大连范文10篇

大连范文篇1

一、2010年大连外贸运行的基本情况

2010年，大连市外贸自营进出口总额502亿美元，同比增长24.41%，是“十五”末期的2.13倍。其中，外贸出口260.5亿美元，同比增长25.11%；进口241.5亿美元，同比增长23.66%。

1、出口结构进一步优化

机电产品、高新技术产品、高附加值产品和软件服务外包出口持续增长，占比明显提高。机电产品出口139.75亿美元，同比增长34.51%，高于全市增幅9.4个百分点，占全市出口比重53.66%，提高了3.75个百分点；高新技术产品出口40.3亿美元，同比增长52.78%，高于全市增幅27.67个百分点，占全市出口比重15.47%，提高了2.8个百分点。船舶、成品油、电器及电子、机械及设备、服装纺织、农产品等成为大连市优势出口商品，出口超过1亿美元的商品有47种，其中超10亿美元的商品有5种。船舶出口42亿美元，同比增长43.08%；服务外包离岸合同金额11.8亿美元，执行金额9亿美元，同比增长33%。

2、开拓国际市场取得新进展

外贸市场多元化程度明显提高，与200多个国家和地区建立了贸易往来，出口市场覆盖五大洲196个国家和地区。日本、东盟、欧盟、美国、香港、韩国等传统市场进一步巩固，合计出口220.88亿美元，占全市出口比重84.8%。新兴市场不断扩大，对拉丁美洲、大洋洲、中东等新兴市场出口快速增长，同比分别增长68.11%、124.98%、33.13%，占全市出口比重分别提高1.11、1.4、0.1个百分点。对传统市场出口呈现总量增加、比重减小的趋势，对新兴市场出口呈现总量、比重双增长的趋势。

3、外商投资企业对外贸进出口拉动作用日益突出

全年进出口总额304.3亿美元，同比增长28.94%。出口159.52亿美元，同比增长29.24%；进口144.78亿美元，同比增长28.6%。分别高于全市增幅4.53、4.13、4.94个百分点。在出口前10位的企业中有8家外资企业。

4、贸易促进政策措施保障有力

大力引导企业开拓国际市场，共组织广交会、华交会、高交会等29场境内外展会，成交总额近12亿美元，同比增长19.8%；成功举办了第八届软交会和2010年服装纺织品博览会。各项政策落实到位及时，全年实现出口退（免）税121.5亿元，同比增长7.28%。对短期出口信用保险保费给予60％的补贴，全年对出口信用保险保费补贴2.468万元，同比增长134.67%。为鼓励大连市外贸出口、服务外包走出去，共兑现出口专项补贴6亿元。积极扶持企业应对“双反”调查，大连企业取得了中国输美钢铁制品行业无损害抗辩首次胜诉。

二、大连对外贸易发展面临的困难

1、国际不利因素

（1）世界经济复苏明显放缓，外需增长动力依然不足。从目前情况看，虽然世界经济复苏态势没有改变，但不确定因素依然较多，可能在较长期间内低位徘徊。2010年二季度以来，由于大规模刺激政策到期或效应逐步减弱，美国、日本经济复苏明显放缓，欧洲经济复苏虽然超出预期，但内部失衡加剧，后续增长乏力。尤其是美欧日等发达经济体失业率依然处于历史高位，房地产市场低迷，产能利用率普遍低于危机前正常水平，消费、投资需求依旧不振；政府债务负担沉重，进一步扩展财政政策空间有限；货币政策持续扩张，有可能陷入流动性陷阱，难以实质性地推动实体经济。巴西、印度、俄罗斯等新兴经济体虽然保持较快增长，但通胀压力增大，资产泡沫风险上升，本币升值较快，经济下行风险也在积累。

（2）各国自顾倾向更加明显，贸易保护主义不断升温。今年以来，各国经济复苏进程进一步分化，美欧日等主要经济体宏观政策自顾倾向强化，贸易保护主义升温。近期，美元持续大幅贬值，已经引发日本、韩国、泰国等国干预汇市，“货币战”愈演愈烈。从中期来看，美元仍将继续走低，主要货币汇率博弈加剧，企业经营风险上升，势必影响国际贸易发展。在国际市场需求增长乏力，国际竞争加剧的情况下，美欧滥用贸易救济措施，强化对绿色、新能源产业和电子信息产品的贸易保护。

（3）国际市场竞争更加激烈，企业面临竞争压力上升。国际金融危机爆发以来，美欧等发达经济体高度重视实体经济，希望借此带动国内经济复苏。特别是2010年以来，许多国家希望通过增加出口来提振本国经济，并纷纷采取相应政策措施。美欧等先后出台“奖出限入”措施，实施“再工业化”，鼓励产业回流，美国奥巴马政府更是提出为期五年的“出口倍增”计划。在世界经济缓慢复苏、国际市场需求增长乏力的大背景下，各国争夺国际市场的竞争将更加激烈。一方面，美欧等发达国家高度重视出口，与我国在高技术含量、高附加值产品出口领域的竞争势必加剧；另一方面，越来越多发展中国家融入全球经济、参与国际分工，竞争力不断提高，将对我国传统优势产业和产品直接构成挑战和竞争。此外，许多国家利用本币贬值手段提振经济、促进出口，人民币升值压力较大，企业汇兑风险和竞争压力都在增大。

2、国内不利因素

近年来，国内原材料价格上涨，劳动力成本上升，特别是2010年以来更为明显，企业已经感受到较大压力。要素成本上升有利于加快经济结构调整和发展方式转变，促进企业转型升级，但在短期内集中上升势必会挤压企业利润空间，影响企业的出口积极性和外贸发展后劲。从目前情况分析，2011年要素成本上升压力依然较大。

（1）原材料价格可能继续上涨。受全球流动性过剩、弱势美元和投机炒作等因素影响，2011年国际能源资源价格可能继续上行，直接带动国内原材料价格上涨。同时国内资源环境压力增大，资源性产品价格改革更为迫切，也将推高原材料价格。

（2）劳动力成本可能继续上升。截至2010年9月底，全国已有30个省（区、市）上调最低工资标准。企业普遍反映，面临较大的工资上涨压力。同时产业结构和贸易结构的调整将加剧劳动力供给的结构性矛盾，企业“用工难”问题难以避免。

（3）节能环保成本增加。目前国家加大节能减排力度，虽然有利于节约资源、保护环境，客观上也会增加企业的生产经营成本。

3、大连不利因素

（1）对外贸易市场结构单一。日本、欧盟、美国、韩国是大连市主要的对外贸易伙伴，市场贸易额占到大连市贸易总额的五成以上。其中，仅对日贸易额就占到25.4％，大连市外贸对日本单一市场份额过大，暴露出市场结构的脆弱，降低了市场规避风险的能力。比如因受日本大地震影响，日本丰田汽车、本田汽车及日产汽车公司宣布，3月14日起全面停产，且未公布复产时间表。这些汽车企业的停产对大连市汽车电子产品对日出口短期影响较大。日本芯片业占全球市场的1/5，此次地震影响到了数十家半导体工厂，东芝、索尼、夏普等旗下多家工厂已停产，引发市场对许多广泛应用的元件供应短缺或涨价担忧。近期日本半导体供应将出现一定中断，这对大连市加工贸易进口集成电路、半导体器件、液晶显示器等短期将产生较大影响。

（2）粗放式对外贸易增长方式。目前大连市外贸规模扩张仍主要依赖于大型出口生产企业，加工贸易依然担当贸易主体，高端产业产品、高新技术产品出口所占比重有限，难以对出口高速增长起到主要支撑作用。

三、大连对外贸易发展的对策

1、以政策为导向，推进外贸出口结构优化

大连市统筹运用国家、省、市鼓励出口企业开拓市场、调整结构的各项政策措施，加大了对重点出口企业、重点出口商品的扶持、促进力度。重点支持汽车及零部件出口基地、科技兴贸创新基地等出口基地建设，支持机电和高新技术产业技术研发、公共服务平台建设，支持出口农产品质量可追溯体系建设。对外贸出口科技创新予以奖励，运用中小企业开拓国际市场资金、出口信保补贴，从而支持企业全方位开拓国际市场，扩大市场份额。

2、抓紧制定把大连建成区域性国际贸易中心的规划

加快制定促进国际贸易中心建设的政策体系，继续强化政策支持，落实国家出口退税、出口信用保险、支持企业开拓国际市场等支持外贸发展的各项政策，要继续发挥保税港区特殊功能区综合优势，要加大吸引大企业总部、海外营销中心落户大连的政策支持力度。

3、加快推进加工贸易转型升级

2007年，国家公布了新一批加工贸易限制类目录，旨在促进国内产业层次和技术水平的提升，推动加工贸易转型升级。大连市应以此次产业政策调整为契机，变压力为动力，“有促有限”，适当提高加工贸易准入门槛，限制高能耗、污染重、劳动密集型的产品开展加工贸易，逐步压缩和淘汰低附加值的对外加工贸易，积极扶持资本和技术密集型产品开展加工贸易，引导企业由加工贸易制造为主逐步向采购、加工制造、分销服务、售后服务及研发、信息咨询等方向转型升级，大力培育重点进出口企业、出口产品基地、出口产业集群，形成良性循环。同时要优化加工贸易运作模式，引导外资企业本土化，鼓励内资企业发展加工贸易，提升加工贸易成龙配套水平，侧重发展出料加工，提高对外贸易加工环节增值率，实现加工贸易转型升级。

4、强化全市进出口运行监测机制和协调联动机制

为扩大出口营造良好的服务环境。密切关注国际市场发展趋势，做好大宗商品、重点出口商品、重点出口市场、重点展会、重点企业的调研分析工作，及时准确掌握大连市外贸出口运行态势。加强关贸、检贸、银贸、税贸合作，加快报关、报检、结汇、退税速度，进一步提高贸易便利化水平。

5、发挥各先导区、区市县的积极作用

以骨干企业和特色产业为基础，建设一批产业特色鲜明，有一定出口规模和竞争优势，有较强的示范、带动和辐射能力，产业链和配套体系较为完善的出口基地。

大连范文篇2

航空物流是以航空运输为主要运输形式发展而来，并借助现代信息技术，将产成品从运输、仓储、装卸、加工、整理、配送等方面有机组合，形成完整的供应链，为用户提供便捷化、一体化服务。由于航空运输成本高、安全性好，因此，航空物流也比较适合附加值高、时效性强的产品，以最便捷的手续、最短的时间完成货物运输的全过程：

改革开放30年以来，我国航空物流伴随着中国民航业的发展而发展，旅客和货物吞吐量不断提高，网络覆盖范同日益密集广泛。据统计显示，国内航空货运量平均每年以26.8％的速度增长，中国已经成为世界航空运输市场发展潜力最大的地区之一。根据民航总局的预测，到2010年，航空货运总量将达到470万吨，而波音公司《中同市场预测》报告中指出，中国航空将成为仅次于美国的世界第二大民用航空市场。

大连作为东北地区最大的航空港，起着支柱性作用，大力发展航空物流，不仅有利于本地经济的发展，还有利于促进周边地区乃至东北地区的发展，更好地起到龙头作用，形成一个以大连为中心的航空物流网络。

二、大连航空物流发展概况

大连周水子国际机场建站开航于1973年，经过30多年的发展，开通航线130条，其中国内航线84条，国际和特别行政区航线46条，与15个国家、89个同内外城外城市通航，其中国际、地区通航城市39个，国际货物运输占运输总量的70％以上。

大连国际机场作为东北地区四大机场之一，辽宁省南北两翼的重要空港之一，一直以自身的空港优势不断促动区域经济的发展。大连国际机场旅客、货邮吞吐量和飞机起降架次三项运输生产指标自1998年来连续10年居中国尔北地区12个民用机场的首位。2007年，完成旅客吞吐量728万人次，货邮吞吐量12.2万吨，飞机起降架次6.3万架次，在全国133个民用机场中分别排名第16位、第13位、第18位，这标志着进人快速发展期的大连周水子国际机场，其门户枢纽功能正日益显现。

三、大连航空物流所面临的问题

1、东北地区经济发展缓慢

众所周知，东北老工业基地曾是新中国工业的摇篮，为建成独立、完整的工业体系和国民经济体系，为国家的改革开放和现代化建设做出了历史性的重大贡献。但是，1990年以来，由于体制性和结构性矛盾日趋显现，东北老工业基地食业设备和技术老化。竞争力下降，就业矛盾突出，资源性城市主导产业衰退，经济发展步伐相对缓慢，与沿海发达地区的差距在扩大。东北的四大机场——大连、沈阳、哈尔滨和长春无论在旅客吞吐量还是在货邮吞吐量上与北京、上海等机场有较大的差距，而位居东北地区首位的大连也没有进入全刚排名的前十。

2、航空物流基础设施薄弱

大连机场的基础设施近些年来有所改善，但与国内外的大机场相比还有不小的差距，一方面，场地狭小，装卸设备差，仓库简陋，影响了航空运力的合理使用；另一方面，大连航空物流信息平台的建设不够完善、系统刚络往往只是在本公司或是本地局域网的范围内联，无法实现更大范围的信息共享。以上因素不仅造成了物流信息资源和网络技术资源的严重浪费，而且还直接影响到航空物流的运作效率的提高和大连航空物流的健康快速发展。

3、加入世贸组织后带来的挑战

中国加入WTO后，国内市场也将进一步对外开放，在产品的分销权、航空运输服务和电子商务方面放松对外资的限制，国际大型的跨国物流企业已经陆续抢占中国市场，已有90多家外国航空公司在国内开展国际货邮运输业务，UPS、TNT、FEDEX等国外著名的物流业界巨头纷至沓来，不仅增加了航空货运业发展的资金，而且也带来了先进的业务技术、经营理念和管理经验。国外公司在国内市场上已经占了65％的市场份额，而我国航空物流处于发展的初级阶段，各方面与国外大公司相比有很大的差距，大连航空物流也面临着巨大的压力和挑战。

4、大连航空物流人才匮乏

现代物流人才的严重不足，尤其是航空物流人才的不足，也已经成为大连发展航空物流的一个制约因素。物流教育在我国起步较晚，从大连市数万名物流从业人员的基本情况看，他们的专业水平、知识结构、技术技能远远满足不了现代物流业快速发展的需要，尤其是一些高中端物流解决方案和项目设计领域难觅到高素质的物流专业人才。

四、大连航空物流发展的对策

1、加强航空物流基础设施建设

伴随着航空物流业的不断发展，配置现代化的物流装备是十分必要的，如自动分拣输送系统，立体仓库，水平垂直、分层、分段旋转货架，AGV自动导向系统，商品条码分类系统。

建设新的航空物流信息平台也很有必要。机场作为航空物流的一个集散点，大量的物流信息分散在各个系统，必须通过新的信息平台将它们联系成网络，实现物流信息在相关企业和部门间的无缝交换和共享。把机场系统、海关系统、各航空公司的局域网络，各级货代和物流商的信息以及公共信息网站通过信息平台连接到一起，提高各部门信息资源的利用效率。

