流转土地合同范文
时间：2023-03-25 23:46:51
导语：如何才能写好一篇流转土地合同，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
乙方（流入方）_________
双方同意对甲方享有承包经营权、使用权的土地在有效期限内进行流转，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》及其它有关法律法规的规定，本着公正、平等、自愿、互利、有偿的原则，经充分协商，订立本合同。
一、流转标的
甲方同意将其承包经营的位于________________县（市）________________乡（镇）________________村 ________________组________________亩土地的承包经营权流转给乙方从事 ______________________________________生产经营。
二、流转土地方式、用途
甲方采用以下第转包、出租的方式将其承包经营的土地流转给乙方经营。
乙方不得改变流转土地用途，用于非农生产，合同双方约定______________.
三、土地承包经营权流转的期限和起止日期
双方约定土地承包经营权流转期限为_________年，从_________年_________月_________日起，至_________年_________月_________日止，期限不得超过承包土地的期限。
四、流转土地的种类、面积、等级、位置
甲方将承包的耕地_________亩、流转给乙方，该土地位于___________________.
五、流转价款、补偿费用及支付方式、时间
（一）乙方同意每年________月________日前分________次，按________元/亩或实物________公斤/亩，合计________元流转价款支付给甲方。
六、土地交付、收回的时间与方式
甲方应于________年________月________日前将流转土地交付乙方。乙方应于________年________月________日前将流转土地交回甲方。
交付、交回方式为_____________.并由双方指定的第三人 ___________________予以监证。
七、甲方的权利和义务
（一）按照合同规定收取土地流转费和补偿费用，按照合同约定的期限交付、收回流转的土地。
（二）协助和督促乙方按合同行使土地经营权， 合理、环保正常使用土地，协助解决该土地在使用中产生的用水、用电、道路、边界及其他方面的纠纷，不得干预乙方正常的生产经营活动。
（三）不得将该土地在合同规定的期限内再流转。
八、乙方的权利和义务
（一）按合同约定流转的土地具有在国家法律、法规和政策允许范围内，从事生产经营活动的自主生产经营权，经营决策权，产品收益、处置权。
（二）按照合同规定按时足额交纳土地流转费用及补偿费用，不得擅自改变流转土地用途，不得使其荒芜，不得对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产。履约期间不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。
（三）未经甲方同意或终止合同，土地不得擅自流转。
九、合同的变更和解除
有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。
（一）经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的；（二）订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的；
（三）一方违约，使合同无法履行的；
（四）乙方丧失经营能力使合同不能履行的；
（五）因不可抗力使合同无法履行的。
十、违约责任
（一）甲方不按合同规定时间向乙方交付流转土地，或不完全交付流转土地，应向乙方支付违约金________元。
（二）甲方违约干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方承担赔偿责任，应支付乙方赔偿金
元。
（三）乙方不按合同规定时间向甲方交回流转土地、或不完全交回流转土地，应向甲支付违约金________元。
（四）乙方违背合同规定，给甲方造成损失的，由乙方承担赔偿责任，向甲方偿付赔偿金________元。
（五）乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权。
1.不按合同规定用途使用土地的；
2.对土地、水源进行毁灭性、破坏性、伤害性的操作和生产，荒芜土地的，破坏地上附着物的；
3.不按时交纳土地流转费的。
十一、特别约定
（一）本合同在土地流转过程中，如遇国家征用或农业基础设施使用该土地时，双方应无条件服从，并约定以下第________种方式获取国家征用土地补偿费和地上种苗、构筑物补偿费。
1. 甲方收取；
2. 乙方收取；
3. 双方各自收取________﹪；
4. 甲方收取土地补偿费， 乙方收取地上种苗、构筑物补偿费。
（二）本合同履约期间，不因集体经济组织的分立、合并，负责人变更，双方法定代表人变更而变更或解除。
（三）本合同终止，原土地上新建附着构筑物，双方同意按以下第________种方式处理。
1. 归甲方所有，甲方不作补偿；
2. 归甲方所有，甲方合理补偿乙方________元；
3. 由乙方按时拆除，恢复原貌， 甲方不作补偿。
（四）国家征用土地、乡（镇）土地流转管理部门、村集体经济组织、村委会收回原土地重新分配使用，本合同终止。土地收回重新分配给甲方或新承包经营人使用后，乙方应重新签订土地流转合同。
十二、争议的解决方式
在履行本合同过程中发生的争议，由双方协商解决，也可由辖区的工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，按下列第________种方式解决。
（一）提交仲裁委员会仲裁；
（二）依法向________________________人民法院。
十三、其它约定
本合同一式四份，甲方、乙方各一份， 乡（镇）土地流转管理部门、村集体经济组织或村委会（原发包人） 各一份，自双方签字或盖章之日起生效。
如果是转让土地合同，应
以原发包人同意之日起生效。
本合同未尽事宜，由双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
双方约定的其他事项_________________________________.
