共有产权住房十篇

共有产权住房篇1

1、按照国家规定，共有产权住房需要满五年，才可上市售卖。

2、对于购买共有产权住房不满5年的，国家规定是不允许转让房屋份额的，特殊原因需要转让的，可向原分配机构提交申请，由代持机构回购。

3、购买共有产权住房满5年的，交易增值收益由保障对象和政府按产权比例分配；且同等条件下，政府可优先回购。

（来源：文章屋网 ）

共有产权住房篇2

关键词:共有产权;经济适用住房;收益分配

房地产产权是房地产的基础和灵魂，围绕房地产所产生的一切社会和经济活动，实际上是围绕产权的流转、更迭、处置而发生的。

2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)指出，经济适用住房是具有社会保障性质的政策性商品住房，是我国住房供应体系的重要组成部分，也是实现住房保障的主要内容。经济适用住房对于缓解城市中低收入群体的住房压力以及构建和谐社会都起到了重要作用。经济适用住房上市转让时，按现行规定，政府要收回一定比例的土地价款，但收回多少、如何收回补贴收益，因缺乏房屋产权依据，难以操作。有的地方虽然规定了“按成交额的10%缴纳地价款”，但在实践中出现了成交额难以掌控，售房者隐瞒实际成交价获利导致政府收益不能保证的现象。此问题如果不能得到很好的解决，将会影响经济适用住房的建设和管理，甚至会影响到我国城市住房保障体系，而经济适用住房的产权是解决收益分配的基础。

1国外的共有产权制度

在英国的住房政策中，有一种共有产权的制度，该制度支持部分在市场上购房有困难的家庭，通过分步购买产权的方式，逐步拥有完全产权住房的一项政策。英国的“共有产权”住房，是政府对有一定购房支付能力，但又难以完全承担从市场途径购买住房的部分群体的一种资助。英国的共有产权，是指由“住房协会”与购房人共同拥有住房产权，购房人对“住房协会”持有的产权部分支付租金，在具备能力后，购房人可逐步购买“住房协会”持有的那部分产权。在其首期购买和逐步购买剩余部分产权的过程中，政府会给予一定的政策性优惠。这种共有产权住房针对不同的购房群体，有不同的政策设计。

美国通常把产权的拥有方式分成如下几类:完全产权(Sole Ownership)、联合产权(Joint Property)、共有产权(Common Property)和企业拥有产权(Enterprise Property)。共有产权指两人以上按份共同拥有一宗不可分割的房地产，产权人按份拥有房地产权益和承担责任。尽管共有产权人对房地产的份额在实物上不可分，但利益上是可以分开的，而且共有产权人有权处置自己份内的房地产权益，另外，各产权人取得产权的时间和份额可以是不同的。大多数情况下，两人以上共同拥有房地产的权利是共有产权。

2我国共有产权的设定

2.1共有产权含义和本质

鉴于国外共有产权的经验，我国共有产权住房在少数城市已进行试点，但目前还没有正式在全国普及实施，还处在讨论、调研、试行阶段。

我国共有产权制度的基本含义是，政府用于经济适用住房建设的财政性支出(主要是政府免收土地出让金、税费减半征收和土地划拨出让的优惠)，转化为投资，政府按投资比例拥有房屋产权和相应权利。

对于用货币补贴方式扶持低收入家庭购买的住房，政府的补贴也应视为政府的投资，这类住房的产权也应是政府与受助购房人的共有产权。在实践中，政府拥有的这部分产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利，政府和受助者按规定共同申请领取《房屋共有权证》，同时，对产权共有人的权益进行界定。

共有产权制度的内在本质是，坚持经济适用住房的双重性质，实现保障性与商品性的有机统一。从这一意义说，共有产权制度在本质上是通过经济适用住房所有权权能的动态组合，成为经济适用住房作为“具有保障性质的政策性商品住房”的新的具体的实现形式。经济适用住房产权所有与所有房屋产权一样，具体在经济和法律关系上主要体现房屋所有人对房屋的占有、使用、收益和处分的权利。这些权利根据所有人的意志、目标和通过这些权利在不同条件下的不同组合形式，可以体现出经济适用住房保障性和商品性的统一。

2.2共有产权设定的法律基础

按照民法“一物一权”的原则，一处房产法律只承认一个所有权，但一个所有权可由一个民事主体所独有，也可以由两个或两个以上的民事主体所共有，这为共有产权制度奠定了法律基础。《中华人民共和国民法通则》第七十八条规定: “财产可以由两个以上的公民、法人共有。共有分为按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义务。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”这条规定有四层含义，基本满足了共有产权制度的法律需求，一是政府作为法人可以成为经济适用住房的共有人;二是政府按投资额可以成为经济适用住房的按份共有人，并按自己的份额享有权利，分担义务;三是政府和受助购房人都可以根据具体情况对自己拥有的经济适用住房产权额作出处分;四是处分经济适用住房时，政府和受助购房人都具有优先购买权。

我国城市房屋权属登记制度也为共有产权制度奠定了法律基础。建设部《城市房屋权属登记管理办法》第三条规定:“房屋权利人(以下简称权利人)是依法享有房屋所有权和该房屋占有范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人”。第十一条规定:“房屋权属登记由权利人(申请人)申请。共有的房屋，由共有人共同申请”。第三十二条规定:“共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书一份，房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力”。这些规定表明，政府作为法人成为房屋权利人，按投资额成为经济适用住房的按份共有人之一，领取《房屋共有权证》是受法律保护的，操作上简便易行，没有任何障碍。

3经济适用住房收益分配分析

3.1“特殊产权”界定

政府用于经济适用住房假设的投资(主要表现为减免的土地出让收益和税费)，主要是对需要帮助的群体发挥保障和扶持作用，而不是一般意义上的投资，所以政府拥有的这部分产权应是“特殊产权”。

根据新古典产权理论以及企业的不完全契约等理论，拥有很强专用性资产的产权应当获得剩余权利。由于专业性资产的权利对于收益的分配是事先无法界定的，我们可以采取用总收益减去其他产权固定收益的剩余收益来计算专业性资产的收益。

由于土地是不动产，所以具有很强的专用性。而房地产的价值又主要是由土地成本决定的，所以在经济适用住房到期可以上市时，拥有土地所有权的政府具有获得剩余收益的权利。

3.2经济适用住房收益分配假定条件

(1)经济适用住房产权为受助购房者和政府的共有产权;(2)经济适用住房上市交易，收益按同一区域内商品房的价格指数测算;(3)受助购房者退出有正面激励作用，有利于提高经济适用住房的利用效率;(4)经济适用住房退出时由政府回购;(5)对于用货币补贴的购房者，共有产权及其收益按出资比例设定。

3.3西安市经济适用住房上市交易实例分析

按照《西安市经济适用住房管理办法》的规定，购买经济适用住房满五年后可以以市场价上市出售。经济适用住房在出售时，购买人要按经济适用住房所在地标定地价的10%交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按成交额的3%交纳。本例采用按成交额的3%缴纳土地出让金价款。 转贴于

根据实际成交价格，2003年西安市城南区的经济适用住房售价为1 500元/平方米，2008年底该地区经济适用住房达到五年上市时限，二手房实际成交价为3 200元/平方米;2003—2008年该地区普通商品房价格平均上涨了80%。

A.不考虑资金时间成本，按一套面积为100平方米的经济适用住房进行粗略计算:

(1)按目前西安市的规定，该房应交政府的每平方的收益为:3200*3%=96元/平方米(如果出现价格瞒报，这一收益没有保证)。

原购房者每平方米收益为:3 200-1 500-96=1604元/平方米。

(2)按照本文共有产权制度设计，原购房者每平方米收益为:1 500*80%=1 200元/平方米。

政府每平方米的收益为:3 200-(1 500+1 200)=500元/平方米。

不考虑资金时间成本时，按照新的产权制度设计进行计算，政府每平方米收益比目前西安市规定的要多404元/平方米。

B.考虑资金时间成本，将各时点上的资金流折算到2008年，利率采用2004年中国人民银行存款利率0.72%，一套经济适用住房按面积100平方米的进行计算:

(1)按目前西安市的规定，该房应交政府的每平方的收益为:3 200*3%=96元/平方米(如果出现价格瞒报，这一收益没有保证)。

原购房者每平方米收益为:3 200-1 500*(1+0.72%)5-96=1 549.22元/平方米。

(2)按照本文共有产权制度设计，原购房者每平方米收益为:1 500*(1+0.72%)5*80%=1 243.83元/平方米。

政府每平方米的收益为:3 200-1 500*(1+0.72%)5-1 243.83=401.39元/平方米。

考虑资金时间成本时，按照新的产权制度设计进行计算，政府每平方米收益比目前西安市规定的要多305.39元/平方米。

4经济适用住房共有产权的优点分析

(1)政府通过“合股买房”拥有部分房产权，可以限制炒房等投机行为，有利于消除和打击现行经济适用房交易中的寻租现象，从源头上避免滋生腐败问题。即使暗箱操作骗购经济适用房，个人不拥有完全的房屋产权，社会住房保障资源也不致于完全流失。

