业主范文10篇

业主范文篇1

甲方：上海鸿禧物业管理有限公司

乙方（业主）：

丙方（施工单位）：

兹就乙方委托丙方在甲方管理的鸿禧花园社区内进行乙方所拥有房屋装修工程事宜，经叁方协商签定本协议书，具体条文如下，系叁方共同遵守：

1．应注意之事项

上海鸿禧花园社区为一个高级商住物业，管理公司必须严格管制各项装修工程，以使鸿禧花园社区能成为高尚而环境优美的高级物业，并祈达成下列目的：

(1)促使物业价值日增;

(2)减少火警发生及因擅自加建或改装而引致之安全及卫生问题;

(3)避免扰及邻居;

(4)减少日後物业保养难题;

(5)确保遵守上海市政府及房管机关有关法规。

业主应严格遵守有关现行法规的规定，并聘用法律规定的认可人士进行工程。若有任何疑问，应向上海市政府及有关房管机关查询。

2．装修及施工工程守则

单元的业主如需在该单元内进行装修，业主及其所雇用的施工单位必须严格遵守管理公司的有关规定和安装标准进行装修工程，不得损及社区房屋的建筑结构。一切费用由业主自行负担。业主及其所雇用的施工单位应遵守的规定包括但不限於：

（1）在对该单元进行装修前，业主必须向管理公司提出书面申请（申请表如附件），并提供该单元有资质的设计单位有效图签的装修图纸（包括但不限於平面配置图、水电施工图）和资料。在不影响社区房屋结构、管道、电源、整体外观、公共设施等和不触犯本公约规定、有关政府法规下，管理公司会对业主的申请进行审批，审批工作自资料完整的申请表提交後叁个工作天完成，若有资料欠缺或资质不符，自补件完成後叁个工作天完成审批；

（2）施工单位或装修公司在进行装修前必须对所装修工程投保有效的、具足够保险金额的"安装工程一切险"和"安装工程第叁者责任险"（安装工程期间）。投保保险所需的保险费或任何其他费用均由业主、施工单位或装修公司自行负担。未经管理公司审阅和批准的安装工程，任何加建及改装工程一概不准动工。

（3）施工单位人员进入社区，经管理公司批准并办妥各式出入通行证後方可施工；施工单位人员进入社区必须遵守管理公司对於门卫保安要求的作业规登记等手续。

（4）业主经管理公司同意对该单元进行装修後，业主须与管理公司安排施工材料的搬运时间、地点及所经通道，不得占用、阻塞公共地方，亦不得弄污、损坏、堵塞公共地方和公共设施；

（5）进行装修时，业主须保持社区公共地方和公共设备的清洁和该单元内部卫生，对施工用的材料、易燃物件或有挥发性的化学物品一定当心保管及使用，不可抽烟，以免发生灾害。一切废物和施工垃圾由业主自费并即时清除和运走；

（6）管理公司有权在施工期内进入该单元视察各项工程是否符合管理公司的审批规格。如发现有违章施工情况，管理公司可要求业主和施工单位立即停工，并采取相应步骤纠正和补救违章施工情况，其间所引起的一切费用、损失或经济责任，均由业主自行负担，与管理公司无涉。

（7）因装修施工或其他任何行为引致他人受伤或财物损失均由业主负责。

（8）其他禁止项目

业主不得

(1)改变任何渠道、管井及其他公共装置；

(2)悬挂或装设任何物件於窗外（绿化植栽除外但须注意安全）；

(3)更改楼宇主要结构(如支柱横梁、结构墙、楼面及天花）；

(4)装置神位或任何物体於单位外；

(5)更改原有屋外设计及外貌,例如不可击穿外墙装置空调机或其他用途；

(6)在单元大门或窗口装置铁闸或窗花。

（9）空调机

社区所有单元内已备有适当的位置可供安装空调设备，管理公司严禁业主击穿墙壁作安装空调机或其他物件。及任何空调设备、室外管线任意垂悬、按置於非指定位置（尤其是外墙墙面）。

（10）电视天线

客厅及主人房间均设有电视视讯插座，接收有线电视节目及卫星电视节目，因此严禁在窗户及外墙装置任何形式天线。

（11）抽气风扇

社区所有单元内厨房及不直接采光浴室皆预装抽油烟机及抽气扇，业主不得另击穿墙壁或天花以安装抽气扇。

（12）遮阳篷帐及檐篷

任何临时或永久性之遮阳篷及檐篷不得设置。

（13）门窗

所有业主不得拆除或更换建筑物外观门窗，门窗亦不可改装反光玻璃或是其他类似材质，以免影响其他住户。

（14）装修工程施工时间：

为避免装修工程施工所产生的噪音、污染影响小区住户的安宁，施工时间订为上午08:00至晚上20:00时，在此时段以外时间禁止施工，如因特殊状况需要在规定时段以外时间施工，必须先向管理公司申请施工许可，经审批通过以後才准许施工（但一定要遵循审批时要求的条件）。

3．装修公司及装修公司保证金

业主可自由选择及聘用装修公司，但该装修公司必须具备合乎现行法律规定的资质及证明文件。如自行聘用的装修公司或其员工有任何违约、疏忽或任意行为造成社区或其他业主经济或精神损失，该业主须负责。故恳请各业主在选择装修公司前，必须考虑该公司的声誉及其可靠程度。为保障业主利益及维持良好的社区环境，所有申请在鸿禧花园社区施工的业主都需要向管理公司登记、申办施工许可并责成施工单位缴付保证金人民币二仟伍百元正（金额可按需要随时调整）。此项保证金作为保证该业主及其所雇用的施工单位在装修某单元完工後，清理所有装修废料、自费修理所有因装修工程而导致损毁的公共设施，及将管理公司发出的工作证交回。该等工人出入本社区时，必须出示其工作证供驻守社区入口的保安管理员查验登记。装修公司须缴交每张临时工作证保证金人民币伍拾圆正及制作费每张人民币元（此金额可依实际状况需要而随时变动），管理公司才发给临时工作证。管理公司会随时突击检查装修工人是否领有管理公司发给的工作证。管理公司有权拒绝任何未领有工作证之装修工人在社区内进行任何工程。管理公司在确定装修公司完全遵守有关条款後，并经有关业主在装修工程申请表背面签认该公司装修其单元妥当後，装修保证金可以免息发还。未经业主背书之装修公司保证金，在通常情况下不会发还。倘若装修保证金不足弥补上述费用时，有关业主须责成施工单位向管理公司缴付其差额。装修保证金一经退还後，如业主再欲装修，必须重新申请并再缴装修保证金，方可施工。为保障业主本身利益，殷望各业主衷诚合作，管理公司办理登记，主动提供装修公司资质证明及缴交保证金。

4．改装及加建工程

当业主装修物业时，谨请留意切勿违反政府条例或"业主公约"，否则业主须将物业恢复原状，或有可能受到上海市政府有关机关检控。

未经鸿禧花园社区管理公司书面批准之加建及改装工程，一概不准动工。经鸿禧花园社区管理公司批准加建及改装工程申请书，只表示管理公司不反对所拟加建及改装工程，而任何工程若有违反国有土地使用许可证或／及公约或／及市政府法规各条款，发展商及管理公司概不负责。加建及改装工程批准书须经市政府有关机关或其他有关政府部门的允许及批准方能成立。

倘若发现有非法或未经批准的加建及改装工程正在进行或存在，管理公司可依法采取法律行动或其他行动加以制止，或依据公约条款要求作出更正。如有任何法律费用或／及有关支出或／及赔偿，须由有关业主全部负责。如有疑问，请寻求独立专业意见及向管理公司查询。

5．装修工程如用重型机械须知

除非已得管理公司书面批准及由装修商交付特别装修保证金，任何重型机械不得进入本社区内。

6．若有其他未尽事宜另行协议处理之

甲方：上海鸿禧花园物业管理处

法人代表：

联络电话：

乙方（业主）：

丙方（施工单位）：

法人代表：

联络电话：

业主范文篇2

编号：(工字)第号

（承包商）：

鉴于贵方与（以下简称“业主”）就项目于年月日签订编号为的《建设工程施工合同》（以下简称主合同），应业主的申请，我方愿就业主履行主合同约定的工程款支付义务以保证的方式向贵方提供如下担保：

