人防工程竣工总结范文

导语：如何才能写好一篇人防工程竣工总结，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

第一条为加强人民防空工程（以下简称人防工程）建设的质量监督，进一步规范人防工程质量监督管理的程序、内容和方法，根据《中华人民共和国人民防空法》、国务院《建设工程质量管理条例》、《省实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》、（国家国防动员委员会、国家发展计划委员会、建设部、财政部）四部委《人民防空工程建设管理规定》、国家人防办《人民防空工程质量监督管理暂行办法》等法律、法规，结合我县人防工程建设实际，制定本细则。

第二条全县人防工程质量监督工作范围为县城、各建制镇、草堂寺景区及高新草堂科技产业基地规划区内新建、改建、扩建的单建掘开式、坑（地）道人防工程和结合民用建筑修建的防空地下室工程。高新草堂科技产业基地受县人防办委托自行管理。

第三条建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对人防工程质量负责。

第四条人防工程质量监督技术工作依据的标准规范包括：《人民防空工程质量检验评定标准》、《工程建设标准强制性条文》（人防工程部分）、《人民防空工程设计规范》、《人民防空地下室设计规范》、《人民防空工程施工及验收规范》、《人民防空工程设计防火规范》、《地下工程防水技术规范》及国家现行的其他标准和规范。

第二章机构与职责

第五条人防办履行下列职责：

（一）贯彻实施国家、省市有关人防工程质量监督的方针、政策和法律法规；

（二）负责人防工程质量监督和检测工作的规划和管理，协调处理重大人防工程质量问题的争端；

（三）检查受监人防工程的勘察、设计、施工、监理、检测单位和人防工程专用设备、构配件生产单位的资质等级、营业范围及有关质量情况；

（四）负责对人防工程的施工图设计文件进行质量监督;

（五）抽查人防工程实体的施工质量；

（六）总结质量监督工作经验，掌握人防工程施工状况，定期向县政府报告有关质量监督情况。

第六条县人防工程质量监督实行人防办主任负责制，人防办主任对质量监督工作全面负责。

第三章监督工作程序、内容

第七条对人防工程施工图设计文件的质量监督。

（一）设计质量监督范围：

第二条规定规划区内新建、改建、扩建的民用建筑应依法修建人防工程项目。

（二）设计质量监督须提供人防工程施工图设计文件。

（三）设计质量监督的程序、内容。

1．施工图设计文件技术性质量监督：

人防工程开工前，县人防办将根据《工程建设标准强制性条文》（人民防空工程部分）等规定，审查人防工程施工图设计文件。凡不符合有关标准规范要求的，责令限期改正。

2．设计变更的技术性质量监督：

经审核批准的施工图设计文件不得随意变更，因故确需变更设计的，涉及到规模、抗力等级、防护结构、出入口和使用功能的变更，必须经原设计文件批准部门批准。

（四）设计质量审查工作完成时限：15个工作日。

第八条办理人防工程质量监督手续。

第二条规定规划区内新建、改建、扩建的人防工程，建设单位在领取施工许可证前，应携带有关资料到县人防办办理工程质量监督登记手续。

第九条开工前的监督准备工作。

（一）确定质量监督工程师（员）；

（二）项目质量监督工程师（员）应对受监工程的勘察、设计、施工、监理、检测及人防工程专用防护设备、构配件生产单位的资质等级及营业范围进行审查，凡不符合规定要求的，责令限期改正；

（三）制定人防工程质量监督工作方案；

（四）开工前进行质量监督交底。

第十条对人防工程参建各方主体质量行为进行监督。

（一）对建设单位质量行为的监督；

（二）对勘察、设计单位质量行为的监督；

（三）对监理单位质量行为的监督；

（四）对施工单位质量行为的监督；

（五）对检测单位质量行为的监督。

县人防办将依据《建设工程质量管理条例》、《人民防空工程建设管理规定》、《人民防空工程质量监督管理暂行办法》、《省实施〈人民防空工程质量监督管理暂行办法〉细则》对人防工程参建各方主体质量行为进行监督。

第十一条对人防工程实体监督。

人防工程实体质量监督以抽查方式为主，并辅以科学的检测手段。

（一）地基及基础工程抽查的主要内容：

1．质量保证及见证取样送检检测资料；

2．分项、分部工程质量或评定资料及隐蔽工程验收记录；

3．地基检测报告和地基验槽记录；

4．抽查基础砌体、混凝土和防水等施工质量。

（二）主体结构工程抽查的主要内容：

1．质量保证及见证取样送检检测资料；

2．分项、分部工程质量或评定资料及隐蔽工程验收记录；

3．结构安全重点部位的砌体、混凝土、钢筋施工质量抽查情况和检测；

4．活门、防护（密闭）门及其他混凝土构件、钢结构构件制作和安装质量。

（三）竣工工程抽查主要内容：

1．工程质量保证资料及见证取样检测报告；

2．分项、分部和单位工程质量评定资料及隐蔽工程验收记录；

3．地基基础、主体结构及工程安全检测报告和抽查检测；

4．水、电、暖、通讯等工程重要部位使用功能试验资料及使用功能抽查检测记录；

5．工程观感质量。

第十二条人防工程竣工验收程序、内容。

人防工程建设单位收到施工单位提交的工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

人防工程竣工验收应当具备下列条件：

（一）完成工程设计和合同约定的各项内容；

（二）有完整的工程技术档案和施工管理资料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的产品质量出厂检验合格证明和技术标准规定的进场实验报告；

（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

（五）有施工单位签署的质量保修书。

人防工程经验收合格的，方可交付使用。

第十三条出具人防工程质量监督报告。

县人防办应在人防工程验收合格后五个工作日内向委托部门出具质量监督报告，监督报告应包括以下主要内容：

（一）人防工程基本情况；

（二）有关人防工程质量的法规、规章、强制性标准的执行情况；

（三）各责任主体质量行为及责任制检查情况；

（四）结构分部、防水分部、孔口防护分部、建筑装修分部、给排水分部、采暖通风与空调分部、建筑电气安装分部监督抽查情况；

（五）观感质量监督抽查情况；

（六）人防工程竣工技术资料的核查意见；

（七）建筑材料、构配件、设备及商品混凝土、隐蔽工程、人防工程竣工验收的监督意见；

（八）施工过程中出现质量问题整改情况；

（九）对人防工程遗留质量缺陷的处理意见；

篇2

关键词：人防工程；结构自防水；质量

1前言

21世纪是地下空间作为重要资源开发的世纪，人防工程不仅在战争时期是国家防御体系的重要组成部分，在和平时期的经济建设中同样有着十分重要的地位，但是长久以来地下建筑工程的渗漏已是建设者们伤透脑筋的大事，由于地下室不同程度的渗漏水限制了已建人防工程的开发利用，每年不得不投入大量人力、物力、财力进行维修，所以提高防水效果是当前人防工程建设中需解决的重点问题之一。2001年新修订的《地下工程防水技术规范》（GB50108－2001）把结构自防水明确规定为“应选”，而不是旧规范的“宜选”，体现了以结构自防水为主的思想，结构自防水是人防工程防水的治本措施，提高结构自防水质量是提高人防工程最终防水效果的关键。根据自己亲自参与人防工程设计、质监及施工的实践，谈谈提高人防工程结构自防水中应注重的几个问题。想对当前人防建设起到抛砖引玉的作用。

2影响人防工程结构自防水质量的主要因素

2.1工程地质方面。工程地质对基础的均匀沉降有重要影响，是影响人防工程防水效果的关键因素之一。湖南有些城区地质状况较复杂，岩溶和土洞均有不同程度的分布，属地质灾害发育的场地，如果工程地质状况未掌握清楚，地质钻探深度不到位或抄袭相邻的地质报告，工程地质报告未正确反映土层性质、地下水和土工试验情况，则会造成结构设计方案欠佳，施工措施不到位，可能导致基础不均匀沉降，出现人防地下室渗水现象。

2.2设计方面。在认识上，未真正树立以混凝土结构自防水为防水之本的设计理念，在实际工作中往往重防水材料，轻防水混凝土。在设计时，强调防水混凝土的强度等级，而对混凝土抗裂性能未引起足够重视。细部结构和配筋不合理，防水设计与工程结构设计未很好结合，结构形式设计过于复杂。同时，人防专业设计单位缺乏，非专业设计单位的设计人员掌握的人防工程设计知识参差不齐，造成人防工程设计问题较多，使工程质量受到影响。

2.3施工方面。原材料质量控制不良，坍落度控制不好，施工缝等细部结构处理不当，混凝土浇注后未按照施工规范要求进行养护。混凝土结构自防水施工是个精细过程，必须合理地选用配合比、水灰比、坍落度等参数，把好混凝土浇筑、振捣关，注意养护时间和条件，否则将导致混凝土内部出现空隙，结构表面出现裂缝。

2.4监督管理方面。对防水工程质量监督检查不严，未严格按有关规定进行工程全过程监督检查。图纸设计不够规范，设计审查不严。施工前未认真进行图纸技术交底，承包人未掌握防水施工要点，不少人防工程在建设的关键环节和关键部位上，现场监督没有完全到位。对监理公司的监督管理不严，素质和技术管理水平不高，甚至存在无专项资格的监理。

3提高人防工程结构自防水质量的措施

3.1选用合理的结构形式。结构自防水是利用结构本身的密实性、憎水性以及刚度，提高结构本身的抗渗性能，它要求结构本身必须具备一定的刚度，而合理的结构形式是提高结构整体刚度的关键。因此，在结构选型方面，应根据防护要求、平时和战时使用功能、工程地质和水文地质条件等因素综合确定，避免结构平面突变或断面刚度突变，尽量使结构平面选型规整，借以提升结构的整体刚度。

3.2科学设计防止混凝土开裂方案。提高混凝土结构自防水性能关键是控制钢筋混凝土裂缝的产生，在地下工程防水设计中，应特别注重防止混凝土开裂的设计方案，从混凝土强度设计及材料选用、钢筋及拉结筋布置、防止不均匀沉降等方面减少和控制混凝土开裂。

3.2.1选择适宜的主体结构材料强度。提到防水混凝土质量，人们自然想到如何提高强度和抗渗等级，混凝土设计强度、抗渗等级越高，单位水泥用量也就越多，水泥水化产生的热量也高，收缩变形加大，结果导致混凝土结构开裂。因此，要根据使用功能、防水等级、工程埋深等，考虑适宜的人防地下室工程主体结构材料强度，混凝土强度等级不宜低于C30，但也不应过高，抗渗等级应根据工程埋置深度在S6～S12范围内选用。

