写字楼物业管理方案十篇

写字楼物业管理方案篇1

关键词：写字楼；水电设备；管理；维护

Abstract: with the development of economy, the office has gradually become the main place where people work, to ensure that the office of the good operation state, it is necessary to strengthen themaintenance and management of the office of infrastructure building hydropower equipment, this paper tells the story of strengthening theoffice administration building hydropower equipment significance,and put forward the corresponding measures.

Keywords: office equipment; management; maintenance;

中图分类号：TK228文献标识码：A文章编号：2095-2104(2013)

经济的不断发展，人们对工作环境的要求也在不断提高，更多的人已经实现在现代化写字楼里工作。怎样加强对写字楼水电设备的维护与管理，使整个工作环境在管理方面更加完善，更好的为人民提供服务，是整个社会都在关注的问题。

一、加强写字楼水电设备维护管理的意义

写字楼是一种现代办公场所，整体运用了多种高新技术来维护支持整个环境的正常运作，其中水电设备是整个环境正常运行的基础所在。对写字楼水电设备进行维护管理需要有专业知识、高超技能、规范程序以及严格的标准，在进行维护与管理过程中要具有一定的科学管理方法和管理制度，按照一定的管理要求，对写字楼的水电设备进行专业有效的管理。只有保证整个写字楼水电设备的正常运转，才能更好的为人们提供完善的服务，加强对写字楼水电设备的维护与管理是保证人们在正常良好环境中工作的基础。

（一）延长水电设备使用年限

对水电设备进行维护与管理就是要保证设备安全正常运转并延长其使用寿命。在对写字楼水电设备进行维护管理时，可以保证设备技术性能完全发挥以及设备运行的安全。由于写字楼聚集大量人群，而且是高层建筑，对水电设备的要求也相对比较高，在长期、大量使用中以及使用不当和自然原因产生磨损，而加强对水电设备的维护与管理就可以在使用过程中避免因使用不当引起的损坏，保证其正常安全的运行。另外，加强对写字楼水电设备的维护与管理还可以提高设备的性能，排除其运行过程中产生的故障，在一定程度上避免了事故的发生，进而保证整个写字楼工作环境的正常运行。

（二）保证人们完善的工作环境

写字楼的存在主要是为人们提供集中、方便、快捷的工作环境，加强对写字楼水电设备的维护与管理是保证为人们顺利便捷工作的基础保障。水电设备不仅是对大型的工、商业有着巨大的作用，对于人们日常生活、学习、工作也同样有着很大影响。水电设备运行好坏以及维护管理的好坏，在很大程度上影响着写字楼内工作人群状态，设备不能良好运行以及维护管理，就不能为人们提供舒适、安全、可靠的工作环境。

（三）加强写字楼水电设备维护管理有利于提高物业管理水平

写字楼水电设备的维护管理是一种开放式管理，其水电设备管理的好坏直接体现出物业管理企业管理服务质量的好坏、管理行风的优劣以及技术含量的高低，从而更进一步反映出物业管理企业的整体形象。因此，加强对写字楼水电设备的维护管理，可以在很大程度上促进物业管理企业加大对工作的管理力度，及时发现工作过程中存在的错误并及时改正，不断提高物业管理水平，促进物业管理行业更好的发展。

（四）水电设备管理是写字楼文明建设与发展的需求

写字楼是现代化程度比较高的工作环境，人们对工作环境的舒适度、经济、卫生都有很高要求，避免整个工作环境的繁、杂、乱，达到工作与环境的有效结合。而这一切的前提就是加强对写字楼水电设备的维护管理，将这些不同功能、不同种类的水电设备经过合理的、科学的统一有效的进行管理，保证其正常运行，不仅体现了人们工作环境的发展水平，更标志着整个写字楼的文明发展程度。

二、加强写字楼维护管理措施

根据写字楼所具有的具体功能，可以将其分为供电设备、供水设备、排水设备以及消防设备，在对写字楼水电设备维护管理时要针对不同设备的功能特点，因地制宜、有针对性的进行维护管理。

（一）供电设备维护管理

写字楼要想维持正常运转，其对供电的要求就会特别高。对写字楼供电设备的维护管理就是保证整个供电设备的正常运行，防止事故的发生，可以完成对写字楼的持续供电。做好对写字楼供电设施的维护管理前提是工作人员全面了解并掌握所有设备的资料数据，再根据实际操作中具体要求，制定出更加有效的管理措施。

1、掌握供电设备实际情况

供电设备维护与管理的基础是摸清设备的具体情况，以写字楼每个楼层为基础建立各项详细的设备档案，对于较大、较集中用电设备要进行编号，建立成档案，档案的具体内容包括：

（1）设备原理图、设备线路图、电气平面图等有关图纸。

（2）设备的维修记录、运行记录、设备大修后的试验报告以及巡视记录等有关记载。

（3）设备的用电频率、电压、实测电流以及功率等相关数据。

2、定期检查并加强对供电设备的保养

对于写字楼里的供电设备要进行定期检查，在换季或者频繁用电时进行详细的检查，并根据具体情况作出重点检查项目，加强日常巡查的定期保养的管理力度。

3、设立抢修制度

写字楼是一个比较复杂的集合体，楼层众多，对各楼层的供电设备提出了更高的要求，在故障排查方面也应加强管理。可以对写字楼建立工程抢修制度，及时发现并排除问题，在一定程度上也可发现一部分潜在隐患。同时，支持用户对供电事故进行投诉，以便更快、更好的解决事故，加强了对管理制度的监督。

（二）供水设备维护管理

大部分现代化写字楼都是高层建筑，对于内部供水设备的要求比较高，写字楼供水系统主要包括供水管道以及消防栓等。对于写字楼内的供水设备要注意防止水产生二次污染，确保水的清洁卫生；对供水管道、水表、阀门等设备要进行定期检查和维护，确保整个供水系统的运行安全；对供水系统中存在的停水、漏水等运行故障要及时进行抢修，保证其可正常使用；另外，还应确保整个写字楼的消防水系统的正常运行，要及时更换残旧或者试用期到限的设备，避免重大事故的发生，确保整个工作环境的正常运行。

（三）排水设备维护管理

写字楼因为人员比较聚集，在对用水、排水的要求上比较高，加强对排水设备维护管理就是在基本上保证整个办公环境内排水系统畅通。对于写字楼排水设备的维护管理可以建立巡视工作制度，相关工作人员要具备一定的专业能力和工作经验，定期对排水设备以及排水管线进行巡查，做到及时发现问题并解决问题，在基础上杜绝潜藏问题的发生。另外，还可以对整个写字楼建立完善的排水设备档案，建立专门的档案资料，确保有设备有档案，并且对于设备所有运行、维修等具体情况都要记录在内。

（四）加强对相关工作人员的管理

随着科学技术的不断提高，写字楼这种大型高科技比较集中的建筑队水电设备的安装以及使用要求都比较高，在一定程度上对设备维护管理人员自身专业素质就有了更高的要求。物业管理企业在对写字楼水电维护管理时要加强对相关工作人员的专业培养，可以举办专业培训班来提高其专业技能。另外，也可以设置责任到身的奖惩制度，具体楼层的设备维护管理都具体到人，对于工作比较突出的予以一定的奖励，激发工作人员工作积极性，进而可以使整个写字楼水电设备维护管理方面更加完善。

结语：

随着我国经济的不断发展，科学技术的不断提高，写字楼的应用也越来越广泛，与人们的工作息息相关，对于写字楼设备的维护管理越来越受到关注。怎样可以更好的对写字楼水电设备进行维护管理，保证其正常运行，为人们工作提供完善的工作环境，是整个社会亟需解决的问题。

参考文献：

[1] 张鲁花,张斌.煤矿特色设备租赁管理模式探索与实践[J].中小企业管理与科技(上旬刊),2011(10).

写字楼物业管理方案篇2

作为对建筑物设施以及场地等进行管理的行业，物业管理在其环境、交通以及设备质量等方面扮演着重要的角色。而写字楼作为进行专业商业办公的场所，具有十分密集的人流量，资源环境等方面的消耗也十分巨大，因此写字楼的物业管理工作是十分困难且复杂的。就我国目前的状态来说，很多写字楼的物业管理公司对自身工作并不重视，因此存在许多的问题和缺陷，导致物业管理质量下降，从而损害了写字楼自身的价值，所以对写字楼物业管理的发展进行研究是极为必要的。

关键词：

写字楼；物业管理问题；发展趋势

物业管理是一种公共服务行业，工作人员能够管理其负责建筑区域内的设备、建筑物以及场地等，该工作能够由业主自行处理，也能够委托给其他管理公司进行处理，无论是哪种方式，物业管理工作都对建筑物的质量以及环境有重要意义，同时与建筑物的经济以及社会价值关系密切。写字楼的价值会受到多种因素的影响，物业管理就是其中的一种，而随着社会的发展，物业管理工作也需要进行相应的完善，为了保证写字楼物业管理工作的顺利实施，本文就写字楼物业管理发展趋势进行了一些探讨。

一、相关知识综述

1.写字楼以及物业管理。写字楼与住宅楼的不同之处在于，前者主要进行商业活动，是办公场所，而后者主要用于日常生活和住宿，两者之间有明确的划分，甚至于房产证上也有相关的标注。上个世纪七十年代，国外有学者指出，写字楼就是进行文书处理以及信息收集等经济活动的场所，其评定标准主要有两种，包括5A写字楼以及甲级写字楼，两者相比5A级写字楼的划分更为明确。所谓物业管理有狭义与广义之分，前者是指个人或者是物业管理公司，对建筑物以及其内部场所、设施以及场地等进行维护的一项活动，而后者则是指包括委托管理在内的一系列管理工作的流程。

2.物业管理的目标以及内容。写字楼物业管理工作有具体的目标和内容，其主要目的就是为了完成业主交代的任务，在为其创造良好办公环境的同时，保证完全发挥写字楼的功能以及作用，除此之外还包括其经济以及社会效益，最后还要对不同业主的需求进行相应的满足。而物业管理的具体内容，除了对建筑物内的环境进行维持，对设备进行维护之外，还包括签订合同、制定方案、成立业主委员会、制定维修公约、落实管理责任、进行接管验收以及进行市场营销推广等。

二、写字楼物业管理的问题以及建议

1.写字楼物业管理的缺陷。写字楼作为办公以及进行商业活动的主要场所，在白天具有较大的人流量，同时来往人员类型较多，虽然有监控进行预防，但仍然有不法分子在日间混入写字楼进行偷盗。而在夜间人流量有明显的减少，因此写字楼的安保工作存在一定的难度，物业管理人员必须要防止不法分子在夜间对写字楼内的财物等进行破坏和偷盗。所以写字楼的安保工作存在一定的缺陷，没有身份识别认证，同时夜间防御能力较为低下。其次，写字楼的设施和制度存在一定缺陷，比如大部分写字楼没有设立餐厅，使得员工不得不外出用餐，不仅耽误了大量的时间，还有可能引发员工身体状况等方面的问题，而写字楼内部的广告管理制度并不完善，使得其中各类型广告牌杂乱无章，对写字楼的社会效益造成损害。最后，因为写字楼的业主形式较为复杂，使得物业管理活动的开展存在一定难度。

