影楼策划十篇
时间：2023-05-05 18:17:24
影楼策划篇1
影楼专项营销策划书
为了迎接旺季的到来，提升各店业绩，营销管理中心决定举行主题为：“1折再折，好礼连环，多景多拍，一定多得”的促销活动，具体活动细则如下：
活动主题：1折再折好礼连环多景多拍一定多得
活动时间：x月x日至x月x日
活动内容：
1折礼
只有预定1999以上套系的顾客享有1折红包礼，即可以得到其预定套系定价的10，作为回馈礼金。例如，预定我们1999套系的顾客，可以得到预定套系定价的10--199元礼金，但此199元并不是从1999元套系的金额中减去，而是在二次消费时，可以用作代金用途。（如：二次消费1199元，就将199元折去，顾客只付1000元即可）
操作方法：在顾客预定套系时，如果符合参与我们活动的条件，我们在其流程卡上由门市进行表注。当客人在二次加选的时候，收银根据表注，将我们店内使用的针对此次活动制作的礼券（1折礼10回馈加选抵用金字样），盖章附在套子，或是企划书上，在向财务呈报的时候，以示参与活动。
再折礼
“乐透超手运摸彩”预约1999元以上套系，并当日交满全款，即可参加摸彩
奖项：1、1折、2折、3折、4折结婚照各1名
2、结婚照免费拍1名
3、25项中，后期产品（拍照金、订金除外）
签条共505张投放摸彩箱中
凡预定1999元以上套系的顾客，就可以在“乐透超手运摸彩”箱中摸彩一次。摸彩签条共505张，其中有5张分别是免费拍摄、1折、2折、3折、4折，其余500张是类似于“送18寸油画一个”、“送7寸水晶一个”等25种中后期产品。顾客抽到哪一张就得到哪种优惠，同时门市要将顾客从摸彩箱里摸出的签条的优惠内容附在流程卡上，作为给顾客优惠的见证；而后将再放回到摸彩箱里，保持的总数量及内容的始终一致。
操作方法：在顾客预定套系时，如果符合参与我们活动的条件，我们在其流程卡上由门市进行表注。当客人在二次加选的时候，收银根据表注，将我们店内使用的针对此次活动制作的礼券（抽奖字样），盖章附在套子，或是企划书上，在向财务呈报的时候，以示参与活动。
多景多拍查字典版权所有
在活动期间，到公司预定婚纱照，可享受公司推出的一套多景多拍的外拍VIP路线。如1299元，可到一处景区内的一个景点拍摄，1999元可到一处景区内的多个景点拍摄，2399元可到二处景区内的两个景点拍摄，以此类推。
现有路线安排如下：
1299套系XXX公园-单景点
1699套系XXX公园-双景点
1999套系XXX公园-双景点 中街街景
2399套系XXX公园-双景点 中街双街景
2999套系XXX双景点 中街双街景
3699套系XXX双景点 中街双街景
4299套系XXX双景点 中街双街景 五星级酒店
预定任何一款婚纱照均可参与三亚无敌海景外拍旅行团，旅行团的收费标准是在其预定的套系基础上额外收取三亚整体外拍费用。共分
1299元，具体的内容由店长直接掌控
2499元，具体的内容由店长直接掌控
3799元，具体的内容由店长直接掌控
多定多得
A、在外展现场预定可获赠：
时尚炫彩杯（艺术照）维尼熊休闲包查字典版权所有
雅典之星项链家居厨房七件套
欧式水晶烟缸国际名牌套装笔（艺术照）
（依如下套系而定）
预定1299，赠送水晶烟缸
预定1699，赠送厨房七件套
预定1999，赠送雅典之星
预定2399，赠送维尼熊包
预定2999，赠送欧式水晶茶具
影楼策划篇2
一、湖南省楼宇营销策划的现状
楼宇营销策划主要是从整体上对楼宇营销活动做好整体规划，它通过对市场业务活动的内容、组织、形式等方面进行全面规划，以使市场营销业务活动能够正常、有序地开展，其目的是为了有效占领市场、赢得顾客和创造效益。20世纪90年代以来，楼宇从热销到滞销再到理性化销售，市场竞争不断加剧，楼宇的营销策划作用越来越凸显出来。实践证明，楼宇缺乏营销策划，其销售就陷入混乱状态；楼宇的营销策划一旦加强，开发商的楼盘就能适销对路，销售量大增。因此，欲楼宇行销，就必须缜密地做好策划工作。目前湖南省长株潭已着手了楼宇营销策划工作，长沙升阳公司根据“e•c”时代概念的要求，策划了省内外享有盛名的“巴黎香榭”，耸立在长沙芙蓉大道的永恒地段上，打造了21世纪长沙新地标。以营销策划经理张恒志为首组织的一班人以宏大的气魄策划了湖南CEO官邸社区——荷塘月色•世博城，在长沙高档楼宇中举起了一面引人注目的旗帜，满足了越来越多成功人士的需求。株洲市城市建设综合开发公司，为了城市人闹中取静，把株洲市贺家土鹅颈洲策划为业主首选的天鹅花园，把“土鹅”变“天鹅”，使其四面环水，风景幽雅，情调别致，境中有景，使用户获得满意，楼盘很快被抢购。湘潭开发商形成共识：“温馨的楼宇，深情的策划”，对楼宇进行市场营销策划时，以科学性、合理性、创造性、预见性为宗旨，突出“以人为本”，“从人——建筑——环境——人”这一思路出发，创造优美、舒适、卫生、安全的居住环境，同时还结合城市的历史文化特征和居住者心理，着力策划具有地方特色和文化内涵的楼宇，自此，湘潭的楼宇销售由滞转畅。[1]特别是长沙，还不断学习省外先进经验，经常派相关的专业人员到广州、深圳、上海、温州、武汉等城市拜师求学，也把知名的楼宇营销策划专家、学者请来实地指导，先后特邀特请被媒体号称为房地产业“女掌柜”的谢家瑾司长，中国房地产业协会副理事长兼秘书长顾云昌教授，中国人民大学教授、博士生导师兼任多家地方政府及多家超级机构经济顾问叶卫平先生，《房地产世界》杂志主编、上海楼宇策划家许仰东先生前来畅谈营销策划，指点迷津。通过采取“走出去、请进来”的方法，迅速提高楼宇营销策划的技能。由于长株潭重视楼宇的营销策划工作，其楼宇的销售形势大大好转，甚至获得了骄人的成绩，这给全省的楼宇营销策划领了一个好头，有利于全省楼宇营销策划工作的全面展开。长株潭以外湖南的中小城市的楼宇营销策划工作也已起步，越来越注意市场的调查分析，树立科学的设计观，突出楼盘的“精致实用”，以绿色、健康、生态、智能为主题，开发消费者喜爱的产品。看重文化对楼宇营销的作用，用文化提升楼盘的档次，创立楼盘优秀的品牌。确立符合楼宇实情的定价目标，尽量选择科学合理的定价方法，提高价格的市场适应性。坚持“以销定产”的开发销售模式，以高效率、低成本、覆盖范围广、灵活性高为目标进行楼宇销售渠道策划，策划了“放心房”销售、有奖销售、薄利销售等多样化的销售方案，使楼宇脱手较快。还针对不同时期、不同情况制定楼宇营销策略。这些城市在不断努力做好楼宇的营销策划工作，预计这项工作会得到长足发展。
二、湖南省楼宇营销策划存在的问题
湖南省楼宇的营销策划由于受多方面的影响，造成起步较晚，同时各方面的工作皆在摸索中进行，没有现成的模式可循，这样，在具体的楼宇营销策划实践中难免存在一些问题。
（一）没有个性和长远发展的眼光
目前，湖南省楼宇策划存在较严重的“跟风”现象，“欧陆风情”后，又是“绿色概念”、“错层概念”、“生态概念”、“智能概念”，没有将营销策划渗透到市场调整和工程立项中去，结果营销策划无个性，楼宇没有自身的特色导致被套。在楼宇的营销策划时急功近利，只看重近期效益，忽视生态、环境、人文、历史等因素，目前的策划对今后小区的改进和管理带来的负面影响往往置于脑后，在取得短期效益的同时，往往埋下导致市场混乱的种子，这种营销策划忽视长期发展，严重影响了与之相协调的长期规划的实现，实际上欲速则不达。
（二）品牌策划的水平不高
湖南目前楼宇品牌策划水平不高的表现是：或重视单个楼宇的品牌策划，或给楼宇取个雅号，或把地名与楼号作为楼宇的标志，品牌的系列化、规模化经营不够，没有完全让楼宇对同一品牌主题进行张扬，楼宇的品牌效应得不到发挥。[2]
（三）广告策划缺少创意
湖南楼宇广告策划缺乏创意者不乏其例，一说起住宅，就是“五星级的家”、“绿色家园”；提到商铺，就是“保值增值”、“年回报率高”等等。这虽然也能增加一时的销售率，却会给人乏味的感觉。一些楼宇在利用广告宣传时，唱出来的歌几乎都是一个调，不论大小楼盘都冠以“花园”、“生态住宅”之雅称，不管是复式的大户型，还是经济的小户型，一概以“苑”、“轩”、“山庄”等来命名，以经典时尚、豪华来标榜，这样的广告对大部分购房者来说发挥不了刺激作用。
（四）文化策划不全面
目前，湖南省楼宇文化策划的概念比较初浅，认为楼宇文化的策划就是种一些树、栽一些草、建造一些建筑小品、提供一些服务，由于前提上的概念认识有误，导致在具体的行动上无从下手，以致严重影响了楼宇的营销效果。（五）尚未形成合理的策划体系当前湖南省房地产开发商在积极创造条件建立楼宇营销策划体系，但人、财、物的保证不能完全到位，缺乏营销策划人才，对营销策划方案实施情况的诊断、评价流于形式，对营销策划中出现的重大问题表现得束手无策，调查预测、市场分析、策略制定、行动方案出台、营销费用控制、营销管理等工作还不成体系，导致楼宇的营销策划不遂。
三、湖南省楼宇营销策划的改进
针对湖南省楼宇营销策划的上述问题，我们应积极采取措施予以解决，努力使楼宇营销策划体系得到完善，使楼宇营销策划工作获得改进。
（一）打造营销策划特色，立足长远发展
楼宇营销策划“跟风”和追捧时髦流行概念，实质上忽视了楼宇的个性特征，这与营销策划应立足实际、主动适应市场的要求很不相符。针对这一情况，湖南省的楼宇策划，应注意从各楼宇自身的特点出发，打造特色，使各楼宇策划有自己的特定模式和风格，使之以特色入市，以此获得竞争优势。楼宇的营销策划，“急功近利”是不理性的。忽视可持续发展的营销策划，实质上忽视了长期发展，这将经不住市场竞争的考验。只注重目前利益，就会出现“近视”现象，最后导致好景不长。当然，目前利益是长远发展的基础，没有目前利益，要求长远发展也是不可想象的；只有长远发展才可确保持续、稳定效益的获得，不图长远发展也令人不可理喻。因此，追求目前利益的同时要着眼长远发展，考虑长远发展的时候应以目前利益为基础，当目前利益与长远发展不可同时兼得时，应优先考虑长远发展。湖南省楼宇的营销策划，应权衡好目前利益与长远发展的关系，避免“急功近利”现象的产生，树立科学的效益观，以利于楼宇的开发建设实现可持续发展。
