房建安全风险评估十篇

房建安全风险评估篇1

第二条本市行政区域内国有土地上的房屋征收与集体土地上的房屋拆迁（以下简称房屋征收与拆迁），在项目实施前，都必须进行社会稳定风险评估。

第三条市、县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、-风景名胜区的维稳办对各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估工作进行协调和指导。

县（市、区）、市经济技术开发区、新城西区、风景名胜区的房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）具体负责各自区域内房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。仪征市房屋征收与拆迁管理部门牵头负责化学工业园区房屋征收与拆迁项目的社会稳定风险评估。

市住房保障和房产管理局参与市经济技术开发区、新城西区、-风景名胜区国有土地上房屋征收项目的社会稳定风险评估工作。

第四条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的主要内容是：

（一）合法性评估。主要评估实施项目是否符合房屋征收与拆迁相关法律法规的要求。

（二）合理性评估。主要评估补偿安置方案是否兼顾到各方面群体的现实利益与长远利益，是否能为多数被征收拆迁人认可。

（三）可行性评估。主要评估项目实施的时机是否成熟，补偿安置资金和安置房源是否已经落实到位。

（四）安全性评估。主要评估项目实施后是否会引发重大社会矛盾等影响社会稳定的隐患，这些隐患能否得到有效消除。

第五条房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的程序：

（一）制定评估方案。评估前，由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）、国有土地上房屋征收部门和实施单位、集体土地上房屋拆迁项目的拆迁人等组成项目风险评估工作小组，根据评估的要求和房屋征收与拆迁项目的特点，制定评估方案，明确评估具体内容、方法步骤和时间要求，保证工作有效开展。

（二）广泛听取意见。评估工作启动后，房屋征收与拆迁管理部门将征收拆迁补偿安置方案在项目所在地进行公示，让被征收拆迁人充分了解。采取召开座谈会、重点走访、问卷调查等方法，广泛听取各有关部门、房屋征收拆迁有关单位和被征收拆迁人的意见、建议。实施项目应当履行听证的，需组织由被征收拆迁人和公众代表参加的听证会，评估工作小组综合各方面因素形成项目风险评估初步报告。

（三）分析研判预测风险。由房屋征收与拆迁管理部门（职能单位）牵头，组织维稳、、综治、监察、发改、规划、国土等部门，成立属地房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组，对提供的项目风险评估初步报告进行分析研判，对可能引发的社会矛盾，作出评估预测和分析研究，并制定相应的防范、应急预案。

（四）作出评估报告。根据房屋征收与拆迁风险评估报告研判小组的分析研判结论，房屋征收与拆迁管理部门形成项目风险评估报告。

第六条评估报告的主要内容包括：

（一）房屋征收与拆迁项目的基本情况。包括项目名称、征收与拆迁的目的和范围、拟实施时间和期限、项目范围内住户和单位状况及房屋和土地使用权状况，发改、国土、规划等部门对项目符合各项规定的认可材料或批准文件等。

（二）补偿安置方案公示和征求群众意见情况。包括补偿安置方案在项目现场公示后群众的反映；有关部门、单位和专家的意见建议；依法应当履行听证程序项目的听证情况；根据征求到的意见建议进行修改的情况。

（三）对房屋征收与拆迁项目的评估预测和分析研究。主要包括：

1、补偿标准、安置房地点、腾仓过渡期限等补偿安置方案是否合法合规。

2、补偿安置资金和安置房源是否已经落实。

3、因搬迁给特困企业和住房困难家庭带来的生产、生活困难问题是否得到妥善处置。

4、房屋拆除施工安全是否考虑周到。

5、有可能引发不稳定的其它因素及其化解措施和预案是否制定。

（四）明确房屋征收与拆迁项目风险防范和维稳的责任单位和责任人员。

（五）对项目做出可以实施、暂缓实施或不予实施的评估结论。

第七条项目属地的维稳办要全程跟踪房屋征收与拆迁项目社会稳定风险评估的过程，对评估报告进行认真审核，并作出明确的备案意见。

第八条对已经社会稳定风险评估实施的房屋征收与拆迁项目，项目属地的维稳办应会同房屋征收与拆迁管理、、乡镇（街道）等责任部门和单位全程跟踪，及时发现和化解实施过程中出现的矛盾和问题，将不稳定隐患消除在萌芽状态和初始阶段。

第九条各有关部门、单位应积极主动落实房屋征收与拆迁社会稳定风险评估的各项要求，年终将该项工作纳入社会治安综合治理和平安建设工作考核内容。具体考核按《市社会稳定风险评估工作考核办法（暂行）》（办发〔〕69号）执行。

房建安全风险评估篇2

关键词：商业房地产；建设阶段；风险管理

中图分类号：S618文献标识码： A

1 风险管理的相关理论

1.1风险的概念

现阶段以来，在房地产建设阶段，风险就是发生不幸事件的概率，或者说是指损失发生的不确定性【1】 。严格说来，风险是一种综合效应，是关于事件本身的不确定以及结果的不确定效应。学术界上有一种经典定义，是将风险用一个函数来表示： R=f(P，C)，其中R表示某事件的风险，P表示事件发生可能的概率，而C表示该事件发生所带来的损失或者收益。

虽然风险具有不确定，但它与不确定有着本质的区别。一般而言，风险是可以量化的，其不确定性是可以通过它发生的概率来进行估计，从而可以采取有效的预防措施、运用各种科学管理方法来加以控制【2】。

1.2商业地产项目风险的特征

众所周知，在房地产开发过程中，可能会存在各种意外情况，从而影响开发项目的利润，房地产项目风险就是指在房地产开发活动过程中发生的风险【3】。商业地产项目风险的特征有：①客观性和必然性②阶段性：由于房地产项目寿命周期较长，因此在每个阶段呈现出来的状态不一样，从而面临的风险不一样③开发模式的复杂性：商业地产遵循遵循研究城市发展规划、居民消费需求及相关行业发展态势-商业定位-主力店招商-产品规划设计-开发建设的开发模式，其过程更为复杂，对建设阶段的风险管理要求也应更高。

1.3风险管理的基本过程

依据现在的文献总结来看，一般将风险管理分为四个阶段：风险识别，风险分析与估计，风险应对和风险监控。项目风险管理就是通过这四个阶段循循渐进进行展开的。详见图1

图1项目风险管理流程图

下面我就以建设阶段为例，站在业主方的角度来对某商业房地产项目风险管理进行分析。

2某商业房地产项目建设阶段风险管理

2.1风险识别

当项目开发阶段的工作完成以后，接下来就到了地产开发建设阶段,所谓的建设阶段通常来讲就是从正式开工到工程竣工的阶段。建设阶段应该是项目整个过程最关键最容易产生矛盾与纠纷，也是最容易产生风险的阶段，这一阶段的主要任务就是进行开发项目设计；采用合适的招标模式，招标选择承包商；选择合理的承包商，拟定合同条款，签订承包合同；施工过程中，加强管理，跟踪控制，确保项目能够按计划保质保量得完成，以保障开发商和投资者的利益，如果管理不当或者技术手段不当，则有可能引起工期风险、技术风险、质量风险以及安全风险等。

（1）招标模式风险：一般而言，以大多采用的公开招标为例，对于业主而言，招标工作量大，费用支出多，用于招投标的时间较长，不利于缩短项目的周期，且对中标者可能不太了解，如一选择素质较差的企业，就增加了今后双方协调上的困难。

（2）承包合同风险：合同风险有两类，一类是由于合同条款不完善，叙述不严密，有漏洞，或者部分条款与法规相抵触，存有“陷阱”，在执行中可能会对业主造成损失的可能。第二类是由于合同条款规定而引起的风险在合同双方间不同分配，即纯合同风险，这里不阐述。

（3）工期风险： 房地产建设过程中，工期拖延是种常见的情况。而一旦工期发生拖延，将会造成巨大的损失，首先可能是市场供求发生了变化，耽误了租售的最佳时间，其次是工期拖延将占用资金，管理成本增加，最终导致投资利润的下降。工期风险发生的原因大多为设计文件的变更，承包商故意拖延工期，不可预见事情的发生。

（4）质量风险：质量对于工程建设项目而言，是最为重要的。影响项目质量的因素主要有：设计理念落后，承包商技术水平落后，施工方案、方法选择不当等。

（5）施工安全风险：施工安全风险主要是由于自然环境因素，现场条件(施工现场安全措施、操作不当)，施工人员的不安全行为导致的风险，材料设备等因素。发生安全风险，必然会使得工期延误。