3.2.2合理选择混凝土原材料及配合比。一是正确选择水泥品种和用量。一般选用水化热较低的水泥，在保证混凝土强度和其他性能的前提下，通过优选砼配合比，尽量减少水泥用量。二是严格骨料质量，特别应重视粗骨料的选择，宜选用表面粗糙、质地坚硬、级配良好、空隙率和含砂率小的石料。三是掺用符合国家标准要求的粉煤灰替代混凝土中的部分水泥制成粉煤灰混凝土，降低水化热，增加密实性，增强砼后期强度，提高砼的抗掺性和抗裂性。四是掺入适量的膨胀剂，配制成补偿收缩混凝土。补偿收缩防水混凝土不但可以减少混凝土在各龄期的收缩值，而且使混凝土在硬化过程中推迟了收缩的产生时间，提高了混凝土抵抗收缩应力的能力，从而减少了收缩裂缝的数量。

3.2.3钢筋布置的设计。一是适当增加墙体水平构造筋。墙体受力钢筋过多，水平构造筋过少是墙体容易开裂原因之一。为了防止这些裂缝的产生，可以采用螺纹钢筋，并适当减少水平构造筋的间距，增加墙体水平构造筋，以提高混凝土极限拉伸强度。二是合理设计拉结筋结构。在设置拉结筋时，采用“梅花型”布置，尽量少而精。双面配筋采用统一的模数确定钢筋间距，保证双面钢筋交叉点连线垂直于钢筋网。在拉结筋中间焊接止水环，或将拉结筋与模板拉杆二者结合起来，合设一个止水环。

3.2.4防止基础不均匀沉降。在开始设计前，要取得全面、准确的工程地质情况资料。在设计时应注意上部结构的均衡布置，以减少上部荷载不均导致沉降差，地基基础设计以控制变形值为主，设计单位必须进行基础最终沉降量和偏心距离的验算。岩溶和土洞有不同程度分布的人防工程，应对持力层范围内的岩溶、土洞进行相应处理，在地基土的压缩性有显著不同处或在地基处理方法不同处设置沉降缝。

3.3提高防水混凝土的施工质量

3.3.1控制好原材料的质量。混凝土的原材料必须符合现行国家标准、施工及验收规范和设计的有关规定。在施工前进场材料必须现场抽样检验，达不到要求不得使用，重点控制好水泥的用量、强度，砂石含泥量及级配，要通过增加优质粉煤灰等来减少水泥用量，避免混凝土实际强度超过设计强度，提高抗裂性能。

3.3.2把好混凝土浇筑、振捣关。混凝土应分层浇筑、分层振捣，相邻两层浇筑时间应根据气温情况合理确定，以确保上、下层混凝土在初凝之前的牢固结合。混凝土泵送入模时，应使其水平均匀入模，并控制其自由倾落的高度。混凝土振捣前应先根据具体的结构物设计振捣点，振捣时间一般为10～30s，以混凝土开始出浆和不冒气泡为准,避免漏振、欠振和超振。

3.3.3选择合理的混凝土坍落度。实践证明，在同等条件下，混凝土坍落度越小，混凝土早期收缩越小，施工后主体结构出现的裂缝越少。用于防水的商品混凝土入模坍落度应控制在120±20mm，目前，人防地下室普遍采用混凝土泵送施工方法，为控制坍落度同时又保证可泵性，应选择质量好的混凝土输送泵，最好选用进口混凝土输送泵。

3.3.4设置、处理好细部构造。混凝土应尽量做到连续浇筑，不留或少留施工缝。施工缝的设置，主要考虑一次混凝土浇筑强度和有效控制混凝土的收缩裂纹，在施工缝处继续浇筑混凝土前，对接缝表面应进行凿毛处理,粘贴遇水膨胀止水条或中埋式止水带。因工程设计需要设置后浇带的地方应提高施工质量，采用补偿收缩混凝土，其配合比应经试验确定，施工前，应将接缝面用钢丝刷认真清理，凿去表面砂浆层，完全露出新鲜混凝土后再浇筑。

3.3.5重视混凝土拆模及养护工作。抗裂防水混凝土由于掺加了大量矿物掺合料，早期强度增长一般较为缓慢，后期强度有较高的持续增长，因此拆模时间和养护制度与普通混凝土不同，混凝土侧模的拆除时间一般比普通混凝土晚2d，严禁过早拆模。混凝土终凝后应进行养护，养护时间不少于14d，以防止在硬化期间产生干裂。

3.4加强质量监督管理，把好设计审查、施工监督、竣工验收关

3.4.1坚持标准，严把设计审查关。要选择有资质的设计单位，提高设计质量。抓好施工图设计审查，对不符合人防工程建设设计规范、强制性条文及行业标准的施工图，提出审查修改意见，由设计单位进行修改，经审核批准后方可施工。进行设计交底和图纸会审，使施工单位熟悉设计图纸，了解工程特点和设计意图以及人防工程施工的质量要求等。

3.4.2跟踪到位，严把施工监督关。人防工程质监部门要对建设、勘查设计、施工、监理单位在工程建设中作出的具体质量行为合法性进行监督检查，对每一项报监工程制定质量监督计划，对关键工序、关键部位、关键环节实行跟踪监督检查，采取法律、经济、行政手段及时纠正问题，严防不合格的工序质量形成或进入下一道工序。建设、施工单位要建立健全质量管理制度，设置工序控制点，把好工程材料进场关，加强施工过程质量控制，杜绝随意变更设计和不按审查批准的设计图纸施工现象的发生，确保设计、施工方案和质量保证措施在实际工作的落实。

3.4.3规范管理，严把竣工验收关。利用人防工程竣工验收备案这一强制手段，强化监督管理，检查设计、施工等环节的工作成效，对存在的问题要求及时整改，使得不合格的工程不能备案，更不能投入使用。

4工程实践

某综合楼地上十二层，地下二层，建筑高度约56m，总建筑面积约10.41万m2，该工程地下一、二层为汽车库及配套设备用房，其中，主楼地下二层设有部分人防地下室，防水等级为一级。近年来，由于结构裂缝影响人防工程地下室正常使用的问题越来越突出，该工程一开始就对结构自防水问题认真对待，确定“综合治理，以混凝土结构自防水为主”的防水原则，重点对结构自防水采取了以下措施：

4.1强化地质状况调查，采用合理的主体结构形式。根据该工程所在地的地质情况，对持力层范围内的岩溶、土洞进行了相应处理，设人防地下室的主楼基础形式通过采用复合地基和调整桩基的桩长、桩数、桩径等来调整各部分的沉降量。地下室布置规整，为现浇钢筋混凝土结构，从结构选型方面提高了结构整体刚度。

4.2优化配合比设计。混凝土配合比经与混凝土厂家反复试配后慎重决定。如C45、S8剪力墙1m3混凝土各种材料用量分别为：水泥340kg、河砂649kg、碎石1058kg、粉煤灰73kg、矿碴73kg、缓凝高效减水剂7.29kg、水180kg，即配合比为1：1.909:3.112:0.215:0.215:0.021:0.529。本配合比最大特点是通过掺入优质粉煤灰和矿碴(每m3混凝土掺入量达146kg)，减少了水泥用量，降低了混凝土最高绝对温升，同时节约了成本。

4.3严格施工工艺和方法。严格控制混凝土坍落度，当坍落损失后不能满足施工要求时，加入原水灰比的水泥浆或二次掺加减水剂进行搅拌，严禁直接加水。严格控制混凝土入模温度，避免在高温时段灌注混凝土。主体结构施工时，采用合理振捣方法，拆模时间不宜过早，混凝土养护及时到位，采用混凝土养护自动喷淋系统。

4.4加强工程质量的监督。对设计中存在的问题提出了审查修改意见，经再次审核批准后施工。制定了该项目质量监督方案，对关键工序进行重点监督抽查验收。

该人防工程地下室建成近一年来，工程质量完好，未出现渗漏水现象，取得了良好的效果。

5结语

以上是多年来自己从理论到实践从事人防工程设计、施工、质监工作中的点滴体会，是对人防工程结构自防水问题的研究和探讨，总的来说可以归纳总结出提高人防工程结构自防水质量的“一个理念、一个重点、四项手段”的解决方案。即树立“混凝土结构自防水为主，防排结合”的理念；以防止混凝土开裂为重点，提高人防工程防水耐久性；采取“四项手段”：一是选择规整的结构平面形式，二是从混凝土强度选择、优化配合比、钢筋及拉结筋布置、防止不均匀沉降等方面科学设计防止混凝土开裂的方案，特别是针对龙岩优质粉煤灰较多情况，在保证混凝土强度的前提下，减少混凝土中水泥用量，增加粉煤灰用量，三是提高防水混凝土施工质量，特别是在许可的范围内尽可能降低混凝土坍落度，把好混凝土浇筑、振捣、养护关，四是加强质量监督管理，做好防水混凝土施工前、施工中和竣工的全过程质量监督管理。希望能对提高人防工程结构自防水有所帮助，不当之外，请批语指正。

参考文献：

[1]中华人民共和国国家标准.GB50038－2005，人民防空地下室设计规范.

[2]中华人民共和国国家标准.GB50134－2004，人民防空工程施工及验收规范.

[3]朱祖熹.浅谈地下工程防水规范实施中的若干问题.施工技术2003.（03）

[4]中华人民共和国国家标准.GB50108－2001，地下工程防水技术规范.

