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投资性房地产范文10篇

时间：2023-04-11 13:42:51

投资性房地产

投资性房地产范文篇1

一、投资性房地产的转换

这里所说的房地产转换是针对房地产用途发生改变而言。而不是后续计量模式的转变。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。

（一）投资性房地产转换形式和转换日

投资性房地产转换形式有：（1）投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为固定资产或无形资产。投资性房地产开始自用是指企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理。如企业将出租的厂房收回，用于生产产品。（2）作为存货的房地产改为出租，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，相应地由存货转换为投资性房地产。（3）自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转换为投资性房地产。（4）自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产。

投资性房地产转换日的确定关系到资产的确认时点和入账价值，因此非常重要。转换日是指房地产的用途发生改变、状态相应发生改变的日期。转换日的确定标准主要包括：（1）投资性房地产开始自用，转换日是指房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。（2）作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日应当为租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。（3）自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日是指企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或者经营管理且管理当局做出房地产转换决议的日期。

（二）投资性房地产转换为自用房地产

企业将投资性房地产转换为自用房地产，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目。企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“固定资产”或“无形资产”科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益”科目。

[例1]2007年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产账面价值为3765万元，其中，原价5000万元，累计已提折旧1235万元。假设甲企业采用成本计量模式。

账务处理如下：

借：固定资产50000000

投资性房地产累计折旧12350000

贷：投资性房地产50000000

累计折旧12350000

（三）非投资性房地产转换为投资性房地产

此种情况又分为两种：

第一，采用成本模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量。（I）企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目，按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。（2）企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，应于租赁期开始日按照固定资产或无形资产的账面价值，将固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产。企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧”、“投资性房地产减值准备”等科目。

第二，采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产的后续计量。（1）企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项房地产在转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产——成本”科目。原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”。（2）企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值。借记“投资性房地产——成本”科目，按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销（折旧）”科目；原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”或“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的。按其差额。贷记“资本公积——其他资本公积”。

二、投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业可以通过对外出售或转让的方式处置投资性房地产，对于那些由于使用而不断磨损直到最终报废，或者由于遭受自然灾害等非正常损失发生毁损的投资性房地产应当及时进行清理。

（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置

出售、转让按成本模式进行后续计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面价值，借记“其他业务成本”科目，按其账面余额，贷记“投资性房地产”科目；按照已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目。

（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置

出售、转让采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的账面余额，借记“其他业务成本”科目，按其成本。贷记“投资性房地产——成本”科目，按其累计公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目。同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入，借记或贷记“公允价值变动”科目，贷记或借记“其他业务收入”科目。若存在原转换日计入资本公积的金额，则也需一并转入其他业务收入，借记“资本公积——其他资本公积”科目，贷记“其他业务收入”科目。

[例2]甲为一家房地产开发企业。2007年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼的账面余额45000万元，公允价值为47000万元。2007年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48000万元。2008年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并12255000万元出售，款项收讫。甲企业采用公允价值模式计量。账务处理为：

（1）2007年4月15日，存货转换为投资性房地产：

借：投资性房地产——成本470000000

贷：开发产品450000000

资本公积——其他资本公积20000000

（2）2007年12月31日，公允价值变动：

借：投资性房地产——公允价值变动10000000

贷：公允价值变动损益10000000

（3）2008年6月，出售投资性房地产：

借：银行存款550000000

贷：其他业务收入550000000

借：其他业务成本480000000

贷：投资性房地产——成本470000000

——公允价值变动10000000

同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务收入：

借：公允价值变动损益10000000

贷：其他业务收入10000000

将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入：

投资性房地产范文篇2

【关键词】投资性房地产成本价值模式公允价值模式

投资性房地产是指企业为了赚取租金收入或使资产增值，或两者兼有而持有的房地产。随着经济的发展和投资观念的改变，目前西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已是非常普遍的经济现象。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点。鉴于投资性房地产具有高收益高风险的特征，为了顺应我国经济发展潮流，本着与国际会计惯例趋同的精神，我国财政部于2006年2月15日了第3号准则《投资性房地产》。本文阐述了该准则的创新之处，分析了其预计影响并对在实施过程中难点问题进行了探讨，希望能够引发人们对本准则更加深入的思考。

一、《投资性房地产》准则的创新

（一）将投资性房地产单独列示

本次投资性房地产准则的一大特点是将企业为投资目的而持有的土地和建筑物在资产负债表中单独反映。

长期以来，我国并未针对投资性房地产单独制定相关准则，而是将其作为固定资产和无形资产的内容，其中，房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，通过“存货——出租开发产品”，“其他长期资产——出租开发产品”科目核算；非房地产开发企业的房地产对外出租的，在“固定资产”科目核算，土地使用权在“无形资产”科目核算。上述资产除存货外按期计提折旧或进行摊销，期末，按照其可收回金额与账面价值孰低的原则在资产负债表中分别作为固定资产和无形资产列示。但是，从这类资产的实际情况看，一方面投资性房地产在经过数年以后，它们的市场价值不仅可能高于其账面净值，而且还经常高出其账面原值的数倍，甚至数十倍；另一方面，由于房地产的价值对市场的依赖程度很高，使得对房地产的投资往往具有高收益和高风险并存的特点，从而有别于价值逐期减损的固定资产和无形资产，在这种情况下，将投资性房地产作为一般的固定资产无法在会计上真实反映其特征及价值，导致投资性房地产市场价值与账面价值背离，财政部颁布的《投资性房地产》准则将企业为赚取租金或获得资本增值为目的房地产从“固定资产”或“无形资产”等资产中分离出来，单独归类为“投资性房地产”，大大提高了会计信息的相关性。

（二）有限度地运用公允价值

1、引入公允价值

财政部在2000年《企业会计制度》中对于资产的期末计价采用了成本与可收回金额（或市价、可变现净值）孰低的方法，基本上没有使用公允价值模式。鉴于目前我国企业中投资性房地产实际价值的变化情况和服务于提供更相关的会计信息的需要，《投资性房地产》准则中引入公允价值模式，实现了资产计价模式的重大突破。公允价值计价模式的应用可以真实地反映投资性房地产的价值，增加报表信息的相关性，为报表的使用者提供决策有用的信息。以张江高科（600895）为例，张江高科主营业务为物业经营，在园区内建造了大量的厂房和办公用房，房产租赁情况良好。公司拥有的物业规模将达到65万平方米以上，相关机构研究表明，按照公允价值法的市价重估，公司房地产重估价值增值约40亿元。《投资性房地产》准则的实施，无疑使其会计报表中所反映的资产价值更加符合实际。

2、公允价值的运用范围

在公允价值的运用范围上，《国际会计准则第40号—投资性房地产》允许企业在成本模式和公允价值模式两种计价模式中任选其一。而我国投资性房地产准则明确规定企业计价模式的选择决定于外部条件的适合性，即有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。具体而言应当同时满足下列条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。可见，我国限定公允价值的使用范围，充分考虑到了我国社会主义市场经济的发育程度，采用限定范围的方法在一定程度上避免了利用公允价值操纵利润。

