信息中心物业管理指导意见

为进一步推进物业管理工作，规范物业服务企业行为，提高业主自治能力，建立物业管理长效机制，促进我市物业管理市场健康有序发展，根据《省物业管理条例》、《市物业管理实施办法》、《关于加快现代服务业发展的若干意见》等有关规定，结合实际，提出如下意见：

一、进一步规范物业管理活动

（一）加强对物业服务企业资质管理和物业行业自律建设，把好市场准入关。有计划地培育和引进一批具有市场竞争力的物业服务品牌企业。

（二）明确物业管理主体职责。各级建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。县级以上发改（物价）、公安、民政、财政、税务、环保、工商、行政执法（城管）、人防等有关行政主管部门，按照各自职责，协同做好本行政区域内物业管理的监督管理工作。街道办事处（乡镇人民政府）负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。

（三）充分发挥业主自治作用。业主委员会是业主大会的执行机构，除依法履行《物业管理条例》规定的职责外，可根据业主大会授权，负责物业共用部位，共用设施、设备和物业管理经营用房产生收益的提取、使用和管理。

二、进一步改善物业服务环境

（四）实行物业服务企业地方财政补贴。自本意见实施之日起连续5年对住宅小区物业服务收入征收的营业税地方所得部分实行财政贴补，主要用于对物业服务企业的重点扶持和培育。

（五）从事物业管理的物业服务企业，以与物业管理有关的全部收入扣除代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。

（六）对物业服务企业吸纳持有《再就业优惠证》的人员，并与其签订一定期限的劳动合同且缴纳社会保险的，在国家税务总局规定的审批期限内，可按实际招用人数享受有关的税费优惠政策。

（七）凡由政府及公共服务职能部门承担的费用，不得转由业主或者物业服务企业承担。

（八）供水、供电等专业部门应当向物业管理区域内最终用户（指实际最终使用的个人或者单位）收取费用；物业服务企业接受委托代收代付的，委托单位应当按照与物业服务企业签订的委托代收协议，支付相应的代收手续费，代收手续费一般为1%。物业管理区域内因物业服务所产生的供水、供电等非经营性的费用，实行按生活类价格收费。

（九）有关经济适用住房和廉租住房的物业服务费减免，按照《市区经济适用住房管理办法》和《市区廉租住房保障管理办法》的相关规定执行。

三、进一步营造良好的居住氛围

（十）新建住宅小区（住宅大厦）共有设施、设备经相关专业单位、建设单位共同验收合格后，按有关规定应当移交给相关专业单位的，应当及时移交给相关专业单位负责管理。共有设施、设备的技术资料应当一并移交。相关专业单位无正当理由拒绝接收的，视同移交。

对验收合格且正常运行但尚未办理移交接管手续的的相关共有设施设备，由街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会负责牵头，自本意见实施之日起1年内完成移交接管手续。

相关专业单位在接管已交付使用住宅小区（住宅大厦）时，发现共有设施设备运转不正常或者存在安全隐患的，应当会同业主委员会或者街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会将设施设备修复正常、消除隐患后，方可办理接收管理手续。

（十一）物业所在地房地产行政主管部门在核发商品房预售许可证时，应当按照批准的建设工程设计方案将核定的物业管理用房的建筑面积、座落位置（包括四至确认、面积认定）记载于商品房预售许可证。在商品房竣工验收规划认可时，物业所在地物业主管部门应当查验物业用房房号、面积，无误后书面告知物业所在地房屋登记机构。

房屋登记机构应当按照物业主管部门书面告知的物业管理用房房号、面积，以该物业名称将物业管理用房记载到房屋登记簿后，方可办理该物业的权属初始登记。

已确定的物业管理用房位置，建设单位未经批准不得擅自变更。如确需变更的，应当在申请办理商品房预售许可证前取得规划管理部门的同意。规划管理部门在审批过程中须征求物业主管部门的意见。

（十二）物业管理用房按照下列原则配置：

1.物业管理用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付。

2.物业管理办公用房应当以方便业主和物业管理活动为原则，相对独立、集中配置、布局合理，且位于该物业管理区域中心或者主出入口附近。

3.物业管理经营用房应当以可对外经营为原则，相对独立、集中配置、布局合理，且位于底层的建筑面积不少于应配置物业管理经营用房的1/2。

物业管理区域内有临街（路）商业用房的，物业管理经营用房应当配置在临街（路）的商业用房内。物业管理区域内无临街（路）商业用房的，可以在该物业管理区域内其他商业用房的适当位置配置。

4.物业管理用房应当为地面以上的独立成套装修房屋，具备水、电使用功能；没有配置电梯的物业，物业管理用房所在楼层不得高于四层。

物业管理区域内的物业为纯住宅的，可用于经营服务的用房应当优先用于物业管理经营用房。

5.下列用房不得作为物业管理用房：

（1）设施设备用房；

（2）门卫、技术层、设备层、低于2.6米的架空层、夹层、车库、公共卫生间等用房；

（3）地下及半地下室房屋；

（4）不具有产权最小权属单元要求的用房；

（5）规划明确用于住区配套的用房；

（6）其他不适宜作为物业管理的用房。

（十三）建设单位应当按照下列标准建设物业管理用房：

1.上下水、供电等设施应当具备正常使用功能；

2.房屋内墙面应当涂刷内墙涂料，顶棚应当吊顶或者涂刷涂料，地面铺设瓷砖，卫生间墙面、地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具；

3.小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。

（十四）建立旧小区物业综合改造补贴制度。完善旧小区物业管理服务改善性机制和考核制度，对一些设施陈旧、物业服务收费低、物业服务企业经营困难的旧住宅小区由政府出资补贴。具体办法由市财政局会同市住房和城乡建设规划局等相关部门制定，报市人民政府批准后实施。

（十五）大力培育扶持物业服务龙头企业。为培育扶持物业服务龙头骨干企业，每年开展优秀物业服务企业评选活动，由市人民政府通报表彰。对受表彰的市区企业，由市人民政府从现代服务业专项资金中给予每家10万元的奖励；县（市）企业，由各县（市）人民政府参照市区标准，从当地现代服务业专项资金或者其他相关专项资金中给予奖励。评选具体办法由市住房和城乡建设规划局、市物业行业协会制定。

（十六）引导物业服务企业实施品牌战略。积极开展物业管理示范项目评选活动，全面提升物业管理水平。对所服务项目获“省级物业管理示范项目”、“部级物业管理示范项目”称号的物业服务企业，市区企业由市人民政府从现代服务业专项资金中一次性分别给予5万元、10万元的奖励；县（市）企业由各县（市）人民政府参照市区标准，从当地现代服务业专项资金或者其他相关专项资金中一次性给予奖励。

（十七）加强舆论宣传。各级政府及部门要通过各种途径开展物业管理相关法律法规宣传，使各方主体充分认识提升物业服务是促进物业增值保值的有效手段，从而使业主逐步转变思想观念，不断提升物业消费意识，促进我市物业管理朝市场化、社会化、专业化方向发展。