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【关键词】矿业公司；竣工结算；内部审核；造价

1.矿业公司工程的特点

工程竣工结算造价，主要指建设工程施工企业按照合同约定，全部完成所承包的工程项目内容，并经建设单位组织有关部门验收，工程质量符合国家现行强制性质量标准和合同要求后，在规定期限内编制并提交建设单位或有相应资质造价咨询机构审核后的竣工结算造价。近几年矿业公司投资的新建项目不断增多，投资额度大，为了节约建设经费投资，加强内部控制，结算审核是比较关键的一环。矿业公司内部审计部门和建设主管部门也都在积极探讨对策，并逐渐推广下去。

2.矿业公司工程竣工结算虚增的主要原因

竣工结算编制一般由施工企业编制，施工企业为了提高利润，会采取一切手段虚增造价，如果业主管理和审核人员业务不精、合同不完善、资料不齐全、道德水平不高，就只能任其“宰割”。一般归纳起来，产生造价虚增的主要原因有四个方面：

2.1 施工承包方的原因

由于投标报价、利润、中标的概率是相互依存的关系，投标报价高、利润高，但中标概率就降低，所以，一些施工单位以低报价中标后，不是通过改善经营管理、发挥技术优势来降低成本，而是通过设计变更与大量的工程签证、重复计量、拆分项目、高套单价、提高取费标准、虚列工程量等手段，获取高额利润。如果被业主或审核单位发现，就核减掉，如果没有发现，就等于白赚，让人防不胜防（建议管理部门对施工单位编制的预结算资料质量明确考核细则）。如某公司的厂区、道路平基工程，原合同造价99.6万元，施工单位送审造价203.62万元，经过最终审核造价为149.37万元，其中现场签证就达49.77万元，占合同金额的50%，施工单位虚报造价达54.25万元，占合同金额的54.47%。值得强调的是，对于设计变更和现场签证如果前期控制不力，后期造价控制也难见成效，因为设计变更和现场签证如果手续齐全，只得承认是合法的，这也是一些施工单位获取利润的“有效途径”。

2.2 业主方原因

一些派驻现场管理人员或委托的监理公司代表专业素质差，常常会被施工承包方欺骗（特别有技术优势的设计—施工总承包单位），尤其在设计变更和工程签证上容易被“暗算”。如某难选冶金精矿冶炼提金项目由北京某设计院设计—施工总承包，由于现场管理和监理专业素质较差，设计变更相当频繁，大部分变更设计是在工程施工后作出的，相当一部分在项目施工后被监理或业主代表检查发现与图纸不一致之后才由该院的项目部发出设计变更，而且设计变更基本上未让监理人员参与。由于业主管理人员或监理专业素质不高，无法辨别变更的合理性，只好被人牵着鼻子走。

2.3 承发包合同缺陷

目前矿业公司基建工程项目（除零星工程项目外），大部分使用的建设工程施工合同范本（GF—1999—0201）和通用条款格式签订，但对于专用条款和补充协议还是单独拟订。由于业主代表缺乏工程管理知识，所以拟订的专用条款或补充协议往往有利于施工承包方，很多承包方的管理人员经验比业主丰富，或者主要条款约定不明（合同价款、价款调整、合同外项目的结算方式、有争议取费等），施工单位往往会以“就高不就低”的原则编制工程结算。如某矿业公司全资公司金铜冶炼厂厂房及其附属工程建设，总结算价款2410.35万元，其中有一项“远征工程费”（指施工队伍离开驻地25公里以上承担建设任务而发生的施工机构调迁费、管理费、临时设施费和外地施工补贴等费用）55.1万元，由于合同约定不明，结算中存在争议，经审计人员建议，通过协商后，支付一半27.55万元，笔者曾与当地造价主管部门沟通过，此项费用完全可以在合同中约定不计取。

2.4 造价管理人员素质不高

这里所指的造价管理人员素质包括两个方面：一是专业素质，如果专业素质不高或技术水平差，就发现不了施工单位虚增造价的伎俩，使得矿业公司蒙受损失。如某矿业公司子公司冶炼厂制氧车间等附属工程，总金额642.74万元，由于结算审核人员对“预算加系数”和“预算加签证”的理解错误，给施工单位重复结算24.97万元。二是思想素质，如果结算审核人员思想有问题，甚至收受施工单位的贿赂，沦落为施工单位的“奴隶”，与其勾结，合伙欺骗公司，那样危害就更大。如该子公司的金矿主井注浆施工承包合同，合同采用协商定价方式，注浆单价2680元/m3（包工、包料），按黄金矿山工程定额测算，注浆直接费用为913.06元/m3，根据合同规定，成本仅约400元/m3的水泥浆变成了2680元/m3，这种差距是明显的，很难保证相关制订和审核人员思想没有问题。

3.矿业公司内部结算审核控制应采取的措施

针对以上出现的问题，内部结算审核控制应注重以下五个方面的工作：

3.1 注重技术资料的收集和整理

工程竣工结算审核必须在工程竣工并通过验收合格的基础上结合合同、招投标文件、中标通知书、施工图设计文件、（补充）协议、会议纪要、地质勘察资料、重要设备及材料采购合同、设计变更单、隐蔽工程验收记录、现场签证、技术规范、图集、竣工图、工程结算书、施工单位取费证书、定额、套价软件等资料；如果请了监理参与工程管理，还应要求监理提交该工程监理报告与主材料证明材料；以及按照合同约定和有关规定对造价增减确认的过程文件；这些都是双方责任、权利、义务关系的法定文件，也是双方进行工程结算的法律文件。造价审核人员要想顺利完成结算审核，首先要全面研读和熟悉上述各种技术资料，做到有备无患。

3.2 注重深入现场实地调查，与管理人员或监理充分沟通

因设计变更、现场签证、隐蔽工程签证都是工程结算的重要依据，对其真实、有效性的审核很关键，有时候现场签证人员不够专业，对工程部位、项目特征、工作内容等主要信息描述不清，有些甚至没有描述，为了使工程结算能真实反映工程实际造价，避免发生争议和扯皮现象，审核人员应深入现场实地调查，多向现场签证人员或监理了解情况，并做好记录。对有些疑点甚至可以采取开挖的方式来核实。如某公司厂区、道路平基工程，由于结算审核人员不深入现场了解施工工艺和方法，给施工单位多结算117498元。

3.3 注重结算审核的重点

结算审核重点主要包括三个方面的内容：（1）工程量的审核，是工程竣工结算造价审核的基础，虽然繁琐、复杂，却是施工单位虚增造价的重要环节，审核人员应熟练计算规则，全面了解施工工艺和方法。（2）单价的审核，区别定额计价模式和清单计价模式，熟练单价构成和调整方法，不断跟踪了解建筑材料市场，合理确定单价。这里举一个材料调差的例子，如矿业公司某公司锡矿主厂房（钢筋消耗量996吨，水泥消耗量3560吨），破碎车间及生活区（钢筋消耗量700吨，水泥量340吨）工程，合同规定：材料调差按开工、竣工期间的信息平均价格进行调整。此两项工程均属钢结构，其基础部分在2008年1月前就基本完工了，接下来是钢结构施工，预计可能到2008年6、7月份才能完工，由于钢材价格从2007年10月份以来，涨势凶猛，如果按照整个施工期间平均调差，仅钢筋每吨预计要上涨1000元左右（经市场部调查，目前钢筋到该矿区价格6130元/吨），如果按照合同进行材料调差将额外支付170余万元给施工方。材料调差方法一般有平均信息价、加权平均价格、实际签证价格等，应根据建筑市场的变化趋势，选择合理的材料调差方法。这要求造价管理人员在签订合同时就要考虑这一点。（3）费用的审核，工程结算取费主要按国家有关部门颁布的文件执行，结算审核人员应结合实际审核文件的时效性；有无抬高取费标准和基数，进行价差调整的材料是否符合文件规定，如黄金定额中的井巷工程材料调差只规定了九项材料可以调差（除两种特殊情况外）；对于费率下浮的工程，在结算时特别要注意新增项目是否同样执行了下浮的规定等。

3.4 注重结算审核方法的应用

合理的选择审核方法关系到审查的速度和质量。工程造价竣工结算审核一般有全面审核法、重点审核法、对比审核法、分组计算审核法和经验审核法等多种方法。由于工程的建设规模、繁简程度不同，根据工程的具体特点、人员配备的力量选择合适的审计方法。目前，根据矿业公司工程竣工结算量大、人员力量不足的现状，应采用多种方法相结合（一般以重点审核法与全面审核法相结合、对比审核法与全面审核法相结合为主），从而保证对工程造价竣工结算审核的准确性，达到合理的控制工程造价的目的。

3.5 注重总结和对造价信息的整理

一位优秀的造价管理人员应学会不断积累和总结，如矿山建设的几大系统（采矿、井巷、破碎、磨矿、选矿、冶炼、运输、尾矿、生活办公设施等）有其共性，有意识的对造价信息进行分析和整理，提取相同的部分，对不同的部分进行重点分析研究，对合理确定和控制工程造价大有裨益。也是努力使自己成为一名资深、有经验的造价管理人员的必经之路。

参考文献

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[2]程玉珠.浅议煤炭井巷工程竣工结算的审计要点和方法[J].煤炭经济研究，2004（4）：49-50.

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[4]聂新宇.建设工程造价控制浅析[A].河南省土木建筑学会2010年学术研讨会论文集[C].2010.

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关键词：城建档案；特点；作用；城建档案工作

城建档案是在城市规划、建设、管理等各项活动中形成的科学技术档案，它是城市构筑物、建筑物、地下管网等一系列工程建设的真实记录，是进行城市规划、建设、管理、维护等各项工作的重要依据和信息支撑。

一、城建档案的特点

（一）内容丰富，综合性强。城建档案从归档上看，有前期准备工作中形成的各种资料，如可行性研究、勘察设计报告；有在城市基本建设过程中形成的各种资料，如施工技术资料、监理工作资料等；还有工程竣工后形成的各种验收资料及有关的照片、录像等等。由此可见，城建档案的内容和范围相当广泛，具有较强的综合性。

（二）连贯性强，归档周期长。城市基本建设工程从立项、规划、决策等先期准备工作开始，经过工程施工直到竣工验收，一般要经历一年甚至数年时间。在整个过程中，每个阶段形成的档案资料既类别明确又环环相扣，构成一个相对独立而又紧密联系的有机整体，从而真实、连贯、系统地记录和显现出城市基本建设工程的整个完整进程。

（三）涉及部门多，资料来源广。城建档案涉及规划、设计、电力、给排水、电信、环保等多个部门，这些部门分属不同管理系统，需要紧密协调配合。而各项城建档案资料就分别来源于这些不同部门，因此，具有广泛性。

此外，城建档案还具有动态性、精确性等特点。

二、城建档案的作用

（一）城建档案是做好城市整体规划工作的基础和依据。一个城市的整体规划是对整个城市各种要素、现状、基本特点和发展趋势的全面、综合、科学、长远的预测和构想，是整个城市建设的重要依据。而城市建设规划方案的形成又离不开城建档案的依据和信息支撑。有了城建档案提供的可靠依据，才能够在短时间内顺利完成整个城市的规划、设计、编制等各项工作。

（二）城建档案是城市建设工作的前提依据。城建档案是城市建设及其发展过程的真实记录，是在城市建设过程中形成的需要长期和永久保存的原始资料，是城市建设和维护工作不可缺少的重要依据，它能够为城市的拆迁、修建、扩建、改造、建设工程等各方面的工作提供大量真实而又准确的数字依据。我国及世界城市建设和发展的实践证明：合理地利用城市基本建设档案能够促进城市建设顺利、有序、健康地发展，并能节约大量资金、人力和物力。

