高地价范文10篇

高地价范文篇1

论文摘要：城镇建设用地紧张，确也是实情，尤其是大城市，多数城市早就在透支国家下达的指标。治理高地价的关键是什么－－增加供给！市场经济真的很简单，价格是供求关系的反映（当然，特殊情况下也会出现价格失灵），开发商拿地热情高涨，政府硬按着地价不让涨，则企业只能寻求托关系、搞公关来购地。

近期召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长、党组书记，国家土地总督察徐绍史明确提出：坚持和完善土地招拍挂出让制度，总结、规范和完善“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”等多种房地产用地出让模式，推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。近两年来，经营性用地“招拍挂”的出让方式，持续不断的受到质疑和反对，很多人认为这种卖地方式很容易推高地价，最大的受益方是地方政府，从而导致土地财政肥得流油。

由此看来，国家确实正在紧锣密鼓的研究和推进土地出让方式改革。实际上，部分城市早在2009年就开始尝试了，比如上海积极尝试“预申请”、“综合评标”、“一次竞价”。再如，近期北京有块土地，出让时对报价进行限高，如果有多家企业都愿意出限高价，则就让他们竞配建保障房面积，谁愿意为政府免费配套最多的保障房，谁就最终胜出。

显而易见，进行这项改革的目的是限制地方土地财政，同时抑制地价，进而有助于稳定房价。无疑，这一政策的指向是正确的。在房地产调控一波紧似一波的背景下，去年全国土地出让成交总价款居然高达2.7万亿元，同比增加70.4%，超千亿的城市数量剧增。而且，从价格上看，去年全国新建商品房成交均价大概同比上涨7%，而开发企业购置的土地成交均价却大涨34%左右。

抑制地价、减少地王，正在成为重要的政策选择。去年12月19日，《国土部关于落实房地产用地调控政策通知》要求：对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订后2个工作日内，填写《房地产用地交易异常情况一览表》，分别上报国土资源部和省级国土资源主管部门。明摆着，这是向地方政府施压。

然而，靠这种办法并不太管用，近一个月来，全国溢价率超过50%的地块普遍性的存在，光上海就有多个案例。另外，人为的压制地价，尤其是减少挂牌和拍卖行为，而增加招标形式，确实能在一段时间内减少高价地，却有点“治标不治本”；其负面效果不容忽视，招标方式的透明度较挂牌和拍卖低很多，如何防范内幕交易？如何阻止权势企业横行？又如何解决大量中小民营企业被拒之土地市场门外的困局？

治理高地价的关键是什么－－增加供给！市场经济真的很简单，价格是供求关系的反映（当然，特殊情况下也会出现价格失灵），开发商拿地热情高涨，政府硬按着地价不让涨，则企业只能寻求托关系、搞公关来购地。城镇建设用地紧张，确也是实情，尤其是大城市，多数城市早就在透支国家下达的指标。

高地价范文篇2

论文摘要：城镇建设用地紧张，确也是实情，尤其是大城市，多数城市早就在透支国家下达的指标。治理高地价的关键是什么－－增加供给！市场经济真的很简单，价格是供求关系的反映（当然，特殊情况下也会出现价格失灵），开发商拿地热情高涨，政府硬按着地价不让涨，则企业只能寻求托关系、搞公关来购地。

近期召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长、党组书记，国家土地总督察徐绍史明确提出：坚持和完善土地招拍挂出让制度，总结、规范和完善“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”等多种房地产用地出让模式，推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。近两年来，经营性用地“招拍挂”的出让方式，持续不断的受到质疑和反对，很多人认为这种卖地方式很容易推高地价，最大的受益方是地方政府，从而导致土地财政肥得流油。

由此看来，国家确实正在紧锣密鼓的研究和推进土地出让方式改革。实际上，部分城市早在2009年就开始尝试了，比如上海积极尝试“预申请”、“综合评标”、“一次竞价”。再如，近期北京有块土地，出让时对报价进行限高，如果有多家企业都愿意出限高价，则就让他们竞配建保障房面积，谁愿意为政府免费配套最多的保障房，谁就最终胜出。

显而易见，进行这项改革的目的是限制地方土地财政，同时抑制地价，进而有助于稳定房价。无疑，这一政策的指向是正确的。在房地产调控一波紧似一波的背景下，去年全国土地出让成交总价款居然高达2.7万亿元，同比增加70.4%，超千亿的城市数量剧增。而且，从价格上看，去年全国新建商品房成交均价大概同比上涨7%，而开发企业购置的土地成交均价却大涨34%左右。

抑制地价、减少地王，正在成为重要的政策选择。去年12月19日，《国土部关于落实房地产用地调控政策通知》要求：对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订后2个工作日内，填写《房地产用地交易异常情况一览表》，分别上报国土资源部和省级国土资源主管部门。明摆着，这是向地方政府施压。

然而，靠这种办法并不太管用，近一个月来，全国溢价率超过50%的地块普遍性的存在，光上海就有多个案例。另外，人为的压制地价，尤其是减少挂牌和拍卖行为，而增加招标形式，确实能在一段时间内减少高价地，却有点“治标不治本”；其负面效果不容忽视，招标方式的透明度较挂牌和拍卖低很多，如何防范内幕交易？如何阻止权势企业横行？又如何解决大量中小民营企业被拒之土地市场门外的困局？

治理高地价的关键是什么－－增加供给！市场经济真的很简单，价格是供求关系的反映（当然，特殊情况下也会出现价格失灵），开发商拿地热情高涨，政府硬按着地价不让涨，则企业只能寻求托关系、搞公关来购地。城镇建设用地紧张，确也是实情，尤其是大城市，多数城市早就在透支国家下达的指标。

高地价范文篇3

论文摘要：城镇建设用地紧张，确也是实情，尤其是大城市，多数城市早就在透支国家下达的指标。治理高地价的关键是什么－－增加供给！市场经济真的很简单，价格是供求关系的反映（当然，特殊情况下也会出现价格失灵），开发商拿地热情高涨，政府硬按着地价不让涨，则企业只能寻求托关系、搞公关来购地。

近期召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长、党组书记，国家土地总督察徐绍史明确提出：坚持和完善土地招拍挂出让制度，总结、规范和完善“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”等多种房地产用地出让模式，推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。近两年来，经营性用地“招拍挂”的出让方式，持续不断的受到质疑和反对，很多人认为这种卖地方式很容易推高地价，最大的受益方是地方政府，从而导致土地财政肥得流油。

由此看来，国家确实正在紧锣密鼓的研究和推进土地出让方式改革。实际上，部分城市早在2009年就开始尝试了，比如上海积极尝试“预申请”、“综合评标”、“一次竞价”。再如，近期北京有块土地，出让时对报价进行限高，如果有多家企业都愿意出限高价，则就让他们竞配建保障房面积，谁愿意为政府免费配套最多的保障房，谁就最终胜出。

显而易见，进行这项改革的目的是限制地方土地财政，同时抑制地价，进而有助于稳定房价。无疑，这一政策的指向是正确的。在房地产调控一波紧似一波的背景下，去年全国土地出让成交总价款居然高达2.7万亿元，同比增加70.4%，超千亿的城市数量剧增。而且，从价格上看，去年全国新建商品房成交均价大概同比上涨7%，而开发企业购置的土地成交均价却大涨34%左右。

