宏观经济政策下房地产经济论文

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一、我国房地产经济周期研究的现状

根据著名财经专家所述,我国的房地产行业是一种“畸形行业”,权利和市场需求是行业市场的核心部分。这主要是因为,专权者可以利用手中对于某个地方房地产经纪控制的权利,向消费者收取高价费用。之所以说它是一个畸形行业,是因为国家政府出台的政策可实行性不强,再加上开发商人贪婪的心理,土地政策失误和投机投资者的消费活动。我国的房地产行业经济周期波动较大,并且一直没有得到抑制。从理论上来说,无论是哪个行业,它的内在和外在表现应当是具有一致性,内在和外在力量是一个整体的两个表现方面,两者相互调谐促使行业发展。

二、房地产周期类型

在西方发达国家的经济专家眼中,房地产行业的周期大致可以分为短周期、中长周期和长周期三种。短周期主要指的是行业中经济浮动时间长度不超过40个月的周期,中长周期指的是经济浮动时间长度在8年到10年之间的周期,而长周期指的是行业中经济浮动时间在50年左右的周期。纵观我国的房地产行业,可以发现主要存在中、短浮动周期,其中短周期最为常见,这也是我国房地产行业不同于国外的原因之一。

三、房地产行业经济周期理论

笔者认为经济周期波动的主要原因是外部冲击和内部传导机制的相互作用结果。著名经济学家费里希曾经说过,经济周期的波动好比是钟摆的波动状况,内部结构是主导部分,它既决定了摆动的周期也决定了摆动的长度。而外部冲击力量则是一个辅助力量,主要能导致行业经济周期呈波浪式运动,无论系统是不是稳定性结构,只要存在外部力量的冲击,就会呈现不规则变化趋势。根据笔者的调查结果显示,自2003年之后,我国的房地产行业开始迅速崛起发展,各地的房价涨幅比较大,相应的经济周期性变化幅度也在加大。其中波动幅度最大的还要属2006年~2011年间,这个时期的房价周期浮动状态让人瞠目结舌。比如:2006年12月,全国房价同比指数为108.13。到了2008年6月,由于全球经济危机的影响,全国房价同比指数下降到93.32,到了2009年1月时,全国房价的同比指数又回升到110.5的高位状态,之后又呈现下滑趋势。之所以在2006年突然增长,是因为对于房地产行业来说,三年是一个突破点。房地产行业由2003年开始崛起,房地产开发商的增多和投资者的加入,我国房价在这个时期处于高速增长的状态,到2006年就出现爆发情况,这就是外部冲击力量。房价之所以会在2008年出现大幅度下滑的情况,主要是因为2008年爆发了全球性的经济危机,在这种大环境的冲击下,导致了全国房价大幅度下滑。这同样也属于外部冲击力量。笔者认为,无论是从短期还是长期角度,房价浮动过高对国家和行业的发展都是不利的,应该尽力避免这种问题。除了房价在大幅度波动之外,投资者的加入更是加剧了这个行业的宏观经济危机风险,这主要是因为房地产行业具有“空手套白狼”的特点。一些没有足够资金,但是有投资想法的开发商,可以从银行借贷出大部份投资资金进行住房开发,赚取的利润远远超过当初从银行借来的款项。举一个很简单的例子:开发商以2000元每平方米的价格收购了一个楼盘,在两年后以6000元每平方米的价格卖出,这样他就可以净赚4000元每平方米。在还完银行的贷款之后,还会剩余很多资金进行下一个项目的开发,让一个没有足够资金进行投资的商人,在短时间内迅速拥有开发投资的能力。这可以很直观的表现为房地产商的销售利润,并且可以解释为什么有那么多人热衷于房地产开发。据调查,在2006年~2011年间,我国银行对于房地产行业的投入就占到房地产整体投资的11.%左右。再加上流动性资金的加入和越来越多的相关政策出台。到了2009年上半年时,我国银行在房地产信贷方面的余额达到了2490.3亿元,与2008年上半年相比,出现了接近50%的涨幅。

四、结束语

房地产行业是我国的基础行业之一,也是宏观经济产业的主要组成部分,它对我国的社会发展和民生问题都有重大的影响。对于房地产行业的经济周期研究,我国还处于初级阶段,还未形成较为完善的认知体制。在研究房地产的经济周期波动中,设定的研究时间不能过长,基本上以3-5年为好,并且需要结合内部结构特征和外部冲击力量。

作者:张晨琛