如何减轻物业管理行业税收负担

摘要：现阶段，人们对生活品质的要求日渐提升，建筑的物业管理已经成为人们关注的重点。本文着眼于物业管理行业的税收问题，阐述了“营改增”对物业管理行业带来的影响，分析了物业管理企业开展纳税筹划的价值，然后论述了减轻物业管理行业税收负担的策略，希望能为相关工作人员带来参考。

关键词：物业管理；税收负担；税收筹划；“营改增”

“营改增”的出现，为降低企业税负带来了极大帮助。在这一背景之下，物业管理行业以及相关企业的税收工作必然会受到极大影响，有效利用现行政策减轻物业管理行业税收负担是财务工作人员的工作重点。在这一环节，相关工作人员需要以现有税负问题为目标，找到减轻物业管理行业税收负担的有效路径。

一、“营改增”背景下的物业管理行业

“营改增”（营业税改增值税）的出现和实施，意味着我国财税体制的重要变革。在“营改增”实施后，针对服务或产品的增值部分纳税，可有效避免重复纳税，对降低企业税负十分有益。当前，物业管理行业已经完成“营改增”工作，这种税收方式将会为该行业的税收管理带来极大影响。对于物业管理行业而言，被纳入增值税体系当中，可有效规避重复纳税问题，征税漏洞将得到弥补，则企业的税负将会降低，可获得的经济利益将得到提升。如果“营改增”后，能够对税率以及抵扣范围加以完善，那么物业管理行业的税收征收与财务管理都将进入新的阶段，对实现产业结构调整和升级十分有利。从物业管理行业的划分情况来看，划为现代服务的商务辅助服务，缴纳的增值税税率为6%；高于原有的5%营业税税率。物业管理类型以及物业服务的收费方式差异，都会引发税收负担变化，且“营改增”后税率的变化将会对物业企业的利润产生直接影响。

二、税收筹划的应用价值

企业所开展的税收筹划工作，实质上是一种合理避税行为。基于税收筹划，企业可实现避税、节税、专家税筹或降低涉税风险，十分有利于降低企业的税收负担，能为提高企业财务管理绩效提供保障。而且，开展税收筹划工作有利于增加企业的可支配收入、提高企业的经营决策科学性、获得最大化税收利益，更能充分发挥税收杠杆作用，为增加国家收入奠定基础。总之，税收筹划是一种具有合法性、事前筹划性和明确目的性的企业筹划行为，是促进企业和行业发展的重要推手。对于物业管理行业而言，开展税收筹划十分必要，这将成为强化企业税负控制、降低企业税收负担的有效方法［1］。开展全面税收筹划，可以从企业的实际需求出发，在满足“营改增”要求的基础上，帮助物业管理企业选定科学的税收管理方案从而达到减轻企业税收负担的目的。

三、基于税收筹划减轻税收负担的策略

以有效开展税收筹划的方式，减轻物业管理行业的税收负担十分可行。但从现有情况来看，“营改增”后物业管理企业的税收筹划工作开展成效并不高，许多企业都存在制度不完善、税法与政策了解不深入、管理不精细等问题，从业人员的专业素养也不足以满足实际工作要求。为此，物业管理行业应该高度重视税收筹划工作，通过提升税收筹划水平帮助企业合理控制税负。

（一）建立健全税收筹划制度

建立健全税收筹划制度，可以为减轻物业管理行业税收负担提供制度保障。在实践工作当中，相关工作人员需要将税收筹划工作渗透于物业管理企业生产经营管理的方方面面，并且对筹划行为加以约束，从而真正地基于税收筹划达到控制和减轻税负的目标。物业管理企业的工作性质复杂，业务内容以及工作流程极为烦琐，在一定程度上加剧了税收管理难度，也十分容易增加税收负担。因此，相关工作人员需要科学完善的税收筹划制度，保证增值税纳税流程完整、税收筹方案科学，为实现动态化税收筹划管理奠定基础。在实践工作当中，物业管理企业应该就税收筹划的范围、分工、标准和责任等指标建立税收筹划管理体系，以明确的制度为相关工作的顺利开展提供保障。比如，建立长效化、动态化税收筹划管理制度，基于全局性眼光看待税收筹划管理，为保证税收筹划方案发挥实际价值做好充足准备；建立税收筹划责任人机制，为实现税收筹划的各项工序以及最终方案的有效追责提供保障。物业管理企业还应该结合企业性质以及现有政策，对账目明细进行细致化管理，为实现高质高效地税收筹划提供支持，使企业的缴税成本能得到有效控制。

