写字楼范文10篇

写字楼范文篇1

【关键词】写字楼；健康安全管理；风险

随着社会经济和城市的快速发展,涵盖购物中心、酒店的综合性写字楼越来越多，作为高端写字楼的持有和运营管理者，日常的健康安全管理就显得至关重要。写字楼虽然属于传统的低微风险的人员密集型公共场所，但是现在的写字楼具有规模大、业态多、服务多样化、超高层和智能化的特点，写字楼相关的安全事故也时有发生。如何在写字楼的全生命周期中做好健康安全管理工作，将根据写字楼的业务特点从以下几个方面进行思考。

1写字楼的全生命周期健康安全管理

运营写字楼的第一使命是什么？为大家提供一个“健康、安全、环保、节能、绿色、安心”的工作环境，安全的服务使业主、租户、公众有一种舒适和安全感。这就要求我们的写字楼有“生命”。写字楼的健康安全管理就要从写字楼项目的策划立项、尽职调查、建筑施工、运营和维护等方面进行全方位的风险考虑。如何把写字楼打造成有“生命”的建筑，并且要充满健康活力，在每个环节中我们面临各种各样的风险，如何控制风险就像人如何预防生病一样的重要。有效的尽职调查可以为写字楼的项目策划和后期施工带来很大的价值，比如周边环境、地下铺设物等都有利于风险的辨识与控制，在写字楼的全生命周期的健康安全管理中，开始很重要、施工很关键，运营维护更关键，因为运营和维护伴随着建筑物的生命周期，只要楼在就需要健康安全的运营。

2建立符合写字楼特点的健康安全管理体系

2.1健康安全管理承诺。企业的安全管理从领导的重视和承诺开始，根据企业实际我们建立了健康安全管理方针，领导层对此高度重视，公司各级领导、物业公司、写字楼项目等各级管理人员均在年初签订HSE责任书，明确了HSE责任、目标和承诺，参与写字楼项目管理的相关方均签订HSE责任书，践行HSE管理承诺，在公司科学管理之上追求零事故的目标引领下，健康安全已经逐步成为企业的潜在核心价值观之一,也是企业践行社会责任的一部分。2.2写字楼健康安全管理组织机构。在写字楼项目上，项目经理就是健康安全管理第一责任人，并成立健康安全管理工作小组，是写字楼项目安全管理的最高管理机构，在项目上按照“一岗双责”和“谁主管、谁负责”的理念，落实项目各级管理人员的健康安全管理责任，只有在明确责任、相互配合、共同参与的情况下才能使写字楼的健康安全管理做到全覆盖、无盲区。2.3写字楼健康安全合规管理。公司严格遵守国际、国家、地方和行业内的HSE法律法规，每月识别新的HSE的法律法规，并进行评估和宣传，及时把信息传递给各个写字楼项目，依据影响评估风险并更新相关的健康安全管理程序。2.4风险识别、评估与控制。写字楼的风险识别与控制一直是健康安全管理的核心，公司根据多年运营和管理经验，组织编写了写字楼健康与安全风险管理手册，包含了风险管理的基本理论知识，写字楼全生命周期的主要风险识别及对策、健康安全风险源清单及控制措施和典型的事故案例分析。项目风险清单管理手册定期更新，结合写字楼重要的危险源区域通过“安全管理关键点控制卡（SKCP）”在现场张贴提高风险管理有效性。2.5人员、培训与能力。公司层面我们建立了系统化的HSE培训指引，并配合年度HSE培训计划，HSE培训矩阵、HSE培训登记表等工具，全方位的推进HSE培训工作，从新员工HSE入职培训、消防安全、急救员培训等，不断提高员工的HSE知识和技能；在项目运营层面，写字楼项目总经理要接受公司的HSE内部认证培训，持证上岗，项目根据项目特点和公司的HSE培训矩阵，会建立基于岗位和风险的HSE培训矩阵和计划，全方位的提升一线员工的HSE意识，让一线员工了解基本安全知识、掌握基本的安全技能，逐步的改变对健康安全的态度，规范员工的行为，尽最大可能的预防意外事故的发生。2.6持续的安全检查和隐患的分级闭环管理。写字楼项目层面成立了以项目总经理为领导的HSE管理组织，项目总经理每月会带领各部门人员进行项目联合健康安全检查，检查设备设施机房、租户的消防安全等，项目上的安全管理人员会每周进行安全巡查一遍，并对发现的安全隐患和租户、客户、相关责任发放隐患整改通知书并追踪，指导隐患整改完毕。同时项目都建立了完善的班组隐患排查和激励机制，鼓励员工上报隐患并给予一定奖励，让每位员工都成为写字楼健康安全隐患管理的“一双眼睛”。2.7化学品健康安全管理在写字楼的运营过程中我们也面临一定的化学品风险，诸如保洁使用的清洁药剂、洁厕灵，工程使用的缓蚀剂、油漆、各种粘胶剂等，不慎接触都会对人的健康造成一定的危害，这是需要我们重点关注的职业健康风险之一。为此我们专门制定了化学品的安全管理规定，从化学品的采购、标识、储存、MSDS、使用和应急几个环节管控化学品风险，并将基本的化学品安全知识培训到涉及的员工，以降低化学品管理风险。2.8危险作业安全管理。在写字楼的运营和维护管理中，从租户的入驻、二装到设备设施的改造和维护都会涉及到危险作业，主要包括高空作业、动火作业、密闭空间作业、外墙清洗作业等，这是我们面临的主要外来风险，我们通过建立的专项危险作业管理流程和作业许可证制度（PTW）的结合来控制危险作业风险，并在危险作业过程中加强安全检查和巡视，及时处理发现的任何安全隐患。2.9承包商安全管理。如何管理好承包商安全工作，是一个系统的工程，在写字楼的运营中我们有各种各样的承包商，例如保洁公司、保安公司、餐饮公司、各种专业维保公司等，服务多样化。我们从承包商资格审查开始，到入场培训、方案审批、作业许可、现场监管和后评估等环节严管对各种施工承包商和服务商的监管。通过抓好危险作业关键设施和时期的安全管理，控制写字楼项目运营期间承包商带来的风险。2.10急救管理。写字楼作为人员密集型公共场所存在发生人员受伤情况的风险，第一时间的急救处理在写字楼的健康和安全管理上非常重要，部分高端写字楼会引入简单的医疗室、公共区域配置自动体外除颤器（AED），关爱员工健康的同时兼顾应急情况下的急救处置。同时写字楼项目定期会组织急救员培训，项目上配备了基本的急救箱，做到发生紧急情况时正确判断和进行初期急救处理。2.11写字楼安保管理。在写字楼运营期间除了建立完善安全管理制度，建立安保队伍，引入高科技的安全保卫技术也是做好写字楼安全工作的第一步。在我们的写字楼里均建立了和公安系统联网的识别系统，能够从源头控制危险分子的进入，在目前反恐防暴形势较严峻的情况下，各写字楼还根据地方特点配置了防暴反恐器材，建立了重点时段的持械巡视机制，并定期进行各种演练。当然消防中控室也是我们消防和安保管理的核心，除24小时双人值班外，项目上定期进行各种消防、应急、通讯等设备设施的可靠性的测试。2.12设备设施安全管理。设备设施的正常运行是保证写字楼正常运营的关键，项目工程团队通过ERM系统对关键设备设施开展预防性维护和计划性维护。例如配电设施、电梯、锅炉、各种消防设备等，同时要做好对专业维保公司的监管和质量风险控制。同时设备设施的维保质量也会影响到写字楼的健康与安全管理，例如室内空气质量、噪声、新风量、PM2.5，租户二次装修对相邻租户的影响等等，写字楼也是一个小气候系统，写字楼的健康和安全会影响写字楼的品质和声誉，写字楼的可持续发展需要建筑物“各个零件”的正常运行。2.13从事故中学习。在事故管理上我们一贯秉承“一切事故都可以预防”的理念，着重未遂事故的管理，公司层面建立了未遂事故管理制度，并鼓励员工上报未遂事故，并及时对每件未遂事故进行调查，在公司内进行分享和学习，避免类似事故的再次发生。具体在写字楼的运营管理中我们重视各种事件、设备故障的调查和管理，也会关注行业内写字楼的事件动态，例如电梯困人、写字楼停电、漏水、室内空气质量投诉、饮用水安全、后厨烟道着火等，这些都是在写字楼健康和安全管理中要预防的风险，因此对于事故的应急管理也至关重要。2.14应急管理。古语云“居安思危，思则有备，有备无患”。作为高端写字楼运营者，必须时刻充满“危机”意识，充分辨识和考虑可能发生的各种危机和意外事件，食品安全事件、消防事件、暴力事件、人员受伤事件、自然灾害事件、设备故障引起的意外事件等，针对上述风险我们都制定了专项的应急预案和现场处置方案，并制定了可行的应急演练计划，定期组织不同主题的应急演练，提高应急预案的可行性和应急团队的实战能力。2.15健康安全管理审计与持续提高。再完美的写字楼健康和安全管理体系和理念，如果没有在项目层面的执行和落实，也是枉然，所以对于项目层面健康安全管理执行情况的监督和审计也是保障写字楼安全运营的最后一关，通过日常的检查巡视和定期的考核评价，及时发现写字楼运营存在的问题及隐患，并及时要求项目上进行整改，不断完善和提高写字楼运营的健康安全管理。写字楼是智能化、多样化的建筑系统，涉及到的管理专业复杂，服务的对象越来越多样化，在整个建筑物的健康和安全管理过程中还有重要的一环，就是及时有效的沟通，写字楼运营公司和客户、租户、访客、公众等相关方的涉及健康和安全问题的沟通，也是解决和降低各种风险的控制措施之一。一句话，写字楼的健康和安全运营需要业主和相关方的共同努力才能实现。

