土地利用评价方法十篇
时间：2024-01-30 17:56:28
导语：如何才能写好一篇土地利用评价方法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
土地利用评价方法篇1
【关键词】可持续 环境评价 土地利用 土地规划
土地利用总体规划环境影响评价（Land Use Planning Overall Environmental Assessment， LUOPEA）指在对土地利用总体规划区域生态环境现状认真研究的基础上，对土地利用总体规划实施后可能造成的环境影响进行识别、分析、预测，并在此基础上提出预防和减轻不良环境影响的对策及措施。土地利用总体规划环境影响评价属于战略环境影响评价（Strategical Environmental Assessment， SEA），位于区域环境影响评价（Regional Environmental Assessment， REA）之上。评价重点在于土地总体利用规划目标、方针和土地利用结构和布局的变化可能引起的生态和环境的变化，如石漠化和水土流失的防治等。
由于土地利用总体规划环境影响评价的宏观性、复杂性和广泛性等因素，目前还处于探索阶段，并没有一个普遍适用和成熟的方法，基本没有成功先例可以借鉴，土地利用总体环境影响评价可借鉴规划环境影响评价的各类方法和战略环境影响评价方法以及其他学科的分析评价方法（如统计分析方法等），对评价的不同内容采用不同的方法，或者将其综合运用，以达到科学、准确的评价土地利用总体规划环境影响的目的，为规划的科学决策提供依据。目前土地利用总体规划环境影响评价主要采用加权比较法、对比评价法、可持续发展能力评价法、费用效益分析法等。
除开上述的评价方法外，还可借鉴其他一些相关的评价方法，如系统论、协同学、最优规划法、逼近理想状态法、层次分析法、专家经验法、GIS空间分析法、环境经济学、景观生态学等。
土地是人类生活及各类资源的载体，土地利用总体规划不单是土地资源的规划，它是涉及到社会、经济和生态环境发展的各个方面的战略规划。土地利用总体规划的环境效应将不可避免的影响到区域可持续发展能力的各个方面，因此对于土地利用总体规划方案的评价应从社会、经济和生态环境各个方面出发，评价其可持续能力，从而确定最优方案或某一方案的可行性，以达到人与自然的和谐共存。评价指标体系可根据区域实际情况建立，也可采用中科院建立的可持续能力指标体系。本文以贵州省六盘水地区为例，对规划指标预测优选方案可持续能力进行评价。
土地利用评价方法篇2
关键词：土地评价；立地评价；生态安全；城市土地利用
中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：1674－0432(2011)－05－0080－2
1 土地评价概述
1.1土地评价的定义
土地评价(1and evaluation)，又称土地分等，是依据科学的标准，对土地的数量、质量、覆盖特征和经济特点所进行的评估；是以不同入地利用为目的，估计土地潜力和土地适宜性的过程，其实质是对土地生产力高低的鉴定，基本特征是比较入地利用的要求和土地质量的供给。
1.2土地评价的类别
土地评价有三种分类方式，分别是按评价目的分类，按评价方法分类(定型评价和定量评价)和按评价途径分类(直接评价和间接评价)，这里主要介绍按评价目的的分类方式。按土地评价目的，可以分为土地质量评价，土地潜力评价，土地适宜性评价，土地利用可持续性评价，土地生态评价和土地经济评价。土地质量评价指根据表明各种指标对某项土地利用影响的数学模式，利用计算机中已经储备的有关地区的具体资料进行对比，预测利用的后果，从而具体评定土地质量。土地潜力评价的主要目的在于预测土地的未来利用。土地适宜性的评价是在土地潜力评价的基础上，联系某种具体生产对象的适生条件来进行。根据特定用途的适宜性，可对一定地段的土地进行评价和分级，用质量和数量来表示。土地利用可持续性评价源于土地适宜性评价，是对适宜性评价在时间方向的延伸。土地的生态评价和经济评价分别是着重土地的生态环境价值特点和土地的投入产出经济效果的评价。
2 土地评价的发展历史和现状进展
2.1国外土地评价的发展历史和进展
2.1.1国外土地评价发展简史土地评价自产生已有2000多年的历史，但是科学的土地评价研究仅有半个多世纪的历史，大致分为三个阶段。首先，早期的土地评价主要用于赋税目的，如法国1934年提出的《农地评价条例》。而以合理利用土地为目的的土地评价研究是随着资源调整与土地合理利用规划而产生和发展起来的。
(1)20世纪20年代，美国中西部土壤侵蚀和水土流失严重，基于土地利用不导致环境退化的原则，提出了土地利用潜力分类，1961年美国农业部正式颁布了土地潜力分类系统，这是世界上第一个较为全面的土地评价系统。总体来说，该阶段的土地评价都是结合土地利用而进行的，评价目的是为土地利用服务的。
(2)20世纪70年代土地评价从一般目的的土地评价过度到有针对性的专门评价，1976年联合国粮农组织FAO颁布了《土地评价纲要》，大大促进了国家上土地评价的研究，在世界各地广泛应用。这一阶段以《土地评价纲要》为代表，明确提出了土地评价为土地利用规划服务的目的。
(3)1993年FAO颁布了《可持续土地利用评价纲要》，初步建立了土地可持续利用评价在自然经济和社会方面的评价指标。近年来，土地生态评价成为土地评价研究的热点领域。
2.1.2国外土地评价研究现状和进展
(1)近年来土地评价研究的最重要进展就是信息系统在土地评价中的应用，例如，国际土壤参考与信息中心研制的世界土壤与土地数据库系统(SOTER)，该系统在美国、加拿大等国取得了成功的经验，它将土地资源数据库、土地评价、土地利用规划融为一功能强大。又如，荷兰国际航空调查与地学学院(ITC)研制的自动土地评价系统(APLEP)实现了土地适宜性评价的自动化。
(2)土地评价研究的综合化和动态化也是研究的新趋势。土地评价已从自然土地评价走向土地社会评价或土地经济评价或土地承载力研究。而且土地评价工作越来越详细和精确。如美国俄勒冈大学土地专家与该州LANE县土地管理局合作，拟订了一个土地评价和立地评价(LESA)模式，用以评定该县的土地资源对于商品性农业的相对质量。规定Z.LESA的总分最高为300分，其中，土地评价(LE)与立地评价(SA)的最高分各为150分。
2.2国内土地评价的研究历史和趋势进展
2.2.1国内土地评价的研究历史土地资源在中国历史悠久，早在夏禹时期(公元前2100多年)已按土地土色、质地和水分将土地评为三等九级，依照其肥力等级制定赋税等级。到战国时期《管子・地员篇》将土地分为3等18类90物的土地评价系统。这是世界上最早的为合理利用土地而进行土地评价工作。
新中国成立后，土地评价工作开始于1951年财政部查田定产工作，具体可归纳为下表：
2.2.2国内土地评价研究的发展趋势和进展近10年来，我国的土地评价研究在理论、方法和应用的广度和深度上都取得了前所未有的发展。农林牧业土地评价仍是土地评价的主流，其显著特点是开始摆脱过分依赖土地潜力分级的做法，而且在评价中更加重视定性与定量结合，通过评定土地的生产力水平来划分土地等级。另外，城市土地评价和旅游用地评价开始蓬勃发展。如城市基准地价评估方法、城市土地定级估价综合模型，以及反映城市地价动态变化的地价指数及其编制方法以及开发区土地评价这等新亮点也正在出现。同时，在旅游地评价中出现了一些新的思路和方法，如基于模糊综合评价法的旅游满意度评价，采用多层次灰色评价法的旅游景区的现状和开发潜力评价等。此外，新的评价方法和模型也得到广泛应用和发展，GIS在土地评价中已得到越来越普遍的使用，对应用GIS技术进行土地评价的有关技术问题，特别是构建用于城镇土地定级估价、农用地分等定级估价、耕地地价评估等实践目的的土地评价信息系统，有越来越多的研究。
3 土地评价系统新趋势的优势及存在问题
总体来说，国内外土地评价研究的发展趋势主要是信息系统和高新技术的应用和土地评价的定量化，以及土地利用研究的综合化及专项化。这些研究方法和理论系统的改进使新型土地评价比传统方式具有巨大的优势。
