房屋权属登记十篇

房屋权属登记篇1

第二条本办法适用于村镇集体土地上的房屋权属登记。

第三条房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。

第四条已经纳入城市规划区的龙凤区、红岗区、让胡路区村镇和原三环公司牧场的集体所有土地上的房屋，由市房产行政主管部门负责权属登记。颁发全国统一的防伪房屋权属证书。

各县村镇集体所有土地房屋权属登记，由各县人民政府办理。

第五条房屋权属登记由房屋权利人提出申请。申请人为法人、其他组织和自然人，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；权利申请人为自然人的，应当使用其身份证上的姓名。

申请人申请登记时，应当交验单位或者相关人的有效证件。

人申请登记时，除向登记机关交验人的有效证件外，还应向登记机关提交房屋权利申请人的书面委托书。

第六条申请人申请登记时，应提交下列材料：

（一）集体土地使用证或宅基地证；

（二）建设工程规划许可证或区规划部门出据的符合规划的证明；

（三）房屋平面图、面积、照片等表明房屋状况的手续；

（四）房屋竣工验收资料以及其他的证明文件（仅限于非住宅及建筑面积大于300平方米的住宅）；

（五）依法应当提交的其他手续。

上述材料在提交复印件同时审验原件。

第七条申请人提供的材料不符合规定的，登记机关应当一次告知需补充的材料。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，应当在受理登记后10日内核准登记，并颁发房屋权属证书。

第八条有下列情形之一的，登记机关不予登记：

（一）属于违章建筑的；

（二）属于临时建筑的；

（三）法律、法规规定的不予办理登记的其他情形。

第九条因申报不实或登记机关的工作人员失误造成房屋权属登记不实的，登记机关可以变更或撤消登记。

房屋权属登记篇2

第二条  本办法适用于大连市城市规划区、建制镇和独立工矿区国有土地范围内的房屋权属登记。

第三条  大连市房地产管理局主管全市城镇房屋权属登记行政管理工作。其下设的大连市房地产登记发证中心具体负责中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区的房屋权属登记管理工作。瓦房店市、普兰店市、庄河市、长海县的房地产管理部门负责本行政区域内城镇房屋权属登记行政管理工作。

市房地产管理局可以委托旅顺口区、金州区、大连经济技术开发区、大连保税区、大连金石滩国家旅游度假区、大连高新技术产业园区的房地产管理部门，负责所辖区域内城镇房屋权属登记。

第四条  房屋所有权的取得、转移、变更、注销和他项权利的设定，其房屋权利人均应依照法律、法规和本办法的规定申请房屋权属登记。

第五条  申请房屋权属登记时，房屋权利人除提交本办法规定的证明房屋权属的有关文件外，还应提供下列证件：

（一）权利人为自然人的，提交本人的身份证件；

（二）权利人为法人、其他组织的，提交单位资格证明及法定代表人、单位负责人的身份证明或其委托的经办人的身份证件；

（三）委托他人代办登记手续的，提交权利人的书面授权委托书及人的身份证件；

境外当事人的身份证件、资格证明及授权委托书须按规定经过公证或认证，外文证件须具有中文译本。

第六条  新建的房屋，建设单位或个人应在房屋竣工后3个月内持土地使用许可手续、规划许可手续、施工许可手续、房屋竣工验收手续及其他有关证明文件申请房屋权属初始登记。

第七条  购买商品房，购房人应在购房合同签订之日起6个月内持房地产交易管理机构办理的交易手续申请房屋权属登记。

购房人可委托房地产开发企业代办交易过户手续和权属登记手续，但双方应在购房合同中明确约定。

第八条  房屋权属转移的，房屋所有权人应自事实发生之日起60日内持下列证明文件申请房屋权属转移登记：

（一）因买卖、赠与、交换、联建分成、投资入股等原因致使房屋权属转移的，提交房地产交易管理机构的交易手续；

（二）继承的房屋，提交继承公证书；

（三）共有房屋分割的，提交经公证机关公证的析产协议书；

（四）人民法院判决、调解、裁定或仲裁机构裁决所有权转移的房屋，提交判决书、调解书、裁定书或裁决书；

（五）法律、法规规定的其他证明文件。

第九条  房屋所有权变更有下列情形之一的，房屋所有权人应当自事实发生之日起60日内，持房屋所有权证书及相关证明文件申请房屋权属变更登记：

（一）房屋所有权人名称或姓名变化的；

（二）因翻建、改建使房屋面积增加或减少的；

（三）房屋座落的街道名称、门牌号码发生变化的；

（四）法律、法规规定应当变更登记的其他情形。

第十条  以房屋设定抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自合同签订之日起30日内，持房屋所有权证书和设定他项权利的书面合同及相关证明文件申请登记，领取他项权利证书。

他项权利登记由抵押人、抵押权人或出典人、典权人共同申请。

第十一条  因房屋灭失、他项权利终止等，房屋所有权人、他项权利人应当自事实发生之日起30日内持房屋所有权证书、他项权利证书及房屋灭失或他项权利终止的证明文件申请房屋权属注销登记。

经房屋拆迁行政主管部门批准拆除的房屋，拆迁人与房屋所有权人达成补偿协议后，可由拆迁人代为申请房屋权属注销登记。

房屋权属注销登记后，由登记发证机关收回房屋权属证书。

第十二条  房屋权属登记中，登记发证机关认为需要向社会告知的，经房屋权利人申请，可在当地主要新闻媒体上予以公告，其费用由申请人承担。自公告之日起3个月内没有他人提出权利主张的，登记发证机关方可为其办理手续。

第十三条  凡未经房地产管理部门核实房屋面积的，房屋权属登记时，应当由房地产测绘机构测量房屋面积。

第十四条  登记发证机关受理房屋权属登记申请后，凡权属清楚、资料和证明文件齐全的，应在3个月内核准登记，并颁发房屋权属证书；对申请变更登记、注销登记的，应在受理后30日内核准登记。

对暂缓登记、不予登记的，登记发证机关应在受理登记后30日内通知申请人。

第十五条  房屋权属登记，使用建设部统一印制的证书文本。房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。

共有的房屋，由共有人推举一人收执《房屋所有权证》，其余共有人各执《房屋共有权证》1份。《房屋共有权证书》与《房屋所有权证书》具有同等法律效力。

《房屋他项权证》由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。

第十六条  房屋权属证书遗失或破损的，房屋所有权人可向登记发证机关申请补发或换证。

第十七条  有下列情形之一的，登记发证机关有权注销房屋权属证书：

（一）申报不实的；

（二）房屋灭失或房屋权利消灭，当事人未在规定期限内办理注销登记的；

（三）与事实不符的其他情形。

第十八条  房屋权属登记有关费用的收取，须严格执行有关规定。对逾期办理房屋权属登记的，登记发证机关可按原登记费的3倍以上10倍以下收取登记费。

第十九条  违反本办法，冒领、涂改、非法印制、伪造房屋权属证书的，由房地产行政主管部门或其委托的房地产监察机构没收证书，对属于非经营活动的，可处以1000元以下罚款；属于经营活动，并有违法所得的，可处以1万元以上3万元以下罚款；无违法所得的，可处以5000元以上1万元以下罚款。

当事人违法行为构成犯罪的，由司法机关依法追究其刑事责任。

第二十条  实施行政处罚，须严格执行《中华人民共和国行政处罚法》的规定。

当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。逾期不申请复议、不起诉，又不履行行政处罚决定的，作出处罚决定的机关可申请人民法院强制执行。

第二十一条  登记发证机关工作人员玩忽职守、徇私舞弊的，由所在单位给予行政处分；情节严重，构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第二十二条  房屋权属登记的其他有关事宜，可按建设部《城镇房屋权属登记管理办法》的规定执行。

房屋权属登记篇3

一、城市房屋权属登记行为的内容、性质及分类

1. 房屋权属登记的内容。建设部2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》第二条规定，“本办法所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为”。即指城市房地产管理部门根据房屋权利人的申请，依法定程序对其申请的房屋产权进行审查、核实登记并颁发房屋权属证书的行为。wWW.133229.CoM

2.房屋权属登记的性质。笔者认为，房屋权属登记行为是房屋登记机关依权利人申请而作出的行政确认行为，是可诉的具体行政行为。根据行政法原理，行政确认是指行政主体对行政相对人的法律地位、法律关系或有关法律事实进行甄别，给予确定、认定、证明或否定并予以宣告的具体行政行为，包括行政登记、鉴证、认定和证明等形式。行政登记确认是指行政主体根据相对人的申请，对法律、法规规定必须予以登记注册的事项予以登记，从而依法确认相对人某种法律地位、权利义务及其他法律事实、法律关系的存在、变更或消灭的一种具体行政行为。首先，房屋权属登记行为是房屋管理机关作为行政机关应权利人的申请作出的行为，是房产管理部门实施的行政行为。该登记行政行为是对房屋权属的法律关系的确认，是对权利所有人合法拥有权利的真实性的证明。而行政确认正是对行政相对人的法律地位和义务的确定或否定，其直接对象是那些与行政相对人的法律地位和权利义务紧密相关的特定法律事实或法律关系。其次，该登记行为是为了实现行政管理目的而进行，体现了国家管理房屋事务的行政目的，通过登记制度维护房屋交易秩序。虽然登记行为直接影响的是民事主体之间的权利义务关系，但在登记过程中所体现出的依然是一种管理者与相对人的关系。在房屋权属登记过程中，无论是基于民事行为、行政行为亦或司法行为，房屋权属登记都是对产权归属关系的行政确认，房屋登记主管部门通过向权利申请人颁发房屋证书证明其是合法权利人，体现了行政确认行为的特点，其法律后果是行政相对人获得了某一物的真实性、合法性的有效明。

3.房屋权属登记的分类

（1）总登记。总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。

（2）初始登记。初始登记是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登记机关申请办理的房屋权属登记。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，其所有人向登记机关申请办理的房屋权属登记亦称为初始登记。进行初始登记，登记机关应当要求申请人提交身份证明、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当向登记机关提交用地证明等有关文件。登记机关应对申请人提交的全部证明文件进行认真审查核实，经确认无误后，填发制式《房屋所有权证》并颁发给申请人。《房屋所有权证》所记载的内容即是登记机关所认定的事实，申请人所提交的全部证明文件即是《房屋所有权证》所载内容的证据，二者应相互统一，相互印证。这样才能作到登记行为事实清楚、证据确实、充分。

