《物业管理案例分析》汇编----综合事务篇
时间：2022-01-21 05:37:00
第五单元综合事务
[案例一]
未交物业服务费的业主能不能当业委会委员
某小区的有位业主平时很热心小区事物，在业主中有人缘，在一次业主代表选举中，该业主获票较多。但物业管理公司以该业主半年来拒交物业服务费为由，认为该业主不具备当选资格。在未交物业服务费用的业主能否当选业主委员会委员的问题上，部分业主和物业管理公司争执不下……
[案例分析]
业主委员会委员是由业主（代表）大会选举的，这是业主（代表）大会的权利，物业管理公司作为物业管理辖区的一员，是受业主委员会委托为该辖区提供管理服务，充当的是“管家”的角色，对业主（代表）大会的任何选举结果无权干涉。
从权利和义务的角度看，权利和义务对等是一个整体概念，是并列的关系，业主交费和当选业主委员会委员既不存在对等关系，也不存有因果关系。如不能说一个人偷税，没有尽公民的义务，就可以剥夺他的公民权一样。公民权不是谁都可以剥夺的，即使是犯过罪的人，如果法院没有剥夺他的公民权，他仍然可以参加选举。业主的选举权和被选举权不是开发商和物业管理公司可以剥夺的，也不是某个政府主管部门可以剥夺的。
至于该业主拖欠物业管理费，物业公司可以《物业管理条例》、《业主公约》等为依据经济催缴。业主仍不交纳，就要承担违约责任。
[解决方法]
物业管理公司应向该业主及业主委员会为自己的干涉行为道歉，但同时提醒该业主应交纳物业管理费，否则将会给业主委员会带来工作上的阻力，影响该业主及业主委员会的形象。还希望在该业主交纳物业管理费的问题上，能够得到业主委员会的理解和支持，配合物业管理公司做好工作。
[相关法规制度]
1．《业主大会规程》（节选）
第一条为了规范业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《物业管理条例》，制定本规程。
第二条业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第三条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。
业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。
业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
第四条只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
……
第九条业主大会履行以下职责：
(一)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
(二)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
(三)选聘、解聘物业管理企业；
(四)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
(五)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(六)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第十条业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。
第十一条业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
……
第十九条业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第二十条业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1-2人。
第二十一条业主委员会委员应当符合下列条件：
(一)本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
(二)遵守国家有关法律、法规；
(三)遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；
(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
(五)具有一定组织能力；
(六)具备必要的工作时间。
第二十二条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。
业主委员会备案的有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。
第二十三条业主委员会履行以下职责：
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
(二)代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；
(四)监督业主公约的实施；
(五)业主大会赋予的其他职责。
第二十四条业主委员会应当督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。
第二十五条经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。
第二十六条业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
第二十七条业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。
