预付合同十篇

预付合同篇1

内容提要: 预付式消费作为新型消费形式，既有自身存在的合理性，也有内在缺陷。在预付式消费中，消费者向企业提供了长期信用，却难以进行自我救济，容易造成对消费者利益的损害。仅凭事后救济，不足以妥善保护消费者利益，必须在预付式消费的提前申报、销售收入第三方控制、消费合同强制条款、消费合同担保以及营业转让等方面，加强对预付式消费的事前控制。 

 

 

    在日常生活中，从美容美发、保健健身、汽车美容和汽车加油，到消费者购置大件商品，随处可见消费卡的身影。普通企业发行了名目繁多的消费卡，煤电暖气等公用服务商也热衷于发行消费卡。持卡消费不仅成为时尚的消费方式，甚至成为某种身份象征。对于消费卡现象，有人认为它有助于刺激消费，拉动经济发展，主张鼓励乃至发展消费卡消费，有些媒体正面报道了消费卡拉动消费的新闻。然而，随着消费卡消费日渐兴盛，相关消费纠纷随之出现。多数学者提出要警惕消费卡消费带来的负面问题，少数学者甚至认为消费卡就是“圈钱卡”或“吞钱卡”。面对消费者不断提出的投诉，各地消费者协会不断提出消费卡消费的警示，主张加强对消费卡发行和使用的监管。我国自2010年开始修改消费者权益保护法，修改小组专家已建议就预付式消费作出专门规定。

    一、预付式消费卡的发展现状

    消费卡消费也称预付式消费，是消费者在企业（即经营者或商家）处预先存储一定款项，在消费者获得所需要的商品或服务后，企业有权直接从预存的款项中扣除相应金额的协议。我国很早就出现了消费者预付款项、未来消费的做法。城市居民预定早餐牛奶和报纸等，是预付式消费的雏形。在我国实行计划经济时期，国营或集体企业发行“点心券”、“汤圆券”等，也是带有预付式消费的。最近10余年间，预付式消费正在发生巨大变化，已成为重要的新型消费形式。

    （一）预付式消费的领域逐渐拓宽

在我国，早期预付式消费主要出现在少数领域中，当今预付式消费已深入到居民生活的方方面面。不仅普通企业发行各种消费卡，煤电暖气等公共服务商也发行了消费卡。在金融危机期间，有些国家和地区政府发放了不同额度的消费券，消费券权利人可以持券可以购买各种商品。

    商品房预售是否属于预付式消费，这在学术界存在不同看法。笔者认为，商品房预售带有独特的法律属性，不宜将其纳入预付式消费的范畴。一是，商品房预售属于不动产交易，它不是传统的动产买卖，也不是现代交易上的服务。在广义上，商品房也是消费品，但与作为动产的消费品有所不同。二是，预售商品房时，买卖双方要尽速办理预售登记，在商品房建成后还要再办商品房产权登记，购房者已获得了相对稳定的法律保障，这与先付款、后消费的预付式消费存在较大差异。三是，我国已形成了较为完善的商品房预售规则，商品房预售基本上是按照相对独立的规则体系运行。在此情况下，从实用主义角度考虑，可将商品房预售排除在预付式消费之外。

    （二）预付式消费凭证向电子化方向发展

最初的预付式消费凭证，主要是纸质卡片、合同或记录，俗称消费卡。在现代预付式消费中，ic卡已成为预付式消费凭证的重要形式。ic卡（intergrated circuits card），也称为智能卡。它在正面镶嵌一片电脑微型晶片，能够实现记忆、存储、运算等功能，通常具有“小额转账、一般转账、预付及信用等四种功能”[1]。将ic卡与生活消费相互组合，形成了功能强大的电子消费卡，从而有别于传统的纸质消费凭证。

    严格地说，纸质消费凭证是关于消费活动及消费数据的记录，在采用ic卡形式后，容易与银行卡发生混淆。然而，应当注意消费卡和银行卡之间的若干重要区别：首先，消费者在取得消费卡前已预付了款项，企业开具了收款发票，甚至业已缴纳营业说，只待消费者选定并提取货物而已。就此而言，消费者获得消费卡，即已处于消费状态。但是，无论是储蓄性银行卡还是可透支的银行卡，它与消费者的消费活动没有直接关系，因而不同于消费卡。其次，银行卡具有转账和提现等功能，消费卡仅以消费及计算等为其基本功能，不涉及转账或提现功能。最后，银行卡与预付式消费卡在性质上也有不同。预付式消费实为消费者向企业提供信用，信用卡尤其是可透支的银行卡则是银行向消费者提供信用[2]。

    （三）预付式消费正在与商业银行业务的实现交汇

最初的预付式消费主要是企业和消费者建立的合同关系，不涉及商业银行业务。消费者将现金存入消费卡，商业银行不介入预付式消费，因此，预付式消费是消费者和企业达成的，消费者预存款项、未来消费、据实扣款的民事协议。然而，基于预付式消费带来的巨大商机和现金流，无论是基于商业利益考虑还是基于交易安全的考虑，各国商业银行正在向预付式消费领域进军，出现了预付式消费与商业银行业务逐渐交汇的趋势。

    预付式消费与银行业务的交汇，主要表现在两个方面：一方面，商业银行不断开发新的金融或结算工具，促使企业接受商业银行介入预付式消费。最为典型的情况是，商业银行与企业共同开发新型消费卡或银行卡，可称为金融预付式消费卡。国内学者也提出银行介入预付式消费的思路[3]。另一方面，境外不仅存在第三方发卡的做法，有些国家还专门制定了相关规则，甚至要求企业将预收款项交存商业银行。我国台湾学者还提出了在预付式消费中引入信托架构，以保证消费者的资金安全。商业银行介入预付式消费，有助于提升企业信誉，提高对消费者的保护，商业银行介入预付式消费，好处明显大于坏处。

    （四）第三方支付对预付式消费带来冲击

预付式消费正在改变着传统交易关系，这在消费者“预先支付款项、随后逐渐消费”上，表现得尤为清楚。对于消费者而言，预付式消费最大优点在于支付便利和节约支出。然而，这种颇具优点的消费形式，必然受到新的交易和支付形式的冲击。现代交易发明了更多便利的支付工具，至少就目前来说，电子化的预付式消费凭证是更优越的便利支付工具。就节约支出而言，企业通常采用商品或服务打折的优惠，吸引消费者进行预付式消费。与此同时，企业为了保证交易安全，正在远程交易中更多地引入第三方支付方式。随着远程交易的不断发展，第三方支付的作用必然逐步增强，在极端意义上，它甚至会冲击到目前盛行的预付式消费。

    与预付式消费快速发展的状况相比，我国现行立法进展缓慢。就法律层面而言，直接规范预付式消费的法律主要包括《消费者权益保护法》第47条、《合同法》第39条、第40条、第52条和第53条。我国极度缺乏针对预付式消费的特别规定，对于复杂的预付式消费关系，我国采用一般合同法规则加以调整，从而大大降低了法律调整的针对性和有效性。就行政法规和部门规章而言，主要包括国家工商行政管理局颁布的《欺诈消费者行为处罚办法》第3条以及与中国人民银行联合的《会员卡管理试行办法》。此外，《中国人民银行法》和《人民币管理条例》还对代币券作有规定。但是，行政法规和部门规章强调公权力介入预付式消费关系，未能充分展现预付式消费的民事属性，效力相对较低。由此可见，我国现行法律和部门规章，不足以满足调整预付式消费关系的客观需求。

    二、预付式消费的本质

    预付式消费作为性质独特的合同，在我国现行法上无对应的法律名称，属于无名合同。只有充分理解预付式消费的独特属性，才能建立起具有针对性的规范体系，也才能有效规范预付式消费关系。

    （一）预付式消费的信用方向

消费者采用预付式消费，在本质上是消费者向企业给予长期信用，它与企业提供信用的分期付款或赊账消费有着根本不同。如果企业同意消费者赊账消费或在消费后分期付款，这属于企业向消费者提供信用。在这种情况下，即使企业破产或遭遇经营困境，也不会导致消费者权益受损。

然而，在预付式消费中，企业先向消费者收取费用，再提供服务，必然形成了消费者向企业提供信用的状况。一方面，在预付式消费中，消费者不得不承担企业破产或关店的风险。这种将交易风险转移到消费者的做法，在法律上没有障碍，在商业上却不很正常。另一方面，对于预付式消费而言，风险还在于消费者是将长期信用提供给追求短期利益的企业，从而再度放大了消费者的风险。消费者或许愿意向信用牢靠的人或者长期经营者提供信用。在现实生活中，有的企业本来就无意长期经营，有些企业或企业本来就是短命的。如果消费者把信用提供给这样的企业，消费者必然承受更大的风险。预付式消费之所以成为“陷阱”，主要在于消费者尚未认识到自己向企业提供了长期信用。

    （二）预付式消费合同的非对称性 

    在预付式消费中，消费者已事先支付了款项，失去了根据企业及其履约情况自我救济的机会。因此，即使预付式消费合同在形式上是公平的，却不足以确保企业正确地履行预付式消费合同。消费者在与企业签订预付式消费合同时，或能知晓企业具有营业资格，但是，对于与履约有关的其他情况，消费者几乎处于完全不知情状态，因而，预付式消费属于典型的非对称性交易。

    合同法关于合同的规定，在总体上是以信息对称性合同作为模型的。合同法关于格式合同的规定，也主要考虑了合同双方当事人地位的优劣，一般合同法规范没有将信息对称与否纳入考虑之列，也就难以适应调整预付式消费关系的客观需要。对于基于强势地位而签订的格式合同，可以通过认定格式条款未订入合同、裁判合同无效、撤销或变更、加强一方当事人的条款解释义务等加以弥补。对于不对称合同，则主要应该借助事先的、防御性救济措施，而不能单纯依赖裁判手段。因而，如何有效利用信息公开及各种安全保障措施，就成为消费者权益保护所面临的重要问题。

    （三）预付式消费合同的继续性

在现实生活中，多数预付式消费涉及长期债务安排，它是消费者给予企业提供的长期信用。债务风险高低与债务期限的长短有密切关系。在即时清结的合同中，当事人可以即时了结债权债务关系，无需过分强调债务的履行风险。但在长期债务关系中，履约风险大幅上升。与此同时，预付式消费凭证的发售对象，主要是数量众多的分散消费者。消费者不仅对于预付式消费的性质缺乏了解，对于预付式消费的风险也缺乏了解。

    现行法律所规范的交易，通常仅是一次性交易。对于继续性合同或长期合同，各国法律普遍关注不够。在合同手段不足以有效保护消费者利益时，有必要加强自律监管和行政监管措施。如前所述，我国曾《会员卡管理试行办法》，这与其他国家和地区采用的做法相似，说明监管机关已注意到对预付式消费加以监管的必要性。当然，我国《会员卡管理试行办法》实施的管制过于苛刻，相关条款不符合《行政许可法》的规定，废止该试行办法是正确的，但是，不能由此得出行政权力不得干预付式消费的结论。

    三、预付式消费的合法性与合理性

无论是禁止或开放预付式消费，抑或是鼓励或限制预付式消费，应当建立这样的基本共识，即预付式消费是合法的商业安排，但也常常给消费者带来困扰和不便。为了实现预付式消费的健康发展，既要维护企业的利益，又要有效维护消费者权益。

    （一）预付式消费卡的合法性

有的学者认为，认为企业发行预付式消费是融资性活动，而融资活动必须获得监管机关的审批，应当严格限制预付式消费。然而，学者也注意到两个非常重要的现实因素，使其不敢轻易将预付式消费归入违法之列。一是，我国有关部门规章曾禁止发行各种代币卡，乃至命令取消会员卡。然而，按照现行合同法体系，这些规范性文件的层级较低，尚不足以说明代币卡或会员卡具有违法性。二是，较低层次的规范性文件在规则制定和执行之间存在较大偏差，监管机关查处了部分机构发行的代币卡或会员卡，却没有废除各种代币卡或会员卡。这种做法优势公平，而且不符合平等原则。

    笔者认为，将预付式消费等同于非法融资，进而主张取缔预付式消费，这种意见是值得斟酌的。如前所述，预付式消费的重要特点，在于消费者先付款、后消费，即预付式消费是包含了预付款在内的消费活动。对于预付款，我国法律向来没有加以禁止。当事人自愿达成支付预付款项的协议，不违反法律的强制规定。在这种情况下，如果将预付式消费归入违法，相当于宣布了其他预付款安排违法，这种做法违背了商业实践的客观需求，缺乏充分的合理性。预付式消费确实具有集合消费者资金的作用，但不宜将其归入非法融资。在认定非法融资时，不仅要考虑资金集中的事实，更要考虑行为人的主观态度，还要考虑消费者的意图。消费者将款项预付给企业，这只是按照约定享受商品价格的折扣或优惠，并无借此获得投资收益的目的。由此可见，不应为了达到控制预付式消费，或者避免预付式消费卡带来问题，就简单地将其归入违法。

