共有产权房十篇

共有产权房篇1

1、共有产权住房的房产证上会在产权栏上标注为共有产权，并注明个人的共有产权占比。

2、共有产权住房通常是个人与政府、住房协会或其他社会非盈利机构按出资份额共同享有产权，随着收入增加，可以逐步赎回产权，直到完全占有。

3、共有产权住房的销售价格，以低于同地段普通商品住房的价格为原则，在综合考虑建设、管理成本等基础上确定；共有产权住房销售价格实行明码标价，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

4、共有产权住房销售价格由有定价权的价格主管部门会同住房保障部门确定并向社会公布。已实际租住2年以上的公共租赁住房，其“租改售”的价格，可以在核定的销售价格基础上下浮动5%。

（来源：文章屋网 ）

共有产权房篇2

共有产权房，并不是一个新鲜的事物。国际上，英国政府于2005年推出的“新居者有其屋计划”，开始实施共有产权房制度；鉴于英国的成功实践，2009年3月6日，美国政府正式宣布启动名为“居者有其屋”的第二代房屋援助计划，也开始了推进。国内，从2010年3月江苏淮安开始试点以来，上海、山东、甘肃等地也先后开始尝试这种共有产权保障房的建设。

国内探索与国外实践根本不同的是，国外的实践，虽然有保障房的性质，但在本质上却是市场体系的一部分，是完全市场化运作的。我国则将其定义为保障房的性质，在具体运作中，计划色彩、行政色彩浓厚。如果不与市场接轨，随着深入推进和时间拉长，共有产权房的可持续发展问题、产权分配问题、上市交易问题、牟利和寻租问题等，都将成为困扰。

以英国为例，其市场化运作的特征，至少有以下几个方面：

第一，在购房主体资格方面，英国没有限制，凡是英国公民，均可申请，只是限定购房者首期可以购买的产权比例，必须在25%—75%之间自主确定。同时，在可以选择购买的房屋对象上，英国也没有指定小区，不限制购房的范围，从而最大程度上以人为本。

第二，在共有产权房资金运作方面，开始，英国是政府拨付一定启动款项，由住房协会按照基金的形式来专业运作；后来，英国政府放宽了，银行、信托甚至个人都可以参与。当然，时至今日，住房协会仍是主体。

第三，购房者获得完全产权没有具体的时间限制，但在购得完全产权之前，政府会向购房者收取共有产权部分的租金，租金的价格是完全市场价，购房者从政府手中购买剩余的产权，也完全按照市场价。

第四，在共有产权房的处理方面，只要征得共有产权主体的同意，在没有取得完全产权之前，不仅允许卖，也可以将住房全部甚至部分出租给他人。当然，价格必须是市场价，也必须尊重共有产权方的优先购买权和承租权，收益也需要按照享有的产权比例进行分配。

第五，在共有产权房的维修义务方面，英国明确规定，不论购房人拥有房屋多大比例的产权，房屋的一切维修费用均由购房人承担，房屋内部的维修由购房人自己委托专业机构来进行，公共部分可以由住房协会来维修，也可以委托专业机构来维修。

而在我国的实践中，因为将其性质定位保障房，则有很大的不同。在购房主体方面，基本限定为中低收入群体；在可购买的房屋方面，基本限定为政府指定小区；在可以购买的产权比例上，购房者可选择的空间很小；在共有产权房资金运作方面，基本上是政府直接参与；在共有产权房的处理方面，可以住，可以卖，而不允许出租；在对待共有产权的权益方面，购房者基本上不需要支付任何租金，只是设定了一定的期限来还清政府款项，甚至不需要承担利息；在政府的共有产权房资金来源方面，基本上都是从土地出让金中拿出一部分来实施；而关于房屋的维修义务，似乎还没有明确规定。

正是没有市场化运作，一些问题便随之而来，将人群限制在中低收入群体，可选择的购买比例较小，受惠的群体也就有限；不能很好处理共有产权一方的权益，从而导致购房者购得完全产权的积极性不高，进而影响了政府共有产权资金的保值增值和可持续投入；政府指定小区，不仅不方便购房者，而且实际上让小区打上了“穷人区”的标签，也影响了房产的保值增值；只能自住、出售不能出租，影响了共有产权房的使用效率，甚至导致私自出租和免费供他人借住；维修义务不明，也可能导致不打算购买完全产权者不够爱惜房产。

共有产权房篇3

Abstract: Based on the matrimonial property ownership registration, it explored how to apply for housing matrimonial property ownership registration.

关键词:夫妻共有房产;权属登记;现状;申请

Key words: Wife Total matrimonial property; ownership registration; the status quo; application

中图分类号:F293 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)24-0144-01

1现阶段我国对夫妻共有房产所有形式的分类

1.1 共同共有即夫妻双方不分份额的享有和行使房屋所有权。包括:①夫妻在婚姻关系存续期间所得的房产;②一方的个人房产但夫妻双方约定为共有的。夫妻对共同所有的房产享有平等的处置权,任何一方都不得无视他方而擅自处理。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条:共有房屋的权属登记,由共有人共同申请。因此夫妻双方作为共有人,应当共同到房屋权属登记机构申请房屋权属登记。

1.2 一方所有包括①一方的婚前房产,含结婚前或离异丧偶再婚前取得的房产;②一方在婚后单独继承或受赠的房产;③夫妻在婚姻关系存续期间所得的房产,但双方约定为一方所有的。此类房产,只需夫或妻一方申请登记。日后转让或抵押时,也只需一方签字,不必取得对方的同意。

1.3 按份共有即夫妻双方按约定的份额对房产行使所有权。《婚姻法》第十九条赋予了夫妻双方对婚前婚后房产,在不违背法律的前提下,约定归一方所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有的权利。因此,夫妻双方可以通过产权比例协议等书面约定将夫妻财产法定共同共有变更为按份共有,但这类房产登记时申请人应提交书面产权分割比例协议。

2我国夫妻共有房产权属登记的现状

根据《城市房屋权属登记管理办法》第十三条之规定,共有的房屋,由共有人共同申请;那么对于夫妻共有房产,夫妻双方作为共有人都应到房屋权属登记机构申请登记。但是,由于我国封建社会历史较长,家庭成员相互之间法律权利意识淡薄,传统的伦理道德风俗等因素影响较深。长久以来,配偶间的房屋权属登记大都以一方的名义进行登记确权,典型的是夫妻以共同财产购买房屋时,通常按申请人即夫或妻一方的申请,在房屋权属证书上只将夫或妻一方作为权利主体加以记载,而全国各地的登记机构一般大都不强求当事人必须以夫妻共有房产的形式申请房屋权属登记。

3夫妻共有房产如何申请房屋权属登记

3.1 夫妻共同出资建造或购置所得的房产对于夫妻在婚姻关系存续期间共同建造或购置的房产,建议在用地和工程批准文件或买卖合同中就将夫妻俩人的名字都写入建造人或购买方中,以便在后续的房屋权属登记中进行登记。因为,在实际操作中,夫妻共有房产申请登记时,有时并非夫妻双方都到场,若遇到一方隐瞒真实婚姻状态,为将房产登记为一方所有,发表自己未婚的假声明。对于申请人的婚姻状况,登记机构又很难认定其真伪,很可能发生将本为夫妻共有的房产登记为一方所有。鉴此,为更好的保护共有人的合法权益,最好在房屋权属登记前,就将自己的权利写入相关的证明文件中。夫妻共同建造的房屋,应由夫妻双方共同到登记机构申请房屋权属初始登记,并提供土地使用权证、建设工程规划许可证、结婚证、双方有效身份证明、规划认可书等登记要件。夫妻共同购置二手房的,应由夫妻二人和卖方当事人共同到登记机构申请房屋权属转移登记,并提供买卖合同、完税证、原房屋所有权证、结婚证、双方的有效身份证明、共有协议、房产证配图等登记要件。夫妻共同购置商品房的,也须购买方夫妻和售房企业共同到登记机构申请房屋权属转移登记。夫妻双方无法亲自到登记机构申请转移登记的,须出具书面的授权委托书委托第三人代为登记。

3.2 夫妻一方或双方通过法定继承所得的房产夫妻双方须提供原房屋所有权证、房产继承公证书、结婚证、双方的有效身份证明、房产证配图等登记要件到登记机构申请房屋权属转移登记。

3.3 夫妻双方受赠所得的房产夫妻双方以赠与方式取得的房产,应由赠与人和受赠人即夫妻双方共同到登记机构申请房屋权属转移登记,夫妻双方须提供赠与公证书、结婚证、完税证、双方的有效身份证明、房产证配图等登记要件。若是遗赠取得,则由受遗赠的夫妻双方申请登记,并提供遗赠公证书、接收遗赠公证书、结婚证、夫妻双方的有效身份证明、完税证等登记要件。

3.4 婚前房产约定为夫妻共有的夫妻双方须共同到登记机构申请房屋权属变更登记,并提供原房屋所有权证、公证的书面约定或夫妻双方共同到登记机构书写并签章的约定、结婚证、双方的有效身份证明、房产证配图等登记要件。

3.5 其他在夫妻关系存续期间所得的房产如:法院判决、裁定所得的共有房产等须由双方当事人共同到登记机构申请房屋权属转移登记,并提供法院判决书或裁定书、双方当事人即原产权人和夫妻俩人的有效身份证明、原房屋所有权证、完税证、房产证配图等登记要件,若为受让方单方即夫妻俩人申请转移登记的,应提供法院出具的协助执行通知书等登记要件。