一、保证的范围及保证金额

我方的保证范围是主合同约定的工程款。

本保函所称主合同约定的工程款是指主合同约定的除工程质量保修金以外的合同价款。

我方保证的金额是主合同约定的工程款的%，数额最高不超过人民币元（大写：）。

二、保证的方式及保证期间

我方保证的方式为：连带责任保证。

我方保证的期间为：自本合同生效之日起至主合同约定的工程款支付之日后日内。

贵方与业主协议变更工程款支付日期的，经我方书面同意后，保证期间按照变更后的支付日期做相应调整。

三、承担保证责任的形式

我方承担保证责任的形式是代为支付。业主未按主合同约定向贵方支付工程款的，由我方在保证金额内代为支付。

四、代偿的安排

贵方要求我方承担保证责任的，应向我方发出书面索赔通知及业主未支付主合同约定工程款的证明材料。索赔通知应写明要求索赔的金额，支付款项应到达的帐号。

在出现贵方与业主因工程质量发生争议，业主拒绝向贵方支付工程款的情形时，贵方要求我方履行保证责任代为支付的，还需提供项目总监理工程师、监理单位或符合相应条件要求的工程质量检测机构出具的质量说明材料。

我方收到贵方的书面索赔通知及相应证明材料后，在工作日内进行核定后按照本保函的承诺承担保证责任。

五、保证责任的解除

1、在本保函承诺的保证期间内，贵方未书面向我方主张保证责任的，自保证期间届满次日起，我方保证责任解除。

2、业主按主合同约定履行了工程款的全部支付义务的，自本保函承诺的保证期间届满次日起，我方保证责任解除。

3、我方按照本保函向贵方履行保证责任所支付金额达到本保函金额时，自我方向贵方支付（支付款项从我方帐户划出）之日起，保证责任即解除。

4、按照法律法规的规定或出现应解除我方保证责任的其它情形的，我方在本保函项下的保证责任亦解除。

我方解除保证责任后，贵方应自我方保证责任解除之日起个工作日内，将本保函原件返还我方。

六、免责条款

1、因贵方违约致使业主不能履行义务的，我方不承担保证责任。

2、依照法律法规的规定或贵方与业主的另行约定，免除业主部分或全部义务的，我方亦免除其相应的保证责任。

3、贵方与业主协议变更主合同的，如加重业主责任致使我方保证责任加重的，需征得我方书面同意，否则我方不再承担因此而加重部分的保证责任。

4、因不可抗力造成业主不能履行义务的，我方不承担保证责任。

七、争议的解决

因本保函发生的纠纷，由贵我双方协商解决，协商不成的，通过诉讼程序解决，诉讼管辖地法院为法院。

八、保函的生效

本保函自我方法定代表人（或其授权人）签字或加盖公章并交付贵方之日起生效。

本条所称交付是指：

保证人：

业主范文篇3

XXXXXX物业管理有限公司XXXX物管处全体员工对您的入住表示热烈的欢迎。小区是全体业主共同的家园，为了使大家拥有一个祥和宁静,整洁卫生的家园,物管处恳请大家做到以下几点：

1、请将生活垃圾、装潢垃圾袋装后放到指定地点,以便统一清运。

2、请按照规定的时间进行装潢,以免噪音影响他人。

3、请不要随意改动房屋的结构,以免造成安全隐患。

4、请做好自我防范，以免造成您的财产损失。

5、请将车辆放入地下室内或停放到指定停放地点,以免给别人的出行带来不便。

6、请不要高空丢弃废弃物,以免对他人人身造成伤害。

7、请不要占用小区内的共用设施及公共用地,以免影响其正常地使用功能。

8、请按规定及时交纳应支付的各项管理服务费用,以保证物业管理服务工作的正常运行。

9、请自觉维护小区内公共场所的环境卫生。

10、请不要在室外乱搭,乱建,乱挂,以免有碍小区观瞻。

11、请配合小区管理人员对小区共用设施进行正常的检查﹑维修及养护。

12、请不要利用房屋进行从事危害公共利益的活动。

13、请自觉接受小区护管员对出入车辆的指挥管理,以保证小区道路的畅通。

14、请自觉出示小区通行证,以配合护管员进行的安全检查。

15、发现公共设施损坏,请及时通知物管处,以便及时维修，杜绝安全隐患。

16、发现可疑人员,请及时通知护管员,以便及时进行检查，防止危害业主和公共利益的行为发生。

17、远亲不如近邻，近邻如同家人。因有缘而左右为邻，邻里之间应和睦相处,有了矛盾请协商解决。

业主范文篇4

物业管理具有服务和管理双重职能

物业管理的行业职能要求物业管理企业不但要作好物业的运行、维修、治安、保洁和绿化，而且要根据有关法律文件的规定处理住户之间的矛盾与纠纷；监督住户的装饰装修行为；对业主的违章违规行为进行处理；通过社区活动和其他有效方式加强住户之间的互相联系、创建社会主义精神文明……可见，为营造安全、舒适、方便、高效、高雅的物业环境，物业管理必须行使物业服务和社区管理双重职能。而传统意义上的管家只能听命于业主却根本无权约束业主的行为。可见，从工作职能上看，二者并不相同。

物业管理服务对象是业主群体

为了保障住户的合法权益，国家有关法规规定，由业主委员会代表全体业主的共同利益，而每一户业主又都要服从业主委员会的决议。物业管理企业与业主委员会建立服务管理关系，根据业主委员会的要求来进行物业管理服务。物业管理制度、管理计划和管理方式要体现全体业主的统一意志；物业管理企业的各项工作要满足全体业主的共同需求。而传统意义上的管家仅为单个的业主工作，只服从于业主这一个体。显然，从服务对象的形态特征分析，二者也不相同。

物管企业与业主是平等的民事主体，双方均须依法行事

物业管理的基础是国家有关法律法规，物业管理与业主双方合作的漫长过程也必须依法行事。双方签订的委托管理合同，业主委员会的业主公约，物业管理企业与住户们签订的装饰装修契约及特约服务契约等均是依照国家有关法律法规制定的法律文件。无论哪一户住户或者物业管理企业任何一位员工都要把它们作为行动的依据。违反双方法律文件条款的，就要承担相应的责任。由此可见，物业管理企业与业主之间是以法律为基础的平等的民事主体关系。再来看传统意义上的管家，它是业主的附庸，它与其业主的关系是单向服从的半人身依附关系。从政治经济学角度看，二者体现出两种不同的生产关系，如何能够相提并论?

物业管理企业面对广阔的能动空间

随着社会经济的发展，人们已经不能满足于通常意义上的安全、清洁、水电暖供应等物业管理服务。诸如文化娱乐、互相交流与沟通、办公智能化、环境美化绿化、个人知识更新、家庭办公、提高艺术修养、营造良好的文化氛围等已逐渐成为人们追求的新时尚和新需求。物业管理企业尽可以依托物业条件，以提供设备、组织活动、办公服务、知识培训、资料宣传、业务介绍等形式，创建新的服务项目；并与业主们密切合作，改善物业的环境品质。通过全新项目的物业管理服务，一方面促进物业稳定增值；另一方面，物业管理企业也可以不断发展壮大。这说明，现代物业管理企业具有强大自我发展能动性。而传统意义上的管家只能顺从业主，仰人鼻息以求生计。就此相比，二者根本无法同日而语。

业主范文篇5

1.计价方式变革给工程造价控制带来的影响

作为我国工程造价管理改革的一个里程碑，2003年7月1日开始实施“工程量清单”计价方法。这是我国成为世贸成员国后，建筑业作为率先承诺对外开放的行业之一，与国际管理接轨的必然要求。这种计价方式的变革，给业主在施工招标阶段的造价控制带来几方面的影响。

（1）对业主的工程造价专业能力提出了更高的要求。招标中采用工程量清单计量，则是由业主提供清单，承包商再根据清单报价，而工程量清单本身的错漏风险将由业主承担。

（2）采用无标底招标方式时，如果由于设计阶段的造价控制不理想，或是出现几个投标人恶意围标的情况，将会发生中标价与业主的预期价格出现较大差距，给工程的后续工作带来隐患。一些大型工程项目和装饰工程的招标尤其如此。其结果是合同签订、执行过程中一波三折；或是施工阶段业主频繁变更，以降低造价；甚至造成工程流标，需重新进行招标。给业主带来较大风险。

