个人租赁合同范文10篇

个人租赁合同范文篇1

1、《上海市房屋租赁条例》（1999年市人大常委会公告第二十三号）；

2、《关于贯彻实施〈上海市房屋租赁条例〉的意见（一）》（沪房地资市（2000）85号）；

3、《上海市外来流动人员管理条例》（1996年9月26日市人大常委会第三十次会议通过）

4、《上海市外来流动人员租赁房屋治安管理办法》(1998年9月17日上海市人民政府第60号令)

5、《租赁房屋治安管理规定》(公安部第24号令)

6、《关于加强本市房屋租赁治安管理的工作意见》(沪公发［2001］215号)

二、租赁条件

（一）出租人条件

房屋出租人应当是拥有房屋所有权的自然人、法人或者其他组织，依法代管房屋的代管人或者法律规定的其他权利人。

（二）出租房屋条件

1、依法登记取得房地产权证书或其他合法权属证明的；

2、共有的房屋，经全体共有人书面同意的；

3、改变房屋用途，依法经有关部门批准的；

4、未被鉴定为危险房屋的；

5、法律、法规规定的其他情形。

向境内的外来流动人口出租房屋，出租人应当向房屋所在区、县公安派出所(警察署)申领《房屋租赁治安许可证》。

（三）承租人条件

房屋承租人可以是境内外的自然人、法人或者其他组织，但法律、法规另有规定或者土地使用权出让合同、土地租赁合同另有约定的，从其规定或者约定。

(四)出租房屋治安许可条件

申请出租的房屋，应当符合国家和本市的有关规定，并具备下列治安许可条件：

1、结构安全牢固，具有基本的生活设施；

2、出入口、通道等设施符合治安和消防管理的有关规定；

3、与非出租的房屋实行分门进出或者采取分隔措施；

4、房屋出租人必须是拥有房屋所有权（含共有）或者其他合法权属证明的个人和企事业单位及其他组织；

5、出租房屋用于居住并兼作经营的，应具备工商行政管理部门核发的营业仇照。用于居住兼作仓库的，还需凭消防部门核发的《防火安全合格证》；

6、房屋出租人不具备管理责任能力，或出租人实际居住地和出租房屋地跨街道、镇以上的，应在拟出租房屋所在地的居（村）委范围内，委托具有治安管理责任能力的人进行管理，双方签订《房屋租赁治安管理委托书》报派出所（警察署）备案；7、出租房屋核定居住人数达到30人以上的，必须配备相应数量的专职治安保安人员，经出租房屋所在地派出所（警察署）业务培训、考核后持证上岗，协助公安机关做好租赁房屋治安管理工作。

三、房屋租赁的程序

（一）签订房屋租赁合同

房屋租赁当事人应当签订书面的房屋租赁合同，租赁当事人在订立合同时，可以使用市房地资源管理局和市工商局联合制订的《上海市房屋租赁／商品房预租合同》、《上海市房屋转租合同》示范文本，也可以参照示范文本自行拟订合同条款。

租赁当事人自行拟订的合同条款属格式条款的，应当符合《上海市合同格式条款监督条例》的要求，并按规定将含有格式条款的合同文本报市工商局备案。

（二）登记备案

在签订房屋租赁合同后的十五日内，租赁当事人持租赁合同及下列材料到房屋所在地的区、县房地产交易中心办理登记备案手续，领取房屋租赁合同登记备案证明。

房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。

在办理登记备案手续时，双方当事人应提交的文件包括：

1、出租人应提交的材料

（1）房地产权证或者其他合法权属证明；其中向外来流动人员出租房屋的，还应附公安部门发放的《房屋租赁治安许可证》；

（2）出租人的个人身份证明或企业，其他组织的登记注册证明；其中，共有房屋出租的，还应当提交其他共有人同意出租的证明；委托出租的，应提交委托合同；出租的，应提交房屋所有权人委托出租的证明；

个人租赁合同范文篇2

内容提要:很多国家对住房租赁合同进行一定的社会控制，主要有宽严两种模式：租金管制和解约限制。从社会经济效果看，租金管制有助于保障住宅权，也有助于避免贫富分区和促进社会和谐，但会干扰市场规律，因而成本较高。以解约限制为中心的控制则不会过度偏离市场，同时可有效减少租赁合同中当事人的机会主义行为。由于中国目前城市自有住房比例较高，住房市场的主要矛盾是现有住房不足以满足城市化需求，因此不宜进行严格的租金管制，但修订城市房地产管理法、合同法，限制出租人解除住房租赁合同的权利，同时规定租金调整参酌市场水平进行，将有助于维护住房租赁合同的稳定，减少出租、承租双方的策略性行为，降低围绕续约的讨价还价成本，增进社会福利。

一、住房租赁控制的制度比较

目前世界各国的住房租赁控制大体可划分为两种模式，一种以租金管制为中心，主要通过行政手段对租金、房屋维护、租赁期限等事项进行严格限制；另一种以解约限制为中心，着眼于维护住房租赁合同的稳定性，在此之外，不干涉租金数额。前者以美国纽约市为典型，后者以德国为代表。

（一）以租金管制为中心的租赁控制

在美国，租金管制并不是普遍现象，纽约市是个例外。根据1990年代的一项统计，纽约市占有全美被控制租赁住房的39%。[1]其最主要的租金管制规范是1969年的租金稳定法（RentStabilizationLaw）和1974年的承租人紧急保护法（EmergencyTenantProtectionAct），后来整合为租金稳定法典（RentStabilizationCode,RSC）。此外，纽约市的租金管制也受纽约州相关规则的调整。上述规则都汇编NYCRR第9编第2050条至2531条中。

1．租金数额管制。纽约大部分受租金管制的房屋都有一个由房屋与社区维护局（DivisionofHousingandCommunityRenewal,DHCR）确定的最高租金，其数额受建造与出租年代、房屋不动产税额、运营和管理费用、建筑结构与年限、建筑内出租房屋的数量等多项因素的影响（9NYCRR§§2201.3-4）。

对于大部分受租金管制的房屋，租金并不是一成不变的。每隔1-2年，出租人可向DHCR申请提高其租金，后者将参照纽约市租金指导委员会（RentGuidelinesBoard,RGB）的报告决定是否准许。9NYCRR§2102.2-3列明了以下提高租金的规则：（1）出租人必须履行基本的服务，保证房屋处于安全、适居的状态。（2）一年内租金上涨幅度不得超过原租金的15%。（3）在房东对房屋的主要设施、建筑的主要部分进行了重大修缮后，可通过协议的方式提高租金，经管理部门批准后生效。（4）最终决定租金调整的机构是DHCR，调整后若有重大情事变化，可随时撤销或修正。另外，租金管制也不是永久性的。在满足条件时（如月最高租金经逐年提高超过了2000美元，并且通过税收证明表明，承租人每年的家庭收入总和超过17万5千美元），房屋所有人可以请求解除租金管制。

2．限制收回房屋。在纽约市，原则上只要承租人仍继续缴纳租金，出租人就不得收回房屋或驱逐承租人（9NYCRR§2524）。欲收回房屋，出租人必须先通知承租人，遵循特定程序，满足严格的标准，包括：自用；非营利机构收回其出租房屋；承租人居住于他处，有关房屋不是承租人的主要住所；承租人严重违约或违法等。其他理由如拆除、大修、退出租赁市场等，还需要DHCR特别批准，由其授予“清房证明”（evictioncertificate）方可实施。

3．防止规避。防规避规则是租金管制制度有效运行的关键，主要体现在以下几个方面。

（1）信息披露与检查。纽约市有严格的出租房屋登记制度。要求房屋所有人在租赁关系确定后到DHCR登记包括所有人姓名、地址、出租房屋数量、登记日所收的租金数额、有关服务等信息（RSC§2528）。如未及时登记，则只能按法定标准收取租金（N.Y.C.Admin.Code§26-517）。根据9NYCRR§§2103.8-9的规定，出租人还应全面保存关于房屋、承租人、租金、租期的信息资料以备管理当局检查。（2）维护与修理。降低维修标准，减少维修支出是出租人规避租金管制的重要手段。对此，纽约市的应对思路是：其一，通过立法确定房屋适居性标准，承租人可以根据该标准要求出租人提供必要的维修，若出租人无理拒绝，承租人可向相关的管理部门申请垫支维修。维修后管理部门可行使追偿权，在极端的情况下，还可接管房屋，提请追究出租人的刑事责任。[2]其二，承租人可以因出租人的维修服务不合格而要求降低租金乃至免除租金缴纳义务（RSC§2523.4）。其三，若不履行维修职责，出租人将被禁止申请上调租金（N.Y.C.Admin.Code§26-514）。从实际调查上看，纽约市出租房屋的状况非常好。[3]（3）超标租金返还。根据有关规定，超出控制租金水平的租金支付无效，承租人可事后随时请求返还（9NYCRR§§2105.1-2）。根据1969年的租金稳定法，承租人甚至还可以向出租人请求三倍于超出部分的惩罚性赔偿（RSC§2525.1）。（4）禁止转租牟利。按照纽约市的规定，出租人不得禁止承租人转租，以便承租人在短期离开所租住房后（如求学）仍可返回原租赁房屋居住。法律的限制只是：承租人转租的租金水平不得超过控制租金的110%，否则，次承租人可要求三倍于超过部分的赔偿（9NYCRR§2525.6）。

4．租金管制的宪法争议。租金管制要得到贯彻，除了有立法机关的立法外，还要过宪法诉讼这一关。在1919年一个挑战华盛顿租金管制法的案件中，霍姆斯大法官认为住房租赁关涉重大社会公共利益，因此法律对它进行适当规制是正当的，鉴于战后美国社会所面临的特殊状况，并且该法案的管制期限只有2年，因此不构成对私人财产权本质性的侵犯。[4]到1924年，霍姆斯在另外一个类似案件中认为战争状态已终结，因此租金管制不再合宪。[5]在此后的一系列案件中，美国最高法院承继了霍姆斯的意见，一直重申租金管制需要有特殊的社会状况为基础。

认为租金管制应限于紧急状态的观点后来也有所松动，在第二巡回法院1969年审理的一个案件中，HaysFriendly法官甚至明确提出租赁管制立法没必要再以紧急状态或类似情况为前提。[6]此后很多州法院也作出了类似裁决。[7]尽管如此，为了谨慎起见，多数立法者还是选择了更稳妥的制度安排，如纽约市一方面将租金管制与出租房屋的空置率[8]（vacancyrate）联系在一起，另一方面还规定租金管制规则只在一段时间内生效，期限届满后，立法机关将对是否仍有紧急状态[9]进行投票，以决定是否延展。[10]房屋所有权人挑战该制度的另一个思路是认为租金管制构成规范性征收（regulatorytaking）或等同于征收，因而应遵循正当程序并给以充分补偿。这类案例[11]很多，不过到目前为止还没有获得最高法院支持的先例。

（二）以解约限制为核心的租赁控制

相比纽约州直接管制租金的做法，德国和美国其他一些州（如新泽西⑨）采取了相对温和的立场，不直接干涉租金的设定，而是通过对租赁合同的解除施加限制来达到租赁控制的效果。以下重点介绍德国法的制度。德国的租赁合同制度主要规定在德国民法典第535条以下，其中第535条到548条规定了租赁合同的一般规范，适用于所有租赁关系；第549-577条专门规范住房租赁制度。