3写字楼健康安全管理的可持续发展

写字楼范文篇2

租赁合约中的标准条款

在编制标准租赁合约的过程中，业主的主要目标之一是在其所收取的租金中，尽可能少地支付相关的运营费用；而对于潜在的租客来说，则希望在支付一定租金的前提下，获得尽可能大的权利，得到尽可能多的服务。为了调和租赁双方各自意愿的差异，就形成了在写字楼物业出租时须共同遵守的一系列特定条款。

由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款可能规定要参考一个标准指数，如消费者价格指数或商业零售物价指数，来确定租金定期增长的数量或幅度。租客和物业管理经理更愿意商定一个固定的年租金增长率或增长量，该增长率或增长量在整个租赁期间内有效，例如月租金在整个租期内每年增长10元／平方米或每年上调8％；当租期很长时，也可规定每2年或3年将租金调整一次。为了使租赁双方共同分担通货膨胀带来的风险，有时规定租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限。这样，在最高限以内的风险由租客承担，最高限以外的风险由业主承担。

在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都要以租金的形式来收取。在“毛租”的情况下，业主要支付物业运营过程中的所有费用。并且要在所收取的租金中包括这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。通常的做法是，一些运营费用如公共部位的能源使用费，可由写字楼租客以某种方式按比例分摊，由物业管理公司向租客单独收取后，直接交给供电部门，这种代收代缴的方式很受业主或租客欢迎。因为物业管理公司通常是按租金的一定比例收取物业管理费，如果将运营费用加到租金里面去，业主或租客多少会有一种多支出了物业管理费的感觉。

当所有的运营费用均由租客直接分担时，则称这种出租方式为“净租”，此时的代收代缴费用常按租赁面积基本租金的一个固定比例计算。常用的“净租”方式根据代收代缴费用所包括的项目多少还可以再进行细分，但一般情况下，代收代缴费用越多，基本租金就越低。

具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租客间按比例分摊计算的方法。最常见的代收代缴费用是除房产税和保险费外的水、电、煤气、热力等资源的使用费，设备使用费和写字楼公共空间的维护维修费用也常单独缴纳。设备和公共空间的更新改造投资也要在租客间进行分摊，但要注意处理好更新改造投资周期与每一个租约的租赁周期间的关系。租约中还可能包括一些条款，在这些条款中规定了业主所需承担的最大运营费用额，例如每年每平方米40元或每年总计20万元，而超过这个数额的运营费用就要由租客分担。

折让优惠和租客权利的授予

折让优惠是业主给租客提供的一种优惠，用以吸引潜在的租客。折让优惠虽然能使租客节省写字楼的租金开支，但租约中规定的租金水平不会变化。折让优惠的具体做法很多，如给新入住的租客一个免租期、为租客从原来租住的写字楼迁至本写字楼提供一定的资金帮助、替租客支付由于提前终止与原租住写字楼的业主间的租约而需缴纳的罚金或对租客入住前的装修投资提供资金帮助等。折让优惠可能是由业主先提供一笔资金，供租客用于装修投资或支付其他费用，但在租赁期间内，这笔资金还是要通过种种方式归还业主。这样做，一个好处就是能保证租约中所规定的租金水平与市场水平相当。

写字楼范文篇3

第1痛午餐难吃

菜色单一似猪食，不见荤腥赛兔子。

痛之宣言：Azona战斗于CBD一写字楼

在“饭菜难吃之地排行榜”上，写字楼的餐厅要是号称第二，就没人敢称第一了。据本人之不完全考证，自有写字楼以来，午餐就成了白领心中最大的痛。

刚进公司，面对中午的自助餐，我乐开了花。看着身边一到午餐时间就愁眉苦脸的前辈，我暗叹：“身在福窝不自知。”可日子久了，新鲜劲儿过了，那些天天报到的圆白菜、茄子、土豆变得面目可憎起来。于是，不进餐厅比进餐厅的次数多，倒的饭菜比吃的饭菜多。民以食为天，如今，天都快要塌了。没办法，只好和同事搭伙到外面吃，耗时费钱。又不能不吃，谁知道晚上又要加班到几点呢！

痛之场景：

1.午餐时间，餐厅，娇嗔的女同事指着一碟难辨真身的菜抱怨：“咦，这是什么呀？让人家怎么吃啊！”豪爽的男同事端着找不到两块肉的土豆烧牛肉发怒：“你们这儿喂兔子呢！”

2.午后，餐厅负责人给员工开会，其讲话数次被“蚊叫”般掌声打断，精彩内容大致如下：“厨房的水池是用来洗菜的，但最近我发现，有人在那儿洗衣服，还有人在那儿洗头。这是不对的。如果下次再被我逮到，罚钱！”

痛之后果：

瘦了员工不管你是主动还是无意，体重减轻都是事实。如此一来，倒是省去了买减肥药的钱。

肥了餐馆写字楼周边的餐馆拣了大便宜。倘若没有“吃喝路线图”，那你只能是挨饿没商量了。

痛定思痛：

跳槽前先看看新公司的午餐质量如何、周围有没有价格合适的餐馆。白领热衷的到附近餐馆“凑份子”的午餐形式，可要讲究天时(公司的午餐时间足够充足)、地利(公司周围有很多可供选择的餐馆)和人和(有能够在一起搭伙吃饭的人)。

痛之指数：★★★★★(满分为五颗星)

第2痛电梯难乘

人超多，速度超慢，隐私超没保障。

痛之宣言：Sarah战斗于东方广场写字楼

Office设在高层或摩天大楼里，很少有人能离开电梯。每到上下班和午休时间，电梯就变得特别拥挤。每每此时，一切绅士、淑女都不见了踪影。门外的人想进去，门里的人想出去。电梯里，你不得不跟毫不相识的二十来号人有如沙丁鱼罐头般挤在一起。电梯走走停停，上下的动作稍慢，就会遭至一众“梯友”的眼神拷问。人与人间能感到舒适的距离，早已被剥夺殆尽，所有人都有那么点儿被他人侵犯的感觉。电梯带来便捷，同时也带来尴尬和无奈。

痛之场景：

1.早上8：25，一楼电梯口，近20人济济一堂，翘首等待电梯的到来。一男士屡看手表：“快点快点，还有五分钟，千万别迟到。”电梯门一开，人群涌入，有的手里还拎着早点。电梯内一时髦女士花容失色，大叫：“让我先出去啊！”好不容易挤进电梯，赫然发现电梯还要下行至地下。顾不得许多，谁也不肯舍下好不容易占到的位置，宁愿先降后升。电梯外，几个满头大汗的小伙子看着电梯内的拥挤，一脸无奈：“得，又得爬楼梯了！”

2.清晨，三步并两步地赶上已挤满人的电梯。喘息未定，发现一同事站在身边，笑言：“还好赶上这部电梯，不然又要看老板那张死脸了。”电梯到站，走出，忽听前台小姐朝电梯方向叫了一声：“经理早。”原来，刚才与老板共乘电梯。

痛之后果：

强身健体没耐性等电梯的，没心情挤电梯的，只好独自去爬楼。

锻炼感官在人丛中找寻老板、呼吸各种气味，有助于提高视力、增强嗅觉。

痛定思痛：

用餐时间不乘电梯除了要忍受电梯奇慢的速度，你还要和刚吃完饭、一嘴油腻、一身饭味的人在狭小空间内共呼吸。

不乘有人驾驶的电梯一来影响你在电梯里对镜贴花黄，二来有第三者在场，你和同事谈话都会有所顾忌。

不乘快要满员的电梯最怕后面又进来一个，恰好电梯超重鸣铃，而比自己晚进来的那位眼睛朝天一副没听见的样子，自己好心出去，还要惹来议论：“就多他一个。”

