量房考察报告十篇

量房考察报告篇1

关键词：财务报告舞弊 房地产 Logistic回归模型

我国的房地产业起步于20世纪80年代中期，是一个成长性很高的行业。如今，房地产业在我国经济生活中已有举足轻重的地位，但由于我国的房地产企业起步晚、规模小、基础差，其企业缺乏规范性管理，企业的财务状况也面临会计核算体系不健全、缺乏有效的内部控制制度等问题，这些都使得房地产企业出现财务报告舞弊的风险加大。本文结合房地产企业的相关运营特点和财务特征，在国内外财务报告舞弊现有的研究基础上建立一套适合我国上市房地产企业的财务报告舞弊的识别模型。同时找出识别房地产企业财务报告舞弊的关键指标，为各有关信息使用者的决策提供依据。

一、文献综述

（一）国外文献 西方国家资本市场产生时间较长，国外学术界较早地进行了上市公司财务报告舞弊的研究。Lee，Ingram和Howard 用列举的方式对财务报告舞弊作了定义。在他们看来，财务报告舞弊就是系统性的利润操纵。霍华德.R达维亚（2004）认为财务报表舞弊指的是在企业向外界披露财务报表时有意将财务报表上的一项或多项余额虚报的一种欺诈。在Michael R.Young看来，只有违规的财务报表被用于决策并造成损失时，这种违规才是舞弊。Persons， Beasley， Beneish 等从行业、董事会特征、财务指标等方面对财务舞弊公司的征兆做了进一步研究。Persons（1995），Bell and Carcello（2000）运用财务指标建立Logistic模型，Beneish（1997）通过建立Probit模型来识别财务报告舞弊现象。

（二）国内文献 与西方国家相比，我国证券市场建立时间相对较晚，所以我国学者对上市公司财务报告舞弊现象主要进行规范研究。阮锦勤（2003）以48家被公开实施舞弊的上市公司为样本，对财务报告舞弊的现状进行了多角度的考察，并通过反映舞弊征兆和舞弊特征的两类指标建立Logistic回归模型，结果表明调整后每股现金和应收账款与收入比两个指标可以识别财务报告舞弊公司。明（2006）以8个财务指标为变量进行研究，最终建立了一个由应收账款周转率、毛利率指数和资产质量指数为变量的舞弊识别模型。陈国欣、吕占甲、何峰（2007）研究回归模型表明：实际上只需要盈利能力、管理层持股比例、独立董事规模、审计意见四个变量就可以较好地识别预测上市公司财务报告舞弊，而且通过Logistic 回归技术建立的模型整体识别正确率已达95.1%，可以说效果相当显著。梁杰、任茜（2009）在我国上市公司财务报告舞弊信号的审计与识别一文中从公司管理层、关系对象、公司治理结构及内部控制制度等方面揭示了财务舞弊的迹象。

二、研究设计

（一）研究假设 本文以我国上市房地产企业财务报告为样本，通过综合考察上市房地产企业公开的财务数据，寻求舞弊房地产企业在财务指标上共有的，能区别于未舞弊公司的特征，从而建立一个由多方面指标反映的识别模型。由此，本文提出以下假设：

假设1：:所有可以公开获得的财务报表数据是真实、公允的

假设2：被中国证监会公开进行行政处罚的上市房地产公司均为有舞弊行为的公司

假设3：未受行政处罚的房地产公司均为财务报告正常的公司（即非舞弊公司）

量房考察报告篇2

【关键词】地市报 房地产 新闻报道

从单位宿舍到房改房，再到商品房、经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房，从几百元到数千元，房地产市场在发展，房价也迅猛上涨，房子成了一项家庭最大宗的消费，买房贵、买房难，已成为最大的民生问题。以报道客观事实与引领时代观念为己任的新闻媒体，必然会对此予以倾情关注，房地产新闻开始升温，并成为地市报报道的重点。

一、房产新闻成地市报民生新闻的重头戏

房地产新闻的炙热，是同房地产市场发展、房价的上涨联系在一起的。在笔者的印象中，我省各个地市房地产市场的发展和房价的上涨，多是2000年以后的事。以《铜都晨刊》为例，2002年以前，有关房地产新闻极少，一周甚至一个月也见不到几篇关于房地产方面的报道。从最初的价格起跳，到后来的快速上涨，房价已直接影响着购房者的生存和生活质量。于是，有关于房屋市场供应、市场销售等传递市场信息的报道，便较多地见诸于报端。如2008年7月1日，《铜都晨刊》5个版20多篇地方新闻稿中，就《我市经济适用住房政策“变脸”》、《房屋登记办法今起实施我市相关人员接受专业培训》两篇房地产报道。随后的7月3日和7月7日，其又相继刊发了《〈廉租住房保障办法〉本月起实施、申请廉租住房需接受三级公示》、《买来的商品房咋成了安居房？》等数篇房产新闻。

二、房产新闻报道的现状

地市报是党委机关报，作为机关报附属的具有晚报风格的报刊，都禀承“关切民生、倡导时尚、贴近生活、服务大众”的办报理念，在进行房地产这一与民生息息相关的新闻报道时，都秉承评析市场走势、引导房产消费、关心百姓生活的宗旨。从地方新闻版至楼市专版，从新闻话题到楼盘介绍，再到行情分析，林林总总，房地产报道在版面和篇幅上占据了较大的比例，这是地市报共同的特点。尤其每逢重大政策出台或者举办房交会等重大时间节点，报道比重更大。

房地产报道有正面、中性、负面之分，笔者发现在房地产报道层出不穷的年代里，房产报道以正面、中性基调为主，负面报道是少之又少。目前，广告是媒体创收的重要来源，而房地产广告在广告总量中占有比重较大。因此，大篇幅对某个楼盘进行介绍，是常有的事。

三、影响房产报道的因素

几乎每天，我们都能看到关于房地产方面的新闻。通常来说，百姓对于房地产新闻是否最感兴趣，取决于报道的

内容是否是人们最关心的。高房价下，有关于税收政策、信贷政策以及户型、限购政策，接二连三地出台；中央出台政策，省里出台政策，地方如何？调控之下，全国的楼市走势，全省的楼市走势，地方的市场态势是否又一样？这些读者最为关注。

房地产新闻撇不开行业主管部门。市场房屋供应情况、销售情况，怎样看待市场的销售数据等，这需要行业主管相关部门人员的权威分析；地方政府出台相应楼市调控政策时，政策出台的背景、出发点如何，政策的重点何在等，这也需要主管部门来介绍。今年3月铜陵出台了地方版“国七条”，《铜都晨刊》记者获取消息后立即采访行业主管部门相关负责人，并以《我市出台房地产调控新政》、《如何理性看待我市房地产调控新政》为题，对新政的内容、背景及新政的特别之处进行了详细报道。可以想象，如果主管部门不重视、不配合，那么这些就很难见诸于报端。

房地产报道做得如何，写稿件者很重要。据笔者了解，目前大多地市报多按行业分口，但是由于普遍存在缺少既会写新闻报道又懂经济的记者的原因，不仅报道不够专业化，同时也难以见到有观察、研究和思考的报道。

四、如何更好地做好房产报道

房地产广告不能减少，房地产新闻报道要有权威性和公信力。作为地市报，必须要处理好房产报道与广告经营的关系。在报道上，对开发商的服务，好的要说，对不良开发商、劣质楼盘也要曝光，做到客观公正，只有这样，才能长期为媒体赢得关注度和信赖度；要真心实意地为购房者服务，广告费当然是开发商给的，但购房者才是开发商和媒体共同的衣食父母。

记者在采写房地产新闻报道时，要有百姓视角，理性眼光，要有自己的独立思考，内容更全面、细化些，更具贴近性、服务性和指导性，树立房产报道的权威、公信力。媒体不能成为开发商的代言人。作为房地产记者，不要盲目迷信所谓的房产业大腕、精英；房地产市场是一湖净水，我们要培养自己敏锐的市场观察力，对市场潜在或将要出来的现象进行观察，不被市场现象所蒙蔽。房地产新闻报道，不仅涉及房地产本身，它还与政治、金融和税收等宏观经济面有着紧密的联系。地市报要满足读者、消费者的信息需求，为其买房行为提供指引，除有深度有观点的房地产新闻报道，履行为受众服务的角色和职责，还必须要让记者专业起来，不仅要懂得税收、金融等财经知识，不能仅站在买房者的立场、囿于微观立场，应该从国家房地产调控政策、全国乃至世界经济大势等宏观视角，帮助读者从更高的层面，透过房地产市场的种种表象看到其深层次的原因，更清晰地理解这些具体变化，从而更好地把握机会。具体报道中，还有不少细节值得注意。如房地产市场状况与数字是分不开的。在房地产新闻报道中，不能单纯地罗列数据，使稿件呆板乏味，内行人不爱看、外行人看不懂，应该尽量对数字等进行解读，做到通俗易懂。实在不行，可以通过表格、示意图等形式，让人一目了然。此外，房地产报道和其他新闻，不仅要讲究语言的生动活泼，而且报道形式也应不拘一格。目前的报道，普遍采取的单打一的报道结构，我们要以多层次、全方位、立体化的报道形式来反映新闻事实，通过消息、评述、分析、特写等组合式，形成一股强烈的冲击波，将房地产市场的现状和未来趋势以详细的论述，这种方式可以打造地市报房地产新闻报道的一个个新看点。

量房考察报告篇3

【关键词】高层建筑；建筑基础；不均匀沉降；措施

随着我国经济建设步伐的加快发展，我国的房地产建设呈现出了多样化的建筑物。尤其是高层建筑比较多，但是，在高层建筑中，由于存在着高层建筑物基础不均匀沉降的情况，这一现象的存在，严重影响建筑物的安全使用，也更影响着房地产工程的建设质量。因此，我们要高度重视高层建筑物基础不均匀沉降这种现象，真确分析其形成的原因，然后采取有效的防止措施。本文首先分析了高层房屋建筑基础不均匀沉降的形成的原因，然后提出几点解决的措施。

