共有产权十篇

共有产权篇1

1、共有产权住房的房产证上会在产权栏上标注为共有产权，并注明个人的共有产权占比。

2、共有产权住房通常是个人与政府、住房协会或其他社会非盈利机构按出资份额共同享有产权，随着收入增加，可以逐步赎回产权，直到完全占有。

3、共有产权住房的销售价格，以低于同地段普通商品住房的价格为原则，在综合考虑建设、管理成本等基础上确定；共有产权住房销售价格实行明码标价，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

4、共有产权住房销售价格由有定价权的价格主管部门会同住房保障部门确定并向社会公布。已实际租住2年以上的公共租赁住房，其“租改售”的价格，可以在核定的销售价格基础上下浮动5%。

（来源：文章屋网 ）

共有产权篇2

委托方（以下简称甲方）：_____________

法定代表人：_______

住所：_____________邮编：__________

电话：_____________传真：__________

开户银行账号：_____

受托方（以下简称乙方）：_____________

法定代表人：_______

住所：_____________邮编：__________

电话：_____________传真：__________

开户银行账号：_____

甲方与乙方按照自愿、平等、诚实信用原则，根据国家相关的产权转让政策和规定，经协商一致，双方达成协议如下：

第一条委托事项

甲方委托乙方办理______产权受让项目，并由乙方提供企业产权受让相关服务。甲方委托乙方提供的服务项目有：

1、在甲方拟受让产权挂牌期满后，根据有关规定，乙方组织以协议或竞买方式撮合交易；

2、如果甲方竞买成功，或协议成交后同转让方签订产权转让合同书；

3、出具产权转让鉴证书。

第二条提交的文件

甲方应按照有关规定向乙方提供相关材料，并如实填报有关表式内容。如为复印件，甲方应加盖证明章。

第三条权利和义务

1、甲、乙双方应遵守国家法律法规的有关规定，自觉接受政府主管部门监管。

2、需甲方向任何第三方支付的费用，包括清产核资、实地考察、审计、评估、权证变更、媒体公告等相关费用，由甲方自行承担。

3、乙方应按照国家和我省的有关规定，公开、公平、公正地组织相关各方进行产权转让活动，对该公开挂牌项目进行规范操作。

4、甲、乙双方均具有对对方所提供的相关材料承担保密的义务。未经对方同意，不得提供给第三方。

第四条甲、乙双方的承诺

1、甲方向乙方承诺，所提供的与转让产权相关的材料（包括原件、复印件）真实、完整。如有不实，将承担由此带来的一切经济责任和法律责任。

2、甲方保证其委托乙方处理本合同所述委托事项已获得甲方有权机构的批准。

3、甲方在本合同有效期内保证不再与第三方订立同一标的的受让委托合同，也不与转让人私下接触、洽谈成交。

4、乙方保证其已具备从事甲方委托事项的所有资格及资质。

5、乙方向甲方承诺，按照甲方的要求处理委托事务；需要甲方变更要求的，应当经甲方同意。

第五条委托费用及其支付方式

1、委托费用：根据政府物价管理部门制订的产权转让收费标准，甲方向乙方支付转让手续费人民币合计_____（大写）元。

2、支付方式：甲方在本合同签订后______日向乙方先期支付人民币（大写）_____元，作为预付费用；甲方应在产权转让合同签订后______日内付清余款。

3、若转让不成或甲方在委托期限内要求解除委托的，甲方须向乙方支付因委托业务而发生的费用，具体金额根据乙方已完成委托事项的情况由双方协商确定。

4、产权变更过程中所发生的费用由甲方承担。

5、若本次委托事项需交纳竞价保证金，竞价保证金由甲方承担。

第六条合同的期限

本合同有效期自本合同生效之日起至止。

第七条违约责任

1、甲方如在挂牌期间或撤牌后______日内自行进行场外转让的，应当向乙方支付委托转让产权总价款______%的违约金。甲方如未按本委托合同的约定支付佣金的，每逾期一日，应按佣金总价款的______%，向乙方支付违约金。

2、乙方未经甲方同意，不按照甲方的委托事项和要求进行委托业务活动，并由此而造成甲方损失的，乙方应当赔偿损失。

3、甲、乙双方若违反产权转让相关政策规定以及本合同约定，违约方须承担相应的经济责任和法律责任。

第八条合同的变更和解除

1、甲、乙双方经协商一致可以书面形式对本合同条款进行变更。任何一方不得单方面变更本合同条款。

2、甲、乙双方经协商一致可以解除本合同。任何一方单方面解除本合同的，应承担由此而给对方造成的损失。

3、任何一方按照本条第二款的规定解除本合同的，应向对方支付相应的费用。具体费用应按照受托方已完成委托事项的情况、或委托方因受托方解除合同导致委托事项成本加大的情况而确定。

第九条争议的解决方式

甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应友好协商解决。协商不成的，双方一致同意选择______仲裁委员会合同仲裁中心申请仲裁；双方不愿仲裁的，可依法向有管辖权的人民法院。

第十条其他

上述条款未尽事项的约定：___________

第十一条合同的生效

本合同经甲、乙双方签字盖章后生效。

“合同使用须知”和合同所必备的附件与本合同具有同等的法律效力。

本合同一式______份，甲、乙双方各执______份。

委托方（甲方）：____受托方（乙方）：_________

（盖章）（盖章）

法定代表人（签字）：__法定代表人（签字）：___

签约地点：_______________

共有产权篇3

早在2007年，江苏省淮安市就率先在全国推出共有产权房。2009年底，上海也开始在徐汇、闵行两区实施共有产权房试点。自2010年以来，上海已连续4次降低申请共有产权房的准入门槛，目前三人及以上家庭人均月可支配收入线已放宽到5000元。

从淮安、上海的实践不难看出，所谓共有产权住房，即政府与购房者共同承担住房建设资金，分配时在合同中明确共有双方的资金数额及将来退出过程中所承担的权利义务；退出时由政府回购，购房者只能获得自己资产数额部分的变现，从而实现保障住房的封闭运行。

旨在为住房困难群体解决居住问题的共有产权住房制度在推进过程中，有几个关键问题有待明确。

其一是“共有产权住房”的界定。何为共有产权住房？目前比较通行的解释是，共有产权住房是将政府用于建设经济适用住房的财政性支出（主要包括减免的土地出让金及有关配套等费用）转化为投资，政府按投资比例拥有经济适用住房部分产权和占有、处分、收益等相应权利。从这一解释可以看出，共有产权住房与之前的经济适用住房有一定的相似之处。但是，为了避免经济适用住房推行过程中出现的诸多弊病，共有产权住房在大力推行之初就应进行明晰的确权，确定产权共有双方的边界和比例，确定产权所有边界和比例是此类房屋入市、溢价收益划分、所有者产权转让等方面的规则基础。这也是保证这项惠民工程落到实处的关键。

共有产权篇4

1、实行经济适用房的重大意义及现状

我国现阶段采取的住房制度是：对于有一定经济能力的人群，住房问题由其自行解决，国家用住房公积金制给予支持；对于中下等收入的人群，我国政府采取经济适用房制度，包含两大优惠政策：(1)建设用地由国家划拨，免收土地出让金；(2)减半缴纳21项行政事业性费用；(3)将开发商利润限定在3%以内。其目的是以低于市场的价格供给特定消费者。对于经济确有困难者，采取廉租房制度。上述三点综合起来，实现“居者有其屋”的目标。