（二）促进楼宇品牌策划上水平
针对目前湖南楼宇品牌策划水平不高的现状，着实做好品牌创立、品牌推广和提升的策划工作。首先，做好品牌创立策划，从规划设计入手，加强户型、软硬件设施、选材用料、建筑造型、园林景观及物业管理等方面的分析，将品牌理念贯穿其中，注重楼宇形象设计，强调品牌内涵和功能的策划，塑造良好的、具有竞争力的品牌。结合湖南实际，在策划楼宇品牌时还应使品牌尽量体现湖南的文化特色和本土风格，让楼宇真正体现地域人文特色的要求。为了夯实楼宇品牌，加强楼宇品牌的系列化与规模化策划，集中各个楼盘的力量创立楼宇的品牌，使所有楼盘统一到同一品牌上来。[2]其次，加强楼宇品牌推广策划，除采取广告外，还应策划开展各种公益活动，建立良好的公共关系，增强楼宇品牌形象的市场亲和力。最后，在质量、服务、功能等方面进行全方位的品质提升策划，不断提高品牌的品位和素质。只有如此，才能保持楼宇品牌的效应经久不衰，才能强化消费者对楼宇品牌的忠诚度。
（三）注重楼宇广告创意
广告创意的实质是：广告的内容、表达方法以及设计等方面要有新意，使人感到新奇，能吸引众人的目光，具有诱人购买的善意的煽动性。当前湖南的一些楼宇策划的广告都比较直截了当，在广告方案设计上几乎都是重弹一个调，缺乏创意。楼宇广告有创意，其内容及表达方法必须具有时代气息，健康高雅和给人以新鲜感，如长沙的梦泽园小区楼宇就以“家门口有个美丽的湖”作为形象广告词，说明梦泽园生态环境优美，既富时代感又显高雅恬静，是言简意赅的广告，令人回味的广告，催人购买的广告。[3]楼宇广告还应出奇招，给人以艺术的享受，从而刺激楼宇销售。为此，湖南省楼宇广告创意策划可按如下步骤进行：首先，了解物业状况、建筑特征、物业所处区位及该区位同类物业的销售情况、广告宣传形式及内容、广告宣传重点等；然后，明确物业的目标顾客群，包括文化层次、职业、年龄等，在明确了目标客户群后，再把你所掌握的物业特征归纳出来，选用广告媒体，并针对广告媒体进行广告创作。“以小见大”永远是创意策划的极佳效果，试想一对老年夫妇在夕阳下，互相搀扶，融入一片绿意之中，背后是极有风格的楼宇，这是多有深意的情景；或一群孩提嬉戏，或一群年轻人休闲等等，都能给人遐想。楼宇广告的创意策划应注意贴近环境，给人一种美好的意境，以传递居住舒适的信号。“罗马花园”开工时策划的广告楼宇图形只是大致的轮廓，广告中占据整个版面长度的却是醒目的瓜尔内里琴，一把异常珍贵的小提琴象征经典巨构罗马花园，音乐会上演奏了柴可斯夫基《意大利随想曲》等名典，让花园的买方沉浸在绚丽多彩的南欧半岛风土人情中，这就是楼宇广告策划出奇招，“奇招生奇效”的成功策划范例。[3]
（四）加强楼宇的文化策划
根据目前湖南楼宇文化营销策划的实际情况，增强对楼宇的文化策划，务必做好两方面的工作：一是加深对楼宇文化概念的理解。文化是楼宇的重要组成部分，楼宇文化有着深层的内涵，它包括居住、劳动、教育、休闲、健身和社会交往在内的人类生存和发展的协调活动。[4]二是探索出楼宇文化策划的可行方法。从楼宇文化的类型着手，进行文化的策划比较合理可行。第一,建筑文化的策划。建筑文化的策划，关键在设计。在继承传统民居风格的前提下力求发展，导入先进的规划设计思想，走科技化、智能化设计之路。套型选择、空间划分的相对关系，平面尺寸与设备的配套，装饰色彩、材料、室内净高、厅室间分布面积等都围绕塑造楼宇的品质和内涵这个主题。第二，环境文化的策划。把环境建设提到艺术高度进行综合规划，合理处理好小区容积率和规划结构、功能分区的关系，合理确定公共服务设施的项目、规模及分布方式，利用文化广场、沿河绿带、道路交通、坡向河岸、弯月拱桥、小巧景亭等环境小品提升楼宇文化的品位，用流水不息、鸟语婉转、花木丛生来凸显健全、和谐的楼宇生命概念，也凸显人类伟大的爱心。[4]第三，社区文化的策划。根据居民的意愿与要求策划各种类型的社区文化活动，由老年人组成艺术团、健身队、茶人棋社；由青年人组成球队、电脑协会以及由儿童组成绘画班、书法班等。在节假日、休息日策划举办一些文艺活动，使楼宇成为入住者“人性”得以充分张扬的居住与交流空间。
影楼策划篇3
关键词：滞销楼盘产生原因理念与技巧
由于各种各样的原因，房地产新楼盘销售中途受阻，形成楼盘“滞销”。这种现状的形成对房开商来说是一个致命打击。如何解决楼盘滞销问题，使销售重新纳入正常的轨道，对于开发商是迫在眉睫。滞销楼盘可以粗浅地解释为销售不畅的楼盘。楼盘滞销严重影响着开发商的资金回笼速度，一旦处置不好，后果将不堪设想。
一、楼盘滞销的产生原因
1.市场调研粗浅、营销失误。项目前期，开发商没有认真做市场调研盲目上马，导致完工后，楼盘自身存在着这样或那样的毛病，消费者难以接受，从而影响楼盘的销售。主要问题如下：(1)定位偏差：有的开发商不重视前期市场调研和营销策划，产品定位偏离目标顾客，造成产品销售不畅。主要有定位过高、定位过宽、定位超前的问题。(2)设计问题：建筑产品的规划设计是建立在目标市场确认的基础上根据市场的需求来制定的，否则就会受到其他替代产品的威胁。在营销失误方面：(1)销售没有全程策划：所谓的全程策划是指销售商从设计规划开始，对项目的建筑风格、平面设计，客户定位等均和开发商一起完成。朝向，采光、楼层较差的单元一般在开盘时就首先以低价格推出，这种方式容易被买家接受，一些较差的单元留到最后卖困难会大得多。(2)楼盘推出时机不当：房地产投放市场也应该具备：“天时、地利、人和”，天时好就是要恰当地利用宏观环境和推出楼盘的时机，认清大势随行就市在地利与人和都到位的条件下，将产品在此最佳的机会点抛出，以取得最好的销售业绩。(3)营销推广不利。能否采取较为合理的推广手段也将直接影响到产品的销路，如果没有有效的推广手段，就很难打开产品市场。
2.开发商缺乏实力、新的竞争对手的出现。开发商作为项目的实施者，是否具有实力，是影响房地产销售进度的一个重要问题。房地产属于特殊商品，具有投资大、风险大、周期长、资金回收慢等特点。而有些开发商在投资运作过程中由于资金不到位，没有充足的资金来保障项目工程的顺利进行，影响了工程进度，延缓楼盘交接的时间，造成客户投诉，进而影响产品的销路。从顾客角度来说，有的客户对于落成的现房缺乏想象空间，反而去追捧那些精美的楼书上吹鼓的更超前更高档、更有想象空间的期楼。这种这山望着那山高的消费心态，加上顾客会货比三家，也是滞销的主要原因之一。
3.缺乏品牌意识。“急功近利”的思维方式和行动取向，企业的成功和发展是建立在消费者的基础上的，顾客是企业的衣食父母，只有顾客认可你并购买你所生产的产品，企业才有利润，才能发展。但是，有的开发商看到市场需求旺盛，想捞一把就走，这种做法是不可取的。据统计，我国有1000亿“豆腐渣”工程，与这种“急功近利”的思维方式和行动取向有很大的关系。在这种心态的驱使下，开发商不重视质量而讲速度，不注重楼盘和企业品牌的树立，当然影响楼盘销售。
二、滞销楼盘的销售理念与技巧
1.重新定位产品与市场。(1)改进产品功能：有的楼盘滞销，是由于户型结构存在严重功能缺陷。因为，很少有人会花巨资买一套使用极不方便的房子。这其实也是全国空置房面积年年增加的重要原因。如某高档小区，20套原本看好的四房却成了库存，开发商聘请营销策划人员，经调查后发现原来不少客户认为，该户型房间太多而卧室面积又普遍偏小，于是营销策划人员建议开发商将其改为三房，果然很快售磬。改进产品这一方式对写字楼和商铺来说，运用较多。但住宅产品户型的改动一般是大面积改小、小面积改大等。(2)市场重新定位：一般是对产品进行改进，才能维持持续销售期。如南山金融中心，原名“辉煌大厦”，在停工三年之后世联介入，世联所做的第一件事也是市场重新定位，经调查得知，该项目的周边，是一批中小企业主，就是该项目的目标顾客。因此，世联针对这些客户的特点，建议开发商对产品进行了改进，如取消集中空调、将面积变小，并编写了一本《完全工作手册》，在该手册里，详细列出了在该栋大厦办企业的种种优势，如周边有哪些政府部门、有哪些运动场所、有哪些酒楼、周边商家的服务范围，甚至给出这些部门、商家的电话号码、联系方式等内容，甚至告知买家在该大厦办公，周末是否必须付空调费这些细节上的问题。最后，仅凭这样一本手册就完成了销售。
2.采用降价与广告策略、创新营销手段。降价是处理滞销楼盘的一个最常见的方法，也是开发商和商用得最多的一种方式。降价有多种方式，有的是明降，如广告大降价、大让利；有的是暗降，即隐性降价。如降低首期款、送装修套餐、送家电套餐、免若干年的物业管理费、送花园、送绿化等，这些颇具人情味的降价方式所起的作用非常有效。但降价有利也有弊。首先是开发商损失利润；其次是损害前期购买者利益，让他们觉得不平衡，从而伤害开发商品牌形象。因此，开发企业应慎重对待。有些楼盘价格降到极限、广告的投入也很大，但依然无人理睬，这时就要换一种思维方式，创新营销手段，以达到销售的目的。深圳的“福源花园”二期就是一个成功的例子。“福源花园”位于保税区旁，优点是周围环境安静，缺点是位置较偏，不太引人注意。二期尾盘销售时曾有过几次降价，均价每平方米降至4900多元，广告也打了不少，但市场几乎没有反应。采用试住这一方式后，仅两周时期便完成了销售，55套住宅全部售出，同时单位售价比原来上涨了15%。