(2)经济适用住房共有产权政策，有利于完善经济适用住房的退出机制，使经济适用住房做到循环使用，发挥住房保障资源的最大利用。当经济适用住房受助者脱离中低收入群体时，政府可以依靠手中的部分房屋产权和相关法规，将房屋另一半产权回购，用于安置其他更需住房的低收入家庭，不断循环使用。这样既体现了政府资助穷人的公正和公平，也使部分家庭从住房福利保障制度中及时退出成为可能，最终形成受助家庭走向富裕而退出住房保障的有效机制和经济适用住房循环利用的机制。

(3)经济适用住房共用房权政策，可以更好的实现住房保障资源累积和倍增，不仅使政府的投资转化为部分产权，使这部分资产保值，而且随着资产的循环使用，政府用于住房保障的财力累积倍增，能够有效地扩大住房保障覆盖面，尽快实现居者有房的梦想。

(4)经济适用住房共有产权，有利于规范和繁荣住房租赁市场，进一步促进人们住房消费观念的转变，增大经济适用房选择的空间余地，宜买则买、宜租则租、先租后买、租售并举、量力而行、合理消费，从而引导人们走出“重买轻租”的消费观念误区，形成正确的住房消费结构。

5结论

经济适用住房在我国还是一种新兴事物，对它的认识需要一个过程，当前，政府迫切需要重新审视经济适用住房的一些突出问题，尽快进行制度上的创新，以达到预期的政策设计和宏观调控目标。否则，如果继续沿用过去的做法和实现方式，虽然各地不断加大建设量，但其根本问题和矛盾还是无法得到彻底解决的。

本文的经济适用住房共有产权制度是经济适用住房改革过程中的重大创新，像任何新生事物一样，必然会遇到这样或者那样的问题，有时会伴随产生以前没有遇到的新的问题。我们对好制度进行评价的标准应该是是否极大解决原有弊端，同时带来较少的副作用。从这一方面来看，本文认为，共有产权制度是解决经济适用房现有困境的极佳选择。值得特别指出的是，住房问题是关系到国计民生的重大问题，不是仅靠某一两个学科的理论就可以很好解决的，需要建筑、经济、管理、法律等相关学科的共同完善，相信在各学科取长补短的过程中，共有产权制度的发展和成熟会有更大质的飞跃。

参考文献

[1]文林峰，等.中国住房发展报告[M].北京:企业管理出版社，2007.

[2]刘维新，陆玉龙.共有产权:经济适用房制度创新研究[J].中国房地信息，2006，(8).

[3]贾广葆，马似鹏.共有产权:经济适用房的新模式[J].城市开发，2007，(3).

[4]赵立香.试论经济适用房共有产权制度的建立[J].企业科技与发展，2008，(12).

[5]秦虹.英国住房的共有产权制度[J].城乡建设，2007，(9).

[6]温泉.经济适用房共有产权制度研究[J].中国房地产金融，2007，(2).

共有产权住房篇3

「正文

一、住房"部分产权"法律性质诸学说及其评析

关于住房部分产权的法律性质，理论界分歧很大，其中比较有代表性的看法有：单独所有权说、租赁权说、共有权说和他物权说。

（一）单独所有权说

有的学者认为，住房部分产权属于受到特殊限制的单独所有权。其基本理由：

一是把住房部分产权的法律性质设计为单独所有权有利于稳定职工的队伍，也是对社会分配不公的一种矫正措施。

二是把住房部分产权设计成单独所有权，符合住房商品化的目标，有利于住房进入市场，有利于房地产市场的发展。

单独所有权说，能从我国住房改革的价值取向去把握住房部分产权的法律性质，有现实意义和可取之处。但该学说也存在值得商榷的地方。首先，该学说未看到将住房部分产权设计为单独所有权不公平的一面。标准价住房是以行政手段分配的，而不是通过市场公平竞争获取的。其次，该学说未注意到通过房改获取的住房部分产权与发展商完全按市场规律运作开发的商品房在诸多方面存在的不同。通过房改获取的住房未能反映房地产价值构成基本情况，不是一般意义上的商品房。再次，单独所有权的理论设计不符合我国房改的实际情况。尽管现在各地房改的具体做法有所不同，但有些做法是比较一致的，如通过房改获取的住房部分产权，在很多方面受到限制，特别是收益权和处分权都是有限的。

（二）租赁权说

有的学者认为，住房部分产权的法律性质为租赁权。其基本理由：

一是购房人与原产权单位之间存在着行政隶属关系或劳动关系，购房人对所购住房支付的标准价，仍有福利性质，故属租金而非价款。

二是有的地方房改政策规定，原产权单位仍负有无偿供水、供热、修缮住房的义务。如《长春市住房制度改革方案》规定："住房的供水系统和住房暖气费用，在政府没有新的规定之前，仍由原渠道解决。"租赁权说只看到某些局部情况，未能正确反映住房部分产权的真正特征。第一，住房部分产权是一种新型物权，而不属于债权范畴，租赁权是债权。住房部分产权包括占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。而租赁权不含有收取租赁物孳息之权，也无处分租赁物之权，只有占有权、使用权和享受租赁物的自然效用之权。购房人所付标准价款，包括住房本身的建筑造价以及征地和拆迁补偿费，而租金仅仅包括维修费、管理费、折旧费、投资利息和房产税五项。第二，购房人所持住房的法律凭证为产权证书，而非租赁合同书。第三，租赁权说仅仅是根据个别地方的暂时政策得出来的结论，不具有全面性、代表性和科学性。

（三）共有权说

有的学者认为，住房部分产权的法律性质为共有权。其基本理由：

一是有些部门规章和地方政策规定，购房人和原产权单位对所售住房享有共有权。

二是许多县市在进行房屋产权登记时就将住房部分产权分成份额予以登记。

三是几乎所有地方规章都规定："原产权单位有优先购买权"，"售房收入在扣除双方原投资后的增值部分，按售房单位和购房人原投资所取得的产权比例分配"，"售房收入扣除有关税费后所得收益，按政府、单位、个人的产权比例进行分配".这些都是共有权的表现。

共有权说反映了不少规章所规定的具体内容，我们也不能排除把住房部分产权定性为共有权的可取之处。然而从许多地方规章和政策对住房部分产权的规定来看，有许多规定有别于共有权的法律特征和效果。第一，住房部分产权人，即购房人，大多为自住自用，原产权单位并无共同占有、使用、收益和处分权，共有权无从体现。如果购房人与原产权单位对住房有共有权，就等于说购房人无偿占有、使用、收益着原产权单位的房屋份额，这与共有权的本质要求是不相符的。第二，在共有场合，共有物的处分须经全体共有人同意，或至少应占份额一半以上的共有人的同意，否则，处分无效。但在住房部分产权情况下，购房人在支付全部价款经过若干年（一般住用5年）后可以不经原产权单位同意直接进入市场交易。第三，在共有场合，各共有人原则上可随时请求分割共有物，至少在适当的时候有这种权利。但在住房部分产权情况下，原产权单位只有在购房人出售时才有分割收益之权或优先购买权。在购房人自用时，原产权单位绝无请求分割之权。

（四）他物权说

有的学者认为，住房部分产权从法律性质来看为他物权，其基本理由：他物权是一种受到限制的物权，住房部分产权也是一种受限制的物权，因此，住房部分产权的法律性质应定性为他物权。

仅从住房部分产权的受限制性来界定其法律性质为他物权是不妥的。因为，他物权包含两种，即担保物权和用益物权，其担保物权系为担保债务的履行和债权的实现而设立的，住房部分产权产并不因担保什么债权而存在。用益物权的重要特征是在他人之物上存在的物权，而住房部分产权是购房人在自己所购之物上存在的权利，属于自物权。

二、住房"部分产权"应作部分所有权理解

任何事物的产生都有其特定的历史原因或条件。在考察某一事物时，必须在特定范围内联系特定的历史条件进行。住房部分产权的产生是在我国住房制度由计划模式向市场模式的转变过程中产生的新事物。所以，对其定性时，必须联系住房制度改革的历史条件和内容。笔者认为，对住房部分产权的法律性质应作部分所有权来理解，即它是财产所有权之一种，是一种新的物权。其理由：