共有产权房篇4

关键词：大学毕业生；住房；共有产权模式

一、引言

近年来，我国房地产市场发展繁荣，各地房价涨幅较快。一些中低收入家庭无力获得住房的问题日益严峻。国家为解决这一群体的住房难问题，自1998年起先后多次出台了相关政策，党的十七大报告将“住有所居”列为改善民生的主要内容，2010年10月又对“住有所居”做出庄严承诺，着力构建住房保障体系，使住房保障惠及到越来越多的住房困难群体。但是在房价高涨的大背景下，仍然存在住房保障政策的“盲点”，大学毕业生就是这样的群体之一。

我国自1998年高校实行扩招以来，大学毕业生的数量在持续上升，到2010年全国高校毕业生人数将达到631万人。这一群体掌握一定的科技和管理技术，拥有优越的知识水平及较高的素质水平，是推动社会持续发展的中坚力量。但是，我们在看到大学生数量大幅度增加的同时，必须面对的另外一个现实就是大学生的收入增长远远赶不上房价的增长，刚参加工作的大学毕业生大多没有能力购买住房。“蚁族”、“鼠族”、“蜗居”是对这一群体的形象描述。因此，解决这一群体的住房难问题显得尤为重要。

二、大学毕业生住房现状

随着房价的不断攀升，购房对于这一群体来说是遥不可及的。目前，大学毕业生住房现状主要表现在以下几个方面：

1　居住水平低，环境差

目前能为大学毕业生提供住所的单位极少，而购房对他们来说又遥不可及，为了节省开支，他们不得不去选择居住面积小、环境较差的出租屋，蜗居、城中村现象相当普遍。同时，出租屋设施简陋，安全系数不高，居住环境差。城中村人员构成情况及其复杂，安全状况着实令人堪忧。由此可以看出，大学毕业生当前的居住水平是比较低的。

2　居住费用支出大，生活满意度低

刚参加工作的大学毕业大学生工资一般很低，月收入一般在2000元左右。据麦可思一项最新调查表明，2010届大学毕业生(包括本科毕业生和高职高专毕业生)的薪资在2200元上下浮动。

在收入状况本就不高的情况下，大学毕业生每月还有一笔固定的开支用于房屋租金的支付。由于刚参加工作，他们一般没有稳固的经济基础，没有足够的资金积累，再除去基本的生活支出，交通费用以及其他费用的支付，收入将所剩无几。

收入的偏低，还要支付不同类型的费用，直接导致了大学毕业生对工作及生活满意度的下降。据麦可思一项名为《理想与现实：2010届大学毕业生工作满意度分析》的调查表明，76％的学生对当前所从事的工作表示不满意，仅有24％表示满意。这一群体居住在面积小、环境差的城中村，对于这样的居住情况，他们的满意度也是偏低的。

3　住房保障制度的排斥

当前的大学毕业生处于社会“夹心层”状态，他们是政府住房保障的“盲点”。目前，廉租房政策、经济适用房政策和住房公积金制度是我国住房保障制度的主体，而这三项住房政策并未把具有身份特殊性和住房困难现实性的大学毕业生群体考虑在内。

廉租房政策对大学毕业生的排斥主要表现在户籍和收入方面，这一群体一般都不符合廉租房的申请条件。经济适用房政策对大学毕业生群体的排斥主要体现在户籍制度和经济适用房的认购程序方面。即使少部分大学毕业生被列为经济适用房的供应对象，但认购程序的复杂性也将许多经济适用房需求者排斥于政策之外。住房公积金制度对大学毕业生的排斥主要体现在大学毕业生享受住房公积金的群体内部分割性。一般而言，单位效益好、收入高且工作稳定的大学毕业生受益较多，而那些真正需要扶持的在中小私营企业就业或非正规就业的大学毕业生被排斥在住房公积金的受益范围之外，形成了大学毕业生群体住房状况的“马太效应”。

三、解决大学毕业生住房问题的必要性

大学生是推动社会发展的中坚力量，住房又是基本的生存问题，因此大学毕业生的住房难问题理应引起政府和社会的高度关注，这一群体住房问题的有效解决有着及其重要的现实意义。

1　有利于大学毕业生自身的发展

住房问题的解决消除了大学毕业生的后顾之忧，使得他们有一个相对宽松的环境去转换角色，适应新岗位，尽快融入社会以实现自我价值。刚毕业的大学生有着积极的就业愿望和强烈的就业动机，为尽快实现人生价值而充满激情，然而，现实的就业和生活压力往往让他们心灰意冷。国家拿出有效措施解决他们的住房问题，是重视人才的表现，这会对大学生起到极强的激励作用，可以激发他们以实际行动来为社会创造财富。

2　有利于城市的持续发展

大学生是城市发展的核心力量，城市未来的主力军，关注大学毕业生的住房有利于城市留住人才。然而，对于刚毕业的大学生而言，他们的收入远远不能承受城市的高房价，过高的房价会把大学毕业生排挤在城市之外，因住房问题阻滞大学生进入城市的现象已经凸显，造成了城市人才的流失；即使大学生留在了房价高的城市就业，但巨大的经济压力也会迫使让他们为解决住房问题而奔波劳碌，难以在工作中投入足够的精力和时间发挥自己的专长，这势必会影响他们知识的发挥，城市的发展也将不可避免的受到阻碍。因此，政府应采取有效措施把住房对人才的限制和困扰降到最低。当今社会竞争的核心是人才的竞争，解决好刚就业大学生住房问题，可以吸引更多的优秀人才到城市就业，为城市的建设与发展贡献自己的力量，以便提升城市竞争力，加快城市化进程。

3　有利于房地产市场的健康发展

大学毕业生人数在逐年上升，这部分群体的住房需求具有很大的开发空间。房地产开发商正是看中了这一巨大的市场，不断更新项目，房地产市场显得愈发混乱。在这样的情况下，政府加强宏观调控，通过推行大学毕业生住房保障解决这一群体的住房问题，可以引导房地产市场上的供需双方，避免因众多大学毕业生购房而造成的市场混乱。同时，间接调控了房屋租赁市场，一定程度上避免了把大量毕业生推向租房市场，解决了租房市场潜在的问题，从而推动房地产市场的合理发展。

四、共有产权模式的有益探索

大学毕业生是一个特殊的人群，他们刚参加工作，一般没有稳固的经济基础，没有足够的资金积累，虽然现在买不起房，但是他们的社会地位是不断变化的，他们紧张的住房需求只是暂时的，他们所需的只是阶段性的帮助，未来他们有能力实现自己的住房目标，因此政府应采取有效措施帮助这一群体解决暂时的住房难问题，这不仅可以促进大学毕业生安居立业，也是保民生的具体体现。

1　共有产权的含义及其特征

所谓共有产权，是指住房财产由多个个体组成的共同体所

有，共同体内的每个成员都享有这些权利，共有产权制度的本质是，坚持住房的双重性质，实现保障性与商品性的有机统一。

我国现行法律的实施为共有产权奠定了法律基础，根据《物权法》对“共有”的规定：“不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。”在我国共有产权制度的具体形式是：凡由政府提供补贴的住房，均为按份共有住房，由政府和受助购房人按出资比例共同拥有产权，政府和受助者按规定共同申请领取《房屋共有权证》，标明房屋所有人为政府和受助购房人以及两者的产权比例。政府获得住房的一部分产权，让渡占用权和使用权。一般采取购房者和政府分别持有7：3和5：5两种比例结构。共有产权房的产权根据购房出资比例享有对应的产权，若购房人在规定期限内偿还完政府的购房款，即可拥有房屋的全部产权。

2　共有产权模式的实践运作

在国外，英国共有产权模式最为典型，英国的共有产权是政府对有一定的购房能力，但又难以支付全部购房开支的群体所设计的一种分阶段购买住房的模式。为了帮助困难群体实现“居者有其屋”的梦想，英国政府于2006年推出了“新居者有其屋计划”，其方式就是先购买部分产权，然后逐步购买完全产权。这一模式在英国的成功运作，让共有产权房制度在世界范围内具有了一定的吸引力。在美国，政府为解决困难群体的住房问题，于2009年正式宣布启动名为“居者有其屋”的第二代房屋援助计划，推出共有产权房来圆中低收入家庭的住房梦。在新加坡，政府通过公共住宅政策的实施，已经较为有效地解决了本地区低收入群体的住房问题。新加坡政府倡导和帮助没有支付能力的家庭购买公屋的使用权，并且根据家庭的承受力而制定丰富的政策，以此保障居民的住房。

在我国，2007年3月，江苏省淮安市在全国首创实施出让土地性质的共有产权住房保障模式，并取得了一些成效。淮安共有产权这一模式也得到国家住建部的肯定，这一模式在实际运行了近3年后，淮安市开始将这一做法以政策的形式固定下来。上海为解决困难群体的住房问题于徐汇、闵行两个区进行共有产权试点，购买者在购买时享受低价，并且拥有有限产权。甘肃省于2009年出台《关于实施廉租住房共有产权管理的指导意见》，将共有产权引入廉租住房保障。湖南省衡阳市对暂时没有经济承受能力购买住房的困难家庭，实施共有产权这一新的住房保障方式。兰州、南京、宜宾、株洲等城市也相继对这一模式进行试点，并都取得了一定的成效。

共有产权房篇5

【关键词】共有产权房;成本控制;目标成本法

一、对成本控制方法的总结

成本控制是指在项目管理过程中，为达到项目成本降低的目的，项目的管理者采用相应的技术措施和管理方式对过程中的资源消耗和费用支出进行控制。科学的管理方式才能降低房地产开发成本，按照有效的管理程序和适当的操作方法去控制开发的各个环节，这不只是简单的降低各项成本的价格，而是寻找一种新的资源配置方式以使成本降到最低[1]。简单地说，成本控制的流程分为事前、事中和事后控制，而房地产开发项目成本控制的基本程序如下：