甲方：
乙方：
年 月 日
名称
QQ群号
司法考试交流群1【网校学员进】 146824317
文秘站司法考试2【新手进】 159771096
篇2
甲方：
乙方：
甲方在**市郝家桥镇兴旺村四队东干渠东边水地，旱地（包沟渠）于2010年11月20号，流转给乙方耕种，经甲乙双方平等协议后，订立本合同书如下：
一：甲方把土地流转给乙方后，永久不变，一切使用权及所有权有乙方享有甲方无权干涉乙方任何使用权及所有权流转费
一次性付清。
二：甲方给乙方交地时必须把四边界限画清楚，东靠排水沟及马忠有共同使用，南靠生产路，西靠沟，北靠排水沟与杨发玉共同使用，各沟存在问题有甲方出面调解。
三：甲方给乙方交地时，包括本地内的所有水利设施，电力设施及泵站以前线路，泵站及渠道所有使用权，都有乙方管理及使用，甲方不得干涉线路及用电以后的问题都有甲方出面协调及解决。
四：乙方接受后担任土地上的所有义务工和建设经费若有搅扰甲方出面协调。
五：甲乙双方必须遵守流转合同的条列 ，如果有一方提出停止合同协议和不遵守合同条例提出的一方必须赔偿一切经济损失。
六：甲乙双方在出现合同问题的情况下，必须有证明签字证明，如果调解不成任何一方向人民法院起诉由人民法院裁判执行。
七：甲乙双方执行合同书，特立本合同书为证据一式三份，甲乙双方各持一份，证明人一份，具有同等法律效力，本合同书自签字起生效。
八：关于老金 马玲 租用泵站及渠道的问题，老金 及马玲在每年用水期间除交相关的水费 电费及维修费外再给与乙方一定的经济补偿。
甲方：
乙方：
篇3
身份证号：
住 所：
乙方(受让方)：
身份证号：
住 所：
为了规范农村土地承包经营权流转，切实维护土地流转双方的合法权益，根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《农村土地承包经营权流转管理办法》法律、规章的有关规定，本着依法、自愿、有偿、平等协商的原则，经甲乙双方协商，订立如下土地承包经营权流转合同。
一、 流转承包土地的种类、位置、四至、面积、质量、等级
甲方将承包的土地(以下简称承包地) 亩经营权流转给乙方，承包地座落于 。四至界限。 (承包地属性、质量等见附件)。
二、承包地承包经营权流转的期限和起止日期
合同双方约定，承包地承包经营权流转期限为 年，从 年 月 日起，至年 月 日止。
三、承包地承包经营权流转方式
甲方采用 方式(转包、出租、互换、转让、入股及其他)将其承包地流转给乙方生产经营。
四、流转承包地用途
流转承包地只能用作农业用途，具体用途为 。
五、流转价款及支付方式、时间
1、承包地流转费用现金支付。合同期内，乙方向甲方支付流转费每年 元。付款时间每年10月31日。
2、流转土地所享受国家惠农资金和其它补贴均由 方享受。
六、流转双方的权利和义务
(一)甲方的权利和义务
1、权利。按照合同规定收取承包地流转费，按照合同约定的期限收回流转的承包地。合同约定的其它权利。
2、义务。在不干预乙方正常的生产经营活动情况下，协助乙方按合同行使土地经营权。以转包、出租、互换或者其他方式流转的，甲方应当及时向发包方备案;以转让方式流转的，甲方应当事先向发包方提出转让申请。合同约定的其它义务。
(二)乙方的权利和义务
1、权利。在受让的承包地上，具有自主生产经营权。如果乙方在流转期间因投入而提高土地生产能力的，流转合同到期或者未到期由甲方依法收回承包土地时，受让方有权获得相应的补偿。合同约定的其它权利。
2、义务。在国家法律、法规和政策允许范围内，从事农业生产经营活动，按照合同规定按时足额交纳流转费。对流转土地不得擅自改变用途，不得使其荒芜，对流转的耕地(荒地、林地等)进行有效保护，不能依法保护，造成损失的，乙方自行承担责任。乙方将甲方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得甲方同意。合同约定的其它义务。
七、合同的变更和解除
有下列情况之一者，本合同可以变更或解除。①经当事人双方协商一致，又不损害国家、集体和个人利益的;②订立合同所依据的国家政策发生重大调整和变化的;③一方违约，使合同无法履行的;④乙方丧失经营能力使合同不能履行的;⑤因不可抗力使合同无法履行的。
八、违约责任
1、甲方非法干预乙方生产经营，擅自变更或解除合同，给乙方造成损失的，由甲方赔偿乙方损失。
2、乙方违背合同规定，给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。
3、乙方有下列情况之一者，甲方有权收回土地经营权。不按合同规定用途使用土地的;荒芜土地的、破坏地上附着物的;不按时交纳土地流转费的。
九、合同纠纷的解决方式
甲乙双方因履行流转合同发生纠纷，先由双方协商解决;协商不成的，可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府调解;双方当事人不愿意协商或调解，或者协商、调解无效的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，不服仲裁决定的，在收到裁决书之日起30日内或向有管辖权的人民法院起诉;也可直接向人民法院起诉。
十、其他约定事项