(1)信息系统和数学模型在土地评价中的应用首先体现在GIS系统的强大功能，GIS地理信息系统是以地理空间数据库为基础，在计算机软硬件的支持下，运用系统工程和信息科学的理论，科学管理和综合分析具有空间内涵的地理数据，以提供管理、决策等所需信息的技术系统，它具有强大的空间分析功能而不是简单的数据库和图板。首先，GIS系统的应用提供了多种多样的土地评价专家系统。专家系统是一个智能计算机程序系统，其内部含有大量的某个领域专家水平的知识与经验，能够利用人类专家的知识和解决问题的方法来处理该领域问题。基于规则的专家系统主要采用逻辑推理，在事实结论之间赋予if、then这样
的强约束条件，从而在事实与结论之间建立确定的因果关系。基于规则的专家系统记录了推理的过程，能清晰地向用户对所得出的结论给予解释。这样就突破了传统评价模式中专家知识难以推广的限制。因此，土地评价方法逐渐由专家知识驱动模式向土地利用过程驱动模式转变，通过建立定量化过程模型，模拟作物生长的生态环境条件与生理过程，并且将这些过程相结合，预测土地资源的生产潜力、进行土地利用优化，大大增强了土地资源研究的科学性，提高了研究结果的准确性。
其次，GIS使得土地评价应用领域不断扩大。土地评价理论与方法不但应用于资源开发利用等传统领域，而且在环境治理与保护、气候条件对农业生产的影响等诸多新领域中得到应用，增大了土地评价研究的深度和广度。另外，新的数学方法和模型的引进，如，模糊数学模型在土地适宜性决策中可减轻不确定性和复杂性产生的影响，提高了评价结果的准确性。模糊数学是研究和处理模糊体系规律性的理论和方法，把普通集合论只取0或1两个值的特征函数，推广到区间上取值的隶属函数，把绝对属于或不属于的“非此即彼”扩展为更加灵活的渐变关系，因而把“非此即彼”中间过渡的模糊概念用数学方法处理。
但是，GIS系统在应用的过程中也产生了一些新的问题和挑战。例如，计算机软硬件系统的限制。GIS系统的数据量极大，而且运算相对复杂，一般的硬件系统在运行是速率比较缓慢，对存储设备的容量和运行速率要求也较高。
另外，通常土地评价中评价单元之间的影响是动态的，而如何利用GIS技术表述这些动态的影响，仍然有待解决。
(2)土地评价研究发展的另一个明显趋势就是评价的综合化和专项化。综合化是指土地评价已从初期的自然土地评价逐步走向综合土地评价，在评价过程中强调社会经济特征和经济效益分析，既反映了土地的自然特性又反射出不同土地利用的收益水平。相对的，专项化是指土地评价的研究向许多不同的方向伸展出专项土地评价，小区域、典型地段专项的土地评价工作越来越多。土地评价综合化的优势在于，它不仅涉及了土地的自然属性，还统筹考虑了土地利用的经济背景、经济和社会效益，可以为土地利用规划和国土规划提供全面、综合的基础资料。而土地评价的专项化研究，突出了土地评价的科学性和应用价值。针对某一专题制作的土地评价，工作相对精细，成果实用性也较强，提高了土地评价的精确性和应用价值，为各项专门管理和规划工作提供了服务。
同样的，综合性和专项性土地评价研究对研究的理论方法和人员技术提出了更高的要求。
第一，对综合土地评价来说，由于综合评价涉及的知识和信息量更大，所以需要更为完整和全面的专家数据系统，这样的系统不仅需要包含传统土地评价的相关知识信息，还要覆盖有关人口、资源、生态环境等其他相关学科知识以及这些专业知识与土地利用的相关关系和影响。同时也要求执行评价的人员具备更高的素质。
第二，关于专项土地评价，理论和技术都有更高要求。以城市土地评价为例，城市是一个极其复杂的系统，社会经济活动频繁，各种设施众多，影响城市土地评价的因素较多。因此需要根据影响城市土地质量、土地区位、土地利用效益的经济、自然、社会因素及其贡献大小并遵循综合分析原则、主导因素分析和差异显著性原则，建立了合适的城市土地评价指标体系。而且，城市地表的复杂性，对评价方法和技术要求更高，现有的MapInfo等软件平台在功能和可操作性上仍然有待提高。
4 结语
随着信息技术的发展，土地评价应用的扩宽和加深，土地评价研究必将更快更好的发展，逐步走向简单化、精确化、实用性强的新形势。同时，也将面临更多的挑战和机遇，对研究人员的要求也会越来越高。土地评价研究将发展成涉及人民生活方方面面内容的流行性学科。
参考文献
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土地利用评价方法篇3
关键词：土地可持续利用；物元模型；综合指数法
中图分类号：F293.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）16-0260-03
引言
毋庸置疑，中国是世界上人口最多、人地矛盾、资源环境保护与社会经济发展矛盾比较突出的国家之一。当前，中国处于经济社会快速发展阶段和全面建设小康社会的关键时期，土地的可持续利用事关中国经济社会持续、健康发展的大局，是实现中国可持续发展战略的基本保障。实现土地可持续利用的一个基本前提即是对土地的可持续利用程度认识和评价。但是，当前在进行土地可持续利用评价时，由于评价标准时界限明显的量化标准，指标的选取、权重及可持续利用的程度和范围等都具有模糊性，这就往往造成单项指标评价往往遗漏一些有用信息，从而影响评价结果的可靠性和准确性。另外，其各自评价结果常常是不相容和相互独立。目前，在土地可持续利用评价中应用的主要有综合指数法、绩效模型、人工神经网络法、模糊综合评判法等综合评价方法[1～4]。但是，这些评价方法在土地可持续利用指标值界于两个相邻级别时，不能准确判断其属于到底哪个级别，并且缺乏比较客观可靠的确定评价指标因子权重的方法。物元分析（Matter Element Analysis）是研究解决矛盾问题和规律的方法，是系统科学、思维科学、数学交叉的边缘学科，是贯穿自然科学和社会科学而应用较广的横断学科[5]。利用物元分析方法，可以建立事物多指标性能参数的质量评定模型，并能以定量的数值表示评价结果，从而能够较完整、客观地反映事物质量的综合水平。本文提出利用物元分析的理念，同时将熵权系数法引入指标权重的确定中，从而比较全面、客观地对土地可持续利用进行评价，为土地可持续利用评价提供一种新方法和一条可行的新途径。
一、研究方法
二、应用研究
（一）评价标准确定
土地可持续利用评价在中国尚处于探索阶段，还没有统一的评价标准。土地可持续利用评价的评价标准不仅复杂，而且需要因地制宜。因此，采用的评价标准主要从以下几个方面着手：（1）国家、地方、行业或国际标准及区域各种规划指标；（2）如缺少相应的法规标准时，可参考国内外同类评价时通常采用的标准，采用时应经过专家论证；（3）区域性本底背景；（4）科学研究的判定标准[6]。为便于结果比较，根据文献[7]中的评价标准，将土地可持续利用水平划分为三个等级：Ⅰ代表强可持续、Ⅱ代表可持续、Ⅲ代表不可持续。
结语
从上述评价结果的对比分析可以看出，将物元模型用于土地可持续利用评价，可以从错综复杂的众多数据中理出一个比较清晰的结构，并且它可以有效保证多指标的信息量在分析过程中不被丢失。同时，通过用较少有代表性的因子来概括诸多变量所提供的信息，找到影响观测数据的主要因素，反映各个指标间内在的关系，达到降低变量维数的目的，为土地可持续利用评价提供了一种新方法。经验证该方法思路清晰、计算结果合理、可信，适宜于土地可持续利用评价，是一种有效的评价方法。
参考文献：
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土地利用评价方法篇4
Abstract: Land use and ecological environment protection and construction be closely bound up, this paper expounds the environmental impact assessment of land use in view of the importance of land use in China, analyzes the problems existing in evaluation of environmental influences. And the land use index system of environmental impact assessment of land use plan and setting principles are discussed in this paper, the environmental effect assessment of land use is important to the study of.