（一）制定成本控制标准（即目标成本）

成本控制标准，亦即目标成本，是实际成本控制的依据和尺度，是指在一定的生产条件下，活劳动和物化劳动的实际耗费所应遵守的数量界限，具体表现有计划成本、定额成本和标准成本。

（二）监控成本的形成过程

这一环节主要是由实施者执行，对实际发生的成本和费用进行现场监督和控制，将实际成本严格控制在目标成本之下。若一旦超过制定的标准，则应立即采取措施加以纠正及控制。这一阶段即是成本控制的执行阶段。

（三）成本差异的揭示、分析与考核

对比实际发生的成本和目标成本是这一阶段的主要工作。目的是极端出成本差异，量化成本超支或结余的数额，综合差异产生的部位、原因和责任方进行分析，找出成本节约或超支的原因，明确责任方，并依据事先拟定的制度对成本责任部门进行相应考核，并做出相应的奖惩措施。同时，积极发掘过程中的不足之处，吸取经验。

（四）采取改进措施并修改原来的目标成本

对成本差异分析的目的就是在于制定并落实相关措施，同时在差异分析中找出引起目标成本出现偏差的原因，此时，再根据相关政策修改目标成本。这样可以在以后的成本控制过程中对成本进行更有效的控制。随着市场的不断发展，各国仍旧不断努力寻求更加有效的成本控制方法。成本控制理论也逐渐形成了几种经典的成本控制方法：标准成本法、定额成本法、目标成本法和作业成本法。

二、目标成本法在共有产权房项目中的理论适用性

目前目标成本法已经在房地产企业成本控制中普遍广泛应用，不同的成本管理方法适用于不同的范围，为了科学的了解开发项目价值的变化，清晰地了解各阶段项目成本的构成，企业根据自身的生产技术和组织形式确定适合的成本管理方法。下面就房地产行业现行的目标成本法在我国共有产权房项目中的应用进行理论适用性分析。如前所述，目标成本法是以市场价为主导，顾客为导向，在产品企划与设计阶段运用价值工程原理与产品功能分析，各种市场研究及成本分析等方法以达成目标利润的目标成本。总的来说，目标控制的程序首先是要确立目标成本，然后将其逐步分解并落实到各相关部门或岗位，并由其根据以往经验或者搜集到的资料估算该成本的准确性，并做出相应调整和改进，使其最终发挥控制作用。建立健全合理的信息反馈系统的目的是及时反映出现成本差异，并由此采取相应的措施，提高成本控制的效率。另外，目标成本法是否适合项目特点，企业是否具备健全的成本管理体系，公司领导推行目标成本法的决心和员工对目标成本法的熟知程度等，都决定了目标成本控制的成败。目标成本法比较适合容易按照市场信息来改变产品设计，以市场为基础进行定价的行业企业。也正是目标成本法与产品实体结合的定价方式，使得目标成本法在房地产项目成本控制中得以广泛应用。而共有产权房项目作为保障房的一种形式，其目标市场为中低薪层的消费者，在其可行性研究阶段甚至是投资立项阶段，均已明确确定其目标市场，且共有产权房项目利润是透明的，共有产权房售价是以市场价为基础经政府价格主管部门确定公布或审批后的价格。其以市场价为基础的定价模式决定了目标成本法在共有产权房项目中的快速推广应用。

三、对共有产权房项目目标成本控制方法简述

目标成本法最早起源于日本丰田汽车公司。是在产品的设计阶段预先限定目标成本，然后依据价值工程原理不断改进设计产品。同时在建筑设计和施工图设计等阶段，各相关部门共同合作，使成本控制在目标范围内，这就是目标成本法最初的形式[2]。目标成本法的实施流程如下图：

（一）目标成本的制定

制定目标成本是实施目标成本管理的第一步，即在充分了解房地产行业，尤其是共有产权房项目的目标市场等基本情况的基础上，遵循相应的科学性制定成本，进行市场预测，销售量预测，利润预测和成本预测。搜集以往历史资料和当前企业及该项目的现有资料，对所掌握的信息进行加工处理，以供决策者决策。决策者在多种备选方案中选择最佳的成本方案，再经过专业人员的不断优化，选择最佳目标成本，最终确定最优的方案。这是分解和落实目标成本的前提和基础。

（二）目标成本的分解

确定目标成本之后，应根据房地产企业自身状况及共有产权房项目的现实情况，将目标成本进行进一步的分解---包括横向和纵向的分解[3]。而不同的企业有着不同的分解方式，至于具体采用什么方法分解及具体的细化程度，就要充分结合该项目及企业的自身特点。横向分解是指将具体的目标成本客观地分解到各个职门和岗位，形成各个职能部门和人员的责任成本，各部门和人员作为目标成本的具体实施者，并在自身的责任范围内对目标成本进行控制，并对其执行的结果负责，其主要依据是企业内部的组织架构；纵向分解主要是按照企业的工作分解结构，将目标成本具体分解到每项作业当中，从而就为每一生产阶段提供了成本控制的基数，目标成本纵向分解最终是将目标成本分解到各个核算科目和作业内容当中，这样目标成本就有了归集的标准和依据。

（三）目标成本的控制

目标成本管理体系的重点在于对目标成本的控制，对目标成本的控制是为了实现期望的成本目标，在项目成本形成过程中，通过统计数据、分析差异、反馈活动、改进措施等一连串的工作，完成对目标成本的监督和控制。控制的过程可以简要描述如下：在项目实际过程中，定期收集统计实际成本的数据资料，并进行汇总，与计划成本进行比较，并分析两者之间产生差异的原因，报给上级职能部门，并及时采取相应措施加以纠正。同时，对当前阶段成本出现的差异及时处理，以减少后续工作对成本的影响，从而确保目标成本的实现。

（四）目标成本的分析和考核

对目标成本的过程控制中，可以对未来成本进行预测，从而可以及时采取措施，使目标成本始终保持在可接受的范围内，保证目标成本的实现。在项目结束之后，根据目标成本的执行的具体情况，和执行过程中整理的各种资料，对目标成本分解后的责任成本相关人员进行评价和考核，并对每一作业内容的成本执行效果进行考核，落实奖惩措施，有则改之无则加勉，有利于加深企业目标成本管理的水平。上述四个方面构成了目标成本管理的基本流程。

四、结论

从理论方法上讲，上述介绍的四种成本控制的方法，均可适用于共有产产权房项目中，但成本控制作用和所带来的成本降低成本却各有不同。最为合理有效的控制方法，从根本上讲是取决于该方法带来的成本下降和付出的代价。因此，房地产开发企业要根据共有产权房项目的特性、管理水平等，综合考虑成本控制方法的优劣，并加以选择。

作者:彭圆圆 单位:南京工业大学土木工程学院

参考文献

[1]徐静，赵建明，谭章禄.煤炭企业成本控制方法的分析与选择[J].煤炭经济研究，2005，09:43-45+54.

共有产权房篇6

【关键词】共有产权；政府经济学；政策创新；公平价值

一、引论

当前我国的住房保障体系包括廉租房、经适房、公租房、安置房等。名目众多，看似种类丰富，实际上建设成本高、保障面很小。公租房、廉租房只租不售，经适房配套设施不完善、位置偏远，除非生活水平极低的人群，没有多少人真正地去消费，反而容易诱发寻租行为。城市众多“夹心层”人群没有着落。另外监管成本高昂、程序繁琐、产权界限不清、退出机制难以操作等问题严重限制了该类房产的的正常发展。

2007年8月，淮安市为解决经适房“有限产权”界限不清，退出机制难以操作的问题及带来的弊端，推出出让土地共有产权房代替划拨土地经适房，实施购房家庭与政府7：3和5：5的两种产权比例，个人与政府共同拥有房屋产权，市民可向政府“赎回”产权，并建立了“住房保障基金”专项用于建设回购及承担政府产权部分。目标人群是收入水平中等（月收入3000左右）又有在城市定居打算的年轻人。他们买不起商品房，又觉得廉租房只租不售，无法满足他们拥有住房的需求，经适房存在位置偏远，工作不便，配套设施较差的问题。

二、共有产权房的政策创新之处

（一）按出资比例共有

共有产权房与经济适用房的最大区别是土地由行政划拨改为出让，将出让土地与划拨土地之间的价差和政府给予经济适用住房的优惠政策，显化为政府出资，形成政府产权，同时实行政府指导价，并与市场接轨。这样，共有产权房就可以弥补传统经适房的不足，将传统划拨土地经适房的有限产权量化为明确的产权比例，从根本上解决了界限不明确等问题。

业主和政府按照7∶3或5∶5的比例出资共有房屋的产权，法律上的按份共有清晰地界定了住房的产权。这种清晰的产权达到了科斯定理发挥作用的理想状态，如果交易成本为零，将使住房资源的分配在市场调节下达到最有效率的状态。

同时由于政府帮忙负担了一部分购房款，减轻了购房者的经济压力，能帮助城市中买不起高价商品房的“夹心层”人群在最快的时间内拥有住房，享受住房增值的权利，获得城市户籍。由此能够享受城市带给他们的与户籍相伴的一系列福利：医疗服务、社会保障、子女受教育权等。加快城市化发展的同时也实现了财政的公平目标。

（二）从“实物补贴”到“货币补贴”

共有产权房则改变了土地取得方式，即从行政划拨改变为土地出让，采取“招拍挂”公开竞价方式，将土地出让金、税费等全额计入房屋成本，形成与商品住房价格接近的房价，消费者根据自己的经济状况支付一定比例的房价，剩余的房价部分作为国家的补贴补给符合享受补贴条件的中低收入家庭（“人头补贴”），实现了由暗补向明补、由土地税费补贴向货币补贴的转变。