2、加快东北亚门户枢纽机场建设

大连是东北地区对外开放程度高、经济发展快、城市功能强、与东北地区经济联系最紧密的城市。加快东北亚枢纽机场建设，有利于加强大连市本身的发展，而且有利于整个东北地区和东北亚地区的发展，有利于振兴东北重工业基地发展，从而带动物流行业乃至航空物流业的发展。

大连建设东北亚门户枢纽机场正在规划进行中，其目标是：第一阶段，2010年前完善枢纽机场建设，成为东北门户枢纽机场；第二阶段，2011－2015年，成为东北亚门户枢纽机场；第：三阶段，2016－2050年，建设大型复合式枢纽机场。

大连机场应构筑起国际与周内有效衔接的航线网络；与北京、上海、广州三大中心枢纽衔接构筑梯次枢纽，形成空中穿梭巴士，打造空中快线，建立快速中转航线网络；构建东北地区以大连为中转枢纽的东北亚国际航线网络，“两大扇而”和“三大通道”形成。

3、积极建设航空物流园区

随着近些年来航空货运的不断发展，国外公司和物流企业入驻机场，大连机场的各项生产指标连年飙升，因此，需要积极建设航空物流园区来适应新的航空货运发展形式的需要。航空物流园区以国际枢纽机场为依托，以航空飞行器及机场地面配套物流设施为核心，运输服务为手段，把航空公司、航空货运人等其他相关企业和机构聚集在机场区域内进行物流活动。航空物流园区可以为进驻的企业提供物流的基本活动，包括运输、存储、包装、装卸、搬运、配送、信息共享等。由于各个企业间的距离变小，无论在信息资源还是物流设施上都能做到共享，从而可以节约物流成本，提高物流运作的效率。航空物流园区的建立，有利于带动相关产业的发展，带动机场周边地区的开发与利用，对航空货运的发展和枢纽机场的建设有着重要的推动作用。

4、加强各方面的交流与合作

大连机场的各项运营指标虽然在东北地区居于第一，但与国内的北京、上海、广’州等机场的差距还是比较明显的。首先需要加强和国内各大航空枢纽的合作，同时，还要与国外的航空货运公司和航空快递公司学习先进的管理理念和技术。并且随着铁路货运、快速公路货运的发展及东北亚航运中心的建立，应加强同其他物流方式的联系，形成一体化网络，实现多式联运。

5、大力培养航空物流人才

我国的航空物流人才非常匮乏，而人才又是促进航空物流业发展的主要力量。大连航空物流企业首先要不断引进高素质的物流人才，给他们提供良好的环境，使其能真正发挥自己的才能，其次，还应对现有的员工进行内部培训，加强专业技能的培养，完善对员工的考核制度。同时，派遣一些技术骨干去国外航空物流企业学习调研。从各方面不断提高航空物流人才的素质和能力，为大连航空物流发展和繁荣提供充实的人才保障。并且还要加强与大连海事大学、东北财经大学、大连交通大学等高校合作，鼓励大学生去企业实习和发展。

大连范文篇3

在我国历史发展中，大连一直是我国北方重要的海上交通要道，同时也是我国北方的一个重要的港口城市。大连港口文化在原始社会和封建社会主要经历了以下几个阶段：远在7000年前，大连地区就开始呈现原始港口的雏形。岸边采集、垂钓、海中捕捞等活动已开始逐渐地出现，这是大连原始港口文化形成的初始阶段。随着历史的发展，大连与山东半岛海上航线开始建立并成熟，两地经济文化交流活动频繁，使得大连的港口文化进一步丰富起来。到了青铜时代,大连逐渐成为与朝鲜及日本等东亚国家的通商口岸，港口文化的内涵进一步得到扩展。大连的海防建筑主要出现在明朝，缘起倭祸。明万历年间定旅顺水军巡海制度，并开始设置水军。清康熙年间，旅顺水师逐渐建成并开始出海巡哨，并且在兵制、设备、巡查、训练、操验诸方面都有定制，使得大连初具近代军港形态。此后，大连港口经历了沙俄租借时期、日本统治时期、苏联代管时期三个时期的不断建设与发展，实现并完成了向现代商港的转变。1951年后，大连港口实现了中国的自行管理，开始了大连港口的历史新纪元。现代大连城市形成与发展主要因素在于港口。1999年大连市人大常委会依据大连港开港时间，决定1899年9月19日为大连建市时间，以法律形式确认了大连“以港立市”的根本特征。2002年，大连港口完全下放地方，管理体制理顺。2003年大连港口实现政企分开，依法设立了大连港集团、大连港集团有限公司。由此，大连港集团公司成为市场主题，进入可持续发展的新时期。

2大连港口文化旅游开发的优势

2．1地理位置优势大连地处欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，东临黄海，面向太平洋；西临渤海湾，扼渤海之咽喉，控黄海之要害，是京津的门户；南与山东半岛隔海相望，似两只巨臂，环抱渤海口；北倚东北三省及内蒙古东部广阔腹地。素有东北前哨和京津门户之称。大连属于海洋性气候，温度、湿度常年宜人；港口终年不冻；同时它又是一个天然的四季港。大连地区三面环海，海域辽阔，海岸线全长1906公里，总面积在10万公顷以上的港湾（不含各岛屿）有30多处。可防风浪，水深域阔，近岸水深5至10米，岸线曲折多变，具有建优良大港的天然条件。

2．2资源优势大连拥有众多东北地区的天然深水良港，海陆空交通运输四通八达，良好的交通口岸软环境安全畅通，这些都是大连市最具有优势的战略性资源，也是扩大对内对外开放和提升城市功能的重要支撑条件。其中，大连港是中国北方的最大口岸和东北最大的出海口，在中国乃至环渤海地区的发展中起着举足轻重的作用。

2．3政策优势2009年7月，国务院通过了《辽宁沿海经济带发展规划》。在该规划中，明确指出需要“整合沿海港口资源，全面提高航运、物流等服务能力和水平。”大连是辽宁省沿海经济带一个重要的港口城市，因此，加快大连港口文化旅游的开发对于加快辽宁沿海经济带发展、振兴东北老工业基地、促进环渤海地区发展、完善我国沿海经济布局和扩大对外开放，都具有重要战略意义。

3大连港口文化旅游开发的具体措施

3．1确定开发主题，打造特色文化品牌在开发过程中，要将大连港口文化旅游的开发与大连市城市建设紧紧联系到一起。依托大连港的知名度，可设立港口博物馆。以大连港和周边沿海区域的开发为重点，积极引进和发展邮轮经济，深度开发港口旅游线，扩大港口文化的影响力。依托大连港已与100多个国家和地区的600多个港口通航的优势，举办“国际港口文化论坛”等交流活动，扩大大连港口文化的影响力和知名度。

3．2优化产品结构港口文化旅游有其自身的特殊性，除了活动空间地点外，还有活动产品的特殊性。其产品主要有三类：一是港口工业旅游。如依托长兴岛港、韩国STX造船基地、新加坡万邦修造船、海产品加工储运码头等资源禀赋优良的港口及码头来展开。旅游内容为参观港口的功能配套设施，栈桥、灯塔、塔吊、集装箱、仓库、铁路、海洋装备制造、海产品加工等。随着长兴岛临港工业区的发展，一些世界先进的造船厂、海洋工程项目落户长兴岛，游客可以参观世界一流的海洋装备制造技术、海产品加工工艺等，在观光的同时还可以起到普及科学知识的作用。二是港口休闲度假旅游。依托客运港口、滨海旅游度假区资源，继续加大客运港口建设，形成海洋与陆地的链接纽带，建设功能设施齐全的游艇母港，并为海岛旅游的可进性开辟新的通道。各港口可根据各自身的资源条件，将其旅游区域划分为海滨休闲区、沙滩娱乐区、海景度假区等众多功能分区，设置各种游乐园、主阳光沙滩浴场、沙滩运动、海上运动、游艇俱乐部、海景度假村等项目，增强游客的参与性。三是特色文化旅游。依托港口的防御文化、护佑文化、地域文化、历史文化、航运文化、贸易文化、民俗文化等资源构建港口特色文化主题项目。如港口历来就是商业集中的地域，会定期举行一些行会、商业贸易活动。因此，可开发节事旅游产品，再现旧时期港口商业贸易繁荣的景象和用表演的形式进行祭祀、祈福活动以吸引旅游者观光消费。还可以根据海岛特色乡村民俗文化开发民俗主题旅游产品。同时，开发港口渔家游、休闲购物游等特色旅游产品，既可以让游客体验渔家的吃、住、出海捕鱼、休闲海钓等渔民生活，同时又可以实现快乐体验。

大连范文篇4

大连与北九州自1979年结为友好城市以来，在众多领域开展了密切而又广泛的交流与合作。特别是1991年，北九州市设立了“北九州市驻大连经济文化事务所”，为两市交流创造了条件。此后，通过开展接受研修生、派遣专家、技术培训等活动，两市进行了诸多形式的环境交流与合作。其中最具代表性的是1996年到2000年北九州与日本国际协力机构(JICA)共同组织实施了“大连环境示范区规划”项目。该项目以大连市城区的一定区域为对象，采用综合的环境对策，在硬件和软件(政策、制度)统一的基础上，建设成开发和环境保护共享的城市。在此规划下，两市就大连制药厂环保治理、盐岛化学工业区热电厂建设、春海热电厂扩建、大连水泥厂粉尘处理、大连钢铁厂电炉污染治理等9个子项目进行了合作。这样，大连在北九州市的帮助下完成了“环境保护示范区建设事业”。此外，在2001年举办的“北九州倡议网络第一次会议”上，大连市环保局又与北九州国际技术协会(KITA)签署了“清洁生产调查”的合作协议，并于2002年完成此项合作调查项目。当前，基于环黄海经济圈构想，北九州市在有关城市特别是大连市的大力支持和协助下，正在利用城市间的网络推行开展各项环境合作。此项合作始于2004年，由日本、中国、韩国的10个重要城市参加，至2006年1月，该网络已有亚太地区18个国家61个城市加盟。同时，这些城市还积极参加“北九州倡议网络”、ICLEI(以可持续发展为宗旨的地方政府协议会)等组织，为本地区的环境保护采取各项合作措施。

通过国际交流与合作，大连与北九州的环境问题得到了明显改善。1992年以来，大连借鉴北九州环境治理经验，环境建设投资已达100多亿元，完成环境基础建设项目和重点污染治理项目300多项。至1999年底，大连市已建成5座城市污水处理厂，生活污水处理率达70％，生活垃圾实现了无害化处理，产业废物安全处置场建成投入使用，而且建有9个自然保护区。通过治理，大连市空气质量、海域环境质量和噪音污染状况等都有明显改善。1999年与1980年相比，空气环境中自然降尘降低35％、二氧化硫降低36.7％、氮氧化物降低34.3％、总悬浮颗粒物降低80.5％；海域中油类降低16.7％、砷降低50％、铅降低97.5％。”J2005年底，全市人均公共绿地面积达10.6平方米，城市绿化覆盖率达42.8％，空气优良天数超过350天；城市生活垃圾处理率达92％；汽车尾气达标率85％。通过与大连的环境合作，北九州不断提高环保技术，同时也研制出更多的环保产品，北九州的环境污染得到大幅度的改善。如，目前存在污染物大气中的C02由1965年的0.06ppm下降到目前的0.01ppm，SPM由0.06ppm下降到0.045ppm，城市污水处理率达90％以上，水污染治理达标率99.5％，垃圾无害化处理率达80％以上。

二、大连与北九州环境合作的经验

大连与北九州在环境合作过程中，走出了两市独特的环境合作模式，即积极拓宽合作范围，扩展合作途径，形成以友好交流为基础、以地方政府为主导、企业和市民广泛参加的多渠道、多层次环境合作模式。这种合作模式确保了两市成功的环境合作，并在合作过程中积累许多宝贵经验。

(一)环境合作实现了共赢。大连与北九州在环保领域的合作，改善了区域内的环境状况，使两国人民从中受益。两市同处环黄海经济圈，由于季风、海洋等因素的影响，大连市的环境对北九州市影响较大，大连市的环境改善有利于保障北九州市的环境质量。对大连市而言，环境合作不仅给大连带来环境治理的经验，还为大连提供了先进的环保技术、知识和资金，从而加速推进了大连市环境改善的进程。因此，两市环境合作不仅有着共同利益，而且互利。正因为具备这些共赢的特点，两市才会较少考虑相对收益，更多从绝对收益出发，形成积极的预期，从而不断推动合作向前发展。

(二)领域广、方法多、渠道丰富。大连与北九州环境合作领域十分广泛，包括环境综合治理、环保技术研究开发、环境信息系统建设、人员培训和环境宣传、教育等许多方面。合作方式主要有：日本提供无偿资金援助、有偿贷款、技术合作、技术转让等。两市环境合作的渠道也比较丰富，涵盖了政府、科研机构、企业和民间团体等多个层次，其中以政府为主，带动科研机构，并吸引两市越来越多的企业和民间团体的积极参与。这些特点有助于增强合作的活力，提高双方的参与程度。各方面、各领域互相促进，协调发展，保证了合作的稳定性，使合作不会因某一环节的失败而陷入困境。(三)技术性强。大连与北九州环保合作项目很多都是从组织专家进行科学研究开始；环保合作的过程中还包含很多技术性规范，往往会设立技术委员会作为咨询机构；环保合作的效果一般由专家进行科学评判。技术性强的特点需要两市形成共同的价值标准和评价体系，有利于共识的产生及合作的规范化。虽然大连与北九州环境合作取得许多显著效果，积累很多宝贵经验，但其合作还处于发展阶段，仍存在许多问题亟待解决。如，两市环境政策导向不同，两市环保企业界沟通欠缺等，这些问题在一定程度上影响了两市广泛的环境合作，必须亟待解决。三、启示

(一)正确认识国际合作在环境保护工作中的地位，积极开展国际国内环境交流与合作。全球环保事业发展至今已有三十多年的历史，各个国家在污染治理、生态保护及环境与经济协调发展等方面进行了广泛实践，取得丰硕成果，积累了宝贵经验。同时，环境污染与生态失衡是全球性问题。因此，加强生态建设与环境保护，实现可持续发展，国际国内合作是必由之路。当前，吉林省在污染防治和生态保护方面既缺乏资金，又缺乏先进的技术和管理经验。因此，要实现可持续发展目标，加强国际、国内合作是重要一环。吉林省应积极加强与毗邻国家的双边合作，解决区域环境问题。此外，应积极开展与发达省份的合作。这些地区在改革开放中已先行一步，积累了丰富的经验。通过环境交流合作，不仅有利于从国外大量引进资金、先进技术、环保先进理念和管理经验。同时，可借鉴发达国家的环境标准和法律法规，引导吉林省的环保事业发展，而且有利于提升吉林省的国内国际地位，为吉林省对外开放和经济发展创造宽松的外部环境。总之，广泛开展国际国内环境交流与合作，取长补短，对吉林省实现经济与环境可持续发展具有现实意义。