一、高层房屋建筑基础不均匀沉降的形成的原因

1、许多开发商不够重视地质勘察工作，导致了地质勘察报告不准确。开发商在进行地质勘察的过程中，由于勘探人员在进行地质钻探的时候对勘探点的深度不到位，甚至抄袭相邻建筑物的资料等，这样作出的报告就不准确，根本就不能说明工程需要的一些情况，例如，反映不了土层的性质和地下水等情况，从而导致设计人员的判断失误。

2、对地基的处理方法不当，导致出现不均匀沉降。虽然地基的处理方法很多，但是，针对相同的地基处理方法对于不同的工程要求，其处理的效果也是不一样的。在实际的工程建筑过程中，对于不同的软土地基来讲，用同一种办法对地基进行处理，这样就为地基的的不同沉降留下了出现问题的隐患。

3、在施工的过程中，由于存在着以下现象：施工队伍技术差，责任心不强，施工的技术人员发现地质报告不准确未能及时的通知勘查人员采取正确的解决措施。在已经建成的基础地基土的旁边堆放一些大量的建筑材料，针对这些不作处理，同时还使用一些不符合要求的的土方等，这样就自然而然的形成了地基的处理不好，出现了地基不均匀沉降的现象。

二、对于降低高层建筑物基础出现不均匀沉降的措施

1、要保证钻探报告的准确性，同时还要提高地质勘察工作人员的整体工作素质

地质勘察工作人员在进行勘查工作的过程中要认真地对勘探点进行勘探，这样才能保证勘探报告的准确性，因为设计人员要根据钻探报告进行设计，所以说要提高地质勘察工作人员的整体工作素质，加强他们的责任感，提升他们的工作业务水平，只有这样，才会不能出现工作的失误，造成高层建筑物基础不会出现不均匀沉降的现象。

2、加强施工的质量

在施工的过程中，对于选择砂浆的种类、砖的品种要根据设计的标准进行认真的选择，另外，选择砂浆的强度也要达到设计要求。要正确的设置拉结筋和加强多层住宅的沉降检测，对于一些不合格的施工材料禁止进入施工的现场，针对一些进入施工现场的原材料要进行认真的检查和验收，同时还要派专门的监督人员进行对现场的所有施工材料进行严格的监督。

3、从建筑方面入手，对于高层房屋建筑的整体的设计，要力求简单

高层房屋的建筑都是在软土地基上建造的，那么这就要求他的平面要简单，尽量的不要出现一些凹凸的转角，这样，高层建筑的地基就不会出现不均匀沉降现象的发生。在设置沉降缝的过程中，对于房屋的高度以及在房屋的拐角位置，其地基土的压缩性都要比房屋过大的时候存在的差异不同，所以就要在房屋的适当位置设置沉降缝，同时还要保证沉降缝具有一定的宽度，这样就会避免高层建筑的地基在沉降的时候，不会引起房屋的碰撞。与此同时，针对高层的建筑物基础之间的净距要确保留有适当的距离，这样可以尽量避免由于基底压力的互相叠加而产生附加沉降。另外，对于一些高层建筑物的标高要适当的进行控制好。对于每个建筑物以及工业的设备都有自己原有的标高，那么，它们都会随着地基的沉降而发生不断的改变。所以，我们要实现想出解决的措施，在进行对高层建筑物的标高控制的时候，要按照事先估计好的沉降量来提高室内的地面，同时还要提高地下设施的标高。

4、地基和基础措施

首先，高层建筑物的地基基础在进行设计的时候一定要控制好，这就需要设计的施工企业一定要对基础最终沉降量进行准确的验算，基础最终沉降量要控制在规定的限值以内。其次，对于有些地基根本就达不到高层建筑物地基的沉降需求，我们要提前采取适当的技术措施。最后，同一建筑物尽量采用同一类型的基础并理置于同一土层中。

结束语

由此可见，高层建筑物的地基处理工作，不仅是一项技术性很强的工作，同时也更是一项慎重、细致的工作，这就要求地质勘察工作人员在进行勘查工作的过程中要认真、谨慎的做好地质勘察工作，否则，由于工作的失误，就会导致高层建筑物的地基出现不均匀沉降的事故发生，这样即影响了居民的生活，同时也严重的影响了房地产工程的建设质量，同时在对其进行修补的时候也难以修复，为了防止高层建筑物的基础不会出现不均匀沉降的现象，我们就要对其形成的原因有个正确的认识，然后采取防止措施，这有这样，才会防止防止高层建筑物的基础不会出现不均匀沉降的现象，保证工程的质量，为我们国家打造出更多高质量、高水平的建筑工程。

参考文献

[1]赵西安.钢筋混凝土高层建筑结构设计.中国建筑工业出版社，1992

[2]郑汝飞.浅谈高层建筑采用两种基础施工不均匀沉降控制的施工技术，2010

[3]韩继旺，钟继，邓玺.高层建筑沉降的测量技术研究.科技资讯，2008

[4]林景芝.高层建筑沉降测量技术及其应用探讨.中国高新技术企业，2010

量房考察报告篇4

心房颤动(房颤)是临床上最常见的心律失常之一，经导管射频消融治疗房颤创伤小，手术时间短，恢复快，且死亡率低，已成为近年来最有希望根治房颤的技术。2011年先后对180例患者进行了经导管射频消融治疗房颤，经过术后精心护理及病情观察，均获得成功，现将护理心得总结如下。

资料与方法

本组患者180例，男125例(69.44%)，女55例(30.55%)，年龄45～79岁，平均61岁。术前持续房颤114例，发病时间1个月～10年，术前阵法性心房颤动66例，其中房颤合并心功能Ⅱ级20例，房颤合并高血压45例房颤合并冠心病25例。入院后完善术前检查。

治疗方法：局麻下经左侧股静脉放置4极冠状窦电极导管，穿刺右侧股静脉置入2个8F鞘，其中一个交换为swart长鞘，经其穿刺房间隔。穿刺成功后静脉注射普通肝素100U/kg，此后每小时补肝素1000U并将肝素盐水用微量泵以20ml/小时持续冲洗swart鞘管，芬太尼或瑞芬持续小剂量泵入以达止痛效果。通过鞘管进行各肺静脉选择造影。使用冷盐水灌注在三维标测系统下构建的左心房三维解剖图后于肺静脉前庭处行环双肺静脉性消融。冷盐水灌注流量在放电时17ml/分。放电间歇2ml/分，设定放电时最高温度45℃，预设输出功率35W，每个靶点有效放电时间至少10秒，每一消融点是局部双极心内电位振幅降低80%以上，并将每一点消融点在三维结构图上进行标记。

结 果

本组180例患者顺利完成手术，其中术后无食管心房瘘，肺静脉狭窄等并发症，无严重皮下血肿。术后出现心包填塞1例，给予积极抢救心包穿刺引流治疗后康复出院。术后随访3个月～1年。

护 理

术前护理：电复率前保持良好心态是手术成功的前提，本组对术前医生向患者及家人讲清电复率术中可能出现的危险，患者均有不同程度的紧张、焦虑、恐惧等心理问题。护士根据不同的心理给予鼓励 开导以及与手术成功患者的交流，消除患者顾虑取得合作。同时术前做好术侧肢体备皮，术前指导患者少量饮水，清淡饮食以减少因手术引起的恶心呕吐等症状。建立静脉通以路方便术中用药，协助患者更换清洁舒适的开衫，增加患者舒适度。

术中护理：保持患者清醒，密切配合医生，密切监护生命体征，一旦发现血氧饱和度，血压变化异常立即通知医生。

术后护理：①常规护理：密切观察患者生命体征，给予心电监护尤其是观察房早数量及频率，观察有无心房颤动复发。观察有无影响血液动力学等，一旦有上述症状者立即通知医生，遵医嘱用药。同时告知患者多饮水，以利于造影剂的排出，术后给予保护胃黏膜药物，并告知患者一周内避免进食较硬的食物。②穿刺部位护理：导管射频消融术多为穿刺股静脉，故术后告诉患者平卧6小时，12小时可下床活动，观察穿刺部位有无出血或血肿。穿刺部位压迫可能引起患者肢体不适及肿胀应及时向患者讲明，取得配合。同时给予间断按摩侧肢以增加患者舒适度。③心功能的维护：心衰可引起房颤，因患者术前心功能较差，术中心脏的创伤及麻药的影响，术后有可能发生心功能不全，护士应严格根据医嘱补液，既不能控制太严格也不能在单位时间里输液过多加重心脏负担。④应用临时起搏器的护理：由于射频消融对心肌有损伤，或射频消融导致局部心肌水肿，以及术后抗心律失常药物的运用，都可以引起房室传导阻滞，造成心动过缓，术后应严格观察生命体征。发现Ⅲ度房室传导阻滞的应立即通知医生。我科室有2例患者均顺利停用起搏器。护士巡视病房时注意观察起搏器信号和起搏效果，将备用电池固定在床旁桌上，特别做好患者和家属工作，各班护士做好交接班。⑤并发症的护理：一般急性并发症多表现为心包填塞，患者多表现为突发的呼吸困难、烦躁、意识模糊或意识丧失、血压迅速下降、心率减慢增快或骤停，X线下可发现心影增大但搏动消失。对于术后患者，护士应严密观察心电、血压、神志等变化，重视患者主诉，发现异常及时报告医生，一旦确诊心包填塞立即内科心包穿刺引流或外科开胸手术准备，配合医生抢救。⑥康复指导：房颤射频消融是近几年来开展的新方法，且成功率高。但仍有少部分患者手术失败或术后复发，因此术后宣教和随访很重要，告诉患者按时服抗心律失常药及抗凝药物，告知患者在服用此药物期间少食芹菜，木耳以防止引起出血，同时在服药期间注意观察有无心房颤动复发及出血现象，如牙龈出血，鼻出血，血尿及皮肤瘀斑等情况，及时与医护人员联系，如果服华法林3～6个月后，心律仍为房颤者应继续服用华法林直至恢复窦性心律为止。

房颤是最常见的房性心律失常，导管射频消融成为目前根治房颤最有效的手段，术后护理是提高患者生活质量的主要环节，因此做好术后护理非常重要。

参考文献

量房考察报告篇5

Abstract： In recent years， the real estate industry has rapid development. Most of the social capital flows into the real estate market. Real estate appraisal industry is an important branch of the real estate industry， which has rapidly developed with the rapid development of the real estate industry. It involves a lot of economic activities， such as the mortgage valuation， collection valuation， auction valuation of real estate and so on. This paper statistics and integrates the data from the industry report and the major industry web sites which contains CIREA， JREAA， NBSC. The existing problems and present situation of the real estate appraisal industry in Jiangsu province are quantified and the suggestions good for development are put forward.