如图1所示，如果把与公共住宅的租金优惠等额的一笔钱直接拨给低收入者，则家庭的预算约束线会从AB移至A'B'，且A'B’会通过X2处。那么在这种情况下，家庭的最佳消费选择就是A'B’与另一条无差异曲线U3的切点X3处。此时，实际住宅消费量也许会少于X2处，但是家庭的效用水平能够达到更高的程度，效果也更好。

（三）效用增加

实行共有产权制度后，符合条件的中低收入者可根据自己当时的经济状况，按规定按比例购买经济适用住房的部分产权，从而不必承受现行制度下购买经济适用住房的完全产权的经济压力。他们可以将更多的余钱用于其他物品的消费，中低收入阶层消费者的效用提高了，但并没有造成其他社会成员效用的减少，所以社会总福利增加。

如图2所示，未实行共有产权制度前，消费者的预算约束线为X0Y0，消费者效用最大化产生在E0点，实行共有产权制度后，政府以出让的土地作为政府投入的出资额，其价值凝结在房屋中，在中低收入家庭购买房屋时就同时享受了政府直接给予的补贴（“人头补贴”），消费者手中的货币量相对增加，预算约束线向右移动，由X0Y0右移至X1Y1，同时无差异曲线也随之向右上方移动，新的消费者效用最大化点为El，无差异曲线离原点越远说明消费者的效用越大。从图2中可看出，实行经济适用住房共有产权制度后，消费者效用增加。

三、住房政策的公平价值

（一）住房政策的公平价值需求

其一，公共政策的理性需求。住房是居民的一种社会权利，也是收入再分配的工具，住房公平也是住房政策的政治可行性的基础之一。而最大化地满足居民的住房需求也是政府的社会保障职能之一。

其二，公共效率的外在保障。在市场经济条件下，社会保障体系日益膨胀，政策受众日益广泛，分配政策主要价值取向就应当是效率基础上的公平。住房政策既要使普通公众合理的社会权利被尊重，同时要使政策的运行得以延续，使其满足类似于代际公平的要求，需要一定的效率保障。这就必然考虑政府和受众在住房产权配给和相应的管理模式中做出有益的探索。

（二）淮安共有产权模式的公平价值

根据前文我国社会主义市场经济条件下住房政策的公平价值预设，起点公平和结果公平都是淮安共有产权住房模式必然的政策目标。同时，为了将起点公平和结果公平进行完美的嫁接，淮安还在不断的探索和完善中对政策实施过程进行了有效的控制，做到起点公平、结果公平和过程公平，兑现了共有产权住房的政策承诺，较好地维护了公民的基本社会权利，实现了政策的公平价值。

1.起点公平

规则公平是起点公平的第一要义，但在共有产权住房政策中还表现在与此相关的领导机制、分配对象等方面。

领导共识。淮安市党政领导班了努力打破原有的经济适用房、廉租房等住房保障模式的弊端和劣势，经过长期的探索和试点实验，克服了资金、资源方面的障碍，协调相关群体利益才使得这一政策最终面世，其出发点是为人民服务，充分考虑老白姓利益，真正做到权为民所用，领导层面的重视使整个模式在起点上达成共识。

分配对象。目前我国的保障性住房除针对最低收入困难家庭的廉租房，对收入稍高但不够支付商品房的群体提供经济适用房，而处于这两者之中的夹心层，其白身条件高于廉租房，但是又买不起经济适用房，他们的权利得不到相应的住房保障政策的支持。淮安市规定的共有产权房申购条件更接近夹心层群众的需求和经济状况：家庭人均月收入800元以下，人均住房建筑面积在16平方米以下，具有本地城镇常住户口两年以上的家庭即可申购。至此，淮安市的住房保障体系基本囊括了中低收入困难家庭的住房需求。

申请规则。不同于经济适用房，淮安市在初期试点共有产权房时，凡是符合申请条件的家庭基本能够平等购买到理想的共有产权房，政府甚至还有剩余共有产权住房待售。这是因为政府相关部门在实施这一模式之前对符合申请条件的家庭做了充分的调研，确保有需要的家庭都能充分享受政策优惠，相比起经济适用房摇号抽签式的轮候排队系统显得更加公平、更有保障。

控制机制。淮安模式的创新之一是在出口上实行倒逼，反制入口。如一旦共有产权购房者脱离低收入群体，政府就可依靠手中产权和相关法规，将房了回购，用于安置其他低收入者。这个机制，体现了政府资助穷人的公正和公平，并使部分人从福利制度中及时退出成为可能，使有限的资源能有效服务于更广大低收入群体。

2.过程公平

共有产权住房模式虽然在国外已经运行较为成熟，但在我国还刚刚起步。淮安市从2007年开始试点这一模式，在三年的试验过程中遭遇了多重阻力，但依然取得了明显成效，重要原因是该项政策经历了反复的调研、论证、试点、完善和推广，并且结合居民收入和财政实力在产权比例、房屋数量、房址选择、出口机制上不断创新，才使其不但避免了可能出现的制度漏洞，而且在适用范围上得到拓展，并被其他地区的政府作为住房政策改革的参考模式。

2008年7月，淮安首次向主城区低收入住房困难家庭供应300套共有产权住房，其房屋价格、质量、地段都很有吸引力，但1个月过去，只有70多户家庭申购。其后，淮安政府将人均收入低于300元以下可申购的门槛，放宽到人均收入低于800元，扩大了共有产权房的保障面，申购户就突然增加。

这也说明，政府在共有产权住房政策运行中保持动态管理，使该项住房政策措施能根据环境状况始终平等对待每一位公众，这就从过程角度上保证了政策实施过程应有的公平价值得到保护。

3.结果公平

要出现结果公平，共有产权的住房政策从理论上必须注意两个方面，一是集团公平，即群体或次级群体之问的公平，即该政策的实施真正改善了处于不利地位的公众的处境。另一个是代际公平。政策具有短视特性，往往只考虑当前受政策影响者的想法，而“后代作为一个集团，是现世资源分配的一个合适的领域，代际之问的公平在政策制定和公共行政中都应得到普遍的实施。

从实施结果上，依托对分配对象的群体保护，中低收入困难家庭夹心层群体的住房问题真正得到了改善。淮安市共有产权住房政策试运行以来，累计投入1.15亿元，供应共有产权房5.2万平方米，解决了中心城区814户家庭的住房困难。

其次，针对符合条件的购房者，政府又根据具体情况提出了政府和购房者3∶7和5∶5共有产权比例，进一步降低购房门槛，同时在不同年限对政府所占产权部分居民无力赎回时规定了较低的租金这就使得中低收入群体承担较小的还款压力，减少了几代人供房的困扰，提高了整体生活质量，进而保障了后代的部分权益。

四、结论

从以上分析我们可以看出共有产权住房模式是对原有经济适用房的制度创新，它克服了经适房目标群体定义不清、公平程度不够、监管成本高昂、产权界限不清、退出机制难以操作等弊端，符合财政资金使用体现效率和公平的要求，尤其突出了促进社会公平的作用，在房价为10000元/平米以下的二三线城市，政府可以运用这一模式很好地解决流动人口和年轻群体的住房问题，适合在财政能力较强的中小城市进行推广。

参考文献：

共有产权房篇7

夫妻共有房产登记是指房屋权属登记机关在受理夫妻婚姻状况存续期间取得的房产进行权属登记时，实行共有房产登记。

一、房屋共有的形式及夫妻共有房产权属登记的界定

1、房屋的共有有两种形式：按份共有与共同共有。许多人对此并不太了解，在此，有必要进行比较与区分。

按份共有与共同共有的概念

所谓房屋的按份共有（又称分别共有），是指两个或者两个以上的公民或法人按照各自占有份额，分别对共同所有的房屋享有权利并承担义务。需要明确两点：第一，各个共有人对共有房屋按照各自份额享有所有权，其份额在共有关系产生时共有人就应当将之明确。第二，按份共有并不是指把共有房屋分为若干份，各共有人各自享有所有权，而是共有人对共有房屋整体按各自的份额享有权利承担义务。各共有人虽然拥有一定的份额，但是共有人的权利并不仅限于共有房屋的某一部分上，而是及于共有房屋的全部。例如，甲乙二人共有四间房屋，双方各占二分之一，这并不是指甲乙二人分别占有两间房屋，而是指两个人都对这四间房屋享有权利，该权利的份额由共有人所占的份额即各半进行分配。

房屋的共同共有是指两个或者两个以上的公民或法人对同一房屋平等的、不分份额的享有权利和承担义务。这种共有具有以下几个特征：第一，共同共有的产生基于一定的共同关系，这种共同关系，或是由法律直接规定，如夫妻关系、家庭关系，或是由合同约定，如合伙合同。第二，在共同共有中，各个共有人对共同共有房屋平等地享有占有、使用、收益和处分的权利，每个共有人在使用房屋时都不能排斥其他共有人的使用。

2、夫妻共有房产权属登记的界定

夫妻共同房产采用共同共有或按份共有登记都可以，修改前的《婚姻法》第十三条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，属夫妻共同所有，双方另有约定的除外”。在该条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。2001年修改的《婚姻法》将原第十三条设为第十七条，并增加了第十八条（财产归一方所有的几种情形）及第十九条，第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的适用本法第十七条、第十八条的规定”。可见，修改后的《婚姻法》对家庭财产的规定，更倾向于由当事人自行约定。也就是说当事人可以在合法、自愿的基础上对财产进行约定。登记机关在受理此类房屋所有权登记申请时，已不能单凭是婚前财产或婚姻关系存续期间取得的财产来确定，而必须采用具体问题具体分析的方法，要根据当事人提供的合法有效凭证严格审查，按照相关的法律法规的规定，予以确权。