1．限制为租赁合同设置期限。在德国，欲签订定期的住房租赁合同，出租人必须在缔约时书面告知承租人限制租赁期限的理由。德国民法典主要认可以下三项理由（第575条第1款第1句）：租期届满后，将房屋自用、供亲属或同住者使用；用合法的方式将房屋拆除、大修或置于某种不解除租赁合同会严重影响其进展的状态；准备将房屋租给服务提供人[12]居住。在租赁合同到期前，承租人可询问有关理由是否仍存在，出租人要再次以书面形式作出说明（§575IIBGB）。该说明必须充分具体，以便承租人事后核实。[13]若出租人未履行上述告知或通知义务，或其限制租期的理由有违法律的规定，或有关理由不复存在，则承租人仍可主张有关租赁合同为不定期合同，在期限届满后继续使用有关房屋（§575IIIBGB）。

2．限制不定期住房租赁合同的解除。作为肯定要件，规定出租人只能在有“正当利益”（einberechtigtesInteresse）的情形下才能解除合同（§573IS.1BGB），包括：承租人过失重大违约；出租人欲将房屋自用[14]及供亲属或同住者使用；出租关系的存续影响有关房屋的价值发挥，但房屋可以以更高的价格租于他人或出售除外（§573IIBGB）。作为否定要件，规定出租人不得以提高租金为目的解除合同（§575IS.2BGB）。

3．限制合同解除的社会化条款。为了更大限度地保护承租人，德国法还设定了“兜底”性的“社会化条款”（Sozialklausel）：若承租人对租赁合同的利益大于出租人，解除对承租人、承租人家庭、承租人其他亲属而言过于严苛，即便出租人有正当理由解除合同，承租人仍可拒绝（§574IBGB），例如承租人虽经合理努力仍无法找到合适的替代住宅（§574IIBGB）。

4．限制租金数额与租金上涨幅度。在新租赁合同签订时，当事人原则上可自由确定租金数额。当然，和其他交易一样，租金数额也要受民法一般规则的调整，过高的租金将构成暴利而被认定为无效（§138BGB）。另外，根据联邦最高法院的判决，若租金水平高于当地一般水平的50%，还可能构成暴利罪（§291IStGB）。[15]德国法上对租金的限制主要着眼于租金上涨。当事人在订立租赁合同时，若对租金的调整有约定，则适用该约定，[16]若没有约定（通常如此），则只能根据住房所在地的可比租金[17]水平（ortsüblicheVergleichsmiete）调整租金。另外一个值得注意的是法律对上涨幅度的限制，根据第558条第3款，租金上涨的幅度在三年内不得高于20%。即使在最初租金很低且长时间未予调整的情况下（无论出于友情、帮助或者其他任何原因），该规则同样适用。[18]和前述美国法类似，这相当于给租金的提高设置了“涨停板”。[19]

5．租赁控制的宪法争议。与美国法一样，作为对所有权的直接干涉，德国租赁控制制度也受到了宪法诉讼的挑战。对此，德国宪法法院在多个判决中强调，住宅在人的生活空间中处于中心位置，作为人类生存的必需品具有特殊重要的意义，因此保护承租人的合理信赖不受出租人随意解约损害符合基本法第20条规定的“社会国”（Sozialstaat）原则，是对所有权的必要限制。[20]在近年的有关判决中，德国宪法法院提出承租人的权利也是基本法第14条第1款项的财产权（Eigentum）的一种，使解约限制更多了一层合宪的理由。[21]

注释:

[1]参见EdgarO.Olsen,“IsRentControlGoodSocialPolicy?”Chicago-KentLawReview,vol.67,1991,pp.931-932.

[2]参见HousingMaintenanceCode(Title27,Chapter2N.Y.C.Admin.Code)

[3]官方的统计，见TimothyL.Collins,AnIntroductiontotheNewYorkCityRentGuidelinesBoardandtheRentStabilizationSystem,2006,p.278,2006年9月15日，/html/about/intro/toc.html，2009年2月20日。经济学家们的观点并不统一，有人认为租赁控制导致了房屋质量下降，如RaymondJackson,“RentControlandtheSupplyofHousingServices:TheBrooklineMassachusettsExperience,”AmericanJournalofEconomicsandSociology,vol.52,no.4,1993,pp.467-475；也有人认为如果监管与鼓励措施得当，未必发生房屋质量下降的效果，如Choon-GeolMoon,etal.,“TheEffectofRentControlonHousingQualityChange:ALongitudinalAnalysis,”TheJournalofPoliticalEconomy,vol.101,1993,pp.1135-1144.

[4]参见Blockv.Hirsh,256U.S.135,156(1921).另请参见MarcusBrownHoldingCompany,Inc.,v.Feldman,

etal.,256U.S.170(1921).在该案中，针对纽约市租赁控制的宪法诉讼也被驳回。NewYork’sProposedRent

ControlAct,YaleLawJournal,vol.50,1940,p.178.

[5]参见ChastletonCorp.v.Sinclair,264U.S.543(1924).

[6]参见ClarenceEisenv.OliverC.Eastman,421F.2d560,567(1969).

[7]参见JosephWilliamSinger,IntroductiontoProperty,NewYork:AspenPublishers,2005,2ndEdition,p.476.

[8]若空置率小于5%，则意味着租赁的供求关系仍处于紧急状态，租金管制应继续维持；若空置率大于5%，则意味着供求不再紧张，租金管制应予解除。9NYCRR§2100.19.根据统计，从1960年到2005年，纽约市出租房屋的空置率一直在1.2%至3.2%之间徘徊。TimothyL.Collins,AnIntroductiontotheNewYorkCityRGBandtheRentStabilizationSystem,AppendixY.

[9]N.Y.C.Admin.CodeSection26-501.

[10]如2003年纽约市租赁法（RentLaw2003）将租金管制延长至2011年6月15日，届时将重新表决。

[11]如Pennellv.CityofSanJose,485U.S.1(1988);Linglev.Chevro,544U.S.528(2005).另见胡建淼等：《美国管理型征收中公共利益标准的最新发展》，《环球法律评论》2008年第6期。

[12]该规则主要用来鼓励企业或个人为雇员建造宿舍。即若届满后将其租给雇员使用，签订定期租赁合同是允许的。BT-Drucks.15/4553,S.70.

[13]例如，在将房屋交给亲属使用时，需在告知中说明亲属的姓名和相关个人信息。AGDüsseldorfZMR2006,160;AGBerlin-MitteMM2005,147;AnnegretHarz,etal.,HandbuchdesFachanwaltsMiet-undWohnungseigentumsrecht,Newwied:Luchterhand,2006,S.501.

[14]德国宪法法院在一个判决中指出，如果出租人有两套住房，则无论另外一套是否正被出租，出租人原则

上都不得以此为理由解除租赁合同。BVerfGNJW1993,1637.

[15]BGHSt30,280,281=NJW1982,896.

[16]但法律对此只提供了两种提高租金的约定形式：一是双方对未来不同时段（该时段须至少为一年）的租金作出明确约定（§557aBGB）；二是将租金的数额与联邦统计局所的生活价格指数（PreisindexfürdieLebenshaltung）相挂钩，可据此逐年调整（§557bBGB）。

[17]对于可比租金的确定，法律规定了三种方式（§§558-558eBGB）。一是地区租金指数（Mietspiegel），该指数主要反映过去两年内本地区的租金水平。通常由出租人协会与承租人协会共同或由地区的行政管理部门定期测算。二是准租金指数（qualifizierterMietspiegel），指在没有建立租金指数制度的地区通过抽查、专家意见等方式形成的对租金水平的分析。三是租金数据库（Mietdatenbank），指通过对一段时间内的租金统计形成的数据库。

[18]参见Staudinger-Emmerich(2003),§558Rn.46BGB

[19]参见BT-Drucks.9/2079,S.16;BT-Drucks.14/4553,S.36,53f.

个人租赁合同范文篇3

第一条为加强城市房屋租赁管理，保障房屋租赁当事人的合法权益，维护国家和社会公共利益，根据《城市房地产管理法》及有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域内按行政建制设立的市、镇及独立工矿区范围内的房屋租赁管理。

第三条本办法所称房屋租赁，是指公民、法人或其他组织依据有关规定将拥有所有权或经营管理权的房屋的全部或部分，提供给他人使用，由承担人向出租人支付租金的行为；房屋转租，是指房屋承租人将承租房屋再行出租的行为。

第四条房屋租赁应当遵循自愿、平等、互利的原则。

第五条房屋租赁管理实行出租房屋登记制度和租赁合同备案制度。

第六条租赁管理部门应当向社会公布房屋租赁市场消息。

第七条*市房产管理局是本市城市房屋租赁管理的主管机关，并负责本市市区内房屋租赁管理工作；高新技术产业开发区房产管理部门受市房产管理局委托，负责本辖区内的房屋租赁管理工作。县（市）、矿区房产管理部门负责本辖区内的房屋租赁管理工作；郊区房产管理部门负责本辖区内的郊区区属以下单位和个人出租房屋的管理工作。

第二章出租房屋登记

第八条房屋所有人或经营管理人出租房屋前，应持下列资料到房屋租赁管理部门进行登记：（一）房屋出租申请书；（二）房屋权属证件；（三）身份证明或合法资格证明。出租公益或社会福利事业用房的，应同时提交上级主管部门的批准证明。机关事业单位出租国有房屋，应同时提交同级国有资产管理部门同意出租的证明。出租共有房屋的，应同时提交共有人同意出租的证明。出租委托代管房屋的，应同时提交委托人同意出租的证明。

第九条以房屋使用权作为合资、合作经营条件并取得收益（包括：承包费、房屋使用费、保底利润），又不承担经营风险的行为，视为租赁行为。房屋所有权人或经营管理人必须依照本办法规定办理租赁登记手续。

第十条有下列情形之一的房屋不得出租：（一）无房屋所有权或其他合法的权属证明的；（二）权属有争议且尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的；（三）司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者不得出租的；（四）共有房屋未取得共有人同意的；（五）已抵押，未经抵押权人同意的；（六）经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋的；（七）法律、法规和规章规定禁止出租的其他情形。

第十一条租赁管理部门应当在收到当事人申请之日起十日内，对符合规定的，予以登记并发给准予出租证明；不符合规定的，应书面通知当事人，并说明理由。

第三章租赁合同备案

第十二条租赁房屋，当事人应当签订租赁合同，租赁合同应当具备以下条款：（一）当事人姓名或者名称住所；（二）房屋的座落、面积、装饰及设施情况；（三）用途和期限；（四）租金及交付方式；（五）房屋修缮责任；（六）变更和解除合同的条件；（七）违约责任；（八）纠纷解决方式；（九）当事人约定的其他条款。

第十三条承租人转租房屋，必须征得出租人的同意。转租人与受转租人应当签订具备第十二条规定条款的转租合同，并按本办法规定进行备案。

第十四条房屋租赁期限，不得超过房屋占用土地使用权终止期限或房屋经营管理权终止期限。转租房屋的租赁期限，不得超过原租赁合同规定的租赁期限。

第十五条公有住宅房屋的租金标准，应执行国家和房屋所在地城市人民政府的规定。租赁房屋从事生产经营等活动的，租金标准由双方协商议定，实行市场调节价；必要时，实行最高或最低限价。

第十六条房屋租赁当事人应在租赁合同签订或变更之日起三十日内，持下列资料到房屋租赁管理部门申请办理租赁合同备案手续：（一）准予出租证书；（二）租赁合同；（三）身份证明或合同资格证明