2.2 风险分析与估计

在商业房地产项目建设阶段，项目风险评估主要是针对于风险识别出来的各种风险进行评估。主要内容包括质量风险评估、进度风险评估、项目成本风险评估、安全风险评估。针对于每种可能发生的风险，现行下都有相应的数学分析方法加以分析。比如质量风险评估（针对于施工阶段而言），在量化的数据中，可以采用模糊事件树方法、FMEA、以及物元综合评价方法，PRA等。在进度风险评估中，现在大多数企业仍然采用传统的双代号网络计划图或者横道图进度计划表。如以CPM为基础，求出关键线路，用PERT来评审关键线路上工期目标实现的可能性。如果发生工期延误的情况，首先找出关键线路上影响工期顺延的因素，然后加以解决。在施工成本风险评估中，可以采用蒙特卡罗模拟方法，基于Possion分布的现场变更成本风险评估模型【4】。在安全风险中，由于企业大多数对风险进行了转移，即通过全部或者部分购买工程保险，所以在对安全风险进行评估时，可以通过查看企业办理的保险范围和相应的保险费率来进行。

2.3 风险应对

在建设阶段主要面临的风险有：工期风险、质量风险、安全风险，因此对项目的风险管理应对策略如下：

（1）严格处理好工期方面的风险:为了避免产生工期拖延的情况，项目管理者应时刻跟利益关系人保持沟通，随时向他们反馈项目的进展情况，及时处理沟通过程出现的问题（如设计出现变更），保持良好的合作；要对承包企业加强督促力度，严格监督施工企业是否按照计划施工、是否有拖沓的迹象，督促承包企业应该保证充足的资金和材料以确保工期，督促承包企业加强对非关键线路上的工序的同时施工以确保工期等。

（2）严格处理好质量方面的风险：由于项目的施工是按照图纸进行施工，所以在质量方面分风险处理上应采取两方面的考虑。①施工图纸的设计阶段，在设计单位提供设计的图纸时，项目的管理者应邀请一些相关专家对可能发生的风险进行评估；然后将整理好的评估结果交由施工图纸审查部门进行审核，在审核合格后应该组织进行设计单位与施工单位的设计交底；最后施工企业应根据施工现场等的实际情况对施工图纸进行全面了解，发现不合理的情况应交由设计院处理（图纸会审）；在图纸会审结束后相关单位就可以熟悉图纸的内涵，掌握工程难点并提出相应的技术方案，从而施工前的问题可以得到最大限度的解决。②工程施工阶段，在施工图纸得到肯定后，管理者对于工程的质量应该进行全面细致的监控，应该安排人员对施工现场（包括施工环境、施工技术的监察）进行监督，加强对施工材料的进场检查；对于已经完成的工序要使用科学公正的方法进行检测以保证工程的质量；对于各个阶段风险识别的结果应采取事前控制，对于级别高的风险因素应随时跟踪，做好应急计划；做好现场建设日志等。

（3）严格处理好安全方面的风险：向开发建设各方人员灌输安全意识，对相关人员进行三级培训教育，专业工种必须先培训后上岗。制定相应的安全管理措施，加强施工现场的安全控制等。

3 结论

本文探讨了商业地产建设阶段的风险管理，以风险管理理论为基础，逐步深入地对建设阶段可能存在的风险以及它的评估和应对作出了阐述。对目前国内正在开发建设的商业地产项目具有一定的借鉴性。但是我们知道，房地产的风险管理是一个动态的过程，仅仅从某个阶段来论证其风险管理是不够的，有关于如何实现商业地产风险管理的动态性及基于DSS来实现商业地产风险管理的集成仍然是一个重要课题。

参考文献：

[1] J S Rosenbloom. A Case Study in Risk Management[M]. Prentice Hall, 1972

[2] Gaylon.E.Greer,Phillip T.Kolbe,Investment analysis for real estate decisions,[M].Dearborn Real Estate Education．1981

[3]RogerP．Sindt，Real Estate Investment，[M]．South-Western Pub.1997

房建安全风险评估篇3

【关键词】收益法 房地产 评估 应用

收益法与成本法、市场法是价值评估的三种基本方法。而收益法对评估收益性房地产的价值，具有显著优势，也更加符合报告使用者的心理需求，因而成为评估收益性房地产价值的主要方法。

一、收益法简介

收益法理论依据为效用价值论，即房地产价值在于未来该房地产所带来的收益，因而可通过折现未来收益的现值之和求取该房地产的价值。其基本计算公式为：

其中：V-收益价格（元，元/O）；

Ai-未来第i年的净收益（元，元/O）；

R-资本化率（%）；

n-未来可获收益的年限（年）。

二、收益法在房地产评估应用中存在的问题

（一）收益法适用的范围

中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T 50291―1999）（以下简称《房地产估价规范》）规定“收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法”。收益法适用于有收益性的房地产的评估，例如商场、写字楼、公寓、旅馆等；排除如政府机关、公园、广场等不以盈利为目的的公益性房地产。收益法是以房地产的预期收益为基础，因而它不仅适用于有现实收益的房地产，而且适用于没有现实收益、却有预期收益的房地产，比如新建成、尚未投入使用或者是空置期的房地产，虽然没有现实收益，但可以用同一供求圈内、类似房地产的客观收益作为估价对象的可比租金实例，采用市场比较法来求取估价对象的客观收入。

（二）房地产的净收益的确定

房地产的净收益是房地产的客观收入减去相关费用后的净额。《房地产估价规范》界定“出租型房地产，应根据租赁资料计算净收益，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金”。房地产的客观收入应在市场上同一供求圈内收集类似租赁案例，根据房地产的实际情况，综合考虑市场因素、区域因素、个别因素等因素，采用市场比较法确定，对有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应采用正常客观的租金；此外，房地产收入还包括押金的利息收入；同时，要考虑空置率和租金损失。房地产成本费用是指与房地产收入相关的预计应发生的经营成本、经营费用、税金和损失。

（三）折旧费用的扣除问题

就房地产单项资产评估而言，其现金流出中是没有折旧的，或者说折旧只是会计核算中的配比原则下的一种会计处理方式，并不因为企业计提了折旧，就造成了现金流出。因此，收益法评估房地产价值时是不考虑折旧的。

（四）确定资本化率相对困难

资本化率是将房地产的未来预期净收益折算成现值的比率，也称折现率、还原利率。一般来说，资本化率应包含无风险报酬率和风险报酬率。无风险报酬率是指资产在没有风险和没有通货膨胀情况下的平均获利水平；风险报酬率则是冒风险取得报酬与资产的比率。《房地产估价规范》规定，房地产资本化率以市场提取法、安全利率加风险调整值法、复合投资收益率法和投资收益率排序插入法确定。

⑴市场提取法：搜集市场上三宗以上类似房地产的价格、净收益等资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。在评估工作中，如果可以搜集到3个以上类似房地产的租赁和产权交易资料，则可以直接采用市场比较进行评估确定折现率。当然，在市场法提取资本化率计算过程中，除需对可比案例的区域因素以及面积、楼层、装修、物业类型等个别因素外，还需十分注意租期、付款方式、押金数额等因素的影响。

⑵安全利率加风险调整值法：以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测，估价对象的用途及新旧程度等确定。由于风险调整值一般根据经验判断，主观随意性大，不同人员的取值范围可能会跨度较大。

⑶复合投资收益率法：将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率。但是抵押贷款收益率与自有资本收益率以及两者的权重均不容易确定。

⑷投资收益率排序插入法：找出相关投资类型及其收益率、风险程度，按风险大小排序，将估价对象与这些投资的风险程度进行比较，判断、确定资本化率。这要求估价人员对资本市场具有丰富的经验，并充分了解当地的房地产市场，才能求出适当的资本化率。

三、加强收益法在房地产评估过程中应用的具体策略

（一）建立健全房地产估价的标准体系

应进一步完善和提高我国房地产估价理论和方法，组织行业专家抓紧修订新版《房地产估价规范》及相关理论教材；同时，制订房地产估价相关资料及参数的数据库，利用网络平台，规范相关参数取值范围，防止参数取值畸高或畸低。政府有关部门在不侵害公民隐私权的前提下，应在一定的范围内公开房地产租赁、产权交易等相关数据，方便估价人员采用。

（二）合理确定有关参数

应用收益法评估房地产价值，估价结果主要取决于净收益、资本化率和收益年限等3个关键因子。上述3个因子的取值只要稍微变动，估价结果就会有显著的变化，因此，估价人员在评估过程，应恪尽职守，严格遵守相关估价规程，科学计算，不得随意调整参数。

（三）加强估价人员的专业技能和职业道德培训

房地产估价师每3年须接受120个学时的继续教育，这可以让估价师了解行业新动态、学习新知识，从而提高职业道德水平和执业能力。但是，在估价行业中，特别在中小估价机构，大量工作是由估价助理人员完成的，有些助理人员对估价行业的许多规定知之甚少，导致无知无畏，盲目听从委托人的建议，随意修改估价参数，致使估价结果严重偏离。因此，在做好估价师的继续教育的同时，应加强对估价助理人员的教育和管理力度。