二、我国夫妻共有房产登记的现状及弊端

现在，对属于夫妻共同的房产，我国绝大部分市民都习惯于由一方登记产权，全国各地的登记机关一般也不强求当事人以夫妻共有的房产进行登记。只是对房屋所有权进行处分（如出卖或设定抵押）时，才依据修改前的《婚姻法》第十三条关于“夫妻婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，双方另有约定的除外”的规定，要求产权人的配偶作为共有人在相关的文件上签字。

但是，这种登记方式的问题也是显而易见的：一是按物权立法的理论，政府权属登记机关所登记的产权人才是房屋所有权人，而不能包括配偶在内的其他人。将本属于夫妻共有的房产登记为一方所有，就不利于保护另一方的合法权益。例如：

二是在2001年修改的《婚姻法》更进一步明确规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有”。因此，夫妻间的财产问题趋于复杂，财产所有权形式多元化，不能简单地确定为一方所有或共同所有。

因而，原来的登记方式已经不相适应，而将夫妻共有的房产按共有房产登记，能真实地反映权利状态，这对保护房屋所有权人的合法权益，维护正常的房产交易安全，降低和减少房屋权属登记部门的责任和风险，将发挥积极有效的作用。

三、对于夫妻共有房产登记过程中可能存在的问题进行分析和探讨

㈠．夫妻婚姻关系存续期间房屋权属登记问题

根据修改后的《婚姻法》第十七条、第十八条、十九条的规定夫妻对房产所有权有多种形式，具体可分为以下几种：

1、共同共有。夫妻双方不分份额地享有和行使房屋所有权，包括⑴、夫妻双方婚姻关系存续期间，由一方或双方购置、自建、交换的房产，以及继承所得的房产，而且双方没有明确规定的。⑵、夫妻一方或双方按遗嘱或赠与合同中没有明确规定只归夫或妻的房产。夫妻对共同所有的房产享有平等的处理权，任何一方都不能无视他方擅自处理。根据《城市房屋权属登记管理办法》规定：共同所有的房屋，由共有人共同申请。因此夫妻双方作为共有人都应到房屋权属登记机关申请登记。

2、个人所有。包括⑴、婚前通过购置、自建、交换等方式到得的房产。⑵、遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产。此类房产，只需个人申请登记，今后，对已经登记为一方所有的房产，在转让或设定抵押时，只需要登记的一方签字，不必取得对方的同意。

3、按份共有。夫妻双方按确定份额对房产行使所有权。《婚姻法》第十九条赋予夫妻双方可以对婚前婚后房产在不违背法律的前提下，约定归一方所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。也就是说夫妻双方可以通过合法有效的约定来改变房产的所有权形式。《婚姻法》第十九条正是体现了我国民法中的“意思自治原则”。法律规定夫妻双方所有的房产可以通过约定来确定所有权形式。因此，当夫妻双方通过约定变更为一方所有时，夫妻双方必须亲自到房屋权属登记机关签署约定书。值得注意的是，在夫妻共有产登记中，存在着产权转移登记问题。如本属于夫妻共有产，现双方书面约定归一方所有，根据我国房地产法相关规定，必须按转移登记办理并征收税费。

2、房屋权属登记机关在受理夫妻共有产登记中的审查职责

房屋权属登记是依当事人申请，对当事人所有的房屋状态加以记载、予以认可和证明的一种行政行为。登记的功能在于推定了所登记的房屋的合法性，起公示作用，社会公众可以通过查阅房屋登记机关登记簿的记载和颁发的房屋所有权证，了解相应的权利状况，使之具有社会公信力。

房屋权属登记机关的登记行为是依当事人的申请并依照法律规定进行审查，登记部门的职责在于审查申请人是否依法律提交了申请登记所需的材料，申请登记的房屋有无违反法律的禁止性规定。只要申请人提交的材料符合法律的规定，登记机关即应依法予以登记。至于申请人的民事法律关系状态在实质上是否合法有效，则不在登记范围之内。房屋权属登记的特性决定了权属登记部门依法作出登记行为时，依法只应负形式审查义务，如当事人以虚假材料申请登记的其所获行政登记缺乏合法基础，房屋权属登记机关可以依据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条第一款之规定，以“申报不实”为由注销其发放的房屋所有权证书。

因此，房屋权属登记在受理夫妻共有产登记申请，特别是约定为所有权登记时，必须认真做好房屋产权审查工作，把好产权审查关。在审查中，一方面要对房屋取得的来源搞清楚。在这一点上，重点要做好内部查档，力争做到登记资料与原档案资料不矛盾，尽量减少因登记机关的过失而导致出现登记差错。总之，在市场经济中，夫妻间房屋所有权的主体呈多元化趋势，但只要房屋权属登记机关认真掌握相关法律法规，就可以在所有权人的确定上做到准确无误。

四、在办理夫妻共有房屋所有权证过程中，针对权属登记实践中的问题的建议和对策的探讨

办理房屋共有权登记，共有的形式应当作为登记的一项重要内容，记载于权利凭证（房屋所有权证）中。根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》第十一条的规定：“房屋权属登记由权利人（申请人）申请。共有的房屋，由共有人共同申请。”可见，登记行为的前提必须是当事人的申请。因而必须使当事人在申请时，对于该项内容多加了解并重视。而在实践中，存在的问题比较多，当事人申请共有房产登记时，普通人对共有权的两种形式缺乏了解，更无法区分二者的不同，相当一部分人简单的认为，所谓共同共有就是权利人平均享有份额，在申报产权的时候，不分情况都填写成共同共有。如果登记机关完全按照当事人填写的申请表来登记，就存在着比较大的隐患。事实上，共有的形式不同有时候对当事人的权利也会产生影响。例如，甲乙二人共同购置一套房屋，如果按照按份共有进行登记，则甲乙二人可以随时处置属于自己份额；如果登记成共同共有，则双方都无权处置，必须在征得对方同意的情况下才可以将该房产进行处分。又如，在商品房的买卖中，甲与乙共同签订买卖契约，各出资一半购置一套房屋。其中甲有配偶丙，甲与乙无任何关系。在登记的时候，按照出资份额，那么应该是甲与丙共同占有1/2，乙独自占有1/2。可是如果在申请时当事人笼统的注明“共同共有”，而登记成甲乙丙三人的共同共有房屋。那么，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（以下简称《民通意见》）第九十条的有关规定，在对共同共有财产进行分割的时候，假如不能提供书面的协议，将按照等分原则处理。这时候，他们享有的份额有了很大的不同。由此可见，如果登记时当事人未考虑到这些情况，将来一旦出现矛盾，将引起不必要的纠纷，增加行政机关的工作负担。因此，我认为在实行共有权登记方面有以下两点建议：

第一，登记机关在受理当事人的申请时，必须向当事人详细说明两种共有形式的含义和区别，这种说明可以以公告的方式明示作出，或者以书面形式向当事人出示，并且其主管部门也可以借助媒体向广大市民进行有关内容的宣传。

第二，除夫妻共有和家庭共有等形式外，其他形式的共有不宜登记为共同共有。原因有二：其一，夫妻关系的共有是典型的共同共有，其关系受《婚姻法》的调整，根据《婚姻法》第十九条的规定，只要有夫妻双方的书面约定，登记成任何一种共有形式都是可以的；家庭共有也是共同共有中一种特殊的形式。而其他类型的共有则不同于此。前面已经提到过，共同共有的前提是共同关系的存在，而除夫妻共有和家庭共有等形式，一般情况下，显然不存在法理上所谓的共同关系。其二，登记为按份共有分清具体的份额有利于保护各个共有人的利益，也方便其处分各自的份额。另外，《民通意见》第八十八条提到，“对于共有财产，部分共有人主张按份共有，部分共有人主张共同共有，如果不能证明财产是按份共有的，应当认定共同共有。”但如果产权变更的事实发生在登记前的近期内，例如最近购买的商品房或二手房，共有的份额可以根据购买房屋时各个共有人出资额的不同而加以明确，不应当属于《民通意见》中所指的这种情况。因此我认为，在其他的共有形式下，登记成按份共有较为适宜。

五、另外，还有一些其他问题需要说明

1、对于权利人新购商品房，此类登记分以下几种情形。

(1)、签订商品房买卖合同日期在领取结婚证之前，即属于婚前财产的夫妻双方必须亲自到场填写产权归属的约定书或提供公证机关的公证书。

(2)、商品房买卖合同、发票、结算单是领取结婚证前的，在产权登记时应填报婚姻状况声明书或双方约定。

婚前房产双方约定办理夫妻共有产登记的，双方需共同到场。例如：在收件中碰到申请婚前财产登记的情况，即订立合同日期在领取结婚证之前，而购房发票、结算单上的日期均在领取结婚证之后，不能明确判定是婚前还是婚后财产，鉴于此，必须夫妻双方到场填写约定：本人于某年某月某日签订商品房购销合同，并于某年某月某日与配偶申请结婚，现该房屋归某一方所有（或双方共同共有）。这样手续才算比较完备。

2、关于离婚后当事人对房屋产权的若干情形

(1)、婚姻关系存续期间签订的合同（一直未办产权），之后双方离婚，产权归于一方所有，须前妻／夫到场填写约定并作析产处理。如：夫妻二人购买了一套商品房，一直未办产权，后因夫妻感情破裂而离异，此套房屋是他们婚姻关系存续期间的财产，现归女方所有，须男方约定：愿意放弃该房屋产权，归女方所有。