本合同一式四份，甲方、乙方及原发包方各一份，乡镇经管站各留存一份。自甲、乙双方签字或盖章之日起生效。如果是转让合同，应以原发包方同意之日起生效。
合同甲、乙双方约定的其他事项 。
本合同未尽事宜，由甲乙双方共同协商，达成一致意见，形成书面补充协议。补充协议与本合同具有同等法律效力。
甲方(盖章)签名：
乙方(盖章)签名：
鉴证单位(盖章) 鉴证人签名：
篇4
关键词：土地综合测评系统；互联网；农地流转；应用评价
中图分类号：F301 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）033-000-02
一、引言
我国农村土地流转过程中存在着空间间隔距离远、信息不对称等诸多问题，导致交易费用高昂，使得熟人介绍、粘贴广告等的传统方式极大地制约了土地流转的发展。随着互联网技术与电子商务模式的创新，土地流转开始与互联网相结合，互联网土地流转行业逐步产生并成型。我国自2008年就出现了第一家农村土地流转网站，截止2016年4月，已有20多家互联网土地流转企业。为了突破上述土地流转的“痛点”，各大互联网土地流转平台纷纷采取了多种措施来提高自身的服务水平，促进交易实现。以“地合网”为例，该平台应用了由广东华远国土工程有限公司研发的土地综合测评系统，以期对目标地块的综合情况进行分析，科学、客观地评价目标地块的优劣程度，并为目标地块的开发应用寻求较佳的规划方式。下文将就该系统在土地流转过程中的应用进行评价。
二、土地综合测评系统在农地流转中的应用
1.系统的计算方式
该系统主要以层次分析法（AHP）为基础进行计算。
2.数据的采集录入
①数据采集；服务团队到目标地块进行实地考察取样，根据考察数据与气象、水文、经济、人口等官方年度数据，并结合对样本进行实验室检测而获得的实验数据，以确定各项指标的数值，进而获得各项指标所对应的分值。
②数据录入；根据采集到的数据及其相应分级，“地合网”管理人员登陆到按上述计算方式编制好的系统，将数据录入到系统（选择具体指标数据所在范围的选项），然后运行系统，即可直接生成土地综合测评结果。
3.结果的表达呈现
“地合网”对目标地块综合评测结果的表达包括三部分：
①地块描述；根据服务服务团队采集到的数据，输出目标地块的现状描述。
②评测数值；通过系统运行上述计算方式，算出各项测评数值与测评等级。
③评测图；根据计算出的六个子系统测评数值，绘制六维评测图。
三、对土地综合测评系统的应用评价
本文将根据已有的土地管理信息系统应用评价相关指标，从系统的实用性、专业化程度、友好性、稳定性、准确性、运行效率等维度，来对土地综合测评系统的应用进行评价。
1.实用性
系统的实用性高。首先，对于服务提供企业，系统的使用实现了农用地流转过程中对地块价值评估工作的流程化、标准化与科学化，可避免大量重复劳动，提高工作效率，降低项目成本。其次，对流转供求双方而言，一方面通过规范的估价方式，避免供给方的土地价值被低估；另一方面，系统的结果呈现方式较为直观、容易理解，有利于需求方充分深入了解目标地块的优劣程度及其发展方向，促进流转供求双方的信息对称，降低交易费用。其次，对行业整体而言，有利于行业信息化与行业规范的发展，促进公开、透明、专业的土地流转市场的形成。最后，系统可有效指导农用地流转后的开发方式，有利于提高用地效率，避免因土地规划或开发失误造成资源浪费。
2.专业化程度
系统的专业化程度较强。系统根据地理学、地质学、经济学、社会科学等理论基础，从自然、社会、经济范畴选取了六大子系统（共43项指标），较为完整、综合地反映了目标地块的基础环境、土地质量、地形状况、政策规划情况、开发配套情况及所在区域经济状况等在开发应用中的影响重要程度，较为全面。而且，关于目标地块的数据采集，需由专业人员进行现场考察取样并开展实验检测而获得。同时，系统采用层析分析法与线性加权和法来计算各项测评分值，较为科学。总之，系统将软件系统的便捷性与土地流转行业的专业性相结合，应用的针对性较强，是行业中比较专业的应用系统。
3.友好性
系统整体上便于操作和浏览，友好性较强。首先，就电子系统本身而言，界面简洁，自动化程度高。系统程序通过后台处理已将每项指标按其数值范围分级设置好分值，也将繁杂的计算过程编制好，系统使用人员只需根据指标数值选择相应的选项，系统则会赋予该指标相应分值，数据录入后M行保存即可自动运行计算并输出所有结果，简化了传统判别方式的操作过程。然而，在系统所需数据的采集方面，需要由专业人员到目标地块现场进行考察取样，并对样本进行实验室分析，这项工作度专业技能要求较高，而且较为繁杂。
4.稳定性
系统的稳定性较强。土地综合测评系统采用成熟稳定的WEB服务器架构。该框架包括所有组成产品均是开源软件，是国际上成熟的架构框架，具有成本低廉、部署灵活、快速开发、安全稳定等特点。经测试，系统运行稳定，能承载200以上用户同时在线使用。同时，系统具有较强的安全性和灾难恢复能力，能够定期进行数据备份，防止错误操作可能造成的数据丢失、破坏与，并防止用户非法获取网页以及内容，记录操作日志，操作可追溯。
5.准确性