抑制地价、减少地王，正在成为重要的政策选择。去年12月19日，《国土部关于落实房地产用地调控政策通知》要求：对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订后2个工作日内，填写《房地产用地交易异常情况一览表》，分别上报国土资源部和省级国土资源主管部门。明摆着，这是向地方政府施压。

然而，靠这种办法并不太管用，近一个月来，全国溢价率超过50%的地块普遍性的存在，光上海就有多个案例。另外，人为的压制地价，尤其是减少挂牌和拍卖行为，而增加招标形式，确实能在一段时间内减少高价地，却有点“治标不治本”；其负面效果不容忽视，招标方式的透明度较挂牌和拍卖低很多，如何防范内幕交易？如何阻止权势企业横行？又如何解决大量中小民营企业被拒之土地市场门外的困局？

治理高地价的关键是什么－－增加供给！市场经济真的很简单，价格是供求关系的反映（当然，特殊情况下也会出现价格失灵），开发商拿地热情高涨，政府硬按着地价不让涨，则企业只能寻求托关系、搞公关来购地。城镇建设用地紧张，确也是实情，尤其是大城市，多数城市早就在透支国家下达的指标。

高地价范文篇4

以“公开、公平、公正”为主要特征的招标拍卖方式，将土地的供应、土地价格的确定、土地使用权的获得由政府行为转为市场行为，处于社会公众的监督之下，在增加政府土地收益的同时，也消除了土地出让中腐败现象发生的可能。我国的法律、法规对国有土地使用权招标拍卖的范围有明确的规定和要求。《城市房地产管理法》规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取招标拍卖方式。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）、《国务院办公厅关于加强土地资产管理的通知》[国办发（2000）15号]和省国土资源厅的有关文件都明确要求，商业、旅游、娱乐和住宅的经营性用地必须采取招标拍卖的方式进行。许多地方认真贯彻国家的政策要求，在土地招标拍卖，显化城市土地资产价值，促进城市土地集约利用，加快建设，增加政府财政收入，强化城市在地方经济发展中的主导地位等方面取得了非常成功的经验。我市在近几年的城市建设中，在这方面也有长足的进展，为今后xxx开发区的改革指明了方向，提供了有力的借鉴。

——xxx开发区改革土地使用制度的现实条件。

一件事物的发生发展必须具备相应的前提条件，就以“经营城市”这一概念来讲，xxx开发区的目前情况，首先我们认为xxx开发区不是“城市”，不具备城市的基本要素，就它的产业结构和经济构成来看，它是以第二产业为主的工业区，与城市的概念差别很大，城市人气不足，用地结构以工业用地为主，占全区总用地面积的90%以上，第三产业发展比例较小，仅占全区国民经济构成的15%，第三产业等经营性用地仅占总用地面积的4%。而土地资产的招标和拍卖的对象则是以经营性用地为主，其他用地不具备采取招标拍卖的条件。其次招标、拍卖方式是以获取最高出让金为目的，而xxx开发区的核心工作是招商引资，提高地价片面追求最高出让金，会使我们在本来就比较被动的竞争中，处于更加不利的地位。目前周边北京、天津等地的开发区和我们竞争非常激烈，他们现在对一些高科技、大规模和外资项目采取地价优势和我们竞争，xxx开发区在这方面本来就处于劣势，如果我们不加选择的改革用地方式，提高地价，势必会影响开发区的招商引资工作。综上所述，我们认为xxx开发区的土地招标拍卖工作任重而道远，需要我们根据政府对用地的要求、国家的产业政策、土地用途和规划限制条件等综合因素来选择最切实际的土地出让方式。

——明确方向、负重前行，为改革用地制度做好积极准备。

虽然目前xxx开发区在运用市场机制配置城市土地的工作上还有相当一段距离，但是随着社会主义市场经济体制的不断建立和完善，作为市场机制中的最基本要素之一的土地，必然会逐步由计划经济下的传统模式向引入市场机制过渡，这是必然的趋势和方向，是解决开发区建设资金不足的良好途径，是建立社会主义市场经济的客观要求。因此我们必须做好积极的准备，努力寻求政府与市场的最佳衔接点，找准突破口，加大工作力度，积极推进土地资产的市场化过渡，推进国有土地招标拍卖工作。我们主要应做好以下几个方面的工作。

一是引导产业结构的调整，努力发展城市第三产业，使xxx开发区向城市化过渡。在继续坚持高科技、外向型的招商方针基础上，积极鼓励、扶持和引导发展第三产业，提高第三产业在国民经济中的比重，通过发展第三产业，聚拢“人气”，提高城市品位，积极创造土地增值的空间。

高地价范文篇5

×××开发区自92年建区至今累计出让国有土地使用权面积1035.8305公顷，有偿用地面积占总用地面积（国有）的94%，有偿用地所取得的土地收益，为开发区的起步发展提供了原始积累。但是随着征地费用的不断提高，国家调整土地收益分配制度的政策出台以后，传统的以协议出让方式为主的有偿用地所获取的土地收益几乎为零，逐渐减少的土地收益已经远远不能满足开发区日益发展的需要，开发区基础设施建设的规模越来越大，资金缺口越来越严重，使开发区在建设资金上面临举步维艰的困难局面。因此，如何加强和发挥市场机制在土地资产运营中的积极作用，实现市场机制与政府宏观调控的有机结合，促进资源的集约利用，为政府增加财政收入，解决建设资金困难，显得尤为迫切。

——土地招标拍卖是深化土地使用制度的必然结果，是经营城市的必然选择。

以“公开、公平、公正”为主要特征的招标拍卖方式，将土地的供应、土地价格的确定、土地使用权的获得由政府行为转为市场行为，处于社会公众的监督之下，在增加政府土地收益的同时，也消除了土地出让中腐败现象发生的可能。我国的法律、法规对国有土地使用权招标拍卖的范围有明确的规定和要求。《城市房地产管理法》规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的必须采取招标拍卖方式。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[1999]39号）、《国务院办公厅关于加强土地资产管理的通知》[国办发（2000）15号]和省国土资源厅的有关文件都明确要求，商业、旅游、娱乐和住宅的经营性用地必须采取招标拍卖的方式进行。许多地方认真贯彻国家的政策要求，在土地招标拍卖，显化城市土地资产价值，促进城市土地集约利用，加快建设，增加政府财政收入，强化城市在地方经济发展中的主导地位等方面取得了非常成功的经验。我市在近几年的城市建设中，在这方面也有长足的进展，为今后xxx开发区的改革指明了方向，提供了有力的借鉴。

——xxx开发区改革土地使用制度的现实条件。

一件事物的发生发展必须具备相应的前提条件，就以“经营城市”这一概念来讲，xxx开发区的目前情况，首先我们认为xxx开发区不是“城市”，不具备城市的基本要素，就它的产业结构和经济构成来看，它是以第二产业为主的工业区，与城市的概念差别很大，城市人气不足，用地结构以工业用地为主，占全区总用地面积的90%以上，第三产业发展比例较小，仅占全区国民经济构成的15%，第三产业等经营性用地仅占总用地面积的4%。而土地资产的招标和拍卖的对象则是以经营性用地为主，其他用地不具备采取招标拍卖的条件。其次招标、拍卖方式是以获取最高出让金为目的，而xxx开发区的核心工作是招商引资，提高地价片面追求最高出让金，会使我们在本来就比较被动的竞争中，处于更加不利的地位。目前周边北京、天津等地的开发区和我们竞争非常激烈，他们现在对一些高科技、大规模和外资项目采取地价优势和我们竞争，xxx开发区在这方面本来就处于劣势，如果我们不加选择的改革用地方式，提高地价，势必会影响开发区的招商引资工作。综上所述，我们认为xxx开发区的土地招标拍卖工作任重而道远，需要我们根据政府对用地的要求、国家的产业政策、土地用途和规划限制条件等综合因素来选择最切实际的土地出让方式。