    （二）预付式消费卡出现的合理性

    预付式消费存在较大风险，在现实生活中却大行其道，这不是孤立原因所导致的，必须关注背后隐藏的多种复杂原因。

    1、消费习惯和传统为预付式消费的生存提供了土壤。一方面，我国消费者向来有储蓄的传统，习惯于现金消费，不太接受透支消费的观念，也不习惯使用具有透支功能的信用卡。另一方面，多数消费者很少关注不良企业的短期行为，也很少关注合理安排商业风险。消费者对于消费优惠的关注，有时明显高于对商品、服务或钱款安全性的关注。预付式消费快速发展，与公众消费习惯之间彼此呼应。

    2、稳定客户或缓解资金困难，是企业发行预付式消费凭证的重要考虑，也是企业发行预付式消费凭证的动力。一方面，我国多数中小企业都面临贷款难的问题，很难获得商业银行的贷款，占有客户资金或预收消费者款项，自然成为企业缓和资金困难的手段。另一方面，稳定的客户必然带来稳定的利润，企业无论是接受预付款，还是向预付式消费者提供价格优惠，都起到了稳定客户的作用。企业稳定客户的目的无可厚非。

    3、商业银行中间服务发展落后。预付式消费的出现带来了巨大商机，多数商业银行还没有从预付式消费中发现银行的商机，还没有开发出适合于消费者日常消费的有效金融工具。因为存在客观需求，在商业银行不能覆盖的商业领域中，必然出现类似的替代形式，预付式消费获得了更大的发展空间。当商业银行更多地介入预付式消费后，将极大地限缩企业发行预付式消费凭证的空间。

    （三）预付式消费卡带来的问题

预付式消费满足了企业和消费者双方的需求，也带来许多新的问题。在承认预付式消费的合法性和合理性的同时，必须关注预付式消费诱发的问题。一方面，预付式消费带有消费者先付款、后消费的特点，企业与消费者之间建立了长期的消费关系。在这种情况下，不仅容易限制消费者的选择权，限制了消费者的自我救济，还容易诱发各种消费欺诈。尤其是在法律法规相对粗糙的环境中，消费者利益容易受到损害。另一方面，在现实生活中，大量存在单位购买预付式消费、再将预付式消费凭证转送职工或用于公关的情况。单位向职工或关系人提供预付式消费凭证，在性质上相当于发放工资或福利。这种做法不仅容易造成税收流失，还可能诱发腐败或贿赂等问题[4]。

    四、预付式消费的预防性规范

    对于预付式消费而言，最大问题不是预付式消费的存废问题，而是如何保证消费者资金的安全性，以及如何维护预付式消费合同的公平性。现有法律过于强调对消费者事后救济，只能解决少数争议较大的问题，却无法有效、全面规范预付式消费活动。我国应将对预付式消费的监管重点前移，针对预付式消费凭证的发行、使用、解释、安全保障等方面[5]，提供更有效的整体解决方案。

    （一）预付式消费凭证的发售申报或登记制度

    过度发售预付式消费凭证，容易损害消费者的利益。但是，解决问题的方法不是禁止发售预付式消费凭证，不是禁止消费者享受由此带来的便利，而是要发挥预付式消费的优势，减少对消费者可能造成的损害。引入预付式消费凭证的发行申报或登记，不失为保护消费者权益的重要措施。根据日本的《与预付式证票的规制等有关的法律》及其配套规定，企业在发售自家发行型预付式消费凭证前，必须向内阁总理大臣或其授权的金融监管机构提出申报；发售第三方发行型预付式消费凭证的企业，必须向内阁总理大臣或其授权的金融监管机构提出登记申请。日本法律除要求对申请法人的经济实力等进行审查外，还特别关注负责人的行为能力、个人信用和守法等方面的情况。在符合法律要求并成功登记后，内阁总理大臣必须公开登记文本，以便消费者在消费前确认发售者的合法身份。

    笔者认为，在我国引入预付式消费凭证发售审查规则时，可参考日本经验，但不应将这种审查转化为行政许可。政府审查的目的在于揭示预付式消费凭证的潜在风险，而不是为了设定发行预付式消费凭证的行政许可。向消费者揭示预付式消费凭证的风险，在客观上影响了企业发行的成功率，却没有剥夺企业发售预付式消费凭证的权利。

    （二）预付式消费凭证销售收入的控制

    境外消费者大都是通过银行转账方式预付消费款项的，商业银行容易自动介入预付式消费凭证的销售环节。与这种消费习惯相配合，有的国家规定银行应分期将销售款项解付给企业，不得一次性解付全部金额，从而将销售收入置于商业银行的客观监控下。我国消费者在购买预付式消费凭证时，主要采用现金支付方式，商业银行难以有效介入预付式消费凭证的监管，行业组织也难以介入预付式消费的结算，因此，规范预付式消费，应当另寻他路。

    为了减少消费风险、保护消费者权益，日本专门设立了保证金供托制度。根据该制度，发行凭证的企业在发行基准日时，若未使用的预收款余额超过法定金额（一般为1000万日元）的，应在该基准日后的2个月内将相当于余额的二分之一以上的金额作为发行保证金，就近委托寄存机关保管并向内阁总理大臣提出报告。我国可考虑采用信托模式，即将预付式消费凭证的销售收入归入信托财产，并将部分资金交给商业银行掌管，适当限制企业对预收款项的处分行为，避免企业滥用销售收入。

    （三）预付式消费的合同条款控制

    我国预付式消费是企业主导并发展起来的新型消费方式，合同条款常有不利于消费者的内容，各企业条款差异较大，重要条款缺失严重，不少条款明显地有失公平，可以参考我国台湾地区做法，明令要求预付式消费合同必须记载法定内容，加强对对预付式消费合同条款的有效规范。

    根据台湾地区的做法，预付式消费合同（票证）必须记载的事项，包括发行人名称、地址、统一编号及负责人姓名，消费凭证的面额或使用项目和使用次数，消费凭证的编号，消费凭证的使用方式，发行人履约保证责任和消费争议处理申诉内容。预付式消费合同不得记载的事项，包括使用期限条款，未使用余额不得消费条款，免除交付商品或提供服务义务的条款，限制使用地点、范围、截角无效等不合理使用限制的条款，发行人单方解约的条款，预先免除发行人故意及重大过失责任的条款，违反其他法律强制禁止规定或显失公平的条款。

    （四）预付式消费合同的担保问题

    在我国，基于预付式消费而发生的债是不附加担保的。企业无论有无信用，都可自行发售预付式消费凭证。为了有序发展预付式消费，可参考我国台湾地区的做法，在立法中列出多种担保形式，供企业发售消费凭证时选择适用。

    根据我国台湾地区规定，企业可在法律规定的五种担保方式中做出选择，企业应以填空式合同条款规定如下内容：（1）消费凭证金额已获得某金融机构提供足额履约保证，并应将保证期间载于消费凭证的正面明显处。（2）消费凭证已由市场占有率不低于5%以上的同业公司连带担保，消费者有权可依消费凭证面额向连带担保公司购买等值商品或服务，连带担保公司不得有任何异议和差别待遇或要求任何费用或补偿。（3）消费凭证的销售收入已存入发行人在金融机构开立的信托专户，专款专用。（4）消费凭证已纳入商业同业公会的“同业礼券联合连带保证协定”，消费者可依面额向加入本协议之公司购买等值商品或服务。（5）其他经济部许可并经消费者保护委员会同意之履约保证方式。

    笔者认为，要求预付式消费凭证发行人必须采用适当的担保形式，主要是考虑到预付式消费的长期性和信用性特征。与此同时，为了避免对预付式消费作出过于严苛的管控，有效地调整预付式消费关系，允许企业提供多种选择性担保方式，具有相当的合理性。考虑到无法及时完成立法的现实状况，在经济较发达地区或某些行业中（大型百货业），可由行业组织指导大型企业主动提供相关担保，引导其他中小企业做出对应的安排。

    （五）营业转让中的消费者权利保留

    我国出现过多起企业收取预付款后携款外逃的事例，也出现过企业主体变更而导致消费凭证无法兑现的情况。为了减少对消费者利益的损害，可明确规定营业转让中消费者权利的保留制度。即企业在转让其营业，或参与企业合并、分立时，由营业受让方承继消费凭证发售者的地位和责任。

    五、结束语

    从预付式消费的日渐兴盛来看，预付式消费带有自身的合理性和优点，多数消费者也认为预付式消费是方便大于困扰的新型消费形式。因而，应当引导预付式消费的发展，限制预付式消费的不合理因素，提高预付式消费的安全性，不应简单地采取废弃预付式消费的做法。

    立法者和监管者应正视我国预付式消费存在的问题。在消费者和企业的利益天平上，无论是基于消费者的相对弱势地位，还是为了维持社会正义，立法者必须关注消费者的利益，要在满足消费者取得物美价廉商品和服务期待的同时，努力减少消费者遇到的各种困扰。我国预付式消费中遇到的问题，既有法制环境的原因，也有消费习惯方面的原因，境外提供的方案未必完全适合于我国情况，也没有包医百病的解决方案。我国应当从预付式消费的性质出发，结合国情并作出更多努力。

 

 

 

注释:

  [1] 杨淑文：新型契约与消费者保护法，台湾元照出版公司，2006年版，第48-49页。

 

  [2] 葛红玲：商家发行消费卡对金融体系的影响，商业时代，2009年第8期，第75页。

 

  [3] 范荣飞、张子荣：正视消费卡洗钱的负面影响，上海金融报，2007年10月23日

 

  [4] 陆斌：电子涉税问题亟需解决，载于《一事一议》2001年第1期，第44页

预付合同篇2

如果约定了违约金或者违约行为给对方造成损失，需要支付违约金或者赔偿损失。

【法律依据】

《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。

预付合同篇3

【关键词】预付账款；错误形式；预付账款风险防范

【中图分类号】F8 【文献标识码】A

【文章编号】1007-4309（2013）05-0119-2

预付账款通常是企业支付货款的常见方式，尽管提前支付货款会给企业带来风险，但是购货企业尤其是缺乏信誉的新设企业为了购入急需的商品，往往根据货款的总价事先支付给供或单位一定比例的货款（也有把预付账款当定金的），日后随着商品货物进入企业再支付剩余的款项。因此，对预付账款的正确理解和合理使用管理，对于企业财务秩序的合理进行具有十分重要的作用。我们将会从以下几个方面进行对预付账款的分析。

一、“预付账款”科目的概念和使用说明

根据现行会计制度规定，预付账款是指企业按照合同规定，预付给销货方的定金或部分货款，在该科目下应按供货单位设置明细科目，进行明细核算，“预付账款”属资产性质会计科目。对预付账款不多的企业可以通过“应付账款”科目的借方进行核算，而不设立“预付账款”科目。对企业按合同或协议所签订的预付外汇账款或定金可增设“预付外汇账款”科目进行核算。

在企业发生因购货而预付的款项时，借记“预付账款”科目，贷记“银行存款”科目；收到所购物资时，根据发票、账单等列明应计入购入物资成本的金额，借记“原材料”或“库存商品”等科目，按专用发票上注明的增值税金额，借记“应交税金—应交增值税（进项税额）”，贷记“预付账款”科目；补付的款项，借记“预付账款”，贷记“银行存款”；退回多付的款项，借记“银行存款”，贷记“预付账款”科目。

企业的预付账款，如有确凿证据表明其不符合预付账款性质，或者因供货单位破产，撤销等原因已无望再收到所购货物的，应将原计入预付账款的金额转入其他应收款。企业按预计不能收回的所购货物的预付账款的账面余额，借记“其他应收款—预付账款转入”，贷记“预付账款”科目。除转入“其他应收款”科目的预付账款外，其他预付账款不得提取坏账准备。

本科目借方余额，表示企业实际预付的款项，贷方余额反映企业尚未补付的款项。

二、“预付账款”使用中常见错误

（一）企业购置机器设备、厂房的预付款或预付在建工程款等误记入“预付账款”

在实际会计核算中，对企业购置机器设备、厂房的预付款或预付在建工程款，由于对于预付账款的错误理解，一些财务人员将其列支在“预付账款”科目。他们认为只要是预付的各种款项，均应在“预付账款”科目列支。根据《企业会计制度》规定，预付账款科目属于流动资产类科目，用来核算购入存货时形成的预付款，它是在企业购货环节产生的。而采购机器设备、厂房的预付款项或预付在建工程款属于固定资产类核算的对象，应当根据其性质用“工程物资”或“在建工程”科目核算。

（二）职工借支而预付的材料款误记入“其他应收款”科目

在会计实务中，企业采购部门人员采购材料等货物时需要先付款时，会先从企业借支这部分宽限。企业财务部门只持有采购人员的借条，而供货企业的发票和收据却在当月收不到，会计人员在做账时往往误用“其他应收款”科目核算预付材料款。一般情况下，和主营业务无关的业务可以用“其他应收款”核算，而“预付账款”一般核算和主营业务有关的项目，如采购材料等。所以职工借支预付的材料款应记入“预付账款”而不是“其他应收款”科目。