3、转换差额的处理

在自用房地产转换为公允价值模式时，公允价值与账面价值的差额是否全部计入损益这点上，也可以看出新准则制定者的匠心独运。新准则第十六条的规定：“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”这与国际准则第57条“对于将存货转换成一项将按公允价值计价的投资性房地产,转换之日房地产的公允价值与其原先的账面金额之间的任何差额均应在当期净损益中确认。”有着明显差别。如果企业想要通过虚假转换房地产用途来粉饰报表的话，为了遵守准则规定，公允价值与成本价的差额只能记入到所有者权益中，杜绝了虚增账面利润或每股收益的可能。可见，我国这次出台的新准则决不是对国际准则照抄、照搬、照转，而是相关专家在充分考虑我国国情和国际惯例的情况下经过深思熟虑而形成的思想结晶，可以说是有中国特色的投资性房地产准则。

（三）区分投资性“房产”与“地产”

我国《投资性房地产》准则对列入投资性房地产的建筑物有着更为严格的要求。要求持有该建筑物的企业在主观上是为了赚取租金，在客观上已在出租赚取租金，所以新准则规定建筑物必须是“已出租的”才算作投资性房地产。而土地使用权作为投资性房地产既可以是“已出租的”，也可以是“持有并准备增值后转让的”。这是因为虽然房产和地产是不可分的，房屋建筑物会因为土地的升值而升值，而房屋建筑物的价值终究会因为寿命的终结而消失。所以，不能将房产作为增值物来投资，只能作为出租物进行投资，地产既可以作为增值物来投资，也可以作为出租物进行投资。

二、实施《投资性房地产》准则对企业的影响

（一）对分析对象的一个简单描述

笔者的分析对象为沪市房地产行业37家上市公司。其中有两家上市公司在2005年已经被ST，它们分别是ST兴业（600603）和ST运盛（600767），另外有两家上市公司无法找到2005年的年报，它们分别是保利房地产（集团）股份有限公司（600048）和北京北辰实业股份有限公司（601588），均为2006年上市。在另外35家上市公司中，根据2005年报，按照新准则的规定，有12家上市公司没有披露存在投资性房地产，23家披露存在投资性房地产。

（二）对沪市房地产行业采用新准则的影响预期

在23家披露存在投资性房地产的上市公司中，按投资性房地产占总资产的比重，最高的为上海金桥（600639），约为63.4%，其账面价值为3,075,856,831.60元，其中投资性房地产占总资产的比重在10％以上的共有五家公司。

沪市房地产行业投资性房地产简表①（2005年年报）

名称股票号总资产投资性房地产投资性房地产占总资产的比例无形资产

（待定土地)

金桥

6006394,853,790,713.603,075,856,831.6063.4%

天津

海泰600082798,648,137.85221,306,797.9927,7%96,119,477.56

天创

60079188,321,806.68162,245,926.0316.4%

上海

海鸟600634340,104,358.9949,590,758.6514.6%

实发展6007483,815,870,943.60444,282,443.5711.6%

全行业106,721,460,484.37,029,633,926.936.59%413,483,024.93

由此我们可以看出，房地产行业中投资性房地产在总资产中所占的比重较高，笔者统计了沪市房地产行业37家上市公司，其总资产为1067亿元，其中基本符合新准则中投资性房地产特征的约有70亿元，占总资产的比重约6.59％。据相关报道，我国近几年房地产价格增长大致稳定在10％左右。在北京、上海等地区房地产价格增长幅度远远超过了这一水平。假设采用公允价格计量会带来1倍资产增值的话，整个房地产行业在07年因为转换将会有70亿元计入所有者权益，在08年因为增值将会有巨额未实现利润计入损益，这对行业的影响是不可小觑的。考虑到房地产有其特殊性，不同城市、地段、结构、用途的房地产其价值差别很大。这给我们分析新准则对全行业各家公司的影响带来了困难，因此，本文仅以上海金桥为例作相关分析。

（三）《投资性房地产》准则的实施对上海金桥的影响分析

1、对总资产的影响

采用公允价值计量，意味着2007年上市公司中投资性房地产溢价将在账面充分体现。以浦东金桥为例，金桥板块是指依托金桥出口加工区和碧云国际社区范围内的住宅区，该区域楼盘品质较高，金桥加工区汇集了大量高薪技术行业和三资企业，发展潜力旺盛。根据公司2005年报，其主要的出租项目为碧云别墅、现代产业服务园、碧云体育休闲中心、家乐福、英国学校、平和学校、碧云花园，新金桥大厦以及北区厂房仓储。该公司房地产主要在上海浦东新区，其中碧云别墅面积为185400m2，现代产业服务园面积为220000m2，碧云花园面积为220000m2，（平和学校、家乐福、体育休闲中心为配套设施）新金桥大厦面积为64000m2。06年在浦东新区房价约为均价13000元/m2，如果采用公允价值计量，可以估计出投资性房地产的公允价值约为90亿元，比账面价值31亿元增长了约59亿元，涨幅约为190%。

2、对利润的影响

如果相关公司按照《投资性房地产》准则的规定，在符合条件的前提下运用公允价值对投资性房地产计价，则可能使公司的年末净利润相较往年产生波动。该准则实施后，采用公允价值模式的公司将不再对投资性房地产计提折旧和减值准备，尽管如此，在确定投资性房地产的公允价值时，仍会考虑到这些因素。假设公允价值评估合理的话，折旧和减值准备问题只是从“显性”转入“隐性”，把以前单独计提的费用变成每年因公允价值变化统一计提的费用中的一项，其对利润的影响比较《投资性房地产》准则实行前后不会有太大变化。那么，房地产的市场价格将成为利润波动的决定性因素。具统计，浦东金桥投资性房地产性质的资产占总资产的63.4％，地产价格已突破每平米10000元。如果在2007年，该公司选用公允价值计量模式，投资性房地产资产公允价值应达到90亿元，高达原资产近3倍的溢价将反映在会计报表中，因为置换日公允价值与账面价值的差额计入所有者权益，对当期利润不存在太大影响。但是，2008年增值部分必须计入损益，相对于05年年报显示的2.3亿元的利润总额，其影响不容小视。

三、《投资性房地产》准则在实施中应注意的问题

（一）公允价值的选择

公允价值依然是新准则实施过程中的一个难点，也是一个无法回避的问题。所谓公允价值，是指在公平交易中,熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换的金额。具体到房地产又有其独特性，不同地理位置、结构、用途的房地产其价值差别很大。常见的房地产计价方法主要有市场比较法和收益法。市场比较法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法的理论依据是房地产交易中的替代原理。运用市场比较法，要求在同一供求范围内存在较多的类似房地产的交易，而对于不存在房地产交易活跃市场的，或是很少发生交易的特殊房地产很难适用；收益法是求取估价对象在估价时点之后的正常收益，选取适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算对象的客观合理价格或价值的方法，以预期原理为理论依据。主要适用于有收益或一定潜在收益的房地产，而对于纯粹消费性和无明显市场经营收益的房地产，或是以自用、自住为目的的房地产则不适用。