3.制定目标各个击破。对于剩下的尾楼，开发商与专业策划人员仔细研究，对每一套剩下的房子都进行仔细研究，与周围楼盘比较，提炼出其优点，找出缺点，制定详细的突围计划，会提高销售的成功率。如“碧天云”项目可以说是以此方法处理尾盘的一个典型代表。“碧天云”位于北环路以北，是深圳市近几年来最有特色住宅项目之一，其独特的岭南建筑风格在深圳住宅市场可以称得上是独树一帜，外立面十分引人注目，开发商因有前面的“碧荔花园”的成功，因此，对这个项目非常乐观，寄予的希望颇高。但盲目乐观的结果是“碧天云”的销售一波三折，前三个月只卖出100多套，后劲跟不上，出现一个滞销期。开发商聘请了专业程度较高的商联合销售，由卖名字、卖风格，转为卖生活、卖实质、卖功能的策略，共同制定了认准目标各个击破的战略战术，对每一套剩下的房子都进行仔细研究，这样售楼小姐在介绍时，优缺点清楚，成功率大幅提高。
参考文献：
影楼策划篇4
一、社区市场诉求定位
东南亚风情社区
开启花都人居新时代
新花都、新人居
区位优势：新区商居中心地段，名校（云山中学）、名园（马鞍山）、广场毗邻，周边成熟配套。
个性优势：独特人性化居住环境、文化社区、东南亚风情。
二、活动策划要旨
五一长假，万商促销。要想在铺天盖地的广告宣传中脱颖而出，非要别出心裁、吸引眼球不可。
云珠花园的社区定位明确以后，公关及活动促销重点应放凸显独特区位优势和人性化居住环境上。
让更多的潜在购房者知晓、领悟、感受云珠花园的魅力优势并产生知名度、美誉度及产生购房安居欲望是主题策划活动的主旨所在。
以书画文化艺术为活动形式（谓之形），以众多目标消费者及有影响力传播人物的直接参与为表现（谓之体），以促进楼盘美誉传播和销售为目的（谓之用）。
活动策划具体形式：以描绘人居环境为主题的书法与绘画展览、表演、交流艺术节（简称：首届“云珠花园”书画艺术节）
三、主题广告语
云珠花园“描绘花都写意人居”
四、活动框架
1、时间：2005年5月1日至7日
2、活动地点：云珠花园现场及售楼部
3、活动内容
（1）、儿童书法绘画现场表演并比赛----1日
（2）、青少年书法绘画现场表演并比赛---2日
（3）、花都区书法画家现场表演-----------3日
（4）、书画家作品点评、艺术酒会沙龙---3日
（5）、获奖作品及书画家作品展览、销售、捐赠
------4日至7日
4、活动组织
主办（楼盘促销现场安排、经费支出）：云珠花园开发商
（组织书画家参与）：区书画家协会
协办：（组织学生参与）区青少年宫
区一幼、圆玄幼、圆玄小学、五小、云山中学等
策划承办：祥业广告公司（整个活动具体组织、布置、协调）
媒体支持：花都新闻、花都电视台、广播台、《花都房地产》
5、促销配合
1）参观样板房、派发宣传资料
2）优惠购房折扣
3）购房赠送书画作品
4）义卖书画作品捐赠青少年宫
6、经费预算
1）、活动组织、策划、资料：--------------------5800元
2）、现场布置：（空飘/4个、彩旗/300杆、拱门/1座、音响/1套、红地毡/200米、垂幅/4条、主题喷画/1幅带展架、展架/10、桌椅板凳/100套等）------------------12000元
3）、礼品及纪念品、奖品------------------20000元
4）、书画家及有关嘉宾、媒体利市-------------16000元
5）、前期广告宣传（宣传海报或单页、电视台、花都新闻）---------------------10000元
总费用：63800元
五、我公司策划承办优势
1、祥业广告与房地产?--房地产，我们最自信的舞台！
祥业广告公司是大型房地产公司衍生的专业子公司，对房地
产的理解高于同行。核心策划设计人员有丰富的房地产专业经验，服务过花都众多品牌楼盘。曾服务楼盘：富豪山庄、雅景苑、紫光园、合和世纪城、雅宝新城、蒙地卡罗山庄、雅居乐雍华廷、怡雅花园、骏威广场、全鸿花园、杏林花园、云港花园等
2、我们的自办媒体：
《花都房地产》，我公司受花都房地产业协会委托承办的区域专业杂志。《投资花都》、《花都警讯》皆为我公司设计承印的专业杂志。
3、我们对房地产客户的工作方式
在分析市场及楼盘特点的基础上，购建楼盘的核心定位和竞争优势，运用综合的外在手段表现楼盘的定位、特色及优势，分析并划定特定的目标消费群及其购房心理习性，采用恰当的方式将信息诉求传达给目标消费者，激发其购房欲望达成购买行为。
影楼策划篇5
关键词：房地产；开发策划；经营管理
前言
房地产是我国经济发展的重要支柱之一，对于国民经济的发展非常重要，同时也是政府财政的一项重要来源。房地产业的发展还带动与之相关的建筑业、运输业、电力煤气以及自来水的供应业务，还有社会服务业等等，不但改善了城镇居民的居住条件，还提供了大量的就业岗位，为社会经济发展做出了巨大的贡献。而房地产项目的开发需要经过严谨的策划工作，并且对其过程进行严格的管理工作，才能取得成功。本文就房地产项目的开发策划及经营管理进行了演技，希望能够对房地产业的发展起到一定的帮助作用。
1房地产项目的前期开发策划工作
对于房地产项目的前期策划工作要重视市场调研和客户群定位的问题，形成项目的可行性研究报告，这些是该项目完成之后，其楼盘是否能够得到客户的认可的前提。以前的开发商在进行楼盘建筑前没有进行市场调研，只是按照自己的想法，认为房子只要建的牢固，就一定会有客户，但是这种不考虑客户需求的想法只会导致在房子建成之后无人问津，而这种没有考虑客户需求的例子很多，例如南方某城市一个地产商在进行楼盘开发时没有考虑当地的气候条件，建成的楼盘南北不通透，导致楼盘无人问津，即使降价出售也只是售出一小部分，导致开发商的资金无法回笼，项目总成本不断增加，导致公司财务出现问题，严重影响公司的发展。因此，在房地产项目的前期策划阶段必须要进行充分的市场调查，找准客户群体，确定项目的正确方向，对于项目的成功就已经走出了一大步。房地产项目开发策划过程中的市场调查主要有对房型、房间面积和平面布局以及楼盘的档次等等进行调查。其中要考虑当地居民的住房习惯对楼盘的户型和面积进行设计，并且按照居民的传统居住习惯和当地的气候条件等对房间的朝向、通风和采光等进行设计。同时还要考虑当地居民的购买能力对房屋的建筑档次进行定位。最后还要对楼盘周围已经投入市场的楼盘的销售情况进行了解。策划人员通过这些市场调查的信息进行可行性研究报告的编写，其内容应该包含建筑的成本以及预计的销售价格，技术指标和相关税费等，要包含一切可能影响项目实行的因素，保证可行性报告的客观性，作为以后设计控制的依据。房地产项目的前期策划除了进行市场调研外还需要进行项目总体配套的策划，随着生活水平的不断提高，人们对于居住环境的要求越来越高，生活小区的配套设施也应该在前期策划阶段进行设计。其中配套设施主要包括绿化、道路、公建和学校等等。绿化可以使小区更具生活气息，道路配套应该保证交通顺畅，且要注意无障碍道路的设计。公建配套主要包括一些健身房和活动室等，而人们对子女教育的重视也使得学校成为小区销售的主要竞争力。特别是二胎政策的全面放开，学区房已成为购房者又一关注重点。
2房地产项目经营管理
房地产项目的经营管理主要包括建设阶段的管理、营销管理以及售后管理，下面将对这几个阶段的经营管理进行简要地分析。（1）施工建设阶段的管理，主要是对施工进度、质量和造价的管理，其中施工进度直接影响着项目的施工成本，因此应该不断地对施工进度与计划进度进行比较，对于施工延误的情况要及时进行原因查找，并进行解决。工程造价的管理主要通过制定合理的招标制度，并采取一次性加系数的包干办法，同时要做好隐蔽工程的现场签证管理。施工质量的管理主要有施工单位的自我检查，该检查贯穿整个施工过程，是质量控制的基础，同时要有专门的监理公司对工程质量进行监督管理，并且建设单位也要对工程质量进行核检，由施工单位、监理公司和建设单位三家共同对工程质量负责。（2）对房地产项目的市场营销管理，市场营销对于房地产项目的销售是非常重要的，而且市场营销要从开发商取得土地时就开始，要让客户了解到开发商取得了何种性质的土地，到楼盘建设期的时候，进行市场营销和宣传的重点要放在沙盘演示和样板房制作上，让客户能够直观的感受到住宅建成之后的样子。该阶段的营销活动成功与否对于楼盘的销售成绩至关重要，并且关系到资金能够及时回笼等。同时由于目前的房屋价格超过了人们的承受能力，大部分人都会选择按揭，因此在进行市场营销时要选择合适的付款方式，一般的付款方式为一次性付款，即付全款，银行按揭和发展商的分期收款。同时对于房屋的定价要根据市场行情和施工成本进行合理定价，并进行巧妙的调价。（3）对售后服务的管理，目前房地产项目的售后服务即是指物业服务，目前的物业服务可由开发商成立自己的物业管理公司进行管理，也可以聘请专门的物业管理公司进行管理。一般情况下大型的开发商都会成立自己的物业管理公司，而对于小型的开发商可以向社会公开招标，由业主选择物业管理公司。总之物业管理的收费要与其服务水平相符，物业管理的好坏对于小区的生活环境以及对于住户的意见处理都是非常重要的，而且好的物业管理可以为开发商树立良好的口碑，对于开发商后期的房地产项目销售可以起到非常好的促进作用。
3总结
房地产项目是我国国民经济发展的重要项目，其开发策划和经营管理对于项目的成功实施是非常重要的。本文分别对房地产项目的开发策划和经营管理进行了分析，其中开发策划阶段要注重市场调研和配套设施的设计，作出科学合理的可行性报告，作为施工的依据。而房地产的经营管理主要包括建设施工阶段的管理、市场营销管理以及售后服务管理等等，其中每一个阶段的管理对于房地产项目的顺利进行，对于开发商的经济效益都有非常重要的影响，希望通过本文的分析对于房地产项目的进行有所帮助。
参考文献
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[2]李赛.房地产项目策划阶段的投资可行性研究[J].科技创新与应用，2016（24）：276.
