征收拆迁涉及的法律法规十篇

征收拆迁涉及的法律法规篇1

关键词：城市拆迁；纠纷解决；路径

中图分类号：D035.37 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）14-0107-02

一、城市拆迁中之纠纷概述

城镇化是当前我国经济发展趋势，是刺激内需扩大的有效举措，是保持经济持续增长的重要手段。城市拆迁主要涉及的是房屋拆迁，其主要目的是获取可利用的建设用地，用于整体规划开发[1]。城市房屋拆迁应该是依法拆迁。依法拆迁包括两个方面的含义，一是拆迁人应该具备合法的拆迁资格，二是拆迁过程要符合法定的程序。在当前的城市拆迁过程中，部分地方政府忽视了城市化进程的真谛，忽视了城市化的最终目的是使社会公众收益，是为了惠泽民生，使土地得到有效的利用。

城市拆迁的主体包括拆迁人、被拆迁人、拆迁相关行政管理部门。拆迁人是负责对被拆迁人的房屋予以拆除并给予补偿的单位。根据《城市房屋拆迁管理条例》第4条之规定，拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位。2011年，国务院颁布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，取消了拆迁这一词语，将为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人的房屋的部门统称为房屋征收部门。从表述上来看，房屋征收部门仅仅存在于公益征收的法律关系中，没有涵盖商业性拆迁行为。从实然的角度看，拆迁人主要有两类，一类是开发单位，主要是商业开发行为中；另一类是政府部门，主要是公益开发行为。被拆迁人在国务院新规中，是指被征收房屋的所有人，新规中的被征收人主要是指基于公益目的房屋所有人，但实际上还应包括商业开发中的被征收对象。同时，笔者认为，新条例主要涉及到了房屋所有人的利益，而忽视了房屋使用人的利益，在拆迁中房屋使用人也是利益受损者，如果只予以拆迁安置，而不予补偿，显失公平[2]。拆迁相关行政管理部门，主要是指对房屋拆迁过程进行监管的政府部门，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，由市、县级人民政府负责本行政区域内的房屋征收与补偿工作，上级政府应加强对下级政府的监督。

城市拆迁纠纷主要是指在拆迁过程中产生的纠纷，由于拆迁过程中，不同的利益主体产生不同的法律关系。拆迁过程中发生的法律关系类型负责，既有行政法律关系，又有民事法律关系，甚至还涉及刑事法律关系。具体到司法实践过程当中，主要是拆迁人与被拆迁人有关补偿安置的争议，以及拆迁人与政府主管部门有关补偿问题的争议。

二、城市拆迁中产生纠纷之解决现状

拆迁纠纷如果得不到有效妥善的解决，就容易带来一系列社会问题，甚至引发。所以，妥善解决拆迁中产生的纠纷，对构建和谐社会有重要意义。由于当前一些地方政府急于城市化进程，加之对被拆迁人权力救济机制的不完善，就使得被拆迁人在权利受损失后很难找到相应的纠纷解决渠道，不得已采用不合法的救济手段。

按照权利救济的理论分论，主要有3种，一是公力救济方式，二是私力救济方式，三是社会救济方式。公力救济主要是通过相关政府主管部门，司法部门予以解决。社会救济方式主要是通过社会调解、仲裁等手段解决纠纷。私力救济是权益受损人不通过政府部门和法定程序，而是依靠个体力量采用交涉、暴力或自伤等方式解决纠纷[3]。在城市拆迁过程中，纠纷冲突当事人往往首先采取协商解决方式；如果通过协商手段解决不了，当事人会采取社会调解手段的方式；如果社会调解渠道依然无法解决纠纷，当事人就会通过诉诸司法诉讼渠道期望最终救济。当权利受损人通过公力救济渠道还是无法获得救济时，那么，当事人会重新回到私力救济的渠道，通过暴力手段甚至是自伤行为来维护自身权益。当然，这只是一种常规选择次序。一般来说，当事人不会运用所有的救济渠道，只会选择其中一种方式。拆迁人和被拆迁本来地位就不甚平等，拆迁人处于强势地位，拆迁人往往会选择强制性手段，而被拆迁人往往会选择自损手段，对拆迁人进行威慑。特别是近年来，发生的一些在拆迁过程中，自伤自残案件，就映射出了很多深层次问题。

被拆迁人当前习惯性采用私力救济的方式，说明在拆迁领域的公力救济的实然不足。从制度层面来看，当前的权利救济制度是相对完整的，但实际的利用率是很低的，而且当前公民的程序意识也相对较差，导致最终通过法律程序解决纠纷的不多。在现实当中，公力救济不足主要存在3个方面的问题。第一，行政救济程序措施不力；第二，司法救济措施达不到最后救济的效果；第三，被拆迁人的合法权利往往受到限制。被拆迁人在权利受损时往往得不到及时的公力救济，不得已选择私力救济的方式来维护自身利益。被拆迁人的自我抗争的激烈程度也有所不同。一种是较为温和的方式，往往是语言冲突或肢体上的轻微冲突；一种是较为激烈的方式，往往采用暴力方式，又包括暴力抗争和自残型两种。重庆的钉子户案件，就是采用的相对温和的抗争方式，虽然最终获得了赔付，但对当事人来讲，其生活受到严重影响，实际上对双方而言，没有赢家。此外，当下被拆迁人有的采取自杀的方式，来换取谈判的筹码。自杀是一种抗争姿态，大部分被拆迁人不是真的自杀，而是把其当成抗争策略。被拆迁人采取这种方式，实际上也表明了自身的弱势地位，此时，政府和拆迁人基于社会稳定的考虑，也往往会选择妥协。在社会舆论层面，公众则一边倒地倾向于拆迁人。稳定压倒一切，地方政府在拆迁中面临着巨大压力，为避免的发生，往往介入干预。

在实践中，除了确实是合法权益受到侵害的部分被拆迁人，也不乏一些人超越法律之规定，漫天要价甚至以死相逼。这部分人的思维，是闹的越大，赔偿越多。这部分人往往是掌握政府的维护稳定的心态，用于获取超出法定的范围的赔偿。综上，可以看出，在城市拆迁过程中，公力救济和私力救济都是惯常采用的救济方式，但在拆迁过程中，被拆迁人往往采取私力救济的方式。造成这种状态的原因很多，但是主要是公力救济的力度和渠道不足，没有发挥其应用的作用。

三、城市拆迁中纠纷解决的诉讼视角

从立法的层面看，涉及拆迁问题的现行法律文件主要有宪法、法律、行政法规、行政规章。宪法是我国的根本大法，虽然在具体条文中没有规定，但在宪法中有保护公民、法人合法权益的规定，加之2004年宪法修正案对私有财产以及土地征收作了规定，所以宪法可以视为该领域的法律渊源。法律是第二层级的，规范城市拆迁的法律主要有《民事诉讼法》，《行政诉讼法》、《物权法》等。行政法规是第三层级的，专门针对城市拆迁的行政法规是国务院2011年1月颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。该条例的宗旨是基于公益需要，在征收国有土地上房屋时，给予被拆迁人补偿和安置。该条例颁布后，原有的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。行政规章是第四个层面。为了解决城市拆迁中的纠纷，国务院相关部委就此问题也颁布了一些规定，主要是针对一些操作层面的问题。第五个层面是地方性法规和规章，是地方对城市拆迁中的程序及实施细则做了规定。第六个层面是司法解释，是最高人民法院对涉及拆迁引起的纠纷如何适用法律问题的具体解释，具有相应的法律效力。

目前，在城市拆迁中，产生的纠纷主要有以下几类，每一种纠纷都有着不同的救济方式。第一种情形，对于双方当事人通过协商后，达成了安置补偿协议，但一方拒绝履行，另一方可以提起相应的民事诉讼[4]。这在2011年颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条有明确规定：补偿协议订立后，如果一方当事人不履行合同约定的义务，另一方有权提讼。第二种情形，如果双方达成安置补偿协议，双方当事人可以到行政机关申请行政裁决；若对裁决不服，可以提出复议或者直接向人民法院提起行政诉讼。第三种情形，如果双方未达成补偿协议，拆迁人违反法定的程序对被拆迁人实施强制拆迁，被拆迁人可以提起民事损害赔偿之诉。第四种情形，如果行政机关没有按照法定的程序对被拆迁人实施强制拆迁，被拆迁人依法可以提起行政诉讼。

在理论层面，当前对如何妥善解决拆迁纠纷，存在不同的观点。第一种观点是民事救济说，认为涉及拆迁的双方当事人，是平等的民事主体，在产生纠纷之后，理应通过民事诉讼的渠道，将纠纷诉诸法院予以解决。法院受理案件后，应首先力促当事人双方进行和解，在相互妥协的基础上，化解纠纷，解决矛盾。如双方不能达成和解，那么法院也应该依据法律，做出公平公正的判决。第二种观点认为政府应在解决纠纷中，发挥积极的作用。在城市拆迁中，政府实际上做出了具体行政行为，按照行政诉讼的基本原理，如果当事人对具体行政行为不满，可以诉诸于行政诉讼渠道。

四、城市拆迁中纠纷解决的对策

一是构建多元化纠纷解决渠道。城市拆迁中涉及的利益群体多、法律关系复杂、易爆发性强，仅仅依靠一种纠纷解决方式，往往不能达到预期效果。所以，应该构建多元化纠纷解决机制。例如，事前的预防机制和事后的补救机制、诉讼解决方式和非诉讼解决方式、政府层面的解决方式和民间调解解决方式等。

二是厘清拆迁纠纷的诉讼性质。城市拆迁纠纷到底是适用民事诉讼，还是适用行政诉讼，是一个很难把握的问题。公益性质的拆迁具有行政性，具有一定的强制性。如果拆迁人与被拆迁人达不成安置补偿协议，可以申请行政复议抑或提起行政诉讼。非公益行政的拆迁具有商业性，双发当事人之间的关系是平等主体之间的关系，被拆迁人有权在未达到自己意向的情形下，拒绝拆迁，如果双方达不成安置协议，可以提请民事诉讼予以解决。

三是要完善强制拆迁制度。强制拆迁是当前舆论关注的焦点，强制拆迁不宜完全废除，但必须进行适当的改革。第一，只有公益拆迁适用于强制拆迁。对于非公益拆迁，如果双方当事人达不成协议，那就不能进行强制拆迁，只能通过民事诉讼的渠道解决问题[5]。如果拆迁人申请先予执行，那么法院必须严格审核是否具备先予执行的条件。第二，行政强制拆迁必须取消。政府自己做出拆迁决定，自己对拆迁决定的争议进行裁决，自己对不履行裁决的当事人予以强制执行，有悖法理，取消是大势所趋。

四是要完善拆迁听证制度。第一，应当在立法层面对拆迁听证制度予以规定，规定听证应该贯穿于拆迁的全过程。第二，应当进一步完善拆迁听证制度，对于主持人的资格、听证人的资格和参加程序都应该予以详细规定。最后，应当尊重听证的结论，这样才能促进公民积极参与，并尊重结果。

参考文献：

[1] 叶兆伟.房屋拆迁案例精析与审理实务[M].北京：中国社会科学出版社，2004.

[2] 钟永芳.征地拆迁领域职务犯罪特点与预防[J].中国检察官，2011，（3）.

[3] 宋旭.违法分户骗取拆迁补偿款构成诈骗罪[J].人民司法，2011，（22）.