房建安全风险评估篇4

关键词：人民银行 房屋置换 风险防范

近年来，面对办公条件相对较差或面临旧城改造，基层人民银行在无法安排专项资金进行改造或新建办公楼的情况下，开始尝试采取置换方式处置和更新房屋建筑物，对盘活存量固定资产，优化固定资产质量、改善营业办公条件发挥了积极作用。

一、房屋类固定资产置换模式

房屋类固定资产置换是不同房屋间差价交换或等价交换的一种特殊形式的房屋交易形式。与房地产买卖不同的是，房屋置换不仅是一种货币和实物的交换方式，而且在房屋置换中包含有实物与实物间的交换，即房屋置换是“货币与实物”和“实物与实物”两方面内容的交换方式，但一般只涉及少量或不涉及货币性资产。一次置换成功，相当于两种交易概念，即卖掉了原有房屋，再买进了需求的房屋。这样房屋置换方既可大大减轻付款的资金压力，又能有效提高单位改善办公条件的能力。

近年来，房屋置换受到基层行特别是县支行的青睐。通过对分支机构开展调查，辖内有房产类固定资产置换意向的置换行占全省机构总数的27%。从已完成置换机构情况来看，置换后建筑面积比置换前增加了8.8%；置换后资产市值比置换前评估价值增加了17.8%。目前基层行房产类资产置换主要有以下三种方式：

（一）政府主导方式

此方式一般为政府对城市建设重新规划或因市政道路改拓建而要求人民银行搬迁，人民银行被动置换。据统计，目前采取政府主导方式的置换占21%。

（二）“政府+市场”主导方式

此方式一般为人民银行办公楼在政府城市建设重新规划或因市政道路改拓建范围内，当地政府或有一定的政策、资金倾斜但不出面具体协调与执行，而由人民银行或企业相互寻求置换单位，以达到利益最佳平衡点。目前采取此类方式的置换占62%。

（三）市场主导方式

此方式一般为企业或人民银行从自身利益最大化角度出发，积极主动寻求置换交易时发生。置换房屋多处于闲置或符合勉强使用要求状态。据统计，目前采取市场主导方式的置换占17%。

这三种房屋置换方式各有特点，各具优势，对改善置换行办公条件，优化资源配置，解决资金瓶颈问题，实现国有资产保值增值，增加地方政府税收和财政收入，拉动当地经济发展等发挥了重要作用。

二、房屋置换潜在风险分析

由于房屋类固定资产置换周期长、价值大、程序多，涉及关系复杂，如操作和管理不当，极易造成国有资产流失和资金损失。因此，房屋置换业务的潜在风险不容忽视。

（一）制度风险

2012年10月中国人民银行出台了《关于加强固定资产置换管理工作的指导意见》，对固定资产置换原则、报批前的准备、项目的审核与审批、过程管理、账务处理、监督管理等进行了规定；我们省里在2013年也出台了《全省人民银行系统固定资产置换管理暂行办法》，对辖内置换行固定资产置换工作的组织管理、置换程序、账务处理、监督检查等做出明确规定，但对监督部门介入的时间点、上级行在置换前、中、后如何进行全过程指导和监督均未明确，也未出台《固定资产置换操作实施细则》。无论从时间上还是从内容上，都存在制度的明显滞后。由于现有固定资产置换制度不健全和监督配套机制不完善，还容易引发道德风险。

（二）信用风险

房屋置换项目从计划到实施一般需跨越2-3年，过程环节较多，受外界影响因素较大，一旦某个环节发生变数，都可能导致置换行权义受到影响。如某支行与当地政府有关部门签订了整体置换协议，通过补偿一定金额，以支行旧址土地置换县城文体广场土地，用于支行新址建设。但之后由于政府换届，城市规划变更，支行无奈只好进驻目前的金融广场。又如某支行置换项目，原定是在置换地上新建办公楼后，将支行现有办公地（属于国有划拨地）通过当地土地储备中心网上挂牌招标拍卖，后因政府规划调整为高档住宅综合开发，最后进行拆迁补偿。在此期间，新办公楼修建及装修是否按照协议进行、土地网上挂牌招标拍卖是否能被置换对象中标、房地产开发商能否盈利、资金流是否充足、拆迁补偿资金能否到位等各个环节都可能存在变数，可能导致置换对象只能履行部分义务或不能履行全部义务。

（三）法律风险

据了解，由于大部分置换行在招投标前就已经选择好了开发商，故在招标中难免不出现为某一特定投标者量身定做招标文件，或事先向投标人泄露标底，排斥其他投标者现象，难逃“串标”嫌疑。

（四）资金风险

房地产开发周期一般需3-5年，有的置换项目从项目新址建设、拆迁补偿、旧址开发前后预计投入近亿元，且时间跨度长，需要经济实力相当雄厚的企业支撑，从这方面看，给置换项目最终结果带来很大不确定性。

（五）评估风险

资产评估方法包括收益现值法、重置成本法、现行市价法和清算价格法四种，对同一标的选择不同的评估方法，评估价差别甚大。即使选择同一方法，因选择不同参照物或选择同一参照物不同时点评估价也相差甚远。因此在对置换房屋进行价值评估时容易出现价值评估的随意性。一是标准选择不一。如某支行置换项目，当地一家评估机构参照以前年度的土地价格对其进行评估作价，该支行认为此评估价格严重失实，请求上级行找另一家公正客观的评估机构采用重置成本法对其重估，最终评估价为原评估价的1倍多。二是评价有失公允。如某支行资产置换项目，当地政府单方指定的评估机构对该行旧址资产进行了评估，支行对该评估结果持有异议，并决定选择一家双方共同认可的评估机构进行重新评估，资产重估总值为原评估价的1.3倍。

（六）管理风险

一是组织管理不到位。已完成置换的行，100%未成立由会计、财产、纪检监察、内审等部门组成的置换项目领导小组，仅由领导班子对置换项目进行集体研究；90%未建立相关管理制度，操作流程上也未严格按照上级行有关制度要求执行；不同程度存在“重审批轻管理、重速度轻质量”现象。二是监督检查流于形式。100%的本行监督部门未对置换工作及流程进行监督；67%认为其管辖行只停留于书面审查或口头指导。三是合同管理欠规范。60%在和置换对象签订置换协议或合同时，对置换后的房屋建筑物装修标准未明确装修标准，给开发商留下较大的弹性空间。四是基建专业人才缺乏。80%认为辖内目前熟悉固定资产相关政策、招投标程序、应急管理处置的专业人员不多，在一定程度上影响置换工作的开展。

三、房屋置换的风险防范应对措施

（一）健全规章制度，实现依法置换

一是完善规章，编制流程。尽快出台《固定资产置换操作实施细则》，编制固定资产置换风险控制流程图，有效防范权力滥用和违规操作行为。二是建立目标管理责任制度。进一步健全项目置换管理责任制度，实行建设单位主要负责人负责制，签订目标管理责任书，对项目工程实行终身问责。三是出台评价制度。明确当地政府影响度、开发商整体实力考核度、评估机构公证客观度、置换单位内控管理完善度、置换工作合规合法度，国有资产增值保值度等评价体系指标，对置换工作的事前、事中和事后进行评价。四是完善激励约束机制。对置换工作有较大功劳、重大贡献、促使国有资产明显增值的相关人员给予物质或精神奖励；对不作为、失职、渎职行为，或造成国有资产流失，给人民银行造成负面影响的，实行责任追究；触犯刑律的，移送司法机关。

（二）严格项目管理，防范置换风险

一是选择最优置换方案。置换行在进行调查论证的基础上制定多套资产置换方案，明确项目的必要性、可行性、操作流程、风险可控和保值增值等重要内容，提交上级行相关部门进行审查，慎重筛选，明确最优置换方案。二是择优选择置换对象。按照“公开、公正、公平和民主择优”原则，综合考虑置换对象的资质、诚信度、实体状况、资金实力和背景关系等，公开对外招标。三是谨慎选择评估机构。建议总行建立资产评估机构库，省会中支采取推举式、抽签式和自选式来确定本省资产置换评估机构。四是加强置换资金管理。通过签订合同或协议等方式来明确拆迁补偿安置资金到账时间，为拆迁补偿安置资金提供法律保障；签署资金三方监管协议，由置换双方认可的第三方作为资金监督方，该笔资金只对专户划拨转账，不能提现且按工程进度划拨资金，资金托管账户预留印鉴和支票密码可由置换双方分别保管一半，形成资金风险可控。五是加强合同管理。制订统一规范的置换合同蓝本，便于基层行操作执行，对置换过程中有关法律文书，建议由上级行法律事务部门审核把关，防范法律风险。六是加强基建管理人才培训，提高项目管理人员的专业素养，最大限度规避置换风险。

