旅游业与房产业协调发展调研报告

近年来，在旅行业的强力带动下，旅行房地产获得迅速发展，逐渐成为业界和社会的关注热点。但作为新兴产业，发展中也面对一些突出问题，必需采取有用办法应对，以促进产业持续健康快速发展。

一、旅行地产近况及特点

1、运营形式不时创新。从1999年“传说”、“国家旅行休闲度假区”的成功开发后，旅行地产以一种全新的产业形状，迅速进入各个旅行景区，并获得了较好的经济效益。经过多年来的发展与创新，当前旅行地产已构成三种较为成熟的运营形式：一是景区房屋。就是在依托景色区而建的房屋房和别墅，如海景房、河景房、山景房、海边别墅、山间板屋、酒店式公寓，等等。这是旅行房地产最基本的形状，也是旅行房地产最成熟的运营形式。典型代表有之“景”成为很多楼盘的首要卖点，以海景房为例,据调查,价钱普通都在每平方米7000元--1.2万元以上，比较较而言，位于市区的商品房,价钱普通只要一线海景房的一半,然则,市区商品房中可以看到“海景”、“山景”的户型，价钱也随之升高，可卖到每平方米6000--8000元。二是产权酒店。是指由小我投资者买断酒店客房的产权，即开发商以房地产的销售形式将酒店每间客房的自力产权出售给投资者。每一套客房都各拥有自力的产权，投资者如购置商品房一样投资置业，将客房托付给酒店治理公司分取投资报答、获取物业增值，还取得酒店治理公司赠予的必然期限的免费入住权，它是由“时权酒店”演化而来。自1995年开端,产权式酒店在国内有名旅行度假区不时开花，北京、杭州、上海、深圳、等地已接踵降生了许很多多的产权式酒店。个中成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅兰大酒店；倡议“e时代人道化商务空间”的厦门悦华酒店；有“东方夏威夷”之称的亚龙湾国家度假区的三亚华宇皇冠假期酒店；还有青岛佳信大酒店、秦皇岛的维多利亚港湾、兴隆康乐土大酒店；北京的高兴无量大——峡（假期）村庄俱乐部，龙脉温泉等。三是分时度假。是指酒店或度假村将某住宿单位每年的运用期划分为若干份后出售。消费者可以依据本人的实践需求购置个中的一份，然后在商定的期间内（普通为20-40年）每年享用这一住宿单位，而不需再付房费。还还可在中介平台上交流任何一间酒店或度假村的另一个时段，到达去分歧当地旅行住宿的目标。分时度假是一种将房地产业和酒店业完满结合在一同的一种贸易新概念，是一种将房地产、酒店住宿和旅行休闲度假完满结合在一同的全新运营形式。这种方式的酒店定位于日渐兴起的度假旅行市场，为大多数无力独自购置别墅以知足度假需求的家庭供应了服务，还也处理了敷裕者购置的度假别墅每年住用时间短,空置率高，形成资源糜费的问题，还因为交流收集的支持，产物的交流愈加便捷，活动性大大加强。当前，世界最大的分时度假交流公司RCI在全世界拥有300多万会员，在100多个国家拥有超越3700家会员酒店。在发达国家，大约有200万人拥有分时度假产物，而且估量每年还会新增25-30万人，目前该产物的均匀入住率是87%左右。近几年，我国分时度假业以年均10%-15%的速度迅速发展，远远高于同期旅行业全体的增进程度，显示出宏大的发展潜力。

2、市场空间不时扩展。近几年，我国国内旅行人数年均匀增进率在10％以上，随着市场经济的深化发展，旅行人数将持续增进，并维持高速场面（扣除各类不测要素的影响）。年，我国入境旅行人数达1.34亿人次，旅行外汇收入458亿美元；国内旅行人数达21亿人次，旅行收入1.26万亿元；出境人数达5739万人次。专家猜测，将来20年内，国内旅行市场前景宽广，需求潜力大，旅行将维持高速不变增进的场面，我国将逐渐完成由亚洲旅行大国向世界旅行强国的改变。这种旅行假期经济持续增进的行业必将会吸引很多投资，个中很大一局部会投入到旅行物业建立上，为旅行房地产开发供应契机。

3、要素保证不时增强。政策方面，旅行业发展的政策情况一直向好。自执行“对内变革，对外开发”的政策以来，国家对旅行业的政策不断是鼓舞发展和大力倡导。年国务院出台了《国务院关于加速发展旅行业的意见》（国发〔2009〕41号），当地县政府也接踵出台了影响和拉动旅行及相关产业发展的新政策，为旅行房地产的发展供应了一个宽广发展的平台，也为旅行房地产的可持续发展注入了强壮动力。资金方面，因为国家对商品房价钱的调控，加大保证性住房投入，传统房地产开发领域的时机越来越少，很多房地产商开端物色新的领域，资金呈加快向旅行房地产活动态势。到当前为止，国内涉足旅行房地产领域的公司超越100家，个中包括华裔城、万科、创始、万通等一多量房地产开发品牌公司，基本上全国一切重点旅行景区都有地产商的介入。

二、存在的首要问题

1、资源依靠性大。旅行地产对其依托的旅行景象具有分明的抉剔性，区域性较窄。无论是纯真依靠于山地、海滨、温泉、滑雪场等等天然景象开发的地产，照样在城市中全新坚持的主题公园型旅行地产，本质都是借助于或打造出旅行资源这个平台，进而开发出来的各类各样的旅行地产类别，其实质均是依托于旅行资源基本长进行房地产开发和运营。因而，旅行休闲是先导和中心，开发时必需要先做旅行、后做房产开发。

