住宅小区业主自治组织建设工作方案

为加强我市住宅小区业主自治组织建设，充分发挥业主自治自律作用，提升物业服务和城市社区治理水平，根据《省物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》《市物业管理办法》和《关于党建引领红色物业助力精致社区建设的意见》等有关规定，结合我市实际，制定本方案。

一、指导思想

按照“党建引领、行业指导、基层主抓、业主参与”的原则，着力推进住宅小区业主自治组织建设，加强业主自治自律，理顺物业服务关系，促进住宅小区由前期物业服务向业主自治物业服务转变。

二、目标任务

由市物业主管部门负责行业指导，市民政等相关部门协同，镇区和社区居委会具体落实，坚持关口前置、摸清底数、倒排计划，实行“挂图作战、销号管理”，力争2021年年底前完成全市住宅小区业委会的组建工作，并实现业委会党组织全覆盖，进一步理顺物业服务关系，构建社区党组织领导下，居委会、业委会和物业服务企业共同参与、协商议事的“四位一体”机制，加强物业服务监督，化解矛盾纠纷，做到“小事不出小区、大事不出社区”。

三、实施步骤

（一）制定工作计划。由相关镇区组织社区居委会对辖区范围内的住宅小区进行全面摸底，制定工作计划，符合条件、未成立业委会的住宅小区，要在年底前健全业委会组织和党组织，实现业委会全覆盖。

业主大会召开和业委会成立（改选）工作计划应当报市物业主管部门备案。

（二）整合物业区域。鼓励以社区为基础，实行区片制、街区制物业管理。列入2021至2025年改造计划的老旧小区，相关镇区要根据改造计划，划定大片区物业管理范围，组织召开业主大会、成立或改选业委会。

其他宜实行区片整合的住宅小区，由社区居委会按照上述原则处理。

（三）加强组织实施。已纳入“工作计划”的住宅小区，相关镇区要及时督促社区居委会组织召开业主大会。

成立（改选）业委会、理顺物业服务关系等应当纳入业主大会议事内容。

（四）实行备案管理。业委会应当自成立（改选）之日起30日内，持法定资料，向相关镇区和市物业主管部门备案。

业委员成员党员比例和党组织建设纳入业委会备案要求。

（五）强化党的建设。业委会成立（改选）之后，应当在社区居委会的组织下，成立党支部或党小组，强化党的建设。业委会成员的党员关系应当转入业委会或者所在社区居委会的党组织。

四、工作要求

（一）业委会由3人以上单数组成。在成立或改选过程中，重点吸收常住（连续两年，每年累计居住时间在半年以上的）业主中的社区“两委”成员、党员业主、楼长等担任业委会成员候选人。新增和换届的业委会党员比例不低于60%。

业主大会可以选举业委会轮候成员。业委会成员长期缺位、不能履行职责的，由轮候成员根据得票顺序依次递补。

（二）存在违章搭建、侵占楼道、毁坏绿地等不法和不文明行为，不按时缴纳党费、物业服务费、水电费或住宅专项维修资金等不模范履行义务行为的业主，不得担任小区业委会、物业管理委员会、环境和物业管理委员会的成员候选人。

（三）采取书面征求意见方式召开业主大会的，已送达征求意见书或者无法送达但已在物业管理区域和业主所在楼宇内公告，业主不参加投票或反馈书面意见的，其投票权数是否可以计入已表决的多数票数，由管理规约或者业主大会议事规则规定。

（四）住宅小区户数低于500户或者居住面积低于5万平方米，以及镇区联席会议研究决定的住宅小区，可以不组建筹备组，由社区居委会组织区楼长、业主代表，采取集体讨论、书面征求全体业主意见等形式，成立或改选业委会、理顺物业服务关系。

（五）不能或者暂未成立业委会的住宅小区，可以由镇区牵头组织成立物业管理委员会，代行业委会职责，指导监督日常物业服务工作。物业管理委员会可以单独成立，也可以由环境和物业管理委员会下设物业管理委员会。

社区居委会、环境和物业管理委员会或物业管理委员会等应当根据业主大会或者业主集体表决决议，代行业委会职责，代位签订物业服务合同，理顺物业服务关系。

（六）没有成立社区居委会的镇，由镇政府负责组织召开业主大会，并负责监督日常物业服务工作。不能或者暂未成立业委会的住宅小区，由镇区牵头组织成立物业管理委员会，并加挂环境和物业管理委员会牌子，并根据业主大会或者全体业主表决决议，代位签订物业服务合同，理顺物业服务关系。

（七）物业管理委员会、环境和物业管理委员会的党员比例不低于60%。

（八）业委会的活动经费从业主共有收益中提取或者由全体业主承担，社区党组织可以从为民服务专项经费中给予适当补贴。物业管理委员会、环境和物业管理委员会的活动经费由镇区和社区居委会承担。

五、责任分工

（一）市物业主管部门：负责加强行业指导，督导相关镇区按照工作计划落实业主大会召开和业委会成立（换届）工作。加强行业考核，并将业主大会召开和业委会成立进度纳入红色物业考核。

（二）市民政部门：负责监督“四位一体”机制的建立和落实工作。

（三）相关镇区：负责组织摸底、制定工作计划，指导辖区居委会组织召开业主大会和成立（改选）业委会，办理业委会备案工作。

（四）社区居委会：负责本社区摸底工作，具体组织召开业主大会和成立（改选）业委会，领导监督业委会、物业管理委员会、环境和物业管理委员会的日常工作和党建工作，并进行日常物业服务监督考核。

（五）小区业委会：业主大会的执行机构，接受社区居委会的指导和监督，负责执行业主大会的决议和决定，根据大会决议选聘物业服务企业，并签订物业服务合同；督促业主按时交纳物业服务费；监督和协助物业服务企业履行物业服务合同，监督业主遵守管理规约、履行业主义务。

（六）环境和物业管理委员会：社区居委会的下设机构，协助社区居委会加强日常物业服务监督，排查化解物业服务矛盾纠纷，督促业委会和物业服务企业履行职责；业委会缺位时，协助居委会代行业委会职责。

鼓励环境和物业管理委员会、业委会“双组建”，进一步强化业主自治自律工作。

（七）物业管理委员会：由镇区组织成立，代行小区业委会职责，接受社区居委会的指导和监督，负责日常物业服务监督，排查化解物业服务矛盾纠纷，督促物业服务企业履行职责。住宅小区组织成立业委会成立后停止履行职责。