（3）采用“最低价中标”的评标方式时，在我国市场体制尚不完备的现阶段，低于成本价竞争的问题将难以避免，它将直接导致“恶意低标”。有的工程项目因其规模和条件很吸引人，个别投标人追求业绩的最大化，往往出现饮鸠止渴、低价掠标情况，与他们签订施工合同后履行不了合同承诺，让业主骑虎难下、进退两难，直接影响工程质量和工期目标。

（4）工程量清单计价招标中所允许的承包商不平衡报价，是指承包商在保持总价不变的情况下，调低某些分项的单价，同时提高另外一些分项单价，以期达到在施工中运用高索赔策略追加更多工程造价或尽早收回工程款的目的。这样的报价策略有可能使施工中的变更对造价的影响形成异常波动，例如，投标报价时基础土方开挖一项，很容易被承包商猜测为施工中可能增加工程量，而采取高报价策略。而实际施工中由于地质情况的不确定，此项绝大多数情况也确实属于调增项。问题是这样的不平衡达到多大程度时是业主不能接受的，比如工程量实际上增加超过一倍，单价如再在投标时超报一倍，业主将承担高于实际价值一倍的额外费用，当工程量基数较大时，这个额外费用是惊人的。同时在现行的清单计价规范内，若投标人压低措施项目报价，提高实体清单分项报价，这种不平衡报价是否违规？

2.对工程造价失控的防范措施

招投标活动是一个选择能合理运用业主建设资金的承包商的环节1.针对以上情况，精明的业主必须在招标过程中做好以下几方面的工作，以防止工程造价的失控。

2.1招标文件的编制

招标文件作为招投标过程乃至于工程项目实施全过程的纲领性文件，是整个工程项目造价控制的关键。一个不完善的招标文件，会给日后的施工管理与造价控制带来麻烦和纠纷，引起索赔。例如有关设计变更增减工程如何结算，如果招标文件没有提到，在施工合同中也没有明确约定，就会在竣工结算时发生争议，甚至成为承包商追加工程款的突破口。为此起草招标文件时必须注意以下几点：

a）工程造价及相关费用约定应尽量包死，少留或不留活口，尽量减少暂定金额分项。

b）对于可能在施工中增加较多的单项工程量，应约定当工程量增加超过a%后，该项单价下调b%.

c）工程量清单所列分项外的可预见的变更情况，须约定一个可操作的安排，如提前或拖延工期的奖励惩罚办法等。

d）对于市场价格差异较大的设备、装饰材料的功能、型号、技术要求、外观色彩应尽量做到详尽描叙、可约定一个上限价，要求承包商在施工前必须提供样品，在业主确认后才能施工。并保留如所提供样品市场价达不到上限价时，业主有相应调低价格的权利。

2.2工程量清单的编制与调整

工程量清单作为投标计价的依据，是整个项目造价控制的核心内容。在现行招投标制度下，多数业主是委托中介机构编制工程量清单和标底。工程量清单编制一定要符合招标文件的要求，每一个子目的工作内容与工作要求应表述准确完整，应做到分项不错不漏、不留缺口。招投标阶段产生的清单单价，将成为施工阶段造价控制的重要工具。尽管造价师暗含着要求运用其拥有的专业技术能力来确保工程量清单的质量，但他仍无法做到工程量清单绝对完美，必须建立纠错机制来确保不因清单的错漏形成造价失控。应建立以下机制：

a）建立工程量清单报价澄清制度。一些大型工程项目和装饰装修工程，特别是施工方案优劣直接影响报价的工程，在评标中往往会因为投标单位采用先进的施工工艺和优质材料，出现各家报价相差悬殊的现象。易造成采用了先进技术工艺、材料的投标单位失标甚至废标，使评标有失公平合理。因此，应参照国际惯例，建立工程量清单报价澄清制度，让投标单位在评标时有一个解释澄清的机会。主要是澄清投标方案的科学性、施工工艺的先进性、项目报价的合理性。

b）业主在正式确定中标者前，对得分最高的一、二家中标候选人的标函进行质询的机制。意在对投标函中有意无意的不明确处、遗漏项、错项和其他对招标文件有关要求规避行为进行剖析及质询，以确保各方的利益都不受损害。

c）中标后的工程量清单的复查机制。例如《杭州市建筑工程施工招标实物工程量报价的技术性规定》中就规定：“开标前，任何单位和个人都无权对工程量清单作变动、补充和修改。中标通知书发出后，中标人应对招标人提供的工程量清单进行复核，如与施工图的实际工程量不符，双方应在中标后一个月内完成核对；确因工程量较大，一个月内无法完成核对而要求延期的，应提出要求，经市招标办同意后最长不得超过三个月。双方超过核对期限后视作无异议。若双方对工程量有异议时，应在核对期限内提交市建设工程造价管理站审核。审核后，因工程量变化累计造成中标合同价格变化百分之一以上的，招标人应对工程量进行按实调整，并把调整结果报市招标办，以调整中标价格。”但这一机制本身是有缺陷的，它为中标后开了一道“重新核算工程量”的缺口，难以保障业主的利益。

d）是否允许投标人调整措施项目清单内容，应在招标文件中明确约定。因措施项目清单与施工方案密切相关，业主如允许投标人调整，且自主报价，则需规定此部分报价包干，不因实体分项清单的变化而调整。

3.科学的评标方法及标底在评标中的权重

传统的百分制评标法是由业主计算出一个标底，作为重要的评标指标，投标各家报价均以是否最大程度接近标底，评为一项造价分。一般造价分占整个标函总分值的50%～75%，这种方式的不合理性显而易见，无法得到严格审查和质询的标底作为硬性指标。成为是否中标的决定性因素。也易出现人为控制，滋生腐败。

在招投标中是否设标底，主要取决于两个方面，即建筑市场的成熟程度和项目非常规技术含量，其主要方面是市场成熟程度。最早上海深圳从2000年7月开始试行“无标底招标”，2003年下半年成都、南宁等全国各地开始推行无标底招标，工程量清单计价的推行，被业内人士视为将在全国建设工程招投标领域推行“无标底招标”的一个重要信号。

所谓无标底招标，通常的说法是指招标人不编制标底，不设投标报价有效幅度，投标人根据招标文件规定自主报价的招标方式2，这种招标方法的变动说到底是评标标准的变革。部分省市现行的“无标底招标”评标方式，则是以各家报价去掉最高标和最低标以后的算术平均值作为评标基准价，以基准价判断某个报价是否属于合理最低价的方式来评定商务标3.其实这个基准价又是一种变相的“标底”，看起来公开公平，却不具有科学性。国际工程招标中普遍采用的评标方式是“最低价中标法”，才是“无标底招标”的合理内核。

最低价中标法体现了公平的市场竞争原则，但它在我国适应不良、水土不服的关键原因是建筑领域的市场化程度较低，企业还没有成为严格意义上的完全独立的市场主体。无法避免“价格大战”式的恶性竞争。但只要对“什么是低于成本价报价”进行详细界定，恶意低标是完全可以防治的，如杭州市《关于防止在招标投标活动中以低于成本价报价竞标的若干规定（试行）》规定，对安全生产、文明施工、环境保护等项目仅有措施而无费用报价，又不能合理说明或者不能提供相关证明材料的，评标委员会可以认定其低于成本价竞标。对投标人的报价明显低于其他投标报价（一般指低于次低报价5%以上的），如其不能合理说明或不能提供相应证明材料的，由评标委员会认定该投标人以低于成本报价竞标。

同时，最低价中标法需要相关的游戏规则的确立，如资格预审，它以企业资金（包括企业自由资金和第三方担保资金）为主要考核标准（即施工的支付和赔付能力）。对于业主来说其好处是，可以证明企业现实的经济实力，省去很多担心和麻烦。对于建筑市场的发展其好处，一是支持了有实力企业的发展；二是防止企业盲目扩张而引起的过度竞争；三是提高了企业对信用的重视程度。评标以最低标价为基本选择。简化程序，节约市场运作成本，也从制度上抑制了腐败。