征收拆迁涉及的法律法规篇2

论文关键词 征地拆迁 职务犯罪 预防

征地拆迁是一个地方建设发展的关键环节，是一项事关民生的重要工程。近年来，随着城市化建设进程的加快，城市征地拆迁规模的不断扩大，征地拆迁领域已经成为职务犯罪案件的高发领域。笔者参与厦门市翔安区征地拆迁工作已近一年，将结合工作体验，在本文中谈谈对征拆领域职务犯罪预防的几点认识。

一、征地拆迁领域职务犯罪的主要特点

（一）犯罪主体多为基层工作人员，涉案主体身份多元化

目前征地拆迁工作任务主要下派到各个镇街，镇街工作人员以及村干部等基层工作人员成为了征地拆迁的主力军，承担着大部分的征地拆迁工作，也成了征地拆迁领域职务犯罪的主要犯罪主体。同时，征地拆迁的工作人员身份复杂，既有临时聘用人员，村干部小组长，也有借调自各个部门的工作人员，还涉及到拆迁公司、评估公司等多个单位，因此征地拆迁职务犯罪领域的涉案主体具有多元化特点。

（二）共同犯罪较为突出，窝案串案多

征地拆迁补偿的关口较多，程序复杂，单独作案的可能性较低，往往都是测绘人员、验收人员、审批领导之间互相勾结，甚至是征地拆迁工作人员之间或者征地拆迁工作人员与被拆迁户之间的蓄意串通，利用工作上的便利条件，采取虚报面积、违章建房等方法共同犯罪，形成腐败群体。他们除了在一件事情上相互关联发生串案外，还由于相互勾结而产生窝案。

（三）涉案金额大，作案手段多样

征地拆迁领域犯罪的涉案金额往往较大，我院查处的欧厝村村干部伙同村民骗取国家海域退养补偿款一案的涉案金额就高达184万元。从作案手段上来看，既有工作人员利用经手管理补偿款的职务之便，贪污、挪用补偿款；拆迁工作人员与被动迁人员相勾结，突击搭建建筑物，虚增面积，骗取补偿款后共同瓜分，甚至是征地拆迁工作人员利用职务之便直接套取补偿款后侵吞；征地拆迁工作人员在征拆工作中，利用职务之便，收受被拆迁对象贿赂，为他人谋取非法利益，涉嫌滥用职权、受贿犯罪；还有不履行或不正确履行职责，玩忽职守、滥用职权，致使国家拆迁补偿款被骗等等。

（四）社会危害大

征地拆迁领域职务犯罪的危害后果是多元的，一旦有人通过非法手段从征地拆迁工作中获取了非法利益，便容易在群众中形成不良导向，引发更多犯罪。同时征地拆迁工作直接涉及到群众的切身利益，一旦发生职务犯罪，不仅造成了国有资产的严重流失，侵害国家工作人员职务行为的廉洁性，而且容易导致群众的强烈不满，激发社会矛盾，引发上访等群众事件，造成极其恶劣的社会影响，严重损害党和政府在群众心中的形象，破坏社会和谐稳定。

二、征地拆迁领域职务犯罪的原因分析

（一）主观原因

征地拆迁工作人员组成复杂，管理弱化，素质参差不齐，很多工作人员文化水平不高，法律意识淡薄，缺乏专业知识、党性修养和依法行政观念，宗旨意识淡化。由于征地拆迁工作特殊，流动性大，惩处具有一定的难度，因此工作人员在受到外界诱惑时难免会抱有侥幸心理，而征地拆迁小组几乎都是临时组成的工作组织，难以形成完善的工作机制对工作人员进行监管，加上部分负责征地拆迁监督的干部责任心不强，不善监督、不愿监督、不敢监督，对大部分情况只限于纸上监督而缺乏实地考核，也形成了一定程度上的监管空白，给犯罪分子留下了钻漏洞的空间。

（二）客观原因

1.法律法规不完善，政策制定落后

从法律层面上来看，我国并未制定单行法来规范集体土地的征地拆迁工作，虽然《土地管理法》、《土地管理法实施条例》和《物权法》上有少许的规定，但是仍留有大部分的法律空白，法律法规的不完善直接导致了征地拆迁工作没有规范性文件可以做依据，更多的只能是依靠地区经验和习惯做法。

从政策角度看，虽然各地政府都出台了征地拆迁标准，但现行政策标准滞后，随意性大，且存在着同一地区标准不统一的问题，无法满足征地拆迁工作的实际需求。一方面同一地区征地拆迁标准的不统一，使得被征拆人为了获取更多的补偿，想方设法找上工作人员，甚至是送礼行贿，使得一些经不起诱惑工作人员走上职务犯罪的道路；另一方面，法律法规和政策的不完善使得工作人员在政策把握、权属认定、测算方法、补偿款标准上有较大的可操作空间，造成工作人员利用手中的权力和模糊的弹性空间，随意提高补偿标准，虚报面积数量，为被征拆人谋取利益，甚至与被拆迁人相互勾结，抬高标准，从中获取利益。

2.征地拆迁操作程序不严谨，管理缺位

一是临时设立的征地拆迁办事机构缺乏长效的工作机制，对征地拆迁中的土地房屋勘查丈量、套用补偿标准、补偿款的发放等关键环节缺乏规范的操作流程；拆迁补偿资料固定、归档工作不规范，管理混乱，造成有关人员轻易伪造纂改拆迁补偿资料。

二是工作随意性大。在具体征地拆迁工作中，有些工作人员没有严格按照工作方案的要求和征地拆迁操作程序去开展工作，工作程序不规范，工作透明度不高，随意性大，甚至出现其个别领导说了算。

3.操作过程透明度不够，监督流于形式

一是公开性不强。虽然现在要求对征地拆迁补偿必须进行公示，但是由于存在制度规定上的漏洞，许多征地拆迁项目并没有做到完全公之于众，公示流于形式，没有真正起到使征地拆迁过程透明化的作用。由于很多地方的拆迁工作过程不公开、不透明，群众无法参与到监督工作中，为不法分子搞暗箱操作进行权钱交易提供了很大的空间。

二是缺乏透明的制度。由于缺乏规范的征地拆迁工作流程，特别是在一些关键环节，缺乏公开、公正、透明的制度，暗箱操作屡禁不止。透明度不足，客观上为少数工作人员的职务犯罪留下了空隙和漏洞。

三是监督的不到位。根据国务院颁发的《城市房屋管理拆迁条例》规定，国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理，县级以上人民政府拆迁管理办公室是拆迁工作的具体监督管理机构，土地管理部门负责与拆迁有关的土地管理工作。而在实际执行中，由于缺乏完善的监督工作机制和有效措施，城建、国土等部门几乎都没有对拆迁工作的进行实际的监督。征地拆迁补偿评估、测算等具体操作具有一定技术性，客观上给监督带来了难度。操作过程中多是听汇报，看资料，缺乏实质性的监督，加之拆迁完成后就无法查验核实的特点，导致无法实现事后监督。在整个征地拆迁过程中，事前缺乏对机构和人员的监督，事中缺乏对工作程序的监督，事后无法对工作内容进行监督，征地拆迁几乎在真空中运行，最终导致监管缺位。

4.行政命令式的征拆任务

征地拆迁工作时间紧、压力大、任务繁重。上级部门往往通过行政命令的方式，对下达的征地拆迁任务规定了完成时间，这种命令式层层分解指标的工作要求，使拆迁工作人员背负着很大的压力，为了尽快完成拆迁任务，部分工作人员往往抱着“赶进度、完任务”的心态，揣着明白装糊涂，不认真审核拆迁资料，甚至滥用职权，采用虚增拆迁面积土地面积，虚增补偿款等违规方法，来满足被征拆户的无理要求，达到被征拆户自愿拆迁的目的。

三、征地拆迁领域职务犯罪预防对策

（一）加强征拆工作人员的主观世界改造

思想是行为的先导，加强主观世界的改造能为征地拆迁工作的顺利开展创造有利条件。一方面要加强对马克思主义、毛泽东思想、邓小平理论、三个代表和科学发展观等重要理论的学习，从思想上提升征拆工作人员的认识，增强党性修养和宗旨意识，牢固树立以民为本的理念，端正人民公仆的定位，提高责任感和使命感，教育和引导党员干部树立正确的价值观、权力观、利益观，筑牢拒腐防变的“灵魂”工程；另一方面要加强专业培训和法律知识普及，可以采取知识讲座等形式对工作人员进行专业知识的培训，增强工作人员的专业性，优化工作人员的知识结构，同时可以联合检察院、纪委等部门，通过举办巡回检察、图片展览、案例教育、旁听庭审等形式，对工作人员的法律知识和依法行政理念进行普及，警钟长鸣，提高依法征拆的自觉性，预防征地拆迁领域职务犯罪的发生。

（二）完善相关的法律法规和政策

完善的法律法规和政策是依法征拆的重要前提，法律法规的缺位使得征拆工作进入盲区。完善的法律法规和政策必须建立在对征地拆迁的具体问题进行分析和研究的基础之上，且涵盖到征地拆迁的各个方面，既要有对政府在征地拆迁过程中的准确定位，正确区分公益性用地和商业性用地，明确土地征用权和征用范围，还应该有完善的程序、统一的征地拆迁补偿方法，补偿标准、实施细则和补偿机制，规范征地拆迁的工作流程，避免征地拆迁工作的随意性和操作空间，使征地拆迁工作真正回到有法可依有法必依和规范化运作的轨道上来。

（三）提高征地拆迁工作的透明度

阳光是最好的防腐剂，将征地拆迁工作透明化是保证征地拆迁工作健康发展的前提。在征地、拆迁、补偿、安置等一系列程序中应遵循“公开、公平、公正”的原则，实行透明化工作。一是建立健全征地拆迁领域信息公开制度，规范信息公开流程，真正做到征地拆迁工作的透明化。既要对征地拆迁政策、面积、补偿安置标准进行公开，也要对被拆迁的产权人、附属物、补偿金额等具体事项向群众公开。二是要多渠道进行信息公开。可采用在被拆地段设立公示栏进行公开，同时也应将相关信息到互联网和当地报刊进行公示，公布拆迁单位及工作人员身份，公开举报电话、接待信访时间等投诉和复议渠道，接受广大群众的监督，真正做到阳光拆迁。三是要将信息公开制度贯穿于征地拆迁的全过程。在征地拆迁前举行听证，向群众宣传讲解征地拆迁补偿文件和操作程序，让群众了解正当的程序和标准；在征地拆迁过程中及时将征拆的进展情况进行公示；征地拆迁完成后，对完成征地拆迁的全过程进行公开，细化到各个流程，真正实现以公开促监督。

征收拆迁涉及的法律法规篇3

广州大学公法研究中心、北京朗仕律师事务所

招商引资，城市基础设施完善，居住环境提升，城市功能区建设，第二、第三产业发展，拉动经济等均需要以征收拆迁为前提。全国许多城市设立开发区、高新区、产业区管理委员会（以下简称管委会），这些管委会属于人民政府的派出机构。如果说政府征收拆迁难，那么，开发区征收拆迁是难上加难。征收具有强制性，动用强制手段进行征收拆迁是解决“钉子户”的必然途径，然而由于开发区管委会没有人民政府的职能，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定，市、县级人民政府负责本行政区域的国有土地上房屋征收与补偿工作，即征收补偿安置方案应当以市、县级人民政府名义制订和公布，征收决定和征收补偿决定应当由市、县级人民政府负责作出。根据《土地管理法》规定，集体土地征收补偿安置方案应当以市、县级人民政府名义公布，对于在规定的期限内拒不签订补偿安置协议的被征收人，由国土资源部门根据《土地管理法实施条例》第四十五条规定，作出责令交出土地决定。根据《城乡规划法》规定，对于严重违反城乡规划的违法建筑，应当以规划行政主管部门名义作出责令限期拆除决定，拒不拆除的，经催告后依法申请人民政府，根据《行政强制法》规定，以人民政府名义作出强制执行决定书。开发区管委会及其职能部门缺乏上述职能，使得本来就推进缓慢的征收拆迁工作，变得更加复杂。依法治国、依法执政、依法行政是我国未来社会管理的必然趋势，也将是党的十八届四中全会确定的国家发展战略。当前的压力迫使征收拆迁工作必须依法行政，职权法定是依法行政的重要内容。开发区管委会是人民政府的派出机构，职能缺失、职责不清、机制不畅、缺乏必要的协助与配合，部分被征收人漫天要价，为追求自己的利益最大化，不配合征收拆迁补偿工作，使得征收拆迁工作阻力重重。项目工期无限延长，开发企业失去信心，征收部门束手无策，开发区管委会班子成员揪心着急。为了推动开发区征收拆迁工作，本文就开发区走出征收拆迁困境，分析、阐述、寻求法律路径，试图为各类开发区征收拆迁提供思路。

一、解放思想，树立依法征收拆迁的理念

思想的落后和禁锢，对一个地方的发展来说是非常可怕的。解放思想、转变观念比利益调整还要难。征收拆迁工作也是如此，阻碍工作的一些旧的工作思维长期禁锢。征收拆迁是一项政策性、法律性强的专业性工作，必须保证其合法性，改变过去一些错误观念和做法，树立依法征收拆迁的工作理念，方能最终解决征收拆迁“钉子户”老大难问题，只有坚决摒弃过去的暴力拆迁、“金钱拆迁”、推诿拆迁的错误做法，才能保证拆迁工作依法健康推进。开发区管委会乃至人民政府需要转变的观念包括：

1.反对暴力拆迁

《刑法》第275条规定了故意毁坏财物罪，非法强行拆迁可能触犯该罪名，有关涉及人员法律风险较大；中共中央纪委办公厅、监察部办公厅《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知（中纪办发[2011]8号）》明令禁止违法强拆。一旦发生暴力拆迁事件并产生不良影响，将导致开发区征收拆迁工作停滞很长时间而影响发展，对相关领导干部造成极大负面影响。“工作干上去了，一些人却进去了”是党委政府不希望看到的现象。征收是在依法强制力保障之下，剥夺被征收人物权的行为。当出现“钉子户”时，只有依法强制执行才能确保征收拆迁预期目标的实现。旗帜鲜明地反对利用社会闲杂人员参与征收拆迁工作，反对怂恿社会闲杂人员采用威胁利诱、暴力恐怖手段逼迫被拆迁人签订协议、完成搬迁。