（3）转移登记。转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请办理房屋权属转移登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文书等有关文件。登记机关经核实确认后所颁发的房屋权属证书才能满足合法性审查中的事实要件的要求。

（4）变更登记。变更登记是指权利人名称变更和房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更、房屋面积增加或者减少、房屋翻建以及房屋现状发生其他变化的，权利人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请办理变更登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件，如相关的审批手续、证明等等。

（5）他项权利登记。他项权利登记是指权利人为设定房屋抵押权、典权等他项权利而向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理房屋他项权利登记，申请人应当提交房屋权属证书、设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书、相关的证明文件、身份证件等。

（6）注销登记。注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人据此向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理注销登记，申请人应当提交原房屋权属证书，他项权利证书、相关的合同、协议、证明等文件。

二、城市房屋权属登记案件的司法审查

以上所列举的各类房屋登记行为，权利人或利害关系人对房屋登记管理部门的行政行为不服，均有权向法院提起行政诉讼，接受法院的司法审查。司法审查标准是人民法院对行政行为的合法性作出最终评价的准则。由于房屋权属登记案件往往法律关系复杂，加之法律法规对此规定过于笼统，因而实践中对这类案件的审查标准一直存有争议。

目前，登记机关颁发房屋所有权证所适用的法律依据主要是《城市房地产管理法》。另外，《中华人民共和国担保法》、建设部《城市房地产抵押管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》、国务院《城市私有房屋管理条例》等法律、法规对办理房屋的初始登记、变更登记、转移登记、他项权利登记及登记程序等方面的规定，均是人民法院审查房产登记行为适用法律方面是否合法的审查内容。大体而言，前述法律规范中对房产登记的条件主要设置了以下四个方面的内容：一是申请人资格及相应的证明文件；二是与登记内容相关的房产证件和其他证件；三是必要的房屋权属清楚、无争议的证明文件；四是是否存在违反法律法规强制性规定或公共利益，应不予登记的情形。上述内容简言之为证件齐全、权属清楚、无争议。房产登记机关在登记程序中的审查即为依据上述条件进行的形式审查。

已经颁布实施的《物权法》第十二条规定，不动产登记机构应当履行下列职责：查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；就有关登记事项询问申请人；如实、及时登记有关事项；法律、行政法规规定的其他职责。该条还规定，申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。该条中的“查验”，是既要查又要验的意思，登记机关应当尽到审慎的义务，在最大程度上保证登记的真实性。比如，大量的房屋登记诸如转让、抵押，房产证是当事人必须提供的。在目前房产证造假情况较严重的情况下，对于房产证的真实性，登记机构就必须查明。因为房产证是由登记机构发出的，审查房产证的真伪对于登记机构来说没有任何困难。比如一个案件中，一处房屋出现两个房产证，结果两个房产证持证人都持证办理了抵押，造成抵押权无效，抵押权人造成了重大损失，那么，登记机构肯定负有审查不严的责任。笔者认为房产管理部门在作出行政登记行为时，只是根据当事人提供的申请材料进行形式上的审查，并不能对当事人的实际权利状况进行改变，也不能对当事人是否真正享有某项民事权利进行实质上的确认，至于当事人之间的纠纷，房产管理部门更无权进行裁决，不能加大房产部门的责任。在行政诉讼中，对登记行为是否符合法律、法规的规定的审查，主要是对登记行为事实、证据的审查。对此问题，理论与实务中存在是形式审查还是实质审查的争议。一种观点认为，应采取形式审查标准，即审查的内容仅限于登记发证行为作出时，申请人提供的材料是否满足法律规范设定的事实要件并由此决定裁判结果；另一种观点认为，应采取实质审查标准，即在审理中审查确定真正的权利人，从而决定对发证行为的裁判结果。这种争议不仅存在于法院和登记机关之间，即使不同的法院对审查标准的把握，也不是完全一致的。造成这种状况的原因，是由于我国尚未制定不动产登记法，现行的不动产登记制度缺乏完整的体系，对登记机关的设置、实质审核的内容、登记的程序和效力等没有统一的法律依据，致使一些法理问题无法得到合理的解释。房产登记机构在办理登记过程中，究竟应该承担多大的责任，是只需对当事人提交的申请材料进行形式审查，还是不仅要进行形式要件的审查，还要负责审查申请材料的真伪以及法律关系的真实性，这在实践当中一直存在争议。

司法实践中，如果采用形式审查的标准，将使行政诉讼重复登记机关的审查过程，无法体现司法机关对行政机关的监督，也不符合行政诉讼保护相对人合法权益与监督行政机关依法行政的理念。但如果采用实质审查的标准，则将面临更多的问题。一是与登记行为的性质不相符。登记行为本身不赋予行政相对人以权利，也不是对行政相对人与他人之间权利或事实状态的裁决，而仅是对行政相对人与他人之间特定权利与事实的状态的记载。由于登记机关在登记程序中采取的是形式审查的标准，因此，要求其对可能存在的利害关系人一一把握既无必要更不可能；二是与行政诉讼的目的、性质不相符。行政诉讼解决的是行政相对人与行政机关之间的行政争议，体现的是司法权对行政权的监督。采用实质审查的标准将使行政诉讼陷入确定真正权利人、解决房屋归属之中，行政诉讼变成了民事诉讼。因此，我们认为，房产登记行政诉讼中对登记行为是否符合法律、法规的规定的审查，无论是强调形式审查还是实质审查都不妥当。

笔者认为，审理房产登记行政案件应依照前述法律规范中关于房产登记要件的规定作全面审查，即审查登记行为是否满足了法律法规所设定的要件事实。具体而言，该审查标准要求登记机关：一是要把申请人提交的材料与法律法规所确定的标准对照，审查申请人提交的材料是否齐全；二是要把每份材料分别与相关法律法规所要求的标准对照，审查每份申请材料是否符合法定的形式、内容是否满足法律要素的要求；三是要运用证据规则、逻辑推理仔细分析申请材料之间有无矛盾、能否形成证据链，申请材料形成的证据链是否足以证明申请人为登记房屋的权利人等等。综上，在目前司法实践中，依照《城市房地产管理法》和建设部《房屋登记办法》有关房屋登记的规定，登记机关对权利人的申请进行的审查，包含了形式审查的内容，即对申请人提交的产权来源资料是否齐全进行审查，也包含了实质审查的内容，即要对权利人申请登记的房屋权属是否清楚进行审核。这就体现出我国现行房屋权属登记的审查原则是兼顾形式审查和实质审查双方面的。

三、审理该类案件中发现行政机关在办理房屋登记中存在的问题

1、忽视实体审查和违反法定程序。有的在共有人不明和房屋权属是否有争议不明的情况下，即进行了房产登记；有的登记程序违法，申请在后，办证在前；有的未进行初始登记，却直接进行了转移登记。

2、房屋登记机关在申请人未提供有关继承的相关文件证明的情况下，为申请人办理房屋继承变更登记，继承房屋应属房屋权属转移登记，房屋登记机关办理房屋权属变更登记属于适用法律错误。例我院受理原告邵泽民诉黑河市房产管理局房产行政登记案。原告邵泽民是第三人邵郭氏的儿子，第三人邵长莹是原告邵泽民的儿子。邵郭氏的丈夫邵世桐于2005年3月去世后，留有房产一处，一直由邵郭氏与儿子邵泽民及儿媳共同居住。2005年4月8日，邵郭氏向被告提出申请，要求继承该房产，被告于当日为邵郭氏办理了该房屋继承变更登记后，又于当日应邵长莹的申请，为其办理了该房屋买受转移登记，并于2007年4月11日向邵长莹颁发了房屋所有权证。后该房屋动迁，2007年8月，回迁房屋即将竣工，邵长莹主张权利，原告邵泽民、第三人邵郭氏与邵长莹因回迁房屋的权属问题产生纠纷。原告认为是被告的具体行政行为侵犯了其合法权益，申请转移登记的，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益、处分权利的唯一合法凭证，被告在为邵郭氏办理继承变更登记后，未制作也未向邵郭氏颁发房屋所有权证，故该房屋权属并未实际转移到邵郭氏名下，被告为邵长莹办理房屋买受转移登记的行为违反法定程序，故判决予以撤销。

3、登记机关未尽到审查义务，侵犯了权利人的财产权，相关人员凭虚假的申请材料申请进行登记的行政行为。现行法律虽然没有明确房产登记机关有义务对当事人申请登记材料作实体审查，也没有能力鉴别当事人身份证的真伪以及买卖契约的真实性和签字的真实性，初始登记中未存有原告身份证复印件和签字，未出证的情况下即进行变更登记，我们遵循全面审查的原则，认为该登记行为不能满足了法律法规所设定的要件事实，被告未尽到审查义务，判决予以撤销。针对在不动产登记过程中出现的弄虚作假问题，建设部2008年7月1日公布的《房屋登记办法》，对登记的程序、共有房屋的分割等作了更为细致的规定，“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”此外，还要求“申请人对其提交的登记申请文件的真实性、合法性、有效性负责”。例五大连池法院审理周士元诉房产处房屋变更登记一案，周世元与周德来系父子关系，五房权证青字第1007895号房屋所有权人为周世元，该房屋由周德来居住。2008年3月31日周德来与孙继福签订房屋买卖合同，周德来将其居住的房屋以80.000.00元的价格卖给孙继福。孙继福为了将该房屋所有权人变更登记为其房屋所有权人，依据其与周德来签订的房屋买卖合同，自制一份与周世元房屋买卖合同。孙继福向房产登记部门提供周世元的房屋所有权证、房屋买卖合同、孙继福的户籍证明，要求办理房屋产权过户手续。社区为具证明原房主周世元的房屋卖给了孙继福，周世元不知去向。孙继福依据上述材料，要求办理房屋产权过户手续。经房屋产权登记部门审查，将五房权证青字第1007895号房屋所有权证变更登记为五房权证青字第1010460号房屋所有权证，房屋所有权人为孙继福，并以五大连池市人民政府名义为孙继福颁发了五青字第1010460号房屋所有权证。因该房屋涉及拆迁，原告周世元对该房屋主张享有所有权，请求撤销被告为第三人颁发的1010460号房屋所有权证。法院审查认为孙继福向房屋产权登记部门提交的房屋买卖合同，卖房人处签名及按手印均系买房人孙继福所为，建安社区证明周世元去向不明与事实不符，可以确认为虚假材料。房屋登记部门依据虚假的材料为第三人孙继福颁发的房屋所有权证，依法不能成立，应予撤销。 4、违反法定程序办理房屋权属转移登记，如将已经被人民法院查封的房产办理房屋权属转移登记，违反法律禁止性规定。有的在权属有争议或不清的情况下进行了登记。