标底在评标中参与程度为零，并不表示标底完全可以消失，标底被认为是业主对工程项目的一个“预期价格”，如业主可提前约定低于标底价a%，或高于标底价b%为不能接受的报价，当所有投标人报价均在此范围之外时，将视为业主前期工程造价控制失败，可以拒绝所有投标，重新组织招标。

4.造价控制风险的评估

由于市场价格随时都处于变化之中，这对按工程量清单计价招投标的业主和承包商来说，所面临的造价控制风险都是不可低估的。对此双方有一个风险合理分担的问题。所谓造价控制风险，包括如下内容：（1）工程量清单错漏风险；（2）设计图纸失误风险；（3）因天气、地形地质等自然条件的不确定，为了保证工程顺利进行，采取一些招标时的施工方案中未有的临时措施而增加费用风险；（4）承包商失误（或有意）导致报价错误风险；（5）市场人工、材料、机械价格波动风险；（6）国家政策法规变动引起的工程造价波动风险。

业主在编制招标文件，本着风险共担的市场法则，对以上的风险须有个明确的约定，其实国际工程所用的FIDIC合同条款对此均有详细安排，我国的施工承包合同范本也存在急需修订的问题。建立相应的工程担保制度也是很重要的，涉及投标保函、履约保函、预付款保函、工程保留金保函、工程款支付保函、免税进口材料物资用税收保函等。

5.“以人为本”的有效控制系统

“以人为本”是众多业主方所强调的一个管理理念，在工程造价管理中，人的因素更显重要。尽管业主可能具有相当不错的管理模式，但由于各人的业务能力和责任心的差距，也会使得工程造价出现漏洞，给单位带来难以觉察的巨大损失。工程造价控制涉及多个环节和专业，如前期规划、勘察设计、招标投标、施工管理、竣工结算等。那个环节都需要具有相应水准的人去高质量地完成，他们工作中的任何失误，都会最直接地令业主“合理合法”效益递减。人才的竞争，才真正是业主在市场经济中的残酷竞争。要提高工程投资效益，业主就必须在工程造价控制所涉及的重要环节上，重视“以人为本”，强化激励和约束机制。

6.结束语

工程量清单计价体系是完全以市场为导向的计价标准，必须要有相应的法律法规来配合和约束。加强监管和规范工程项目造价计价行为，完善工程量清单计价体系和评标体系的政策法规，以工程量清单计价为基础的招投标工作才能得以顺利推行。同时业主须针对市场环境变化出现的新情况新问题，在投资控制管理工作上必须有新的思路和办法。

[参考文献]

[1]方鸿强，李政。建筑市场有效运作利益制衡机制研究[J].建筑经济，2003，（12）：14-16.

业主范文篇6

关键词:业主自治;自治机构;宪法;民主法治

一、业主自治的概念

业主是小区物业的权利人，是业主自治活动中的主体。在实践中，我们一般将业主理解为物业的所有权人，并不是物业的合法使用人就是业主。房屋的建设单位是物业的所有权人，但并不是普遍意义上的业主，而业主自治活动的进行也与没有房屋所有权的房屋的承租人息息相关。业主自治是指业主基于建筑物区所有权，依照法律规定和一定的程序，在物业管理范围内建立自治组织、构建自治规范、实施自我管理的基层自主管理。业主自治属于其他组织，并不属于法定意义上的群众自治组织，但其基层民主、自我管理、具有公益性的特点与群众自治组织极其相似。业主在法律规定的范围内和程序下民主自治，通过业主大会和业主委员会行使决策权，并且不以营利为目的，不受国家和其他组织的干涉。

二、业主自治的权利性质

(一)业主自治的物权基础

从《条例》对业主概念的规定可以看出，业主身份的形成以对房产的所有权为条件，《物权法》中规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利［1］。而业主自治正是基于各个物权人的相邻关系而产生。业主享有的建筑物区分所有权是业主行使自治权利的基础。建筑物区分所有权包括专有部分的专有权、对共有部分的共有权和共同管理权的三项主要权利［2］，即专有权、共有权和成员权。所有权是业主资格认定的基础，可以说没有所有权即不存在参与业主自治的条件，所以所有权是业主自治的基础。业主对于小区物业的公共部分必须共同行使权利，一方面为了解决矛盾和纠纷，另一方面为了维持共同关系，全体业主必然形成一个团体，维持区分所有权存在的机能，由此产生了业主自治。所以说，业主自治是以建筑物区分所有权为物权基础，基于房屋所有权人之间的相邻关系而产生的自我管理活动。

(二)基于宪法的业主自治

宪法作为我国的根本大法，是政治经济和社会文化的共同产物，是公民行为的基本准则，其作用也渗透在方方面面。业主自治也是受到宪法和改革开放影响的产物，是贯彻宪法的法治精神在基层群众间的具体体现。如果说建筑物区分所有权是业主自治的物质基础，那么宪法的保护私有财产民主法治的基本原则就是业主自治的思想基础。首先，宪法承认和保护公民的私有财产。“私权”的概念在改革开放以后才得到重视，“私权神圣、保护私有财产不受侵犯”是我国宪法的法治理念。一方面，宪法对私权的确认，保证了业主在物业区域内自行治理，国家和任何其他组织都不得进行干涉，防止“公权”对私权的过分干涉甚至侵害。同时，宪法保障私权，实现基层的业主自我管理，能够有效维护社会的安定和谐，使权力得到有效限制，权利得到有效保护，这是公共利益最大化、社会和谐的基础。其次，民主和法治是宪法的基本原则。民主和法治紧密联系，互为表里。民主原则为业主自治提供正当性基础，法治原则要求社会个体依法办事，尊重他人权利，尊重私权，尊重业主自治管理权利的规定［3］。这正是民主法治与基层自我管理的完美融合。因此，宪法中民主和法治的原则，为业主自治提供了正当性基础。

三、业主自治的宪法意义

(一)业主自治有利于提升公民民主意识

在这么现实的个人利益面前，抽象的公共利益和空洞的道德说教显得过于苍白。因此业主学会处理个人利益和公共利益的关系，不可能通过民主教育或公民教育来达致，只有在长期的自治实践中才能在眼前现实的个人利益和维护公共利益所带来的长远的个人利益之间做出成熟的选择。

(二)有利于促进社会和谐

目前，城市住房问题已经成为我国构建和谐社会的主要矛盾和问题之一。物业管理者需要通过和谐小区的建设以求自己的商业品牌获取更大的利润;业主需要通过小区的和谐建设来实现安居乐业。因此小区和谐是各利益相关方的共同追求，但同时也必须看到业主是社区不和谐的最大受害者，也是各利益相关者中的弱势群体。在城市住宅小区内部，业主们的权益得不到保障已经成为和谐小区建设的最大障碍。因此，旗帜鲜明地保障业主们的合法权益，大张旗鼓地推进业主自治、完善业主自治是有利于维护社会稳定、促进社会和谐的不二选择。

作者:郭璇 单位:南京理工大学知识产权学院

参考文献:

［1］王利明．论业主的建筑物区分所有权的概念［J］．当代法学，2006(05)．

业主范文篇7

为鼓励市区企业实行主辅分离，促进第三产业发展，经市政府同意，提出如下意见：

一、扶持的范围和对象

从原在*市区实行独立核算的企业中分离发展现代物流、交通运输、仓储配送、投资服务、技术服务、科技研发、信息咨询、工业设计等服务业的经济实体，以及外地来绍具有法人资格的服务业子公司。

二、扶持政策

1．对主辅分离后设立的三产企业，由利润形成地方财政收入部分，财政在三年内给予扶持。

2．对国有、国有控股企业主辅分离后设立的三产企业及大中型骨干企业原已主辅分离的三产企业，由利润形成地方财政收入的增量部分，报经市政府批准后，财政部门对其实行“一企一策”给予扶持。