第十七条房屋租赁管理部门应对房屋租赁合同及有关资料进行审查。对符合本办法规定的，应自接到当事人申请之日起十日内予以备案并颁发《房屋租赁证》；有下列情形之一的，不予备案或责令补正后重新申请备案：（一）租赁合同条款不完备或内容违反法律、法规、规章及住房政策规定的；（二）登记备案的证明文件不完备的；（三）虚报、瞒报租赁价格的；（四）租赁期限不符合第十四条规定的；（五）法律、法规和规章规定的其他情形。租赁管理部门应及时将机关事业单位出租国有房屋的登记备案资料，抄报同级国有资产管理部门。

第十八条租赁合同经租赁管理部门备案后，任何一方不得擅自变更或解除。因变更或解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的外，应当由责任方负责赔偿。

第十九条《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证，任何单位或个人不得伪造、涂改、复制、转借和转让。租赁合同解除或终止，租赁当事人应当将《房屋租赁证》交回发证机关，同时办理注销登记。《房屋租赁证》遗失的，应向原发证机关申请补发。

第二十条房屋租赁当事人，应当分别向租赁管理部门交纳租金百分之一点七五的租赁管理费。房屋租赁当事人应如何向租赁管理部门申报租金。经审查申报的租金不实的，按照物价部门的租金最高限价标准收取租赁管理费。

第四章行政处罚

第二十一条对有下列行为之一的，由房屋租赁管理部门或其委托的符合《行政处罚法》规定条件的单位给予行政处罚：（一）擅自出租房屋，经审查符合本办法规定登记条件的，责令限期补办登记手续；经审查不符合本办法规定登记条件的，责令停止出租行为。（二）变相出租房屋的，予以警告，责令停止出租行为，并视情节轻重可对出租人处以月租金一至二倍的罚款；经审查不符合本办法规定登记条件的，责令停止出租行为，并处以月租金二至三倍的罚款。（三）未办理租赁合同备案手续的，责令限期补办备案手续。（四）不按期交纳租赁管理费的，责令限期交纳，到期不交纳，逾期一天按欠款总额收取千分之三的滞纳金，逾期三十日仍不缴纳的责令停止租赁行为，吊销《房屋租赁证》。（五）伪造、涂改、复制、转借、转让《房屋租赁证》的，处以一千元罚款。

个人租赁合同范文篇4

第一条为建立和完善我市住房供应体系，合理调整住房供应结构，规范经济租赁房管理工作，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[**]24号）和《福建省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（闽政〔**〕32号）等文件精神，结合我市实际，制定本暂行办法。

第二条本暂行办法所称的经济租赁房，是指政府通过新建、购买、改造国有公房等方式归集房源，专项作为租赁使用，并限定租赁对象、套型面积和租金标准的周转过渡性住房。

第三条市房地产管理局（以下简称“市房管局”）负责全市经济租赁房政策制定、房源计划安排以及申请人资格审查等工作。市国有房产管理中心（以下简称“市国房中心”）作为经济租赁房的租赁经营管理单位，负责全市经济租赁房房源归集、租赁、维护和管理等具体工作。市、区人事、财政、物价、规划、国土、建设、民政、科技等相关部门以及市土地发展中心、住宅发展中心等单位，按照各自职责权限，协助做好经济租赁房的建设、管理等相关工作。

第四条经济租赁房归集房源所需资金，按照租赁经营管理单位自筹资金为主，财政补助（含年度专项资金、一定比例的土地出让净收益）、社会捐赠为辅的原则进行筹集。租赁经营管理单位应以保证经济租赁房良性运行为原则，建立科学的资金运作模式。

第二章供应对象

第五条经济租赁房的承租对象为：

（一）在本市五城区范围内工作、不符合廉租住房、经济适用住房申购条件的以下两类人员：

1、在市本级建立住房公积金帐户的市、区直机关及事业单位编制内的工作人员，其本人及配偶、子女在本市无住房的；

2、在市本级建立住房公积金帐户且在本市缴纳税款的高新技术企业引进的，经人事部门认定的紧缺急需人才，以及具有硕士及硕士学位以上或中级及中级职称以上的技术人员，其本人及配偶、子女在本市无住房的。

（二）按政府有关规定，需要安排的特殊住房困难群体。

第三章建设

第六条经济租赁房年度房源归集计划由市房管局牵头拟定，报市政府审定后实施。

第七条经济租赁房归集房源属于新建项目的，由市土地发展中心会同市规划局、国土局等部门提出选址意见报市政府审定后组织实施。经济租赁房可在本市限价商品房项目中配建或单独选址建设。项目选址要本着方便工作生活、节约用地的原则，做到因地制宜、合理布局、量力而行、配套建设。

第八条经济租赁房的建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，采用协议出让的方式供地。

第九条根据闽政〔**〕32号文件有关规定，经济租赁房建设项目可比照经济适用住房建设项目，享受免收各种行政事业性收费和政府性基金等政策。

第十条新建经济租赁房的户型建筑面积控制在60平方米以内，原则上分为30平方米、45平方米和60平方米3种户型面积标准。经济租赁房建成后应做好简易装修并配备基本生活配套设施，使之具备入住使用的条件。

第十一条经济租赁房的建设单位应按规定进行规范建设，做好规划设计、竣工验收工作及各项配套设施建设。经济租赁房的建设单位可以用在建工程作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

第四章申请、审核和配租

第十二条由符合条件的申请人提出申请，其配偶及子女作为共同申请人，一户家庭只能申请租赁一套经济租赁房。

第十三条经济租赁房的申请、审批和配租流程：

（一）属于市、区直机关及事业单位编制内的工作人员的，向工作单位提出申请，由工作单位和主管部门审核、公示7天无异议后将申请表及其它材料（申请表、身份证复印件各一份以及公示结果）报送市房管局审查。

（二）属于高新技术企业引进人才的，由用人单位向市人事局提出申请，由市人事局负责审核、公示7天无异议后将申请表及其它材料（身份证、学历或职称证书复印件各一份以及公示结果）报送市房管局审查。

（三）按政府有关规定需要安排的，由涉及到的相关部门和单位，按照规定程序，将申请所需材料报市房管局审批。

（四）签约。经审查确认符合条件的申请人持审批材料至租赁经营管理单位登记轮候选房；选房后与租赁经营管理单位签订《福州市经济租赁房租赁合同》。

第十四条经济租赁房的配租标准为：单人户配租30平方米户型，二人户配租45平方米户型，三人以上（含三人）户配租60平方米户型。

第十五条承租经济租赁房采取轮候制度，其轮候顺序由市房管局按照审批批次采取抽号的方式予以确定。

第五章租金管理

第十六条经济租赁房租金标准以物价部门核定的成本租金为基础，根据市场供求情况，实行动态管理，每年调整一次。

第十七条成本租金的确定，由市物价局牵头，市房管局、市财政局、市国房中心等部门配合拟定并报市政府审定后执行。

第六章租赁管理

第十八条承租经济租赁房应当签订《福州市经济租赁房租赁合同》，租赁合同期限原则上为两年。

第十九条承租人应于签订租赁合同当日缴交租赁保证金，租赁保证金按每平方米50元的标准收取。逾期不缴交租赁保证金的，视为放弃承租。除不予退还租赁保证金情形外，租赁保证金应在租赁合同期满或解除合同时，在扣除应由承租人承担但未缴纳费用后的余款一次性退还给承租人。

第二十条租赁经营管理单位必须保证交付承租人使用的房屋其各项设备能够正常使用。在收回房屋时，租赁经营管理单位应做好检查回收工作，确保回收的房屋及其设备功能正常。

第二十一条承租人应妥善保护、合理使用房屋及其设备，若因使用不当或人为原因造成房屋及其设备损坏，承租人应负责修复并承担相关费用；承租人拒不履行修缮义务的，租赁经营管理单位可组织修缮，费用从承租人的租赁保证金中扣除，不足部分由租赁经营管理单位依法向承租人追缴。

第二十二条承租人应按月缴交经济租赁房租金。拖欠租金的，由租赁经营管理单位依约定收取滞纳金，滞纳金以欠款总额为基数，每天按百分之五计取。

第二十三条承租期间发生的水、电、燃气、有线电视、电信、卫生、物业管理等费用均由承租人承担，并自行负责缴纳。公共部分的修缮维护、设备维修更新、改造和相关管理费用，以及房屋空置期间产生的物业管理等费用由租赁经营管理单位承担。

第二十四条合同期满时，租赁经营管理单位要督促承租人及时腾退住房。若需续租，应在合同期满前三个月按本《办法》规定的程序重新办理申请手续，经审批符合承租条件的，续签租赁合同。

第二十五条承租人不再租赁经济租赁房或不再符合经济租赁房条件的，应主动向租赁经营管理单位提出退房申请，结清相关费用后解除租赁合同。租金结算至退租当月月底。

第二十六条租赁经营管理单位要加强对承租人的日常监督和管理，对承租期间不再符合经济租赁房条件的，应及时通知承租人在1个月内结清费用，解除租赁合同，退出经济租赁房。

第二十七条对于逾期拒不退房的承租人，租赁经营管理单位应负责在逾期1个月内收回其承租的经济租赁房，并依法追究其违约责任。

第七章监督管理

第二十八条未经市政府批准，任何单位和个人不得擅自上市交易经济租赁房，也不得分割办理产权。

第二十九条租赁经营管理单位应于当年7月10日前和次年1月10日前向市房管局报备当年上半年度和上一年度经济租赁房安排入住、租金收入、维修情况、住房回收及回收原因等动态管理情况。

第三十条租赁经营管理单位应就承租人的家庭人口、收入等基本情况建立台帐和年审制度。在租赁期间，租赁经营管理单位应核实承租人是否存在将租赁的房屋转租、转让、转借他人的行为。

第三十一条未经同意承租人不得随意改变房屋用途、拆改房屋结构和装修；不得将租赁的房屋转租、转让、转借他人；无正当理由空置房屋时间不得超过三个月，或拖欠租金超过三个月。凡违反上述规定之一的，租赁经营管理单位应及时予以纠正，承租人拒不纠正的，租赁经营管理单位有权解除租赁合同收回住房，没收租赁押金，并追究其违约责任。

第三十二条承租人隐瞒事实或伪造相关证明材料骗租的，一经查实，立即取消其承租资格，由租赁经营管理单位负责收回其承租的经济租赁房并追究其违约及相关法律责任。该承租人两年内不得提出经济租赁房和其它社会保障性住房申请。对出具虚假证明的单位和个人，由其上级主管部门或监察部门依法追究单位领导责任，并对相关责任人依法予以处理。

第三十三条各相关部门工作人员应认真履行职责。对玩忽职守、滥用职权、弄虚作假、徇私舞弊的人员，依法依规追究其责任。

第三十四条市房管局和市国房中心应公布监督举报电话，受理涉及经济租赁房工作的来访、来电、来函，并按规定及时予以核实、处理、反馈。

第八章附则

个人租赁合同范文篇5

第二条国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。

第三条凡本县范围内未办理土地出让手续以划拨方式取得土地使用权的单位和个人，具有以下情形之一者，应当缴纳土地年租金：

（一）以划拨土地使用权或者连同地上建筑物和其他附着物出租进行经营的；

（二）改变划拨土地的批准用途与性质，以划拨土地使用权或者连同地上建筑物和其他附着物由本单位进行经营的；

（三）在划拨土地的地下建筑物内进行经营的；

（四）对机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用，对其中的经营性用地先行实行有偿使用；

（五）法律、法规规定的其他情形。

第四条土地使用者在本办法公布后一个月内，持下列资料和有效证件到县国土资源局签订土地租赁合同，办理土地租赁手续。

（一）申请书；

（二）《国有土地使用证》或《建设用地批准书》及其他用地批准文件；

（三）法定代表人证明或委托人的委托书；

（四）土地使用状况及有关协议合同资料。

第五条土地租赁合同应确定土地使用权租赁地块的位置、范围、面积、用途、租用年限、租金标准、缴纳方式及违约责任等。土地租赁合同实行3年一签，期满后重新签订。

第六条土地租金标准根据不同地段、不同用途确定。租金标准随着社会经济发展和物价水平的变化，每3年调整一次。具体调整方案由县国土资源局、县发改物价局、县财政局拟定，报县政府批准执行。