（二）提高税收筹划合理性

物业管理企业的税收筹划人员需要着力提升税收筹划方案适用性和科学性，合理安排纳税筹划，为降低企业纳税负担做好充足准备。从企业的角度来看，纳税筹划是一种基于不同税收政策差异或特殊政策优惠条件，完成合理避税的方法，纳税筹划的科学性越高，企业的税负可控性就越强［2］。为此，物业管理企业需要深入研究现有的税收法律和政策，结合自身实际需求，制定最为合适的税收筹划方案，最大限度地降低企业的纳税负担。1.了解政策法规物业管理企业工作人员必须充分了解与自身相关的税收政策与法规，保证税收筹划工作的合理性与合法性。在此环节，物业管理企业应该深入研究《物业管理条例》《中华人民共和国发票管理办法》和当年的“营改增”实施细则等政策、法规，为税收筹划的开展提供有力支撑。2.优化会计处理由于物业管理企业的经济业务范畴较广，所以在财务工作中常常会应用不同的会计处理方法；甚至在处理同一经济业务时，也会面临税法与会计准则差异问题。为此，企业财务人员需要基于自身的专业知识，权衡利弊找到最为适用的会计处理方法，实现合理调账和税收筹划，为有效减轻税收负担做好充足准备。在开展税收筹划处理过程中，相关工作人员应对税法中允许税前扣除的费用加以重视，并以此为基础开展税收筹划，降低企业的税负。比如，依据员工实际工资以按比例计算的福利、工会经费、职工教育经费中可税前扣除这一规定，开展税收筹划。此时，必须保证工资表的真实且准确，并依据限额发放企业的员工福利和培训经费，从而保障相关费用可以税前抵扣。同时，还可以基于业务招待费完善税收筹划方案。根据税法规定，在企业生产经营环节，无论是实际发生的还是与经营相关的业务招待费，都应该在不超过销售收入的千分之五的前提下，按照实际发生额的60%扣除。为此，在会计处理环节，物业管理企业应该合理调整业务招待费用的计算科目，为提高税前扣除额度、降低企业税收负担做好充足准备。3.深化凭票抵扣凭票抵扣是增值税的一大特点，物业管理企业在缴纳增值税时应该合理利用凭票抵扣政策，从而避免重复征税。在此环节，物业管理企业需要选择基于自身实际情况，对公司各项支出的凭票抵扣比重进行分析，从而确定企业业务中可取得增值税进项专用发票的数据，为企业开展税收筹划奠定基础。通常来说，物业管理企业无法正常取得增值税专用发票的业务范围较广，所以企业应该着力优化投资结构，改变经营策略，为获得大量进项税专用发票奠定基础。比如，优化人力资源配置，优化用工方式，增加固定资产投资，为降低经营成本、获得进项税专用发票和抵减增值税销项税额做好充足准备。

（三）实现精细化税收管理

物业管理企业在税收工作中面临的风险，都可能会加剧企业的税收负担。因此，物业管理企业应该实现精细化税收管理，着力降低企业的税务风险，为更合理地开展税收筹划，降低企业税负做好充足准备。在这一过程中，企业需要先强化内部管理，提升自身的服务质量和自治力，让企业的经营成本能够得到有效控制。比如，明确划分代收和支出范畴，实现各项经营业务的精细化管理，基于现行法律规定将部分项目从增值税税收费用中剥离出来，使企业的税负能够有效减轻。与此同时，物业管理企业还必须强化税收风险管理。在实践工作中，企业的财务工作人员应该对企业可能面临的税务风险进行合理判断和评估，并有效开展风险预警和管控，让企业的税务工作能平稳开展。比如，建立易错项目会计业务抽查机制；定期检查会计凭证、总账账簿、原始票据，并核对经济业务的真实性和准确性；重点关注企业的现金流量表、所得税纳税申报表、增值税纳税申报表编制工作；强化税务工作追责机制落实效果等。物业管理企业还应该与税务机关保持良好的沟通和联系，为有效解决税务问题、规避税务风险做好准备。比如，面对不确定的税务问题，及时致电税务机关或以访问官方网站的方式远程求助；保持警惕性，面对潜在税务风险时需立即与税务主管部门取得联系等。

（四）加强税务筹划人才培养

培养税收筹划人才，能够有效提升税收筹划工作的有效性，将会为降低物业管理企业税收负担提供保障。此时，应先通过有效培训增强企业人员的法律意识以及政策敏感度，保证涉税人员都能够拥有扎实的税务知识。比如，定期开展税务知识培训与考核，以最新税收政策、法规和工作方法为主要内容组织学习，保证涉税员工能够掌握最新税收动态；鼓励税收工作人员自主进修，参与税务师考试，提升个人专业水平，降低纳税风险。当然，物业管理企业还应该积极吸纳优质人才加入，寻找财务管理水平高且纳税筹划工作能力强的优质人才扩充企业的财务管理团队。在培养人才时，物业管理企业也应该重视人才考核，通过常规绩效考核和定期开展的能力测试鉴别和淘汰能力不足的员工，保障企业涉税管理的可靠性。

四、结语

总而言之，减轻物业管理行业税收负担，有助于强化物业管理行业的税收管理和可持续发展。在实践工作当中，物业管理行业面临税率偏高和重复征税的问题，而“营改增”的出现能够对这一问题进行有效缓解。为了有效减轻物业管理行业的税收负担，相关工作人员应该科学开展税收筹划工作并有效规避税收风险。

参考文献

［1］贾玉莲.“营改增”后物业管理企业税收筹划的关键点研究［J］.财会学习，2018（25）.

［2］杜焕菊.基于物业企业财务管理税收筹划的探讨［J］.中国市场，2020（17）.

作者：华美娜 单位：南都物业服务集团股份有限公司