（三）资产负债表填列预付账款项时仅根据本科目明细进行填列

会计期末，企业需要进行资产负债表的编制，有时企业可能会只根据预付账款总分类账的期末余额进行该对应项的填列，这种做法是错误的。在填列预付账款项目时，企业应综合考虑应付账款和预付账款，分析计算后才能得到正确的预付账款的余额。“应付账款”属于负债类账户，其余额应在贷方，它的经济意义属于企业的债务，但在用该账户替代“预付账款”账户时，会使应付账款明细账产生借方余额，其经济意义是已预付但尚未收到商品或接受劳务的预付款项，属于企业的债权。“预付账款”属于资产类账户，其余额应在借方，它的经济意义属于企业的债权，但在会计实务中，预付款项一般会小于企业收到货物的金额，由此使预付账款明细账产生贷方余额，其经济意义是企业收到货物的金额抵扣原预付款项后的应付款项，属于企业的债务，由于预付账款明细账贷方余额的存在。通过分析，资产负债表中的“预付账款”项目可按下列公式计算填列：“预付账款”项目=Σ“预付账款”总账所属有关明细账户期末借方余额+Σ“应付账款”总账所属有关明细账户期末借方余额。

（四）房地产开发企业对预付工程款和预付的土地使用权款，误用“在建工程”科目核算

在房地产开发企业日常核算中，个别会计人员把预付工程款和预付的土地使用权款误用“在建工程”科目核算，原因是没有考虑房地产开发企业的特殊性。我们知道，对于房地产开发企业来说，其开发项目属于存货，其预付工程款和预付的土地使用权款应使用“预付账款”和“开发成本”两个科目进行核算，而不是记入“在建工程”或“工程物资”科目。

（五）预付账款长期挂账，影响损益和税收

在企业按购货合同预付货款后，由于供应单位不给开发票，或对方单位可能倒闭，或未倒闭但时间达两年以上，也不可能开发票至企业，会计人员则不对这笔经济业务做账务处理，致使预付账款长期挂账，影响当期损益。正确的处理是：若估计不能收回，则将预付账款转入其他应收款再提取坏账准备。

三、预付账款常见虚假形式

预付账款的形成是在企业在购货时签订的购货合同或协议的基础上的。根据会计核算的客观性原则，企业的会计核算要以实际发生的交易或事项为依据，做到内容真实，数据准确，资料合理可靠。由此所界定的预付账款的虚假形式主要有以下几种：

（一）单位的相关人员故意和供货商勾结起来，利用签订不谨慎的订购合同或者签订不合理、不合法的合同，造成支付预付账款后不能按期收到货物或不能收到货物，使预付账款消失，造成坏账，给企业带来经济损失，而从中收取好处费等为自己谋取私利。

（二）按规定，企业的预付款业务必须以有效合法的购销合同为基础，而实际工作中有的企业的预付款业务根本无对应的合同，而是利用预付款这一“中转站”往来搭桥，为他人进行非法结算，将所得回扣或佣金据为己有；或利用该业务转移资金，隐匿收入、私设“小金库”。

（三）有的单位按购货合同预付货款后，由于对方（供货单位）不开发票或可能倒闭或撤消或未倒闭但时间达两年以上不可能开发票，其财务人员故意不对这笔经济业务进行账务处理，致使预付账款长期挂账，影响当期损益。在这种情况下正确的处理是：如有确凿证据表明其不符合预付账款性质，或者因供货单位破产、撤消等原因已无望再收到所购货物的，应将原计入预付账款的金额转入其他应收款，并计提相应的坏账准备。“预付账款”长期挂账会影响损益和税收。

（四）预付账款风险防范。由于预付账款是事先付款，势必存在一定的风险，它是购货企业向供货企业提供的一种商业信用。预付账款在保证商品购入的同时也形成了预付账款风险。因此在风险防范方面，对于企业预付账款的有效管理便表现出十分重要的作用，企业所运用的管理措施主要有以下几个方面：

1.加强企业财务人员的专业知识培训和职业道德教育

为了避免出现企业财会人员误将购置机器设备、厂房的预付款或预付在建工程款等记入“预付账款”，将非主营业务方面的预付支出记入“预付账款”以及将与主营业务有关的预付支出计入“其他应收款”等现象的出现，企业应定期组织企业财务人员进行专业知识教育，使他们了解最新的企业财务知识，掌握最新的财会方面的新技术。

2.建立健全预付账款管理的相关制度

第一，建立健全预付账款管理责任制度。财务部门工程管理人员负责预付账款中的设备管理工作，材料核算人员负责预付账款中的材料借款管理工作。供应部门负责预付账款的清查催收工作。

第二，建立预付账款的控制制度。为了从严控制预付账款的发生，节约货币资金的支出，供应部门要按照经过部门主任、总会计师审批后的购货合同的条款，办理预付账款支付手续，未签购货合同的，不得付款。外委工程不准发生预付账款。

第三，建立预付账款台账管理制度。财务部门与客户协商，要求客户建立预付账款台账，详细反映各客户预付账款的增减变动、余额、发生时间、对方负责人、经办人、目前对方的经营状况、预付账款的清理情况、清收负责人和经办人等情况。同时，将购货合同、签证单和台账一同保管，形成完整档案。

第四，建立健全预付账款清理责任制度。供应部门经办人要按购货合同规定的时间，组织交货，验收入库，并在7日内报销。如超过报销期限，超期的款额按每天预付金额的千分之三收取资金占用费。财务部门对所发生的预付账款，如有确凿证据表明其不符合预付账款的性质，或因供货单位破产、撤消等已无望再收回所购货物的，应将其转入其他应收款。每年年终，要组织专人全面清查预付账款，与对方核对清楚，并取得对方签章，做到债权明确，账实、账账相符。

3.对企业预付账款定期进行风险评估

在企业决定与购货企业签订购货合同，预付部分款项之前，企业应有专业人员对供货企业的信用状况进行调查，做到心中有数时才能签订合同。并且，在预付账款形成之后也要时刻关注供货企业的经营状况，防止企业收到不合格的货物或收不到货物的情况的出现。

4.健全预付账款催收责任制度

按照供货合同或提供劳务合同的协议，指定专人做好结算和催收工作，制订工作计划，按期定额回收，防止可能的意外和损失发生。

总之，在预付账款应用越来越多的今天，企业应加大对预付账款的管理，因为只有在预付账款的合理和正确运用时，才能发挥其在企业购货方面为企业带来的便利，为企业运营井然有序作出贡献。

【参考文献】

[1]许静.加强企业预付账款的对策[J].决策探索，2007（4）.

[2]谢建平.企业预付账款的风险及防范[J].现代企业，2006（5）.

预付合同篇4

关键词：原材料采购；结算方式

企业原材料是指投入生产过程以制造新产品的物质，它是构成产品成本的主要部分，合理控制原材料的采购，以及货款的按时支付是企业生产的重要保障。同时货款的结算方式的选择也是保证原材料是否准时投入生产的前提。

由于市场供求关系的存在，因原材料的采购对企业的重要性，由此供应商与采购商之间产生了不同的货款结算方式。由于选择不同的结算方式，对企业资金、原材料的库存的保管费用等产生很大影响。在实际应用中，由于以上原因的影响，原材料采购的结算方式主要有以下几种：

一、采用预付货款结算方式

预付货款是指企业因生产需要，按采购合同的约定，以一定的采购数量为依据，预先支付给供应商的货款。预付货款属于企业的流动资产，在会计核算中以“预付账款”或“应付账款”科目核算。主要有以下两种方式：

1.全部预付货款方式结算

全部预付货款是指企业根据采购合同，预先支付本次采购全部货款的行为。由于受原材料市场供求关系的影响，出现原材料供应紧缺，企业往往采取支付全部货款的方式，以争得供应商的发货。但是采用全部预付货款的方式，必须要有采购合同的支持，以保证预付款的安全性，在实际应用中要注意以下几点：

(1)签订书面采购合同。

(2)保留付款单据，货款的支付应以对公账户进行支付，不能采用银行卡结算，以准确反映付款信息。

(3)财务加强对预付账款的核算，建立供应商明细账，及时跟踪货物及采购发票信息。

(4)建立预付款审批及内部控制制度。

由于预先支付货款，需占用企业流动资金，增加资金成本，所以企业应建立预付款审批及内部控制制度，对于大额预付款项必须实行集体联签制度。

2.部分预付货款方式结算

部分预付货款是指企业根据采购合同，预先支付本次采购金额的部分货款的行为。相对于全部预付款方式，采用部分预付款方式风险较小，占用的流动资金也少，在原材料供应市场不是很紧张的情况下，一般采用此种结算方式。

3.会计及报表处理方法

企业发生预付货款时，在“预付账款”或“应付账款”科目的借方反映，月末在资产负债表资产类“预付账款”项目填列。

二、货到票未到付款结算

货到票未到付款是指供应商材料已到达企业，凭货物验收单据、入库单等支付货款的行为。在实际应用中要注意以下几个方面：

1.签订书面的采购合同，注明货款结算方式。

2.建立原材料检验、验收制度，按实际收到的合格数量办理入库。

3.财务单据的审核付款；

4.建立严格的付款审批制度，按成本效益原则，严格执行不相容职务分离。

5.会计及报表处理方法

企业发生支付货款时，在“预付账款”或“应付账款”科目的借方反映，月末在资产负债表资产类“预付账款”项目填列。同时在月末对原材料入库进行暂估处理。

三、货到票到付款结算

货到票到付款是指供应商材料与发票同时到达企业，凭货物验收单据、入库单和发票等支付货款的行为。在实际应用中要注意以下几个方面：

1.签订采购合同，注明货款结算方式。

2.严格办理入库程序。对于此种付款方式，企业办理了入库手续后，货物的所有风险都转移给企业，企业拥有货物的所有权。

3.建立货物的退货制度。材料入库后发现不合格，可以采用退货换货的形式。

4.会计及报表处理方法。企业发生货到付款时，直接计入“原材料”科目，在资产负债表“存货”项目中反映。

四、月结方式付款结算

月结方式结算是指企业平时只登记材料的入库数量，在月末依据当月入库数一次性付款的结算方式。在实际应用中要注意以下几个方面：

1.签订采购合同，注明货款结算方式。

2.建立材料入库明细账。材料明细账根据材料入库单登记，月末作为货款结算的依据。

3.月末发票的开据。发票的开据是以当月入库数与退货数的净额来结算，从而减少开据红字发票。

4.会计及报表处理方法。企业发生采购业务时，平时只登记材料明细账，月末凭发票增加原材料，减少银行存款。

五、用量挂账方式的结算

用量是指企业当月生产耗用的数量。用量挂账方式是指企业根据生产耗用的数量与供应商结算的一种方式。在实际应用中要注意以下几个方面：

1.签订采购合同，注明货款结算方式。

2.准确登记材料出入库明细账，月末按材料出库数挂账，供应商凭此数量、单价开据发票。

3.每月与供应商对账，保证账账相符。

4.会计及报表处理方法。企业发生采购业务时，平时只登记材料明细账，月末凭发票增加原材料，未用数量作为企业代管商品，作暂估处理，在资产负债表“存货”项目反映。

综合以上几种结算方式，采用用量挂账方式，可以减少因采购存货而支付的货款及资金利息，对于不再使用的原材料，可以退还给供应商，因此这种方式是企业最有利的付款方式，对于工业企业采购特别适用。原材料采购结算方式的应用／刘世兵

摘要：本文主要从材料采购不同结算方式的产生原因，从五个不同的结算方式进行了阐述，以及在不同结算方式下的不同会计及报表的处理，特别指出了最有利于工业企业材料采购的结算方式，适合现代企业采购原材料时能在实际工作中得到应用。

关键词：原材料采购；结算方式

企业原材料是指投入生产过程以制造新产品的物质，它是构成产品成本的主要部分，合理控制原材料的采购，以及货款的按时支付是企业生产的重要保障。同时货款的结算方式的选择也是保证原材料是否准时投入生产的前提。

由于市场供求关系的存在，因原材料的采购对企业的重要性，由此供应商与采购商之间产生了不同的货款结算方式。由于选择不同的结算方式，对企业资金、原材料的库存的保管费用等产生很大影响。在实际应用中，由于以上原因的影响，原材料采购的结算方式主要有以下几种：

一、采用预付货款结算方式

预付货款是指企业因生产需要，按采购合同的约定，以一定的采购数量为依据，预先支付给供应商的货款。预付货款属于企业的流动资产，在会计核算中以“预付账款”或“应付账款”科目核算。主要有以下两种方式：

1.全部预付货款方式结算

全部预付货款是指企业根据采购合同，预先支付本次采购全部货款的行为。由于受原材料市场供求关系的影响，出现原材料供应紧缺，企业往往采取支付全部货款的方式，以争得供应商的发货。但是采用全部预付货款的方式，必须要有采购合同的支持，以保证预付款的安全性，在实际应用中要注意以下几点：

