信托基金范文10篇

摘要：城市的综合开发更注重规划与建设全过程的相互配合与协同发展，购物与休闲、生态、教育等多方面相结合的“体验式消费”已成为一种全新的消费理念，促进了城市综合体(HOPSCA)依然成为保持城市中心繁荣和活力的需求的载体。在其开发融资创新中，房地产投资信托基金（房地产投资信托基金）可以成为城市综合体开发经营方面有效的金融工具。

关键词：城市综合体；房地产投资信托基金；适用性

一、城市综合体的价值主张

（一）城市综合体简述。法国拉德芳斯新城被业界认为是城市综合体HOPSCA模式的起源。城市综合体模式城市综合体包含酒店、办公、公园、商业、休闲娱乐、居住、交通系统等各种城市功能；它具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化发展的结果；同时城市综合体通过街区作用，实现了与外部城市空间的有机结合；交通系统的有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。丹麦建筑师奥托•冯•施普雷克尔森在拉德芳斯区总体设计中体现了现代和未来城区的多功能设计思想，开辟了高架、地面和地下三位一体的交通体系；采用集中与分散相结合的商务建筑布局，多个“邻里中心”分布在商务、居住楼宇的底层，为人们提供方便快捷的服务。富有远见的规划和人性化的安排，给这座古城带来了强烈的现代气息，并成为了现代巴黎的新象征。（二）城市综合体特征。1.功能的综合性和模糊性。在同一个综合体的空间内，多种活动可以相互交叠、相互作用，进而引发其他功能的产生和运行。同时，这些被引发的功能又对初始功能起促进作用，如此反复运行，使整个空间充满生机。城市综合体允许和支持这种功能共存，并要求保证这种功能互动机制的顺利运行。组织的各类活动构成了综合性功能的模糊集，如办公、金融、商业零售、餐饮、休闲娱乐等。这些功能的模糊性和综合性彼此交叉和协作，有利于发挥系统的整体作用，使综合体充满活力。2.通道树型交通体系。通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（AccessTree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。3.舒适的空间环境和景观设计。应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段，甚至引入喷泉、流水等室外自然景观，形成丰富的景观与宜人的环境，使整个环境生机勃勃、情趣盎然。4.高科技集成设施。城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。（三）城市综合体价值主张。城市综合体规模庞大，组成的业态构成复杂。其城市形态有利于加强城市竞争力，经济形态能够完成功能互补的作用，将两种表现形式充分结合加以综合利用，就可以更加深化完善城市综合体的功能效应。城市综合体作为城市区域的核心组成部分，应当适应现代快捷化、信息化、效率化的要求。1.城市综合体实现客户价值主张。城市综合体主要利用产品的组合及所能提供的服务为消费者和租户提供服务，实现客户的价值主张。2.城市综合体各业态之间相互增值。城市综合体的购物中心、写字楼、酒店之间存在相互增值因素。一方面各大业态相互增值是因为功能的相互补充，实现不同客户另类需求；另一方面，城市综合体的整体性，极大地方便了综合体内的各类人群的生活、办公、消费需求。3.城市综合体实现利益相关者的价值主张。城市综合体的开发是一个系统工程，从政府到开发商、消费者、商户、运营商、投资者、银行缺一不可，是一个非常完整地链条。正是由于综合体内各业态的互动以及不同商户的组合，为消费者营造了“一站式”消费体验和全新的经营环境。作为政府、银行、供应商等利益相关者均能从综合体的开发中受益。