影楼策划篇6
1房地产营销策划在我国的应用
在我国,房地产营销策划相对于其他策划来说开始的比较晚。在我国内地1992、1993年之后,房地产才刚刚开始兴起,任何人在拿到土地后,只需画出一张图纸,然后转手倒卖,一夜之间就可以暴富,那种情况下当然不需要什么房地产营销策划。1992、1993年以后,国家实施银根紧缩的货币政策,导致了大量楼盘烂尾,许多楼盘也销售困难,新的形式呼唤策划人出场亮相。最早广州、上海、深圳等沿海发达城市开始引入房地产策划,进而房地产策划从沿海发达城市向内地城市推进,但"克隆"现象比较普遍。一些城市引入房产策划的途径主要有:一是派专业人员到沿海城市学习、取经,参加各类策划培训班;二是邀请知名策划人前往内地房地产开发项目担任总策划或顾问;三是内地举办各种房地产策划演讲会,并邀请知名策划人参加交流,从中获得沿海地区房地产策划的最新理念。多年的房地产策划实践,使第一线的策划人积累了丰富的策划案例和极有价值的策划理论,也催生了各类房地产策划咨询公司。2005年,人力资源和社会保障部正式推出了房地产策划师认证,面向从事房地产行业市场调研、方案策划、投资管理、项目运营和物业管理等工作的策划人员。时至今日,策划方法在房地产开发中得到了广泛的应用,各种概念楼盘应运而生:生态住宅概念、绿色住宅概念、健康住宅概念、可持续发展住宅概念、山水人居概念、休闲人居概念、优良性价比概念、新独院住宅概念,集成式规模开发概念等,各种概念的楼盘层出不穷。现在许多大型的房地产企业都有了自己的营销策划部门,专业的房产地产咨询策划公司、房产策划人到处都是,房地产营销策划也成了许多人的职业。
但是,房地产项目策划还缺乏一定的专业化和规范化,还没要形成全面、系统的理论体系。虽然实际中涌现了一批经典的策划案例,但是也有很多企业引入房地产策划有很大的随机性,有些干脆依葫芦画瓢照搬一套模式。房地产策划克隆现象常见,良莠不齐,造成房地产资源浪费现象严重。
2研究现状
学术界,近几年来有关房地产项目策划的研究越来越受到有关学者的关注,内容上主要集中于房地产项目定位、房地产营销战略、房地产项目前期营销策划、房地营销策略等方向。最近一两年,有关于房地产项目策划方面的研究生论文数量迅速上升。由于房地产产品受地域、文化习惯等影响巨大,在研究上离不开具体房地产项目个案的实证分析,而上述研究的房产个案大都集中于中心城市,对中心城市向副中心城市辐射提供了一定的借鉴,而针对卫星城镇或城市周边区域的房产地产项目策划个案缺乏一定的研究。在策划理论上,房地产项目策划主要有概念策划模式、卖点群策划模式、等值策划模式、增值策划模式、全程策划模式、复合策划模式等策划理论。
3常见房地产项目策划模式
3.1概念策划模式
策划人选择楼盘的一个或一个以上的显著特征,向消费者加以强调和宣传,使消费者对楼盘建立概念认识,引导消费者在众多楼盘的选择过程中比较容易选择自己偏好的楼盘,从而达到促销目的的一种策划方式。
采用这种模式时宣传上都分别有一个以上的显著特点,比如有的强调区域文化人文理念、有的突出社区安全、有的推荐智能化、有的宣传物业管理、有的楼盘更注重环境、有的讲究材料上乘装备精良、有的鼓吹风格、有的宣传价廉……这些特别推荐的优点,使人建立概念认识,对销售起到重要的引导作用,使购买者能够在众多楼盘选择过程中,比较容易地按需求选择。
概念楼盘显然是开发商一相情愿、建设观念的反应,是忽视市场需求的产物,希望依靠突出的某个特征而实现销售,这种策划方式只是解决了消费者的识别选择,发展商仅靠楼盘的某项优点而实现销售意图,很难圆满实现。
3.2卖点群策划模式
策划人为适应卖方市场和消费者理性选择,采用罗列众楼盘优点,并将其集于一身,向消费者做出承诺:能满足消费者所有要求,从而达到促销目的的一种策划方式。
房地产市场供应量的增加,导致需求相对减弱及消费者理性购买,发展商以建设观念、楼盘观念建筑的楼盘,为了迅速适应市场需求的变化,采取“人有我有”的销售策略,策划公司将众楼盘之长集于一身,极尽所能地向市场罗列无尽的卖点,使得开发商必须在短期之内对于购买者做出足够的承诺。其结果,每一个卖点的后面通常都是成本的增加,楼盘的整体素质虽然得到了或多或少的增加,实际已出现明显的成本高于售价的问题,尽管卖点策划模式对提高项目的素质起到了非常积极的作用,但同时也产生了许多高不成低不就的楼盘,如造价是小康型,环境却是生存型,户型又是温饱型。
3.3等值策划模式
策划人为避免楼盘成本攀升而并未获得同比的售价,或因售价提高造成楼盘空置率攀升的恶性循环,在众多的楼盘优势卖点中进行权衡取舍,或找到楼盘未被发现的价值点,使楼盘成本与销售价格相适应,从而达到促销目的的一种策划方式。
采用罗列众楼盘优点的结果是使一些楼盘成本攀升而并未获得同比的售价。由于存在着投资商和策划机构对土地和项目价值的发现与价值兑现能力的差异。使得一些楼盘成本高于售价。等值策划要求对该项目的价值因素具有充分的认知能力,并能在众多楼盘优势卖点中进行选择,而且需具有驾驭和实现经营意图的综合能力。等值策划模式毕竟是推销/销售观念的产物,它不可能解决开发与市场需求之间的矛盾,只能缓解这种矛盾。
3.4增值策划模式
策划人在项目立项时,即着手进行市场需求调研,正确确定目标市场的需求和欲望,利用差异化、避免竞争等营销理论,营造出即比竞争对手更有效的满足市场需求又不可替代的楼盘,通过提高消费者可察觉的使用价值,提高楼盘相对销售价格——使楼盘增值,从而达到营销目的的一种策划方式。
增值策划的目的就是要为开发商的楼盘创造最大的附加值(使楼盘增殖),为楼盘的市场创造有效需求。
增值策划的结果,真正确立了房地产策划在房地产开发项目中的位置,使以用户为核心,策划为主体功能,营销为主要功能成为房地产开发的主导模式。
3.5全程策划模式
全程营销策划认为,房地产营销策划是一个系统工程,统筹所有房地产销售及宣传推广工作。它包括项目的前期市场调研和环境分析、项目权谈判,基于谈判,我国新立并修改了国内关于知识产权保护的法律。
1992年中美第一次谈判之后,双方签订了第一个有关知识产权保护的协议,即《中华人民共和国政府与美利坚合众国政府关于保护知识产权的谅解备忘录》。该协议主要内容为中国对改进知识产权法律的承诺,包括专利保护、版权保护、商业秘密保护以及知识产权执法问题等。美国贸易代表随后宣布,由于有关问题已经达成了令人满意的解决,终止对中国发起的“特别301条款”调查,并取消中国“重点国家”的确定。
而1992年的中美谅解备忘录只简单提到了知识产权执法的问题,这成为中美第二次知识产权谈判的导火线。20世纪90年代,作为科技技术水平最发达的国家,美国日益依赖于知识产权保护来促进和保障其经济发展,而知识产权的跨国侵权却大量发生。在这种情况下,美国的知识产权在世界范围内受到严重的侵犯,进而给美国的贸易造成了巨额损失。而中国己成为美国最重要的贸易伙伴之一,是美国高科技产品的重要市场,中国在知识产权保护方面的执法力度对美国减少贸易损失起着重要的作用。虽然中国切实地履行了承诺,但美国仍不满意,并且将焦点放在中国对知识产权法律的实施上,1995年中美第二个知识产权协议油然而生,基本满足了美国在谈判中的三个要求,即建立执法队伍以打击侵权,加强知识产权执法体制和对知识产权产品开放市场。
影楼策划篇7
20xx年北京市楼市调控新政公告全文《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》
为进一步规范本市商业、办公类项目管理，促进房地产市场平稳健康发展，现公告如下
一、商业、办公类项目(以下简称商办类项目)应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。
二、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米;不符合要求的，规划部门不予批准。
三、开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。
四、开发企业在建(含在售)商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。
五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：
1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。
六、对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。
七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
八、本公告之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。
九、开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。
本公告自之日起执行，与本公告不符的，按本公告执行。
20xx年3月26日