2.反对“金钱”拆迁

倡导公平、公开补偿。对那些漫天要价、借机发财、拒不签订协议的“钉子户”和利用关系说情的“关系户”不能乱开口子超标准补偿，对任何被征收人都要一视同仁，一碗水端平，一把尺子量到底，自觉接受全方位监督，增强公信力，获得被征收群众的认同并支持。擅自拆迁必将造成补偿标准混乱，擅自拆迁的表现形式有：（1）一些自然人以收购的形式低价购买纳入棚户区改造范围的房屋，等候征收拆迁高价安置补偿，对补偿安置有很高的期待，有些还和征收工作人员内外勾结，有的恶意诉讼拖延时间。（2）开发企业制订漏洞百出的安置方案，与纳入棚户区改造范围的房屋所有权人签订拆迁补偿安置协议，由于方案不科学、不公平，总有许多被拆迁人拒不签订补偿安置协议，长期僵持，造成土地、规划、建设无法办理手续，安置房开工遥遥无期，已经拆迁的房屋所有权人产生恐慌心理，大量上访甚至出现。开发企业对待少量“钉子户”要么采取随意提高标准，称之为“用钱砸”；要么涉黑暴力拆迁，称之为“用砖头砸”。（3）自然人挂靠开发企业用少许的资金、混乱的补偿安置标准，骗取一些被拆迁人的房屋所有权证、土地使用证等证件，甚至拆除一些房屋之后，造成被拆迁群众恐慌而上访，政府迫于的压力，便火急火燎地推进拆迁、开工建设安置房，存在许多隐患。开发区由于缺乏征收的公权力，便鼓励或者变相鼓励擅自拆迁，事实上，擅自拆迁具有极大的社会危害性：（1）引起被拆迁人攀比。擅自拆迁常常看人下菜、区别对待、欺软怕硬、标准混乱，势必造成攀比，破坏公平正义，最终攀比的结果是补偿标准越来越高，违背经济规律，征收拆迁陷入困境。（2）引导产生越来越多的“钉子户”。开发企业追逐利益是资本的本性，开发企业擅自拆迁，既没有政府的监管，也没有强制力的保障，补偿安置难以做到公平补偿，遇到“钉子户”，由于缺乏必要的公权力强制力保障，便提高补偿安置标准，破坏公平正义，会哭的孩子有奶吃，最终“钉子户”占便宜，这样，从机制上制造越来越多的“钉子户”。（3）制造大量的社会矛盾。由于补偿安置标准不一致，先签订协议并搬迁的被拆迁人认为吃亏了，以不公平补偿为由上访；少数“钉子户”以拆迁不规范为由上访；被拆迁人长期得不到安置而上访。

二、征收拆迁涉及到的职能部门

职权法定是依法行政的基本要求，征收拆迁涉及许多法定职能部门履行职责，由于的压力，许多部门和干部审慎应对不敢作为。为解决开发区职能缺失问题，需明确以下主体职责。

1.针对国有土地上房屋征收，以开发区所在地市县级政府为主体

针对国有土地上房屋征收的“钉子户”，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第26条规定，由市、县级人民政府作出补偿决定，以开发区管委会名义作出征收决定和征收补偿决定，难以得到法院司法审查的支持。根据该条例第9条规定，作出征收决定应当符合国民经济社会发展规划、符合土地利用总体规划、符合城乡规划。保障安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。作为征收决定的要件，市、县级人民政府发改部门应当出具符合国民经济社会发展规划的说明，市、县级人民政府国土资源部门应当出具符合土地利用总体规划的说明，市、县级人民政府城乡规划部门应当出具符合城乡规划的说明。

2.针对城中村改造等集体土地征收，以市、县人民政府国土资源部门为主体

针对集体土地征收所产生的“钉子户”，根据《土地管理法实施条例》第45条以及《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第14条规定，以市、县国土资源部门名义作出责令收回土地决定。开发区国土分局并非法人单位，以该分局名义作出决定，难以得到法院的支持。开发区城中村改造，土地征收任务重，该决定是一张王牌，也是悬在“钉子户”头上的一把利剑。箭在弦上，引而不发，不战而屈人之兵。

3.针对违法建筑，以市规划局为主体

违法建筑与征收拆迁相伴而生，根据《城乡规划法》第64条规定，以市、县规划局名义作出责令自行拆除决定，根据国务院行政执法集中执法试点的通知精神，许多地区将规划执法权统一由行政执法局行使，开发区行政执法分局并非法人单位，不能以该分局名义作出责令自行拆除决定，而应当以市、县行政执法局名义作出决定。根据《城乡规划法》第68条规定，违法行为人逾期不拆除的，经催告后以市、县行政执法局名义申请市、县人民政府。以分局名义作出决定的，难以得到法院的支持，为留下口实。

三、树立法治权威，破解难题

征收拆迁无法回避问题，“不信法”曾一度成为普遍现象，对法治危害极大。少数人打着保护人民群众利益的旗号，炮制虚假数据，夸大形势的严峻性。考核问责制度让基层干部苦不堪言，高层管理干部以此敛财成为公开的秘密，对化解复杂的社会矛盾无异于火上浇油、饮鸩止渴，造成民间传说的每年3000亿甚至超过军费的维稳经费的巨大浪费。其表面上要求化解矛盾，实质上在鼓励蔓延，花钱买平成为地方政府的常规手段，破坏社会公平正义，问题愈演愈烈。地方官员在当前深入开展党的群众路线教育实践活动中，迫于问责的恐惧，普遍处于谨慎应对不敢作为状态，棚户区改造由于缺乏司法强制力保障，“钉子户”漫天要价现象普遍，棚户区改造推进缓慢，征收拆迁成本巨大。地方政府与开发区自觉抵制通报或者变相的考核。问责与通报扰乱了基层工作、扰乱了司法，是典型的权大于法的表现，对于法治所推崇的树立司法权威是颠覆性的制度。高层管理部门极少数人为了找到位高权重的感觉，不惜践踏法治。法治的倒退和非法的抬头都是遗毒所致，征收拆迁问题必须肃清流毒。为遏制违法，公安部下发《关于公安机关处置活动中违法犯罪行为适用法律的指导意见》，公安机关严格履行职责，依法打击违法，用法治思维治理社会，用法律方法推动征收拆迁工作。

征收拆迁涉及的法律法规篇4

论文关键字:城市房屋拆迁强制拆迁

2009年来从四川的唐福珍女士抵抗暴力拆迁引火自焚，到上海某拆迁户投掷汽油燃烧瓶暴力抗拆，中国强制拆迁恶性事件继续频发。其后，北大五位法学院学者””建议全国人大常委会废除或修改《城市房屋拆迁管理条例》，称该条例涉嫌违宪。目前我国城市房屋拆迁制度己成为我国经济生活中争议最大、引起纠纷最多的一项制度。

一、我国城市房屋拆迁法律制度之现实构架

根据我国《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)规定，房屋拆迁大致分为四阶段:一是房屋拆迁的准备阶段，包括建设项目批准、建设用地规划许可、国有土地使用权批准三个行政前置审批程序;二是房屋拆迁的决定阶段，包括拆迁许可证的审批和公告程序;三是房屋拆迁的协.苟及处理阶段;四是房屋拆迁的实施阶段。第三阶段中根据拆迁人与被拆迁人是否订立补偿安置协议又分为三种情况(如图一所示):

1、顺利达成并履行拆迁补偿安置协议，拆迁人对拆迁范围内的房屋予以拆除。

2、达成仲裁协议，但被拆迁人在规定期限内拒绝搬迁，拆迁人可以申请仲裁或向法院提起民事诉讼，但诉讼期间拆迁人可以申请法院先予执行。这种情形在实践中存在行政机关滥用行政权逼迫利诱等情况，从而导致一系列行政侵权行为发生。

3、未达成拆迁补偿安置协议，由拆迁当事人申请房屋拆迁管理部门行政裁决。如果当事人对行政裁决不服可向法院提起行政诉讼，但诉讼期间不停止拆迁的执行。若拆迁人拒绝搬迁的，拆迁人可以申请人民法院先予执行;若当事人在规定的期限内没有提讼而被拆迁人拒绝搬迁的，则由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，由裁决机关依法申请人民法院强制执行。

可见，拆迁制度涉及到行政立法，行政许可、行政裁决、行政强制等相关行政行为和房屋价格评估、拆迁补偿协议订立等一系列民事行为，涉及到政府、拆迁人、被拆迁人三方主体利益关系以及整个社会稳定。因此，找出我国城市房屋拆迁法律制度之现实困境并进行制度重构显得任重而道远。

二、我国城市房屋拆迁法律制度之现实困境

(一)困境之一:房屋拆迁法律制度不健全

从宪法、法律到行政法规，国家实行征收的条件必须出于“公共利益”。然而我国相关法律、法规对.，公共利益.，规定缺失，导致部分房屋拆迁缺乏合法性依据。例如在一些商业开发而非直接受益于民的拆迁项目中，是否是”基于公共利益需要就不存在直接依据。

依据《立法法》的规定，涉及公民基本权利的事项包括对非国有财产的征收只能通过全国人大及其常委会制定法律来实施。那么行政强制拆迁依据的《条例》，由于在法律渊源上仅属于行政法规，就与上位法《立法法》相冲突甚至违宪。虽然《物权法》第42条把房屋拆迁统一规定在基于公共利益需要的征收范畴中，却引发了一个更加深层次的思考:政府通过开发商业性项目获取私利难道也是为了公共利益的需要吗?

(二)困境之二:政府主导型拆迁模式出现公权力滥用问题

政府在房屋拆迁管理别是在强制拆迁中的定位有失偏颇。不少拆迁行为中，存在拆迁人、拆迁许可证颁发人、拆迁受益人、拆迁补偿安置标准制定人与拆迁安置裁决人同为一个政府的情况。此外，政府相关部门也极易滥用权力干涉行政裁决结果。

(三)困境之三:拆迁程序设置与补偿机制不合理

我国现行拆迁制度之程序设计对被拆迁人的知情权和决策参与权保护不够，被拆迁人往往处于被动地位。拆迁补偿的范围偏小、标准低，程序和结果不公平性，加之各地拆迁补偿标准不一等等，都诱发和加剧了恶性拆迁事件频发。

(四)主要根源:没有区分公益拆迁和商业拆迁

目前《条例》并未对公益拆迁和商业拆迁分类规定，是导致房屋拆迁诸多矛盾纠纷的根源所在。公益拆迁一般指基于公共利益的需要而进行的拆迁，其中政府作为拆迁人与房屋所有人构成不平等的双方法律关系。除此之外都属于商业拆迁范畴。在商业拆迁中，拆迁人不是政府而是开发商，开发商和房屋所有人构成平等的民事法律关系。其中政府不应对拆迁人和被拆迁人之间如何进行补偿安置有过多干预，更不能适用行政强制的手段来实施拆迁。拆迁人应当充分实行意思自治，按照市场规律来实施拆迁。

三、重构我国城市房屋拆迁法律制度

(一)界定公共利益范围，确定公益拆迁与商业拆迁之基本分类

虽然我国法律、法规难以界定公共利益的范围，但并不表示在某一具体领域也难以对公共利益作出具体界定。笔者认为此公益性可按实体和程序标准划分:实体标准即该拆迁项目以非营利为目的并得到公共使用、为公共所受益;程序标准即政府通过信息公开化、透明化方式由公众参与决策该利益是否属于公共利益，并且政府需就该公共利益充分说明理由。由此可见，1、通过制定《城市房屋拆迁法》对城市房屋拆迁中公共利益的范围、应遵循的基本原则及公益拆迁和商业拆迁的基本分类统一规定。2、对于公益拆迁，政府必须尽量采取公开招投标或者拍卖的方式出让土地使用权，并按公平原则补偿:对于商业拆迁，政府除了对开发商的资质以及拆迁进程合法监督外，不应再积极介入。3、对于是否采用强制权这个问题上，公益拆迁中应当允许强制执行权的存在，而商业拆迁应由法院来决定是否强制拆迁。

(二)以比例原则与正当程序原则为指导规范行政强制拆迁行为

比例原则包括了三个次要概念:妥当性原则、必要性原则以及狭义的比例原则。妥当性原则要求行政强制拆迁以立法规定的公共利益为前提。此外，根据法国公用征收的司法经验，强制征收的前提是权利人己受领补偿金。可见我国行政强制拆迁必须满足两个前提条件才合法，一是必须出于公共利益需要，二是必须保证被拆迁人得到货币补偿或者拆迁安置用房;必要性原则又称最小侵害原则，要求在城市房屋强制拆迁中选择对公民权利侵犯最小的方式。狭义比例原则又称均衡性原则，是指所采行为所引起的不利益应较行为所欲防阻之利益为低。房屋拆迁可得的公共利益必须大于预期损害才为合法。正当法律程序要求城市房屋拆迁过程中完善如申请、受理、管辖、及回避制、制、职能分离制、听证制、证据制度等程序法的基本制度，特别是行政强制拆迁程序须更公开化、透明化，并保证公证机构参与证据保全过程。

征收拆迁涉及的法律法规篇5

1 我国目前存在的土地使用权问题浅析

我国的土地使用是按照相关法律规定的所有权来进行分配的，很多人都将土地的使用权当做个人的私有财产来对待，而土地在归个人支配使用后，其他人未经过同意就不能够擅自的对其他的土地进行非法的使用。在此前提下，征地拆迁工作就需要按照相应的法律法规来进行，因此在进行征地拆迁的过程中，就需要合理的解决存在的问题和矛盾，并且征得土地所有人的统一才能够进行拆迁。而如果没有征得土地所有人的同意，那么征地拆迁就是一种非法违规的行为。而在土地征收的过程中所涉及的内容也相对较多，因此为了更好的避免出现一些不必要的矛盾，就需要以解决问题的态度来进行合理的协商，这样才能够更好的做好土地的征收工作。我国在上世纪八十年代就在宪法中规定了公民对享有的土地有着绝对的使用权，并且法律上也对土地的使用权有着明确的保护。无论是国家、企业还是个人都不能够随意的强制获取他人的土地使用权，如果随意的对他人的使用权进行强行征收，就属于触犯法律的行为，所以，征地拆迁工作也存在着一定程度的困难，同时，这也是影响我国社会和谐的一项重要因素，因此征地拆迁工作必须要科学合理的进行。