（三）加强检查监督，规范资产置换

一是建议各级行参照基建项目，建立房屋置换项目联审工作机制，成立行领导、会计、财产、纪检监察、内部审计等部门组成的置换项目领导小组，对资产置换项目实施联合审查监督。二是实行全过程监督。检查是否存在多个备选置换方案，是否按操作流程办事，是否建立目标管理责任制度、评估制度和激励约束机制。同时是否外聘会计事务所对项目竣工决算进行审计。三是资产评估监督。对评估机构的资质、信誉度、评估费用、评估方法和评估结果进行监督检查，检查该评估机构是否从总行资产评估机构库中选取，是否存在不良记录，对评估机构是否认同。四是检查置换行是否及时采取适当的方式向本行干部职工公开置换情况及相关资料，是否落实职工的知情权、参与权和表决权，是否维护干部职工切身利益。五是管辖行加强对项目的指导和监督，分阶段对项目实施检查辅导，定期开展项目跟踪监督检查，从源头上对项目进行把关守卡，切实提高房屋置换项目的经济性、效率性、效果性。

房建安全风险评估篇5

【关键词】房地产；抵押；评估；问题

一、房地产估价的定义：

房地产估价是指房地产估价机构接受他人委托，委托专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据我国相关法律与行业标准，在合理的假设下，选用适宜的估价办法，对估价对象在估价地点的特定价值进行分析，依据影响房地产价值的因素，测算出房地产对应的价值，以抵押为目的的房地产评估，主要为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的方法。房地产的抵押价值一般为抵押房地产在估价时点的市场价值，

二、以抵押为目的的房地产评估时应注意的事项

1、房地产抵押估价目的主要是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而对抵押房地产进行价值评估。

2、房地产抵押估价时点，理论上为完成估价对象实地查勘的时间，在估价委托合同中另有约定的除外，若估价时点与实地勘查完成时间不一致的，应该在“估价的假设和限制条件”中假定一致，并在估价报告中标明，用于提醒估价报告使用者注意。现场查勘有两项工作要点，一是确定估价时点时房地产的实物状况，其二是确定其附带的权益。

3、未设立法定优先受偿权利下的市场价值的评估过程中，应紧密结合估价目的、估价原则合理选取各项参数，保证估价结果的公允性。在建工程项目的评估，应取得工程承、发包双方出具、并经双方盖章确认是否拖欠工程款及拖欠金额的证明，作为优先受偿款的扣除依据。其他已抵押担保的债权，应以权属证书上所载明的记录为准，必要时应与权属登记部门进行核实，并作好调查记录。

4、在房地产抵押估价过程中，对房地产价值产生重大影响的因素要认真加以分析，并在估价报告中予以说明，如国家宏观经济政策、估价对象自身因素、房地产市场因素等。

宏观经济政策包括政府的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均有可能对房地产价格产生巨大的影响，估价师对未考虑及无法预测的风险因素必须予以说明。

估价对象自身因素指其在抵押期限内能否保持估价时点时的使用状态，且随着时间的推移，估价对象的实体、功能及周围环境的变化均有可能造成贬值。例如在采用收益法进行估价时，其总收益的测算为估价对象在剩余合法使用年限内的年总收益的折现值，如果不能保证估价对象的实体完整使用功能，那么估价时设定的年收益就不可能实现，使估价结果失实。

对房地产抵押价值影响较为直观的市场因素是供求关系，当市场供大于求时，造成抵押价值下跌。

5、房地产抵押估价应遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，与《房地产估价规范》相比较，强调了谨慎性原则。抵押价值既要保证金融资金的安全性、降低抵押物的处置风险，又要保护抵押人应有的权利。同一估价对象应采用两种或两种以上的估价方法分别进行测算，在确定最终估价结果时，应对每种估价方法的相对重要性、适宜性、可靠性进行定性分析、判定，为每种估价结果所赋予的权重提供可靠的依据。

三、房地产抵押评估时需关注与规避的风险

1、抵押合法有效。抵押房地产一般是指抵押人抵押给债权人的其合法拥有的、国家法律允许转让的房屋及其建筑所有权、土地使用权和其他房地产权利。属国有的房地产作抵押时，需经国有资产管理部门认可；凡股份制企业、合资合营企业有限责任公司需按企业章程经董事会批准；凡以共有房地产作抵押时需经全体共有人书面同意并履行必要手续；预购商品房或在建商品房抵押时，必须符合房地产转让条件，符合建设工程承发包条件并取得商品房预售许可证和房地产权利证书。抵押房地产必须进行抵押登记、保险、公证。用作抵押贷款担保时，应保证抵押贷款的抵押权人为第一抵押受益人，否则就难以起到有效的抵押担保作用。

2、易于变卖、处分渠道通畅。抵押物尽可能地满足处分渠道畅通，易于变卖的要求，抵押物必须具有变现的可能性，一定的变现价值和要求的变现速率。否则就会加大抵押的风险。因为抵押物具有一定量的变现价值是其担保履行其相应债务的需要，变现速率实际是保证其变现价值的条件。从本质上来讲，变现价值具有现金流性质，是具有时间特征的价值。

3、抵押物权利瑕疵风险。①在一些地区，由于土地管理部门与房产管理部门相互独立，完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成，但由于相关政府部门缺乏协调，许多房屋并无土地使用权证，房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下，对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性，银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性；②对在集体土地上建设的房屋设定的抵押权。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制，银行在处置集体土地上所建房屋时，将面临政策障碍，即便能够处置也要付出非常高昂的成本。

4、抵押物价值下跌风险。该风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌，不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言，房屋作为耐用消费品，还具有保值、增值的作用，但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下，房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长，抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。

房建安全风险评估篇6

关键词：商业房地产 抵押贷款评估 风险 诱因 防范

商业房地产抵押贷款评估的内涵

想要弄清商业房地产抵押贷款评估的风险问题，首先必须弄清商业房地产抵押贷款及其评估的基本概念。不同的专家从不同角度对商业房地产抵押贷款做出不同的界定。这些不同界定的基本出发点都离不开贷款的取得是以房地产抵押为前提，银行等发放贷款的金融机构通过收取贷款利息和手续费获取收益，而贷款接收者借助贷款达到对抵押房地产的占有、经营和收益的目的。国际银行业对商业房地产抵押贷款做出了权威性的界定：商业房地产贷款指借助商业抵押贷款的工具把资金交付给资信良好的借款者，是一种长期融资形式，通常采取长期抵押贷款形式，贷款是通过附着在能够带来收益的房地产上面的抵押形式在法律上得到保证的，按照确定的利率，采取规则性的与期限相关的资本和利息形式，在25年到30年的时期里予以偿还。

商业房地产抵押贷款评估是对抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产向商业银行借款担保时，商业银行确认的用于抵押担保的房地产价值决定并贷款金额的一项商业行为，是通过银行所聘请的不直接涉及银行的贷款决定的外部或内部估价师，采取保守和谨慎的方式，在考虑到评估房地产未来出售的可能性，顾及到房地产长期的和持续的特征、正常的和当地的市场情况，房地产的当前用途和可能性的用途改变等条件下，对房地产的客观价值进行评定和估算的过程。房地产抵押贷款评估的内涵包括以下四个方面：抵押人提供、自身拥有完全产权的房地产是商业银行实现抵押权的重要条件；抵押人向商业银行申请贷款的担保物价值，商业银行对抵押担保的房地产价值的确认是房地产抵押贷款评估的关键；是商业银行决定提供贷款金额的行为，贷款是一种商业抵押贷款工具；房地产抵押贷款评估是对房地产抵押贷款价值的评估，与市场价值是并列、独立的两个相关指标，共同服务于房地产经济的不同需要。

影响商业房地产抵押贷款评估风险的因素

政府因素

政府追求的一项重要目标就是稳定经济，保持经济的持续、健康、快速发展。 政府面临的房地产估价风险最主要的是房地产估价带来的金融风险。金融稳定是经济稳定的基础，金融动荡会给社会经济带来动荡和不安。房地产抵押贷款作为整个金融市场中的一项重要经济活动，对于活跃市场，推动投资和消费有着巨大的作用。在房地产抵押贷款评估中，如果房地产估价价值过高，不能反映房地产的真实价值，在银行放出大量长期过高估值抵押贷款后，会给金融机构带来越来越多的呆账坏账，影响金融机构的真实资产。一旦发生存款人的挤兑，银行将无力偿债而导致深重危机以致破产。政府既受到房地产抵押贷款评估风险的影响又是风险诱因。房地产价格的变化一方面受到供求变化的影响，另一方面政策变动也同样会对房地产价格产生重要影响。政策变动，包括税收政策、金融政策以及产业政策变动都必然会对房地产价格产生影响。同时还会对估价方法产生影响，如《房地产估价规范》、《城市房地产抵押贷款管理办法》、《住房置业担保管理试行办法》等作为规范房地产抵押贷款评估的依据，一旦进行修改或其它变动，必然会对房地产抵押贷款评估方法产生影响。