2.相关问题的解决建议。首先，需要为写字楼建立良好的安保系统，同时制定统一的作息时间，企业员工需要通过刷卡等方式进入写字楼，而非写字楼人员则要通过他人接送，或者前台通知等方式进入写字楼，降低闲杂人等混入其中进行不法活动的可能性，另外需要在夜间加大管理力度，增派安保人手，对夜间进入写字楼的人员进行检查和询问，确定之后才能允许其进入。其次，在白天上班期间安排安保人员在写字楼各处进行巡视，加强防范力度，同时对业主公司的每位工作人员普及安全知识，提高其防范意识以及警惕性。再次，物业管理公司需要增设餐厅等相关设施，提高写字楼的可用性，增加其功能，从而提升其经济价值，同时制定广告管理的标准，保证写字楼的美观以及整洁。最后，物业管理公司可以就写字楼业主形式的特点，在重要节日组织业主开展联欢以及球类比赛等活动，从而提高彼此之间的熟悉程度，为将来物业管理工作的顺利实施奠定基础，使写字楼建立一种和谐的氛围。

三、写字楼物业管理的发展趋势

1.倡导绿色可持续发展。上个世纪八十年代，可持续发展观的提出对我国经济以及社会的发展产生了一定程度的影响，全世界各个国家也都开始不断向其靠拢。资源的消耗以及环境的变化，使得人类开始思考经济发展与环境之间的关系，而为了响应可持续发展观，积极对资源和环境进行保护，绿色建筑开始受到更为广泛的关注。众所周知，无论是何种建筑，都要消耗水资源以及电力资源，同时还要使用许多的建筑材料，而写字楼作为办公场所，对于电以及水的消耗更加巨大，因此我国制定了一系列公共建筑节能指标，并于2010年开始要求进行强制执行，这为写字楼的建设以及规划提出了更高的要求。绿色低耗能写作楼不仅具有节能减排的作用，同时还能够降低业主对其运营成本的投入。首先，相关调查显示，绿色建筑具有较高的节能效率，其节约的资源最高能够达到70%，这就意味着在写字楼运营期间，业主不用投入过多的费用，增加了其经济效益，而对于使用写字楼的用户来说，良好的办公环境也能够提高其工作效率。但是要真正做到写字楼的可持续发展，就要学习先进的建筑技术，深刻理解其技术内涵，并与我国的实际情况进行完美融合。

2.管理经营一体化趋势。写字楼作为商业办公场所，其物业管理以及经营都是极为重要的环节，而将这两者进行融合是未来物业管理发展的主要趋势。物业管理主要是为业主以及用户提供服务，经营则是将建筑的增效潜力进行完美以及充分的发挥，如果使两者一体化，那么就能够在提高物业管理工作效率的同时，提高建筑的经济收益；另一方面，管理经营一体化能够提高物业管理工作的范围以及层面，保证业主的经济以及社会效益，同时使自身提供的服务更加全面和彻底。通过管理经营一体化的发展，能够在物业管理的整个流程中运用营销理念，使物业管理工作中的保值等作用得到充分的发挥，不仅使企业的经济效益得到了有效的提升，还能够保证物业工作中的效益得到充分的挖掘，同时使得物业市场的流通情况更加迅速。

3.服务功能多样化趋势。写字楼物业管理工作应该充分满足业主的各方面需求，因此其服务层次就要有相应的提升和改善。首先，物业管理工作需要满足业主的基本使用需求，比如水电、电梯等设施的正常运行；其次，物业管理工作需要满足业主高效快捷的需求，保证写字楼的办公、交通以及通讯都具有智能化，同时具有稳定性；再次，物业管理需要满足业主便利周到的需求，比如周边要有超市、餐厅以及运动会所等，而写字楼内部则要设有快递以及会议室等相关设施，方便业主以及客户的生活和工作；最后，物业管理需要满足业主尊贵以及升华的需求，对于在写字楼工作的人员来说，他们大多数都是白领以及脑力工作者，具有较高的文化经历，因此对于自我价值的实现有更高的要求，因此物业管理工作需要让他们感受到尊重以及周到，从而使其感受到自身价值得到认同，另外物业管理要注重周围其他公司的知名度等情况，从而达到共同促进，共同影响，共同升华的目的。

四、结语

写字楼的物业管理工作会对其经济、社会效益以及业主的利益产生重要的影响，因此要根据时代的发展和变化，结合物业管理行业的发展趋势，打造符合社会以及商业需求的完美写字楼。

参考文献：

[1]何红.5A写字楼物业管理发展对策分析[J].现代商贸工业,2014(15):71.

[2]孙宝柱.浅谈写字楼的物业管理[J].中国储运,2013(5):104-105.

[3]殷雪峰.论新媒体形势下的商务写字楼物业管理[J].现代物业•新建设,2014,13(2):89-91.

写字楼物业管理方案篇3

第一条为了加强本市地名管理，推进地名标准化、规范化，适应城乡建设和经济社会发展需要，方便人民生活。根据国务院《地名管理条例》和《甘肃省地名管理办法》，结合本市实际，制定本办法。

第二条我市行政区域内的城乡地名规划，地名的命名、更名、注销、有偿命名或者更名、译写与拼写、标准地名的使用、门牌号码的编排、地名标志的设置和管理，适用本办法。

第三条本办法所称地名，是指具有标示方位功能的自然地理实体和人文地理实体名称，包括：

（一）市、区、镇、街道办事处等行政区划名称；

（二）自然村（组）、城镇居民区等居民地名称；

（三）道路、广场、楼（单元、门、户）号码和其他具有地名意义的各种建筑物（群）等人文地理实体名称；

（四）山、河、湖、泉、井、峡、沟、滩、草原、戈壁、沙漠等自然地理实体名称；

（五）工业区、开发区、农场、林场、牧场、矿山、公园、自然保护区、名胜古迹、纪念地等具有地名意义的单位名称；

（六）车站、机场，铁路、公路、公交车站点、桥梁、隧道、水库（坝）、灌渠等具有地名意义的交通、水利、电力公共设施名称。

第四条市民政局是本市行政区域内地名工作的行政主管部门，负责全市地名管理工作。其主要职责是：

（一）执行国家和甘肃省地名管理工作的法律、法规；

（二）编制地名工作规划；

（三）负责地名命名、更名、销名的审核、承办、门牌号码的编排以及推行地名标准化、规范化等工作；

（四）负责地名标志的设计、制作、设置和管理；

（五）负责标准地名图书的编纂和审定；

（六）负责地名档案管理；

（七）查处违反国家和甘肃省地名管理法律、法规和本办法的违法行为。

建设、公安、规划、房管、交通、民族宗教、文化、旅游等部门在各自的职责范围内，协助民政部门做好地名管理工作。

第五条地名应当保持相对稳定。地名管理应当坚持尊重历史、适应现状的原则。单位和公民有使用标准地名、保护标准地名标志的义务。

第六条地名管理经费列入财政预算，专款专用。

第二章地名命名、更名、注销与审批

第七条地名命名应当遵守下列原则：

（一）有利于维护国家尊严和民族团结，适应经济建设和社会发展的要求，反映当地群众意愿；

（二）体现当地地理、历史、经济、文化特征，符合地名标准化和译写规范化要求；

（三）一般不以人名命名地名，不得用外国人名、地名命名地名；

（四）县级以上行政区划名称与全国范围内的县级以上行政区划名称，本市行政区域内的镇、街道办事处名称、一个镇内的自然村名称，城区内的居民区、大道、路、街、巷和建筑物名称不得重名；

（五）镇、街道办事处一般以镇人民政府驻地居民点和街道办事处所在大道、路、街、巷名称命名；

（六）不得以著名的山脉、河流名称作为行政区域专名；自然地理实体的范围超出本行政区域的，亦不以其名称作为行政区域专名；

（七）具有地名意义的单位名称和交通、水利、电力等公共设施名称，应当与当地地名一致；

（八）地名用字、读音必须准确规范，避免使用同音字和生僻字、歧义字。禁止使用自造字和未经国家语言文字管理机构公布的简化字；

（九）禁止使用不良文化色彩的地名。

第八条城镇居民区的通名一般称为街区、小区、花园、园、苑等。

第九条城镇道路的通名，一般应当符合下列规定：

（一）道路红线宽度为60米以上的称为大道；

（二）道路红线宽度为60米及以下的称为路；

（三）城镇居民区内的道路，以商业为主的称为街，以通行为主的称为巷。

第十条街区道路以所在街区的专名或者专名加方位（北、东、南、西、中）作为专名。

第十一条地名更名应当遵循下列原则：

（一）损害国家领土和民族尊严，带有民族歧视，不利于民族团结，有侮辱人格和不良文化色彩，违背国家法律、法规的地名，必须更名；

（二）不符合本办法第七条第（三）、（四）、（五）、（六）、（七）、（八）、（九）项规定的地名，应当更名；

（三）各级行政区划的设置、撤并、调整需要更名的，按照国家有关行政区划管理的规定办理；

（四）一地多名，一名多写的，应当确定一个统一的名称和用字。

第十二条因地形地貌发生自然变化、行政区划变更调整、城市建设规划自然消失的地名，应当及时注销。

第十三条本市行政区域内的道路、广场，具有地名意义的交通、水利、电力等公共设施名称，根据需要，可以实行有偿命名或者更名。

第十四条本办法所称地名的有偿命名或者更名，是指市人民政府根据申请人的申请，用体现申请人的名称、商标、品牌作专名命名地名，并向申请人收取地名冠名费的行为。

第十五条对广大人民群众认同感强，反映历史、文化和城市特色的地名不得实行有偿更名。

第十六条地名有偿命名或者更名应当坚持公开、公平、公正的原则，采取拍卖、招标或者协议的方式进行。

有二个以上申请人申请地名有偿命名或者更名的，必须采取拍卖、招标的方式进行。

第十七条申请人提出地名有偿命名或者更名申请，应当向市地名管理部门提交下列材料：

（一）地名有偿命名或者更名申请书；

（二）拟采用名称的分析报告；

（三）合法有效的资金信用证明、营业执照、法定代表人证明书。

第十八条地名有偿命名或者更名的收益用于与之有关的地名标志的设置和管理。

第十九条地名命名、更名、注销的审批权限和程序：

（一）行政区划名称的命名、更名，按照国家有关行政区划管理规定的权限和程序审批；

（二）以人名命名地名的，由市人民政府提出意见，报省人民政府审批；

（三）居民委员会、村民委员会、自然村的命名、更名，由镇人民政府、街道办事处提出意见，报市地名管理部门审核后，报市人民政府审批，并报省民政厅备案；

（四）城市的道路、居民区、建筑物的命名、更名，由市地名管理部门提出意见，报市人民政府审批，并报省民政厅备案；

（五）新建的居民住宅和其它具有地名意义的各种建筑物（群），由产权人在向建设规划部门办理项目规划审批的同时，应当在市地名管理部门办理建筑物名称和标准地名登记手续；

（六）自然地理实体超出本市行政区域的，其名称的命名、更名，由有关市人民政府联合或分别提出意见，报省人民政府审批；本市行政区域内的，由民政及有关部门提出意见，报市人民政府审批；