2 土地使用权的规范标准

2.1 我国法律对土地使用权的规范要求

宪法层面。宪法使我国法律的基础，也是对我国社会的各项组织和个人做出了相应的要求，任何人和组织都不能够凌驾于法律之上，特别是在社会和谐方面需要通过相应的思想教育宣传来提高人们的法律意识，并且也要利用法律来对组织和个人进行约束，从而确保社会的公平公正。其中宪法中对于土地使用权也有着一定的规范要求，在土地使用权方面，按照宪法的规定，土地征收时要对土地的所有人进行沟通协调，并且在征得所有人统一的情况下才能够进行相应的补偿。而宪法中的规范也有着公平、公正的原则，对于促进社会和谐也有着非常积极的作用。

法律层面。关于土地使用权的规定，除了宪法还有其他的法律也有着明确的规定，其中土地法以及房产法等都对土地的使用权做出了详细的说明，在实际进行征地拆迁的过程中不仅要遵守宪法的规定，还要遵照其他法律程序来进行。

2.2 对征地拆迁的基本要求

征地拆迁的过程中，如果被拆迁人有着合法的土地使用权，那么被拆迁人的权利就是受到法律保护的，但是对于一些违规建筑和非法保护的所有者就不在法律的保护范围之内。

3 目前我国土地使用权中的相关规定

目前，对于土地使用权在法律层面有着一定的规范，但是具体内容还没有明确，其中可操作性和严谨性还相对欠缺，因此在进行土地征收过程中也常常会出现一系列的问题。对于征地补偿工作我国规定了可以用补偿的形式来进行征收，然而涉及到公共利益的土地也可以利用有偿补偿的形式来进行征收，这样在进行征收的过程中也常常会出现冲突的现象，但是一些问题都需要以法律规范的标准来执行，这也是土地征收过程中索要遵循的基本准则。

4 土地使用权价值的合理分配

我国的土地所有权是归国家所有的，在土地使用权到期后，国家可以对土地进行无偿收回，然而在土地使用权期内，如果涉及到国家利益以及公共事业等问题时，就需要对土地进行收回，那么就要给予使用者相应的经济补偿，但土地的使用价值是存在着波动性的。并且土地问题也涉及到房屋以及各种用地问题，这样在进行拆迁的过程中常常会因为补偿价格的问题而出现一系列的矛盾，因此我国政府以及拆迁部门在进行征地拆迁时就需要与土地的使用者来进行沟通，从而避免在拆迁时出现不必要的矛盾，而通过思想工作和相应的协商能够有效的解决存在的这一问题，这也是土地征收过程中必须要进行的一项重要步骤。

虽然土地使用者对土地有着使用权，并且宪法中也有着明确的规定，但是政府为了对土地发展进行规划来需要对土地的使用进行合理的分配，从而保证土地能够更好的加以利用。然而土地的使用者对于土地的价值变化也有着一定的所有权，这就说明在获得土地补偿的过程中，要按照土地的现有价值来对土地使用者进行补偿。国家对于土地的使用权流转收益只是对土地增值的一次分配，而被征收的土地使用者对土地增值收益的分配也需要进行合理的调解，在征收的过程是二次分配的过程。然而我国很多土地所有者和房屋所有人对于土地价值的分配不能够按照标准的要求来进行，这就需要通过评估的方式来获得相应的经济补偿，但比之前的房屋评估价格都会相对高一些，这样在进行房屋评估的过程中还需要进行相应的修正，需要尽量的以市场为前提来进行房屋土地的自由评估和交易。现如今，很多地区的土地征收都设有相应的拆迁奖励费用，同时按照土地的市场价格来对奖励的费用进行及时的调整，从而保证土地在征收后使用者也能够买得起相应地段的房屋等。这样在房屋土地拆迁后，房地产自由交易价格也是影响房屋土地评估的重要因素，很多拆迁评估的价格都会低于市场自由交易的价格，市场有效供给的安置房源往往远离被拆迁房屋，不论城市房屋拆迁采用货币补偿还是异地产权置换安置方式，都要使已习惯于过去居住区环境的被拆迁人对求职就业、交通出行、就医购物、子女入学等问题的解决重新进行组织安排，无形中使被拆迁人被动地增加了生存成本，对此也应以适当的形式予以补偿，只有通过设立拆迁奖励费等形式对房屋拆迁评估价进行修正，才能使其与真实的房地产市场交易价格尽可能接近。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》增加了此项内容，将保证房屋被征收群众居住条件有改善、生活水平不降低的原则落实到了实处。在城市房屋土地使用权价值分配上，不仅要坚持被拆迁人获得的经济补偿应略高于拆迁前房屋评估价格的原则，还要分别处理好商品住宅、公有住宅、私有住宅、经营性用房等不同属性房屋土地使用权价值的分配。商品住宅的拆迁补偿，需在区分转让土地、划拨土地的基础上，有所区别地对土地使用权价值进行合理分配。据考察，我国城市私有住宅大体可分为四种类型：祖遗房产；解放后城市土地部分私有制时期购置的房产；解放后由建设管理部门批准建造的私宅；解放后在各个时期擅自建造的房屋。笔者认为，前三类私宅土地使用权的原始取得是合法的，其土地使用人可以享有土地使用权收益，按比照划拨土地的房产。

征收拆迁涉及的法律法规篇6

关键词：集体土地 房屋 拆迁 安置 法律

近年来,城市化进程不断加快,城市周边农村集体土地大量被征用,本应宁静的乡村从此就不再平静了。在拆迁中因主体涉及多个方面,法律关系又错综复杂,再加上巨额利益的驱使, 土地承包、流转、征收和征用拆迁中的违法违规行为时有发生，损害了农民利益的切身利益,威协到农村社会的稳定，由此而引发的农村集体土地补偿安置问题受到极大关注，我们应该从法律的角度理智的思考。

一、农村集体土地房屋拆迁的立法需要

城市房屋拆迁在我国已有经验，并且也有适用于“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁”的法律法规《城市房屋拆迁管理条例》。而农村房屋拆迁是近几年才逐渐进入人们的视线，还没有成熟的法律条例出台，工作中，只有土地管理法中的有关规定能对集体土地上的房屋拆迁作以指导，通过征收集体土地所有权的方式，实现对农村房屋的拆迁。但是，农村房屋拆迁中地上附着物补偿土地管理法的规定是明显解决不了的。所以，我国在集体土地房屋拆迁方面的法律还是缺失的。正是由于法律的缺失，工作中的无法可以，无据可循，导致农村房屋拆迁中引发的矛盾此起彼伏，不亚于城市，就其矛盾的复杂和尖锐程度，必须通过法律加以规范。 目前，各地根据本地区的实际情况自行制定有关条例，但是规定条件不同，标准不一，有的百姓满意，有的百姓怨声载道，影响安定，所以，针对农村集体土地房屋拆迁中的现实问题，急需国家从国情角度出发出台合乎民意的农村房屋拆迁管理条例。既要考虑到家庭中的户籍人口问题，又要考虑到土地房屋的价值状况，以保障农村多家庭人口户经济利益，只有通过这样详细准确的立法方可规范农村房屋拆迁，理顺农村房屋拆迁中的各项法律关系，保障农村的合法权益，才会有利于拆迁工作的顺利开展。

二、农村集体土地房屋拆迁补偿的合理合法

农村房屋拆迁不但立法方面存有缺陷，在补偿方面也是标准不一，非常混乱，这也是导致矛盾突出的重要原因。城市房屋拆迁涉及的是国有土地，农村房屋拆迁涉及的是集体土地，它们无论是在土地所有权性质、所有权主体，还是在土地管理方式以及拆迁安置对象等方面都有很多差异，因此不能完全参照《城市房屋拆迁管理条例》去执行。而各级政府制定的补偿标准随意性很大，补偿内容不一致,产生了不可避免的矛盾和纠纷。例如，在实际拆迁时，只将房屋、房屋装修费用、搬迁费用、地上附着物进行补偿，并不细化区分农村房屋的用途、性质及相关的权利，既只对被拆迁房屋本身的价值和区位价值进行补偿，而不考虑到庭院空地的利用价值、以及被拆迁房屋上存在的其他权利人的利益损失等,这样补偿标准就会偏低，严重损害了房屋所有人的合法权益。 另外，我国《土地管理法》第四十七条对土地使用权的征用补偿规定比较明确，相应的有具体的计算标准因此，在土地征用方面矛盾就少得多。而对土地上的房屋征用补偿却没有明确的规定和具体的计算标准，争议也主要产生在这里。所以，应考虑到出台对房屋等附着物的拆迁补偿细化补偿项目并确定补偿计算标准的详细规定，对拆迁补偿原则、补偿方式、拆迁程序、救济途径、法律责任等做出具体规定。有了规定各地就可以按照规定的计算方法确定具体的补偿金额，避免不必要的麻烦，这样更有利于法律的可操作性和对公民财产权利的充分保障,有利于解决现实中存在的矛盾。

三、农村集体土地房屋拆迁工作程序的合法性

拆迁工作中之所以矛盾重重，暴力事件频发还有一个重要的原因就是工作程序不透明、不公开，所以百姓不支持，不理解，甚至产生怨恨。例如，被迁户只知道自己的家要被拆了，不知道他们的家在被拆的同时还会享有哪些权利及如何维护自己的合法权益不受损害，在很茫然的情况之下不是漫天要价，就是暴力抵抗，致使动迁工作难以进行。同时，他们就更不知道自己应尽的义务了，不知道通过合法的途径提出自己合理的要求，不知道请求政府的帮助解决自己的实际苦难，导致不能按时完成征迁任务，使征迁工作一拖再拖，不能顺利开展。所以，要完善拆迁程序,使拆迁各个阶段公开化、透明化。通过公正、公开、透明的程序设计来保障征地拆迁的公正合理。 例如，从土地规划阶段就让公众参与,并在拆迁过程的始终都体现公平、公正、民主的原则。即在政府征地决策做出之前,应当征求村委会的意见，召集村民大会，与农民进行协商,征得绝大多数人的认同，使集体土地所有者和使用者的主体地位得到尊重。这样群众才能理解和支持今后的工作，许多不必要的矛盾和麻烦就不会发生了。另外，拆迁前应加大宣传力度向被拆迁户进行广泛地宣传，让百姓了解相关法律法规及政策，以及怎样拆迁和如何安置补偿等，建立公开透明的拆迁工作制度，主动接受公众监督，给被拆迁人一个平等的权利。同时，在拆迁安置具体操作中加强对参与征地拆迁工作有关人员的法律宣传，政策培训、监督管理，避免有些干部在拆迁中不遵法、不守法，。要坚持公开、公正、公平原则，以公开促公正，以公正保稳定，做到合情、合理、合法，使拆迁工程成为政府和被拆迁人的共赢工程。

四、总结

农村集体土地房屋拆迁工作中矛盾主要集中在相关立法不完善、漠视公民私有财产、拆迁补偿安置不合理等方面。土地是农民的命根子，房屋是老百姓用一生积蓄换来的最大财产，征用他们的土地，拆掉他们的房屋，没有相关的合理政策和合情的法律作支撑，他们是不会善罢甘休的。所以，要想农村集体土地房屋拆迁工作顺利进行就要完善相关立法、规范行政机关的职能、完善补偿机制等。

参考文献：

[1]陈文坤.新形势下农村集体土地房屋拆迁法律问题及解决对策[J].科技信息(学术版).2006(10)

征收拆迁涉及的法律法规篇7

在我区“两会”刚刚结束之际，今天我们在这里组织召开年全区房屋征收工作会，主要是总结年拆迁工作情况，安排部署年房屋征收工作任务，动员广大干部群众统一思想，切实增强做好房屋征收工作的责任感和紧迫感，以更加有为的工作作风，扎实工作，圆满完成今年各项工作任务。下面我讲三方面意见：

一、年拆迁工作情况

年，区委、政府决定计划用3－5年时间完成旧城区危旧平房拆迁改造工作，每年至少以80万平方米的拆迁改造进度推进旧城区危旧平房拆迁改造工作。去年，通过各部门共同努力，完成危旧平房改造面积92万平方米，签订协议5011户，已完成和基本完成的项目12个，其余33个项目均有较大进展。危旧平房拆迁改造进度较往年明显加快，这不仅是区委、政府统一部署、合理安排，人大、政协主要领导亲自参与以及区级领导包片、靠前指挥的结果，更是各部门积极配合，一线工作人员不辞辛苦、扎实工作的结果。在此，我代表区委、政府向所有关心、支持我区拆迁工作并向奋战在一线的同志们表示衷心的感谢！同时，在工作中我们也发现了一些问题，主要是：部分工作人员对拆迁工作的重要性认识不够，工作的主动性和积极性差，做群众工作缺乏耐心细致，不注重方式方法，干群矛盾紧张，人为增加拆迁难度。二是部分拆迁组和拆迁人员工作程序不规范，不能严格依法拆迁，执行政策标准不一，有损群众利益。三是个别开发商配合不主动、不积极，导致了部分拆迁项目进度慢等等。这些问题的存在，影响很大、群众反响强烈，在今后的工作中务必引起我们的高度重视，认真加以改正。