业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第二十八条业主委员会任期届满2个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举；逾期未换届的，房地产行政主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。
原业主委员会应当在其任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第二十九条经业主委员会或者20%以上业主提议，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
第三十条业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
(二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
(三)因疾病等原因丧失履行职责能力的；
(四)有犯罪行为的；
(五)以书面形式向业主大会提出辞呈的；
(六)拒不履行业主义务的；
(七)其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第三十一条业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
……
[案例二]
全体业主反对物业管理公约怎么办
某物业管理公司承接了一小区物业管理业务后，草拟了物业管理公约，交给业主讨论。不料，公约遭到了全体业主的激烈反对，其焦点主要集中在如下两款：
（1）物业管理者为进行物业管理活动而对业主或用户造成的一切损失，物业管理者不承担民事赔偿责任；
（2）如果业主或用户欠缴物业管理费及水电费等，则物业管理者有权采取断水、断电、断暖的做法，直到所欠费用缴清为止。
对此物业管理公司应该怎么办？
[案例分析]
物业管理公约是业主和物业管理公司双方间的服务合同，双方形成的是消费者与经营者的关系。业主作为消费者享有《消费者权益保护法》所规定的一切权利。本案例中的前款约定物业管理公司实际上侵犯了业主的知情权，其作为免责条款，对业主是不公平的，符合《合同法》第40条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效。”故此款的制定不妥。
本案例的后款触碰了物业管理实践中的一个敏感话题，那就是物业管理公司有无权利对业主采取断水、断电、断暖的等做法，根据我国相关法规的规定，供电企业在发电、供电系统正常的情况下，应当连续向用户供电，不得中断。因供电设施检修、依法限电或者用户违法用电等原因，需要中断供电时，供电企业应当按照规定事先通知用户。用户逾期未缴付电费的，供电企业可以从逾期之日起，加收违约金。自逾期之日起计算，超过30日，经催缴仍未缴付电费的，供电企业可以按规定程序停止供电。由此可见，中止供电的权利仅在供电企业，而且供电企业也不得随意中止供电。可见物业公司无权断电。从实践的角度看极易激化矛盾，又有侵犯业主消费权之嫌，此款制定同样不妥。
[解决方法]
没有必要的免责条款，物业管理工作难以开展，前款可改为：
物业管理者进行如下活动时，对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任：
（1）为救助人命而造成的必要财产损失；
（2）为避免业主或用户财产受损或可能受损而造成的必要财产损失；
（3）为抓捕违法犯罪分子、制止不法侵害行为而造成的必要财产损失；
（4）其他类似上述情形。
后款可改为：物业管理者有权对欠缴费业主提起民事诉讼，并可参照《中华人民共和国合同法》第182条、第184条的规定减少损失。
《合同法》第182条规定“用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。”
《合同法》第182条规定“供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。
[相关法规政策]
1．《物业管理条例》（节选）
……
第二章业主及业主大会
第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；
(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
(三)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
(四)参加业主大会会议，行使投票权；
(五)选举业主委员会委员，并享有被选举权；
(六)监督业主委员会的工作；
(七)监督物业管理企业履行物业服务合同；
(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；
(十)法律、法规规定的其他权利。
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守业主公约、业主大会议事规则；
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；
(五)按时交纳物业服务费用；
(六)法律、法规规定的其他义务。
第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
……
第四章物业管理服务
第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。
第三十三条从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第三十四条一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。