(2)、离婚之后（至今未再婚）一方所购房屋，须持身份证、离婚证、离婚协议或民事判决／调解书等相关资料，并填写婚姻状况声明书。另外，夫妻双方对财产归属问题，必须当工作人员的面，以书面或口头形式约定、双方无争议的，离婚后应按约定处理。但规避法律的除外。又如，某人结婚之后一直未办理房产证，而目前已离婚，则须将已注销的结婚证复印件及离婚证复印件存入收件材料，约定的填写则视相关情况而定。有些离婚人士，他们是带着情绪来办理权证的，尤其是归属于另一方所有，须其在约定上签字，往往会产生抵触情绪，这就要求我们登记机关工作人员耐心讲解，以处理好他们之间的产权归属问题。

随着人们法律意识的不断增强，通过我们对房地产政策法律法规的宣传，我相信市民会对夫妻共有权登记政策不断的认识和了解。要维护自身合法权益，就必须依法办事，以切实保护自身利益，使房产共有权登记政策进一步完善，为今后房产档案的无纸化管理，建立电子档案、产籍信息网络化等奠定基础。

共有产权房篇8

第二条  本办法适用于本省城市的所有房屋。

第三条  本办法所称城市，是指国家按行政建制设立的市、镇。

本办法所称房屋产权，是指城市房屋的所有权。

本办法所称房屋产籍，是指城市房屋的产权档案、产籍图纸以及帐册、表卡等其他反映产权现状和历史情况的资料。

第四条  省人民政府房地产管理部门负责全省城市房屋产权产籍的管理工作。

市、县人民政府房地产管理部门负责本行政区域内城市房屋产权产籍的管理和日常监督检查工作。

第五条  房屋所有人对房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，并应当承担保证房屋使用安全、依法纳税和服从有关部门管理及监督检查的义务。

第六条  共同共有的房屋，共同共有人对共有房屋享有权利，承担义务。房屋产权转移、变更或者设定他项权利时，应当经过所有共有人同意。

按份共有的房屋，按份共有人按照各自的份额，对共有房屋分享权利，分担义务。每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。

第七条  房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，都必须依照有关规定到房屋所在地房地产管理部门申请办理房屋产权登记手续，经审查确认产权后，领取房屋所有权证、房屋共有权保持证或者房屋他项权证。

以上证件，严禁涂改、伪造。

第八条  申请办理房屋产权登记手续，应当在规定期限内，向房屋所在地房地产管理部门递交按规定格式填写的申请书，交验取得房屋产权的证件和本人身份证件或者法人资格证明，并分别情况提交下列证件：

（一）新建、改建、扩建的房屋，提交用地权属证明文件、建设工程规划许可证、房屋拆迁许可证、竣工图和质量检验合格证等有关证件；

（二）买卖、受赠、交换的房屋，提交买卖契约、赠与书或遗赠证明、交换协议书或公证书、纳税证明等有关证件；

（三）继承、分家析产、分割的房屋，提交遗产继承证明、分家析产单、分割单和公证书等有关证件；

（四）调拨、征购、合并、兼并的房屋，提交主管部门的批准文件、产权交接书和协议书等有关证件；

（五）设定优惠权、典权和抵押权等他项权利的房屋，提交合同和公证书等有关证件。

第九条  房屋所有人的名称或者姓名、房屋用途、房屋所在街道的名称和房屋号码发生变动的，房屋所有人应当自变动之日起3个月内，持取得房屋产权的证件和本人身份证件或者法人资格证明及有关证明，到房屋所在地房地产管理部门申请办理更正手续。

第十条  房屋因倒塌、焚毁和拆除等原因灭失的，房屋所有人应当自灭失之日起3个月内，持取得房屋产权的证件和本人身份证件或者法人资格证明，以及房屋灭失处理报告、批准拆除文件等有关证件，向房屋所在地房地产管理部门办理房屋产权注销手续。

第十一条  房屋所有权证、房屋共有权保持证和房屋他项权证遗失的，房屋所有人或者持证人应当及时登报声明作废，并持报载的声明和本人身份证件或者法人资格证明，向房屋所在地房地产管理部门申请补发。

第十二条  房屋所有人因故不能亲自办理房屋产权登记等项手续的，可以委托人持书面委托书和人的身份证件及有关证件代为办理。

共有房屋应当由共有人共同申请办理房屋产权登记手续。共有人有自愿放弃产权的，应当出具弃权书。

第十三条  房屋有下列情况之一的，除依法继承和人民法院判决的外，禁止转移、变更产权或者设定他项权利：

（一）没有房地产管理部门颁发的房屋所有权证、房屋共有权保持证或者房屋他项权证的；

（二）位于已经确定的城市改造规划实施范围内的；

（三）在国家建设征用土地范围内的；

（四）产权有争议的；

（五）其他依法禁止转移、变更产权或者设定他项权利的。

前款第（二）项的禁止期限不得超过1年，第（三）项的禁止期限不得超过2年。

第十四条  县级以上房地产管理部门可以组织本行政区域内城市房屋产权总登记或者验证。凡被列入房屋产权总登记或者验证范围内的房屋所有人，都必须予以协助，按规定办理核准登记和验证手续。

第十五条  市、县房地产管理部门统一管理本城市的房屋产籍，并应当根据保持产籍完整和便于社会各方面利用的原则，建立健全各项产籍管理制度。

第十六条  城市房屋产籍应当根据房屋产权的变动情况，及时予以调整和补充。

第十七条  办理房屋产权登记手续和利用房屋产籍，必须严格依照国家和省的规定收取费用。

第十八条  单位和个人违反本办法第七条、第十三条和第十四条规定的，县级以上房地产管理部门应当责令限期改正，并可处以1000元以内的罚款。

第十九条  当事人对行政处罚决定不服的，可以依照《中华人民共和国行政诉讼法》和《行政复议条例》的规定，申请行政复议或者向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议、也不向人民法院起诉、又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。

第二十条  房地产管理部门的工作人员在房屋产权产籍的管理和监督检查工作中，必须忠于职守，依法行使职权。徇私舞弊、贪污受贿、滥用职权，或者在房屋产权登记和验证工作中久拖不决、故意刁难房屋所有人的，视情节轻重，由所在单位或有关部门给予批评教育、行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第二十一条  房屋产权纠纷，可以由当事人协商解决，也可以申请仲裁机构仲裁或者诉请人民法院裁判。

第二十二条  港澳台同胞和外国的单位、个人在本省城市的房屋的产权管理，除国家另有规定的外，适用于本办法。

未设镇建制的工矿区，依照本办法执行。

第二十三条  本办法由省建设委员会负责解释。

第二十四条  本办法自之日起施行。

共有产权房篇9

商品房住宅小区停车位的产权归属是各种纷争和矛盾的核心所在。商品房住宅小区停车位产权归属不明，将令房地产开发商和置业者的合法利益处于不确定的状态，严重地损害了当事人的合法权益，妨碍着房地产市场的健康地发展，给社会经济生活和公共管理带来诸多的难题。

商品房住宅小区停车位的产权，是指其房地产权。房地产权包含土地使用权和建筑物、附着物所有权两方面的财产权利。

长期以来，由于我国物权立法的缺位，社会忽视对公民私有财产的保护，公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界经常处于含糊不清的尴尬状态。商品房住宅小区停车位的产权归到底属于谁？在现有的法律条文中，人们似乎无法直接找到答案，其产权归属似乎仍处于混沌状态。

对于商品房住宅小区停车位产权归属的认识，现行有以下几种通说：一是合同确定论。住宅小区停车位的产权由房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中约定，依合同约定确定其产权归属。二是推定归属论。当房地产开发商与买方置业者在房地产买卖合同中对小区停车位产权没有约定或约定不明时，推定小区停车位的产权属于买方置业者共有，或由房地产开发商所有。三是销售成本收益归属论。当房地产开发商未将小区停车位建设成本及利润计入其计划的房屋销售收益时，小区停车位的产权属于房地产开发商，反之，其产权属于买方置业者共有。四是登记凭证确权论。商品房住宅小区停车位的产权依买卖合同约定，经房地产登记机关登记确权，由房地产权证持有者所有；否则，其产权处于不明状态。本人认为，上述的登记凭证确权论相对恰当，登记凭证确权论中的“商品房住宅小区停车位的产权，依买卖合同约定，经房地产权登记机关登记确权，由房地产权证持者所有”的认识是正确的。但是，登记凭证确权论中“否则，其产权处于不明状态”的认识有失偏颇，其忽视了我国现行房地产登记制度的现实和缺陷，以致认识上出现以偏概全的状况。

以上所述的四种不同认识均不能全面、恰当、准确地解答有关商品房住宅小区停车位产权归属的问题。

本人试图在现行法律制度框架之下，分析和研究有关房地产权法律制度的特征、商品房住宅小区停车位的存在形式、商品房住宅小区土地使用权的取得与房地产权的产权登记等过程，从所有权（物权）法和债权法两个角度，分析土地使用权与上盖建筑物、附属物之间的法律关系，计入建筑容积率的建筑面积和不计入建筑容积率的建筑面积与土地使用权之间的法律关系，运用逻辑推理的方法，探讨和研究商品房住宅小区停车位房地产权的归属。

一、现行法律制度框架下，房地产法律制度的形式、房地产权的内涵和特征。

1、房地产法律制度的形式。

在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容，其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。

2、房地产权法律制度的具体内涵与规范。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第四十八条规定：房地产抵押，应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十条规定：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房地产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。第六十二条规定：经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照本法第六十条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依规定办理过户登记。

2003年9月1日实施的《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有物业共用部位、共用设施的所有权与使用权，建设单位不得擅自处分。

建设部的《城市房屋权属登记管理办法》第五条规定：房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。第六条规定：房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。第三十一条规定：房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定：依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。