二、年房屋征收工作安排

今年是我区加快建设“区域性中心城市”尤为重要的一年，全年共涉及改造项目69项、改造面积约475万平方米，包括89万平方米的城乡统筹项目、热电二期扩建工程、110国道拓宽工程、工农路及怀远路拓宽改造等重点项目和13个已挂牌未开工项目等。年初，市政府与我区签订了《市人民政府年项目建设征地拆迁责任状》，按照签状任务，年我区共涉及改造面积89万平方米，涉及拆迁户数4268户，4月底前完成陈家村、陆家坝、半个井、榆树湾移民区（铁路以西）、小白海村、煤炭市场共30.8万平方米的拆迁任务；年底前完成小贲红、齐家村、武家村、榆树湾（铁路以东）、三号地、二岽村（邓士村）、二八支线、民建大街东端沿路中小企业共58.2万平方米的拆迁任务，对不能按时完成任务的，市政府将启动问责机制。加上120万平方米城市棚户区改造任务，今年我区房屋征收工作压力大、任务异常艰巨，所以在今后的工作中同志们要加倍努力，确保工作任务圆满完成。

三、做好年房屋征收工作需强调的几点

今年的房屋征收任务已经明确，完成全年任务重点在于加强领导、改进方法、创新机制、完善措施。重点要做好以下九个方面工作：

一要加强组织领导。各级各部门要切实提高认识，进一步完善房屋征收组织领导机构和工作机制。根据工作需要成立专项工作小组，工作人员从各部门抽组，抽组人员要与原单位工作关系脱开，集中精力重点抓好本小组专项工作。要继续实行四大班子领导包项目，相关部门实行分区包片负责制。重点项目都由一名区级领导负责牵头指挥，区拆迁办负责总协调，相关部门和工作人员组成工作小组，具体负责实施好征收工作。要将房屋拆迁任务分解落实，责任到单位、责任到小组、责任到具体人，通过任务分解，形成一级抓一级、层层抓落实的组织体系和工作机制，确保按时高质量完成任务。对不能按时完成任务的有关部门和相关人员，区政府将启动问责机制。一会儿，我还要与乡镇及有关部门签订责任状。

二要加大宣传力度。做好今年的房屋征收事关我区城市化建设大局和小康社会建设进程。各部门要通过多种渠道，广泛利用广播、电视、网络、宣传栏和报纸等媒体充分做好房屋征收宣传工作，要发挥宣传主阵地作用，大力宣传新出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及我区调整后的相关政策，让群众全面了解我区城市发展建设的现实要求和远景规划，充分认识政府实施房屋征收工作的重大意义，切实提高全社会意识，使老百姓支持与配合变成自发行动，努力营造良好的社会氛围。

三要进一步完善房屋征收实施细则和实施方案。今年月21日，国务院出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，新条例对房屋被征收后的补偿、安置都作了明确规定。自治区政府办公厅“66号”文件也明确提出了两个最低保障：即最低回迁面积50平方米；货币补偿标准不得低于购买同区域商品住宅50平方米的补偿金额。按照国家和自治区有关文件精神，我们也要及时完善我区现行的实施细则和实施方案，最大限度的维护老百姓利益。一方面要提高现行房屋补偿标准，完善回迁楼补差办法，修改完善现行的“回迁安置协议”，进一步明确回迁房屋标准、交房日期、收取费用等老百姓最为关心的事情。另一方面要根据新条例规定，提高货币补偿价格，明确异地安置办法，提高临时租房补偿标准。这里需要重点强调的是，今年房屋征收任务重，涉及户数多，有关部门要充分考虑到房屋被征收后老百姓的安置问题，要提前做好统计和调查摸底工作，帮助老百姓落实好周转房。针对实际，现有周转房不足，可以通过临时搭建帐篷等多种行之有效办法解决，保证老百姓房屋被征收后有居所、有住房。同时，要加快保障性安置住房建设，年底前保证部分安置用房建成交付使用，缓解周转房紧张的压力。

四要严格执行各项政策规定。新条例明确房屋征收主体为政府，建设单位不得参与征收工作。政府作为房屋征收工作的主体，需有计划的推进房屋征收工作。本着回迁安置房优先建设的原则，根据项目的区域划分，优先实施好回迁区域的征收工作。对于回迁楼未交工、建设标准与商品楼不一致、小区内廉租住房配租达不到标准的，不予办理商品房预售许可。新条例已取消行政强拆，对补偿决定不服的，可以申请行政复议，也可以提起行政诉讼。在补偿决定规定的期限内不搬迁的，政府将依法申请人民法院强制执行。新条例规定：“《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁”。按照历史问题历史解决的态度和兼顾现在的原则，新条例实施前，已取得《房屋拆迁许可证》的项目，按照新条例规定实施；已取得《房屋拆迁许可证》但未实施拆迁的项目，继续沿用原有的规定办理；新条例实施前，已通过招拍挂取得相关土地使用权的项目，相关批准手续在新条例之前办理完毕的，按原有政策执行。

五要依法规范征收程序。房屋征收工作要规范化运作，确保征收工作依法、公正、透明。在具体工作中，对征收对象，不论涉及到谁，不论是私人住房还是单位公用房，都要严格按照征收方案确定的标准执行，做到政策面前人人平等。要切实增强工作的透明度，在征收过程中始终坚持公平、公正、公开的原则，依法履行征收程序。所有参与房屋征收工作的同志们，要进一步转变观念，及时了解形势，主动学习新政策，尽快熟悉并掌握相关的政策法规和征收安置办法和标准，严格按政策规定办事，决不允许开政策的口子，切实增强个人业务素质和工作能力。要学会把政策交给群众的工作方法，让群众理解、支持、配合征收工作，坚决防止侵害群众利益的行为发生。要在房屋征收中注重解决好群众的一些实际困难和问题，带着感情做群众工作，对群众工作要细致耐心，晓之以理、动之以情，具体问题具体对待，尽量做到实事求是，符合实际，让利于民，维护好广大群众的合法权益，取信于民。

六要加强部门协调配合。房屋征收涉及部门多，需要各部门联动，共同协调配合，各部门要牢固树立“建设就是发展”的大局意识，加强沟通，密切配合。要强化房屋征收部门职责，拆迁办和各拆迁公司必须发挥好主力军的作用，全员投入，全力以赴，要加强管理协调，规范征收行为，协调配合好各参与单位工作，确保房屋征收工作有序进行。各牵头单位和各征收小组要各尽其职，发扬不畏艰辛、任劳任怨的精神，全力以赴投入到工作中。

七要严明组织纪律。要加强对参与征收工作人员管理和纪律约束，严明组织纪律，严格遵守各项格工作制度，认真履行工作职责，依法有序开展工作，保证正常的工作秩序。纪检监察部门要主动介入到征收工作中，监督各部门工作程序和拆迁人员行为的规范化。对工作中违反组织纪律和工作纪律的相关责任人要严格追究责任，触犯法律的依法追究刑事责任。对按时完成征收任务的单位给予奖励，对无特殊原因没能完成任务的相关负责人进行问责。

八要抓紧组织开展工作。当前，气候回暖，已进入房屋征收最佳季节，为保证今年改造项目建设工程的顺利实施，特别是回迁楼的按时竣工，会后，参与房屋征收的各部门、各单位要立即进入工作状态，按照各自的责任分工，排出工作日程，铺开工作摊子，迅速开展工作。重点项目要制订详细的进度计划，倒排工序，实行倒计时。要全面实行房屋征收公示制，对项目的审批文件、安置方案、评估单位及人员、评估鉴定机构、相关工作人员、回迁房位置、户型、房源、安置结果、补偿安置协议和监督电话要全部公示，最大程序的方便群众了解相关信息，接受群众和社会大众的监督，切实维护权益人的合法权益。