不与上司共乘电梯按照距离来算，电梯里的空间算是很亲密的，自己别扭，上司也别扭。这时若微笑，显得阿谀，若绷着脸，像是对上司有意见。

痛之指数：★★★★

第3痛空气难闻

空调、电脑、打印机等办公设备给写字楼带来超出想象的空气污染。

痛之宣言：廖先生战斗于中关村一写字楼

乍看我工作的写字楼，风格简约，环境舒适。但真正在里面坐上一天，你就会发现，一个个隔断将办公室分成很多鸽子间，狭窄拥挤；中央空调的温度难以控制，冬天太热，夏天太冷，室内外温差极大，让人搞不清到底应该穿哪个季节的衣服去上班；在办公室时间一长，你甚至还会感到目眩头痛，做事打不起精神来；有时从外面呼吸新鲜空气回来，更是能闻到办公室内的一股怪味儿。问了一下同事，大家都有这种感觉。一天，重回办公室，实在难以忍受难闻气味，起身去开窗，却发现原来窗户都是摆设，根本打不开。

痛之场景：

1.北京CBD地区的一座写字楼，各个办公室没有一扇能够打开的窗户，室内空气中有害物质严重超标。

2.上海某大厦曾云集上海著名的三资企业，是有名的“白领大厦”。可几年前，一家才入住7个月的公司要退掉4年的租约，因为“写字楼综合症”已使他们忍无可忍。7个月里，这家公司的员工纷纷出现头痛、胸闷、嗜睡等症状，致使公司无法正常运转。经检测，该大厦的甲醛指标超出国家标准33%至70%。

3.英国专家调查了英国500个办公室后发现，12.5%的办公室的空气不合格。香港特区环保署抽查统计，37.5%的写字楼空气质量超标。世界卫生组织估计，每3个员工中可能有1人长期在会使他生病的场所中工作。另据国际有关组织调查统计，世界上30%的新建和重修的建筑物中发现了对健康有害的空气。

痛之后果：

伤你没商量研究表明，人们长期在空调环境下工作，会引起疲劳、头晕目眩、头痛、恶心等症状，严重者会引起记忆力减退和抵抗力下降等；呼吸道黏膜也会受到感染或刺激，造成发炎性或过敏性反应，因此，慢性咽喉炎、支气管炎也就成了现代上班族常见的职业环境病。

痛定思痛：

一些写字楼为提高空调效能，在建筑中采取密闭式结构，使得各种污染物很难排出。在写字楼里办公的人要学会保护自己。建议各位不在楼内、室内吸烟，谨慎使用杀虫剂和清洁剂，不要坐在中央空调的排气孔附近，躲开不洁空气的必经之路。空调频繁开放季节，最好每隔两小时开窗换气一次。

痛之指数：★★★★

第4痛工装难穿

服装统一，颜色单一，难以分辨你我他。

痛之宣言：Stephanie战斗于CBD一写字楼

由于是外企，又是在黄金地段的写字楼办公，老板极为重视员工形象，美其名曰“员工要有与公司形象、办公环境相契合的穿着打扮”。于是乎，不管春夏与秋冬，出现在楼里的人，男的都是西服革履，女的都是套装加身。服装范围限定了，可选择的余地就变小了。穿着雷同的几率大大增加。保险起见，同事们大多选择款式、颜色保守的服装，以至于从背后看去，除了能分出男女，其他就再难以分辨。

同事们私下当然会有抱怨，说什么如此一来压抑了个性，更有人将此“上纲上线”，说是难以体现公司的创新思维。不知道老板是不是有所耳闻，开始仿效一些公司，规定在周五可以穿休闲装，甚至牛仔裤。哈哈，乐坏吾辈！公司终于迎来了“有色彩”的日子。

痛之场景：

1.一著名广告公司刚进入上海时，比较强调员工的穿着。后来，发展迅猛的该公司一度没有刻意规定员工的穿着，结果公司里穿什么奇装异服的都有。终于，公司亚太区执行总裁决定改变这种状况，他拟定了一条“员工着装守则”：周一至周四，男士须穿西装，打领带；小姐可穿裤子或长裙；周五为开放日，员工可任意穿休闲衫。

2.某日，一德资公司女职员赤膊穿绒线背心上班，引致从不对员工衣着指手画脚的德国老板“侧目”。第二日，该职员换套装上班，老板破例称赞起她的穿着。众人明白，老板是在变相批评她前日的穿着。

3.某公司年度评估中，有一项是着装分。那一年审计部来了个严肃的加拿大人，对一些穿着不符合规范的职员，他看在眼里，却从来不提。到了年度评估时，他一律给他们打了2分，不及格！这意味着他们的加薪和晋升机会要打折扣了。

痛之后果：

压抑个性年轻人以“扮老”为己任，提前体验中年人的穿衣风格。

减少开销没时间穿，自然也就没了买的兴致。

痛定思痛：

写字楼范文篇4

2、写字楼每晚十点钟后停止使用，届时空调、照明、电脑服务器等设备随之关闭；

3、写字楼办公桌面、地面、墙面应保持整洁，职员应按“6S”的要求搞好个人办公区域内物品的定置摆放工作；

4、保持办公环境的宁静，低声讲话、低声通话，办公桌上的电话机铃声档应设置为小档；办公时间内写字楼职员的BB机、手机应设置为振动档；

5、工作时间不得处理与工作无关的事务，不得闲聊，不得看与工作无关的书刊（上级批准的例外）；

6、厉行节约，反对浪费，如所在区域再没有他人办公时，关闭所在区域的照明灯；

7、对来访的贵宾应礼貌、热情、主动让路、让电梯；

8、职员应精神饱满地投入到各自的工作中，行走快捷，力求高效开展工作；

写字楼范文篇5

法定地址：

法定代表人：

承租方：(以下简称乙方)

法定地址:

法定代表人：

依据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，经友好协商于年月日签订位于北京**大厦商业物业*层*单元的租赁合同(以下简称“本租约”)如下：

第一章承租区域与用途：

1.1甲方合法拥有坐落于(以下简称“承租单元”)，甲方同意将该承租单元按(以下简称：面积)：平方米租予乙方。

1.2承租位置见附件一平面图上以阴影显示承租区域。

1.3承租单元经营范围只限承租方在其营业执照所规定的经营范围内办公之用。

第二章承租期

2.1租赁期限：**年

第三章租金、保证金、物业管理等费用及支付方式

3.1租金：

3.1.1租金按建筑面积㎡计算，月标准租金为人民币元/㎡。

(日标准租金=月标准租金×12÷365)，乙方以季度为付款单位，即每次支付三个月租金。

3.1.2合同签约后乙方应在3个工作日(法定节假日顺延)内，预付三个月的租金，起租日后该笔租金自动转为合同起租首季度租金。续后乙方应在每公历月的前个工作日(法定节假日顺延)内，向甲方全额缴付当季度的租金。

3.1.3租金不包含本合同所规定的物业管理费及之外乙方应付的其他相关费用,其他相关费用见附件1。

3.1.4经甲方同意乙方提前解除租赁合同的，乙方须按3.1.1条款约定的标准租金，按实际承租日期将差额补齐。

3.1.5若乙方未能在每公历月的前个工作日(法定节假日顺延)内，向甲方按时支付应支付的当月全额租金，逾期一日，乙方须按应缴总额的每日万分之五支付滞纳金(即按实际拖欠租金的自然天数计算直至向甲方全数付清其所应付的租金之日为止)。

3.1.6如乙方逾期超过应付租金日3天，仍未支付所欠租金及滞纳金，甲方除有权收回承租房外，乙方还须支付：应付租金日至退回承租房屋日止的租金、滞纳金、同时按所欠租金加收每日千分之三的违约金。

3.2保证金

3.2.1双方一致同意，在本协议签署后3个工作日(法定节假日顺延)内，乙方向甲方支付相当于1个月的标准租金和1个月的物业管理费，作为支付租赁房屋租金的履约保证金：共计人民币元。

3.2.2如乙方在承租期内未违反本合同规定且全额缴清应付租金、物业管理费及其他应付费用，则甲方应于租赁期终止日起30日内将履约保证金全额、无息退还给乙方。

3.2.3除经甲方书面同意，在租赁期内，乙方不得要求将支付甲方的履约保证金，作为因乙方拖欠甲方租金或物业管理中心的物业管理费、滞纳金等费用或因乙方责任造成他人损失赔偿损失方的赔偿金的抵扣、冲抵或赔偿费用。

3.2.4若乙方提前解除合同(或甲方因乙方违约而依据约定解除本合同时)，所付保证金不退(不可抗力除外);若甲方提前解除合同，甲方向乙方双倍返还保证金。

3.3物业管理费、其他各类费用

3.3.1物业管理费月标准为：每建筑平方米人民币元(合计：*元/月)。

3.3.2不足月物业管理费按下列办法计算：

(物业费月标准×12÷365)×租用面积×本月实际天数

在承租期内，乙方除应自觉履行交纳房屋租金、物业管理费。

3.4付款方式

3.4.1上述租金、保证金、物业管理费等乙方可以支票、现金或汇款方式支付。租金、保证金乙方直接支付给甲方。

3.4.2物业管理费交付办法和时间与交付租金办法和时间一致，由甲方代收。

3.4.3以汇款方式交纳租金、保证金及物业管理费等过程中产生的手续费，均由乙方承担。

第四章交房标准、改造、装修及维护

4.1乙方在合同签定后，按约定向甲方缴纳完毕首月保证金、租金后，甲方开据《入住通知单》，乙方持《入住通知单》前往物业管理中心办理入住手续。乙方对于消防、、设施的装修改造方案，必须取得政府相关部门的正式书面批复后，方可实施装修改造。该批复手续的办理工作由乙方或乙方所委托的相关机构自行进行，甲方应协助办理相关甲方应尽义务的手续。