二、体验经济下的城市综合体发展思考

在体验经济时代，以“购物公园”、“生活休闲中心”等为代表的新型城市综合体在西方迅速发展，掀起了一场前所未有的商业革命和消费革命。它所具有的多重功能，在引导人们消费行为、带来新型生活方式的同时，还促进城市功能的有机化，成为推动城市空间合理布局以及城市社会结构变迁的重要动力。城市综合体作为有效的实施载体，在人们公共活动中扮演着重要的角色。对应体验经济时代的新型消费方式，城市综合体的发展应从“以商业为中心”转变为“以人为中心”，开发出更加个性化、绿色化、价值化的产品，以满足体验经济时代的消费需求。日本福冈县的博多水城（CanalCity）是融酒店、办公、居住、娱乐和购物等多功能于一体的体验型综合体的代表之一。它已经成为当地举办大型节日庆典、商品市场推广及社区公益表演的最佳场所。博多水城提出了“先让人感动，再让人消费”，“消费时间，然后消费商品”的全新经营理念和消费理念，超越普通一站式消费的设计。实现不仅在商品上满足一站式的要求，还通过设施的空间、景观环境营造以及丰富多彩的演出活动使消费者长时间滞留，并由此带来附加消费。更重要的是经过常年不断演出不断更新空间营造，一年365天给消费者都带来惊喜，使他们能够习惯性地在这里形成长时间滞留和消费快乐体验商业。

［摘要］随着我国市场经济的快速发展，房地产行业迎来了快速发展的黄金时期，同时房地产信托基金也迎来了黄金发展时期。房地产信托基金是房地产发展过程随着房地产不断发展过程中出现的新型融资方式，可以更好地规范房地产业投资模式。开拓新型的房地产融资新渠道，可以有效减少房地产行业因市场过度介入而造成的损失，能够更好地促进房地产基金信托的健康发展。基于此，本文重点分析了房地产投资信托基金的发展模式。

［关键词］房地产投资信托基金；发展模式；法律规范

房地产投资信托基金通过对专业投资机构资产进行委托管理，然后按照规定的基金投资策略进行基金投资，然后为发行的投资基金发放资金募集凭证，由专业的投资基金信托公司进行土地购买、房地产建设以及房地产销售，以及其他方式比如，个人房地产抵押贷款或者其他机构房地产抵押贷款等从中收取利息，同时把基金投资所得利润按照一定的份额分给投资者。

1房地产投资信托基金的特征

房地产投资信托基金是在20世纪60年代由美国人提出来的，我国的房地产行业与银行业密不可分，相互依赖度很高，其中70%的银行贷款都是放贷给房地产行业，尤其是最近几年，我国房地产行业发展非常快速。信托基金与房地产投资信托从根本上讲具有根本的区别，虽然他们之间具有一定的联系，但是房地产投资信托基金主要对房地产行业进行投资，虽然信托基金也是投资的金融产品，但是都是以信托公司为实体，他们本质区别在于：1.1以房地产行业为实体投资对象。房地产投资信托基金主要以房地产行业为实体投资对象，对于投资人的收益和对相关的国家税务都有着明确的合同规定。房地产投资信托是股权类的信托投资产品，换句话说信托基金的投资人可以对投资的房地产实体拥有产权。目前，我国的很多房地产投资信托基金类项目产品都是定期收益的，在规定的时间内能够获得预期的收益，根本上是债券类的投资产品，信托投资人没有投资实体的所有权。1.2信托基金可进行交易转让。房地产投资信托基金投资人可以对其拥有的信托基金进行交易转让，而且其没有交易的时间限制，但是对于那些被封闭的基金是不能回购的。对于信托计核而言，信托基金只是一种信托基金产品，不能够交易，而且必须在规定的时间内偿还本金和利息。1.3实体所有权和信托资产管理权分离。房地产信托投资基金在发行以后，会分离实体所有权和信托资产管理权，保证投资实体所有权和信托基金管理权没有联系，且在房地产投资信托基金成立之后，会由专业人员对房地产投资信托基金进行管理。对于信托计划而言，房地产投资公司通过房地产投资信托基金公司获得贷款以后，对房地产项目进行开发和销售，不会设有专门的资产管理部门。通过对房地产投资信托基金和信托计划进行对比发现，不管是从对房地产行业的科学角度而言，还是从产品的安全角度和产品流通角度而言，信托计划都是较为初级的基金产品。因此，在房地产信托计划的基础上发展房地产投资信托基金，是非常重要的房地产投资手段。