第七条土地租金按年度缴纳，第一年在签订土地租赁合同时缴纳，其他年度的缴纳时间原则上为本年的月日前。逾期不缴纳的，可处应交款额10%以下的罚款。

第八条收取土地租金应使用财政部门统一印刷的专用收据，全额上缴财政，用于城市基础建设和土地开发。

第九条按本办法办理土地租赁手续的，其土地使用权不得擅自转让、抵押，如需抵押，须经县有关职能部门办理抵押登记手续；如需转让，经批准不办理出让手续的，受让方须与县国土资源局重新签订土地租赁合同，继续缴纳土地租金。

第十条以集体土地使用权连同地上建筑物和其他附着物出租和经营的，参照本办法管理。其收取的土地租金，50%上交县财政，50%留给土地所有者。

第十一条租赁合同签订或决定送达后，征收人员应及时催缴年租金，经多次催缴，仍未足额缴纳的，可以申请人民法院强制执行；也可协调财政主管部门直接从应缴纳人的账户中划转应缴土地年租金。

个人租赁合同范文篇6

关键词:WebGIS;农用地管理;决策支持

农业信息化是信息经济时代农业现代化的本质特征,是农业发展的必然趋势[4]。近年来,我国农业信息化步入高速发展阶段,物联网、云计算等现代信息技术快速发展,农业信息化水平不断提升[2-3]。同时,我国农业信息系统建设蓬勃发展,许多学者与专家在学术与实践方面都有诸多研究。张泽宇以提升系统易用性为目标,分析农用地信息及管理业务流程,提出农用地系统开发时需要考虑的4个特殊性,并以上海市农用地GIS综合管理系统为案例实现,取得了较好的反馈[4]。袁涛、冯连芳、王凤辉等人分别基于上海市浦江镇、金山区、闵行区介绍农用地管理系统设计、开发与应用[5-7]。为解决上海市区两级分建的农用地管理系统存在的信息数据不互通、数据采集和更新不同步、各部门间的数据不能共享和交换等问题,上海市农业农村委员会信息中心建设了上海农业地理信息公共服务系统平台,取得了显著成效[8]。王磊等人,基于深圳市经济服务局对农业用地的多部门协同管理和动态巡查监管管理需求,设计开发了深圳市农业用地综合管理信息系统,解决了多部门数据共享、日常巡查监管等问题[9]。南京市智慧农业中心基于大数据技术于2016年开发了南京市农业信息服务综合管理系统[10],实现了农业物联网远程监控、重点农业项目信息管理等功能。山东农业大学与量子数聚(北京)科技有限公司联合开发了“农业大数据应用云平台”[11],提供农业数据资源共享、企业地图、等多项服务。然而,总体上我国农业信息化服务水平仍有待提高[12]。喀什地区作为新疆维吾尔自治区的5个地区之一,总面积约1620万hm2,是新疆的农业主产区。全地区种植业农作物面积104万hm2,天然草场面积367.8万hm2(可利用面积287万hm2)。喀什地区农用地信息化管理水平较低,传统的纸上办公、台账管理已无法满足当地日益增长的综合、高效、精细化管理需求。同时,政府决策、农业补贴、用地规划等急需更加全面、客观、公正的数据与平台支撑。因此,建立喀什地区农用地信息化管理平台势在必行。本文基于WebGIS构建喀什地区农用地信息化管理平台,平台建设旨在为解决喀什地区国有农用地租赁管理较为混乱、落后的问题,为多源农用地数据综合管理、决策分析、农业补贴发放等提供平台支持,提升喀什地区农用地的信息化管理水平。

1系统设计

1.1需求分析

通过对喀什地区自然资源局农用地数据现状、管理现状、管理需求的调研分析,发现喀什地区农用地数据及管理主要存在以下几个问题:1)数据底数不清、权属不明:各类农用地数据分散管理,数据格式、数学基础、数据存储方式不一致,各数据存在空间位置、权属关系矛盾冲突。2)缺乏统一管理模式和综合管理平台:数据分散于各部门单独管理,缺乏统一管理模式,导致信息孤岛现象严重,无法综合分析、深度挖掘数据价值。3)国有农用地租赁管理较为混乱、落后:主要包括合同与地块关联性不强,缺乏准确空间信息支撑;各县合同格式多样,缺乏统一模板;以台账形式管理,无法快速、准确、全面地为决策者提供国有农用地、发包合同详细信息。综上所述,构建喀什地区农用地信息化管理平台,不仅要满足农用地信息化管理、多部门协同管理的需求,更要解决国有农用地合同管理较为混乱、落后的问题。因此,平台主要功能需求如下:1)构建农用地资源“一张图”,实现多源农用地冲突检测。2)国有农用地租赁与合同管理,合同实时监测预警。3)各类农用地综合查询、统计分析、专题报表导出等功能。

1.2总体架构

系统基于B/S模式搭建,主要分为基础设施层、数据层、服务层、应用层,如图1所示。1)数据资源层:主要为基础地理信息数据库、遥感影像数据库、农用地空间数据库、业务专题数据库、用户机构数据库。数据库采用PostgreSQL存储,空间信息通过OSGEO4W直接导入GDB格式数据。2)服务层:是指连接数据层为应用层提供数据访问及功能实现的逻辑层,基于SpringMVC框架,采用Java语言开发,主要包括Web服务访问、属性数据访问、空间数据访问,基于ArcGISServer地图服务,提供空间数据分析、地块管理、合同管理、系统维护等服务。3)应用层:是功能具体实现的应用逻辑层,采用Cesi-um+Html+jquery开发库,满足前台页面的开发和地图功能,采用Ajax实现数据异步传输,确保平台操作流畅。实现了系统数据更新维护、统计分析、地图可视化、三维场景展示、农用地租赁管理等功能。

1.3功能设计

根据需求分析,喀什地区农用地信息化管理平台功能设计如图2所示,主要有9大功能模块,即用户与权限管理、基本地图操作、农用地信息管理、综合查询、统计分析、监测预警模块、专题图模块、租赁管理模块、档案管理模块。1)用户与权限管理由平台管理员注册用户个人账户,并设置相关功能权限,用户通过平台门户登录进入系统,根据不同的功能权限,在系统中显示对应的功能模块,同时提供用户修改登录密码操作。2)基本地图操作模块基本地图操作模块主要包括二三维浏览功能、放大、缩小、漫游、全图、图形要素识别、面积及距离量测、坐标定位、图层管理等。3)农用地管理模块农用地信息管理是指对农用地空间信息、属性信息的管理,主要包括用地图斑的管理、用地基本信息管理、用地更新调整等。农用地图形更新可通过平台导入dxf、shp等数据格式,同时保存历史数据,为图斑变化追踪做数据支持。4)综合查询模块综合查询模块主要包括属性查询和位置查询两种方式,对符合条件的农用地在地图上高亮显示。按属性查询可通过下拉菜单选择或输入关键字的方式查询,支持模糊查询。5)统计分析模块统计分析模块包括地区级、县级、乡镇级、村级统计分析以及任意范围的统计分析。包括对农用地类型、面积、质量等级、租赁状态、租金总额、租金走势格等信息的统计分析,统计信息以表格、柱状图、饼状图、折线图等方式呈现,每一类统计分析都有其对应的空间分布。6)监测预警模块监测预警模块是指通过多源数据的对比分析,发现各类数据因权属不清、底数不明而产生的矛盾冲突地块,对矛盾图斑高亮显示。通过平台可实时生成矛盾图斑统计分析报告,可导出矛盾图斑。7)专题图模块专题图由要素空间分布+统计分析报表两部分组成,主要包括农用地租赁专题图、农用地现状分类专题图、国有集体农用地空间分布专题图、耕地质量等级空间分布专题图。支持专题图导出,为政府工作报告、决策分析提供数据支持。8)租赁管理模块租赁管理是指对喀什地区国有农用地的统一租赁管理,主要功能包括租赁地块、租赁合同、租金交纳等方面的管理。租赁合同与地块绑定,实时监控租赁合同变更情况,提供租赁合同、租金缴纳到期监测预警、租赁合同网上签订、合同打印输出等功能,实现喀什地区国有农用地租赁信息化、标准化管理。9)档案管理模块档案管理是指对农用地日常管理信息、租赁合同、历史数据等档案及其扫描件的管理。

2系统实现与应用

根据调研分析结果,并结合农用地相关数据的敏感性、安全性问题,基于喀什地区内网设计并构建了农用地信息化管理平台,平台包括大数据管理、后台管理两个子系统。大数据管理平台主要是针对农用地相关数据数据的综合管理、统计分析、查询检索和二三维一体化展示。后台管理系统主要为国有农用地租赁管理相关的业务操作。

2.1多源农用地综合管理

实现了国土三调、基本农田、建设用地、草地清查、林地变更、国有农用地、农村集体土地等多源农用地及相关数据的三维立体“一张图”展示,多源农用地数据的冲突检测与监测预警。可直观展示各类农用地数据的空间分布、矛盾冲突,为喀什地区多源农用地综合管理、决策分析、农业补贴发放等提供平台支持。

2.2国有农用地租赁信息化管理

通过国有农用地合同与地块绑定,确保租赁合同有准确的空间数据支撑,解决了租赁面积与实际面积不符的问题;实现了通过合同快速定位租赁地块,快速查找每个地块的租赁记录;实现了对租赁合同的实时监测预警,实时显示即将到期、已过期合同空间分布、地块面积、到期时间等信息;实现了对租赁合同租金缴纳统计分析与监测预警;实现了国有农用地租赁网上办理、合同查询、打印输出等功能。最终实现租赁合同信息化管理,为喀什地区国有农用地租赁信息化管理提供技术手段。

3结束语

个人租赁合同范文篇7

关键词：租赁权物权化债权

《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这一规定的立法原则是买卖不破除租赁：而立法宗旨即为租赁权的物权化，也即我们通常所说的“债权的物权化”。

一、租赁权的历史演变

租赁指当事人约定一方以物租于他人使用收益，他方支付租金之契约。德国将租赁分为使用租赁和用益租赁，日本将其称为赁贷借。我国民法将其称为租赁。租赁作为一种契约，一种债权债务关系，在早期的民法上，承租人只具有向出租人本人主张对租赁物的使用、收益的权利。罗马法对于租赁契约的效力这样阐述：“在物的租赁中，承租人只是持有物，换言之，他完全依赖于出租人，仅仅取得针对出租人的债权。”即承租人不能直接针对干涉其活动的第三人行使诉权，而只能因出租人违反让其平安无扰地享用物时，也同样如此。承租人不能针对买受人要求得到保护(买受人可以得到权利)，他只能针对出租人提起有关的诉讼。出租人通常应当在买卖契约中要求买受人尊重租赁人对物的租用，但是，如果买受人违背这一条款，却只能针对出租人提起诉讼。这种情况曾经被扼要地表述在中世纪的以下谚语中：“买卖使租赁终断。”