关键词：江苏省；房地产估价；现状；建议

Key words： Jiangsu Province；real estate appraisal；present situation；suggestion

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2017）14-0003-04

0 引言

江苏省作为全国经济水平领先的长三角地区，2016年全省国内生产总值为76086.2亿元，较去年增长7.8%，近几年房地产市场也蓬勃发展，2016年全省房地产投资8956.37亿元，较去年增长9.8%。房地产估价市场随着房地产市场进入了一个快速发展的时期，但由于我省房地产估价行业起步较晚、发展历史不长、经验不足，同时地域的差异化以及脱钩改制的影响，使其在迅速发展的同时也伴随着不少问题。估价行业的发展已经开始脱离社会的脚步，我们不得不对行业的现状和问题进行分析，并提出一些发展建议。本文在分析了房地产估价行业的的机构、人员业务的现状基础上，通过搜集各项报表数据，分析出行业存的问题及原因，最终结合现状提出一些发展建议。

1 江苏省房地产估价行业的发展概况

1.1 江苏省房地产估价机构设立情况

截止2016年底，从资质来看，全省一级房地产估价机构有55家，占比9.63%；二房地产估价机构有156家，占比27.32%；三级房地产估价机构有124家，占比21.72%；一级分支有211家，占比36.95%；剩余少数是25家暂定三级的房地产估价机构，占比4.38%如表1所示。在省内地级市之间，也有着较大的差距，南京、苏州、无锡、常州是省内房地产估价机构数量最多的四个市，其中南京和苏州尤为突出，分别有75和102家房地产估价机构，南京是整个省拥有一级房地产估价机构最多的城市，高达27家，占据全省一级房地产估价机构的一半；而连云港、宿迁、淮安是省内机构数量最少的三个市，如图1所示。地域之间的差异也非常显著，有一个阶梯型的分布趋势，苏南（南京、苏州、常州、无锡、镇江）的房地产估价机构数量占了全省的54.47%，苏中（泰州、南通、扬州）、苏北（盐城、淮安、宿迁、连云港、徐州）分别占20.14%和25.39%，各级房地产估价机构的数量从苏南到苏北也呈现一个递减的趋势，而且苏北和苏中的绝大部分分公司都是由苏南的房地产估价机构设立的。

1.2 江苏省房地产估价人员及业务情况

目前江苏省房地产估价行业从业人员近万人，对全国房地产估价行业管理信息平台提供的数据进行统计，截止2016年底，江苏省共有注册房地产估价师约3800人，其中一级房地产估价机构大约有970人，平均每家机构17人；二级房地产估价机构大约有1700人，平均每家机构11人，三级房地产估价机构大约有500人，平均每家机构4人，分支机构约630人，平均每家分支机构有3人。

对江苏省房地产估价与经纪协会（苏估协）提供的数据进行统计，截止2016年末，在全省房地产估价机构承揽的诸多估价服务业务中，主要有房地产抵押估价、征收估价、拍卖估价、转让估价以及少数咨询服务[1]，其中，房地产抵押估价是所有估价机构最主要的估价业务，也是估价总值和评估面积最多的估价业务，具体的各种业务数量占比详见图2。

2 江苏省房地产估价行业存在的问题及原因分析

2.1 从业人员素质参差不齐，机构规模良莠不齐

房地产价值评估是投资风险较高的项目，房地产估价师有很强的专业知识和素质是做好评估工作的关键，评估结果的客观性和准确性往往取决于多个方面，包括业务要求、评估人员的专业知识水平、职业道德等。目前，房地产估价行业相关从业人员的培训和考核在方式和制度方面存在较多问题，其结果导致从业人员整体素质和水平普遍较低。另一方面，房地产估价行业的准入门槛也不高， 1995年3月，房地产估价师执业资格考试制度建立，其规定最低的报考学历条件为专科，这就直接扩大了估价人员的选拔范围，也进一步导致估价行业从业人员的素质和能力水平参差不齐，低学历的估价师占了较大一部分。

由全国房地产估价行业管理信息平台提供的可靠数据，对其中反映江苏省的估价人员的学历和专业情况的数据进行筛选和整合，江苏省在职的估价师硕士学历的比例为10%左右，且多为主管、经理及以上的较高职位，本科的比例为不到60%，专科的比例为30%左右，低学历的比例还是占了较大的一部分。另一方面，地域之间的估价人员学历情况整体差异较大，作为整个江苏的经济发展水平较为落后的苏北，低学历的估价行业从业人员占了较大一部分，苏南的整体情况比苏中、苏北要好，本科及以上学历的从业人员所占比例比苏北要大，苏南高学历（本科及以上）的估价师占了全省的43%，区域间差距明显，人员的学历和素质参差不齐。我国整个房地产估价行业的市场兴起的比较晚，社会对估价行业的认识不足，导致估价市场缺乏专业的人才，国家对房地产估价师资格准入的门槛较低，从而使许多并非房地产相关专业出身的人进入该行业，使得该部分人员的专业知识能力和素养都不足。江苏省内各市的从业估价师均存在非相关专业出身的情况，全省的房地产估价师是相关专业（房地产经营、房地产经济、土地管理、城市规划等）从业的比例为不足40%，非专业出身的从业人员占了绝大多数，苏南、苏中情况较苏北好一点，详见表2。

2.2 房地产估价机构之间的无序竞争，业绩差异大

估价市场目前不完全是一个以客观为原则的行业，有时估价机构为获得更多的业务会通过一些不正当的手段，估价报告的编制受委托人的干预，或者通过给予一定比例的回扣等恶意手段进行竞争，诸如这类估价机构间的博弈不仅可能导致估价报告显失公平公正，难以真实客观，牺牲了企业自身利益，扰乱了房地产估价市场秩序，助长商业贿赂等不正之风，滋生腐败，致使不公平竞争和恶性竞争同时存在。

江苏省内的房地产估价机构之间的竞争也尤其的激烈，同资质间、不同资质间的竞争也尤为的突出，地域间、城市间的房地产估价机构业绩差异显著，目前房地产估价行业实行行政许可，估价师实行注册制。房地产估价机构的资质等级越高，执业的范围越广，所以对2015年度全国一级资质房地产估价机构业绩总排名的数据进行提取，提取出江苏省内的估价机构业绩排名情况，分地域（苏南、苏中、苏北）和排名标准（营业收入、评估面积等）进行统计，横向比较，与苏中、苏北相比较，苏南的绝大部分一级房地产估价机构的业绩排名全国靠前，这是各市拥有一级房地产估价机构数量导致的一个直接结果，也与各地域、各城市的激烈竞争脱不开关系；纵向比较，因为苏南有46家一级房地产估价机构，苏中、苏北分别有4家和5家，苏中、苏北的一级资质估价机构数量虽然少，但是基本上业绩都排名靠前，由此说明，苏中、苏北的估价机构一定程度上的业绩、服务水平整体上要较苏南高一些。

2.3 注重“揽活”，忽视能力和技术

房地产估价行业是个专业要求较高的行业，其对技术性、知识性、经验性都有一定的要求，技术应该放在一个很重要的位置，但实际上，很多的估价机构的技术人员的地位远低于业务人员，公司主管领导大都看重“揽活能力”，忽视技术，只要业务员能拿到业务，也不管估价人员有没有能力做，或者技术上有没有问题，都尽量迎合满足客户的要求。因为房地产估价机构的执业范围与机构的资质直接挂钩，机构的资质和估价师的数量又直接挂钩，比如，一级机构需要15名，2级需要8名，而一名专职估价师的待遇要比普通估价人员高很多，因此很多估价机构为了节省人力成本就去社会上寻找挂靠估价师，导致了挂靠现场在估价行业较为普遍。

以江苏省内估价服务较为领先的四个地级市（南京、苏州、无锡、常州）作为数据选取样本，由全国房地产估价师网站提供的数据，对这四市的一级房地产估价机构的专职估价师占比和技术服务人员占比进行统计整理，此结果代表的是省内的领先水平。据统计，对于省内服务水平较为领先的地级市，专职估价师平均占机构的总注册估价师不足80%，技术服务人员平均占机构总人数的40%。可想而知，对于省内其余四百多家二、三级的房地产估价机构，专职估价和技术服务人员的比例又要少的多，专业人才的匮乏直接导致估价服务的低效。

房地产估价报告是估价机构提供给客户的工作成果，也是房地产估价机构服务水平和能力的直观体现，同时也显示了房地产估价师技术水平的高低。很多房地产估价机构的评估报告模板大同小异，缺乏创新，没有自己独特的观点，这一现象可能和估价委托方的要求和行业协会的监管有关，估价业务委托人对其业务出具的估价报告有他自己的标准和要求，这就导致估价师的评估失真，房地产估价报告成了形式上的报告，通常表现为先定价再评估。另一方面，房地产估价的从前期市场调研到最后撰写报告需要大量的工作，包括实地勘察评估对象的周边环境、间、档次等，还要深入市场调研，了解类似房产的当前的市场价值，再运用两种及以上的估价方法进行评估，但是在实际操作中，往往缺少实地勘察和市场调研，从而直接影响估价结果的真实性和客观性[3]。

2.4 估价行业信息化滞后，数据平台应用少

现在诸多行业已经进入大数据和“互联网+”的时代，然而房地产估价行业的步伐稍微慢了一些，江苏省房地产评估行业信息化水平较低，房地产估价机构的作业模式和管理制度还是比较传统，估价师的估价方式和过程也是主要依赖其自身的经验，这就导致估价结果一定程度上带有主观色彩以及偶然性。房地产估价行业没有一个全国性的数据库和标准，估价行业不能和外部进行数据交换，各地的房地产市场的行情和发展都有很大差异，各地都在独自的区域进行作业。房地产估价行业的信誉面临着来自行业外部的严重质疑，这一现状，已经极大地降低了评估机构的公信力，影响了评估行业的生存和发展。