（三）城建档案是城市管理和维护工作的保证和依据。随着城市经济的飞速发展，城市的现代化建设进程也不断加快。当今的世界各国城市，已是地上高楼林立、铁路、公路、道桥纵横交错，地下给排水、煤气、通讯、人防等各项工程管网密集如织。在这种情况下，要对整个城市基本设施进行科学有效地管理和维护，就必须有完整、准确、系统的城建档案为依据。事实上，在城市自然灾害和工程事故等突发性事件中，城建档案资料所提供的保证和可靠依据，一直发挥着不可替代的重要作用。

（四）城建档案是进行城市建设资料编研工作的前提和基础。城市建设史料和文献编写一定要做到真实可靠，这就必须依赖于大量完整、系统、准确的城建档案。我所工作的秦皇岛市城建档案馆依据馆藏及调查相关资料，编写了《秦皇岛市征地汇编》和《秦皇岛市建设工程汇编》，将全市的征地情况和建设工程情况及其有关信息逐一列出、登记、汇总，有效地解决了多宗土地征用、地界纠纷等方面的问题，并成为城建和规划部门重要的文献参考资料。

由上所述可以看出，城建档案具有其自身独具的特点和作用。充分发挥其作用，切实做好城建档案工作，对于城市的建设和发展，对于实现城市的现代化，无疑具有至关重要的意义。

三、切实做好城建档案工作

（一）进一步增强城建档案法制观念和管理意识。

《档案法》、《档案法实施办法》、《科学技术档案工作条例》、《城市建设档案管理规定》等档案工作法律法规，是做好城建档案工作的法律依据，是规范城建档案工作的准则。各级城建档案部门及工作人员，必须认真学习上述系列法律法规，武装头脑，牢固树立档案工作法制观念，真正做到依法管理城建档案。

（二）强化城建档案管理，建立严格高效的管理制度及网络。

观念是前提，管理是关键。要做好城建档案工作，必须在牢固树立城建档案工作法制观念和依法管理的基础上，切实做好城建档案管理工作，使其真正纳入法制化、规范化轨道。

为此。第一要建立健全各项城建档案管理制度；第二要科学合理设置相关管理岗位；第三要配备好各岗位管理人员，并不断进行业务培训，提高其管理素质；第四要以岗定责、奖罚分明。明确规定每个管理岗位的职权、责任及奖罚办法，增强每个工作人员的责任感，充分调动他们的积极性、主动性；第五要建立完善的城建档案工作管理网络，充分发挥其组织协调作用。

（三）切实做好城建档案归档工作，确保档案资料的完整和准确。

城建档案资料的归档是一项至关重要的工作，应按阶段有序做好。

第一，要明确归档范围。城市规划、勘测、设计、施工、园林、风景名胜、环保、市政、公用、房地产、人防等部门的业务管理和业务技术档案及有关城市规划、建设、管理的方针、政策、法规、计划等方面的文件资料，都属于城建档案馆的接收范围。

第二，要按工程建设程序分阶段做好档案资料有序归档工作。在工程开工前，应该把可行性研究报告、立项批复、用地规划、工程规划、勘察设计等相关资料收集、整理、归档；在工程施工阶段，应注意变更修改、质量事故记录、施工记录等技术资料的收集、整理、归档；在工程竣工后，要将完整的工程图纸、各专项验收报告及其档案资料统一建卷、归档。这样就可以使城建档案真实、完整地反映工程建设的全过程，及时为工程建设服务，为工程竣工后各个主管部门的检查验收工作提供系统可靠的文字、图纸等资料依据，并为以后城建档案的开发利用奠定坚实的基础。

（四）努力做好城建档案资料的开发利用工作，充分发挥其在城市现代化建设中的作用。

城建档案只有通过开发利用才能充分体现其价值，取得经济效益和社会效益。因此，必须在做好城建档案归档和管理工作的基础上注重其开发利用工作，充分发挥其在城市建设和城市发展中的作用。为此，必须做到：

第一、做好城建档案汇编工作。汇编的主要内容有：1、城市基本建设管理的法规、规范、标准文集；2、城建档案资料内容分类汇编，以年度或专业类别为单位，以便查找；3、城建档案联合目录，以综合性或专题性形式的联合目录是揭示整个城建档案馆和建设管理部门档案室全部馆藏的大型检索工具。有了它，才能做到整个城建档案信息的资源共享。

做好汇编工作，首先要有完整、准确的城建档案资料和信息支持；其次，要选配好编研人员，要挑选那些知识丰富、熟悉馆藏内容、文字修养好、综合分析能力强的业务骨干来参与汇编工作。汇编工作是城建档案馆工作的窗口，它直接反映档案馆工作的价值和水平。如我馆编制的《秦皇岛市城乡建设征用土地资料汇编》和《秦皇岛市主要工程概况汇编》，资料详实，文字精练，集决策性、系统性、易览性、实用性于一体，在城市建设的房屋拆迁、土地确权等工作中发挥了很好的作用。

第二、转变服务方式，变封闭、半封闭服务为开放型、开拓型服务。在改革开放不断深化的新形势下，要做好城建档案的开发利用工作，必须彻底改变城建档案工作长期封闭、半封闭状态。变坐等服务为上门服务。为此，我馆经常深入全市各施工单位和建设单位，进行调查研究，了解情况，征求意见，摸索经验，切实尝到了上门服务的甜头。

结合我馆多年的工作实践，我们总结出一套上门服务、开发利用城建档案的经验，这就是先期介入、全程跟踪、严格验收。

先期介入，就是在工程建设开工之前，到建设单位了解情况，看看有无配齐档案工作人员，其素质如何，并组织他们到我馆参观相关档案，对其进行业务培训，使其掌握城建档案的法律法规和相关知识。

全程跟踪，就是从建设单位开工前到城建档案馆办理登记手续，签订《建设工程档案移交责任书》开始，直到开工后的全过程，都深入下去，与工程建设同步跟踪服务，进行工程档案业务指导检查，看他们是否安排了分管档案工作的领导和人员，是否随时做好了建设工程档案资料收集、积累和保管工作。对重点工程项目，派人长驻施工现场，随时进行指导。

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关键词：地铁工程；机电安装；工程监理；工作总结

Abstract: subway as city new means of transport, are increasingly closer to people's life. I have been involved in the guangfo metro construction supervision work, the mechanical and electrical installation of the supervision process has certain understanding. Subway numerous professional installation, supervision coordination workload big, now is the mechanical and electrical installation engineering supervision the emphases and difficulties in the process of analysis of the subway.

Key words: the subway engineering; Mechanical and electrical installation; Engineering supervision; Job summary.

中图分类号：TP271+.4文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)

地铁作为城市新型交通工具，正在日益走近人们生活。本人曾参与广佛地铁机电安装施工监理工作，对地铁监理过程有一定的了解。地铁安装专业众多，需监理协调的工作量大，现就地铁机电安装工程分析地铁监理过程中的重点、难点。

施工准备

施工准备阶段是工程建设程序中的一个重要步骤。在此阶段，项目监理机构将施工单位报审的施工组织设计、施工方案等施工准备情况作详细的审查，同时提交监理规划、监理实施细则、旁站监理方案等文件给建设单位检查。本阶段

应重点做好如下工作：

场地移交

地铁车站施工分为两大阶段：主体结构施工阶段和机电安装阶段。与此对应地铁车站施工的主要承包商是车站土建和车站机电安装两大承包商。在正常情况下，车站土建承包商在整个车站主体土建工程基本结束时将该车站的管理权移交给机电安装承包商，机电安装承包商作为管理方，也就是常说的地盘管理单位。

场地移交时应注意以下几方面：

（1）在对土建场地勘查时要注意现场预留的洞口、套管的尺寸和类型，以及它们所在的部位是否与机电施工图纸相吻合，施工质量是否满足机电安装的要求。重点应检查屏蔽门上下支座及端门的预留孔洞、扶梯井口尺寸、人防门上方、轨顶风道穿墙套管等是否与安装专业设计图纸一致。

（2）站台板下的接地极在土建移交时应检查其外观是否完好，数量是否与设计图纸相符。移交后安装承包商应在接地极外加装钢套管进行保护并与地面固定牢固以防被盗。

（3）场地移交时对场地卫生状况的检查是非常必要的，尤其是站台板下等卫生死角处。对不符合要求的场地由土建承包商安排整改，一时不能整改的移交时拍照取证，以避免以后双方发生不必要的扯皮现象。

2、图纸会审

认真做好图纸会审，对于减少施工图纸中的差错，保证和提髙工程质量，有重要的作用。图纸会审的目的是将图纸中的一些错、漏、碰、缺等问题在工程动工前及时发现解决，避免因工程实体“木已成舟”后造成工程质量缺陷而达不到建设单位的要求，使投资效益大打折扣。这就要求参与会审的人员精通专业知识，熟悉相关规范、标准，对施工步骤、工序顺序有一定的了解。必要时在会审前熟悉其他专业的图纸，同时要勘查现场，对施工场地要有感性认识。

二、施工过程管理

地铁机电设备安装工程属地下作业，周围工作场地窄小，通风差、环境湿度大，亮度差，一般为岛式站台结构复杂，工作面广。处于市内繁华路段，交通、场地对施工极为不便，协调工作量多。专业施工交叉进行，并且互相制约，区间较长，材料运输难度较大。机电设备安装工程与主体结构、牵引供电、通信、通号、接触网、自动售检票、扶梯、屏蔽门、公共区装修等系统和专业都有接口，存在接口的衔接和交叉施工的问题。因此本阶段也是投资项目实施过程中的重点、难点所在。

1、安全工作是建筑工程中永恒的主题，地铁机电安装工程也不例外。应做好如下工作：

（1）定期组织多种形式安全教育培训，以农民工学校为课堂结合地铁的施工特点进行实施，使他们的安全意识逐步增强。加强对施工现场人的不安全行为、物的不安全状态的检查，发现问题立即整改，把事故消灭在萌芽中。

（2）加强轨行区的作业管理，在施工前要向轨道专业请点，以便在允许的时段和区间内施工。施工时应距施工50米处设置警示带、配置警示灯、施工人员穿戴反光服饰，施工完成后做到工完场清并及时消点。