（七）具有地名意义的单位名称的命名、更名，由专业部门申报，经市地名管理部门同意后，按其隶属关系，报市以上人民政府审批；

（八）具有地名意义的交通、水利、电力公共设施名称的命名、更名、注销，由专业部门征得市地名管理部门同意后，报其上级主管部门审批；

（九）地名有偿命名或者更名的项目方案由市地名管理部门拟定，报市人民政府审核后，报省民政厅批准。

第二十条申报地名命名、更名、注销时，应当将理由及拟采用的新名的含义、来源等一并加以说明。

第二十一条城市规划区应当编制地名规划。地名规划由市地名管理部门负责编制，或者由市地名管理部门委托专业机构编制。

第二十二条编制地名规划应当与城市建设规划同步进行。

第二十三条地名规划方案应当组织专家进行论证并公开向社会征求意见。

第二十四条地名规划由省地名管理部门组织评审通过后报市政府审批。

第三章门牌号码的编排

第二十五条门牌号码编排遵循下列原则：

（一）科学规范、好编、好记、好找；

（二）一门一号、一楼一号、一梯一号、一户一号；

（三）住宅的门牌号码采用自然数序列法编排；

（四）道路（大道、路、街、巷）两侧的单位、独立建筑物或者建筑物群的门牌号码采用距离定位法编排。

第二十六条城镇街区内的住宅的门牌号码由街区（道路）名称、楼号、单元号、户门号组成。

农村住宅的门牌号码由镇名称、村名称、组（自然村）名称、户门号组成。

第二十七条城镇街区内的住宅的楼号或者栋号，按照由南向北、由西向东的顺序编排。两层以上的住宅楼房的楼号、两户以上的住宅平房的栋号、独立院落的门号不分别独立成序。

街区内的住宅已分别形成独立小区的，可以分别命名，也可以以大写英文字母为序划分为若干个区域。

具有独立名称的、由两座以上住宅楼房连在一起的建筑物群只编一个主门牌号码，其子建筑物在主门牌号码后以大写英文字母为序，自左而右编排。

第二十八条住宅楼的楼号后分设单元号，单元号后分设户门号。户门号由楼层序数加户门序数组成，正负零以下的楼层在楼层序数前加“负”字。户门序数为两位数序数。

单元号、户门号按照自左而右的顺序编排。正负零以下的楼层序数按照自上而下的顺序编排。

第二十九条楼号相连的两座住宅之间新建住宅的楼号，以在序数小的楼号后加大写英文字母编排。

第三十条农村住宅的门牌号码以居民点主入口处的住宅为首号，依次向里延续，并按照北单南双、西单东双进行编排。

第三十一条道路两侧独立建筑物或者建筑物群的门牌号码，由道路名称和门号组成。

第三十二条道路两侧独立建筑物或者建筑物群的门牌号码，以其不可延长的一端为起点，以米为单位，以建筑物与起点之间的距离取整数，并按照北单南双、西单东双进行编排。

两端都不可延长的，以与等级高的道路交叉的一端作为起点。两端与同等级道路交叉的，南北方向的道路以南端作为起点，东西方向的道路以西端为起点。

第三十三条道路两侧独立建筑物或者建筑物群的门牌号码均为主门号。

道路两侧独立建筑物主门号两侧独立的门的门牌号码，自左而右按序数编排为主门号的支号。

道路两侧建筑物群主门号后面独立院落内的独立建筑物的门牌号码，自主门向里延伸以主门号后加大写英文字母编排。

第三十四条交叉路口的建筑物的门牌号码，以等级高的道路编排；同等级道路交叉的，以与城市轴线平行的道路编排。

第三十五条一个单位或者建筑物群形成的院落，有两个以上的门分别在几条道路上的，只在正（主）门编排主门号，其余的门可以以单位或者建筑物群的名称加序数或者方位编排门号，也可以不编排门号。

第四章标准地名的使用

第三十六条依照国务院《地名管理条例》、《甘肃省地名管理办法》和本办法，经市人民政府或者专业主管部门批准的地名为标准地名。

专业主管部门批准命名、更名和注销的，具有地名意义的交通、水利、电力公共设施名称地名，应当自批准之日起10个工作日内报市地名管理部门备案。

新批准的标准地名，由市地名管理部门在10个工作日内向社会公布。

第三十七条标准地名不得擅自变更。未经批准的地名，任何单位和个人不得在媒体和其他公开场合使用。

第三十八条行政区划标准地名图书，由市地名管理部门负责编纂，其他任何部门、单位和个人不得编纂。旅游、交通等专业图书与地名相关的，应当在出版前送市地名管理部门审核地名。

第三十九条标准地名必须使用国家语言文字管理机构公布的规范汉字。地名的罗马字母拼写，以中国地名汉语拼音字母拼写规则（汉语地名部分）拼写。少数民族语地名汉字译写，以少数民族语地名汉语拼音字母音译转写法拼写。

第四十条居民区（包括楼门户号码）、广场和其它具有地名意义的各种建筑物（群）的名称，应当在市民政部门办理标准地名登记手续。

建设、国土、房产等部门在办理建设项目开工手续、土地使用证、房屋所有权证时，应当要求申请人提供《标准地名登记证》。对未能提供《标准地名登记证》的不得办理有关手续。

第五章地名标志的设置与管理

第四十一条地名标志是在公共场所使用的，以标示地理实体标准名称和方位为主题的牌、碑、桩、匾等法定标志物。

地名标志分为标准地名标志和地名导向标志。

第四十二条行政区域界位、交会路口、城乡道路、机关、企业、事业单位、居民区、楼、单元、户门、村、自然村、工业区、开发区、旅游区、广场、公园、铁路、公路、桥梁、车站、机场、纪念地、名胜古迹和重要自然地理实体等位置应当设置标准地名标志。

道路交叉口、居民区出入口、车站、机场、旅游区、广场、公园等位置应当设置地名导向标志。

第四十三条地名标志的设置和管理由市地名管理部门负责，镇、街道办事处负责日常监督检查。

专业部门批准的具有地名意义的各类地名标志的设置和管理，由各专业部门负责，接受市地名管理部门的监督和指导。

国防军事设施需要设置地名标志的，由军事部门设置和管理。

第四十四条地名标志的设置一般应与城乡建设同步，做到统一规划，布局合理，位置明显，导向准确，坚固耐用，美观协调。

对破损、变形、字迹不清影响市容市貌的地名标志，应当及时更新。

第四十五条地名标志必须按照国家质量技术监督局的中华人民共和国国家标准GB17733.1-1999《地名标牌城乡》强制性标准设计、制作、设置，并由省民政厅统一监制。

第四十六条标准地名标志的类别、规格、材质和使用要求：

市、县行政区域地名标志——标示市、县行政区域汉字名称和汉语拼音，图文书写平面尺寸（宽×高）2400㎜×1500㎜，外沿宽度≤25㎜，上部五分之三区域用于标示汉字名称，下部五分之二区域用于标示相应的汉语拼音。背景色：蓝色，文字色：白色。用于通过行政区域界位的主要干线道路和城镇主要入口。

乡、镇行政区域地名标志——标示乡、镇行政区域汉字名称和汉语拼音，图文书写平面尺寸（宽×高）2000㎜×1200㎜，外沿宽度≤25㎜，上部五分之三区域用于标示汉字名称，下部五分之二区域用于标示相应的汉语拼音。背景色：蓝色，文字色：白色。用于通过行政区域界位的主要干线道路和乡镇主要入口。

村地名标志——标示村的汉字名称和汉语拼音，（图文书写平面尺寸（宽×高）1000㎜×600㎜，外沿宽度≤25㎜，上部五分之三区域用于标示汉字名称，下部五分之二区域用于标示相应的汉语拼音。背景色：蓝色，文字色：白色。用于村民委员会驻地。

城市干线道路一级地名标志（街牌）——标示城市主要干线道路汉字名称和汉语拼音，图文书写平面尺寸（宽×高）1700㎜×500㎜，外沿宽度≤25㎜，上部五分之三区域用于标示汉字名称，下部五分之二区域用于标示相应的汉语拼音和方向。背景色：东西走向的道路（包括东西向的斜街），为蓝色，南北走向的道路（包括南北向的斜街）为绿色；文字色：白色；用于城镇主要干线道路的交叉口和商业繁华路段。

城市干线道路二级地名标志（街牌）——标示城市主要道路汉字名称和汉语拼音，图文书写平面尺寸（宽×高）1200㎜×300㎜，外沿宽度≤25㎜，上部五分之三区域用于标示汉字名称，下部五分之二区域用于标示相应的汉语拼音和方向。背景色：东西走向的道路（包括东西向的斜街），为蓝色，南北走向的道路（包括南北向的斜街）为绿色；文字色：白色；用于城镇干线道路的交叉口。

街区道路一级地名标志（巷牌）——标示主要街区道路汉字名称和汉语拼音，图文书写平面尺寸（宽×高）900㎜×500㎜，外沿宽度≤25㎜，上部五分之三区域用于标示汉字名称，下部五分之二区域用于标示相应的汉语拼音和方向。背景色：东西走向的道路（包括东西向的斜街），为蓝色，南北走向的道路（包括南北向的斜街）为绿色；文字色：白色；用于城镇街区道路的入口。

街区道路二级地名标志（巷牌）——标示街区道路汉字名称和汉语拼音，图文书写平面尺寸（宽×高）450㎜×150㎜，外沿宽度≤25㎜，上部五分之三区域用于标示汉字名称，下部五分之二区域用于标示相应的汉语拼音和方向。背景色：东西走向的道路（包括东西向的斜街），为蓝色，南北走向的道路（包括南北向的斜街）为绿色；文字色：白色；用于城镇街区道路的入口。

居民地地名标志——标示居民地汉字名称、汉语拼音、编号和邮政编码，图文书写平面尺寸（宽×高）1000㎜×600㎜，外沿宽度≤25㎜，上部五分之三的区域用于标示汉字名称，下部五分之二的区域用于标示相应的汉语拼音和邮政编码。背景色：蓝色，文字色：白色，用于居民区道路入口或者居民自治组织驻地。