目前大多的估价行业初涉的信用化应用大多是“查房价”、“一键找房”等等，主要是社会大众在购房或租房时的初步应用，给予的是参考的建议，查房价就是通过几个因素来判定房屋价格，如小区位置、朝向、面积、楼层等。但是这些应用都不能被房地产估价行业所采纳或借鉴，因为房地产地产估价的结果不能仅仅通过几个价格影响因素就能得出[4]。

江苏省房地产估价行业的信息应用情况主要有信息网站的建立、数据平台的应用两种，但是存在较多的问题，如网站的更新和维护滞后、数据平台的应用少。

①江苏省房地产估价与经纪协会网站。

江苏省最大的估价行业的信息网站就是江苏省房地产估价与经纪协会网，目前该网站有协会介绍、文件汇编、房地产估价、房地产经纪等五大栏目。网站同时提供了部分常用数据库的接入平台：评估专家库、培训师资库、估价基本信息库、信用档案库等。其中有部分平台还没有开通，如：培训师资库、教材与选修课题库、评估报告案例库三个数据库尚处在完善之中；部分平台发生错乱，如必修课报名平台成了信用档案；该网站与地方网站的信息不一致，如江苏房估协与常州房估协关于常州的目前所拥有的的房地产估价机构的数量不一致，这是数据更新滞后导致的结果。

②数据平台的应用。

江苏省房地产估价数据平台应用情况，现阶段目前国内主要建立的房地产估价数据平台有云评估、云勘察、中方评数据技术和智地数据四种。省内大部分机构还是传统的估价方式，仅有少部分机构引用了估价数据平台，详见图3。

3 对省房地产估价行业的发展建议

3.1 完善立法和考察机制

目前，在房地产估价行业主要以《城市房地产管理法》、《物权法》为执业过程中的基本大法，但是都不是专门针对估价行业或者估价师颁布的法律条文，只是部分规范约束会涉及估价行业，但是2016年12月，全国人大刚刚通过并实施的《中华人民共和国资产评估法》，该法是以房地产评估为主的资产评估行业的首部基本大法，也是资产评估行业的紧箍咒。另外还有《房地产估价机构管理办法》、《注册房地产估价师管理办法》等行业规章对房地产估价市场进行约束。为保证地方估价市场的有序发展，江苏省也相应出台一些与行业有关的标准或者执行守则，如《江苏省房地产估价报告评审标准》、《江苏省注册房地产估价师继续教育实施细则》，这构成了以房地产估价机构和房地产估价师为核心的的法律框架。

由于房地产估价行业是以房地产估价师为基本执行者的行业，所以市场的环境和发展与房地产估价师息息相关，但是目前市场上的挂靠、低价争业务、不规范评估现象严重，对于房地产估价师没有专门的法律，而同样中介职业性质的会计、法律都有正对性的法律，而现行的《注册房地产估价师管理办法》只是对估价师的权利和义务进行了规定，没有违反规定的法律约束。将估价师的行为上升到法律层面，尽快制定《房地产估价师法》是迫在眉睫，也是行业法规发展的必然趋势。

目前国家对房地产估价行业的考察方式多种多样，主要有机构排名、信用评级、估价报告的抽查、知识竞赛等，但是这些方式都不够深入，这些考察结果对估价行业并没有起到太多真正的正向作用。房地产估价机构排名目前都是国家在举行，而且限定在一级资质，都是仅仅通过业绩进行排名，一个优秀的房地产估价机构除了有良好的业绩，还应当对社会和行业做出自己的贡献，在社会上有较高的美誉，所以应当通过业绩、对社会的贡献、信用美誉等多种指标来进行机构排名。另外，现在各省市都在积极的探索房地产估价行业的信用建设，都有各自的信用评价标准和方法，但是这些信用排名都是限定在各省内，江苏省应当积极的开展信用评级，并联合其他省市一起进行排名，这样可以促进房地产估价机构在全国范围内的竞争，有助于估价行业的正向发展。

3.2 加强人才教育和培养机制

《注册房地产估价师管理办法》中第七条规定继续教育合格是成为注册房地产估价师的先决条件，中房学颁布的《注册房地产估价师继续教育实施办法》给出了房地产估价师执行继续教育的具体实施方案，但由于不少房地产估价师和房地产估价机构对继续教育的重要性和必要性认识不足，仅仅是应付式的完成它，走过场式的继续教育已背离了它原始的出发点，没有起到应有效果。

从苏估协信用管理系统提供的稻菘猓我对初始注册日期2013.6.1-2013.12.31，最新注册日期2016.6.1-2016.12.31的省内注册房地产估价的继续教育情况进行统计分析，发现无锡、常州、南通、扬州、盐城、淮安、连云港7个市几乎无继续教育不合格情况，但继续教育取得方式95%以上均为网络教育和培训，极少是通过参加科研、发表文章等其他方式；南京、苏州、镇江、泰州、宿迁、徐州6个市或多或少的都出现估价人员继续教育不合格但仍能够延续注册的情况，一方面有可能是信用管理网站的信息更新滞后，另一方面是政府的条文规章没有从个人到管理部门有效的执行，没有起到应有的作用。

省行政主管部门和协会应当联合考察估价师的继续教育情况，对继续教育不合格者在在档案系统内给予提醒并要求完善，逾期将注销执业资质，并永久记录于档案。另一方面，各机构应当定期对估价人员的业务水平和专业技术进行培训并考核，融入绩效管理，并最终形成自己的内部的一套员工再学习制度。行业外的继续教育和行业内的培训制度，辅之一定的惩戒措施和绩效管理，对房地产估价人员的专业技能水平和从业素质定会有一个提升作用。

3.3 引导机构多元化，资源跨步共享

2005年国家通过《房地产估价机构管理办法》开始规定了仅有机构资质一级的房地产估价机构可以设立分支机构的条例，并具体说明了标准和方法，该条例掀起了房地产估价机构大规模设立分支机构的发展浪潮。随之而来的，大量的一级房地产估价机构在跨市、跨省的进行扩张，大多是省内机构在本省的分支机构较多[5]。江苏省内的分支机构占全省机构总数的36%，在苏中、苏北，分支机构比本地机构还多的城市很多。房地产估价机构的大规模扩张，伴随了很多问题，一方面地方市场利益的不均匀划分，另一方面地域间资源分布不均。分支机构的管理人员大多是总公司的骨干核心人员，凭借着公司的品牌和地位，使得分支机构在各地争抢了大部分市场，两级分化愈加严重，导致许多小的机构经营不善，最终破产倒闭。

政府部门应当积极的引导品牌信誉高的优秀分支机构与当地的二、三级机构进行共同合作，可以出台相关鼓励优惠的政策文件，辅之一些约束双方的权责的文件。合作的方式可以是业务合作，分支机构的优秀管理模式和当地机构的人脉资源，按照一定的投入进行利益划分，最终实现共同进步。另一方面，狭窄业务的渠道的导致招揽业务人员为了获得估价业务不择手段，目前估价业务大多还是传统的客户或者政府部门，为此有必要拓宽估价机构的业务来源，实行多元化发展，可以对金融市场进行路径分析，风险预测、价值挖掘等；除了单纯的估价，还可以将市场调研、可行性分析等过程发展成单独的业务，从而拓宽估价机构的业务渠道，减少因争抢业务而发生的一些不良行为。

3.4 品牌建设，构建核心竞争力

经济全球化的快速发展，全球经济大融合的同时，也导致国内的行业竞争更加激烈，评估行业受到外国的优秀评估机构的极大威胁。国外的评估机构发展起步早，具备了完善的管理体制，先进的估价技术和合理的业务布局，他们必将抢占我们的市场和吸取人才。当前国内公众对于房地产估价行业的认知度较低，行业的受众面较窄。在市场资源、管理体制、机构规模等都处于劣势的情况下，我国传统的房地产估价行业不在有区域优势，从而受到极大地威胁。

品牌效应在这种形势下愈发的明显，一方面品牌的建设是以优秀的服务、先进的管理、专业的技能为基础，另一方面，品牌的扩大会有助于业务和规模的扩张，拥有业内美誉，提高知名度。房地产估价机构，应当注重其优秀估价案例库的建设，在承接业务的同时加上适当的品牌宣传；协会或者政府部门可以定期举行品牌价值评比活动。拥有核心竞争力对机构的发展和影响力的提升有直接作用，房地产估价机构的服务同质化现象严重，模板式的估价报告在各级房地产估价机构都存在。房地产估价机构可以从业务种类、服务规模、合作方等方面构建属于自己的核心竞争力。这样减少同质化服务的同时，又可以使得各机构结合自己的优势，把企业做强做大。

4 结语

通过对各大网站提供的数据进行提取并分析，充分说明江苏省房地产估价行业还存在着诸多问题。通过行业外的完善法律w系和多方面的考查机制，政府部门研究出台鼓励政策，促进各级机构的资源融合和合作，行业内的加强估价人员的培养，深化继续教育制度，并建立自己的人才培养体系。除此之外，在承接业务的同时注重品牌建设，构建自己的核心竞争力，政府、机构、协会、估价师等各方面的共同提高促进江苏省房地产估价市场的又好又快发展。本文力求能在江苏省房地产估价行业的建设和发展中提供一些借鉴和参考。

参考文献：

[1]江苏省房地产估价与经纪协会.江苏省房地产估价行业发展报告[R].南京，2016.

[2]洪成表.房地产估价行业现状及发展[J].中外企业家，2015（14）.

[3]赵德忠.房地产评估行业的发展现状及问题探究[J].门窗， 2016（11）.