估价机构和估价人员因素

估价机构和估价人员在房地产抵押贷款评估活动中处于中介的位置，是抵押房地产价值评估的直接参与者，是商业房地产抵押贷款评估风险的直接诱因，尤其是技术诱因。房地产抵押贷款评估主要采用三大经典方法―成本法、收益法、市场法，每一种方法都有其自身的适用范围。市场法在比较案例充足的条件下自然是非常好的方法，但在实际应用上常常受到比较案例数量的限制。商业房地产主要指的是收益性房地产，其价值主要是由在评估基准日现有的和潜在的收益能力决定。因此，收益法是评估这类房地产最适合的方法。但这并不意味着成本法从根本上来说是无用的。一个负责任的估价师在任何时候都会补充评估商业房地产的成本价值。当评估得出很低的成本价值与较高的收益价值之间存在较大的偏差时，就必须非常小心对待通过收益价值最后得出的房地产贷款价值。

房地产估价不是估价师的无中生有，有学者称其为“科学加艺术”，确切的反映了估价的本质。但是不管采用哪一种估价方法，都需要详实的基础资料来支撑，没有基础资料就不能称其为科学。因此，在利用具体的估价方法时，丰富的基础资料是估价结论能否准确的重要保障。实际评估过程中，由于我国房地产业以及房地产估价起步较晚，许多技术资料无法在短时期内积累下来，比如市场基准收益率水平、房地产价格分类变动指数等等。有些估价机构或人员接受一项新业务时，出于方便利用同样的方法和技术参数，省去实地勘探调查而带来风险。此外，估价报告的叙述不完善也会给估价机构和估价人员带来意想不到的后果。估价报告作为估价的最后成果，有所遗漏或出错便直接导致了估价结果的偏差。估价人员素质水平偏低，对于房地产估价基本理论掌握不牢靠。在一些中小城市的评估机构中，很多估价员只有高中、中专学历，对于估价的基本理论了解甚少，还有一些仅仅通过估价师考试缺乏实际估价经验的估价师，在具体负责一项估价业务时在参数选择和方法运用上存在漏洞，也会产生一定的风险。

其他相关经济活动主体因素

房地产抵押贷款评估包括提出贷款申请到评估到最后贷款偿还都会带来风险，影响房地产抵押贷款评估值。其他相关经济活动主体有抵押人（借款人）、抵押权人（银行）、担保人等。每一经济活动主体都有可能成为房地产抵押贷款评估风险的诱因。如，房地产估价主要是对房地产权益的估价。我国房地产市场虽然在逐步规范，但是由于历史原因，在产权界定方面还存在着不少的问题。不同产权人（抵押人）取得土地使用权的方式不尽相同，有通过出让方式获得，有通过政府征用取得的划拨土地使用权。有些企业为了节省费用不去办理产权登记手续，提供资料不全不实，在抵押评估过程中为了自身利益诱使估价机构和估价人员高估房地产抵押价值以获取高额贷款。商业银行直接以估价机构提供的评估值乘以抵押贷款比率（一般为50%-70%）作为抵押物房地产的贷款价值发放贷款。

商业房地产抵押贷款评估风险的防范

规范房地产抵押贷款评估的程序

目前，各地办理抵押评估的做法不一，评估的口径很不一致，影响了评估结果的有效性。而一个规范有效的估价程序显然是有助于估价的准确统一性的。首先，必须审定抵押物的合法性。包括抵押物是否符合准许进入抵押市场的条件；抵押物是否已经设立抵押；抵押人提交的产权证明与权证存根及档案资料记录的内容是否相符。然后对权利状况、环境条件等具体内容进行客观确认。实体确认包括房屋结构、装修、朝向、层次、所处的地段等；权利确认包括房屋所有权、土地使用权及他项权利状况，并与原来确定的权利状况进行资料对照和认证，检查与其内容是否有异；环境条件的确认包括抵押物所处区域的商业服务、市政设施、文化教育、卫生、交通、生态等状况。以上工作为价格评估提供基础材料。最后评估抵押房地产的正常价格。

建立健全估价制度

规范房地产估价师和估价机构的资质管理。实行房地产估价师资格认证，建立初级、高级和资深等代表不同估价水平的房地产估价师等级制度；建立房地产估价机构和估价师业绩报告制度；政府对房地产估价机构进行经常性的审查和监督。

建立和完善估价机构质量保证体系。在估价机构内部设置的一系列保证估价质量的组织模式。要求该模式从获取估价业务，选择估价业务开始，一直到项目完成向用户提供估价产品―估价报告的全过程中，采取一系列的检验、核查、验证等措施或方法，保证估价的真实、可靠、科学、公正。这需要建立机构适宜的组织体系，并根据体系建设进行必要的职责划分，互相约束、互相促进，做到职责分明，利益明确。

建立房地产估价师职业保险制度。我国大陆截止2002年底注册的房地产估价师已经达到15000余人，加上2003年通过房地产估价师考试人员总数将超过21000人。这样庞大的队伍，对于保险公司来说，是一个具有极大潜力的发展市场。一旦建立房地产估价风险保险制度，对估价师会产生督促作用。如果某个估价师因为业务水平差经常出现疏忽被索赔的情况，那么保险公司就有可能不再为这些人提供保险。这些估价师会因此失去估价市场，丢掉生存空间。因此，通过估价风险保险制度，可以不断提高估价人员的素质，提高整个行业的水平和形象。

提高估价人员素质和估价技术

在国外一些发达国家和地区，如美国和香港的房地产估价行业规定房地产估价师应该在规定的期间内完成额定时间的职业培训、撰写估价工作心得和论文、提交自己完成的估价报告，如果不能完成相应的工作，就会受到行业协会的惩罚，直至取消其会员资格。我国也要求房地产估价师接受一定时间的后续教育。中国房地产估价师学会已经相继举办了许多次房地产估价师后续教育培训。一个好的估价师必须参加过足够多的估价实践，并且对最新最近的估价理论知识有很好的掌握。因此，对估价师和估价人员的后续教育显得尤为重要。面对估价实践中的诸多不确定因素，唯有通过不断地学习才能克服解决。

商业银行提高风险预警能力

积极的风险规避应该重在事前的预防而不是事后的补救。目前，银行在决定对房地产商是否进行开放放贷时，主要评估的对象是房地产商提供的抵押资产或担保资产。业内专家认为，按照这种评估方式，一旦出现房地产商无力归还银行贷款情况时，银行规避风险的办法是没收房地产商的抵押资产或担保资产。这种评估方式只是在风险出现之后对风险的一种补救措施，只能消极被动地坐等不良资产的产生。有鉴于此，商业银行应该将重心放在项目开发能力评估体系的建立健全方面，通过设定内部房地产评估部，适时踏勘房地产的宏观、微观收益影响因素是否发生变动，房地产的维护和运行情况如何，对抵押物房地产的贷款价值进行检核性评估，提高风险预警能力。

参考文献：

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2.宋戈.房地产抵押评估目前面临的问题及对策[J].中国房地产估价师，2004

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4.曲卫东.从新巴塞尔协议透视商业房地产抵押贷款评估[J].中国房地产估价师，2004

房建安全风险评估篇7

1.1总体说明德清-嘉兴天然气长输管道工程，起点为浙江省湖州德清，与西气杭湖线德清二号分输阀室相接，终点为嘉兴市南郊分输站，与川气杭嘉线相连，横跨德清县、桐乡市、嘉兴市区三个区域，建有8座线路阀室及嘉兴接气站、梧桐站、南郊站3座站场。输气管道系统示意图如图1所示。1.2南郊站概况1.2.1总平面布置南郊站由工艺区、辅助用房和发配电间三大部分组成。工艺区设有接收站、预留LNG及CNG供应站区、预留加气母站区三部分，其中接收站位于场区西北部，预留LNG及CNG供应站区位于场区南部，预留加气母站区位于场区东北部，辅助用房和发配电间位于场区东侧。1.2.2工艺流程南郊站是嘉兴市川气与西气沟通的枢纽站以及城市调峰站的综合性站场。南郊站接收上游来气，天然气经过过滤后分三路，一路经计量后去预留加气母站;一路经计量、调压后去嘉兴中压管网;另一路经计量、调压后输送至大桥站，此外进站管道预留阀门与省分输站高压管线来气相接，嘉兴中压管网出站管道预留阀门与CNG和LNG站出站管道相接。南郊站工艺流程如图2所示。