2、工程材料（包括原材料，成品、半成品、构配件）是工程施工的物质条件，是构成工程实体的原始组成部分。材料质量是工程质量的基础。加强材料的质量控制，是提高工程质量的基础。因此，强化“见证取样”和“监督抽检”的质量控制手段，是提高工程质量的重要保证。对不符合质量要求的工程材料一律不允进场，并按地铁规范要求对电线、电缆、开关、插座、保温棉、PVC管等见证取样、跟踪送检。

3、地铁机电安装工程参建单位众多，监理协调的工作量大。首先应做好内部协调工作，即协调好机电承包商与各装修专业的关系，在保证工期要求的前提下合理安排各专业进场时间。严格执行站厅风管制作先行，地面石材及相关专业及时跟进的原则，使各专业施工有序展开。同时也要协调好与通信、通号等其他参建单位的关系，把关键设备房移交作为进度控制的重点。

三、通电调试（单机调试）

地铁机电安装工程的通电调试是根据供电专业的施工进度来确定是用临电调试还是采用永久用电调试，现就永久用电调试简述如下：

1、审核施工单位报送的调试方案及人员资质是否满足调试要求；调试仪器、通讯设备是否齐全、有效，现场设备及环境卫生是否清理、清洁；各关键设备房房门挡鼠板是否安装完成；各设备的绝缘电阻是否满足规范要求。

2、调试应坚持“安全第一”的指导思想，受电单位必须提前向供电临时调度提出受电申请，申请中详细说明受电的设备名称、位置、安全保护措施、负责人及联系电话、单位名称等。送电单位由专人负责、统筹安排；不论是送电还是受电，都要在双方监理的监督下完成。

3、调试时设备监理、设备厂家、驻地监理、机电承包商相关人员必须到场，由驻地监理统一组织协调，调试应在设备厂家的指导下进行。调试过程必须遵循以下原则：先单机后联调；先手动后自动；先就地后远方（遥控）；先空载后负载；先点动后联动。

4、要求施工单位提交的调试资料真实、准确、完整。对设备调试过程中产生的数据要进行测试、分析和记录，调试结束后调试各方必须签字确认，以形成有关工程调试资料。对调试中发现的问题应及时分析原因定期整改。整改完成后应将整改记录作为调试资料存档。

四、竣工验收

施工承包单位在工程具备竣工验收条件时，应在自评、自查工作完成后，向项目监理部提交竣工验收报验单及竣工报告；监理项目部对已完工程进行工程质量评估，并及时提供分部、单位工程质量评估报告及监理工作总结。 总监组织监理工程师根据规范和强制性标准条文对承包单位报送的完工工程的实物质量进行竣工预验收、竣工资料进行审查，并对存在的问题整改的结果进行复验合格的基础上，向建设方提出竣工验收的建议。协助建设方组织竣工验收。此阶段应注意以下几点：

1、监理单位必须将单位（子单位）工程竣工文件材料的编制纳入监理职责范围，负责督促、检查施工单位竣工文件的收集、整理、组卷工作，审核、签署竣工文件。分部工程、单位（子单位）工程验收前，要对竣工档案的真实性、完整性、准确性进行检查、评价，对所存在的问题提出整改意见，并向工程竣工档案专业验收组报告。在单位（子单位）工程验收会上，还须提交一套监理档案，作为验收会议内容之一。

2、在对工程实体验收前，首先要对工程竣工资料进行验收，严格执行《建筑工程施工质量验收统一标准GB50300-2002》、《建设工程文件归档整理规范GB/T50328-2002》、《地下铁道工程验收规范》以及与工程相关的验收规范，竣工资料的内容及数量应满足建设单位要求。

3、专业监理工程师要熟悉本专业中有关分部、子分部、分项工程的划分标准及表格填写要求，结合工程实际情况与施工单位、建设单位资料管理人员沟通协商，共同把本专业工程资料做好，以满足验收的要求。

4、由于预验收时监理已将工程实体根据设计图纸完成情况和施工工艺做了充分检查，建设单位组织的竣工验收更注重的是安全和主要功能的实现方面。对检查存在的少许问题填入《工程验收检查记录表》中，规定整改期限，检查各方签字确认。对一些工程移交前未来得及完成整改的问题，可征得建设单位的同意，做甩项处理，在监理的督促和跟踪下可以在工程移交后继续完善。

结束语：

篇6

一、“五方验收”的法律渊源及其实践中的争议

由于商品房交付没有法定统一的交付条件规制，有人总结目前关于商品房的法定交付条件，归纳起来有四种观点：一是以建设、施工、监理、勘察、设计五方主体验收合格为准；二是以取得建设主管部门的竣工验收备案为准；三是以竣工综合验收合格为准；四是以开发企业取得初始登记（大确权）的权属证明书为准。

“五方验收”源于2000年生效的国务院行政法规《建设工程质量管理条例》（以下简称《条例》）第16条，该条规定建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、勘察、施工、工程监理五方单位进行竣工验收。基于此，在商品房买卖中，有的开发商提供的合同中约定：“出卖人应当在??（ ）年（ ）月（ ）日，依照国家和地方政府的有关规定，将符合下列第（ ）种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2.该商品房经综合验收并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。3.由出卖人、设计方、施工方、工程监理方、勘察方五方验收合格”。这三个条件，第一个条件商品房经谁验收合格，没有规定清楚，很模糊。第二个条件该商品房经综合验收合格，而国务院在2004年5月19日了《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，将住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目予以取消，这就意味着综合验收合格不再是房屋交付使用的法定条件，“条件2”属于无效的条件。第三个条件“五方验收合格”看起来很保护买受人利益，经五个单位验收合格，房屋质量应该有保证。开发商把条件3作为交房条件，由于信息的不对称，买受人往往在缔约时认可“条件3”作为交房条件。而在此五方验收合格的交房条件的实践中，很多商品房根本不具备交房条件，房屋存在很多质量问题，一方强行公告交房，一方拒绝接受，纠纷由此不断。

二、房屋建筑验收合格的不同法律渊源

关于房屋建筑验收的法律渊源很多，笔者汇总后仔细分析归类，发现并存有房地产和建筑两套法规体系，而且从效力等级来看分别有法律、行政法规和部门规章以及地方政府规章。法律法规从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面对房屋建筑交房条件作出了不同的规定，我们进行文本梳理和对比如下。

1.房地产法体系关于房屋建筑验收文本梳理

《城市房地产管理法》第27条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”什么是竣工验收合格，由谁验收？国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条进一步明确规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”据此商品房的竣工验收由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门主导进行行政许可验收。对于群体房地产开发项目，《条例》第18条还规定应当依照本条例第17条的规定和城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况进行综合验收。群体房地产开发项目的综合验收比竣工验收更严格，验收考核的范围更广，超出了房屋建筑质量本身。为防止综合验收影响房地产业发展，2004年，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政许可制度。地方上为确保工程质量，根据实际情况做出了规定，如长沙市在《长沙市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》第7条规定：“建设单位向质量监督站领取《工程竣工验收备案表》，并在竣工验收前7个工作日书面通知质量监督站参加由建设单位组织监理、勘察、设计、施工等有关单位进行的工程竣工验收。”

2.建筑法体系关于房屋建筑验收文本梳理

《建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”什么是建筑工程竣工经验收合格？

国务院行政法规《建设工程质量管理条例》第16条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”这一条被认为是规定“五方验收”的正式法律渊源，无须建设主管部门主导和参与，有利于建筑市场的高效率。第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”建设行政主管部门在建设工程竣工验收中只是备案权，没有主导性行政许可权。建设部的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（下称《办法》）第5条规定，“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）施工单位签署的工程质量保修书；（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”建设部的《办法》对房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收规定也只是备案权，没有规定住房建设行政主管部门主导的行政许可权。

综上可见，房屋、建筑法定的验收标准两套法律体系规定不统一。而商品房的验收标准是商品房交付法定条件中最为重要的环节，但现行的法律、法规、规章从建设工程管理和房地产经营管理两个方面规定了不同标准，而且两类标准的使用范围与关系又极不明确。开发商和购房者往往因各取所需，而造成交房纠纷。

三、两套法律体系的法理关系及其适用空间分析

1.法理分析

房屋与建筑从逻辑关系上看，属于属种关系，建筑是属的范畴，房屋是种范畴；房屋包含于建筑之中，是建筑中的一种。房地产法体系与建筑法体系也是属种逻辑关系，这种关系表现于法理上就是特别法与一般法的关系。一般法和特别法规定不一致的，在特别法特定的法律范围内优先适用特别法。这是法律运用中解决法律冲突的基本方法之一，已成共识。因此在解决前面关于房地产法体系与建筑法体系关于对房屋建筑验收程序、验收合格条件规定不一致时，商品房的交房验收应该适用房地产法体系关于交房验收的规定，即必须由县级以上房地产开发行政主管部门主导组织进行验收，履行行政许可监督功能。而不能由建设单位自己主导组织验收，然后报建设行政主管部门备案。对非商品房的房屋建筑则实行建筑法体系，竣工验收由建设单位自己主导组织相关参入建设的单位分项验收，并由建设单位自行取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，然后报建设行政主管部门进行竣工验收备案，建设行政主管部门不主导审批验收。

2.法理背后的事理

建筑中的商品房，是由开发商（建设单位）组织设计、勘察、施工、监理等单位进行建设的，开发商与其他四方是承揽合同关系而且承担连带法律责任，相对房屋预购人来说五方是个利益共同体，共同开发建设商品房。如果法律容许“五方验收”，那么五方就会置买房人利益于不顾，由于共同利益使然，作为建设单位的开发商是想尽办法缩短工期，便于资金周转率提高，其他四方为了能尽快从开发商手里结算工程承揽业务款项，因此“五方验收”可能成为五方坑害买受人利益的合谋。法言有云“任何人不能成为自己的法官”，“五方验收”等于五方自己给自己验收，怎么能起到真正的验收效果呢！所以房地产法系基于此事实规定了由县级以上房地产开发行政主管部门主导，组织进行验收的制度，这样就保障了行政职能部门的行政许可审批监督权的及时行使，也体现国家重视民生、保障民生的重大政策。在高度资本主义的美国，也没有对房地产资本放纵，美国规定房屋只有经过竣工验收，形成真正意义上的不动产，并拿到入住证，才可以与购房者签订购房合同，收取房款。美国是不容许买“楼花”的。入住证是在商品房全部完工后，开发商报请楼宇局检查，合格后由政府部门颁发证明文件。可见美国商品房交付条件之一也是要经过相关政府部门的审查和监管，而不是由开发商自行组织验收合格即可交付。这是发达资本主义国家监管商品房建设和交易的经验。