标准楼牌——标示住宅楼所在街区汉字名称、汉语拼音、编号和邮政编码。图文书写平面尺寸（宽×高）900㎜×500㎜，外沿宽度≤25㎜，楼牌左边五分之三的区域用于标示所在街区名称、汉语拼音和邮政编码，其中上部五分之三的区域用于标示汉字名称，中部五分之一的区域用于标示相应的汉语拼音，下部五分之一的区域用于标示该楼所在邮局投递区域的邮政编码，背景色：蓝色，文字色：白色。楼牌右边五分之二的区域用于标示楼房编号，编号用阿拉伯数字，高度不小于350mm。背景色：白色，文字色：红色。用于居民住宅楼和单位楼群。

小型楼牌——标示所在街区汉字名称、汉语拼音、编号和邮政编码。图文书写平面尺寸（宽×高）600㎜×400㎜，外沿宽度≤20㎜，楼牌左边五分之三的区域用于标示所在街区名称、汉语拼音和邮政编码，其中上部五分之三的区域用于标示汉字名称，中部五分之一的区域用于标示相应的汉语拼音，下部五分之一的区域用于标示该楼所在邮局投递区域的邮政编码。楼牌右边五分之二的区域用于标示别墅汉语拼音缩写和编号，其中上部二分之一用于标示别墅汉语拼音缩写，下部二分之一用于标示编号，编号用阿拉伯数字，高度不小于150mm。用于不分单元的居民住宅楼和别墅。

单元牌——标示所在住宅楼楼梯入口的序数。图文书写平面尺寸（宽×高）250㎜×150㎜，外沿宽度≤12㎜，背景色：蓝色，文字色：白色，用于住宅楼梯口。

户门牌——标示户门号码。图文书写平面尺寸（宽×高）150㎜×90㎜，外沿宽度≤12㎜，背景色：蓝色，文字色：白色，用于居民住宅楼户门。

小门牌——标示道路两侧独立建筑物主门号两侧独立的门和农村住宅所在位置的街区、道路、村组汉字名称和编号。图文书写平面尺寸（宽×高）150㎜×90㎜，外沿宽度≤12㎜，背景色：蓝色；文字色：白色，用于城镇道路两侧独立建筑物主门号两侧独立的门和农村住宅等。

中门牌——标示临街独立小型建筑物的主出入口所在位置的街区、道路汉字名称、编号和邮政编码。图文书写平面尺寸（宽×高）300㎜×200㎜，外沿宽度≤15㎜，背景色：蓝色；文字色：白色，用于临街独立小型建筑物的主出入口。

大门牌——标示机关、企事业单位大门、院落大门和大中型建筑物主门所在位置的街区、道路汉字名称、编号和邮政编码。图文书写平面尺寸（宽×高）600㎜×400㎜，外沿宽度≤15㎜，背景色：蓝色；文字色：白色，用于机关、企事业单位大门、院落大门和大中型建筑物主门等。

城市干线道路交通导向标志——标示自所在位置能够到达的临近或者终点位置的汉字名称和通行方向。图文书写平面尺寸（宽×高）2000㎜×1200㎜，外沿宽度≤25㎜。背景色：蓝色，所在位置：绿色，通行方向和文字色：白色。

城市地名导向标志——标示自所在位置能够到达的目的位置的汉字名称和通行方向。图文书写平面尺寸（宽×高）600㎜×150㎜，外沿宽度≤10㎜。背景色：蓝色，文字色：白色，通行方向：红色。

农村地名导向标志——标示自所在位置能够到达的目的位置的汉字名称和通行方向。图文书写平面尺寸（宽×高）1000㎜×600㎜，外沿宽度≤25㎜。背景色：蓝色，所在位置：绿色，通行方向和文字色：白色。

第四十七条标示汉语拼音的标准地名标志，根据需要可以同时标示英语。英语应当标示在汉语拼音的右侧或者下方。

第四十八条城镇主要道路的交叉口和商业繁华路段应当设置一级街牌。

第四十九条下列地名标志应当在规定的位置设置：

（一）行政区域地名标志，在行政区域界位主要干线道路的两侧或者悬置在道路的右侧上方，标牌正面与道路轴线垂直。设置在道路的两侧时采用双立柱不锈钢支架，标牌底边距路面不小于2000㎜。悬置在道路的上方时，标牌底边距路面不小于6000㎜。

（二）街牌，在道路起止点及交叉口机动车道两侧或者右侧的路缘石外侧、与与之交叉的道路红线的交叉位置设置。标牌正面与道路轴线平行，标牌底边距路面不小于2000㎜。

相邻交叉口距离在1000米以上的，每隔500米增设一块；

（三）巷牌，在街区道路入口左侧的路缘石外侧、与与之交叉的道路红线的交叉位置设置；标牌正面与道路轴线平行，标牌底边距路面不小于2000㎜。

（四）道路两侧的门牌，设置在门右侧正面墙面、门牌底边距（±0.000）2米处；

（五）楼牌，设置在楼临街区道路一侧的山墙正中、楼牌底边距散水3米处；

（六）单元牌、户门牌，设置在单元门、进户门上方正中位置；

（七）其它地名标志，根据实际需要和环境条件，设置在适当、明显的位置。

地名标志设置位置有树木、草坪或者其它地上、地下设施的，应当予以避让。

第五十条地名标志应当在建设项目工程竣工时设置完成；分期施工的工程，应当在每期工程竣工时设置完成相应的地名标志。

第五十一条任何单位和个人不得擅自移动、遮盖、玷污、损毁地名标志。

因建设项目施工等需要移动地名标志时，须经地名行政主管部门批准。施工结束后，由建设单位负责恢复。

第五十二条地名标志的制作价格，按照公平、公正、公开的原则招标确定。

第五十三条行政区域、道路、广场、公园、居民区、村、自然村等公共地名标志的设置、维护、更新所需经费由市财政列支；机关、企业、事业单位、楼、单元、户门等标准地名标志所需经费由产权人承担。专业部门负责设置的地名标志所需经费由专业部门承担。

第六章地名档案管理和信息服务

第五十四条地名档案实行分级管理原则。接受上级民政部门和同级档案管理部门的监督、检查。

第五十五条地名档案管理，应当按照国家有关档案管理的规定，完善各项规章制度，做好地名档案资料的收集、整理、编码和归档保管工作。

第五十六条建立以计算机为载体的地名数据库和地名地图数据库。在遵守国家保密规定的原则下，依托数据库开展地名信息咨询服务。

第七章罚则

第五十七条违反本办法第十一条规定，擅自命名、更名、使用非标准地名的，由市地名管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以200元以上1000元以下罚款。

第五十八条违反本办法第三十八条规定，擅自印刷出版标准地名图书的，由市地名管理部门没收出版物，责令停止出版发行，并处以1000元以上5000元以下罚款。

第五十九条标准地名标志设置人未按本办法规定设置标准地名标志的，由市地名管理部门责令限期设置；逾期不设置的由市民政主管部门代为设置，由此而发生的费用由地名标志设置人承担。

第六十条偷窃、损毁或擅自移动标准地名标志的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十一条地名管理部门的工作人员、，由所在单位或者上级行政主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章附则

写字楼物业管理方案篇4

[关键词] 城市综合体；无线对讲系统；方案；

中图分类号：TU984 文献标识码：A

1.概述

机动灵活、操作简便、接收讯号良好的无线对讲系统能供保安、工程、操作及服务的人员在管理场所内非固定的位置执行职责、处理各种即时事件，以减少可能造成的损失，因此是现代楼宇中的一个必需系统。

一般由于大楼建筑、结构等因素，普通的通讯信号无法覆盖，而无线对讲系统正可以解决这些问题。无线对讲系统是一个独立的、以放射式的双频双向自动重复方式工作的通讯系统，能适合不同的使用场合。

2.分析

2.1无线电波分类

无线电通信中使用的电磁波为无线电波。在某特定范围内的电磁波，作民用无线电通信主要有VHF及 UHF两种。一般大楼使用UHF，其波长较VHF短，绕射穿透力强，信号比较容易覆盖整个建筑。

整个天馈系统架构：

• 由中继器发出及接收电磁波，经同轴电缆，连接室内外天线，作为整个系统的固定硬件部分；

• 手持终端机向室内外天线接收及发射相对应的无线电波，作双频双向自动重复方式通讯系统。

2.2模拟/数字对讲系统对比：

数字对讲系统可以根据数字集群，在一个频率情况下，可以先分成两个信道，再在信道内分成组别，如下图一所示:

图一: 频率、信道、小组、频道、人员的关系

数字对讲系统相对于传统模拟对讲系统能提供更多频道供工作人员使用。如图一所示，在1个频率下，可以分开给2组不同的信道，完全互不影响，不同人员或小组的对讲情况互不干涉。

同一信道内，分成不同的小组，可以供不同的人员使用，例如小组1供保安人员，小组2供清洁人员，小组3供物业管理人员，小组4供高层监察人员。在信道内的对讲，不能同一时间出现，所以小组1在使用对讲的时候，小组2不能占线。

而传统模拟对讲系统，只有数字对讲系统的1个信道，因此项目的工作人员的分类、分组的弹性较差。

模拟对讲系统比较简单，但从工业和信息化部的文件指出自2011年1月1日起，停止对该频段内模拟对讲机设备的型号核准，已取得型号核准证的模拟对讲机设备，在型号核准证到期后不再予以办理延期手续。某些大品牌的传统模拟对讲系统将不久后停止生产，模拟对讲系统不久将淡出市场，如以模拟对讲系统作设计则会对日后更新或保养维修有所影响。故应使用数字对讲系统。

2.3对讲系统需求分析

城市综合体项目一般都由购物中心、酒店、写字楼、公寓等业态组成。由于业态多，今后参与运营管理的可能有多家公司，如：酒店管理公司、商业管理公司、写字楼物业管理公司及公寓物业管理公司。各个管理公司都需要多个分组管理各部门、保安及操作等人员的日常工作。另由于综合体项目体量大，区域多，且建筑群的地下或地上的交通和公共空间都是贯穿起来的，因此应实现紧急或意外事件出现时可以及时对所有相关公司工作人员进行统一的调度和指挥。

针对上述要求，以本人所在项目为例，进行需求分析。以下是该项目的建筑情况:

根据上面对数字对讲系统的介绍，建议将1个频率分成2个信道，分别给物业管理部门及工作人员包括清洁、保安、工程部使用。工作人员的使用信道可分成不同小组，如图二所示。

需要申请多少个频率，视乎业权、地域及同时使用人数决定。以下为估计的频率使用情况:

由于物业管理团体在不同的情况下的数量可能不同， 如建筑出售、自持或出租，故以下方案先基于最多频率使用情况进行考虑。

2.4方案选择

针对上述项目，可以采用如下三种方案。

第1种(基本数字对讲系统):

根据现有的4个区域，考虑到每1个区域大约有2个塔楼、1个裙楼，分别由不同公司管理（除DE及P区外, DE 区只有2个管理公司，管理对象分别是酒店及公寓，P区是DHC管理）。

数字中继台等设置于DE地块集中控制中心机房内，引入馈线系统对4个地域——ABC,H,P,DE地块提供讯号覆盖。4个不同的区域之间由于距离的限制, 以光纤连接。

根据图二的概念, 需要9个中继台，因此需要申请9个频率。

第2种(IP互联数字对讲系统):

主要设备的数量与方案1相若, 但数字中继台不再设置于DE地块集中控制中心机房内，而以区域布置，采用以太网作中央的链接。4个地域各自引入馈线系统，为ABC、H、P、DE地块提供讯号覆盖。由于中继器及频率应用与方案1相若，因此申请的频率也是9个。

第3种(数字集群数字对讲系统):

这种方案使用了动态的守候信道，在未开始通话时，所有空闲对讲机全部守候在休闲信道上，所有新的语音呼叫都从休闲信道开始。

当新的呼叫开始时，休闲信道会转移到另一个空闲的信道上形成新的休闲信道，并通知所有信道的对讲机转移到新的信道上。原有的休闲信道转化成话音信道。

中继台设置于DE地块集中控制中心机房内，引入馈线系统四个区域——ABC、H、P、DE地块提供讯号覆盖。4个不同的区域之间由于距离的限制，以光纤连接。中继台大约使用6台, 申请的频率是6个。

2.5方案对比

以下是3种方案的优劣比较:

3.总结

数字集群对讲系统令信道及中继台可共享使用，减少了中继台和无线频率的数量。由于城市综合体项目需求频率过多，难以向政府申请，数字集群对讲系统正可以针对这点减少申请频率数量，避免日后频率不足的情况。而且若将来增加工作人员，数字集群对讲系统具有明显弹性。

根据以上的分析, 建议城市综合体项目采取方案3，另综合体项目面积大，划分为多个区域，建议项目内设置控制中心并使用调度管理系统。调度管理系统具备以下功能, 包括:

1.远程诊断,控制中心可以任意呼叫各组网，可监控所有基站系统运行情况。

写字楼物业管理方案篇5

通常情况下，业主会事先准备好一个适用于写字楼物业内所有出租单元的标准租赁合约，作为与潜在租客谈判的基础。谈判过程中，双方可以标准租赁合约为基础，针对某一特定的出租单元，就各标准条款和特殊条款进行谈判，以便双方就某一特定的出租单元形成一份单独的租约。标准租约中的许多条款只要稍加讨论即可，但有些重要问题就需要进行认真的谈判，例如租客装修及业主是否提供装修补贴就常常要谈判很长时间。谈判中，双方关注的其他问题还包括租金及其调整，所提供的服务及服务收费，公共设施如空调、电梯等使用费用的分担方式等。

租赁合约中的标准条款

在编制标准租赁合约的过程中，业主的主要目标之一是在其所收取的租金中，尽可能少地支付相关的运营费用；而对于潜在的租客来说，则希望在支付一定租金的前提下，获得尽可能大的权利，得到尽可能多的服务。为了调和租赁双方各自意愿的差异，就形成了在写字楼物业出租时须共同遵守的一系列特定条款。

由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款可能规定要参考一个标准指数，如消费者价格指数或商业零售物价指数，来确定租金定期增长的数量或幅度。租客和物业管理经理更愿意商定一个固定的年租金增长率或增长量，该增长率或增长量在整个租赁期间内有效，例如月租金在整个租期内每年增长10元／平方米或每年上调8％；当租期很长时，也可规定每2年或3年将租金调整一次。为了使租赁双方共同分担通货膨胀带来的风险，有时规定租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限。这样，在最高限以内的风险由租客承担，最高限以外的风险由业主承担。

在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都要以租金的形式来收取。在“毛租”的情况下，业主要支付物业运营过程中的所有费用。并且要在所收取的租金中包括这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。通常的做法是，一些运营费用如公共部位的能源使用费，可由写字楼租客以某种方式按比例分摊，由物业管理公司向租客单独收取后，直接交给供电部门，这种代收代缴的方式很受业主或租客欢迎。因为物业管理公司通常是按租金的一定比例收取物业管理费，如果将运营费用加到租金里面去，业主或租客多少会有一种多支出了物业管理费的感觉。

当所有的运营费用均由租客直接分担时，则称这种出租方式为“净租”，此时的代收代缴费用常按租赁面积基本租金的一个固定比例计算。常用的“净租”方式根据代收代缴费用所包括的项目多少还可以再进行细分，但一般情况下，代收代缴费用越多，基本租金就越低。

具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租客间按比例分摊计算的方法。最常见的代收代缴费用是除房产税和保险费外的水、电、煤气、热力等资源的使用费，设备使用费和写字楼公共空间的维护维修费用也常单独缴纳。设备和公共空间的更新改造投资也要在租客间进行分摊，但要注意处理好更新改造投资周期与每一个租约的租赁周期间的关系。租约中还可能包括一些条款，在这些条款中规定了业主所需承担的最大运营费用额，例如每年每平方米40元或每年总计20万元，而超过这个数额的运营费用就要由租客分担。

折让优惠和租客权利的授予

折让优惠是业主给租客提供的一种优惠，用以吸引潜在的租客。折让优惠虽然能使租客节省写字楼的租金开支，但租约中规定的租金水平不会变化。折让优惠的具体做法很多，如给新入住的租客一个免租期、为租客从原来租住的写字楼迁至本写字楼提供一定的资金帮助、替租客支付由于提前终止与原租住写字楼的业主间的租约而需缴纳的罚金或对租客入住前的装修投资提供资金帮助等。折让优惠可能是由业主先提供一笔资金，供租客用于装修投资或支付其他费用，但在租赁期间内，这笔资金还是要通过种种方式归还业主。这样做，一个好处就是能保证租约中所规定的租金水平与市场水平相当。

写字楼物业管理方案篇6

关键词：多层写字楼；项目施工；技术分析；研究

引言：

写字楼是城市现代化发展背景下的标准产物，现代城市建设着重对于城市功能区域空间的合理开发和利用，写字楼作为新式综合性建筑，是现代城市多功能定义空间的基本表现方式。写字楼施工需要采用新型复合材料，对施工技术也有比较严格的限定，如钢建筑写字楼作为新型建筑类型的接触代表，是突破了传统砖混建筑创新发展，高层写字楼钢建筑形式的出现，对于楼体结构设计、楼层高度限制以及施工部件的选用具有更为专业化的要求。写字楼一般集中在城市中心区域或者较为繁华的地点，因此在写字楼具体施工的过程中也会受到附近环境的制约。本文就新型钢结构写字楼的施工工艺与技术要点进行分析，对高楼层写字楼施工中的基本配置情况进行探索，为多层写字楼的施工提供借鉴经验。

一、多层写字楼施工概况分析

多才能写字楼与传统意义上的高层写字楼有着本质区别，多层写字楼的高度限制控制在8层以下，并且建筑使用单体式建筑结构，多层写字楼需要发挥建筑物的综合特点，需要对楼层设计方面进行具体的规划：写字楼顶层设有观光台，并且在观光台以下的位置设置楼内机房，作为写字楼暖通空调压缩机机房区域与水泵房区域，写字楼为整体性钢结构建筑，楼内的顶梁、墙体板、支柱等都是用符合钢管作为原材料，钢管的口径需要达到φ600，楼体板结构采用FE-3W型组合符合钢板，钢板韧性达到承压板的限定条件，楼内管道是用镀锌管材作为给排水管线通道，并且管道的接入使用圆管柱室外直接通入的方式，管线与电缆等材料要进行防火涂料的喷涂，按照建筑物消防规范，钢管以及附近区域要做好防火、防高温隔热措施，钢板涂料以及防水层面要进行充分包装，并且在机房空间范围内做好防水防渗工作，其中可以使用高密度符合防渗卷材对建筑物墙面进行全方面处理。

二、多层写字楼具体施工技术要点分析

（一）写字楼钢结构安装分析

写字楼钢结构安装首先需要确定写字楼的积极高度，并且根据实际高度配置好起重机，在现代工程作业施工的过程中，通常采用塔吊起重机，对起重机的其中负荷压力进行限定。塔吊起重机在多层建筑和高层建筑的施工过程中具有使用方便，效率高等特点，但另一方面，由于塔吊起重机是固定式起重平台，因此在起重过程中会对施工场地出现部分盲点。而钢结构多层写字楼的钢结构基本构架需要在多方面进行同时安装，着就需要施工场地对于钢结构的吊装采用塔吊起重机与汽车起重机配合进行。钢结构的安装自下而上进行，以多个楼层作为一处钢结构的具体单位进行整体拼接。钢结构梁柱采用钢管作为主要材料，钢结构圆管采用多层递进焊接的主要方式，在起重机对钢管进行吊装后，对两处不同钢结构进行拼接，圆管的拼接与安装要使用螺栓对钢管结构进行加固，之后再使用焊接的方式使钢管的接口处对接牢固。根据建筑物基本承重要求分析，感官作为梁柱机构，必须与主题梁结构充分对接，与辅助梁结构采用铰接的方式加固。

（二）多层写字楼楼承板结构施工

钢结构写字楼的结构板面采用楼承板承压材料，楼承板作为复合钢材料可以作为写字楼结构的永久性支撑体。但另一方面，随着写字楼楼层的增高，底部楼承板所承受的钟灵负荷显然高于上层建筑，因此在楼承板系统的铺设过程中，要使用压型钢板作为楼层底板的配筋，与混凝土结构的支撑力相互配合，增强写字楼钢结构的支撑效果。楼承板系统在钢结构建筑的使用过程中所表现出的由于性能在于不需要预支模板，不需要在施工过程中依靠模板成型，免去了后期的模板拆卸工作。楼承板系统在多层写字楼的结构应用中采用横向拼接的方式进行安装，楼承板之间按照规格的不同实行横向错位焊接，在对楼承板结构进行多层搭接的过程中，进行混凝土浇筑要防止混凝土对楼承板拼接口的渗漏情况。

多层写字楼建筑的结构拼接需要使用剪力钉进行加固，通常使用双排剪力钉结构对钢梁支撑结构进行焊接，辅助钢梁支撑结构采用单排剪力钉进行焊接，剪力钉与钢梁的嵌入焊接要采用磁环进行配套，焊接要注意剪力钉之间的间距保持一致，使剪力结构达到设计效果。