经济适用房制度在我国经济转轨时期功不可没，对构建和谐社会，保障中低收入者“居者有其屋”做出巨大贡献。

根据经典的纺锤形的社会结构模型分析可知，中间阶层的比重与其稳定性直接关系到社会的安定。我国全面建设小康社会的一个重点就是扩大中间阶层的比重。因此，我国经济适用房政策可以满足中低收入家庭需要，提升中低阶层的生活质量，为其提供社会保障。按照世界银行的衡量标准，一个国家的房价与家庭年总收入比为3—6倍时是居民经济能力可承受范围，但据统计我国这一数据为8.4倍，对中低收入者，这个比例更高，经济适用房制度的存在具有重大意义，其对整个国民经济及房地产市场的发展的影响都不容小视。根据我国目前人口众多且相对贫困的国情，住房完全由个人解决存在极大困难，或者说是不可能的，而廉租房制度有有其自身的硬伤：一方面，也是最主要的是房源短缺及资金不足，我国城镇存在大量的下岗职工等中低收入者，他们需要的房屋主要以平房及二手房为主，这和我国现阶段的城镇化建设以及地方上的旧城改造相冲突，可以说廉租房的房源不是向增多，而是有向相反方向发展的趋势，例如：截至2005年底，福州市已经累计建成并销售经济适用住房2.1万套，190.3万平方米，新建和改造仅廉租房934套，安排入住826户，平均每年供应经济适用住房23万平方米，廉租房仅200套，另一方面，过多的廉租房或者相对集中的廉租房还会引起社会治安，城市死角等相关问题，这在包括香港在内的廉租房制度成熟的世界发达国家或地区都是个令政府百姓头疼的问题。综上可见，经济适用房制度不但不能废除，反而还应大力提倡和发展。

但是我国目前的经济适用房制度还存在较大缺陷。反对者比较集中的问题是：(1)经济适用房的产权及基本性质不清晰；(2)开发商偷梁换柱，用划拨土地变相搞商品房开发，从中牟利；(3)中低收入难以界定，导致经济适用房真实需求难以确定，进而资金短缺，(4)补贴方式不合理，对低收入者的补贴补在了“砖头”上，而不是补在“人头”上；

可见经济适用房制度急需改革和创新，而非简单的抛弃，经济适用房共有产权制度就是一个可以在很大程度上解决以上问题的创新制度。

2、对共有产权制度的细节分析

(1)共有产权经济适用房的性质

经济适用房共有产权制度一经推出便备受争论，大多反对者都是用传统思维对新制度提出质疑，用多学科扩展思维思考这些问题发现它们恰恰是体现新制度的合理性和优越性。

共有产权制度创新的基本思路是：坚持共有财政原则，遵循市场经济规律，运用现代产权法则，建立“政府与个人按份额共有产权的经济适用房”制度。其基本含义是，政府用于经济适用房建设的财政性支出转化为投资，政府按投资比例拥有房屋产权和相应权利。共有产权制度的内在本质是，坚持经济适用房的双重性质，实现保障性与商品性两者的有机统一。经济适用房产权与所有房屋产权一样，具体在经济和法律关系上主要体现为房屋所有人对房屋的占有，使用，收益和处分的权利，这些权利根据所有人的意志，目标和利益，可以统一，可以分离，可以有不同的组合形式。在共有产权制度下，通过这些权利通过不同组合，体现经济适用房的保障性、商品性的统一。

共有产权制度的创新要点包括：改变土地供应方式，地价由市场供求产生，使房地产商没有通过土地价差获利的空间；改变定价方式，房屋价格同商品房接轨，基本消除倒卖经济适用房获利的可能；改变交易性质，受助者一旦卖出房产，政府作为共有产权人，可按比例收回投资，解决了先行政策资金不能循环利用的问题。

(2)共有产权制度实现社会保障功能的高成本

持这种观点的学者认为，将转移支付凝固在房产这种“实体”上，其实际性质和廉租房等同，但房产的所有权却没有廉租房那样“清晰”，当房产进行交易时，房屋的不同所有者之间会产生利益的博弈行为，甚至有道德风险发生的可能，当事人会极力主张把房屋贱卖给自己的利益相关人，而以自己是产权的部分所有者为名反对政府提出的任何其他解决办法，借此从中牟利，侵吞国家资产。对于这种做法，政府不可能逐一监管，因此，共有产权制度的实行成本极高，没有实际操作的可能。

我们应该分清共有产权制度经济适用房和廉租房的区别，首先，共有产权经济适用房有比廉租房更广阔的适用范围，在共有制度下，政府所占比例可以在0—100%间随意选择，而廉租房只能由政府出全款，政府一来可以抽出资金帮助更多的人，二来扩大了受惠范围。其次，由于居住着自己拥有房屋的部分产权，会提高其对房屋的维护意识，因为其自身也是出售时房价过低的受害者，这不仅不会增加政府的成本，相反，可以部分解决廉租房制度中的房屋损坏问题，降低政府的监督和修缮费用。

对于部分产权个人低价出售的道德风险问题，我们可以借鉴我国《民法通则》第78条第3款规定：“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利”。当政府认为售价过低时(例如低于市场价格)，政府具有优先购买的权利，此种办法完全可以解决这一难题。

(3)个人出资比例过小问题

由于共有产权制度对个人的出资比例没有明确的限制，会导致某些道德风险的发生。人们会故意隐瞒自己的部分收入，使自己变得更“穷”，其目的是使政府多出资，个人少出资，以达到“出少钱，住大房”的目的。这种现象的危害还是很大的，一方面会占用大量的国家资金，减少受保障的人数，另一方面由于个人只占房屋产权的极小部分，导致在使用过程中有疏于保护的心理。

针对这一问题，本文认为可以跟进相关优惠措施和法规。第1，将个人出资比例分为几个等级，等级越高，相关利益越大(可超过其出资比例)以交易手续费为例。假设当个人拥有20%产权时，缴纳20%的交易手续费，当个人拥有60%产权时，你就只需缴纳50%的交易手续费国家补贴另外10%，借此鼓励个人多出资。虽然政府这样做要花些“冤枉钱”，但是个人的出资积极性可以被充分调动，帮助政府解决更大的问题。第2，要对个人的财富状况有一个准确的调查，加大处罚力度，一经查处，取消当年的申请资格等权利。第3，适当将中签率向出资比例高的人倾斜，但倾斜额不易过大，以免对经济确实困难人群的住房权造成侵害。

(4)国有产权部分的监管问题

反对方坚持认为，共有产权制度中，国有部分的产权很难做到真正明晰。即原本应该是产权极为明晰的国有资产存在产权不明，权责不清的严重问题，人民与政府之间的“委托——”关系的监督成本极高，会面对国资流失的危险。

本文也承认这种现象是存在的，某些地方甚至是有目共睹的，但是把这种缺陷归结于共有产权制度上面来却有失偏颇。在我国经济体制转轨期间，这个问题其实是一个系统性风险，几乎每个和国有资产相联系的问题都会涉及这种风险。廉租房制度同样也有国有资产的流失的可能，我们必须做好长期的，复杂的斗争准备，采取一些相应对策：

第1，加强基础管理，建立健全房屋资产管理制度。从资产的购置直到出售建立一整套规范化的管理制度。加强队伍建设，选派责任心强，政策水平高，懂经济，会管理的人员承担房屋资产管理工作。建议成立专门的国有股份房产监管机构。

第2，加大宣传力度，提高全民保护国有资产的法律意识，把关心和维护国有资产变为每个公民的自觉行动。

第3，明确法律责任。为保证国有资产的安全与完整，必须建立一套合理的查处体制，明确法律责任。国家工作人员胆敢违规操作，对其进行行政，甚至刑事处罚。

3、总结

共有产权篇5

[关键词] 业主 共有部分 产权保护

一、前言

随着住房制度改革和高层建筑物的大量出现，住宅小区越来越多，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动产物权中的最为重要的权利。在建筑物区分所有权的诸多现实问题中，共有所有权一直是一个最为突出的问题，比之专有所有权而言其法律规定不仅匾乏、抽象，而且更加缺乏相关的机制加以保障。例如:我国商品房的房屋产权证上对公摊部分只登记面积的多少，而不列明公摊部分的内容，国有土地使用权证上更是不涉及共用部分，造成大量共有共用部分现实存在却没有法律上的权利主体的奇怪现象。房地产开发商往往以拥有住宅小区的大产权为由，将未分摊到各住户的共有共用部分据为己有，并以此获取双重利益。在小区业利意识苏醒和共有共用部分利用性、经济效益得到逐步显现的情况下，住宅小区内的公共配套设施、设备的产权权属不明，已引了房地产开发商、住宅小区物业管理部门、小区业主对共有共用部分的权利争夺，此类纠纷越来越多。