——明确方向、负重前行，为改革用地制度做好积极准备。

虽然目前xxx开发区在运用市场机制配置城市土地的工作上还有相当一段距离，但是随着社会主义市场经济体制的不断建立和完善，作为市场机制中的最基本要素之一的土地，必然会逐步由计划经济下的传统模式向引入市场机制过渡，这是必然的趋势和方向，是解决开发区建设资金不足的良好途径，是建立社会主义市场经济的客观要求。因此我们必须做好积极的准备，努力寻求政府与市场的最佳衔接点，找准突破口，加大工作力度，积极推进土地资产的市场化过渡，推进国有土地招标拍卖工作。我们主要应做好以下几个方面的工作。

一是引导产业结构的调整，努力发展城市第三产业，使xxx开发区向城市化过渡。在继续坚持高科技、外向型的招商方针基础上，积极鼓励、扶持和引导发展第三产业，提高第三产业在国民经济中的比重，通过发展第三产业，聚拢“人气”，提高城市品位，积极创造土地增值的空间。

高地价范文篇6

近年来，我国地价持续上涨，全国土地交易价格指数从2002年的106.9逐年攀升至2007年的112.3（上年同期价格为100），而2008年1季度则再创新高，达到了116.5.不可否认，近年地价的持续上涨是城市化加速及经济发展引起土地价值提升后在交易价格上的必然体现，是土地在市场经济条件下的价值回归。但地价上涨的长期性及不稳定性也反映出现行土地制度存在着深层次的制度性缺陷，要采取积极的政策措施予以适当调控。

二、我国地价上涨的成因分析

1.城市化的发展推动了地价上涨据统计，截至2006年我国城镇人口57706万，占全国总人口的43.9％，且绝大部分地区城市化水平已经超过了30％，处于城市化高速发展阶段。具体来讲城市化主要从以下几方面影响地价：（1）城市规模的增大。城市规模越大，对基础设施的数量和质量要求越高，交通运输系统也更复杂，城市环境的营运成本及土地级差收益也越高。（2）城市土地用地结构的改变。城市土地价格与商业用地比重成正比，与工业用地的比重成反比。商业用地比例越高，城市土地价格也越高。（3）城市功能分区的变化。随着城市化发展，政府更加注重城市的功能分区，城市空间结构布局得到了很大改善。卫星城镇及新开发区的基础设施往往比较齐全、规划比较完备，地价也较高。并且通过其传递扩散作用，往往会带动周边地域地价水平的提高。

2.供需矛盾的深化必然导致地价上涨一方面，土地数量的有限性、不可再生性，决定了土地供给无弹性，或者说具有弱弹性；另一方面，随着人口增加和经济发展，增加了对土地的需求。住房需求的快速增长、投资投机性购房热潮等众多原因都导致了土地供需矛盾的加剧，直接加剧了地价上涨的动力。

3.现行的土地供给制度加速了地价上涨根据国土资源部《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》和国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地及工业用地必须实行招标拍卖挂牌出让。这种出让方式主要从以下几个方面迫使地价上涨：（1）竞争机制的引入必然导致地价上涨。价格是绝对的决定因素，出价完全靠市场调节，价高者得。（2）“上不封顶”的出让价格导致新“地王”不断产生。如2007年7月，北京成开与北辰联合体以92亿元竞得长沙市某地块，成交价比46.3亿元的起拍价高出近1倍。（3）土地垄断供应导致拿地价格上涨。我国土地一级市场只能由政府通过征地来供应，由于一级市场的不规范，大量非国营房地产企业不得不从房地产商处获得土地，导致土地价格二度甚至三度被抬高。

4.高房价预期带动地价上涨消费者预期是影响商品价格的重要因素之一。几亿人需要改善住房的巨大潜在需求及我国经济的良好发展势头，导致了消费者和供给者预期房价上涨。正是因为消费者和开发商都预期房价上涨，开发商才会以较高的价格拿地。

5.地方政府存在推动地价上涨的内在冲动从现行的人事考核机制上可以看出，快速增长的GDP、招商引资的数量等政绩性的东西是考核地方政府的硬性指标。但1994年的分税制改革缩减了地方政府的资金来源，而出让土地能够补充财政资金，缓解财政压力。所以地方政府存在推动地价上涨的内在冲动。它们通过垄断手中的土地和政策舆论引导抬高地价、支持房价，制造只涨不跌的预期，从中获益。

三、抑制地价上涨过快的对策

1.改变土地供给方式（1）改变“价高者得”的评价标准。按照这种标准拍卖土地，其结果就是土地价格节节攀升，最终开发商会把成本转移到消费者头上，使得地价推动房价上涨的局面不可避免。（2）加大土地招标的比重。招标相对于拍卖更为理性，它不仅将地价作为考虑因素，也将开发商的实力、诚信度、方案可行性、对城市建设的贡献等方面纳入了考虑范畴。（3）采用土地出让的综合评标。参照上海市的土地挂牌方式，将商务标和技术标结合起来，选出开发实力雄厚、经营水平一流的企业。

高地价范文篇7

[关键词]郑州；星级酒店；空间分布

一、引言

随着城市旅游业的日益发展,星级饭店的空间分布成为城市空间变化的一大特征。20世纪60—70年代,国外游憩地理学家就开始注意到游憩设施的空间布局问题,并进行了较为深入的研究。近年来,国内已有学者开始注意到旅游供应(包括服务设施)的地理结构问题。但是从相关文献来看,目前从空间的角度研究旅游宾馆酒店的论著大都着眼于国内外旅游较发达的城市,如伦敦、多伦多、北京、上海、南京等,至今没有学者对河南旅游饭店的空间结构特征等方面的问题进行分析研究。近年来,河南省委省政府对旅游业高度重视,把旅游业作为经济社会发展的重要支柱产业,放在更加优先发展的位置,河南省的旅游饭店必将迎来新一轮发展高潮。

二、郑州市星级酒店发展背景

郑州市具有得天独厚的旅游业发展条件:①区位条件优越。郑州是河南省省会,京广、陇海铁路在此交会,京广、徐兰两大客运专线高速铁路在此交会,京珠、连霍两大高速公路也在此交会,是中国交通的重要枢纽之一,是中西部地区通向海外的一个主要通道和出口,也是东部和中部地区连接欧亚大陆桥的一个主要连接点。②旅游资源丰富。郑州是我国第一座有城垣和规划的城市,早在3600多年前,商汤就在这里建都,成为我国现已考证的最早的都城,,全市拥有部级重点文物保护单位26处,旅游区点100多处。郑州是中国八大古都之一、国家历史文化名城、全国卫生城市、优秀旅游城市、对外开放城市和科技进步先进城市,已跻身中国综合实力50强和投资硬环境40优行列。③城市环境优美,基础设施完善。郑州素有“绿城”的美誉,建成区绿化覆盖率达35.1%,人均公共绿地8.7平方米,被命名为“国家园林城市”。