承租人只能向出租人本人主张对租赁物的使用、收益，租赁权不能对抗第三人，这种权利配置反映了重视所有权，相对轻视使用、收益权的观念。该种观念的产生是由社会经济发展状况所决定的。在古代世界，买受人和出卖人通常在经济上是平等的，但对于出租人和承租人之间则可能恰恰并不如此。例如在农业承租中这种不平等的表现更加没明显：农业承租人通常是小农，而出租者通常则是奴隶主或地主，贫富程度的两极分化及压迫制度使二者之间不平等的讨价还价的地位愈加强化。但是法学家并不是社会的改革者，他们只知道保守现状，从而也为维护自身的利益。由此，相对轻视使用、收益权可见一斑。可以这样说，古代的租赁制度缺乏彻底性。由于所有权的优越性，承租人地位甚为脆弱，约第一次世界大战时各国多制定特别法，以补充民法之不足。虽然各国对特别法的规定不大相同，但大体上均在强化承租人的地位。主要体现在租赁权的对抗力上。租赁物所有权在租赁期间内的转移并不影响承租人的权利，原租赁合同对受让人租赁物的第三人仍然有效，该第三人不得解除租赁合同。租赁权作为一种债权，其逐渐向物权发展的立法趋势，现已为许多国家所采纳。

二、租赁权性质探讨

依上所述，租赁权是否具有对抗第三人的权力，是探讨租赁权性质的出发点，在这种情况下，承租人的租赁权性质如何大体有如下三种学说：

(一)债权说

这一学说认为承租人对租赁物使用、收益的权利并非当然地因租赁契约的成立而成立，而是因租赁物的交付取得。但是这种对他人之物使用收益的权利，与物权人能直接支配其标的物的独立权利并不相同，而是从属于租赁权的权能。即当租赁物的所有者发生了变动，租赁者即物权来排除这种妨害，这种学说不利于维护交易的安全。《法国民法典》沿用了罗马法的体例，在《取得财产的各种方法》中规定了租赁契约，该规定对租赁权的效力进行了论定，“买卖破租赁”更加说明了该租赁权的债权性。但该学说为大多数国家立法所不采。

(二)物权说

这种观点认为，虽然许多国家立法都将租赁列入债编加以规定，但租赁权仍然是一种物权。债权是请求他人为或不为一定行为的权利，而物权在定义上的分歧是促使此项学说产生的症结。对于物权的定义，大体可分为四类：第一类，着重于对物的直接支配性的定义；第二类：着重于直接支配与享受利益的定义：第三类：着重直接支配与排他性的定义：第四类着重直接支配、享受利益与排他性的定义。由此可见，如何来评定一种权利是物权的标准促成了租赁权的物权说。租赁权对租赁物的使用、收益，是对物的直接支配，且这种支配正是租赁权的主体，承租人请求出租人交付租赁物，修缮租赁物的权利，都不过是由此而产生的效果．即租赁权主要是一种使用、收益的权利，其完全符合物权第一类，第二类的定义，由此租赁权是一种占有并对物进行支配的一种物权这种学说则应运而生。然对于物权的直接支配、享受利益和排他性的物权定义现在已为大多数学者所接受，租赁权的物权学说亦不为大多数国家所接受。

(三)租赁权的物权化说

这种学说认为租赁权的性质为债权，但为了保护承租人的利益，法律强化其效力，从而使其物权化的趋势。具体表现在四个方面：

1、对抗效力。在一般债权关系中，债权人不得以其债权对抗标的物享有物权的人。但在租赁关系中，租赁人在租赁关系存续期间，可以以其租赁权对抗取得租赁物所有权或其他物权的人，而对租赁物使用、收益。这种情况称为租赁权的对抗力。对抗力产生的原因，有人认为是因租赁关系是与租赁物的所有权相结合的一种债务关系，与所有权一同转移。也有人认为因出租人在为租赁物所有权的让与时设定占有权，进而为法律上的转移，无须以特别理论构成来说明。

2、对侵害租赁权的第三人的效力。承租人基于其占有权当然可以对第三人的侵害行为行使损害赔偿请求权及妨害排除请求权。但若单纯基于其租赁权，承租人能否行使这两项权利?租赁权作为一种权利，在受到侵害时以此为理由，请求损害赔偿应当是可以的，至于有无妨害排除请求权，学者和判例的态度不大一致，多数认为承租人因取得占有而其租赁权物权化后，得基于其租赁权，请求妨害之排除。对于我国民法则承认了承租人享有妨害排除请求权。

3、租赁权处分的可能性。即租赁权的让于和转租的可能性。按照租赁关系的一般要求，租赁人本来不能在未经出租人同意的情况下，转祖或让于租赁权。但是出租人使承租人可以使用、收益租赁物的积极的债务，逐渐地退化为消极的容忍义务：即承租人的使用、收益也逐渐固定形态，只要能保证出租人租会的收入，承租人是谁已经不再那么重要。所以租赁权处分的可能性逐渐得到承认。

4、租赁权的永续性。一般说，债权的存续时间都较短，物权的存续时间则比较长。而租赁合同的期限一般都较长，这也是其物权化的表现。“租赁权的物权化说”已为许多国家立法所采纳。《日木民法典》第605条规定：“不动产租赁实行登记后，对以后就该不动产取得物权者，发生效力。德国民法典》第571条也规定：“出租的土地，在交付承租人后，出租人让于第三人时，受让人代替出租人而取得其所有期间因租赁关系所生的权利义务关系。”

三、租赁权物权化的适用

关于“买卖不破租赁”构成要件主要有以下几个：

(一)须租赁合同为合法有效。如果租赁物所有权让于后，其租赁被撤销，则其租赁关系视为未转移于受让人。其租赁契约须为原所有人所订立或受其拘束。

(二)租赁物的让与亦须有效。(1)只须让与是有效的，即使出租人不是所有人，但是在登记的过程中，为善意的取得的对于第三人亦有效。(2)让与形式包括买卖、赠与、互易、公司之投资、遗赠等，强制拍卖亦认为有效，因为它也是所有权之让与形式，自无排除之必要，不过《德国民事诉讼法》规定，强制买卖不在其内。(3)须为让与的所有人同时为出租人，因此非让与人而系第三人为出租人时，不适用之。例如典权人将典权出租，而出典人将典物出卖时，其租赁虽为有效，但是典物的受让人，当然不承受其租赁关系。当然如果第三人受所有人之委任或得其承诺，而为出租时则应该类推适用。

(三)承租人须受领租赁物之交付。在让与前，须对承租人或经出租人同意的次承租人转移占有，亦即租赁物之交付以现实交付为限。承租人一旦受领租赁物交付后，租赁人将所有权让与第三人时，须继续占有。因为若出租人与承租人中止租赁物占有后，将其让与第三人，则第三人无从得知租赁契约存在，绝无使租赁契约对受让人继续存在之理。然而下面两种例外亦应认为有效，即承租人一时离开房屋出外旅行，租赁物被他人侵夺已回复者：出租人将租赁物让与第三人。该第三人亦包括次承租人，次承租人受让租赁物所有权者，原租赁契约对须承租关系仍继续存在。承租人于租赁关系终止前，仍有就租赁物使用收益之权利。但若承租人受让租赁物，应解释为租赁关系消灭，亦即该原则仅对第三人受让租赁物发生效力。依《合同法》第二百二十九条规定：“租赁期间，租赁物所有权转让给第三人的，租赁合同对该第三人继续有效。”说明仅发生出租人之变更，其租赁关系仍以原租赁契约继续存在，故而发生以下效力：

(一)受让人对于承租人取得出租人之地位．相斗得行使权利义务。例如修缮义务，应向受让人请求，租金应向新出租人交付，终止契约亦由受让人或向受让人为之。然而所有权转移时，既已到期之租金，属独立之债权，不当然转移，租金已前付者，原出租人应将归属于新出租人，受让人权利义务之承受，以出租人之资格所应归属者为限，如瑕疵担保，转租之允许。反之其它权利义务，受让人概不承受。

(二)受让人与承租人间权利义务之内容，例如租金之数额。修缮义务之负担、租赁期之有无、长短等，悉依原租赁契约。原定租赁期间，应将让与前经过部分扣除，计算他的残余时间。

(三)受让人对于承租人之租金请求权之承受，应通知承租人。在未通知前，债务人对于原债权人所为之清偿，应为有效。原出租人与受让人之间依不当得利之规定处理。

(四)原出租人因让与相赁物脱离出租人的地位，其以后的权利义务，概由受让人承受。

四、我国对租赁权的界定

我国原《经济合同法》第23条规定：“如果出秘方将财产所有权转移给第三方肘，租赁合同对财产新的所有方式继续有效。”现行《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”由以上两条关于租赁合同期限的规定及租赁期间发生租赁合同效力的规定，都反映了我国采用“租赁权物权化”这—学说。但我认为这一规定未必合适。因为一般而言，对于动产的租赁权没有必要作此保护。为强化不动产承租人的地位，法律可对不动产租赁实行“买卖不破租赁”的原则；而对动产也完全实行“买卖不破租赁”的原则，不利于财产的流通。我个人赞同租赁权物权化学说，但是对某些特殊的租赁权(例如不动产租赁仅)赋于物权的效力，而不是—般地承认租赁权为物权。租赁权作为一种债权，其向物权化发展的趋势可见一斑。在我国的立法中还有如下债权物权化的相关规定有：《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》一百一十九条：‘私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”《担保法》第四十八条：“抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”《担保法》第四十八条：“抵押人将欲山租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效；”海商法》第一百三十八条：“船舶所有人转让已经租出的船舶的所有权，定期租船合同约定的当事人的权利和义务不受影响，但是当及时通知承粗人。船舶所有权转让后，原船舶合同由受让人和承租人继续履行。”(海商法)第一百五十一条：“未经承租人事先书面同意，出租人不得在光船机赁期间对船舶设定抵押权。”以上是我国民商法中对“债权物权化学说”的适用．

五、物权、债权的优越地位之比较

人类之生存，以占有一定的物质资料为必要。因此，在法律发展吏上，保障财产归属关系的所有权制度发生最早。随着人类社会进步，由自己自足的自然经济逐渐发展为社会分工为基础的交换经济形态，保障财产流通关系的契约制度因此产生。债权为获取财产之手段，亦即以获取他人财产为目的，使财产当事人之间的合意而转移，即为债权之实现。此目的一旦达到，债权关系即行消灭．故债权本身隐含短暂之时间因素，即债权之有期性。且债权之社会作用，在于确保债权人取得财产，使财产之转移得以实现。此即所谓占权的社会作用在保障动的安全，而与物权的社会作用在保障静的安全，显然不同。因此，物权作为人与物的关系上的权利，在人类自己自足时代，其机能是保障个人劳动生产的财货专属于个人自由利用并排除外界的压迫和妨害。中世纪的法律生活，是以物权为中心的静态的生活，所有权乃是目标，而债权只是取得所有权的手段。由于所具有的社会作用不同，致物权与债权制度自始即明显对立，而物权处于较债权为优越之地位。但在近现代市场经济条件下，法律生活为之一变，物权特别是所有权与债权相结合，获得了超出对物的支配的性格的对人的支配力，造成经济上所谓财产的资本化，法律上所谓所有权的债权化。然而社会正如一有机体，物权如该有机体之骨骼或其他永久之组织，债权则如该有机体之血液或其他暂时之组织，时时在静止与运动中交替补充。物权为交替之山发点，亦为交易之对象，唯有债权所要求的财产转移可畅通无阻，社会之骨骼、财产之集资，方能形成与壮大。可见两者系唇齿相依，相辅相成。晚近以来，不仅物权有债权化之趋势，债权亦有物权化之现象，租赁权之物权化及其著例，债权与担保物权结合而横扫千军，亦足为证。因此发生从原来物权的优越地位转向所谓债权的优越地位。