3．主辅分离后设立的三产企业，其自用的生产经营房产应缴纳的房产税，如纳税有困难，报经税务机关批准，设立初期给予减征照顾。

4．主辅分离后设立的占地面积较大的物流企业应缴纳的城镇土地使用税，如纳税有困难，报经税务机关批准，设立初期给予减征照顾。

5．对实行查账征收的企业，其研制新产品、新技术、新工艺所发生的技术开发费，按规定予以税前扣除。企业发生的技术开发费，符合条件的，在按规定实行100％扣除的基础上，允许再按当年实际发生额的50％在企业所得税税前加计扣除。企业年度实际发生的技术开发费当年不足抵扣部分，可在以后年度企业所得税应纳税所得额中结转抵扣，抵扣的期限最长不得超过五年。

6．主辅分离后设立的三产企业，其所购置的固定资产允许采取加速折旧。

7．对国有大中型企业通过主辅分离和辅业改制分流安置本企业富余人员兴办的经济实体，除另有规定外，凡符合以下条件的，经有关部门认定，税务机关审核，3年内可免征企业所得税：

（1）利用原企业的非主业资产、闲置资产或关闭破产企业的有效资产；

（2）独立核算、产权清晰并逐步实行产权主体多元化；

（3）吸纳原企业富余人员达到本企业职工总数30％及以上，从事工程总承包以外的建筑企业吸纳原企业富余人员达到本企业职工总数70％及以上；

（4）与安置的职工变更或签订新的劳动合同。

8．主辅分离后设立的三产企业用地，就地发展生产性服务业的，按绍政发〔*〕56号文件执行，对需新供地的项目在供地安排上优先考虑，用地指标在符合条件的情况下优先予以安排。

9．主辅分离后设立的三产企业用水、电、气等要素价格，享受工业企业同等待遇。

10．对主辅分离后的三产企业在设计、监理、物业管理等资质审报审批时，在市级权限范围内给予大力支持。

11．根据实际情况，对主辅分离后的三产企业在办理工商登记时给予绿色通道服务，并在“守合同、重信誉”、“诚信企业”、“著名商标”认定活动中优先考虑。

12．对主辅分离后设立的三产企业，在考核、奖励等方面给予与同类企业同等待遇。

13．市商业银行的中小企业信用贷款对符合国家产业政策的三产企业予以优先支持。

14．在现有财政支持企业发展专项资金中，整合统筹1500万元专门用于财政扶持企业主辅分离。

三、合力营造主辅分离的良好环境

1．切实加强对企业主辅分离工作的领导，市发展改革委、经贸委、财政局、国土局、建设局、建管局、工商局、统计局、袍江工业区管委会等有关部门要把促进市区企业主辅分离作为重要工作内容，明确工作目标，分解工作任务，落实工作职责，积极做好协调服务工作。大型物流企业的培育或引进由袍江工业区管委会负责；骨干物业服务企业的培育或引进由市建设局负责；企业主辅分离后的数据统计、认定由市统计局和财政局负责。

业主范文篇8

爆竹声声旧岁去，春意融融游子归。正值之际，我代表市委、市政府和百万父老乡亲对参加此次座谈会的老乡表示热烈的欢迎并致以祝福，祝大家合家欢乐、生意兴隆、万事如意！对一直以来大力支持发展或给予倾心关注的朋友表示衷心的感谢！借此机会，向大家介绍一下我市当前的工作情况及服装产业发展的情况。

年，市委、市政府全面树立和落实科学发展观，以新型工业化为主线，以招商引资为中心，着力推进项目建设，着力推进结构调整，着力推进各项改革，不断优化经济发展环境，全市经济社会呈现出良好发展态势。全市实现生产总值136.8亿元，增长11%。全社会固定资产投资达到41.2亿元，增长25%。规模以上工业实现增加值22.5亿元，增长21%。地方一般预算收入剔除农业税减免因素，达到1.35亿元，可比增长15%。实现社会消费品零售总额68.2亿元，增长11.8%。城镇人均可支配收入达7191元，增长8.5%；农民人均纯收入可达3225元，增长4.4%。全年外贸出口总额达到3650万美元，增长64.9%。实际使用外资达到1350万美元，增长242%。

全市经济社会发展有以下几个特点。

一是招商引资取得显著成效。年，全市共引进新建、扩建、跨年度建设项目190个，计划投资49.76亿元，实际到位资金18.8亿元。计划投资10亿元以上的项目2个、1亿元至10亿元的项目11个、1000万元至1亿元的项目52个。中国星星集团、华润啤酒集团、浙江冠南集团、杭州华泰集团等国内知名企业已落户我市。

二是工业经济后劲明显增强。通过大力培育和扶持，全市已经初步形成了纺织服装、机械制造、医药化工和食品加工四大产业集群。一批骨干企业逐步成长壮大。等企业将成为我市的骨干税源。益泰制药新上了国内第一条三氯蔗糖生产线，“十一五”期间年产值将超过10亿元，税收可达到1亿元。成田制药“十一五”期间税收至少可以达到5000万元。华泰铝轮毂“十一五”期间将达到500万只的年产量，可望实现8000万至1亿元的税收。华润啤酒首期产量将达到10万吨，今年三月份投产，二期工程投入建设后将达到20万吨的年产量，可以实现6000万的税收。另外，随着纺机、沙隆达农化公司、福临化工有限公司、海力菊糖科技有限公司的扩规以及盐化工项目、60万头生猪屠宰分割项目、200万只肥肝鹅养殖深加工项目和绿色发展有限公司、纺织、棉纺、镀、、等企业的落户和发展，我市将有更多的优势骨干企业成长壮大。

三是城市建设正在发生较大变化。去年，我们加大了城市基础设施建设力度，完成了西南半循环改造工程。启动了后壕和西湖公园改造工程。加快了第二水厂建设及城区供水管网建设。城区天然气已经点火通气。加强了城区商业市场建设，宝安商业广场、新东方建材市场等市场建设已进入尾声，即将开盘营业。根据规划，今后我市城区的建设重点将向南转移。今年三月份，由集团投资10亿元的城南新城建设项目将全面展开。同时，今年我们将聘请中国城市规划设计院或清华大学的专家完成城市总体规划修编，努力提高城市设计品位。我们还将启动东湖公园改造和河星星大桥建设工程。启动城区绕城公路建设。加快城市排水等市政基础设施建设，完成后壕改造工程。完成城区供水管网改造工程和二水厂建设工程。积极支持浙江客商开发，建设小商品市场，着力将打造成“”。

四是交通瓶颈正在缓解。一级公路主体工程已经完工，即将通车，至的车程缩短到一个半小时。高速公路段已进入施工高潮。高速公路段建设已经动工。3-4年后，我们将完全融入全国高速公路网。全市181公里通乡公路建设任务基本完成。今年，我们将完善一级公路配套设施建设。启动两条高速公路连接线建设。建设通村公路164公里。启动段疏浚工程。扩建盐化工专用码头。

五是大力推进“一区两园”基础设施建设。去年，我们同国家开发银行合作，融资1.5亿元启动了侨乡经济技术开发区基础设施建设，目前，“四纵三横”的路网格局基本形成。启动了仙北工业园建设，目前澳大利亚一家公司投资1亿元正在进行基础设施建设。明年，将启动工业园的建设。目前，已经有60多家企业进驻园区。我们引进国内知名企业启动了工业标准化厂房建设，预计2-3年后我市将有40-50万平方米的工业标准化厂房可对外招商，这将成为提高我市招商引资质量和竞争力的重要平台。杭州华泰实业集团在侨乡经济技术开发区征用土地800亩，兴建华泰商贸城，规划建设2万平方米的服装面辅料批发市场，年月份建成并投入使用商贸城将为的服装生产企业提供充足的原辅材料。今后，我们将以工业标准化厂房为平台，着力打造在省有影响的纺织服装工业城、塑料制品工业城、五金制品工业城。

六是不断完善中小企业融资平台。市城投公司、市担保公司同国家开发银行、信用社和其他商业银行合作，已为中小企业融资8610万元。预计今年对中小企业的信贷投入可以达到3.5亿元。

七是经济环境治理工作初见成效。行政服务中心”、“客商投诉中心”逐步完善和规范。实行了经济环境“六条高压线”的“事不过三”责任追究制，开展了“千人评议”机关活动，并定期组织人大代表、政协委员对经济环境进行评价，对有违反经济环境行为的人和事进行了严肃的处理，经济环境得到较好的治理。