近年来,旅游业已经成为郑州市第三产业的龙头产业和国民经济持续稳定增长的动力产业,见表1,州市旅游业发展条件优越且发展势头良好,在此背景下分析研究郑州市星级酒店的空间分布特征,具有一定的典型性。

三、郑州市星级酒店的空间特征

截至2009年底,郑州市域范围内共有旅游星级酒店125座,其中五星级5座、四星级21座、三星级64座、二星级35座、没有一星级饭店。从酒店星级为标准进行划分,郑州市区内旅游星级酒店具有明显的梭形结构,两头小,中间大;从空间形态来看,郑州市的星级酒店主要呈现出如下的特征:

1.市区集中指数较高,分布异常不均衡

这里笔者采用集中指数对郑州市星级酒店空间分布特征进行度量。集中指数是衡量一种经济活动空间集中程度的指标,用以对比两种地理要素的分布,其意义在于:数值越高表明该项要素的地理空间分布越集中,数值越低说明该项要素的地理空间分布越分散。对于任何一种经济活动而言,集中指数都介于50一100之间,当地理要素或一种经济活动的空间分布达到均匀极限时,其集中指数为50,反之为100。此处计算公式可描述为:C=(1一h/H)×100%……………(h=hl+h2+……+hn)

式中c为集中指数,H为郑州星级酒店数目总数,hi为各区县地区的星级酒店数,n按下述原则确定:将星级酒店数量在各个区县地域上的分布,按多寡顺序排列,设为h1、h2……hn,星级酒店在郑州市的总数量为H,当hl+h2+……+hn=l/2H时,n即为所求。此时1/2H的意义为:占郑州地区半数星级酒店时的总区县数目。H值较大时,C值较小,表示星级酒店的地域集中程度较低,区域分布较为均衡;H值较小时,C值较大,表示星级酒店集中程度较高,地区差异比较明显。一般来说,集中指数50以下为布局相当分散,50～60为相对分散,61～69为相对集中,70～80为相当集中,80以上为高度集中。

将表带入公式C=(1一h/H)×100%……………(h=hl+h2+……+hn)得到,2009年郑州市星级酒店的集中指数C=98.4%,布局非常集中,各区县星级酒店的分布差异较为明显。(图)金水区成为星级酒店的集聚城区,占全市星级酒店总数的49%。

2.与各区的商业级别高度关联

饭店作为商业用地的一部分,发展好坏直接与商业的繁荣程度息息相关。郑州市最为繁华的商业中心区坐落在金水区内,这里集中了三分之二的大型百货商场和大量的娱乐设施、金融机构等,酒店星级普遍较高;二七区是郑州市的老商业区,是次中心之一,但商业集聚程度远低于金水区,酒店星级以中低级为主;中原区是郑州市委市政府所在地,集中了大量的政府机关和少数商业设施,区内有1座五星级酒店,1座四星级酒店。可见,城市内部商业中心区的等级差异在很大程度上影响到酒店的等级结构。

3.与地价级别成正相关,向地价级别较高区域集中

对城市游憩设施而言,墨菲等研究证明了饭店、旅馆和娱乐业等具备在地价峰值区(thePeakLandValueIntersection,简称PLVI)布局的经济能力。这个结论对星级酒店整体是实用的。但具体而言,酒店等级、接待服务能力和效益水平不同,对地价高低的敏感程度不一。一般情况下,服务等级高的酒店更愿意布局在地价高的地段。

郑州市星级酒店随着星级的提高,分布在高地价区的酒店数目逐渐增多。在郑州市的一级地价区,集中了五星级酒店的80%,四星级酒店的38%,三星级酒店的59%,二星级酒店的37%,酒店总数的50%。这反映出高地价区对星级酒店的集聚效应。

4.向城市主要干道集中,随环线圈层向外递减

交通便利程度是决定星级饭店选址的重要决定因素之一,失去交通线路的依托,饭店便不会得到长足的发展。郑州市125座星级酒店分布在66条街道,金水路、花园路、中原路、红专路、经三路、丰产路等均为郑州市区主干道,道路两侧的星级饭店相对集中,占郑州市区星级酒店总数的42%,而次干道则成了低星级饭店分布的主要地带。

2009年底,郑州市区内环线以内拥有星级饭店60座,占郑州市星级饭店总数的48%;二环线以内拥有饭店26座,占总数的21%,三环线则只有11座,占总数的9%,四环线仅有4座,其余零星的分布在四环线以外。

5.景区对星级酒店的辐射效应和集聚效应明显

当暂住地附近的旅游点到住地距离可以保证旅游者能在一天内完成到该点的旅游时,旅游者也会采用节点状旅游路线,若一天内完不成游览时,旅游者倾向于住在风景区内。受大尺度的旅游空间行为的影响,旅游者到达目的地后,往往选择该旅游区的中心城市或较高级别的风景区或附近暂住。登封是郑州市旅游资源的主要集聚地,有全国首批5A级风景区嵩山少林景区,中岳庙、嵩阳书院、法王寺等云集在此,当地的佛禅文化、武术民俗、素斋饮食等有机融合,已逐步形成了一个大型的城市游憩商业区。旅游设施在空间上的集聚同时间一样可以提升城市的旅游效应。这种集聚不仅表现为旅游者人数的绝对增加,而且通常表现为旅游吸引物的分布、星级宾馆和餐饮业的分布、旅游者行为模式的分布。为了最大化的吸引游客投宿,满足各种消费需求,四星、三星、两星级酒店在登封均有分布,并呈现出贴近旅游吸引物的趋势。公务员之家

四、结论

郑州市星级酒店的空间分布很不均衡,集中指数高达98.4%。城市内部商业中心区的等级差异在很大程度上影响到酒店的等级结构,商业中心区越繁华,星级酒店的数量越多、级别越高。星级较高的酒店具备在地价峰值区布局的经济能力,向地价级别较高区域集中。并且呈现出向城市主干道集中,随环线圈层向外递减的现状。在城市旅游资源富集的区域,景区对星级酒店产生的影响,使星级酒店向景区集聚,拥有丰富旅游资源的县级市登封就是典型。而金水区是郑州市商业最发达、一级地价最多的区域,完全符合上述特征,已成为郑州市星级酒店的集聚区。

随着第三产业比重的提高,服务设施区位研究意义也愈来愈显得重要。根据郑州市委、市政府下发的《关于实施旅游强市战略,加快推进旅游产业跨越式发展的意见》,到2011年,郑州市年接待海内外游客将突破5000万人次,旅游总收入达到450亿元。这个目标考量了郑州市的接待能力。就郑州市星级宾馆的现状,是远远不能达到的。因此,要把郑州打造成为中部地区旅游目的地和客源集散地,在投资建设星级酒店时,不但要结合郑州市的总体规划,还要充分考虑分布特征,仔细衡量利弊,否则将产生不可估量的经济损失。

参考文献:

[1]张捷周寅康等:旅游地理结构与旅游地持续发展研究[J].南京大学学报(地学专辑),1996(5):45-49

[2]钟玉锋张明举孙钰霞:宜宾市走新型工业化道路的对策探讨[J].四川理工学院学报(社会科学版),2006(2):58—62

[3]宁越敏:上海市区商业中心区位的探讨[J]地理学报,1984(2):163—172

[4]R.E.Murphy.Thecentralbusinessdistrict:astudyinurbangeography[M].ongman,1972

[5]胡志毅,张兆干.城市饭店的空间布局分析----以南京市为例[J].经济地理,2002(1):107

[6]保继刚:旅游者空间行为规律在宾馆选址中的意义初探[J]人文地理,1991(9):37

高地价范文篇8

关键词城镇;房产开发;土地利用;可持续发展

近年来,房地产业在调整产业结构、拉动内需、扩大就业、提高人民生活水平、促进城镇化等方面起到了积极的作用。改革开放后的30年中,房地产业发展几经波动,很不稳定。特别是自2000年房地产市场回暖以来,我国房地产投资增长速度过快,房价持续上涨,出现了诸多的问题,甚至影响到经济发展和土地合理利用,已引起政府和社会的普遍关注。现结合互助县房地产业的发展,就房产开发与土地保护利用阐述如下。

1城镇房地产的现状

1.1大力发展小城镇,促进协调发展

城镇化是扩大内需、实现经济可持续发展的引擎,是支撑未来中国经济高速增长的强大动力,对于刺激消费、带动民间投资、积极扩大内需具有重要的战略意义,将带动房地产、餐饮等多个行业的发展,从而对经济平稳运行产生积极的推动作用。

1.2住房升值快

按当前市场价值对现住房进行估价,2009年互助县城镇居民家庭平均每户拥有12.9万元的资产,与2006年相比,户均住房资产提高了1.6倍,每1m2的价值则提高了1.4倍。在商品房价格大幅度攀升的推动下,持有一套房产不仅是一笔数额不菲的资金储备,更为一些家庭投资其中带来莫大的商机。据统计,有13.3%的城镇居民家庭除现住房外还有一套住房,甚至有1.0%的家庭拥有2套及以上的住房,2项合计,拥有多套住房的户比例达14.3%。他们的基本居住已得到满足。之所以有越来越多的家庭能将巨大的家庭资金乐此不彼地投入其中,并成为目前部分居民家庭的重要理财渠道,关键在于人们通过住房购与卖的置换能为其带来十分丰厚的经济回报。这种投机行为在为居民增收的同时,一定程度上也助长了住房开发的投资热,加剧了商品房供求关系的紧张,客观上挤占了其他社会成员改善居住条件的机会。

1.3住房建设趋向大型套房

从2009、2006年城镇居民家庭户均建筑面积结构变化的比较中可以看出,3年内建设的大型套房的市场投放量要远高于中小型套房。与2006年的调查结果相比,2009年60～80m2的小型套房的户比例基本没有变化,80～110m2的中型套房户却下降了6.1%,而100m2以上的大型套房户则快速提升了7.5个百分点。如此结果说明,在城镇大型套房的供求量已大幅上涨。

2保护和合理利用土地资源中尚存的问题

一是对互助县土地资源及后备资源的县情认识不够,对保护资源、合理利用、珍惜土地的重要性认识不够[1]。二是法制意识比较淡薄,违法用地的现象不同程度存在。三是农村集体土地征地补偿、安置没有完全到位,农民合法土地权益保护有待进一步加强。四是参与竞买土地的客商少,引发流拍留挂。五是催缴土地出让金难度大。六是城镇开发缺乏整体协调性和科学性,致使城镇居民生活压力增大。由于在城镇快速发展的过程中,缺乏开发的整体协调性,使得城镇中道路面积率低,运输效率下降,交通事故增多;同时许多城镇建筑密度过大,居住面积狭小,公共配套设施不完善,加之在城镇房地产开发和再开发过程中缺乏足够的文化、艺术、体育、娱乐设施,忽视城镇的布局艺术[2]。

3加强房地产用地管理的措施

3.1建立供应总量控制制度

根据县城发展规划和市场需求情况,每年初县国土局、县发改委、县建设局对年度房地产开发用地拟定供地计划,报县政府批准后,上报省、地国土地资源主管部门备案,并将年度供地计划通过多种途径向社会公布,根据编制的年度供地计划,由国土局会同相关部门组织招拍挂出让。

3.2建立土地使用权公开交易制度

计划出让的土地由县国土资源局向社会公布。房地产开发用地一律实行招拍挂出让,土地交易在土地市场实行阳光化操作,从源头上防止土地批租领域腐败现象的发生[3]。

3.3建立集体决策制度

对房地产开发用地,国土局在完成土地出让前期工作的基础上,拟定土地出让方案。涉及拍卖起叫价和挂牌起始价及招标底价,由相关部门集体决策,并将土地出让方案报县政府批准后向社会公告。

3.4建立土地收购储备制度

对县内存量建设用地,由土地部门中心统一收购和回收土地,掌握调控市场的主动权,收购的土地由政府统一储备、统一开发,按市场需求统一供应。

3.5建立竣工验收制度

对房地产等经营性用地工程竣工后,国土局、建设局等部门对土地使用情况进行验收。

4完善房地产开发用地储备制度的对策

4.1合理控制土地储备的范围和数量

土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。在地价上涨过快的时期,完全可以通过成立有形的土地交易市场,允许一些有闲置土地的企业上市交易[4],这样既可以让闲置的土地尽快流动起来,增加土地供应量,也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多,会造成资金占用过多,加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定,而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素,要通过对相关历史数据进行统计分析,设计需求预测模型,进而得出最佳土地储备数量。

4.2加大土地供应结构的调整力度

土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前出现地价、房价大幅上涨的情况下,土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量,更要从市场细分的角度,适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量,化解土地市场供需失衡的矛盾[5]。当前对开发高档商品房,不仅要从供给源头上进行限制,还要以高地价、高税收等手段加以限制,落实经济适用房、廉租房政策,对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽,满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时,要切实规范土地行政管理行为,避免土地供应政策带来的漏洞。

4.3建立健全相关配套的法律法规

建立健全相关配套的法律法规,用配套的法律手段解决现实中的问题,如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等,同时要严格执法,加大管理力度,使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制,对储备机构的工作进行监督,以保障储备目标的实现。应建立土地储备工作信息公开制度,尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息,便于各方的监督和投诉。同时,通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息,建立市场信息网络系统,使市场经营活动规范化,促进房地产开发市场的理性发展,引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测,做出理性的投资决策。

4.4强化土地储备管理的监控职能

土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此,要强化土地储备管理的监控职能,加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲,监控的内容包括3个方面:一是建设用地的选址、用途是否符合城镇土地利用总体规划和城市建设规划的要求;二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批,有无违反规定用途使用土地;三是土地利用是否按规定的进度进行建设,有无占而未用的土地;四是土地价格是否合理,是否故意抬高地价或压低地价,是否有从事炒卖地皮的非法活动等。同时,与房地产管理部门密切配合,实行地价与房价的链接管理,杜绝房地产市场的不合理定价行为。公务员之家

4.5重构土地储备的组织体系

在我国城市建立土地储备制度的初期,分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入,这种体系的弊端日益暴露。一方面,土地储备机构挂靠土地行政管理部门,接受后者的直接领导,致使其地位弱化,运作效率不高;另一方面,在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清,未形成协作的格局。为此,应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。新的组织体系既有利于提高土地储备机构的地位,为充分发挥其作用提供条件,也有利于各部门之间的协调。

5小结

合理利用土地资源与实现房产开发可持续发展,是辨证统一的,相辅相成的。无论是从国际、国内发展的成功实践来看,还是从实际需要来看,无不印证这样一个道理:要实现房产开发可持续发展,必须要合理利用土地资源。在落实科学发展观的过程中,不能顾此失彼,必须统筹兼顾;不能以牺牲土地资源为代价,获得一时的经济发展,必须在加快经济发展的同时,加强土地资源保护,优化发展环境。做到2项工作一起抓,2种成果一起要,只有这样,才能真正实现可持续发展。

参考文献

[1]詹莉,李保莲.河南省新农村建设中的土地利用问题及对策[J].河南农业科学,2008(3):5-8.