Key words: land use; environmental evaluation; land use plan
中图分类号：X171.1 文献标识码：A
1.土地利用环境影响评价的重要性我国在经济飞速发展的同时却面临着水土流失,土地荒漠化、盐碱化、贫瘠化加剧的生态环境问题。我国生态环境总体上呈恶化趋势是由于我国过去没有一个完整的、系统的、科学的土地资源可持续利用规划,人们的生态环境意识淡薄。土地利用总体规划作为土地资源保护和利用的统领,是对一定区域未来土地利用超前的计划和安排;是依据区域社会经济发展和土地的自然历史特性,在时空进行土地资源分配和组织的综合技术经济措施;是实现国家和各级政府对区域土地利用进行总体规划、引导、调控和管理的重要手段。进行环境影响评价是确保土地利用总体规划的生态环境导向性的最有效的方法之一。开展土地利用总体规划环境评价的一个基本原则就是评价与规划过程的紧密结合,即两者要同步进行、滚动发展、互为反馈。这样在土地利用总体规划设计过程中,通过研究规划对环境的有利和不利影响,研究环境的自净能力和环境容量,从环境保护的角度提出土地利用的规模、空间布局等方面的战略关系;并分析预测规划实施后产生的生态效益、社会效益、经济效益及规划实施后会产生的不良环境后果。可见,在编制土地利用规划时,应将规划对象看成是一个完整的环境生态系统,进行土地利用总体规划环境影响评价,从而提高土地利用总体规划对土地利用和生态环境协调的统领能力,保证自然、经济、社会的和谐发展。土地利用规划是对土地资源及其利用方式的再组织和再优化过程。土地利用规划方案的实施,必然会打破区域内土地资源的原位状态,对区域内的水资源、土壤、植被、生物等环境要素产生许多直接或间接、有利或有害的影响,从而使得土地生态系统对人类的生产、生活条件产生正向的或负面的环境效应。为了预防有缺陷的土地利用规划的出台和实施对环境造成不良影响,迫切需要在编制土地利用规划时对规划区与土地利用有关的环境影响进行科学研究,为土地利用方式选择和土地利用分区布局提供科学的依据,同时为环境保护和经济发展综合决策提供有效的技术支持,促进地区土地资源持续、协调的利用。
2我国土地利用环境影响评价中存在的问题2.1土地利用变化对环境效应的研究需要加强。土地利用变化对环境效应的研究主要集中在微观和小流域尺度上,考虑较多的是土地利用、土地覆盖变化对气候、土壤、水量和水质等不同尺度生态系统的影响。但这些成果较难应用于大尺度区域。2.2现行的土地规划环境影响评价有待完善。现行的土地规划环境影响评价存在很多问题,亟需改善:(1)土地利用规划的环境影响评价及其经济学分析研究的内容、范围、程度和体系有待廓清。(2)土地利用规划的环境影响机理,环境影响主体、环境影响源、环境影响受体,规划内容及其控制系统与环境之间的作用机制等基础性问题需要做深入的研究和阐释,否则,土地利用规划与其他规划、其他战略的环境影响评价就会没有区别,因而也就失去独特的涵、失去评价的意义。 (3)土地利用规划环境影响的评价主要应评价的环境要素构成及其评价的重点需要科分析。(4)土地利用规划环境影响的评价理论和评价方法体系如土地规划环境影响识别理论方法、土地规划环境影响预测理论方法、土地规划环境影响评价的分析综合理论方法、土利用规划环境影响评价指标体系构成、土地利用规划的内容体系构成等需要系统研究。(5)各种尺度的土地利用规划、土地利用总体规划、土地利用专项规划的环境影响评内容、评价要求、评价原则、评价方法、评价程度如何都待解决。(6)土地利用规划环境影响评价的工作方法、工作程序、土地利用规划环境影响评价技术要求、土地利用规划环境影响评价的标准规范、土地利用规划的管理体系等也都需尽快探讨。2.3对有关预防和减轻不良环境影响的对策和措施研究非常少。“根据预测和评估结果,针对规划的具体情况,提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施”,这是环评法规定的开展战略环评的主要内容之一。但是纵观国内外有关战略环评的研究报道,只有在环评结果中要求有此内容,具体通过什么方法来生成要求目标所需的策略,目前缺乏这方面的专门研究。此外,我国土地开发规划资源环境评价的调控机制,评价方法指标体系也有待于进一步深入完善。土地利用规划环境影响评价面对的问题非常复杂,需要我们针对土地可持续利用,熟悉土地利用规划理论方法,评价分析土地利用规划影响的环境质量变化。基于这样的认识,在研究过程中,针对土地利用规划环境影响问题,充分吸收环境科学、自然环境保护、可持续理论、土壤科学、森林资源学、旅游资源学、地质环境学、生态学、景观生态学、水资源水环境学、经济学等相关学科的研究成果,进行细致地分析和综合。
3.土地利用的环境影响评价指标体系设置的原则
评价过程中除遵循科学性、实用性、针对性原则外，针对土地规划的特点，还应遵循以下原则。①目的性原则。区域环境有其特定的结构和功能，特定的功能要求其有特定环境目标，因此进行任何形式的环境影响评价都必须有明确的目的性，并根据其目的性确定环境影响评价的任务和内容。②跟踪评价原则。由于城市规划是一个动态发展的过程，具有很大的不确定性，应跟踪评价，及时修正规划实施过程中产生的偏差。③可操作性原则。土地规划涉及众多因素，其评价过程较为复杂，在能说明问题的前提下，充分考虑数据的取得和指标量化的难易程度，力求内容简单明了，具有较强的可操作性。④区域生态系统的演化始处于可持续性的原则，区域生态经济系统是可持续发展的，必须满足正递增、协调和稳定发展的判据。⑤区域环境总效益（社会、经济和环境）的最优性原则。
4.根据科学的评价方法做出科学的土地利用方案
根据评价结果，得出环境可行的土地利用方案，并针对方案，提出环境影响的减缓措施。这些措施主要包括：①预防措施 用以消除拟议土地利用的环境缺陷。②最小化措施 限制和约束行为的规模、强度或范围使环境影响最小化。③减量化措施 通过行政措施、经济手段、技术方法等降低不良环境影响。④修复补救措施 对已经受到影响的环境进行修复或补救。⑤重建措施 对于无法恢复的环境，通过重建的方式替代原有的环境。
但是到目前为止，土地利用环评的评价方法及评价指标体系还没形成统一、广泛的认识，缺乏系统性，因此，对规划环评展开深入及广泛的研究、构建科学的土地利用规划环境影响评价体系显得十分必要且尤为迫切。然而，不同尺度的土地利用规划功能和所针对的问题不同，在构建土地利用环境影响评价体系时，我们更应根据不同类型、不同层次的土地利用规划，采用不同的评价程序、指标体系及技术方法，这将是今后进行规划环评时，更应注意研究的问题。
参考文献：
[1]陈光建.土地利用规划环境影响评价指标体系研究.[D]中国科学院成都生物研究所，2006.
[2]汤晓雷.基于RS的土地利用规划环境影响评价方法研究.[D]华中科技大学，2006.