系统的准确性有待继续提高。首先，对标地块的三种发展方式（种养农业、休闲农业、乡村旅游）之间的测评分值差异不够显著，这可能由于遗漏了重要指标或专家赋予权重值的过程存在问题所致，影响了对目标地块规划发展指导的实用性。其次，系统最后对目标地块的总体评级是根据测评分值与可流转年限这一指标来进行折算，而并不是将可流转年限作为43个指标之一，折算方式较为简单，影响评级结果准确性。最后，系统没有得出对目标地块流转价格的估价，依然是采用流转供给方报价，没能给流转需求方提供当地市场价格参考。
6.运行效率
系统的运行较流畅。通过利用LoadRunner模拟大量用户操作，检查系统的响应速度以及在多用户情况下的可用性。具体地，录制访问脚本，每10分钟增加4个虚拟用户，持续运行10个小时，10小时运行完成后，每10分钟退出4个虚拟操作用户。测试结果表示，系统运作正常，响应速度在0.5秒内，在网络稳定的环境下，操作性界面单一操作的系统响应时间小于3秒，不存在崩溃或超时的情况，总体运行测试结果良好。
四、对土地综合测评系统的改进建议
1.拓展系统功能，扩大土地发展指导范围
目前，该系统对目标地块的综合测评结论及生成的适宜性报告暂时只有针对农用地的三大开发模式。系统在后续升级中，应当增加对其他土地发展方式的适宜性指导功能，例如集体建设用地对工业、商业等方向的发展适宜性分析，对更多类型的测评目标地块提供更多样的发展建议。同时，系统应增加土地流转价格估值这项服务内容，提高土地流转市场的透明度。另外，建议“地合网”可应用该系统，应企业、单位或个人需求，定制个性化服务，满足不同用户特殊需求。
2.研制自动化检测仪器，降低项目成本
目前，该系统一些基础数据需要实地考察，耗费大量人力物力。特别是，系统的土地质量评估子系统中，数据均需要调研人员利用通过实地考察取样后，经实验室检测来获得。这工作对于几个目标地块或面积较小的目标地块，可按时有效地进行。但在扩大服务范围、扩展测评对象类型后，或目标地块面积较大时，对于收集土地质量数据的工作量将大幅增加，以致需要较多的人力物力才可完成基础数据的收集及分析。因此，建议“地合网”可尝试研制自动化的土地质量检测仪器，以节省项目成本。
3.改进测评指标与权重值，提高系统准确性
系统的最终结果由六大子系统测算结果进行线性加权求和而得出，所以各子系统中的指标内容、分值及其权重值都会对测评系统的最终结果造成影响。因此，系统的升级要注意改善各项指标的选取和其权重值的调整，以更符合实际的应用情况。而且，对于我国不同地域的目标地块的测评，各子系统中各指标的分值评判也应该依据当地的情况进行调整，使测评最终结果更贴合当地实际。
4.加强数据管理应用，形成行业规范
当土地综合测评系统评价、收集的目标地块宗数达到一定量的时候，便可形成系统的、统计口径一致的云数据。系统在升级及拓展后，通过将原来分散的、格式不统一的、数字化或没有数字化的资料重新整理成为格式统一、完整、相关联的分层分类信息，构建适用于土地和管理管理的大数据分析平台，促进土地流转行业的信息规范化，保证数据的及时性、准确性和规范性。同时，可结合经济发展数据，建立预测模型及评价指标，科学判断土地各类发展的潜力及适宜性。
五、结语
土地综合测评系统在互联网农地流转中的应用，是产研结合的一个典型范例，使得系统应用企业可便捷地形成目标地块的适宜性评价研究成果，并直接用于土地流转行业的服务工作，从而为流转需求方提供较为科学直观、容易理解的参考意见。同时，系统的应用也有利于解决土地流转过程中交易费用高昂等的问题，提升交易效率。然而，系y在友好性与准确性等方面，依然存在着一定的不足。为此，土地综合测评系统可在拓展系统功能、研制自动化检测仪器、改进测评指标与权重值、加强数据管理应用等方面入手，进行系统升级，以不断完善。
参考文献：
[1]冯家强，梁绮君.土地综合测评系统在农用地质量评价过程中应用的探索[J].商品与质量，2016（21）：85.
[2]赵岱虹，蒋文彪，项加铀.土地信息系统评价研究[J].中国土地科学，1998（4）：37-39.
[3]罗必良，吴晨.交易效率：农地承包经营权流转的新视角――基于广东个案研究[J].农业技术经济，2008（02）：12-18.
篇5
新区财政局、规划建设局、社会发展局、各街道办事处、国有林场：
为规范**新区造林绿化土地流转行为，维护流转双方当事人的合法权益，促进造林绿化产业快速发展，根据《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》和《河北省人民政府办公厅关于加大改革创新力度鼓励社会力量参与林业建设的意见》等相关规定，结合新区实际，提出如下意见。
一、造林绿化土地流转程序
（一）根据新区造林绿化总体安排，由新区林业主管部门负责拟定年度造林绿化土地流转计划，提请新区工管委研究议定后确定造林绿化流转土地目标任务，任务分解至各相关责任单位落实执行。
（二）各街道办事处负责本辖区的土地流转工作，包括土地流转宣传发动、前期摸底调查、面积核实及合同签订等项工作。同时负责委托第三方测绘机构对流转土地进行实地测量制图，明确流转土地权属、座落、四至及流转面积等相关信息。
（三）流转土地用地单位确定后，由新区林业主管部门、各街道办事处、村民委员会、用地单位及前期委托的第三方测绘机构共同组成流转土地交接小组，各方对流转地块座落、边界及面积确认无误后，由新区林业主管部门分别同各街道办事处及用地单位签订流转土地合同。