(二)注重双方平等合作，发展自己的环境产业。在大连与北九州市的环境合作中，主要是北九州市对大连进行环境投资、政府援助以及环保技术和设备的直接引进等，造成大连在合作中处于较被动位置，这既不利于大连环保事业的发展，也会滋生双方交往中的不平等。因此，在环境合作中，要重点加强双方在环境问题上的共同研究、环境技术上的共同开发，相应减少直接的资金、技术和设备引进。在此基础上，大力发展自己的环境产业，培养自己的科研人员和技术人员，建立平等互利的合作机制。

(三)增强环境意识，熟悉国际环境法则。要充分认识加强环境保护是落实科学发展观的重要举措，是全面建设小康社会的内在要求，是构建社会主义和谐社会的重要内容，是促进经济社会可持续发展的重要任务，从而切实把环境保护摆在重要的战略位置。过去由于吉林省对环境问题认识不够，环境意识较弱，环境立法、环境保护工作发展滞后，再加上对国际环境规则不熟悉、不重视，这些都会直接影响吉林省与国内国际环境合作。因此，要积极借鉴大连与北九州环境合作的经验，通过新闻媒体大力宣传科学发展观对环境保护的内在要求，把环保公益宣传作为重要任务，及时报道党和国家环保政策措施，宣传环保工作中的新进展新经验，努力营造节约资源和保护环境的舆论氛围。加强环保人才培养，强化青少年环境教育，开展全民环保科普活动，提高全民保护环境的自觉性。

(四)通过政府、民间的双管齐下，积极推动吉林省与日本的环境交流与合作。日本既是世界上经济最发达的国家之一，也是生态环境保护最成功的国家之一。吉林省环境污染问题成因复杂，治理需要投入很大的人力、物力。因此，需要与资金雄厚、技术先进的日本加大合作力度。日本宫城县与吉林省是友好省份，在环境保护交流及合作研究方面开展了大量的活动，如对松花湖富营养化调查、地下水合作调查等项目。而且，通过环日本海地区地方政府首脑论坛，吉林省与日本的鸟取、岛根地方政府每年度举行一次例会。因此，应充分利用这些会议和合作机会，介绍吉林省的环境保护政策，广泛与日本开展环境保护合作项目。要大力推动民间的环境合作，包括环保产品贸易、技术引进、人员交流等。通过政府间达成的各种环境合作协议和计划，推出有利于环境合作的政策和措施，针对环境问题建立交流协商机制，为双方环境合作交流营造良好的氛围和提供基本框架及立项来源，推动民间环境贸易、技术和教育科研交流的发展。

大连范文篇5

航空物流是以航空运输为主要运输形式发展而来，并借助现代信息技术，将产成品从运输、仓储、装卸、加工、整理、配送等方面有机组合，形成完整的供应链，为用户提供便捷化、一体化服务。由于航空运输成本高、安全性好，因此，航空物流也比较适合附加值高、时效性强的产品，以最便捷的手续、最短的时间完成货物运输的全过程：

改革开放30年以来，我国航空物流伴随着中国民航业的发展而发展，旅客和货物吞吐量不断提高，网络覆盖范同日益密集广泛。据统计显示，国内航空货运量平均每年以26.8％的速度增长，中国已经成为世界航空运输市场发展潜力最大的地区之一。根据民航总局的预测，到2010年，航空货运总量将达到470万吨，而波音公司《中同市场预测》报告中指出，中国航空将成为仅次于美国的世界第二大民用航空市场。

大连作为东北地区最大的航空港，起着支柱性作用，大力发展航空物流，不仅有利于本地经济的发展，还有利于促进周边地区乃至东北地区的发展，更好地起到龙头作用，形成一个以大连为中心的航空物流网络。

二、大连航空物流发展概况

大连周水子国际机场建站开航于1973年，经过30多年的发展，开通航线130条，其中国内航线84条，国际和特别行政区航线46条，与15个国家、89个同内外城外城市通航，其中国际、地区通航城市39个，国际货物运输占运输总量的70％以上。

大连国际机场作为东北地区四大机场之一，辽宁省南北两翼的重要空港之一，一直以自身的空港优势不断促动区域经济的发展。大连国际机场旅客、货邮吞吐量和飞机起降架次三项运输生产指标自1998年来连续10年居中国尔北地区12个民用机场的首位。2007年，完成旅客吞吐量728万人次，货邮吞吐量12.2万吨，飞机起降架次6.3万架次，在全国133个民用机场中分别排名第16位、第13位、第18位，这标志着进人快速发展期的大连周水子国际机场，其门户枢纽功能正日益显现。

三、大连航空物流所面临的问题

1、东北地区经济发展缓慢

众所周知，东北老工业基地曾是新中国工业的摇篮，为建成独立、完整的工业体系和国民经济体系，为国家的改革开放和现代化建设做出了历史性的重大贡献。但是，1990年以来，由于体制性和结构性矛盾日趋显现，东北老工业基地食业设备和技术老化。竞争力下降，就业矛盾突出，资源性城市主导产业衰退，经济发展步伐相对缓慢，与沿海发达地区的差距在扩大。东北的四大机场——大连、沈阳、哈尔滨和长春无论在旅客吞吐量还是在货邮吞吐量上与北京、上海等机场有较大的差距，而位居东北地区首位的大连也没有进入全刚排名的前十。

2、航空物流基础设施薄弱

大连机场的基础设施近些年来有所改善，但与国内外的大机场相比还有不小的差距，一方面，场地狭小，装卸设备差，仓库简陋，影响了航空运力的合理使用；另一方面，大连航空物流信息平台的建设不够完善、系统刚络往往只是在本公司或是本地局域网的范围内联，无法实现更大范围的信息共享。以上因素不仅造成了物流信息资源和网络技术资源的严重浪费，而且还直接影响到航空物流的运作效率的提高和大连航空物流的健康快速发展。

3、加入世贸组织后带来的挑战

中国加入WTO后，国内市场也将进一步对外开放，在产品的分销权、航空运输服务和电子商务方面放松对外资的限制，国际大型的跨国物流企业已经陆续抢占中国市场，已有90多家外国航空公司在国内开展国际货邮运输业务，UPS、TNT、FEDEX等国外著名的物流业界巨头纷至沓来，不仅增加了航空货运业发展的资金，而且也带来了先进的业务技术、经营理念和管理经验。国外公司在国内市场上已经占了65％的市场份额，而我国航空物流处于发展的初级阶段，各方面与国外大公司相比有很大的差距，大连航空物流也面临着巨大的压力和挑战。

4、大连航空物流人才匮乏

现代物流人才的严重不足，尤其是航空物流人才的不足，也已经成为大连发展航空物流的一个制约因素。物流教育在我国起步较晚，从大连市数万名物流从业人员的基本情况看，他们的专业水平、知识结构、技术技能远远满足不了现代物流业快速发展的需要，尤其是一些高中端物流解决方案和项目设计领域难觅到高素质的物流专业人才。

四、大连航空物流发展的对策

1、加强航空物流基础设施建设

伴随着航空物流业的不断发展，配置现代化的物流装备是十分必要的，如自动分拣输送系统，立体仓库，水平垂直、分层、分段旋转货架，AGV自动导向系统，商品条码分类系统。

建设新的航空物流信息平台也很有必要。机场作为航空物流的一个集散点，大量的物流信息分散在各个系统，必须通过新的信息平台将它们联系成网络，实现物流信息在相关企业和部门间的无缝交换和共享。把机场系统、海关系统、各航空公司的局域网络，各级货代和物流商的信息以及公共信息网站通过信息平台连接到一起，提高各部门信息资源的利用效率。

2、加快东北亚门户枢纽机场建设

大连是东北地区对外开放程度高、经济发展快、城市功能强、与东北地区经济联系最紧密的城市。加快东北亚枢纽机场建设，有利于加强大连市本身的发展，而且有利于整个东北地区和东北亚地区的发展，有利于振兴东北重工业基地发展，从而带动物流行业乃至航空物流业的发展。

大连建设东北亚门户枢纽机场正在规划进行中，其目标是：第一阶段，2010年前完善枢纽机场建设，成为东北门户枢纽机场；第二阶段，2011－2015年，成为东北亚门户枢纽机场；第：三阶段，2016－2050年，建设大型复合式枢纽机场。

大连机场应构筑起国际与周内有效衔接的航线网络；与北京、上海、广州三大中心枢纽衔接构筑梯次枢纽，形成空中穿梭巴士，打造空中快线，建立快速中转航线网络；构建东北地区以大连为中转枢纽的东北亚国际航线网络，“两大扇而”和“三大通道”形成。

3、积极建设航空物流园区

随着近些年来航空货运的不断发展，国外公司和物流企业入驻机场，大连机场的各项生产指标连年飙升，因此，需要积极建设航空物流园区来适应新的航空货运发展形式的需要。航空物流园区以国际枢纽机场为依托，以航空飞行器及机场地面配套物流设施为核心，运输服务为手段，把航空公司、航空货运人等其他相关企业和机构聚集在机场区域内进行物流活动。航空物流园区可以为进驻的企业提供物流的基本活动，包括运输、存储、包装、装卸、搬运、配送、信息共享等。由于各个企业间的距离变小，无论在信息资源还是物流设施上都能做到共享，从而可以节约物流成本，提高物流运作的效率。航空物流园区的建立，有利于带动相关产业的发展，带动机场周边地区的开发与利用，对航空货运的发展和枢纽机场的建设有着重要的推动作用。

4、加强各方面的交流与合作

大连机场的各项运营指标虽然在东北地区居于第一，但与国内的北京、上海、广’州等机场的差距还是比较明显的。首先需要加强和国内各大航空枢纽的合作，同时，还要与国外的航空货运公司和航空快递公司学习先进的管理理念和技术。并且随着铁路货运、快速公路货运的发展及东北亚航运中心的建立，应加强同其他物流方式的联系，形成一体化网络，实现多式联运。

大连范文篇6

第一部分：商业部分

1-大连市概况5

1-1大连市概况5

2-大连市的商业分析5

2-1市场回顾5

2-1-1国营商场同合资商场共存5

2-1-2超市效应6

2-1-3商场相对比较集中7

2-2大连商业分析7

2-2-1大连现时商业总存量7

2-2-2未来商业供应7

2-2-3市场售价及租金反映10

2-3大连商业个案分析11

2-3-1大连胜利广场11

2-3-2大连大世界家居广场12

2-3-3大连奥林匹克购物广场13

3-项目的商场部份分析15

3-1项目概况15

3-2项目SWOT分析16

S——项目优势16

W——项目劣势16

O——机会17

T——威胁18

4-市场定位18

4-1国内市场形势19

4-2大连商城的形势21

4-3本项目覆盖地域及经济潜力22

4-4市场需要什么23

4-4-1商场档次分析24

4-4-2商场类型25

4-4-3商场主题分析25

4-5本项目产品定位26

4-5-1档次定位26

4-5-2本项目的主题定位28

※首创旅游式主题的商业物业概念28

※主题新颖的吸引28

※市内旅游文化的支持28

※对消费人群的吸引力29

※借用概念的吸引力29

※借用其它元素的吸引力30

4-5-3形象定位30

4-5-4项目定位的发展优势31

4-6项目产品设计建议33

4-6-1针对项目整块建议33

4-6-2针对A、B、C、X地块的业态？33

4-6-3针对D、E地块规划35

4-6-4针对D、E地块的业态设置35

4-7项目的特色如何营造38

5-商场的租售策略40

5-1目标客户40

5-1-1销售目标客户40

5-1-2招商客户40

5-2租售时机40

5-3租售策略41

5-3-1租售推广策略41

5-5主要促销手段45

5-6招商条件46

5-6-1租金优惠46

6-商场的经营管理47

6-1角色47

6-1-1对内经营47

6-1-2对外经营47

6-2目标48

6-3效果48

6-3-1旺人（消费人流）48

6-3-2旺场（投资者和商家）49

6-3-3旺财（经营收益）49

6-3-4运用多元化经营策略，50

6-4商业物业主要经营管理模式50

6-4-1经营模式比较50

6-4-2采用经营模式的论证52

6-4-3结论52

7-经营推广53

7-1推广活动53

7-2信息系统建议53

7-4经营促销手段参考54

8-经营管理组织架构55

9-商业招商经营运作优势55

9-1-1具有较强的商业招商能力，55

9-1-2具有实际招商操作经验，55

9-1-3具有引入主力店的成功经验56

9-1-4丰富商业经营运作经验，57

9-1-5服务品牌57

第二部分：住宅部分

1-大连住宅市场概况分析59

2-项目的优势劣势分析60

2-1项目优势：60

2-2项目劣势：60

3-目标客户的定位和分类61

3-1住宅的目标客户分析61

3-2公寓的目标客户分析61

4-项目定位62

4-1项目理解62

4-2产品定位62

4-3形象定位63

4-4项目形象包装64

5-产品建议64

5-1住宅功能细分和户型面积的比例建议64

5-1-1对A、B、C、D号楼功能说明64

5-2户型设计建议：67

6-项目命名的初步建议67

6-1项目整体命名67

6-2商业命名67

7-住宅与商业的互动分析68

7-1住宅与商业的统一性68

7-1-1住宅统一性体现68

7-1-2商业统一性的体现68

7-1-3住宅和商业的协调68

7-2住宅和商业开发推售的互动策略69

6-3说明71

第一部分：商用物业

1-大连市概况

1-1大连市概况

大连市位于辽宁省南部，辽东半岛南端，西北频临渤海，东南面向黄海，与山东半岛隔海相对，共扼渤海，素有“京津门户”之称，北面背依东北大陆，腹地了阔，甚称“东北之窗”，海、陆、空交通发达，十分便利。

大连市区总面积约12,573.85平方公里，人口约547.41万人，分6个行政区，3个县级市。

2-大连市的商业分析

2-1市场回顾

2-1-1国营商场同合资商场共存

1998年以前，历史悠久的天百大楼、大连商场等国营大型商场凭籍货品全、信誉好，在全市商业起着举足轻重的作用。随着超过二十五万平方米合资商场的引入，大连商业市场饱受冲击，原有商场的租赁及销售市场几乎不复存在，代之而来的是商场与商户共同承担曲险的联营方式。迈凯乐大连商场因经营业绩突出，是大连少数采用保底扣率合作方式的商场之一，如服装保底额多订于1800美元/平方米。

合资商场的进入，打破了传统商业格局，带来了许多新鲜东西，如科学的管理、舒适的购物环境、超级市场、大型游艺区等，吸引了以年轻人为主的大批消费者。面对这种市场状况，国营商场强烈感受到危机的存在，“危机”就是危险中存在着机会，纷纷调整了经营思路。天百大楼率先提出“十五条龙服务”并利用50年店庆机会，推出全场店庆价，创造了营业额3天共4000万的佳绩，此举在中央电视台黄金时段多次亮相。大连商场集团也推出“不满意就退货”的承诺。