2雷击环境分析

南郊站位于浙江省嘉兴市城区南郊，该处地势平坦，土壤湿润，土质良好。根据嘉兴市近30年的雷暴日及闪电资料显示［8］，三月到九月是全年雷电主要发生期，占全年雷电数的96%，七、八月份是雷电高峰期，占全年雷暴日的51%。南郊站除了辅助用房和发配电间两幢低矮建筑外，工艺区全是的清管器接收筒、清管器发送筒、旋风分离器、卧式高效过滤器等金属设备。另外，场区围墙外有架空高压输电杆塔及高压输电线缆，这些都增加了南郊站遭受雷击的概率。

3南郊站雷击风险评估

3.1评估方法

GB/T21714.2—2008《雷电防护第2部分:风险管理》［9］适用于建筑物和服务设施的雷击风险评估，利用该技术方法，通过分析南郊站所在地的雷电活动规律及其灾害特征，并结合项目使用性质及其特性，对其可能遭受雷击的概率及雷击产生后果的严重程度进行分析计算，提出相应的雷电防护措施。

3.2雷电损害因果分析

雷电流是根本的损害源，根据雷击点的位置不同，即雷击建筑物(S1)、雷击建筑物附近(S2)、雷击服务设施(S3)、雷击服务设施附近(S4)，造成的基本损害类型有生物伤害(D1)、物理损害(D2)、电气和电子系统失效(D3)，不同类型的损害，无论是单一的或是多种类型的联合，都会使被保护对象产生不同的损失后果。根据被保护对象的特点、使用性质及其内存物品(系统)等特性，雷击可能出现的损失类型有人身伤亡损失(L1)、公众服务损失(L2)、文化遗产损失(L3)、经济损失(L4)，相应的风险有人身伤亡损失风险(R1)、公众服务损失风险(R2)、文化遗产损失风险(R3)、经济损失风险(R4)。不同损害类型产生的损失和风险如图3所示。

3.3评估简化处理

以南郊站工艺区、辅助用房和发配电间三个功能模块为基础，将站场做一简化处理:考虑工艺区与辅助用房和发配电间防火等级、使用性质等不同，且工艺区内设备布置较为密集，有效截收面积互相重叠。为此，将工艺区视为一整体单元进行评估，其高度取值以被保护高度为准，辅助用房和发配电间单独处理。

3.4针对R1评估参数选定

通过查阅资料和现场勘测得评估所需的基本参数如表1～表4所示。3.4.1建(构)筑物数据及特性南郊站工艺区内各设备高度0.5～3m不等，将工艺区简化处理后，长、宽取值以工艺区边界为准，高度按被保护高度计算，即:长Lb为37.00m，宽Wb为22.50m，高Hb为3.00m(表1)。根据初步设计，工艺区为第二类防雷构筑物，故PB=0.1(表1);辅助用房和发配电间均为第三类防雷建筑物，对应PB=0.2(表1)。3.4.2线路及其相连内部系统数据及特性南郊站电力电源由市政高压电网埋地引入发配电间，经带保护外壳干式变压器变压后至工艺区和辅助用房，线路穿钢管埋地敷设，但两端未进行接地处理，因此PLD=1、KS3=1(表2)。辅助用房和发配电间低压电源线路设置D级SPD进行防护，故PSPD=0.03(表2)，而工艺区未考虑，因此PSPD=1(表2)。南郊站通信线路、SCADA控制线路均采用光纤引入，在光纤转换器前端将金属加强筋和铠装层做可靠接地时，雷电流对其造成的损失率可忽略不计［10］。3.4.3区域划分及其特性对于单个建(构)筑物而言，考虑其特性，定义以下两个区域:Z1(建筑物内)和Z2(建筑物外)，Lt及Lf值取典型平均值。由于工艺区内各设备利用金属本体作为防雷引下线，辅助用房和发配电间均利用钢筋混凝土结构柱内主筋作为防雷引下线，故此缩减因子为1×10－2，另外站场内接地网格可以有效地降低跨步电压引起的危害，相应缩减因子为1×10－2，故PA=10－2×10－2=10－4(表3)。天然气输气管道及站场所属高压容器释放出的天然气可能带来以下危害:天然气若立即着火即产生燃烧热辐射，在危险距离内的人会受到热辐射伤害;天然气未立即着火可形成爆炸气体云团，遇火就会发生爆炸，在危险距离以内，人会受到冲击波的伤害，建筑物会受到损坏［11］。但由于天然气属清洁能源，燃烧后产生少量的水及二氧化碳，不会对环境造成严重污染，故工艺区特殊伤害hz取值为20(表4)。3.5计算及评估结论确定以上评估参数后，分别计算工艺区、辅助用房、发配电间及其引入线路(入户金属管道暂不考虑)的截收面积(表5)、预计年危险事件次数(表6)、各区风险分量值(表7)以及各区R1的风险分量组成(表8)。南郊站工艺区、辅助用房和发配电间现有防雷设施满足防护要求的前置条件为R1≤RT=10－5，否则应提供额外的防护措施。从评估结果可知:辅助用房和发配电间人身伤亡损失风险R1＜RT，现有的防雷措施能够起到有效的防护效果，不必增加额外防雷保护;工艺区人身伤亡损失风险R1＞RT，必须采取更高等级的防雷措施，以降低雷击造成的人身伤亡损失风险。从计算结果不难发现，工艺区的风险主要是损害成因S1及S3在区域Z2中造成的物理损害RB和RV所引起的。因此，应采取更高等级的防护措施:(1)完善工艺区防直击雷措施，使所有装置得到完全的直击雷防护，工艺区内金属管道、金属设备等所有金属构件进行完善的等电位连接。(2)将电力电缆金属保护管两端进行接地处理，入户设施上安装比LPSⅠ级性能高效的电涌保护器(SPD)。这样，PB降为0.001，PC=PU=PV=0.001。采取上述完善措施后，R1=9.969×10－6≤RT，低于风险容许值，是经济合理的，实现高效防雷的目的。

4结论

房建安全风险评估篇8

一、收益法的基本原理

收益法的理论依据为效用价值论，认为房地产的价值在于该房地产未来所带来的收益。收益法本着收益还原的思路对房地产进行评估，即把房地产未来预计收益还原为基准日的资本额或投资额。具体评估办法是通过估算被评估房地产在未来的预期收益，并采用恰当的折现率或资本化率折现成基准日的现值，然后累加求和，得出房地产评估值。假设评估基准日为年初，则它的公式为：

P=a1/（1+r1）+a2/（1+r1）（1+r2）+a3/（1+r1）（1+r2）（1+r3）+…+an/（1+r1）（1+r2）（1+r3）…（1+rn）

式中：P为房地产价格；ai为房地产在未来的第i年的净收益；ri为房地产在未来i年的还原利率；n为房地产的有效收益年限。

从上面的公式可以看到：房地产的价格和其收益年限、预期的净收益、还原利率密切相关。同时可见，房地产不但每年净收益an经常变化，还原利率也不是一个常量。所以，上述公式只有理论分析上的意义，实际估价中无法操作。因此，在评估实务中对净收益的确定常会依据具体情况做出一定的假设形成较为简化的数值。《房地产估价规范》中将还原利率调整为一个恒值，简化其测算。

二、收益年限的确定

收益年限是估价对象自估价时点至未来可以获得收益的时间。一般情况下，估价对象的收益期限为其剩余的经济寿命。对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权年限和建筑物耐用年限确定未来可收益的年限；对于房地合一的估价对象可依据土地剩余使用年限与建筑物耐用年限孰短的原则来确定未来可获利年限。但如果一宗房地产拟在持有一定年限后进行出售或其他处理，评估的收益年限则为其准备的持有期间。房地产的收益年限一般较长，一般都有几十年。因此，在评估实务中估价人员常假设估价对象经营数年后将其转让来缩短收益年限，以利于更准确地选取预期净收益和还原利率，从而提高评估结果的准确性。在理论中还存在收益年限为无限年的情况，现实的房地产一般不存在。收益为无限年的情况下，房地产评估出的估价对象的价值一般会较高,在实务中可用它来验证其他年限评估出的房地产价值是否偏高。

三、预期收益的预测与确定

房地产预期收益应该是净收益，是房地产预期收入扣除预期相关费用后的净额。预测净收益要收集各种房地产市场现状、国家政治经济形势、政策规定等内外部环境信息。在确定净收益时，必须注意房地产的实际净收益和客观净收益的区别。实际净收益是指在现状下被评估房地产实际取得的净收益。实际净收益由于受多种因素的影响，通常不能直接用于评估。因为在评估时点被评估对象的实际净收益是由多种因素共同作用的结果，这些因素有些是一次性的、偶然的，若不给予扣除就容易引起收益预测失真。例如，一个交通不便利、环境不太好的宾馆，因为有特殊的关系而将一些会议活动在该宾馆举行，获得了较高的收益。但这些特殊关系可能不能随之转移。这些因素不复存在后，若仍不把房地产的评估时点的收益加以调整而直接作为预期收益的基础就会引起预测的收益不准确。所以，预测房地产净收益的基础是实际净收益中扣除属于特殊的、偶然的因素后的一般的正常净收益，即客观净收益。