建筑中的非商品房建筑，建设单位往往是房屋或建筑的未来所有者、使用者，这种房屋或建筑建成后不是用来卖给别人的。基于此事实所以建筑法体系规定了由建设方自行主导“五方验收”的竣工交付验收备案制度。在这种情况下建设单位与其他四方虽是承揽合同关系，但五方不是利益共同体，建设单位与其他四方的利益是对立的，其他四方工作不合格，损害的是建设者的利益，因为建设者是房屋或建筑的永久、长久所有人或使用人。因此这种情况下，建设单位组织的五方验收，建设单位会锱铢必较于房屋建筑质量的。如学校建设教学楼，学校对教学楼的竣工验收当然会十分严格，因为教学楼不是出卖给第三人的，而是建成后自己使用的。所以建筑法体系不再把建筑主管行政部门作为验收的主导者，政府主管部门行政权力主动缺席，充分相信建设单位能维护好自身利益，从而减轻自身负担，腾出精力监管其他需要监管的事项。这是房地产法体系与建筑法体系立法的精微事理所在，也是为什么要立两套法律体系的目的所在，不明于此，就不能正确定争止纷。

3. “五方验收”不能单独成为商品房交房条件

综上，可见商品房买卖合同约定的“房屋经五方验收（勘察、设计、施工、监理单位、开发商）合格交付买受人使用”适用法律是错误的，违背了房地产法体系作为特别法优先适用的法律适用规则。另外， “五方验收”作为商品房交房条件也违背了《城乡规划法》第45条，该条规定县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实；未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。即商品房要“经验收合格”的前提是要符合规划条件，要取得规划部门的认可文件。“五方验收”作为交房条件也违背了《建设项目环境保护管理条例》第23条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。” “ 五方验收”作为交房条件也违背了《中华人民共和国消防法》第13条等规定商品房验收合格的条件之一必须是消防验收合格。上述规定都是法律、行政法规的强制性规定。“五方验收”主要是针对建设工程质量而进行的检查，对于购房者来说，所购房屋除质量合格外，还要具备规划、消防、环保等部门的认可，房屋周围的公共设施、绿化、物业管理等都要满足居住使用的要求，仅质量验收合格不能说明商品房已具备了交付使用的条件。因此，“五方验收”合格便视为达到房屋交付条件的合同约定违反法律、法规的强制性规定，应认定为无效。

从合同法角度看，商品房买卖合同是开发商提供的格式条款，买房者在缔约时没有修改余地，合同约定房屋经五方验收（勘察、设计、施工、监理单位、开发商）合格即交付买受人使用，属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，应可认定无效。另外，在一些地方政府行政主管部门，如长沙市房地产行政管理部门的《商品房买卖合同》示范文本中第8条有关交付条件中仅仅只有两项，并没有“五方验收”，即该商品房经建设、勘察、设计、施工、监理五大参建主体联合验收合格即可交房规定。显而易见，“五方验收”是由部分开发商自行添加上去的，利用买房人法律知识、相关信息欠缺和房地产法体系与建筑法体系关于竣工验收合格交付条件规定不一致而设置的，看上去很正义的陷阱，其目的就是为了规避我国有关商品房交付的强制性规定。而在司法实践中，有的基层法院认为合同中的“五方验收”交房条件是当事人真实意思一致的表示，予以认可，根本没有对法律进行仔细研读，没有对房地产法体系与建筑法体系立法的精微事理作区分，也没有深谙两套法律体系的立法目的的所在，流于合同的表面与形式就进行了裁判。

参考文献：

篇7

1.1招标工作控制

建筑工程项目单位在编制招标文件时，由具有一定资历、理论基础和丰富工程项目经验的专业建设工程师和技术人员共同编制，或委托中介机构对其工程进行招标文件的编制和进行招标活动。最好采用工程量清单计价方式，明确工作内容，便于工程质量管理和造价控制。按即定的合理工期，建设单位在规定的期限内要与中标的施工单位、监理单位签定工程施工合同及工程监理合同。在合同中明确质量标准和质量罚则，合同是各种工作的依据也是开头，俗话说好的开始是成功的一半。所以必须重视合同签定这一环节。

1.2工程材料的控制

控制好工程材料采购关，工程建设单位在准备一切相关材料中，不得购买或者强行要求施工单位购买、提供、使用不符合质量标准的建筑材料、防护用品及机械设备；不得为施工单位指定上述产品的生产厂、供应商。在建设工程项目施工中要加大力度抓好材料管理。这项工作对建设工程项目的性能，保质，安全上起重要作用。要做到把材料全方位、全过程的检测，验收管理。大中材料及设备采购实施招投标，建设工程项目的施工材料由公司安编制审核通过的的方案清单来对材料采购，采购时采用“安全评测，总量订货，分批采购”避免出现积压和浪费。材料的采购量和单价要有专门机构监控。项目部应使用委托书约定所委托的采购材料的质量、价格、服务、验收办法、交货时间，保证工程的进度。

1.3驻现场代表的设立

建设单位驻现场工程师，必须具有类似工程施工经验。建设单位应当以书面形式明确其在现场的职责、权利权限及义务，更具体化的管理是再明确工作程序，比如现场签证数额在多少范围以内的可直接现场确认，数额超过多少的上报后由上级派人调查后共同确认等。若建设单位未能明确工程师职责、权利权限及义务，那工程师应按施工合同中规定的职责、权利权限及义务履行职责。建设单位驻现场工程师代表建设单位对工程的进度、质量、安全、造价进行全过程的管理。应重视工程师的专业技术素质及道德素质，建立对工程师的奖励机制和监督探讨建筑工程项目管理制约机制。无符合要求人员担任驻现场代表的，可雇具有相应资质的工程咨询机构代表建设单位进驻现场管理。

2建筑工程项目实施阶段管理

2.1认清项目管理对象

作为建设项目主管，首先是监督好建筑工程项目监理单位，要将建筑工程施工方案的审查相关内容纳入建设工程项目监理范围，具体要做到建设工程项目实施安全、质量、工期和投资四项同步控制。其次是监督驻现场代表的工作，不定期检查、核实其工作是否有误。使其做到自觉、自查。

2.2项目管理应符合法律要求

工程建设单位不得要求施工单位违反建筑工程安全生产法律、法规和强制性标准进行施工。工程施工单位应当建立以本单位项目经理为核心的生产责任制，设立生产管理部门，配备与工程规模相适应的技术人员。项目技术主管负责有关生产保证体系有效运行和实现管理目标的人员、物资、经费等资源计划，对项目生产保证体系实施过程进行监督、检查，组织参与技术交底和验收。建设工程项目施工单位应当针对下列工程编制专项安全施工方案：土方开挖工程；模板工程；起重吊装工程；脚手架工程；施工临时用电工程；垂直运输机械安装拆卸工程；拆除、爆破工程；其他危险性较大的工程。同时，进入施工现场的垂直运输和吊装、提升机械设备应当经检测机构检测合格后方可投入使用。建设工程项目施工单位应当根据不同施工阶段和周围环境及天气条件的变化，采取相应的安全防护措施。建设工程项目施工单位的项目经理、安全管理人员应当经过上级安全培训、考核合格后，持证上岗。

3建筑工程项目竣工验收阶段管理

重视实物工程质量，组织监理单位、施工单位、勘察设计单位对单位工程进行验收。以及消防、热力、电力、环境检测、防雷、防震、人防等部对专业工程进行验收。监督施工单位做到内业与外业并重，施工单位要自行整理工程质量相关资料，做好建设工程项目竣工施工质量、安全评价，向建筑工程监督机构提交《单位工程竣工施工管理资料》。建设工程项竣工管理资料是证明施工现场能否达到建设工程项目要求的程度。所提供建设工程项目的客观检测资料文件记录，是建设工程项目在施工现场能否达到实行全过程管理的主要依据，同时也是建筑工程监督机构对工程项目考核的重要内容。建设工程项目在全程实施过程中作的质量、安全资料的记录正确与否，体现了建设工程项相关单位对工程项目的管理能力和力度。在建设工程项目施工管理过程中应将建设工程项目全程记录。

4总结

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各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

国务院同意国家计委《关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》，现转发给你们，请认真贯彻执行。

一九九八年十月二十五日

关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见

目前，我国城镇住房出售价格过高，抑制了居民的购房需求，加上房地产盲目投资、住房布局不合理、低租金制约等因素，造成了商品住房大量空置，严重影响了住房建设的发展。

为认真贯彻《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号，以下简称《通知》精神，切实解决目前存在的问题，扩大国内需求，促进住房建设成为国民经济发展的新的增长点，必须在改革住房供应体系、停止住房实物分配、发展住房金融服务的同时，加强和改善房地产价格调控，调整住房价格构成，保持价格合理稳定，促进住房建设的发展。

一、加强房地产价格调控，建立合理的住房价格体系

各地要按照《通知》精神，结合贯彻《中华人民共和国价格法》，加强对房地产市场价格总水平的调控，建立与住房供应新体系相适应的住房价格体系。

要以保持经济适用住房价格的稳定为重点，做好房地产价格调控和住房价格新体系的建立工作。对中低收入家庭购买的经济适用住房，实行政府指导价，限价销售。确定价格时要严格掌握保本微利的原则，建立成本约束机制，促进合理的区位差价和质量差价的形成。要加强对经济适用住房成本费用的监控，禁止乱摊和虚置成本。计入房价的企业管理费原则上控制在2%以下，利润控制在3%以下，并以征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）等4项因素成本为基础计算。

对最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房租金，实行政府定价。租金标准，要按与最低收入家庭承受能力相适应的原则确定，并与同期公有住房租金水平相衔接。对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价，由企业依据开发经营成本和市场供求状况确定租售价格；必要时，政府也要规定开发企业利润限制幅度。各地要制定灵活、有力的价格政策，采取多种形式，促进空置住房的销售。

加强地价管理，降低住房建设成本。抓紧建立基准地价定期确定公布制度，以基准地价为依据调控、引导地价水平。要认真做好经济适用住房建设用地年度供应计划，确保行政划拨土地政策的落实，严禁将用于经济适用住房的行政划拨土地有偿转让。城区改造拆迁，对拆迁户实行拆除房作价补偿、安置房政府定价有偿提供的办法。