土地利用评价方法篇5
[关键词]划拨土地 价格 评估
一、划拨土地使用权及其价格内涵认识的发展过程
1.过去对划拨土地使用权的认识
在国务院55号令《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中,对划拨土地使用权的定义是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。该条例中第四十七条规定:“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者,因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的,市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权,并可依照本条例的规定予以出让。
2.过去对划拨土地使用权的评估及引发的问题
基于以上对划拨土地使用权的认识、理解,在土地评估中,对划拨上地使用权的价格内涵就有了如下界定。划拨土地使用权价格评估在土地评估行业的发展进程中大概经历了两个阶段:第一阶段是从单纯的土地评估兴起,将土地作为一项固定资产而不是无形资产对其评估。开始,至1996年以前。划拨土地使用权的评估与出让等有偿方式取得土地使用权的评估在方法上相同,价格内涵也一致,其土地使用权价格包括土地取得费、土地开发费和土地增值收益三部分,且划拨土地使用年期未进行界定;第二阶段是1996年以后至今。划拨土地使用权的评估方法未变,但价格内涵与前一阶段相比,对土地使用年期进行了设定,依据有关法律规定根据评估对象的土地用途,分别作不同使用年期的设定。而上述评估方法及界定的价格内涵所得出的评估结果就可能导致出让等有偿方式取得土地使用权价格低于或等于划拨土地使用权价格,而众所周知,以出让、租赁等有偿使用方式取得的土地,除了要支付土地补偿费、安置补助费及相关税费外,还要向当地政府交纳土地出让金、租金,或交纳红利;而划拨方式取得的土地则只支付土地补偿费、安置补助费及相关税费。这就造成这样的事实:在取得土地时,以出让、租赁等有偿方式取得土地的费用高于以划拨方式取得土地的费用,而在评估土地价格时,出让、租赁等有偿使用土地价格又等于或低于划拨土地价格。
二、划拨土地使用权价格评估内涵
1.根据国土资源部国土资的[2001〕44号文中“……可依据划拨土地的平均取得和开发成本,评定划拨土地使用权价格,……”表明,划拨土地使用权价格有两个基本的组成部分,即土地平均取得成本和开发成本,除此之外没有更明确的规定。而在实际当中,企业的资金利息和投资利润是与资金投入相伴生的,在划拨土地使用权价格的评估中也同样要考虑土地使用者对土地投入所产生的利息和利润。2.划拨土地使用年期的确定。众所周知,在宗地价格评估中,都要对所评估的地价进行价格定义,也就是说,要把你所评估的地价内涵界定清楚。对同一宗土地来说,不同的地价定义,会得到不同的估价结果,而在地价内涵中有一项就是对土地使用年期的界定。因此划拨土地使用权价格的评估作为一种类型的宗地评估,也要对评估宗地使用年期进行界定。目前,对划拨土地使用权价格评估中的使用年期的界定有两种看法:一是根据评估宗地的设定用途设定其使用年期为该设定用途的法定最高出让年期;二是根据国家有关法律规定“……以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制……”,亦即划拨土地使用年期应设定为无限年期。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律规定,我国土地一级市场的土地由政府统一供应,进入二级市场的土地必须是以有偿方式取得才能转让。因此,划拨土地一旦要用于经营,进入二级土地市场都必须要转为有偿使用(如出让、租赁、国家授权经营、国家作价出资入股等几种方式),而无论采用哪一种有偿使用方式均有使用年期的限制。因此,为了能与有偿使用土地一定年期的价格相比较,划拨土地使用权价格评估中也应设定有限使用年期,一般地,其年限的设定与国家法定同类用途的最高出让年期一致。
三、划拨土地使用权的评估方法
1.成本法。在用成本法计算出让土地价格时,土地价格为土地成本价格与土地增值收益之和。其中,土地增值收益源于“增值地租”,应归国家所有,相当于出让金部分。土地成本价格为土地使用者在取得土地使用权时支付的平均成本。因此,划拨土地使用权价格应为土地成本价格,包括土地取得费、土地开发费、有关税费、利息和利润。
2.收益还原法。收益还原法是在估算土地未来每年预期收益的基础上,以一定的还原利率,折算为评估期日收益总和的一种方法。目前《城镇土地估价规程》对如何计算土地纯收益的计算方法尚无明确规定。因此,可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业租赁和租金水平来间接计算。国有土地租赁水平由土地出让金水平来规定,是国家权益在土地收益上的体现,所以用土地纯收益减去国有土地租赁的租金,可以得到划拨土地的纯收益。再经过区域因素、个别因素的比较修正,求得待估划拨土地的纯收益。最终划拨土地使用权价格等于划拨土地的纯收益除以土地还原利率。
3.市场比较法。可以预见,随着企业对划拨土地权益的日益增强,划拨土地使用权抵押、转让等行为的日益增多,划拨土地交易案例也会逐年增加。我们可以通过划拨土地交易案例进行交易情况、日期、区域及个别因素修正得出待估划拨土地使用权价格。
4.用出让土地使用权扣减出让金间接计算。目前,很多地方通常以评估地价的一定比例收取土地出让金,出让金比较固定。由公式出让土地使用权价格=划拨土地使用权价格+土地使用权出让金,可以得出:划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格×(1-出让金比例)。
5.综合法。也就是从多个方面综合考虑划拨土地使用权价格的影响因素,如当地的土地取得成本、本地收益情况、土地市场的健全和完善程度、政府确定土地出让金的收取比例等。通过采取上述的四种评估方法进行测算,综合分析后,剔除不适宜的测算方式,对合理测算结果进行算术平均或加权平均,求得划拨土地使用权价格。
参考文献:
土地利用评价方法篇6
关键词：土地承包经营权;抵押;评估方法;评估
项目来源：山东经贸职业学院2014年院级科研项目：“基于农户融资需求的土地承包经营权抵押价值研究”（项目编号：YJKT201402）
中图分类号：F301.3 文献标识码：A
收录日期：2015年3月5日
目前，我国城镇国有土地价值评估体系已经相对完善，而农村土地价格体系、农村土地市场机制等还没有形成。因此，对农村土地承包经营权抵押价值评估进行研究，不断完善农村土地承包经营权价值评估理论具有重要意义。
一、土地承包经营权抵押现状
为促进农村土地合法流转，很多地区都进行了土地承包经营权抵押试点探索。有些地市出台相应的《农村土地承包经营权流转管理办法》、《农村土地承包经营权抵押贷款办法》、《农村土地承包经营权抵押登记实施办法》等一系列文件，明确抵押登记部门，制定全市统一的农村土地承包经营权抵押他项权利证书，规范贷款流程，降低贷款风险;有些地区成立专门的农村产权交易中心，如齐鲁农村产权交易中心从事农村土地承包经营权、农村集体林权等交易及相关信息等配套服务，农村土地承包经营权、大棚所有权、集体股权、水域滩涂养殖权等各类涉农产权都可以在齐鲁农村产权交易中心实现抵押融资;有的将土地承包经营权作为股份入股农业公司，再以入股土地的使用权作为抵押物获取贷款，如山东省泰安市东平县发展土地股份合作社利用“土地入股、市场运作”这一农民合作新形式，来推进农村集体经济发展，引导农民以土地承包经营权入股，使农民的土地成为能够从合作社经营中获取收益的一种资产。这些尝试为土地承包经营权抵押的规范运作提供了不可多得的经验。
二、土地承包经营权价值内涵
尽管各地的土地流转、土地抵押等交易活动在如火如荼地进行着，但对土地承包经营权抵押价格的评估却没有形成统一的价格评估体系。关于农村土地价值的构成，主要存在三种不同的观点。众多学者从资源保护角度出发，认为农村土地价值包含经济价值、生态价值和社会价值三部分。经济价值主要是指农村土地产出的农作物、农副产品和农业生产资料等的价值;生态价值是指农用地的合理利用能够改善生态环境，促使资源的可持续利用的价值;社会价值包括社会保障价值和社会安全价值，指农用地所具有的养育功能、承载功能、蓄积和增值资产功能可以转化为农民的养老保障、就业保障、医疗保障和生活福利的可靠手段。也有学者认为，农村土地价值包含使用价值与非使用价值两部分。第三种观点认为农村土地价值包含市场价值与非市场价值。土地承包经营权从物权法上来讲是一种用益物权，土地承包经营权价值是一种权益价值，它包含土地及其地上附着物的价值，土地承包经营权价值是农村土地价值的一种权利类型。
三、土地承包经营权抵押价值评估
对农用地价值评估的类型有很多种，如农用地征用价格评估、农用地宗地价格评估和农用地基准地价评估等，但出于抵押贷款目的的土地承包经营权抵押价值评估处于起步阶段。要准确评估土地承包经营权抵押价值，需要明确以下几点：
（一）土地承包经营权价值的影响因素。影响农地价值的区域因素首先是自然因素主要指土地自身的特性和土地的自然环境，也就是土地等级，包括气候条件、地形地貌、土壤条件、水文状况等;其次是社会经济因素包括社会经济发展条件、土地制度、交通条件、农田基本设施状况;最后是特殊因素包括特殊气候条件、特殊土壤条件、特殊的环境条件，如东北的黑土地、南方的红土等。
农用地的自身条件也会影响其价值，这类似于城镇国土土地宗地的个别因素，包括田块内的土地平整情况;农田水利设施的配套程度;田间道、生产路、桥梁等田间道路系统能否很好地满足农业生产需要;田块内输电、变电设施是否完备，能否满足农业生产用电需要;围堤等防洪排涝设施和农田防护林网建设情况等。
（二）土地承包经营权抵押价值评估方法。农村土地价值评估可以选用的方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。
收益还原法是将土地未来各年正常年纯收益，用适当的土地还原率还原，从而估算出土地价格的一种方法。对于在正常条件下有客观收益且土地纯收益较容易测算的农用地价值评估可以采用这种方法。但在纯收益和还原率的确定上还需要进一步研究。
市场比较法适用于农用地市场交易比较活跃的地区。但是迄今为止中国农村土地交易市场正在逐步建立，没有形成完善的交易市场，因此市场比较法评估农用地价值的条件还不成熟。