二、业主共有部分产权保护措施

1、完善统一的登记制度和公示制度

区分所有物业产权制度最重要的配套制度之一，就是一个行之有效的不动产登记制度。不动产登记制度可以最直接的起到“定纷止争”的作用。要想把区分所有物业产权登记清楚，主要应该做到以下两点:一是在物业小区的专有部分与共有部分的范围和边界必须界定清楚的前提下，用于界定专有部分与共有部分的法律文件，必须送不动产登记机关登记备案。凡需变更，必选法律规定的程序进行变更登记;二是必须将房屋单元产权及房屋单元在小区共有部分所占的公有产权份额两项产权共同登记为一项独立的不动产。如果一个国家的不动产登记机关只要能做到以上两点，并向美国及其他发达国家那样将不动产登记机关所登记的信息向社会公开，供购房者及其律师查询，就一定能彻底根除开发商单方面变更规划的问题及小区全部土地产权被登记为使开发商的财产问题。目前我国物业小区范围内的土地使用权明明属于业主，但在登记机关登记的产权人却是开发商，这无疑是造成物业管理无序和混乱的最直接的原因。

2、立法保障开发商向业主移交物业小区的管理控制权

物业小区实现由开发商控制到业主控制，是一个极其重要的权利和责任交接过程。这项工作做好了，小区的业主的利益将得到应有的保障。从某种意义上来说，实际上是使得业主有可能掌握主动权，对整个小区的建设质量进行全面验收，同时检查在开发商控制阶段，开发商是否存在经济上损害业主利益的行为，即是否按法律的规定，合法的使用小区的资金，是否按照法律的规定，收取和妥善保管维修准备金等，并且能够有可能发现前期建设中存在的问题而和开发商讨说法。小区控制权的交接，实际上也就是实现了小区业主委员会代表小区全体业主，对整个物业小区的建设质量进行全面验收。包括建筑物有物结构上的缺陷，建筑物的设计、施工及所用材料是否存在问题，小区的共有部分与园丁小区设计方案及建设施工方案之间存在的差距或不符之处，以及任何的建筑施工缺陷。并检查开发商控制阶段，是否存在经济上损害业主利益的行为。若果存在上述情况，业主委员会能够代表小区所有业主，在律师的协助下，向开发商提出交涉，寻求妥善解决的方案。

3、建立和完善业主自治制度

为维护建筑物各部分应有的机能，解决彼此间的纷争，进而维护共同生活秩序，协调彼此间的共同利益，乃需要超越个人的团体组织，以解该团体组织的力量，签订管理规约，设置管理机构，处理共同事务。中这个管理团体，在美国，称之为“业主协会”，在日本，称之为“社区管理团体”，我国《物业管理条例》则更加明确了业主大会的成立方式、职责、会议形式、表决原则以及议事规则的主要事项，规定了业主委员会的产生方式、资格条件、职责、备案等。该项制度的核心是业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项做出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会做出。这一制度有利于维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行。《业主大会规程》，更加详细的规定了业主大会的产生方式，业主大会的权利义务，业主大会的召开时间，投票方式，业主委员会的资格问题，业主委员会的权利义务等等，做了详细的规定。我国的这些立法措施，无疑推动了房地产市场建设的规范化。但是，实践中仍有一些问题继续明确和规范。比如，业主委员会的独立的诉讼主体地位问题。业主委员会要实施其相应的管理权利，法律就必须赋予其相应独立的身份。否则，它行使权利的时候就会显得苍白无力。另外，业主的权利受到侵害的时候，也无法作为一个独立的诉讼主体，代表业主进行诉讼。

4、完善管理规约的约定

管理规约是全体小区住户以书面形式就建筑物与基地的所有、管理及使用所订立的自治规则。管理规约一经业主大会依法通过就生效，对小区住户具有普遍的约束力，即使持反对意见的业主，也要服从该规约的管理。《物权法》草案第78条规定，除非法律另有规定，制定和修改业主会议议事规则，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，以及决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。笔者认为，制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约，如同修改和制定宪法和法律，涉及每位业主的切身利益，应当非常慎重。据此，笔者建议制定和修改管理规约，应当召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且所拥有的专有部分价值占专有部分总价值三分之二以上的业主同意。同时，如果业主认为业主大会决议侵害其权利的，可以向法院提讼。诉讼期间，除法院作出中止执行决定外，否则不停止决议的执行。

5、对违反约定行使专有权的救济

小区住户如将自己的专有部分用作与本来目的完全相反的用途，或将有影响建筑物整体安全的危险物带入，或违反有关建筑物的管理使用规定，使住户相互间共同利益受到影响，侵害共有权时，小区其他住户得请求排除妨害、消除危险和赔偿损失。我国应借鉴国外的做法，建立建筑物区分所有权拍卖制度。当小区住户有持续的违规行为时，在对其采取损害赔偿等间接制裁措施无效的情况下，只能采取强有力的直接方法，赋予其他住户对侵权者的专有部分得请求拍卖的权利，以制裁其损害共有利益的行为，维护共有人的整体利益。当然，采取强制拍卖必须有严格的条件限制，对持续的违反行为应有明确界定，此权利的行使应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意，谨慎行使，防止形成多数人的暴政。

三、结语

共有权既是理论研究的重点问题，也是实践中的难点问题。要使房地产业真正成为国民经济的一个可持续的支柱产业，并成为一个良性的拉动内需的经济增长点，我国必须尽快完善区分所有物业产权法和建立完善的区分所有物业产权制度及相关配套制度。

参考文献：

[1]许步国著：《物业管理法研究》，中国民主法制出版社 2006 年版.

[2]肖海军著：《物业管理与业利》，中国民主法制出版社 2006 年版.

共有产权篇6

1、只要买共有产权房的购房者具备申请公积金贷款的条件就行。

2、以共有产权房购买人个人出资部分作为计算首付比基数的依据。

3、首付款比例按照所在城市现有的住房公积金首付款比例政策的规定执行。

（来源：文章屋网 ）

共有产权篇7

一、落实传统经济适用房政策面临的困难问题

(一)入口：低收入家庭买不起经济适用房(简称经适房)

与全国普遍情况类似，淮安市低收入家庭的划分考虑两个因素：其一是家庭人均收入低于上年人均可支配收入20％的人群；其二是按可支配收入由低到高排列，在底部占总人口20％的人群。据统计，淮安2007年的低收入线为人均每月375元.经适房个人出资的房屋价格为每平方米1610元，按人均住房建筑面积25平方米计算，房价收入比大约为1：21。2007年淮安市年度在岗职工平均工资19838元。同期，主城区商品住宅成交均价为每平方米3196元，收入房价比约为1：6。显然，低收入人群的房价收入比显著高于同一城市中普通职工，让这部分人购买经适房的难度，已不能与普通人购买商品房的难度相提并论。况且，低收入人群的收入中用于维持日常生活的开支所占份额最大，制约了有支付能力的有效需求，购买共产房将严重影响其正常的生产生活。

(二)出口：有限产权“限”之不确定影响购房意愿

1998年福利分房政策结束后，作为缓冲推出的共产房政策因为提供土地为非商品属性的划拨性质，使得该类房屋不能进入正常的商品房市场。特别是2003年新一轮房地产市场的持续升温，住房价格持续升温，凸显房屋的投资价值和增值潜力。形成鲜明对比的是，共产房由于其有限产权性质，一方面难以上市交易，另一方面持有者获得收益甚微甚至不能取得收益，极大打击了购房者的积极性。问题的症结就在于，经适房产权有限性界限的不确定。相应的，基于该房所得收益归属及其分配比例均缺乏相关法律制度的规制，从而出现政府与民众争利的局面，民众对经适房想说爱“她”不容易。

(三)供应：财政单独承担资金压力太大2007年，市区财政收入为72.0亿元，投入11.8亿元建设保障性住房，26个项目。同时，市区已累计筹集保障资金2605.97万元，新增廉租住房对象566户，发放补贴148.21万元。即市区当年用于建设住房保障体系的总投入约为12.1亿元，占全市财政收入的16.8％，市财政明显感到财力吃紧，而居民则怨声载道，对轮候时间太久表示不满。即便如此，经适房仅占住房供应量比例不到10％。当前，要加快保障性住房建设的步伐，更是地方政府不能承受之重。