（一）从住房部分产权产生的历史条件来看

住房部分产权是在我国住房制度由计划模式向市场模式过渡的过程中产生的。这种过渡过程中的特殊历史条件必然孕育特殊的事物。

（二）从我住房制度改革的有关规定来看

国务院关于深化改革城镇住房制度改革的决定对职工所购住房的产权界定为三种情况：第一种是职工以市场价购买的住房，产权归个人所有；第二种是职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，在进入市场的时间上受到一定限制；第三种是职工按标准价购买的住房，拥有部分产权。"我国民法学所使用的产权，除非另有说明，均指所有权。"（注：崔建远等著：《中国房地法研究》，中国法制出版社，1995年3月第一版，第159页。）所以，部分产权指部分所有权。

（三）从部分产权的内容来看

部分产权的内容即占有权、使用权、有限的收益权和处分权。这些内容与所有权的内容基本一致，但有一定区别，其区别在于其收益权和处分权只是部分的，或者说是有限的。如住房部分产权在5年后进入市场时，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，原售房单位有一定比例的收益分配权。如果把住房部分产权界定为单独所有权则不能反映住房部分产权的有限性、部分性或特殊性。

（四）住房从部分产权的主体来看

如前所述，住房部分产权是一项具有占有权、使用权、有限的收益权和处分权的新的物权，是所有权之一种，有其有限性或特殊性的一面。共有权是两个或两个以上的人，对同一财产共同享有所有权，其主体是多数，其内容不特殊。而住房部分产权的主体是单一的，其内容是特殊的或有限的。所以，住房部分产权不同于共有权。

将住房部分产权的法律性质设计为部分所有权具有重要的意义：

首先，将住房部分产权设计为部分所有权，能从根本上反映住房部分产权所固有的本质，表明住房部分产权系一种特殊的所有权形式和该种所有权形式所具有的若干特殊性。其特殊性主要表现在其收益权和处分权的受限制性。

其次，部分所有权的见解能体现我国住房制度改革的根本目的。我国城镇住房制度改革的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。把住房部分产权的法律性质设计为部分所有权体现了我国城镇住房制度改革的上述根本目的。国务院有关部门的行政规章和地方规章一般都规定城镇居民按标准价（优惠价）购买的公有住房，在特定时期内不能被转售，甚至不能被出租，经过一定时期可以转售，其收益的一部分要归原产权单位所有。将住房部分产权的法律性质界定为部分所有权正好体现了上述内容。

再次，部分所有权的见解有助于协调购房人与原产权单位的关系。住房部分产权所受之限制，在很长时间内和很多情况下，是购房人与原产权单位约定的结果。它是为解决政府无力负担提供低租金住房并满足城镇居民日益增长的需求，低收入的职工无力以市场价格购买商品房这一棘手问题应运而生的，为政府、单位和职工所接受。在法律上，购房人与原产权单位通过契约（合同、协议）约定双方的权利义务，既划分的清楚，又比较合理，加上有登记这一适当的公示方式，因此，能比较好地协调购房人与原产权单位之间的关系。

三、确立完善的物权制度才能最终解决住房"部分产权"的法律性质问题

物权法定原则是罗马法以来各国法律均予以遵守的原则。虽然我国民法未明文规定之，但学说则一致承认它，并主张在将来的物权法里予以规定。由于住房部分产权为一新型物权，因此，欲确认它在我国法上的有效性，不能不讨论它与物权法定原则的关系。

所谓物权法定原则，是指物权的种类和内容只能由法律规定，而不得由民事权利主体随意创设的原则。（注：梁慧星：《中国物权法草案建议稿》，社会科学文献出版社，2000年3月第1版，第101页。）据此判断住房部分产权是否与物权法定原则相抵触，回答是否定的。

（一）所有权是不断发展的

法律不因所有受限制而发生变化就认为其违反物权法定原则。"所有权并非一个不变的概念，而是相对于争论中的特定法律程序变化的。"（注：瑞安著：《民法导论》，PTY有限公司，法律书籍公司，1962年版，第163页。）民法发展史表明：所有权的最基本和简单的形态，系个人独体所有权，即所有人个人对其财产排他地直接支配的权利。所有权具有绝对性、排他性、全面性，准确地说是针对这种独体所有权静止状态而言的。当所有物上存在他物权时，所有权的特性便发生了变化，其权能和特征已不再是绝对的、排他的和全面的。当所有人变成复数时，这种个人独体所有权便成为共有权。当法人制度产生以后，所有权又发生了新的突变，产生了法人所有权。当一栋楼房被区分为若干个部分时，又产生了建筑物区分所有权。总之，个人独体所有权、共有权、法人所有权以及建筑物区分所有权，都是所有权在不同历史时期的具体表现形态，是所有权在不同历史条件下的具体表现形态。

（二）物权的产生具有规律性

物权的种类与内容，往往先由人们以法律行为设定，待普遍化之后，才进一步上升为法律，从立法上加以确认。

马克思主义法学认为，法律"根据于物质的生活关系".（注：《马克思恩格斯选集》第2卷，人民出版社，1972年版，第82页。）"都只是表明和记载经济关系的要求而已"（注：《马克思恩格斯选集》第4卷，人民出版社，1958年版，第122页。）法律不是立法者主观臆断的产物，在物权尚未在实践中涌现出来时，很难由立法者想象出来，这就是经济基础对法的决定作用。既然如此，我们就不能固守必须经法律明文规定，才使新出现的"物权"成为合法有效的物权。

我国经济体制改革在不断深化，而立法相对滞后，一些物权往往是先由当事人以法律行为设定，然后被政策肯定，最后才升为法律的规定，企业经营权是如此，农村土地承包经营权是如此，土地使用权也是如此。住房部分产权产生于城镇住房制度改革过程中，一些单位通过内部规章首先与职工签订标准价的购房合同，承认职工享有有限产权或部分产权，后被地方规章和部门规章确认，这符合经济关系法律化的一般进程。

（三）住房部分产权有规范性文件为依据

共有产权住房篇4

一、基本原则

鼓励符合我县住房保障条件，且具备一定经济能力的县城低收入家庭出资购买廉租住房，实行廉租住房共有产权管理。坚持“符合条件、自愿购买、公开操作、集体审定、产权共有、科学推进”的基本原则。

二、购买对象

（一）凡取得《县低收入家庭住房保障资格证》，且具备一定经济能力的县城低收入无房户或住房困难家庭。

（二）已入住廉租住房的家庭可以根据实际情况和公布的售房价格，优先购买现在所住的房屋。

三、申请条件

廉租住房购房申请对象应同时具备以下条件：

（一）具有县城城镇户口两年以上（含两年）；

（二）正在享受廉租住房租赁补贴的城镇低收入住房困难家庭。

（三）无房户。

四、共有产权的构成

廉租住房共有产权是指国有产权和保障对象私有产权按比例共同拥有同一套廉租住房的产权。

（一）廉租住房国有产权由中央预算内投资廉租房建设的补助资金、省级财政的补助资金及本级财政投入的配套建设资金形成。

（二）廉租住房私有产权由符合申购条件的家庭，通过出资购买的方式取得廉租住房私有产权。

（三）我县廉租住房国有产权采取附条件全部产权出售。即：申请对象按照廉租住房核定的出售价格一次性付清购房款后，申购人拥有100%廉租住房产权份额。

五、出售价格

（一）廉租住房出售价格标准由县房产局会同县财政局、县物价局根据廉租住房建设项目的开发成本进行审核，开发成本包括建设用地成本、房屋建设成本、管理费用、投资利息和税费。出售价经县政府审定后向社会公布。

（二）年，咸水、英陂廉租住房出售均价分别为902元/m2、999元/m2。以后廉租住房的成本价格和出售价格实行每年定价制度。

六、实施程序

（一）公布出售房源

县房产局将确定出售的廉租住房的项目地址、建设规模、套数、出售价格、申请条件和申购程序向社会公布。

（二）申请登记

凡符合条件的低收入家庭，可在规定时间内凭《县低收入家庭住房保障资格证》及户口簿、家庭成员身份证明、无房证明、婚姻证明以及其他相关证件，向县房产局廉租住房保障办公室申请登记。

（三）对象审核

1、县房产局根据申请购房户的登记情况，会同社区逐户进行条件与身份审核，初步确定购房人员名单。

2、购房人名单在《日报》、县党政门户网、县电视台、县房产管理局网等网络媒体公示7天，同时在各社区张榜公示，公开举报电话。公示期间受到举报的家庭由县监察局、县房产局安排专人查证核实，对弄虚作假的家庭取消购房资格。

（四）对象确定

购房人名单公示无异议后，确定为购房准入对象。县房产局根据申购户家庭的实际情况，依照房源的供应，采取摇号的方式，确定申购对象。抽签摇号由县房产局组织实施，在县监察局的监督和公证处等部门的参与下公开进行，中签者与县房产局签订本次廉租房购房合同，未中签者轮候参加下一次廉租住房出售抽签。