成本逼近法是指以新开发土地或土地整理过程中所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益，并进行各种修正来确定土地价格的方法。适用于新开发的农用地价值评估。但也有学者认为成本逼近法只考虑了农地的开发成本而未考虑农地的收益能力，不适用于农用地价值评估。
基准地价系数修正法是利用基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数，对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。适用于有基准地价成果区域的农用地价格评估。中国农地定级估价试点工作刚完成，已建立农地基准地价及其修正系数体系的县域还很少，因此用基准地价系数修正法评估农用地价值在大多数县域仍无法适用。
我国农村土地承包经营权是一种不完整的物权，但《农村土地承包法》、《担保法》和《物权法》中有明确规定，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包且经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的“四荒地”的承包经营权可以抵押。目前，各地区开展的以农村土地承包经营权进行的抵押融资、作价入股、出租、流转等经济行为还处于起步阶段。对于农村土地承包经营权抵押评估方法还没有统一的规定。
银行机构在核定土地承包经营权抵押价值时，有些采用经验算法：土地承包经营权抵押价值=年租地平均收益×经营期限+种养物价值。淄博市2014年出台《淄博市农村土地承包经营权价值评估办法（试行）》，明确要求农村土地承包经营权价值评估的申请人为农户或专业大户、家庭农场、农民合作社、农业产业化龙头企业等新型农业经营主体。土地经营权总价值=年均价值×经营期限×土地面积+土地附着物价值。各估价机构在评估土地承包经营权抵押价值时有的依据地方出台的文件进行评估，大多数采用收益还原法和成本逼近法来评估，但也存在问题。如家庭农场、农村合作社等新兴农业经济组织，不可能像一般企业一样建立明细账，这使得评估时难以确定农业生产的客观收入、成本、利润率等。
（三）土地承包经营权抵押价值评估实证分析
1、评估案例背景分析。高密市某农村互助合作社2013年3月通过农地合法流转的方式获得了面积20，000平方米的土地承包经营权，2014年3月建成葡萄大棚并种植葡萄苗，2014年9月该合作社拟向银行申请抵押贷款，委托某评估公司对该大棚、其占用的土地承包权的价值及葡萄苗木进行评估。此次评估是建筑物、地上附着物和土地承包权权益价值的评估，商定的评估基准日为2014年9月1日。
根据委托方提供的材料该土地所有权为高密市××村所有，1999年9月1日由该村村民张某承包经营，承包经营期30年，（自1999年9月1日至2029年9月1日），2013年3月张某将土地承包经营权合法流转给该农村互助合作社承包经营。截至评估基准日，剩余土地承包经营年限15年。
2、评估思路及方法。根据评估对象的实际情况，鉴于葡萄大棚是新建建筑物，种植的葡萄还没有任何收益，因此不适合将葡萄大棚用地及其地上附着物、葡萄大棚及其他附属设施作为一个整体共同测算，也就是不适合选用收益还原法来进行评估。那么，本次评估的评估思路可以将葡萄大棚及其附属设施和土地承包经营权及其地上附着物分开评估，也就是采用成本逼近法分别评估葡萄大棚及其附属设施的价值，土地承包经营权及其地上附着物的价值，然后将两者相加。
成本逼近法的基本公式为：
地价=土地取得费+土地开发费+种苗费+养护费+税费+利息+利润+土地增值收益
成本法评估葡萄大棚的价值时，评估值=重置价值×成新率。但是成本法在确定各项费用时必须采用社会平均费用。
四、结论
（一）土地承包经营权的评估尚处于起步阶段。评估依据仅有2012年出台的《农用地估价规程》，因此需要建立统一的农用地价格评估体系，逐步形成完善的农村土地交易市场。
（二）家庭农场、农村合作社等新兴农业经济组织，尽快建立健全企业账目。为有关评估方法的使用和有关参数的获取提供依据，使农用地评估方法的使用具有规范性。
（三）评估机构间减少恶意竞争。评估机构和人员要转变态度，充分认识农用地评估过程复杂、成本高、收费低的现实，要有服务三农的意识。
主要参考文献：
[1]李志伟.农用地价格构成中的社会价格研究[D].石家庄：河北农业大学，2005.10.
土地利用评价方法篇7
【关键词】土地规划；环境影响评；问题；措施
土地是一切生物繁衍生息的摇篮，人类的一切生产活动都是以它为载体的。随着社会经济的不断发展，环境问题日益引起人们的关注，尤其是土地的规划利用后对环境产生的影响评价更是给予极大的重视。当今社会城市化进程加快，人口数量也随之快速增加，在对土地的合理利用和规划中，要注重其对环境影响的评价，有助于进一步做好生态建设。
一、土地规划中环境影响评价的意义和必要性
虽然我国的社会经济在不断的向前发展，同时也面临很多环境问题，比如泥石流、沙漠化严重、水土流失以及酸雨等问题。但是在实际的生产生活中人们往往忽视对生态环境的建设，在城市化的过程中，对土地的利用没有考虑到其对环境可能造成的影响，最终导致了一系列严重的环境问题。正确的做法是，在进行土地规划时规划过程和其对环境影响的评价要密切的配合，经过探析得出有利或是不利的影响。
对土地进行规划主要是对土地资源以及其用途的组织再利用，这样就会打破其固有的状态，对环境必然产生有利或是无力的影响，进而使当地的生态环境或是人们生活质量受到一定的影响。土地在规划利用前要采用科学的依据，全面、理性的分析研究，以便使土地规划和环境协调发展。
1、土地利用规划对环境的影响深远。它对环境的影响是潜移默化的并且也是日积月累的，甚至有可能造成不可逆转的后果。对土地资源的开发利用，如果是不计环境破坏后果的，很可能引发滑坡、泥石流，甚至给生物的多样性造成严重的危害，也容易引发水资源的枯竭。因此，对土地资源的开发和利用要以科学性为原则，科学合理的利用和开发土地资源往往对环境产生积极的影响，同样对人类的生产生活也有积极的影响。
2、土地规划与环境问题密切相关。近些年，虽然我国政府十分重视土地利用规划和生态环境建设，并投入了大量的人力、物力、财力，取得了一些可喜的成果，但是生态环境问题依然存在。我国的生态环境建设任重而道远，目前较为严重的问题主要表现在以下几方面：①水土流失现象严重；②土地干旱严重，沙漠化现象不断扩展；③生态环境恶化，耕地面积在不断减少，人类的居住环境受到严重的威胁；等。
二、土地规划的环境影响评价中存在的问题
1、目前我国只是着重于小区域范围内的对土地规划的环境评价，主要考虑的是土地建设对当地的土壤、地质酸碱度以及水质等方面的影响，只是很小范围内的影响，所以，仅仅靠这些方面的研究成果很难对其影响进行大范围的研究。
2、对于负面影响没有有效的治理措施。环境保护评价的重要内容就是通过预测评估，对不同的土地规划中可能产生的有害影响提出相应的措施。但是目前存在的一个严重的问题就是这些措施只是存在于评价结果中，缺少对实际解决措施的专门研究。我们应该了解的是土地规划的环境影响评价面对的问题是比较复杂的，需要我们进一步探索科学合理的评价方法，并且深层次的探究土地规划给环境带来的各个方面的影响，在这过程中，要善于利用科学的理论成果，比如可持续理论、地质环境学、生态学等，进行深入的、全面的综合分析。
3、目前的情况是，土地规划的环境影响评价还没有形成系统的体系，人们对此没有形成普遍的共识，所以，这就使这项研究变得更加紧迫，急需要建立一个科学合理的评价体系。对于不同类型的土地规划要采取不同的评价标准，具体问题具体分析，多层次、多因素全方位的进行考虑，这样才能使土地规划环境影响评价更加的科学、合理。
三、土地规划的环境影响评价的方法
在国内外已积累了丰富经验的项目环境影响评价的做法，就是综合评价前需要对建设项目的环境要素的影响程度进行分析。土地规划的环境评价可以借鉴国内外比较有效的针对环境影响评价的方法和理论，举例子来说：回归分析法、加权比较法、灰色预测、有无对比法、费用效益分析法、有无对比法以及敏感性分析等。
土地规划利用环境影响评价可以依据区域范围的大小，把图形叠置法和指标法紧密结合的方式。图形叠置法主要反映的是土地规划的空间布局变化对环境可能造成的影响，而指标法主要体现的是土地结构数量变化对环境可能造成的影响。国家级土地规划的环境影响评价的研究范围比较广泛，可以着重采用指标法。
四、土地规划的环境评价的类别
土地规划主要包括三方面内容，即土地利用专项规划、土地利用总体规划、土地利用项目规划。根据以上类别可以把土地利用规划环境评价相应的也分为三种类型。具有全局性影响的规划就是土地利用总体规划，它居于最高位，是其他两项规划的主要依据；实现土地利用总体规划的手段便是土地利用专项规划和项目规划这两项规划，这都是一些经常性的工作。
五、土地规划环境影响评价的对策
我国的土地规划的环境影响评价存在着巨大的挑战，主要表现在环境指标数据的定量化和难获取性以及我国土地规划指标自身的综合性这两大方面。我国的土地规划利用的环境影响评价工作刚刚起步，还属于探索阶段，在很多方面的研究都需要进一步加强：
1、建立相对完善的土地规划利用环境评价的指标体系和基础数据库。土地规划的环境影响评价数据库有广义和狭义之分，那么从广义上来说主要有四大类型，即土地生态环境监测数据库、土地规划利用数据库、土地利用现状数据库、土地生态环境本底数据库。
2、对于土地规划环境评价的应用基础要强化研究。土地规划环境评价是一门应用性科学技术，而基础数据的质量和数量、评价方法的合理性、评价指标的科学性这三大方面是评价效果的主要依据，除此之外，对土地规划与环境之间的关系、土地评价的方法研究都极其重要，因此，对这些方面的研究和探讨应该进一步加强。
3、土地规划的环境影响评价是需要多学科之间的密切配合的，与此同时也要积极鼓励公众参与进来。多学科人才，多学科知识，多学科的力法的结合才能对土地规划的环境影响进行科学合理的评价。随着社会主义市场经济的不断发展的需要，土地的使用主体要积极的参与到对土地的规划利用中来，这就是要提高公众的参与热情和参与意识。
4、对土地规划的环境影响的评价方法的研究应该进一步加强。众所周知，土地规划的环境评价涉及的范围比较广，也比较宏观，所以导致很多定量指标的获取存在一定的难度，结合案例的研究探讨规划的方法，然后在对比、分析不同评价方法适用性的基础上加以采用。
土地规划的环境影响评价对于我国来说是一个全新的研究领域，关于它的评价方法、评价体系、技术方法等各个方面都处于探索阶段。本篇文章主要是对土地规划的环境影响评价的必要性、现存的问题以及对应的解决措施加以简要的论述，希望可以对我国的土地规划环境影响评价工作有所助益。
参考文献：
[1]朱新华，贾燕，侯湖平.土地利用变化对生态系统服务价值的影响[J].国土资源科技管理，2006，23（2）：97-99.