第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第三十七条物业管理企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业管理企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
第三十八条物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
第三十九条物业服务合同终止时，物业管理企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。
第四十条物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第四十三条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
第四十四条物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业管理企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十七条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第四十八条物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。
物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第四十九条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业管理企业在物业管理活动中的投诉。
2．《中华人民共和国合同法》（略）
3．《中华人民共和国消费者权益保护法》（略）
[案例三]
业主通过网络自发成立业主委员会怎么办
物业管理公司刚刚进驻小区，业主们却已经成立业主委员会。他们是在网上联络发起的，有一百左右人，还推选了一位业主委员会主任，这位主任在网上联络各位业主。这样的业主委员会合法吗？
[案例分析]
业主委员会是业主自治管理的核心，其成立根据惯例要有具备一些必要的条件，并履行必须的成立程序，该组织的成立才是合法的。业主委员会成立的条件是：公有住宅出售建筑面积达到30%以上；新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上；住宅出售已满2年，其成立程序在“相关法规制度”中有明确介绍。本案例中小区业主委员会的成立显然未按组织程序成立的，其不具备法律地位，是不合法的组织。
[解决办法]
从与业主长远合作的角度，首先物业管理公司应肯定业主这种自治管理的民主意识，但也要宣传业主委员会成立的相关法规政策，指出他们目前这种做法的不合法，提出积极的建议。同时，物业管理公司还要表明愿意积极帮助业主成立业主委员会的愿望，愿意与其友好合作的心意。
[相关法规制度]
1．《业主委员会成立程序》
一、提出申请
物业管理小区（大厦）符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区（大厦）所在的街道办事处（或镇人民政府，下同）书面提出申请，填报《首届业主（代表）大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：
（一）物业已交付使用的建筑面积达到50％以上；
（二）物业已交付使用的建筑面积达到30％以上不足50％，且使用超过一年的。
二、成立筹备小组
街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区（大厦）成立业主委员会筹备小组（以下简称筹备小组）。
三、筹备小组开展筹备工作
（一）筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。
（二）筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区（大厦）内明显位置张贴公布，征求业主意见。
筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。
（三）筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。
（四）筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。
四、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。
筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。
会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。
五、申请登记业主委员会
自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续；
（一）业主委员会登记申请表；
（二）街道办事处核准证明；
（三）业主委员会选票；
（四）业主代表选票；
（五）业主授权委托书；
（六）业主大会或业主代表大会签到表；
（七）业主委员会章程；
（八）业主公约；
（九）其他相关资料。
六、核准批复
区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。
2．业主委员会章程（示范文本）
第一章总则
第一条本会是本物业管理范围内代表全体业主对本物业实施自治管理的组织。