此外全市工业企业改革、商业企业改制、乡镇综合配套改革、财政编制与政务公开改革试点以及财政四项改革等全部到位。教育、科技、文化、卫生等社会事业加快发展。计划生育工作进一步加强。环境质量得到明显改善。文明创建、体育、广播电视、就业再就业、社会保障以及社会救助、救灾和扶贫工作都取得新成绩。

从当前的经济社会发展走势看，我们可以欣慰地告诉各位老乡，经济已经转暖回升，走上了负重爬坡阶段。中共中央政治局委员、省委书记同志评价说“东方出现了鱼肚白，可以想象，再过三五年将是另外一番景象。”这些成绩的取得，除了市委、市政府和全市干部群众的不懈努力外，还凝聚着在外老乡和参与经济社会发展事业的各界人士的关心和支持。在此，我再次向大家表示衷心的感谢！

纺织服装产业是我市的传统支柱产业。下面把我市纺织服装产业的发展情况向各位来宾作一下介绍。

近年，市委、市政府审时度势，提出了依托我市资源优势，建设全省重要的纺织服装加工基地和全省最大的服装辅料加工配送基地的目标。省“十一五”规划已经明确把作为全省最大的纺织服装工业基地进行立项，服装产业的发展将以此为契机，以工业园、城为依托，努力培植中小企业集群，着力建设品牌经营型企业，完善服装产业链，努力打造全省最大的纺织服装工业基地。到年，全市计划引进服装产业企业100家，新增平缝机15000台（套），其中，引进宝隆服装工业园中小企业60家，新增品牌服装企业10家，辅料配套生产企业10家。依托华泰商贸城，把我市建成全省规模较大的服装辅料基地。

业主范文篇9

关键词：物业管理；业主自治；业主维权

所谓业主自治，一般是指在相关法律法规的界定下，居住在一定范围内的广大业主，依据本人对于私有房产的所有权以及自由、平等的规则建立的自我管理、自我约束此范围内的物业管理模式。业主一方面可以对自有财产独立支配，一方面与业主管理团体即业主大会和业主委员会对涉及到公共利益的部分进行共同管理。

1业主自治实践中的问题

1．1法律不完善导致业主不能有效维权

现行《物业管理条例》的根本目的是“推行物管企业的专业管理制度”，并按照“业主自治”的核心所设计，忽略了“业主自治”是其实质，导致业主自治制度出现了以下问题：首先，至今没有对业主自治基础的建筑物区分所有权进行更高分量的法律界定与规范，产权界定的不清晰是业主自治成败的关键因素，相关法律对于产权界定的缺失以及房地产开发商的利益手段导致业主在早期容易失去民主自治的意识。其次，在实际生活中，业主委员会更像是一个被引进的单纯的概念，其中所涉及的产生、权限、义务、运作、法律责任等没有作任何具体规范，导致“业主委员会”缺少资金、场所、专职人员，与“三无”机构别无区别。只具有一个框架如何运作又如何通过履行自身职责来保障业主的合法权益。我们看到的是广大业主在对抗开发商和物业公司时的弱小，没有法律作为其坚固的靠山，犹如一盘散沙。当其受到侵害时，业主委员会无法发挥其功用维护业主权益。再次，相关法律法规不能保障业主的合法权益，不能为其提供法律救济的渠道。由于物业管理立法的不全面以及存在的“法律漏洞”，导致各地法院在审理有关物业管理民事法律纠纷时存在“无法可依”的现状。由于没有统一的法律规定，在审理相似的案件时，各地出现了审理结果不同的情况，不利于维护公民公平的权力。因此，加强立法是当务之急。

1．2业委会未被法律授权，自治组织难以推行

目前，关于物业管理的纠纷与日俱增，而业主自治制度是缓解其矛盾的关键。具有法律意义的管理主体是自治活动进行下去的首要前提。目前我国法律没有赋予业主委员会民事主体资格。业主委员会制度是物业管理体制的前提及重要组成部分，而其在法律中并没有相应的界定范围。在合同签订中，没有确立其定位。在各地的相关法律法规中提到业主委员会具有代替业主和物业公司签订合同的权力，此做法与物业管理理论中的代表理论相悖。物业管理理论中提到，代表机关以业主和物业公司的代表名义进行一系列的行为，而不是以业主委员会的名义进行活动。因为法律没有界定业主委员会为独立个体，所以在实际管理中业主委员会没有民事行为资格，故签订的合同也成为没有任何法律效力的一纸空谈。对物业管理中的合同合法性构成了挑战，同时也为今后诸多的民事纠纷埋下了隐患。

1．3业主自治中，管理主体角色定位不准

业主对其所有的建筑物具有支配权及所有权，这种所有权具有排他性。站在物权的角度来看，物业管理制度维护了属于业主所有的财产等，彰显了物权的价值。对物业管理的必要性，以及用什么方法来进行管理，管理的主体是谁，完全取决于广大业主。因此，广大业主才是物业管理活动的主体。物业公司在物业管理活动扮演一个授权对象的角色，通过业主的委托，才能具有物业管理的权力。据此可以认为物业管理公司属于一个以服务为中心的个体，因此其首要的任务就是对广大业主负责，为其提供服务。然而，实际生活中，物业公司充当着一个“管理者”的身份，凌驾于业主之上，没有优先考虑广大业主的合法权益。滥用职权，不及时履行职责义务，极大地损害了业主的合法权益。对于业主自治，其认为会对广大业主有消极的影响，认为业主没有进行过专业的物业管理知识的学习，不具有管理能力。广大业主和物业公司站在了对立面，自然纠纷也是家常便饭的事情。除了物业公司在物业管理活动中的角色界定失误外，另一个社区自治管理组织居委会和业主委员会的关系不利于自治制度推行。居委会和业主委员会都是社区管理主体，但是其职责并不相同。居委会和业主委员会变为了领导关系，这使得业主委员会不能发挥其应有的作用。

1．4业主传统思想严重，缺乏自治意识

广大业主是业主自治活动的主人，广大业主缺少应有的民主参与和维权意识是导致自治制度无法向前推行的重要因素。受历史影响我国政府出资兴建的企事业单位以及相关的国家政府单位福利式分房制度，形成一定的惰性，认为只要有关于房地产的事情必须通过政府来解决。当我们远离福利住房分配模式转向市场经济模式时，居民原有的意识依旧会成为业主自治发展阻碍，其中包含着涉及居民利益的部分内容，居民很少会去主动参与民主自治过程中，没有将自身的利益与业主自治结合，缺少主动维护合法权益的意识。这样的行为只会对业主自治制度发展起到消极影响。从目前各种问题不难看出，我国城市物业管理业主自治制度还不够成熟完善，业主自治制度与西方发达国家相比存在明显地差距，如何能有效地解决上述问题是当前重要课题。

2应对业主自治制度问题的对策

2．1健全立法，扩展维权的渠道

完善物业管理立法。我国物业管理处在相关法律制度不健全的状态：一方面国家制定的相关法律制度不全面存在漏洞不能对实际管理中相关物业管理活动中的问题进行法律解释；另一方面，各地出台的规章制度与国务院《物业管理条例》出现相悖的情况，这种情况会导致无法通过法律法规来解决纠纷。因此统一立法是当务之急。物业管理法律中对业主大会组建的各方面条件进行了具体详细的阐述，涵盖其组建的准备工作、工作流程、监督机制、奖励等方面。这样有利于对业主自治制度的推进产生积极作用，符合其机制的原则，保障了业主的合法权益，为我国物业管理制度的发展奠定了良好的开端。此外，需要由最高法院针对广大业主在实际生活中遇到的物业纠纷进行司法解释以及司法救济。