2房地产投资信托基金的重要作用

第六章结论和展望

6.1结论

缺乏有效的融资渠道制约了我国房地产企业扩大经济规模，增强市场竞争力。国外（或地区）经验表明，REITs是解决这一问题的有效途径。REITs在国外(或地区)的成功经验使我们有理由相信这种投资产品能为我国的房地产业和金融业注入新的活力，推动我国房地产业的健康转型，促进我国金融业的健康发展。近年来，我国一直在迈向REITs的道路上摸索前进、不断创新，但我们的产品与REITs仍有一定的距离。各种现象表明，我国国内环境基本具备REITs的发展条件，各方对REITs的迫切需求也迫使我们加快发展REITs的步伐。虽然制约REITs发展的因素仍有存在，但我们相信通过努力，REITs在不久的将来就会在我国内地市场诞生。本文在借鉴他人研究的基础上，通过阅读国内外大量文献来探讨REITs的中国化发展策略。通过研究，本文得出以下几点结论：首先，房地产投资信托基金是解决我国房地产业融资问题的一种有效途径，我国已经基本具备了发展REITs的条件，我们应该在已有房地产信托产品的基础上，通过借鉴国外（或地区）的成熟经验，完善相关法律法规，加快发展REITs的步伐。其次，在借鉴国外（或地区）经验时，要对其REITs产品进行认真地分析比较，有选择地加以吸收，并结合我国国情因地制宜地进行一定的创新。再次，在我国发展REITs市场时，宜采取分阶段发展策略。同时，笔者认为在我国已有房地产信托产品的基础上，结合国内的专项资产管理计划，我国REITs的组织形式宜采用直接式契约型，并采用封闭式运作方式，但同时需要采取措施对封闭式的缺陷进行一定的弥补；运用资产组合理论和投资风险决策模型进行投资资产的选择和组合，在地域选择上可以多关注二、三线城市有增值潜力的房地产资源，同时对开发性项目进行一定的限制；应该尽量延长REITs的期限，这有助于提高产品的收益和稳定性，要尽快解决REITs上市的问题，增强产品的流动性；制定合理评估REITs价值的方法，尽量做到减少误差，同时对REITs的分红比例和分红时间作出明确的规定；此外要合理并有选择地使用REITs的财务杠杆，-60-在提高产品竞争力的同时注意防范财务杠杆过高带来的风险。总之，我国发展REITs还处于起步阶段，未来的道路还很长，需要各方积极努力，加大理论研究力度，加快完善法律政策的步伐，推进产品的突破和创新。同时希望本论文能对我国REITs的发展提供一些帮助。

6.2本文的局限和有待进一步研究的问题

本文在研究和撰写过程中，通过阅读相关书籍、文献、浏览相关网站和文章，获得了大量资料，对本文的论证提供了有力的支持。但是由于我国房地产投资信托基金（REITs）尚未诞生，而国外的实际情况与我国存在差距，所以没有足够相关成熟的理论可以借鉴。因此本文不可避免地存在一定的局限，需要在今后研究中不断完善和改进。

1．由于我国尚未有房地产信托投资基金（REITs），同时我国信托机构对已有信托产品的信息披露不够充分，本文无法收集到更多的资料来进行实证分析和数据分析，有待今后进一步研究。

［摘要］基于当前我国房地产融资体系中值得关注的问题和挑战,本文试图分析房地产投资基金在中国发展中可能存在的问题,并据此提出若干对策建议。

［关键词］房地产投资信托基金；房地产融资；发展对策

1房地产投资信托基金(REiTs)及其特点

房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts,REITs),即房地产投资信托,是一种采取公司或者信托(契约)基金的组织形式,以发行收益凭证(股票或收益凭证)的方式将多个投资者的资金集中起来,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,收购持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资,通过多元化的投资选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资,并将投资综合收益按比例分配给投资者,共同分享房地产投资收益的一种信托方式。REITs在香港被译为“房地产基金”,在台湾译成“不动产投资信托”,而中国大陆一般译为“房地产投资信托基金”。房地产投资信托基金在西方国家的称谓也不尽相同,在美国等大多数国家直接称为REITs,但在英国和亚洲一些国家称为房地产投资基金(PropertyInvestmentFund,PIF)。