二、清理整顿建设项目收费，调整住房价格构成

各地区、各部门要继续贯彻《国家计委、财政部关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费〔1996〕2922号），加大清理整顿工作力度，再取消一批收费项目和降低一批收费标准。取消企业资质审查、工程竣工验收、产权审核等收费及各种押金、保证金，合并重复的收费；整顿、规范征地管理费、供电贴费和各种证照收费，降低过高的收费标准（经济适用房实行减半征收）。全面清理房地产交易环节的收费，取消各种名目的管理费、监证费，降低交易手续费等收费标准，促进房地产流通。工程监理、房地产价格评估等中介组织的服务收费，对经济适用住房开发建设应适当减收。要加强对住房建设中供水、供电、供气等附属设施建设费用的管理，各项费用要公开标准，严格执行预算定额。建立和完善房地产开发企业负担卡制度，加强对建设项目收费的监审。

对城市基础设施配套费等较大收费项目，要进行专项治理。城市基础设施配套费，凡未开征的城市，一律不得开征；对已开征的城市，由国家计委会同财政部、建设部结合税费改革和公用事业价格改革制定治理方案。在国家治理方案出台前，各地应按照合并重复的收费项目、降低过高的收费标准的原则，对现行收费进行整顿。规范人防建设费，对住房开发建设，按规定需要配套建设人防工程的，要坚持同步配套建设，不得收费；按规定需要同步建设，但因地质条件等原因不能同步配套建设，而必须异地建设收费的，异地建设许可条件和收费标准要从严核定，人防工程异地建设费规范方案由国家计委会同财政部、国家人防主管部门制定。停止向住房开发建设收取用电权费。各地要坚决贯彻国务院关于停止征收商业网点建设费和不再无偿划拨经营性公建设施的规定，住宅小区建设中按规定配套建设的商业网点，要根据“谁投资，谁所有，谁受益”的原则出售、出租，建设费用不得进入房价；配套建设的商业网点，未经商业主管部门批准，不得擅自改变用途；对需要实行政府定价出售、出租的商业用房，应按保本或保本微利的原则核定价格标准。

三、规范住房价格及物业管理收费行为，建立正常、良好的市场秩序

政府价格主管部门要积极指导、协助房地产开发企业建立健全价格行为自我约束机制，监督企业销售住房实行明码标价，禁止虚假标价。对违反国家规定，乱加费用、少给面积、价格欺诈等不正当行为，要依法查处。

加强对房地产价格评估等中介组织收费行为的约束，监督中介组织按规定办法和程序开展业务及收费。禁止违反国家规定利用行政权力，强制企业和当事人接受评估及收费。

规范物业管理收费。物业管理企业为物业产权人、使用人提供的具有公共性的服务，以及代办收缴水电、煤气、有线电视、电话费等涉及公众的服务收费，由当地价格主管部门管理，实行政府定价或政府指导价。收费标准要与物业管理的服务内容、服务深度以及当地居民经济承受能力相适应。对普通居民住房物业管理收费标准要严格核定。物业管理企业要认真执行国家的价格政策，做好收费项目和标准及收费办法的公开工作，切实向住户提供质价相符的服务。

四、积极稳妥地推进公有住房租金改革，加快实现住房商品化

公有住房租金改革是住房制度改革的重要内容，也是加快住房建设发展的重要条件。各地要认真贯彻国务院关于深化城镇住房制度改革的各项政策措施，继续推进租金改革。租金改革要考虑职工的承受能力，与提高职工工资相结合，提租方案要纳入价格调控计划，做好统筹安排。对超面积住房的，超过规定标准的部分可实行高于同期现住房租金标准的差别租金；对多占住房应退未退的，实行市场租金。在调租幅度较大、超过职工承受能力时，经当地政府批准，可允许职工用其住房公积金的一定比例支付提租增加的租金。

各地要继续稳妥推进公有住房出售工作。公有住房出售的成本价，要与经济适用住房价相衔接，并考虑房屋的新旧程度及地段、楼层、朝向等因素合理确定。要增加公有住房出售价格的透明度，防止违反规定低价售房倾向。国家计委要会同有关部门对公有住房出售价格进行规范，促进公有住房出售工作积极健康发展。

五、加强领导，做好房地产价格调控的各项工作

加强和改善房地产价格调控，保持价格总水平的基本稳定，是当前深化城镇住房制度改革，加快住房建设，使住房建设成为新的经济增长点的重要措施。地方各级人民政府要加强领导，统筹安排，认真组织做好深化城镇住房制度改革和加快住房建设的各项政策措施的落实工作。在政府统一领导下，政府价格主管部门要与建设主管部门等有关部门密切配合，加强房地产价格调控制度和市场价格行为规则的建设，并针对住房价格构成中土地取得费用过高、建设项目收费过多及开发企业的成本和利润缺乏有效约束等问题制定专项治理方案，逐步调整住房价格构成。要加强对住房价格和各项收费的监督检查，对有令不行、有禁不止，以及乱涨价、乱收费等违反价格政策的行为，要严肃查处。

各地要及时总结经验，不断完善政策措施，协调、处理好出现的新矛盾、新问题。各省、自治区、直辖市人民政府可结合本地情况制定具体实施办法，并报国家计委备案。

篇9

关键词：建筑工程；电气设备；施工；监理

中图分类号：U464.235文献标识码：A文章编号：

任何民用或工业的房屋建筑都离不开电气工程，电气工程是建筑工程的重要组成部分。随着微机技术的普及和先进电子技术的应用，建筑电气包含的内容越来越多，涉及面愈加宽广，从而成为一门内容繁多、技术复杂和更新较快的综合应用技术。电气本身又分强电和弱电两大类,涉及相关的技术标准、规范、规程也多，它与土建、给排水、暖通等专业密切配合，有机地构成了一个功能完善、动作协调的统一体。

1提高监理工程师的自身综合素质

随着科学技术的进步，新产品、新工艺不断涌现，作为一名电气监理工程师更要加强专业学习。目前，建筑电气安装过程的监控，要对建筑电气安装工程中常用的器材、设备质量认证的依据，都对建筑电气工程监理人员提出了更高的要求。例如：智能化大厦中实现门禁控制，停车场管理、考勤管理和收费管理一卡通管理系统等等。提高监理工程师的专业素质，将直接体现工程的监理水平和监理质量，对工程的质量安全起到举足轻重的作用。提高监理工程师的综合素质，不仅要多读专业技术资料，掌握新技术的发展动态，不断提高自身素质，成为“一种高智能的有偿技术服务”。而且还要在具体实践中充分留意工程建设项目的系统构成、工艺和规范要求，深化知识，积累经验，使工程质量控制工作扎实有效。除此之外，还要有踏实认真的敬业精神，以及还要有一定的表达能力和协商技巧。工作协调中，既要显示出解决问题的诚意和友善态度，又要坚持正确的意见，做到公平、公正、公开。只有这样，才能有足够的技术储备和先进的管理能力，保持监理队伍的素质和技术优势，才能适应建设事业的发展需要。

2做好现场监理

电气施工由多个部分组成，只有每个部分都严格把关，才能保证建造出合格的建筑，所以从工程开工开始，监理人员应该经常到工地进行实地检查，对某些关键部位和关键工序更要尤其注意，对出现的问题要做到提前解决，防止出现工程损失[2]。关于电气施工的实地检查，主要包含以下方面：

2.1 强弱电线路及管道的敷设：首先要做到以图纸为主，从实际出发，严格按照设计要求的管线规格、型号及敷设方式进行施工，要注意的是人防、设备层、楼梯间等处的暗管敷设，以及墙壁开关，插座管路，无吊顶房间处管路，电源进户保护管和电信入口保护管的敷设。其次是电缆桥架和金属线槽的安装，最后是线路管线的防腐等保护，确保线路的安全通畅。

线路敷设中有几个重要细节：①对于有吊顶的房间，要做好吊顶内跨接地线的焊接和防腐，消防报警线路和电话通信系统必须严格按照规定进行布设。②电缆桥架和金属线槽安装要做到横平竖直，支点间距符合要求。③按照施工规范要求，零线，相线，保护接地线的颜色要加以区分(通常相线为红，绿，黄等色，零线为蓝色，接地线为黄绿双色线)。④穿线完毕后要对线路做绝缘检测（选用500 V，0~500 MΩ的兆欧表测量，照明线路绝缘电阻不小于0.5 MΩ，动力线路绝缘电阻不小于1 MΩ）[3]。

2.2 防雷接地设施的布置：电气施工中接地包含了防雷接地，电气设施保护及变压器中性点接地以及电气设备工作接地三个方面，首先要保证接地底板之间的贯通，以及柱与底板焊接的牢靠性，同时要做好接地电阻的测量，如果接地电阻值过大，需要增加人工接地极，以减小接地电阻值。如果采用立柱钢筋作为接地引下线时，需要对引下线主筋自上而下都做上标记；如果采用专用线作为接地引下线时，需要保证引下线将上下全部贯通成一体，并做好线路的焊接防腐处理[4]。

2.3 竣工验收。当施工完毕后，首先要做的事是检验电气设备是否能正常运行，其主要内容包括灯具的检验，配电柜上各回路要做好标签表示其控制范围，以及建筑内部其他电气设备的正常使用，检验时要按照产品说明书和设计图纸要求去操作。在系统测试过程中，电气监理工程师必须在现场认真查看，确保测试结果符合规范要求，一旦发现问题要及时拿出解决办法，测试人员必须按照试运方案，操作规范和有关规定进行测试，使整个测试工作有条不紊的进行。在检验工作结束，工程竣工之前，要督促施工企业做好竣工资料的收集和整理工作。竣工资料是反映建筑内在质量的重要依据，要求客观准确。要求电气管理人员必须把施工过程中所用到的电气工程施工资料进行整理总结，作为工程验收及以后可能出现的改建扩建的依据。工程验收是检验施工形成的产品的质量是否合格的关键一步，这个阶段可以做的是为质量不完善的部位进行补修，亡羊补牢为时晚了点，但是一个工程由于各种原因总会存在这样或者那样的问题，重要的是可以把每次工程中遇到的问题进行总结，而不是简单的只是发现问题，还必须去发掘问题的原因，找出是设计的问题、材料设备的品质问题还是现场施工的质量问题，并且将其细分，认真分析并找出解决办法，确保以后不会再出现类似问题。在设备调试完成之后，还要经过时效考验，稳定可靠后，才交付使用单位[5]。