（五）合同签订

县房产局与确定为申购对象的低收入住房困难家庭签订购买廉租住房合同，合同载明保障对象自愿出资购房、房款支付方式、购房总价款、产权份额、上市交易约束条件、物业管理、违约责任以及争议仲裁办法等内容。

（六）办理产权

申购对象交清房款后，由县房产局开具财政部门监制的专用票据，凭《县低收入住房家庭住房保障资格证》、交款票据、出资购房合同及身份证明等材料向县房产局申请办理《房屋所有权证》。县房产局在《房屋所有权证》“附记”栏中注明“保障性住房”和“全额出资”字样。

七、资金管理

以廉租住房共有产权形式筹集的资金，严格按照《廉租住房保障资金管理办法》的规定，实行专项管理，存入廉租住房建设资金专户，专项用于廉租住房建设，不得挪作他用。

八、售后管理

（一）参与出资申购廉租住房并取得完全产权的低收入家庭不再向政府缴纳廉租住房租金。

（二）出售的廉租住房应当按照《物业管理条例》的规定实施物业管理，申购人应自觉缴纳物业服务费。

（三）廉租住房购买人不得改变所购廉租住房的房屋结构及使用性质。购买人不得擅自将所购廉租住房出售、出租、转让、抵押、捐赠。

（四）出售的廉租房在办理国有土地使用证和房屋所有权证时，所涉及的国土办证费、房屋产权办证费、契税、营业税全免。

九、交易管理

（一）共有产权廉租住房在办理《房屋所有权证》后5年内不得上市交易，包括出售、出租、转让、捐赠等。确因特殊原因需出售的，由政府按照原售价扣除折旧后回购，用于廉租住房房源，再向廉租住房保障对象出租或出售。

（二）5年后共有产权廉租住房经县房产局核定，报县人民政府批准，可上市交易，需办理划拨地转出让地手续，向政府补缴国有土地出让金。国有土地出让金的补缴，按照上市交易时同地段土地出让标准缴纳，该项资金存入廉租住房建设专户，专款用于廉租住房建设，不得挪作他用。

十、物业管理

（一）共有产权出售的廉租住房，其公共部分、共用设施设备维修资金由出资对象按出资款的2%缴纳，县财政再从回收的出资款中提取10%划转到县房产局物业维修资金管理中心代管，待该区域业主委员会成立后按规定程序移交业主委员会。

（二）共有产权出售的廉租住房要按照《物业管理条例》的规定实施管理。

十一、监督管理

（一）县房产局是廉租住房出售管理的主管部门，负责廉租住房共有产权的组织实施；县物价局负责廉租住房成本价格的审定工作；县财政局负责廉租住房出售资金收缴，出售资金存入廉租住房建设专户，由县财政局与县房产局共同管理，用于今后廉租住房的建设，县监察局负责廉租住房出售过程中的监督工作。

（二）一户低收入家庭只能出资申购一套廉租住房。

（三）凡已参与出资购买廉租住房的家庭，不得再享受我县廉租住房租赁补贴，也不能再申请我县其他住房保障方式。

（四）将出资申购的廉租住房转让或上市交易的保障对象不能再次享受住房保障。

（五）对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件参加出资申购廉租住房的，县房产部门收回其已出资申购的住房，只退还出资款，不计利息，同时责令按当年市场租金标准补缴房租，并依照有关规定追究责任。对出具虚假证明的，依法依规追究相关单位责任人的责任。

共有产权住房篇5

关键词：小产权房;转正;路径

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

收录日期：2015年1月17日

一、引言

近几年，我国住房市场需求旺盛，房价不断攀升，城市土地价格也随之上涨，而农村土地价值与城市土地价值相比却一文不值。在这样的背景下，一方面部分城市周边的村集体或农民受经济利益的驱动，不惜冒着法律风险以“新农村建设”为幌子，兴建小产权房;另一方面城市中生活的中低收入人群面对巨额房款，无力实现“住有所居”。由此，小产权房以其价格低廉与城市中低收入人群的住房购买能力正好实现了供需匹配，一时之间使小产权房市场堪称火暴。目前，小产权房在我国急速扩展，对我国经济社会造成了巨大影响。

2011年底，国家了《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》文件，明确了相关工作的重大政策问题。《意见》明确规定，对于借户籍制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。小产权房是占用集体土地搞非农业建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，国家对这个问题有明确的规定，即城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买小产权房。该《意见》之后，国家要求各地对农村集体土地进行确权登记，但是对小产权房的违法用地不允许发证，该行为是政府以强制政策文件的形式进一步明确了小产权房的不合法性，进一步向购房者阐述了小产权房不受法律保护。

但目前政府仅就小产权房不合法性做出了提示，却没有对如何处理小产权房问题给出具体的处理办法。针对小产权房问题，虽然政府意识到了解决小产权房问题的迫切性，但该如何处理小产权房，目前缺乏合理的处理方案。一方面小产权房的大量存在有其客观原因;另一方面小产权房问题背后涉及复杂的利益问题。不管是清理小产权房，还是“转正”小产权房，都会损害部分人群的利益，政府难以做到“两全”，难以判定该不该“转正”小产权房。因此，本文拟从小产权房“转正”出发，以研究小产权房“转正”切实路径为核心，分析小产权房“转正”模式。期以设计出合理可行的小产权房“转正”路径，来为决策该不该“转正”小产权房提供建议。

二、小产权房确权

首先，依据非官方统计数据显示，中国小产权房建筑面积已达60多亿平方米，这么大规模的小产权房产生的原因多种多样。因此，小产权房“转正”不应“一刀切”，应分类转正。于是，本文首先设立小产权房“转正”前提，及小产权房确权标准，确权小产权房才能“转正”。

其次，根据小产权房相关法律法规，小产权房不合法的关键原因在于其土地不合法。因此，对小产权房进行确权，以其用地性质为核心确权标准。我国已建小产权房根据其所用的土地性质分为三类：第一，在国有建设用地上建的小产权房;第二，在集体建设用地上建的小产权房，其中集体建设用地分为：公共设施用地、集体企业用地、农村住宅用地（宅基地）;第三，在农业用地上建的小产权房。为了保障我国18亿亩耕地红线，以及根据农业用地必须农用的土地管制原则，在农业用地上所建小产权房不予确权;根据最新农村土地流转规定，农村集体建设用地中的集体企业用地可以上市招拍挂，但其用地性质是商务用地，因此在集体企业用地上所建小产权房也不予确权。

另外，小产权房在建设过程中，未办理“五证一书”，缺乏相关质量监管，现存小产权房存在质量隐患，于是小产权房确权还要对房屋质量进行专业评估。根据目前房屋安全质量评估规定，房屋质量评级为C、D级为“危房”，因此质量评级为C、D级房屋不予确权。（图1）

三、确权小产权房“转正”路径选择

首先，据国土部门统计，至2007年上半年，全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米。小产权房的规模巨大，加之小产权房的成本远远低于商品房，从房地产经济角度考虑，如果大规模的小产权房进入市场流通，很可能会对房地产市场造成巨大冲击，影响我国房地产市场稳定。因此，小产权房“转正”应该考虑市场承受能力。目前，我国为缓解住房压力，实行住房“双轨制”，即商品房系统与保障性住房系统。如果单一的将小产权房转入“商品房”，大量的小产权房流入二手房系统，商品房供应突增，必然对商品房市场造成影响;如果单一的将小产权房转入“保障性住房”，商品房需求剧降，同样会对商品房市场不利。鉴于对我国住房市场考虑，小产权房“转正”应是商品房、保障性住房多模式路径发展。

其次，小产权房“转正”理应补交费用，而小产权房房主部分是社会中低收入人群，因此小产权房“转正”路径设置需考虑房主的经济承受能力。小产权房的“转正”成本在房主的经济承受能力之内才能有效地调动房主转正小产权房的积极性。对于生活经济压力较大的房主而言，如果将小产权房转为“商品房”，“转正”成本相对较高，他们很可能难以承受。对于处于农村交通地理位置相对较差的这类小产权房而言，将小产权房转为“商品房”，房主不仅要承受“转正”成本带来的经济压力，同时如果房屋欲卖出，能否找到买家，能否实现房屋增值利益，这些都会为房主带来“转正”困扰。同时，农村交通地理位置较差的这类小产权房，大多是属于房主自住，不管是转为“商品房”还是转为“保障性住房”，都不能调动房主积极性。这类房主只需要保障其房屋产权，以防被拆迁时经济利益受损。因此，从小产权房的实际情况出发，为调动小产权房房主积极性，必须采取多模式的“转正”路径。