（四）各街道办事处应建立造林绿化土地流转工作台账，对土地流转合同及有关文件、文本、资料等进行归档并妥善保管，同时分别报送纸质和电子流转台账档案至财政和林业主管部门进行备案。
二、造林绿化土地流转资金拨付与管理
（一）造林绿化土地流转用地单位为社会力量的土地流转费用，按照土地流转合同约定、流转面积及补助政策，社会力量于每年3月1日前将当年应付土地流转费用一次性足额缴付至林业主管部门，由林业主管部门统一拨付至相关街道办事处。
（二）当年新增流转土地所需资金由各街道办事处根据造林绿化任务，结合自身实际情况确定资金额度后，于当年3月1日前向林业主管部门提出预拨资金申请，林业主管部门确认后上报财政部门，由财政部门提出资金使用意见并及时将土地流转预拨资金足额拨付到位。
各街道办事处当年新增造林绿化土地流转工作完成后，应及时将流转土地测绘数据和流转台账报送至林业主管部门，由林业主管部门组织相关单位对造林绿化流转土地面积、是否交付使用等信息进行核实确认。各街道办事处根据确认后的土地流转面积上报土地流转资金申请，在前期预拨土地流转资金的基础上实行多退少补。
（三）往年造林绿化流转土地所需资金，各街道办事处于每年10月底前将次年所需资金额度上报林业主管部门，林业主管部门负责审核汇总并根据财政部门要求上报资金需求申请，由财政部门按照有关规定将造林绿化土地流转资金纳入林业主管部门年度财政预算管理。
（四）根据财政部门资金使用统一安排，林业主管部门及时将资金使用计划上报财政部门审核，经财政部门审核后按时将年度土地流转资金拨付各街道办事处。此后，由各街道办事处负责将土地流转资金拨付至相关村委会及农户，确保资金专款专用。
三、造林绿化验收及奖补资金拨付管理
（一）造林工程完成后，各街道办负责统计辖区范围内的当年新造林数据并于6月30日前上报新区林业部门，新区林业部门于8月30日以前组织完成造林综合核查工作，由街道办将造林核查数据分发至各村进行公示，如有异议统一汇总并予以更正。
（二）按照《**新区造林绿化工作奖补的意见》确定的奖补政策，根据造林核查结果，对验收合格的造林主体给予奖补。所需奖补资金优先使用上级造林绿化专项资金，不足部分由新区林业部门提出资金申请，财政部门按照有关规定予以拨付。
篇6
[关键词]土地流转 做法 问题 对策
[中图分类号]F321.1 [文献标识码]A [文章编号]1003-1650（2013）07-0032-01
近年以来，安丘市通过完善措施，创新体制机制，积极稳妥地推进农村土地流转，提高了农业生产的规模化、集约化，促进了产业发展、农业增效和农民增收。
一、推动土地流转的主要做法
1.搭建流转平台，规范交易流程
在各乡镇设立土地流转服务大厅，配备土地流转信息电子显示屏，及时公开土地流转信息；并设立土地承包合同查询、土地合同鉴证、土地承包纠纷调解等窗口，为土地流转提供全方位服务。进行土地交易时，由土地流入方向流转中心提出用地申请，流转中心对流出方的土地情况、流入方的经营能力和经营项目进行审核登记，并组织有关人员对流转土地价格进行评估，然后将土地流转价格等流转信息给流入、流出双方，进行具体协商，达成流转意向后签订流转合同。
2.明确流转范围，灵活流转形式
在群众自愿的情况下，主要采取三种流转模式。一是互换。在坚持土地原承包权不变的前提下，通过村集体协调、农户协商的办法，将农户各，自经营的地块相互交换经营权。二是租赁。在村集体的统一指导下，农户将土地经营权租赁给农业龙头企业、合作社，建设规模化生产基地。租赁土地的农民既能够获得土地租金，又可以返聘到基地务工，赚取劳动报酬。三是转包、转让。外出务工或从事二、三产业的农户，将自己承包的土地自愿流转给其他农户，自己不再耕种，只享受土地流转带来的收益。
3.完善规章制度，规范流转行为
安丘市先后建立健全了土地流转服务中心工作制度、土地流转信息员工作制度、农村土地承包纠纷调解制度等规章制度，进一步明确了交易双方和工作人员的责、权、利，同时注重搞好合同鉴证和监管，促进了土地流转工作规范有序地开展。
4.强化政策扶持，调动群众积极性
鼓励土地流转合作社发展，对新成立的土地流转合作社给予奖励。同时，对符合农业产业化发展方向和产业扶持政策进行的土地流转，达到500亩以上的，给予一定的资金扶持。土地流转后自行进行农业设施建设的，优先考虑安排上级项目建设和资金扶持，流转期满后，所建农业设施按照评估价格由镇村两级购买。
二、取得主要成效
1.推动了农业结构的不断优化调整
通过土地流转实现集约经营，因地制宜发展产业，打破了以往“户户都种田，家家小而全”的经营格局，促使土地向优势产业转移，使土地能真正向愿意从事农业生产的农民或企业集中，有利于优势特色产业的汇集、发展、壮大，为农业结构的战略性调整和农业产业的快速提升创造了条件。
2.加快了农业现代化进程
土地流转后的适度规模经营，便于充分利用农业机械，进行大规模机械化作业，降低了生产成本，提高了劳动生产率，促进了农业科技的推广和应用，加快了农业现代化进程。
3.加快了农村城市化进程
通过农村土地流转，改变了部分农民“亦工亦农，亦商亦农”的兼业化状态，解除了土地对这些农民的束缚，促进了农村劳动力向非农产业的转移，加快了农村城市化进程。
4.提高了农民组织化程度