[2]梁留科,赵新军,吴次芳.加入WTO后的土地利用结构调整问题[J].河南农业科学,2002(9):47-48.

[3]路燕.合理利用土地资源促进河南现代农业建设[J].河南农业科学,2008(12):13-15.

高地价范文篇9

关键词：土地储备制度房地产市场对策建议

土地储备制度在我国的兴起

综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施。此后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度。我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。

城市土地储备制度应用状况

近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效，在完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。但是，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑。

地价房价上涨，开发市场起点不公

在已建立土地储备制度的城市中，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨。以杭州市为例，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。同时，与目前的土地出让价格比较，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大。相邻地块的两个项目由于土地成本的差异，导致开发的起跑线不公平。如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题。

市场结构失衡，多层次需求难满足

我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。有人认为，土地储备的实施在一定程度上影响了这一目标的实现，它导致房产开发走向集约与垄断，市场逐渐被一些实力强的开发企业所占据，小型与实力较弱的开发企业被淘汰出局，而当前实力强的开发企业着眼于高档和高回报开发，销售的对象是高收入群体。即使是面向普通工薪阶层开发的经济适用房，开发档次和市场价格也较高，部分消费者难以承受。房地产市场结构的失衡使多层次的住房需求得不到有效满足，也造成高档商品房供需矛盾加大。

土地储备制度对房地产市场影响的分析

作为土地资源的配置方式之一，土地储备制度的实施必然对房地产市场、土地资本市场产生影响。但是，该制度是否是引起城市地价上涨的主因，这就需要深入研究，它直接关系到我国城市土地储备制度今后的发展与完善。

对城市土地价格上涨的分析

纠正扭曲的地价是城市地价上涨的直接原因我国土地储备制度是在土地真实价值受到抑制，土地价格严重扭曲的情况下建立起来的，招标、拍卖方式带来的地价合理上涨是土地价值的真实体现。在先前不规范土地市场中，地价或成交价低，一方面是土地隐型市场不注重价格杠杆作用的结果，另一方面灰色交易造成了国家利益的严重损失。据测算，我国的土地资产有25万亿元。由于种种原因，目前全国土地资产每年流失近100亿元。实施土地储备制度，土地市场在公平、公开的平台上运作，必然带来地价的上涨，其实质是国家作为土地所有者对土地收益权的体现。

土地市场无序炒作是地价上扬的重要原因目前在建立土地储备制度的城市中，招标拍卖出让土地出现了地价的非正常上涨。日本学者野口悠纪雄曾用现实地价与理论地价的差异来衡量东京市土地市场的健康状况。其中的理论地价是指地租的资本化。结合我国的实践，政府在土地的出让环节中都要确定基准地价、标定地价和出让底价。其中，基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础；标定地价是政府根据需要评估的具体地块，在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据；出让底价是指经具有土地评估资格的机构按规定的程序进行评估后，由市土地行政主管部门根据基准地价和标定地价所确定的土地使用权价格。由此可见，这三种价格在一定程度上具备了理论地价的含义，土地出让价格只有在理论地价的合理范围内波动才是正常的。

土地储备对土地价格的影响不大以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的土地储备库存量和土地交易价格进行相关分析：土地储备库存量（DS）与土地交易价格(DP)的相关系数为0.659，为显著相关。但在对该样本相关系数进行显著性检验时发现t值偏小，总体相关系数接近零值，土地储备量与土地价格呈弱相关关系。对土地储备库存量（DS）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地储备库存量对地价的解释能力较弱。

DP=1636.75+13.92DS(t=1.752)

拟和优度检验R=0.435，F=3.080，DW=1.940

LN(DP)=7.001+0.221LN(DS)(t=3.125)

拟和优度检验R=0.206，F=1.038，DW=1.819

由以上回归模型的解释，土地储备库存量与地价间的相关关系较弱。土地储备库存量每增加1万平方米，对地价平均有13.92元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地储备库存量增加1%，地价只变动0.221%。通过以上分析可知，土地价格上涨并不是由土地储备制度造成的，土地储备对土地价格的影响不大。

对商品房价格上涨的分析

房价上涨是多种因素共同作用的结果。其中，开发成本、市场需求等因素是主要的。

开发成本上升是房价上涨的主要原因在土地拍卖供应方式中，开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响，必然以市场最高价才可竞得理想的土地。而将土地成本增加部分转嫁至房价是开发商转嫁开发风险的必然选择。以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的商品房销售价格和土地交易价格进行相关分析：房价（HP）与土地交易价格（DP）的相关系数为0.980，为高度相关。对房价（HP）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地交易价格对房价有很好的解释能力。

HP=815+1.079DP(t=9.849)

拟和优度检验R=0.960，F=96，DW=2.996

LN(HP)=2.566+0.718LN(DP)(t=10.232)

拟和优度检验R=0.659，F=7.73，DW=3.355

由以上回归模型的解释，房价与地价之间有很强的正相关关系。土地交易价格每增加1元/平方米，对房价平均有1.079元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地交易价格增加1%，房价将变动0.718%。房地产市场需求的相对旺盛是拉动房价上涨的又一因素目前我国正处于城市化的加快发展阶段，土地供应的高度垄断直接导致城市用地需求猛增，间接影响城市房地产开发进程和总量增加，进一步导致房屋需求上升。需求的相对旺盛必然引起房价的上涨。以杭州市为例，对其近年来的商品房销售价格和商品房销售面积进行相关分析：房价（HP）与商品房销售面积（M）的相关系数为0.969，为高度相关。对房价（HP）与商品房销售面积（M）进行简单回归分析，商品房销售面积对房价有较好的解释能力。

HP=-236.18+12.814M(t=7.844)

拟和优度检验R=0.940，F=62.67，DW=2.564

LN(HP)=2.11+1.065LN(M)(t=8.242)

拟和优度检验R=0.646，F=7.30，DW=3.444

由以上回归模型的解释，房价与房屋销售面积之间有较强的正相关关系。商品房销售面积每增加1万平方米，对房价平均有12.814元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果销售面积增加1%，房价变动1.065%。

土地管理上的缺陷也在一定程度上影响了房屋的整体价格水平我国一些城市从鼓励扶持某一事业发展的目标出发，曾相继出台了一系列土地优惠政策，主要针对经济适用房、以房带路、招商引资、扶持骨干企业、帮助特困企业等等。由于政策执行上的自由度大，管理很难到位，造成土地资产流失，也没有达到扶持的目的。此外，由于国家对经济适用房土地获取、设计方案、购房对象范围限定等方面还缺乏严格有效的管理，一些房地产开发商千方百计以经济适用房名义取得划拨土地后，不按国家规定的标准建设经济适用房，造成了房地产市场竞争不公、产品结构不合理和土地供应的无序。