四、对该类案件解决对策、意见和建议

1、正确认识房产登记行为的性质，把握审理房产登记行政诉讼案件的规律。房产登记只是对民事行为的认可行为，而不是对民事纠纷的处理行为。认清房产登记行为的性质，才能进一步把握好审理房产登记行政诉讼案件的规律。

2、明确对房产登记行为的司法审查标准。司法是最终的救济渠道，法院是公正的最后屏障，所以法院的审查义务和权限理应高于登记机关。

3、注重保护行政管理相对方的合法权益。有些房产登记行政案件涉及不动产标的额很大，矛盾尖锐，处理不当，会影响社会稳定，对每一件这样的案件都要从立法目的、法律原则精神、社会效果综合考虑，真正使行政审判体现公正、公平。

4、正确处理行使审判职能与支持登记机关依法行政的矛盾。由于房产登记相关法律规定欠缺、抽象、简单，而大家对法律理解的分歧又较大，不可避免登记机关的结论与法院的认定存在不同。一方面，我们要坚决纠正登记机关的错误观点，另一方面，也要进一步加强与他们的沟通，通过提出司法建议、召开座谈会、联合举办讲座等方式，达成法律理解的一致和案件处理的共识，使司法权与行政权和谐统一。

房屋权属登记篇4

关键词：登记错误；行政行为；民事侵权责任；国家赔偿责任

一、引言

不动产登记，是指将土地及其定着物之所有权和他项权利的取得、丧失和变更，依法定程序记载于有关专职机关掌管的专门簿册上。[1]不动产登记制度，是我国物权法领域的重要制度，是公示公信原则的法律基础，起着维护交易安全和保障交易秩序的作用，因此，各国都把完善不动产登记制度作为加强不动产管理的重要举措。房屋，作为典型的不动产，其权属登记，是房地产法学领域的重要课题。房屋权属登记是房屋他项权利产生和变动的前提，关系到公民切身财产权益的实现。特别是登记错误，其不利后果是可想而知的，因此有必要把加强对房屋权属登记错误的法律救济提升到保护公民财产权益的高度。现行物权法和城市房屋权属登记管理办法规定更正登记、异议登记和损害赔偿三种法律救济途径，作为保护公民财产权益的手段，损害赔偿较之于其他两种途径无疑具有更好的补偿受害人损失的效果，因此本文专门论述之。

二、房屋权属登记错误的法律分析

房屋权属登记，是国家加强不动产管理，维护交易秩序和交易安全的手段。探讨房屋权属登记错误的赔偿责任，显而易见必须首先明晰房屋权属登记的性质。厘清房屋权属登记的法律关系，确定相关当事人的权利义务，那么希冀相关主体承担登记错误的赔偿责任才有可能。鉴于房屋权属登记是公权力介入私权利的产物，故学界一直有房屋权属登记行为是行政行为还是民事行为的争论，一定程度上影响了登记错误赔偿责任的实现，所以有必要明确房屋权属登记行为的性质。

（一）房屋权属登记行为的性质

就房屋权属登记行为的性质而言，大体有三种学说。第一，公法行为说。该说认为：“从登记行为看，房地产权属登记在我国是房地产管理部门依其职权而实施的行政行为。”[2]不动产登记是一种行政行为，理由之一，不动产登记行为是一项必须由不动产登记机关行使的公权力行为；理由之二，不动产登记行为是国家行政权力的一部分，体现了一定的强制性。登记并非源于当事人的自愿委托而是来源于国家行政权，申请人必须依法向登记机关申请登记，否则其不动产的相关权利便得不到法律的有效保护；理由之三，不动产登记行为是对不动产物权的确认与宣告，是根据客观事实和法律规定决定的行为，必须要严格按照法律规定和有关规范进行。[3]第二，证明行为说。该说避免公、私法性质上的判断，认为“房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证（交付）条件，房屋产权变更登记本身，也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示，而不是对房屋买卖合同的审查和批准。[4]第三，私法行为说。该说认为登记行为中，真正由当事人参与的行为包括登记申请和登记请求两方面，考察登记行为的性质应从这两项权利去考察。登记效力之发生脱离申请人之意思则难以发生效力，登记行为本质上是一种事实行为，登记并不能赋予任何人权利。登记行为是产生私法效果的行为，就登记制度而言，预告登记、异议登记、撤销登记性质上均为向法院提起的私法上之诉权，并且登记机关应负登记错误之赔偿责任。[5]

上述观点都具有一定的合理性，但笔者以为，房屋权属登记行为，应当是一种行政行为，具体地说，是行政确认。所谓行政确认，是指行政主体依法对相对方的法律地位、法律关系和法律事实进行甄别，给予确定、认可、证明并予以宣告的具体行政行为。[6]依据我国《城市房屋权属登记管理办法》第三条之规定：本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。同时，我国物权法也规定了不动产统一登记制度和登记机构的行政性质。由此可见，房屋权属登记，是房屋登记主管部门依照相关权利主体的申请，运用职权对相对人的权利状态的一种确认，是典型的行政确认行为，体现了是国家运用公权力对市民社会的干预和管理，以保护公民的财产权益，维护社会的交易稳定。从中可以看出房屋权属登记行为是行政机关基于行政职责而作出的具有行政法效果的强制性的单方服务行为。所以说，把房屋权属登记行为认定为行政行为更为妥当一些。

（二）房屋权属登记错误的原因

不动产登记作为物权的公示方法，其物权权利具有正确性推定的效力，即不动产登记权利作为正确权利只是法律为稳定法律秩序所做出的推定，但其公信力并不是绝对的，原因就是不动产登记会产生错误。不动产登记错误是指在不动产登记中，登记簿记载的物权与实际权利不相符合的事实状态，主要包括错误登记和遗漏登记两种情形。[7]房屋权属登记亦同。在房屋权属登记过程中，登记机构会对当事人提供的申请材料进行审查，其审查模式一般有两种，一是形式审查，即只对当事人提供的材料进行格式要求方面的审查，而不对材料的真实性进行辨别；二为实质审查，即不仅要审查当事人提供的材料是否符合要求，而且要对材料的真实性进行鉴别。现行物权法在第十二条对登记机构的审查形式作出了规定，指出登记机构应对当事人提供的材料时候符合要求进行审查，必要时候可以实地查看。可以看出当前我国登记机构的审查形式为形式审查为主，实质审查为辅。尽管我国的审查形式是在比较形式审查和实质审查优劣基础上作出的折衷选择，但这并不能弥除登记错误的发生。由于当事人的原因或者登记机构的原因，都可能发生登记错误的情况。

物权法第二十一条对登记错误发生的原因进行了概括，当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任；因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成错误登记的人追偿。从中我们可以看出，登记错误发生主要有三种情况：第一，就是登记申请人采取欺骗等手段造成错误登记；第二，就是因登记机构工作人员疏忽等过失造成错误登记；第三，就是登记申请人与登记机构工作人员恶意串通造成错误登记。不管是因为当事人的原因还是因为登记机构的原因，或者是二者的原因，造成他人损害的，就会产生损害赔偿责任承担的问题。因当事人原因产生的赔偿责任是民事侵权责任，应适用民事诉讼程序；因登记机构原因而产生的赔偿责任是国家赔偿责任，应启动行政诉讼程序；因二者共同原因产生的赔偿责任是国家赔偿责任，非连带责任或按份责任，此时也应适用行政诉讼程序，只是登记机构先行赔偿之后可以向造成错误的申请人进行追偿。

三、房屋权属登记错误的赔偿责任

因当事人原因、登记机构原因或者共同的原因造成房屋权属登记错误，使得登记权利人与实际权利人不一致，这不仅使实际权利人丧失房屋所有权及他项权利，同时静态的交易安全和动态的交易安全都无法得到保证，由此造成他人财产等权益的损害。赔偿制度不仅能及时补偿受害人的损失，也可以警醒相关主体减少登记错误的发生，不失为房屋权属登记错误的有效的法律救济途径。仔细分析房屋权属登记行为的性质和房屋权属登记错误发生的原因，我们会发现因房屋权属登记错误而产生的赔偿责任主要有如下责任形态：

（一）民事侵权责任

前已所述，我国登记机构在进行房屋权属登记时采取形式审查加实质审查的模式，尽管登记机构已经履行了必要的审查义务，但是由于登记申请人提供虚假材料，采取欺骗等手段还是会发生登记错误的情形。由于国家赔偿法实行违法赔偿的原则，只有在行政机关实施行政行为违反法律法规，给他人造成损害的，才承担赔偿责任。在登记机构已经履行必要义务，没有违反法律法规的情形下发生登记错误，登记机构自然就不承担赔偿义务。可是受害人的权益又必须得到救济。根据民法通则第一百零六条之规定，公民由于过错侵害他人财产的，也应当承担赔偿责任。因此，登记申请人采用虚假、欺骗等手段造成登记错误，实质上是通过登记错误的方式侵害了他人合法财产权，可以把该行为视为一种民事侵权行为，据此要求申请人承担相应的民事赔偿责任。比如登记申请人通过伪造文书，将他人房屋登记在自己名下，管理不善造成房屋灭失，即属典型的侵害他人财产权的行为。

一般而言，追究错误登记申请人的民事侵权赔偿责任，应当具备以下四个要件。第一，登记申请人通过虚假、欺骗等手段实施了登记申请行为。即登记申请人通过该虚假登记行为，造成了登记权利人与实际权利人不符。第二，登记申请人主观上具有过错。登记申请人必须具有主观恶意，明知或者应当知道该行为会造成他人财产损害。如果申请人善意无过失，不知该行为会侵害他人财产权而为之，不承担赔偿责任。比如抵押权人拿着被抵押人提供的文书去登记机构办理登记，结果证明被抵押人提供的文书是虚假的，但抵押权人并不知情，那么该抵押权人不承担赔偿责任。第三，登记申请人的错误登记造成了一定的损害后果。即由于登记申请人的错误登记造成了他人的财产损失，如果并没有产生损害后果，那么申请人也不承担赔偿责任。第四，错误登记行为与损害后果之间具有因果联系，即实际权利人的损失是由于申请人的错误登记行为而引起的。综上可以看出，通过错误登记侵害他人的财产权益，是平等民事主体之间的侵权纠纷，适用民事诉讼程序便可达到对受害人的救济。

