土地一级开发企业财务风险论文

一、当前我国房地产市场一级土地开发及其风险概述

2010年国土资源部发文要求，国土资源部门将会从土地一级开发市场中退出，土地一级开发的职能将交由企业来完成，政府将从主导者的角色中退出，转而扮演组织者的角色。这一政策的出台使得一级市场与二级市场之间的独立性越来越高，一级开发企业的获得空间也会因而被压缩。当前，我国宏观经济结构不断调整，经济下行压力较大，房地产市场面临着较大的调整压力。房地产开发市场产能的严重过剩对于土地一级开发企业的生存与发展而言，无疑在消息层面是极为不利的。房地产产业结构调整的大环境下，人民银行针对房地产企业的信贷政策不断缩紧，给土地一级开发企业的生存带来了较大压力，增加了房地产开发企业的风险。因而，有必要对土地一级开发企业所面临的财务相关风险予以识别，并提出一些防范风险的对策。

二、土地一级开发企业财务风险识别

1.筹资风险日益严峻，风险不容忽视

首先，土地一级开发企业的融资渠道日益缩窄，可供土地一级开发企业选择的融资渠道越来越少。目前，土地一级开发企业的融资渠道主要有银行借款、政府部门的财政拨款和自有资金的筹集与使用。从各项融资占比来看，政府部门的财政拨款和自有资金的筹集所占据的比例较少，债务融资占据了非常高的比例。当前，信贷政策给予房地产开发企业的贷款额度越来越少，土地一级开发企业从银行取得资金变得越来越困难。由于对于银行资金的高度依赖，所以宏观政策的缩紧对于土地一级开发企业的融资而言，带来了较大的困难。其次，土地一级开发企业的融资成本日益推升。随着房地产整个行业面临的风险越来越高，风险也日益暴露在投资者的视野下，使得土地一级开发企业的融资成本越来越高。加之，土地一级开发并不拥有所整理土地的使用权，因而通过土地使用权的抵押来融通资金，进一步推高了土地一级开发企业的资本成本。虽然2015年2月28日人民银行宣布再次降息，一年期的贷款基准利率下调0.25个百分点，降至5.35%，但是从土地一级开发企业使用资金的成本上来看，大多达到10%至20%，甚至更高。最后，土地一级开发企业自身的债务期限结构是不合理的，资金周转面临着较大的压力。企业由于项目的需要从金融机构取得借款，并在债务期限内回笼资金是正常的做法。但是土地一级开发企业由于项目众多，各个项目所面临的情况存在较大的不同，而且大多数项目的开发周期较长，从金融机构取得的借款大多属于一年期或者两年期，并不能覆盖项目的开发周期。企业在借款到期时，如果不能够从其他渠道筹资到所需要的资金，就会面临着较大的违约风险。此外，由于长期资金的成本非常高，资金投入土地开发中也会推升资金成本，债权人出于自身利益的考虑，会对贷款的使用进行严格的限制，给资金的顺利周转带来较大困难。

2.土地一级开发投入数额较大，风险日益凸显

在之前由国土资源部门主导的土地一级开发过程中，投资由政府来决定，相应的投资风险更多的由政府买单，加之当时的市场环境较为宽松，风险没有得到公众的过多关注。在国土资源部门转变自身职能之后，土地开发更多的是由企业自身来主导，加之市场环境从紧，风险日益受到重视。事实上，无论是政府部门，还是企业主导的土地一级开发项目，都不可避免的面临着投资的风险，而且风险非常高。首先，项目自身的资金需求量较大，只有具有充足的资金，才能保障后续工作的顺利开展。当前形势下，土地一级开发的拆迁成本越来越高，如果前期的沟通协调工作和专项调查工作做的不到位，有可能使得企业面临着额外的资金支出，扩大企业在成本方面的投入。其次，由于土地一级开发的工作往往需要在远期才能显现出收益，宏观环境日益复杂的大环境之下，如果整理出的土地出现价格风险，投资的项目有可能会因此而遭受损失。还有可能因为土地价格大幅波动导致土地出让的困难，造成土地闲置的状况。