本会由业主大会业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当则业主担任。
本会是业主大会的常设机构，对业主大会负责。
第二条本会接受物业管理行政主管部门的监督与指导。
第三条本章程所称业主是指房屋所有权和土地使用权人。
第四条本会代表全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共、创造整洁、优美、安全、舒适、明的环境。
第二章组织及职责
第五条第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门指导开发建设单位或物业管理单位、业主代表组成筹委会，筹委会推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。
第六条本会设委员--名，其中主任一名，副主任--名，本会主任、副主任在全体委员会中选举产生。
本会聘任执行秘书（或秘书长）一名，负责处理本会日常事务。执行秘书可以是，也可以不是委员。
本会主任、副主任、执行秘书为专职或兼职。
第七条本会权利
1．召集和主持业主大会；
2．与物业管理单位议定管理服务费等费用的收取标准及使用办法；
3．采用招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行管理，并与其签订管理合同；
4．与物业管理单位议定年度管理计划、年度费用概算及决算报告；
5．检查、监督物业管理单位的物业管理工作；
6．修订业主公约、本会章程。
第八条本会义务
1．筹备业主大会并向业主大会报告工作；
2．执行业主大会通过的各项决议；
3．执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，对住用户开展多种形式的宣传教育；
4．保障本物业各项管理目标的实现；
5．执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求；
6．本会作出的决定，不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。
第九条本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。
第十条下列人员经本会决定可获得适当津贴：
1．本会主任；
2．本会副主任；
3．本会执行秘书；
4．本会同意的其他人员。
第三章会议
第十一条本会会议每三个月至少召开一次。有三分之一以上业主和委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议。
第十二条本会会议的召开应由召集人提前七天将会议通知有关材料送达每位委员。委员因故不能参加会议的，可以一次性书面委托人参加。
第十三条本会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任主持。
第十四条本会召开会议时，可邀请物业管理行政主管部门及政府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。
当本物业有三分之一以上为出租时，必须聘请相当于本会委员三分之一以上人数的承租人代表为聘请委员，并通知其列席本会会议。
第十条本会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进行表决时，每位委员有一票表决权。若表决中出现赞成票与反对票相同时，由主任或会议主持人在自已已投过的一票外，再投一票决定票（赞成或反对票），但此规定不适用于对其本人或直系亲属有利害关系的事项。
第十六条本会执行秘书必须作好每次会议记录，并由会议主持人签署后存档；涉及物业管理的重大问题应由与会的全体委员签署。
第四章委员
第十七条本会委员由业主大会从业主中选举产生，人数为单数，最多不超过15人。
第十八条本会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强，有一定的组织能力和必要的工作时间的成年人担任。
第十九条本会委员的撤换、增，由本会会议通过后，提交业主大会确认。
第二十条有下列情形的人员不得担任本会委员，已担任的须停任，并由下次业主大会确认：
1．已不是业主；
2．无故缺席会议连续三次以上；
3．因体或精神上的疾病而丧失履行职责能力的；
4．有违法犯罪行为被司法部门义定或正在接受调查的；
5．其他原因不适宜担任本会委员的。
6．第二十一条任何委员停任时，必须在停任后半个月内将由其管理、保存的本会件、资料、帐以及属于本会的所有物移交给本会。
第二十二条委员的权利和义务
（一）权利
1．有权参加本组织的有关活动；
2．有选举、被选举和监督权；
3．有权参与本会有关事项的决策；
4．具有对本会的建议和批评权。
（二）义务
1．遵守本会章程；
2．执行本会的决议，完成本会交办的工作；
3．参加本会组织的会议、活动的公益事业；
4．向本会的工作提供有关资料和建议；
第五章经费与办公用房
第二十三条本会的经费由--费用中支出。
第二十四条本会的经费开支包括：业主大会和本会会议；有关人员的津贴；必要的日常办公等费用。经费收支帐目由物业管理公司负责管理，每季度向本会汇报，每年度向业主公布。
第二十五条本会的办公用房由--解决。
第六章附则
第二十六条业主大会通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。
第二十七条本会的解散与终止，依照业主大会的决定或政府主管部门的决定解散或终止。
第二十八条本章程经业主大会通过后生效，同时报当地物业管理行政部门备案。
[案例四]
保安为救业主跌伤怎么办