4.2双方同意承租房屋的交付，按附件二所述标准办理交验手续。

4.3承租房屋若是由大厦统一安装的商业入户门，乙方在装修时不得改动，如必须改动应征得甲方、物业管理中心的同意并取得书面确认后方可实施。

4.4乙方对承租房屋进行装修时所产生的一切费用由乙方自行承担，该房屋交还时，乙方不得要求甲方给予装修补偿。

4.5乙方在办理入住手续或申请进行承租房屋改造、装修时，应按物业管理中心要求客户入住、改造、装修的规定，完善审批备案手续，并须认真阅读与大厦装修有关的技术要求，遵守大厦《装修手册》、《客户手册》的规定。

4.6乙方的装修方案未获得物业管理中心正式批准前，不得在承租房屋内进行任何内部装修、设备安装和经营用品的安装及摆放(如乙方需要存放装修材料的，乙方须声明对装修材料的安全性负责，并得到甲方同意，方可存放)。

4.7乙方应确保其装修工程不会对承租房屋和大厦结构以及设备等造成任何破坏，且不会影响其他用户正常使用大厦或正常使用单元房屋。如因乙方委托的装修公司违反规定，乙方应赔偿由此所造成的全部损失。

4.8若由于乙方的原因而对承租房屋的玻璃幕墙、建筑结构或中央空调系统等造成损坏的;或因乙方自行安装电气、设备及管道、线路使用不当、维修不善;或因装修产生各种污染而造成损失、索赔或法律诉讼等相关损失，均由乙方负责和承担。

4.9承租房屋的内部装修及由乙方安装的各种设备由乙方自行维修保养，并由乙方承担有关费用，若由于乙方非正常使用原因造成承租户内甲方权属的各种设备发生损坏，甲方可以代为维修，但必须由乙方承担维修费用。

4.10对于乙方承租房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任及费用。

第五章承租房屋交还

5.1无论属租赁期届满或提前解除合同的情况下，乙方无需把承租房屋恢复到原交房装修状态。

5.2在租赁期届满或提前解除合同时，乙方应自行拆除其对承租房屋所进行的任何附加装置，否则，该附加装置甲方有权处置，甲方对该附加装置移走或拆除所发生的费用由乙方承担。

5.3在租赁期届满或提前解除合同时，乙方应搬走属于自己的物品，完成房屋的清洁。否则，该物品的遗失、损坏的责任由乙方自行承担，且甲方有权自行处理承租房屋内的留置物品及由保洁公司对该承租房屋进行保洁，处理留置物品所发生的费用及房屋清洁费由乙方承担。

5.4在租赁期届满或提前解除合同退房时，如甲、乙双方同意,保留乙方在承租单元内的任何内部装修、装饰或附属物，甲方无须向乙方支付任何补偿。

第六章双方责任及保证条款

6.1甲方向乙方提供的承租房屋，应符合本合同附件一和附件二之约定。乙方应遵守附件三《业主临时公约》及物业管理中心制定的维护大厦运行的其它制度和规定;甲方有责任监督、检查、督促物业管理中心向乙方提供良好的服务。

6.2在租赁期内，甲方应监督委托的物业管理中心为承租房屋提供正常使用的能源及其它应具备功能，使公共设备、设施保持良好的运行状况。

6.3大厦空调供应时间：

冷气每年************

6.4大厦采暖供应时间：

采暖采用市政供暖，每年11月15日至第二年3月15日。

6.5在承租期内，除本租赁合同所述乙方违约情况外(或不可抗拒事件的发生)，甲方不得无故收回承租房屋。

6.6甲方负责在提供的商业水牌位置上标明乙方企业名称，其制作费用由乙方负责承担。

6.7若乙方注册公司，甲方应向乙方提供注册公司必要的租用办公场所证明。乙方保证甲方所提供的证明不作他用，并承担因挪为他用时的法律责任和由此给甲方所造成的相关经济损失。

6.8乙方承租房屋期间，必须严格遵守及遵从中华人民共和国的有关法律、规章及相关管理规定，依法经营，管理承租场所，严格按照本合同的约定和营业执照所规定的经营范围经营，并严禁乙方利用房屋进行违反法律及不道德的行为;若乙方违反国家相关法律、法规或规定以及本合同约定而给甲方及第三方造成损失，则乙方应承担损失赔偿的全部责任，同时甲方有权单方面解除本合同。

6.9乙方须依据本合同约定时限和方式及时支付租金、物业管理费和各项应缴纳费用。若乙方违约，甲方或其委托的物业管理中心有权在向乙方发出最后书面通告7天后的情况下，截断承租场所之电力、空调、水、燃气及其它设施的服务或供应等，由此引起的所有费用(包括重新接驳费用)及开支均由乙方承担。

6.10乙方须遵守并促使其使用人遵守大厦物业管理的各项规定和制度,并在入住时与物业管理公司签署大厦相关的物业管理文件。

6.11未获得甲方书面同意，乙方不得以任何形式或方式将承租房屋的全部或部分转让、分租给第三方。

6.12乙方须遵守中国政府及北京市政府有关防火、卫生的法律、法规及物业管理中心制定的安全、卫生规则。乙方不得在承租房屋或大厦的任何地方进行烹煮或燃烧任何物品，也不得在承租房屋内存放任何具有放射性、易燃、易爆等危险的物品及重型设备。

6.13在承租期内，乙方发现该房屋内属甲方维护的附属设施有损坏或故障时，应当及时通知甲方或物业管理中心进行修复。甲方或物业如未及时修复，乙方可自行或委托修复，费用由甲方负担，并从下月租金中直接扣除，若已发现损坏或故障而未在合理期间不予通知，造成涉及乙方损失或不能正常办公，其损失和责任甲方不予承担。

6.14乙方不得使用或允许将承租房屋及其任何部分作为播音室(乙方企业产品宣传、学习、推广等播音室除外)或用于宗教或其他仪式，或用于或其他非法或不道德的用途;也不得使用承租房屋进行非法活动;不得在使用承租房屋时对甲方或其他租户构成损害或危险。

6.15除经甲方和物业管理中心同意，乙方不得在承租房屋内、外设置或展示任何能在大厦外面显示的广告宣传、灯箱、招牌标记、装饰、旗帜、海报或其他物件。甲方及物业管理中心有权拆除乙方违反本条款而设置或展示的广告宣传、灯箱、招牌标记、装饰、旗帜、海报或其他物件，发生的费用由乙方承担。

6.16乙方在经营中，若设置陈列品、橱窗、经营桌椅等时，应布置整洁、安全、美观、便于应急交通，并保证有足够的照明。商品陈设应健康、美观，符合政府对相关行业的规定;不得在承租场所内、外进行任何形式的叫卖或安装各种危及周边承租人身心安全的闪灯、旋转灯以及噪音发生源。

6.17若因乙方违反本合同6.12、6.14、6.15等条规定，造成政府执法部门依据北京市城市市容管理相关规定，对甲方或物业管理中心进行处罚，其处罚金由乙方全部承担。

6.18乙方在经营期间，须向一家保险公司购买其区域内的公众责任险，其保险责任包括但不限于承租场所或其任何部分出现损毁或承租场所内发生的火灾、爆炸、水损、烟薰等事件或承租人或其雇员、人、承包商、受邀者或客户之行为、失责或疏忽导致任何人身伤亡或财产损失或损毁，且保险额度应能概括其所承租场所可能导致或发生的上述事件的保险赔偿风险。乙方须在办理完成其承租区域保险后，在向甲方及大厦物业管理中心出示原件后，将复印件留存物业管理中心备案。物业管理费内只为大厦共用部位、共用设施设备财产及公共区域的公众责任完成保险。

6.19本合同其它条款中规定的义务、责任。

第七章合同续约、终止

7.1合同续约

7.1.1租赁期届满，甲方有权收回承租房屋，乙方应于租赁期满日将承租区域完好交还给甲方。乙方如有意续租，须在本合同期满前3个月向甲方提出书面商洽要求函，续租期间的租金价格应以当时市场合理租金水平商定续租条件，在同等租赁条件下,乙方享有对本合同所规定的承租房屋的优先续租权，在双方达成共识后，甲乙双方重新签订房屋租赁合同。

7.1.2如乙方未在承租期终止日前3个月向甲方发出正式书面致函，甲方可视为乙方不再续租，(甲级写字楼网)在此种情况下，甲方或其代表、授权人有权在事先通知乙方的前提下，陪同有承租意向的第三方在不得影响乙方正常办公情况下进入承租房屋视察，且甲方有权在租赁期满后立即将承租房屋租赁给第三方。