墙体施工需要采用边模板结构，对不同墙体的结构规格进行定型处理，由于多层写字楼的每一层使用功能不一，墙体以及房屋主体空间的布置有明显不同，边模板的施工具有一定的难度，如大厅场所、公共聚集区等部位需要加装多条边模板，边模板的规格采用L50*5的角钢复合材料，角钢材料在拼装过程中要注意边模板的间距控制。

（三）多层写字楼防火涂料施工分析

多层写字楼的主体结构采用钢结构基本形态，由于钢结构具有一定的导热性，并且钢结构与楼体其他位置进行直接连接，需要对钢结构部分进行防火涂料的喷涂作业。根据钢结构施工的特殊要求，钢梁等大型承压结构需要进行多次防火涂料喷涂，增强外表面的隔热性能，通常需要喷涂5次以上。钢管材料在进行施工安装之前必须先对钢管底部进行喷涂，并采用人工抹灰的方法对钢管表面的防火材料进行均匀打磨，使表面防火材料厚度达到国家防火标准（通常标准是大于20mm）。

多层建筑物内部结构防火材料的喷涂需要对公共场所区域加强防火材料的喷涂强度，如建筑物内大厅的基本结构在钢梁位置上对承压梁结构进行喷涂，着就需要在大厅基础钢结构完成之后，采用脚手架施工的方式对钢梁以及管道线周围进行防水防渗涂料的喷涂，之后再采用消防材料对部分进行喷涂，待防火材料喷涂完毕之后再进行房屋基础结构板面的铺设。写字楼内部框架结构采用轻钢材料，轻钢材料对于房屋单体支撑具有占地少、强度高等特点，在对楼承板进行支撑的同时，需要对轻钢材料与楼承板之间衔接位置坐好防水防渗措施，尤其是在建筑消防管线与之结合的情况下，需要优先对楼承板结构进行防锈喷涂，隔水层厚度大于0.4mm。钢结构写字楼建筑在使用过程中容易出现钢结构锈蚀的现象，所以必须对钢结构本身加装防潮材料层。现代新型建筑在进行施工的过程中需要采用高强度隔热保温材料，对室内温度进行调节，尤其是商业写字楼等多功能新型建筑，还需要从暖通施工的角度进行考虑，加装隔热保温层，并对保温层底部进行填充，采用泡沫挤塑板作为基本填充材料。

结语：

多层写字楼在进行钢结构施工的过程具有特殊性，尤其是对钢结构等新型材料的应用需要严格遵守施工操作规范，保障建筑物质量建设以及建筑物结构功能的发挥，需要从工程施工细节部分提升多层写字楼施工整体质量，确保工期顺利进行。尤其是在高层钢结构的吊装过程中，提出了对吊装顺序、空中焊接及测量控制的综合技术方案，解决了高层钢结构工程安装容易出现的问题，为高层钢结构安装在施工工艺上提供宝贵的经验。

参考文献

[1].马晓冰.写字楼装修改造工程项目管理技术[J].中华建设，2012（1）：100-101.

[2].俞尧海.对写字楼工程地下室施工技术的探讨[J].建材与装饰：下旬，2011（8）：217-218.

[3].杨福军.超高层复杂钻孔桩工程监理[J].中国招标，2011（2）：35-37.

写字楼物业管理方案篇7

撰写人：___________

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期：___________

2021年客服部年度总结

一、日常工作目标的完成情况

（一）业主入住前期物业管理工作。

1.熟悉小区各项设施、设备的施工情况，配合工程部做好各项施工的验收；

2.根据小区实际情况，完成工作预案，做好成品保护工作。完成了小区各项管理工作预案，如：物业收楼流程，车辆管理方案，治安管理方案，装修管理方案，报修工作流程等。

3.配合销售部的售楼工作；为了配合销售工作，一方面做好物业接管工作，另一方面由客服人员耐心解答客户关于物业管理方面的疑问，同时安排保洁做好现场的保洁服务，保安进行___小时站军姿服务，保持了良好的精神风貌。

4.搞好业主入住前期准备工作，整理入住资料和各类协议及管理规定，顺利完成交房工作；针对小区的实际情况，合理制定了办理入住手续的流程和岗位，设置了业主入住须知，装修须知，装修手续办理流程图，使交房工作顺利进行，目前第一时创底商办理入住___户，写字楼已全部投入使用。

（二）房屋管理

第一时创写字楼和逸园上院的各施工单位陆续交工，物业管理处配合工程部做了竣工验收工作，共进行了___多次验收，对不合格项进行书面汇总，跟进施工方的整改，并对存在的问题进行备案。

为了完善此项工作，建立了房屋管理档案，制定了房屋管理制度，编制了的管理计划，并责任到人定期检查。

第一时创写字楼现已使用，装修无破坏，外观统一，无危害房屋结构的行为。

（三）公共设施、设备的管理对已开始使用的第一时创写字楼，在公共设施、设备的管理方面，制定了完备的维护、保养计划和应急方案，做到日常检查有登记、小型维护有记录。

完成小型检修工作和应急维修工作，达到养护设施、设备到位，维修及时，正常运行的管理要求。逸园·上院各类公共设施设备均已可以正常使用，物业管理处集中做好成品保护工作，定期检查公共照明、管井、车库等设施，发现问题及时处理。

（四）环境卫生和绿化管理

环境卫生方面，针对小区环境逐步完善的情况，大家齐动手定期、不定期___进行大扫除，制定了相应的保洁程序与考核办法，并对装修垃圾实行袋装化定点堆放，集中清运管理，并加强小区卫生检查工作，保证了小区的卫生清洁美观。小区的绿化现仍由施工单位进行维护，管理处积极配合监督绿化公司进行施工及养护工作，针对绿化公司在施工养护过程中出现的问题，及时提出合理化的建议。

（五）小区安全工作

小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。上院小区的保安采取对外聘用专业保安公司的方式进行管理，负责物业的公共秩序的维护、道路的畅通、车库管理、车辆停放管理以及消防安全管理。要求保安人员认真巡查，文明执勤，礼貌训导，遇到坏人坏事大胆管理，使小区的安全防范工作情况良好。

（六）其他

1.搞好维修服务工作

为了搞好房屋及相关设施的维修工作，我们紧密地与开发商、施工方、生产厂家联手，确定了维修程序和办法，保证了维修工作的及时率和完成率。共计接到维修投诉___起，完成___起，完成率为___%。配合工程部做的工程维修及检查约为___余次，在公共设施、设备方面，我们及时定期对各种设施进行保养、检查，发现问题及时维修，及时处理，保证业主的正常使用不受影响。

2.加强小区装修管理工作

小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节，它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观，我们并根据小区实际情况与管理要求，制定了详细的管理制度，如装修须知、装修垃圾清运方式等，并坚持每天对装修户的巡查工作，做好记录，遇到问题及时解决，及时处理，坚持原则。保证房屋主体结构完好，保证小区外观整齐划一，完好美观。

3.认真听以业主意见，及时为住户排忧解难。业主的建议是我们的工作指针。因此我们做到对住户反映的问题认真记录，及时处理，增进与业主间的沟通，耐心为业主作解释工作，并及时为住户排忧解难。

二、存在的问题和教训虽然，我们在半年的工作中取得了一定成绩，但还有很多需要完善与加强的地方。

第一、管理和服务人员整体素质不高，服务意识不强，各方面考虑不全面，实际处理事务的能力还有待提高；

第二，与业主的沟通不够，了解不足。

第三，设备、设施管理力度还需加强。针对以上几个问题，在__年的工作中，将吸取经验与教训，努力提高员工的业主技能与管理水平，把工作做得更好。

三、__年工作计划（一）部门管理方面：整合管理处的资源，培训员工的工作技能，推行考核机制，强化全员的竞争意识。

1

___对部门内各岗位职责进行细化，明确责任和权利，避免工作中出现死角，把服务工作做精做细。在确保各班组管理质量稳步提升的基础上，努力部门整体的管理和服务水平，保证无重大安全责任事故的发生，使逸园上院、纳日歌朗两个项目的物业服务更加细致、高效。建立并完善对客服人员、维修、保安、保洁的绩效考核体系，推行月度工作考核机制，倡导员工优胜劣汰的竞争意识、加强学习专业知识、自觉遵守并维护公司及部门的管理制度。

（二）配合工程部做好接管验收和日常巡查工作；

配合销售部做好售楼和开盘的各类准备工作。

（三）加强制度建设，强化监督检查。

（四）建立家政服务、有偿维修，做好___和车场的经营管理，完善物业服务。

（五）搞好对外协调工作，进一步理顺各类关系，紧密与开发商配合，积极主动与派出所、城管、环卫、电信、供热等部门联系，以便顺利开展物业服务。

写字楼物业管理方案篇8

北京的写字楼市场早已在金融危机离去的脚步中复苏。

无论是购买者、开发商还是市场分析人士，都认为2012年北京甲级写字楼的新增供应量将无法满足市场的需求。预计2012年写字楼市场供应会出现明显的真空期。无论是租用还是投资，拥有写字楼所需花费的成本都将进一步提高。

在核心区域已经相对饱和的情况下，2012年北京城区周边不断崛起的写字楼或将成为北京写字楼市场的“新主角”。

供给跟不上火热市场

戴德梁行认为，北京写字楼租用成本攀升主要原因是业主加租幅度较高，以及写字楼供应紧张所致。

上月，当全国都在讨论住宅价格是否还将继续下降的时候，SOHO中国董事长潘石屹则大吼一声说从今年3月份开始其旗下产品要涨价，先从望京涨，涨幅2%。潘石屹涨价的底气来自两个方面，一方面是由于存款准备金率下降，各个行业都会受益，另一方面，是对北京、上海写字楼的分析，他认为需求量非常大，供不应求的紧张局面在三五年内不会改变。

事实上，写字楼市场的供不应求在去年就有了突出表现。

2011年，中央对房地产住宅市场的调控不断加深。而银行信贷、信托等融资大门陆续被控制，也迫使市场上观望情绪更加浓厚。一大批持币待购者将目光转向写字楼市场。

于是短时间内，无论是在写字楼销售市场还是租赁市场均表现积极。特别是在中央出台“十二五”规划、北京将打造为世界城市的利好消息刺激下，加之北京城市建设步伐不断加速，致使北京写字楼市场供不应求的程度超出了市场的原本预期。

去年北京的写字楼销售市场成交快速增长，价格上升明显。写字楼租赁市场入驻率持续提升，写字楼租金刷新历史新高。据来自市场机构的分析显示，北京甲级写字楼2011年的整体租金累计上涨超过50%，空置率降至3.8%，创历史新低。

写字楼成投资新宠

数据显示，2011年写字楼市场新增供应与2010年相比下降36.7%。市场需求方面，受益于中国经济将步入平稳增长期，北京写字楼市场需求也在持续上升。其中以金融、汽车、IT、能源、电子、医药和制造业最为强劲。同时，在产业转型和升级中，北京周边区域企业独栋、总部基地以及产业园区的独栋产品市场需求旺盛。