2．2完善健全业主自治组织制度

（1）保障业主委员会的法律权利。对于业主委员会性质的界定很大程度上决定了其在法律中应尽的义务应承担责任对于业主委员会的发展有着非常重要的意义。在目前法律的界定中，业主委员会不具有法人团体性质，在相应的范围之内具有民事行为责任和民事行为能力，可以通过民事诉讼来解决纠纷。业主大会通过选举并经过行政部门的批准产生形成业主委员会，具有相应的法律地位，有运营财务行为的能力，属于相关法律界定中的“其他组织”的范围。业主委员会具有合法的权力，在法律纠纷中可以行使独立的诉讼权利，承担相应的民事责任。（2）明确业主委员会委员的责、权、利。业主委员会在实际生活中并没有履行相应的职责，主要原因在于相关法律中没有对其权、责、利进行明确具体的解释和规定。业主委员会应该为广大业主负责，业主委员会应被赋予的权力有：在物业管理事务中有参与活动的权力，同时可以行使选举权、表决权、被选举权，参与整个管理过程的决策权，以及反馈中的评价权。在物业管理工作中，业主委员会委员付出了更多的时间和精力，因此会得到相应适当的经济补贴。业主委员会应尽的义务有：做好分内工作，如严禁利用职权进行索贿受贿行为、严禁占有他人或公有财产与非法所得、挪用包括维修基金和管理费用在内的财产、利用业主共有财产进行担保活动、从事与职务无关的业务活动等。为了提高业主自治制度中的严密性与规范性，明确界定业主的民事责任与刑事责任是重要的举措。

2．3做好政府、物业公司角色定位

在业主自治制度中，弱化了政府的行政职能，中介组织承担了政府与业主自治委员会之间的桥梁，政府利用中介组织对业主自治委员会进行主导、引导、监督以及扶助的活动。总体来说政府在业主自治中的应尽的职责有：①制定规则。物业管理的复杂性在于需要将政府与业主自治结合起来，发挥政府的主导地位。为了达到预期管理目标，政府需要发挥其行政职能，在市场中利用宏观调控的手段制定一套规则，用来规范物业管理活动中的几个主体，包括开发商、业主、物业公司，平衡几个主体之间的关系。②住房商品化推行的时间较短造成业主没有形成自治意识，业主自治组织难以实施工作是目前存在的问题。对此，政府要通过组建业主委员会来达到形成自治机制的目标。物业公司要了解自身角色定位，提升自身的服务意识。为业主提供优质的服务。强化市场意识，力争扩展自身的业务。树立品牌意识，扩大市场占有率形成上规模经营。最终在市场经济中走出一条具有个体独立色彩、独立发展、独立生存的道路。

2．4提高业主自治参与意识

通过各种宣传普及的手段提高业主对物业管理体系的了解程度，帮助业主形成自主参与意识，帮助认识业主个体承担的责任、具有的权利、应尽的义务。不断地向业主传输自我维权的法律意识，司法诉讼是维权的最重要途径，司法是正义作的最后一道保障线又是人民与政府之间的桥梁，需要拓宽业主参与法律救济的渠道。伴随着业主法律意识的提升，物业管理将逐步过渡到业主自治的新局面。

作者:旦增阿旺 单位:长江师范学院

参考文献:

1王敏．城市住宅小区业主自治问题研究论纲［J］．学理论，2010（17）

2张英．论业主自治机制的法律思考［J］．法制与社会，2010（2）

业主范文篇10

一、民营企业党员业主党员意识淡化的表现和产生原因。

党员要有党员意识，这是对一个共产党员最起码的要求，民营企业的党员业主也不能例外。然而，就目前的情况来看，我们民营企业的业主党员中有一部分的党员意识却出现了严重的淡化。有的信仰迷失，有的信仰动摇，有的心态失衡，对原先信奉的马克思列宁主义和共产主义理想产生了怀疑；有的缺乏马克思主义基本常识，随意断言马克思主义已经过时，肆意贬低马克思主义学说；有的口口声声讲马克思主义，事实上从来就没有真正信仰过马克思主义；有的对社会主义、共产主义失去信心，对能否建设成有中国特色社会主义表示怀疑；有的党员意识差，党性观念淡薄，把自己混同于普通群众；有的革命意志衰退，心灰意冷；有的热衷于个人利益，奉行金钱至上和个人主义；有的党员忘记了自己的特殊身份，平时看不出来，关键时刻站不出来；有的党员长期不过组织生活，不受党的组织纪律约束；有的党员在大是大非面前不讲原则，对有损党的形象的言论和行为不制止、不斗争，听之任之，甚至公开发表有悖于党的组织纪律的言论；有的党员以权谋私、违法乱纪，甚至走上违法犯罪的道路等等。凡此种种，在社会上造成了恶劣的影响，严重损害了党在人民群众中的形象，严重损害了党在工人阶级中的形象。

党员意识淡化是党员思想上的“水土流失”，任其发展，它所导致的危害是极其严重的。一旦党员的党员意识出现淡化或者丧失，他所在的党组织的凝聚力和战斗力就会受到影响，就很难抵御敌对势力的进攻和重大社会事件的考验。从民营企业来看，业主党员的党员意识淡化，原因是多种多样的。从主观上说，这些党员有的长期不注重马克思主义理论的学习，不讲政治，放松了对自己的要求，放松了党性锻炼，丧失了辨别和抵御错误思想的能力；有的理想信念丧失，对人类社会的发展规律不能正确认识，从而导致对科学社会主义理论的怀疑，对共产主义能否实现失去信心；有的思想观念陈旧，不能与时俱进，对改革开放以来社会生活各个领域出现的新情况和新问题不能正确认识，甚至对党现行的路线、方针和政策产生怀疑。“从善如登，从恶如崩。”从客观上看，主要有以下几点：一是历史背景。我国的封建社会里，小农经济和封建思想根深蒂固，形成了较为厚重的历史惯性和文化积淀，只要一有适当的条件，各种封建残余就会沉渣泛起。改革开放政策在先富群体中催生了一大批民营业主，由于我们对他们缺乏正确的思想引导，致使封建迷信活动在他们之中死灰复燃，在少数地区甚至泛滥成灾。大环境之中，我们的少数党员业主也不能幸免，卷入到封建迷信之中。二是社会因素。在重大社会转型之中，经济成分和经济利益多样化、社会生活方式多样化、社会组织形式多样化、就业岗位和就业方式多样化，使人与人、人与社会之间的关系更加复杂多样。在各种因素的相互作用下，有的民营党员业主认为自己能够在复杂的环境中占有一席之地，是自己努力的结果，是凭自己聪明才智在市场上拼杀的结果，与他人无关，与党的富民政策无关，进而滋生一些追求享受、向往奢迷的思想，从思想道德上放松了对自己的要求，甚至发生理想信念上的动摇。三是国际环境。当今世界，社会主义运动处于低潮，西方敌对势力对我实施“西化”、“分化”的图谋不仅没有消弱，反而随着前苏联剧变和东欧的解体而变本加厉，以更加多样的途径，更加隐蔽、狡猾的手段不断对我国进行思想和文化渗透。一些党员干部不能正确分析判断形势，对社会主义、共产主义产生怀疑、动摇甚至悲观失望。四是党的建设方面的原因。一些党组织不重视民营企业的党建工作，放松对党员的马克思主义教育，听凭各种非马克思主义的，甚至是反马克思主义的思想毒害、侵蚀党员干部。一些党组织只重视民营企业的经济工作，忽视民营企业党的建设，“一手硬、一手软”的问题始终没有得到很好解决。此外，党内存在的各种不正之风，特别是腐败现象，使有的民营企业党员汪主对党产生了严重的失望情绪。有些党组织在党员发展问题上把关不严，致使一些不符合党员标准和条件的人被吸收到党内；在处置不合格党员方面软弱无力，使一些不合格党员得以继续留在党内，严重损害着党的形象。

二、要高度重视强化民营企业党员业主的党员意识工作。

强化民营企业党员业主的党员意识，是我国发展社会主义市场经济的需要，是加强保证民营企业社会主义发展方向的需要，是发挥民营企业党员先锋模范作用的需要。我们一定要认真对待这件工作，引起思想上的高度重视。