征收拆迁涉及的法律法规篇8

浅析群体性矛盾成因及其处置对策

群体性矛盾是相对于民间传统性邻里间的矛盾而言，一般个案人数相对较多，矛盾比较复杂，涉及的法律、法规、政策面广，对地方社会稳定有一定的影响，化解时有较大难度的矛盾。近年来，随着我县旧城改造和新城建设的步伐进一步加快，新老体制的转轨、生活水平的不断提高，新的一轮大开放、大开发的跨越式发展的崛起等，征地拆迁项目不断增多，规模不断扩大，范围越来越广，加上国家为减轻农民负担，免征农业税、种粮实行补贴政策的出台，围绕土地征用、土地流转产生的纠纷也越来越多，在农村表现为土地征用、拆迁拆队、土地租赁流转，在城区表现为城市拆迁，下岗职工的经济补偿以及再就业生活保障等问题，而无论是土地征用、租赁、拆迁、拆队，下岗职工的安置等都涉及到保护当事人合法权益，对当事人进行合理补偿的问题。下岗职工、拆迁劳动力、安置房屋和土地是城乡居民的生存之本，处理不好就会激化矛盾，原有企业改制的遗留问题也因政策的日益透明化凸现了出来，处置不慎重就会产生群体性上访，影响社会稳定和发展的大局。一、群体性矛盾的现状及其特点。近年来，在我镇群体性矛盾主要表现在以下几方面：一是农村在二轮土地承包后，国家和省为减轻农民负担，增加农民收入，实行了减免农业税和种粮实行货币补贴的优惠政策，农户在利益推动下，原来不愿种田，现在要求种田，原本个人相互流转的土地在没有办理任何协议的情况下，要求收回经营权，尤其在城郊结合部，因征用土地有货币补偿，要求收回承包权的矛盾普遍增多。征用土地青苗费补贴分配的矛盾也在加剧。对一些近城区租赁土地搞经济作物种植的也因粮油价格上涨，生活费用的增加，要求在原订协议的基础上，提高租赁费用等。有的农户在收不回经营权后，就向所在的村提出要经营权的问题。另外，队组与村之间、村与农户之间出现了土地借用、集体土地划拔使用期限未达到20年的土地权属、界限等群体性纠纷。二是新的一轮土地开发涉及到土地征用和土地预征所带来的矛盾。一方面是土地预征。预征的费用是按照土地级差以货币支付的方式进行租用，这主要涉及到土地预征后未开发，对照当前政策仍由农户耕作，这就涉及到青苗费的补偿和土地荒废后的复垦费的支付，如果不能及时到位就会出现集体上访。另一方面，原打算开发，现实也已丈量登记，由于征用拆迁补偿价格只有少数人接受并已拆迁，现在对照政策已开发不起来，这部分人的安置问题也随之凸现出来，在处置上，稍有偏差，就会出现政策性上访。另外，在土地征用过程中，还涉及到农村土地中的虚报土地面积和隐瞒不报土地面积的问题，在征用土地时就会出现实际丈量面积与上报面积不相符的矛盾，引发群体上访。三是土地征用拆队，农户已由农村居民转为城市居民，劳动力安置后，由于农民在城市打工无技术特长，无法落实就业而带来的生活保障问题引发的群体性纠纷，这一类矛盾纠纷主要集中在城郊结合部，部分群体矛盾已有明显的敲诈成份。四是企业改制后，原来大集体职工的养老费要求提高的政策性上访，以及乡办企业改制后，部分老职工要求退休工资。部分乡办企业改制时，因建企业的土地是从农村队组采取集体土地划拨新建的，现在因不动产改制，土地原属的村组主张权利而导致的波及面较大的群体性纠纷。五是农作物因天灾导致的减产要求政策性补贴的纠纷以及企业对环境污染引发的群体性矛盾。所有这些矛盾，已成为影响社会稳定的一个重要因素。其主要特点是：一是规模逐渐扩大，造成较大影响。一些人抱着“法不责众”以及“事情闹得越凶，领导越重视，越容易解决”的心态，成团结伙，集体越级上访，重复上访，在社会上造成较大的负面影响。二是行为容易偏激，容易冲动，常常表现为谩骂工作人员，堵路、堵门、阻碍施工，造成社会人员围观，使事态扩大，给处置工作带来难度。三是有一定的人为操纵和组织倾向。从我镇近年来发生的几次较大规模群体性事件来看，绝大多数属于有组织的人为操纵。有些人为了个人私利，统一口径，明确分工，造谣生事，挑动胁迫群众盲目参与。四是农户的小农思想比较严重，很少从大局出发考虑利益的得失，往往出现政府依照法律政策给农户已补偿，但由于村组内部因分配不公，方法不当，部分群众村民自治意识不强，依法办事、依法自治程度不高，导致一部分人为多争得一些利益而引发上访。五是思想重视不够，解决问题的办法不多。有的同志过多地强调经济发展的重要性，对维护社会稳定的重要性认识不足，因而在思想上出现了偏差，对做好二轮土地承包经营权证发放对象，被征地、拆迁、拆队对象，城市的下岗职工、特困群体的思想政治工作研究不够，思考不深，工作不细，忽略了超前做好社会稳定工作，办法简单，工作质量不高，驾驭全局的能力不强，对矛盾纠纷排查不力，对社会稳定动态信息把握不准，在事件初露端倪时缺乏政治敏感性，得过且过，或大而话之一推了之，导致矛盾激化。因企业改制、环境污染、征地拆迁等遗留问题引发信访重复率高，老信访户缠访情况突出，有的群众对政策一知半解，总 认为个人合法权益受到侵害，提出问题层层加码，又听不得半点解释，三番五次到多个部门重复上访，牵涉领导精力，造成较大的负面影响。二、导致群体性矛盾因素的成因分析。1.法律滞后。随着近年来城市建设的迅速发展，各级政府对推进城市化、工业化工作力度逐年加大，新城建设、旧城改造、交通道路、工业用地的规模急剧扩张，围绕的土地占用产生的矛盾也越来越多，由此而带来一系列法律问题，但我国目前还没有拆迁法，国务院在20xx年6月6日第40次常务会议上通过了《城市房屋拆迁管理条例》，并于20xx年11月1日正式实施，20xx年12月，南京市依据国务院和省《城市房屋拆迁管理条例》，遵循“等价有偿”的原则，制定了《南京市城市房地产拆迁管理办法》，即市政府203号令，对拆迁程序、评估、补偿等方面作了比较详细的规定。但在这个文件实施之后，国务院和省条例又作了修订，而南京市未作相应修订，使203号令存在着与国务院和省条例不相衔接的地方。“三农”问题，国家和省相当的关注，但有些地方在落实相关的法律、法规和政策时，偏差较大，如土地承包法的制定和落实都滞后，对土地承包过程出现的一些具体问题，司法解释也滞后，跟不上形势的需要。2.政策法规与现实脱节。在征地拆迁上主要表现为：一是拆迁补偿标准与实际的房地产市场价格脱节，一方面拆迁总量大幅增加，房地产市场异常活跃，价格不断上涨。另一方面政策法规未能依据市场情况进行及时调整，导致补偿标准和实际的房地产市场价格标准差距不断扩大。二是补偿政策与现实问题脱节，对历史遗留的无证照房屋的补偿，因没有政策依据，拆迁主管部门不能视为有证房补偿，实际其补偿与有证房屋差距较大。三是货币补偿与弱势群体无钱购房的现实脱节。四是劳动力就业、学生入学政策与现实脱节。现行政策是征地拆迁农民转为居民，领取了劳动安置费，就视同安置就业，因而领不到待业证，无法进入劳动市场，由于这部分人文化、技能等方面的弱势，在外打工、找工作难。企业下岗职工因领取了经济补偿和失业就济金就视同安置就业，给一些中年人再就业增加了困难。在入学上由于住与择校的不一致，导致了入学难费用的增加。在企业不动产的改制上，由于乡办企业是集体土地划拨建办的，土地的权属不明，改制后由集体土地转为征用，土地征用费的归宿而引发的争议。五是劳动力安置与就业培训、市场用工的需求相脱节。劳动力的就业率的高低是保障社会稳定的重要方面之一，而就业一方面出现招工难的问题，另一方面政府在劳力安置、下岗职工再就业培训上做的不足，与市场需求的熟练的技术劳动力有相当大的差距。3.政府的职能转变滞后。政府直接组织土地征用、房屋拆迁、企业改制、土地流转，利用行政手段调节当事人的民事关系，已不适应依法治国，转变政府职能和市场经济的客观要求。对可以通过市场调节、社会中介服务机构解决以及民事法律关系调整的事项都应当从行政管理职能中剥离出来。政府及征地拆迁、企业改制、土地流转主管部门主要职责应该是制定评估规则，公布市场信息，调解纠纷等。如拆迁征用补偿价格的确定，本属于拆迁人或征用人与被拆迁人或被征用人之间的民事行为，政府一旦介入如遇到被征用和拆迁人不满意时，所有的责任都推到政府身上，造成政府与群众的矛盾。4.行政行为不规范。主要在征地拆迁上表现尤为突出：一是强制征用拆迁没有法律依据。我国《立法法》规定，涉及民事基本权利只能由基本法律调整，而基本法律只能由全国人大及其常务委员会制定。《合同法》规定，任何民事活动的订立，都应由合同订立的主体双方平等协商，在自愿的基础上达成合同的一致意见，任何组织和个人不得干预和强迫他人制定合同。但目前的情况是，当被征用拆迁人与征用拆迁人不能达成协议时，交由政府裁决，裁决结果往往是强制执行，这种做法明显违反《合同法》的立法精神。二是程序的公正性不能得到维护。在具体操作中，由于片面追求效率，忽视了在程序上的操作的严密性、绝对公正性，程序不够公开透明，甚至将市政建设的规划用作商业开发，使群众感到有猫腻。三是标准不能统一，在拆迁上表现为奖励标准不一，不同项目、不同户籍性等补偿标准参差不齐，有的差距大，造成群众互相攀比。在征地上，同样是交通道路建设用地，省、市、县三级交通用地征用标准不一，执行起来相当困难。四是征用拆迁管理人员依照政策法律做思想工作简单化、态度蛮横，使群众反感，导致简单的问题复杂化，激化矛盾。在企业改制、二轮土地承包上也存在着类似的问题，如改制任务下达的计划、指标的考核、二轮土地承包上有政策下有对策、工作不扎实、不细致等。5.公民的合法权益得不到充分的体现。城市建设、企业改制等，群众参与的少，在一些重大决策上没有知情权、参与权，因为规划决策是政府直接办理而具体操作是开发商和企业主管部门，导致群众自认为有猫腻，甚至出现政府未经住地居民的同意就将土地使用权转让给开发商，在拆迁征地时再告知居民，并由政府单方面确定拆迁征地标准，群众对自己的财产权没有自主权。这还包括土地的租用、预征和土地划拨的地价级差评估等。6.少数群众依法维权意识淡薄。在征地、拆迁、拆队企业改制、土地流转、环境污染治理中遇到利益冲突时，不是通过法律途径解决，而是通过群体、越级上访，采取堵门、堵路、围攻等方法，阻挠机关正常办公，制造扩大影响，向政府施加压力。也有极少数人凭藉工作人员在操作中不当或失误，漫天要价，更有甚者，炒作历史遗留问题，尽量使矛盾复杂化，给处置增加难度。三、做好群体性矛盾处置的对策建议。群体性矛盾的处置是一项法律性、政策性、群众性都很强的工作，必须按照“三个代表”的要求，始终把维护最广大人民群众的根本利益作为处置工作的出发点和归宿，坚持依法行政，坚持执法为民，坚持用发展的办法解决问题，以科学的发展观推进群体性矛盾处置迈上法制化、规范化的轨道。㈠深化依法治理，依法处置征地拆迁群体性矛盾。1.修改完善拆迁政策法规，建立和完善拆迁监督评估体式。群体性矛盾绝大部分是因土地征用拆迁而引起的，这是城市化、工业化过程中的必然规律。而要妥善预防和处置这方面的群体性矛盾，必须从源头上抓起，首先应依据国家和省相关法律、法规，结合地方实际，立即修订房屋拆迁土地征用等管理办法，为房屋拆迁、土地征用提供更科学的依据，使拆迁、征用做到有法可依，有章可循，为拆迁管理工作的顺利开展，依法实施打下坚实基础。其次，建立和完善拆迁征用监管体系，划清政策的制定者、监管者，以及征用拆迁人的职能，明确政府及拆迁主管部门的主要职责是制定评估规划、公布市场信息、调解征用拆迁纠纷等，对可以通过市场调节、社会中介服务机构解决以及民事法律关系调整的事项，政府不再参与，严格依法行政，实现征用拆迁管理方式从注重依靠行政手段管理向注重依靠法律手段管理的根本性转变，推进征地拆迁管理工作的法制化。再次，建立和完善征地拆迁补偿评估体系，按照市场价值规律，依据市场估价的原则，根据被征用拆迁的土地、房屋的区位、用途、建筑结构、附着物等因素进行公开评定估算，将评估结果作为土地征用、房屋拆迁补偿金额的依据。2.调整工作方法，规范执法行为。首先，随着社会主义市场经济体制的不断完善，城市住房制度改革的不断深化，社会化、商品化、市场化已经成为城镇住房供应的主导方式，城市建设已由追求建设速度和效率转向以环境、生态建设与速度并重的发展阶段，房屋拆迁已由拆除公有房产、单位房产为主转向拆除私有房产为主，拆迁补偿由实物补偿为主转向货币补偿为主，拆迁的补偿标准由房屋安置价结合成新补偿向以房地产市场评估价进行补偿为主。所有这些变化，都要求政府管理部门切实转变工作思路，改进工作作风，调整工作方法，以便更好地适应新形势对拆迁工作的要求。其次，征地拆迁管理是一项非常严肃的行政执行为，必须做到有法必依，执法必严，违法必究。征地拆迁管理工作要在健全完善各项法规政策的基础上，坚持依法行政、严格管理，使执法的每一个环节包括执法主体、执法程序、执法文书、行政处罚等都完全合法。要公开征地拆迁许可证审批程序，拆迁管理收费标准以及投诉渠道、建立动态档案，加强执法检查，对在检查中发现的问题，严格依法处理，维护司法的公正性，合法性。㈡坚持法制宣传为先导，妥善处置工作中的群体性矛盾。群体性矛盾的产生，一般是在正在进行的工作中出现的，要妥善处置好这一类矛盾法制宣传必须走在前头。这一类矛盾的出现一般都是群众对法制政策的一知半解而引起，因此，使群众知法懂法是处置群体性矛盾的关键。所以，在开展与群众利益相关任何一项工作，都要把法律、政策规定向群众进行反复宣传解释，努力把思想工作做在前、做上门、做到家、做到位，使群众主动配合工作，对群众反映的困难要尽最大努力帮助解决，对群众的合法权益要坚决予以维护，对合情、合理但不一定符合法律、政策规定的要求，根据实际情况，在说服教育的基础上给予妥善处理，尽量减少强制性。要通过扎实的思想政治工作，说服教育群众，争取大多数群众的支持，使得干群之间、党群之间少一点误会，多一些理解，少一点隔阂，多一点融洽，少一点矛盾，多一些团结，努力营造一个良好的工作氛围，要进一步强化对工作人员或执法主体的法律知识培训，进行职业道德和行业纪律教育，着力提高他们的业务能力和思想素质。㈢发挥司法行政职能优势，为避免群体性矛盾的产生提供法律服务。首先，要进一步发挥政府的法律顾问的作用。在一些重大问题的决策时，凡涉及到法律问题以及与法律有关的行政文件、文书，提供相应的法律咨询、建议并起草、审查有关文件、文书等法律服务。其次，要求各房地产开发部门，各企事业单位配备专职法律顾问，要求他们参与生产、生活、建设、经济往来过程中各种协议、合同的订立，协调各种法律关系，排除各种纠纷。再次，设立专项法律顾问，为各类补偿的谈判、协商、签约、履行的过程中的具体事务提供法律服务。第四，积极开展公证法律服务和维护弱势群体的利益。㈣严格执行纠纷排查责任制，积极化解群体性矛盾。及时发现并化解群体性矛盾是维护地区稳定的关键。首先是将群体性矛盾的化解处置引入预警机制，构建这种预警机制应与当前的社会矛盾纠纷的调处中心结合起来，建立信息网络，每月进行两次排查，重点应放在征地拆迁开发项目，历史遗留问题上，力争以最基层和源头上发现可能影响社会稳定的问题和隐患，做到情况明、底数清，对排查出的问题和隐患，处分不同情况，责成相应的部门限期处置，尽量避免群体性矛盾的出现。其次，对已经发生的以及排查出来的矛盾和问题，按照“属地管理”、“谁主管、谁负责”的原则，制定工作方案，排出时间表，千方百计把不稳定因素解决在基层，解决在内部，解决萌芽状态，要切实履行“分级负责、归口管理”的工作责任制，强化对群体性盾调处矛的工作跟踪，明确专人负责，一级抓一级，层层抓落实，对于影响面大的群体性矛盾，有关单位、部门“一把手”亲自负责，亲自到场，进行协调、处置和督查，对群体性纠纷处置不力的，实行综治一票否决，对于重大疑难问题纠纷，协调相关部门，引入听证、质证程序，给予咨询、解答、处置，对涉及到行政执法的，以行政诉讼法进行行政裁决，对涉及到民事关系调整的，由调委会进行调处，调处不成的，告之当事人，到法院进行诉讼。必要时，在诉前，由基层配合法院进行现场调解。在群体性矛盾化解后，对一些单位或部门，要建议从中汲取教训，本着类似案例不能出现二次的原则进行整改。再次，要努力提高调解员的素质。一是加强学习，定期组织调解人员学习党的各项方针政策，学习相关的法律、法规及业务知识，提高他们的思想素质和业务能力。二是进行典型案例剖析，从中把握经验教训，学会用正确的方法调处矛盾纠纷。三是开展交流讨论，积极探索解决各类新情况新问题的办法。四是积极当好领导的参谋助手作用，为领导的决策提供司法建议。