7.2合同解除、终止

7.2.1双方已履行完成本合同项下双方责任和义务，且合同到期自然终止。

7.2.2因不可抗力致使本合同无法继续履行时，双方确认本合同可以终止。

7.2.3甲乙双方协商一致达成共识，可以解除本合同。

7.2.4甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：

1、未按约定时间交付该房屋达5日的。

2、交房时房屋不符合合同约定，严重影响乙方使用的。

3、因甲方原因致使乙方无法正常使用该房屋的。

7.2.5乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：

1、不按照合同约定支付租金逾期超过3日的;

2、擅自改变该房屋用途的、转租给第三方、拆改变动或损坏房屋主体结构的。

3、利用该房屋从事违法活动的、损害公共利益的。

7.2.6除7.2.4条款、7.2.5条款内容发生解除合同外，本合同其他条款已有约定可以解除、终止合同情况发生时，可按约定解除、终止合同。

第八章违约及违约责任

8.1本合同的任何一方不履行约定义务，或者违反本合同条款内容，给对方造成损失或致使本合同提前终止的，除本合同条款已约定的违约责任和赔偿以外，对未约定或未告知造成的损失，违约方须向守约方据实进行赔偿。

8.2本合同的任何一方在遇到不可抗力且自身无过错的条件下，造成的延误或不能履约均免责，但必须采取一切补救措施以减小损失并提供证明，否则应对扩大的损失进行赔偿。

8.3在本合同有效期内，该房屋如因不可抗力的原因导致损毁或造成双方损失的，双方互不承担违约及赔偿责任。

8.4乙方若未按本合同第三章约定时限支付应交费用，且以超出3.1.7条约定补足租金、滞纳金及应交的其它费用之限时，在甲方或物业管理中心再次通知给予乙方交纳宽限期5日内仍未补齐时;属于乙方已违约，甲方有权解除本合同，并有权采取必要的维权措施，以避免甲方损失不再继续扩大。由此乙方违约引起的任何损失及连带责任，均由乙方自行承担。

8.5除本章违约责任外，本合同项下其他条款约定的违约及违约责任。

第九章特别约定

9.1本合同项下的“不可抗力”指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。包括地震、台风、洪水和战争。甲乙双方同意，在本合同有效期内，不可抗力的范围是：由于地震、台风、洪水、战争、火灾以及其他不能预见(包括政令、法律)，并且对其发生和后果不能防止、或避免和克服的人力不可抗拒的事件。

9.2如发生“不可抗力”事件致使本合同约定的某条款不能执行，双方均应积极采取补救措施，减少双方的损失，需免责一方应向另一方提供免责书面函(需提供证明材料)，在其证明得到证实后，可不计违约责任。

9.3在承租期内，如因不可抗力或非甲方单方面可控制的原因，造成承租房屋发生全部或部分损坏而不能使用，在上述损坏发生后的30日内，经双方协商可以选择：

1、宣布由于上述损坏而终止本合同;或。

2、修缮承租单元确定修缮所需的时间。在修缮期间，乙方不需支付租金直至重建或重修结束之日。

9.4租赁期内承租房屋所有权发生变更时，甲方应负责本合同在乙方与新的所有权人之间具有法律效力。

9.5本合同的相关税费应依据中华人民共和国的法律、法规和北京市政府的有关规定由甲、乙双方各自支付。

第十章通知、变更

10.1与本合同有关的通知或要求均须采用书面形式发出，并由挂号或专人送至对方最后书面通知的营业地点;挂号寄出第7日或送达日(以较早日为准)视为文件已被送达。

10.2甲方对乙方发出的通知可送至承租房屋所述的地址。

10.3双方同意除本合同有约定以外，如再发生变更之内容，须经双方协商同意并达成书面协议后方可生效，任何口头通知或电话、传真件均不作为本合同变更之依据。

第十一章纠纷解决及适用法律

11.1凡因执行本合同所发生的，或与本合同有关的一切争议，应首先通过友好协商加以解决，若协商不能达成共识,任何一方可向项目所在地人民法院提起诉讼。

11.2在争议解决过程中，除有争议部分外，本合同其他条款和内容的效力、履行及依法修订不受影响。

11.3本合同如有与法律、行政法规相抵触的内容，该内容无效，但不影响其他内容的有效性。本合同中未明确规定的事宜，双方均遵照国家(及北京市政府)有关法律、法规和规章执行。

11.4本合同的构成、效力、解释、履行、修改及终止均受中国法律管辖。

第十二章合同生效及其他

12.1本合同的附件及双方所签订的补充协议均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力。

12.2本合同以中文书写，空格部分的填写的文字(不得涂改)与印刷文字具有同等的效力。

12.3本合同一式四份，甲、乙双方各执两份。具有同等的法律效力。

12.4本合同自甲、乙双方法定代表人或授权代表人签字或加盖公章，并且甲方收到本合同2.2.1条款保证金全额之日起生效。

第十三章补充约定

甲方：乙方：

写字楼范文篇6

通常情况下，业主会事先准备好一个适用于写字楼物业内所有出租单元的标准租赁合约，作为与潜在租客谈判的基础。谈判过程中，双方可以标准租赁合约为基础，针对某一特定的出租单元，就各标准条款和特殊条款进行谈判，以便双方就某一特定的出租单元形成一份单独的租约。标准租约中的许多条款只要稍加讨论即可，但有些重要问题就需要进行认真的谈判，例如租客装修及业主是否提供装修补贴就常常要谈判很长时间。谈判中，双方关注的其他问题还包括租金及其调整，所提供的服务及服务收费，公共设施如空调、电梯等使用费用的分担方式等。

租赁合约中的标准条款

在编制标准租赁合约的过程中，业主的主要目标之一是在其所收取的租金中，尽可能少地支付相关的运营费用；而对于潜在的租客来说，则希望在支付一定租金的前提下，获得尽可能大的权利，得到尽可能多的服务。为了调和租赁双方各自意愿的差异，就形成了在写字楼物业出租时须共同遵守的一系列特定条款。

由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款可能规定要参考一个标准指数，如消费者价格指数或商业零售物价指数，来确定租金定期增长的数量或幅度。租客和物业管理经理更愿意商定一个固定的年租金增长率或增长量，该增长率或增长量在整个租赁期间内有效，例如月租金在整个租期内每年增长10元／平方米或每年上调8％；当租期很长时，也可规定每2年或3年将租金调整一次。为了使租赁双方共同分担通货膨胀带来的风险，有时规定租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限。这样，在最高限以内的风险由租客承担，最高限以外的风险由业主承担。

在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都要以租金的形式来收取。在“毛租”的情况下，业主要支付物业运营过程中的所有费用。并且要在所收取的租金中包括这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。通常的做法是，一些运营费用如公共部位的能源使用费，可由写字楼租客以某种方式按比例分摊，由物业管理公司向租客单独收取后，直接交给供电部门，这种代收代缴的方式很受业主或租客欢迎。因为物业管理公司通常是按租金的一定比例收取物业管理费，如果将运营费用加到租金里面去，业主或租客多少会有一种多支出了物业管理费的感觉。

当所有的运营费用均由租客直接分担时，则称这种出租方式为“净租”，此时的代收代缴费用常按租赁面积基本租金的一个固定比例计算。常用的“净租”方式根据代收代缴费用所包括的项目多少还可以再进行细分，但一般情况下，代收代缴费用越多，基本租金就越低。

具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租客间按比例分摊计算的方法。最常见的代收代缴费用是除房产税和保险费外的水、电、煤气、热力等资源的使用费，设备使用费和写字楼公共空间的维护维修费用也常单独缴纳。设备和公共空间的更新改造投资也要在租客间进行分摊，但要注意处理好更新改造投资周期与每一个租约的租赁周期间的关系。租约中还可能包括一些条款，在这些条款中规定了业主所需承担的最大运营费用额，例如每年每平方米40元或每年总计20万元，而超过这个数额的运营费用就要由租客分担。

折让优惠和租客权利的授予

折让优惠是业主给租客提供的一种优惠，用以吸引潜在的租客。折让优惠虽然能使租客节省写字楼的租金开支，但租约中规定的租金水平不会变化。折让优惠的具体做法很多，如给新入住的租客一个免租期、为租客从原来租住的写字楼迁至本写字楼提供一定的资金帮助、替租客支付由于提前终止与原租住写字楼的业主间的租约而需缴纳的罚金或对租客入住前的装修投资提供资金帮助等。折让优惠可能是由业主先提供一笔资金，供租客用于装修投资或支付其他费用，但在租赁期间内，这笔资金还是要通过种种方式归还业主。这样做，一个好处就是能保证租约中所规定的租金水平与市场水平相当。