确定公允价值是实施新准则的前提，而规范公允价值评估体系则是确定公允价值的前提。首先应建立一套严格的资产评估制度，新准则中并没有提到应该如何评估投资性房地产的公允价值，但国际准则40条中给出了三种评价标准，同时在国际准则中也对公允价值的取得、确定以及特殊情况的处理做出了明确的规定，这些都是值得我们参考的；其次加强资产评估师的队伍建设，因为在未来的工作中，资产评估师的职业素质将影响最后评估结果的公允与否；最后加强对评估工作的监督，有关部门应严格对评估公司的资质进行审查，并对他们的评估工作予以监督，杜绝串通舞弊，虚假评估等提供虚假信息的行为。

（二）关注未确定用途的土地使用权

笔者认为，未确定用途的土地使用权是新准则在实施过程中的又一难点所在。国际准则将尚未确定未来用途的土地确认为投资性房地产，但是，新准则对地产的确认比较严格，只有两种情况，“已出租的”和“持有并准备增值后转让的”，在分析房地产行业报表时，笔者发现大部分上市公司的报表附注中对于土地使用权的用途并未给出明确的说明，这给此次分析带来了一定的难度，可能导致统计结果的不精确。从准则实施的角度看，如果不对这内容加以规范和控制的话，很可能成为此类上市公司操纵利润的手段。

（三）企业选择计价模式的标准：外部条件符合程度还是企业内在需求

新准则的出台，目的是使会计报表能够更加客观的反映这部分资产的真实价值，保证信息的客观性，为信息使用者提供决策有用的信息。但是，在实施的过程中，企业往往基于业绩需要考虑计价模式的选择问题，使得很多符合条件的房地产公司对选择新的计量方法"望而却步"，具体表现为：

其一，用公允价值计价，使投资性房地产公司的巨额资产浮出水面，净资产值将会得到较大幅度的提升，但是如果公司不能同样地增加净利润的话，必将会造成ROE的大幅度下降；其二，采用公允价值模式，公司对于市场的依赖更大，新准则规定：转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。而在后续计量中，以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。这就表明，在转换当日投资性房地产升值的公允价值，有可能在往后的几年因为市场价格的下跌而以费用或营业外支出的形式大量转回，此风险不容小视；其三，从税收方面的考虑，体现"投资性房产"的增值也将使企业要缴纳一笔不小的税金。首先是采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，那么在原有成本法下投资性物业作为固定资产，可通过逐年计提折旧来抵税的税盾作用就体现不出来。其次在公允价值下，投资性房产的增值部分如果进入当年的利润表，就要缴纳33%的所得税，虽可以采取递延所得税法，等实际进行转让时才真正纳税，但这部分税收还是要从当期利润中先行扣除，无疑会对企业利润产生较大影响。

从上述分析可以看出，在公允价值模式还是成本模式的选择上，企业所实际遵循的选择标准更多地是考虑该模式的选择对于企业业绩及相关财务指标的影响，而不是准则所给定的外部客观条件（有活跃的房地产交易市场及企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计）的符合程度。因此，准则制定机构一方面应制定更加详细并具有操作性的标准，另一方面应加强新准则实施中企业行为的监管，同时，在税收政策的制定等方面充分考虑对企业可能产生的影响，以引导企业实施新准则。

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主要参考文献

1、财政部会计司．2006．企业会计准则——应用指南

2、财政部.2006.企业会计准则.

3、财政部会计司．2000．国际会计准则第40号———投资性房地产．会计研究，7

4、何希倩、陈汉文．2006．国际会计准则第40号：投资性房地产的计价模式．新理财，9

投资性房地产范文篇3

【关键词】投资性房地产成本价值模式公允价值模式

一、《投资性房地产》准则的创新

（一）将投资性房地产单独列示

本次投资性房地产准则的一大特点是将企业为投资目的而持有的土地和建筑物在资产负债表中单独反映。

（二）有限度地运用公允价值

1、引入公允价值

2、公允价值的运用范围

3、转换差额的处理

（三）区分投资性“房产”与“地产”

二、实施《投资性房地产》准则对企业的影响

（一）对分析对象的一个简单描述

（二）对沪市房地产行业采用新准则的影响预期

沪市房地产行业投资性房地产简表①（2005年年报）

名称股票号总资产投资性房地产投资性房地产占总资产的比例无形资产

（待定土地)

金桥

6006394,853,790,713.603,075,856,831.6063.4%

天津

海泰600082798,648,137.85221,306,797.9927,7%96,119,477.56

天创

60079188,321,806.68162,245,926.0316.4%

上海

海鸟600634340,104,358.9949,590,758.6514.6%

实发展6007483,815,870,943.60444,282,443.5711.6%

全行业106,721,460,484.37,029,633,926.936.59%413,483,024.93

（三）《投资性房地产》准则的实施对上海金桥的影响分析

1、对总资产的影响

2、对利润的影响

三、《投资性房地产》准则在实施中应注意的问题

（一）公允价值的选择

（二）关注未确定用途的土地使用权

（三）企业选择计价模式的标准：外部条件符合程度还是企业内在需求

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主要参考文献

1、财政部会计司．2006．企业会计准则——应用指南

2、财政部.2006.企业会计准则.

3、财政部会计司．2000．国际会计准则第40号———投资性房地产．会计研究，7

4、何希倩、陈汉文．2006．国际会计准则第40号：投资性房地产的计价模式．新理财，9

投资性房地产范文篇4

【关键词】投资性房地产成本价值模式公允价值模式

一、《投资性房地产》准则的创新

（一）将投资性房地产单独列示

本次投资性房地产准则的一大特点是将企业为投资目的而持有的土地和建筑物在资产负债表中单独反映。

（二）有限度地运用公允价值

1、引入公允价值

2、公允价值的运用范围

3、转换差额的处理

（三）区分投资性“房产”与“地产”

二、实施《投资性房地产》准则对企业的影响

（一）对分析对象的一个简单描述

（二）对沪市房地产行业采用新准则的影响预期

沪市房地产行业投资性房地产简表①（2005年年报）

名称股票号总资产投资性房地产投资性房地产占总资产的比例无形资产

（待定土地)

金桥

6006394,853,790,713.603,075,856,831.6063.4%

天津

海泰600082798,648,137.85221,306,797.9927,7%96,119,477.56

天创

60079188,321,806.68162,245,926.0316.4%

上海

海鸟600634340,104,358.9949,590,758.6514.6%

实发展6007483,815,870,943.60444,282,443.5711.6%

全行业106,721,460,484.37,029,633,926.936.59%413,483,024.93

（三）《投资性房地产》准则的实施对上海金桥的影响分析

1、对总资产的影响

2、对利润的影响

三、《投资性房地产》准则在实施中应注意的问题

（一）公允价值的选择

（二）关注未确定用途的土地使用权

（三）企业选择计价模式的标准：外部条件符合程度还是企业内在需求

———————

主要参考文献

1、财政部会计司．2006．企业会计准则——应用指南

2、财政部.2006.企业会计准则.