3.资金回笼较为困难，风险敞口较大

对于一项特定的土地一级开发项目，要受到土地供应市场的较大影响。土地供应市场上存在的较大不确定性，有可能使得我国的土地一级开发企业实际所得与预期收益两者之间产生较大的偏差。随着房地产开发市场的日益不景气，房地产开发企业本身面临库存压力和资金方面的压力也较大。下游需求的不断减少使得土地的需求量也在不断下降。在这种环境下，土地交易市场也不再活跃，这直接影响到了土地一级开发企业所整理出的土地能否以较好的价格顺利变现的问题，如果不能在合理的价格上出让土地，企业的资金回笼一定会有偏差，这对企业的资金安排而言，是非常不利的。虽然国土资源部门在土地一级开发中的角色发生了转变，但是更多的规划与组织工作还是由其完成，土地一级开发企业更多的扮演参与者的角色，项目的收益权、分配权还是在政府部门手中。关于如何分配土地出让收益，很大程度上要受到政策变动的影响。政策的不利变动势必会对土地一级开发企业的预期收益带来不利的影响，资金的收回也会因此受阻。政策的变动会加剧资金回笼的风险。

三、土地一级开发企业财务风险控制

1.土地一级开发企业融资风险的管控

在融资渠道的拓展方面，随着房地产整体行业信贷政策的不断收紧，企业应该采取措施，积极拓展融资渠道，缓解企业所面临的极大的融资压力。企业可以将资金的筹集向信托、债券等债务融资渠道和发行优先股、普通股等股权融资渠道转移。通过融资渠道不断被拓宽，企业的风险得以不断被分散，转而也会降低通过其他渠道来获取资金的成本。在股权融资方面，以北京城建投资发展股份有限公司为例，该公司于2009年通过非公开发行股票来募集资金以进行危改和项目一级土地开发。通过发行股票募集到的资金，使得开发及运营阶段所需要的大量资金得以满足，增加了公司的资本实力，提高了公司的净资产，一定程度上降低了公司的资产负债率，偿债风险得以减轻，公司的抗风险能力得到加强。通过此次的非公开募股使得公司的财务状况极大改善，在增强公司盈利能力的同时，公司的发展势头也越来越强劲。面对资金成本高的问题，通过信贷等金融机构来获取资金是不错的选择。土地一级开发企业通过设立信托计划，向受益人募集项目所需的资金，在取得资金后，可以有效补充土地一级开发企业的资金需求，并通过项目信托计划与信托受益人分享项目收益。在创新型融资层面，资产证券化是值得考虑的内容，土地一级开发企业可以通过土地证券化的相关收益作为担保发行证券，这样既使得土地一级开发企业能够拥有土地的使用权，又能将未来的收益转化成当前可以使用的资金。面对债务期限的问题，土地一级开发企业应该做长远的发展规划，制定长期的资金使用计划，为进一步资金的募集和使用预留出富余的时间，使得贷款期限与土地一级开发资金运用的时间和期限相匹配，确保土地一级开发资金链的完整。

2.土地一级开发企业投资风险的管控

投资风险在房地产开发企业中日益凸显，土地一级开发项目的成本中，被拆迁企业的成本主要发生在补偿费、安置费中，可以通过制定相关的补偿标准来对该项成本的发生予以适当控制。首先，应该明确被拆迁房屋的性质与用途，针对不同的性质与用途的房屋，细化补偿标准，并严格执行；其次，应该考虑拆迁过程中的时效性问题，针对在较短时间内完成拆迁工作的团队或者项目组建立奖励机制。在土地价格变动层面，应与政府或者土地受让方签订协议，以最为合适的价格锁定价格变动所带来的风险。

3.土地一级开发企业资金回笼的管控

在资金回笼层面，一方面要努力缩短一级土地的开发周期，通过与土地储备机构签订协议等方式，使得一级土地在满足土地出让的相关标准以后，尽快完成土地出让交易，回笼开发成本。另一方面，土地一级开发的成本核算工作应该积极落实，通过成本核算来确定土地出让的合适价格，在不影响资金回笼的情况下，使得土地开发的增值收益达到最大。四、结论受到房地产开发产业整体大环境的影响，土地一级开发企业面临的风险日益扩大，在财务层面的压力更大。土地一级开发企业应该将融资、投资和资金回笼层面的风险进行深入分析，并有针对性地采取措施。只有这样才能保证土地一级开发企业在不利的产业背景下做到财务风险整体可控，企业运营良好。

作者:毛栋杰单位:河南国土开发建设有限公司