写字楼范文篇7

1.1写字楼分类。按照实际具备的使用功能角度进行划分，通常将写字楼具体划分为单纯型写字楼、商住两用型写字楼以及综合型写字楼三个类别。单纯型写字楼、通常仅具备办公使用功能，不具备餐饮经营功能、展厅功能以及会议室功能；商住两用型写字楼，是同时具备办公功能和住宿功能的写字楼；综合型写字楼，是以办公作为主要使用功能，搭配具备餐饮经营功能、展厅功能以及会议室功能的写字楼，且除了办公功能之外的其他使用功能，均处在从属性地位。按照实际具备的建筑面积角度进行划分，通常将写字楼具体划分为小型写字楼、中型写字楼以及大型写字楼三个类别。小型写字楼，通常指的是总建筑面积在10000.00平方米以下的写字楼；中型写字楼，通常指的是总建筑面积在10000.00～30000.00平方米的写字楼；而大型写字楼，则通常指的是总建筑面积在30000.00平方米以上的写字楼。按照实际具备的现代化程度水平进行划分，通常将写字楼具体划分为非智能型写字楼以及智能型写字楼两个类别。非智能型写字楼，指的是未能配备现代化设备、设施，不具备现代化使用功能的传统化写字楼；智能型写字楼，指的是具备支持办公功能的智能物业技术系统，且具备高度自动化技术系统的办公用写字楼。1.2经营特点。第一，写字楼的租赁时间周期大多较为短暂，其租赁成交价格具备极强的时效性。根据调查数据显示，我国大陆地区写字楼类建筑物的租赁时间周期大多处在3年左右，展现出鲜明的短租交易特点。出现租赁周期短的特点主要归因于写字楼承租人对市场风险的预判，以及经营风险因素的控制和规避，而写字楼出租人则需要关注租赁合同履行期间租金价格水平发生上涨的可能性。在写字楼处在短租状态条件下，租金价格仅在租赁合同有效期内固定不变，一旦合同履行完毕，交易双方通常会重新商议租赁价格。第二，写字楼的租金价格水平与其实际出租率之间存在负相关制约关系。通常情形下，在写字楼租金价格水平持续上涨过程中，其实际出租率会展示出逐渐下降变化趋势，既不是出租率处在较高水平时出租人能获取最佳经济收益，也不是租金价格处在较高水平时出租人能获取最佳经济收益，只有在遵循市场供需规律寻找到租金价格水平与出租率之间的最佳结合状态，才能确保出租人能获取最佳经济收益。第三，产权归属结构单一的写字楼租赁产品相较产权归属结构多元的写字楼租赁产品在市场上更具优势。对于写字楼承租人而言，选择产权归属结构单一的写字楼租赁产品，有助于规避租赁产品使用过程中发生的产权纠纷问题，同时还能顺利实现统一化的经营目标、管理目标以及调配目标，确保因经营业务发展而形成的扩租需求得到充分满足，且维持较高水平的物业服务品质；对比而言，产权归属主体多元的写字楼建筑物能够诱导不同业主之间发展无序竞争，无法充分满足承租人对服务品质的要求，影响和降低写字楼租赁服务的实施质量。第四，写字楼租赁经营活动在开展过程中注重获取长期受益。写字楼建筑物属于不动产，使用寿命在40年以上，且折旧率低，在经营过程中需要面对复杂多样的宏观经济政策环境以及市场竞争环境。开展写字楼租赁经营活动，应当注重确保实际获取的收益，实现对经济波动风险的有效对冲和弥补，逐步实现资产保值与增值目标。

2写字楼租赁价格影响因素及租赁市场现状

2.1租赁价格影响因素。2.1.1地理位置与整体品质因素市场研究。写字楼实际具备的地理位置因素，对写字楼实际面对的租赁需求，以及出租人在租赁交易过程中实际获取的租金价格水平具有深刻的制约作用。针对写字楼建筑实际具备的地理位置特征展开考量分析，需要同时关注和考量其周边商业经营氛围因素、交通基础设施建设配备状态因素，以及其他配套基础设施的建设情况等。例如，是否处于或者是邻近城市中心商业区、周边是否分布有数量较多的商业设施、周边是否有地铁或者是轻轨等公共交通基础设施、所处区位与城市交通主干道之间的最近距离、是否靠近商业银行业务办理网点以及是否靠近商业街区等。写字楼实际具备的整体品质，对其实际租赁价格水平具有一定影响。其主要制约因素，包括写字楼的基本外观特征、知名度水平以及建设施工质量等。在写字楼租赁交易市场活动的具体开展过程中，处在高端层级的承租人往往更加关注写字楼所具备的地理位置和整体品质状态，而不是实际租赁价格水平，因此具备良好的地理位置和整体品质的写字楼租赁产品，能够在实际的市场交易中发挥优势。2.1.2物业管理因素。写字楼实际具备的物业管理服务水平，对其实际化的租金价格水平具备深刻影响，而衡量物业管理工作质量的主要切入点，在于关注写字楼物业服务企业的安全保障水平和服务保障水平。从写字楼租赁价格确定的角度展开分析，出租人和承租人对写字楼租赁产品物业管理水平的判断，应当以具体的细节作为切入点。比如，目前城市写字楼中都普遍存在着上、下班时间段电梯间人流拥挤问题。对于这一问题，部分高品质的城市写字楼物业服务公司，会借由与楼内分布的各家企业管理人员展开商讨，倡导实施分时段上、下班制度，同时还可以执行高层业主与低层业主分开使用电梯策略，倡导所有电梯使用者能够自觉排队进出轿厢，继而有效缩减电梯乘坐活动开展过程中的等候时间。与此同时，在雨天，部分高品质的城市写字楼物业管理服务公司，能够为进入大楼内部的人员主动提供用于盛装含水雨伞的塑料袋，继而在细节层面充分展示物业管理服务企业的整体形象。2.1.3整体定位因素。现代城市写字楼项目实际具备的整体定位特征，对写字楼在租赁交易市场活动过程中实际获取的租赁价格水平具备深刻的影响。对比而言，处在城市中心商业区，或者是城市内部具备较好商业发展氛围，或者是周边公共交通基础设施建设配备状态较为良好的现代化商务写字楼，其在租赁交易市场活动过程中的租金价格通常会处在较高水平。此外，是否有充足的停车位数量也是承租方重点关注的因素。部分租户会将固定车位数量写入租赁合同，以保障自身日常使用需求。对于地理区位和周边环境配套条件相近的商务写字楼租赁产品而言，综合型写字楼的租金价格通常显著高于单纯型写字楼和商住两用型写字楼的价格；具有良好朝向及景致楼层的写字楼租赁产品，其租金价格水平通常显著高于一般楼层的写字楼租赁产品的价格。2.1.4大客户比例当前，在城市写字楼建筑物，承租客户类型呈现区域式集中分布态势。同时，中小型承租客户为了便于自身商务洽谈及形象的树立，往往结合自身承租能力，偏向于选择同类、大型、知名客。户较多的写字楼项目。因此，写字楼在大型承租客户企业经营实力影响的支持条件下，其在租赁市场环境中的整体竞争实力会发生显著提升，客观上会诱导其实际租赁交易价格水平发生一定程度的改善提升。2.2租赁市场现状分析。据相关数据显示，2019年第三季度，国内商业地产投资(单宗投资额超过1亿元)总额高达500亿元，环比增长28%。在政策鼓励下，内资买家频频购入自用物业。以总交易额占比近九成，成为交易主力。在投资类型上，北京投资者的首选仍然是写字楼物业，占本季投资额的50%。随着我国第三产业快速发展，特别是在“互联网+”的创业背景下，金融、科技、专业服务类企业数量迅猛增加，将成为写字楼市场的主力客户。而写字楼项目也因其租户相对较为稳定，租金能准时缴纳的特性，在住宅市场越来越严的政策调控下，成为投资的“重头戏”。

3写字楼投资走向

写字楼项目总价高、一次性投入大，但优质的写字楼项目，市场客源丰富、租金收益稳定、项目转手变现能力强，是比较平稳的投资方式。因此，对商务写字楼房产项目开展的投资活动，是现阶段商业地产投资活动过程中重点关注的产品类型。从实际使用方式类型角度分析，开展商务写字楼投资活动，主要用于自主性公司经营使用，或者是对外租赁。针对写字楼项目的投资活动过程中，应综合考量投资产品对象的地理区位因素、周边环境因素、公共交通基础设施建设配套状态因素、物业管理服务质量因素，并且在自身经济实力允许的条件下，注重选择优质房型，购置一定数量的固定停车位。致力于在积极改善提升写字楼租赁产品的品质特征和使用价值条件下，支持其在租赁市场交易环境中，能够长期且稳定地获取到较高水平的交易价格。

4结语

写字楼租赁行业是现代城市房地产事业发展进程中的重要组成部分，本文认真梳理分析城市写字楼租赁经营业务活动开展过程中的基本特点，以及影响制约写字楼租赁价格水平的主客观因素及市场现状分析，合理规划写字楼项目的未来投资走向，能支持我国现代城市写字楼租赁经营业务活动，长期稳定地获取到良好的经济收益。

参考文献

[1]彭霈.长沙市写字楼租赁及影响因素研究[J].现代商业,2019(18).