20xx年北京市楼市调控新政：北京成为首个停止向个人出售商办类项目的城市最近一段时间，不只北上广的楼市炙手可热，其他二三线城市的楼市调控政策也是密集出台。就在昨晚(26号)，北京市又了一道楼市调控新政：明确规定商办类项目不得作为居住使用，新建项目不得出售给个人，二手项目出售给个人时需满足名下无房且在北京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税两个条件。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。由此，北京成为首个停止向个人出售商办类项目的城市。
那么，这一明确将矛头指向商住房的政策，将会对市场产生哪些影响?对此，中原地产首席分析师张大伟解读称，首先，这已经不是简单的认房又认贷政策内容了，它全面改变了过去的游戏规则。第二，对于市场的影响就是回归商办类的真实用途。在过去多年的楼市发展中，商办类本身就是一个畸形的存在，大部分都成了一个类居住物业。就这点来看，这个政策对未来的影响主要有两点：第一、对于再拿商办类土地的开发商来说，不论是上市还是既有库存，都会重新进行估值;第二、对既有的市场交易，包括开发商手中的库存量，包括市场上过去已经进入二手交易的商办类物业，全部都有一个非常明显的打压，这种打压主要体现在量和价上。业内估计，成交量起码有60%以上的下调幅度，甚至有可能导致这个市场全面进入休眠状态。从价格来看，保守、乐观估计，起码要跌3成以上。信贷、购买资格已经跟过去的游戏规则完全不一样，不论是投资需求还是自住需求，可能全部在政策重压之下离场。
与此同时，张大伟认为，通过这次的新政，也可以看出楼市调控逻辑的变化。作为首都，北京商改住政策的出台也会多多少少对其它一线城市产生风向标的作用。过去，大家都认为使抑制过快上涨，现在来看，有可能真正执行了中央房子是用来住的，不是用来炒的政策。从商办类的政策逻辑来看，基本上全面抑制了任何炒房的可能性，这也是中国房地产市场调控以来的第一次，因为从来没有过这么彻底地把所有投资者全部挤出一种房屋类型的政策出现。这点也会影响其他城市同类型的调控。这个政策虽然是在周末的，没有317出台时那么多媒体和个人的关注，但其实对业内的影响是历史最大的一次。
所以，对于其它一线城市来说，效仿的可能性很大。之前，上海等一些城市也出台了针对商办类的条款，但跟北京相比都要弱很多。后续，上海、深圳甚至其他一些二线城市，有可能针对商办类物业逐渐向北京政策看齐。
可以说，20xx年成为近几年来，房地产调控政策出台最为密集的一年。从20xx年930政策揭开调控序幕至今，全国已有超过35个城市出台了多达110余次对房地产收紧的调控措施。而在今年3月再次加码的此轮调控中，三四线城市也加入限购大军。专家认为，目前政策正朝着精确化管控导向发展，抑制房价过快增长的长效机制亟待完善。
业内普遍把这一轮密集出台的楼市调控新政看作20xx年9.30政策以来的又一次加码，更是对北京楼市踩下的又一脚急刹车。正是今年2月中下旬，北京楼市的再度升温，恐慌性购房、抢房现象的再度抬头，直接触发了此轮3.17调控的启动。
随着昨天清晨广东中山市调控限购政策，3月以来全国启动或升级限购的城市已达24个。和往年调控集中在一二线城市不同，今年调控已席卷部分三线城市和一些环一线城市的四线城市。有媒体统计，河北崇礼、河北保定涞水县、河北涿州、江西赣州、安徽滁州、浙江嘉善等一些相对陌生的名字，更是首次登上房地产限购政策的历史舞台。
这些现象背后的逻辑是，三四线城市房地产销售近年来的不断升温。地处南京都市圈的镇江句容成为江苏首个限购县级市，由于南京限购限贷导致购买力外溢，句容房价扶摇直上，每平米已破万，当地规定非本地户籍家庭限购1套住房。
江苏大学管理学院市场营销系主任李文远认为，由于房价走高，购买力正从南京向周边郊区，从新房向二手房转移。刚需是存在的，主要是南京的过高房价驱使人们往郊区转移，如果房子都没有了，肯定会进行二手交易。
值得一提的是，此轮三四线城市在加入限购大军的同时，限购、贷款标准的严格度大有向一二线城市看齐的趋势。如江西南昌规定，除九龙湖等两个在建新城外，暂停向市区已有1套及以上住宅的本地户籍居民出售住宅。
易居研究院研究总监严跃进提出，目前三四线城市已逐渐分化为：一部分保持宽松政策以去库存为目标，另一部分大城市周边城市则以控房价为主。主要是围绕三大城市群，尤其是北京、上海、广州周边城市进行调控。同时，对于其它热点城市，比如天津周边、南京周边城市也在调控。这体现了一些外来人口聚集区域或者一些限购城市的外溢需求导入到这些城市，进而引起调控的做法。
有人将此轮房地产调控政策概括为三句话：刚需买得起，换房需谨慎，炒房不划算。整体上看，各地政策均紧紧围绕房子是用来住的，不是用来炒这一定位制定，用管住炒，来保障住。从策略上，和前两轮楼市调控不同，此次中央并未制定一刀切的统一政策，调控基本实行一城一策，各地视自身市场情况确定调控政策的自主性加强，政策正朝精确化管控导向发展。
国家金融实验室理事长李扬在正在进行的博鳌亚洲论坛上表示，地方制定政策要遵循几个标准：第一，以前是全部统一，现在是一城一策，这是非常好的。每个城市应该做什么事?城市化是要用土地的，用地计划要和城市化步调要一致;第二，地价占房价的比例一定要控制;第三，大规模减少税费;第四，房价收入比，这个地方政府是可以控制的。
影楼策划篇8
一是以金融、房地产、商业、都市型工业为主导的服务业发展迅速；二是空间上多点集聚，产业集聚现象明显，功能核心区引导辐射作用极强，规模持续增长；三是制造业与现代服务业融合拓展产业链，生产业成为现代服务业最重要的组成部分，如国际航运中心贡献巨大；四是休闲服务业、创意产业等发展迅速；五是总部经济十分发达[2]。所谓产业集群是指产业相同、相近或相关的企业集聚于地理上相对集中的区域，吸引相关服务机构进驻该地，共同发展而形成的一个具有相对竞争优势的经济群体。现代服务业的空间环境特性决定了其与发展楼宇经济的空间适应性，既可提供可高度利用的空间，又具备高度的信息化、集成化和功能化的现代化楼宇，成为发展现代服务业的最佳场所。楼宇内聚集的知识密集型服务型产业活动，涉及知识生产、流通、分配、消费的全过程，是知识生产、知识传播和知识应用的产业。知识密集型企业从事现代高端技术研发，科技成果汇集，其生产过程需要巨额的投资和科技创新，企业将相当比率的资源分配给研究和发展，具有知识含量多、产品附加值大、企业创新能力强、楼宇地均产出高等特性。这充分表明以现代服务业为发展核心的楼宇经济具有高集聚性、高成长性、高收益性等特征。楼宇经济的成分构成主要是高新科技型研发企业和智能型服务企业，充分体现其是知识与经济相结合的产物。楼宇经济以现代城市的商务楼宇(功能区)为载体，充分发挥大城市特有和汇集的科技人才、信息资讯、资金市场、环境交通等方面的优势，把知识、信息、资金集聚为一体，引发了大量的人才流、信息流和资金流，在集约的空间内汇聚了巨大的人才流、资金流、信息流。并且，众多企业经营活动会衍生出信息服务、服务、咨询服务和后勤服务等多方面的需求，带动周边地区商业、会展、旅游、文化娱乐、休闲和餐饮等业态的发展，形成巨大的城市综合体(服务圈)，从而拉动众多产业尤其是现代服务业的发展，推动了区域产业结构的提档升级，产业集聚效应非常显著。楼宇经济以高效的综合服务、高度的产业聚集，强大的功能辐射等特性，集约组合城市经济发展要素，拓展城市经济发展空间，是现代城市经济发展理念内涵的充分体现，形成了其他经济形态不可比拟的发展优势，彰显了其在现代城市社会经济发展中的独特地位。
2楼宇经济的产业与形态分析
研究和把握城市楼宇经济的产业及其形态，对城市政府准确把握楼宇经济内涵和发展要素，准确定位、确立发展方向和目标，优化规划布局，充分发挥城市区位和资源优势，促进楼宇经济发展具有重要意义。
2.1楼宇经济的产业业态
我国产业划分具体为：第一产业是农业(包括农、林、牧、渔)；第二产业是工业(包括采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产与供应业，建筑业)；第三产业除第一、第二产业以外的其他各业，通常统称为服务业。因此，城市楼宇经济产业的组成包括第三产业，以及第二产业中的都市型产业[3]。其中，都市型工业是以都市特有的信息流、物流、人才流、资金流和技术流等社会资源为依托，以产品设计、技术开发、加工制造、营销管理和技术服务为主体，以工业园区、工业小区、商用楼宇为活动载体，适宜在都市中心区域内生存和发展，增值快、就业广、适应强，有税收、有环保、有形象的现代工业。是一种与传统工业相联系的轻型的、微型的、环保的和低耗的新型工业。如食品制造业、纺织业、服装加工业、包装印刷等传统都市型工业，以及通信信息设备、计算机及其他电子设备研发与制造等高新技术产业。现代服务业是楼宇经济发展的核心产业，其发展程度是楼宇经济发展水平的重要体现。现代服务业是采用现代新技术对传统服务业改造，以新产业形态和服务方式，向社会提供知识型、高附加值服务的新型服务业，其分类包括基础服务业、生产业、个人消费服务业和政府提供的公共服务业。现代服务业涵盖第三产业的全部。重点有旅游、文化创意、金融、商贸服务、现代物流、信息服务与软件、科技服务、中介服务、房地产、社区服务等十大门类现代服务业。其中，目前得到各城市高度重视的文化创意产业主要包括有：文化艺术；新闻出版(广播、电视、电影)；软件、网络及计算机服务；广告会展；艺术品交易；设计服务；旅游、休闲娱乐和其他辅助服务等产业。