（二）国家赔偿责任

登记机构的工作人员怠于履行必要的审查义务，其行为具有不法性，该不法行为造成登记错误并致他人损害的，属于侵权行为，登记机构要负赔偿责任。我国物权法第二十一条第二款也明确规定因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。但是对于该赔偿责任是民事赔偿责任还是国家赔偿责任，立法没有明晰，学界也有不同的看法。诸如李明发教授便认为我国目前不动产登记机构虽为行政机构，但不动产登记行为本质上是民事行为，而非行政行为。因不动产登记错误而产生的赔偿责任是民事侵权责任，而非国家赔偿责任。因不动产登记错误要求赔偿而启动的诉讼程序应是民事诉讼，而非行政诉讼。[8]而肖厚国教授则认为，因登记官吏的不当行为(错误地登记或涂销登记)而使有关权利人遭受损失的，受害人可以提起行政诉讼，要求予以国家赔偿。登记官吏对当事人的登记申请进行审查，登记乃属行使国家公权力的行为，此种公权力的赋予和行使是为了对不动产法律关系的形成、变更、消灭进行干预，旨在明晰不动产物权的权利状况，避免牺牲真正权利人的利益，故而登记应符合这一目标。假使登记因登记官吏的错误而未真正明晰不动产的权利状况，使权利人遭受损失的，有权提出行政诉讼，获得国家赔偿。[9]

尽管房屋权属登记，调整的是市民社会平等民事主体之间财产权利状态，登记错误赔偿责任，弥补的是公民受损的财产权益，但并不能据此就认为房屋权属登记即为民事行为，由此产生的赔偿责任即为民事赔偿责任。我国物权法已经明确区分了因登记申请人的原因和因登记机构的原因造成的登记错误所产生的赔偿责任，前者是平等民事主体之间的侵权纠纷，所以是民事侵权赔偿责任，后者是因登记机构违法实施行政行为而产生赔偿责任，是典型的行政侵权赔偿责任。前也已经论及，房屋权属登记行为是一种行政确认，所以因登记机构的不当行为而使权利人遭受损失的，属于国家赔偿责任，适用行政诉讼程序。由于国家赔偿法第28条第七项明确规定只对受害人的直接损失进行赔偿，据此便有学者认为把登记机构登记错误而产生的赔偿责任认定为国家赔偿责任不利于充分保护受害人的权益。而且国外也有用民事诉讼来处理国家赔偿问题的，如日本，建议用民事诉讼来处理登记机构的赔偿问题。[10]其实保护受害人的权益，不能扭曲现有的法律框架。在现有的法律制度下，把登记机关登记错误的赔偿责任认定为国家赔偿责任，是符合现行法律制度逻辑的，因不法行政行为导致公民财产损害产生国家赔偿责任。至于赔偿直接损失无法充分保护受害人的利益，国家赔偿的实现难度比较大，那么是完善国家赔偿法的问题，二者不能混为一谈。所以说，把房屋权属登记错误的赔偿责任认定为国家赔偿责任更为妥当一些。

（三）二者竞合的处理

当登记申请人和登记机构工作人员恶意串通造成登记错误，共同造成他人损失而产生的赔偿责任，该如何处理？学界一直有不同的看法。第一种观点：连带责任说。该观点认为受害人提出赔偿请求时，由登记机构与登记当事人共同向受害人承担连带赔偿责任，登记机构与登记当事人按过错大小各自承担责任。第二种观点：按份责任说。该观点认为法院根据案件的具体情况，依据自由裁量权确定登记机构、登记当事人各自应当承担的责任份额，判令其赔偿相应的损失，这是目前司法实践中较为通行的一种做法。最高法院(2001)法释第23号规定：“在确定赔偿的数额中，应当考虑行政行为在损害发生过程和结果中所起的作用等因素”，这就要求法院在处理案件时，应充分考虑登记机构在损害后果发生过程中所起作用的大小，来确定其所应承担的赔偿数额。如果不动产登记机构的工作人员基于一般过失对材料审查不严而导致登记错误，则承担次要赔偿责任；如果不动产登记机构具有重大过失或故意，则应承担主要赔偿责任。第三种观点：补充赔偿责任说。该观点认为受害人优先通过其它途径获得赔偿，在无法获得赔偿时，方可提起行政赔偿之诉，由不动产登记机构承担补充赔偿责任。即受害人原则上应先对民事侵权人提起民事诉讼方式来寻求救济，当该程序不能满足当事人的救济要求时或赔偿不能得到履行时，受害人才可以提起行政赔偿诉讼。[11]

以上观点都存有一定的合理性，但仔细分析会发现个中逻辑漏洞。因登记申请人原因而产生的赔偿责任是民事赔偿责任，因登记机构原因产生的赔偿责任是国家赔偿责任，这是两种性质迥异的责任，把它们放在一起说成连带责任或者按份责任都是有悖于连带责任和按份责任的原理的。所以说，第一种观点都第二种观点都忽视了这两种责任的性质差异，缺乏相应理论的支撑，在实践中是行不通的。第三种观点尽管主张民事优先，不足部分可以通过行政赔偿获得救济，但是与现行法律制度不相容。我国物权法第二十一条第二款明确规定登记机构应履行先行赔偿的义务，登记机构赔偿以后，可以向造成登记错误的人追偿。由此可以看出我国法律规定的是行政赔偿优先制度。因登记申请人和登记机构共同的原因造成登记错误致他人损害的，由登记机关先行赔付，而后再向造成登记错误的人追偿。即当民事侵权责任和国家赔偿责任发生竞合时，应通过国家赔偿责任来实现对受害人的救济，此时当然启动行政诉讼程序。过后，登记机构向造成登记错误的人进行追偿，则是后话。

四、结语

由于我国现行国家赔偿法实行违法赔偿的归责原则，[12]即只有在行政机构实施行政行为时违反相关法律法规，给他人造成损害的，行政机关才承担相应的赔偿义务。因此在登记机构履行了必要的审查义务后，在没有违反相关法律法规的情形下发生登记错误，此时登记机构不承担赔偿责任。但是毕竟登记错误给他人造成了损害，物权法也明确了受害人应当得到相应的救济。为了保证物权法和国家赔偿法的协调，此时我们就应当运用体系解释的法学解释方法，在民法通则、物权法和国家赔偿法的框架下，为受害人寻求相应的法律救济途径。从物权法第二十一条第一款之规定可以看出，登记申请人提供虚假材料造成登记机关登记错误，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。民法通则第一百零六条第二款之规定也要求公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人的财产、人身的，应当承担民事责任。这就为我们把登记申请人通过虚假手段骗取登记侵害他人财产权益视为一种民事侵权行为提供了理论支撑和法条依据，所以说，在登记机关没有违法的情形下，由于登记申请人弄虚作假造成错误登记给他人造成损害的，应当承担民事侵权赔偿责任，以此来救济受害人受损的法益。由于登记机构没有履行必要的审查义务造成登记错误，显然是没有履行法定职责所致，该行政行为具有违法性，给他人造成损害的，理应承担国家赔偿责任。当由于登记申请人和登记机构恶意串通造成登记错误给他人造成损害的，属于国家赔偿责任和民事侵权责任并存，考虑到两种责任性质的差异，所以这并不是连带责任或者按份责任。物权法在第二十一条第二款规定了登记机构先行赔付的义务，而后可以向造成错误登记的人进行追偿。所以把此种责任视为国家赔偿责任更为妥当一些，有利于受害人及时得到救济。

参考资料：

[1] 梁慧星主编：《中国物权法研究（上）》，法律出版社1998年版，第199页。

[2] 崔建远：《中国房地产法研究》，中国法制出版社1995年版，第238页。

[3] 王达：《物权法中的行政法问题：不动产登记制度》，《人民法院报》2007年总第3538期第5版。

[4] 谢庄、王彤：“产权变更登记不应是商品房买卖合同成立的要件”，《法学评论》1996年第6期。

[5] 王洪亮：“不动产物权登记立法研究”，《法律科学》2000年第2期。

[6] 郑传坤主编：《行政法学》，法律出版社2007年版，第204页。

[7]王利民、郭明龙：“逻辑转换与制度创新——中国不动产登记瑕疵救济模式二体制性调整”，《政法论丛》2006年第5期，第24页.

[8] 李明发：“论不动产登记错误的法律救济——以房产登记为中心”，《法律科学（西北政法学院学报）》2005年第6期。

[9] 肖厚国：《物权变动研究》，法律出版社2002年版，第220页。

[10] 常鹏翱：“也论不动产登记错误的法律救济”，《法律科学（西北政法学院学报）》2006年第5期。

房屋权属登记篇5

第一条  为加强房屋权属登记及产籍管理，维护房地产秩序，保护房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规的规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条  本办法所称城市房屋，系指昆明市城市规划区、县（市）城区、建制镇、独立工矿区范围内的城镇房屋（以下简称房屋）。

第三条  本办法所称房屋权属登记，系指房屋所有权及其抵押、设典等房屋他项权利的登记。

本办法所称房屋权利人，系指依法享有房屋所有权、房屋他项权利的自然人、法人和其他组织。

第四条  房屋的所有权及他项权与该房屋占用土地使用权实行权利人一致的原则。除法律、法规另有规定的外，不得分离。

第五条  房屋权属证书（包括《房屋所有权证书》、《房屋共有权保持证》、《房屋他项权证》）是国家确认房屋权属的合法凭证，是房屋权利人依法拥有、使用房屋和依法享有经营、处置权的凭证。

依法办理房屋权属登记的，其权利受法律保护。

第六条  昆明市房产管理局是本市房产行政主管部门，具体负责本市房屋权属登记及产籍管理工作的领导和监督检查。

昆明市房产管理局产权监理处受市房管局委托，办理本市盘龙、五华、官渡、西山内房屋权属的登记及产籍管理；其余各县（市）房屋产权产籍管理部门（以下统称房屋产权产籍管理部门）受县人民政府委托，办理本辖区内的房屋权属登记并负责产籍管理。

第七条  本市四个区范围内的房屋权属证书必须加盖昆明市人民政府房屋权属专用章方为有效。

各县（市）房屋权属证书必须加盖县人民政府印鉴或者权属专用章方为有效，由县房屋产权产籍管理部门进行登记，报县人民政府核准后盖章发证。除房屋产权产籍管理部门外，其他任何单位或部门不得办理房屋权属登记。