因小区临时停电，某楼部分业主被困电梯间，不是负责该楼的保安员赶来救人，却跌进了深达5米的电梯通道，导致左腿骨折及身体多处挫裂伤。目前，伤者就受伤是否属工伤与所在物业管理公司争执不下，物业规律公司应该怎么办。
[案例分析]
如何认定该保安员是否工伤，目前的法规依据主要是1996年劳动部颁布的《企业职工工伤保险试行办法》，其中第八条规定：职工由于下列情形之一负伤、致残、死亡的，应当认定为工伤：（一）从事本单位日常生产、工作或者本单位负责人临时指定的工作的，在紧急情况下，虽未经本单位负责人指定但从事直接关系本单位重大利益的工作的；……（六）从事抢险、救灾、救人等维护国家、社会和公众利益的活动的；……
但是，本案例的争议是在该保安员的行为究竟是属于该规定中第二、六种情形，还是属于擅自离岗。案例的实际情形是：今年2月21日，该保安员在公司所辖的楼值早班，上午10时，他突然听到同事拿着对讲机在T3楼大堂前大声说：“三期这边停电了，T3、T4电梯里都困了很多人。”他立即赶到出事地点协助解困。到了T3楼大堂约莫3分钟后，电工和同事从T3楼大堂出来，快速向T4楼走去。该保安员亦向T4楼走去。当他走进T4楼大门口时，电工正与同事往外走。事情就在此时发生了，该保安员说：“当时我们相互没有说话，我见T4楼一楼靠里面那部电梯门开着，也没有警示牌，我以为电梯正落在一楼，所以一脚踏了进去，(无电梯)就这样掉到了负一楼(上下距离在5米左右)。”出事后，该保安员被送进了红十字会医院，临床诊断为左股骨骨折、头面外部、左颧部、左耳廓后部、头顶部挫裂伤。医疗费共花去3.2万余元，但公司只支付了2.5万元就不管了，至今不愿为其办理出院手续，使他垫付的医疗费，差欠的误工费及相关的合法权益得不到保障。
从上述情况看，该保安员的行为应属于擅自离岗行为。因为，一般来说，各物业管理公司在管理制度中，尤其是保安部门的管理规范中，都制定有紧急情况处理程序，要求保安人员要各司其职，坚守岗位。解困救人对于小区的保安员来说是责无旁贷的事。但是该保安员的职责是守护好T1楼的安全，出事现场已有专人在场了，也没有人通知其前去解困救人，在公司未要其协助解困的情况下私自前往，完全是擅自离岗的行为。据此，物业管理公司不能认定其为工伤。
[处理方法]
物业管理公司首先应调查电梯门前是否放置警示牌。该案例经调查已证实物业管理公司改造人员已按要求停电时在电梯门口置放了警示牌，故不存在失职过失，不考虑工伤因素，也不需承担赔偿责任。
出事后，物业管理公司将该保安员送院救治，并支付了医疗费用，是出于人道主义的行为，而并非理亏的表示。因此物业管理公司应坚持原则，按国家规定进行工伤认定。对于该保安员的行为从精神可以给予一定的肯定，但从管理的角度还要指出这种擅自离岗的危害，对其进行批评教育。另外，还要借此事对员工队伍加强岗位责任教育，提高管理水平。
[相关法规制度]
1．《企业职工工伤保险试行办法》（节选）
第一章总则
第一条为了保障劳动者在工作中遭受事故伤害和患职业病后获得医疗救治、经济补偿和职业康复的权利，分散工伤风险，促进工伤预防，根据《劳动法》，制定本办法。
第二条中华人民共和国境内的企业及其职工必须遵照本办法的规定执行。
第三条工伤保险实行社会统筹，设立工伤保险基金，对工伤职工提供经济补偿和实行社会化管理服务。
第四条企业必须按照国家和当地人民政府的规定参加工伤保险，按时足额缴纳工伤保险费，按照本办法和当地人民政府规定的标准保障职工的工伤保险待遇。
第五条工伤保险要与事故预防、职业病防治相结合。企业和职工必须贯彻"安全第一，预防为主"的方针，遵守劳动安全卫生法规制度，严格执行国家劳动安全卫生规程和标准，防止劳动过程中的事故，减少职业危害。
第六条职工发生工伤或者患职业病后，应当得到及时救治。各地应当依据本地区社会经济条件，逐步发展职业康复事业，帮助因工致残职工从事适合其身体状况的劳动。
第七条县级以上各级人民政府劳动行政部门主管本行政区域内的企业职工工伤保险工作。
县级以上社会保险基金经办机构经办工伤保险业务（以下简称工伤保险经办机构），负责工伤保险基金的筹集、管理和待遇支付，以及工伤职工的管理服务等工作。
第二章工伤范围及其认定
第八条职工由于下列情形之一负伤、致残、死亡的，应当认定为工伤：
（一）从事本单位日常生产、工作或者本单位负责人临时指定的工作的，在紧急情况下，虽未经本单位负责人指定但从事直接关系本单位重大利益的工作的；
（二）经本单位负责人安排或者同意，从事与本单位有关的科学试验、发明创造和技术改进工作的；
（三）在生产工作环境中接触职业性有害因素造成职业病的；
（四）在生产工作的时间和区域内，由于不安全因素造成意外伤害的，或者由于工作紧张突发疾病造成死亡或经第一次抢救治疗后全部丧失劳动能力的；
（五）因履行职责遭致人身伤害的；
（六）从事抢险、救灾、救人等维护国家、社会和公众利益的活动的；
（七）因公、因战致残的军人复员转业到企业工作后旧伤复发的；
（八）因公外出期间，由于工作原因，遭受交通事故或其他意外事故造成伤害或者失踪的，或因突发疾病造成死亡或者经第一次抢救治疗后全部丧失劳动能力的；
（九）在上下班的规定时间和必经路线上，发生无本人责任或者非本人主要责任的道路交通机动车事故的；
（十）法律、法规规定的其他情形。
第九条职工由于下列情形之一造成负伤、致残、死亡的，不应认定为工伤：
（一）犯罪或违法；
（二）自杀或自残；
（三）斗殴；
（四）酗酒；
（五）蓄意违章；
（六）法律、法规规定的其他情形。
第十条企业应当自工伤事故发生之日或者职业病确诊之日起，十五日内向当地劳动行政部门提出工伤报告。工伤职工或其亲属应当自工伤事故发生之日或者职业病确诊之日起，十五日内向当地劳动行政部门提出工伤保险待遇申请。遇有特殊情况，申请期限可以延长至三十日。