进入2000年，各大国营、合资商场已先后完成商户重组及市场定位，竞争同时也细化了市场，使各大商场均有一定数量固定的消费群体。

2-1-2超市效应

步入2002年，随着家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型零售高相继落户大连，大连的商业竞争也随之进入到一个空前白热化的阶段。世界排名前三位零售商巨头—美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德龙同时落户一个城市，这是中国独一无二的，在世界上也是少见的。

2000年7月，民族超市“龙头老大”北京华联超市在大连开业。华联开业的意义不只是多了一家商店，而是因为具有“民族性”，华联的进入注定了中、外超市的肉博战已不可避免。

2-1-3商场相对比较集中

闻名大连以至全国的天津街是大连历史悠久的传统的步行街，沿街有天百大楼、天伦商厦、国泰大厦、巴黎之春购物中心、新世界百货等大型商场。

相比天津街，青泥洼桥商业街虽然属于后起之秀，但发展相当迅速，以大连商场、秋林女店、迈凯乐商场、先施秋林、中山大厦商场为核心的青泥洼桥商业街逐渐超过天津街成为大连最繁华的商业街。

2-2大连商业分析

2-2-1大连现时商业总存量

在调查的22个已开业的商场项目中，有17个是座落于中山区，其余5个分布在西岗、沙河口及甘井子区。

2-2-2未来商业供应

大连市正在兴建或将会落成的商场项目主要集中在中山区及沙河口区。而预计到2003年年底，将会有接近53万平方米的商场新面积落成（见下表）

商场未来供应表

开业年份中山沙河口

2001年3月~12月229，000110，800

2003年72，50016，0800

总计331，500271，600

占百份比55%45%

大连市主要已开业商场一览表

编号项目名称地区位置开业时间商场总楼面建筑面积（平方米）层数（地上）层数（地下）商场管理形式

1天津街百货大楼（北楼）中山天津街中段193010，00051百货

1天津街百货大楼（南楼）中山天津街中段19303，0004无百货

2大连商场中山青泥洼桥20年前40，00041百货

3新友谊商店中山人民路2号19883，00021百货

4韩国批发城中山长江路1990年以前7，5003无店铺

5秋林女店中山胜利广场旁1990年以前5，40061百货

6中兴大厦中山友好街42号1990-0635，00072百货

7国泰大厦中山天津街西段1994-0110,8006无百货

8友谊商城中山人民路2号1996-0212,00062百货

9天伦商厦中山天津街西段1996-1013,0006无百货

10新华洋商场中山青泥洼桥1997-052,80031店铺

11富丽华酒店商场中山人民路中段1998年以前2,00011店铺

12先施秋林(百货)中山青泥洼桥199820,98691百货

13胜利百货中山大连火车站前广场1998-08147,00053百货

14迈凯乐大连商场中山五惠路1998-0950,00071百货连店铺

15裕景商城中山大连火车站前广场1999-0550,0001无店铺

16时代购物中心中山港湾街7号1999-0613,80061百货

17巴黎之春购物中心中山上海路1999-1023,80242百货

18沃尔玛超市西岗奥林匹克广场2000-0417,000无1百货连店铺

19奥林匹克购物广场西岗人民体育场北奥林匹克广场2000-0435,000无2百货连店铺

20大连百盛购物中心沙河口西安路1997-1228,00051百货

21家乐福沙河口黄河路与西安路交叉口2000-0113,0006无百货

22华联超市甘井子金三角2000-0715,0001无超市连店铺

23通发毅电子商场沙河口黄河路663号2001-0330,0003无店铺

24广荣商城沙河口黄河路667号2000-0627,0006无百货

25全景超市沙河口沙河口区台山2001-015,5002无超市连店铺

26长江广场中山区长江路123号2000-051,7002无店铺

27新玛特购物广场中山青山街1号2001-10148,00082百货连店铺

28百年商城中山青泥洼桥商业区2001-0560,00052百货

29奔德大厦中山人民路18,00043百货

30大连世界贸易大厦中山同兴街25号2001-1021,000720百货

31伊都锦中山青泥洼桥商业区24,50061百货

32金座广场中山中山路47号30,00051百货连店铺

33大世界商业中心沙河口五一广场2001-0571,00042百货

34成吉思汗国际购物中心沙河口中山路552号160,00041百货

35荣德国际商城西岗区奥林匹克广场2001-1032,000无2百货

36科技广场美食城沙河口黄河路与西安路交汇处2001-05-7,8003无店铺

2-2-3市场售价及租金反映

现时各大商场的管理形式是以传统的百货公司为主,店中店的管理形式在大连市内仍未能普及。现时大连市各大商场的租售条件主要以倒扣为主，即营业额的抽成。不同的行业，倒扣的比例也有所不同，以大连商场为例，经营服饰的倒扣率是20%至24%，而经营化妆品的，则有较高的23%至27%的倒扣率（详见下表）

大连市主要商场招商条件一览表

序项目名称发展商/投资商地区招商条件

1大连商场大连商场股份有限公司中山服装：20-24%倒扣率化妆品：23-27%倒扣率

2秋林女店大连商场股份有限公司中山服装：21-24%倒扣率化妆品：24-28%倒扣率

3友谊商城大连友谊集团中山服装：26-30%倒扣率化妆品：26-30%倒扣率

4先施百货秋林百货、香港先施中山服装：25-28%倒扣率化妆品：25-30%倒扣率皮具：26-28%倒扣率

5富丽华酒店友谊集团中心地上租金：美元每天每平方米3-3.5元地下租金：美元每天每平方米1-1.5元

6胜利广场大连胜利开发公司、香港博泰公司中山服装：21-25%倒扣率

7迈凯乐大连商场大连商场股份有限公司、日本迈凯乐百货株式会社中山服装：28-32%倒扣率珠宝：每月每平方米3万元（保底）服装：每月每平方米1.5-2.5万元（保底）

8大世界家居广场大连金泰房地产开发有限公司沙河口地上二层租金：美元每天每天平方米1.8元地下三-五层租金：美元每天每平方米0.6-0.65元

9巴黎之春购物中心大连宏孚大厦有限公司中山服装：23-26%倒扣率化妆品：21-24%倒扣率皮具：23-26%倒扣率珠宝：10-13%倒扣率

10大连百盛购物中心大连天河房地产开发有限公司、百盛集团沙河口服装：23-28%倒扣率化妆品：24-28%倒扣率皮具：23-28%倒扣率

2-3大连商业个案分析

2-3-1大连胜利广场

位置：中山区大连火车站前广场

开业日期：1998年8月

商场总楼面建筑面积：147，000平方米

楼层：地上六层，地下三层

营业时间：上午9时至下午9时

※招商条件

从开业初期至现在陆续出售店面，地下一层为每平方米人民币35，000-45，000元，地下二层为每平方米人民币30，000元，销售业绩相当不错。但可能会影响商场既定的商品布局和商场的统一管理。

百货方面，大面积出租的仅于餐饮部份，月租金约每平方米150-250元（营业面积），其它的有品牌的商户多以联营为主。目前的进场条件是商场抽成23-28%左右。

值得一提的是，南萝宫在胜利广场业绩很好，目前的进场条件是商场抽志27%，但包含所有费用，除了来自游戏机的用电外。

※现场气氛

是目前大连经营面积最大、人流最旺、经营品种最全的百货商场。人流多以流动人流为主（也因为邻近火车站），档次比较繁杂，但中下档商品销路较好，因经营品种太多，且属于下沉式商场，地形复杂，令顾客有难辩方向之感，间接影响了主要的品牌销售业绩。

※商品布局

楼层图

A座B座

六楼卡友中心、教育中心C座六楼不夜色喜庆宴会厅

五楼针织馆五楼不夜城KTV酒店

四楼绅士馆四楼不夜城中餐厅金泰皇鱼翅、火锅

三楼青年馆三楼蒙古烤肉自助餐厅、川小吃

二楼男女皮鞋二楼四季快餐、上海汤包、肯德基

首层彩妆馆首层好莱坞影城、咖啡厅、必胜客西餐厅

夹层少淑女馆夹层亚惠快餐、大观园、颐和园、DQ冰淇淋、露天剧场

地下一层淑女装地下一层联惠居室用品、旅游一条街、汤姆熊欢乐场世界

地下二层妇幼馆地下二层南萝宫游乐场、威廉士堡、新宝路台球厅、姆熊欢乐场世界

地下三层胜利美式量贩超市、量贩家电、天福茗茶、咖啡厅、儿童乐场、休闲吧

2-3-2大连大世界家居广场

位置：沙河口区五一广场4号

开业日期：2001年4月21日

商场总楼面建筑面积：71，000平方米

楼层：地上五层，地下一层

营业时间：上午9时至午8时

招商条件：地下一层和地上一层整体出租

※现场气氛

商场招商情况良好，进场经营的商家规模较大，大部分经营品牌产品，产品多为中高档品牌。属于大型专业商场。

※商品布局

楼层商品种类主要商品品牌

地下一层地上一层各种建材及散件（未定）

二层家装银帆

房地产交易市场

三层陶瓷洁具宏明

水具厨具

厨房设备雅迪尔

四层家具华丰、华夏、野田、兴业

五层精品家具罗马家具

2-3-3大连奥林匹克购物广场

位置：大连人民体育场北

开业日期：2000年4月

商场总楼面面积：35，000平方米

楼层：地下二层

东西广场租金：2.4-3.5元/M2/天；负二层：1.5元/M2/天

※现场气氛

商场硬件较好，女装属中档，男装略高。旗舰客户是美国的沃尔玛超市，客流量非常大。商场业态较为复杂，有大型超市、服装珠宝、眼镜、各种风味餐饮、儿童游乐区等，是集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型购物中心。

※商品布局

楼层商品种类主要商品品牌

地下一层沃尔玛超市Only、w。w、color18

少女装

地下二层男装都彭、锋牌、富田亚惠快餐、回转寿司

女装

餐饮

东广场婚纱摄影时尚经典

珠宝

西广场茶店天福茗茶香港眼镜奥林匹克大药房写意空间家化佰草集

眼镜店

药房

家具

精品廊

化妆品

总结：

大连市经过多年城市规划，对交通、商业、旅游、居住环境都起到理想的城市规划格局。商业的发展也随着市场的竞争势头不断加剧，使到大连市商用物业迎来一轮又一轮的市场热朝，使到商铺物业的市场前景十分乐观。

3-项目的商场部份分析

3-1项目概况

本项目位于大连市的中心商业区—中山区，北起玉光街，南至南山街，西起解放路，东至昆明街，总规划面积27900平方米。中间由横列的武汉街、华昌街和纵列的五州街将地块分成A、B、C、D、E、X六地块。

项目基本指针如下：

项目内容数量

总规划面积（M2）27900㎡（不含X区）

总建筑面积（M2）129279㎡

区域占地面积（M2）住宅面积（M2）公建面积（M2）容积率覆盖率（%）

A区4714.52175097126.6768.7

B区5188.33600109502.8082.1

C区6264.129500143006.9957.1

D区5748.52262062145.0253.9

E区6190.0——106331.7152.1

X区6744.8————————

总计2790077470518094.6362.7

3-2项目SWOT分析

S——项目优势

地段优势：位于大连市中心，交通便利，与新兴商业圈——青泥洼隔路相对，具有较大的商业价值。

规模优势：商场部分总建筑面积51809平方米，建筑规模较大。

城市的商业地位：大连市是东北的据点，是一个有名的旅游城市，会向一个国际城市的方向发展，商业的氛围日渐浓厚，商机无限。

W——项目劣势

①项目不是一个整体地块，而是由几条路切割成六个地块组成。而且解放路是一条主干道，其支路武汉街会扩至40米宽，也会成为一条交通的主干道，其它的支路交通上的负担也不少，这样令到项目受交通的规划影响较大，很难让项目以一个整体的形象展现给大众。而不以整体形象展现，本项目的规模优势将大打折扣。

②由于项目先天的地块分块组成缺陷，分块的部份难以整体地连贯，各部份平面层的面积较小，难以满足优秀商业经营布局的条件，同时令到招商时引入主力店有一定的难度。

③项目是由商场与住宅两部份组成，商业规划要求与住宅规划设计有一定的矛盾，不利于最大限度地发挥两方面的优势。

④青泥洼商业区已有较为丰富的业种，且档次不低，而本项目规模较大，对招商需求相当大，因此面对招商的压力也大。

⑤临近步行街商业圈，但与步行街相隔的解放路交通繁忙，要将步行街消费人群引到项目消费有一定难度，而且项目面对一条高架桥，车流的行走习惯对项目有一定影响。

O——机会

①与百年城等的步行街隔路相望，商圈较为成熟，已有一批消费群邻近于本项目，只要将这批消费群吸引过来，扩大原有的商业圈，就会给项目带来一定的人流。

②大连市是一个旅游城市，每年旅游观光人数不少。本项目位于市中心，正对劳动公园，项目完全有条件成为大连旅游购物新兴热点，吸引大量的旅客旅游购物。

③面对的劳动公园位于大连市市中心，凝聚了一批休闲、娱乐的人群，这批人群也为项目带来一定的商机。

④进入新的市场或新的细分市场，纵观大连市现时的商场定位一般都比较传统，如将本项目设计为一个中青年的娱乐、休闲新天地，可吸引这部份细分的消费群。

⑤现时大连市国有商业比较多，市场定位、商场操作手法、整体形象推广等的经营管理的模式比较传统，虽有部份外资商业引入，如百盛广场、沃尔玛等，它们大都是百货或超市的形式与本项目的形式不同，如将新型的经营管理模式引入将会使将整个项目提升。

⑥项目规模较大，自身可设置的内容很多，可将其设计为大连市的特色购物场所，作为大连市有代表性的购物天地。

T——威胁

①青泥洼成熟商业区和原有商业区在消费人流和招商上对市场客户的分流。

②大连市在商业档次和业种经营上已较全面，令市场对项目主题性或特色性要求较高。

③市场习惯消费模式和层次对项目定位上的影响。

4-市场定位

商业物业是本项目的重头戏，是本项目是否赢利的关键，因此先规划好商业物业并预先开发、销售，一方面可以回收大量资金，利于项目的后续开发，另一方面营造商业氛围聚集人气，带动住宅的销售。在本项目开发上我们可以选择双管齐下，只是在我们项目营销策略上，我们的商业部份先行，但住宅和商业部份的工程可以同步进行，这样也有利于项目销售进步保持一致和很好的延续。

4-1国内市场形势

4-1-1香港在80年代末90年代初的蓬勃商场发展，引发起处于经济快速增长的中国大陆地产商搅尽脑汗去模仿，并以多建多层商场或群楼商场去增加他们的利润。

虽然在设计方面大多吸收香港的经验，及聘用能者设计，但因欠缺市场意识，商场协调能力，经营者经验及市场供求的肇的关系，对市场的期望太乐观，而做成在各大城市，各大乡镇都做成大量空置商场积压。相对投资成本及管理成本，回报率已接近零的地步。