量房考察报告篇6

【关键词】房颤;转复;胺碘酮

【中图分类号】R541.76【文献标识码】B【文章编号】1008-6455（2011）08-0296-01

心房颤动（atrial fibrillation）简称房颤，是一种十分常用的心律失常，可见于正常人，更多见于有心血管疾病患者，各种心血管疾病可引起房颤，表现为心慌、气短、头晕、乏力等症状，还可诱发心绞痛、心力衰竭甚至血栓栓塞，故对患者生活质量和生命安全早成严重威胁。胺碘酮（amiodarone）作为Ⅲ类抗心律失常药物兼有Ⅰ、Ⅱ、Ⅳ类抗心律失常药物的作用，可阻滞心脏多种离子通道，因此，是目前最常用的抗心律失常药物之一［1］。但不同疾病房颤发生情况不同治疗效果亦不同，本研究对胺碘酮转复104例不同病因房颤患者进行护理和疗效观察，现将护理体会及观察结果报告如下。

1 资料与方法

1.1 一般资料:2006年1月至2010年1月在我院心内二科共收房颤患者104例，其中男54例，女50例；年龄22～72岁，平均51.4岁；其中风温性心脏病患者24例，冠心病患者21例，高血压性心脏病患者18例，缩窄性心包炎患者11例，心肌病患者9例，甲状腺功能亢进患者9例，其它原因患者12例。所有患者血压≥90/60mmHg，心室率≥100次/分。

1.2 方法:所有患者均同时进行病因治疗及转复前后的抗凝治疗，转复均在心电监护下进行。应用胺碘酮（可达龙）150mg加入生理盐水20ml中缓慢静脉注射，30min内推完，观察10min；若仍为房颤，且心室率>100次／分，可按原方法再静脉注射150mg；如仍无效可予胺碘酮150mg加入生理盐水250ml缓慢静滴0.5～1.0mg／min，持续24h，转复为窦性心律时立即停止静脉滴注，或出现心室率

2 结果

2.1 临床疗效:本研究对象共104例，复律成功者65例，转复率62.5%，其中出现心动过缓4例，Q-T间期延长4例，停药后均恢复正常。出现低血压2例，经静脉应用多巴胺后血压恢复正常。

2.2 不同病因患者房颤转复率比较 （见表1）

表1 不同病因房颤转复率比较

3 护理

3.1 转复前护理

3.1.1 心理护理：房颤患者多有心慌、气短、头晕、乏力等不适症状，亦可诱发心绞痛，并且部分患者有心力衰竭、栓塞病史，故多有各种恐慌、焦虑、烦躁等症状。因此，在房颤患者的治疗上，心理安慰非常重要，护士应向患者及家属适当讲解有关房颤的知识，包括引起房颤的病因、治疗方法、疗效以及药物可能的不良反应等。解除患者的思想顾虑,以积极的心态接受和配合治疗

3.1.2 抢救药品及仪器准备：在进行复律前必须准备好必要的抢救药品和器械,如阿托品、多巴胺、肾上腺素、异丙肾上腺素及临时起搏器和除颤器等以备急用。

3.2 转复过程中的护理

3.2.1 一般情况护理：转复期间要主要观察患者的精神状态、意识、呼吸、脉搏等，并注意有无恶心、呕吐等胃肠道反应、有无输液局部血管红肿与疼痛等。出现上述情况及时报告医生并协助治疗。

3.2.2 生命体征的护理：在应用胺碘酮转复时和转复后可能出现心律失常如Q-T间期延长、心动过缓、房室传导阻滞、偶可致快速型心律失常甚至室颤等；有时可出现低血压甚至休克等不良反应。护士应密切观察心电监护仪上心电图表现，勤测患者脉搏，同时注意患者表情、体征等，如有不适及时请医生查看，及时处理。本研究在转复过程中出现心动过缓4例，Q-T间期延长4例，停药后均恢复正常。出现低血压2例，经静脉应用多巴胺后血压恢复正常。

3.3 转复后的护理

3.3.1 生命体征的观察及护理：复律后亦应严密监测呼吸、脉搏、血压、心律、心率等，密切观察患者有无心慌、气短、胸闷等不适，查看液体的滴速，有无静脉炎的发生等，如有异常及时报告医生并协助处理。

3.3.2 注意观察用药不良反应：应告知患者及家属胺碘酮的不良反应，其中包括肺毒性表现为咳嗽、咳痰、肺部纤维化等；消化系统不良反应恶心、呕吐、食欲下降等；甲状腺功能亢进或减低；眼睛的角膜炎、色素沉积等；另外还可出现皮肤的光过敏；神经系统出现共济失调、末梢多发神经炎等。此不良反应多在用药后数周至数年出现。因此，定期到医院复查很有必要。而且出现紧急情况及时到医院就诊。

3.3.3 做好出院指导：应告知患者调整生活方式，改变不良生活习惯，戒烟酒，避免紧张、劳累，保持情绪稳定。学会自己数脉搏、心率，尤其时在出现心悸时自数脉搏、心率。按照出院医嘱服用，避免自己调整药物。如有不适症状及时到医院复诊。

4 讨论

胺碘酮作为重要的抗心律失常药，在治疗房颤中发挥着重要的作用。从我们的研究结果看，胺碘酮转复持续性房颤的有效率达62.5%,与国内外报道相近［2,3］。在不同病因患者患者，本研究发现其治疗效果不全相同，本资料显示有心血管疾病患者转复率相对较低（50%左右），其它无明显病因房颤患者转复率较高，此结果与施海蓉等［4］报道一致，其亦发现有基础心脏病患者转复率低于无基础心脏病患者。由此可见，心脏病患者发生房颤的几率较大，而且转复率相对较低，因此，在房颤转复的同时加强基础疾病的治疗尤为重要，在控制基础心脏疾病的基础上再进行转复治疗可能更有利于转复的成功。本研究不足之处为样本量较少，可能会对结果造成一定影响，增大样本量可得出更加确切的结论。另外，由于胺碘酮可作用与多个离子通道，故其副作用也较多，在转复中、转复后均应加强护理，密切观察病情变化，出现问题及时处理以更有利于转复的成功。

参考文献

［1］ 胺碘酮抗心律失常治疗应用指南［J］.中国心脏起搏与心电生理杂志，2008,22（5）:377-385

［2］ 杨晓彤，杨晓庆. 静脉推注胺碘酮转复心房颤动的临床观察[J].心肺杂志，2006, 18（1）:116.

量房考察报告篇7

商品住房作为一种特殊的商品，其工程质量的优劣，不仅关系到我市房地产市场持续健康发展，而且直接关系到广大人民群众的切身利益和社会稳定。各地、各有关部门要从学习实践科学发展观的高度，充分认识抓好住宅工程质量工作的重要意义，切实增强工作紧迫感和使命感。要根据自身实际和住宅工程质量的现状，确立提高住宅工程质量的阶段目标和任务，通过开展创建精品工程活动，加强住宅工程质量控制，有效克服住宅质量通病，促进我市住宅工程质量总体水平的提高。

二、突出重点环节，强化参建各方主体质量责任

（一）建设单位应设立质量管理机构并配备相应人员，加强对设计和施工质量的过程控制和验收管理。在工程建设中，要保证合理工期、造价和住宅设计标准，不得擅自变更已审查批准的施工图设计文件等。提倡绿色环保、施工效率更高的工厂预制装配式住宅建筑。在房屋销售合同中要明确因住宅工程质量原因所产生的退换房和保修的具体内容以及保修赔偿方式等相关条款。保修期内发生住宅工程质量投诉的，由建设单位负责查明责任，并组织有关责任方解决质量问题。暂时无法落实责任的，建设单位也应先行解决，待质量问题的原因查明后由责任方承担相关费用。

（二）勘察、设计单位要严格执行国家有关强制性技术标准，注重提高住宅工程的科技含量。设计单位要坚持以人为本，注重生态环境建设和住宅内部功能设计，结合本地居住习惯，在确保结构安全的基础上，保证设计文件能够满足对日照、采光、隔声、节能、抗震、自然通风、无障碍设计、公共卫生和居住方便的需要，并对容易产生质量通病的部位和环节，细化设计方案。

（三）施工单位要严格执行国家《建筑工程施工质量验收规范》，强化施工质量过程控制，保证各工序质量达到验收规范的要求。要制定本企业的住宅工程施工工艺标准，结合工程实际，落实设计图纸中保证施工质量的设计内容，对容易产生质量通病的部位施工，要采取相应的技术保障措施。

（四）监理单位要针对工程的具体情况制定监理规划和监理实施细则，按国家技术标准进行验收，上道工序质量验收不合格的，不得进行下道工序。要将住宅工程结构质量、使用功能和建筑材料对室内环境的污染作为监理工作的控制重点，并按有关规定做好旁站监理和见证取样工作，特别是要认真落实好住宅工程分户验收各项制度。

（五）检测机构要在资质许可范围内承接检测业务，按照国家规范和标准进行检测，及时将不合格报告上报当地工程质量监督机构，出具的检测报告要数据准确，结论明确，并有检测人员、审核人员和技术负责人的签字。

三、严格标准要求，加强住宅工程各环节质量管理

（一）切实加强勘察、设计质量管理。勘察、设计单位要认真执行建设工程质量法律法规和强制性技术标准。对于《建筑工程抗震设防分类标准》中的甲类建筑，地震作用应高于地区抗震设防烈度的要求，其值应按批准的地震安全性结果确定；对于乙、丙、丁类建筑工程，地震作用应符合地区抗震设防烈度的要求，不得采用低于地区抗震设防烈度要求的地震动参数。设计单位要严格按照勘察报告的基础设计方案建议进行设计，同时加强图纸会审交底工作，避免因设计施工图纸错误造成施工隐患。

（二）严格执行施工图设计文件审查制度。施工图审查机构要认真履行职责，严格按国家强制性技术标准要求，对施工图设计文件进行审查。施工图审查机构要对审查结论负责，确保设计图纸符合标准规范要求，达到规定深度，并对施工图设计是否执行《省住宅工程质量通病控制标准》进行重点审查。

施工图设计文件未经审查或经审查不合格、重大结构和使用功能改变未经设计审查的不得交付施工。对审查发现的违反法律、法规和工程建设强制性标准的问题，应当及时上报建设行政主管部门。施工企业要严格依据施工图审查合格文件进行施工。加强施工过程中变更审查管理，建设单位申请变更必须报原施工图审查机构进行变更审查。