工伤职工本人或者其亲属没有可能提出申请的，可以由本企业工会组织代表工伤职工提出待遇申请。职工工伤保险待遇申请应当经企业签字后报送。企业不签字的，工伤职工或其亲属可以直接报送申请。
第十一条劳动行政部门接到企业的工伤报告或职工的工伤保险待遇申请后，应当组织工伤保险经办机构进行调查取证，在七日内作出是否认定为工伤的决定。特殊情况可以延长，但不得超过三十日。
认定工伤应当根据以下资料：
（一）职工的工伤保险待遇申请；
（二）指定医院或医疗机构初次治疗工伤的诊断书和职业病诊断证明书，属于轻伤无需到医院治疗的，由企业医生开具工伤诊断书；
（三）企业的工伤报告，或者劳动行政部门根据职工的申请进行调查的工伤报告。
工伤认定的决定应当以书面形式通知申请人和企业。
第十二条职工因公外出期间或者在抢险救灾中失踪的，其亲属或者企业应当向企业所在地公安部门、劳动行政部门报告。劳动行政部门应当根据人民法院宣告死亡的结论认定因工死亡。
……
2．《紧急停电处置方案》
一、通知总机、安保值班室，由总机报总值班、配电间、保安部组织力量。
二、供电未恢复之前，各部门应按预案规定执行，坚守岗位，确保本部位安全。
三、餐厅服务员稳定用餐客人情绪，定台看管客人物品。
四、客房服务员稳定住宿客人情绪。维护通道秩序。
五、前厅等工作人员稳定客人情绪，维护好正常秩序保证通道畅通。
六、巡逻安保员应立即到财务、帐台、商场等重要部位，确保部位安全。
七、保安部人员应保持高度警惕，严防不法分子趁机破坏。
八、恢复供电后，保安部将情况通报总值班，并作好记录
3．《紧急事故处理方案》
……
5．水浸处理程序
（1）当值各岗保安员如发现大厦范围内水浸，应立即将出事地点和情况报告主管，同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯口，以免电梯受损。
（2）当值班长接报后应立即赶到现场查看情况，组织抢险。
（3）设法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是来自大厦外的暴雨洪水，应当在各低于水位的出入口使用备用拦水闸板和沙包；如水浸是来自市政地下水反溢，应当暂时将反溢的地下水道能往大厦的入口封闭，并用排水水泵将大厦的积水抽排出大厦外；如水浸来自大厦机管设施的损坏或故障，应当先关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵。
（4）组织当值人员根据水浸情况，协同维修部采取有效措施，如将电梯开高离开受浸范围、关闭受浸区域的电掣、在水漫延的通道上摆放拦水沙包、疏通排水渠、开启排水泵、用吸水机等，尽可能减少水浸所致的损失。
（5）水浸排除后，立即通知清洁员清除积水并清理现场环境，通知维修部查明故障原因，修复受损的设施，尽快恢复大厦的正常运作。
6．停电事故的处理程序
（1）接通知大厦将在短时间内停电，应在停电前10分钟，用紧急广播通知用户。维修部安排电梯工，提前将电梯停在大厦首层；管理部派管理员提前10分钟到达电梯厅维持秩序，阻止客人使用电梯，以免停电期间有客人困梯。
（2）未预知的情况下大厦突然发生停电，立即联系维修部，尽快采取措施恢复供电。
（3）使用紧急照明，保证公共地方及主要通道的照明。
（4）派保安员到各主要电梯厅及大厦出入口维护秩序。
（5）监控中心和巡楼保安员密切注视大厦各楼层，以防有人趁机制造治安问题。
[案例五]
楼前绿地变成私家植物园怎么办
这两年，某住宅区里的“圈地运动”愈演愈烈。两片公共绿地被一些业主你占一点儿，我抢一块儿，成了由香椿、石榴、葡萄等密树木组成的杂树林，成了种植辣椒、韭菜、丝瓜的菜园子。圈地的业主收获了“丰收”果实，但其他业主对此颇有微词。
物业管理部门初始阶段曾进行过劝阻，但收效甚微。后来看到已经失控，才发出通知：限10日之内自行清除私自种植的果木和蔬菜，逾期将强行解决，重新统一规划建设绿地。规定时限到了，仍有部分业主无动于衷，物业管理部门只好亲自动手，开始对杂树林、菜园子进行彻底清理。
清理刚刚开始，一个业主把举报电话打到了市园林绿化监察部门，投诉物业管理部门私自砍伐树木。园林绿化监察执法人员来到现场，没收了物业管理工作人员的工具，并下发了违章通知书。物业管理部门感觉受了莫大的委屈，为了更好的绿化清理杂树怎么就成了破坏绿化？楼前绿地难道听任个别业主随意种植？清理住宅区内私种树木这样的“家务事”还非得报批吗……
园林绿化监察部门首先肯定，物业管理部门重新规划建设楼前绿地的初衷是好的。同时面对他们的种种疑问，解释说，楼前绿地属于住宅区附属绿地，统一归市园林绿化规划与建设，对其树木的砍伐实行许可证制度。并强调无论楼前绿地上的树木何人所种，已经长成这是事实，长成了就要纳入园林绿化监察部门的监管范围。
[案例分析]
居住区内业主私自种植花草树木破坏园区绿地是目前较为普遍的一种现象，在管理中根治难度大原因，就是个别业主从中获得了一定的利益。这里管理上的防微杜渐是非常重要的，如果物业管理公司从苗头阶段就积极阻止，不允许业主的这种行为形成一定的规模，这种现象是可以控制的。但是，本案例中的物业管理公司由于开始管理力度不够，促成了这种现象的形成，所以，后来工作的那度就加大了。
对于业主的举报，姑且不论是何动机，其法律意识还是值得称道。倘若微澜初起时，物业管理部门也能想到求助行政执法部门，可能就不会有后来的麻烦。当然只是“可能”而已，因为现实是许多地方的行政执法部门对单位很有一套，往往严厉有加；而对业主则惟恐避之而不及，即使躲不过去也往往比较“客气”。
但是，业主的举报实际上也给物业管理公司一个启示，那就是用法律武器去保护大多数业主的利益。
[解决方法]
物业管理公司应主动找业主委员会沟通，并做好那些未搞“圈地”活动的业主的工作，形成园区内的谴责舆论。积极宣传《城市绿化条例》及相关法规，那些“圈地”业主了解他们的行为是违规行为。