4-1-2现时一般发展商的唯一解决办法只有停建；因资金未能到位。待市场成熟之后他们才作打算。但这是不是代表现在就不应该兴建商场呢？答案应该是未必。

4-1-3超额的供应通常都会是在非商业区内的地块出现的。其实，在房地产发展中，配合形势。永远比等待形势好。在商业或购物区兴建商场永远都是合理的做法。始终地产发展永远都不离地点，地点……。广州天河城的成功正好充分表现出这个现象，因为广州也真是空置商场比比皆是的。

4-1-4国内的商场大多数都是以美观为主要设计概念，往往忽略了商场的创富能力，适当的布局及配套。到招商推广时，问题出现了，但却改不了暨定的事实。华丽商场变成空置，白白浪费了经济资源。

4-1-5以上的事实，在短期内改不了，而过剩的供应也确实把很多租金限制在一个较为低的水平。汰弱留强的现实正在出现，从前商户投诉的高租金现象，现在都降至比较他们想像还要低的地步。租户在租金方面的负担，现在绝对不是问题。而也因为这样，租金就反而会变得有上升的潜力。

4-1-6一般商场的成熟期都需要3-5年。期间，顾客需要有从认识喜爱，常到至必到的习惯，而租户则经历从浓度推广，稳定再到发展的阶段。一般商场经营者都希望加速成熟期，这就非要从设计，配套，服务，推广及经营的一条龙发展过程中做工夫不可了。

4-2大连商城的形势

4-2-1正如国内其他城市一样，大连在商铺商场方面的供应也远超市场可以随的。自一九九八年有超过210000平方米的商场建成后，商铺物业的租售情况大受打击。低租金不再是唯一业主去吸引租户的方法，共同[承担风险]的联营方式也开始流行，据我们了解，一般的营业额提成都是23%—32%左右。

4-2-2虽然说租户都不原独立承担租金的风险，但家乐福和沃而玛的进入市场使大连的传统零售模式起了变化我们相信也会刺激新的后来者。奥林匹克广场的成功也会令商户对大连商情重新估计，而百分百投向设备完善的商场。

4-2-3在云云的大连购物区中，中山区的天津街比较理想。而其他在中山路的，在人民路的，也不见得成功。街上人流多，商场内，尤其实在首层以上，人流不多；商场布局欠佳；而货品种类也若非档次太低，则档次太高，不能迎合顾客需要。奥林匹克广场及家乐福等，显而易见是带动了潮流的方向。

4-2-4青泥街的未来发展对大连的购物商情有很大的影响，当街道的翻修工程完成，而百年商城又建成后，青泥街的步行街将会成为大连市购物的新时尚地区。虽然临街店铺会增加，但新颖商场的加入竞争，肯定能够吸引更多游人，包括大连市民到区内参观购物，对人流方面定必有正面的帮助。

4-3本项目覆盖地域及经济潜力

4-3-1大连本项目坐落于中山区内的青泥窖桥地区。作为一个购物区，它是可以在其他地区引进顾客的。它的毗邻覆盖地域应包括中山区，西岗区，沙河口区及甘井子区，总人口数量超过一百六十六万，而绝大多数都是年龄在15岁到45岁的。男的比女的略多。

4-3-2除甘井子区外，无论在市民住房，学历，家庭月收入及月消费方面都是比较大连市的平均数字高。

4-3-3在1999年，大连常住人口为545.3万，即期人口为644.6万，其中常住外国人为5842人。旅游人数为2026万人，其中2000万是国内游客。在国内游客中，60%是东北人。

4-3-4游客平均每月有166万人，假设每位游客消费500元，每月从游客方面得到的额外消费额会是每月8.3亿元。

4-3-5假设每户人口为3人，大连市有2148，666户。假设每月消费1000元，每月大连市的消费总额会是21.5亿元。

4-3-6在1999年，劳动人口工资收入比1998年增长21.70%，物价指数却下降了0.50%。显示购买能力实际上升了22.2%。

4-4市场需要什么

①大连市民的日常生活习惯在过去的5年内起了基本的变化。城市从国内较为迟起步改革的城市变为国内向国际开放的五个城市之一。从主要城乡建设的保守城市变为现代化高楼大厦比比皆是的都市。市民的日常购物也从基本便利需要，演变成为休闲习惯。对环境的诉求也有不同的期望。这从甚至位于繁盛地区的旧式商场一点也不受欢迎的事实中可以看到。而新式商场如百盛购物中心，家乐福及奥林匹克广场却大受欢迎中更可引证。

②百货公司在没有强烈竞争及缺乏经营新意及档次定得过高的情况下，已渐渐失去了他们在顾客心中的地位。顾客需要也随着潮流转变而变得更多样化，我们可以综合他们的需要如下：

n时尚的购物感觉。

n休闲的购物环境。

n方便的商场布局。

n舒适的商场通道。

n齐全的消费品种。

n灵活变通的商品档次。

n综合餐饮，娱乐及购物的便利。

n具名气的商场。

4-4-1商场档次分析

①大连在国内的国民生产总值在1999年为1007亿元；较北京的2170亿元及上海的4035亿元；相差甚远。虽然每年的增长率也达两位数字，比国家平均数字高，但在全国排行只能位于第14位。

②每年大约1.28%的游客是国外游客，其余98.72%为国内游客，其中60%为东北游客。国外游客购买力的档次不能成为主流东北游客的经济能力普遍比大连低，所以虽然旅游消费可能比较大连日常消费高，但平均来说，消费能力是也应该比较广州，上海及北京低的。

③以国内的水平，中至中高档为广州，上海及北京市的主流那大连市的档次应定为以中档为主流中高档为次流。

4-4-2商场类型

①以地理为类别，商场可分为：

n邻舍商场

n地区性

n地域性

②若以购物为类别，商场又可分为：

n日常便利商场

n休闲商场

n目标商场

n旅游商场

4-4-3商场主题分析

香港又一城的主题

又一城知道本身位置的特点及顾客的种类，它的主题是「综合餐饮娱乐及购物便利去迎合家庭成员的需要」。所以在组合方面，餐饮占的比例很大，达27%，娱乐及个人购物便利店也不少。百货公司没有，但行业专门店则比较多。

广州天河城的主题

广州天河城位处于地铁站上盖，及天河新发展区顾客年龄比较轻。所以它的主题是「包罗万有的购物商场去迎合年龄15到45岁的少青中年人」。因为面积太大，所以它的设计是令顾客觉得它不是一个商场，而是一毓的商场，需要几天才能走得完。所以它有两家百货公司，一家超市，两个快餐广场，很多待业专门店，同时也有餐饮，娱乐及个人购物便利店。

商铺类型除了广场式的经营之外，一般在商场内的商铺种类可分为以下几个主要类别：

n主力店

n行业购物中心（专门店）

n超级市场公务员之家版权所有

n戏院

n娱乐中心

n餐饮场所

n商铺

4-5本项目产品定位

4-5-1档次定位

■从销售角度来讲，本项目的包装定位应是高档次的。

1.项目拥有较大的规模、优越的位置和特别的主题概念，这在大连乃至全国商业物业中实属罕见，配合完善的硬件，风情化的购物环境，立面和特色化的灯光处理，足以令项目高档次的产品特性引起投资者、经营者和消费者极大的兴趣；

2．大连市是一个知名的旅游城市，国内外的游客较多，高档次风情化的商业区可吸引游客旅游购物，又可成为大连市的一张名片。

3．住宅部份位于中心面向市中心的劳动公园，本身可吸引一定层次的住户，商场定为中高档一方面可带动住宅的出售，另一方面，可为商场部份带来一定的消费群。

■经营角度上讲，本项目的招商可分为中档和高档

1．高档次的经营对本项目包装定位是一个强有力的支撑点，在一定程度提高了项目的消费档次。

2目针对的消费群相当部分仍以本地年青消费为主，其总体消费能力较适合中档消费，且中档消费也最大程度带动起巨大的消费人流。

4-5-2本项目的主题定位

“集旅游、娱乐、购物、休闲、运动、餐饮为一体，多种经营业态并存，洋溢着异国风情文化的购物天地”

※首创旅游式主题的商业物业概念

将旅游与购物联结在一起，让旅游与购物互为促进，这是一个全新的消费模式。

※主题新颖的吸引

将项目的产品设计为一个旅游式主题的购物广场，形式上标新立异，令项目以一个崭新的形象展现在大连市民面前。形式上不雷同于市内的现有商场，这样一方面可以避开与原有的商场正面竞争，不需要在原有的市场消费饼块上争夺份额；另一方面，可体现本项目的特色，形象上有别于市内原有商场，增强项目的市场竞争力。

※市内旅游文化的支持

大连市是一个旅游城市，每年接待国内外的人数不少，如将本项目设计为一个有城市代表性、风格独特的购物天地，可吸引国内外的游客慕名而来旅游购物。

※2001年大连市旅游统计资料：

a.去年大连市全年共接待海外旅游者43万人次，旅游创汇3亿美元，接待海外游客和创汇又比上年增长了30％，由此实现了大连市接待海外游客和创汇连续三年增长30％的跳跃式发展，并在三年间创造就业机会达4万人次。

b.根据统计数字所得，到大连旅游的游客每年平均增长28。4%，实现旅游收入130亿元以上，相当于GDP

10％左右。公务员之家版权所有

※对消费人群的吸引力

将项目设计为一个异国风情文化的购物天地，当中汇聚异国特色的风情文化，让消费者不出国门就可以领略到异国的文化和民俗风情，购买到异国特色的商品，并同时享有身在异国他乡旅游购物的新奇感觉，满足了消费者猎奇心和玩乐天性。

※借用概念的吸引力

建议在华昌街与五州路交汇设置一个广场，在这个广场上经营一些露天吧、露天咖啡店，让消费者可在此一边品赏着香浓的咖啡，一边欣赏着周边的迷人的异国风景及风情；另外还可根据特定国家的风俗，选择各国特别的节日，定期在此举办异国的民俗风情节日表演，这样可增强本项目的特色性，吸引人流，以推动商场的经营销售。

※借用其它元素的吸引力

将一些有国家代表性的景观和有民族特色的建筑元素引入到商场的装修设计上，使其在外观风格上凝聚着异国风情文化。

当你漫步于其中时，意大利的比塞塔、罗马的斗兽场浮雕、罗马柱、巍峨的阿尔卑斯山、苏黎世的万国彩旗、典型的歌德式建筑、美国迪士尼卡通等具代表性的异国风景、风俗文化都会卷入你的眼帘，令你留连忘返。

4-5-3形象定位

项目的形象定位顾名思义是根据产品定位确定项目主题形象，该主题一方面能反映项目的特色和内涵，另一方面指引策划推广方向，并为项目增加附加值。如我司操作广州奥林匹克花园的主题形象是“运动就在家门口”就充分体现了项目的特色，会使其推广事半功倍。敝司建议本项目的形象定位为：

“集世界风情，移植大连国际旅游产业街区”

4-5-4项目定位的发展优势

——项目定位发展规划的超前性及创新性。

我们认为由于基于项目的规模及地段优势，奠定了项目良好的定位和经营规划基础，主要在以下方在呈现：

A——以多种业态并存进行经营规划。

以市场领导者地位及角度发展，站在竞争市场的制高点上，全面提升项目综合素质，增强市场凝聚力及竞争力，实现持续发展战略。

B——项目发展前景广阔，投资价值更为显著。

以“多种业态特色消费”形式吸纳不同业态的品牌企业进驻经营，提供广阔的产品销售舞台及创建理想的经营环境及商机，投资吸引力及价值更为显著。

C——营造浓厚的市场商业氛围

l形成强烈的投资氛围，全面促进销售及招商进程。

l强化专业市场投资前景，以及突破传统商铺的经营规划，增强投资信心。

l强化首创的全新独特主题概念，在大连都独具首创性，和唯一性。

l借助品牌企业进驻项目后，在人流、经营回报、品牌效应、市场收益等因素的全面素质提升，强化项目优势及特性。

l强化项目的价格升值空间，并以中山路的临街商铺进行价格模拟，突出项目发展优势。

D——吸纳不同业态的主力品牌店进驻，增加人流及品牌效应。

带动中、小型商铺销售和租赁进程，我们将发挥其品牌效应及优势。

我们建议以优惠的招商措施吸纳大型品牌进驻，借助其品牌效应及知名度，带动整体销售，并于每个购物组团都有著名品牌代表的主力店

例如：运动系列组团的著名品牌“耐克”“阿迪达斯”

流行服饰系列组团的“左丹奴”“班尼路”“堡狮龙”。

异国风情美食组团的“广州蕉叶饮食集团”（东南亚美食）、台湾美食店等等。

国际名店城组团的“GUCCI”“华伦天奴”等牌子

家居饰物珠宝玉器组团的“现代简美家私”“香港周大福”“香港周生生”

皮具系列：特乐路、芭迪

超市：引进“屈臣氏”式精品超级市场和“家谊”式生活超市。

4-6项目产品设计建议

4-6-1针对项目整块建议

◎针对本项目由六个地块组成，难以成为一个整体？

1、鄙司建议以五州街为主轴线将整个项目连在一起成为整体。在五州街与武汉街相交处建设一个下沉式的广场，在A区与C区之间搭建架空步行天桥，将A、B、C地块以及X的部份地块所组成的负一层区域有机地连贯起来，并引入一个主力百货店在此经营，而铺面招牌设置在A地块的西南转角处。

作用：

n能吸引青泥洼的商业旺区的人流往主力百货这边走，青泥洼商圈营造多一个热点，增强项目的市场潜力。

n建设一个下沉式广场，将A、B、C、X地块组成的负一层区域有机地连贯起来，解决项目先天地块分块的缺陷，为主力百货店的引入提供前提条件。

n主力店的引入又为商场前期的销售、招商及后期的经营吸引大量的人流。

4-6-2针对A、B、C、X地块的业态？

n建议在负一层设置购物天地，引入主力百货店。主力百货店一方面可吸引大量的人流，推动其它楼层业态的经营；另一方面，可带动项目前期的销售、招商。

n在其它楼层设置：

国际流行前线：经营流行服饰品牌主力店、大型著名商号、鞋类形象店及其大量的时尚流行服饰。

潮流天地；经营种类：主经时尚服装、精致饰物、甚至可以搜罗香港、日本、韩国等最流行的服饰汇集于此。

视讯网络：经营各种视听影音产品、手机、计算机、微型随身听等。

家居饰物珠宝玉器世界：经营各种品牌家居用品、灯饰，各类珠宝玉器等相应产品。

相应的配套：在下沉式广场设置一个大型街舞或时装表演广场，注入“风情购物公园”概念，意在吸引大量的青少年消费人群和消费者的眼球和人流，在B区或X区的场地可设置室内攀岩场等活动配套。