二、推行共有产权经济适用房的探索创新

所谓共有产权经济适用房(简称共产房)是指以土地出让方式建设的具有准公共产品性质的有限产权的政策性保障用房。淮安市共产房建设围绕两方面进行：

(一)公共产品建设

在经适房方面：首先，2008年创新性地试行以土地出让方式建设共产房，与市场接轨，与法律接轨。对应以划拨土地方式建设经适房的计算标准和口径，确定7：3的共有产权经济房，即个人出资占70％，政府占30％；对应过去的解困房和现在一些城市推出的共产房，推出个人和政府产权比例为5：5的共有产权经济房，即个人政府各占50％，进一步降低困难家庭的出资压力。淮安市在全国首创的出让土地共产房，首批发放共有产权证44本。2007年1～12月份，淮安市市区经适房施工面积187.45万平方米，同比增长32.84％，竣工面积88.66万平方米，同比增长89.81％；销售8030套，同比增长371.24％，销售面积8459万平方米，同比增长408.97％。销售金额101159.70万元，同比增长29835％；均价每平方米1610元，同比下降21.68％。2008年3月出台《淮安市安居工程实施意见》指出，建设、供应保障性住房，逐步使低收入家庭住得起经适房。市区建设保障性住房4J0万平方米，建设向低收入住房困难家庭出售的经济适用住房(含共产房)不少于2000套。

(二)管理制度建设

2007年7月26日《淮安市市区保障性住房建设供应管理办法》指出，经适房是指在政府政策指导下，以非完全市场价向特定群体供应的种类住房。淮安市现阶段经适房包括保障性拆迁安置房、共产房等。

1　土地供应方式的改变。该办法规定，经济适用住房均采用出让方式供地，实行政府指导价，并与市场接轨。划拨土地按法律不能进入市场流通，因此不能与市场接轨，许多法律对其也不适用。而出让土地的共有产权经济房，实际上也是普通商品房的共产房，前面所说的退出机制已表明，共有产权经济房可随时进入市场流通，并适用相关法律。

2　资金保障。淮安明确市房管局设立经适房住房资金专户，在经济适用住房建设、回购和供应的运作过程中，产生的增值收益以及共产房政府产权部分出售和出租的收入.全部存入入经适房住房资金专户。保障性住房建设资金经测算大约需要3亿元左右，以分散建设政府回购方式供应保障性住房18万平方米左右，按资金回笼周期计算，每年可周转2次，年需要资金量在2.25亿元左右；集中建设12万平方米，需用地300亩左右，按目前土地市场出让价水平和建设周期，年周转次数也约为2次，年需资金量在1亿元左右。其来源为：按市区住房建设规划和年度计划，市区年保障性住房建设量在30万平方米左右，形成保障性住房建设良性循环。

3　设定明确的产权比例及供应对象所应具备的条件。确定个人与政府7：3和5：5两种产权比例。购买个人拥有70％产权共产房的条件：家庭人均月收入300元以下；具有市区城镇常住户口达8年以上；家庭人均住房使用面积在10平方米以下。购买个人拥有50％产权共产房的条件：享受政府最低生活保障且人均住房使用面积足10平方米的困难家庭。

4　程序保证。申请购买共产房程序：(1)被拆迁人在房屋拆迁时向拆迁人提交书面申请，提供有关证明材料；(2)拆迁人对申请人及家庭情况进行调查了解，签署意见并加盖公章后报辖区政府保障性住房管理机构；(3)各区政府保障性住房管理机构在收到拆迁人提供的申请材料后15个工作日内进行初审，初审结果在街道办和居委会或有关单位公示7个工作日；(4)市保障性住房领导小组办公室在收到经初审符合条件的材料后15个工作日内进行复核，复核结果应在有关媒体公示7个工作日，经公示无异议报市保障性住房领导小组批准；(5)经批准后，市保障性住房领导小组办公室负责通知拆迁人将用于购房的拆迁

补偿款缴存到指定账户。拆迁补偿款不足的，拆迁人负责通知被拆迁人将房价差额部分缴存到指定帐户；(6)拆迁人凭银行转账证明到市保障性住房领导小组办公室领取《市区保障性住房供应证明》，并发放给被拆迁人；(7)被拆迁人按照预定时间或有关通知，凭《市区保障性住房供应证明》和本人身份证明到指定地点结算房款、办理房屋交接手续。

5　经济适用房退出机制。建立经适房退出机制。第一，购买人可以申请购买全部产权。自房屋交付之日起5年内购买政府产权部分的，按原供应价格结算；5年后购买政府产权部分的，按界时市场评估价格结算。第二，共产房出售时，个人拥有70％产权的，交易评估价格的30％部分归政府所有；个人拥有50％产权的，交易评估价格的50％部分0 j政府所有。第三，购房的家庭经济状况发生变化，家庭收入高于政府规定的收入标准时，政府产权部分按同类地段市场水平收取租金

三、共产房政策的得失及对策

共有产权保障性住房按不同的产权比例，由购房人和政府共同拥有房屋产权，供应相应的购房群体。这一尝试主要解决了两个难题：第一，经适房退出机制上政府与民争利的不和谐情形。近年来房屋增值惊人，对于经适房产生的增值收益如何处分，实践上通常有三种做法：一是政府独享，这显然有失公平；二是50％归个人、50％归政府；三是以届时经适房的价格回购。与此不同，淮安市共产房，一定面积的共产房个人出资额等同于相同面积传统经济房的价格。第一，共产房比例明确，且有商品房性质，与购买普通商品房一样保值增值，不会像前面所说的购买传统经济房那样失去机会成本。第二，适应了市场经济的规则，实现二者的协调发展。目前，共有产权保障性住房可以按照普通共产房屋依法抵押，淮安市推出的“出让土地”经济房，与两个自然人共有产权一样，适用现有法律。个人购买全产权或办理转让手续时，因为有明确的比例和操作方法，政府收取“差价款”等问题不会不了了之。并且，可以用法律的方式制止或打击非法倒卖经适房牟利的行为。同时，依靠市场与行政相结合的方式很好地解决了建设资金问题。财政预算安排的资金、土地出让净收益按规定提取部分和住房公积金增值收益等多渠道筹集，确保了建设资金的落实。

但是，淮安市的共产房政策没有能够较好地解决入口难题。纵然以2008年淮安市城市居民最低生活保障线标准为每人每月240元计算，“家庭人均月收入300元以下”这一购买条件的限定，客观上造成无房户的现实需要难以成为有效需求，导致政策难以落实，极大地削弱了政策的实效性，形成有房无市、有心无力的两难局面。尽管淮安市房屋管理部门在具体工作中尝试做好以下几件惠民实事：一是在保障性住房小区中，创新建设标准厂房，让二些无污染、无噪声的劳动密集型企业入住，方便小区内弱势群体就近就业。二是将出台相关政策，鼓励物管企业优先录用本小区的经济房和廉租房家庭成员，从事物管工作。这样既解决他们的就近就业问题，也有利于增强物管人员的责任心。

共有产权篇8

一、本合同文本根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规以及国家和上海市关于共有产权保障住房（即经济适用住房，下同）管理的规定制定，供当事人采用。

二、共有产权保障住房购买申请户应当先与区（县）住房保障实施机构签订共有产权保障住房选房确认文件，该确认文件作为本合同附件。

三、共有产权保障住房购买申请户家庭成员应当为合同买受人或同住人，其他人不得作为合同买受人或同住人。合同买受人和同住人严格按照本市有关规定确定。

四、在签署本合同的同时，共有产权保障住房的同住人应与区（县）住房保障实施机构签订本合同附件一《上海市共有产权保障住房使用协议》。

五、区（县）住房保障实施机构依据有关共有产权保障住房管理规定对合同买受人、同住人使用共有产权保障住房进行管理，并享有回购、收回等权利。共有产权保障住房购买申请户弄虚作假、隐瞒真实情况及伪造相关证明申请购买共有产权保障住房的，区（县）住房保障实施机构将按照规定追究其法律责任。

六、为了保障和维护当事人的合法权益，合同各方当事人应当仔细阅读合同条款及附件并慎重签订本合同。

七、本合同文本自2013年 11月1日起使用，今后凡未制定新的版本前，本版本延续使用。

合同附件：

附件一 《上海市共有产权保障住房使用协议》

附件二 房屋平面图

附件三 房屋建筑结构、装修及设备标准

附件四 付款时间和付款方式

附件五 补充协议

附件六 《前期物业服务合同》

附件七 《业主临时公约》

附件八 共有产权保障住房选房确认文件

甲方：___________户籍所在区（县）：__________ 性别：____ 出生年月：__________ 住所（址）：________ 邮编：_________ 身份证件号码：_________ 联系电话：_________