而实际上，随着商业地产的不断升温，投资写字楼已经逐步成为一种日渐显著的新趋势。

近期刚刚购置了写字楼的投资者郭东升告诉记者：“我预计未来几年内，北京的写字楼投资空间将越来越明显。尤其是核心区域外正在成长的新商圈，其内的写字楼市场可以说是现金最大的投资价值洼地。”

这位投资者上个月刚刚在北京西南四环的中关村科技园丰台园区的北京诺德中心购置了近千平米的写字楼物业。他告诉《中国经济周刊》记者：“尽管国贸和金融街地段的写字楼租金和买卖价格都很高，但是现在在那里买写字楼，投资价值微乎其微。”他认为，相比之下，位于北京西南四环处的写字楼则具有明显的投资价值。

按照他的理解，他所投资的北京诺德中心背靠中铁建工的国企招牌，且位于中关村科技园丰台园区的东扩范围内，与总部基地近在咫尺。“在丰台园区创业可以享受到税费减免等政策优惠，对吸引创业型企业有非常大的优势。而且在西南四环路边，还有地铁，交通方便。”

“其实，我认为投资写字楼是十分保险的策略。”郭东升认为，现在房地产住宅市场受到压制，前途不明，而国家又鼓励实体经济发展。不同类型的企业都愿意来北京发展。目前物价依旧处于高位，在这种具有通胀风险的背景下，投资商业地产可谓是收益大风险小。

郭东升将数千万元购房款一次缴清，并无过多担忧：“我前不久刚签约，现在就已经有很多的企业来和我谈租赁意向了，不过我现在已经不着急了，等着待价而沽了。”

写字楼市场的火热对物业持有者来说确实是好事。但是对于“刚性需求”来说则意味着要费尽周折。因为核心区域的写字楼价格已经居高不下，而且无空缺，配套设施等难以再度跟进。一些想拥有自己的办公空间的购买者开始将视野向西南方向拓展。

自己创业多年的张正此前曾为寻找新的办公场所费尽心思。这个已到而立之年的创业者回忆起年前的几天，便大倒苦水：“我去国贸附近一问，根本没有空闲的写字楼。出售的价格都在每平米五六万，平时连停车都找不到地方。”

最后张正通过反复对比，还是选择了中关村科技园丰台园区的北京诺德中心。他告诉记者：“这里交通方便。而且户型很适合我们这种创意型企业。”“更重要的是价格合适，我个人认为这里是性价比最高的。”

北京房地产协会副会长兼秘书长陈志表示，在北京的一些写字楼集中区域，出租率已经接近百分之百。“这说明北京写字楼的租赁市场十分火热。”他说。

京西南崛起“新主角”

老牌的国贸、金融街等地依旧红火，但是在北京的投资者和自用商人们发现，在城区的周边，一些“新主角”已开始悄然崛起。

北京诺德中心所在的中关村科技园丰台园区就是一个新兴写字楼商圈的代表。这里有其他区域并不具备的各种优势。

该园区作为北京市唯一的国务院直属高新技术开发区的一部分，享受“三减三免”政策。自1993年开始建设至今，已形成了一期以电子信息、生物医药、光机电一体化为主导的产业格局。二期以“商业公园”为主题。三期则定位为高端写字楼集群。园区紧邻西南四环等交通要道，容积率1.59，绿化率过半。

正是看中这些优势才决意购置物业的郭东升和张正不知道，这个项目融入了负责人多少心血。“我每天不止一次去看项目，基本上每层都转遍了。”说这话的是北京诺德置业有限公司项目经理李新春。

李新春最近很忙。他每天早上7点半出家门，8点钟就要赶到办公室或项目现场。“周一是人才建设综合日，周二和周三主要是生产管理和工程进度等方面的工作，周四主要探讨推动营销工作，周五则研究成本与技术方案等内容。”

这种忙碌的状态已经持续良久。“现在主要的工作就是尽量加快工期进度。”李新春之所以“赶进度”并非担心工期延长无法按时交房，而是要将进度提前，更早交房。“之前我们承诺今年年底第一批客户入驻，但是我们希望通过努力将第一批入驻时间提前到9月份。”

作为一名房地产从业者，李新春一直对北京诺德中心充满信心：“无论是中关村、金融街还是CBD，写字楼出售和租赁价格都已经到了一定高度。京西南地区一直被称为黄金角，正在快速成长，是整个北京市的价值洼地。区域内像诺德中心这样的高端写字楼极其罕见，这个项目带动了周边地区的经济发展以及配套设施的完善。区域发展对于项目也是一种利好，项目是在与区域共同发展。”

中关村丰台管委会宣传处处长程诗认为，北京诺德中心称得上提升整个东扩区域品质和形象的标志性项目。

2002年，丰台科技园二期建设时，管委会在全国首次使用“总部经济”模式，并创造了良好效果。“二期的运营模式是把原来工业园区内制造业的发展调整为总部经济的发展，由制造业调整为创新的高科技发展模式。”程诗说，园区发展到现在的三期又做出了相应的调整。“这次调整主要是产业的升级。我们鼓励大型央企、高科技企业、服务型企业进驻园区。这种升级更期待高端写字楼项目的出现，北京诺德中心无疑满足了园区建设的定位空缺，对园区具有明显的提升品质作用。”

程诗认为，北京诺德中心对园区东扩有重要的带动作用。“从园区商业环境和氛围来说，原本总部基地的小体量整栋出售形态依旧发挥着自己的作用。但是我们现在希望以类似北京诺德中心这样的高端写字楼业态吸引大型跨国企业以及国内知名企业。北京诺德中心作为一个综合体项目，其本身的档次就比较高，这也符合未来高端客户的入驻要求。”

诺德项目负责人李新春也告诉《中国经济周刊》记者：“我们目前对于项目一期的A和C座写字楼，更倾向于寻找大型的公司和企业。他们一般都有整栋或整层购买的倾向。目前我们也接触了很多这样的公司。”

一位上市公司负责商业地产项目的高层管理人士对记者说：“当中心城区的写字楼价格高居不下，自用和投资都难以涉足的时候，城市周边区域的写字楼价值就会凸显出来。北京西南区域的商业环境和氛围相对完善，各类型和层次的企业交织在一起，有利于未来企业的发展。”

北京房地产协会秘书长陈志表示，有些房地产企业调整投资战略，转做商业地产，销售和持有并重。而另一些企业则很希望能购买一些商业地产项目。因为现在物价趋高，而股市短时间内高起的可能性不大，因此企业为保证资金的安全性，会选择持有写字楼、商铺、大型的购物中心等商业地产项目，以保证资金不贬值。

声音

中关村科技园丰台园

管委会宣传处处长程诗：

我们鼓励大型央企、高科技企业、服务型企业进驻园区。这种升级更期待高端写字楼项目的出现，北京诺德中心无疑满足了园区建设的定位空缺。

北京诺德置业有限公司

项目经理李新春：

诺德中心带动了周边地区的经济发展以及配套设施的完善。区域发展对于项目也是一种利好，项目是在与区域共同发展。

数字

2012年1月，北京诺德中心成交4023.23平方米，成交均价约2.5万元/平方米，该项目入市两个月来累计成交面积超过6600平方米。

写字楼物业管理方案篇9

随着我国经济的发展、综合国力的提高，城市化进展迅猛，市场对办公楼的需求日益增多，对办公环境要求越来越高。现代化办公建筑,应为使用者创造一个舒适、安全、经济、高效、便捷的工作环境。对空调系统的选用，要根据办公楼使用功能、工程造价，物业的运行维护，节能环保等因素进行综合比较，还应考虑到空调设备对建筑平面布局、立面处理的影响。本文就常用的几种办公楼空调系统进行分析。

关键词；办公楼空调 系统选型 中央空调系统

一、水冷式集中冷水中央空调系统：

该系统是一种传统的中央空调系统，技术成熟、可靠,目前广泛应用于大型商场、展馆、体育馆、酒店、宾馆、办公等公共建筑。

1、水冷式集中冷水空调系统组成

主要有冷水主机、冷却塔、冷冻与冷却水泵、冷冻及冷却水系统、冷冻及冷却水处理器、空气处理设备、送回风管及末端装置等组成。

2、水冷式集中冷水空调系统主要特点：

1.该空调系统初投资较省、主机使用寿命长，便于集中管理。

2.空调系统在满负荷运行时候的能效比高，对室内使用时间较统一的大型公共建筑较为适合。

3.该空调系统仅有冷却塔位于室外，对室外景观、外立面设计影响较小。

3、水冷式集中冷水空调系统注意事项：

1.冷量调节有限，一般30％～100％，进一步微调困难，运行中易出现大马拉小车的情况，造成运行费用的增加，系统运行管理也比较复杂；

2.冷水主机、冷冻水泵、冷却水泵等空调系统的主要设备设于地下室，要占用部分建筑面积（约250m2），冷却塔需占用部分屋面建筑空间。

3.若为出租或出售型的商业或办公楼，需按使用业主进行计量收费，需另行增设计量装置。

4.初投资要一次施工安装到位。

5.管道布线复杂，需设专用的冷冻及冷却水管道井，需设冷冻机房、新风机房，占用部分室内空间，对走道、房间使用高度有较大影响。

6.屋面冷却塔噪音较大，飘水（飘雾）对环境有影响。

7.该系统不宜用于有空气污染的场所，否则需要进行空气净化处理。

8.冬季需供应暖气，应另设锅炉加热装置。

9.系统运行维护管理：需配置专业的运行维护管理人员，并对管理人员的专业素养有较高的要求，定期对对设备进行检查、保养和维修、水路系统清洗保养，需要较高的管理费用。

二、变制冷剂流量分体多联式空调系统 (VRV)

该系统是一种稳定、成熟、可靠的空调系统，目前广泛应用于中小型办公、宾馆、商场等公共建筑。

变制冷剂流量分体多联式空调系统主要有如下特点：

1.采用变频压缩机，能在仅部分负荷运行情况下保证机组能效比高，耗电量小，调节灵活，安装便捷，

2.不需设置空调主机房、冷冻及冷却水泵房、冷水管道井，减少设备用房的面积，降低土建成本，对建筑层高影响小。

3.可按楼层甚至房间根据使用需要进行独立调节控制。

4.自动化程度很高，可实现智能化管理，基本免维护，运行费用低，控制系统调试简单。

5.可以分期实施，不影响其他区域的使用，适合分期投入，初投资灵活。

6.热泵风冷式多联机空调系统在冬季可供应暖气。

但变制冷剂流量分体多联式空调系统需要注意以下问题：

1.该系统不能用于相对湿度要求较高，空气污染的场所。

2.空调外机有一定的噪音，需进行降噪处理；室外机对建筑立面有一定影响,并需占用一定的空间，需在设计前期与建筑专业配合，采用技术手段进行处理，如采取设空中花园，设备平台等手段。