综上，小产权房的“转正”路径必须商品房模式与保障性住房模式并存。同时，在农村交通地理位置较差的这类小产权房，情况特殊，没有转为“商品房”或“保障性住房”的意义，但需要保护房主的房屋所有权权益。

四、确权小产权房多模式“转正”程序

（一）商品房模式。小产权房占用土地中国有建设用地与集体建设用地的所有权者不同，所以小产权房转为“商品房”的程序，二者应不相同。另外，小产权房转为“商品房”就是将其不完全产权转为与商品房相当的合法完全产权。因此，小产权房转为“商品房”程序须以产权“转正”为核心。

1、房屋所有权证。在国有建设用地上和集体建设用地上建的小产权房均没有合法的房屋所有权证，而是“乡产证”或者是与开发者签订的购房协议。商品房房屋所有权证则是在购房者支付完所有房地产交易费用之后，并且房地产企业把商品房完整交付给购房者，才能向房地产交易部门申请领取《房屋所有权证》。与商品房拿证的程序相比，小产权房购房者支付了房款，并且使用了房屋，只是因为开发主体没有按照合法程序对房屋进行开发而没能使小产权房房主得到房屋所有权证，使房主支付了费用，权益却没得到合法保护。因此，从保护小产权房房益出发，将小产权房转为“商品房”时，房屋交易部门应该颁发《房屋所有权证》。房屋所有权年限以小产权房确权时，房屋质量评估的安全使用年限为准，计时起点为质量检测时，但从“乡产证”颁发或签订购房协议时间至房屋所有权年限结束时间不超过商品房使用年限70年。

2、土地使用权证

（1）国有土地使用权证。在国有建设用地上建的这类小产权房转为“商品房”应颁发《国有土地使用权证》，但由于这类小产权房没有缴纳土地出让金，从政府利益角度来说，这类小产权房“欠”政府土地出让金及相关税费。同时，房屋建设过程中没有报建程序，而房屋使用者却享受了公共基础配套设施。

以商品房来讲，土地出让金及相关税费、房屋建设基础设施配套费等，最终都是转化为房价由购房者来承担。因此，从利益平衡角度出发，房主选择将其小产权房转为“商品房”，应由房主承担须补交的土地出让金及相关税费、城市基础设施配套费等。房主补交了“转正”的税费之后，可取得《国有土地使用权证》。土地使用权年限与房屋所有权年限一致。

（2）集体土地使用权证。在部分集体建设用地上建的小产权房转为“商品房”应颁发《集体土地使用权证》，这类小产权房的土地使用成本虽在建房时补偿给了农民或村集体，但未缴纳农村土地使用相关税费、村镇基础设施配套费等相关税费。

同理，从政府利益讲，房主须补交土地使用税费、村镇基础设施配套费等相关税费，才能获取《集体土地使用权证》，土地使用权年限与房屋所有权年限一致。

3、商品房模式“转正”程序图。（图2）

（二）保障性住房“产权共有”模式

1、保障性住房模式思考。从保障性住房角度来说，保障性住房除了其建设成本与商品房存在差异以外，其功能属性是不同的。保障性住房主要是用于保障社会中低收入的住房困难人群的居住，因此小产权房“转正”为保障性住房，理应考虑保障性住房的功能属性。事实上，居住在小产权房的人不完全能满足保障性住房申请条件，但本文考虑小产权房可“转正”为保障性住房，主要是基于以下几点：第一，购买小产权房的人有部分是社会的中低收入人群，这部分人正是由于经济的原因，没有能力购买商品房而迫于无奈购买的小产权房，因此这部分人群的现实情况和保障性住房的保障对象是有共通点的;第二，小产权房“转正”的“产权共有”模式，小产权房房主不需要补缴费用，而是将补缴的费用转换为政府持有的产权，但小产权房“转正”为保障性住房后如果要退出房屋只能以保障性住房性质进行配租或者回购，这样一来即便小产权房“转正”了但也很难实现房屋的增值能力。因此，从经济利益角度来判断，选择将房屋“转正”为保障房的房主，会更偏向于是经济能力不强的这类房主，即很可能会偏向于是社会中低收入的这类房主，这样这类房主与保障性住房的覆盖人群并不矛盾;第三，该模式涉及的社会公平问题，本文确定双方产权比例的标准是以商品房成本投入为参照，因此小产权房“转正”后，虽转为了保障性住房，但其不享受保障性住房的土地划拨和税费优待，即保障性住房模式相当于是为房主为社会中低收入人群而设计的一条出路，考虑其经济能力，以保障性住房形式保障其居住权，但不负责其房屋保值增值。

2、保障性住房模式“转正”路径。目前，北京保障性住房“产权共有”试点意见指出房屋产权由个人与政府出资比例为划分依据，共同拥有房屋产权。因此，本文购房者与政府对小产权房“产权共有”的产权比例，以此意见为依据。

确权小产权房转为保障性住房，房主不需要补交税、费，而是将原本需要补交的税、费转为房屋产权（政府持有），房主将房屋所有权转为另一部分房屋产权（房主持有），即政府与房主产权共有。

产权比例的确定依据房主需要补交的这部分税、费在同类商品房开发成本中所占的比例而定。因而，国有建设用地上建的小产权房，房主应当补交的税、费相对更多，这类小产权房选择产权共有时，政府享有的产权比例应相对更高;在部分集体建设用地上建的小产权房，房主应当补交的税、费相对更低，这一类小产权房选择产权共有时，政府享有的产权比例相对更低。

房主与政府共有产权的拥有年限以小产权房确权时，房屋质量评估的安全使用年限为准，计时起点为质量检测时，但从“乡产证”颁发或签订购房协议时间至房屋所有权年限结束时间不超过商品房使用年限70年。（图3）

（三）小产权房模式。考虑有部分小产权房位处农村相对较差的交通地理位置，购房者属于其他村的居民。这类小产权房房主一般为务农人员，经济收入能力较差，转为“商品房”会为其带来严重经济困扰，这类房主不会主动“转正”其小产权房。如果将这类小产权房转为保障性住房，这类房屋也发挥不了其保障性作用。在考虑这部分小产权房存在的实际情况之下，这类小产权房可选择保持原状，由相关政府部门对这部分房屋的实际情况进行鉴定，鉴定之后颁发房屋所有权证，以保证房主的财产权益。同时，设立独立的小产权房管理系统，对这类小产权房进行监管。

这类小产权房鉴定标准：第一，用地为部分集体建设用地;第二，位于农村交通地理位置差;第三，购房者属于其他村农民但房屋是用于自住。（图4）

五、总结

首先，根据目前小产权房规模及其形成原因的多样性，确定了小产权房“转正”应设置条件，即对小产权房进行确权。其次，以小产权房用地性质为确权标准核心，并辅以小产权房房屋质量评估，设置了小产房具体的确权程序。其中，从用地性质角度出发，由于农业用地被占用会严重危及我国18亿亩耕地红线，并且根据土地管制原则农业用地必须农用，因此农业用地上小产权房不予转正。目前，农村集体土地流转的最新规定，集体企业用地可上市流转，但其用地性质为商业用地，因此集体企业用地上所建小产权房不符合用地性质要求，不予确权。从房屋质量角度出发，房屋质量评级为C、D级，属于危房，不予确权。综上，小产权房用地性质属于国有建设用地、集体宅基地、集体公共建设用地，并且房屋质量评级为A、B级房屋，均予以确权。

在小产权房确权基础上，依据我国目前住房供应“双轨制”，构建了小产权房多模式“转正”路径。以商品房、保障性住房、小产权房为“转正”路径，分别设计了确权小产权房“转正”程序。其中，商品房模式以“两证”（房屋所有权证、土地使用权证）为核心，设计了“转正”的分步程序;保障性住房模式则以“产权共有”为核心，根据房主、政府双方拥有房屋财产比重，共同拥有房屋产权;小产权房模式则是在考虑部分房屋的特殊性，经对其交通地理位置、需求属性进行确认后，对这类特殊小产房颁发房屋所有权证，保障房主房屋财产权。

本文综合考虑了小产权房形成背景，我国目前住房市场现状，以多重选择为核心，设计了多模式的小产权房“转正”路径，望能为推动小产权房问题解决提供绵薄之力。

主要参考文献：

[1]王静.“小产权房”产生的原因及对社会经济的影响[J].山东土地资源，2010.5.

[2]王克群.小产权房的解决对策[J].广东经济，2010.3.