委托／法定人：_______________________ 联系电话：__________

乙方：___________户籍所在区（县）：__________ 性别：____ 出生年月：__________ 住所（址）：________ 邮编：_________ 身份证件号码：_________ 联系电话：_________

委托／法定人：_______________________ 联系电话：__________

丙方：_________________区／县住房保障中心 住所：_________________ 邮编：___________ 组织机构代码：_____________ 法定代表人：_____________

委托人： 联系电话：_____________

依照《中华人民共和国合同法》等法律、法规的规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿、协商一致的基础上就共有产权保障住房出售等事宜签订本合同。

第一章 合同标的物

第一条 甲方取得_____________区/县_________地块建设用地使用权，投资建造的共有产权保障住房项目：______已竣工，并办理了新建房屋初始登记，取得了房地产权证（大产证），证书编号__________________。

第二条 根据乙方取得的共有产权保障住房选房确认文件（编号：______），甲方向乙方出售座落于______区/县_______路________弄____号____室共有产权保障住房（以下简称该房屋）。该房屋建筑结构为________，房屋类型为________，建筑物地上层数为____层，地下层数为____层，建筑层高为____米。（该房屋户型见本合同附件二，装修及设施设备标准见附件三。）

第三条 据房屋调查机构________测量，该房屋实测建筑面积为________平方米，其中套内建筑面积为 平方米、共有分摊建筑面积为________平方米。

第四条 乙方通过购买拥有划拨土地上该房屋的有限产权。乙、丙双方约定，乙方在取得房地产权证（小产证）满5年后，按照本合同约定或共有产权保障住房管理规定转让该房屋的，乙方获得转让总房价款的____％。

第二章 房价款和支付方式

第五条 乙方向甲方购买该房屋有限产权的单价为每平方米建筑面积人民币（大写）________元，（小写）________元/平方米；根据本合同第一章第三条载明的该房屋实测建筑面积，乙方支付的总价为人民币（大写）____元，（小写）________元。

第六条 乙方应将房价款解入预售款监管账户（监管机构：___________ 账户名称：_________ 账号：____________）。乙方的支付方式由甲、乙双方在本合同附件四中约定。甲方收到乙方房款时应开具发票。

第七条 乙方未按本合同附件四约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之 计算，违约金自本合同的应付款期限之日次日起算至实际付款之日止。逾期超过____日（该日期不得少于60日）后，甲方有权解除本合同。

第三章 房屋交付

第八条 甲、乙双方按下列第____种约定确定该房屋交付使用日期：

1、本合同自甲乙双方签署之日起____日内，甲方向乙方交付该房屋。

2、甲方在收到乙方全部房价款之日起____日内，甲方向乙方交付该房屋。

3、__________________________________

第九条 甲方向乙方保证在交付该房屋时：

（一）该房屋没有产权纠纷；

（二）甲方未在该房屋上设定抵押权或甲方设定的抵押权已解除；

（三）该房屋应由甲方缴纳的房屋维修资金已缴纳完毕。

第十条 乙方应在本合同第八条约定的房屋交付期限内到甲方要求的地点办理房屋验收交付手续。

验收交付时，甲方应向乙方提交下列资料：

1、《住宅质量保证书》；

2、《住宅使用说明书》；

3、《前期物业管理服务合同》；

4、_____________________________________________。

乙方要求提供该房屋实测建筑面积有关材料的，甲方应如实提供。甲方不提供前款约定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此而产生的延期交房责任由甲方承担。

第十一条 该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。该房屋交付的标志为下列第 项：

1、甲、乙双方签署房屋验收交付文件。

2、_____________________________________________。

第十二条 乙方未按本合同第八条约定期限办理交付该房屋手续的，甲方有权发出载明合理办理验收交付日期的书面催告书。乙方未

按催告书规定的日期办理该房屋的验收交付手续的，则自催告书规定的验收交付日的次日起，该房屋的风险责任转移由乙方承担。 第十三条 甲方逾期交付该房屋的，应向乙方支付违约金，违约金按总房价款的日万分之____计算，违约金自本合同第八条约定的最后交付期限次日起算至实际交付之日止。逾期超过____日（该日期不得少于60日），乙方有权解除本合同。

第四章 房地产登记

第十四条 甲、乙双方约定，在______年___月___日前，双方依法向房屋所在地房地产登记机构办理价格申报、并申请该房屋的房地产转移登记（办理小产证）。

第十五条 因甲方原因，致使乙方未能在该房屋交付之日起____日内取得房地产权证（小产证），甲方应向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款的日万分之____计算，违约金自本条约定取得房地产权证最后期限的次日起算至房地产登记机构转移登记完成之日止。

第五章 房屋质量及保修

第十六条 自该房屋交付之日起，甲方对该房屋负责保修，并从房地产权利转移之日起继续保修不得少于2年。保修时间和范围见《住宅质量保证书》。

第十七条 出现质量缺陷时，乙方可行使如下权利：

1、该房屋主体结构质量不合格的，乙方有权解除本合同。

2、该房屋的结构、装修、设备标准未达到本合同约定的，乙方有权要求甲方给予补偿，补偿金额为实际的结构、装修、设备与约定的结构、装修、设备差价的____倍。

第十八条 甲方怠于履行保修责任，经乙方书面催告仍怠于履行的，乙方有权自行修复，并有权要求甲方支付修复费和违约金，修复费应当符合国家有关计价规定，违约金为修复费的____倍。

第十九条 甲、乙双方对房屋质量标准认定产生异议的，可委托有资质的建设工程质量检测机构检测，以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据；甲、乙双方对修复费产生异议的，可委托有资质的造价咨询机构对修复费予以认定，作为处理争议的依据。

第六章 物业管理

第二十条 甲方已于____年____月____日选聘________物业公司（地址：________________、电话：________）对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业服务合同》（见附件六），前期物业服务收费标准为________元/平方米/月。甲方已制订了《业主临时公约》（见附件七），乙方承诺自觉履行该《业主临时公约》，违反《业主临时公约》的，乙方应承担相应的责任。

第二十一条 乙方应按照本市商品住房维修资金的有关规定，缴纳该房屋的全额房屋维修资金；按照物业服务合同约定，支付全额物业服务费用。

第七章 房屋的回购和转让

第二十二条 乙方取得房地产权证未满5年，其本人及其同住人购买其他住房的，应当以书面形式通知丙方，丙方接到通知后有权按照规定程序实施回购，回购价格为本合同约定的总房价款（以下简称“总房价款”）加同期银行存款利息。

第二十三条 乙方取得房地产权证未满5年，发生因全体房地产权利人及同住人迁离本市、夫妻离婚析产、家庭经济发生重大变故等特殊情形，需要转让该房屋的，乙方及其同住人达成书面一致意见后，可以申请丙方回购该房屋。丙方核实同意后，按照规定程序实施回购，回购价格为总房价款加同期银行存款利息。

第二十四条 乙方取得房地产权证满5年，需要转让该房屋的，乙方及同住人之间应当达成书面一致意见，并书面征询丙方行使回购权的意见。丙方可以行使回购权；丙方决定不回购的，乙方方可向他人转让该房屋。

丙方回购该房屋的，回购价格由具备相应资质的房地产机构按照本市有关规定加以确定。丙方按本合同第四条约定，即按届时转让总房价款的____%向乙方支付回购款。

乙方向他人转让该房屋的，乙方按本合同第四条约定，可以获得转让总房价款的____%，其余____％按本市有关规定支付给丙方。乙方未按照规定支付其余____％的，应当承担相应的法律责任。

该房屋按照本章第二十二条、第二十三条、第二十四条的约定被回购或者转让的，所产生的税费根据国家和本市有关规定执行。

第八章 房屋使用管理

第二十五条 乙方承诺，购买的共有产权保障住房供购买申请户居住使用。在未经许可的情况下，乙方不得转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质，并不得设定除共有产权保障住房购房贷款担保以外的抵押权。