《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。

《深圳经济特区房地产登记条例》第二条规定：本条例所称房地产，是指土地及土地上的建筑物和附着物。本条例所称的权利人，是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所有人，以及由上述权利产生的他项权利。第三条第二款规定：依法登记的房地产权受法律保护。第五条规定：房地产权利证书是权利人依法管理、经营、使用和处分房地产的凭证。

1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第2项规定：公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面

积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或交通的场所等。第一条第（五）款规定：“公共面积（包括应分摊公用的和不应分摊的）应由物业管理部门统一管理，其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）”。

1999年7月1日实施的《深圳市建筑设计技术经济指标计算规定》第2.1.8条规定：建筑物内可供公用使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第3.5条规定：公用建筑面积分为应分摊的公用建筑面积和不分摊公用建筑面积。第3.5.2条、第3.5.2.1条规定：不分摊公用建筑面积包括地下室用于人防、设备用房、车库的建筑面积。

3、房地产权法律制度的特征。

从上述的相关规定中，人们可以清楚地知道我国现行的房地产法律制度具有以下的特征：

（1）在规范土地使用权与土地上盖建筑物之间的关系时，采用土地使用权和土地上盖建筑物所有权的法律概念和法律规范。

（2）只有具备土地使用权的当事人才有可能取得房屋的所有权，土地使用权与房屋所有权的权利主体一致，权利归属合一①。

（3）土地使用权与土地上盖建筑物不可分离的法律规范是强制性的。

（4）房地产权是土地使用权与土地上盖建筑物所有权合二为一的法律权利。

（5）在二级房地产市场中，不允许将土地使用权与房屋所有权分离、分割。

这意味着，只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。

（6）在二级房地产市场中，房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有，房地产开发商不得擅自处分。

（7）土地使用权和房屋所有权，或房地产权经国家机关法定登记后，其财产所有权（物权）的法律权利才得于确认和保护。

土地使用权和房屋所有权，或房地产权并非由合同约定而确权，其须经法定登记才得于确权和保护。

（8）土地使用权与房屋所有权可以分别登记，亦可合二为一登记。分别登记时，财产权利人分别取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》《房屋共有权证》、《房屋他项权证》；合二为一登记时，财产权利人取得《房地产证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

（9）《土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产证》是当事人房地产财产权利的法律凭证。

上述我国房地产法律制度特征，表明作为财产法律权利的房地产权，其形式和内容都较为特别，房依地存，地为房载，地转房随，房转地随②，法定登记，确权保护。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利，房地产权经法定登记而确权，只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。

4、商品房住宅小区建筑物的房地产权表现形式与特点。

上述房地产权的法律制度和特征，表明住宅小区建筑物的房地产权具有以下特点：

（1）在形式要件上，只有取得《土地使用权证》和《房屋所有权证》、或《房地产证》的建筑物才具有房地产权。

（2）在实质要件上，只有取得有相应土地使用权面积份额的建筑物才具有房地产权。

（3）在现行的房地产行政管理制度下，只有计算建筑容积率（建筑面积容积率=建筑总面积/土地使用权面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。

计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房屋所有权证》或《房地产证》。

（4）对于不计算建筑容积率的建筑物（面积），由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物（面积），不能单独取得《房地产证》。

（5）不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。否则，将违反房地产法律的强制性规定。

（6）依据经典的“物权法”理论，计算建筑容积率的建筑物（面积）是主物，不计算建筑容积率的建筑物（面积）是从物。从物的法律权利依附于主物。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分割。

从物的法律权利依附于主物，但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。

（7）在二级市场的房地产首次转让时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。

但是，必须指出，上述的约定只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于买方（8）房地产共用部位建筑物的所有权及使用权由业主依法享有，房地产开发商不得擅自处分。

二、土地使用权出让和《土地使用权出让合同书》中有关建筑物转让的约定。

政府通过拍卖、协议买卖方式将国有土地使用权出让给房地产开发商，土地的用途是建设商品房住宅，在付清地价，依法办理土地使用权转移登记后，房地产开发商取得宗地号土地使用权证书，宗地号的土地使用权属房地产开发商。

政府与房地产发展商订立《土地使用权出让合同书》约定了出让宗地号的土地面积、用途、地价、建筑容积率、开发建设完工期限等规定。同时，《土地使用权出让合同书》通常还有如下的约定：（1）房地产开发商除向政府给付土地使用权出让金……外，每年还必须按规定缴付土地使用权费。（2）房地产开发商在土地使用年限内依照法律、法规、规章的有关规定以及合同的约定转让、出租、抵押土地使用权，其合法权益受法律保护。（3）土地使用权的转让包括土地使用权连同地上建筑物的转让。（4）建筑物必须连同土地使用权一起转让，转让双方签订转让合同并到产权登记部门办理变更登记手续，按政府有关规定缴纳税费。（5）建筑物连同土地使用权转让后，新的土地使用者仍应遵守《土地使用规则》。

由此可见，依《土地使用权出让合同》规定，房地产开发商在二级市场首次转让建筑物时，必须连同土地使用权一起转让。

在商品房住宅小区建筑物时首次转让时，当房地产开发商将不计算容积率的建筑物（面积）以买卖合同方式来约定不转移，为房地产开发商所有时，房地产开发商将违反《土地使用权出让合同书》规定，买卖合同将

违反房地产法律的强制性规定。

三、商品房住宅小区建筑物的房屋单元房地产初始登记和转移登记。

1、初始登记。商品房住宅小区的建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理商品房住宅小区建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关应按如下原则办理房地产权的初始登记：（1）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（2）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（3）将不计算容积率的建筑物（面积）的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物（面积）。

由此可见，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物（面积）不能取得其所在地块的土地使用权面积份额，不能取得完整、独立的房地产权利，不能取得《房地产证》，其法律权利只能依附并归于计算容积率建筑物（面积）。

目前，在房地产初始登记的实务中，房地产权登记机关除办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》，或《房地产证》外，对于共有、他项的房地产权证，房地产登记机关并不办理，停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。

2、转移登记。在房地产二级市场，房地产开发商与买方签订《买卖合同》，买方依约付清购房款后，双方共同向房地产权登记机关申请办理首次房地产转移登记。

在二级市场首次房地产转移登记中，房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。

在首次转移登记实务中，停车位的法律权利归属的转移亦不记载于房地产证权。

由于不计算容积率建筑物（面积）的法律权利只能依附在计算容积率建筑物（面积），当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物（面积）的法律权利将全部转移并归属于小区房屋的所有权人，由小区全部房屋的所有权人共同共有。

四、商品房住宅小区停车位的形式和房地产权归属。

1、商品房住宅小区停车位的形式。

目前商品房住宅小区停车位存在可以分成二类四种形式：第一类是城市区域或商品房住宅小区里，独立建设的多层经营性停车位（场）；第二类是商品房住宅小区内的地面停车位、楼房首层架空层停车位、楼房地下停车位（场）。

2、多层经营性停车位（场）的房地产权归属。

在政府与房地产开发商订立的《土地使用权出让合同》和政府发出的《建设工程规划许可证》等法律文件中，均明确规定多层经营性停车位的土地使用权面积，该类停车位建筑物（面积）是计算建筑容积率的。因此，多层经营性停车位可以依法独立办理房地产权的初始登记和转移登记，该类停车场的房地产权利人为持有《房地产证》的当事人。

3、住宅小区地面停车位的房地产权归属。

地面停车位是经政府发出的《建设工程规划许证》批准同意，在商品房住宅小区地面上直接设置的停车设施。

房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，房屋单元办理初始登记及转移登记，房屋单元所有人按份共同拥有该小区宗地号的全部土地使用权。

由于地面停车位是直接设置在土地表面的停车设施，即是直接设置在房屋单元所有人按份共同拥有使用权的土地表面上，地面停车位的房地产权，实际上是土地使用权。鉴于房屋单元所有人按份共同拥有住宅小区宗地号的土地使用权，因此，地面停车位的房地产权由住宅小区房屋单元的所有人共同拥有。

4、住宅小区楼房首层架空层停车位的房地产权归属。

在现行的房地产行政管理法律制度下，首层楼房架空层停车位的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物（面积），是住宅房屋单元的从物。

首层楼房架空层停车位的房地产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，楼房架空层停车位依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时，其不能取得房地产权证，其房地产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。

根据本文以上阐述的房地产法律制度，房地产开发商在转移房地产时，首层楼房架空层停车位不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割，不能将首当其首层楼房架空层停车位的产权约定为房地产开发商所有。否则，将违反相关房地产法律的强制性规定。

房地产开发商预售或现售小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记和转移登记，首层楼房架空层停车位的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。

可见，首层楼房架空层停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。

5、小区楼房地下停车位（场）的房地产权归属。

在现行的房地产行政管理法律制度下，楼房地下停车位的建筑面积亦是不计算建筑容积率的，因此，楼房地下停车位的产权状况与首层楼房架空层停车位的产权状况如出一辙，楼房地下停车位的房地产权依附并归属于该幢楼房的全体房屋单元所有人。

五、商品房住宅小区的停车位不计算建筑容积率的建筑物（面积）时，房地产开发商与买方在《买卖合同》中约定“停车位的产权属于房地产开发商”的条款违反法律的强制性规定，该类条款无效。

在二级市场的房地产买卖实务中，许多房地产开发商在《房地产买卖合同》约定小区不计算建筑容积率停车位的产权归所有。政府房地产行政管理部门，或房地产开发商往往在格式合同文本约定：“小区停车位的产权属于卖方”、“停车位的法律权利属于卖方”。

从本文上述的阐述中，人们可以清楚地知道，该约定违反了政府与房地产开发商所签订的《土地使用权出让合同》中的有关约定，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定，违反《物业管理条例》第二十七条的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，该类约定条款无效。