3、财政部会计司．2000．国际会计准则第40号———投资性房地产．会计研究，7

4、何希倩、陈汉文．2006．国际会计准则第40号：投资性房地产的计价模式．新理财，9

投资性房地产范文篇5

(一)新企业会计准则的规定

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括(1)已出租的土地使用权；(2)持有并准备增值后转让的土地使用权；(3)已出租的建筑物。

(二)企业所得税相关法规的规定

纳税人的固定资产，是指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产、经营有关的设备、器具、工具等。无形资产是指纳税人长期使用但是没有实物形态的资产，包括专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术和商誉等。

(三)投资性房地产在企业所得税上确认为固定资产和无形资产

在会计上确认为投资性房地产的土地使用权，在企业所得税上确认为无形资产，应按无形资产的相关规定进行税务处理。

二、投资性房地产发生后续支出会计和企业所得税处理比较

(一)投资性房地产后续支出新会计准则的规定

企业会计准则规定，投资性房地产发生后续支出时，如果该支出将会引起相关的经济利益很可能流入企业而且该支出的成本能够可靠计量，就应该将其资本化，计入投资性房地产的成本；如果不能满足上述条件的，应当在发生的时候直接计入当期损益。

(二)企业所得税相关法规的规定

企业所得税相关法规规定，符合下列条件之一的固定资产修理，应视为固定资产改良支出：(1)发生的修理支出达到固定资产原值20%以上；(2)经过修理后有关资产的经济使用寿命延长2年以上；(3)经过修理后的固定资产被用于新的或不同的用途。

纳税人的固定资产修理支出可在发生当期直接扣除。纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内平均摊销。

(三)会计准则和企业所得税规定的比较

对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，会计准则和企业所得税法规都做出了规定，需要根据不同情况进行资本化或费用化处理。但对作为投资性房地产管理的建筑物发生的后续支出，资本化处理和费用化处理的判断标准，会计准则和企业所得税的规定不同。

三、投资性房地产后续计量会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析

(一)采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认

会计准则规定，对于采用公允价值计量模式投资性房地产，平时不计提折旧，也不进行摊销，应当以资产负债日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与账面价值之问的差额计人当期损益。

采用公允价值计量模式的会计处理在企业所得税上不予确认。

(二)采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理部分一致

1.没有减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致

会计准则规定，在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销。如果没有减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理基本一致。

2.存在减值迹象，采用成本计量模式的会计处理与企业所得税处理不一致

存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。需要对其账面价值进行复核，并根据需要计提减值准备，其具体做法与固定资产准则和无形资产准则的规定一致。

企业所得税相关法规规定：对固定资产和无形资产计提的减值损失不允许扣除。

四、投资性房地产转换会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析

(一)投资性房地产转换为一般性固定资产或无形资产会计和税务处理的比较

1.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(没有提取减值准备)，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价基本一致。

2.企业将原采用成本计量模式计价的投资性房地产(已提取减值准备)，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致。

3.企业将原采用公允价值计量模式计价的投资性房地产，转换为一般性固定资产或无形资产时，会计和企业所得税对资产的计价不一致。

新企业会计准则规定，转换前采用公允价值计量模式的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值。

(二)自用房地产或存货转换为投资性房地产会计和税务处理的比较

1.会计准则规定

新会计准则规定，在自用房地产或存货等转换为投资性房地产时，应根据转换后的投资性房地产所采用的计量模式分别加以处理。在转换后采用成本计量模式进行计量的，将转换前资产的账面价值直接作为转换后的投资性房地产的入账价值。在转换后采用公允价值模式进行计量的，按转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于其账面价值的，其差额计人当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积计入所有者权益。

2.企业所得税相关法规规定

企业所得税相关法规规定，开发企业将开发产品转作固定资产应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移时确认收入(或利润)的实现。

3.会计处理和税务处理的比较

当房地产开发企业将开发产品转作固定资产(投资性房地产)，无论企业采取成本计量模式还是采取公允价值计量形式对投资性房地产进行计价，企业所得税处理为：(1)当期确认视同销售；(2)按开发产品公允价确认为企业所得税固定资产的原始计价。

五、投资性房地产处置会计处理和企业所得税处理的比较及差异分析

新会计准则规定，当投资性房地产被处置，或者永久性退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计人当期损益。

企业所得税法规对投资性房地产处置确认为固定资产或无形资产转让，按取得收入与计税成本和相关税费进行配比的差额确认损益，计入当期应纳税所得额。

企业在增加会计上确认为投资性房地产之初，应记录企业所得税确认为固定资产和无形资产的原始计税成本；在投资性房地产持有期间，记录企业所得税前可以扣除的土地使用权的摊销额和固定资产的折旧额，同时记录会计和税收处理的差异。

参考文献：

[1]《会计》.2007年注册会计师考试辅导教材.中国财政经济出版社.

[2]《税法》.2007年注册会计师考试辅导教材.经济科学出版社.

[3]高立法，赵桂娟，张建伟.《企业会计准则与涉税处理精解》.经济管理出版社.

投资性房地产范文篇6

［关键词］投资性房地产;成本计量;公允价值计量;模式转变

1投资性房地产计量模式现状

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。2006年财政部颁布《企业会计准则第3号———投资性房地产》(CAS3)中规定了我国投资性房地产在会计核算上采用成本和公允价值两种计量模式。自准则实施以来，我国多数企业采用成本计量模式对投资性房地产进行计量。在成本计量模式中，企业拥有的投资性房地产的现价由取得时的历史成本而定，不会随着市场的波动而变化。在公允价值计量模式中，买卖双方接受在公平交易条件和自愿的情况下所确定的价格。与成本模式计量相比，公允价值计量模式不仅考虑了市场的实时变化，也考虑了未来影响。会计准则中规定，一家企业只能使用一种投资性房地产计量方法，只有公司财务发生重大变动等特殊情况时才能依据会计准则进行计量模式的变更。随着经济的快速发展，繁荣的房地产行业促使房地产价格不断攀升，绝大多数房地产的现行价格已远远超过其历史成本。采用历史成本计量模式的房地产价值难以反映房地产的现行价值和准确的财务信息，也不利于投资者做出正确的决策。2014年，财政部颁布了《企业会计准则第39号———公允价值计量》来规范公允价值计量，对计量方式、估值技术等多个方面进行了明确规定，不仅体现了我国会计准则与国际会计准则趋同，同时也体现了投资性房地产公允价值计量模式是大势所趋。在新会计准则后的四年时间里，越来越多的企业对投资性房地产由成本计量模式转变为公允价值计量模式。