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征收拆迁涉及的法律法规篇9

增量利益是指劳动产品超出劳动的费用而形成的剩余，而剩余对人们来说就是一种增量利益。①当今社会都是以追求剩余价值的最大化为目的而进行生产和再生产，这既是资本逐利的本性，又是开发存量利益以求得资源增殖和增量利益。然而在房屋拆迁中，因为涉及到国家（政府）、土地开发主体、被征收主体等多方面的不同主体，所以也就存在着不同主体增量利益关系的分配问题。现今我国关于房屋拆迁后的利益分配，各界都只关注到要对被征收主体的既得利益的保护，即弥补其因征收土地和房屋拆迁所对其造成的损失。其实，作为被征收主体，除了有获得既得利益保护的权利外，他们也应当参与到因开发和利用土地而产生的增量利益的分享中来。基于经济法作为增量利益生产和分配之法②，以其调整房屋拆迁中存在的增量利益关系非常有必要性的。然而要使经济法能够很好的调整其关系，其前提必然要对房屋拆迁中各方增量利益关系的存在进行探析。 

一、以经济法为主导调整房屋拆迁中存在的增量利益关系之必要性 

首先，经济法不同于民法、行政法等其他法律部门，它适应世界各国发展的新趋势，以增量利益（财富）的创造、实现、分享关系以及增量利益的创造、实现、分享之再循环关系为调整对象法，其重在保护人们的新增利益。然而，民法是调整平等主体③之间的财产关系和人身关系的法律规范④，其主要保护人们的既得利益，且对于房屋拆迁活动中引发的这类特殊的社会关系很难起到调整作用。 

其次，行政法是指调整行政关系的、规范和控制行政权的法律规范系统⑤，拆迁是土地开发主体取得国家政府部门的行政许可。结果导致多数人认为拆迁中所引发的社会关系应当由行政法来调整。土地开发主体取得国家政府部门的行政许可确实属于行政法中的行政许可的范围，但是，这仅是就土地开发主体取得国家政府部门的拆迁许可这一层而言，而真正在拆迁的过程中，涉及到多方的社会关系这也是行政法所触及不到的范围。因此，以经济法为主导全面调整我国拆迁制度中所存在的增量利益关系具有必要性。 

二、土地开发主体与被征收主体之间的增量利益关系的存在 

土地开发主体，即我们平常所说的土地开发商，而被征收主体，即是指被拆房屋的所有权人。一方面，土地开发主体在房屋拆迁过程中，通常是为了改变该土地的用途，土地用途的转变往往会带来增量利益的实现，土地开发主体追求的是该土地的最大升值空间，希望的是如何利用这片现有的土地资源最大化地实现其经济价值，创造出更多的财富，得到更多的剩余资本，实现最大化的利润和利益，可持续利用该土地资源实现剩余价值的最大化，创造更多的增量利益。另一方面，被拆迁人则是根据自愿达成的拆迁安置补偿协议获得一笔可观的补偿金或者是重新获得安置，即我们所说的获得到的一部分民事补偿，这些弱势居民可能从中能够得到一部分利益，从而实现生活水平的提高，而实质上，对于今后利用该片土地创造出的经济利益价值，被征收主体也有一种期待权，即期望能够分享到这其中一部分增量利益。 

三、土地开发主体与国家（政府）之间的增量利益关系的存在 

在我国，通常是政府充当拆迁人的角色，拆迁人是指依法取得拆迁资格证书，自行或接受拆迁人委托对被拆迁人进行拆迁动员，组织签订和实施补偿、安置协议，组织拆除房屋及其附属物的单位。我国《土地管理法》规定："城市市区的土地属于国家所有；农村和城郊的土地，除法律规定属于国家所有外，属于农民集体所有；宅基地、自留山，属于农民集体所有。" 因此，其实我国大部分土地的所有权人是国家，属国家（政府）所有，而在土地开发和城市化建设与再建设的过程中，国家（政府）经常是有偿让渡一部分权力给土地开发主体，使土地开发主体能够在拆迁过程中得到土地的使用权，对土地进行合理的开发和利用，往往改变土地的用途，创造属于其他自己的剩余价值，获得增量利益。正是因为是有偿让渡土地的使用权，因此，与此同时国家（政府）本身也能够获得一部分权益，扩充其财政收入，用于维持本国经济运行和进行宏观调控，积极进行社会主义现代化建设，抓住国民经济命脉，创造出更多的剩余价值，促进我国经济的良好发展。并且，与此同时，国家（政府）必须要平衡自身与土地使用者之间的关系，以促进土地市场的公平与效率。⑥ 

四、 国家（政府）与被征收主体之间的增量利益关系的存在 

中华人民共和国的一切权力属于人民，中央和地方各级政府是代表人民心声的发言者，同时是国民经济命脉的掌握者，也是市场经济调控的有形之手，当其以公共利益为目的，有偿让渡一部分权力给土地开发主体进行土体开发利用的同时，社会公众就应当参与到这其中增量利益的分配中来，真正享受到国家所带来的公共利益。并且这其中，国家本身也能得到由于重新利用和开发该土地所带来的社会经济利益和增量利益。 

正因为房屋拆迁的过程中，我们能看到大量的利益和利润，看到更多剩余价值的出现，因此，房屋拆迁活动才能持续进行下去。又正是因为在房屋拆迁活动中，还涉及到国家（政府）、土地开发主体、被征收主体等三方主体的增量利益，因此，房屋拆迁中，国家（政府）、土地开发主体、被征收主体就如站在一个三角结构的三个顶点，只有当我们明确看到并明确分配好三方的增量利益关系，这个三角结构才会稳定，我国的房屋拆迁制度才能引发良好的社会正面效应。但是，若其中任一顶点的位置发生变动，三者的增量利益关系没有得到平衡的分配，只是其中两方或一方获得了增量利益时，这个三角结构不稳定，此时我国的房屋拆迁制度就会引发消极的社会负面效应。因此，我国的房屋拆迁制度是一个国家（政府）、土地开发主体、被征收主体三方博弈的过程，到达共赢，即增量利益关系得到了良好的分配；若任一方退出该关系，房屋拆迁继续进行下去就会带来社会的否定，即此时增量利益关系没有得到很好的分配。 

总之，经过本文对房屋拆迁中各方增量利益关系的存在的探析，明确房屋拆迁中存在各方增量利益关系，为今后经济法能够很好的调整房屋拆迁中存在的增量利益关系奠定一定的理论基础。 

注释： 

①陈乃新.经济法理性论纲--以剩余价值法权化为中心[M].北京：中国检察出版社，2004.

②陈乃新.经济法是增量利益生产和分配法--对经济法本质的另一种理解[J].法商研究，2000（2）. 

③房屋拆迁制度中涉及的主体包括国家（政府）、土地开发主体、被征收主体等，各主体之间，存在地位不对等的关系。 

④魏振瀛.民法（第三版）[M].北京：北京大学出版社，高等教育出版社，2000：9. 

⑤姜明安.行政法与行政诉讼法（第三版）[M].北京：北京大学出版社，高等教育出版社，2007：18. 

征收拆迁涉及的法律法规篇10

当前，随着城市建设的快速发展，各种各样的房地产开发建设项目拆迁工作大面积铺开，作为政府土地归集的有效杠杆，土地储备制度已在各地推广。然而，由于拆迁补偿法规存在缺陷，各地土地收购储备的运行模式各不一样，但都既有市场运作的成分，也有政府行政的因素，无非是市场运作成分多一些，或是政府行政因素多一些。拆迁利益矛盾日益激烈，暴力冲突、甚至诸如引火自焚的极端事件不断见诸于报端，拆迁已成为全国性的话题。面对如此严峻的形势，我们有必要探究纠纷产生的根源，找出解决纠纷的办法，为城市建设创造和平，稳定社会环境。目前全国各地强制拆迁公民合法私有房屋主要依据是国务院制订的《城市房屋拆迁管理条例》，它不能有效遏止和解决房屋拆迁纠纷。目前，各地正在进行的土地储备，严格意义上讲是一种土地经营行为，城市私有房屋土地使用权应依法确认，并在拆迁中予以公平补偿。从房地产市场购买房屋所有权人虽然当初购买房屋时没有直接和国家签订国有土地使用权出让合同，但是被拆迁房屋的开发商和政府订立过合同，列入拆迁范围的强行拆迁，于法无据，应当谨用；消除矛盾，必须在尊重被拆迁人各项权益的基础上进行公平协商、补偿。本文试图分析矛盾的根源，研究土地储备的性质、土地使用权的确认、强行拆迁的合法性和公平补偿的确定，最后提出建设性的建议，以期达到有益于城市建设的建康发展之目的。

关键词:城市拆迁;土地储备;公平补偿

近些年来，随着“经营城市”理念的提出，各地各种房地产开发建设项目、拆迁工作大面积铺开。一方面，以较高的效率推动城市发展，改善城市形象,提高城市品位，另一方面，恶化了被拆迁人的生活状况，激化了社会矛盾。据建设部统计，2002年1—8月份，建设部受理来信共4820件次，其中，涉及拆迁问题的占28%。上访1730批次，其中反映拆迁问题的占70%；在集体上访的123批次中，拆迁问题占83.7%。据国家局统计，截至2003年8月底，国家局接到关于拆迁纠纷的投诉信件共11.641封，比2002年同期上升50%，上访人数5360人次，上升47%,近些年来，在有些地方拆迁问题已呈白热化趋势。安徽老农朱正亮天安门自焚受伤、南京居民翁彪自焚身亡等均涉及房屋拆迁问题。面对如此严峻的形势，我们有必要探究纠纷产生的根源，找出解决纠纷的办法，为城市建设创造和平、稳定的社会环境。

一、土地储备制度

当前,城市建设用地多采用土地储备的方式进行归集,拆迁补偿多发生在土地储备的收购阶段,因此.要弄清拆迁补偿,必须研究土地储备。

关于土地储备的定义，各地说法不一,其中比较有代表性的有两种：一种指土地储备机构依据规定，将需盘活的土地收回、收购予以储存，并通过前期开发利用和受政府委托预出让等形式，盘活存量土地资产的行为。”另一种是政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对通过收购、收回、置换和征用等方式取得的土地进行前期开发，并予以储存，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。”

各地土地收购储备的运行模式各不一样，但都既有市场运作的成分、也有政府行政的因素，无非是市场运作的成分多一些，或是政府行政的因素多一些。

各地土地储备机构担当着双重角色：一是政府授权而行使部分行政权力，如代表政府制定收购储备计划等。二是根据市场经济规则而行使企业行为，如根据土地市场需求收购储备出让土地等。

那么,土地收购储备行为性质到底应该是什么?当前,大致有:1、行政行为说(强制说),2、民事行为说（自由论）,3、区分说,4、经济法律行为说。实际上,细分行政主体在土地储备中的角色,即可看出土地储备的本质属性,土地管理部门依职权做出土地规划,适时土地储备机构作为拆迁人(收购者)进行拆迁,房屋拆迁主管部门对拆迁事务进行管理,拆迁人与被拆迁人进行补偿协商。拆迁补偿（收购土地）是其核心,根据土地储备的非公益性和拆迁的民事行为性,土地储备应为民事行为。只不过在整个过程中，参与的行政主体多，土地作为商品的特殊性质和土地市场的特别管理，使得收购过程行政色彩较浓。

二、关于土地使用权

土地储备意味着土地权属的变更,从理论上讲,土地收购是原用地人.土地储备机构如何合理分配土地收益,从实践中看,拆迁补偿纠纷也是利益的分配问题,一是双方的地位是否平等。二哪些该补偿。三是补偿标准如何定。下边将分别进行探讨。

按照传统的民法理论，物权分为自物权和他物权。自物权是对自己的物所享有的权利；他物权是对他人的物所享有的权利。对于他物权来讲，他物权人虽然不享有此物的所有权，但依照权能的划分，仍然可依法对他人之物享有占有、使用、收益和依法处分的权利。《罗马法》以来，一个传统的基本愿则是优先保护房屋所有人权利，就是土地所有权人有义务尊重房产权人的权利。“所有权人不得以自己的行为或任何方法损害用益权人的权利。”这种传统的民法物权论自罗马法始，已为现代各国民法所采用，在我国的《民法通则》中则表述为财产权和与财产权有关的财产权。

国有土地所有权包含占有权、使用权、收益权和处分权四种权能。国有土地使用权是从国有土地所有权派生出来的一项独立权能，指公民、法人或其他组织依照法律规定，对依法占有的国有土地享有利用和取得收益的权利。按照我国民法通则的规定，土地使用权是一项民事权利，是一种物权，是一种他物权，是一种用益物权。依照我国的《土地管理法》等法律、法规的规定，可以清楚看出我国现阶段实行国有土地所有权与使用权相分离的制度。私房用地使用权以私房所有权为前提，也就是说地权随房权存在、变动与消灭。“划拨土地”也是一种审批方式，它并不影响土地使用权本身财产权的性质。

虽说土地使用有期限.但对房屋而言,法律对房权的保护是没有固定期限的，房屋有多长寿命则地权有多长期限。因而原则上说只要房屋所有权存在，国家就不能收回其土地使用权，所以现在“收回土地使用权”说法不能成立.