共有产权住房篇6

公有住房没有产权证，公有住房有公有住房使用证，这是由产权单位发放的，证明持证人拥有合法使用权的一种权利证书，但这不是房产产权证。公有住房在原则上销售后成为了私有财产，可以自由处分，但无法办理房产证。公有住房是国有住宅，公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。一般个人只有承租权而没有所有权，因此，不能用公有住房使用证去办理产权证的。

但是在现实中由于很多已购公有住房是通过福利和改革受益的结果，所以在目前各地对已购公有住房的销售还有一定的限制。公有住房无法办理房产证。房产共有人不可以单独办房产证；房产证只能向特定房屋的所有权人发放，如房屋系共有，在房屋所有权证之外，还可向共有权人发放共有权证。

（来源：文章屋网 ）

共有产权住房篇7

对此，常见有以下二种截然相反的房地产消费观：一种消费观认为：买入住宅小区停车位，早买早受益，还有保值和投资的价值。一是商家愿卖，消费者愿买，谁投资谁拥有，谁购买谁受益，买入的小区停车位还具有保值和投资的价值。二是商家售卖小区停车位的产权或使用权具有天然的合法性与合理性，有关行政管理部门对此状况没有查处的先例，并将期待通过地方立法、地方规章或规范性文件，将住宅小区停车位的买卖合法化就是一个很好的佐证。

另一种消费观认为：除计算建筑容积率独立建设的多层经营性停车位外，住宅小区停车位依法不能买卖，买入住宅小区停车位要承担法律风险，得不偿失。一是住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》，不能买卖。商家没有小区停车位的房地产权凭证，其出租小区停车位的使用权违反法律规定。二是住宅小区停车位的物权是一项民事财产权，依据《中华人民共和国立法法》的规定，民事基本制度由法律规定。因此，地区立法、地方规章或规范性文件不得违反《民法通则》和《中华人民共和城市房地产管理法的规定》等法律规定，无权对住宅小停车位的产权或物权做出违反上位法的规定。三是现行房地产的法律制度规定土地使用权与上盖建筑物所有权在转移时，不能分离，土地使用权发生转移时，土地使用权与上盖建筑物所有权的权利主体，即房地产权主体必须一致。由于住宅小区停车位的建筑面积不计算建筑容积率，因此，住宅小区停车位不能按份摊分得到所在地块的共用土地使用权，不享有独立的房地产权，其是一项从物，其法律权利归属于该地块计算建筑容积率的房屋单元，即住宅小区停车位的法律权利归属于住宅小区全体业主共有。商家售买住宅小区停车位的行为，违反现行法律的强制性规定。四是消费者购买住宅小区的停车位，不能合法拥有停车位的产权或使用权，其支付买卖停车位的金钱，被贪婪般的黑洞所吞噬，而且其与商家共同侵害了住宅小区全体业主的合法权益，要承担赔偿住宅小区停车位共有人经济损失的法律风险。

那么，在现行法律制度下，买卖住宅小区架空层停车位、地下停车位是否合法和合理，消费者的合法权益是否得到有效的维护，人们不妨根据住宅小区停车位的物权特点和相关的法律制度予以判断。

一、对未取得《房地产预售许可证》或《房地产证》售卖住宅小区停车位的行为，法律规定房地产管理部门应予查处。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项、第三十七条第一款第（六）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《广东省房地产开发经营条例》第十八条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，商家预售或现售住宅小区的停车位，应取得停车位的《房地产预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，不得买卖。

法律禁止没有取得住宅小区停车位《房地产证》，而现售住宅小区停车位的行为。对未取得住宅小区停车位《房地产预售许可证》的违法买卖行为，由县级以上房地产管理机关责令其停止预售活动，没收非法所得，并可并处罚款。

二、商家故意隐瞒售卖住宅小区停车位没有取得《房地产预售许可证》或《房地产证》的真实情况、诱导消费者作出错误判断的，构成民事欺诈。

在买卖住宅小区停车位时，商家通常隐瞒没有合法预售手续和房地产权利凭证的真相，或自称其合法出售停车位产权或使用权，诱导消费者购买，诱使消费者作出购买住宅小区停车位产权或使用权的错误判断，签订买卖住宅小区停车位合同或把住宅小区停车位与房屋单元捆绑买卖的合同条款，支付价款，从而获取非法的商业利益。

三、住宅小区停车位是不计算建筑容积率的建筑物，其仅是一项从物，只具有从物的相关法律权利。

依据现行建设规划设计制度和房地产权登记制度规定，住宅小区架空层停车位、地下停车位的建筑面积均不计算建筑容积率（建筑容积率=建筑面积/土地使用权面积），不能摊分所在地块的土地使用权，没有独立的房地产权，因为房地产权是土地使用权与土地上建筑物所有权合二为一的法律权利，所以住宅小区架空层停车位、地下停车位占有、使用、收益的财产权利及其他的相关法律权利从属并依附于计算建筑容积率而取得房地产权的房屋建筑物，房屋建筑物的房地产转移，则停车位的法律权利同转移。

由此可见，在房地产二级市场上，住宅小区停车位依法不能取得《房地产预售许可证》或《房地产证》。

四、买卖住宅小区停车位，违反了法律有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离的强制性规定。买卖该类停车位的合同或条款无效。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。建设部的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。《广东省城镇房地产转让条例》第四条第二款规定：房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地的使用权同时转让、不得分割。《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。

由此可见，在房地产二级市场上，商家售卖住宅小区架空层停车位、地下停车位的行为及或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑出售的合同条款均违反上述法律强制性规定。

对此，消费者可根据法律规定，提请人民法院或仲裁机构依《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，确认买卖住宅小区停车位合同或将住宅小区停车位与房屋单元捆绑售卖的合同条款无效。在买卖住宅小区停车位合同或条款被确认为无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》和司法解释，商家应承担不超过消费者已付购房款一倍的赔偿责任。

五、售卖和买入住宅小区停车位，要承担侵权损害赔偿的法律风险。

由于商家和买入停车位的消费者并不能合法拥有住宅小区停车位的物权，因此，其共同侵害拥有住宅小区停车位财产权共有人的合法权益的结论显而易见，买入住宅小区停车位的消费者除需向商家支付一笔为数不菲的金钱外，还需与商家一起承担由此来引发的民事侵权法律责任。

六、住宅小区停车位作为一项财产，其财产权利规范由法律规定，其他下位法不得违反法律的规定。

有关财产设定、取得、转移等法律制度，是民事基本制度，依据《中华人民共和国立法法》第八条第七项的规定，民事基本制度由法律规定，以图规避现行的房地产管理法律规定，通过地方立法和规章、或规范性文件重新设定住宅小区停车位财产权利归属及界定的行为，违反《立法法》的规定。

共有产权住房篇8

一、*年6月1日以前设计的城镇七层及以上旧住宅或住户入口层楼面距室外设计地面高度超过16米以上的旧住宅，没有安装电梯的，若具备有关条件，建议增设电梯。

*年6月1日以后设计的城镇七层及以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面高度超过16米以上的住宅，没有安装电梯的应增设电梯。

二、如需使用异产毗连旧住宅的共有部位增设电梯，或因增设电梯需改变共有部位的外形或结构时，应取得房屋所有权人一致同意，并签定书面协议。协议中应包括增设电梯费用和电梯使用费（含电费、维修保养费、管理费等）的分摊办法。

三、房屋所有权人书面同意和投资方委托，房地产开发企业、物业管理企业、房改房原售房单位或投资方等企、事业单位可作为旧住宅增设电梯项目的建设单位，负责组织协调工程报建、设备采购、组织实施等相关工作。

四、旧住宅增设电梯应结合城市旧区改建工作，遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，统一规划，分期实施，逐步改善。各市规划行政主管部门应积极协助做好旧住宅增设电梯的规划报建工作。

（一）根据城市详细规划中各规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度、间距和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划等内容，在旧住宅规划用地范围内结合各层平面使用功能核定电梯增设用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证，避免影响本住宅和毗邻住宅的规划间距和通风、采光。

（二）根据有关批准文件、设计文件和城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证。

达不到规划、防火要求或对毗邻住宅的通风、采光等使用功能造成严重影响的，不得批准增设电梯。

五、未预留电梯井的旧住宅增设电梯应当由原工程勘察、设计单位进行补充勘察、设计并编制勘察、设计文件；经原工程勘察、设计单位书面同意（原单位不存在的，经建设行政主管部门同意），也可以委托其他具有相应资质的工程勘察、设计单位进行补充勘察、设计并编制勘察、设计文件。

设计文件中应有隔声、减振等内容。如设计单位认为有必要对旧住宅结构安全性进行鉴定的，须由具有相应资格的房屋安全鉴定机构进行现场查勘、测试并编制鉴定文书，作为补充设计的依据。