第二十六条 乙方同意，丙方可以采取家访、委托物业服务企业、居委会入户等方式核实该房屋的居住和使用状况，乙方应当给予配合。

第二十七条 乙方有擅自转让、出租、出借、赠与或者改变共有产权保障住房使用性质等行为（以下合称不当行为）的，乙、丙双方同意按照以下约定处理：

（一）乙方应在丙方要求改正不当行为的书面通知所确定的期限内，予以改正；

（二）乙方逾期未改正的，应当按其总房价款的日万分之 向丙方支付违约金，违约金自丙方发出书面通知之日起至实际改正之日或者丙方收回该房屋之日止；

（三）乙方逾期 日仍未改正或者 次以上发生不当行为的，丙方有权解除本合同、收回该房屋并向乙方退还购房款，乙方在5年内不得再次申请购买共有产权保障住房；

（四）乙方的不当行为所获收益，丙方有权依照有关规定予以追缴；

（五）因乙方不当行为导致丙方收回房屋或者以其他形式限制该房屋权利的，产生的法律责任由乙方自行承担；

（六）丙方有权将乙方不当行为向社会公示，并作为不良信用记录，纳入上海市社会信用联合征信系统。

第二十八条 乙方及其同住人弄虚作假、隐瞒真实情况及伪造相关证明申请购买共有产权保障住房的，丙方有权按照有关规定追究其法律责任，可以解除本合同、收回该房屋并向乙方退还购房款，乙方在5年内不得再次申请购买共有产权保障住房。

第九章 合同解除

第二十九条 乙方按约定解除本合同的，应当书面通知甲方及丙方。甲方应当在收到乙方书面通知的 日内将乙方已支付的房价款加同期银行存款利息全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金按乙方应支付总房价款的____％计算。本款及本合同其他条款所称的已支付的房价款包括乙方通过贷款方式支付的房价款。

第三十条 甲方按约定解除本合同的，应当书面通知乙方及丙方，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金按总房价款的 ____％计算，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金金额后将剩余房款退还给乙方。

第三十一条 甲方或乙方对相对方解除本合同有异议的，应在接到对方有关解除本合同的书面通知之日起______日内，向解决争议机关确认解除合同的效力。逾期不确认的，视为认可解除合同的效力。

第十章 其它约定

第三十二条 本合同自各方签字或盖章之日起生效。

第三十三条 本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，各方可通过协商进行补充或者变更。

第三十四条 本合同壹式____份，均具有同等效力，其中甲方执____份

、乙方执____份、丙方执____份、房地产登记机构执____份、________执____份。 第十一章 争议解决

第三十五条 各方发生争议的，可协商解决，或向有关部门申请调解，或选择下列第 种方式解决：（打勾选择）

（一）提交上海仲裁委员会仲裁；

（二）依法向人民法院提讼。

甲方（名称）：

法定代表人签署：

法定代表人的委托人签署：

甲方盖章： 日期： 年 月 日

乙方（名字）：

乙方本人签署：

委托人/法定人签署：

乙方盖章： 日期： 年 月 日

丙方： 区/县住房保障中心

法定代表人的委托人签署：

丙方盖章： 日期： 年 月 日

签约地点：

合同附件

附件一

上海市共有产权保障住房使用协议

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协议当事人：

______________区／县住房保障中心

共有产权保障住房同住人：

同住人：____________________

户籍所在区（县）：____________ 性别：________ 出生年月：__________

身份证件号码：______________联系电话：_________

委托／法定人：____________________

住所（址）：_____________________ 联系电话：__________

同住人：____________________

户籍所在区（县）：____________ 性别：________ 出生年月：__________

身份证件号码： 联系电话：_________

委托／法定人：____________________

住所（址）：_________________________ 联系电话：__________

同住人：____________________

户籍所在区（县）：____________ 性别：________ 出生年月日：__________

身份证件号码： 联系电话：_________

委托／法定人：____________________

住所（址）：_________________________ 联系电话：__________

共有产权保障住房同住人已仔细阅读了《上海市经济适用住房管理试行办法》和相关实施细则以及本合同内容，对同住人享有的权利和应当承担的义务全部知晓，承诺在居住共有产权保障住房期间，遵守共有产权保障住房有关不得擅自转让、出租、出借、赠与，改变共有产权保障住房使用性质等管理规定和合同约定。同住人违反上述承诺的，住房保障中心将按管理规定和合同约定进行处理。

______________区/县住房保障中心 同住人（名字）：

法定代表人签署： 同住人本人签署：

法定代表人的委托 _________的委托人/

人签署： 法定人签署：

住房保障中心盖章： 同住人盖章：

日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

附件二

房屋平面图（标明尺寸和比例）

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（粘线） （骑缝章加盖处）

附件三

房屋建筑结构、装修及设备标准

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（粘线） （骑缝章加盖处）

附件四

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（粘线） （骑缝章加盖处）

一、付款方式

乙方选择的付款方式为：一次性付款；分期付款。（打勾选择）

二、贷款方式

乙方选择的贷款方式为：不贷款；公积金贷款；商业贷款；组合贷款。（打勾选择）

三、付款时间

1、乙方于______年___月___日前支付房价款人民币（大写）________元，（小写）_______元整；

2、乙方于______年___月___日前支付房价款人民币（大写）________元，（小写）_______元整；

3、乙方于______年___月___日前支付房价款人民币（大写）________元，（小写）_______元整。

附件五

补充协议

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（粘线） （骑缝章加盖处）

附件六

《前期物业服务合同》

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（粘线） （骑缝章加盖处）

附件七

《业主临时公约》

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（粘贴线） （骑缝章加盖处）

附件八

共有产权保障住房选房确认文件

共有产权篇9

在传统民法中，财产分为有体财产和无体财产。有体财产称物，包括动产和不动产。无体财产即财产权，包括他物权、债权、股权等。近代以来，出现了新类型的无体财产：知识产权中的财产权和能量-电、光、热、磁、射线等。其中，电、光、热、磁、射线等能量和有体财产一样，可实际占有，也被归入物，属于动产。这样，物的本质属性不再是有体，而是可实际占有。也就是说，物不应再定义为有体财产，而应定义为可实际占有的财产。

需要指出，可让与的财产权可入质，即可占有，但并非实际占有，而是视为占有，与物不同。

物权是直接支配物的权利。所谓支配，指自主作用，即权利人可在物上实现自己的意志，从而排斥他人的意志。通说谓物权是直接支配物并享受利益的排他性权利。需要指出：第一，物权仅仅是对物的支配资格，不问支配是否有利于权利人。物权人可不为谋利而支配物，支配的结果也未必获取利益。第二，支配即意味着排他，排他性无须另外指出。对物的支配包括占有、使用、收益、处分等形式。它们是物权的存在形式、表现形式，学理上称为物权的权能。物权法是规定物权的法，规定了对物的各种支配形式。

物权法的体系就是对可实际占有的财产的各种支配形式的体系，分完全支配形式和部分支配形式。完全支配形式即所有权；部分支配形式即他物权，包括用益物权和担保物权。

二、所有权所有权是完全物权。

所谓完全物权，并非指权利人可同时利用物权的全部权能-物权的全部权能是不能同时利用的，而是指权利人可在物权的全部权能中，任意选择利用部分权能。所有权反映了物的归属，是原始物权。他物权为所有权所派生。他物权反映了作为财产的此类财产权利的归属。所有权是物权体系的元点。所有权可为不同主体享有，形成国家所有权、法人所有权、集体所有权、自然人所有权。任何一种所有权，都是对物的完全权利，不因权利主体不同而不同。

（一） 国家所有权

通说谓国家对国有财产享有所有权。前文指出，只有动产和不动产才能成为所有权的客体。国家所有权的客体是国家可直接、完全支配的动产和不动产。其中，国家所有权的不动产客体包括矿产资源、水资源、城市的土地、所有权属于国家的建筑物，以及法律规定不属于集体所有的城郊和农村的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、野生动植物资源。国家对归属于国家的动产和不动产以外的财产，如股份、智力成果等，享有股权、知识产权等财产权，不享有所有权。国家财产（包括动产和不动产）投资于企事业法人后，国家也不享有所有权。