[2]陈龙高，陈龙乾，杨小艳.土地利用规划环境影响评价研究综述[J].安徽农业科学.2009，11（6）：27-28.
[3]王万茂.土地利用规划学[M].北京：中国大地出版社，2005.
土地利用评价方法篇8
关键词：土地整治规划 效益分析 效益评价
从我国发展现状来看，我国目前正处于一种土地资源紧缺的背景之下。为了缓解土地资源紧缺带来的人地矛盾，提高土地资源的利用率，同时也为了保证土地资源的可持续利用。在执行了土地整治措施以后，我们需要对土地整治方法、过程的合理性，土地整治的结果进行客观公正的评价，以使土地整治工作更加完善。因此，我们有必要对土地整治规划效益分析与评价工作相关的内容进行研究
一、土地整治与土地整治效益评价
土地整治是提高土地利用率、改善生产生活条件及改善生态环境的重要措施。它是根据社会经济发展需要及土地利用规划中确定的土地用途两方面因素对土地利用方式、土地利用结构和土地利用关系进行的改造。科学的土地整治是缓解人地矛盾、保证土地资源可持续利用的重要保障。
土地整治效益评价是土地整治中不可缺少的部分，土地整治效益评价是通过一种科学合理的评价指标来对土地整治工作进行全面综合的测定。它是对土地整治规划在具体实践过程中所预计表现出来的效果和利益的评价。它主要从土地整治规划对土地整理、土地复垦、土地开发等方面的统筹安排；对农田整治、农村政治、市区土地整治等方面的统筹；对农村生产生活问题、农村生态问题的筹划以及对耕地保护、国民经济发展、自然资源的节约利用新农村建设以及城乡发展的统筹规划等方面对土地整治规划的预计表现效果进行分析评价。土地政治效益评价是分析土地整治活动与经济效益的效应、土地活动对生态效益的效应、土地活动对社会效益的效应这三种影响的重要工具，也是丰富土地整理理论的重要工具。可以说，土地活动对土地整理实践活动的规范与指导具有重要的意义。
二、土地整治规划效益分析的评价指标
谈到土地整治效益评价，我们就不可能不提及土地整治规划效益的分析评价指标。土地整治规划效益分析评价指标是国家土地整治宏观目标实现情况的一种体现。它不是单个土地整治项目的效益叠加，而是在土地整治项目的绩效评价及后评价研究的基础之上对土地整治评级指标构建原则及构建思路等内容的发展创新。通过对目前的土地整治效益评价体系进行研究，我们可以发现，土地整治的目标可以分为国家目标层次、专项目标层次和指标层次三个部分。在这三种土地整治目标层次之中，国家目标层是国家对土地整治提出的目标的总体规划，专项目标层则是国家土地整治目标的一种细化。专项目标层主要根据耕地保护、新农村建设、自然资源的节约利用、城乡发展和国民经济发展这5大方面来确立评价指标。指标层是对土地整治专项目标的细化。它主要从14个方面来确立评价指标：耕地面积的增加情况、粮食产能的增加状况、耕地质量等级提高、高标准基本农田面积的变化、建设用地盘活量、建设占补平衡量、土地节约面积、水资源节约量、机耕土地面积增加量、农村居民点面积增加量、农民人均年收入增加量、土地权属明晰情况、城乡建设用地增减挂钩情况、土地整治基金投入量。
三、土地整治规划效益评价指标的确立依据
（一）响应节约资源基本国策
在中国的发展过程中，节约资源这一措施已经成为了我们国家一项重要的基本国策。在这一基本国策的影响之下，通过土地整治这种方式节约土地资源自然成为了国家的一种必然选择。从国内一些地区采取的节约措施来看，旧城改造、城中村拆除、农村废弃土地复垦工作的实施在一定程度上减少了土地资源的浪费。农村地区灌溉排水工程建设力度的加大使得水资源的利用效率得到了一定的提升。基于这样的状况，在土地整治规划效益评价指标确立的过程中，我们有必要将水资源节约量、节约用地面积等因素作为重要的评价指标
（二）扩大内需，保障经济增长的需要
土地整治是实现耕地占补平衡、保障耕地“红线”的重要措施。为了更好地促进国民经济的发展，在对土地整治规划效益进行评价的过程中，我们有必要将建设用地平衡量、建设占补平衡量等因素作为评价指标。
（三）顺应新农村建设的要求
通过对新农村建设的要求进行分析，我们可以发现，新农村建设对村庄整治提出了严格的要求。农村地区要通过村庄整治实现农业规模化产业化的发展，要形成农民居住相对集中，环境优美的新农村。这就要求国家在土地整治过程中要注重对土地平整、农田水利建设、田间道路维护，田间防护林建设等工作的强化。因此土地整治规划效益评价体系之中就应该包含机耕土地面积增加量、农村新建居民点面积增加量、农村人均年收入增加量等方面的因素。
（四）土地整治规划效益分析方法
通过前文的论述，我们可以知道，土地整治规划效益分析是对土地整治过程中未发生的事情进行一种具有预测性的分析评价。同土地整治绩效评价相比，在技术方法上还存在着一定的差异。因此土地整治规划分析也需要一定的科学方法。以黑龙江省为例，黑龙江省在土地整治规划效益分析过程中采用了统计预测、类比分析与专家调查相结合的方法。省级土地主管部门在2006年了《黑龙江省土地利用总体规划（2006-2020年）》，对新增耕地面积、农村建设用地盘活量等内容进行了明确规划[3]。对于一些没有可利用的历史数据的土地整治规划效益分析评价采用借助省内典型案例进行类比分析的方法；对于建设高标准基本农田等缺乏原始资料、统计数据、以及典型案例的土地整治规划内容采用专家实地调查的方式，这种组合的实施对预测结果的正确产生有着重要的帮助。
四、结语
土地整治规划效益分析评价是关乎国计民生的一项重要问题。在分析评价的过程中我们必须借助科学的方法对土地整治规划效益进行分析。只有将土地整治规划效益评价指标与经济社会生态三大效益相结合，才能更好地促进我国土地整治工作的发展。
参考文献：
[1]黄辉玲，吴次芳，张守忠.黑龙江省土地整治规划效益分析与评价[J].农业工程学报，2012，（06）.
[2]孟勉.黑龙江省土地整理项目绩效评价研究[D].黑龙江八一农垦大学，2015.