作为一种投融资工具,REITs具有多元化组合投资分散风险、专业化经营管理、快速汇集资金、可随时买卖赎回,流动性强的特点,在多数国家还有专项法律规定的税收优惠。由于参与主体多元化,其法律关系也相对复杂。

2我国房地产投资基金发展面临的问题

内容摘要：本文结合我国房地产企业融资现状，针对国内房地产企业在融资方面的现存问题，如贷款方式单一、企业融资比重偏小等问题进行了详细的分析，提出了房地产证券化、建立长期基金组织等新的融资方法，并指出现阶段应该在我国的宏观政策基础上构建以银行业为主的多元化融资体系。

关键词：房地产融资多元化

为了抑制房地产过热，规范房地产金融市场，我国采取了一系列的宏观调控政策，提高国内房地产开发的“门槛”，银行贷款难度加大，房地产商纷纷将目光投向资本市场，积极寻求多元化的融资渠道。作为资金密集型行业之一的房地产业，资金瓶颈对企业发展的严重制约日趋明显，如何解决好房地产融资问题已经成为房地产企业的当务之急，探讨房地产企业融资模式对房地产业的健康稳定发展具有重要的意义。

房地产企业融资现状

近几年来我国房地产企业融资结构变化图。从可以看出，自1998年以来，我国房地产投资来源的最大变化是预算内资金、债券和利用外资的变化，从占年度资金总额的近9%下降到2004年的1.4%，这其中主要原因是利用外资比重的变化，从8.19%下降到了1.3%，显示外资介入我国房地产业的相对规模不但没有上升，反而大幅降低。除这三条渠道之外，在我国房地产投资来源的三个基本部分中，1998一2003年，直接来源于银行贷款的部分事实上一直维持在23%左右，但在2003年央行121号文出台后，各商业银行从严发放房地产贷款，使得2004年银行贷款比重有了较大幅度的下降，减小了5.4个百分点，房地产业自筹资金和其他资金则分别上升1.8和3.6个百分点。

根据央行刚的《2005年第二季度中国货币政策执行报告》的统计，35座大中城市房地产信贷和开发投资增速持续下降，上半年的房地产开发投资增幅比上年同期回落了5.2%，而发展商贷款余额的增幅同比回落7.69%。数据显示，面对炙热的房地产固定资产投资，国家决策层显然从资金源头对房地产行业进行严厉调控，许多房地产企业在国家宏观调控政策面前面临重新洗牌的危险，房地产企业拓宽融资途径和创新融资方式已经迫在眉睫。

[摘要]中国发展房地产投资信托基金具有可行性，但中国发展房地产投资信托基金缺乏有力的法律保障，缺少对房地产信托的税收激励政策及相应人才的缺乏，在一定程度上妨碍了房地产投资信托基金的发展。因此，健全中国房地产投资信托基金有关法律法规，完善其组织形式并加强管理非常重要。

[关键词]中国；房地产信托投资基金；可行性

一、目前中国房地产业金融现状

房地产业作为中国经济支柱产业之一，其兴盛与衰败对于国民经济的影响无疑是至关重要的。随着宏观调控的进一步深入开展，房地产企业的资金来源渠道狭窄，房地产金融产品单一的弊端逐步显现出来。据《中国房地产资金来源状况分析报告》统计，自2002年以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产业直接融资比例不超过2％，因此房地产投资资金仍然主要是银行贷款。2006年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19％，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17．3％。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末为36．3％。①因此，充分拓展当前国内的融资渠道，如上市、发债、信托、产业基金、信托投资基金等融资渠道，是当前房地产开发企业摆脱融资困境的重要出路。