2由成本计量模式转向公允价值计量模式的原因

2.1会计准则的推动。随着会计准则的颁布与实施，对投资性房地产两种计量模式都做出了明确的规定与要求。所有企业均可采用成本模式计量投资性房地产，只有满足一定条件后，才可采用公允价值计量模式。当前多数企业把投资性房地产作为增值收益或寻求收益的一种手段，本质上不同于固定资产和无形资产等。近几年，由于国外掀起了公允价值计量模式的热潮，导致公允价值计量模式在国内受到了越来越多的关注。随着新会计准则的实行，我国房地产行业出现了向公寓价值计量模式转变的导向，同时也进一步体现了我国会计准则与国际会计准则接轨的趋势。2.2提高财务信息质量。由于我国房地产行业的繁荣发展，当前市场的现行价格已和历史成本不符。因此，采用成本模式计量难以反映其当前价值。而在公允价值计量模式中，考虑了当前市场环境以及未来影响，体现了公允价值与市场波动的密切相关性。因此，采用公允价值计量模式，可以提高企业财务信息的准确性与及时性，有利于企业管理者和投资人及时了解企业的真实财务状况和经营业绩。2.3改善融资环境。房地产企业在不断发展壮大的过程中会有强烈的资金需求，而当自身持有的资金无法满足时便需要进行融资。一般情况下，外部融资的方式主要有发行股票、债券、银行贷款等，由于发行股票程序繁琐、方式复杂、花费较高等原因，多数企业更倾向于银行贷款来获得资金支持。然而银行会对申请贷款企业进行严格审核，企业财务报表必须达到一定的标准才能贷款，尤其会注重财务报表中的资产负债率，资产负债率越高的企业，受到的限制越多，获得贷款的难度也越大。因此，一些企业会变更投资性房地产计量模式，转变为公允价值计量模式，因为当前我国市场环境下，房地产公允价值通常高于其历史成本。经过计量模式的转变后，企业会提高资产总值，从而降低资产负债率，获得银行贷款，改善融资困难的窘境。2.4提高经营业绩。在成本计量模式下，需要对投资性房地产计提折旧和减值准备，进行摊销等处理。然而在公允价值计量模式下，不需要对投资性房地产计提折旧和减值准备，进行摊销等会计处理。只需在资产负债表日时将投资性房地产的公允价值与账面价值之间进行调整，并把差额计入当期损益即可。由于我国当前市场环境下投资性房地产的市场价格远高于其历史成本，因此通过由成本模式计量转变为公允价值模式计量可以明显增加企业当期的利润，同时在财务报告中提高了经营业绩。2.5如实反映资产现行价值。在成本模式计量下，在以取得投资性房地产的历史成本确认其入账价值，之后进行计提折旧和摊销，对于存在减值迹象的需要在期末进行减值测试，并计提减值准备，若在后期发现资产价值有所恢复或提升也不得再转回。在公允价值计量模式下，投资性房地产的现行价值会随市场波动而变化，在资产负债表日的市场价值会如实将资产现行价值反映在企业的资产负债表上。基于实质重于形式的原则，只有采用公允价值计量模式才能如实反映资产的现行价值，这有利于利益相关者做出正确决策。2.6提供了盈余管理空间。盈余管理是企业管理层在法律法规和会计准则允许的范围内，通过会计估计，利用会计政策等手段对会计收益信息进行调控，从而在短期内实现利益最大化的一种行为。当房地产市场不景气或企业经营状况较差时，利用会计政策转变投资性房地产计量模式，由成本计量模式转变为公允价值计量模式，可以在短期内迅速提高业绩，美化财务报表，扭亏为盈。由于当前市场发展的不完善与监管制度的不规范，导致了通过变更投资性房地产计量模式而提供了盈余管理空间。2.7管理层偏好。企业经营业绩的好坏与管理层的收入和晋升密切相关，有时管理层也会是利益相关者。因此，对于管理层来说，提高企业经营业绩，实现利润最大化是首要任务。但是在成本模式计量下，投资性房地产的账面价值只会因折旧而不断减少。然而，在公允价值计量模式下，结合我国当前投资性房地产公允价值远高于其历史成本的状况，通过转变计量模式可以迅速实现利润的提高和业绩的改善，从而有助于管理者实现某些目的。

3转变计量模式产生的影响

3.1对财务报表的影响。公允价值计量模式是在每期的资产负债表日确定公允价值，调整投资性房地产的账面价值。由于我国房地产市场存在较强波动性，对于拥有较多投资性房地产的企业会影响其利润表中当期会计利润的数额。当前市场环境下，多数投资性房地产现行的公允价值会高于其历史成本，在转变为公允价值计量模式后，企业会出现资产总额增加的状况，从而影响了财务报表中的资产负债表。资产总额的增加直接影响了资产负债率的降低，有助于企业降低财务风险，拓宽融资渠道。3.2对经营状况的影响。由于当前我国资本市场中具有ST制度，部分ST企业为早日摘帽会选择利用转变投资性房地产计量模式的手段，由于当前多数投资性房地产公允价值高于历史成本这一因素，从而大幅度提高了利润指标，短期内迅速改善经营状况，实现扭亏为盈，成功摘掉ST“帽子”，保住上市资格。

4完善投资性房地产公允价值计量模式的建议

4.1完善相关的会计准则。随着新会计准则的颁布和实施，与国际会计准则相比，我国会计准则中对投资性房地产公允价值的应用仍缺乏详细的规定，可操作性较差，如在房价发生波动时如何判断为正常波动还是非暂时性的上涨或者下降呢?由于准则中缺乏对投资性房地产公允价值具体的披露、审计规定细则，从而增加了企业对投资性房地产后续计量的难度。另外，由于对投资性房地产公允价值取得方法不一，导致了现值技术运用的主观判断性较大，可靠性较低，增加了公允价值在实际操作中的难度。因此，为了进一步使投资性房地产公允价值计量得到广泛使用，务必完善相关的会计准则，与国际会计准则接轨。4.2加强公允价值监管，避免利润操纵。公允价值计量模式的应用使企业相关的投资性房地产账面价值得到了提高，这有利于企业的经营和声誉。但与此同时，这也给那些想趁机虚增利润、美化财务报表的企业可乘之机。加上目前我国资本市场制度仍不健全，不能及时发现和处理利用公允价值进行利润操纵的企业。因此，必须加强我国市场经济下公允价值的监管，提高监管力度，对那些进行利润操纵和违反会计准则的企业必须严惩。4.3提升会计人员的专业素养。很多企业对投资性房地产不采用公允价值计量模式是因为在公允价值评估方面人才匮乏，评估成本高。在我国市场环境下，想要实现公允价值的运用，必须提高相关人员专业素养，会计人员不仅需要必备的知识水平，还需要具有准确的职业判断能力。因此，需要对估值人员进行关于公允价值处理方法和程序的培训，带动评估机构的兴起。同时，鼓励企业培养高水平的评估人员，并成立专有的估值团队。

5结论

新会计准则的实施，使我国企业对投资性房地产呈现出由成本模式计量转变为公允价值模式计量的趋势。但由于我国当前新兴市场经济不健全，对公允价值应用的规定还不完善。因此，合理使用公允价值计量模式需要相关的政府部门进行正确引导，进一步完善相关会计准则，营造健康的市场环境，为公允价值体系在我国的广泛运用提供强有力的支持。

参考文献:

［1］王春华.公允价值在投资性房地产计量的应用［J］．上海房地，2018(9):43－44.