（三）严格规范建设程序，加大施工过程质量的监管力度。住宅工程建设必须严格执行施工许可制度，对不依法办理质量安全监督手续的工程，建设主管部门不予发放施工许可证；没有取得施工许可证的工程不得开工建设。切实加强施工过程监管，加大工程质量巡查力度，加强对参建各方责任主体质量行为和工程实体质量的监督和控制，重点对工程地基基础、主体工程结构质量、环境质量、节能和重要使用功能部位进行检查。进一步加强对建筑材料构配件检测的监管，严格执行建筑材料构配件见证取样送检制度，严厉打击检测机构出具虚假检测报告和违规检测行为,确保用于工程施工的建筑材料合格。加强工程主体验收前对涉及结构安全和使用功能的重要部位进行实体抽样检测工作。

（四）严格把好竣工验收关，加强竣工验收备案管理。建设单位要全面落实住宅工程质量分户验收制度，严格按照《省住宅工程质量分户验收规程》，认真组织设计、施工、监理等单位进行验收，有效防止工程质量通病。竣工验收合格后应及时报当地建设主管部门备案，并及时将竣工验收资料移交当地城建档案机构归档。对违反国家法律法规和工程建设强制性标准的住宅工程，建设行政主管部门不予验收备案。

（五）严格住宅工程交付条件，禁止违规交房现象。进一步明确住宅工程交付条件，严格禁止未经竣工验收擅自交付的行为。建设单位应在项目竣工验收备案后，在小区主要出入口及当地建设主管部门网站进行交付使用公示（公示7天），接受业主的咨询、验房和投诉，让业主共同参与小区交付使用。

四、加强质量投诉处理，维护当事人合法权益

住宅工程质量直接影响人民群众的生活质量，是长期以来社会关注的热点问题。建设行政主管部门要建立专门的投诉举报中心，向社会公布投诉举报电话，进一步加强住宅工程质量投诉管理，切实规范住宅工程质量投诉处理程序，建立限时办结制度，深入细致地做好投诉处理工作，妥善化解矛盾和纠纷，维护当事人的合法权益。对于投诉处理难以使双方达成一致意见的，要及时引导双方通过司法途径解决。同时，要建立住宅工程信用档案，将建设过程中违反工程建设强制性标准和使用后投诉处理等情况进行记录，并向社会公布。

各地、各相关部门要本着实事求是、依法办事的原则，及时有效地处理各类投诉案件。在处理住宅工程投诉过程中，不得将投诉中涉及到的检举、揭发、控告等情况，透露或者转送给被检举、揭发、控告的人员和单位。对在投诉处理工作中弄虚作假、拖延推诿及其他不按规定办理投诉事项的，予以通报批评；造成不良影响或损失的，依法追究相关责任人的责任。

五、加强执法监察，确保建筑市场稳定运行

各地、各有关部门要进一步强化工作机制，切实履行职能，认真做好日常巡查、专项整治、综合执法检查、案源重点执法等工作。建立清除机制和黑名单制度，加大失信惩戒力度，切实加强对参建各方及从业人员的管理。对工程建设各方违法违规降低住宅工程质量的行为，要严格按照国家有关法律法规进行处罚。重点查处以下违法违规行为：

（一）建设单位

1．违反建设程序擅自开工的；

2．不按科学规律办事，盲目压缩合理工期的；

3．强令承包人从事损害公共安全、公共利益或者违反工程建设程序、技术标准和规范的活动的；

4．明示或暗示设计单位或施工单位违反工程建设强制性标准，降低工程质量的；

5．提供、明示或暗示施工单位使用无生产许可证、未经强制性认证、不合格或假冒伪劣的建筑材料、构配件或设备的；

6．未将设计文件（含总图设计）报施工图审查机构审查的；

7．擅自修改勘察设计文件的；

8．房屋未经竣工验收备案擅自交付使用的；

9．对住宅工程质量投诉处理消极，不积极主动消除质量缺陷的；

10．有其他违法违规行为的。

（二）勘察、设计单位

1．勘察设计文件不符合国家、省有关工程勘察设计的技术标准和承包合同规定的；

2．设计的深度不符合国家规定的设计深度要求，未按国家、省住宅工程质量通病防治标准进行图纸设计的；

3．未按国家规定要求进行节能减排规范设计的；

4．违反强制性标准，以各种方式变更设计或降低设计标准的；

5．未就经审查合格的施工图设计文件向施工单位作详细说明、交底，或委派非勘察报告或图纸的设计签名人员进行技术交底的；

6．施工图设计文件同一修改内容修改三次仍未修改到位的；

7．勘察、设计文件经施工图审查属退审的；

8．勘察、设计单位不参加施工验槽及设计单位不参加基础主体主要分部验收和竣工验收的，或委派非勘察报告或图纸的设计签名人员进行工程质量验收的；

9．市外勘察单位未能采取有效措施在本市完成土工试验的；

10．勘察、设计单位未按要求及时回复的，或未把设计变更和回复修改意见统一落实到蓝图上的；

11．有其他违法违规行为的。

（三）施工单位

1．未取得资质等级证书或者擅自超越资质等级承接施工业务的；

2．不按照原设计文件施工，偷工减料、偷工减序的；

3．使用不符合质量标准或设计要求的建筑材料、构配件或设备的；

4．使用无生产许可证、未经强制性认证、未经检验或者检验不合格等假冒伪劣材料的；

5．只收管理费，不对工程进行有效管理，将工程的质量、安全、工期、付款、文明工地等责任全部放到项目部的；

6．擅自变更设计图纸或使用未经变更审查合格图纸的；

7．使用未经培训或者考核不合格的技术工种或特殊作业工种人员的；

8．有其他违法违规行为的。

（四）监理单位

1．未取得资质等级证书或者擅自超越资质等级承接工程监理业务的；

2．不按国家有关规定配备现场项目总监及其它监理人员的；

3．不按国家规定对工程实施旁站、巡视或平行检验的；

4．不按国家、省、市等规定对工程质量进行验收的；

5．未到建设行政主管部门办理监理合同备案的；

6．有其他违法违规行为的。

（五）工程质量检测机构

1．未取得资质（备案）证书或者超越资质许可范围承接检测业务的；

2．与建设单位签定“三包”（包合格、包最低价、包接样）合同的；

3．市外检测机构在本市开展检测业务未备案的，或未书面告知建设行政主管部门的；

4．未将不合格报告及时上报当地建设工程质量监督机构的；

5．出具虚假报告或涂改、抽换检测报告的；

6．有其他违法违规行为的。

（六）施工图审查机构

1．超出认定的范围从事施工图审查的；

2．使用不符合条件审查人员的；

3．未按规定上报审查过程中发现的违法违规行为的；

4．未按规定在审查合格书和施工图上签字盖章的；

5．未按规定审查内容进行审查的；

6．出具虚假审查合格书的；

7．有其他违法违规行为的。

六、加强制度建设，完善住宅工程质量管理长效机制

（一）进一步强化不良记录的信用管理制度。各地、各有关部门要进一步加强对工程质量责任主体和有关机构质量行为的监督管理，在健全建筑市场综合监管信息系统的基础上，建立向社会开放的建筑市场诚信信息平台，做好诚信信息的工作。要按照统一的诚信标准和管理办法，对本地区参与工程建设的各方主体的诚信行为进行检查、记录，依法进行处罚，并按规定将本辖区内的记录和处罚情况汇总，适时向社会公布。

（二）进一步加强质量保修制度的落实。房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位应当履行保修义务。如果发生涉及结构安全的质量缺陷，建设单位必须立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施，由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出维修方案，施工单位实施保修，保修完成后，由建设单位或者房屋所有人组织验收，并报当地建设行政主管部门备案。

（三）实行住宅工程质量保证金制度。为进一步规范我市住宅工程质量保证金管理，落实住宅工程在质量缺陷责任期内的维修责任，在工程竣工验收前由建设单位将工程造价的5%存入当地建设主管部门设立的专用帐户，作为质量保证金。保证金用于在工程保修期内出现质量问题的维修，实行专款专用。保证金按每年用于保修后余额的20%逐年返还，保证金全部返还后，建设、施工单位应按国家规定和

合同约定继续履行相应的质量责任和保修义务。

（四）进一步加强商品房买卖合同管理。进一步细化商品房买卖合同的相关责任条款，在合同中进一步明确房屋必须符合国家和地方的强制性标准；进一步明确除不可抗力或其他非归责于建设单位的原因外，建设单位应当承担房屋质量保修责任，给业主造成实际经济损失的，建设单位应据实赔偿；进一步明确建设单位不履行保修义务的违约责任及赔偿违约金的数额，明确质量争议的解决方式及出现质量缺陷时业主的权利。

量房考察报告篇8

一、选聘对象及数量

20名(具体数量根据报名审查合格人数确定)。不含定向培养生、委托培养生，以及成人教育、在职攻读学历学位人员和独立学院毕业生。

二、政策待遇

(一)签订合同，编制落在市直事业单位，按国家有关规定实行试用期1年(非初次就业的试用期为3个月)。试用期满，经考核合格的，直接聘任为事业单位正科级领导职务(七级职员);不合格的，取消录用。

(二)报到后，直接安排到基层挂职锻炼2年(含试用期)，其中第1年挂乡镇副职，第2年挂县直部门副职，由市委组织部跟踪培养，每年牵头开展考核。

(三)挂职锻炼期满后，经考核合格的，根据工作需要和人岗相适的原则，综合考虑个人意愿，通过以下两条途径安排：

1.调任公务员或参公单位正科级领导职务，再工作满2年，经考核称职、表现优秀的，根据工作需要，提任副处级职务;