二、中国发展房地产投资信托基金的可行性分析

1．在中国近4万亿元的居民金融资产中，储蓄存款占70％左右，居民金融资产膨胀和投资渠道不畅的矛盾，已成为中国金融领域的一大主要矛盾，这一矛盾也是冲击市场的不稳定因素，如不加以解决，就有可能使中国经济的高速增长遇到阻碍。同时，房地产贷款的严加控制与蓬勃兴旺的房地产行业巨大的资金需求也形成了一大矛盾。房地产投资信托基金的设立和发展则可使房地产企业在银行贷款之外找到一个新的融资途径，同时也为居民大量金融资产投资提供了多元化的选择，有助于化解上述两大矛盾，从而推进中国的金融改革和金融创新。

一、建立信托担保基金的重要意义和作用

1．由于正规金融机构和组织面对分散的农户资金需求存在着信息不对称、交易成本高和农户缺少抵押物与非生产性借贷等客观条件约束，农村金融组织和金融市场已经丧失了免疫细胞组织，成为败血症。（略）

2．健全的金融组织体系，可有效的增加供给，促进有效需求增加；反之有效需求增加，又会促进有效供给，这是一个联系的过程。

3．2006年中央1号文件明确“引导农户发展资金互助组织”。发展资金互助组织不但不会有风险，反而是解决金融改革难题的核心要求。

二、信托担保基金的募集

4．本计划书征集农户资金互助合作社信托基金发起人，并向国家有关部门申请设立。

摘要

房地产业是市场经济国家或地区不可缺少的重要产业，作为资金高度密集型产业，其发展离不开强有力的金融支持。从我国房地产业发展的现状看，资金来源单一，主要是商业银行贷款，这使房地产业的产业风险容易过渡为银行的金融风险。因此，房地产业要发展就必须分散其风险，从多个渠道获得资金来源，而发展房地产投资信托基金（REITs）是国际上比较成熟而且运行比较成功的一种房地产直接融资方式。这种房地产融资模式在美国、澳大利亚、日本、新加坡等地较为流行，尤其在美国有较长的实践，在房地产行业中发挥着巨大的作用。合理借鉴国外经验发展REITs对我国房地产业的生存与发展、房地产企业与信托机构自身的机制改革、金融体制的改革、企业竞争力的增强都具有重要的理论意义和实践意义。本文就是要通过对我国房地产信托基金的发展研究，探索适合于我国国情的REITs发展模式。本文首先在系统地阐述REITs理论的基础上，介绍了国外（或地区）房地产投资信托基金（REITs）发展的成熟经验，并将各国（或地区）的REITs进行了比较分析，得出我国发展REITs的一些启示。在此基础上，介绍了我国的房地产信托产品和专项资产管理计划，重点对近几年房地产信托领域对REITs的尝试开发做了比较详细的分析，并将其与标准REITs进行了比较，指出其不足之处。在完成上述工作后，本文从多个方面系统探讨了我国REITs的发展策略，并对如何创造发展REITs的良好环境提出了相关建议。最后，对全文进行了总结，得出以下结论：在我国发展房地产投资信托基金（REITs）意义重大，目前国内环境已经基本具备了发展REITs的条件，我们应该积极克服不利因素，创造良好的发展环境，使REITs这种有活力的产品在我国得到很好的发展。