（二） 法人所有权

法人（不含“机关法人”）财产包括三部分：第一部分：动产、不动产；第二部分：他物权；第三部分：其他财产权，如债权、知识产权、股权等。其中，企业法人的动产、不动产，由企业法和公司法规定；他物权由物权法中的相应部分规定；债权、知识产权、股权等，由相关法律规定。法人所有权的客体是法人的动产和不动产。

前文指出，国家所有的财产投资于企业后，国家对所投资的财产不再享有所有权。国家通过股权实现其利益。从法律上说，国家投资的企事业法人的财产，归属于法人，不归属于国家。国家独资企事业不应称国有企事业。在我国，国家所有又称全民所有。因此，国家独资企事业也不应称全民所有制企事业。国家通过任免国家独资企事业法人的法人代表和其他负责人，控制国家独资企事业法人的行为，实现国家的意志。认为国家对国家独资企事业法人的财产享有所有权，或享有“终极所有权”的观点，违反民法物权理论。认为法人所有权的观点损害国家利益的担心是不必要的。

（三） 集体所有权

集体所有权主体是自然村、乡一级组织。集体所有权客体是自然村、乡一级组织可直接、完全支配的动产和不动产。自然村、乡一级组织行使集体所有权之所得，应该用于集体组织成员的生存保障和公益事业。

我国城市事实上已不存在集体所有权。过去的城市集体所有制成员或者去世，或者成为退休职工。城市集体所有制已名存实亡。这一所有制曾为其成员提供生存保障，现在城市已建立社会保障体系，它已无存在必要。

（四） 自然人所有权

自然人所有权为各家学说所公认，分歧主要在于对共有和建筑物区分所有的规定。

1. 共有

共有分按份共有和共同共有。通说谓按份额共有为按份共有，不按份额共有为共同共有。其实，共同共有和按份共有均为按份额共有，区别在于：在按份共有中，共有人之间无特殊的身份关系，或者说，按份共有只存在财产关系，不存在身份关系。因此，按份共有人可退出共有关系，即向非共有人转让自己的共有份额。而在共同共有中，共有人之间存在特殊的身份关系，或者说，共同共有既存在财产关系，又存在身份关系。身份关系无法转让，因此，在共同共有关系解除以前，共有人不能向非共有人转让自己的共有份额。实际上，正因为共同共有也是按份额共有，共同共有关系解体时，原则上共有人平均分割共有财产。否则，这样分割就没有根据。

理论上，共有人对共有财产的任一部分，均按份额共有。因此，对共有财产的支配只能适用一致决，不能适用多数决。

2. 建筑物区分所有

建筑物区分所有权包括三要素：独用部位的专有权、公用部位的持份权、成员权。独用部位由业主自主决定如何支配。公用部位虽为全体业主共有，但公用部位是独用部位的依附部分，业主对公用部位的权利依附于业主对独用部位的权利。因此，公用部位不能完全适用共有规定。对公用部位的管理适用全体业主多数决，但公用部位的多数决不能妨碍任何一位业主对公用部位的必要使用。对公用部位的处分适用全体业主一致决。

三、他物权

他物权为直接支配他人之物的权利，由所有权派生，为不完全物权。他物权分为用益物权和担保物权。

（一） 用益物权

用益物权是利用物之使用价值的他物权。关于用益物权，分歧主要在于对农村土地承包经营权的规定。

为切实保障承包人的利益，农村土地承包经营权应由物权法规定为物权，使其具有对抗包括发包人在内的所有其他人的效力。如认为农村土地承包经营权为债权，则不应在物权法中规定。为使农村土地承包经营权为物权，应使其具有以下性质：1、以登记为生效要件。如以登记为对抗要件，则未经登记的农村土地承包经营权不具有对抗效力，只是一个债权。2、应允许转让。允许转让意味着承包人在转让承包权时，发包人处于不特定人地位，承包权因此具有对抗发包人的效力，真正成为物权，否则只是一个占有标的物的债权。由于法律规定了集体所有权，农民失去承包的土地不会导致失去生存保障，却可以实现农业的集约化生产，提高生产力。3、应具有永久性。用益物权只存在于不动产上，价值巨大，权利的长期性是其发生的基本条件。农地用益物权之长期性可增加承包人对土地的投入。不仅如此，农地用益物权更应具有永久性，以避免承包人在承包期届满前掠夺性使用土地。

（二） 担保物权

担保物权是利用物的价值的他物权。关于担保物权，分歧主要在于对优先权的规定。

共有产权篇10

一、从理论上看，夫妻关系属于共有关系中的共同共有关系

共有，即二个以上的权利人共同对一个具体的物享有一个所有权。对房屋共有，是指二个以上的权利人共同对一个登记基本单元的房屋享有一个所有权。对房屋所有权的共有，只是权利人对一个房屋所有权进行的量上的划分，不是二个以上的权利人对一个登记基本单元的房屋分别享有相应个数的所有权。若二个以上的权利人对一个登记基本单元的房屋分别享有相应个数的所有权，则该房屋上承载了二个以上的所有权，有悖于“一物一权”的物权法基本原则。

共有是权利人基于共有关系对物共同享有所有权，分为按扮共有和共同共有。对房屋共有，亦如此。对房屋的按份共有，是指共有人对共有的房屋按具体的份额享有所有权，各共有人按份额行使权利和承担义务；对房屋的共同共有，是指共有人对共有的房屋共同享有所有权，各共有人无具体的份额，共同、均等地行使权利和承担义务。无论按份共有，还是共同共有，均是共有人对房屋的全部抽象地享有所有权，不能具体对房屋的某部分或某个部位享有所有权。那么，夫妻关系是否属于对房屋享有共有权的共有关系呢？

理论上的一种认为是，男女之间一旦缔结夫妻关系，便产生了夫妻共同财产。除非夫妻双方选择了分别所有财产制，否则，都认定夫妻双方的财产属于夫妻双方共同共有。夫妻财产是最常见的共同共有。另一种认为是，共同共有根据共同关系而产生，必须以共同关系的存在为前提。共同关系包括夫妻关系、家庭关系等，一般发生在互有特殊身份关系的当事人之间。例如，以丈夫的名义登记的房屋，在夫妻关系存续期内属于夫妻共同的财产，夫妻双方应平等地享受权利、承担义务。概言之，夫妻关系属于对房屋享有共有权的共有关系，且自夫妻关系建立时起，夫妻双方于婚姻存续期间取得的房屋所有权形态，在没有特殊约定的前提下，均属共同共有。申言之，夫妻关系存续期间取得的房屋，尽管登记在夫或妻一方名下，但另一方基于婚姻关系，也是房屋的共同共有人。

二、从法律规范上看，夫妻关系属于共有关系中的共同共有关系

1.从普通法规范上看，夫妻关系属于共有关系中的共同共有关系

《物权法》第103条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。据此可知，共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，若共有人具有家庭关系时，共有人对共有的不动产为共同共有。质言之，家庭关系是共同共有成立的共有关系。按《婚姻法》第三章规定，夫妻关系属于最基本的家庭关系之一，申言之，夫妻关系属于不动产物权共有中的共同共有关系。

2.从特别法规范上看，夫妻关系属于共有关系中的共同共有关系

《婚姻法》第17条规定，夫妻在婚姻存续期间取得的财产属于夫妻共同财产，遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方所有的除外。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。据此可知，夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产，属于夫妻共同享有所有权的类型，其中“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”表明夫妻对共同所有的财产，是不分份额地享有同等的权利，承担同等的义务，换言之，夫妻双方对共同财产享有平等的占有、使用、收益和处分的权利。申言之，基于夫妻关系共同对房屋享有的所有权属于共同共有，夫妻关系属于房屋共有关系中的共同共有关系。

3.夫妻约定的单独所有或按份所有，不是基于夫妻关系本身产生的财产所有形态

《婚姻法》第19条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。据此可知，夫妻可以按自己的意思表示，对夫妻关系存续期间取得的共同财产约定为单独所有或按份共有，质言之，夫妻将共同财产约定为单独所有或按份共有，是夫妻对原本基于夫妻关系共同共有的财产，按自己的意思表示作出的“量”上的再次分割形成的财产所有形态，申言之，夫妻约定的单独所有或按份所有，不是基于夫妻关系本身产生的财产所有形态，而是在夫妻共有的基础上，基于夫妻间的合意新产生的财产所有权形态，基于夫妻关系产生的财产所有权形态只能是共同共有。