2.2楼宇经济的产业形态
所谓产业形态，就是指人们对于产业所能感知出来的所有状态、样式和特征等[4]。按产业集聚形式和功能用途来划分，楼宇经济的产业形态主要分为基础设施和区域功能集聚区两大类，目前常见的具体形态有：2.2.1基础设施类(1)商务、商业楼宇：独立存在的商务楼宇、商场楼宇等；(2)科技研发楼宇；(3)标准厂房：仅指工业用地内的标准厂房。2.2.2区域功能集聚区:按照现代经营管理理念，同类或相关服务业企业集聚互动，形成的具有较强资源整合和辐射带动功能的集聚区域的总称。具有以下特征：一是众多同类或相关企业集聚。集聚区入驻企业可以是同类，也可以是处于产业链不同位置的相关企业。二是集聚区内企业共享公共服务平台，提高资源配置能力和辐射带动能力。按专业功能划分，主要有以下的形态：(1)中央商务区(CBD)：中央商务区是城市经济、科技、文化的密集区，一般位于城市的黄金地带。集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施。具有完善的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境。(2)保护建筑(群)：各种历史建筑、工业遗产、校园遗产、农居保护建筑等经过功能替换后再开发用。(3)创意产业园：指通过创意设计和改造，成为激发创意灵感、吸引创意人才、集聚创意产业的场所。创意产业园是以创意为主的工作室或服务性公司集中的特色区域，包括影视制作、艺术设计、工业设计、建筑设计、广告策划、游戏动漫等类型。(4)旅游产业集聚区：即依托旅游景区，集聚住宿、餐饮、休闲等经营主体，形成具有旅游、休闲和购物等功能的综合体。(5)金融集聚区：是银行、保险和证券等部门集聚的区域。(6)商贸集聚区：以商业贸易、新型专业市场为核心形成的集购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮等多种功能为一体的建筑群体或区域。(7)信息与软件集聚区：众多软件企业和相关服务机构的集聚区域，以软件开发、生产、售后服务为核心，大力发展嵌入式软件、集成软件等相关产业。(8)现代物流集聚区：物流企业及物流相关机构集聚的场所，一般具有仓储、运输、货代、配送、简易加工和信息服务等功能。依托交通枢纽等便利条件，布局在邻近机场、港口、铁路站场、公路结点、产业集群区、开发区(园区)、专业市场和中心城市近郊等区域。形成社会化加工、配送、分拣、包装、仓储、运输、货代、信息有效集中等服务。(9)科技创业集聚区：以科技创业为重点，以技术公共服务平台和政策扶持为支撑，集技术检测与推广、工程研究与实验、成果转化等功能于一体的区域。楼宇经济的产业业态与形态有很多。但是，对具体某个城市而言，其重点发展的产业业态与形态，应根据城市自身的产业发展等经济基础来选择确定，要充分体现城市差异性。同时，应特别关注生产业。生产业是生产者在生产者服务业市场上购买的服务，是为生产、商务活动提供的服务。国家统计局将生产业分为交通运输、房地产服务、商务服务、金融服务、信息服务和科研等六个行业。是以人力资本和知识资本作为主要投入，促进产业升级和提高生产效率提供保障的服务行业[5]。生产业的重要性体现在：它是与制造业相融合的配套服务业，贯穿于企业生产的上、中和下游各环节，是二三产业加速融合、催生新型业态和形态的关键环节。在城市产业布局与形态选择上，根据城市各区域发展优势及空间功能属性，确定城市不同区域的产业构成[6]。其方法可以是：核心区以商贸、金融、信息等现代第三产业为主；中心边缘功能区以新兴产业、居住、教育科研为主；城市功能区以传统工业、农副产品加工业、都市农业、休憩旅游为主要职能。通过城市功能产业布局，引导实现产业集聚区，主要包括促进科教资源的空间聚集，建设大学科技园区；调整交通、仓储、商贸要素结构与节点布局，在郊区建设区域性物流园区、城乡批发商贸中心等，通过城市边缘区的不断开发，实现城市专门化功能地域的重组和优化。
3楼宇经济的发展要素分析
楼宇经济发展战略决策的最主要内容是合理规划布局、完善区域功能规划，以及确定主导产业，优化产业发展空间，通过政策制定和实施引导产业集聚，推动区域经济整体发展。城市政府要深入分析城市经济基础、区位优势、产业资源等发展条件，确定发展定位、发展思路和发展目标，科学城市产业发展战略和规划产业形态和空间布局，制定政策措施，引导产业集聚和激活企业发展潜力。影响楼宇经济发展的因素是多方面的，研究分析楼宇经济的发展要素，对城市政府合理规划布局，拓展城市发展空间，推动楼宇经济健康、协调、快速地发展具有重要指导意义。在通过对楼宇经济的特征、业态及形态分析基础上，可以总结归纳出楼宇经济发展的要素有：
3.1发展战略规划
政府的城市经济发展战略和总体规划是经济发展的重要前提。城市政府要按照现代城市发展理念统一规划设计，依托交通枢纽和信息网络，以商务楼宇为载体，将相关的专业服务配套设施合理有效地集中，形成空间布局合理、功能配套完善、交通组织科学、建筑形态新颖、生态环境协调，具有较强服务产业集群功能的区域。在空间规划布局时，要根据城市地理区位，准确定位城市发展目标，结合城市总体规划，以“点块结合、以块为主”的发展思路，制定楼宇、功能片区发展规划。一是要着力打造具有产业特色的楼宇。详细规划商务楼宇的设施、规模和定位，加强专业性楼宇建设，通过聚集金融、文化、信息服务、现代商贸等现代服务业企业，提高各类楼宇的集约化水平。二是以功能区规划建设为重点，如规划建设城区综合区、金融区、科技园区、文化创意产业区、生产业区等功能区，通过功能区的空间载体规划，引导产业或经济要素的集聚，实现城市资源优化配置。
3.2产业集聚与主导产业
由于竞争环境具有动态多变性和速度经济性，出于协调、沟通和信息跟踪反馈的需要，企业会追求在空间上形成高度聚集以获得竞争优势，集聚效应是楼宇经济的本质特征。要以国际化、高端化、集约化和特色化楼宇和功能区建设为目标，加快推进产业集聚区建设，突出重点楼宇，聚焦城市重点支柱行业，培育龙头企业，发挥产业集群的聚集效应，大力推进现代服务业快速发展[7]。要关注当前发展迅猛的产业，如信息应用技术研发、文化创意、金融服务、会展服务、现代商贸和物流服务等服务业的业态与形态，充分发挥功能区的产业集聚带来的资金、人才、专业化等方面的优势，使功能区成为区域优势和核心竞争力的代表，成为城市经济增长的动力源和持续性的重要税收源。同时，要做好确定功能区主导产业工作，这是非常重要的，因为主导产业是指采用先进技术，增长率高，产业关联度强，对其它产业具有较强带动作用的产业，通常具有多层次、长产业链的特征，是功能区内形成产业集聚的核心产业。
3.3政府配套政策
政府的相关配套政策是楼宇经济发展的重要保证，要进一步制度和完善促进楼宇经济发展的政策措施，充分发挥政策导向作用。一是完善财税政策，强化经济实体的金融服务，加大对新型服务业发展的政策支持力度，鼓励企业积极探索楼宇经济发展的新业态和新形态。通过优惠政策实施，引导楼宇产业集聚，积极扶持关联性强、辐射作用大的产业发展。深化国家公共服务制度和体制改革，建立更广泛的协调机制，充分发挥非政府组织的作用，探索政府购买公共服务的新模式。优先发展生产业，促进产业融合，制定与完善促进生产业发展的政策措施，激发市场和企业活力。简化外商投资审批程序，改善投资软环境，引导设立研发中心、地区性总部和功能性机构，创新服务业外资利用方式，特别是大力引进国际、国内知名品牌企业及机构，着力发展总部经济。
3.4楼宇、区域及市政基础设施
楼宇的城市交通与市政基础设施等区域性环境配套设施是楼宇经济发展的重要硬件基础，对楼宇经济发展具有导向和带动作用。楼宇的品位直接影响着客户对公司的第一印象，对企业吸引客户、品牌宣传与提升具有的很大影响，因此，具有智能化、信息化和便捷化等特点，配套服务设施完善，生活交通便利，办公空间环境优良的楼宇(群)是吸引企业入驻的重要条件。在区域市政基础设施建设方面，政府要加强对区域发展有重大影响的各类市政设施和道路基础设施统筹，要在集约利用土地，基础设施资源共享原则指导下，协调规划、预留和控制区域性基础设施综合通道网建设。完善城市轨道交通、路网建设规划，优化区域道路网络布局。在楼宇配套设施方面，要规划建设高品质商务楼宇(群)，整合楼宇地块资源，增加商务楼宇建设空间，引导各类开发主体，高起点、高标准建设智能化的高档商务楼，打造具有完善配套、成熟管理的精品商务楼宇(群)。要着力提高楼宇的智能化水平，加强楼宇、通讯、办公、安保、消防等“5A智能化”建设。优化楼宇生态环境，加大环境保护力度，加强公共绿地建设，增加商务区内的绿色空间，使商务中心区域拥有清雅浓郁的生活气息。并通过对区域内旅游、健身、餐饮、教育、医疗等特色资源的整合，可形成以“楼宇”为中心，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的区域性商业群集综合区。