参考书目

①粱慧星、陈华彬：《物权法》法律出版社1997年版

②刘文华，任雪芳：《合同法释论与实务操作》1997年版

⑧史尚宽：《债法各论》中国政法大学出版社2000年版

④巴里·尼古拉斯著黄风译《罗马法概论》法律出版社2000年版

⑤崔建远：《合同法》法律出版社1997年版

个人租赁合同范文篇8

为加快住房保障体系建设，积极发展公共租赁住房，切实解决城市中等偏下收入家庭的住房困难，根据《省人民政府关于保持全省房地产市场稳定健康发展的意见》和《省人民政府办公厅转发省住房城乡建设厅等部门关于加快发展公共租赁住房的实施办法的通知》精神，结合我市实际，特制定本意见：

一、充分认识加快发展公共租赁住房的重要意义

近年来，我市大力推进住房保障工作，积极解决低收入家庭住房困难，不断改善城市居民居住条件，取得了明显成效。但应当看到，住房仍是社会高度关注的民生问题，一些深层次矛盾和普遍存在的问题需要认真加以解决：住房保障体系亟待完善，住房供应结构不尽合理，住房价格上涨过快；城市中等偏下收入家庭既不符合现行住房保障条件，又无力通过市场租赁或购买住房，“夹心层”问题比较突出；随着城镇化快速推进，新就业职工阶段性住房支付能力不足的矛盾日益显现，外来务工人员居住条件亟需改善。大力发展公共租赁住房，不断满足城市住房困难群体的基本住房需求，对于完善住房保障体系、加大民生保障力度、调整住房供应结构、合理引导住房投资和消费、促进社会和谐稳定具有重要意义。各级各有关部门和单位要统一思想，提高认识，精心组织，加大投入，积极稳妥地推进公共租赁住房建设。

二、基本原则

(一)政府组织，社会参与。在加大政府对公共租赁住房投入的同时，在用地、税收、金融等方面给予大力支持，利用市场机制调节社会资源配置，调动全社会投资、经营公共租赁住房的积极性。

(二)因地制宜，分类指导。根据上级统一部署，结合当地经济发展水平、中等偏下收入住房困难家庭租赁住房需求和市场小户型租赁住房供需情况等因素，合理确定公共租赁住房供应对象和供应规模。



(三)先行试点，稳妥推进。今年，市及各县(市)全面开展公共租赁住房试点。在总结试点经验的基础上，完善政策措施，健全体制机制，全面深入推进，力争3年内取得明显成效，使中等偏下收入家庭和新就业职工等特殊群体的住房困难逐步缓解。



(四)统筹规划，分步实施。在摸清公共租赁住房需求底数的基础上，科学制订公共租赁住房发展规划和年度计划，并纳入2010-2012年保障性住房建设规划和“十二五”住房保障规划，分年度组织实施。

三、房源筹集

(一)公共租赁住房房源可通过新建、改建、收购以及在市场上长期租赁住房等多种渠道筹集。新建公共租赁住房以配建为主，也可相对集中建设。要依据城市总体规划、近期建设规划和产业布局，充分考虑供应对象的就业和生活要求，科学规划，合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域，并同步做好小区内外配套设施建设。

(二)外来务工人员集中的开发区、工业园区和产业园区，应当按照集约用地的原则，统筹规划，引导各类投资主体建设公共租赁住房，面向用工单位或园区就业人员出租。

(三)住房困难职工较多的企业，在符合土地利用总体规划、城市总体规划的前提下，经批准，可以利用自用土地建设公共租赁住房，优先向本企业符合条件的职工出租，但不得出售。

(四)公共租赁住房主要满足基本居住需求，既可以是成套住房，也可以是集体宿舍。新建的成套公共租赁住房，套型建筑面积严格控制在60平方米以内。



(五)公共租赁住房应符合安全卫生标准和节能环保要求，确保工程质量安全。以集体宿舍形式建设公共租赁住房，应认真落实宿舍建筑设计规范的有关规定。

(六)鼓励单位和个人将符合安全卫生标准的存量住房向政府审定的公共租赁住房对象出租。

四、配租管理

(一)公共租赁住房供应对象主要为城市中等偏下收入家庭、新就业职工和外来务工人员中的住房困难群体。公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、家庭财产标准和住房困难标准，由县（市）人民政府根据当地人均可支配收入和人均住房水平，结合城市经济发展水平、住房价格水平合理确定。

市市区内供应对象标准。中等偏下收入住房困难家庭标准：具有**区、**区、**区和**景区范围内城镇常住户口(非农村经济组织成员)，人均年实际收入低于11000元，且人均住房建筑面积低于12平方米的家庭。新就业职工住房困难人员标准：具有**区、**区、**区和**景区范围内城镇常住户口(非农村经济组织成员)，年满18周岁，且在市区有固定工作，年实际收入低于11000元的无房人员。外来务工人员标准：已取得市市区《暂住证》，且连续缴纳社会保险金三年以上并与就业单位签订劳动或工作合同的进城务工及外地来*无住房人员。上述标准根据经济社会发展情况适时调整。

(二)除已享受廉租住房实物配租或已购买经济适用住房的家庭和个人外，符合廉租住房、经济适用住房保障条件的，可以申请公共租赁住房。符合公共租赁住房供应条件的家庭，可以承租一套公共租赁住房。

(三)申请承租公共租赁住房，应提交以下材料：家庭收入情况证明；家庭住房情况证明；家庭成员身份证和户口簿；婚姻状况证明；《暂住证》及社会保险机构提供的社会保险缴费证明；其他应提供的证明材料。



(四)公共租赁住房的租金水平，由县（市）人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以同时申请廉租住房租赁补贴。

市市区公共租赁住房的租金标准按照不高于同地段住宅市场租金的60%确定。

(五)社会机构享受政府支持政策投资建设的公共租赁住房，配租工作由住房城乡建设部门统一组织；企业自建的公共租赁住房，配租情况应当报住房城乡建设部门备案。



(六)公共租赁住房出租人(包括公共租赁住房产权人或其委托的运营机构)应当与承租人签订租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限一般为3年。租赁合同应当载明租金标准及支付方式、租赁期限、物业服务费缴纳、退出约定、违约责任等事项。

五、租后管理

(一)公共租赁住房承租人应当按照合同约定，按时缴纳租金及其他费用，合理使用公共租赁住房，不得转借、转租、闲置，不得用于从事其他经营活动。对承租人拖欠租金及其他费用的，可通报所在单位，从其工资收入中直接划扣。

(二)承租人购买、受赠、继承、租赁其他住房，或在租赁期内超过政府规定收入标准的，应按合同约定期限退出承租的公共租赁住房。

(三)租赁合同期满后仍需继续承租公共租赁住房的，应在合同期满前3个月提出申请。经住房城乡建设部门复核，重新确定配租资格，续签租赁合同。租赁合同期满未提出续租申请，或虽提出申请但经复核不符合条件的，应当在合同约定时限内退出承租的公共租赁住房；暂不能退出的，要提高租金水平。

(四)市住房城乡建设部门负责政府投资建设的公共租赁住房的运营管理和维修养护，并对公共租赁住房使用情况进行巡查，及时发现和查处违反租赁合同约定的行为。



(五)政府投资建设的公共租赁住房的租金收入，应按照政府非税收入管理规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。

六、政策支持

(一)公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划，予以重点保障。政府直接组织建设的公共租赁住房，建设用地实行划拨供应。其他方式投资的公共租赁住房，建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件。所建住房只能租赁，不得出售。

(二)政府直接组织建设的公共租赁住房资金来源可通过年度财政预算安排、廉租住房保障剩余资金调剂、公共租赁住房租金收入扣除规定的支出费用后的余额等渠道解决。其他投资主体建设公共租赁住房，资金自筹解决。支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。

(三)公共租赁住房的建设和运营，按照国家有关规定给予税收优惠。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。

(四)鼓励金融机构按照有关规定发放公共租赁住房中长期贷款。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。

(五)公共租赁住房建设实行“谁投资、谁所有”，并在房地产登记簿和权属证书上载明公共租赁住房性质；属于共有的，应当注明共有份额。在公共租赁住房性质不变的前提下，投资者权益可以依法转让。

七、监督管理

(一)发展公共租赁住房实行市级负总责，县（市）政府抓落实的责任制。县（市）人民政府要加强组织领导，明确工作责任，进一步健全住房保障管理机制和工作机构，落实人员和经费，确保公共租赁住房工作顺利实施。

(二)各级住房城乡建设部门负责公共租赁住房的管理工作，发展改革、监察、财政、国土资源、规划、税务等有关部门按照各自职责分工，负责做好公共租赁住房规划选址、项目立项、资金筹措、用地、税费优惠政策落实及供应对象收入、资产、住房情况审核等相关工作。市住房城乡建设部门要会同有关部门，加强对县（市）公共租赁住房工作的指导和监督。

个人租赁合同范文篇9

一､案例基本情况

国家外汇管理局扬州市中心支局在日常开展的国际收支数据非现场核查中发现某外国公司(以下简称A公司)自2005年下半年以来以“租赁”和“安装调试费”等名义于2005年9月，2006年3月､5月累计向境外母公司(以下简称B公司)支付12.4万美元租赁设备项下费用。

据调查了解，A公司在办理租赁项下租金对外付汇时，向银行提供的是一份其于2005年3月与境外母公司签订的资产租赁合同，租金每年24万美元，租期五年，累计120万美元，由出租方负责采购､安装､调试､维修和服务。该成套设备的商业发票显示是其出租方境外母公司B公司于2000年6月从韩国进口的，当时采购价值843万美元，在被租赁前是B公司的固定资产(具体流程见图1)。除此以外，该公司在办理租金项下付汇时还向银行提供了付汇申请书､租金的商业发票和完税凭证。而在事后查阅该套租赁设备的进口货物报关单发现其贸易方式是“外资设备物品(2225)”，与租赁贸易应该对应的贸易方式(“租赁不满一年”､“租赁贸易”和“租赁征税”)不一致。

二､跨境租赁贸易中可能存在的管理风险分析

在上述案例中，银行在仅审核了该公司提交的付汇申请书､租赁合同､租金的商业发票和完税凭证等资料后，即以《国家外汇管理局关于现行法规中没有明确规定的非贸易项目售付汇有关问题的通知》(汇发〔2003〕35号)为依据办理了租金的对外售付汇业务。笔者认为如仅仅以未明确规定的非贸易名义办理跨境租赁项下售付汇业务是一种简单化的､不严谨的操作行为，并不符合当初该文件的立法本意，且存在不少管理风险和漏洞让企业有机可乘。