在确定房地产净收益时，不同收益类型的房地产可能应考虑其收益的特性。例如，出租性房地产在测算其收入租金时，要注意到租约条款的影响。租约条款中如租赁期限、递增的租赁费用、额外的补偿费用和关于租约更新的规定等都将影响该房地产的预期收入。租金有可能是纯粹的，由承租人负责纳税、保险费以及支付维修费用等各项费用。对于租约中规定采用固定租金的房地产，一般在其租赁期内采用租约租金，其余受益年限的租金收入则可按以上介绍的思路进行测算。对于租约中规定采用浮动租金的，整个收益期的收入测算均适用以上方法。对于商业经营性房地产和生产性房地产应扣除其正常的经营利润，房地产净收益中不应包括房地产以外其他投资应分配的净收益。

净收益的确定还会因对哪些费用项目应扣除的处理不同而产生偏差。一般对于折旧费与土地摊提费和利息的争论较大，以下对这两项进行分析：

1、关于折旧费和土地摊提费。这里的折旧费用指会计上计提的折旧费，它不包含房地产在使用期间的修理费。它也不是通常评估理论中提到的物质折旧、功能折旧、经济折旧的估算值。土地摊提费是一次性支付的土地出让金在土地使用年限内的摊销，由于房产和地产不可分离的，在会计处理上一并计入建筑物的成本。在传统评估中一般将其作为费用扣除，这是不合理的，把房地产看成一项投资，那么它每年的净收益就应该为净现金流量，公式为净现金流量=资本产出+资本回收，公式中资本产出就是投资房地产的时间价值的体现，资本回收就是房地产所提取的折旧和土地摊提的费用部分。当房地产收益年限为有限期n=1时，收益法公式为p=a/（1+r），a=p（1+r）=p+pr。由此可见，净现金流量（纯收益）是包括p（资本回收）、pr（资本产出）两方面内容，可见折旧和土地摊提费作为了净收益的一部分，而不能作为费用扣除。

2、关于利息。实际估价中一般把利息作为投资成本的一部分扣除。也有人提出不扣除，其理由是投资者所以要选择投资房地产是因为房地产未来的收益大于银行存贷款利息。正是因为如此投资者才愿意从银行贷款或牺牲银行存款利息来投资房地产。无论是贷款资金还是自有资金的利息都应作为投资收益的一部分。但我认为，净收益一般可以用净现金流量表示，而净现金流量=现金流入-现金流出，利息的支付确实导致了现金的流出，应作为费用扣除。但这里的利息费用是指因为融资负债而实际支付的利息，对于自有资金产生的机会成本损失不算作利息作为费用扣除。自有资金的机会成本损失在还原利率中给予考虑，因为它并未导致所有者的现金流出。

四、还原利率的确定

还原利率对评估结果仍比较敏感，还原利率在评估实务中调整为一个恒值后，较易操作。还原利率的实质是一种投资的收益率，它应等同于获取估价对象房地产具有相同风险的资本的收益率。还原利率的影响因素有很多，如房地产市场风险的高低、银行存贷款利率、投资者的风险承受能力等，在确定还原利率时都应加以考虑。

还原利率的确定有多种多样，建议在估价时采用至少两种方法综合考虑得出最终结果。在建设部的《房地产估价规范》中给出还原利率的确定的四种方法给评估人员予指导。这四种方法为：市场提取法、投资报酬率排序插入法、复合投资收益率法、安全利率加风险调整值法。

1、市场提取法。该法通过收集市场上三个以上相同或相似房地产的净收益、价格等资料，再根据相应的收益法公式反求还原利率。如，当被估房地产的净收益每年都相同，则它适用公式p=A（P/A，r，n），A为年金，（P/A，r，n）为年金现值系数，求还原利率则依据以下步骤进行。首先，算出年金现值系数（P/A，r，n）=P/A后，查年金现值系数表，若能在表上恰好找到等于上述系数的现值，则该数对应的折现率即为所求的还原利率；若找不到，可利用系数表示上同期略大于及略小于该数值的两个临界值Cm和Cm+1即对应的两个折现率rm和rm+1，求出还原利率r，即r=rm+（cm-c）/（cm-cm+1）×（rm+1-rm），最后确定估价房地产的还原利率时一般选用3宗或3宗以上的可比实例的还原利率求他们的算术平均数或加权平均数。例如，为计算一宗收益期为十年的房地产的还原利率，收集了一些可比案例的资料，计算结果如表1：

因案例一的收益年限与估价对象有差别，将案例分别赋0.2、0.4、0.4.权重，则r=12.73%×0.2+11.93%×0.4+12.69%×0.4=12.39%。

该法在评估所中已收集较多案例的情况下一般都能适用。但对于各个案例选用时要注意选取那些与估价对象净收益求取方式相同或相似的。在可比案例较少时，可将其他案例的售价、收益、费用、融资状况、销售时的市场条件、产权情况等资料进行修正。

2、投资报酬率排序插入法。该法将社会上各种类型的投资及其收益率找出，将其收益率从低到高顺序排列，制成图表，再将估价对象房地产的投资进行比较，考虑投资的风险性、流动性、管理的难易程度及资产的安全性，找出同得的风险投资，判断还原利率应该归入的范围，从而确定出要求取的还原利率。相关类型的投资有银行存款利率、政府债券利率、公司债券利率、股票报酬利率等。但现实中待估房地产到底应在序列排序中插在哪里还是具有较大的主观性的。房地产收益类型不同，其要求的收益率和能够获得的收益率也不同。估价人员要有较多评估此类房地产的评估经验才较易得出准确性较高的还原利率。

3、安全利率加风险调整值法。该法以安全利率加上风险调整值作为资本化率。安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或中国人民银行公布的一年定期存款年利率，但若在利率政策不稳定的情况下，安全利率不适合采用银行一年定期存款利率。因为利率近期内调整则还原利率将变换好几次，所评估的房地产价格将相差很大。风险调整值应根据估价对象所在地区的经济现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定，在求取纯收益时，对风险的分析都在此给予量化。

4、复合投资收益率法。该法将购买房地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，按下式计算：

房建安全风险评估篇9

一、基本情况

我乡易地扶贫搬迁及连片扶贫开发项目涉及8个村，贫困户223户，643人。

二、评估工作开展及评估发现的社会稳定风险

（一）评估工作开展情况。

3月30日，乡党委组织召开班子成员会议，专题讨论易地扶贫搬迁及连片扶贫开发项目的可实施性及潜在风险。由乡长宣读《县社会稳定风险评估实施细则（试行）》并提出讨论内容：一是项目实施的可行性和必要性；二是集中安置点的选址、建设内容、整体规划；三是搬迁规模及搬迁方式；四是项目投资预算、资金来源；五是占地补偿；六是环境保护和水土保持；七是综合效益分析。其次，由各成员提出个人意见，最后党委书记作总结讲话。

（二）评估发现的主要社会稳定风险。

合法性方面：易地扶贫搬迁及连片扶贫开发项目是我国重点扶贫项目，中央、省、市、县相继出台相关政策保障项目落实，但县扶贫办只统计了各乡镇相关贫困户数和人口数，并未针对易地扶贫搬迁及连片扶贫开发项目制定详细方案，特别是资金方面没有政策保障。

合理性方面：实施易地扶贫搬迁及连片扶贫开发项目，所需资金巨大，而本地政府无多余资金填补，且农户筹资困难，各村集中安置点建设项目难以实施。

可行性方面：通过对生存环境恶劣地区的农村贫困人口实施易地搬迁安置，根本改善其生存和发展环境，实现脱贫致富。但集中安置点只能解决贫困户的住房问题，若搬迁后土地离住房太远，极大地影响了农耕，一些农户不愿搬离原住处。

安全性方面：集中安置点项目工程量大、选址难、涉及人员多，存在施工安全、饮水安全、用电安全等诸多风险。

三、防范化解社会稳定风险措施

（一）政策保障：上级部门制定出台相关文件，确保易地扶贫搬迁及连片扶贫开发项目有法可依；

（二）资金保障：国家足额划拨易地扶贫搬迁资金到各乡镇，确保集中安置点建设工程顺利实施；

（三）基础保障：乡政府因地制宜制定详细实施方案及应急预案。一方面做好所涉及农户的沟通协调工作；另一方面做好工程施工的安全管理。

房建安全风险评估篇10

【关键词】房地产开发；专家打分法；风险评估；风险控制

一、引言

近几年来，D市积极实施以政府为主导的大旅游发展战略，将旅游业作为市域经济的主导产业大力扶植。然而，在大力发展旅游业的今天，仅有的观光旅游是远远不能满足市场的需要，如何延长游客滞留时间，如何提高游客滞留率，成为深化旅游业发展的一个新课题。