因而土地储备制度对我国房地产市场的负面影响不大，不会直接导致房地产价格上扬。

完善土地储备制度的对策建议

为了使土地储备制度对我国城市建设发挥更大的作用，有必要对该制度进行进一步的完善，具体建议如下：

合理控制土地储备的范围和数量

土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。但必须指出，不能以垄断影响土地市场的发育，也不能盲目扩大土地一级市场的边界，必须正确处理政府调控与市场配置的关系，合理控制进入土地储备的范围和数量。我们认为，在地价上涨过快的城市，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。

加大土地供应结构的调整力度

土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾。就当前我国房地产市场状况而言，当务之急是紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地，对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制；落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。

建立健全相关配套的法律法规

建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等等；同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。

强化土地储备管理的监控职能

土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了城市土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容一是建设用地的选址、用途是否符合城市土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地；三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地；四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，从事炒卖地皮的非法活动。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场不合理定价行为。

重构土地储备的组织体系

在我国城市建立土地储备制度的初期，以杭州市为代表的分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高；另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。

为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。其目标是，建立由市土地与房产管理委员会直接领导土地储备机构的新体系。具体内容是：城市政府通过机构改革，对与城市土地利用和管理直接有关的部门进行整合，组建土地与房产管理委员会。该委员会下设土地管理、房产管理、城市规划以及土地储备等若干办公室。新的组织体系有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件也有利于各部门之间的协调。

参考资料：

1.杨遴杰、林坚、高永，国外土地储备制度及借鉴，中国土地，2002（5）

2.吴次芳、谭永忠，我国城市土地储备的几个问题，城市问题，2002（5）

3.刘田，构筑土地市场巍峨大厦——红五月纵横谈，中国土地，2002（6）

4.(日)野口悠纪雄著，汪斌译，土地经济学，北京：商务印书馆，1997

高地价范文篇10

关键词：土地储备制度房地产市场对策建议

土地储备制度在我国的兴起

综合来看，我国土地储备制度率先在市场经济较为发达的深圳和上海得以实施。此后，杭州、厦门、南京、青岛、广州、郑州等城市也先后成立土地储备机构，开展土地储备工作。目前我国已有近半数的市县建立了土地储备制度。我国土地储备制度的含义是：由城市政府委托或设立的专门机构，对通过收回、收购、置换、征用等方式取得的土地进行前期开发、整理，并予储存，根据城市土地利用规划和年度用地计划，将所储备的土地以招标、拍卖等方式有计划地投入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。

城市土地储备制度应用状况

近年来，土地储备制度在我国一些城市的运作取得了巨大成效，在完善土地市场、控制土地供应、促进城市产业结构调整和基础设施建设等方面的优越性已逐步表现出来。但是，随着土地储备实践的深入，人们对该制度在房地产市场的影响方面存在着许多疑虑。

地价房价上涨，开发市场起点不公

在已建立土地储备制度的城市中，土地出让价格大幅上扬，商品房价格随之上涨。以杭州市为例，近年来该市地价、房价呈不断上扬趋势。同时，与目前的土地出让价格比较，实施土地储备制度前的我国城市土地出让价格很低，制度实施前后地价差异很大。相邻地块的两个项目由于土地成本的差异，导致开发的起跑线不公平。如何平衡制度实施前后一级市场的价格差异，如何在历史与现实之间找到平衡点，是当前困扰我国许多城市政府的一个急需解决的问题。

市场结构失衡，多层次需求难满足

我国推行房产改革政策的目的是采取多渠道、多途径来满足城镇居民不同层次的住房需求。有人认为，土地储备的实施在一定程度上影响了这一目标的实现，它导致房产开发走向集约与垄断，市场逐渐被一些实力强的开发企业所占据，小型与实力较弱的开发企业被淘汰出局，而当前实力强的开发企业着眼于高档和高回报开发，销售的对象是高收入群体。即使是面向普通工薪阶层开发的经济适用房，开发档次和市场价格也较高，部分消费者难以承受。房地产市场结构的失衡使多层次的住房需求得不到有效满足，也造成高档商品房供需矛盾加大。

土地储备制度对房地产市场影响的分析

作为土地资源的配置方式之一，土地储备制度的实施必然对房地产市场、土地资本市场产生影响。但是，该制度是否是引起城市地价上涨的主因，这就需要深入研究，它直接关系到我国城市土地储备制度今后的发展与完善。

对城市土地价格上涨的分析

纠正扭曲的地价是城市地价上涨的直接原因我国土地储备制度是在土地真实价值受到抑制，土地价格严重扭曲的情况下建立起来的，招标、拍卖方式带来的地价合理上涨是土地价值的真实体现。在先前不规范土地市场中，地价或成交价低，一方面是土地隐型市场不注重价格杠杆作用的结果，另一方面灰色交易造成了国家利益的严重损失。据测算，我国的土地资产有25万亿元。由于种种原因，目前全国土地资产每年流失近100亿元。实施土地储备制度，土地市场在公平、公开的平台上运作，必然带来地价的上涨，其实质是国家作为土地所有者对土地收益权的体现。

土地市场无序炒作是地价上扬的重要原因目前在建立土地储备制度的城市中，招标拍卖出让土地出现了地价的非正常上涨。日本学者野口悠纪雄曾用现实地价与理论地价的差异来衡量东京市土地市场的健康状况。其中的理论地价是指地租的资本化。结合我国的实践，政府在土地的出让环节中都要确定基准地价、标定地价和出让底价。其中，基准地价是指政府按土地级别、用地类型或区段位置评估确定的平均价格。它是政府宏观调控地价和进一步评估标定地价、出让底价的基础；标定地价是政府根据需要评估的具体地块，在正常土地市场和正常经营管理条件下某一日期的土地使用权价格。它是政府出让土地使用权时确定出让金额的依据；出让底价是指经具有土地评估资格的机构按规定的程序进行评估后，由市土地行政主管部门根据基准地价和标定地价所确定的土地使用权价格。由此可见，这三种价格在一定程度上具备了理论地价的含义，土地出让价格只有在理论地价的合理范围内波动才是正常的。

土地储备对土地价格的影响不大以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的土地储备库存量和土地交易价格进行相关分析：土地储备库存量（DS）与土地交易价格(DP)的相关系数为0.659，为显著相关。但在对该样本相关系数进行显著性检验时发现t值偏小，总体相关系数接近零值，土地储备量与土地价格呈弱相关关系。对土地储备库存量（DS）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地储备库存量对地价的解释能力较弱。

DP=1636.75+13.92DS(t=1.752)

拟和优度检验R=0.435，F=3.080，DW=1.940

LN(DP)=7.001+0.221LN(DS)(t=3.125)

拟和优度检验R=0.206，F=1.038，DW=1.819

由以上回归模型的解释，土地储备库存量与地价间的相关关系较弱。土地储备库存量每增加1万平方米，对地价平均有13.92元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地储备库存量增加1%，地价只变动0.221%。通过以上分析可知，土地价格上涨并不是由土地储备制度造成的，土地储备对土地价格的影响不大。

对商品房价格上涨的分析

房价上涨是多种因素共同作用的结果。其中，开发成本、市场需求等因素是主要的。

开发成本上升是房价上涨的主要原因在土地拍卖供应方式中，开发商的土地成本投入数额受到市场竞争的影响，必然以市场最高价才可竞得理想的土地。而将土地成本增加部分转嫁至房价是开发商转嫁开发风险的必然选择。以杭州市为例，对该市自实施土地储备制度以来的商品房销售价格和土地交易价格进行相关分析：房价（HP）与土地交易价格（DP）的相关系数为0.980，为高度相关。对房价（HP）与土地交易价格（DP）进行简单回归分析，土地交易价格对房价有很好的解释能力。