(1)签订书面采购合同。

(2)保留付款单据，货款的支付应以对公账户进行支付，不能采用银行卡结算，以准确反映付款信息。

(3)财务加强对预付账款的核算，建立供应商明细账，及时跟踪货物及采购发票信息。

(4)建立预付款审批及内部控制制度。

由于预先支付货款，需占用企业流动资金，增加资金成本，所以企业应建立预付款审批及内部控制制度，对于大额预付款项必须实行集体联签制度。

2.部分预付货款方式结算

部分预付货款是指企业根据采购合同，预先支付本次采购金额的部分货款的行为。相对于全部预付款方式，采用部分预付款方式风险较小，占用的流动资金也少，在原材料供应市场不是很紧张的情况下，一般采用此种结算方式。

3.会计及报表处理方法

企业发生预付货款时，在“预付账款”或“应付账款”科目的借方反映，月末在资产负债表资产类“预付账款”项目填列。

二、货到票未到付款结算

货到票未到付款是指供应商材料已到达企业，凭货物验收单据、入库单等支付货款的行为。在实际应用中要注意以下几个方面：

1.签订书面的采购合同，注明货款结算方式。

2.建立原材料检验、验收制度，按实际收到的合格数量办理入库。

3.财务单据的审核付款；

4.建立严格的付款审批制度，按成本效益原则，严格执行不相容职务分离。

5.会计及报表处理方法

企业发生支付货款时，在“预付账款”或“应付账款”科目的借方反映，月末在资产负债表资产类“预付账款”项目填列。同时在月末对原材料入库进行暂估处理。

三、货到票到付款结算

货到票到付款是指供应商材料与发票同时到达企业，凭货物验收单据、入库单和发票等支付货款的行为。在实际应用中要注意以下几个方面：

1.签订采购合同，注明货款结算方式。

2.严格办理入库程序。对于此种付款方式，企业办理了入库手续后，货物的所有风险都转移给企业，企业拥有货物的所有权。

3.建立货物的退货制度。材料入库后发现不合格，可以采用退货换货的形式。

4.会计及报表处理方法。企业发生货到付款时，直接计入“原材料”科目，在资产负债表“存货”项目中反映。

四、月结方式付款结算

月结方式结算是指企业平时只登记材料的入库数量，在月末依据当月入库数一次性付款的结算方式。在实际应用中要注意以下几个方面：

1.签订采购合同，注明货款结算方式。

2.建立材料入库明细账。材料明细账根据材料入库单登记，月末作为货款结算的依据。

3.月末发票的开据。发票的开据是以当月入库数与退货数的净额来结算，从而减少开据红字发票。

4.会计及报表处理方法。企业发生采购业务时，平时只登记材料明细账，月末凭发票增加原材料，减少银行存款。

五、用量挂账方式的结算

用量是指企业当月生产耗用的数量。用量挂账方式是指企业根据生产耗用的数量与供应商结算的一种方式。在实际应用中要注意以下几个方面：

1.签订采购合同，注明货款结算方式。

2.准确登记材料出入库明细账，月末按材料出库数挂账，供应商凭此数量、单价开据发票。

3.每月与供应商对账，保证账账相符。

预付合同篇5

房屋预售制度作为一种新兴制度,一些问题认识并不会很清晰,需要进一步探讨。

一是预售合同的本约与预约之分。预约是约定将来订立一定合同的契约,本约则是因履行该预约而订立的契约。预约的权利人仅可以请求对方履行订立本约的义务,不得直接依预定之本约内容请求履行。预约、本约的实际意义在于二者约定内容不同,违约救济不同。

二是预售合同登记效力。《城市房地产管理法》规定房屋预售合同必须到房地产管理机关办理登记,否则不受法律保护。房屋预售合同要以办理登记为生效要件。通过这种登记制度使房屋预售情况载明在固定的簿册上,公之于众,另外在合同登记的过程中市场管理机关还要对合同的真实、合法性进行审查,保护双方当事人的权益。

三是房屋预售是不是分期付款买卖。预售房屋价金的交付,无论其名目为工程款,款项多需根据施工进度分期交付,这种做法类似于分期付款买卖。分期付款买卖制度是方便买受人利益而设立,买卖的标的物于合同生效之时仍属出卖人所有,但标的物必须交付给买受人使用收益。分期付款买卖与预售房屋交易,同属分期缴付价款,而且付款完毕之前,标的物所有权亦同属于出卖人。但分期付款买卖的标的物必须在合同生效时交付给买受人,这是二者区别之一。且分期付款的价金必须在标的物交付给买受人后,尚有二期以上的价金尚未支付;预售房屋则无此限制,事实上一般预售房屋的买卖在交屋前,开发商均要求预购人以贷款缴付价金完毕或以现金付清剩余房款,更不是在标的物交付后尚有二期以上的价金需支付,此为二者不同之二。故预售房屋绝不是分期付款买卖,在经济功能上,房屋预售是买方向卖方融资,分期付款买卖是卖方向买方融资。另外从预购人转卖期房的权利观察,预售房屋尤其与分期付款的性质不同,如将房屋预售的买卖类型解释为分期付款买卖,对于预购人不免有严重损害。

预付合同篇6

关键词：总额预付制；新农合；实施

中图分类号：F842 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2015）024-0000-02

一、总额预付制在新型农村合作医疗中的实施

总额预付制是按照保险机构与医院协商确定的年度预算总额进行支付的方式，根据协商，一般预算总额每年都要进行相应调整。在这种支付制度下，医院预算总额确定后，医院的收入的增加与其服务量增加脱钩，同时，即便医院出现收不抵支，保险机构不再予以负责，出现的亏损由医院单独承担。因此，该支付方式实施的关键是如何合理确定预算标准。在国际上，作为实施总额预付制的典型国家，法国实行了“总量控制，层层承包”的方式、德国制定的“卫生保健法案”，对门诊服务实施总额预付制下的按项目付费，同时对住院服务实施总额预付制下的按平均床日付费，在控制医疗费用方面取得了理想的效果。

2012年11月14日，人力资源社会保障部、财政部、卫生部《关于开展基本医疗保险付费总额控制的意见》，提出了按照“结合基金收支预算管理加强总额控制，在此基础上，结合门诊统筹的开展探索按人头付费，结合住院、门诊大病的保障探索按病种付费”的改革方向，用两年左右的时间，在所有统筹地区范围内开展总额控制工作[1]。由此可见，做好医保总额预付管理，推动支付制度改革将是公立医院改革的重要内容[2]。

我国上海市、江苏省镇江市、台湾地区等都是实行医保总额预付制的典型城市。由于国内医保预付制实施时间不长，所以目前对于该制度的效果和在实施过程中出现的各种问题的研究比较少。禹硕、于润吉总结了中国部分地市试行的医保支付方式改革的经验，他们认为，总额预付制有利于构建和谐的医保体系促进医保改革的健康发展，该制度不但能控制医疗成本，还能控制医疗服务总量利于节约医疗费用，防止医疗保险基金的损失和浪费，且管理简便，可以有效减少管理费用，故中国的医疗保险付费方式应向总额预算制转变[3]。另外，张笑天、张亚林等（2011）的研究认为，总额预付制是一种最大限度发挥医疗服务供方参与管理医疗费用的制度，也是费用控制性最强的支付制度[4]。

在我国，新型农村合作医疗制度是一种农民医疗互助共济制度，它由政府组织、引导、支持，农民自愿参加，是个人、集体和政府多方筹资，以大病统筹为主的合作医疗制度，简称“新农合”。新农合的支付模式分成总额预付制、按人头付费、按病种付费和按服务人次付费四种模式，或者该四种模式的组合。

从总体上总额预付制付费方式在新农合的实施状况来看，从2003年新农合开始试点而后实施以来，绝大多数所有进行了支付方式改革的县（占比96.08%）都进行了门诊总额预付制付费方式的改革，具体而言，88.24%的县级、95.92%的乡级和94.28%的村级医疗机构都开展了相应的改革；同时，在进行新农合住院支付方式改革的地区中，约占28.03%的县实施了总额预付制 [5]。目前我国新农合支付方式改革反映在新农合基金门诊上的总额预付和住院方面按单病种付费两个方面。一方面，实施门诊总额预付的主要改革试点地区是在乡和村两级进行开展，门诊采取统筹基金总额控制，确定定额的方式是按人头或是门诊人次，预付给乡村两级定点医疗服务机构，然后定点医疗机构按规定要求为参合人口提供医疗服务。另一方面，住院按单病种付费则主要在县和乡两级进行，在病种选取方面以易诊断、治疗方案稳定、疾病界定清楚的病种为主，最后依据地方同级医疗机构此病种既往几年诊疗费用的平均值，同时结合物价增长因素和新农合基金能力，综合确定支付定额。

在测算办法方面，现今的绝大多数做法是以乡镇为单位，同时以当年参合人数为基数，并按照各定点医疗机构既往几年的就诊率和次均住院费用的基数参照予以调整。在资金使用方面，一般采取定点医疗机构包干使用、超支不补、结余留用原则；且结余资金不得超过 10%的滚存结余，如超此数将留作下年预算处理[6]。

二、总额预付制实施中存在的问题

新型农村合作医疗总额预付制支付方法的改革，在一定程度上控制了医疗费用的不合理上涨，但是任何支付方式都存在着一些局限和问题，总额预算制也是如此。

首先，基于中国农村地区的乡镇卫生院的现状，大部分农村卫生院的医疗条件与城市无法相比，医疗人员的的医疗水平普遍远远低于城市医疗人员，而村级卫生室的医疗条件更为堪忧，在实行门诊乡和村两级的总额预付制改革的同时，部分地区农村医疗机构并没有同时改善其医疗条件和医疗水平，同时乡村的个体诊所也没有被纳入定点医疗机构体系，这造成了付费方式改革后农民对乡村两级定点医疗机构的利用效率依旧不高，因此没有达到明显降低农民实际医疗费用的效果[7]。

另外，如何制定合理的预算总额是实施总额预付制的最大难点，目前门诊总额预付机制缺乏科学合理的测算方法以及监督考核指标[8]，总额预付制作为一种预先支付医院固定经费的方式，是在总体考虑医院对参保人员提供的医疗服务数量、质量和上一年度预算执行情况以及物价指数等情况下制定的[9]。因此，如何在预算科学的基础上，核定合理的预算额度是该付费制度成功的关键。如果预算定得偏高，反而会导致医疗供给不合理的增长，起不到控制医疗费用的目的；反之，预算定得不足，会同时影响医院工作的积极性和患者的利益。因此，总额预算额度的多少直接影响医疗服务的数量和质量[10]。上海市三级医院数据分析显示，自2010 年实施总额预付制以来，上海三级医院医保本年核定总量和医保药品本年核定总量不断增加，其中，医保本年核定总量累计完成率每年均高于 100 个百分点，医保总控费用每年均超支，其中2012 年超支达到 2.65 亿元，医保预算总额完成情况较差。因此，科学合理地测算预算总额仍是总额预付制推行的难点，并且，如何在预算总额一定的情况下，既要控制好成本，使医院经营成本不超过预算总额，并使预算得到充分使用，又要保证医疗服务质量和效率不受影响，实现医疗服务质量、效率和成本的有效平衡，这也是卫生行政部门和医疗卫生机构亟待解决的一个问题[11]。

此外，在总额预付制支付方式下，虽然在费用控制方面能够起到立竿见影的效果，但一些医院为了控制费用而出现推诿重症病人、医保病人的现象，侵害患者的利益。例如在上海市曾和保定市都分别出现过推诿重症病人以及大面积拒收患者的现象，参保人员不能享受应得到的基本医疗保障[12]。

在监管层面，因为对定点医疗机构缺乏有效的监督机制，诊断升级的现象时有发生。门诊总额预付并不意味着将基金分配给医疗机构后就放任不管，在医疗机构使用时任由其处置。在实施门诊总额预付时，仍旧要加强医疗机构的考核监督，保障参合人员的切身利益，谨防出现推诿病人，以及在年终时不予报销等不良医疗行为现象。因此，从监管层在制度设计时应该尽量从多方面、多角度进行制度完善，既可以达到控费目的，又能够有效保障监督，建立有效的监督体系和监督队伍，是保障总额预付的顺利实施的关键[13]。

参考文献：

[1]人力资源社会保障部，财政部，卫生部.关于开展基本医疗保险付费总额控制的意见（人社部发[2012]70 号）[Z].2012

[2]刘忆，贾向媛，陈治水.总额预付制度下三级专科公立医院的管理策略分[J].中国医院管理，2013（5）：61-63

[3]禹硕，于润吉.医疗保险付费方式应向总额预算制转变[J].卫生经济研究，2009（3）：45-46

[4]张笑天，张亚林，张邹.总额预付是控制医疗费用上涨的必然选择[J].中国疗保险，2011，7：24-26.