3控制工程材料质量

材料是工程质量的基础,加强施工现场的材料管理，确保材料的质量现已成为大家关注的重点，对材料的进场质量控制已引起监理单位的高度重视。对进入现场的材料品种、规格必须合格且符合设计要求，还要保证在工程施工中所使用的材料符合要求。也就是说，材料进场报验制度是及时掌握材料进场情况的重要措施，一定要严格执行。电气工程材料品种、规格繁多，数量巨大，施工单位一般应有组织、有计划地进场，标识待检标牌，并出具书面报告材料。对未经监理人员验收或验收不合格的电气工程材料，监理工程师应拒绝签认，并应签发监理工程师通知单，书面通知施工单位将不合格材料及时撤出现场。当日进场材料情况应及时记入当天的监理日记，认真审查质量证明文件，在施工单位自检的基础上,对材料实物，包装、标志进行抽检核对，并检查材料是否符合设计要求。这样就能有效地控制材料的质量，保证施工中使用的材料合格并符合设计要求。

4确保电气材料的造价管理

鉴于目前监理工作在建设工程投资决策阶段尚未形成成熟的经验,需要进一步通过实践、研究、探索，目前仅以施工阶段的质量控制为突出。每个工程都有最求其经济效益和社会效益，在保证工程质量和安全的前提下，做好电气工程造价控制，能够对总造价进行有效控制，降低工程成本。电气工程造价控制，应结合监理工程师现场施工情况，从施工和设计两方面做起。施工方面,在工程计量上要认真核对，防止重算、多算；对套用定额上应认真审查；因施工单位自身原因造成的返工和材料上的损失,应由施工单位自行承担，不予另算；工程设计变更造成费用的增加，应控制在总造价范围内；设备材料订货应采用招标制，尽量订购质优价廉的产品。在设计方面，如果委托监理合同不包括设计监理，监理工程师可对设计上的投资浪费提出建议，并向建设单位报告，由建设单位转交设计单位参考。设计过程中应该统筹资金与功能性两个维度考虑，争取做到保证建筑的电气功能，同时也不造成不必要的浪费。避免当下电气设计方面存在的诸多浪费现象，比如设计保守，超标准等等。有人把质量控制和投资造价对立起来，甚至认为管好质量就行了，总认为造价控制可有可无，这种认识是非常片面的，不可取的。其实，质量控制与造价控制是相辅相成的，造价控制工作同样也能做好。

5结束语

电气作为建筑的重要组成部分，不仅包括照明，安全用电量，安全用电等需要，更向具有美观、实用，方便的使用效果等方面发展，做为一个合格的电气监理工程师，要抓好电气安装工程的质量监管工作，从实际出发，严格要求自己，严肃认真地对待质量问题。善于总结，反思自己所遇到的各种问题并认真改正，没有完美的工程，但应该有追求完美的信心，用自己的技术保证建筑的质量。

参考文献：

[1] 陈万成.浅析建筑电气技术管理[J].广东建筑，2007 (4)：35-36.

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本文从竞拍决策阶段、规划设计阶段、实施阶段、竣工验收阶段分五个部分一一阐述现代房地产全过程方面的投资控制。

关键词:房地产企业;投资控制;成本管理

全过程投资控制是要在单位、时间、措施形成的这样一个系统中,根据各阶段工作的性质和特点进行动态控制,寻求合理、有效的任务组合和解决方案,改变工程中造价估算、概算、预算和承包合同价、估算价、竣工决算价缺乏连续性的状况,从而尽可能地为建设项目创造效益。全过程投资控制就是在整个项目的实施过程中,以控制循环的理论为指导,定期的经常性的收集工程项目的实际投资数据,进行投资的计划值(目标值)和实际值的动态比较分析(包括总投资目标和分投资目标等多层次的比较分析),进行投资预测,如发现偏差,则及时采取措施纠偏,以使建设工程的投资目标尽可能的实现。而一般房地产项目的投资周期划分为房地产项目开发土地的竞拍阶段、决策阶段、规划设计阶段、实施阶段、竣工验收阶段五个阶段。房地产开发与其他一般行业相比,具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。而一个开发项目,往往需要数千万元甚至上亿元的资金,因此项目投资控制应贯穿于项目开发的全过程。本文从以下几个方面浅析地产全过程投资的控制。

一、竞拍、决策阶段的投资控制

1. 项目定位分析

1.1正确定位项目市场目标

根据市场调查情况,决定项目的市场定位包括项目的产品定位,建筑产品的质量定位,建设环境的品质定位。有了项目正确的定位目标,可以周期性地对投资实际发生值和计划值进行比较,还可以根据已完成工程的实际情况预测未来值,提前采取预防措施,使项目造价始终处于受控状态。

做好基础资料的收集,保证详实,如工程所在地的水电路状况、地质情况、主要材料设备的价格资料、大宗材料的采购情况以及现有已建类似工程的相关资料等。投资管理人员要对资料的准确性、可靠性认真分析,保证投资预测、经济分析的准确。

1.2 认真做好市场研究

做好城市发展状况和城市房地产状况的调查,以确定目标客户,这将直接关系到产品销售情况。根据项目开发的土地周边的市场情况和基础环境进行细致的调查研究,研究附近相同类型的已开发项目的投资额、竞拍土地的价格和项目销售价格情况以及政府规划设计条件分析;项目开发土地的SWOT分析。对项目进行投资估算,判断这个项目是否值得投资,确定项目开发土地的最高竞拍价格。

二、投资成本估算

一要做到成本最低合理化。一个房地产项目的投资组成大致可分为六大部分:第一是土地费用,主要包括动拆迁费、土地管理费、征地补偿费、土地税等;第二是前期费用,主要包括勘察费、规划费、设计费、审图费、招标费、监理费等;第三是政策性费用,主要包括质检费、基础设施配套费、人防工程费、墙改基金、消防费、规划管理费、开发管理费、交易手续费、保险费等;第四是配套设施费用,主要包括供水管线及增容费、供电设施及增容费、绿化准备费及其他公共服务设施费用等;第五是建安造价,主要包括土建、安装、装饰、设备等费用;第六是其他费用,主要包括贷款利息、税收、管理费等。做好投资成本估算,要科学确定目标,形成投资控制目标系统,紧紧抓住项目定位分析,在充分调查研究的基础上,尊重科学,尊重事实,将成本最低合理化。

三、规划设计阶段的投资控制

1:制定方案阶段

设计是项目成本控制的最重要阶段。设计阶段承上将项目论证的成果以施工图来表现,实现项目意图向下指导合同订立和现场施工,图纸的效率和质量直接关系到合同和工程进度。

项目投资的80%决定于该设计阶段,而设计费用一般为工程造价的 1.2%左右。项目确定后,决定投资大小完全取决于工程设计。投资控制者应对设计进行主动控制,主要措施有:

1)审查设计概算,看它是否在批准的投资估算内。

2)进行设计招标,引入竞争机制。

3)实行限额设计,限额设计是设计过程中行之有效的控制方法。

4)积极运用价值工程原理,争取较高的工程价值系数,提高投资效益。

5)严格控制设计变更,实施动态管理。

6)引进设计监理,通过设计监理达到既保证工程项目安全可靠又最大限度提高其实用性和经济性。

7)改进设计取费方法。

同时,加强各专业间沟通,避免后期方案变化。设计是对整体开发速度影响最大的阶段,过程中方案变化导致对设计进度的影响非常大,然后又反过来直接影响到工程进度和销售节点。

2:设计规划实施的投资控制

做好方案优化,结合项目的实际情况,在满足生产的前提下,遵循“效益至上”的原则,进行多方案比选,同时要求设计人员必须牢固树立经济意识。

四、实施阶段的投资控制

1.施工计划的编制

施工阶段的工程造价是建设项目投资的最主要费用,而建设工程施工招标制度是建设单位控制工程造价的有效手段,招标文件的编制必须注意规范性和严谨性。招标文件如果出现前后矛盾的漏洞,则会在建设合同履行过程中发生纠纷,给承建商索赔的机会,给建设单位造成不必要的经济损失。招标文件中的工程量清单编制和合同中专用条款的编写非常重要,工程量清单项目划分及特征描述要科学,工程量的计算要准确。要做好工程造价资料的收集整理工作,合理确定工程造价,加强设计变更管理,减少变更造价。实现该工作的标准化、规范化和信息管理系统化。

2.动态成本的管理

项目施工过程持续时间最长,工程成本占项目总成本比例约35-40%,和土地成本并列项目成本前两位。但是工程阶段并不是影响项目总成本的最重要阶段,研究表明,除非发生特别重大变化,工程对项目总成本的影响基本在5%以内。尽管工程对项目总成本影响较小,但是我们依然必须足够重视施工过程的动态成本控制。阶段应注意:

1.制定先进、合理的工程造价控制目标,定期进行工程造价实际值与目标值的比较,找出偏差,分析原因,及时采取有效措施加以控制,以保证工程造价控制目标的实现。

2.合理确定材料品牌、严格控制材料价格是降低造价的有效手段。

3.各种施工方案进行技术上、经济上的对比分析,从中选出最合理的施工方案,以达到资源最佳配置和合理利用。

4.建设单位要规范设计变更、工程变更和现场签证的程序。加强项目总体管理,避免发生索赔。

五、竣工验收阶段的投资控制项目管理

房地产开发企业结算工作的突出特点是大量性、集中性、复杂性。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞及客观上的疏忽,应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制。

1:工程竣工决算是反映建设项目和投资效果的重要文件。投资控制者审核工程结算、决算时,着重做好以下工作:

(1)依据工程量计算规则和方法,认真计算审核工程量,提高结算准确度。

(2)合理计取费用标准,正确反映工程造价。由于工程材料价格变动和人工工资的提高,间接取费标准和种类也会有变动,造价工程师必须熟悉有关政策变动情况。掌握好现行政策。

2:加强项目后评估,实行投资节约奖励

项目后评估是建设周期的最后一个阶段的一种延伸,通过系统地对项目进行评估,对项目实施结果进行全面评价,从中总结成功的经验,吸取失误的教训,为今后同类项目的决策提供参照和分析依据。因此,为投资控制节约的项目班子和个人给予一定比例的奖励是必要的,这样可以充分调动他们的积极性,自觉而认真地搞好此项工作,使有限的资金发挥最大的投资效益和社会效益。

总体而言,在房地产全过程投资控制方面,要将目标成本按规范的成本结构树层层分解;再通过将预算计划落实到部门与行动上,把目标变成可执行的行动计划,要实际与计划相结合,并在执行过程中进一步缩小实际结果与目标的差距,最终实现企业战略目标的一系列活动。

参考文献:

[1]王中伟.房地产开发项目的成本优化控制[J].开发与建设,2006.

[2] 李扬,林日新.房地产开发项目全过程成本控制[J].中小企业管理与科技,2008年. 第24期.