2、产业风险性高。旅行休闲的定位，决定了旅行地产的消费群体以高收入群体为目的客户群，产物层次以舒适高端型为主，投资规划凡间较大。尤其关于新建主题公园、度假区开发等需求旅行导入和市场培养的旅行地产，开发周期更长，少则3-5年，多则8-10年，甚至更长，远远善于城市通俗商品房开发，资金压力也远弘远于普通地产开发。

3、消费才能不足。与商品房屋比较，旅行房屋的市场份额较小，市场风险较大，但只需产物可以投合消费者心思，其消费才能较普通房屋要强。旅行房屋房价高的特点招致其销售多采取市场集中战略，所面临客户多为中高消费程度、条理较高的人群。旅行房地产在我国尚属新兴事物，消费者遍及对其不太调查，加上中国人超前消费的认识并不强，拿出多年积存购置将来十几年甚至几十年的度假用房却最终没有房子的产权，大多数中国老百姓都难以承受。并且国内市场上参加国际度假交流系统的局部分时度假产物价钱都在20-40万元之间，大大超出了老百姓的付出才能，顾客想与国外进行交流度假的愿望很难完成。别的，带薪休假准则在我国并未具体执行，这使得广大消费者关于投资旅行房地产愈加谨慎。

4、不足行业规范。因为旅行房地产在我国尚处于起步阶段，行业律例不够完善，让局部运营者有隙可乘，带来了很多不良影响。一些运营者在广告宣传材料中明示了投资报答，在购房者与酒店运营公司签定的托付合同中，许下诱人的承诺，以此误导消费者。更有一些犯警之徒采用欺诈性销售、不合法集资等手段牟取暴利。

三、对策及建议

1、增强对旅行房地产发展的规划引领。规划是建立的龙头，是旅行的蓝图，一切项目必需在必然旅行大区域内统筹规划，打破行政区划的樊篱，合理结构，平衡布点，既着眼当时，又立足久远，将旅行房地产的开发效益与景区生态情况维护、文明生态优化、开掘旅行资源、打造拳头品牌相结合，完成经济效益与社会效益、情况效益的统一。县政府对旅行房地产市场的进入主体应有必然的限制和前提，防止“一窝蜂”的涌入，防止遍地开花、自觉建立。要搞好市场调研，根据市场需求，稳步有序地进行开发。旅行房地产要与本地地盘应用规划、小城镇规划和天然维护性规划相联接；要节省用地，尽量应用荒地，不占用耕地，谨防在好处驱动下私自修正规划或擅自在农用地上搞开发的违法行为；要维护郊区天然生态系统，避免“三废”污染郊区情况，以绿色情况促进旅行房地产的消费。

2、增强生态景象资源的维护与开发。因为旅行地产普通都是在一些主要的生态景象资源比较丰厚的地域进行开发，而任何一种开发在某种意义上都意味着对原有生态系统的一种改动。旅行地产的开发应该是基于对现存的敏感的生态系统的一种调整和完善，经过积极的维护思想和科学的生态设计手法，来展示本地美妙的天然景象。在旅行房地产开发进程中，如何保证生态景象系统向正的偏向改变，是县政府和开发商不得不思索的一个主要问题。这个进程有赖于县政府和开发商之间良性互动关系的坚持。县政府关于位于景色区四周旅行地产项目标建立应有严厉的规划节制，规划目的要表现社会和大众效益，还在规划内容上要以维护和完善生态景象系统作为规划的主导要素。关于发展商而言，则需求在知足县政府规划要求的前提下，尽量开发出更优质的产物，然后更好地将资源优势转化为经济效益。

3、增强旅行房地产的软件建立。旅行地产分歧于通俗地产开发，面临的客户群和消费行为方法与通俗消费群体完全纷歧样，因而软性配套的建立和后续运营治理尤为主要。一方面，要建立一支优异的酒店治理团队，制订科学的物业治理方法，不时提高旅行房地产服务程度，才干促进旅行与房地产的有机结合，保证旅行地产获得好的收益。另一方面，要加大对旅行房地产政策支持力度，逐渐健全完善相关的司法律例，指导旅行房地产规范发展。如《商品房销售治理方法》规则：房地产开发企业不得采取返本销售或许变相返本销售的方法销售商品房；房地产开发企业不得采取售后包租或许变相售后包租的方法销售未完工商品房；商品房屋按套销售，不得切割拆零销售，等等。这些关于旅行房地产的开发构成了很大制约，建议有关部分加速研讨旅行房地产专门立法的问题，尽早出台相关司法律例，促进旅行房地产业的健康发展。

4、增强旅行房地产企业品牌建立。关于一个城市来说，一线品牌房地产企业的进驻，其超前的规划才能和连片开发，打造“城市综合体”的开发形式有助于城市面貌的加快改动，有助于城市建立的多元化发展和城市建立质量的提高。还一线房企结构全国的营销收集和出众的推行才能，能促使本地房地产市场跳出区域的范围，走向全国，然后扩容市场。关于本乡房地产业来说，外来实力开发商无论是对区域的判别力、推进力照样在规规定位、开发理念、营销思绪上，都有极端主要的借鉴意义。因而，在将来发展进程中，要着力引入全国知名的地产企业，经过与他们的协作、竞争，借鉴和学习其成熟的运营形式和治理形式，提高本乡企业的中心竞争力和品牌认识。本乡房地产业也应该发扬熟习当地市场、调查消费者需求的优势，经过行业界部的结合、协作等方法，提高开发程度，扩开展拓规划，一起做大市场。