第二章  房屋权属登记

第八条  房屋权属登记包括备案登记、初审登记、开始登记、变更登记、转移登记、注销登记及他项权登记。

房屋权属证书载明的日期为发生法律效力的权属确定日期。

房屋权属证书不得擅自涂改，严禁倒卖和伪造。

第九条  房屋权利人必须在规定期限内到房屋所在地的房屋产权产籍管理部门申请登记，也可委托人持委托书和人身份证件申请登记。

两人以上共有的房屋权利，由共有人共同申请登记。

第十条  依照本办法申请房屋权属登记的，应提交申请书、身份证件及规定的登记文件。提交的证件应为正本或副本。

第十一条  房屋权利人申请权属登记，经产权产籍管理部门审核符合规定的，应在受理登记之日起下列期限内办理登记手续，按规定颁发房屋权属证书：

（一）初审登记为一个月；

（二）开始登记、变更登记、转移登记为三个月；

（三）注销登记为三十日；

（四）他项权登记为十日。

第十二条  在依法取得国有土地使用权的地块上或依法使用集体所有的非农业建设用地上原有房屋或新建房屋的权利人，应当自房屋权属登记公告日或者房屋竣工交付使用之日起三十日内申请房屋所有权的开始登记，并提交：

（一）土地作用权证书或土地产籍部门出具的证明；

（二）建设项目批准文件；

（三）建设用地规划许可证；

（四）建设工程规划许可证；

（五）竣工验收证明；

（六）总平面图和分层平面图；

（七）其他有关文件。

第十三条  房地产开发企业应在新建商品房竣工验收后交付给买受人之前，持本办法第十二条所列文件和商品房预售许可证明，申请新建商品房屋备案登记。

第十四条  经开始登记的房屋，产权内容发生下列变更情形之一的，权利人应当自事实发生之日起三十日内，持房屋权属证书和与变更事实相关的证明文件或政府主管部门的批准文件、行政决定、法律文件等，申请变更登记：

（一）房屋用途发生变化的；

（二）权利人姓名或名称发生变化的；

（三）共有房屋权利分割的；

（四）房屋座落地址或房屋名称发生变化的；

（五）房屋面积增加或减少的；

（六）房屋结构发生变化的；

（七）法律、法规规定的其他情形。

第十五条  经开始登记的房屋，有下列转移情形之一的，当事人应自有关合同、协议签订之日或有关法律文件生效之日起三十日内，持房屋权属证书和与房产转移有关的合同、协议、证明文件、行政决定、政府主管部门的批准文件或其他法律文件等，申请转移登记：

（一）买卖；

（二）交换；

（三）赠与（含遗赠）；

（四）继承；

（五）调拨、价拨、征购、合并、兼并、入股；

（六）人民法院判决转移；

（七）仲裁机构裁决转移；

（八）法律、法规规定的其他情形。

第十六条  房屋倒塌、拆除或不可抗力灭失的，房屋所有权依法终止的，当事人应自事实发生之日起九十日内，持房屋权属证书、拆除许可证、灭失处理报告、法律文件或其他证明文件等办理注销登记。

第十七条  有下列情形之一的，产权产籍管理部门有权将房屋权属证书收回、冻结或直接代为注销登记：

（一）当事人未按本办法第十六条规定办理注销登记的；

（二）房屋依法发生强制性转移，原权利人未在规定期限内办理注销登记的；

（三）因房屋权属登记工作人员失误，导致核准房屋权属登记不当的；

（四）当事人虚报、瞒报或采取其他不正当手段致使所发房屋权属证书有误的；

（五）依法应当收回、冻结或注销的其他情形。

按本条规定收回、冻结、注销的，产权产籍管理部门应在十五日内书面通知当事人，限期缴回房屋权属证书。当事人未在规定期限内缴回房屋权属证书的，产权产籍管理部门可登报公告该房屋权属证书作废。

第十八条  房屋所有权人设定房屋典权、抵押权等他项权利的，须在设定行为发生之日起十日内，持房屋权属证书、土地使用证明、价格评估报告书、当事人签订的有效合同及有关证明，申请他项权利登记。

设定他项权利的房屋，未经他项权利人同意，不得转移。

设定的他项权利期满，应于期满之日起十日内办理他项权利注销登记。

第十九条  对享受国家或单位的补贴或优惠条件而购买、建造的房屋，产权产籍管理部门登记时应在底册和房屋权属证书上载明。

第二十条  房屋权属证书破损或灭失的，权利人应向产权产籍管理部门报失。经审查及时给予登报声明作废，见报满十五日无异议的，可申请补发房屋权属证书，补发的房屋权属证书应注明“补发”字样。

第二十一条  房屋产权产籍管理部门根据需要可对辖区内未办理权属登记或权属登记不规范的房屋进行总登记或者验证。房屋权属总登记或者验证范围内的权利人，须按规定办理登记和验证手续。

第二十二条  房屋有下列情形之一的，除依法继承或人民法院判决的外，禁止转移所有权或者设定他项权利：

（一）在已确定的城市拆迁公告实施范围内的；

（二）在国家建设征用土地范围内的；

（三）被依法查封、扣押的；

（四）未取得房屋所有权证书的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

本条第（一）、（二）项的禁止期限不得超过一年。

第二十三条  下列房屋不予办理权属登记：

（一）非法占用土地的；

（二）所建房屋属违法建筑或临时建筑的；

（三）所有权有争议尚未解决的；

（四）不能提供有效的房屋权属证明的；

（五）属行政划拨土地使用权转让房屋，未经县级以上人民政府批准并办理有关手续的；

（六）法律、法规规定不予登记的房屋。

第二十四条  有下列情形之一的，由市房管局直接代为登记：

（一）依法由市房管局代管的房屋；

（二）无主房屋；

（三）依法判决没收的房屋；

（四）法律、法规规定的其他情形房屋。

第三章  房屋产籍管理

第二十五条  房屋产籍管理是对房屋产籍档案的建立、修正、保管、使用而进行的管理工作。

第二十六条  房屋产权产籍管理部门应建立科学的房屋产籍和房屋测绘制度，采用先进技术，实现档案管理现代化。

房屋测绘应遵循房屋管理和测量规范的要求，绘制符合规范的图纸，以准确反映房屋的自然状况，为审查确认房屋权属提供可靠依据。

第二十七条  房屋产籍档案由下列资料构成：

（一）确认权属的证明文件；

（二）房屋的测绘图纸；

（三）房屋权属登记资料；

（四）其他登记资料。

第二十八条  房屋产权产籍管理部门必须加强各类产籍档案的收集、整理工作，如实统计并根据房屋变化情况及时调整和补充产籍档案，保证产籍档案的完整准确。

第二十九条  房屋产籍档案由房屋产权籍管理部门专门管理，永久保存；

禁止伪造、擅自涂改、销毁房屋产籍档案。

第三十条  房屋产籍档案因故灭失或损毁，由房屋产权产籍管理部门依据有关资料补制，有关房屋权利人有义务予以协助。

第三十一条  房屋权属统计资料由房屋产权产籍管理部门分级汇总上报。

第三十二条  房屋产籍档案实行有偿使用制度，可在规定范围内查阅、抄录和复印，并按规定交纳费用。

第四章  罚则

第三十三条  按本办法规定，逾期不办理房屋权属登记的，每逾期三十日，按建筑面积，每平方米收取0.10元逾期登记费，并责令限期登记。

第三十四条  有下列情形之一，但未获得不正当利益的，由产权产籍管理部门注销当事人的房屋权属证书，并处以一百元以上一千元以下罚款：

（一）用隐瞒、欺骗等不正当手段骗取房屋权属证书的；

（二）用虚报灭失手段骗取房屋权属证书的；

（三）涂改房屋权属证书的。

有以上情形之一，并获得不正当利益的，由产权产籍管理部门注销当事人的房屋权属证书，没收违法所得，并处以一千元以上一万元以下或者违法所得一倍的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十五条  当事人伪造房屋权属证书的，由产权产籍管理部门依法没收伪造的房屋权属证书，并将其移送司法机关处理。

第三十六条  房屋产权产籍管理部门工作人员有下列行为之一的，视情节轻重由上级行政主管部门予以行政处分；给当事人造成损失的，应赔偿经济损失；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）应当发证却拒绝发证或不予答复，给当事人造成损失的；

（二）徇私舞弊、索贿受贿，侵犯他人合法权益的；

（三）玩忽职守，给当事人造成损失的；

（四）伪造、损毁、丢失或擅自涂改、销毁房屋产籍档案的。

第三十七条  当事人对行政处罚不服，可依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请复议或向人民法院起诉；当事人逾期不申请复议、不起诉又不履行处罚决定的，产权产籍管理部门可申请人民法院强制执行。

第五章  附则

第三十八条  房屋权属登记及产籍管理收费，执行物价管理部门规定的收费标准。

房屋权属登记篇6

关键词：房屋权属登记；遗留问题；解决

Abstract: The house ownership registration is related to the people’s vital interests, and also is a reflection of the legal system consciousness enhancement of the whole society. This paper dicusses the situation of low license issuing by using the detailed figure, analyzes the cause of the problems left over from history, and the serious harm if the problem being dragged on, and then puts forward the solve ideas and processing principle.