［2］黄宇.投资性房地产后续计量模式选择动因研究［J］．中国乡镇企业会计，2018(3):25－26.

［3］张丹.投资性房地产计量模式的对比分析［J］．财会学习，2018(12):136，138.

投资性房地产范文篇7

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当单独计量和出售，主要包括：已出租的土地使用权；持有并准备增值后转让的土地使用权以及企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的自用房地产和作为存货的房地产。

在日常经营活动中，企业除了将拥有的房地产用于生产厂房、办公场所等自用外，还可能将持有的部分房地产出租以获取租金或持有闲置的房地产等待合适的市场机会将其出售以获取资本利得。在会计上，这些为赚取租金或资本增值而持有的房地产被划分为一类专门的资产，即投资性房地产。与此相对应，为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产被称作自用房地产。投资性房地产和自用房地产在实物形态上完全相同，例如都表现为土地使用权、建筑物或构建物等，但在产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著差异。房地产投资是为了赚取租金或资本增值或两者兼有，因此投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产。而自用房地产必须与其他资产（如生产设备、原材料、人力资源等）相结合才能产生现金流量。根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理，投资性房地产适用《企业会计准则第3号—投资性房地产》，而自用房地产适用固定资产或无形资产准则。

我国以往的会计准则并没有要求企业区分对待持有的投资性房地产和自用房地产。然而在实务中许多企业持有投资性房地产，由于两类房地产为企业带来现金流量的方式有较大差异，将投资性房地产和企业自用房地产都纳入固定资产或无形资产核算，不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营成果的影响。新的会计准则要求企业将投资性房地产作为区别于固定资产和无形资产的一项资产单独进行反映，无疑有利于提高会计信息的相关性，从而更好地为会计信息使用者作出决策提供依据。

二、投资性房地产的初始计量和后续计量

1、投资性房地产的初始计量

企业取得的投资性房地产，应当按照取得时的成本进行初始计量，取得的方式不同，则取得时的成本计量也不同。现分别介绍几种取得方式的成本计量。

（1）外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。

（2）自行建造投资性房地产的成本。由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括土地成本、建造成本、应予以资本化的借款费用以及支付和分摊的间接费用等。

（3）以其他方式取得的投资性房地产的成本。包括自用房地产转换为投资性房地产、作为存货的房地产转换为投资性房地产等。本文将在投资性房地产的转换中专门阐述。

在实际工作中，存在某项房地产部分自用或作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值的情形。能够单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，应当确认为投资性房地产；不能单独计量和出售的用于出租（或资本增值）的部分，不确认为投资性房地产。

2、投资性房地产的后续计量

投资性房地产与普通自用房地产在会计处理上的最大不同表现在对投资性房地产的后续计量上，企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，在满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式进行后续计量。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

（1）采用成本模式进行后续计量。采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号—固定资产》或《企业会计准则第6号—无形资产》，按月（期）计提折旧或摊销。如果存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号—资产减值》进行减值测试，计提相应的减值准备。如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。

（2）采用公允价值模式进行后续计量。只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才允许对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足以下两个条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益。

（3）投资性房地产后续计量模式的变更。企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业从成本模式转为公允价值模式计量。从成本模式转为公允价值模式计量应当作为会计政策变更，并按计量模式变更时的公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

三、投资性房地产的转换

房地产的转换，实质上是因房地产的用途发生改变而对房地产进行的重新分类。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变时，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。主要有三种转换形式：作为存货的房地产转为投资性房地产；自用的建筑物或土地使用权转换为投资性房地产；投资性房地产转为自用。

在成本模式下几种转换形式的处理较为简单，就是将转换前的账面价值作为转换后的入账价值。下面主要介绍公允价值模式下几种转换形式的处理，公允价值模式下的转换应以转换当日的公允价值作为投资性房地产的账面价值或以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值。

1、公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产

房地产开发企业将持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原存货账面价值和已计提跌价准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。

2、公允价值模式下自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产

企业将原本用于生产或经营管理的房地产改为出租，即固定资产或无形资产相应地转换为投资性房地产，转换日为租赁开始日。应当按转换日该项房地产的公允价值记入投资性房地产—成本，同时转销原固定资产或无形资产账面价值和已计提的折旧或摊销及减值准备。公允价值小于账面价值的，按其差额记入公允价值变动损益；公允价值大于账面价值的，按其差额记入资本公积—其他资本公积。

3、公允价值模式下投资性房地产转为自用

企业将原来用于赚取租金或资本增值的房地产改为用于生产商品、提供劳务或者经营管理的固定资产或无形资产，转换日为企业开始自用的日期。应当以转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入公允价值变动损益。

企业出售、转让投资性房地产以及对报废或毁损的投资性房地产进行处置时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。公允价值模式下，还应将累计公允价值变动损益转入“其他业务收入”，如存在原转换日计入资本公积的金额，则一并转入“其他业务收入”。

四、综合示例

2007年4月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业，租赁期开始日为2007年5月1日。2007年5月1日该写字楼的账面价值9000万元，公允价值9400万元，2007年12月31日该项投资性房地产的公允价值为9600万元。假定2008年3月31日租赁期满，企业收回该投资性房地产，并以11000万元出售，出售款已收讫。

2007年5月1日转换时：

借：投资性房地产—成本94000000

贷：开发产品90000000

资本公积—其他资本公积4000000

2007年12月31日：

借：投资性房地产—公允价值变动2000000

贷：公允价值变动损益2000000

2008年3月31日出售时：

借：银行存款110000000

贷：其他业务收入110000000

借：其他业务成本96000000

贷：投资性房地产—成本94000000

—公允价值变动2000000

同时，将累计公允价值变动损益转入其他业务收入。

借：公允价值变动损益2000000

贷：其他业务收入2000000

同时，将转换时计入资本公积的部分转入其他业务收入

借：资本公积—其他资本公积4000000

贷：其他业务收入4000000

综上所述，采用成本模式或公允价值模式是由企业自主选择的，但公允价值模式需要满足一定的条件，采用不同的后续计量模式会对财务报表带来不同影响。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，但因不计提折旧会导致税前扣除额减少，所得税由此增加。因此，在满足采用公允价值模式计量的情况下，企业应当根据本企业的实际情况选择合适的后续计量模式。