HP=815+1.079DP(t=9.849)

拟和优度检验R=0.960，F=96，DW=2.996

LN(HP)=2.566+0.718LN(DP)(t=10.232)

拟和优度检验R=0.659，F=7.73，DW=3.355

由以上回归模型的解释，房价与地价之间有很强的正相关关系。土地交易价格每增加1元/平方米，对房价平均有1.079元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果土地交易价格增加1%，房价将变动0.718%。房地产市场需求的相对旺盛是拉动房价上涨的又一因素目前我国正处于城市化的加快发展阶段，土地供应的高度垄断直接导致城市用地需求猛增，间接影响城市房地产开发进程和总量增加，进一步导致房屋需求上升。需求的相对旺盛必然引起房价的上涨。以杭州市为例，对其近年来的商品房销售价格和商品房销售面积进行相关分析：房价（HP）与商品房销售面积（M）的相关系数为0.969，为高度相关。对房价（HP）与商品房销售面积（M）进行简单回归分析，商品房销售面积对房价有较好的解释能力。

HP=-236.18+12.814M(t=7.844)

拟和优度检验R=0.940，F=62.67，DW=2.564

LN(HP)=2.11+1.065LN(M)(t=8.242)

拟和优度检验R=0.646，F=7.30，DW=3.444

由以上回归模型的解释，房价与房屋销售面积之间有较强的正相关关系。商品房销售面积每增加1万平方米，对房价平均有12.814元/平方米上涨的贡献。按照弹性解释，如果销售面积增加1%，房价变动1.065%。

土地管理上的缺陷也在一定程度上影响了房屋的整体价格水平我国一些城市从鼓励扶持某一事业发展的目标出发，曾相继出台了一系列土地优惠政策，主要针对经济适用房、以房带路、招商引资、扶持骨干企业、帮助特困企业等等。由于政策执行上的自由度大，管理很难到位，造成土地资产流失，也没有达到扶持的目的。此外，由于国家对经济适用房土地获取、设计方案、购房对象范围限定等方面还缺乏严格有效的管理，一些房地产开发商千方百计以经济适用房名义取得划拨土地后，不按国家规定的标准建设经济适用房，造成了房地产市场竞争不公、产品结构不合理和土地供应的无序。

因而土地储备制度对我国房地产市场的负面影响不大，不会直接导致房地产价格上扬。

完善土地储备制度的对策建议

为了使土地储备制度对我国城市建设发挥更大的作用，有必要对该制度进行进一步的完善，具体建议如下：

合理控制土地储备的范围和数量

土地储备制度是确保政府切实垄断土地一级市场的一种管理制度。但必须指出，不能以垄断影响土地市场的发育，也不能盲目扩大土地一级市场的边界，必须正确处理政府调控与市场配置的关系，合理控制进入土地储备的范围和数量。我们认为，在地价上涨过快的城市，完全可以通过成立有形的土地交易市场，允许一些有闲置土地的企业上市交易，这样既可以让闲置的土地尽快流动起来，增加土地供应量，也可避免土地资源浪费。科学合理地确定土地储备数量是土地储备制度正常运行的重要保证。但土地储备过多，会造成资金占用过多，加大土地储备机构的经营风险。合理的土地储备数量要根据土地市场供求关系来确定，而土地供求取决于社会、经济、政策等若干因素，要通过对相关历史数据进行统计分析，设计需求预测模型，进而得出最佳土地储备数量。

加大土地供应结构的调整力度

土地供给结构与需求结构的协调均衡是土地市场供求平衡的更高层次的要求。在目前我国一些城市已出现地价、房价大幅上涨的情况下，土地储备机构不仅要根据市场的实际需要和经济发展实际及时地掌握土地投放总量，更要从市场细分的角度，适时调整各类不同用途的土地储备量和供给量，化解土地市场供需失衡的矛盾。就当前我国房地产市场状况而言，当务之急是紧缩城市中心区住宅用地和城市高档房地产用地，对开发高档商品房，不仅要从供给源头上进行限制，还要以高地价、高税收等手段加以限制；落实经济适用房、廉租房政策，对面向百姓的商品房所用土地要适当放宽，满足居民日益增长的住房需求。在“放宽”政策的同时，要切实规范土地行政管理行为，避免土地供应政策带来的漏洞。

建立健全相关配套的法律法规

建立健全相关配套的法律法规，用配套的法律手段解决现实中的问题如公益型用地的收购与管理、原建成区的隐形土地市场问题等等；同时要严格执法，加大管理力度，使土地储备工作顺利进行。建立依法监督的机制，对储备机构的工作进行监督，以保障储备目标的实现应建立土地储备工作信息公开制度，尽量公开土地储备机构在土地收购、开发、储备和出让环节中的资料和信息，便于各方的监督和投诉。同时，通过公开如年度土地出租、出让计划、一级土地市场交易资料、土地储备数量等市场信息，促进房地产开发市场的理性发展，引导市场化的开发商能够根据信息进行分析预测，做出理性的投资决策。

强化土地储备管理的监控职能

土地储备管理监控职能的弱化严重地阻碍了城市土地市场和房地产市场的健康有序发展。因此，要强化土地储备管理的监控职能，加强对土地使用状况和土地价格的全程监控和跟踪管理。具体来讲，监控的内容一是建设用地的选址、用途是否符合城市土地利用总体规划和城市建设规划的要求；二是建设项目是否按法定程序和审批权限申请和审批，有无违反规定用途使用土地；三是土地利用是否按规定的进度进行建设，有无占而未用的土地；四是土地价格是否合理，是否故意抬高地价或压低地价，从事炒卖地皮的非法活动。同时，与房地产管理部门密切配合，实行地价与房价的链接管理，杜绝房地产市场不合理定价行为。

重构土地储备的组织体系

在我国城市建立土地储备制度的初期，以杭州市为代表的分层次两级管理模式的组织体制的运行比较顺利。但随着土地储备制度实践的深入，这种体系的弊端日益暴露。一方面，土地储备机构挂靠土地行政管理部门，接受后者的直接领导，致使其地位弱化，运作效率不高；另一方面，在土地储备实施中需要相互配合的城市规划、计划、建设、财政、环保、房管等多个政府职能部门之间的责任不清，未形成协作的格局。

为此，应该对土地储备机构挂靠于土地行政管理部门的现有体系进行改革。其目标是，建立由市土地与房产管理委员会直接领导土地储备机构的新体系。具体内容是：城市政府通过机构改革，对与城市土地利用和管理直接有关的部门进行整合，组建土地与房产管理委员会。该委员会下设土地管理、房产管理、城市规划以及土地储备等若干办公室。新的组织体系有利于提高土地储备机构的地位，为充分发挥其作用提供条件也有利于各部门之间的协调。

参考资料：

1.杨遴杰、林坚、高永，国外土地储备制度及借鉴，中国土地，2002（5）

2.吴次芳、谭永忠，我国城市土地储备的几个问题，城市问题，2002（5）

3.刘田，构筑土地市场巍峨大厦——红五月纵横谈，中国土地，2002（6）

4.(日)野口悠纪雄著，汪斌译，土地经济学，北京：商务印书馆，1997