租售做法：

1、此区负一层先以招商为主，通过优惠的条件引入主力百货店。以此作为一个卖点带动其它楼层的出售

2、各功能区以优惠条件引入2—3家主力店进行带动，其他部分进行分割独立销售。

。

4-6-3针对D、E地块规划

鄙司建议在D、E地块与劳动公园之间建造另一个下沉式广场。

作用：

n可将D、E地块与劳动公园连通，解决解放路为交通主干道车流较多，行人过马路不便的问题，为对面的人流过马路提供方便，

n将劳动公园旅游观光、平时运动锻炼、休闲等的人流吸引过来，推动D、E地块的经营发展。

4-6-4针对D、E地块的业态设置

A）将D、E地块打造成为一个动、静结合且相互带动的新型的娱乐、购物天地。

所谓“动”是指经营一些娱乐性质的、有动感的，甚至是以运动为主题的新型娱乐、康体活动。

所谓“静”是指经营一些与“动”主题有关的各类品牌商品。

“相互结合、相互带动”是指令到“动”与“静”之间，以同样的主题，相互和谐地结合，成为整体；另外，两者也因为有一个共同的主题，相互带动彼此的经营。

B）建议在D、E地块的业态设置为：

国际美食天地：荟萃全国各地和世界风情美食

经营种类：东南亚美食、台湾小吃、大型快餐“麦当劳”“必胜客”干果、零食专卖店、港式茶餐厅,韩国烧烤，日式火锅等。

设置原因：既懑足附近居民区的需要，又可针对悠闲人群

租售做法：以3—4家行业主力店进行带动。主要以招商形式置于E区二、三层，其余部分进行独立销售，并在硬件上满足其餐饮经营的条件。

新生代天地：经营儿童服饰，玩具精品。

相应配套：大型游艺中心，史诺比主题儿童游乐园，

设置原因：主要通过针对的消费层和游乐硬件配置吸引人流。

租售做法：配套以招商形式或自营为主，铺位部分通过1-2家主力店带动独立销售。

活色生香国际女人街：经营韩国、日本、香港、台湾最新流行女人服饰、精品，化妆品等。

相应配套：设立一小型T型舞台，有利于在开业以后定期或不定期举行的时装秀或者其他产品的推广活动提供有效场地：设立“SPA”美容疗法会馆，女士健身美体中心。

设置原因：此区针对女性消费，利用女性消费特点和习惯吸引人流。

租售做法：部分以招商为主，用“SPA”会馆经营，吸引女性消费者；部分通过3-4家行业主力店带动独立销售。

活力天地：经营世界品牌或国内著名运动系列运动服饰、运动用品、运动器材

相应配套：设置为足球营地、壁球室、射箭馆、室内野战馆等各类新奇、刺激的游玩配套。

设置原因：利用设置游玩配置吸引年青消费人流。

租售做法：通过招商或自主经营游玩配置，铺位部分作限制性销售，明确买家必须经营功能设定的业种，以便为购物公园的内涵提供强有力的支撑。

国际名店城：荟萃当今国内外高级品牌、精品服饰。

经营设置原因：此区作为次出入口，其价值仅次于A区，在一定程度上体现项目的总体形象档次。

租售做法：此区先已招商为主，通过优惠的条件引入一些国际性知名品牌，后期作带租约销售。

4-7项目的特色如何营造

◎五洲风情特色步行街的设置

■名称恰如其分

这条街原名五州（洲）街，我们正好在这条街上设置一条汇聚全球五大洲的风情文化步行街，使人想起街名就想起这里汇聚的五洲风情文化。

■装修设计的统一性

在外立面、公共空间、甚至在宽阔的步行街上，都布置着各具特色的异国风情文化。使每一处街景都是世界的特色景点，令消费者无论走在哪里都仿佛置身于异乡。

与整个项目装修设计的统一，法国凯旋门、美国的自由女神、荷里活偶像等各具特色的景点、当地风俗文化，都会设置于其中。

■经营业态

国际名店街；主要经营：世界名牌服饰、品牌皮具、高级化妆品等。

旅游风情街：经营大连及东北特色旅游商品

香港兰桂坊：经营特色酒巴、无烟餐饮。

租售做法：此街以招商形式引入国际名牌专门店或特色店，其它以限制性形式销售，以保证此街的档次。

特别补充说明：

本项目的规划设计更多地体现为“街区概念”而非常见“场馆概念”，令娱乐休闲配置与经营布局有机结合；

a)于业态功能区之间的衔接可采用装修风格或配套设施进行划分，既体现出明显的业态功能分区，又体现项目的统一性，并充分考虑到出人流导向的效果。

b)项目的主题风情定义是基于项目特性而提出，其作用是为项目营造浓厚的招商和销售、购物氛围，因此经营布局上与硬件配置相配合。令项目定位的旅游、休闲、娱乐、购物溶为一体。

c)对于销售完成后所形成的产权独立可能导致经营混乱现象，可视其商铺位置所处功能区不同区别对待；或先招商后销售（如E区），甚至以优惠的招商条件吸引目标经营者，以树立项目整体形象；或者进行限制性销售，通过销售时鉴定补充协议或管理公约，令业主在功能区规定的业种范围内进行经营，明确项目鲜明特色定位，或进行独立销售，避免缩窄投资者层面。

5-商场的租售策略

5-1目标客户

5-1-1销售目标客户

（投资客、品牌商户/厂家、个体经营者）

n本地客户

n外地客户（省内、国内）

n外资客户（港澳台、国外）

5-1-2招商客户

n主力经营商户（体现商场形象和档次）

n目标经营商户（国内外知名品牌）

n个体经营者

5-2租售时机

考虑因素：工程进度

当地消费习惯

当地气候

租售筹备进度

5-3租售策略

5-3-1租售推广策略

◎推售前准备阶段

n目的（效果）：

®新闻造势

®引起无锡全市关注的焦点

n媒体组合：以报纸为主

n推广重点：项目的投资前景和经营前景

n公关活动：

®无锡零售商业发展前景研讨会

®本商场的创新经营理念和经营模式研讨会

®本商场的规划布局专家评审会

®项目动工新闻会

n租售策略

®直销资源客户

◎租售第一阶段

n目的（效果）：

®高调亮相

®公开租售

®立即引起市场轰动

n媒体组合：

®报纸、电视、电台、户外广告、网络等多媒体全方位报道宣传

n推广重点：

®项目的投资前景和经营前景

®创新的经营理念

®创新的规划布局

n公关活动：

®至IN流行时装SHOW

®与电台合作，每周在现场举行直播节目，介绍最新潮流信息或讨论热点话题

®计算机/网络至IN游戏比赛

n招商策略

®主力商户直销

®资源商户直销

◎租售第二阶段

n目的（效果）：

®延续前期租售旺势

®加推新一期铺位

n媒体组合：

®报纸、电视、电台为主

n推广重点：

®项目的投资前景和经营前景

®创新的经营理念

®创新的规划布局

®首次公开租售火暴

®减轻投资客资金压力的优惠付款方式；

®确保升值的商场售价体系

n公关活动：

®全城挑战极限——极限运动大奖赛

®三人篮球赛

®街霸四人足球赛

®庆贺提前封顶暨业主联谊活动

◎租售第三阶段

n目的（效果）：

®延续前期租售旺势

®加推新一期铺位

®启动人脉销售

n媒体组合：

®报纸、电视、电台为主

n推广重点：

®项目的投资前景和经营前景

®创新的经营理念

®创新的规划布局

®减轻投资客资金压力的优惠付款方式；

®确保升值的商场售价体系

®高额稳定的投资回报

®主力商户进驻动态

n公关活动：

®温馨家庭摄影展

®儿童集体绘画活动

®女性美容纤体讲座

®巡回展销暨抽奖活动

◎租售第四阶段

n目的（效果）：

®延续前期租售旺势

®最后一期铺位

n媒体组合：

®报纸、电视、电台为主

n推广重点：

®项目的投资前景和经营前景

®创新的经营理念和规划布局

®减轻投资客资金压力的优惠付款方式；

®确保升值的商场售价体系

®高额稳定的投资回报

®主力商户进驻动态

n公关活动：

®异国风情系列活动（与旅游局合办）

®国际美食节

®试业志庆

5-5主要促销手段

n发展商参股经营

在销售中，发展商采用让利10%~20%的方式，获得该商铺10%~20%的股份，业主可选择在开业后任一时间购回经营权（股份）。这种做法的好处在于：

®发展商继续是商场的大股东，能够保证商场招商、经营的整体统筹实施和定位的实现；

®推广宣传中保持高姿态的调性。表明发展商对经营前景充满自信，同时令投资者感到发展商是真正与业主共同承担投资风险的。

®因为发展商以让利的形式，获取股份，所以降低了客户的投资投入。

n业主承诺开业优惠折扣

客户买铺时承诺按发展商规定时间准时开业的，并交纳1万元开业保证金（对准时开业铺位的业主可退还保证金）后，可享受2%折扣优惠；此项可在《认购须知》中注明。

在一定程度上能够保证商场开业时有较多的铺位经营，不至过于冷场。

n零首期付款方式（100%按揭）

减轻投资者首期压力，降低投资门槛，鼓励小买家入市。实际操作是发展商允许买家在规定期限内（一般为一年）分期付给首期房款。

n反租销售

针对部分位置较差，预计销售存在一定难度的铺位而采用的促销手段。

®有利于招商、经营的整体统筹实施和定位的实现

®以较低的投资风险，及稳定的回报吸引买家

5-6招商条件

5-6-1租金优惠

n扣率形式计算租金

扣率即按照营业额提取一定比例作为商场的回报，抵偿租金。发展商与商户共同承担风险，共同分享利润。

根据无锡市目前的零售市场开放程度，国际知名品牌尚未进驻，仍然有广阔的市场空间有待开拓。所以，针对有潜质的知名品牌，对其市场接受程度和营业额具有信心，可利用优惠的扣率方式，引进本商场经营。

■年期

根据不同行业而定，除餐饮年期较长（10年）外，一般行业可商议2年死约2年生约或3年死约3年生约。

■免租期

根据租赁的实际情况，给予弹性的免租期优惠。

■免管理费

对于个别商户或一定招租期内的商户可减免一定期限的管理费，鼓励商户进驻。

■送装修

除公共地方装修外，对于个别商户或一定招租期内的商户提供铺内全部或局部装修，一般仅提供天、地、墙、灯的装修。

6-商场的经营管理

6-1角色

6-1-1对内经营

n与商户达至良好的沟通，了解商户的需要，建立融洽的客户关系

n监察商户严格遵守商场的管理公约

n监管租户按照租约经营

n监控商场的经营状况

n统筹商场购物环境的装饰布置

6-1-2对外经营

n向社会公众推广商场的形象

n协调与政府各部门及旅游公司的关系

n监督及协调与物业管理公司、工程公司、广告公司、公关公司等各方工作

6-2目标

n建立项目的整体形象

n为商户提供良好的经营条件

n提高商场及商户的知名度和商誉

n吸引更大的消费人流

n促进商户的经济收益

6-3效果

6-3-1旺人（消费人流）

提高商场人流

n满足各年龄阶层的消费需求：男、女、老、幼皆宜

n具有强烈的吸引力、吸纳更广区域消费人流

n充分利用旅游城市及项目的资源优势，争取旅游消费人群

延长消费者的逗留时间

n留住各类型消费群体

a.家庭：老人、丈夫、妻子、小孩

b.非家庭：朋友、同事、情侣、个人、游客、团体

®好吸引，想逛一逛

®够新奇、够刺激，好想玩

®饿了有地方吃东西

®很有心情购物

®走累了有地方休息

n吸引不同消费群体的循环消费

n引导消费人流

a.竖向引导：首层二层三层

b.横向引导：流行区运动区儿童区餐饮区

6-3-2旺场（投资者和商家）

n灵活集中的经营组合，适合各层面的经营者

n合理规划布局，有效地切合投资者和商家的需求

n在装饰布置上突出体现主题特色

n充足的配套设施，创造出一流的购物环境

n一系列的旺场推广、租售措施，保证项目的销售和招租双赢

6-3-3旺财（经营收益）

提高顾客消费率

n该买、想买的能买到

n该玩、想玩的能玩到

n想吃、爱吃的能吃到

n想看的能看到

6-3-4运用多元化经营策略，

提高日均销售额和利润

n平价：坚持薄利多销

n中档价：想买的，能买到，且价不贵

n高价：品牌、精品、货真价实

6-4商业物业主要经营管理模式

①传统百货业经营管理模式。

②新型商业模式。

6-4-1经营模式比较

组成成份不同

百货的经营模式是一个整体，是由一个管理层去管理各个专柜，而各个专柜都隶属于同一个企业，管理架构比较简单；而商业物业是由投资者和经营者组成，他们相对独立，拥有产权或经营权的独立，并各自维护自已的利益，组成成份比前者复杂。

宣传推广、档次的控制不同

百货的宣传推广相对简易，而对整个商业物业进行宣传推广、档次的控制难度较大。

因此我们必须寻求一种适合时代要求又适用于综合商场的经营管理模式。

新型经营管理主要包括以下方面：

①物业的硬件管理；

②物业租赁；

③商户的协调统一

④物业整体宣传推广；

⑤经营信息和相关服务的提供；

⑥形象建立；

现时的商业物业林立，竞争激烈，要在商场上取得一席之位并非容易，更何况要成为商场上的领头羊呢？在当今的商业物业经营管理中，必须引入一些新型的经营管理模式进行科学的、专业的管理。综观目前商业物业的经营管理方式，一般以下两种模式：