3.5人才资源与招商引资
高素质科技型人才是楼宇经济发展的重要智力保证。从美国“硅谷”发展的巨大成就来看，其根本优势就是人力资源优势，知识密集型现代软件业的发展归根结底依赖于大量世界级的高素质的专业技术人才。因此，要促进现代服务业和楼宇经济的发展，必须大力培养和引进服务业各产业相关的专业性人才。政府要制定相关政策，以优厚的待遇等条件，吸引具有的国际现代管理理念的大量高素质、专业科技型高端人才来就业。在对城市楼宇经济发展急需的，如信息服务、物流配送、物业管理、金融、保险、旅游、国际贸易、会计、律师、投资咨询等现代服务业基础性专业人才方面，要立足于城市职业培训，可通过创办紧缺专业的职业培训，通过改革教学内容和教学方法，提高人才培养的针对性和有效性，并通过建立职业资格标准体系，全面推行职业资格证书制度，以提高和保证人才培养的标准与质量。通过人才吸引和培养，为楼宇经济发展提供智力保证。招商引资是城市经济发展的重要外部条件。招商引资是指政府充分利用可支配资源，开展基础设施建设，创造优良投资环境，通过政策引导，舆论宣传，吸引投资者到本地区进行生产经营活动。简单来说，即政府通过招商活动，引进外来资本发展地方经济。通过招商引资可以增强城市固定资产投资能力，优化城市经济的资源配置，加速产业结构调整和升级，促进外部先进的经营管理方法的学习吸收。政府开展楼宇经济招商引资工作时，要根据发展规划，围绕主导产业，以区域产业链构建为目标，完善配套措施、引导产业集聚区的建设。通过功能性区重点项目牵引，引进真正能够推动楼宇经济持续快速发展的，具有高知识含量、高增长率、高附加值、高竞争力，经济效益回报高的企业，以提升城市楼宇经济规模和档次。同时，要注重招商企业的质量和产业适应性，防止因一味追求企业引进数量，而导致影响区域发展定位，弱化区域产业集聚现象的发生。政府应加强各部门之间信息的交流和共享，提高办事效率，为企业入驻、生产和经营创造各种有利条件，促进企业的良性发展。
影楼策划篇9
上海湖北路上的上海世界贸易大厦，耗资9亿多港元．可以说是目前上海最引人注目的建筑之一，大家都认为很漂亮．但就是没有人买；
广州汽车博览中心写字楼项目．计划面向全国汽车整车及配件企业招商，项目建设前后投入近亿元，可是汽车企业考察后却没有合作意愿。
类似的情况太多了。大量的楼盘建成后却积压空置，卖不出去，难道仅仅是宏观经济紧缩的影响吗?对照一些经营成功的楼盘，我们可以发现、凡是成功的楼盘，导致楼盘好销，而且卖上好价钱的原因，不是发生在广告当中，而是发生在这些楼盘开发销售过程中每一项、每一个阶段的具体操作当中。这就告诉我们一个道理，房地产营销的技巧并不是"吹"的技巧，不是推销的技巧，而是房地产开发和销售全过程如何把握的技巧。
"预则立，不预则废"。在房地产开发一开始到准备销售的那一天，我们究竟做了些什么，我们有没有一开始就盯向买家，一开始就瞄准买方的需求?在我们划地的时候，在我们进行项目设计的时候，在我们进行建筑施工过程监督的时候，在我们为这个小区添上一块绿草地、一棵树的时候，我们在想些什么?我们怎样做更能博得买家的认可和青睐?在我们看来，一些项目之所以能取得辉煌的成果，能够卖得比别人价高，而且在预售阶段就卖出去，资金回收得那么快，完全是因为其非常准确、全面地抓住了房地产从开发到销售过程中的每一个环节，对其中的每一个环节都进行了认真的处理，准确地执行了房地产作为一个行业的游戏规则。
在一个充满竞争的买方市场中，市场利益绝对不会平均分配到每一个项目上。所以，现在应该是重视房地产全方位营销的时候了。 做好项目前的研究
项目开发之前要进行深入细致的研究，选择地块，选择开发方式至关重要。
一、选择的地块条件要与开发的项目特点相吻合
上海世界贸易大夏，可以说目前在上海是最引入注目的一幢大楼之一，整座大楼金光闪闪，就是站在外滩也能看到，非常醒目。但是，这样一幢高级写字楼，选择在湖北路这个街区是否合适呢?当年在选择地盘时，发展商没有深入考虑。通往这幢大厦的主要交通干道全部实行交通管制，要到那里去办公，最好还是步行，而步行一两公里到这么高档的写字楼上班，显然是说不过去的。也就是说，湖北路这个地块缺少开发写字楼街区的背景、条件，缺少这种街区功能、没有与项目相适应的街区功能与环境，选择不恰当的地块开发项目，注定是不会成功的。选择地块时的盲目或疏忽，很可能会一失足成千古恨，造成最终难以挽回的损失。
二、选择地块开发要与地块的规模和开发方式相结合
开发尤其是开发住宅项目，小项目风险更大。每开发一个项目，要把它销售出去．需要进行推广。任何一个项目要让市场普遍接受，要能够形成销售热潮，所需的推广成本都有一个最低限度，它等于一个起点规模，销售额达20亿的项目也好，销售额1亿的项目也好，推广成本并不是和项目规模完全成正比的，因此小项目的推广，从资金角度看，推广成本按比例讲就比较高。在广州，市内的单体住宅，推广成本一般都超过4．5%，而小区住宅达到3％已经很高了。从项目进程来说，要完成-个项目，从不为公众所知到将其销售出去，需要一定的时间和工作，完成后再搞另一个项目，又要从头做起。如果是成片开发，那么后期开发完全可以就着先期开发形成的市场一路做开去，大大缩短项目营销的进程。影响房地产开发利润的一个重要因素，是资金占用量和资金占用周期的关系，在同样的销售结果，同样的成本控制这一个前提下，影响利润的最主要的因素就是项目的营销进程。小片的分散的开发，注定其营销过程是很长的，因而利润也是微薄的。
另外，零星的地块很可能无法给房地产买家提供一个优越的生活前景，难以树立整体的楼盘理念，很难给人营造一个圆满的梦。现在人们越来越注重提高生活质量，买房就是提高生活质量的一种手段，这时环境就显得很重要。而买一个大型的小区住宅和买一个单体住宅所享受到的环境、享受到的街区功能、小区功能大不一样，因而对于买家的吸引力也就大不-样。所以，目前国家建设部提倡的200O年国家小康住宅示范小区，要求建成规模性的小区，这符合市场规律的要求。
三、可行性研究
上海世界贸易大厦的失败是由于楼盘的选址缺少开发写字楼的背景条件，广州汽车博览中心写字楼的沉寂，也是因其建在了一块被高架桥包围的三角地带上。而这些都是我们可以借助于项目可行性研究避免的情形。项目的可行性研究．就是要从市场、技术和经济等多方面对项目的前景进行分析预测，对项目进行整体的综合评价，告诉我们能不能做，怎么做，帮助我们更透彻清楚地了解市场和项目本身的特点、定位，了解各种可能产生影响的因素，规避投资风险，同时增强对项目的把握能力。这是一项专业性很强的工作，可以借助行业内长期从事房地产营销的商、专业咨询机构的力量进行。 制定完整的项目策划
一、市场研究和市场定位
市场研究就是要了解项目所处的市场环境和条件。了解有利的和不利的因素，区域内其他项目的情况，竞争对手的情况，以及人们选择楼盘的倾向性等等，通过考察、对比、分析，确定项目的市场定位。
市场定位包含多方面的内容。比如项目的目标客户群的定位，房子是要卖给什么人的，对这些人进行全面的分析，找出他们的需求；项目自身的定位，通过对市场的研究，结合项目的背景、先天条件、目标客户及区域内项目间的比较，确定项目的整体形象、文化内涵、项目档次、进而对项目的功能进行定位，包括室内空间和室外空间，对功能进行系统策划，满足客户需要。
市场定位是相对的而不是绝对的，定位的目的，是使项目的规划设计、项目的销售具有一定购倾向性，吸引目标客户。
二、规划设计要求及建筑方案的设计
云影花苑从设计师的角度说无可挑剔，但就是卖不动，没人感兴趣。为什么会这样？因为在设计之前，发展商就没有考虑到，能够接受这种黄金地段住宅价位的买家，对户型、面积及户外设施的较高要求。-个项目的规划设计及建筑方案的形成，要求制定者既要懂得市场，有丰富的房地产销售经验，对买家非常了解，对个人居住生活中的行为规律、喜好，社交特点非常了解、同时又要掌握建筑语言和专业知识．而这样的人实际上是不存在的，所以规划设计和方案的形成，需要由房地产发展商和专业建筑设计师共同进行。建筑设计的要求应当是具体而详细的，在建筑上每一部分应考虑哪些因素，应该表现什么，项目要赋予的特色是什么，功能是什么，这些特色和功能如何体现，只有这个项目的开发者心中有数。设计师只是负责设计出符合发展商要求的建筑，但如果发展商没有提出明确的要求，他就无所适从，只能设计一个大众化的、毫无特色的方案。因为只有发展商才清楚项目的定位，区域的环境，楼盘的特色和卖点以及成本控制的限度。再高明的设计者，如果没有对他提出项目的市场定位，没有提出具体的设计要求，那么他只能按以往的经验和猜测来设计，很难符合要求。只有发展商对规划设计的要求诉求明白，设计师才能设计出出色的建筑方案。建筑规划及设计要求，往往为项目所有的优势打下了伏笔，做好了准备。
三、确定项目的投资策略及总体的销售策略
即项目建到什么程度可以开始销售，滚动方式是什么，需要立即回收的资金是多大比例，对采取何种付款方式，对各种可能出现的悲观因素予以充分考虑，对不同的项目采取不同的合理的投资策略。在此基础上结合自身投资实力，确定总体的销售策略。如销售组织的建立健全，销售队伍的建立培养，推广方式的选择组合，销售渠道的选择等等。另外合理地选择专业商，亦有助于加快售房进度，加速资金回笼。