概言之，无论从普通法规范上看，还是从特别法规范上看，夫妻关系属于共有关系中的共同共有关系。

三、从司法实务上看，夫妻关系属于共有关系

在司法实务中，北京市高级人民法院在“吴某等诉北京市建设委员会房屋行政登记案”中认为：“婚姻法规定的法定共有权虽然未经房屋行政管理机关行政登记，但不应视为与不动产物权登记公示原则相矛盾，而应视为是不动产物权公示原则的一种例外与补充。因为婚姻法对于夫妻财产法定共有权的规定也是面向公众的，对世具有普遍效力。因此对于不动产权属登记为个人的情形，房屋行政管理机关均具有先行审查其是否属于夫妻共同财产的义务，再根据登记情况确认该房屋的最终权利状况。”本判决中，人民法院的认为表明：

1.法律规定的基于夫妻关系对房屋共同享有所有权的共有人，虽然未经登记机构记载在登记簿上，但与其他记载于登记簿且对房屋共同享有所有权的共有人具有同等的法律地位。

2.基于《婚姻法》的相关规定，夫妻在婚姻关系存续期间取得的房屋所有权，属于夫妻共同享有的房屋所有权，即夫妻基于婚姻关系共同享有的房屋所有权属于法律规定的共同享有所有权的形态。

3.自然人申请将房屋所有权登记为单独所有的情形下，登记机构应当在力所能及的范围内，查明该房屋是否为申请人的夫妻共同财产，如果是夫妻共同财产，应当由夫妻共同申请登记，当然，对方配偶书面表明该房屋所有权归申请人单独所有时除外。再次表明了人民法院关于夫妻基于婚姻关系共同享有的房屋所有权属于法律规定的共同享有所有权的形态的认识并予以保护。

概言之，从司法实务上看，夫妻关系属于共同享有房屋所有权的共有关系。

四、夫妻共有的房屋登记

《房屋登记办法》第13条规定，共有的房屋由共有人共同申请登记。据此可知，夫妻共有的房屋应当由夫妻共同向登记机构申请所有权登记，但是，在房屋登记实务中，对申请登记的房屋是否为夫妻共有的判定，各登记机构有不同的认识，对登记申请的要求也就不同，主要有二种形式，一是宽进严出型，即申请所有权登记时，即使是夫妻共有的房屋，也可以由夫或妻中的一人申请，登记时记载在夫或妻一人名下，登记簿和权属证书的共有情况保留空白状态，处分房屋申请转移登记或抵押权登记时，申请人须提交有权处分房屋的证据，如果提交的证据属于申请人单独所有的房屋，由申请人参与登记申请。如果是申请人夫妻共有的房屋，则由夫妻共同参与登记申请；二是询问登记型，即申请所有权登记时，登记机构询问申请人，申请登记的房屋为申请人夫妻共有或单独所有，将申请人的回答作成询问笔录，并作为登记依据，即若申请人回答为夫妻共有，由夫妻共同申请登记，并登记为夫妻共有。若申请人回答为单独所有，则允许申请人单独申请登记，并登记为申请人单独所有。以后处分房屋申请转移登记或抵押权登记时，登记簿记载为夫妻共有的，由夫妻共同参与登记申请。登记簿记载为单独所有的，由登记簿上记载的权利人单独参与登记申请。

笔者在房屋登记实务中，采用的是询问加证据支撑的登记方式，即询问时，无论申请人回答是单独所有，还是共同所有，都须提供证据佐证，并根据证据支撑的所有权状态予以登记。即询问时申请人若回答房屋为单独所有的，须提交无婚姻登记证明或婚姻关系解除的证明予以佐证，方可由权利人单独申请登记，登记为单独所有；若回答房屋为夫妻共有的，须提交婚姻关系存续的证明予以佐证，并由夫妻共同申请登记，申请登记为夫妻共有。此时要求申请人提交婚姻状况证明，并不表明登记机构审查申请人的婚姻状况，而是申请人凭该婚姻状况证明佐证申请登记的房屋所有权状况，登记机构通过它载明的时间点判定房屋所有权是属于申请人单独所有，还是夫妻共有。

1.基于法律行为取得的房屋所有权申请的登记

基于法律行为取得的房屋所有权，即基于当事人的合意取得的房屋所有权，在房屋登记实务中，具体体现就是当事人达成的以取得房屋所有权为目的合同、协议等。

《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。据此可知，我国物权法采债权和物权区分原则，合同或协议债权是权利人取得房屋所有权的原因，房屋所有权是合同或协议债权目的实现的结果。

《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于登记簿上时生效。据此可知，基于法律行为取得的房屋所有权自记载于登记簿上时起生效。为此，基于法律行为取得的房屋所有权，申请登记时，权利人提交证据佐证房屋所有权是单独所有，还是共同所有的时间点是合同或协议生效时，还是申请登记时？笔者认为应当是合同或协议生效时，理由：合同或协议生效时，以取得房屋所有权为目的的债权建立，债权也是一种重要的财产性权利，是取得房屋所有权的原因，经过申请登记，债权目的得以实现而转化为登记簿上记载的房屋所有权，即债权与登记簿上记载的房屋所有权有直接的因果关系，故债权为权利人单独所有的，转化而来的房屋所有权也应当为权利人单独所有，此情形由权利人单独申请登记，申请登记为单独所有；债权为夫妻共同所有的，转化而来的房屋所有权也应当为夫妻共同所有，由夫妻共同申请登记，申请登记为共有。在司法实务中，《婚姻法司法解释三》第10条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产的处理不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。质言之，诉讼中，人民法院支持基于婚前签订的不动产买卖合同建立的债权转化而来的房屋所有权属于原债权人。申言之，司法实务中，人民法院判定房屋为权利人单独所有或权利人夫妻共同所有的时间点，是以以取得房屋所有权为目的的合同或协议生效的时间点为准。

当然，《合同法》第79条规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人。据此可知，在申请登记时，权利人欲将债权部分转移给配偶，并与之共同享有债权于法有据，该共享债权经登记转化而来的房屋所有权属于夫妻共有，反之，夫妻共有的债权，也可以转移为夫妻中的一方单独享有，由此转化的房屋所有权为夫妻中的一方单独所有。

2.非基于法律行为取得的房屋所有权

夫妻非基于法律行为取得的房屋所有权主要有三种情形，一是基于生效的法律文书取得的房屋所有权；二是基于继承或受遗赠取得的房屋所有权；三是基于合法建造取得的房屋所有权。

（1）基于法律文书取得的房屋所有权

《物权法》第28条规定，基于法律文书取得不动产物权的，自法律文书生效时产生效力。据此可知，基于法律文书取得房屋所有权的，自法律文书生效时起，权利人无须登记，即取得具有法律意义的房屋所有权，故权利人证明房屋所有权是单独所有或共同所有的时间点为法律文书生效的时间点。

（2）基于继承或受遗赠取得的房屋所有权

《继承法》第2条规定，继承自被继承人死亡时开始。《物权法》第29条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。据此可知，自被继承人死亡时起，继承人或受遗赠人即享有具有法律意义的房屋所有权，故权利人证明房屋所有权是单独所有或共同所有的时间点为被继承人或遗赠人死亡的时间点。

（3）基于合法建造取得的房屋所有权

《物权法》第30条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。据此可知，权利人自房屋竣工时起，即取得具有法律意义的房屋所有权，故权利人证明房屋所有权是单独所有或共同所有的时间点为房屋竣工的时间点。

在房屋登记实务中，权利人对非基于法律行为取得的房屋所有权申请登记时，登记机构根据权利人提交的材料，结合法律文书的生效时点、继承或受遗赠的开始时点、合法建造房屋的竣工时点与婚姻关系建立或解除的时点，判定房屋为权利人单独所有，还是夫妻共有。为权利人单独所有的，可准予其单独申请登记，申请登记为单独所有。为夫妻共有的，应当要求同为权利人的夫妻共同申请登记，申请登记为共同所有，若权利人坚持登记为其单独所有的，应当提交其配偶同意登记为单独所有的凭证。

参考文献：