查找小区园林规划资料，以证据证实业主的违规行为，在求得业主委员会理解支持的前提下，以《城市绿化条例》第11、12、18、19、20、21、27、28条等为依据，请求园林绿化监察部门对那些破坏园区绿地的行为进行处罚。当然最初只是造舆论声势，让业主自己改正收到的效果最好，但对那些固执己行者，此时就不能手软了，否则就会半途而废的。
[相关法规制度]
1．《城市绿化条例》
第一章总则
第一条为了促进城市绿化事业的发展，改善生态环境，美化生活环境，增进人民身心健康，制定本条例。
第二条本条例适用于在城市规划区内种植和养护树木花草等城市绿化的规划、建设、保护和管理。
第三条城市人民政府应当把城市绿化建设纳入国民经济和社会发展计划。
第四条国家鼓励和加强城市绿化的科学研究，推广先进技术，提高城市绿化的科学技术和艺术水平。
第五条城市中的单位和有劳动能力的公民，应当依照国家有关规定履行植树或者其他绿化义务
第六条对在城市绿化工作中成绩显著的单位和个人，由人民政府给予表彰和奖励。
第七条国务院设立全国绿化委员会，统一组织领导全国城乡绿化工作，其办公室设在国务院林业行政主管部门。
国务院城市建设行政主管部门和国务院林业行政主管部门等，按照国务院规定的职权划分，负责全国城市绿化工作。
地方绿化管理体制，由省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际情况规定。
城市人民政府城市绿化行政主管部门主管本行政区域内城市规划区的城市绿化工作。
在城市规划区内，有关法律、法规规定由林业行政主管部门等管理的绿化工作，依照有关法律、法规执行。
第二章规划和建设
第八条城市人民政府应当组织城市规划行政主管部门和城市绿化行政主管部门等共同编制城市绿化规划，并纳入城市总体规划。
第九条城市绿化规划应当从实际出发，根据城市发展需要，合理安排同城市人口和城市面积相适应的城市绿化用地面积。
城市人均公共绿地面积和绿化覆盖率等规划指标，由国务院城市建设行政主管部门根据不同城市的性质、规模和自然条件等实际情况规定。
第十条城市绿化规划应当根据当地的特点，利用原有的地形、地貌、水体、植被和历史文化遗址等自然、人文条件，以方便群众为原则，合理设置公共绿地、居住区绿地、防护绿地、生产绿地和风景林地等。
第十一条城市绿化工程的设计，应当委托持有相应资格证书的设计单位承担。
工程建设项目的附属绿化工程设计方案，按照基本建设程序审批时，必须有城市人民政府城市绿化行政主管部门参加审查。
城市的公共绿地、居住区绿地、风景林地和干道绿化带等绿化工程的设计方案，必须按照规定报城市人民政府城市绿化行政主管部门或者其上级行政主管部门审批。
建设单位必须按照批准的设计方案进行施工。设计方案确需改变时，须经原批准机关审批。
第十二条城市绿化工程的设计，应当借鉴国内外先进经验，体现民族风格和地方特色。城市公共绿地和居住区绿地的建设，应当以植物造景为主，选用适合当地自然条件的树木花草，并适当配置泉、石、雕塑等景物。
第十三条城市绿化规划应当因地制宜地规划不同类型的防护绿地。各有关单位应当依照国家有关规定，负责本单位管界内防护绿地的绿化建设。
第十四条单位附属绿地的绿化规划和建设，由该单位自行负责，城市人民政府城市绿化行政主管部门应当监督检查，并给予技术指导。
第十五条城市苗圃、草圃、花圃等生产绿地的建设，应当适应城市绿化建设的需要。
第十六条城市绿化工程的施工，应当委托持有相应资格证书的单位承担。绿化工程竣工后，应当经城市人民政府城市绿化行政主管部门或者该工程的主管部门验收合格后，方可交付使用。
第十七条城市新建、扩建、改建工程项目和开发住宅区项目，需要绿化的，其基本建设投资中应当包括配套的绿化建设投资，并统一安排绿化工程施工，在规定的期限内完成绿化任务。
第三章保护和管理
第十八条城市的公共绿地、风景林地、防护绿地、行道树及干道绿化带的绿化，由城市人民政府城市绿化行政主管部门管理；各单位管界内的防护绿地的绿化，由该单位按照国家有关规定管理；单位自建的公园和单位附属绿地的绿化，由该单位管理；居住区绿地的绿化，由城市人民政府城市绿化行政主管部门根据实际情况确定的单位管理；城市苗圃、草圃和花圃等，由其经营单位管理。
第十九条任何单位和个人都不得擅自改变城市绿化规划用地性质或者破坏绿化规划用地的地形、地貌、水体和植被。
第二十条任何单位和个人都不得擅自占用城市绿化用地；占用的城市绿化用地，应当限期归还。
因建设或者其他特殊需要临时占用城市绿化用地，须经城市人民政府城市绿化行政主管部门同意，并按照有关规定办理临时用地手续。
第二十一条任何单位和个人都不得损坏城市树木花草和绿化设施。
砍伐城市树木，必须经城市人民政府城市绿化行政主管部门批准，并按照国家有关规定补植树木或者采取其他补救措施。
第二十二条在城市的公共绿地内开设商业、服务摊点的，必须向公共绿地管理单位提出申请，经城市人民政府城市绿化行政主管部门或者其授权的单位同意后，持工商行政管理部门批准的营业执照，在公共绿地管理单位指定的地点从事经营活动，并遵守公共绿地和工商行政管理的规定。
第二十三条城市的绿地管理单位，应当建立、健全管理制度，保持树木花草繁茂及绿化设施完好。
第二十四条为保证管线的安全使用需要修剪树木时，必须经城市人民政府城市绿化行政主管部门批准，按照兼顾管线安全使用和树木正常生长的原则进行修剪。承担修剪费用的办法，由城市人民政府规定。
因不可抗力致使树木倾斜危及管线安全时，管线管理单位可以先行修剪、扶正或者砍伐树木，但是，应当及时报告城市人民政府城市绿化行政主管部门和绿地管理单位。
第二十五条百年以上树龄的树木，稀有、珍贵树木，具有历史价值或者重要纪念意义的树木，均属古树名木。
对城市古树名木实行统一管理，分别养护。城市人民政府城市绿化行政主管部门，应当建立古树名木的档案和标志，划定保护范围，加强养护管理。在单位管界内或者私人庭院内的古树名木，由该单位或者居民负责养护，城市人民政府城市绿化行政主管部门负责监督和技术指导。