投资性房地产范文篇8

关键词：新会计准则投资性房地产准则

一、投资性房地产概述

二、投资性房地产的初始计量和后续计量

1、投资性房地产的初始计量

（1）外购投资性房地产的成本。包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费及其他支出等。

2、投资性房地产的后续计量

三、投资性房地产的转换

1、公允价值模式下作为存货的房地产转为投资性房地产

2、公允价值模式下自用建筑物或土地使用权转换为投资性房地产

3、公允价值模式下投资性房地产转为自用

四、综合示例

2007年5月1日转换时：

借：投资性房地产—成本94000000

贷：开发产品90000000

资本公积—其他资本公积4000000

2007年12月31日：

借：投资性房地产—公允价值变动2000000

贷：公允价值变动损益2000000

2008年3月31日出售时：

借：银行存款110000000

贷：其他业务收入110000000

借：其他业务成本96000000

贷：投资性房地产—成本94000000

—公允价值变动2000000

同时，将累计公允价值变动损益转入其他业务收入。

借：公允价值变动损益2000000

贷：其他业务收入2000000

同时，将转换时计入资本公积的部分转入其他业务收入

借：资本公积—其他资本公积4000000

投资性房地产范文篇9

关键词：公允价值计量；投资性房地产；运用

考虑到会计国际趋同的要求，我国新的《企业会计准则——基本准则》明确地将公允价值作为会计计量属性之一，在38项新具体会计准则中有17项不同程度地运用了公允价值，同时结合我国的现实会计环境，在具体运用公允价值计量属性时增设了一些限定条件，保持了应有的谨慎。我国运用公允价值的具体会计准则较多，主要集中在投资性房地产、非货币性资产交换、资产减值、债务重组、企业合并、金融工具等。下面就公允价值法对投资性房地产确认和计量等的影响作详细阐述。

一、公允价值的概念

美国会计准则委员会（FASB）的定义是：“在当前的非强迫或非清算的交易中，双方自愿进行资产（或负债）的买卖（或发生与清偿）的金额。”国际会计准则委员会（IASC）的定义是：“在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或负债清偿的金额。”我国新会计准则的定义与后者基本相同：“在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或债务清偿的金额。”而且，“在公平交易中，交易双方应当是持续经营企业，不打算或不需要进行清算、重大缩减经营规模，或在不利条件下仍进行交易。”

从定义中可以看出，公允价值强调“公平”、“自愿”的交易价格，它最大的特征就是来自于公平交易市场的确认，是基于活跃市场的理性双方对资产或负债价值的公平认定和计量，不是某个特定主体的估计；它的确定并不在于业务是否真正发生，而在于双方一致性而形成的价值，是一种具有明显可观察性和决策相关性的会计信息。

二、《企业会计准则第3号—投资性房地产》具体规定

按照《企业会计准则第3号—投资性房地产》准则，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括采用成本模式计量的投资性房地产和采用公允价值模式计量的投资性房地产。第三章“后续计量”中指出：有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。同时又指出：采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件，投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而应当按照资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

同时，为了防止上市公司在采用公允价值计量时其持有的房地产溢价在账面上集中体现，导致账面利润大幅增加，新准则还规定：“自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。”这基本排除了上市公司利用公允价值确认投资性房地产而产生巨额账面利润的可能性，充分体现了我国新会计准则对公允价值应用的谨慎性。

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。从成本模式转为公允价值模式，视为会计政策变更；已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

三、采用公允价值模式计量投资性房地产的主要账务处理

企业应按照投资性房地产类别和项目分别对“成本”和“公允价值变动”进行明细核算。期末借方余额反映企业投资性房地产的价值。

（一）企业外购、自行建造等取得的投资性房地产

借：投资性房地产—成本（购买价款+相关税费+其他支出）

贷：银行存款（或在建工程）

（二）将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产：

借：投资性房地产—成本（转换日的公允价值）

存货跌价准备（已计提的跌价准备）

贷：库存商品（账面余额）

资本公积—其他资本公积（或借：营业外支出）

（三）将自用土地使用权或建筑物转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产

借：投资性房地产—成本（转换日的公允价值）

累计摊销（累计折旧）（已计提的累计摊销或累计折旧）

无形资产减值准备（或固定资产减值准备）（已计提的减值准备）

贷：无形资产（或固定资产）（账面余额）

资本公积—其他资本公积（或借：营业外支出）

（四）投资性房地产进行改良或装修

借：在建工程（投资性房地产的账面余额）

贷：投资性房地产—成本

贷（或借）：投资性房地产—公允价值变动

（五）资产负债表日，投资性房地产的公允价值＞其账面余额：（或者公允价值＜其账面余额做相反的会计分录）

借：投资性房地产—公允价值变动（公允价值一其账面余额）

贷：公允价值变动损益

（六）将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用时

借：固定资产（无形资产）（转换日的公允价值）

贷：投资性房地产—成本（账面余额）

贷（或借）：投资性房地产—公允价值变动（账面余额）

贷（或借）：公允价值变动损益

（七）出售投资性房地产时

借：银行存款（实际收到的金额）

贷：投资性房地产—成本（账面余额）

贷（或借）：投资性房地产—公允价值变动（账面余额）

贷（或借）：投资收益

同时，借（或贷）：公允价值变动损益（该项投资性房地产的公允价值变动）；贷（或借）：投资收益。

四、公允价值计量对投资性房地产的影响

公允价值计量对相关公司投资性房地产核算提供了一种新的模式，但公司是否利用或怎样利用这种模式仍需要深入研究。

（一）正式确立重估净资产值法（NAV）作为房地产上市公司估值的中心地位

现行会计准则规定：只有企业在股权结构发生变化或者对外投资这两种情况下，才允许使用重估净资产值法作为记账依据。公允价值计量模式的引入使得相关企业在更大的范围内使用此法，提供的账面价值更能真实地反映该企业资产的真实市场价格。随着投资性房地产物业的增多，特别是在我国经济持续稳定发展及人民币升值的状况下，新会计准则的采用，必将引导市场更多地关注各项投资性房地产物业的真实价值，并使重估净资产值法成为评估投资性房地产企业的主要标准之一。即使对以开发业务为主的房地产企业来说，新会计准则的实行也将导致投资者以更为稳健和客观的估值标准来衡量公司的价值。

（二）提高公司对信息披露的真实反映

近几年，随着房地产市场的高速膨胀，企业若继续按照历史成本的原则来计量所拥有的投资性房地产，特别是土地使用权，这显然会使会计信息无法真实公允地反映企业的真实价值，而且在我国目前的市场环境里，投资性房地产物业大都存在很大程度的升值。公允价值模式的引入肯定将加大市场对一些原来信息披露不够充分的公司价值的挖掘，使投资者对这类公司价值的认识更为全面。