模式一：由发展商组织经营管理架构（或公司），聘请具有丰富经验的经营管理顾问公司，由其提供专业顾问意见，交自组的经营管理架构（或公司）执行。

模式二：聘请专业经营管理公司直接经营管理公司直接经营管理，发展商处于监控执行地位。

6-4-2采用经营模式的论证

①从社会分工的角度看，发展商擅长于产品的开发，对于经营管理的专业问题，应由专业的经营管理公司实施，更有利于整个商业物业的运作。

②对于新的商业物业来说，在开业后1-3年间属于市场的适应磨合期，让有操作综合商业物业经验的公司进行操作，可减低操作上的风险。

③选择专业的经营管理公司直接进行经营管理，会得到整间公司的资源。

6-4-3结论

建议由我司整合专业资源，采取模式二为贵司提供直接经营管理的服务

好处：

◎由我司战略合作伙伴公司加入直接的经营管理，有利于与前期的策划销售招商涵接，提前介入整体运作。

◎有操作广州代表性商业物业—天河城的经营管理经验。天河城的形式与贵司的项目相似。将这些专业经验模式用于贵司的大型综合商业物业，有利于商场的整体发展。

7-经营推广

7-1推广活动

n各类展览：名车展览、珠宝展览、名画展览、摄影展览等

n时装表演：春夏新装、秋冬新装、品牌新系列等

n美食节/特色专题节日：中华/环球美食节、国际儿童节、奥运会、世界杯等

n电台/电视台直播：时事论坛、品牌推介、流行时尚等

n各类大型游戏及比赛活动：电子游戏比赛、网络游戏比赛、书法绘画摄影比赛、运动竞赛等

n商品推广活动：运动用品推广、服装系列推广、家居系列推广、及与商户合办的各类商品推广活动

n慈善活动：商品慈善展销活动、慈善拍卖活动

7-2信息系统建议

n商场消费指南

内容包括商场的地理位置、交通路线、商户名单、经营规划等基本信息。

n商场刊物

定期推出，重点介绍商场的最新信息。内容包括商户动向、潮流信息、产品推介、促销行动、推广活动等。

n计算机网页

通过INTERNET，将商场的主题、定位、特色、商户组合、最新信息等向全国、国际进行推广，树立商场的形象，吸引国内外游客消费。

7-4经营促销手段参考

n互动优惠券

行业互动促销：如在商场内消费100元，即可获赠B区20元餐券；或，在运动区消费满200元，即可获赠服装礼券10元

®楼层互动促销：如在首层消费100元，即可获赠二层消费券20元

通过互动促销措施，使商场整体结合更为紧密，更容易造成人流循环消费，使每一行业及每一楼层的商业价值得到充分挖掘。

n会员制消费优惠

一次性消费一定金额的消费者可成为商场会员，以后消费可获额外折扣以及其它优惠；可同时实行消费累积折扣奖励计划。

n印花优惠

商场不定期举行优惠促销，优惠期内，消费者均可获取商场纪念印花一款，在集齐一系列纪念印花之后，可在指定节日或特定商场促销日凭印花抵现金或参与抽奖活动。

8-经营管理组织架构

9-商业招商经营运作优势

9-1-1具有较强的商业招商能力，

掌握粤、港两地数百个知名品牌商家的网络资源，能为贵项目的招商提供极大的帮助。

9-1-2具有实际招商操作经验，

了解招商运作过程的各项细节，曾成功完成广州中华广场、广百新翼、中信广场购物城等著名商业项目的招商运作。

9-1-3具有引入主力店的成功经验

对于商业物业，无论是短期的促销还是长期经营，针对性主力店的引入是非常主要的，在我司操作的成功个案中也充分地体现了这一点。如我司在1999-2000年操作的商业项目广州中华广场，总建筑面积18万平方米，以“广州首个热带园林休闲购物新天地”为主题定位。此项目在开发初期，其售价约为港币3万元/平方米，销售状况一般，招商进展缓慢。因此，我司为其引入了大型外资百货集团—吉之岛，营业面积达2万平方米，并以“吉之岛成功进驻”作为卖点吸引投资者和经营者，令销售和招商状况大为好转，特别是销售上甚至出现排队购铺的现象，而售价也升至港币5万元/平方米；另一方面，在招商中也以此带动并结合我司本身的商户网络，采取多种招商形式，在短时间内完成全场90%的招任务。这一项目可以说是我司甚至广州商业物业中操作得最为成功的个案。

此外，我司在操作广州标志性物业中—中信广场购物城和广州市中心北京路步行街项目—广百新翼的时候，也灵活运用了主力店的进驻这一手段，如在中信购物城中引进著名港资零企业—屈臣氏(香港和黄集团旗下的连锁精品超市)，营业面积为600平方米，在广百新翼则引进了屈臣氏和家谊超市(广州友谊集团旗下的大型超市)，营业面积达4000平方米。

当然，在主力店引入的过程，我同也会充分考虑各个项目的实际情况，有区别性和针对性地引入主力店，力求实现发展商、投资者或经营者和进驻商户“三赢”局面。

9-1-4丰富商业经营运作经验，

成功个案包括参与经营管理广州天河城项目，不仅令其连续数年出租率达100%，更令其场内的店中店租金不断攀升至每月2000-2500元/平方米，逼近广州北京路的一些临街铺面，且通过种种经营手法，令整个商场一直处于中上档次，成为广州经营管理最成功的商业物业之一，其营业额位居广东省首位。

9-1-5服务品牌

我司曾经服务的商户其中包括：

COZZI/MAX&CD/雅图时装/KRIZIA/登喜路/金利来/道蒙/FREEBIRD/康威服饰/曼奴运动服装/班尼路服装有限公司/莎莲奴/TOPPY/上海东方鳄鱼服饰有限公司/东方眼镜/先施眼镜/老人头/康妮雅/戴安芬内衣/观奇洋服/经典故事/卡路•约翰/歌莉娅时装/百丽鞋业/香港万事达.飞安娜中国总/广州李宁体育用品销售有限公司/广州亿安体育用品有限公司/NIKE/雷俊运动/OPA时装/LOAIO/仁信牛奶老铺/肯德基/大家乐/多美丽快餐/东海堂/宝生园/LANCOME(香港)化妆品公司/卡西欧/顶好首饰/周生生珠宝金行/周大福珠宝金行/红孩儿/谢瑞麟珠宝金行/莱福珠宝/屈臣氏/百佳/蕉叶风味集团/绿茵阁/大禾回转寿司店/金旺庄韩国料理/荔港名食家/

除了以上曾经服务过的客户，我司还为以下各类行业著名品牌的特约商铺拓展顾问：

SAWATCH（时尚名表系列）SUSSI（古色女装）

华伦天奴（服装）麦当劳

7.11便利店先施眼镜

DUNHILL（登喜路）芭迪鞋业

JESSZCA（女装）e´MU（女装）

GUESS（服装/手表）屈臣氏（超级市场）

我司热切希望能籍以上的各方面优势，为本项目提供全方位的全程服务！

第二部分：住宅部分

1-大连住宅市场概况分析

■本地购房消费以中低价为主，价格介于2500-4000元/m2，且多集中于城乡结合部，外地购买力在大连不容忽视，尢其对于高价住宅来讲，其比例较大。

■产品选择层次结构较广，且类型多样，从一般的解困房、经济适用房到海边豪华宅、别墅，从市中心到市郊的大型小区都相继一一出现。

■发展商已迈向品牌时代，陆续涌现了万达、亿达等全国知名开发企业。

■住宅产品仍偏向于大户型为主，但特色产品不多。

■住宅销售的服务意识有待加强，营销技巧也有待提高。

楼盘规模产品类型户型面积均价施工进度装修

星海国宝四栋高层小区式高层住宅四房：193-247复式：365-4428600元/m2现楼豪装

雍景台连体高层单体高层二房~四房121。21-198。84㎡8300元/m2准现楼豪装

曼哈顿大厦单体高层公寓套间~三房43。14~197。88㎡8200元/m2准现楼豪装

2-项目的优势劣势分析

2-1项目优势：

n位置优越、交通便利，附近生活配套齐全，紧大连兴购物商圈

n景观优越与大连市中心最大的绿地公园一路之隔，园景、山景收眼底。

n同区域同文件次竞争项目不多，直接竞争大大减少。

n项目规模较大，利于发挥规模效应和硬件配套优势。

2-2项目劣势：

n属于纯住宅项目，容易产生住宅和商业间矛盾。

n开发成本高，不利于发挥价格竞争力优势。

n项目档次较高，会针对消费人群变狭窄。

n项目旁的高架桥建筑，令项目低层单位受景观和噪声的影响。

n一方面项目开发资金需求量大，对销售周期要求较短，另一方面，此类型项目对施工进度要较高，因此。两者间的矛盾将制约着项目的成功。

3-目标客户的定位和分类

项目的塔楼从产品形式上可分为住宅和公寓两类型，虽然两者皆为居住用途，但其针对对象有所不同。

3-1住宅的目标客户分析

n大连市内的私营企业主和高收入人士，年龄介于30-50之间。

n东北地区的一些实力雄厚的中资企业或私人企业界所有者或高级管理人员。

n东北地区的高级公务人员。

n祖籍东北华侨。

3-2公寓的目标客户分析

n在大连的三资企业的外方投资者或高级管理人员。

n大连的外国企业及其驻华机构的高级管理人员。

n大连市内拥有稳定经济收入且具有投资意识的中高收入人士。

他们共同特征：是社会上事业成功的一群，他们或者是经历拼搏后正处于壮年，或者是后起之秀，他们年青有朝气，对自己的奋斗感到自豪，他们需要认同和肯定自身的价值，更需要荣耀和被受尊崇。所以他们注重产品的素质，注重项目的内涵，注重项目的形象。

4-项目定位

4-1项目理解

1、本项目位于市中心商业旺区，地价成本非常昂贵，所以本项目的开发，必须以商用物业和高价住宅相结合开发，才能承受本项目开发成本压力；

2、本项目位于市中心，交通发达，以及城市规划配套完善，更享有劳动公园的绿化、园景以及稀贵的山景的景观；如本项目能充分发挥景观优势和结合商业发展的优势，且配合本项目的硬件支持，建议本项目走高尚住宅的路线。

3、本项目位于繁华的商业、娱乐地带，周边琳琅着新颖时尚、前卫动感的商业经营理念，且消费对象也是针对这群中青年的消费群。所以项目住宅部分的重点目标客户是这群中青客户群。

4-2产品定位

根据项目所具备的先天优势和以上所述的目标客户层定位，令本项目住宅有条件走“高档次豪宅”路线。众所周知，作为豪宅楼盘，不但要有顶级的硬、软件配套（如智能化配套、会所、人车分流、足够车位等），更应有不可替代的自然环境资源（如海景、山景、园景等），本项目的产品不仅能具备这些条件之外，更具有位于城市繁华中心的条件，故其产品定位为：

大连市中心标志性顶级豪宅

大连市中心——位于大连市最繁华的地理位置；

标志性——强调项目在大连市的城市地位；

顶级——走在时代的最前边，超越居住新境界；

豪宅——非一般的住宅，是住宅市场的高端。

4-3形象定位

项目的形象定位顾名思义是根据产品定位确定项目主题形象，该主题一方面能反映项目的特色和内涵，另一方面指引策划推广方向，并为项目增加附加值。如我司操作奥林匹克花园的主题形象是“运动就在家门口”就充分体了楼盘特色，会其推广策略事半功倍。为了打动我们的目标消费群；荣耀、尊崇所在的定位，去捕捉目标客户群的独特的心态。建议项目的住形象定位是：

“滨城都会至尊府第”

4-4项目形象包装

本项目的产品定位是一个有标志性的顶级豪宅，既要突出顶级豪宅的亮点，又要表现项目的高层次的品味，因此本项目包装成一个时代感很强的豪宅概念，且囊括了超越人性化的居住理念，使到本项目的产品既能适合年长的事业成功的人士荣耀与尊崇的所在的品位之外，还适合一些叫年轻的成功人士的时尚、超越世俗品味要求。使到居住在这里的人群，有尊贵身份的象征，是事业成功的人士的标志。

5-产品建议

5-1住宅功能细分和户型面积的比例建议

5-1-1对A、B、C、D号楼功能说明

A号楼：其功能为住宅楼，由于其位置受商业环境影响，其档次性也会有所折扣，故建议将其针对客户层放宽，因此，户型面积比例为：

户型建筑面积比例

二房75-8515

小三房95-11040

标准三房110-12533

小四房130-14012

B号楼：其功能为公寓楼，由于此类型住宅产品有其独特的市场特征，故需满足以下要求：

n实用性

在面积有所控制的前提下，保证每个单位的各种使用功能。

n投资性

作为公寓概念，应既可居住，又可办公，其投资价值比一般住宅较理想，这对于投资客户有较大吸引力，另一方面，本项目的销售单价较高，故可在面积上尽可能令其总有所控制，从而更好地满足投资客户的要求。

n服务性

公寓在服务功能方面的提供，令其投资价值和办公用途得到实现。

综上所述，建议B号楼的户型面积比例为

户型建筑面积比例

一房35-5030

二房65-7540

小三房95-11020

大三房110-12510

另外，根据B号楼的功能，建议可采取“产权商务酒店”的概念进行操作和销售，其目的如下：

n通过酒店一方面管理项目住宅部分的配套设施，另一方面为B号楼提供服务，体现其价值。

n通过“酒店”的操作，令整个项目的利润得到最大限度的实现。

n作为长期收益的手段之一，毕竟大连拥有着巨大的旅游资源。

C．D号楼：其功能为住宅楼，由于其位置受商业环境影响较小，且景观效果又是最佳，因此也最能体现项目住宅部分的价值。建议其户型和面积比例如下：

户型建议面积比例

二房75-9024

小三房100-11024

大三房120-13030

四房140-16015

复式160-1807

5-2户型设计建议：

n1在保证功能的前提下，尽量控制单位面积。

n2尽可能保证各单位的景观。

n3进行户型上的创新，如“双套房”概念，跃式处理等，因此提高产品价值。

n4适当进行功能上的扩展，如空中花园设计。

6-项目命名的初步建议

6-1项目整体命名

由于本项目的住宅是走高档路线，与时尚、潮流的商业一起联动，互相辉映，因此项目以一个融合大气与时尚的命名为：

滨城国际都会

6-2商业命名

因为要突出本项目的商业是一个个性化很强的商业形象，且能融入新颖独特“异国风情”的主题概念，也能囊括“集旅游、娱乐、购物、休闲、运动、餐饮为一体，多种经营业态并存；给人一个深刻、易记的印象。因此建议商业部分的命名为：

都会风情

7-住宅与商业的互动分析

7-1住宅与商业的统一性

由于本项目由六个分割的地铁组成，故其住宅和商业部分亦被分割，这影响了项目的整体性效果，这是不利于发挥项目的规模效应，故形成住宅和商业的统一性是极其重要的。

7-1-1住宅统一性体现

l立面处理的协调一致。

l硬件配套和软件服务资源上的共享。

l包装推广上的统一。

7-1-2商业统一性的体现

u规划布局上的联动和互补（如前所述）

u业态选择的协调和联动

u商业部分主题的确立和贯穿

7-1-3住宅和商业的协调

u在规划上尽量减少商业经营对住宅环境造成的影响，如住宅出入口的设置和控制；商业人流的引导；业态的选择等。

u在推广宣传上发挥其互利优势，一方面住宅为商业提供客源，另一方面，高档次的商业气氛使住宅价值提升。

u住宅和商业在档次上的统一

7-2住宅和商业开发推售的互动策略

（如图所示）

①销售A、B区商业部分③销售A号楼

开发A、B、C、X区④开发下沉式购物地带

①对A、B区主力百货进行招商

⑤

销售C、X区商业部营造商业步行街氛围销售D、E区商业部份

销售C号楼、D号楼⑥

开发D、E区⑦完善C、D号楼硬件配套⑧销售B号楼

②对E区进行主题业态招商⑥营造主题商业气氛⑦

6-3说明

说明1：

uA、B区靠近百年城商圈，其价值显而易见，且开发较早首先进行销售将有利于资金回笼。

u对主力百货店进行招商为项目后期的开发和销售作好准备。

说明2：

uE区的业态作为项目商业部分的另一重点，通过提前统一招商可确保项目主题定位。

说明3：

u由于A号楼相对档次略次，有利于项目住宅部分实施低开高走策略。

说明4：

u配合主力百货店进场，为销售C区商业部分作准备。

说明5：

u利用A、B区销售势头，招商状态和下沉式广场概念进行促销。

说明6、7：

u初步真实体现项目商业氛围，从而支撑D、E商业部分的销售。

u利用A号楼住宅及商业部分销售旺势，带动C、D号楼销售，并逐步完成住宅硬件配套（如会所）。

说明8：

u利用硬件配套的完善促销B号楼销售。阶段工程进度时间销售进度招商进度拟定销售均价预售可实现比例销售总额

一A.B.C.X处于±0五个月A区2/3（6475）B区3/4（8213）对A.B.C.X区负一层的主力百货店进行招商1500085%187，272，000

二A.B号楼主体2/3部分D.E区处于±0四个月A号楼（21750）对A.B.C.X区的行业主力进行招商800080%139，200，000

三A.B号楼外封顶D.E区完成群楼部分五个月C区3/4（10725）X区2/3（4667）对D.E区的行业主力店进行招商1500080%184，704，000

大连范文篇7

今年，大连市有5000余名公务员报名参加培训，而大连市共有1．6万名符合培训条件的公务员，他们将通过培训的方式在学校“回炉”之后，在工作岗位上更好地为人民服务。

相关部门称，前天开始启动的大连市公务员培训工作，是大连市历史上最大规模的公务员培训。

培训由大连市市委组织部、市人事局组织，开学典礼在东北财经大学举行，本次公务员培训将在今后3年内，对全市45岁以下（1959年1月1日以后出生）处级（含正处）以下的公务员全部培训一遍。另外，鼓励45岁以上公务员自愿参加。大连市凡符合培训条件的公务员不参加培训或培训考试不合格的，年终考核不得评为优秀。