强化民营企业党员业主的党员意识，有利于我国社会主义市场经济的发展。党的十六大报告明确指出：“根据解放和发展生产力的要求，坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。”“必须毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展。个体、私营等各种形式的非公有制经济是社会主义市场经济的重要组成部分，对充分调动社会各方面的积极性、加快生产力发展具有重要作用。”作为社会主义市场经济的重要组成部分，民营经济得到了较快的发展，在社会主义市场经济中占有地位越来越高，对社会主义事业发展的推动力越来越大，对我国经济发展和社会进步的影响越来越强。以谷城县为例，据有关部门不完全调查统计，截至2005年11月，全县民营经济组织达到10031家，创经济增加值12.5亿元，占全县GDP的50%，提供的税收占县财政收入的43%。在597家民营企业中，党员业主达128人，占业主总数的22%。由党员业主领衔的民营企业提供的增加值和税收都超过了50%。金洋公司是从集体企业转制而来的民营企业。党员业主李富元不断强化自己的党员意识，坚持以共产党员的标准要求自己，致力于企业的发展创新，公司现已发展成为全国最大的有色金属冶炼企业，生产工艺已达到国际先进水平。强化党员业主的党员意识，对提高民营企业的经营效益，壮大企业的规模，扩大企业的市场占有份额，加强企业的辐射在行业内外的辐射力度，都有十分有益的推动作用。

强化民营企业党员业主的党员意识，有利于保证民营企业的社会主义方向。这是我国不同所有制形式的企业实现共同历史任务的最基本条件。民营企业本身就是市场经济的产物，它从产生之日起，就不仅给整个社会经济带来了活力，展现了市场经济推动社会经济发展的不可取代的积极作用，同时也不可避免地带来了市场经济体制不完善，所以企业在追求最大经济利益的同时，往往容易忽视社会利益，甚至采取不正当的竞争手段谋取暴利，背离社会主义方向。从这个意义上说，在民营企业中强化党员业主的党员意识，在提高党员业主的综合素质，增强企业发展能力，保障企业发展后劲的同时，能够降低民营企业由市场经济体制不完善带来的风险，提高企业抵御由此带来的各种副作用的能力，以从根本上保证民营企业的社会主义发展方向。这一点，对民营企业的壮大发展，就显得更加重要。

强化民营企业党员业主的党员意识，有利于对民营企业行为的监督。民营企业的业主是民营企业家，但业主投资的钱不完全是自己的，有一些是银行贷款，有一些是社会融资。民营企业在经营发展中能不能及时归还贷款，返还国家财产，及时足额缴纳各项税收，这在民营企业中情况比较复杂。由于民营企业基本属于私有经济性质，加上人员构成的特点，容易给监督、审计造成诸多困难，所以在民营企业中，拖欠贷款，偷漏国税的情况时有发生。为了保证民营企业的正常发展，就必须建立强有力的监督体系，其中最直接最重要的应该说是党组织的监督，就是在民营企业中以党员业主为基础，建立党支部，肩负起监督企业执行党的路线、方针、政策的政治责任。这种监督，虽然不是职工或党员的个人行为，而是一级组织行为，但必须依赖于党员业主的自身觉悟和整体素质。要不然，一切都失去了依附的基础。因此，在通常情况下，提高和强化党员业主的党员素质，以组织为单位，充分发挥党内监督作用，对保持民营企业的长久发展活力是非常重要和有力的。

强化民营企业党员业主的党员意识，有利于发挥民营企业党员的先锋模范作用，形成企业的核心力量。从诸多的民营企业来看，通过强化党员业主的党员意识，充分发挥党组织在企业内部经营和发展中有作用，既有利于加强党的领导，也为企业中处于其他岗位的党员发挥先进模范带头作用提供了条件。这样，不仅消除了民营企业党员没有党组织的失落感，也可以使其他党员经常保持党员意识，克服单纯为老板打工的雇佣思想，把在民营企业工作同为人民服务的宗旨以及共产主义理想紧紧连结在一起，促使其他党员在自己的工作岗位上认真负责，尽心尽力，充分发挥党员的先进模范作用，带动和影响其他员工为企业的兴旺发达做出自己应有的贡献。

三、多法并举，不断强化民营企业党员业主的党员意识。

强化民营企业党员业主的党员意识，我们必须要标本兼治，从不同进行努力，将党委政府的意志转化为党员业主的自觉行动。

一是要抓好理想信念教育，夯实民营企业的党员业主的党性之基。理想信念是奋斗目标，是精神支柱，是一种强大的精神力量。一个人有了正确的理想信念，就会执著奋斗，自强不息；一个国家、一个民族有了正确的理想信念，就能励精图治，百折不挠。坚定的共产主义理想信念，是无产阶级世界观的核心，是每一个共产党人必须具备的思想素质。强化民营企业党员业主的党员意识，必须把理想信念作为首要的和核心的问题来解决，必须把让他们树立马克思主义理想信念为出发点，作为强化党员意识的强根固本的基础工程来抓。加强理想信念教育，一是要紧密结合民营企业党员业主的思想实际，有的放矢，对症下药，不能照本宣科，空喊口号。要针对不同的问题，各个击破，区别不同情况，认真加以解决；二是要把讲理想信念的大道理和解决个别党员的实际问题结合起来，做到春风化雨，润物无声，以坚定民营企业党员业主坚定对马克思主义的信仰，对建设有中国特色社会主义的信念；三是要适应新形势，改进到理想信念教育的方式方法。在理想信念教育中，要把先进性要求和广泛性要求结合起来，加强针对性，根据民营企业党员业主的不同情况，有的放矢地来进行，要摒弃形式主义，务求实效。要树立终身教育的观念，把理想信念教育贯穿于民营企业党员业主的不同发展阶段和不同的时期的发展要求之中。要以人生观、世界观、价值观为核心，根据不同的党员个体实际，通过企业文化、大众传媒等为载体，开展马列主义、社会主义、集体主义的教育，开展有针对性的形势教育，不断坚定这些特殊人群的理想信念。

二是要抓好素质教育，壮大民营企业的党员业主的党性之本。一个民族的发展力、创造力取决于这个民族的整体素质，一个企业的生存力、创新力主要要取决于这个企业的掌舵人。抓好民营企业党员业主的素质教育，提高他们的整体素质，不仅能够增强企业直面市场参与竞争的能力，也能推进党员业主加强党性修养，不断增强自己的党员意识。抓好党员业主的素质教育是一项系统的庞大的综合工程，在党委的统一领导下，我们要有计划地对他们进行市场经济知识的培训、企业经营的培训、技术创新的培训、管理方式的培训、财经税务知识的培训等等，提高他们的能力，开阔他们的视野，纯洁他们的思想，让他们在扎实推进企业不断壮大的同时，树立远大的理想，辩证处理自身利益和社会利益、国家利益、员工利益以及他人利益的关系，自觉践行“三个代表”重要思想，全心全意为人民服务，为社会服务，并从中得到党性锻炼。

三是要健全组织生活，构建民营企业党员业主的监督之境。一个党员党员意识的增强，是在个人自觉和组织他律的结合之中形成的。健全党内组织生活，在企业内部形成有效的党内监督环境，对于强化民营企业业主党员的党员意识是非常有必要的。基于这一点，我们首先要选好党组织的“一把手”。民营企业产权属业主所有，很多事情由业主一人拍板，这种情况下党组织要正常开展活动，很大程度上取决于党组织负责人的素质和能力。上级党组织一定要认真考察，选用思想作风正、党性观念强、业务能力棒、协调能力好，综合素质高的同志担任党组织负责人；其次要切实加强对党组织的领导。要理顺民营企业党组织关系。不管是由国有企业、集体企业转制而来的，还是由党员个人兴建的企业，在党组织关系上都有理顺的必要。我们要根据实际情况，全面理顺党组织的设置、隶属关系，党组织的地位和任务、工作及活动方式，党员的教育管理等方面的问题，为企业开展党内组织生活奠定良好的基地。上级党组织要通过定期调研、听取汇报、联合开展活动、建立与民营企业联系人制度等多种途径加强对民营企业党组织的领导，发现问题，及时解决；第三要壮大民营企业党员队伍。要把民营企业中的员工作为培养重点考察对象，克服员工流动性大等难题，对符合条件的民营企业员工，按照“坚持标准、保证质量、改善结构、慎重发展”的方针和“成熟一个、发展一个”的原则，及时把符合党员条件的优秀员工吸收到党组织中来，扩大党内监督主体；第四企业党组织要严格组织、正常开展生活。要帮助建立健全党内生活制度，坚持“小型、民主、灵活、务实”原则开展党的活动，注重开展经常性的、有针对性的党员教育活动，在多方提高党员政治素质和专业素质的同时，加强对党员业主的党内监督。