[2]王锴亮.高端写字楼的租赁策略[J].企业改革与管理,2019(08).

[3]吕群.写字楼租赁企业市场营销战略的优化[J].现代国企研究,2019(02).

写字楼范文篇8

关键词：新时代；写字楼；物业管理；特点；定位及发展

一、新时字楼物业管理的特点

1.专业且专注的特点。新时代的写字楼与传统的写字楼相比较，更加注重高端写字楼的物业管理与服务质量。写字楼的物业管理工作虽然是后来才被重视起来的，但其基础较为牢固，既做到了基层的良好服务与管理，又做到了注重高品质、品牌的打造建设。更加侧重于写字楼在运营服务商方面的角色担任，凭借专注且专业的精神品质来建设高端、高质量的品牌。2.服务理念注重价值。新时代下，写字楼被当作一个富有生命的物体来看待。如此一来，便使得服务对象富有生命化，管理方式也因此更具有人性化，企业更加注重用精心和匠心自外而内地提升其自身内涵与价值。例如写字楼物业管理较为出色的楷林物业，本着细节与极致一手抓的价值理念，使物业向着更加辉煌光明的方向发展。该物业公司在此理念下可以将工作做到符合极其细微精致的标准，它的电梯可以严格控制在标准的27.5s以内；在清洁过程中，甚至可以用棉签来仔细地进行清洁，针对于不同的污垢配以八十多种的污垢清洁剂；一个停车场坪漆的设计需要经过九道复杂的工艺程序，在减少噪音和增加舒适感等方面极具优势。楷林物业之所以能够做大做好，正是因为它给予了物业服务一定的生命理念，用心做好物业管理服务工作。3.写字楼物业管理服务体系独具特色。新时代下写字楼物业管理服务体系主要分为以下四大板块：精心的管理服务、愉悦的客户体验、优化资产配置以及智能自动化共享。这便是新时代下物业管理的核心竞争力及产品的独特竞争优势之所在。正如我们经常问到的，一个企业在现如今市场竞争如此激烈的背景之下，要怎样才能赢得顾客的芳心，占领更多的市场呢？答案很明了，就是靠企业的服务体系，企业的软实力必须够强，才可实现此目标。

二、新时字楼物业管理的创新与发展

1.写字楼快速发展助推物业管理服务。从传统封闭式的写字楼工作环境演变为新时代下开放形式的写字楼，这能够充分体现出国家在改革过程中的开放发展。现如今，写字楼越来越多，已经远远不能用座来描述，取而代之的应该是群。之所以会出现写字楼群的现象，是由多种因素共同影响的。比如我国的经济产业一步步由“制造”转变为“智造”，这就需要有更多的产业研发部门，在我国大力倡导积极创业的前提下，有越来越多的科技企业应时而生。高质量、研发前沿的产业正在加快创新发展的前进步伐，在一定程度上推动了高端写字楼物业管理服务的高要求、高标准。就我国现状而言，我国的写字楼年均落成量均是全世界最高的国家，这正是新时代下我国写字楼的发展新趋势与新定位。其实，在这种背景下的写字楼空置率也是较高的，因此就出现了两种不同的观点，其中一种观点认为，如果依据现在的消化能量进行发展消化的话，可能五十年、一百年都未能完全消化。该种看法显然比较片面和狭隘的。如我国上海的浦东地区，在过去曾出现过写字楼空置率极高，甚至不花钱就可以免费办公的情况，但随着社会经济的不断发展，上海浦东的房子已经非常稀缺，不可同日而语。2.写字楼物业管理要与时俱进。改革开放以来，众多的实践案例证明了要想把事情办好、办成功，必须坚持中国特色的相关要求及标准，同样，物业管理服务也应该按照同样的中国特色来发展创新，只有这样，写字楼物业管理服务工作才能做得更好。需要特别注意的是，首先，要充分利用好政府给予的一些优惠政策，如设备资助及人才供给等方面；其次，写字楼的全球化商业性质的经济活动，要用国际化的视角全方位的审视其发展，做好职责范围内的服务工作。3.虹吸现象倒逼写字楼的服务及管理规划。写字楼对于周围环境的影响极大，尤其是在经济方面，其造就的精神财富以及写字楼所延伸出的各种产业，为当地的税收及GDP增长做出了巨大的贡献。对此，物业管理部门要专门就写字楼在所需资金来源、知识技能以及人才所需方面的虹吸现象，提前做好充分的物业管理服务的设计工作。首先，在写字楼内部，人流量及物流量都比较大，服务范围延伸较广。比如可以在写字楼内开展会、宣传服务及餐饮等活动，这在一定程度上也为写字楼物业管理带来了难度与挑战；其次，写字楼新兴技术及设备的使用增加了写字楼物业管理的难度，对写字楼管理提出了新要求；最后，写字楼的客户量急剧增多，为了给客户带来最佳的体验，要求创新传统的物业管理服务，使服务变得具有特色且多元化。如今，越来越多的企业会选择将企业的后勤工作全权交与综合服务商设计处理，这其实是一种新的发展形势。综上所述的各种情形，均能够增大行业的发展增值空间与机遇。

三、新时字楼物业管理服务的定位及发展探究

1.要在行业中起到领头羊的作用。在行业发展过程中，要合理地利用好自身的优势，充分体现人才汇聚的特点，在行业的专业知识技能与管理方面，发挥好榜样的作用。通过虹吸效应将企业优秀的一面延伸扩展开来，尤其是在企业的智能自动化发展方面，要加大扩展及建设的力度。要在行业内建设好人才培养中心，积极发挥领头羊的模范及带动作用。目前，把企业的自身优势转变为企业所独有的特色，更好地服务社会。2.管理服务极具中国特色。首先，在绿色管理和智慧管理这两方面都相比较于之前有所改善，真正做到了后来者居上。只有在写字楼物业管理服务方面占据领先地位，才能为以后的长期发展打造良好的基础。现如今我国的写字楼供应量是全世界最高的，要充分利用好这个优势，将写字楼物业管理服务工作做好，使我国的写字楼成为全球最优秀的写字楼。其次，写字楼物业管理服务应该提供更加智能化、多元化的优质服务，建设更加人性化的服务。

四、新时字楼物业管理的优化路径

1.管理的标准化。服务性行业发展水平的其中一个标准就是管理的标准化程度，标准化程度越高越有利于管理工作的进行。写字楼的物业管理要有一个严格的标准，根据国家的一系列要求，要制定一个合理的管理标准，推动写字楼物业的发展。2.管理的专业化。物业管理的专业化也是新时字楼物业管理的路径之一，专业化是以后写字楼发展的主要方向。写字楼的业主和使用者对于服务的要求越来越专业，这就使得写字楼的物业管理也向着专业化发展，否则将会被市场淘汰。对写字楼进行服务外包可以有效地提高写字楼物业管理的专业性。服务外包具体的工作就是将管理方面的管理人员和操作人员分开，管理由自身来负责，其他的业务由更加专业的公司负责，简单来说就是由专业的人来处理专业的事情。3.管理的国际化。管理的国际化也是写字楼物业管理的一个路径。因为有越来越多的国外公司投资建筑写字楼，并且这也将会成为以后写字楼行业发展的主要方向。再有就是写字楼的发展需要向着国际化水平靠近，这点是非常重要的。所以说写字楼的发展要紧跟时代的步伐，向着国际化奋进。4.管理的环保化。管理的环保化是写字楼物业管理的第四个途径。现在写字楼的使用者提出的要求越来越多样化，最主要的还是要有一个绿色的、健康的环境。而且健康的、绿色的环境也越来越受到人们的关注，这方面不仅体现在家庭中，对于工作的环境也是一样的。

五、总结

加强写字楼物业管理工作是非常必要的，也是不可缺少的。随着人们生活水平的提高，人们对于工作环境的要求也越来越高，这就使得写字楼物业管理工作越来越重要。所以新时字楼物业管理要紧跟客户的要求，不断地进行改进，在市场中占据有利的地位。

参考文献

[1]沈建忠.打造新时代的写字楼物业管理[J].城市开发，2017，（21）：10-11.