大连范文篇8

第一条为加强公司管理，维护公司良好形象，特制定本规范，明确要求，规范行为，创造良好的企业文化氛围。

第二章细则公务员之家，全国公务员共同天地

第二条服务规范

1、仪表：公司职员应仪表整洁、大方，合理佩带公司胸牌。

2、微笑服务：在接待公司内外人员的垂询、要求等任何场合，应注视对方，微笑应答，切不可冒犯对方。

3、用语：在任何场合用语规范，语气温和，音量适中，严禁大声喧哗。

4、接待：遇有客户进入公司须有迎送语，上班时间（包括午餐时间）公司内应保证有人接待，作到客户人手一杯水。

5、作到：“人走茶凉”即客户一走，其用过的水杯，烟灰缸清理干净。（正常情况下，清理各自客户）

6、电话接听：接听电话应及时，且有问候语―――您好，望天广告。并一般铃响不应超过三声，如受话人不能接听，离之最近的职员应主动接听，重要电话作好接听记录，严禁占用公司电话时间太长。

第三条办公秩序

1、工作时间内不应无故离岗、串岗，不得聊天、吃零食、大声喧哗，确保公司环境的安静有序。

2、职员应在每天的工作时间开始前和工作时间结束后做好个人工作区内的卫生保洁工作，保持物品整齐，桌面清洁。

3、员工严格遵守公司作息时间――――――不迟到，不早退。

4、公司员工禁止在室内、车间吸烟。

5、公司员工每人每月休假两天。（休假前须请示，否则是为矿工）。

6、下班前所有员工必须检查水源、电源、煤气、门窗，如有遗漏负奖励当天所有员工50元，如造成损失负奖励当天所有员工当月工资。

7、爱护公司财产及设备，节约有效资源杜绝浪费材料。

8、打印纸张和便签须正反面使用。

9、上班时间禁止打游戏，上网聊天。

10、本着客户永远是对的原则杜绝员工之间，员工和客户发生口角打斗，以及客户不满或其反映，经查实负奖励50元，不论何时何地维护公司形象是每个员工的准则：员工与公司忧乐共同，生死与共。

11、每人必须有当天工作记录和建立客户档案，（杜绝便签记录，忽略者负奖励50元）

12、发现办公设备（包括通讯、照明、影音、电脑、建筑等）损坏或发生事故时，员工应立即报修，以便及时解决问題。

13、每人作好当天工作记录与接待所有票据、签单、付出账，下班后放置经理办公桌上待次日一早批示，商讨并及时处理。

第四条奖励制度

1、受到客户称赞、表扬（过后或当事人不在）经查实予以奖励50-100元。

2、每月18日（当月无一人受到处罚的）全体汇餐或每人予以50-100元奖励。

3、每月19日公司统一发工资。※无论何人向公司提出好的建议、好的想法、好的经营之道，经采纳现场兑现现金100-1000元。

4、当月如有突出贡献和产生巨大业绩者视情节予以奖励。

5、平面设计师每月视情节予以奖励（多劳多得，以总金额粗略计算）。

6、家装设计师按总工程造价3%予以奖励，外建效公务员之家，全国公务员共同天地果图以4%予以奖励。（规模大的工程另计）。

7、年终岁尾以每人一年中的表现和在公司工作的年限予以奖励。

8、年初、年末、五一、十、海浴，公司必不可免组织员工集体活动。※公司员工保证金每年以20%递增作为跨年奖励，满10年工龄的员工奖永久住房一套。

第五条操作流程

1、不论工程造价金额大小一律开单（详细注解，如因签单不清不详出现问题签单者自负）。

2、打印文稿、设计方案、效果图须见签单或交预付款方可打印。

3、设计喷绘画面右下脚须有―――望天广告：87718555设制。

4、设计师外出量房须签“初次协议”

5、不同业务的客户应由接待指定设计人员。

6、打印文稿纸张与实际效果偏差；文字校对；字体注解；版面埁格；颜色核对，须有客户当事人签字。

大连范文篇9

中新社大连六月二十五日电(记者金果林张剑)大连市政府部门拿出十五个公务员职位面向留学归国人员公开招聘，今天开始对通过资格审查的报考人员进行统一考试。

此次面向留学归国人员虚席以待招贤纳士的共有大连市外经贸局、国有资产委员会、市政府研究室、港口口岸局、安全生产监管局、食品药品监管局、开发区环保局、高新园区管委会八个政府机关，职位主要有高新园区内资招商局副局长、高级规划师等专业能力要求很高的特殊职位。

据悉，这是大连市首次专门向留学归国人员大规模招聘公务员，这种情况在辽宁全省也尚属首次。大连市这一举动在留学归国人员引起广泛反响，有来自英国、澳大利亚、俄罗斯等近十个国家的留学归国人员报名。

尽管大连市这八个政府部门求贤若渴，但是提出了很高的选拔标准，要求报考者具有硕士研究生学历，年龄须在三十五周岁以下，其中高新园区管委会招聘的两个岗位还对应聘者提出了“具有海外大公司五年以上工作经历”、“有丰富的社会关系”等特殊要求，另外还有参加统一考试。根据考生的成绩，大连市将对考试合格人员进行体检和考核。对合格的入选人员，将由用人单位和其签订聘用合同，并按照“机关聘用人员”进行管理，福利待遇与正式在编公务员相同。

据了解，大连市许多政府机关目前都需招聘具有出国留学经验人才。(完）

大连范文篇10

连锁经营是一种规模经济较为明显的商业组织形式，要求连锁企业的规模不能低于最小经济规模水平，否则，经营收益就会小于成本，连锁企业的规模经济潜力难以发挥。根据发达国家连锁经营的经验，一个连锁店只有发展到14家店铺才开始赢利，才能发挥规模优势。世界连锁业发展的实践也证明了效益最好的连锁公司，常常是具有较大规模的公司。

一、连锁经营企业规模扩张带来的风险

在零售连锁业规模扩张的同时，有一个问题不容忽视：规模的不断扩大是否就一定意味着赢利与发展？连锁企业规模的扩张应该是有效益的扩张，是通过规模扩大而降低单位成本，从而增加收益的经济模式。

（一）在扩张中管理滞后，适应能力变弱

连锁经营企业在扩张过程中，容易出现不规范的问题，主要表现在产权不明确，总部和分店之间关系复杂，责权利不清晰等方面，连锁企业对连锁经营的基本要求和内在规律缺乏深入研究，照搬单体商店的管理模式，难以适应连锁经营多分店发展的需要。

（二）物流配送发展滞后，资源供应不足

目前我国多数连锁经营企业没有独立的配送中心，或虽有配送中心却难以高效运用。我国连锁企业配送中心建设滞后突出表现在：统一配送率不高，目前我国连锁业统一采购和进货的比例（平均配送率）通常只有30%~60%，许多连锁商店的总部与分店、各分店之间缺乏内在联系，仍实行传统的单体采购和进货，还有相当一批连锁商店完全是独立进货，经营上相当分散；配送规模较小；配送中心建设与信息系统建设滞后，配送技术落后，仓储管理自动化程度低等硬件问题还普遍存在。效率低下。

（三）信息管理成为扩张的瓶颈问题

连锁经营的实质是管理和信息的“连锁”，如果不能在各个连锁分店间实现管理和信息的统一和共享，这样的连锁只能是形式上的连锁。而要实现真正意义上的连锁就离不开先进的计算机管理系统和IT技术。

（四）市场空间不断减少，区域发展不平衡的风险

有时企业领导者没有掌握市场的真实情况，面对市场需求的增长预测过多地依赖内部信息，诸如订单的增多、一线销售队伍的信息反馈，忽视了未来市场的客观走向。在这一阶段，企业工作重点可能是增大“市场份额”、销售“多多益善”，容易造成对市场增长的人为乐观。这种信息扭曲的放大作用在图形显示上很像很一根甩起的赶牛鞭，因此被形象地称为“牛鞭效应”。“牛鞭效应”造成的需求假象会使企业处于十分危险的境地。

（五）财务报表与经营活动的脱节

许多因素导致企业财务报表与经营活动的脱节，企业财务报表不能全面如实地反映企业经营活动。现行的会计记账方式不是采纳现金制而是应计制。应计制的核心是“历史累计法”，无论资产负债表还是损益表都不代表企业此时此刻所拥有的现金数额。

（六）缺乏合格人才

连锁经营企业大规模扩张将导致经营管理人才奇缺，滥竿充数者不可避免，使企业扩张后劲不足。连锁经营是人才竞争激烈的产业，低素质的管理人员不可能操纵大规模的连锁商业体系。连锁经营企业要求员工不论是企业的运作、商品的采购、现金的收支还是对顾客的服务方面，都要具备连锁经营的专业知识，特别是管理人员尤其如此。任何一家成功的企业都必须拥有十分优秀的经营管理人才和高质量的员工。管理人才的短缺、培训滞后于扩张发展的需要已成为连锁商业持续发展的障碍。

二、连锁经营企业规模扩张风险防范

（一）连锁经营合理规模的界定

虽然大的规模容易引起种种的问题，但这并不是大公司已不再适宜的理由，需要变革的，往往不是公司的量化规模，而是管理方式。美国的经济学家威尔什说:“我们正不懈努力去做的，是把小公司的精神和小公司的发度，融入到我们大公司的机体之中去”。因此，连锁经营的突破在于寻找最佳规模点，并运用科学管理的手段加以规范。

1、定量研究：启用连锁规模的黄金分割线。海外一些零售专家认为，连锁经营规模的黄金分割线大体应为5000平方米~10000平方米的营业面积。100平方米的店铺，需要发展50~100个；200平方米一个的店铺，需要发展25~50个。黄金分割点上的连锁经营规模，可以在养活相应配送和总部的基础上，实现保本经营。也就是说，必须使店铺面积之和达到5000平方米~10000平方米，否则将无利可图。从这个意义上说，连锁经营的定义应将11个店铺以上补充为“11个店铺以上，总面积超过5000平方米”。这是连锁经营规模的最低标准，小于此，则此规模难以取得理想的效益。

2、定性分析：设立连锁经营规模的风险报警点超过了风险报警点的评判原则是：店铺出现亏损，或是由于选址不当，或是由于管理不善；总部管理受阻或失灵，大多是由于经营规模超过了连锁公司的管理幅度；没经过良好培训的店员升任店长或总部管理者，暗示着人才培训赶不上规模扩张的需要；店铺货架处于半空状态，或是由于采购资金不足，或是由于配送能力缺乏。

（二）合理进行区域定位

实施市场扩张战略中尤其要注重农村市场的开拓。目前国外连锁商业主要在沿海发达城市、经济中心城市和省会城市开设连锁店，因这些城市组货容易，但要形成一个遍布全国的采购和配送系统尚需时日。而且，在这些市场中，由于商业的组织化程度更低、规模更小、零散性更强，使得连锁业在这些市场的发展更具优势，也更具发展加盟店的条件。所以我国连锁企业应抓紧时机，加快导入和运用特许加盟连锁方式，从地县级城市入手，进而向农村乡镇发展，抢先一步占领农村市场。

（三）多渠道融资

依靠资本市场来取得资本对推动中国连锁业的发展具有重要意义。资本上市是连锁企业获得发展资金的一条捷径。有条件的企业可以发行股票上市融资;资本上市是连锁企业获得发展资金的一条捷径。这个道理早在70年代就被全球最大零售连锁企业美国沃尔玛公司的创始人山姆·沃尔顿证实。华联超市的上市是中国连锁业大发展的一个里程碑，标志着中国连锁业的发展进入了资本市场。2000年元月8日，沪市上市公司华联商厦和时装股份分别公告，华联商厦拟从华联集团手中收购时装股份25%的股份，成为仅次于华联集团的第二大股东。这两个公告意味着华联集团旗下的两个商业上市公司－－华联商厦和时装股份将由原来的各自为战成功发展为携手作战，两公司的资产将重新整合。6月份，时装股份两次受让华联商厦持有的上海华联超市公司100%的股权，最终改名成功，标志着“中国超市第一股”的诞生。

（四）优化企业经营模式

1、加快建设信息中心。在连锁经营过程中，获取和掌握信息对连锁企业至关重要。因此，我国的连锁企业必须加快建设自己的信息中心，加强通讯网络技术和收款机、条形码等设备的开发与应用，及时沟通信息，保证物流、商流的顺畅，努力实现连锁经营管理现代化。

2、建立起高效的配送中心。配送中心是连锁经营的核心，连锁经营中的“统一进货”、“统一配送”、“统一价格”都是靠配送中心来具体实施和保证的。

3、扩大品牌效应。随着连锁经营的发展和我国零售企业规模的不断扩大，特别是随着国外大型零售企业逐步进入我国市场，创建自有品牌是一个重要的发展趋势。实施自有品牌策略能省去诸多中间环节，节约交易费用和流通成本，是吸引消费者、扩大销售的有利手段。我国连锁超市应进一步完善自身形象设计，逐步推出自有品牌，增强连锁企业的信誉，提高市场竞争力。

4、加强规范运作。要加强连锁经营的规范管理。保证连锁企业的经营活动符合“标准化、专业化、简单化、集中化”的连锁经营要求。

要完善连锁企业内部各个环节的管理，建立健全各个岗位、各道工序、各项作业的规章制度并形成文字规范，实现作业系统化和管理手段规范化。超市连锁需要建立一套与标准化的经营模式相适应的培训体系，并选择适当的培训模式，选派合格的经营管理人才。

5、改善连锁经营发展中的物质技术条件。通过计算机、信息网络及其配套软件的应用开发，实现连锁经营的现代化、自动化。有条件的企业可以采用POS定时销售系统，MIS售后信息系统，EOS电子订货系统、DSS决策支持系统来提高其经营管理水平和流转效率

（五）加强人才建设