关键词：房地产投资信托基金发展策略中国化

AbstractRealestateindustryisanessentialindustryinmarketeconomycountryorregion.Asacapitalintensiveindustry,itwillnotdevelopdurablywithoutfinancialsupport.Now,theprimaryfinanceofChinarealestateisthebankloan,whichwillcausetheriskofrealestateindustryturntofinancialriskofbankeasily.Sorealestateindustryneedsexpandingitscapitalchannelstodecreaseitsriskanddevelopbetter.REITsisadirectfinanceproductwhichhasgotgreatsucceedintheworld.REITsisverypopularinAmerica,Australia,JapanandSingapore,etcandplaysaveryimportantroleinthesecountries,especiallyinAmerica.UsinginternationalexperienceasasourceofreferencetodevelopRETIsinChinaishelpfulforrealestateindustry’sgooddevelopment,trustinstitution’sandfinancialmechanism’sreformandenterprisecompetitivestrength’sincrease.TheaimofthispaperistoexplorethedevelopmentalpatternofREITswhichissuitableforChina.ByexpoundingREIT’stheoryandintroducinginternationalREIT’sdevelopexperience,thepapercomparesdifferentcountries’sdevelopmentalpatternsandeducessomeelicitation.Then,thepaperintroducesChina’strustgoodsinrealestateindustryandSpecificAssetManangementPlans.Afterthat,thepaperanalyzestheattempttoexploitREITsinChinaindetailinordertofindshortcoming.Ontopofthat,thepaperdiscussestheREITs’sstrategyofdevelopmentinChinaroundlyandputforwardrecommendationstocreatgoodconditionsfordevelopingREITs.Finally,ThepapercomestotheconclusionthatdevelopingREITsinChinaissignificativeandtherearemanyfavorablefactorsinChina,soweshouldconqueradversefactorsandcreatgoodconditionsothatREITswillgetagooddevelopmentinChina.

Keywords:REITsStrategyofdevelopmentSinicize

目录第一章绪论

（一）澳大利亚养老保障体制的第一个特点是第一层次的“济贫”性质

首先，虽然任何年满65岁的澳大利亚男性公民（女性60岁）都有领取政府养老金的权利，但是任何养老金领取者都需要接受收入和财产状况调查（收入和财产之间可以按照政府规定的标准进行换算）。只有收入和财产低于一定标准的老人（这些标准根据工资和物价指数每年进行调整。2000年2月份的收入标准是：单身每周51澳元，夫妇每周90澳元。财产标准是：单身有住宅者127，750澳元，单身无住宅者219，250澳元；夫妇有住宅者181，500澳元，夫妇无住宅者273，000澳元），才能享受全额养老金。（养老金支付标准同样根据工资和物价指数每年调整。2000年2月的支付标准是：单身每年9529澳元；夫妇每年各7953.40澳元）高于规定收入和财产标准的部分按一定的比例减少养老金的支付金额。具体说来：高于上述收入标准的每一澳元收入，相应减少50澳分的养老金；高于财产标准的每1000澳元财产，每周相应减少1.5澳元的养老金。显然，退休人员超过上述标准的收入和财产达到某种程度后，政府就不再提供养老金了。

其次，根据政府已经通过的法律，政府有责任维持单身养老金的支付标准不低于男性平均工资的25%，夫妇养老金每个人的支付标准不低于男性平均工资的20%.这样的养老金标准确实不高。不过根据澳大利亚的有关规定，自有住宅（1处）不计入接受调查的个人财产，单靠养老金生活的退休者不交纳个人所得税，政府还为老年人提供医疗、交通、地租、水电费等方面的优惠。因此，政府养老金的标准虽低，还可以勉强维持一种过得去的退休生活。可是如果退休后还想多参加一些社会活动或者出国旅游，这样的养老金水平就远远不够了。然而，和其他西方国家（美国、英国、法国、德国、意大利、加拿大）的养老保障最低支付标准比较起来（Whiteford1995），澳大利亚的政府养老金标准还是比较高的，仅低于加拿大。

第三，退休人员享受政府养老金（第一层次）要接受调查的收入或财产，包括职业年金（第二层次）、其他补充保险和个人储蓄或投资（第三层次）。因此，澳大利亚养老保障制度的第一层次和二、三层次之间有一种此消彼长的关系。随着职业年金制度的逐步成熟，领取政府养老金的人员比重和金额呈下降趋势。目前约有2／3的老人领取全额养老金。估计到2050年，领取全额养老金的老人比重将因职业年金的因素下降到1／3左右。这样不仅能够大大减轻人口老龄化对政府财政的压力，而且可以把政府养老金发给最需要的穷人，对居民收入起到再分配作用，有利于整个社会的公平和稳定。