(一)房屋产权人土地使用权的法律确认

城市房产权人所享有的国有土地使用权的法律依据，虽然现行法律中未有集中具体规定，但在有关的法律规范中对这一问题还是作出了明确的解释。1990年4月23日国家土地管理局在给最高人民法院《关于城市宅基地所有权、使用权问题的复函》中指出："我国1982年宪法规定城市土地归国家所有后，公民对原属于自己的城市土地应该自然享有使用权。"1995年3月11日国家土地管理局在《确定土地所有权和土地使用权的若干规定》中进一步提出："土地使用者经国家依法划拨、出让或解放初期接收、沿用，或通过依法转让、继承、接受土地上建筑物等方式使用国有土地的，可以确定其国有土地使用权"，"土地公有制之前，通过购买房屋土地及租赁土地方式使用私有土地的，土地转为国有后迄今仍继续使用的，可确定现使用者的国有土地使用权。"1988年12月29日重新修订的《土地管理法》第七条规定"国有土地和集体所有的土地可以依法确定给个人使用"。由此可以看到，有关的法律法规对城市私房产权人享有国有土地使用权是予以确认的，原则是明确的。

从房地产市场购买房屋的房屋所有权人虽然当初购买房屋时没有直接和国家签订国有土地使用权出让合同，但是被拆迁房屋的开发商和政府订立过合同，列入拆迁范围的，可以视作被拆迁人通过向开发商支付对价的方式取得了开发商在国有土地使用权出让合同中享有的土地使用权，土地使用权作为财产性权利被转让，房屋所有权人是土地使用权拥有者。

﹙二﹚城市土地使用权转移收益问题.

首先,由于被拆迁人合法拥有被拆迁房屋的土地使用权，被拆迁人就有权利获得土地使用权转让产生的收益。

其次，国家将属于被拆迁人的土地使用权出让给拆迁人并从中获得收益，没有法理的依据。被拆迁人作为土地使用权的权利人享有占有、按合法的目的使用国有土地的权利，不受他人干涉。土地储备过程中,一边无偿强制收回,一边转手向开发商出让,并谋利益,于法无据,于理不公。国家享有国有土地所有权，被拆迁人享有国有土地使用权，根据他物权优于自物权的原理，在合法期限内，被拆迁人的使用权是可以对抗国家的所有权的。政府在没有征得被拆迁人同意的情况下将土地出让给开发商，属于无权处分行为，如果得不到被拆迁人追认，政府和开发商签订的土地出让合同无效。政府从中牟利，亦不合法。

三、关于强行拆迁

根据《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）的规定，房屋拆迁是指建设单位根据城市规划要求和拆迁许可证，依法拆除批准的建设用地范围内的房屋及其他附属物，并对被拆迁人进行补偿、安置的行为。

房屋强行拆迁权的核心在于它的强制力,它不需被拆迁人同意就能够产生法律效力。由于这项权力的行使以国家权力作为后盾并涉及私人房屋所有权的保护,因此,防止该项权力的滥用,便成为判定拆迁权行使合法性的关键。

（一）拆迁权实体合法的唯一标准---社会公共利益

前面已经论述过,房屋拆迁产生的法律后果之一是土地权利流转给拆迁人。而为了判定拆迁权是否被滥用,应当首先在法律上设置一个标准,用以评判一项具体的拆迁行为是否合法。这项标准就是"公共利益"。

目前一些地方政府对公民房屋强制拆迁中一个最常用的理由是个人利益要服从“公共利益”。什么是“公共利益”？

“公共利益”在法律上应该严格界定，台湾地区的有关规定将公共利益列举为：铁路、交通、学校、公用设施、国防、教育。法国.日本.德国也分别在有关法规中就公共利益作出具体规定，均不含所谓“经营城市”的政府利行为。

在我国,"公共利益"的法律地位在立法中得到了确立。首先是《宪法》,该法第10第3款规定:"国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征用"。其次是《土地管理法》。该法第2条第2款规定,"国家为了公共利益的需要,可以依法对集体所有的土地实行征用",并同时在第58条第1款第(一)项规定,国家因为公共利益需要使用土地的,可以依法收回国有土地使用权。第三是《城市房地产管理法》。该法第19条规定,在特殊情况下,国家可以根据社会公共利益的需要,依照法律程序提前收回出让土地使用权。第四是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。该条例第42条规定,在特殊情况下,国家根据社会公共利益的需要,可以依法收回土地使用权。显然,从宪法、法律到行政法规,"社会公共利益"都成为了征用土地、收回土地的前提条件,并且在概念使用上都是一致的。《城市私有房屋管理条例》第4条规定:"城市私有房屋因国家建设需要征用拆迁时,建设单位应当给予房屋所有人合理的补偿……"。。何谓"国家建设",1999年1月1日前施行的《土地管理法》列专章规定"国家建设用地",在第21条中对"国家建设"作了这样的限定,"国家为了进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业",并在第22条中进一步诠释:国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业的建设项目,只能是列入固定资产投资计划或者按照规定准许建设的国家建设项目。然而,在房屋拆迁立法上,这一立法宗旨却悄然发生着变化。新《城市房屋拆迁管理条例》第2条规定:"在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的,适用本条例"。事实上,该条例就未对拆迁行为本身的合法性作出任何规定,并给公权介入私权留下缺口.按上位法优优先原则,公共利益应按土地法规定界,土地法第54条规定可以土地划拨的事业才能构成公共利益.

（二）强拆公民合法私有房屋无法可依

拆迁是公法行为，公权介入私权要有充足的理由。政府之所以有权征用土地和老百姓的房屋，不是基于它的土地所有权，而是基于行为。所以，政府征用土地必须是与行为有关的公共利益，而不应是经济目的。

目前全国各地强制拆迁公民合法私有房屋主要依据是国务院制订的《城市房屋拆迁管理条例》，它不能有效遏止和解决房屋拆迁纠纷，反而是愈演愈烈.这只能让人得出这样的结论：2001年修订的《城市房屋拆迁管理条例》存在问题！

首先，该规定违宪。《中华人民共和国宪法》第13条规定：“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权”，第39条规定：“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”住宅不受侵犯是公民享有的基本权利，关系到公民的生命是否有保障，生活是否安定，攸关公民的生存，是公民的生存权和基本人权。因此，在宪法中加以规定和保护，任何人不得随意剥夺。按照《立法法》规定，涉及对民事基本权利及财产权利的调整只能由基本法律调整。而根据《宪法》第62条之规定，基本法律的制订主体只能为全国人民代表大会。由此看来，《条例》中有关强制拆迁的规定是立法权的严重越位，甚至是滥用。

其次，拆迁人和被拆迁人订立补偿安置协议是民事行为，行政机关无权强制一方接受协议。在补偿安置协议的订立过程中，拆迁人和被拆迁人是平等的民事主体，两者应当在自愿、公平、等价有偿、诚实信用的基础上订立协议，不受任何单位和个人的非法干预。拆迁人对被拆迁人进行补偿，其实质是对拆迁人被拆房屋及土地使用权的购买，带有明显的交易性质，应该在双方合意的基础上签订合同。即使双方达不成协议，也是当事人自己的事，可以双方协商解决，不需要行政机关的干预。行政机关介入补偿合同的签订，是公权向私权的扩张，违背了“意思自治”，“契约自由”的私法基本原则。因此，《条例》的关于诉讼不停止拆迁的规定应当废止，强制拆迁必须慎行。前置拆迁无视人权，产生被拆迁人无家可归的恶果，增加社会的不安定因素，损害了社会利益，不符合“公序良俗”的精神。

四、关于公平补偿

（一）拆迁补偿应多方面考虑

当前，补偿方面问题较多。因此，必须对公平补偿的标准进行探讨。什么样的补偿比较公平，至少可以考虑三个方面：

一方面，对被拆迁人私有财产权的公平补偿必须考虑私有财产的既有价值和可得利益。纯粹从现有价值出发去评估补偿数额，即便是按照市场价，也难以弥补当事人的损失。例如，残疾人或者普通下岗工人把其房屋出租，其生活来源主要就依赖于此。房屋本身可能已经有多年的历史，在市场上并无好价，此即“卖着不值，用着值”。征用此类房屋，仅依市场价计算，有失公平。所以，可得利益必须考虑在内。

对于采取非回迁的方式补偿的，还应考虑补偿拆迁给被拆迁人增加的隐性成本。由于大多数被拆迁人被安置到城郊，得到货币补偿的被拆迁人大多也买不起同类地段的房子，选择在偏远地段购房，交通、购物、子女入学等问题接踵而来，生存成本大增，加重了被拆迁人的经济压力，因此，拆迁人应当予以补偿。

另一方面，要维护“被拆迁房屋”业主的完全物权。：第一，既保护房屋的所有权又保护宅基地的使用权的；第二，要按照“对世权”的方式来进行保护——除因公共利益需要政府依法征用或征收外，凡房屋业主均不仅有权就“补偿”数额(及方式)讨价还价，还有权就“迁与不迁”独立自主地作出决定。要以生存权为维权底线。

再一方面，公平补偿必须考虑分配正义。必须确定一个基本原则，即补偿必须保证个人的生活水准不会因为私有财产权的征收或征用而降低。但如果不能做到这一点，那么，我们的分配就会建立在让少数人生活水平急剧下滑的基础上，是不符合正义要求的。

（二）市场价值的含义

房地产评估，大都是对目标房地产的市场价值进行评估，但在估价过程中对市场价值的含义常存有不同的理解。美国的法院出于诉讼的目的解释了市场价值的含义，典型的有两种定义：①所谓市场价值，就是一宗财产放入公开的市场内，在一段合理的时间内能找到购买者进行出售，从中所能得到的以货币估量的最高价格，其中购买者是在知道该财产的所有可调整的使用用途和它能够实现的用途情况下购买该财产。这是在审判过程中被广泛引用和接受的一个关于市场价值的定义，是建立在美国一个加州法院判例的基础上的。②另一个法院的判例中是这样定义的：为了公用目的征用土地的市场价值，就是假想一个意愿的出售者向一个意愿的购买者出售这块土地时的交易价格，而不管这个交易行动是否是双方的一时冲动或者是经过深思熟虑的结果。实际在拆迁时，对于大多数被拆迁者而言，出售他们的财产并非他们的意愿。

关于市场价值，在国家质量技术监督局和建设部于1999年联合的《房地产估价规范》中，有一个“公开市场价值”定义：“在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。”

1993年2月国际资产估值标准委员会在澳洲墨尔本开会，通过了一条国际认可的市场价值的定义，其中文意是：“于估价日一物业在经适当市场推广后，由一自愿卖方售予一无关系的自愿买方所得的最佳金额，该笔交易是基于买卖双方均有知识，行事谨慎及没有被压迫的情况下进行。”

由以上关于市场价值的定义可知，市场价值的形成需要相应的市场前提：①买方和卖方均完全出于自愿；②具有适当的期间完成交易，而不是急于出售或急于购买。在土地征用的过程中，由于被征用方一般为非自愿，而且征用受到一定期限的限制。正因如此，在很多国家，法律给予被征地者的征用部分的土地补偿往往要超过该征用部分的土地的市场价值，体现征用利益双方在法律上的平等的民事关系。

事实上，即使充分考虑了上述内容，被征用者仍然会觉得不合理。人们对于失去的土地的评价往往要高于在市场上购买同等数量土地所愿意支付的价格。

五、结论

目前，各地正在进行的土地储备，严格意义上讲是一种土地经营行为，城市私有房屋土地使用权应以法确认，并在拆迁中予以公平补偿。强行拆迁，于法无据，应当慎用；消除矛盾必须在尊重被拆迁人各项权益的基础上进行公平协商、补偿。可喜的是，此问题已引起高层的重视和社会的关注，近日，国务院下发通知，大拆大建强令禁止。

当今世界一些国家土地储备主要有三种形式：①完全市场条件下的土地储备，即以该地块所处区域土地最优利用条件下所取得的收益作为进行土地储备补偿依据。土地储备当事人之间是平等的经济主体；②以地上物补偿和征用土地补偿为基础的土地储备，以保证原土地使用者生活和居住水平不至于下降为主要目标；③以土地现用途为依据的土地储备，规定土地优化利用所带来的收益归土地所有者享有。从当前我国的实际来看，继续实施现行的集体土地征用和城市房屋拆迁补偿的做法有很大的局限性，它忽视了土地使用权的价格。但在土地公有制条件下，采取完全市场经济的做法也不足取。它忽视土地所有权的收益，造成相邻地块在不同规划条件下的土地使用者所得的补偿不平衡，既影响土地储备的开展，也造成新的不公平。因此，只有以土地使用者现有的权利为基础，对土地使用者丧失的权利进行补偿，维护其合法权益。

参考文献

1、《新编房屋拆迁补偿安置法律手册》，中国法制出版社，2004年第一版。

2、《房屋拆迁安置补偿合同文本及相关法律规定》，中国法制出版社，2003年第一版。

3、马原等，《房地产案件新问题与判解研究》人民法院出版社1997年第一版。