2.继续安排在市直事业单位工作，再工作满2年，经考核合格、表现优秀的，根据工作需要，聘任为事业单位副处级领导职务(六级职员)。

(四)入职前，在赣州市外的机关事业单位担任正科级职务一年以上，或已取得专业技术七级及以上技术职称的，可适当缩短1-2年的政策兑现年限。

(五)在赣州没有住房的，可优惠租住人才住房或享受租房补贴，租住2年后可按核定价的80%购买;自行解决住房的，来赣州工作满2年后给予一次性20万元的住房补贴。除正常的工资待遇外，给予每年6万元的人才特殊津贴，连续发放3年。

(六)配偶随调的，优先办理调动手续;其未成年子女，按其就学意愿，由教育部门统筹安排。

(七)各年度考核基本称职(基本合格)或不称职(不合格)的，该年度不计入政策兑现期;连续两年考核仍为基本称职(基本合格)或不称职(不合格)的，不再享受上述政治待遇，并按国家有关规定予以处理。

(八)除组织任命等特殊情况外，需在赣州工作满五年(不含试用期)。

三、资格条件

(一)中共党员(含预备党员)。

(二)年龄35周岁以下(1983年7月31日及以后出生)。

(三)2018年7月31日前全日制博士研究生毕业，并在2018年12月31日前取得相应学位。

(四)同等条件下，“两城两谷一带”主导产业相关专业(材料科学与工程、应用经济学、药学、中药学、电子科学与技术、建筑学、园艺学、水利工程、公共管理等)或本科以来担任过学生干部的优先。

(五)思想政治素质好，拥护党的路线方针政策，遵纪守法，品行端正，在校期间没有受过处分。

(六)身体健康，符合公务员录用体检标准。

(七)符合事业单位公开招聘人员规定的其他资格条件。

具有以下情形之一的人员不得报名：

(一)正在接受司法机关立案侦查及纪检机关和监察部门立案审查的;

(二)受党纪或政纪处分尚未解除的;

(三)受过司法机关刑事处罚的;

(四)法律、法规规定的其他情形。

四、选聘办法及程序

本次选聘坚持德才兼备、以德为先的用人标准，采取直接选聘的办法进行，主要程序包括：个人报名、资格审核、面试、体检、考察、公示、签订三方协议、聘用等。

(一)个人报名

1.报名方式：网上直接报名。

2.报名时间：2018年1月4日9:00至2018年1月15日17:00。

3.报名要求：应聘人员于规定的报名时间将相关材料电子扫描件(须处理为jpg格式)打包发送至电子邮箱：[email protected]，邮件标题请注明：2018年赣州市选聘党政储备人才(毕业高校+姓名)。所需资料：

(1)《2018年赣州市党政储备人才(博士研究生)选聘报名表》(见附件，电子文档及扫描件);

(2)第二代居民有效身份证;

(3)学历及学位证书(海外学历须经教育部门认证);

(4)由学校出具的本科以来担任过学生干部的证明材料;

(5)中共党员(含预备党员)证明材料;

(6)个人认为需提供的其他材料。

4.报考注意事项：

(1)个人条件与报考资格条件不符的，一切后果由报考者本人承担;

(2)报考者网上所填报信息必须齐全且保证真实、有效，且与面试当天提交的报名纸质材料一致;如材料不齐或弄虚作假，取消报考资格;

(3)由赣州市委组织部牵头对报名对象的报名材料进行审核评价，通过后以电话或短信形式通知考生。

(二)资格审查

凡通过网上报名的考生，在面试前携带身份证以及网上报名提供的材料原件(另需准备复印件，按顺序装订)参加资格审查。由赣州市委组织部对报名对象现场进行资格审查，参考经历、任职、先进荣誉等确定入闱面试人选。

资格审查工作贯穿于公开选聘的全过程(含聘用后的试用期内)，对应聘人员提供的信息、材料与资格条件不符的，取消聘用资格。

(三)面试

统一组织入闱面试人员在赣州进行面试，具体时间、地点另行通知。

(四)体检

体检具体时间另行通知。经中共赣州市委人才工作领导小组研究同意后，由市委组织部统一组织到赣州进行体检。体检参照《公务员录用体检通用标准(试行)》组织实施，选聘人员不按规定的时间报到和参加体检的，视作自动放弃。

(五)考察

由市委组织部对体检合格人员，从德、能、勤、绩等方面的表现情况进行全面考察，并对报考条件进行复审。考察主要采取个别谈话、查阅档案及其他有关资料、核实有关情况等方式进行。考察不合格或不符合我市岗位需求的，取消资格。

(六)公示

对体检、考察合格的人员，确定为拟聘用人员，在赣州人事考试网公示7个工作日。

(七)聘用

公示结束后，如无异议或有异议但不影响聘用的，办理正式聘用手续。公示合格者在规定时间内不来报到的，视为放弃聘用资格。

五、其他事项

本公告未尽事宜由中共赣州市委组织部、市人力资源和社会保障局负责解释(联系电话分别为：0797-8391200、0797-8392189)。

原标题：2018年赣州市选聘党政储备人才(博士研究生)公告

量房考察报告篇9

随着我国心律失常介入治疗的迅速开展，心脏起搏器的临床应用日益广泛，置心脏起搏器是治疗不可逆的心脏传导功能障碍的安全有效方法，特别是治疗因“窦房结病变”和“心脏传导系统病变”引起的重症缓慢性心律失常［1］。我院于 2006年10月～2008年 10 月安置起搏器用于治疗慢性完全性房室传导阻滞及病态窦房结综合征的病人共32例，疗效满意，现将体会报告如下。

1 临床资料

本组患者32人，其中男性17例，女性15例，年龄最大83岁，最小62岁。其中病态窦房结综合症27例，慢性完全性房室传导阻滞5例。安置临时起搏器6例，永久性起搏器26例。

2 护 理

2.1 术前护理

术前准备:安置心脏起搏器前应测量病人体温，查血常规、出凝血时间及肝肾功能等检查，掌握病人全身情况，有无感染及血液系统等方面疾病。如病人心功能差、心力衰竭较重，不能平卧，应先用药物治疗，待心力衰竭控制后再行手术。对个别心肌应激性高，容易发生心律失常的患者，术前应给予有效的抗心律失常药物治疗，避免因术中导管刺激心腔而发生意外。停用抗凝药物，特别是阿司匹林，最好术前1周即停服。术前应帮助病人清洁胸部、腹股沟部位皮肤，防止切口感染，特别要注意做好术前晚间护理，如减少探视，用热水泡脚，服用适当的镇静药，保证良好的睡眠。心理护理:术前病人易产生紧张、焦虑和恐惧心理。为了使患者能够保持良好的心理状态接受手术，责任护士应耐心细致的做好术前宣教工作，给病人讲解安装心脏起搏器治疗目的、方法及手术过程等，使病人懂得心脏起搏器置入术是目前用于治疗心律失常采用的一种安全有效的常用方法。它可以使病人延长寿命，提高生活质量。也可以请同类手术病人进行面对面交流沟通，消除紧张、恐惧心理。

2.2 术中配合要点

将患者及病历一同带入导管室，协助患者平卧于X线诊断床，注意复核床号、姓名、备皮情况。连接心电监测仪及脉压带，在下肢建立静脉输液通道以便抢救时用药，暴露手术野，配合术者进行消毒、铺单。术中严格无菌操作，感染是安置心脏起搏器常见的并发症之一，不仅影响起搏器治疗效果，严重时可引起败血症等危及患者的生命，即使是局部感染，由于异物埋在体内，创面很难愈合，给患者肉体和精神都会带来严重的影响。严密观察病情，特别是患者的面色、神志、呼吸、血压、脉搏、心电图变化。因导管对心房和心室壁的刺激，常会产生如房早、室早等心律失常。若遇此情况应及时报告术者，停止操作片刻，待心律恢复正常后继续手术操作，严重者可给予对症治疗。还应配合术者进行起搏测试，准确报告起搏参数。手术结束后，起搏器囊袋内注入庆大霉素8万，局部加压，将患者用平推车送回病房。

2.3 术后护理

手术后一定要配合医师带除颤器护送患者回病房。病人入CCU 病房，持续心电监测24小时，注意心率和起搏频率是否一致。观察血压、心率及节律，注意有无电极脱位等。注意伤口局部有无出血、血肿、术侧肢体皮温等。病人绝对卧床3～5 天，取平卧或半卧位，不宜右侧卧位、肢体制动，伤口加压（绷带、沙袋）4～6 小时，注意观察穿刺伤口周围皮肤颜色。静脉滴注抗生素 5 天，伤口部位 1 周内每天换药 1 次，观察有无渗血、血肿，术后 7～10天拆线，观察穿刺侧足背动脉搏动情况。预防并发症，如感染、起搏器故障、心脏穿孔、导管电极移位等。

2.4 出院指导

告知病人和家属简单排除起搏器故障的方法，以及伤口处理，防止感染的注意事项。手术后六周内体力活动应加以限制，任何手臂、肩部活动、剧烈咳嗽、深呼吸等都可使电极移位或嵌顿部脱落。衣服不可过紧，妇女勿用过紧胸罩，避免使用挂肩背包。平时要尽量避免接触移动电位、电焊、汽车发动机、核磁共振检查等。乘机通过安检时，系统会自动报警，应及时出示植入卡。应教会患者触摸脉搏，这是最直接最简单的系统监护方法之一，通过检测自己的脉搏可以间接地了解起搏器的功能，尤其是在安置初期及电池寿命将至时［2］。如发现电器设备干扰了起搏器，应立即关闭电器电源。如出现气急、头昏、疲乏、晕厥、胸痛、呃逆等现象，提示起搏器发生故障，应立即就医。每日测脉搏，发现脉率高于或低于正常范围，或有脉搏短促现象，应立即报告医师。定期复查心电图。

3 结果与体会

32例患者起搏器安置手术均顺利完成，无血胸及气胸、心肌穿孔、电极脱位、感染等并发症。术后住院9～12天出院，随访26例安置永久起搏器患者，起搏器感知功能良好，起到了维持心脏“泵”功能的作用，无1例并发症发生。结果表明及时做好术前心理疏导，术前准备，术后密切观察病情变化及预防并发症的发生，才能使手术圆满成功。