1.存在企业规避资本项目外债管理的风险。银行在办理租赁项下租金的售付汇时，首先应该对企业提供的租赁合同进行真实性审核，履行必要的尽职调查，来判断该租赁交易是属于融资性租赁还是经营性租赁。因为，前者是纳入资本项目外债管理，实行“差”控制，需要进行逐笔登记管理，租赁的本金和利息要经过外汇局核准后才能对外支付;而后者纳入经常项目服务贸易管理，无需经过外汇局事前登记即可在银行办理售汇付。而如果银行并没有对该租赁交易的实质进行充分的调查了解，对租赁交易的实质不清楚，仅依据租赁合同的表面真实性就简单的按照经营租赁的管理方式为其办理了租金的售付汇，就会使得企业能轻而易举得绕开资本项目外汇管理实现租金的自由汇出。

2.存在企业资本外逃､逃套汇的风险。在本案例中，银行以特殊非贸易规定的付汇申请书､(租赁)合同､(租金)商业发票和完税凭证等资料为企业办理租金的售付汇。同时，忽略了一个重要的企业可凭以付汇的凭证——进口货物报关单，银行如不对该笔报关单在中国电子口岸网上进行核销结案处理的话，企业完全可以用同一笔进口货物报关单办理对外付汇，进行重复购付汇，实现资本外逃。因此，如果该交易实质是融资租赁的，即实现了租金本息的自由汇出，也实现了设备本金的重复付汇;如果交易实质是经营租赁的，即实现了租金的汇出，也将本无需支付的设备款对外付汇了，实现了资本外逃。

3.存在企业利用租赁项下货物进口报关单进行虚假验资的风险。由于企业在租赁货物进关时未如实向海关申报货物贸易方式，以及银行在办理租金售付汇时未对货物进口报关单及时进行核销结案处理，使得有设备出资需求的外商投资企业存在利用此漏洞到外汇局办理验资询征，骗取到资证明的可能性。

4.存在企业逃避延期付汇登记管理的风险。A公司是一家主要从事LCD､TFT等电子显示产品的制造和销售的外商独资企业，注册资本3130万美元，总投资9050万美元，企业总投资规模庞大，而有效投资不足，资金需求缺口较大。自从《国家外汇管理局关于加强进口延期付汇､远期付汇管理有关问题的通知》出台后，存有大量需要办理延期登记的未付汇进口报关单。而在海关调查时，发现该企业租赁设备进口报关时使用的是一份与B公司的设备购买合同，且该套租赁设备进口货物报关单上记载的贸易方式是“外资设备物品(2225)”，而非支付租金时提供的租赁合同。通过分析，笔者推测可能是由于企业资金不足无法按照延期付汇登记的要求按时付汇，有可能向银行提供虚假的租赁合同，通过租金方式将欠母公司的货款分批偿还，以逃避延期付汇的登记管理，从租赁合同的签订日期来看和延期付汇登记实施的日期大体相近。

5.存在跨国公司利用跨境租赁贸易的关联交易方式向境内转移资产的可能。跨境租赁作为一项相对较新的经济活动形式，让某些在经营过程中需要昂贵工业或商业设备的企业发现利用租赁而不是购置这些设备具有许多好处，因为这样免去了注资的责任､筹资的负担，风险小､成本低，况且在跨国公司内部租赁费可以作为价格转移的一种形式，如在本案例中，利用很低的租赁费在跨国公司内部将其母公司的资产转移给了A公司，实现其经营目的，从而免去了母公司承担的出资责任。[2]

6.存在企业偷逃海关关税的风险。在本案例中，A公司将跨境租赁贸易货物在海关申报为“外资设备物品(2225)”，而“外资设备物品(2225)”是外商独资企业作为投资进口的设备物品专门的贸易申报方式，可以享受免征关税和增值税优惠，而跨境租赁贸易货物如是以租金方式对外支付的租赁货物在进口报关时，以在租赁期间海关审定的租金作为完税价格，要征收相应的关税，所以该企业存在逃避海关监管，偷逃关税的风险。

三､跨境租赁贸易风险的形成因素分析

1.外汇租赁立法的滞后影响了对租赁交易实质的区分和实施有效的分类监管。跨境租赁在我国存在的时间并不长，而我国目前对租赁的立法比较缓慢，且都是从某一方面对租赁行为进行规范。1999年3月在由全国人大通过的《合同法》中，首次从经济合同的角度引入租赁和融资租赁的概念;2001年1月1日实行的由财政部印发的《企业会计准则第21号——租赁》，在借鉴了《国际款即准则第17号——租赁》(《InternationalAccountingStandardIAS17》)的对租赁的划分原则后，从会计的角度对租赁的分类､会计处理等方面作了详细的规定，首次将租赁区分为融资租赁和经营租赁(参见表1)。

通过比较可以发现，《合同法》是从合同的形式要件上对租赁和融资租赁做出了形式规范，指出融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人､租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。通过对合同中要素的罗列作为判定合同是否是融资租赁性质，但对经营租赁合同并未做出明确的界定。而《企业会计准则第21号——租赁》中强调融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。其所有权最终可能转移，也可能不转移。承租人和出租人应当在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。并指出一项租赁是归类为融资租赁还是经营租赁，依赖于交易的实质而不是合同的形式，同时给出了相关的标准。而对经营租赁则采用排除法来定义，即非融资租赁就是经营租赁。从会计处理的角度来看，融资租赁合同的租赁物是计为承租人的固定资产､由承租人提取折旧的，租赁物并不计入出租人的资产。在出租人资产负债表的资产栏内所计的是租赁应收款。而经营租赁合同的租赁物，则是出租人的固定资产，对于承租人而言，则是表外融资业务。即经营租赁的租金可以纳入当期费用，且资产和负债不列入承租人的财务报表内，因此实现“表外融资”。

但是，作为承担汇兑环节监管的外汇局或外汇指定银行并不是微观主体经济活动和存续规则的制定者和监管者，在审查企业提交的租赁合同时，是看合同的表面真实性还是深入地探究其交易的实质，显得无所适从，且缺少必要的法律依据和控制手段。所以，从汇兑环节来看，外汇租赁等有关法律法规的缺失对有效区分跨境租赁的不同交易性质并实施分类监管带来了难度。

2.跨境租赁项下售付汇法规不完善。目前，在外汇法规中有关租赁贸易费用对外支付没有比较完整和详细的规定，相关操作规程零星散见于一些法规中。如在《结汇､售汇及付汇管理规定》第十四条首次提到非融资性租赁费用的对外支付，规定“经营外汇业务的银行凭客户提供的支付清单，可为民航､海运､铁道部门先从其外汇账户中支付或者兑付……非融资性租赁费及其他服务费用”。[3]后在出台的较系统的概括非贸易项下售付汇项目的《国家外汇管理局关于下发非贸易售付汇及境内居民个人外汇收支管理操作规程》中没有对跨境租赁租赁费的售付汇做出明确规定。而再后出台的《国家外汇管理局关于现行法规中没有明确规定的非贸易项目售付汇有关问题的通知》似乎打开跨境租赁项下租赁费用对外售付汇的通道，但如果作为特殊非贸易售付汇来操作，则无法控制外商投资企业“假租赁真购买”的情况，容易导致不法企业利用货物进口报关单重复购付汇，进行资本外逃和逃避延期付汇登记管理的行为。

3.跨境租赁项下贸易进口付汇核销管理政策和租赁服务对外售付汇政策不衔接。跨境租赁项下机器设备的进口贸易既可以表现为一般商品贸易的进口，也可以表现为服务贸易商品的进口，它们在海关进口中计征关税的税基是不一样的，前者是以租赁商品的总值或海关认可的公允价格为征税基础，而后者是以租赁货物所需支付租金视为商品的到岸价格，并按该类商品的税率计征关税的。

2003年国家外汇管理局､海关总署联合了《关于对凭进口货物报关单证明联办理售付汇及核销实行分类管理的通知》，其中涉及租赁方式进口的贸易方式有“租赁不满一年”､“租赁贸易”和“租赁征税”三种，都作为“有条件对外售付汇”管理(见表2)。

从表2可以看出，“租赁征税”这种贸易方式是将租赁费作为报关价格的，与前两种租赁项下贸易方式不同，而从非贸易外汇管理的角度来看，就租金本身在对外售付汇时是不存在有货物进口报关单的，但“租赁征税”项下却有。这容易导致企业将租金既以贸易进口付汇方式对外支付，也能以非贸易方式对外支付，引发企业逃套汇风险。

此外，该文件规定的三种租赁贸易的购付汇条件过于笼统。目前经济活动中，租赁主体主要涉及经批准从事跨境租赁业务的租赁公司和因生产需要对外租赁的一般性企业，前两种贸易方式适合是从事租赁业务的租赁公司，后一种适合一般性企业。文件规定在办理上述贸易方式购付汇时要审核“经贸部门批准经营租赁业务的批件､租赁合同等”，这适用于经批准成立的租赁公司，对一般性企业来说，并没有“经贸部门批准经营租赁业务的批件”。

四､加强跨境租赁贸易中外汇管理的对策

1.加快对跨境租赁外汇管理的立法进程，完善外汇租赁管理。建议尽快开展对跨境租赁外汇管理立法工作，参考《合同法》､《企业会计准则第21号——租赁》，结合《金融租赁公司管理办法》和《外商投资融资租赁公司管理办法》，以及借鉴《国际融资租赁公约》的先进国际理念，针对当前的外汇管理开放的程度，制订《外汇租赁管理暂行办法》，一是要明确外汇融资租赁和经营租赁的分类标准，二是按外汇租赁的不同类型以实施不同的分类监管，三是在分类监管下，完善结售付汇环节的管理。

2.在现行管理模式下，完善跨境租赁贸易的售付汇行为监管，防范企业逃套汇行为。一是改进《关于对凭进口货物报关单证明联办理售付汇及核销实行分类管理的通知》中对“租赁征税”购付汇条件的管理，建议海关对此类进口报关单不在出具“进口付汇证明联”，将其租赁费的对外支付完全以非贸易的方式对外支付，但外汇局或银行在办理对外售付汇时累计不得超过该贸易方式下进口报关单的金额。二是无论外汇局或银行在办理融资租赁或经营租赁项下租赁费用对外售付汇时，都必须登陆“中国电子口岸网”，及时将该笔跨境租赁项下设备的进口货物报关单进行核注结案处理，防止企业利用进口报关单重复购付汇。三是要求企业办理经营(非融资)租赁项下购付汇时，除了提供付汇申请书､租赁合同､租金的商业发票､完税凭证和对应贸易方式的进口货物报关单等资料，还需提供由会计师事务所出具的证明文件，证明其会计处理方法符合《企业会计准则第21号——租赁》对经营租赁的原则和要求，以帮助银行确认其租赁交易的实质，以提高真实性审核的能力。

3.加强对租赁自用用途的跨境租赁贸易主体的监管。一是要对外商投资企业跨境租赁经营模式进行一定的规模控制，不得超过其注册资本的一定比例，防止跨国公司利用租赁交易在内部进行资产转移，逃避出资义务。二是加强对租赁贸易真实性的监管，防范企业利用“真购买假租赁”来逃避延期付汇登记管理的行为，弱化外汇管理效率。三是加强对租赁贸易项下进口货物报关单的监管，防止重复购付汇和作为虚假出资的凭证。

4.加强部门协调，形成监管合力。本案例中，如果外汇局和海关部门缺少有效的沟通协调过程，外汇局将不会很快掌握企业跨境租赁贸易的信息。因此，建立部门间监管信息共享机制是强化外汇管理有效性的重要方式和手段。特别是海关和外汇局在贸易进出口管理方面，分别掌握实物流动数据和资金流动数据，所以，完善相关数据共享机制显得尤为重要。尽管目前外汇局和海关在进出口方面已建立了多个信息共享和核对系统，但还存在着一些沟通盲区，如微观交易主体的未凭以付汇报关单的数据查询等。为此，建议尽快实现双方数据的完全共享，以彻底解决实跨境货物流与资金流信息不对称问题，提高监管效率。

参考文献：

[1]刘舒年.国际金融学[M].北京：对外经济贸易出版社，1991.