Key words: the house ownership registration; the left problems; solve

中图分类号：F293.31 文献标识码：A

近几年来，我市住房的商品化和社会化程度不断提高，全社会的法制意识逐渐增强，房产证在百姓生活中的地位和重要性日益显现，要求为房产这一最大资产办理房产证的需求也越来越强烈。从某种角度讲，关注百姓的住房问题，解决群众关注的涉及房产的热点难点问题，就是关注广大人民群众的切身利益，是政府和职能部门关注民生的切实体现。

31.41%的低发证率 触目惊心

房屋权属登记发证是房管部门的重要职能之一，也是城市房产管理的基础和龙头，根据我市房屋普查的数据显示，在房屋普查范围内全部3583.52万平方米的房产中，办理房产证的仅有1125.41万平方米，仅占31.41%，另有2458.11万平方米的房产因各种原因未办理房产证，占到总量的68.59%，这一数字是非常惊人的。办证率如此低下，究其原因，其中有房屋权利人不重视产权保护，不主动办理房产登记手续的因素，但更重要的是土地、规划建设和竣工验收等手续不全的房产数量巨大，据统计，属于此类房产有1018.58万平方米，占总量的28.42%。这部分房产因各种原因，缺乏合法、完备的手续而无法领取房产证，使业主的处分权受到限制，购房者的合法权益得不到保护，投诉上访事件时有发生，影响了政府和房地产主管部门的形象，严重干扰了房地产二三级市场秩序；同时此类存量房大量沉淀，又严重制约了存量房市场的繁荣活跃，影响了泰安经济的发展和社会的稳定，更有大量的税费在私下交易中白白流失。

追本溯源七类困扰

受前几年宏观环境和持续房地产开发热潮的影响，部分单位、个人、村企等以各种形式建造了住宅楼和综合楼，有些开发企业、单位、乡镇以统建、联建、代建、集资等形式建造了大量的房屋。这些房屋绝大多数缺少合法或完备的手续，住户购买入住后，无法办理房产证。具体表现为以下几种形式：

1．相关手续不全导致无法办理产权。主要指由于各种原因造成土地、规划、建设、竣工验收等相关手续的缺一项甚至多项；

2．开发主体原因：原建设开发单位下落不明；

3．违规建房：违反规划，少批多建或擅改使用性质；

4．拆迁安置房：由于工程的拆迁安置房源手续不全，或被拆迁人房屋手续不全，造成安置房无法办理产权；

5．房改房：房改售房单位未经房改部门审批，或未按规定将售房款转入房改帐户，造成无法办理产权；

6．集资建房：集资建房未经房改办审批，造成手续不全无法办理权属登记。

7．省属驻泰单位房产：铁路、军队等省以上驻泰单位建造年代久远、没有任何建设手续的房地产。

顽疾不除危害深重

大量房产遗留问题积压成山、久拖不决，不仅影响了房地产市场的健康活跃，更波及整个城市的规划制定、经济发展和社会和谐。

直接影响我市房地产二三级市场的活跃。房地产登记制度是现代物权法中的一项重要制度，是公示房地产物权变动情况，保障房地产交易安全的一项基础性法律制度。市场经济存在“生产－流通－消费”三个环节，房地产业也不例外。流通环节主要包括买卖、租赁和抵押三种方式，合法流通的前提条件是房地产所有权的登记发证。未申报所有权登记的房地产是不允许进入市场流通领域的。这样一来，大量的房屋因无法领取房产证不能合法流通，势必影响房地产二三级市场的活跃。

造成财政税费的大量流失。由于缺少合法的产权证，买卖双方只好私下签订协议，有的一宗房产私下交易多手，造成应该纳入政府财政的税费在无证私下交易的过程中白白流失。据不完全统计，房地产税涉及四个环节：立项环节、建设环节、交易环节和保有环节，目前仅交易环节就有契税（正常市场交易额1.5%或3%）、营业税及印花税附加（正常市场交易额的5.55%）、个人所得税（约为差价的20%）等多项税种，由此可见，因房产确权遗留问题造成的税费的流失数额巨大，不可小视。

影响社会稳定和经济发展。虽然许多房产遗留问题的形成原因颇为复杂，但通过对行风评议、市长热线及群众投拆上访案例的统计分析可以发现，很多案例都是长久以来困扰我们的房产确权遗留问题。这些涉及土地、规划、建设等多个部门、环节的遗留问题一拖再拖，一直把矛盾拖到最后一个环节——房管部门的确权发证环节，而正是这个环节的矛盾一直被群众归结为政府职能部门的工作作风和办事效率方面，损害了政府的形象，影响了社会稳定。同时由于没有房产证，房地产在资本市场上的融资功能得不到实现，影响了房地产金融市场，而且私下交易极易造成产权纠纷和经济纠纷。

尊重历史解决问题

2002年我市的“三大市场”清查工作曾经提出通过处罚补交税费后发证的做法，但还是局限于先解决历史遗留问题，然后办证。而事实上，历史遗留问题是不可能在短期内解决的，结果还是不能迅速地为购房群众解决“办证难”问题。

房屋权属登记篇7

张某，北京市丰台区卢沟桥乡某村村民，一直居住在该村并系户主。1994 年4月8日，该村村委会组织村民住房核查登记工作，并指派同村村民曹某对张某的住房进行核查登记。曹某在未经张某同意的情况下，擅自将该处房产的户主变更为张某的女儿，将家庭人口由4人变为2人。张某对此毫不知情。直到2006年12月20日，因张某房屋被拆迁需要签订补偿协议，张某方知自己的户主身份被剥夺了。张某无奈，遂向北京市丰台区人民法院提讼，要求变更户主登记。

二、法律依据

1.《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

2.《中华人民共和国物权法》第六十三条第二款规定， “集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。”

3.各省市均制定了《农村宅基地管理办法》专门规范农村宅基地的审批、使用等。

三、法律适用分析

1.书写状时案由的选择。依据最高人民法院《民事案件案由规定》（法发[2008]11 号），本案有两个可供选择的案由：所有权确认纠纷和侵犯集体经济组织成员权益纠纷。从张某对自己住房所拥有的所有权角度出发，村委会将其户主涂改为其女儿，则在形式上变动了该房屋的所有权人，从而，产生了物权争议，张某当然有权要求确权。从张某作为集体经济组织成员这个角度出发，其户主身份被村委会涂改，权益受到了侵害，当然有权要求撤销村委会的该行为。鉴于张某并未失去对该房屋的实际控制，在书写诉状时，选择了后者。

2.村委会涂改行为的定性。严格的说，村委会这个行为并未对张某造成实质侵害，理由是，村委会涂改户主姓名之后，在事实上承认了张某对该房屋的所有权，在拆迁补偿协议中也明确了张某的所有人身份，那么，村委会这个行为至多只是一个程序瑕疵。作为集体经济组织的成员，张某的户主身份关涉其他方面的权益，村委会擅自涂改不妥当。

如上所述，农村村民一户只能有一处宅基地。张某及女儿（已婚）实际拥有两处宅基地，但是户主都是张某，依法应当变更户主，但是，户主的变更并不能必然导致张某丧失对房屋的所有权；况且，张某有权对两处房屋作出选择，村委会无权强行涂改。

3.村民多处宅基地的处理。村民实际拥有多处宅基地，应当要求其让出其居住房屋之外的其他宅基地。但是，宅基地上的房屋，应当作价补偿，而不能强行拆除，这种补偿可以是宅基地的新的使用人，也可以使拆迁单位；而且，村民有权选择自己多处宅基地中的一处作为自己的居住场所。

房屋权属登记篇8

中图分类号：F293.31 文献标识码：A文章编号：

Abstract: in order to ensure the transaction security for the purpose of real property registration system of civil law in the theory of real right is an important issue. Real estate is any civil main body and the entire human social basis of existence. But the real estate property rights to the important rights, countries all over the world is one of the important contents of property legislation. Analysis of the real right of a realty enjoyed and change, the real estate registration system, especially the real estate registration review mode, to establish a good actual effect of operation outstanding real estate registration system of great significance.

Key words: real estate; Ownership; registration

房屋权属登记篇9

Abstract: This paper mainly from the three aspects of the registration of house ownership status, review focus and improvement measures are elaborated on the registration of real estate management authority.

Key words: real estate; registration; present situation; review focus; improvement measures

中图分类号：F293.31 文献标识码：文章编号：

前言 房屋权属登记，是房屋权属法律化的重要标志。随着市场经济的发展和城市建设步伐的加快，房地产开发、利用和房地产权益保护问题也越来越引起人们的关注。从各地法院审理的涉及城市房屋权属登记类的诉讼案件情况看，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益任重而道远，需要进行深入地研究和探讨。

1、目前办理房屋权属登记的现状

1.1 忽视实体审查和违反法定程序。有的在共有人不明和房屋权属是否有争议不明的情况下，即进行了房产登记；有的登记程序违法，申请在后，办证在前；有的未进行初始登记，却直接进行了转移登记。

1.2 房屋登记机关在申请人未提供有关继承的相关文件证明的情况下，为申请人办理房屋继承变更登记，继承房屋应属房屋权属转移登记，房屋登记机关办理房屋权属变更登记属于适用法律错误。

1.3 登记机关未尽到审查义务，侵犯了权利人的财产权，相关人员凭虚假的申请材料申请进行登记的行政行为。现行法律虽然没有明确房产登记机关有义务对当事人申请登记材料作实体审查，也没有能力鉴别当事人身份证的真伪以及买卖契约的真实性和签字的真实性，初始登记中未存有原告身份证复印件和签字，未出证的情况下即进行变更登记，我们遵循全面审查的原则，认为该登记行为不能满足了法律法规所设定的要件事实，被告未尽到审查义务，判决予以撤销。针对在不动产登记过程中出现的弄虚作假问题，建设部2008年7月1日公布的《房屋登记办法》，对登记的程序、共有房屋的分割等作了更为细致的规定，“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任”，此外，还要求“申请人对其提交的登记申请文件的真实性、合法性、有效性负责”。

1.4 违反法定程序办理房屋权属转移登记，如将已经被人民法院查封的房产办理房屋权属转移登记，违反法律禁止性规定。有的在权属有争议或不清的情况下进行了登记。 2、房屋权属登记行为的审点 事实证据审查主要是审查房屋权属登记行为所认定的事实，该事实能否满足法定的事实要件，其所依据的证据是否确实、充分。多年审判实践证明房屋权属登记行为案件的事实证据审查主要是对总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记等项的审查。这也是审理这类案件审查的重点。 2.1 总登记。总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。 2.2 初始登记。初始登记是指新建房屋的所有人，在房屋竣工后向登记机关申请办理的房屋权属登记。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，其所有人向登记机关申请办理的房屋权属登记亦称为初始登记。进行初始登记，登记机关应当要求申请人提交身份证明、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。集体所有制土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当向登记机关提交用地证明等有关文件。登记机关应对申请人提交的全部证明文件进行认真审查核实，经确认无误后，填发制式《房屋所有权证》并颁发给申请人。《房屋所有权证》所记载的内容即是登记机关所认定的事实，申请人所提交的全部证明文件即是《房屋所有权证》所载内容的证据，二者应相互统一，相互印证。这样才能作到登记行为事实清楚、证据确实、充分。 2.3 转移登记。转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请办理房屋权属转移登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文书等有关文件。登记机关经核实确认后所颁发的房屋权属证书才能满足合法性审查中的事实要件的要求。

2.4 变更登记。变更登记是指权利人名称变更和房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更、房屋面积增加或者减少、房屋翻建以及房屋现状发生其他变化的，权利人据此向登记机关申请办理的房屋权属登记。申请办理变更登记的，申请人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件，如相关的审批手续、证明等等。

2.5 他项权利登记。他项权利登记是指权利人为设定房屋抵押权、典权等他项权利而向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理房屋他项权利登记，申请人应当提交房屋权属证书、设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书、相关的证明文件、身份证件等。 2.6 注销登记。注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人据此向登记机关办理的房屋权属登记。申请办理注销登记，申请人应当提交原房屋权属证书，他项权利证书、相关的合同、协议、证明等文件。