土地利用评价方法篇9
（中铁第五勘察设计院集团有限公司，北京102600）
摘要：随着铁路建设的高速推进，中国的铁路发展取得了长足的进步，然而随之而来的是铁路临时工程对生态、土地等造成的影响和破坏等问题，恢复土地原有生态功能的重要性也就突显出来。如何使铁路建设过程中破坏的临时用地得到有效的恢复，选择恰当的土地复垦适宜性评价方法显得尤为重要。本研究以新建连云港至盐城铁路土地复垦为例，通过指数和法与极限条件法相结合的方法，建立适宜区域的评价指标体系和评价标准，确定各主要限制因素的评价等级，为最终土地复垦方向的确定提供了科学的参考。
关键词 ：铁路建设；临时用地；土地复垦；适宜性评价
中图分类号：F301.21 文献标志码：A 论文编号：2014-0447
Discussion on Land Reclamation Suitability Evaluation Method of Temporary Land Use in RailwayConstruction: A Case Study in Constructing Railway from Lianyungang to YanchengWang Wei
(China Railway Fifth Survey and Design Institute Group Co., Ltd., Beijing 102600, China)
Abstract: As the rapid promoting of our railway construction, the development of Chinese railway have madesignificant progress, however, ecological influence and land destruction have been caused by the temporaryengineering of railway construction, the recovery of the land ecological function become more and moreimportant. How could we recover the temporary land use in railway construction efficiently, the proper landreclamation suitability evaluation is significant to ecological restoration. This research, for example, the landreclamation of constructing new railway from Lianyungang to Yancheng, by the way of together extremecondition method with sum of index method, we could build appropriate evaluation index system andevaluation standard, so as to determine the evaluation grade of main limiting factor, provide the scientificreference for the determining the final land reclamation direction.
Key words: Railway Construction; Temporary Land Use; Land Reclamation; Land Reclamation SuitabilityEvaluation
0 引言
现阶段，随着各铁路专线的开工建设与投入使用，铁路建设所引起的土地压占、挖损、塌陷等造成铁路沿线土地资源遭到严重破坏，使原本就十分紧张的耕地保护形势更加严峻，人地矛盾更加突出。如何控制和减少高速铁路建设过程中因土地破坏带来的环境负面影响，已经成为立项决策、行政管理、项目建设、工程施工中亟待解决的问题。李瑞等[1]结合2007 年前后开展的铁路建设项目，对铁路建设临时用地复垦适宜性评价进行了探讨，根据铁路临时用地的特征，对临时用地复垦适宜性评价指标进行讨论，但由于当时铁路土地复垦工作处于起步阶段，各类临时用地适宜性评价方法及评价指标体系尚未成熟，有待完善。杨国栋等[2]依据人工神经网络原理，建立用于高速公路临时用地复垦土地适宜性的神经网络评价模型，利用该模型对京大高速公路山西段临时用地复垦进行了适宜性评价，同时探讨了人工神经网络在土地复垦适宜性评价中的特点和适用性。王欢等[3]以土地复垦适宜性评价研究的发展为主线，着重介绍了5 类方法，即极限条件法、指数和法、模糊综合评价法、可拓法、人工神经网络模型法。刘静[4]通过对不同方法的优缺点进行分析比较，并对土地复垦适宜性评价研究的最新发展趋势进行预测和展望，为土地复垦工作提供了有效的工具。针对铁路临时用地土地复垦工作启动较晚，复垦方案设计尚不完善，适宜性评价体系需要进一步深化。本研究拟在铁路建设临时用地复垦适宜性评价分析的基础上，以新建连云港至盐城铁路为例，就临时用地复垦适宜性评价指标的选择、评价方法的确定进行一定的分析，以期为铁路及其他线性工程建设项目临时用地的复垦适应性评价提供积极参考。
1 土地复垦适宜性评价
土地复垦适宜性评价是开展土地复垦的基础性工作，而不同评价方法的选取将影响土地复垦适宜性评价结果的准确性和客观性。杨锐锋[5]提出了铁路临时工程用地破坏的特点及土地复垦的特殊性，通过了解这些特点和特殊性后，才能正确地进行铁路建设临时用地土地复垦适宜性评价。沈春竹等[5]和丁宁[6]认为土地复垦适宜性评价是全面了解铁路建设破坏的土地自然属性、社会经济属性和土地破坏情况等前提下，从土地利用的要求出发，通过分析不同复垦单元（取土场、弃土场、混凝土拌和站、制存梁场、铺轨基地、临时便道）破坏的特点，了解各土壤因子在生态环境中互相制约的内在规律，全面衡量复垦前某种用途土地的适宜性及适宜程度，从而为合理复垦利用待复垦土地资源提供科学依据，避免复垦的盲目性、破坏性，增强科学性、现实性，使有限的土地资源得以可持续利用。
2 研究区域概括
新建连云港至盐城铁路（以下简称连盐线）是规划沿海铁路的重要组成部分，线路北起连云港市赣榆的石桥，南接新长铁路盐城北站，途经江苏省连云港市和盐城市。正线全长232.24 km，支线、联络线及疏解线等工程线路长度85.50 km。连盐铁路全线临时用地共有取土场共116 个、弃土场3 个、混凝土拌合站38 个、铺轨基地2 个、制梁场3 个，占地面积999.67 hm2，其中取土场857.93 hm2、弃土场5.67 hm2、大临工程临时占地97.93 hm2、施工便道38.13 hm2。
3 土地适宜性评价
3.1 评价原则
因地制宜原则与农用地优先的原则；主导因素的原则；综合分析的原则。
3.2 评价依据
《土地复垦技术标准（试行）》(1995)、《土地复垦条例》(2011)、《土地复垦条例实施办法》(2013)。
3.3 评价单元
连盐铁路临时用地所处区域的气候、地貌、土壤、水文、地质等自然因素基本相同，待复垦土地适宜性评价单元类型划分主要依据破坏程度，本次复垦土地适宜性评价划分4 个单元，即取土场、弃土场、施工场地（制梁场、混凝土拌和站、铺轨基地、生活营地）和施工便道[7]。
3.4 评价指标体系
3.4.1 评价体系土地适宜性评价系统主要有二级和三级体系2 类。根据项目区的实际情况，本次土地适宜性评价采用二级体系分类，即分为土地适宜类和土地质量等级2 个序列，土地适宜类主要分为适宜类和不适宜类，类别下面再续分若干土地质量等级。土地质量等级一般分成一等地、二等地和三等地，而不适宜类不再进行续分。因此，各地类均有4个适宜等级。
耕地适宜性等级：宜耕一等地，宜耕二等地，宜耕三等地，不适宜。
林地适宜性等级：宜牧一等地，宜牧二等地，宜牧三等地，不适宜。
草地适宜性等级：宜林一等地，宜林二等地，宜林三等地，不适宜。
3.4.2 评价方法适宜性评价方法通常有定性和定量分析2 类。本次评价主要采用定量分析的方法，并采用限制因素法来确定土地的适宜性，限制因素法即按照评价因子适宜性等级综合分析考虑确定土地适宜性等级。
选取好复垦区域的参评因子和确定权重后，采用指数和法与极限条件法相结合，评定土地适宜性的等级。首先，在确定各参评因子权重的基础上，将每个单元针对各不同适宜类所得到的各参评因子等级指数分别乘以各自的权重值，然后进行累加分别得到每个单元适宜类型（如宜耕、宜林、宜牧）的总分，最后根据总分的高低确定每个单元对各土地适宜类的适宜性等级[8]。如式(1)。
式(1)中，R(j)为第j 单元的综合得分，Fi、Wi分别是第i个参评因子的等级指数和权重值。
3.4.3 评价指标体系和标准的建立
（1）复垦土地的适宜性评价应选择一套相互独立而又相互补充的参评因子和主导因子。参评因子应满足以下要求：一是可测性，即参评因子是可以测量并可用数值或序号表示的；二是关联性，即参评因子的增长和减少，标志着评价土地单元质量的提高或降低；三是稳定性，即选择的参评因子在任何条件下反映的质量要持续稳定；四是不重叠性，即参评因子之间界限清楚，不相互重叠[9]。