补充勘察、施工图设计文件须报建设行政主管部门审查批准后方可使用。设计文件还须通过公安消防机构对防火间距、消防车道等消防安全的审核。

已经预留电梯井的旧住宅增设电梯时不需重新进行勘察、设计和报建。

六、各市建设行政主管部门应积极协助做好旧住宅增设电梯的报建工作。

（一）合理缩短办理勘察、施工图设计文件审查、工程施工许可证和工程质量监督、安全监督等手续时间。

（二）按照《中华人民共和国招标投标法》及《广东省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》等相关法规，组织、协助本市旧住宅增设电梯项目的建设单位统一进行工程施工、监理、电梯设备采购等批量发包，尽可能降低工程造价。

（三）适当减免勘察、施工图设计文件审查、工程质量监督等费用。

七、依靠社会力量，多种渠道筹措资金。

（一）经旧住宅房屋所有权人书面同意后，可将部分商品住房售后住宅共用部位、共用设施设备维修基金用于增设电梯。

属房改房的，经原产权单位同意后，可将部分已房改出售的公有住房共用部位、共用设施设备维修基金用于增设电梯。

（二）旧住宅房屋所有权人共同出资。根据楼层、建筑面积等因素，由旧住宅房屋所有权人按照一定的分摊比例共同出资，并签定书面协议。房屋所有权人可申请使用本人名下的住房公积金用于增设电梯工程。

（三）电梯厂商投资增设投币电梯或IC卡、磁卡电梯，谁受益、谁付费，通过收取电梯使用费取得投资回报。

八、引入市场运作机制，结合旧城改造工作，鼓励房地产开发商积极介入旧住宅增设电梯的建设。

房地产开发商作为独立的投资方和收益方，承担综合改造的全部投入与运作，通过对旧住宅的加层、改造，将新增建筑面积分别按市场价向旧住宅房屋所有权人或社会出售，从而取得投资回报。随着市场的逐步形成与完善，也可尝试小区或住宅整体置换、功能再造等模式。

九、旧住宅增设电梯应符合《特种设备安全监督条例》的规定，由具有相应资格的机构进行安装、检测，并按规定办理竣工验收。

十、旧住宅增设电梯后，可按有关规定办理公用面积确权手续，原则上谁出资、谁所有。

（一）旧住宅房屋所有权人共同出资建设的，可按出资比例确定房屋所有权人新增的公摊面积，并加入各房产证内。

（二）房改房原售房单位或其他投资者出资建设的（含使用住房售后住宅共用部位、共用设施设备维修基金的），新增公共面积重新核定产权后，可由所有权人按一定的分摊比例向旧住宅房屋所有权人出售。

房改房原售房单位出资建设的（含使用住房售后住宅共用部位、共用设施设备维修基金的），新增公共面积重新核定产权后，也可按现行房改房上市补购公摊面积的办法，向旧住宅房屋所有权人出售，收回投资款。

十一、旧住宅增设电梯后，经旧住宅房屋所有权人书面同意或业主委员会委托，由物业管理企业负责维护管理；没有物业管理企业的，可委托电梯厂商等相关单位负责维护管理。

十二、增设电梯可在条件成熟的小区先搞试点，总结出经验后逐步推广。

条文依据

第一条

中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》（GB50096-*）强制规定，“全国城市新建、扩建的”“七层及以上住宅或住户入口层楼面距室外设计地面高度超过16米以上的住宅必须设置电梯。”

中华人民共和国国家标准《老年人建筑设计规范》（JGJ122－99）强制规定，“城镇新建、扩建和改建的”“层数为四层及四层以上”“专供老年人使用的居住建筑及公共建筑”“应设电梯。”

第二条

建设部第94号令《城市异产毗连房屋管理规定》指出，“异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时，应取得房屋所有权人一致同意，并签定书面协议。”“一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时，除须经城市规划部门批准外，还须征得其他所有人的书面同意。”

第三条

建设部第19号令《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第六条，“公有住宅出售后，住宅共有部位和共用设施设备的维修养护由售房单位承担维修养护责任，也可以由售房单位在售房时委托房地产经营管理单位承担维修养护责任。”

第七条，“住宅共用部位和共用设施设备的维修养护费用，可以由售房单位按照规定比例向购房人收取，维修养护费用不足时，暂由原售房单位承担。具体收取标准和办法由省、自治区、直辖市人民政府规定。”“维修养护费用应当专户存入银行，由维修养护责任单位专项用于住宅共用部位和共用设施设备的维修养护。维修养护费用的使用受该幢住宅房屋所有权人的共同监督。”

第四条

《中华人民共和国城市规划法》第二十七条规定，“城市旧区改建应当遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，统一规划，分期实施，并逐步改善居住和交通条件，加强基础设施和公共设施建设，提高城市的综合功能。”

第三十一条规定，“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。”

第三十二条规定，“在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得工程规划许可证件和其他有关批准文件，方可申请办理开工手续。”

第五条

国务院《建设工程勘察设计管理条例》第二十八条规定，“建设单位、施工单位、监理单位不得修改建设工程勘察、设计文件；确需修改建设工程勘察、设计文件的，应当由原建设工程勘察、设计单位修改。经原建设工程勘察、设计单位书面同意，建设单位也可以委托其他具有相应资质的建设工程勘察、设计单位修改。”

第三十三条规定，“县级以上人民政府建设行政主管部门或者交通、水利等有关部门应当对施工图设计文件中涉及公共利益、公众安全、工程建设强制性标准的内容进行审查。施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。”

国务院《城市私有房屋管理条例》第六条规定，“市、县人民政府房地产行政主管部门应设立房屋安全鉴定机构（以下简称鉴定机构），负责房屋的安全鉴定，并统一启用‘房屋安全鉴定专用章’。”

第七条

建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房［*］213号）第四条，“凡商品住房和公用住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备维修基金。维修基金的使用执行《物业管理企业财务管理规定》(财政部财基字［*］7号)，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。”

第六条，“公有住房售后维修基金管理与使用的具体办法，由市、县财政部门和房地产行政主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。”

财政部《物业管理企业财务管理规定》(财基字［*］7号)第三条，“代管基金是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位大修理的资金。房屋的共用部位，是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。

共用设施设备维修基金是指专项用于共用设施和共用设备大修理的资金。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。”

第十条

建设部第99号令《城市房屋权属登记管理办法》第十一条，“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。共有的房屋，由共有人共同申请。房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。”

共有产权住房篇9

房屋产权归属权协议书

甲方姓名： 性别：

出生日期：年 月 日

身份证号码：

乙方姓名： 性别：

出生日期：年 月 日

身份证号码：

为维护友好的房屋产权共有关系顺利履行，经甲乙双方友好协商，就双方共同出资购房的相关事宜，依据《物权法》，订立如下共有人协议，以便双方共同遵守。

鉴于上述甲乙双方共同出资人民币 (出资比例甲乙双方 元整(大写)各占百分之五十)，购买座落于 市 县 街小区 房 楼 单元 室 室 厅 平米的房屋及其附属设施一处，该房屋所有权为甲乙双方共同拥有，双方共同拥有该处房屋的经营、管理、居住、出租、使用的权利。

双方在自愿、平等、互利的基础上，就共有产权房屋的经营、管理、居住、出租、使用等相关事宜，达成以下协议：

一、房屋产权，该房屋所有权为甲乙双方共同拥有，且各享有百分之五十的产权，双方对于该房屋享有共同的使用及处分权。

二、房屋处分。共有产权房屋未经共有产权人双方同意并签字(所有共有人必须一致同意并签字， ) 即使是大多数共有人同意签字也无效。，任何一方及第三人不得擅自将共有产权房屋出租、转让或私自无偿让第三人居住、使用，不得为自己或第三人提供抵押担保及作为实物出资。任何人在没有经过共有人一致同意并签字的情况下出租、转让或私自无偿让第三人居住、使用，为自己或第三人提供抵押担保及作为实物出资的行为无效，由此给共有人造成的损失，应当由无权处分权人进行赔偿。任何一方不得因个人的债务导致共有房产的所有权、使用权受到影响，否则，应赔偿另一方所产生的损失。

三、全部税费由___________承担并及时缴纳。全部税费包括但不限于购房及按揭贷款、产权登记所支出的公证费、保险费、房产交易税费、产权登记税费、律师费、维修基金、物业管理费、水电煤有线电视开通或入户费、中介费委托中介出租物业、房屋租金税费等。双方如在共有产权房屋居住，由___________承担共有产权房屋的水费、电费、煤气、包烧费、维修、装修费、物业费等居住所产生的全部费用。

四、共有房屋产权人共同拥有此处房产的经营、管理权，共有产权房屋对外出租，所得收益分配，按照购买房屋出资比例，各得50%。如共有产权房屋转让，须经房屋共有产权人双方同意，并共同签字后，方可处置，所得收益各50%，一方对外转让房产份额的，另一方在同等条件下有优先购买权。如经协商，房屋共有产权人一方全资收购此房产，应按照收购时间的市场评估价格出资购买，双方有义务共同办理转让等相关手续。共有房屋产权证件，由共有房屋产权人(姓名：___________)代为保管，保管人不得私自将共有房屋进行抵押、转让等损害另一方产权人利益的事情。