3、房地产权属登记制度的改进措施

3.1 简化房地产登记的程序，提高其透明度，方便、快捷地实现房地产登记

政府机关必须改变观念，不能因登记发证制度而重发证轻登记，把管理职能当成一种权力，应该在申请人申请登记时主动提供业务咨询服务。变被动服务台主动服务，按登记类型提供各种登记类型提交资料清单、粘贴办事流程指南、设置咨询电话，安排专门业务咨询台，对前来办理的登记业务做一个初步的资料预审，一次性告知需准备的资料，减轻申请人的来回奔波之苦。还可在房地产交易买卖中引进律师，让律师成为双方当事人之间合同的实质性法律见证人。这样既可以让当事人节约人力物力，在不懂得登记实质内涵的情况下避免法律漏洞。登记机关可以减轻实质审查的压力，对律师的登记业务进行形式审查。

3.2 充分发挥房地产登记的公示作用，保障房地产交易的安全

房地产登记的核心目的在于公示，即通过登记将房地产物权设立、转移、变更等情况向公众公开，使交易第三人能够了解某项特定房地产的物权状态。《物权法》第十八条规定：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”当然不是指房地产登记簿就可以无范围地完全公开查询，如果不加限制地提供查询，也会被一些别有用心的人利用登记簿的信息从事不法活动，那样权利人的利益反而会受到侵害。只有对办理登记的申请人或有明确交易意向的提供登记簿查询，才能减少房地产交易费用，提高房地产交易效率，维护房地产交易秩序。它将改变以往单纯的行政管理职能，以服务为基本出发点，在登记的过程中更好地为申请人服务。

3.3 建立房地产登记专业人制度

我国有必要引入房地产登记专业人制度。土地登记专业人介于政府与与民间桥梁角色，为社会需要之自然产物。土地登记专业人之不动产法务与税务专门知识，应远优于律师与会计师。”由于登记专业人在一定程度上充当了房地产交易中介的功能，其通过房地产交易的经验积累及对房地产市场的了解，能较全面的了解房地产的价格及房地产市场的走向若房地产登记专业人能与房地产行政主管机关合作，则可有利于我国房地产市场的管理及理性发展，方便人民的房地产交易活动。

3.4 明确政府的管理规范，发挥房地产登记制度的效力

转变政府的职能，发挥政府由管理型到服务型的转变。明确政府职责，区分政府管理的范围及审核标准，发挥登记制度的法律效力。达到重领证也中登记的管理态度。。从以人为本的立法精神，优先保护人们的基本权利角度实现产权的明确、手续的简化、费用的节省和登记的公信力。“服务型”的房地产制度将更有力地推动房地产事业的发展，构建一个健康、快捷和有序的房地产交易市场，并树立新型政府新形象。

房屋权属登记篇10

贵阳市房屋登记条例全文第一章　总则

第一条　为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条　本市行政区域内的房屋登记，适用本条例。

本条例所称房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。

第三条　房屋登记应当遵循自愿、便民、规范、高效的原则。

办理房屋登记，房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权的权利主体应当一致。

第四条　市人民政府房产行政主管部门负责本市行政区域内的房屋登记管理工作，所属房屋登记机构具体负责办理市辖各区的房屋登记。

县(市)人民政府房产行政主管部门负责本行政区域内的房屋登记工作，所属房屋登记机构具体负责办理本辖区内的房屋登记。

第五条　房屋登记簿是房屋权利归属和内容的依据。市人民政府房产行政主管部门应当建立全市统一的房屋登记簿。

第二章　一般规定

第六条　办理房屋登记，应当按照申请、受理、审核、记载于登记簿和发证的程序进行。

房屋登记机构应当公布房屋登记的时限、程序、登记收费项目以及标准、所需材料等，设置导示服务标识。

房屋登记机构根据情况，可以采取即时办理、集中受理、现场办公和统一颁证等措施。

第七条　房屋应当按照基本单元进行登记。

房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间。

第八条　申请房屋登记，申请人应当向房屋所在地的房屋登记机构提交登记申请书、申请人身份证明、房屋权利来源证明等材料。

申请登记，应当提供材料原件。不能提供原件的，应当提交能够证明与原件效力一致的相应证据材料。申请人不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。

第九条　申请房屋登记，应当由有关当事人共同申请。有下列情形之一的，可以由当事人单方申请:

(一)因合法建造房屋取得房屋权利的;

(二)因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得房屋权利的;

(三)因继承、受遗赠取得房屋权利的;

(四)有本条例所列变更登记情形之一的;

(五)房屋灭失导致房屋所有权消灭的;

(六)权利人放弃房屋权利的;

(七)经婚姻登记机关登记协议离婚，协议约定房屋归单方所有的;

(八)预售人未按照商品房买卖合同约定与预购人共同申请预告登记，预购人申请预告登记的;

(九)法律、法规规定的其他情形。

第十条　申请人可以就不同登记事项向房屋登记机构一并申请登记。符合登记条件的，登记机构可以一并受理登记。

第十一条　申请房屋登记，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供经公证或者认证的中文译本。

委托人申请房屋登记的，人应当提交授权委托书。境外申请人委托人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。

第十二条　无民事行为能力人和限制民事行为能力人申请房屋登记的，应当由其监护人。

因处分未成年人房屋而申请登记的，监护人应当提供为了未成年人利益的书面保证。

第十三条　房屋登记机构应当查验登记材料，根据不同登记申请事项询问申请人。询问记录应当经申请人签字确认，并且归档保存。

第十四条　申请人提交的登记材料齐全且符合法定形式的，登记机构应当予以受理，并且出具收件收据。收件收据应当列出申请人提交的登记材料明细，并且由申请人签字确认。

申请人提交的申请登记材料不齐全或者不符合法定形式的，登记机构不予受理，并且书面一次性告知申请人需要补正的内容。

房屋登记机构依据本条例规定要求申请人提交其他必要材料的，应当以书面形式明确其必要性、具体内容以及形式要件。

第十五条　用于申请登记的房屋测绘报告和分层分户平面图，由房地产开发企业或者房屋权利人委托具有房产测绘资质的机构，依照国家测量规范进行实地测量后形成，并且经房屋登记机构确认。

房屋分层分户平面图应当准确反映房屋的建筑面积、套内建筑面积和公摊系数等房屋状况。

房产行政主管部门以及房屋登记机构不得指定测绘机构。

第十六条　房屋登记机构应当自受理登记申请之日起，在下列时限内办理相关房屋登记或者作出不予登记的决定:

(一)国有土地范围内的房屋所有权登记，30日;

(二)集体土地范围内房屋所有权登记，60日;

(三)抵押权登记、预告登记、更正登记、注销登记，换发、补发新证，10日;

(四)异议登记，1日。

房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告，公告期限为30日。公告期满无异议或者异议不成立的，房屋登记机构予以登记。

公告时间、申请人补充材料时间不计算在本条第一款规定时限内。

第十七条　办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看:

(一)房屋所有权初始登记;

(二)在建工程抵押权登记;

(三)因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记;

(四)法律、法规规定应当实地查看的其他房屋登记。

进行实地查看时，申请人以及其他相关组织或者个人应当予以配合。

第十八条　有下列情形之一的，房屋登记机构暂缓办理房屋登记，并且书面通知申请人:

(一)房屋因权属纠纷尚在诉讼或者仲裁过程中的;

(二)公告期间有异议的;

(三)更正登记期间，权利人处分房屋的;

(四)异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人处分房屋的。

暂缓登记事由消失后，房屋登记机构应当及时按照本条例规定恢复办理登记。

第十九条　有下列情形之一的，房屋登记机构不予登记，并且书面告知申请人理由:

(一)未依法取得土地使用权证明、规划许可或者未按照规划许可用途、面积等内容建造的;

(二)申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的;

(三)申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的;

(四)申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的;

(五)申请登记房屋已被依法征收、没收的;

(六)申请登记房屋被依法查封、限制权利的;

(七)房屋灭失，原权利人申请除注销登记外的其他登记的;

(八)未经预告登记权利人书面同意，处分预告登记房屋申请登记的;

(九)法律、法规规定不予登记的其他情形。

第二十条　房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人可以书面撤回登记申请。共同申请的，应当由申请人共同向房屋登记机构申请撤回;代为申请的，人应当出具申请人撤回登记申请的委托书。

第二十一条　房屋登记簿应当记载房屋的基本状况、权利状况和其他状况。房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

房屋登记簿采用纸介质和电子介质。电子介质应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并且定期异地备份。

房屋登记簿信息应当客观真实、标准统一、数据准确完整，实现信息共享和异地查询。

第二十二条　房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载向权利人发放房屋权属证书。房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。

申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋权属证书上注明共有字样。

预告登记、在建工程抵押权登记由房屋登记机构发放登记证明。

第二十三条　房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋登记机构换发前，应当收回原房屋权属证书、登记证明，并且将有关事项记载于房屋登记簿。

房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人可以向房屋登记机构申请补发。房屋登记机构经公告无异议后予以补发，并且将原房屋权属证书、登记证明编号、事由等有关事项在房屋登记簿上予以记载。补发的房屋权属证书、登记证明上应当注明补发字样。

第二十四条　申请房屋登记，申请人应当按照国家规定的标准缴纳登记费用。

因房屋权属证书、登记证明破损、遗失、灭失以及街道名称、门牌号数、房屋名称改变等原因换发、补发、换领新证的，除工本费外，房屋登记机构不得收取其他费用。

第二十五条　房屋登记机构应当建立、完善房屋登记档案管理制度，对房屋权属登记的资料，全面收集、整理归档、统一管理、妥善维护和永久保存。

房屋权利人、利害关系人申请查询、复制房屋登记资料，房屋登记机构应当按照规定的权限和程序提供。

第三章　国有土地范围内房屋登记

第一节　房屋所有权登记

第二十六条　因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料:

(一)土地使用权证明;

(二)建设工程符合规划的证明;

(三)房屋竣工验收备案证明;

(四)房屋测绘报告和分层分户平面图。

无需进行竣工验收备案的房屋，申请所有权初始登记时，不提交本条前款第三项规定材料。

房地产开发企业申请商品房初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，注明由全体业主共有，不颁发房屋权属证书。

第二十七条　有下列情形之一导致房屋所有权发生转移的，当事人应当在有关法律文件生效或者事实发生后，提交房屋所有权证书、证明房屋所有权发生转移的材料，申请房屋所有权转移登记:

(一)买卖、互换;

(二)赠与、继承、受遗赠;

(三)房屋分割、合并;

(四)以房屋抵偿债务;

(五)法人或者其他组织改制、合并、分立;

(六)行政划转;

(七)以房屋出资入股;

(八)法律、法规规定的其他情形。

抵押人转让抵押房屋所有权的，还应当提交抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件和他项权利证书。

第二十八条　人民法院协助执行通知书要求房屋登记机构予以登记的，房屋登记机构应当予以登记，并且在房屋登记簿上记载。

第二十九条　有下列情形之一的，权利人应当在有关法律文件生效或者事实发生后申请房屋所有权变更登记:

(一)房屋所有权人的姓名或者名称变更的;

(二)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的;

(三)房屋面积增加或者减少的;

(四)同一所有权人分割、合并房屋的;

(五)房屋规划设计用途、结构依法变更的;

(六)法律、法规规定的其他情形。

第三十条　申请房屋所有权变更登记，应当提交房屋所有权证书以及下列证明发生变更事实的材料:

(一)房屋所有权人的姓名或者名称变更的，提交公安机关出具的姓名变更证明或者相关行政管理部门出具的名称变更证明文件;

(二)房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的，提交有关部门出具的证明;

(三)房屋面积增加、减少，或者同一所有权人分割、合并房屋的，提交发生变更的事实材料;

(四)房屋设计用途、结构发生变化的，提交城乡规划行政管理部门批准的文件。

第三十一条　经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后，提交房屋所有权证书、证明房屋所有权消灭的材料，申请房屋所有权注销登记:

(一)房屋灭失;

(二)放弃所有权;

(三)法律、法规规定的其他情形。

第三十二条　经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁机构的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证书、登记证明收回或者公告作废。

第二节　房屋抵押权登记

第三十三条　当事人申请房屋抵押权登记的，应当提交下列材料:

(一)房屋所有权证书;

(二)抵押合同;

(三)主债权合同。

第三十四条　房屋登记机构对符合规定条件的抵押权登记，应当将下列事项记载于房屋登记簿:

(一)抵押当事人、债务人的名称或者姓名;

(二)被担保债权的种类、数额、范围、主债务的履行期限;

(三)登记时间。

第三十五条　经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，当事人应当提交房屋他项权利证书、抵押权变更的书面材料，申请抵押权变更登记:

(一)当事人的姓名或者名称变更的;

(二)抵押房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的;

(三)抵押物增加或者减少的;

(四)被担保债权数额变更的;

(五)债务履行期限变更的;

(六)法律、法规规定变更抵押权的其他情形。

有前款第一项、第二项情形申请变更登记的，无需提交抵押人与抵押权人同意变更抵押权的书面材料。

第三十六条　经依法登记的房屋抵押权因主债权转让而转让，申请抵押权转移登记的，应当提交房屋他项权证书、房屋抵押权发生转移的证明材料。

第三十七条　经依法登记的房屋抵押权发生下列情形之一的，权利人应当提交房屋他项权证书、证明房屋抵押权消灭的材料，申请抵押权注销登记:

(一)主债权消灭;

(二)抵押权已经实现;

(三)抵押权人放弃抵押权;

(四)法律、法规规定抵押权消灭的其他情形。

第三十八条　当事人申请以房屋设定最高额抵押权登记的，应当提交下列材料:

(一)房屋所有权证书;

(二)最高额抵押合同;

(三)一定期间内将要连续发生的债权合同;

(四)其他必要材料。

第三十九条　变更最高额抵押权登记事项或者发生法律、法规规定变更最高额抵押权的其他情形，当事人应当提交下列材料，申请最高额抵押权变更登记:

(一)房屋他项权证书;

(二)最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料;

(三)最高额抵押权发生变更的证明材料;

(四)其他必要材料。

第四十条　最高额抵押权担保的债权确定前，最高额抵押权发生转移申请登记的，转让人和受让人应当提交下列材料:

(一)房屋他项权证书;

(二)最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料;

(三)最高额抵押权发生转移的证明材料;

(四)其他必要材料。

第四十一条　经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定，申请最高额抵押权确定登记的，应当提交房屋他项权证书、最高额抵押权担保的债权已确定的证明材料。

对符合规定条件的最高额抵押权确定登记的，房屋登记机构应当将最高额抵押权的确定事由、被确定的债权数额等事实记载于房屋登记簿。

第四十二条　当事人申请在建工程抵押权登记的，应当提交下列材料:

(一)抵押合同;

(二)主债权合同;

(三)土地使用权证明;

(四)建设工程符合规划的证明;

(五)建筑工程施工许可证。

在建工程竣工并且经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。

第四十三条　已经登记的在建工程抵押权变更、转让或者消灭的，当事人应当提交登记证明和在建工程抵押权发生变更、转移或者消灭事实的材料，申请相应登记。

第三节　其他登记

第四十四条　有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记:

(一)预购商品房;

(二)以预购商品房设定抵押;

(三)房屋所有权转让、抵押;

(四)法律、法规规定的其他情形。

申请预告登记的房屋未取得商品房预售许可证、已被依法查封、预查封或者限制的，房屋登记机构不予办理预告登记。

第四十五条　申请预告登记，应当根据登记种类提交下列材料:

(一)预购商品房预告登记，提交已经登记备案的商品房预售合同;

(二)预购商品房抵押权预告登记，提交预购商品房预告登记证明、抵押合同、主债权合同;

(三)房屋所有权转移预告登记，提交房屋所有权证书、房屋所有权转让合同;

(四)房屋抵押权预告登记，提交房屋所有权证书或者房屋所有权转移登记的预告证明、抵押合同、主债权合同。

第四十六条　权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以申请更正登记。

申请更正登记，应当提交证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的，还应当提交权利人同意更正的证明材料。

房屋登记簿记载确有错误的，予以更正;需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书;房屋登记簿记载无误的，不予更正。

第四十七条　房屋登记机构发现房屋权属证书或者房屋登记簿的记载有误的，应当书面通知权利人在规定期限内办理更正登记。

权利人逾期不办理更正登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、行政机关、仲裁机构发生法律效力的文件对房屋登记簿的记载予以更正，并且通知权利人领取新的房屋权属证书，记载错误的房屋权属证书、登记证明公告作废。

第四十八条　利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

申请异议登记，应当提交证明房屋登记簿记载错误等材料。

房屋登记机构受理异议登记的，应当将异议事项记载于房屋登记簿，并且书面告知申请人。

第四十九条　异议登记期间，异议登记申请人起诉，人民法院不予受理或者驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持相应的证明材料申请注销异议登记。

异议登记被注销后，原申请人就同一事由再次提出异议登记的，房屋登记机构不予受理。

异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第五十条　有下列情形之一的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外:

(一)人民法院、行政机关、仲裁机构发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的;

(二)当事人提交的权利来源证明文件被撤销的;

(三)法律、法规规定的其他情形。

第四章　集体土地范围内房屋登记

第五十一条　依法在集体土地范围内建造的房屋，可以依照本条例的规定申请房屋登记。房屋登记机构予以登记的，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明集体土地字样。

法律、法规对集体所有土地范围内房屋登记另有规定的，从其规定。

第五十二条　申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料:

(一)宅基地使用权证书或者集体建设用地使用权证明;

(二)申请登记房屋符合城乡规划的证明;

(三)房屋测绘报告和分层分户平面图。

第五十三条　办理房屋所有权初始登记及权属证书遗失、灭失申请补发的，房屋登记机构受理后，应当将申请事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。公告期满无异议或者异议不成立的，登记机构予以登记、补发。

第五十四条　集体土地范围内房屋所有权依法发生转移，申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料:

(一)房屋所有权证书;

(二)宅基地使用权证书或者集体建设用地使用权证明;

(三)证明房屋所有权发生转移的材料。

第五十五条　申请村民住房所有权初始登记、转移登记，应当提交申请人、受让人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明;转移登记的，还应当提交该农村集体经济组织同意转移的证明材料。

农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记、转移登记，应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。

第五十六条　依法以乡镇、村企业的厂房等建筑物设立抵押，申请抵押权登记的，应当提交下列材料:

(一)房屋所有权证书;

(二)集体建设用地使用权证明;

(三)主债权合同和抵押合同;

(四)其他必要材料。

第五十七条　办理集体土地范围内房屋的变更登记、预告登记、更正登记、异议登记等房屋登记，可以参照适用国有土地范围内房屋登记的有关规定。

第五章　法律责任

第五十八条　申请人提交错误、虚假的材料或者隐瞒真实情况申请房屋登记的，应当依法承担相应的法律责任。

第五十九条　房屋登记机构及其工作人员违反有关法律法规和本条例规定办理房屋登记，给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成登记错误的工作人员，有权追偿。

第六十条　房屋登记机构工作人员有下列行为之一的，依法给予行政处分:

(一)擅自涂改、毁损、伪造房屋登记簿;

(二)对不符合登记条件的登记申请予以登记，或者对符合登记条件的登记申请不予登记;

(三)违反规定收取登记费用;

(四)玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。

第六章　附则

第六十一条　具有独立利用价值的特定空间及其他建筑物、构筑物的登记，参照本条例的相关规定执行。

第六十二条　本条例自20xx年7月1日起施行。20xx年11月1日贵阳市第十一届人民代表大会常务委员会第二十四次会议通过，20xx年11月25日贵州省第十届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准的《贵阳市房屋权属登记管理办法》同时废止。

房屋登记费的定义房屋登记费是指县级以上地方人民政府房地产主管部门对房屋权属依法进行各类登记时，向申请人收取的费用。

计费方式和收费标准：

一、房屋登记费按件收取，不得按照房屋的面积、体积或者价款的比例收取。

二、住房登记收费标准为每件80元;非住房房屋登记收费标准为每件550元。

住房登记一套为一件;非住房登记的房屋权利人按规定申请并完成一次登记的为一件。

三、房屋登记收费标准中包含房屋权属证书费。房地产主管部门按规定核发一本房屋权属证书免收证书费。向一个以上房屋权利人核发房屋权属证书时，每增加一本证书加收证书工本费10元。

四、房屋登记费向申请人收取。但按规定需由当事人双方共同申请的，只能向登记为房屋权利人的一方收取。

五、房屋查封登记、注销登记和因登记机关错误造成的更正登记，不收取房屋登记费。

房屋权利人因丢失、损坏等原因申请补领证书，只收取房屋权属证书费。