写字楼范文篇9

通常情况下，业主会事先准备好一个适用于写字楼物业内所有出租单元的标准租赁合约，作为与潜在租客谈判的基础。谈判过程中，双方可以标准租赁合约为基础，针对某一特定的出租单元，就各标准条款和特殊条款进行谈判，以便双方就某一特定的出租单元形成一份单独的租约。标准租约中的许多条款只要稍加讨论即可，但有些重要问题就需要进行认真的谈判，例如租客装修及业主是否提供装修补贴就常常要谈判很长时间。谈判中，双方关注的其他问题还包括租金及其调整，所提供的服务及服务收费，公共设施如空调、电梯等使用费用的分担方式等。

租赁合约中的标准条款

在编制标准租赁合约的过程中，业主的主要目标之一是在其所收取的租金中，尽可能少地支付相关的运营费用；而对于潜在的租客来说，则希望在支付一定租金的前提下，获得尽可能大的权利，得到尽可能多的服务。为了调和租赁双方各自意愿的差异，就形成了在写字楼物业出租时须共同遵守的一系列特定条款。

由于写字楼物业的租约一般都要持续几年的时间，在租约中一般都要包括规定租金定期增加方式的租金调整条款。这一条款可能规定要参考一个标准指数，如消费者价格指数或商业零售物价指数，来确定租金定期增长的数量或幅度。租客和物业管理经理更愿意商定一个固定的年租金增长率或增长量，该增长率或增长量在整个租赁期间内有效，例如月租金在整个租期内每年增长10元／平方米或每年上调8％；当租期很长时，也可规定每2年或3年将租金调整一次。为了使租赁双方共同分担通货膨胀带来的风险，有时规定租金可以按消费者价格指数调整，但同时又规定一个上调比例的最高限。这样，在最高限以内的风险由租客承担，最高限以外的风险由业主承担。

在写字楼物业租约中，并非所有的物业运营费用都要以租金的形式来收取。在“毛租”的情况下，业主要支付物业运营过程中的所有费用。并且要在所收取的租金中包括这些费用，但这种租赁安排在大型写字楼出租中并不多见。通常的做法是，一些运营费用如公共部位的能源使用费，可由写字楼租客以某种方式按比例分摊，由物业管理公司向租客单独收取后，直接交给供电部门，这种代收代缴的方式很受业主或租客欢迎。因为物业管理公司通常是按租金的一定比例收取物业管理费，如果将运营费用加到租金里面去，业主或租客多少会有一种多支出了物业管理费的感觉。

当所有的运营费用均由租客直接分担时，则称这种出租方式为“净租”，此时的代收代缴费用常按租赁面积基本租金的一个固定比例计算。常用的“净租”方式根据代收代缴费用所包括的项目多少还可以再进行细分，但一般情况下，代收代缴费用越多，基本租金就越低。

具体的租约中，要规定代收代缴费用所包括的费用项目名称，以及每项费用在租客间按比例分摊计算的方法。最常见的代收代缴费用是除房产税和保险费外的水、电、煤气、热力等资源的使用费，设备使用费和写字楼公共空间的维护维修费用也常单独缴纳。设备和公共空间的更新改造投资也要在租客间进行分摊，但要注意处理好更新改造投资周期与每一个租约的租赁周期间的关系。租约中还可能包括一些条款，在这些条款中规定了业主所需承担的最大运营费用额，例如每年每平方米40元或每年总计20万元，而超过这个数额的运营费用就要由租客分担。

折让优惠和租客权利的授予

折让优惠是业主给租客提供的一种优惠，用以吸引潜在的租客。折让优惠虽然能使租客节省写字楼的租金开支，但租约中规定的租金水平不会变化。折让优惠的具体做法很多，如给新入住的租客一个免租期、为租客从原来租住的写字楼迁至本写字楼提供一定的资金帮助、替租客支付由于提前终止与原租住写字楼的业主间的租约而需缴纳的罚金或对租客入住前的装修投资提供资金帮助等。折让优惠可能是由业主先提供一笔资金，供租客用于装修投资或支付其他费用，但在租赁期间内，这笔资金还是要通过种种方式归还业主。这样做，一个好处就是能保证租约中所规定的租金水平与市场水平相当。

写字楼范文篇10

关键词:超高层写字楼；交通组织；核心筒

一、超高层写字楼市场背景

从2014年的写字楼市场走向来看，和世邦魏理的MarketAcoer投资分析模型中显示，一线城市的写字楼普遍等分较高、排名靠前，其中北京位居第一。但与一线城市相反，二线城市证处在市场发展的早期阶段，不确定性因素多。同时，虽然二线市场新建楼宇较多，但是可投优质物业却屈指可数，加上市场流动性较差，使得投资者撤出困难，从而导致二线城市在风险评分整体偏低。与北上广深四个一线城市消费需求强劲、租金水平逐年平稳上升不同，二线城市则在短期需求不足之际，面对供应的持续增长，风险隐现。

二、超高层写字楼总平面设计

不管什么样的建筑，首先都是城市的一个“细胞体”。设计之始我们提出概念方案，利用大量的工作模型，重点分析城市，规划指引，周边环境、周边交通、建筑指标和建筑体型。1.规划布局1.1建筑布局原则1.2配套裙楼与主体的关系独立式：裙房与塔楼通过一个架空通道相连或是完全断开，形成一个独立的建筑。包围式：裙房与塔楼的两个或以上的边相连。毗连式：裙房只与塔楼一边相连。2.交通组织2.1与城市交通的衔接超高层写字楼的区位交通可达性较强。人流集散较集中。与城市交通的接驳方式则分为三种：轨道交通（主要人流方向）、公交交通（主要人流方向）、城市道路（主要车行方向）。2.2项目内的交通流线项目内的交通流线大类分为两类。一类是车行流线、一类是人行流线。车流设计比较难，满足车的右行右下车的规律。车行流线分为四类：自驾办公及办公接送司机。出租车/自驾车访客。货运/搬家、垃圾。消防车道、救援场地及登高面。人流分为三类：员工进出流线、后勤服务人员进出流线以及步行访客进出流线。3.场地竖向设计场地自然的坡度不同，对于建筑的布局定位和道路交通组织的影响较大。因此，根据场地自然的坡度，并结合考虑超高层建筑所在均为城市中心或副中心区域内，将场地大致分为两类：一是平坡式；二是斜坡式。

三、超高层写字楼建筑设计

平面：超高层写字楼不管平面形状如何，其内在的结构体系基本上是框架—核心筒体系，不管建筑有多高，一般均采用这样的体系，毕竟使用的是框架结构，比较开敞，有利于使用功能区域大空间的要求及其可变性。立面：结合立面设计，模数的概念显得非常重要，根据玻璃的切材率的关系，和正常开启使用的幕墙关系，制定合理的模数。幕墙的模数有900、1000、1200、1400、1500、1600，对应的有9.0\8.4\9.6的结构柱网关系。其中9.0是设计者非常喜欢的柱网尺寸，可以满足多种玻璃规格，900、1000、1500。柱网间的板块数量的奇数和偶数，通过开启扇的组合来协调。模数确定了柱网和玻璃分格，端头的尺寸根据玻璃来调节。其他的模数根据要求进行统一，包括室外地面，室内铺地，墙面，吊顶的分割均按模数统一，设计中特别强调模数。剖面：在常规的结构形式下，标准办公可以在3.9~4.2米之间，避难层建议在6米，比较符合各类管线和结构加强层的处理。地下室层高直接影响基础埋深，层高的取值也直接影响地下室的建安成本。地下室层高由垫层高度、楼板高度、结构高度、管线层高度及净高要求高度（停车库净高奥球、设备用房净高要求、有地下商业时，还要考虑商业净高要求等）组成，停车库净高要求不低于2.2m，地下室车库一般可以控制在3.5米左右。地下一层利用室内外高差，或利用多层车库之间的夹层关系来解决设备用房。其他如大堂、空中大堂、裙房商业的层高根据实际使用要求定。核心筒：主要是垂直交通包括电梯和楼梯，设备管井，卫生间等。核心筒中电梯设计是关键。楼梯的设计包括数量、宽度、步高和步宽是根据建筑的性质和标准层的面积确定。设备管井是设备系统确定的。常用核心筒的组织形式分为三种一字型核心筒：优点：各个分区布局明确，专属性和标识性强可有效分流高峰期电梯厅内的人流。高区时，低区核心筒可收缩，实现更高的实用率。低区时，高区电梯厅可作为卫生间。核心筒有方向性，有助于平面沿一方向布局。适用性：较广。可适用于高低两分区两组电梯、低中高三分区三组电梯、穿梭电梯+低中高分区四组电梯。可适用于三面大堂及三面以下大堂设置。十字型核心筒：优点：各个分区布局明确，专属性强。各区人流组织方便便捷。缺点：中间部位易形成人流集中点，方向感较弱。适用性：适合大平面，多人流，多入口的项目。可适用于穿梭电梯+低中高分区四组电梯。可适用于三面大堂及三面以上大堂设置。T字型核心筒：优点：各个分区布局明确，各区人流组织方便便捷。缺点：中间部位易形成人流集中点。适用性：适较大平面，较多人流的项目。可适用于穿梭电梯+低中高分区四组电梯。

四、超高层写字楼立面设计

超高层写字楼立面风格一般常见的分为两种：现代风格、新古典风格现代风格：简洁、多采用玻璃幕墙，形成干净的体量。多以立体构成为主，通过几何形体的变化，组织，形成强烈的视觉冲击感。新古典风格：强调竖线条，通过对顶部的收分，形成垂直的体量感，材质多以石材为主，体现厚重感。也有铝合金板以及金属条等现代材料为主的做法，形成新古典风格。强调比例推敲，形成比较传统的美学。

五、结尾