参考文献

量房考察报告篇10

一、“五方验收”的法律渊源及其实践中的争议

由于商品房交付没有法定统一的交付条件规制，有人总结目前关于商品房的法定交付条件，归纳起来有四种观点：一是以建设、施工、监理、勘察、设计五方主体验收合格为准；二是以取得建设主管部门的竣工验收备案为准；三是以竣工综合验收合格为准；四是以开发企业取得初始登记（大确权）的权属证明书为准。

“五方验收”源于2000年生效的国务院行政法规《建设工程质量管理条例》（以下简称《条例》）第16条，该条规定建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、勘察、施工、工程监理五方单位进行竣工验收。基于此，在商品房买卖中，有的开发商提供的合同中约定：“出卖人应当在??（ ）年（ ）月（ ）日，依照国家和地方政府的有关规定，将符合下列第（ ）种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；2.该商品房经综合验收并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。3.由出卖人、设计方、施工方、工程监理方、勘察方五方验收合格”。这三个条件，第一个条件商品房经谁验收合格，没有规定清楚，很模糊。第二个条件该商品房经综合验收合格，而国务院在2004年5月19日了《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》，将住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批项目予以取消，这就意味着综合验收合格不再是房屋交付使用的法定条件，“条件2”属于无效的条件。第三个条件“五方验收合格”看起来很保护买受人利益，经五个单位验收合格，房屋质量应该有保证。开发商把条件3作为交房条件，由于信息的不对称，买受人往往在缔约时认可“条件3”作为交房条件。而在此五方验收合格的交房条件的实践中，很多商品房根本不具备交房条件，房屋存在很多质量问题，一方强行公告交房，一方拒绝接受，纠纷由此不断。

二、房屋建筑验收合格的不同法律渊源

关于房屋建筑验收的法律渊源很多，笔者汇总后仔细分析归类，发现并存有房地产和建筑两套法规体系，而且从效力等级来看分别有法律、行政法规和部门规章以及地方政府规章。法律法规从建设工程质量管理和房地产开发经营管理两方面对房屋建筑交房条件作出了不同的规定，我们进行文本梳理和对比如下。

1.房地产法体系关于房屋建筑验收文本梳理

《城市房地产管理法》第27条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”什么是竣工验收合格，由谁验收？国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条进一步明确规定：“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”据此商品房的竣工验收由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门主导进行行政许可验收。对于群体房地产开发项目，《条例》第18条还规定应当依照本条例第17条的规定和城市规划设计条件的落实情况、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况、单项工程的工程质量验收情况、拆迁安置方案的落实情况、物业管理的落实情况进行综合验收。群体房地产开发项目的综合验收比竣工验收更严格，验收考核的范围更广，超出了房屋建筑质量本身。为防止综合验收影响房地产业发展，2004年，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政许可制度。地方上为确保工程质量，根据实际情况做出了规定，如长沙市在《长沙市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理实施办法》第7条规定：“建设单位向质量监督站领取《工程竣工验收备案表》，并在竣工验收前7个工作日书面通知质量监督站参加由建设单位组织监理、勘察、设计、施工等有关单位进行的工程竣工验收。”

2.建筑法体系关于房屋建筑验收文本梳理

《建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”什么是建筑工程竣工经验收合格？

国务院行政法规《建设工程质量管理条例》第16条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”这一条被认为是规定“五方验收”的正式法律渊源，无须建设主管部门主导和参与，有利于建筑市场的高效率。第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”建设行政主管部门在建设工程竣工验收中只是备案权，没有主导性行政许可权。建设部的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（下称《办法》）第5条规定，“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）施工单位签署的工程质量保修书；（五）法规、规章规定必须提供的其他文件。商品住宅还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”建设部的《办法》对房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收规定也只是备案权，没有规定住房建设行政主管部门主导的行政许可权。

综上可见，房屋、建筑法定的验收标准两套法律体系规定不统一。而商品房的验收标准是商品房交付法定条件中最为重要的环节，但现行的法律、法规、规章从建设工程管理和房地产经营管理两个方面规定了不同标准，而且两类标准的使用范围与关系又极不明确。开发商和购房者往往因各取所需，而造成交房纠纷。

三、两套法律体系的法理关系及其适用空间分析

1.法理分析

房屋与建筑从逻辑关系上看，属于属种关系，建筑是属的范畴，房屋是种范畴；房屋包含于建筑之中，是建筑中的一种。房地产法体系与建筑法体系也是属种逻辑关系，这种关系表现于法理上就是特别法与一般法的关系。一般法和特别法规定不一致的，在特别法特定的法律范围内优先适用特别法。这是法律运用中解决法律冲突的基本方法之一，已成共识。因此在解决前面关于房地产法体系与建筑法体系关于对房屋建筑验收程序、验收合格条件规定不一致时，商品房的交房验收应该适用房地产法体系关于交房验收的规定，即必须由县级以上房地产开发行政主管部门主导组织进行验收，履行行政许可监督功能。而不能由建设单位自己主导组织验收，然后报建设行政主管部门备案。对非商品房的房屋建筑则实行建筑法体系，竣工验收由建设单位自己主导组织相关参入建设的单位分项验收，并由建设单位自行取得规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，然后报建设行政主管部门进行竣工验收备案，建设行政主管部门不主导审批验收。

2.法理背后的事理

建筑中的商品房，是由开发商（建设单位）组织设计、勘察、施工、监理等单位进行建设的，开发商与其他四方是承揽合同关系而且承担连带法律责任，相对房屋预购人来说五方是个利益共同体，共同开发建设商品房。如果法律容许“五方验收”，那么五方就会置买房人利益于不顾，由于共同利益使然，作为建设单位的开发商是想尽办法缩短工期，便于资金周转率提高，其他四方为了能尽快从开发商手里结算工程承揽业务款项，因此“五方验收”可能成为五方坑害买受人利益的合谋。法言有云“任何人不能成为自己的法官”，“五方验收”等于五方自己给自己验收，怎么能起到真正的验收效果呢！所以房地产法系基于此事实规定了由县级以上房地产开发行政主管部门主导，组织进行验收的制度，这样就保障了行政职能部门的行政许可审批监督权的及时行使，也体现国家重视民生、保障民生的重大政策。在高度资本主义的美国，也没有对房地产资本放纵，美国规定房屋只有经过竣工验收，形成真正意义上的不动产，并拿到入住证，才可以与购房者签订购房合同，收取房款。美国是不容许买“楼花”的。入住证是在商品房全部完工后，开发商报请楼宇局检查，合格后由政府部门颁发证明文件。可见美国商品房交付条件之一也是要经过相关政府部门的审查和监管，而不是由开发商自行组织验收合格即可交付。这是发达资本主义国家监管商品房建设和交易的经验。

建筑中的非商品房建筑，建设单位往往是房屋或建筑的未来所有者、使用者，这种房屋或建筑建成后不是用来卖给别人的。基于此事实所以建筑法体系规定了由建设方自行主导“五方验收”的竣工交付验收备案制度。在这种情况下建设单位与其他四方虽是承揽合同关系，但五方不是利益共同体，建设单位与其他四方的利益是对立的，其他四方工作不合格，损害的是建设者的利益，因为建设者是房屋或建筑的永久、长久所有人或使用人。因此这种情况下，建设单位组织的五方验收，建设单位会锱铢必较于房屋建筑质量的。如学校建设教学楼，学校对教学楼的竣工验收当然会十分严格，因为教学楼不是出卖给第三人的，而是建成后自己使用的。所以建筑法体系不再把建筑主管行政部门作为验收的主导者，政府主管部门行政权力主动缺席，充分相信建设单位能维护好自身利益，从而减轻自身负担，腾出精力监管其他需要监管的事项。这是房地产法体系与建筑法体系立法的精微事理所在，也是为什么要立两套法律体系的目的所在，不明于此，就不能正确定争止纷。

3. “五方验收”不能单独成为商品房交房条件

综上，可见商品房买卖合同约定的“房屋经五方验收（勘察、设计、施工、监理单位、开发商）合格交付买受人使用”适用法律是错误的，违背了房地产法体系作为特别法优先适用的法律适用规则。另外， “五方验收”作为商品房交房条件也违背了《城乡规划法》第45条，该条规定县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实；未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。即商品房要“经验收合格”的前提是要符合规划条件，要取得规划部门的认可文件。“五方验收”作为交房条件也违背了《建设项目环境保护管理条例》第23条规定：“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。” “ 五方验收”作为交房条件也违背了《中华人民共和国消防法》第13条等规定商品房验收合格的条件之一必须是消防验收合格。上述规定都是法律、行政法规的强制性规定。“五方验收”主要是针对建设工程质量而进行的检查，对于购房者来说，所购房屋除质量合格外，还要具备规划、消防、环保等部门的认可，房屋周围的公共设施、绿化、物业管理等都要满足居住使用的要求，仅质量验收合格不能说明商品房已具备了交付使用的条件。因此，“五方验收”合格便视为达到房屋交付条件的合同约定违反法律、法规的强制性规定，应认定为无效。

从合同法角度看，商品房买卖合同是开发商提供的格式条款，买房者在缔约时没有修改余地，合同约定房屋经五方验收（勘察、设计、施工、监理单位、开发商）合格即交付买受人使用，属于免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款，应可认定无效。另外，在一些地方政府行政主管部门，如长沙市房地产行政管理部门的《商品房买卖合同》示范文本中第8条有关交付条件中仅仅只有两项，并没有“五方验收”，即该商品房经建设、勘察、设计、施工、监理五大参建主体联合验收合格即可交房规定。显而易见，“五方验收”是由部分开发商自行添加上去的，利用买房人法律知识、相关信息欠缺和房地产法体系与建筑法体系关于竣工验收合格交付条件规定不一致而设置的，看上去很正义的陷阱，其目的就是为了规避我国有关商品房交付的强制性规定。而在司法实践中，有的基层法院认为合同中的“五方验收”交房条件是当事人真实意思一致的表示，予以认可，根本没有对法律进行仔细研读，没有对房地产法体系与建筑法体系立法的精微事理作区分，也没有深谙两套法律体系的立法目的求同存异的所在，流于合同的表面与形式就进行了裁判。

参考文献：