在这一背景下，侏罗纪房地产开发有限公司经过五年的艰苦努力，成功地在灵岩山下钻探出了达到国家医疗标准的热温泉，提出了温泉花园房地产开发项目，该项目将成为复式休闲旅游链条中的重要项目，从而为“打造国际休闲度假第一城”加上一个厚重的砝码。因此，该项目的建设是十分有必要的。

房地产开发项目风险评估是指利用定性分析、定量分析等方法，对房地产开发项目的风险进行评估，从而计算出房地产项目风险发生的概率及其后果的危害程度，据此对风险进行高、中、低的划分，以加强风险管理[1]。其主要方法有：客观估计概率法、盈亏平衡分析法、专家调查法及敏感性分析法等[2]。

本文拟将项目风险评估的相关理论及方法与温泉花园房地产开发项目实际密切结合，对本项目施工建设阶段的主要风险进行了全面深入的风险评估研究，以切实加强项目施工建设阶段的风险管理，减少投资损失，提高项目经济效益。

二、项目概况

本项目地处四川省西区，坐落在二王庙后山下，山清水秀，风光秀丽，园内庭台楼阁，小桥流水，古木参天，珍奇花木，西蜀院子，典雅豪华，是的高挡消费场所。同时，距经济发达的成都市区仅半小时路程，周边交通便利，是成都居民假日休闲的首选和外地游客的必游之地。

本项目规划总占地面积78931.8平方米（约118亩），容积率1.14，建筑密度28.0%，绿化率38.7%，建筑总面积为109289.86平方米，其中，地上建筑面积 89757.86平方米，地下建筑面积19532平方米，地下停车位512个，地上停车位290个。

本项目建设内容包括：洋房住宅（6+1）33003.46平方米，底层商铺1141.1平方米，低层洋房（叠拼）23222.97平方米，商务楼4137平方米，酒店18598平方米，地下车位15492.7平方米。

三、项目施工建设阶段风险因素分析

在温泉花园房地产开发项目施工建设阶段所存在的主要风险有质量风险、工期风险、技术风险和成本风险四类，各类风险因素具体分解情况详见图1[3]～[4]。

图1 项目施工建设阶段风险分解图

四、项目施工建设阶段风险评估

本文对本项目施工建设阶段的风险评估主要采用专家调查法，为此，分别从侏罗纪房地产开发有限公司发展计划部、工程部、成本控制部、设计院等一些相关部门调派业务骨干，成立了专家小组[5]。按照专家的意见，对该项目施工建设阶段的主要风险进行了集中评分，确定了各个风险的权重，结果详见表1、表2、表3、表4、表5。

表1 项目建设阶段各子风险因素判断矩阵和权重

项目风险 技术风险 工期风险 成本风险 质量风险 权重

技术风险 1 1/2 1/4 1/3 0.096

工期风险 2 1 1/3 1/2 0.160

成本风险 3 3 1 2 0.467

质量风险 4 2 1/2 1 0.277

注：入（最大值）=4.03 C.I=0.01 R.I=0 C.R=0.0＜0.1

表2 项目工期风险与各子风险因素的判断矩阵和权重

工期风险 自然灾害 承包商原因 组织不协调 权重

自然灾害 1 1/2 1/4 0.143

承包商原因 2 1 1/2 0.285

组织不协调 4 2 1 0.572

注：入（最大值）=3 C.I=0.0 R.I=0 C.R=0.0＜0.1

表3 项目成本风险与各子风险因素的判断矩阵和权重

成本风险 施工条件变更 世界变更 材料价格上涨 施工索赔 权重

施工条件变更 1 1/3 1/2 1/2 0.122

设计变更 3 1 2 2 0.424

材料价格上涨 2 1/2 1 1 0.227

施工索赔 2 1/2 1 1 0.227

注：入（最大值）=4.01 C.I=0.003 R.I=0.58 C.R=0.004＜0.1

表4 项目质量风险与各子风险因素的判断矩阵和权重

质量风险 人员素质低 材料不合格 技术方案不合理 设备故障 权重

人员素质低 1 1/3 1/5 1/3 0.078

材料不合格 3 1 1/3 1 0.290

技术方案不合格 5 3 1 3 0.432

设备故障 3 1 1/3 1 0.200

注：入（最大值）=4.04 C.I=0.01 R.I=0.90 C.R=0.016＜0.1

表5 项目技术风险与各子风险因素的判断矩阵和权重

技术风险 建筑材料更新 建筑材料升级 安全事故 生产力短缺 权重

建筑材料更新 1 1/2 1 1/3 0.141

建筑材料升级 2 1 2 1/2 0.263

安全事故 1 1/2 1 1/3 0.141

生产力短缺 3 2 3 0.455

注：入（最大值）=4.01 C.I=0.03 R.I=1.12 C.R=0.004＜0.1

按照上述各类风险因素的权重，将各位专家的打分进行加权汇总，就可以得到个来风险因素的总得分，并确定它们由高到低的风险程度排序，以此来进一步确定项目施工建设阶段的高风险、中风险和低风险。排序情况详见表6。

表6 项目子风险因素总权重排序

评价因素 权重 子因素 权值 总权重 排序

工期风险 0.16 组织不协调 0.573 0.092 5

承包商原因 0.285 0.046 9

自然灾害 0.143 0.023

成本风险 0.467 设计变更 0.424 0.198 1

施工条件变更 0.122 0.057 7

材料价格上涨 0.227 0.106 3

施工索赔 0.227 0.106 3

质量风险 0.277 人员素质低 0.078 0.022

材料不合格 0.29 0.08 6

技术方案不合理 0.432 0.12 2

设备故障 0.2 0.055 8

技术风险 0.096 建筑材料更新 0.141 0.014

建筑材料升级 0.263 0.025

安全事故 0.141 0.014

生产力短缺 0.455 0.044 10

从表6中可以看出温泉花园房地产开发项目在施工建设阶段的高风险因素包括设计变更、不合理的技术方案、施工索赔和材料价格的上涨；中风险因素包括材料的价格不合格、组织的不协调和相关设备故障；其他为低风险因素。根据此排序可以比较有针对性地制定应对风险的计划，采取有效的防范风险措施。

五、项目施工建设阶段的风险控制对策分析

（1）加强设计交底和图纸会审

设计交底是指在施工图完成并经审查合格后，设计单位在设计文件交付施工时，按法律规定的义务就施工图设计文件向施工单位和监理单位做出详细的说明。其目的是对施工单位和监理单位正确贯彻设计意图，使其加深对设计文件特点、难点、疑点的理解，掌握关键工程部位的质量要求，确保工程质量[6]。

图纸会审是指工程各参建单位（建设单位、监理单位、施工单位）在收到设计院施工图设计文件后，对图纸进行全面细致的熟悉，审查出施工图中存在的问题及不合理情况，并提交设计方进行处理的一项重要活动。通过图纸会审可以使各参建单位特别是施工单位熟悉设计图纸，领会设计意图，掌握工程特点及难点，找出需要解决的技术难题并拟定解决方案，从而将因设计缺陷而存在的问题消灭在施工之前[7]。

（2）加强监理制度

对于房地产开发项目而言，施工建设阶段实行有效的工程监理，能够提高施工建设的质量和效率，及时解决施工过程中出现的各种问题。同时，还能对设计交底和图纸会审的执行情况进行监督，显著提高设计质量，减小设计变更和不合理的可能性。

（3）严格设计变更审查制度

任何单位提出的设计变更必须经过业主的许可，在详细评估替代方案的成本与收益后，由原设计单位认可，方可进行设计变更。

六、结语

房地产业是我国国民经济发展的重要组成部分，随着房地产业竞争的日益激烈，开发商在施工建设阶段必须对各种风险因素进行识别及评估，以制定风险防范对策，加强风险管理。本文研究虽然有助于提高开发商的风险管理水平，加强风险损失的防范与控制，但仅仅是提供了一种分析和解决问题的方法，在量化评估风险及处置风险方面都有待进一步深入探讨。

参考文献：

[1]刘彬.浅析房地产开发项目风险管理[J].科技创新导报,2010(8):183-184.

[2]唐燕.房地产开发投资项目风险管理探究[J].现代商贸工业,2010(1):45-46.

[3]冯耀新.浅谈房地产项目风险因素的分析[J].广东科技,2007(1):103-104.

[4]张小芳,栗卫东.房地产项目风险影响因素分析[J].山西建筑,2007(1):12.

[5]刘光富,陈晓莉.基于德尔菲法与层次分析法的项目风险评估[J].项目管理技术,2008(1):23-26.

[6]胡煜.浅谈房地产开发项目的风险管理及防范[J].现代商业,2009(12):4-45.