四、营销中的进度控制方案
对于项目的营销进度，要有一个明确、系统的计划。对入市的时机和姿态，广告的推出与广告策略的变更，人员的培训与调配，资金回笼的速度与安排等-系列的事项，要心中有数。房地产营销是一个复杂的过程，必须对营销过程有一个清醒、准确的预测，努力把握营销进度的节奏，使各项工作得以有条不紊地展开。 进行全面的销售策划
已经有了销售策略，为什么还要做销售策划?之所以确定销售策略，是为了制定好营销进度方案，包括工程进度在内。而具体的销售计划，到底怎么去做，创造哪些卖点，各卖点运用什么手段、方式、媒体与买家广泛沟通，吸引人们注意、认可，并且在展销会或大规模推广时，达成实际销售，这一切都是销售策划的内容。具体讲有以下几点：
一、销售策划中要再展开一次市场调查
这时的市场调查与前面的不同，这时要调查买家对竞争对手有哪些印象，目前市场有哪些反应。一般而言，在今天的市场中，研究对手是最简捷有效的研究市场方式，在这种情况下可以立刻拿出一些具体的，眼前具备的措施，这时的市场调查是进行具有针对性、策略性、技术性的目标阶段的市场分析。
二、价格定位
这是房地产营销中最关键的工作，定位过高或过低，直接影响发展商的利益及销售成果。一个项目的价格定位可以分阶段进行。第一期的市场反应很好，第二期就可以适当提高销价，这样依市场反应逐期提价，直到达到一个较稳定的销售状态。这样既可使发展商取得最大收益，又不致影响销售进程。但是切忌起价过高，一旦开始销售时起价过高，造成销售不畅，再想把价格降下来很难。因为楼盘最怕跌价，如果开盘价与后来的价格形成跌势，就会使买家产生不良印象，认为楼盘有缺陷。所以价格定位应是动态的价格定位和价格策略，尤其对大型小区，有时宁可牺牲一些利益，把价格限制在某个范围内，以保证全盘利益。广州锦城花园，是一个建筑设计非常成功的项目，在销售时一炮打响，12．5万平方米的住宅，在短短一个半月的时间内销售一空，价格从6700元飞快地涨到1200O元，这时发展商才意识到价格的失控，因为这个价格纯粹是利用人们的购买热情才提到这个高度，而后面还有12．5万平方米待售，如果仍以12000元的价格出售，就很可能卖不动。结果，由于发展商没有控制好销售及提价的节奏，摆在面前的是自己提高的门槛，把自己置于一个很窘迫的境地。
三、控制销售节奏 对于规模较大的项目．要有细致、严格的销售节奏控制，以利于对不同的价格、楼层和户型的掌握，避免发生不利情况。同时，适当地控制节奏有利于维持人们的购买热情，掌握销售的主动，更好地吸引客户，保持销售形势的稳定和一致。
四、把握入市的时机与姿态
即利用一个很好的时机，适当的方式，使项目推出受到广泛的关注，给人留下强烈的印象。如广州一楼盘广告称，为庆祝七一香港回归，改在7月1日进行内部认购，凡当天认购者，均能得到特殊优惠。这就是一种把握入市时机(香港回归)与姿态(内部认购而非公开销售)的入市技巧。
五、良好的宣传推广体系
首先，项目的宣传、推广要有系统周密的策划，利用巧妙的媒体组合、公关组合紧密配合，连续不断、有计划、有节奏、一气呵成地推出项目的形象、气势，以达到最好的效果。广州碧桂园学校推出时，以"给你一个五星级的家"为理念，把项目形成的卖点，通过巧妙的新闻攻势，媒体组合，广告活动，用最短的时间一气推出，产生了明显的效果，在营销方面形成了一个典型的案例。其次，合理的销售方式也是加快项目推广的有效手段，不同的价格组合、付款方式组合、贷款组合，可以更好地吸引买家，增加销售的机会。同时，在项目推广过程中，要注意对推广成本进行合理的预算与分配，以期达到最优的成效。
六、进行干扰因素分析
影楼策划篇10
（一）销售节奏的制定原则：推广销售期指从市场导入开始至产品开盘销售，较大规模的项目一般持续3-4个月的时间，因为-项目一期体量较小，建议以2个月左右为好，再结合以实际客户储备情况最终确定；另外，由于销售节点比工程节点易于调整，一般情况下为项目部先出具基本的工程节点，据此营销策划部制定销售计划。制定本计划的重要节点时间时，未与工程部跟进。故本销售计划相关节点只是初稿。待工程节点确定后，再最终定稿。
1. 推广销售期安排3-4个大的推广节点，节点的作用在于不断强化市场关注度，并使销售保持持续、连贯。
2. 鉴于年底临近过年的情况，开盘销售强销期应避开春节假期。
3. 开盘销售前应确保样板区、样板房景观、工程施工达到开放效果。
（二）-销售节奏安排：
1. XX年10月底—XX年12月，借大的推广活动推出-项目
2. XX年12月底—XX年1月初，召开产品会，正式启动某项目，同时策划师对市场进行第一次摸底。
3. XX年1月中旬，开放样板房，同时策划师对市场进行第二次摸底。
4. XX年1月下旬，春节之前，开盘销售强销。
二. 销售准备（XX年1月15日前准备完毕）
1. 户型统计：
ø 由工程部设计负责人、营销部-共同负责，于XX年12月31日前完成
ø 鉴于-项目户型繁多，因此户型统计应包含对每一套房型的统计，包括户型、套内面积、户型编号、所在位置。
2. 销讲资料编写：
ø 由营销部-、策划师负责，于XX年12月31日前完成
ø -项目销将资料包括以下几个部分：
购买-的理由：产品稀缺性销讲
基本数据：-的主要经济指标、户型面积统计、配套情况、建筑风格、景观设计、交通情况、交房时间、主要交房配置、物管收费；涉及到设计单位的，由其出具销讲材料。XX年12月31日前，由-整理后，统一作为产品和项目优势说辞。
建筑工艺及材料：需要在XX年12月15日前由工程部出具项目采用的新工艺材料，新技术等基本基本资料。XX年12月31日前，由-整理后，作为材料工艺说辞。
客户问题集：以答客问形式书写，针对英郦庄园的优劣势，做出销讲解决办法。
样板区销讲：
不利因素公示
3. 置业顾问培训：
ø 由营销部-负责，培训时间从XX年11月底—XX年1月
ø 培训内容包括：
销讲资料培训，时间：XX年11月底—XX年12月初
建筑、景观规划设计培训，时间：XX年12月初
工程工艺培训，时间：XX年12月初
样板区、样板房培训，时间：XX年1月9日
销售培训，时间：XX年12月—XX年1月出
2. 预售证
由销售内页负责，于XX年1月10号前完成
3. 面积测算
由销售内页负责，于XX年1月10号前完成
4. 户型公示
由于-项目户型种类繁多，户户均不同，所以在销售前应准备户型的公示，方便客户选房，避免置业顾问出错。
由策划师负责，于XX年1月10号前完成
5. 交房配置
由工程设计线蒋总负责，于XX年1月10号前完成
6. 一公里外不利因素
由策划师负责，具体调研后，与销售经理-会商后，于XX年1月10号前完成，分析总结后，作为销售时重点关注的抗性，专门进行培训。
三. 样板区及样板房
（一）样板区
1. 样板区范围：考虑到-项目销售必须突出良好居住环境的气氛，因此我们将-售楼中心至1#样板房区域所包含的整个大区都打造成为样板区。物管，保洁等须按照样板房的管理规定进行管理。其中有两套样板房、售楼部到样板间的步行情趣长廊、叠水喷泉、及10#的临时景观区域。（注：从售楼部至样板房之间的参观浏览线路，以下暂定为y区）
2. 样板区作用：最大限度的展现温江宜居，城在林中氛围、家居水畔的氛围，体现国色天香大社区远见、高档、生态、宜居、增值的社区概念，体现独具特色的建筑风格。
3. 样板区展示安排：
ø 确定对y区沿线情调、步行道的包装方式和具体要求；
ø 确定y区道路沿线灯光布置方案，灯具选型要求和效果交底；
ø 明确样板区工程施工、营销包装整体和分步实施节点、任务分解；
ø 具体见附后（参观园线说明）
（二）样板房
1. 样板房选择：样板楼选定为1#楼，1#楼一方面靠近售楼部，由于样板间前10#修建时间较晚，样板间会有较好的景观视线，另外1#楼位于英郦庄园主入口不远，不会影响后期其他楼幢施工，同时也不产生其他楼幢施工影响客户参观的情况。选定1# 楼平层、底跃各一套。
2. 样板房作用：考虑到-项目户型面积偏大，通过样板房精装修设计可以引导客户更好的理解户型设计，同时也是对推广所倡导的享乐主义生活的一种实体诠释。
3. 样板房展示安排：
前期设计，包装由项目部同事负责，-跟进协调。样板房应于XX年12月底前完成，以便于先期推广时，到访客户时参观。样板房的日常管理工作由营销部-负责，。
四. 展示道具
包括沙盘模型、户型模型、户型图的制作：
1. 沙盘模型：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
2. 户型模型：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
3. 户型图：-和策划师协商后，由策划师联系相关单位制作
五. 价格策略
均价确定：包括销售均价及赠送面积等由策划师和销售部职业顾问踩盘整理数据，策划员协同-写出定价报告，报领导审批后执行。价格按建筑面积计算，不包括赠送面积。价格策略包括：销售均价，销售起价，销售实得单价，套内单价。价格走势分析，节点价格初步预计，职业顾问优惠权限，销售主管优惠权限，销售经理优惠权限，内部员工推荐优惠权限，公司领导优惠权限，一旦确定优惠权限，坚决执行，防止权限不明，私放优惠，扰乱现场销售。