3.室外机组与室内机的冷媒管不宜太长，基本要求竖向立管不要超过50m，最远管路不要超过100m，否则影响制冷效果。如果出现部分末端管路较长的情况，需要进行系统选型的校核，放大末端室内机组的型号，并加大铜管的管径等技术处理。

4.空调初投资费用高于水冷式集中冷水空调系统。

三、风冷式集中冷水空调系统：

该系统也是一种稳定、成熟、可靠的空调系统，介于方案一和二之间。目前广泛应用于各类商场、展馆、办公、宾馆等公共建筑，该系统主要有如下特点：

1.空调冷源采用风冷式冷水机组，配备冷冻水泵，没有冷却水系统，没有却塔的飘水（飘雾）对环境的影响问题。空调主机设于屋面或室外设备平台、空中花园等场所。

2.冷量调节较灵活方便，可以进行一定程度的微调；

3.自动化程度很高，可实现智能化管理，运行费用较低；

4.不需要空调机房、泵房及冷却水管道井，不占用建筑使用面积，系统相对简单，运行管理方便。其使用、控制的灵活性优于空调方案二，低于空调方案一。

5.风冷热泵冬季可以供应暖气。

在应用上也要注意以下几个问题。

1.相比方案一初投资较高。

2.室外主机噪音对环境有影响。

3.室外主机需占用部分室外建筑空间，并对建筑立面造成一定的影响。

四、三种集中式空调技术与经济比较

4、结论

综上所述，从初投资、运行成本、后期维护等角度进行分析，对空调系统选型的建议如下：

1：对大型自用办公大楼，办公时间统一，基本满负荷运行，配有专业管理人员进行集中管理，建议采用水冷式集中冷水空调系统组成，但宜设置楼宇自控系统，实现空调系统的监控: 运行状态监测、监视、故障报警、启停程序配置、机组台数或群控控制、机组运行均衡控制及能耗累计，可节能约30%∽50%。

2：对按层出租的中型集中办公场楼，办公时间统一，建议按层采用风冷冷水机组空调系统。风冷冷水机组空调系统，初投资较省，运行费用适中，无需占用大量机房面积，且对节能有利。

写字楼物业管理方案篇10

［关键词］情景模拟法； 物业； 物业管理； 课程教学

［中图分类号］G642 ［文献标识码］A ［文章编号］1005-6432（2011）36-0173-02

伴随国民收入的提高与房地产管理体制改革的深入,物业管理越来越被更多的消费者认可,对物业管理的需求越来越显要。学习、了解物业管理相关知识,培养合格的物业服务人才成为迫在眉睫的工作。目前,我国物业服务人才培养的主要模式有学校的学历教育与职业技能培训两种形式。山西财经大学工程管理本科专业是以房地产管理为主要特色的专业,一直以来开设有《物业管理》课程。本课程是一门实践性很强的应用型课程,涉及面广,要想达到这门课程的教学目的,提高学生对这门课程的浓厚兴趣,让学生自身切实进入管理者的角色去体会物业管理知识,理解并掌握物业管理知识,采取学生感兴趣的方法和手段非常重要,山西财经大学《物业管理》课程教学团队十多年来不断探索运用各种教学方法,取得了较好的效果。常用的理论联系实践的教学方法主要有在教师的指导下,学生利用自己所学的基本理论对案例进行思考、分析和辩论,提出自己的见解和对策,从而提高学生理论联系实际及分析和解决问题的能力。但是这种教学方法缺乏实战演练,不能有效地将学生们带到真实的情景中,对学生学习主动性的调动不强,所以在课程的教学过程中还尝试采用了一种特别的教学方法――情景模拟教学法。

“情景模拟教学”是指教学内容接近实际工作或生活场景,由学生在这种场景中分别担任不同的角色,教师在一旁进行指导、分析,并做出最后总结的一种虚拟实践性培训方法。这种方法让学生身临其境,突出操作性,讲究趣味性,注重实践性,兼顾学理性,具有理论与实际高度结合、教师与学生高度投入、学生自身管理经验与模拟情景高度融合的特点。

1 《物业管理》课程情景模拟教学设计

情景模拟法的应用需要教师设置一定的模拟情景,要求当事人扮演某一角色并进入角色去处理各种事物及其之间的矛盾。在《物业管理》课程讲授学习一定的理论知识后,教师设计了模拟情景：根据物业管理课程所学内容,以“物业服务公司召开公司会议”的形式对各个公司新中标的物业区进行日常管理服务方案策划,各公司取得管理服务权的物业分别是一个住宅小区、一座写字楼、一片通用厂房、一个购物中心。具体过程与环节如下。

1.1 教师强调本次模拟情景可能涉及的相关知识

在实施情景模拟法之前,教师先对四类物业含义、分类、管理特点及目标、原则进行复习性讲解。让学生们对其有一个更加清楚的理解与认识,清楚每类物业的管理到底需要做些什么,对各类业主应提供什么样的服务,以使管理服务工作更加具有成效。同时,指出实践过程中应该注意的问题,提出对学生所扮演角色的相应要求。

1.2 分组和角色选择

将全班同学分成四组, 10人左右为一个小组。并假设这四组为四个独立的物业服务公司,随机分配各小组分别对住宅、写字楼、厂房、购物中心不同物业的管理进行情景模拟讨论。每一小组(公司)在小组内推举一个主持人,担任公司的CEO,由CEO领导全局,主持召开本次讨论会。每个公司下均设立了人事部、产业部、工程部、管理部、市场部、财务部、办公室六部一室。

人事部是在公司总经理领导下的综合性职能部门,主要负责人力资源管理、文书与通行处理、档案管理、后勤与生活福利、协助公司经理做好会议组织与其他工作；产业部是负责产品的研发,组织多种经营的开展,并提供各类服务的经营性部门；工程部是物业服务企业的一个重要技术部门,其主要职能有水、电等能源的供给及管理、房屋的维修养护与管理、设备的维修保养与管理、维修工程的外派及监督；管理部主要负责房产管理、租赁管理、区域内的环境卫生、园庭绿化、治安保卫、消防安全等工作；市场部主要负责市场的调研、市场的开拓、投标、物业委托合同的签订等；财务部是在公司经理领导下,参与企业的经营管理、财务与税务管理、各类费用的收支管理,搞好会计核算工作。其目的是让每位同学都有属于自己的角色(各部门可能有正、副经理之分),并清楚自己扮演的角色的具体工作内容。让学生身临其境,处理管理事务,再现管理场景,处理管理问题,从而增强学生的实践管理能力和沟通技巧。

1.3 课堂讨论

在老师布置了讨论内容、正式进行情景模拟会议之前,每一小组事先要讨论由谁来主持会议。定下CEO后,由CEO分配任务进行讨论,轮流阐述自己的观点,其他人也可以对其进行补充或修正。最后,由各CEO写出一份提纲,供正式模拟公司情景召开会议时参考使用。以尽量确保会议在CEO的主持下,能够顺畅、有序的进行下去。

1.4 实际模拟

依照小组抽签确定的顺序,依次进行小组“物业服务公司工作会议”,各小组在推选出来的CEO的主持与领导下,对各自新承担的住宅类、写字楼类、通用厂房类、购物中心类物业的管理服务方案进行讨论,其他小组共同倾听正在讨论小组的发言,相互学习与借鉴。

1.5 教师总结评价

情景模拟会议结束后,教师进行总结性评价。分别对各个小组进行综合评价,通过观察每个学生在小组会议中的表现,指出存在的不足,对于表现好的同学给予肯定、表扬。

2 运用情景模拟教学取得的效果讨论

情景模拟教学法把主动权还给了学生,学生可以自由支配,学生是主体,打破一般教学方式中学生处于被动接受老师强行灌输理论知识的传统业态,学生的学习更加主动、积极。而且,情景模拟教学离不开学生的相互交流与分工合作,这种面对面的交流为学生提供了取长补短、相互借鉴和学习的平台,也为学生搭起了相互交流、相互了解以及相互认同和共同进步的“桥梁”,还有利于培养学生的团队意识与集团精神。

此外,在这次情景模拟教学中,同学们提出了几个比较新颖、独特、有价值的观点,反映了学生们的独立思考能力与创新能力,如下。

2.1 对住宅类物业的管理服务,提出了“业主文化周”的概念

由物业公司定期组织小区文化宣传、小区文化娱乐节目以及作品展(年度比赛)等活动,不仅可以丰富业主们的业余生活,还可以使小区业主之间的关系更融洽。

2.2 对购物中心类的管理服务,提出了“电子商务营销模式”

物业公司建立一个网站,吸引每个商铺都融入这个网站,顾客可以在网上对每个商铺以及商铺中的商品做出点评、提出宝贵意见。商家将结合点评与意见进行完善服务,当然顾客也可以在网上下单购买商品。

2.3 对写字楼类的管理服务,提出了维修基金分别管理的思路

写字楼下面往往存在商铺,因此对于写字楼和商铺的维修基金应该分开收取、分开管理。写字楼和商铺的维修、保养存在差异,为了保证专款专用,公平、不混乱,维修基金分别使用与管理还是有必要的。

2.4 对厂房类的管理服务,提出“设备分区存放、管理”方案

设备分区、有序存放,不仅有利于管理,而且在需要时,便于查找,节约时间、节约成本。

在“会议召开”过程中,同学们有时还出现激烈的争论。例如,讨论购物中心类物业时,市场部经理要求大量张贴海报,利用广告“轰炸”等方式大力促销,增加销量,从而增加营业额。然而,财务部经理认为那样投资太大,虽然增加了营业额,但是利润不一定增加,不符合企业家“追求利润最大化”的本质，等等。在情景模拟教学讨论过程中,正因为不时有争论,并且给予了学生充分表达自己观点的时间和空间,对于提高学生的表达、沟通能力大有裨益。

3 结 论

情景模拟教学法是教师通过设定教学内容,模拟真实的场景,用逼真的环境创造氛围；学生模拟角色,通过角色扮演来进行实践的一种参与性很强的教学方法。物业管理中的情景模拟是对物业管理过程的真实演练,通过模拟真实的管理环境,学生扮演管理主体参与管理过程来对学习到的理论知识进行运用演练,从而弥补传统教学法的不足。这种教学方法生动活泼,更能调动学生学习的主动性与积极性。

参考文献：

［1］ .情景模拟法在人力资源管理教学中的应用［J］.中国科技信息,2008(15)：262-263.

［2］程鸿群.现代物业管理［M］.武汉：武汉大学出版社,2009.

［3］常昕.情景模拟教学法在国际商务谈判课程中的应用［J］.当代经济, 2009(12)：120-121.