[5]成志刚，罗晓晴.我国新型农村合作医疗研究综述[J].吉首大学学报（社会科学版），2009，06：52-57.

[6]程念，，杨志勇，等.全国新型农村合作医疗支付方式改革现状及问题研究[J].中国卫生经济，2014，11：26-28.

[7]杨伯坚.医疗付费方式改革的现实选择―基于新型农村合作医疗制度的分析[J].会计之友，2012，15：14-16.

[8]桂莉，王兴鹏.新型农村合作医疗支付方式研究[J].安徽农业科学，2012，01：522-523-526.

[9]胡苏云.从上海实践看总额预付制中的矛盾[J].中国卫生， 2012（6）：22-23.

[10]康春华.浅析医疗保险总额预付的监管[J].人才资源开发， 2013（3）：40-41.

[11]杨玉婷.医保总额预付制对医院服务质量、效率与费用的影响研究[D].第二军医大学，2014.

预付合同篇7

    近年来，随着我国房地产市场的建立与蓬勃发展，商品房买卖市场日益活跃，一种新型的房屋销售制度--商品房预售应运而生。商品房预售俗称“卖楼花”，是指房地产开发商将正在建设中的商品房预先出售给预购人，由预购人根据预售合同支付房款(既可一次付清，也可分期支付，视合同约定而为)并在房屋竣工验收合格后依法取．得房屋所有权的一种房销售形式。可见，相对于一般的现房交易，该种销售方式有利于房地产开发吸收资金，对于解决房屋在开发建设中资金不足的问题起重要作用。但是，商品房的预售在我国还刚刚起步，现行立法尚不够完善，实践经验也还欠缺，对房屋预售中的一些基本问题还模糊不清。因此，有必要加强对商品房预售制度的法律研究，澄清一些理论与实践问题，使之能在房屋交易市场上发挥最大的经济功能。

    一、预售合同的法律性质

    我国《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发经营企此应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30曰内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。依据该条，我国的商品房预售以当事人双方签订书面合同为形式要件。站在预防法学的观点来看，就是先以“契约"的方法，将当事人彼此的权义关系加以定位，俾减少因权义不明所生的争执或纠纷。 另外，对该种契约的性质也必须予以明确，这是对当事人彼此权利义务具体定位的必然要求，也是保证法律能够具体准确地调整社会关系的客观需求。

    （一）预售合同是买卖合同

    1、商品房预售合同符合买卖合同性质。《台湾民法典》第98条规定:"解释意思表示应探求当事人之真意，不得拘泥于所用之辞句。"因此应该从当事人真实意志的角度去探求预售合同的法律性质。房屋预售合同签订之时房屋尚未开工或正在施工，合同的标的物并非现实物而是将来物，有一个"成长"过程。 但双方的意图都在于房屋竣工后的产权转让。预购人支付价款是为了取得房屋所有权，开发商接受价款也自然负有了交付房屋的义务，这与买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的基本特性是相吻合的。预售合同实为房屋作为商品交换形式在法律上的必然表现，合同当事人的行为在本质上仍是买卖行为。预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等条款内容也多与买卖合同相同，具有明显的买卖合同性质。

    2、商品房预售合同是非即时交付合同。商品房预售与成品房的买卖相比又具有自身的特殊性。主要表现在交易标的物的非现实性、合同履行的非即时性。即合同成立时标的物还不具备立即现实交付的条件，合同不能即时完全履行，仍需要一定时间，是一种远期交付合同。但这种远期交付合同又不同于附期限合同，附期限合同是指期限到来时合同才生效，而预售合同成立时即已生效，只是履行期限的延后。

    3、房屋预售合同不是承揽合同。在学理上，有人采"承揽契约说", 将预售行为视为是房屋的加工承揽。承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，由定作人给付报酬的合同。合同的标的是承揽人依定作人的要求最终完成并交付的工作成果，承揽合同签订时该标的尚不存在，在这一点上与预售合同具有相似性。但预售合同与承揽合同的区别还是显而易见的。

    （1）、合同订立的目的不同。预售合同旨在实现房屋产权的转让，由购买方取得房屋所有权，预售方获得房屋价款．而在承揽合同中，工作成果完成后所有权是直接归属于定作人的，承揽人只是依约取得报酬而并非是工作成果的价款。

    （2）、确定合同标的具体状况的主体不同。在实践中，预售合同多为标准合同，通常由预售方单方面拟定，对于预售房屋的面积、地段、楼层朝向、房屋的结构、装修状况、设备等基本情况都是由预售方依据房屋开发的总体规划确定的。购买方只是在预购方己确定的范围内选择欲购房屋，对房屋不能提出特殊要求。在承揽合同中，定作人对标的物在种类、规格、质量等方面往往有特殊要求，承揽人必须严格按照定作人的要求进行加工制作。

    （3）、违约后的救济措施不同。在预售合同中，房屋竣工交付时，如果购买方未按合同约定付清价款，因为此时房屋的所有权仍属于预售方，预售方完全可以拒绝转移房屋的所有权。在承揽合同中，如果定作人不依约支付报酬，虽然承揽人占有完成的工作成果，但该工作成果的所有权人是定作人，承揽人只能对完成的工作成果行使留置权。

    4、预售合同不是分期付款买卖合同

    商品房预售的融资功能较为突出，实践中的常规做法是，由预购方根据施工进度分期交付房款，这种做法类似于分期付款买卖。分期付款买卖的特点在于标的物交付给买受方后，价金尚有二期以上仍待支付。在价款的支付方式和付款完毕前标的物所有权的归属上，预售房屋交易与分期付款买卖是相同的。但商品房预售行为在性质上绝不是分期付款买卖。

    首先，分期付款买卖的标的物在合同生效时就要交付给买受人，由买受人占有、使用、收益。而在商品房预售中，标的物是在建房屋，合同成立生效时，该标的物还不存在，根本谈不上再转移给购买方占有。

    其次，分期付款买卖的标的物在转移占有后，必然还有二期以上的价款未支付。而商品房预售并非必须采取分期支付价款的履行方式，预售方和购买方完全可以在合同中约定由购买方一次性交付存款。而且实践中，在交付房屋前，预售方通常是要求购买方以贷款缴清价金或以现金付清剩余房款。

    最后，分期付款买卖使买受人在经济能力较差，无力一次性付清标的物价款的情况下仍可提前享受生活上所需的新商品，是卖方对买方的融资。而在商品房预售中，购买方先要支付房屋价款或至少支付部分房价，预售方将收到的这些资金投入到房屋建设中去，有利于解决建房过程中的资金周转问题，这实为买方向卖方的融资。

    二、预售商品房的抵押问题 

    根据1997年我国建设部的《城市房地产抵押管理办法》的规定，土地使用权者可以以待建成在建的建筑物或其他附着物作抵押担保，购房者也可以对依法获准建造的预购商品房设定抵押。但从实践看来，预售商品房抵押存在三种形式：开发商设立的抵押；购房者设立的抵押；开发商和购房者设立的重复抵押。

    (一)房地产开发企业对预售商品房设立的抵押

    商品房预售合同是买卖合同，房屋竣工交付前的所有权人是房地产开发企业，所有权人对自己的财产有完全的自主权，房地产开发企业当然可以用在建的房屋进行抵押。但这时就存在一个问题，如果预售方已经通过签订预售合同将房屋预售给购买方，购买方依据预售合同享有的权利并非物权，而是针对特定对象的一种请求权和获得将来利益的期待权，在性质上属于债权。而预售方将待售房屋抵押后，抵押人获取的抵押权则是一种物权。如果预售方不能如期与抵押权人结清债务，依据物权优于债权的原理，抵押权人特优先对房屋行使抵押权，这对购买方显然是极为不利的。因此对已经预售的商品房在立法上应禁止再抵押。虽然2003年6月1日的司法解释规定，预售方必须将抵押情况如实地告知购买方，对于预售方隐瞒不告的，购买方有权要求返还已付房款及其利息、赔偿损失并可请求预售人承担赔偿损失。但笔者认为产权有无暇疵是购买者最关心的事，应从立法上禁止开发商以预售房屋设立抵押，一方面是对开发商实力的考验，另一方面，也是保证购房者利益的需要。对于特殊情况，须以预售房屋设立抵押的，应严格规定设立条件和设立抵押贷款占开发房屋价值的比例，避免开发商完全“借鸡下蛋”。并且，对于设立已抵押的合同，在开发商未将贷款还清前，应将购房者的部分房款提存于银行，在交易房屋权利无瑕疵的保证的前提下，开发商才能得到该笔房款。

    (二)购买方对顶售商品房设立的抵押

    购买方对顶售商品房设立的抵押，实际上多为预售商品房的贷款抵押。这种抵押是以未来将取得的权益作为抵押物。有人认为，以未来取得的房屋产权作抵押与房地产抵押的特定性相矛盾，房地产抵押的标的应该是现存的房地产。其实，由于我国对预售商品房合同实行登记备案制度，这种未来可以得到的房地产，经过登记、备案已经特定了，因此它是可以作为抵押物的，与房地产抵押的特定性并不矛盾。况且，预售商品房抵押也是符合国际通行做法的。英美创设的"浮动担保"制度，已由不动产抵押发展为不受法律禁止的一切财产的抵押，承认企业以将来取得的权利(如债权)作为抵押权的客体。 因此，预售商品房的购买方可以对预购的房屋设立抵押。购买方以预售商品房设立抵押，应当同时具备以下条件，抵押行为方可有效:

    1、抵押大是预售商品房的购房人。

    购房人购买在建的商品房后，对所预购商品房享有"所有权之期待权"，购房人以预售的商品房作为抵押，是对其享有的权利进行的处分。

    2、购房人与预售人签订了《商品房预售合同》，按合同约定支付了到期购房款，抵押时要提供付款凭证。

    3、商品房预售合同须为有效合同。

    预售商品房抵押是以预购的商品房作为抵押标的，要使抵押行为有效，预售人与购买人之间的预售关系合法有效是重要前提。若预售行为违法无效，建立在此基础上的抵押行为必然无效。

    4、预售商品房抵押须办理抵押登记

    根据我国房地产管理法和担保法的规定，当事人以房地产抵押时，应当向县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记，抵押合同自登记之日生效。以房地产设立抵押，必须进行登记，抵押行为自办理登记手续时生效。经过抵押登记后，抵押权人方取得抵押权。

    （三）双方重复抵押。实践中，经常出现开发商已设立抵押的预售房屋，购买方在购房时又以该房为标的设立抵押，使抵押权人和预购方的利益风险系数明显增加。对重复抵押行为，应当禁止。

    三、预售商品房的转卖问题

    所谓预售商品房的再转让，又称“炒楼花”，是指在商品房预售以后，买受人将其预购的未施工交付的预售商品房另行转让的行为。对这种行为，有学者认为，商品房预售后的再转让具有较大的投机性， 主张从立法上产加禁止。我国现行《城市房地产管理法》第45条对此既未予以明确允许，但也未明令禁止，而是授权国务院作出具体规定。在1995年建设部的《城市商品房预售管理办法》中也并没有禁止"炒楼花"。在实践中"炒楼花"行为大量存在，因"炒楼花"而发生的纠纷也不断出现，立法上如果一味对"炒楼花"．采取回避态度将不利于房地产市场的稳定和健康发育。笔者读为，从长远利益来看，为了我国房地产市场的完善，应允许预售商品房房再转让。预售商品房再转让在本质上是合同关系的转让，不仅转让合同的权利，义务也要一并转让，实为权利与义务的概括转移。我国合同法对合同的转让是允许的，那么对于"炒楼花"也就不宜一律加以禁止。

    预售商品房再转让的原因也是非常复杂的，并非一概是为了炒卖之目的，购房人很可能因为资金周转或风险转移的需要而进行再转让，如果一概禁止，则将限制购买方合法权益的行使。

    另外，在国务院对"炒楼花"行为还未作出规定的情况下，各地多制定地方性法规对顶售商品房的再转让加以规范。综观这些地方性法规，对"炒楼花"都是采允许态度的，只是规定了严格的限制条件。

    预售商品房再转让过程中的差价对转让人有巨大的诱惑力，刺激着他们的投机心理。在房地产市场不健全的情况下，带有投机性的"炒楼花"行为很可能导致房价上涨，扰乱房地产市场秩序，严重时还会产生"泡沫经济"，影响整个国民经济的发展。客观上，"炒楼花"行为的风险性的确是存在的，但我们不能因为它具有投机的这种负面效应就因噎废食，而应该努力健全房地产管理体制，在法律上对这种行为加以正确骑引导和严格的规制，以尽量降低其投机性，使其最大化地发挥出活跃房地产市场的作用。笔者认为，预售商品房的再转让应满足一定的条件、履行必要的程序:

    1、预购方已经办妥了商品房预售合同的登记备案手续，在转让预售房屋时，该预售合同在有效期内，这是预售商品房再转让的前提条件。

    2、预购方已向房地产开发经营企业交付购房价款总额的百分之二十五以上的商品房预售款。

    3、预购方与受让方必须签订转让合同，载明转让的预售合同编号、转让原因、金额、面积、双方的权利义务等内容。转让合同需经开发企业认可并签字盖章。

    4、转让双方必须持预售契约、转让合同及有关证件到销售登记的交易管理部门申办预售转让登记，履行登记备案手续。

    5、预购方和受让方依法向税务部门缴纳土地增值税J印花税等税费。

    四、预售商品房纠纷问题

    由于商品房预售是一种新鲜事物，有关立法还不完善，一些开发商为了获取暴利，故意作虚假承诺，利用立法的漏洞损害购买方或其它人第三者的利益，预购方又处于明显弱势地位。导致商品房预售市场的纠纷不断暴露。其中比较常见的是标的瑕疵问题和交付不能或不能如期交付问题。我们认为，正确处理商品房预售合同纠纷，必须针对不同性质的纠纷采取不同的原则。

    （一）标的瑕疵纠纷及其处理。标的瑕疵在商品房预售纠纷中占有相当比例，常见的标的权利瑕疵问题和质量瑕疵问题。标的权利瑕疵主要是抵押问题和权利证书，已经交付并办理产权登记的房屋如果仍存在抵押，购房者可以要求开发商提供担保或要求退房；已付清房款但没有交付的，购买者可以要求开发商提供担保；既未付清房款也未交付的，购买方在享有知情权的基础上，与开发商协商解决。权利证书的取得，我国法律已有规定，不在赘述。质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等，笔者认为应加大质量保障的立法，确保购买者的利益。房屋缩水，司法解释已有明确规定。对于存在质量瑕疵的预售房屋，司法解释也作出了具体规定。如质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但该规定，过于规范，不利于操作，仍须进一步明确严重影响正常居住使用的范围。另外，笔者认为开发商售房过程中所作的承诺与实际不一致的，法律应规定开发商承担支付房款20%以上违约金，因为在购房过程中，购房方一般处于弱势地位，合同中一般对此违约没有约定，同时有时该类违造成的损失难以计算，致使该类违约出现后，无法追究开发商的违约责任。如果由于开发商的虚假宣传影响购房方购房意图的，购房者可以要求解除合同和赔偿损失，如开发商在出售某一栋房屋时，对购房方说，该房前面建一层门面房，某甲因看中该房前面视野好，于是购买二层商品房一套，后来，该开发商为赚取更多利润，将一层门面房改为二层，此时甲有要求退房并要求开发商承担赔偿损失的责任。

    （二）交付不能或不能如期交付纠纷及其处理。引起此类纠纷的原因具有多方面因素，有的因建房资金不到位，有的因预售方将已预售房屋转卖而引起等。对于此类纠纷，2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。笔者认为，从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失（损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算）的权利。对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。

参考资料：

1、李永然 《房地产法律谈》(续篇) 台湾木然文化出版股份有限公司

2、钱明星、姜晓春 《中外法学》1996年第5期

3、梁书文、回沪明、马建华 《房地产及其配套规定新释新解》1998年版

预付合同篇8

关键词：总额预付制；影响分析

中图分类号：F230 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）009-000-02

一、国外总额预付制研究概况

总额预付制是保险机构与医院协商提前确定好年度预算总额，继而根据这种额度进行支付的支付方式。这种支付方式有很多优点，比如：医院既提供医疗服务又必须控制医疗费用，因此会努力在总额预算内利用最低成本提供相应的医疗服务，以实现一定的利润，结算简单导致监管简单，有利于保险机构降低管理成本，从而减少费用风险。缺点方面是最重要的是很难准确制定预算标准，预算过高和过低都会导致医疗服务提供者或被保险人的经济利益受损。

在国际范围内，很多国家的医疗保险支付方式都经历了从后付制向预付制的发展的阶段[1]。我国人力资源和社会保障部医疗保险司司长姚宏曾指出，在我国总额预算管理的强化发展是将来医保付费方式的大势所趋，住院上向按病种分组（DRGs）付费发展，门诊上向按人头付费发展[2]。DRGs 在德国实行了很多年，但未能达到 100%的覆盖，因为DRGs 对管理体系和管理基础的要求高，需要较高的管理成本[3]，建立完善的临床诊疗标准和规范难度大，按照目前我国现状来说，恐怕无法取得较好的于控费效果。但总额预付制则相对而言在管理上具有效率高、成本低和效果好的优点，符合我国医保支付方式发展的大趋势。

国际上，法国通过“总量控制，层层承包”的总额预付制方式对其医疗费用进行控制[4]。作为另一个实行总额预付制的典型国家，德国也将总额预付制作为主要控制医疗费用的方式。德国将门急诊与住院医疗服务相互独立进行支付，在医疗保险基金的管理方面采用现收现付方式，进行总额预付制支付方式。1993年的德国通过了其“卫生保健法案”，规定门诊服务需要实行总额预付制下的按项目付费，医疗保险基金不负责总额预算以外的部分；住院服务部分进行总额预付制下的按平均床日付费，一旦超过预算，超支部分由医疗保险基金负担 75%，其余部分由医院负担，这项法案的实施从总体上控制了补偿费用，不但加强了医生之间的竞争，而且费用控制取得了明显成效，却在一定程度上降低了服务质量[5]。

二、国内总额预付制实施的影响分析

（一）对医疗费用的影响

在田婧对旬邑县新型农村合作医疗住院费用总额预付制实施效果的研究中，旬邑县统计的次均费用和住院费用等指标略有上升，但均在新农合基金安全使用范围内，并且总额预付后县、乡两级定点医疗机构住院总费用的增长率控制在稳定水平，其中2010年县级定点医疗机构住院总费用的增长率下降了近10个百分点；在不同级别医疗机构中，已经进行了总额预付制改革的县、乡两级医疗机构在次均费用的涨幅上明显低于尚未实施总额预付制改革的省、市级定点医疗机构[6]。在杨玉婷对医保总额预付制对医院费用的影响研究中，总额预付制实施以前，各类三级医院住院医疗费用增幅均在 20%以上，从2010年到2012 年，总额预付制试点实施后，综合性医院、中医类医院以及专科类医院的住院医疗费用同比增幅出现了明显下降[7]。冯蕾和张文燕研究发现，在台湾实施总额预付制后，台湾医疗费用增长率被控制在了5% [8]。在刘忆对北京实施医保总额预付制对三级医院的影像研究中，在对4家医院总额预付实施前后对照情况来看，在总额预付之后住院次均费用都有所下降，表明总额预付确实发挥出了较好的控费作用[9]。在赵红等对医保患者住院费用实行总额预付制前后相关指标的比较研究中，实行总额预付制后的次均住院费用、平均住院日药占比和自费比均比之前有所下降[10]。在陆兴华对新农合医疗住院费用补助实施总额预付的成效研究中，自从实施新农合参合患者住院费用补助总额预付以来，一年中住院人次增幅由前两年的28%降为13%，参合患者住院总费用增幅也由前两年的26%降为22%，基本实现的政策预期效果。上述事实均证明了在总额预付制下，医疗机构提高了对本单位费用总额的自控水平，医疗费用控制效果显著[11]。

（二）对医疗机构的影响

1.医疗机构自身发展的变化

实施总额预付制在控制医疗费用方面出现了明显的成效，医疗机构增强了主动控费和合理控费的意识，在减轻参保人经济负担方面起到较好效果，同时促进了医保基金的合理使用，确实能够起到很好的控制医保支出费用过快上涨的作用[12]。

作为医疗机构，总额预付制付费方式对其服务量具有很高的控制权，实施了总额预付制付费方式后，医院如何解决在固定费用的前提下保证医疗质量，确定诊疗标注就成为医院需要解决的重要问题。也就是说，当出现亏损时，医院如何通过自身的力量而不是通过医保基金部门去弥补收支亏损是医院应该考虑的重要问题，医院需要根据实际情况制定合理的调整方案和措施，否则其经济情况肯定会每况愈下，同样，对于医保基金部门也有了更高的要求，医保部门同时要兼顾控制医疗费用增长以及保证医院的正常发展的双重任务[13]。

2.医疗机构自我约束机制的建立

在进行了总额预付制改革后，鉴于资金总额的预定性，医院为了控制成本，会尽可能的减少各种不规范行为，比如很多县乡镇卫生院也随之改变了自身对医生的内部分配规则。

尚娥等人认为，总额预付制可以更大程度的促使医院去降低服务成本，进而促进卫生资源的合理配置，如减少过度的及无效的检查，减少高价和不必要的药物等成本消耗[14]。张笑天等认为总额预付制会使得以往成本过高、效益较低的粗放经营方式向追求效益、提高质量、控制成本的精细化管理方式转变，以往无序的过度服务、高价多收等医疗行为将进一步受到监管[15]”。邱晓禹认为自从天津市总额预付制改革实施后，医院的自律性有了很大提高，为了在总额预算范围内收益最大化，医院开始主动进行控制管理，通过采用定期召开医保专题例会、进行医护人员的医保政策培训以及加强政策学习等方式进行费用控制 [16]。同时，有些医院通过成立药事管理委员会，建立抗生素审批使用机制，定期公布药品使用情况，严格限制违规药品使用等去进行费用控制，同时还提高了资金周转率[17]。

（三）对医护人员行为的影响

1.医务人员工作积极性的变化

在总额预付制下，超过预算费用后收治病人产生的医疗费用将全部或大部分由医院承担，因此出现收治医保病人越多亏损增多的现象，严重挫伤了医院和医务人员的工作积极性，如果医院拒收医保病人，将更加激化目前的医患矛盾[18]。

2.医生处方行为变化

在实施总额预付制之前，药品收入势医疗机构的主要利润来源，鉴于此，为了提高收入水平，药品收入便在各县、乡镇卫生院计入了科室分配范围。这样，一些医生在利润的驱使下，利用医疗市场中的信息不对称，运用其绝对优势，最大限度的多开药、开贵药。在姬小荣等对云南省禄丰县新农合医疗门诊总额预付制制度研究中，此地于2006年在专家的指导下进行了门诊总额预付制度的探索，通过抽查2005-2009年共8683张处方分析乡村两级医生处方行为的变化，结果表明平均处方用药及用药种类均出现了下降，并且激素滥用的现象得到了明显遏制[19]。另外一些研究结果显示，在医疗服务行业中，医患双方存在信息不对称，医院为了控制医保门诊均次费用，易导致医生利用职业优势分解门诊处方，增加医保患者的门诊就诊次数，造成医保门诊复诊率高，势必会增加医保患者负担，不利于医疗服务质量的提高[20]。

目前，政府在制定预算总额时，主要是按照历史情况并给予定加成来计算的，没有充分考虑每家医院的实际贡献。正是由于医院的预算额度确定后，医院收入状况就没办法随着医疗服务量的增加而增加，使得预算总额与实际需要之间生了很大的背离。如果医疗机构年度费用小于预算总额，医保经办机会按实拨付，但如果医疗机构年度费用总额超出了预算总额，鉴于超支费用必须由医疗机构进行消化，而医疗机构为了规避利益受到损害，往往会为了压缩预算开支，在预算总额内精打细算，从而控制过度的医疗服务[21]。曾耀莹（2013）指出：总额预付制控费在管理上简单易行，但由于医疗机构无法预测患者数量，这种支付方式无形中给医疗机构造成了自身预算压力，因此，为完善这种支付方式，还需进一步进行相关顶层设计[22]。

参考文献：

[1]胡苏云.从上海实践看总额预付制中的矛盾[J].中国卫生，2012 （6）：22-23

[2]张灿灿.支付方式改革成公立医院改革重头戏[N].健康报，2011-12-23（1）.

[3]高解春.整体改革缺一不可[J].中国卫生，2012（8）：79-79.

[4]Sorum P C.France tries to save its ailing national health insurance system[J]. Journal of public health policy，2005：231-245.

[5]刘晓惠.国外医疗服务支付方式综述[J].经济与管理研究，2006，（7）：81-84.

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[8]冯蕾，张文燕.总额预付拧紧费用之阀 管窥台湾全民健保[J].中国医院院长，2010，（5）：46-48.

[9]刘忆，贾向媛，陈治水.总额预付制度下三级专科公立医院的管理策略分析[J].中国医院管理，2013，05：61-63.

[10]赵红，陶玉长，高峰，等.医保患者住院费用实行总额预付制前后相关指标的比较[J].中国病案，2012，10：47-48.

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[12]陈洁，赵冠宏.医保总额预付制对医疗机构经济运营的影响初探[J].临床和实验医学杂志，2012，07：545-546+549

[13]张宇霞.医疗机构新农合总额预付制试行体会[J].江苏卫生事业管理，2013，06：198-199.

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[16]邱晓禹天津市医疗保险费用总额预付结算方式研究[J].天津社会保险，2009（1）：6-9.

[17] 兰迎春，戈文鲁，张德书.我国医疗费用总额预付制改革研究综述[J].中国卫生质量管理，2013，05：95-98.