严禁砍伐或者迁移古树名木。因特殊需要迁移古树名木，必须经城市人民政府城市绿化行政主管部门审查同意，并报同级或者上级人民政府批准。
第四章罚则
第二十六条工程建设项目的附属绿化工程设计方案或者城市的公共绿地、居住区绿地、风景林地和干道绿化带等绿化工程的设计方案，未经批准或者未按照批准的设计方案施工的，由城市人民政府城市绿化行政主管部门责令停止施工、限期改正或者采取其他补救措施。
第二十七条违反本条例规定，有下列行为之一的，由城市人民政府城市绿化行政主管部门或者其授权的单位责令停止侵害，可以并处罚款；造成损失的，应当负赔偿责任；应当给予治安管理处罚的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）损坏城市树木花草的；
（二）擅自修剪或者砍伐城市树木的；
（三）砍伐、擅自迁移古树名木或者因养护不善致使古树名木受到损伤或者死亡的；
（四）损坏城市绿化设施的。
第二十八条未经同意擅自占用城市绿化用地的，由城市人民政府城市绿化行政主管部门责令限期退还、恢复原状，可以并处罚款；造成损失的，应当负赔偿责任。
第二十九条未经同意擅自在城市公共绿地内开设商业、服务摊点的，由城市人民政府城市绿化行政主管部门或者其授权的单位责令限期迁出或者拆除，可以并处罚款；造成损失的，应当负赔偿责任。
对不服从公共绿地管理单位管理的商业、服务摊点，由城市人民政府城市绿化行政主管部门或者其授权的单位给予警告，可以并处罚款；情节严重的，由城市人民政府城市绿化行政主管部门取消其设点申请批准文件，并可以提请工商行政管理部门吊销营业执照。
第三十条对违反本条例的直接责任人员或者单位负责人，可以由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十一条城市人民政府城市绿化行政主管部门和城市绿地管理单位的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十二条当事人对行政处罚不服的，可以自接到处罚决定通知之日起十五日内，向作出处罚决定机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以自接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议或者不向人民法院起诉又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
对治安管理处罚不服的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定执行。
第五章附则
第三十三条省、自治区、直辖市人民政府可以依照本条例制定实施办法。
第三十四条本条例自一九九二年八月一日起施行
2．《居住小区绿化养护等级标准》
一级绿地：
1．植物配置合理。乔、灌、花、草搭配适当，能突出小区特色；绿化充分，无裸露土地。
2．树木生长健状，生长超过该树种该规格的平均生长量，树冠完整、美观，修剪适当，主侧枝分布匀称，内膛不乱，通风透光，无死树和枯枝死权；在正常条件下，不黄叶、不焦叶、不卷叶、不落叶；被啃咬的叶片最严重的每株在5%以下；无蛀干害虫的活卵、活虫；介壳虫为害不明显；树木缺株在2%以下；树木无钉栓、捆绑现象。
3．绿篱生长健壮，叶色正常，修剪造型美观，无死株和干枯枝，有虫株率在2%以下；草坪覆盖率达到95%以上，修剪及时整齐美观，叶色正常，无杂草；宿根花卉管理及时，花期长，花色正，无明显缺株。
4．绿地整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施完好，无人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾及时清运。
5．按一级养护技术措施要求认真地进行养护。
二级绿地：
l．植物配置基本合理。乔灌花草齐全。绿化较充分，基本无裸露土地。
2．树木生长正常，生长达到该树种该规格的平均生长量。树冠基本完整，内膛不乱，通风透光，修剪及时，无死树和明显枯枝死杈；在正常条件下，无明显黄叶、焦叶、卷叶、落叶；被啃咬的叶片最严重的每株在10%以下；有蛀干害虫的株数在2%以下；介壳虫为害较轻；树木缺株在4%以下；树木基本无钉栓、捆绑现象。
3．绿篱生长造型正常，叶色正常，修剪及时，基本无死株和干死枝，有虫株率在10%以下；草坪覆盖率达到90%以上，修剪及时，叶色正常，无明显杂草；宿根花卉管理基本及时，花期正常，缺株率在5%以下。
4．绿地整洁，无杂树，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施基本完好，无明显人为损坏，对违法行为能及时发现和处理；绿化生产垃圾能及时清运。
5．按二级养护技术措施要求认真地进行养护。
三级绿地：
l．植物搭配一般，绿化基本充分，无明显裸露土地。
2．树木生长基本正常，无死树和明显枯枝死权；在正常条件下，无严重黄叶、焦叶、卷叶；被啃咬的叶片最严重的每株在20%以下；有蛀干害虫的株数在10%以下；介壳虫为害一般；树木缺株在6%以下；树木无明显的钉栓、捆绑现象。
3．绿篱生长造型基本正常，叶色基本正常，无明显的死株和枯死枝，有虫株率在20%以下；草坪宿根花卉生长基本正常，草坪斑秃和宿根花卉缺株不明显，基本无明显的草荒。
4．绿地基本整洁，无明显的堆物堆料、搭棚、侵占等现象；设施无明显的破损，无较严重人为破坏，对人为损坏和违法行为能及时处理；无绿化生产垃圾。
5．按三级养护技术措施要求认真地进行养护。
等外：
不符合三级标准的均列入等外绿化工程施工标准作业规程》