通过土地流转，把分散经营的小农户组织起来发展规模经营，便于统一组织生产资料采购、技术指导、产品销售，促进了农民专业合作社的发展。安丘市墨黑大葱专业合作社为入社社员统一供种，统一施肥，统一用药，统一销售，提高了产品质量，增加了社员收入，社员人均年增加收入1000元。
三、土地流转存在的问题
1.传统思想观念的束缚，制约着土地经营权流转
土地是农民的命根子，至今多数农民仍然固守着这个理念，有的宁愿粗放经营，也不愿将土地流转出去。特别是国家逐步加大农业补贴，力度，农民的惜地意识更强了。
2.个别流转行为尚不规范，流转潜在着矛盾隐患
土地流转的随意性和不稳定性较明显，有的农户碍于面子或愁麻烦，只是简单地采用“口头协议”的办法交给亲朋好友耕种，没有办理正规的土地流转手续，缺乏透明度和法律保障，即使有合同，也不够规范和完善，致使土地流转隐患增多。
3.土地流转规模小、期限短，规模化经营水平有待于进一步提高
在土地延包过程中，各村基本上按一、二、三等几个等级将土地平均分配到户，造成多数农户的承包地不集中，位置分散，流转面积小。同时，由于土地流转的期限也相对较短，影响了规模化经营水平的提高。
四、加快土地流转的对策
1.搞好宣传引导
要大力宣传《农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》等法律法规，让农民了解政策，消除误解，放心流转，提高参与土地流转的积极性。
2.完善土地流转机制
加强流转服务组织机构建设，促进土地流转的规范有序。建立土地流转的法律服务组织，为流转双方提供仲裁、公证、法律咨询与援助。建立农村土地技术经济评估组织，保证土地流转的价格和土地用途的经济合理。农经、农业、林业、水利、国土及其相关部门加大指导力度，确保农村土地承包经营权流转工作依法规范、有序开展。
3.加强工作人员业务知识培训
通过各种形式，加强对市、村干部及相关工作人员的培训工作，不断提高他们的业务素质和政策水平，进一步促使土地流转工作规范有序地进行。
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一、工作开展情况
（一）农村土地流转
1、基本情况
2、工作开展情况
（二）农村集体资产与财务管理。
2、于2009年4月17日下发了“**市农业局关于进一步加强村级财务公开工作的意见”，进一步强调做好财务公开工作的重要意义和增强做好村级财务公开工作的自觉性，明确财务公开的基本原理与目标要求，
3、于2009年5月19日与财政局、审计局联合下发了“**市村级会计委托服务指导性意见的通知”，要求各县市区于今年底前实现100%的村级会计委托代管。
（三）积极做好全市农民专业合作发展工作。
（四）以落实减轻农民各项支农惠农政策，进一步强化农民负担监督管理工作。
2、一事一议筹资筹劳情况，减轻农民负担是“三农”工作的重要组成部分。做好减轻农民负担工作，是维护广大农民利益的具体体现，是落实科学发展观、统筹城乡发展的客观需要，是推进社会主义新农村建设的重要举措，也是推进和谐社会建设的有力保障。今年来，我局在深化推进农村综合改革，中央、省、市一系列支农惠农政策出台的形势下，特别在我省实施的农村一事一议财政奖补试点工作的开展，针对农民负担监管的新特点、新情况、新问题，加大了农民负担监管力度，全市农民负担进一步得到减轻。
（五）积极争取农村集体经济发展壮大项目
为积极争取省级扶持农村集体经济发展项目，组织筛选了24个发展项目上报省厅。
（六）完善“数字乡村”工作。
（七）“农业社会化服务体系建设方面。
（八）积极认真办理人大、政协提案和市级领导批件
配合法规处完成政协提案4件，先后答复或办理市级领导批件2件，均按时完成。
总之，在局党组的直接领导和关心支持下，我市农经工作按照“围绕一个中心，强化三大管理，拓展三项业务”的工作思路，认真履行职责，取得了一定成效。但由于农经工作涉及面广、政策性强、工作量大，很多深层次的问题还有待进一步解决，主要有以下几个方面：全市农经人员偏少，特别是市级的人员配置和当前的工作，明显不足；减轻农民负担的工作形势不容乐观；有的地方农村集体土地流转处于无序状态；有的村社农村财务管理混乱，集体资产流失严重；农村财务人员队伍不稳；农村财务人员素质有待提高；农村财务公开质量不高，群众监督难以到位；方面的主要问题是：一是存在重生产、重行业管理，轻排查、轻维稳、的现象；二是有的地方领导对工作不够重视；三是注重抓工作，忽视信息蔬理、加工、整理；四是有少数单位不按时上报排查信息。
二、下步工作重点
（一）加强土地承包规范管理，确保土地承包关系长期稳定。
1、积极开展农村土地承包纠纷仲裁试点，化解农村土地承包矛盾和纠纷。各地要努力创造条件，启动农村土地承包纠纷仲裁试点工作，不断推进仲裁工作规范化、制度化建设，提高调处农村土地承包纠纷能力，进一步稳定农村土地承包关系。
2、建立健全规范的管理制度。要以承包合同管理、土地承包费管理、机动地管理为重点，加强规范化管理，指导合同签订，健全合同档案，建立我市农村土地合同管理信息化平台，并及时调解纠纷，组织合同兑现，切实维护承包双方的合法权益，开展全市农村土地承包纠纷仲裁试点工作。
3、要继续抓好土地延包的后续完善工作。妥善处理遗留问题，消除影响稳定的各种隐患。
4、要积极探索农村承包土地的流转机制。积极引导，加强管理，做好全市农村土地流转管理办法试点工作，确保流转规范有序。