五、对外出租或共同经营，需要装修或改造，应由双方共同出资，出资比例各占50%。因本房产的市场增值部分，属于双方共同享有。因不可抗力或政府政策原因，导致的房产灭失、被征收等情形出现，风险有双方共担，所得补偿有双方按出资比例分配。

六、未经甲乙双方协商一致，本协议不得变更或解除。本协议正本一式两份，各份具有同等法律效力。本协议自甲乙双方签字之日起生效。

房屋产权共有人签字：

甲方(签名或盖章)

乙方(签名或盖章)

签订日期： 年 月 日

无产权房屋归属权协议书

甲方：

乙方：

鉴于甲方享有公司集资建房的购买权，但因甲方资金暂时欠缺，故由乙方全额支付购房的款项，房屋由乙方进行长期居住。为明确甲乙双方的权利及义务，在平等、自愿的基础上，经甲乙双方协商一致，达成以下约定条款，以资双方共同遵守。

一、本协议所说的标的物房屋位于xx

二、乙方自首次交纳房屋款项之日起，就享有该房屋的永久居住权，甲方及其亲属应当保证乙方能够正常居住。

三、房屋在居住期间产生的物业管理费、水电费等费用由居住人交纳和支付。

四、甲方应当保证乙方长期享有该房屋的居住和使用权，在房屋所有权证书因国家相关法律的规定，不能办理的情况下乙方仍然享有该房屋的永久居住和使用权。

五、甲方承诺在能够取得该房屋所有权、可办理房屋所有权证书时，自愿将房屋的所有权过户到乙方名下。

六、乙方不得利用本房屋进行违法活动，否则出现的一切后果由乙方自行承担责任。

七、若因甲方原因使本协议不能履行，甲方应当向乙方退还所有购房款项。

八、若因乙方原因使本协议不能履行，乙方所交的房款甲方按照乙方居住年限予以适当退回。

九、若因甲方公司等其他不可预测原因使乙方不能对房屋享有永久使用权和长期居住权时，甲方应当全额退还乙方的购房款。

十、甲方向乙方保证其妻子、儿女和其他享有继承权的人在乙方实际居住和使用该房屋时，不得主张继承权、共同所有权和其他权利，若在乙方实际占有和居住该房屋时，甲方的亲属主张上述权利的，上述权利归乙方所有。

十一、在乙方实际居住期间甲方不得有将该房屋用于抵押、转让及其他损害乙方长期居住权的行为。

十二、本协议自甲乙双方签字后生效，已经签字任何一方不得反悔;本协议一式两份双方各之一份。

甲方：乙方：

身份证号：身份证号：

见证人：

签字日期：

年月日

房屋买卖归属权协议书

甲方(卖方)： 性别： ，年龄： ，住址： 市 区 家属院 栋楼 单元 楼 号(边)， 联系电话： ，身份证号码： 。

甲方委托人;

乙方(买方)： 性别： ，年龄： ，住址： 市 区 家属院 栋楼 单元 楼 号(边)， 联系电话： ，身份证号码： 。

根据有关法律法规规定，，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方向乙方出售个人私有房屋，达成如下协议：

一、 甲方所出售的房屋产权证编码为 市人民政府颁发的 号，房屋土地使用权证书编码为南阳市人民政府颁发的 号其房屋位于南阳市北京大道中原厂家属院 栋楼 单元 层 号(边); 其结构为砖混结构; 其房屋建造面积 平方米。

二 、甲方所出售的房屋所附属的热水器一套，空调一套，吊扇三台及其他照明等生活附属设施一并给付乙方，不再另行作价。

三、 甲方所售房屋价格总金额为： 拾 万 千 百 元人民币(包含本协议书第二项内容)。

四 、乙方应当在甲乙双方在本协议书签字盖章之日起 日内一次性以现金的方式向甲方付清购房款;甲方应当向乙方出具注明具体收款时间与金额。

五 、甲方保证在 年 月 日前，搬出所出售房屋，并保证房屋交付时的水、电、汽、物业管理费等已结清，其交付的房屋内部干净、整洁、其他一切附属生活设施完好、功能正常。

六、 甲方应当保证所出售房屋的产权属于其合法所有，无抵押、产权争议等权利瑕疵。

七 、甲方保证协助乙方在本合同自甲乙双方签字盖章之日起30 日内，协助乙方完成所售房屋的过户手续。

八 、乙方按照法律规定应当承担房屋交易产生的契税、过户手续费。

九、 违约责任：

(1 )如果乙方没有按照本协议书第四项内容约定的付款方式与时间付款，每逾期一日，按照购房价款总额的千分之二支付违约金，逾期 30 日，甲方有权解除合同;甲方不出具注明收款人、收款日期、收款金额的，乙方有权拒付购房款，并要求甲方承担购房价款的千分之二的违约金。

(2 )如果甲方违反本协议书第五项规定，没有按期搬出所售房屋并交付乙方使用，每逾期一日，甲方按照购房价款总额的千分之二向乙方支付违约金，逾期 30 日，加倍向乙方支付违约金;

如果甲方在房屋交付时，没有结清其居住期间的水、电、汽、物业管理费等费用，应当向乙方支付其所欠费用总额3 倍的赔偿金。

如果甲方没有做到所售房屋干净、整洁、所属附属生活设施完好、功能正常，乙方有权要求甲方清理、修缮或者更新，逾期一日，甲方应当按照购房价款总额的千分之一支付违约金。

(3) 甲方违反本协议书第六项规定，由甲方承担退还全部购房价款并按照购房价款总额的千分之二十的违约金。

(4 )甲方违反本协议书第七项规定，自约定期满之日起，每逾期一日，甲方按照购房价款总额的千分之二向乙方支付违约金;自约定协助期满之日起满 30 日，乙方有权解除本协议，并要求甲方按照购房价款总额的千分之三十承担违约金。

十、 本协议书未尽事宜，甲乙双方另行议定并签订补充协议，补充协议与本协议书具有同等法律效力。

十一、 本协议书自甲乙双方签字盖章之日起生效。

十二、 本协议书一式五份，甲乙双方各执一份，其他三份交由有关部门存档。

共有产权住房篇10

“共有产权房”近期在多个场合被多个部门屡屡强调。在十《政府工作报告》中更是明确提出，“今年将增加中小套型商品房和共有产权住房供应”。

在很多人连“共有产权房”的概念还不清楚的时候，这个新的住房供应类型就出现在了“两会”的政府工作报告里，而且是2014年国家要增加供应的住房类型。而管理层决意要开始探索这一住房形式，也仅仅是三个月之前的事。“共有产权房”最大的特征就在于，即使不具备住房支付能力，市民也可以成为财产所有者，而管理层之所以推出这样的政策，用意就是想让城市居民能够（而且尽快）拥有住房产权，成为“有产者”。在城市拥有住房，不仅意味着拥有财产，而且意味着拥有资产，即分享资产价格上涨收益或资产溢价。资产溢价来源于房屋升值，而房屋之所以升值是因为周边公共服务设施和体系越来越完善。在我国城市化快速推进时期，人口大规模涌入城市，公共服务需求与日俱增的情况下，政府依赖房地产来获得公共服务设施（轨道交通、铁路公路、机场港口、医疗教育、市政设施和地下管网等）建设和维护资金，是长期存在的必然趋势。

在当前中国，城市居民之间的收入差距并非工资收入差距，而是资产收入差距，而最大的资产就是住房。凡是打算在城市长期居住的市民，拥有住房的诉求就非常强烈。本质上，这种诉求是对于改革红利分享权利的诉求，是对城市化红利分享权利的诉求，这是未来保障性住房主体形式（公共租赁房）所无法替代的。而“共有产权房”不仅可以满足居民拥有住房和资产的愿望，而且即使是低收入者，也可以成为资产拥有者、资产溢价分享者、改革红利和城市化红利分享者。对此，全国政协委员、住房和城乡建设部副部长齐骥日前也表示，今年我国将会继续对楼市进行分类调控，增加普通商品房特别是中小套型住房供应。据悉，住建部今年准备在全国一些热点城市开展“共有产权房”的试点工作。

种种政策表明，国家对“共有产权住房模式”予以重视，此模式的向好趋势显而易见。但也有专家在此提醒，这种模式更适合快速发展的地级市，房价相对较低，可以参照商品房来定价，限制牟利空间，个人和政府也能够负担得起。但在北京这样房源紧张、房价畸高的一线城市，采用何种方式顺利推行该模式还有待进一步推敲。