[18]焦云洞.总额预付制在四所公立中医医院的实施情况研究[D].北京中医药大学，2014.

[19]姬小荣，王禄生，李润萍.云南省禄丰县新型农村合作医疗门诊总额预付制度研究[J].中国卫生政策研究，2011，02：27-33.

[20]龚忆莼.总额预付： 困局与前景[J].中国社会保障，2012（9）：74-75.

预付合同篇9

关键词：消防部队 工程备料款 抵扣

当前，消防部队在营区建设与改造方面的基建资金投入不断增大，基本建设工程主要以出包形式为主，由于施工单位承包工程一般实行包工包料，因此会要求建设单位预付一定的建筑备料款。消防部队预付给施工单位的工程备料款是基建待结算储备资金的重要内容，合理确定工程备料款的数额，正确把握其扣回时间，对于保护部队基建资金安全，加快资金周转，提高资金使用效率具有重要的现实意义。

一、把握工程备料款抵扣速度

预付备料款是部队建设单位为了施工单位储备工程所需主要建筑材料、结构件，在签订工程承包合同后按年度工程总值的一定比例向施工单位预付的备料资金。由于基建项目产品价值大且建设周期长，这就决定了建设单位与施工单位结算与支付工程价款时应分期或分阶段进行，即建设单位按合同约定的工程进度向施工单位逐笔支付款项。当工程进展已达到合同规定的预付款起扣条件时，需要进行相应的扣除，这不仅是加强基建资金日常控制与管理的要求，也是未来工程竣工决算的基础。

工程备料款的扣还是伴随工程价款结算，以冲减方式逐渐抵扣，直至工程竣工时全部扣清。因此，预付备料款起扣时间的确认问题以及每次办理工程价款结算时抵扣数额问题都应予以合理确定，以便科学把握备料款的抵扣速度。但许多施工合同在备料款抵扣比例方面的约定还不尽合理，导致备料款抵扣速度过快或过慢的情况时有发生，不利于对工程进度和费用的整体考量。备料款若起扣时间过早或每次扣还量过大，会使得未来工程在没有备料款的状态下施工，易引发施工单位现金流量不足，从而影响施工工程进度、工程工期和工程质量。反之，备料款若起扣时间过迟或扣还量过小，又易形成工程结束了而备料款尚未抵扣完毕，也使得工程进度款支付不均匀、不合理，从而不利于部队建设资金的管理和流动。因此，我们应正确把握工程备料款抵扣速度，复核合同条款中的备料款预付的比例，如何进行扣回，在什么时候开始扣回；工程进度款项如何计量，什么时候计量，如何付款；特别是，财务部门要注意付款条件和方式，以及保证施工合同的实施，以免产生漏洞。

二、遵循工程备料款抵扣原则

建设单位拨付给施工单位的备料款用于主要材料、结构件和未完施工的储备需要，由于各项工程的结构类型与工期长短等各不相同，其所需的储备资金需要量也有所差异。由此可见，备料款的需要量取决于多种因素，一般可根据材料占年度建筑安装工作量的比重、材料储备时间和施工工期等进行测算。在实际工作中，为了简便计算预付备料款的限额，通常可按建筑安装工作量的百分比分类规定统一的额度，其额度在建筑工程中一般不应超过当年建筑（含水、电、暖、卫等）工程工作量的30%，在安装工程中一般不应超过当年安装工程量的10%，材料占比重较大的安装工程可适当增加。预付备料款应在施工合同签订后由建设单位拨付且不得超过规定的额度。凡是实行全包料的建设单位在合同签订后的一个月内，应将预付备料款一次全部拨给施工单位；实行半包料的应按施工单位的包料比重，相应地减少预付备料款的数额；只包工不包料的则不应拨付备料款。对跨年度的工程，应按下年度出包工程的建筑安装工程量和规定的预付备料款额度，重新计算应预付的备料款数额并进行调整。

建设单位工程备料款是属于预付性质的款项，在工程中后期，工程所需的主要材料和结构件的用量会逐渐减少，因此在办理工程价款结算时，可通过抵付工程价款的方式陆续转回，直至竣工时全部备料款抵扣完毕。工程备料款抵扣原则是当未完工程所需主要材料的价值相当于工程预付备料款数额时开始起扣，在每月结算的工程价款中按材料比重进行转回。这既不会影响施工单位正常储备资金的需要，也可以避免过多的占用资金。因此，预付备料款起扣时间的确认是进行预付备料款起扣的关键。预付备料款起扣时间又称为“起扣点”，一般用已完工价值表示。其原理如下：

未完工程材料费需要量=预付备料款

未完工程材料费需要量=未完工程价值×材料费比重

未完工程价值=预付备料款/材料费比重

预付备料款起扣时已完工价值=年度出包工程总值-未完工程价值

预付备料款起扣时间=年度出包工程总值-预付备料款/材料费比重

第一次应扣回的预付备料款数额=（累计已完工程价值-起扣时已完工程价值）×主要材料比重

以后每次应扣回的预付备料款数额=每次结算的已完工程价值×主要材料比重

三、正确核算预付备料款

预付备料款科目属于资金占用科目，用来核算建设单位预付的备料款和拨给施工单位抵作预付备料款的各种材料。本科目的借方登记预付的备料款和拨付材料抵作的备料款，贷方登记工程价款结算时以预付备料款抵扣的应付工程款，余额表示已经预付而尚未扣回的备料款，其明细科目按收取备料款的施工单位分别设置，其对应科目通常为“银行存款”、“应付工程款”、“库存材料”等。应该明确的是，预付备料款不是工程进度款，在会计账务处理时，应在“预付备料款”科目核算，而非“预付工程款”科目核算。当部队建设单位按照规定预付给施工单位备料款时，应借记“预付备料款”科目，贷记“银行存款”等科目；当在工程价款中抵扣预付备料款时，应借记“应付工程款”科目，贷记“预付备料款”科目。下面举例来说明。

例：某消防支队基建办将某单项建设项目出包给第一建筑公司，该项工程年度计划完成建筑安装工作量850万元，合同工期为10个月，按施工合同规定开工前向施工单位拨付工程备料款，备料款额度为24%，材料比例为60%，按照当月确定的工程计量结果所含款项的85%支付工程进度款，各月建筑安装工作量如表1所示。

由于预付备料款数额=出包工程年度建筑安装工作量×预付备料款额度

因此，根据资料可知，工程预付备料款数额=850×24%=204（万元）

预付备料款起扣点=年度出包工程总值-预付备料款/材料费比重

即：预付备料款起扣点=850-204/60%=510（万元）

根据各月建筑安装工作量可以计算出累计完成的建筑安装工作量，我们发现7月份累计已完工程价值为590万元，大于起扣点510万元，所以预付备料款应从7月份开始起扣。

第一次应扣回的预付备料款数额=（累计已完工程价值-起扣时已完工程价值）×主要材料比重

7月份应抵扣的预付备料款数额=（590-510）×60%=48（万元）

以后每次应扣回的预付备料款数额=每次结算的已完工程价值×主要材料比重

8月份应抵扣的预付备料款数额=108×60%=64.8（万元）；9月份应抵扣的预付备料款数额=82×60%=49.2（万元）；10月份应抵扣的预付备料款数额=70×60%=42（万元）。

由于该项工程年度计划完成建筑安装工作量850万元，按照当月确定的工程计量结果所含款项的85%支付工程进度款，因此每月应支付的工程款应为当月建筑安装工程量的85%（1月份要包括预付备料款数额），而每月实际支付的工程款应为每月应支付工程款抵扣相应备料款后的余额。这样，7-10月份共扣回预付备料款204万元，与开工前向施工单位预付的备料款数额相等，并且在竣工时全部转回。

在进行会计核算时，注意1月份拨付工程备料款的分录，应为借记“预付备料款”2 040 000元，贷记“银行存款”2 040 000元。而在7月份可以进行备料款抵扣时的分录，应为借记“应付工程款”480 000元，贷记“预付备料款”480 000元。

消防部队预付给施工单位的工程备料款是基建待结算储备资金的重要内容，备料款抵扣计算的正确与否直接关系到工程进度款支付准确性。只有正确把握工程备料款抵扣速度，遵循工程备料款抵扣原则，并做好预付备料款核算工作，才能保护部队基建资金安全，提高资金使用效率。J

参考文献：

1.王玉柳.工程备料款抵扣比例的计算[J].福建建筑，2008，（5）：70-73.

2.黄慧.建筑工程价款结算编制方法探讨[J].河南建材，2013，（3）：55-56.

预付合同篇10

何谓商品房预售合同，我国的《城市房地产管理法》没有作出明确规定。我们认为，商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的，属于买卖合同的一种，但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同，因而，理论上对于商品房预售合同性质的认识，还存在着许多不同的意见。

（一）商品房预售合同是否为预约合同

在合同法中，合同有预约合同与本合同之分，它们是根据订立合同是否有事先约定的关系来划分的。预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同，简称预约；本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力，二者不能混淆。预经合同当事人的义务是订立本合同，所以，当事人一方只能请求对方订立合同，而不能依预约的本合同内容请求对方履行。那么，商品房预售合同是否为预约合同呢？对此，学者们的看法并不一致。有的学者认为，商品房的预售是预约交易行为，商品房预售合同即商品房交易预约合同。（注：杨明刚：《预售房屋合同探微》，《法学》1994年第5期。）我们认为，因为商品房预售合同在成立之时；房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售”的字样，但商品房预售合同绝不是预约合同。因为：在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的[:请记住我站域名/]座落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，达到双方的交易目的。当然，我们并不否定在商品房销售过程中，双方当事人不能订立预约合同，而只是想明确商品房预售合同本身不是预约合同。明确商品房预售合同不是预约合同，在实践中具有重要意义。因为如果将商品房预售合同看成是预约合同，那么，一方面，预售方与预购方必须在将来再订立一个商品房买卖合同；另一方面，在一方当事人违反商品房预售合同时，对方只能要求其承担不订立合同的责任，而不能要求其承担违反合同的违约责任。可见，上述情况对商品房预售合同的双方当事人而言，都是不利的，也不利于解决商品房预售合同纠纷。

（二）商品房预售合同是否为期货买卖合同

商品房预售合同的标的物是尚不存在或尚未建成的房屋，所以，房屋的交付期限一般都很长。正是由于商品房预售合同的这种特殊性，所以，有的学者将商品房预售合同称之为房屋的期货买卖合同（注：范成山：《建立期房抵押制度势在必行》，《经济与法》1995年第5期。）。我们认为，将商品房预售合同称之为期货买卖合同是错误的，是对期货买卖合同的一种误解。所谓期货买卖合同，是指期货交易所为进行期货交易而制订的统一规定商品的等级或证券的种类和数量、交货期限和地点等的合同，通常采用“标准合同”形式。期货买卖合同具有如下主要特征：（1）期货买卖的标的物的价格不是当事人事先约定的，而是在期货交易所通过公开竞价的方式而确定的；（2）期货买卖的标的是合同本身，而不是期货买卖合同中所约定的货物；（3）期货买卖的主要目的是为了套期保值和价格发现，而不在于获取现实的货物，所以，在期货买卖中，极少有进行实物交割的：（4）期货买卖的商品必须具备数量大、价格波动大、便于储存、易于标准化等条件，如粮食、石油、钢材等。但是，在商品房预售合同中，第一，商品房的价格是双方在订立合同时就已经明确的，而不是通过公开竞价的方式确定的；第二，商品房预售合同的标的物是商品房，而不是合同本身；第三，商品房预售合同的目的在于获取房屋，不具有套期保值和价格发现的功能；第四，由于房屋的面积、座落、单元等方面存在着诸多的差别，不具有标准化的特征，所以在国际惯例上，房屋不是期货交易的商品，不能用于期货交易。可见，商品房预售合同与期货买卖合同是有很大区别的，商品房预售合同不是期货买卖合同。明确商品房预售合同不是期货买卖合同，可以避免利用商品房预售合同进行变相的期货交易，以维护房地产市场交易秩序。

（三）商品房预售合同是否为附期限的合同

由于商品房预售合同是在将来的一定期限交付房屋的合同，所以，有的学者认为，商品房预售合同是附期限的买卖合同。（注：金俭：《析商品房预售合同》，《现代法学》1996年第1期。）我们认为，这种观点是错误的。在民法中，附期限的合同是指以一定的期限到来作为合同效力开始或终止根据的合同。如果所附期限是作为合同效力开始的根据，则该期限为延缓期限；如果所附期限是作为合同效力终止的根据，则该期限为解除期限。在附延缓期限的合同中，合同已经成立，但没有发生法律效力，双方当事人都不需要履行自己的义务，也都没有权利请求对方履行义务。只是在期限到来时，双方当事人才开始履行义务；在附解除期限的合同中，合同不仅已经成立，而且已经发生法律效力，双方都已经开始履行自己的义务。在期限到来时，双方当事人不再履行义务，合同终止。在商品房预售合同中，双方约定在将来的一定期限交付房屋，这里确实存在一定的“期限”，但这种期限绝不是附期限合同中的“期限”。因为：其一，如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的解除期限，则商品房预售合同不仅已经成立，而且已经发生法律效力，但在期限到来时，商品房预售合同终止效力，双方应当解除合同。这样，作为预购方就不能取得约定的房屋。显然，这与当事人订立商品房预售合同的目的是相违背的；其二，如果将商品房预售合同中的“期限”作为附期限合同中的延缓期限，则商品房预售合同虽然已经成立，但还没有发生法律效力，只在期限到来时，商品房预售合同才发生法律效力。这样，作为预售方就不能要求预购方支付一定的定金或房款。显然，这也不符合商品房预售合同的要求。可见，商品房预售合同并不是附期限的买卖合同。商品房预售合同中的“期限”是一种履行期限，是当事人履行义务的具体时间。