[2]陈雨露.国际融资实务[M].北京：北京经济学院出版社，1995.

[3]中国人民银行.结汇､售汇及付汇管理规定

个人租赁合同范文篇10

军事租赁具有以下法律特征：一是出租人的广泛性。出租人是租赁物的所有权人或合法使用权人。具体包括政府部门、企事业单位、集体组织、军事部门、个人等以民事主体身份参与契约的一切主体。二是承租人的特定性。在军事租赁中，承租人仅为军事部门、军事单位及其代表它们的单位或个人。至于什么级别的军事部门、军事单位和个人才有缔约权，需要法律加以明确。三是客体具有军事价值性。军事租赁的客体必须具备一定的军事价值，也即可以为军队建设和军事行动所用，不具有军事价值的物件是不可能成为军事租赁客体的。四是军方的优先契约性。军方的优先契约性是军事租赁具有军事属性的体现，也是保障紧急状态下国防利益的现实需要。五是等价有偿性。等价有偿是租赁的基本特征，军事租赁也不例外，军方在优先契约权下取得的合同利益，也需要付出对价。比如在抗洪抢险中，村民甲拥有的一艘冲锋舟同时被连队乙和村民丙看中，则乙连队只能在同等价位下优先租得该冲锋舟。

二、建立多样化军事任务中军事租赁法律制度的现实意义

我国社会主义市场经济体制的建立，各类物品产权关系的日益明晰，公开平等交易制度的逐步确立，给军队执行多样化军事任务时的资源筹供带来巨大影响。发展军事租赁是开辟资源配置的新渠道、新思路，即以很低的资金代价获得对一定军事资源的使用权，从而有效解决我军执行多样化军事任务时的资源短缺问题。实践呼唤制度，制度保障实践，只有对军事租赁立法，才能从制度上保障军事租赁的健康发展。

（一）军事租赁立法有利于保障多样化军事任务资源需求

近年来，我国自然灾害频发，军队在南方雪灾、汶川地震、玉树地震等大灾大难中发挥的应急救灾作用，成为新时期我军执行多样化军事任务的伟大实践。随着我军遂行多样化军事任务常态化、规范化，受军内外因素的影响，军事租赁实践不断涌现。从内因上看，军队内部寻求解决军费短缺与军事资源需求量大这一矛盾的有效手段，自然促进了军事租赁的发展。军队执行多样化军事任务中对物资需求的临时性、突发性特点，决定了采用租赁形式将大大提高军费使用效益。从外因上看，我国市场经济的发展、民用租赁市场的完善、生产和资本流动频繁等因素，极大刺激了军事租赁的需求。然而，在缺乏法律制度保障的情况下，军事租赁的顺利发展客观上受到阻碍。其原因在于：军队是一个高度集权的组织，下级严格服从上级意图，任何另辟蹊径的做法都有可能不受鼓励。在军事租赁领域，如果没有明确授权，军事人员将不会轻易尝试这一资源筹供方式。更为重要的是，军事单位不是自负盈亏的经营性组织，没有独立的财务收支能力，有关人员主动采用租赁方式的可能性很小。

（二）军事租赁立法是国民经济动员制度的必要补充

不可否认，军队在执行多样化军事任务中，作为国民经济动员制度的军事采购、军事征收、军事征用在资源筹供中各自发挥着不可替代的作用，但这些行政性、命令性色彩较浓的制度，远不能满足市场经济条件下军队遂行多样化军事任务的需求，这就需要充分发挥军事租赁制度的补充功能。军事租赁弥补军事采购的动员缺陷。军事采购与军事租赁相比而言，

首先，二者物权变动形式不同。前者是永久性转移资源的所有权，后者则是临时性获得资源的使用权，期满即还。物权选择上的根本性差异，使得二者在制度安排、实践操作、支付对价和风险转移上都大相径庭。

其次，军费使用上的不同。通过分批次交纳租金，可以有效缓解军方资金紧缺的压力，运用融资手段达到“融物”的目的，有利于有限军费的周转。

再次，合同契约灵活性不同。从我国现行军事采购制度来看，其具有很强的计划性，供给主体相对确定，客体主要是军队所需的永久性物资，但灵活性远不及军事租赁。另外，在军事租赁中，当事人的地位基本上是平等的，出租方的义务仅在紧急状态下有所加强。军事租赁以上优势，有利于发挥市场机制作用，降低市场交易成本，保障民间资源投入到多样化军事任务中来，大大增强国民经济动员潜力，很大程度上弥补军事采购的不足。军事租赁弥补军事征用的动员缺陷。从区别上看，首先，两者强制性不同。军事征用跨越公权与私权两大领域，是典型的公权对私权的限制和干预，对民间资源采取“拿来主义”。而军事租赁更多的是关注互利，追求等价有偿。其次，两者性质不同。军事租赁是一种契约关系，交易主体双方处于平等地位。军事征用则是纯粹的国家行为，是国家利用自身权威实行的一种强制性制度安排。

第三，两者的作用范围、层次不同。军事租赁一般是军民两方的直接交易，属于微观领域内的一种资源配置方式。而军事征用须由军方向国防动员机构提出需求，国防动员机构再利用国家权威与相对方进行交易，其有严格的程序性要求。

第四，两者支付原则不同。军事租赁的租金是按照市场行情确定的，而军事征用补偿的多少要根据国家财政状况、当时市场行情、征用相对人的具体情况等来确定。军事租赁弥补军事征收的动员缺陷。军事征用与军事征收有着本质区别，军事征收剥夺了物主的所有权。与军事租赁相比，军事征收无市场品质可言，谈不上主体双方的平等自愿，物主大多处于被动的地位。而军事租赁在充分尊重各市场主体的前提下，更富有关注民生的情怀，能够不断激励军民资源的融合，是实现寓军于民的重要途径。在微观经济层面，军事租赁的市场交易品质必然刺激出租方积极追求缔约行为，便于更多外部资源参与到多样化军事任务中来。可见，在多样化军事任务突发性强、紧迫性高的现实环境下，军队平时战备物资不可能满足多样化军事任务需要，靠临时大量采购也不现实，靠征收征用又必须遵守相关繁琐程序，靠发动群众捐献又十分有限，这就为建立军事租赁法律制度创造了必要条件。

三、建立多样化军事任务中军事租赁法律制度的构想

结合我国军事立法实际，应着眼于完善军队执行多样化军事任务法规体系这一目标，与其他经济动员制度一道，建立层次鲜明、可操作性强的军事租赁法律制度。

（一）军事租赁立法的基本原则

保障军事利益原则。军事租赁的国防义务性要求它服从和服务于军事行动，并以追求军事效益最大化为目标。但作为承租人的军方不能利用缔约权或发包权从事营利活动。确立这一原则，是军方在紧急状态下行使优先缔约权的正当性基础。尊重市场规律原则。军方要按照市场经济规律办事，以平等主体身份参与到租赁合同缔约中来。在赋予军方优先缔约权的同时，要约束其特定权利的行使，尽可能降低租赁成本。军方按级赋权原则。不同级别的军事单位或部门要量力而行，能履行多大的义务，就享受多大的权利。立法应将租赁决策权和执行权赋予相应的军事单位或部门，保障军事租赁实务的可操作性。区分平时状态与紧急状态原则。军事行动与其他政府行为的显著区别之一，就在于它平时状态的相对封闭性和紧急状态的紧迫性。立法一方面要对紧急状态界定，另一方面要明确军方在该状态下享有的优先缔约权。

（二）明确平时状态下军事租赁主体的权利义务

军队在执行多样化军事任务过程中，并非时时处处都面临紧急状态。在非紧急状态也就是平时状态下，军事租赁合同与民事租赁合同没有本质区别，此时应重在规范承租人（军方）的权利义务。承租人（军方）行为规范。基本设想：一是权限划分。军委掌握事关全军建设大局的军事租赁决策权，以及大规模租借外军武器装备的决定权；各总部、各军兵种、各大军区掌握与自身职责相一致的租赁决策权；军级以下单位主要在后勤物资保障方面拥有租赁决策权，最小单位可至连队及旅团机关各部。二是决策机构。为保障基层单位一定灵活性，可规定由各级党委支部决策、军政主官决定、军人委员会决议、军人大会表决等，目的是保证决策的正确性、适时性。三是决策程序。物资租赁需求可由有关单位、部门或人员根据军事行动需要提出议案，或者直接召开决策会议，必要时采取论证、听证、表决等形式通过。四是执行机构。由决策机构指派，受决策机构领导并向其报告工作，事关重大的事项应有财务部门负责人参加。五是财务保障。应由财务部门统一负责，采取实时支付、划拨、报销等方式予以保障。六是签订合同。军方代表应本着负责、严谨的态度与出租人缔结租赁合同。七是履行合同。军方应严格按照合同约定，恪守诚实信用原则，维护良好的国家和军队信用。八是检查监督。可由纪委或财务部门进行监督，纳入各级审计、监督范围。

（三）明确紧急状态下军事租赁主体的权利义务

出租方义务的加强。为维护国防利益，出租方在紧急状态下的义务有所加强。表现在同等条件下出租方有让度与第三方缔结合同、保障军方优先缔约的义务。这种义务对出租方而言并没有经济上的损失，而是有可能波及第三方经济和其他利益。当然，这种义务仅限在国内军事租赁有约束力。承租方权利和义务。权利方面：应注意的是军方在对待优先缔约权时，不可随便加强这种公权力，要么严格平等缔约，要么转化为其他动员方式，比如军事征收、军事征用、军事采购。义务方面：由于紧急状态下的诸多复杂因素，租赁物在使用过程中极有可能发生毁损灭失，导致军方不能完全履行归还义务，此时应按合同约定处理或按市场行情给予赔偿。

（四）建立军事租赁租金评估与风险预测机制

军方代表对租金正确评估和对风险的合理预测，是开展军事租赁业务的基本要求，也是谨慎使用军费的具体体现。军事租赁租金评估。租金与租赁物构成军事租赁的两个最核心的要素，是缔约谈判的主题。一般情形下，军事租赁的租金构成主要包括：租赁物购置成本、缔约手续费、利润。这就要求军方熟悉租赁市场，从“双赢”的角度进行评估。军事租赁风险预测。与其他经济动员方式相比，军事租赁的风险持续时间长、不确定性高，军方加强租赁风险预测更为必要。一是经济风险。在签订具有国防意义的双边或多边租赁合同时，我方要做好相关国家经济风险的预测，重点关注其产业走向、债务限额、汇率利率、贸易壁垒等因素，防止经济风险出现造成我方吃亏。二是政治风险。主要是在与他国缔结军事租赁合同时，评估其政局态势、内阁倾向、民意基础、执政周期等要素，防止因其政局突变而无法履约造成我方重大损失。三是信用风险。主要指出租方未能按合同约定向军方交付租赁物所带来的风险。对此承租方应该选择那些实力雄厚、诚信良好的出租人。四是技术淘汰风险。关键在于对租赁物技术性能的可行性研究和对未来科技进步、战争样式等因素的评估，尤其对技术更新快的租赁设备，租期应确定在合理期限内。

（五）建立军事租赁权利救济制度