此外，政府房地产行政管理机关应按《土地使用权出让合同》的约定和法律规定，追究房地产开发商的违约责任；买方可提起民事诉讼或申请仲裁，请求人民法院判决或仲裁机构裁决确认该类条款无效。

当然，对上述房地权利发生分离时、交易无效的法律观点，有学者认为值得商榷，认为“对房屋所有权和土地使用权在交易过程中是否只能作为一项交易的财产对待，应当根据各类交易的具体情况具体分析”③。

六、买卖不计算建筑容积率停车位的行为违反法律强制性规定，买卖该类停车位的合同无效。

在目前的房地产法律制度之下，不计算建筑容积率停车位依法不能取得《预售许可证》或《房地产证》。

在房地产买卖实务中，房地产开发商往往在

《房地产买卖合同》中约定，不计算建筑容积率停车位产权为其所有，然后再出售停车位，或以出租为名，行买卖之实。房地产开发商在没有取得政府房地产管理机关发出的《预售许可证》或《房地产证》的情况下，售卖小区不计算建筑容积率停车位，或将停车位与住宅房屋单元捆绑售卖的现象司空见惯。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项和第六十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条（四）项和第三十九条、《深圳经济特区房地产转让条例》第三十四条、第三十条和第五十九条、《商品房销售管理办法》第六条第一款和第三十八条等规定，房地产开发商预售或现售房地产的，法律强制规定房地产开发商应取得《预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，房地产管理机关将依法给予查处。

由此可见，房地产开发商在未取得小区停车位的《预售许可证》或《房地产证》的情况下，售卖不计算容积率停车位的行为，违反法律强制性规定。

此外，售卖不计算建筑容积率的停车位，还违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定。

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款规定，房地产开发商与买方签订的买卖停车位合同应依法定程序确认为无效合同。

七、应进一步完善房地产的法律度，明确商品房住宅小区中不计算建筑容积率停车位的法律权利归属。

目前，对商品房住宅小区不计算容积率停车位可否买卖、应否买卖有两种截然不同的意见，房地产开发商群体和消费者群体的意见泾渭分明。房地产开发商大多主张不计算容积率的停车位可以买卖，其主要理由在于充分调动房地产开发商的投资停车位的积极性，满足社会大众的需要。消费置业者则大多主张不计算容积率的停车位作为住宅小区的公用设施，不宜由少数人或强势集团独占，以避免有限的不计算容积率停车位的共用资源被少数人垄断使用，损害住宅小区的普通市民的整体利益，而且住宅小区的不计算容积率的停车位已计入房地产开发的建设成本之中，房地产开发商不应利用不计算容积率的停车位谋取非法的商业利益。

据媒体报道，深圳市目前平均每3.3部车辆才有一个停车位④，全国各地均存在停车位的资源远远不能满足社会的需要的状况。如何有效地调动房地产开发商投入更多的资源建设停车位？怎样才能合理地、有效率地利用停车位资源，并在二者之中取得平衡？如何才能有效地保护当事人合法权益？这值得人们的关注与思索。

1、加强对房地产财产权利的法律保护。现行的房地产法律制度存在诸多的缺陷，如：对土地使用权与上盖建筑物所权之间的关系，不计算建筑容积率的建筑物所有权或他项权利的归属关系，主物与从物之间的关系，建筑物共用部位的范围界定等等，缺乏明确全面而又清晰的规定，对房地产财产权利的来源、确权、保护产生不同的认知与解读，给社会经济秩序带来诸多的问题。小区停车位产权归属的争议，源于现行房地产法律制度的缺陷，源于政府房地产行政管理机关对房地产市场行政管理的缺位和错位。应尽快完善我国的房地产法律制度，强化法律对房地产财产权利的保护。

2、提高有关房地产制度的法律位阶。现行房地产制度的法律位阶大多处于较低的层次，许多事关房地产财产权利起源产生于地方性法规、规章、或规范性文件，对房地产财产权利的保护缺乏力度。应进行一步提升房地产财产权利制度的法律位阶，将具有前瞻性、公平性、合理性的具体规定上升为法律或行政法规。

3、完善房地产财产权利的登记确权保护措施。房地产作为要式登记、确权保护的不动产，登记确权保护的具体措施是否完善，直接关系到房地产财产权利的保护能否真正落实这一重大问题。登记机关现行发放的《房地产证》，对建筑物共用部位、他项权利不予记载的登记方式，无意中给政府房地产行政管理部门、房地产开发商拟定的，有违法律规定的格式合同条款大开方便之门。房地产财产权利人无法借助所持有的《房地产证》，以完全物权的绝对权直接对抗该类违法的合同条款，保护自身的合法权益。尽快完善房地产财产权利的登记确权保护措施，提升登记确权制度的法律位阶，对保护当事人合法权益，遏制违法行为，将会起到立竿见影的良好效果。

我国房地产法律制度的完善，不能离开法律追求公平正义的价值目标，在土地资源紧缺的国情下，科学利用有限的城市土地资源尤显重要，立法机关和房地产行政管理机关对城市房地产公共资源的开发和利用应有一个长远的战略目标，住宅小区内共用的停车位资源有限，不应买卖。住宅小区内不计算容积率停车位的法律权利应进一步明确定位归属于小区的全体房屋所有人，由全体房屋所有人共同拥有。同时，要采取优惠和鼓励的政策措施，调动和刺激房地产开发商建设各类经营性的停车位（场），以满足不同层次、不同要求的社会需要。

综上所述，在目前的房地产法律制度下，商品房住宅小区计算容积率停车位的产权由取得停车位《房地产证》的权利人拥有，不计算容积率停车位的建筑物或其法律权利归属于住宅小区的全体房地产权人。房屋买卖合同约定不计算容积率停车位产权归属于某一当事人的条款违反法律强制性规定，该类条款无效。买卖不计算容积率停车位的行为违反法律强制性规定，其买卖停车位的合同无效。只有进一步完善我国的房地产法律制度，房地产权利人的合法权益才能得到有效的保护。

注释：

①王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第319页②王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第317页③王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版第319页④罗艾文：《深圳停车到底有多难》、《深圳法制报》2002年8月19日第13版

参考文献：

①王利明著：《物权法研究》、中国人民大学出版社2002年5月第一版。

②深圳市规划国土局编：《深圳市规划国土房地产规范性文件汇会编》、中国建筑工业出版社2001年3月出版。

共有产权房篇10

老公婚前贷款买了一套房子,房产证上写的是他的名字。结婚5年后，我们一起还清了贷款。今年我们的宝宝出生,老公同意在房产证上加我的名字。我查看了一下《婚姻法》新的司法解释，上面规定：个人婚前买的房产,不属于夫妻共同财产。那么，我加上名字后，是否就拥有房子的一半产权？听别人说，光加名字还不行，还得去公证，请问是这样吗？

房产证加名主要分三类：一是一方婚前购房且已支付全部房款，婚后另一方要求在房产证上加名；二是一方婚前购房但尚未支付全部房款，婚后双方还贷，另一方要求在房产证上加名；三是婚后购房，房产证登记在一方名下，另一方要求加名。

第一种情况中，婚前已经支付全部房款的房产，为一方的婚前财产，它不会因为婚姻关系而转化为夫妻共同财产，离婚时，另一方无权要求分割。当然，公民可以对自己的财产权益进行自主处分，比如，可以将其赠与他人。在房产证上加配偶的名字，就是赠与的一种方式。拥有产权的一方可以自行决定，将房屋的多少份额赠与配偶，比如赠与30%、50%、60%等，然后在产权证上加配偶的名字，并写明各占多少份额。如果双方没有对房屋的份额做特别约定，那么只要加上名字，房屋的产权就归夫妻双方共同所有，各拥有50%的产权。所以说，并非加了名字，就一定拥有一半的产权。为了避免将来发生纠纷，最好在房产证上约定好各自占的份额。

第二种情况相对复杂。根据婚姻法解释（三）的规定，夫妻一方在婚前购买的房产，即使没有偿还全部房款，产权也归个人。如果婚后夫妻一起还贷，离婚时，夫妻可以协商如何分割房产；协商不成的，房产归房产证上的登记人所有。夫妻共同还贷的部分及房产的增值部分，由房产拥有者对另一方进行补偿。

你的情况就属于这一种。房产是你老公婚前购买的，房产证登记的是你老公的名字，那么房屋的产权应归你老公所有。因为你婚后也参与了共同还贷，如果离婚的话，房屋归你老公，他归还婚后还款数额的一半给你，并根据房屋的增值情况，对你进行适当的补偿。

现在，他同意将你的名字添加到房产证上，那么可以认为，这套房子成为你们夫妻的共同财产，原则上各自拥有50%的产权（如果双方对产权份额另有约定，则按约定享有相应的份额）。

第三种情况中，如果双方没有对婚后财产进行特别约定，房产证加不加名，房产都为夫妻共同财产，各享有一半产权。

要想让房屋的产权变更在法律上生效，需要办理以下手续。

首先，夫妻双方要共同协商，约定该房屋为共同财产。签订协议书后，还需要办理赠与公证。为了避免将来发生纠纷，最好把各自占有的房产份额写入公证内容中。然后，夫妻俩携带相关证件，如结婚证、身份证、公证书等办理更名手续。如果房屋产权证办理下来的时间是在双方结婚登记日期之前，房屋又处于按揭中，需要经该房的贷款银行同意之后，再去办证中心以赠与的方式办理手续，并补交相应的税费，才能增加原产权证的共有人，即在房产证上加名。如果房屋产权证办理下来的时间是在双方结婚登记日期之后，可直接到办证中心办理登记申请、加名字，这时只需交纳手续费。