（四）商品房预售合同是否为分期付款买卖合同

在商品房预售合同中，预购方于多数情况下是分期支付房屋的价款，这种作法类似于分期付款买卖。所以，有的学者认为，商 品房预售合同是一种分期付款买卖合同。（注：耀振华：《房地产开发中的法律问题》，梁慧星主编《民商法论丛》第4卷，法律出版社1996年2月版，第93页。）我们认为，商品房预售合同不是分期付款买卖合同。所谓分期付款买卖合同，指的是出卖方将出卖物交付给买受方，买受方将其应付的总价款，按照一定期限分批支付给出卖方的买卖合同。就分期付款买卖的出卖方的义务而言，出卖方应当按照合同的约定交付出卖物；就分期付款买卖的买受方的义务而言，买受方亦负支付价款的义务，唯买受方的付款须按期给付，具体分期支付的价款数额及时期，由合同加以约定。之所以说商品房预售合同不是分期付款买卖合同，其原因主要有三：一是分期付款买卖合同的标的物在合同生效后必须交付给买受方，这样才能实现买受方的经济目的。可见，分期付款买卖合同的标的物必须是现实存在的物。但在商品房预售合同中，作为标的物的商品房尚不存在或尚在建造中，所以，在合同成立后，预售方不可能将标的物交付给预购方；二是分期付款买卖合同的买受方在接受标的物后，尚有二期以上的价款需要支付；但商品房预售合同中，预购方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部价款，也可以在取得房屋前分期支付价款。这种分期付款与分期付款买卖合同中的分期付款是不同的；前者是在取得标的物之前的分期付款，而后者是在取得标的物后的分期付款；三是分期付款买卖合同的功能在于出卖方向买受方融资，以满足买受方资金不足的需要。而商品房预售合同的功能在于买受方向出卖方融资，以满足出卖方资金不足的需要。

综上所述，商品房预售合同不是预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同。如果从法律上为商品房预售合同定性，则商品房预售合同属于远期交货合同。所谓远期交货合同，是合同双方当事人在合同中约定在将来的一定期间内交货的合同。这类买卖合同仅是在交货期限方面与一般买卖合同有所区别，而在合同的订立、货物价格的确定、履行地点等方面与一般买卖合同没有任何差别。当事人必须在合同规定的期限交货，否则即应承担违约责任。可见，从交付的期限角度看，商品房预售合同是一种远期交货合同。

二、商品房预售合同的有效条件

商品房预售合同作为一种具体的合同，其有效条件应符合合同有效条件的一般原理。所以，商品房预售合同的有效条件包括：主体合格、意思表示真实、内容和形式合法。在这些有效条件中，当事人的意思表示真实和内容合法并没有特殊之处，可以按照合同法的一般原理加以认定。但在主体合格和形式合法两个要件上，商品房预售合同有其特殊性。

（一）商品房预售合同的主体必须合格

商品房预售合同的主体双方为预售方和预购方。我国现有的法律、法规，对商品房预售合同的当事人双方都有条件的限制和要求。

1、预售方应当具备的条件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定，商品房预售合同的预售方应当具备下列条件：（1）预售方必须是经过批准设立，并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业必须符合《城市房地产管理法》所要求的条件。如果不具备房地产开发经营资格的企业与他人订立了商品房预售合同，则该合同为无效合同。但是，如果不具备房地产开发经营资格的企业，在《城市房地产管理法》施行之前，与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间依法取得了房地产开发经营资格，则可以认定合同有效（见最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》—以下简称《简答》第2条）；（2）预售方必须交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。预售方必须是通过土地使用权出让的方式取得土地使用权，并交付了全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。只有这样，预售方才能建造房屋，并与预购方订立商品房预售合同。如果预售方没有取得土地使用证书而与他人订立商品房预售合同，则该合同为无效合同。但是，在《城市房地产管理法》施行之前，预售方没有取得土地使用权证书，但投入了一定的开发建设资金，进行了施工建设，并与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间补办了土地使用权证书的，则可以认定合同有效（见《解答》第25条）；（3）预售方必须取得建设工程规划许可证，投入的开发资金必须符合法律的要求。建设工程规划许可证是进行工程建设的必备文件，是商品房建设的前提条件。房地产开发企业只有在取得建设工程规划许可证的条件下，才能进行开工建设商品房。否则，就是违法建筑，就此而订立的商品房预售合同是无效合同。预售方必须按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）预售方必须取得商品房预售许可证明。商品房预售许可制度是我国对商品房预售进行管理的必要措施。预售方必须向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。这是商品房预售的法定凭证。预售方没有商品房预售许可证明而与他人订立的商品房预售合同，属于无效合同。但是，在《城市房地产管理法》施行之前，预售方没有取得商品房预售许可证明的，而在一审诉讼期间补办了商品房预售证明的，则可以认定合同有效？见《解答》第25条）。

2、预购方应当具有的条件。在商品房预售合同中，对预购方是否有条件的限制，我国法律没有特别规定。当然，从理论上讲，预购方必须是具有完全民事行为能力的人。除此之外，是否还有其他条件的限制呢？这里有两种情况需要探讨：（1）中国境外的人能否成为商品房预售合同的预购方？对此，根据《城市商品房预售管理办法》的规定，预售方向境外预售商品房的，应当提交允许向境外销售的批准文件。可见，中国境外的人经过批准，也可以成为商品房预售合同的预购方；（2）无当地户口的居民能否成为商品房预售合同的预购方？对此，最高人民法院在1993年《全国民事审判工作座谈会纪要》中指出：“随着市场经济的发展，国家关于无当地户口的人购买城镇房屋的限制逐步放宽。无当地户口的人购买城镇房屋，对于符合本地区房屋买卖法规规定的，可以认定买卖有效。”换言之，如果本地区的房屋买卖法规规定不允许无当地户口的人买卖本地城镇房屋的，则他们所订立的商品房预售合同因其主体不合格而无效。我们认为，这种认定是不合理的。在市场经济条件下，户口的作用已经越来越小，将户口与一定的民事权利联系起来，不符合市场经济发展的要求，限制了公民民事权利的行使，违反了民法的基本原则。所以，我们认为，即使地方性法规规定不允许无当地户口的人预购商品房的，也不应当以此认定商品房预售合同无效。

（二）商品房预售合同的形式必须符合法律的规定

商品房预售合同的内容复杂，履行期限长。因此，法律对其形式的要求也比较严格。根据法律的有关规定，商品房预售合同必须采取书面形式。在实践中，商品房预售合同一般采取标准合同的形式，具体条款由预售方事先拟定，主要内容包括：双方当事人的情况；预售商品房的基本情况（如商品房的座落、土地使用权证号、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构等等）；预售商品房的价格及支付办法、期限；交付房屋的日期；违约责任及免责条件；纠纷的解决方式等。根据《城市房地产管理法》的规定，当事人订立商品房预售合同后，预售方应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》亦规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”

这里有必要明确商品房预售合同登记的性质和效力。在实践中，对商品房预售合同的登记是合同的有效要件，还是对抗要件，学者们的看法并不一致。我们认为，商品房预售合同的登记是合同的对抗要件，而不是有效要件。首先，从法律的规定来看，如前所述，《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》都规定，预售方应当将预售合同报有关部门登记备案。这就十分明确地说明，商品房预售合同签订在先，登记备案在后，而登记机关只能对有效的商品房预售合同予以登记备案；其次，在商品房预售合同中，预购方处于比较弱的地位，面临的风险比预售方要大得多。所以，如果认为登记备案是商品房预售合同的有效条件，那么没有经过登记备案的预售合同就是无效合同。这样，一旦商品房预售合同没有登记备案，预售方就不会受合同的约束，可以任意将商品房再预售第三人，预购方也就无法追究预售方的违约责任，这极不利于保护预购方的利益。所以，登记备案不是商品房预售合同的有效条件，而应当是对抗要件。我们认为，商品房预售合同的登记备案具有预告登记的性质。所谓预告登记，是指权利人在对未来取得的物权享有请求权时，法律为保护这一请求权的实现而对其进行的登记。预告登记的目的在于保全权利人的请求权，以确保权利人于将来能够取得物权，它具有排他性，可以对抗第三人。预告登记是将物权法的规则施加于债权法，给予属于债权法的请求权以排他的物权效力，其本质属于物权法向债权法的扩张（注：孙宪忠：《论不动产物权登记》，《中国法学》1996年第5期）。在商品房预售合同中，由于商品房尚没有建成，所以，也就不可能产生商品房的物权变更登记问题，而只能是进行预售合同的登记。预购方经过登记所取得的是待建房屋所有权的请求权，而不是一种物权。预购方根据这种请求权，就可以在商品房建成后，请求预售方交付房屋并办理物权的变更登记。同时，在没有交付房屋前，预售方将预售房屋转让给第三人的，对预购方也是无效的。可见，尽管预售合同登记所产生的仅是一种请求权，但却具有物权的排他性质，有学者将其称之为准物权（注：钱明星、姜晓春：《房屋预售制度若干问题理论问题研究》，《中外法学》1996年第5期）。所以，商品房预售合同的登记具有预告登记的性质。

三、商品房预售合同纠纷的处理原则

在目前的房地产纠纷案件中，商品房预售合同纠纷占有相当大的比例。这类纠纷具有标的金额大、涉诉人数多、法律政策性强等特点，处理起来比较困难。从实践来看，商品房预售合同纠纷有价格纠纷、不能交付或不按期交付商品房纠纷、预售商品房转让纠纷、质量纠纷等，其中最常见的是价格纠纷和不能交付或不按期交付商品房纠纷。我们认为，正确处理商品房预售合同纠纷，必须针对不同性质的纠纷采取不同的原则和方法。

（一）价格纠纷的处理

商品房预售合同的投资数额大、履行期限长，所以，从商品房的开工建设到交付使用往往需要很长的时间。在这段时间内，可能会由于市场行情的变化而引发商品房的价格纠纷。一方面，预售方常以建筑材料的价格上涨或房地产价格的上涨为由要求提高房价遭预购方的拒绝而形成纠纷；另一方面，预购方有时也会以房地产价格的下跌为由要求降低房价遭预售方的拒绝而形成纠纷。目前，商品房预售合同的价格纠纷占整个商品房预售合同纠纷的一半以上。由于法律对此尚没有明确规定，所以各地的处理方法不尽相同，有的按原合同的约定处理，有的按当事人分担风险的风险负担原则处理，有的按情势变更原则处理。最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》中对商品房预售合同的价格纠纷的处理作了原则性规定。我们认为，这个《解答》对处理《城市房地产管理法》施行之后的商品房预售合同的价格纠纷亦有一定的指导意义。

由于商品房预售合同的价格纠纷的形成原因比较复杂，所以，我们认为，不可能按照一个固定的方法处理，而应当根据具体情况加以解决。首先，应当坚持合同效力的原则。只要商品房预售合同依法成立，就应当维护合同的严肃性，强调合同义务的履行。所以，在一般情况下，合同当事人以建筑材料或房地产的价格上涨或下跌为由要求提高房价或降低房价的，法院不应当支持。应当说，在房地产市场中，建筑材料或房地产的价格上涨或下跌确实是存在的，但这种价格上涨或下跌属于正常的市场风险，而不属于国家政策性的风险。商品房预售合同的双方当事人在签订预售合同时，是根据市场行情确定价格的，所以，当事人对于这种市场风险是能够预见的。基于正常的市场风险所产生的房价的上涨或下跌，只能由预售方或预购方自己承担，而不能将其转嫁给另一方当事人，也不能由双方当事人分担这种风险；其次，应当坚持情势变更原则。情势变更原则是合同履行的一项重要原则，尽管我国现行法律中还没有明确规定这一原则，但学者们都普遍承认之，我国的审判实践也已经运用情势变更原则处理了有关纠纷。在房地产审判实践中，各地也基本上都将情势变更原则作为解决房地产纠纷的一项原则。例如，在商品房的价格因国家政策的变化、地方政府的房地产开发规划变更而引起的情况下，就可以按照情势变更原则处理价格纠纷。在运用情势变更原则处理商品房预售合同的价格纠纷时，应当特别注意正确区分情势变更与正常的市场风险的区别。

（二）不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理