按照《企业会计准则第3号—投资性房地产》的要求，企业若以公允价值的记账模式取代传统成本模式记账的，应该属于会计政策的变更。会计政策的变更能够使公司提供更可靠、更相关的会计信息，同时也使投资者更全面充分地把握相关企业的真实信息。在采用公允价值模式记账的当年，公司应当采用追溯调整法调整期初留存收益，即这些企业的上年度净资产值将会得到较大幅度的提升，有利于提高相关公司的规模。（三）公司每年净利润的波动程度会增大

公允价值的变化将加大净利润的波动幅度。现行会计制度下，企业的投资性房地产物业都是计入固定资产或无形资产中，其市值变动并不计入当期损益，我们无法从相关的会计报表中寻找其变动的痕迹，也不利于反映企业房地产的构成情况及各类房地产对企业经营业绩的贡献。当前我国的投资性房地产物业市场已经进入加速发展阶段，虽然并不排除部分投资性房地产物业出现贬值的可能性，但更多投资性房地产物业的升值潜力较大且预计将会持续；按照新准则所要求的公允价值法来重新计量这些“名不副实”的投资性房产，企业每年的重估增值额应该会使当年的净利润预计得到持续的额外提升，企业投资性房地产的巨额利润终将能够在账面得到充分体现，由此也大幅提高了每股的净资产，降低了市盈率。但由于对净利润的影响比较多，相应波动程度也会增加，因此，如何评价这种由于增值带来的利润增加需要市场进一步达成新的均衡，而且，投资者也需要以更为稳健和客观的估值标准来衡量此类房地产公司的真正价值。

（四）未来投资性房地产公允价值的确认

公允价值模式符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，尽管公允价值的确认仍然是一个难点，很多人担心在现阶段的实务操作中公允价值容易导致利润操纵，但是随着我国房地产市场的持续发展，售房信息的公开化、透明化，相对于其他资产而言，投资性房地产物业的公允价值还是比较容易取得的。同时，新会计准则也借鉴了国际会计准则中确定公允价值的方法，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产物业进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等；而且巨额利润的出现意味着企业缴纳的税额也相应攀升，之前投资性房地产物业计入固定资产或无形资产进行折旧、摊销的抵税功能也没有了。

【参考文献】

[1]黄学敏.公允价值：理论内涵与准则运用[J].会计研究，2004，（6）：36—37.

[2]孙景翠.浅析公允价值应用的现实合理性[J].商业研究，2005（14）.

[3]季秀杰.公允价值在新会计准则体系中的应用[J].商业经济，2006，（6）：47-49.

投资性房地产范文篇10

一、投资性房地产的归属问题

本稿“第七条：企业采用成本模式计量的，对于固定资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———固定资产》的相关规定处理；对于无形资产形式的投资性房地产，应当比照《企业会计准则××号———无形资产》的相关规定处理。”对此条规定，笔者认为似有不妥。

1、投资性房地产不应该作为固定资产或无形资产处理。首先，投资性房地产不完全符合固定资产或无形资产的定义。企业会计准则明确指出，固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的、使用年限超过一年、单位价值较高的有形资产；无形资产是指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人，或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。而投资性房地产，则指为赚取租金或资本增值而持有的房地产。包括企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物；房地产开发企业出租的开发产品（在此，我们仅以非房地产企业作为研究对象）。由此可见，以赚取租金为目的（出租）投资性房地产可以划入固定资产或无形资产的范畴，而以赚取资本增值为目的投资性房地产，则不属于“固定资产”或“无形资产”的范畴。其次，虽然投资性房地产与原来意义上的固定资产、无形资产在物质形态上是相同的，但企业持有它们的主要目的不同，如果将他们进行统一的核算，明显不符合会计的“明晰性”原则，同时也会引起“折旧、摊销”等方面出现的问题。同时，从企业持有的投资性房地产中，绝大部分是以增值为目的。由此可见，投资性房地产不应该作为“固定资产或无形资产”核算。

2、投资性房地产应该作“类投资”业务处理。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以赚取增值为目的投资行为。但是由于企业会计准则所指“投资”仅指对外投资（将资产让渡给其他单位），主要形式为股权投资和债权投资。而投资性房地产业务既不属于股权投资，也不属于债权投资，不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务。因此它也不完全符合会计准则中的“投资”内涵。如果将其纳入“长期投资”的范围，也似有不妥，但它的投资特征是非常明显的。从上述分析可以看出，投资性房地产业务具有明显的投资特性，但与“投资”又不完全吻合。根据投资性房地产的这一特点我们将其定义为类投资业务，即不将其纳入“投资”的范围，但是按“投资”方法对其进行处理。所以，在核算上拟采取类似长期投资的核算方法，即借鉴“长期投资”核算原理，设“投资性房地产”账户进行专项核算。

二、投资性房地产的会计处理方法

（一）“投资性房地产”账户

为了核算投资性房地产业务，需增设“投资性房地产”账户。该账户属于资产类账户，借方记录投资性房地产的取得成本、后续支出及因采用“公允价值计量”而产生的增值。贷方记录因出售、转让、转自用及报废或毁损的投资性房地产进行处置时冲减的账面价值。期末余额在借方，表示企业持有的投资性房地产的账面价值。该账户按投资性房地产的种类设置明细账户。

（二）“投资性房地产”项目在资产负债表中的列示

根据“投资性房地产”的类投资性质，拟将其列为“资产负债表”左边的第三大项，即介于“长期投资”与“固定资产”之间。

（三）投资性房地产持有期间增值收益的会计处理

企业的投资性房地产，在持有期间可能会因为后续计量（按公允价值进行计量）而产生增值，获得相应的增值收益。根据投资性房地产的“类投资”特性，该部分所以应该全部作为“投资收益”处理。相应的，若产生减值损失，也将其纳入投资收益的范畴，以抵减收益。

（四）投资性房地产的账务处理方法

1、企业取得投资性房地产的核算

（1）以货币资金购入投资性房地产时，按实际取得成本借记“投资性房地产”账户，贷记“银行存款”或“其他货币资金”等账户。

（2）原自用房地产转换为投资性房地产时，按转换资产的账面价值或公允价值借记“投资性房地产”账户，借记“累计折旧”，借记“固定资产减值准备”账户或“无形资产减值准备”账户，按固定资产账面原值贷记“固定资产”账户或按无形资产的账面摊余价值贷记“无形资产”账户。若记录结果有差额，则将其记入“投资收益”账户。

例1．某企业拟将一自用房产转换为投资性房地产，其账面原值为1000万元，已提折旧300万元，已提固定资产减值准备50万元，经评估其公允价值为600万元。则会计分录为：

借：投资性房地产――xx房产600万元

累计折旧300万元

固定资产减值准备50万元

投资收益50万元

贷：固定资产1000万元

例2．若上例中房产的公允价值为1200万元。则会计分录为：

借：投资性房地产――xx房产1200万元

累计折旧300万元

固定资产减值准备50万元

贷：固定资产1000万元

投资收益550万元