5、争取年内出台“**市农村土地承包经营权流转的实施意见”。
（二）努力做好农村集体财务与资产管理工作，逐步建立适应市场经济要求的管理监督新机制。
1、认真抓好农村财务与资产管理队伍建设。要在我市建立起一支专职农村集体经济监督的队伍，做到专职专人，保持农村财务人员相对稳定。
4、逐步改进农村集体财务管理的工作手段。各县（市）区农村财会管理工作要紧跟发展的步伐，积极推进会计电算化的发展，提高农村集体财务与资产管理的工作效率和水平。
5、妥善处理农村集体债务。各地要按照“制止新债、摸清底数、明确责任、分类处理、逐步化解”的要求，开展乡村债务清理工作，确认债务债权关系，加强农村集体财务管理和审计工作，强化村级债务管理，坚决制止新增债务，建立健全责任追究制度和村级债务监测预警机制。
（三）努力争取项目支持，逐步发展壮大农村集体经济。根据**省委《关于发展壮大农村集体经济的意见》（云发〔2005〕8号）精神，强化农村经济经营管理部门职能，积极争取项目支持，为发展壮大农村集体经济提供有效服务，认真解决好集体经济发展中的难点、热点问题，加强农村基层组织建设，促进农村经济社会发展，实现农民共同富裕。
（四）大力培育发展农民专业合作组织，推动农村经营体制创新。要认真贯彻**省人民政府《关于加快发展农民专业合作组织的意见》（云政发〔2005〕168号）文件精神，利用各种新闻媒体，大力宣传和总结推广各地专业合作经济组织的先进典型，争取各级领导和有关部门的重视支持，增强农民的合作意识，营造专业合作组织发展的良好社会氛围，力争今年内出台“**市加快农民专业合作社发展的实施意见”。
（五）加强领导，落实责任制，减少群体性上访事件
1、认真落实处理突出问题及责任制，真正做到“小事不出村，大事不出镇，矛盾不上交”和“五个一”的要求。继续坚持实事求是、依法按政策办事，坚持综合治理、标本兼治，进一步建立健全农村社会预警体系和应急机制，提高处理突出问题及的能力。
2、继续认真抓好全市农村矛盾纠纷排查化解工作，不断把这项工作推向深入，切实化解矛盾，减少上访案（事）件的发生；
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关键词：农村土地；承包经营权；流转
文章编号：1003-4625(2009)08-0050-04
中图分类号：F832.35 文献标识码：A
近年来，我国政策支持重心从促进城市经济发展逐渐转向促进城乡统筹发展、重点解决“三农”问题上。但是客观国情仍然是农业基础薄弱、农村发展滞后、农民增收困难、涉农政策逐步完善中、资金支持乏力等等。造成这些问题的主因和解决这些问题的关键是土地。当前农村土地承包政策在引进承包业主、创新土地流转方式、逐步增加农民收入等方面发挥的积极作用已经显现，但还存在一些问题制约农村经济发展、影响农民收入和农村和谐，尚须进一步提高完善。
一、土地承包经营权流转的基本情况
(一)周口市农业概况
周口市位于豫东平原，下辖八县一市两区，总人口1086万人，其中农业人口788万人，占总人口的72.6％，是典型的农业大市。至2008年底，全市已实行家庭承包耕地总面积为1088万亩，占全市耕地总面积的93.5％，承包农户数为226.6万户。土地承包经营权已进行流转的面积116万亩，占全市耕地总面积的10％、占家庭承包耕地总面积的10.6％，流转土地规模极小(如图1)。
(二)土地承包经营权流转涉及的对象
随着农业产业结构和农村劳动力就业结构调整的不断深入，农民外出打工、进城经商的数量逐渐增加，土地承包经营权流转涉及对象日趋多样化、复杂化。
1 农民之间。农户之间流转或流入专业大户的面积达70.7万亩，占流转面积的60.1％；流入农业企业或农民专业合作经济组织的面积45.3万亩，占流转面积39.9％。在用途方面，用于种植粮食的流转面积为21万亩，占流转面积的18.1％；用于其他用途的面积95万亩，占流转面积的81.9％。此类多有口头协议，自发流转，发生在亲邻之间。一方因外出务工、经商等原因，将土地转让给亲邻耕种，土地承包金每年200元，亩一300元／亩左右。
2 地方政府及其职能部门参与。主要是乡、村政府将林场、科研田以合同形式流转；涉农部门及各乡镇积极开展自留地、荒地、废弃地进行流转。一般承包期为15年左右，承包金每年150元／亩一200元／亩左右。
3 其他组织参与。服务组织租赁承包农户耕地，然后再统一规划，搞规模经营；农业龙头企业开展种植、养殖基地建设，合同承包农户土地，实现规模流转。
(三)土地承包经营权流转的主要方式
1 转包。经村社同意，在农民集体经济组织内部，原承包农户将不超过剩余使用年限的土地的经营权转包给第三方，自己仍保留承包权，双方签订契约，明确各方权利与义务，而承包方与发包方仍按原承包合同履行双方的权利、义务。至2008年底，通过这种方式流转的有52万亩，占流转面积的44.8％。
2 租赁。集体经济组织或承包农户，将土地使用权出租给社外的业主从事农业开发，并与之签订相应的土地租赁协议，由业主向农户或集体支付租金。此种流转方式占比14.7％，涉及面积17万亩。
3 互换。农户为方便耕种或流转，与集体或其他农户在自愿互利的基础上，对各自的土地经营权进行交换。至2008年底，以这种流转方式流转的流转面积的6.8％，涉及面积6万亩。
