市住宅小区物业管理的意见

物业管理是城市管理和社会建设的重要内容，规范、有序、高效的物业管理是建设和谐社会的重要举措。为提高我市物业管理水平，提升物业管理服务质量，为业主创造一个良好的居住生活环境，根据有关法律法规和《*市住宅区物业管理条例》以及我市《关于进一步加强全市物业管理工作的意见》（太委办〔2009〕39号）等规定，提出如下意见，请遵照实施。

一、规范住宅小区综合交接费的缴付与使用

1．住宅小区竣工后，开发建设单位在办理交付使用备案时，按交付使用的建筑面积缴付每平方米10元的综合交接费。综合交接费由市物业管理办公室统一收取，存入市物业管理办公室财政专户。

2．综合交接费的40%用于该物业管理项目的开办费和前三年的物业管理补助。其中10%用于该物业管理项目的开办费，在开发建设单位与物业管理企业签订委托合同的15日内，一次性向物业管理企业发放；另30%用于该物业管理项目前三年的物业管理补助，每年按10%为基数，根据对该物业管理项目的考核评分结果按比例发放。综合交接费的60%用于全市物业管理的统筹。

3．中标物业公司在与开发建设单位签订委托合同后，应在十五天内到市物业管理办公室办理领取综合交接费手续。

4．市物业管理办公室对全市的物业管理项目实行考核制度，考核分为年度考核和日常考核，考核采取评分制，根据被考核项目的内部管理、日常服务、社会信誉等因素综合评分，考核分值作为发放综合交接费的依据。

5．签订委托合同后三年内物业管理企业退出该物业管理项目的，停止发放当年及以后的综合交接费。

二、规范物业服务用房管理

1．新建住宅区的规划设计应当安排物业服务用房。建设单位应当按照不少于规划许可证载明的地上建筑物总建筑面积的千分之七配置物业服务用房，并无偿提供。地上建筑物总面积不足一万平方米的，物业服务用房面积不得少于七十平方米。

2．物业服务用房应当是地面以上的非居住房屋，一般安排在住宅区中心区域或者住宅区出入口附近没有配置电梯的物业，物业服务用房所在楼层不得高于三层。

3．建设单位应当对物业服务用房进行简单装修，具备水、电使用功能。住宅区内配置通讯、有线电视、网络宽带、安保预警等设施的物业用房应当预留端口，具备正常使用功能。

4．电梯口、管道口、楼梯间、垃圾房（道）、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车库（棚）、人防工程等，以及室内层高不足2.2米的房屋不得计入物业服务用房面积。物业服务用房面积不计入分摊公用建筑面积。

5．物业服务用房的所有权属于全体业主，建设单位在向房产行政主管部门申领商品房预售许可证时，应当注明物业服务用房面积和房号，在申请房屋所有权初始登记时，应当先行办理物业服务用房权属登记。物业服务用房由市规划建设局代为权属登记，权属证书由市物业管理办公室统一保管。物业服务用房不得买卖和抵押。

6．物业管理企业发生变更的，原物业管理企业应当按照规定向业主委员会，或根据业主委员会的要求，在市物业管理办公室和业主委员会的监督下，向选聘的新物业管理企业进行物业管理服务用房交接验收。原物业管理企业不得对房屋内的装修或设施、设备进行拆改。

三、规范物业管理招投标行为和物业管理退出机制

1．凡建筑面积在10万平方米以上的住宅物业必须进行公开招投标，10万平方米以下、3万平方米以上的住宅物业原则上要求公开招投标，如因特殊情况拟采用邀标方式的，须经市规划建设局批准后方可进行。

2．为确保物业管理企业的良性发展，保证物业管理企业的服务质量，凡一、二级资质的物业管理企业，一年内中标3个10万平方米以上项目，本年度内应暂停物业竞标；三级资质（含暂定资质）的物业企业，一年内中标2个10万平方米以上项目，也应暂停本年度参与物业竞标。

3．各房地产开发项目在预售前应按规定进行前期物业管理招投标，招标文件须报市物业管理办公室审核。招投标工作结束后，双方签订《前期物业管理委托合同》，并将该合同报市物业管理办公室备案后才能申请预售。市物业管理办公室对招投标的全过程进行指导监管。

4．任何单位和个人不得违反法律、行政法规规定，限制或排斥具备招标资格的物业管理企业参加投标，不得以任何方式非法干涉物业管理招投标活动。

5．物业管理服务合同期满，物业管理企业不再续约的，应当在合同终止的3个月前将拟退出原因、退出时间以书面形式告知业主委员会，就退出事宜进行协商，同时以书面形式在物业管理区域内公告15天。物业管理企业应当将拟退出原因、退出时间以书面形式报送市物业管理办公室备案，并书面告知街道办事处和居民委员会。

6．拟退出物业管理企业应当继续按照合同约定做好服务，积极协助业委会选聘新物业管理企业。业主应当按时交纳物业管理服务费至合同终止之日，物业管理企业预收的费用须退还给业主。

7．退出物业管理企业应当在合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业管理服务费余额、财务账册、物业档案资料、物业服务用房及其它财物。未成立业主委员会的，可暂时向居民委员会办理移交事宜。新物业管理企业接管后，业主委员会或者居民委员会应当将以上财物移交给新物业管理企业。

8．物业管理企业不履行合同约定擅自退出物业管理区域的，责令其改正，并可处以五万元以上十万元以下的罚款，由市物业管理办公室记入企业诚信档案，作为不良行为记录向社会公布；逾期仍不改正的，依法吊销其资质证书。

以上规定适用于住宅小区，非住宅参照执行。