基于以上要求，并考虑到项目建设对土地适宜性影响的显著性，选出地形地貌、土壤条件、气候条件、排灌条件4项作为土地适宜性评价的限制因子[10]。
①地形地貌：地形坡度陡缓直接影响土壤侵蚀和土壤利用，进而影响土地生态系统的稳定性和生态适宜性。
②土壤条件：土壤条件限制了植物生长发育的空间，也是土壤适宜性评价的重要指标之一。
③气候条件：气候条件同样影响了植物生长发育的空间，也是适宜性评价的重要指标之一。
④灌溉条件：铁路建设过程中将使地表地形发生一定变化，因此，灌排条件是限制土地复垦方向的一个重要的指标。
（2）评价标准的建立。根据以上选出的各参评因子对各类土地利用适宜与否程度确定出临界指标。这些指标是从对该类土地的正常合理利用的角度制订，即表明在该利用类的情况下，土地上的经济活动能正常进行，获得效益而土地资源本身又不致遭到损毁，可永续利用的临界指标，最后获得评价标准[11]，见表1。
3.5 复垦方向的确定
在上述分析的基础上，将本项目参评单元的土地质量分别与复垦土地评价因子各类评价等级标准对比，并确定该单元的土地适宜性等级（表2）。
3.5.1 取土场复垦取土场复垦受限制的因子主要为有效土层厚度、排水条件，这主要是因为取土场取土深度在2~3 m左右，破坏了原土壤结构，也造成了取土区域的积水状况，但施工时已保留表层一定厚度的耕作层，如果通过补充填埋土方，完善配套灌排措施，采取一定的工程、化学、生物措施后，仍可以恢复生产力，达到耕地的生产要求，优先复垦为耕地，其他积水区域复垦为鱼塘。
3.5.2 弃土场复垦弃土场复垦受限制的因子主要为土壤侵蚀程度，这主要是因为弃土场堆放了大量的弃土弃渣，造成了对原有土地的压占破坏，也造成了所占场地的排水不畅。弃土场施工时应保留一定厚度的耕作层，做好弃土场堆土体的稳定挡护工作。通过进行平台面覆土平整，完善排水设施，可复垦为耕地或者林地。
3.5.3 制梁场复垦根据项目区的现场调查，制梁场占地面积较大，地势平坦，耕地条件较好，制梁场用地基本位于同一水平面内，所占土地大部分为耕地，表土肥沃，周边农田水利设施完善；场地硬化面积大，制梁场等场地采用30 cm厚的碎石垫层以及25 cm混凝土硬化地面，在砼拌合站还设有桩基础[12]。
从评价结果来看，复垦受限制的因子主要为土壤侵蚀程度、有效土层厚度。原因是场地的大面积硬化，破坏了原有用地的土壤结构，经拆除硬化层和铲除碎石，覆土平整，该因子不会成为限制复垦的主导因素。本着宜农则农、宜林则林的原则，对可以复垦为耕地的区域拆除硬化层区域首先复垦为耕地，其他区域进行植树造林，恢复生态[13]。
3.5.4 施工场地复垦预制场、拌合站等用地均采用10 cm混凝土硬化地面，评价单元宜农（耕）利用的适宜性程度为三级（不适宜）等级，复垦受限制的因子主要为土壤侵蚀程度，有效土层厚度。拆除硬化层和铲除碎石后，平整场地，清除表土30 cm，表土保存作为覆土原料，能满足复垦为耕地的基本要求。
3.5.5 施工便道复垦本工程施工便道主要分布在主要工程路基两侧。施工便道耕地利用的适宜性程度为临界适宜等级。复垦时经过拆除碎石垫层，泥结碎石路面，对垫层下面压实的土地进行翻耕，改善土壤通透性，对于需要复垦为耕地的地块通过一定的生物措施或者施用化学改良物质来改善土壤理化性状，可满足耕地生产的要求。
4 结论
本项目土地适宜性评价按照土地损毁后恢复原土地利用类型的原则，并结合该铁路的实际情况及复垦工程实施后的状况分析评价单元的土地适宜性，得到各评价单元的土地质量状况。将各评价单元的评价指标值分别与主要限制因素的耕地、林地、牧地等级标准对比，以限制最大、适宜性等级最低的土地质量参评项目决定该单元的土地适宜性等级，并参照评价原则得出评价结果。
通过对土地复垦适宜性评价方法的研究，结合对连盐铁路实际案例的应用分析，本着“宜农则农、宜牧则牧、宜林则林”的原则[14]，铁路建设临时用地应该采取技术、经济可行的复垦技术措施，既促进了区域生态环境的可持续发展，又能有效地保护了农用地，同时要兼顾铁路周边的景观要求，这对恢复和改善铁路沿线的生态环境和景观具有重要的现实意义[15]。
5 讨论
（1）通过连盐铁路的土地复垦工作，深刻认识到铁路临时用地的土地复垦一定要符合“统一规划、源头控制、防复结合”的基本要求，首当其冲的是从临时用地的选址上。选址一定要从经济、合理、尽量少占用农用地的角度出发，并结合水土保持和土地复垦工作的要点，从源头上控制临时用地对土地的占用和破坏，从而达到保护生态环境、确保耕地红线等要求。
（2）土地复垦适宜性决定着最终复垦方向的确定。因此，在做土地复垦适宜性评价时一定要根据当地的有效土层厚度、排水条件，土壤条件，气候条件等因素来选择适合项目区当地的评价因子，从而做出合理的土地复垦适宜性评价结果，为后期制定切实有效的土地复垦措施提供有利的基础条件。
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土地利用评价方法篇10
【关键词】小城镇；基准地价；评估方式
基准地价是指土地的初始价，在小城镇计划的范围内，根据城镇的现状发展（地质的分布、地形状况、土质等级等），按照各行各业的用途进行评估土地最高年限的土地使用权价格，并且由相关政府公布国有土地使用权的平均价格。因此，基准地价具有一定的时效性，小城镇在进行土地规划的过程中，必须对基准地价的评估方式进行更新与完善，从而促进小城镇快速稳定的发展。
一、基准地价评估的必要性
小城镇企业与经济的飞速发展，给我国的经济发展带来了一定影响。但是与大城市相比较，仍然存在一定的问题，比如，对城镇的土地经济质量缺乏横向比较[1]，市场规划不规范等，使小城镇的投入量大，资源利用率较低，从而造成了资金与物力的大量浪费，比如，有些土地资源处于闲置状态。
因此，为了促进小城镇科学合理的发展，必须对其基准地价进行评估，不仅可以为小城镇节约大量资源，而且可以促进小城镇快速稳定的发展，为其以后的规划奠定良好的基础，同时可以合理利用城镇土地资源，科学性的计算各种基准地价。所以对小城镇的基准地价进行评估具有一定的研究意义和必要性。
二、小城镇基准地价评估的方法
为了使小城镇的管理更加先进，必须科学系统规划地价评估，以适应新时代经济发展的要求。以下根据不同条件的小城镇采用不同的评估方式，对城镇的基准地价进行了评估，以供参考。
（一）收益还原的评估方法
在小城镇基准地价评估的方式中，采用收益还原法，可以正确评估出土地使用权的价格，在《估计规程》中用有限年金法来评估地价公式来计算[2]，在此公式中，包括城镇土地的纯收益、城镇土地的还原率、其中的收益价格以及使用年限，如果使用年限越长，则城镇土地的所有权价格与土地的使用权才能相等（土地所有者地所有权所获得的收入），然后根据城镇土地收益还原评估法计算出地价，如，根据城镇土地的纯收益与其土地的资本还原率的比率，可以得出土地价格的结果。
一般在一些使用方法中，城镇土地基准地价的评估方法都是以收益还原法为基础，此方法在应用中经济且实用，为小城镇的地价评估带来了一定的方便，但是收益还原法仍然有一定的不足，比如，在计算过程中，需要对其他服务业的地价水平做出相关的反映，一般而言，商业利润远远高于其他各行各业，因此，从其中的计算结果中可以看出，商业服务业的地价水平最高，所以小城镇在进行地价评估的过程中，以市中心为焦点，从而使城镇基准地价分布差距较大。根据以上的分析结果，可得出离城镇较远的地区以及上层需扩建的位置可以使用收益还原评估法。
（二）路线价的评估方法
路线价法用于城市土地地价的评估，而且不是标准深度图的的价格。它对一些特定的街道以及一些使用价值一样的市街地制定一个离道路远近的一个标准，计算出其中土地的平均价格，从而可以有效的获得该区域的路线价。因此，此方法适用于道路排列整齐，且道路的结构科学合理以及规划较系统的小城镇，其中该方法可以用数学方法计算出其他宗地地价的方法。
（三）剩余评估法
基准地价评估过程中，利用剩余评估法可以计算出来的土地价格，有一定偏差（较低或者为负值）。这种方法一般是本地政府为了获得大量外用资金投入到土地的一些开发项目中，因此会降低一定的土地价格，导致大部分的地产商出现亏损现象。在小城镇应用剩余评估法不会出现负值，但是相对的收益相应较低，因为在小城镇的建设中一般对一些年限较长的旧宅进行拆除后，进行重新规划建设，而原住户也需要买房，从而不会使房地产的房屋建筑处于闲置形势（有优惠政策或者土地价格较低）。因此，剩余评估法适用于房屋买卖或者商品房买卖[3]。
结语：
综上所述，由于小城镇的地形分布不均匀，在进行基准评估的过程中，会使工作程序复杂化。因此，在进行小城镇评估时，一定要根据其发展的现状进行科学合理的评估（城市条件、分布状况等），且评估人员必须具备一定的专业素质，为小城镇做出规范化的评估方案与评估方法，才能促使小城镇稳定顺利的发展，为城镇未来的发展规划提供良好的条件。
参考文献：
[1] 王占岐，杨俊，余强. 小城镇群基准地价评估研究[J]. 中国土地科学，2014，08：72-79.