（二）澳大利亚养老保障体制的第二个特点是第二层次交费完全由雇主承担

在我们考察过的其他西方国家中，养老保险不管是统收统支还是个人帐户，一般采取的都是雇主雇员双方交费的办法。世界银行在东欧转轨国家和其他发展中国家推介的三支柱模式中，第二支柱（个人帐户）也是采取雇主雇员双方交费的办法。澳大利亚的职业年金之所以完全由雇主交费，是由澳大利亚特殊的历史、文化和政治因素决定

REITs在20世纪60年代诞生于美国，随后在澳大利亚、德国、日本、新加坡和香港等地都得到了一定的发展，截止2007年上半年，全球REITs规模达764多亿美元[29]。从REITs发展的推动力量来看，主要可以分为两类：一类是美国式REITs，即税收法律条款下的市场——税法推动型模式；另一类是亚洲式REITs，即以亚洲国家为代表的政府推动型模式。

3.1美国的房地产投资信托基金

REITs最早诞生于美国，美国是房地产投资信托基金（REITs）最发达的市场，其规模约占全球的76%左右。美国型REITs相比其它国家（或地区）的REITs有其自己的特点。

3.1.1税收优惠对美国

REITs的推动纵观REITs在美国的发展历史，其变化发展均受税法变动的显著影响。REITs传统的含义是专门持有房地产、与抵押贷款相关的资产或同时持有这两种资产的一种封闭式基金[30]。目前REITs的前身为马萨诸塞商业信托(Massachusettstrusts)，它是为了享有税收优惠，规避相关法律而诞生的9，随后这种信托投资方式很快在美国各大城市发展起来。到了1935年，美国最高法院取消了这种信托的税收优惠，房地产类信托在美国开始进入基本停滞状态。1960年美国《国内税法改革》正式批准成立REITs业务，并规定了REITs能够享受的税收优惠政策，同年出台的《房地产投资信托法案》（RealEstateInvestmentTrustActof1960）进一步明确了REITs享有与共同基金同样的特殊税收优惠政策。REITs成立后，随着美国经济环境的变化和税法等相关法律的不断调整，经历了曲折的发展过程。其中《1976年税制改革法》（TaxReformActof1976,TRA76）和1986年的《税收改革法案》（TaxReformActof1986,简称1986）对当时处于低迷的REITs起到了有利的推动作用。2001年的《REITs现代化法》允许REITs获得税后补贴，同时将REITs应纳税收益的分配比例从95%降低到90%，这使得在亚洲金融危机时期受到严重打击的REITs又开始稳步发展[31]。美国REITs税收的变革对REITs发展的影响如图5所示。9当时美国的法律禁止一般的公司持有与经营无关的房地产，而允许信托持有房地产，只要信托的收入被用来分配给各个受益人的，就不必纳税。-18-1971-2007年1月底美国REITs的数量与市值05010015020025019711976198119861991199620012007年份个050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000400,000450,000500,000百万美元美国REITs数量美国REITs的市值来源：根据NAREIT网上资料整理编制，具体数据见附录1图5税收政策与美国REITs数量和市值的变动关系

3.1.2美国REITs的法定条件自1960年《美国房地产投资信托法》起，美国多次出台税收改革法案，对REITs的收入来源、拥有、运营、管理、服务范围、税收补贴等作出了详细的规定。税收优惠已经成为其主要优势之一：凡符合税法规定要求的REITs具有避免双重征税的特征，获准把股利支出从公司应税收入中扣除；同时REITs在分红时具有递延纳税的功能。为了取得免缴公司所得税的地位，REITs必须满足以下5方面的法定要求。这些要求被业内称作是取得REITs免税资格时的一系列“测试”（见表2）。1986年税收改革法1976年税收改革法2001年《REITs现代化法》-19-表2REITs资格的法定要求资料来源：InternalRevenueCode,IRC,Secs.856-858.