4 其他方式。除上述以外，还有入股、转让等其他方式，共涉及流转面积41万亩，占35.3％。
(数据来源：根据周口市农经站调查数据整理)
(四)土地承包经营权流转的主要特征
1 农村土地流转的规模不断扩大。自2003年《农村土地承包法》颁布实施以来，周口市土地流转面积在逐年扩大。农村土地流转面积由户与户之间的零星流转逐步转向规模化、产业化发展。近年来，随着农村大量青壮年劳动力向二、三产业转移，农村土地流转的规模越来越大，自2006年以来，全市土地流转的面积平均以5万亩的速度递增，目前全市累计流转土地面积已达116万亩。
2 农村土地流转方式呈现多样化。过去农村土地流转多是农户之间转包，随着农业农村经济的发展，出租、互换、入股等多种土地流转方式不断出现，愈来愈成为农村土地流转的主流。
3 农村土地流转的主体日趋多元化。目前参与农村土地流转的主体除农户外、龙头企业、专业合作社、科研人员、城镇职工、个体工商业等也都纷纷加入土地经营的行列；土地流转的对象由原来的本村逐步扩展到外村、外乡甚至外县。
4 流转趋利性日益增强、流转收益不断提高。土地承包经营权流转目的已经从多元化逐步向趋利方向集中；随着农业经济的发展，流转效益凸现，增加了农民收入。
5 农村土地流转行为日趋规范化。农村税费改革以前的土地流转大多属分散、自发和无序流转，口头约定流转条件，违约现象很多，农村承包土地合同管理很难。近几年来，随着流转政策的逐渐完善，通过建立农村土地流转信息登记制度、成立土地纠纷仲裁委员会等，土地流转正逐步规范，从口头约定到书面合同，从不规范合同向规范合同方向发展，流转双方的责权利日益明确，流转的效益也越来越高。
二、土地承包经营权流转效果及存在问题
(一)显现的效果
1 促进了农村富余劳动力转移。土地使用权流转促进了剩余劳动力向高效益行业合理流动，使一批从事农业的农户逐渐摆脱了土地的束缚，专门从事第二三产业的发展，加快了城镇化进程和农民增收的步伐。
2 更新了观念，提高了农民收入和素质。土地经营权流转促进了招商引资，引进外地资金、人才、技术和管理经验，不仅带动了当地的资源开发，为开展精品农业、现代农业创造了条件，而且促进了传统农业向现代农业转变，提高了农村经济效益，实现出让方和承包方的双赢。
3 促进了农业规模经营水平。土地流转使土地逐步向种养能手、龙头企业、个体工商户等集中，拓展了部分农业龙头企业的发展空间，有利于农村土地资源的优化配置，从而带动农村其他生产要素如劳动力、资金、技术等资源的优化配置，有效地提高了农业产业化水平。
(二)当前土地承包经营权流转中存在的突出问题
1 流转的空间规模较小。广大农民依恋土地不愿流转。突出表现为流转面窄、流转规模小，大部分流转仅仅限于亲朋好友或邻里之间低层次的流转。另外，群众对土地流转的认识还存在顾虑，突出表现为“三怕”。一是部分农民怕土地转包出
去后，自己丧失了土地经营权，没有了起码的生活保障来源，宁愿土地丢荒也不愿转包出去。二是部分业主怕政策不稳，不敢大胆投入。三是部分业主怕市场前景不佳，不敢大规模搞开发。
2 土地流转的管理机制不健全。当前，90％以上的土地流转都是群众的自发，缺乏制度约束力和规范性管理，政府在土地流转上缺少应有的管理、引导和服务。一些乡镇和村社没有认识到土地流转的主体是农民，在工作中还存在错位、越位的现象，在土地流转问题上采取“一刀切”的简单化操作方式。
3 流转的收益不高。目前，土地流转以低偿型、无偿型为主，这种自发的、分散的、无序的小规模流转，效益较差。再加上多数流转没有约定土地收益增长机制，使流转收益不能随着经济的不断发展得到相应增长，农户流转收益增加不明显。
4 农业产业化进程阻碍重重。在农村家庭联产承包制下，土地分户经营的分散性、随意性与土地流转的计划性、规模性之间存在矛盾。业主在实施土地规模流转时，往往因为一户或几户承包户不能谈妥导致土地流转比较分散，制约了规模经济的发展，严重制约了农业的产业化和规模化发展，农民难以利用大型机械耕作、使用优质种苗药物、提高农产品议价和抗市场风险能力，限制了农业发展的层次和水平的提升。
5 土地流转行为不规范。一是缺乏稳定的流转关系。大多数农户没有约定期限，随意性较强。二是合同不规范。表现为合同的主体不合法：《农村土地承包法》明确规定家庭承包经营土地流转的主体是农户，集体“四荒地”流转的主体是农业社，而部分业主一般是与村社直接签订协议；合同承包期限不合法：协议中签订的土地流转的期限往往超过了第二轮土地延包期的剩余期限。
三、财政、金融支农现状及存在的问题
(一)财政、金融支农现状
周口市以增收农民收入为核心，以发展现代农业为导向，以强化农业和农村基础建设为重点，财政投入逐年增加，2008年全年财政支农投入累计达到7666.62万元。投资项目涉及沼气建设、农村安全饮水工程、农业水利建设、重点农作物建设等，这些项目的完成改善了农村生活条件、农业生产条件，促进了农民增收和农村经济的发展。同时，各金融机构特别是农村信用社在支农中发挥了主力军的作用，利用“五户联保”、互保等方式发放小额支农信用贷款94.62亿元，重点推广优质玉米、大豆等品种的规模化种植，提高秋季作物的综合效益；扩大冬季蔬菜大棚建设；扶持涉农龙头企业发展，增加农民收入，农民生活水平有了显著提高。
(二)存在的问题
调查发现，当前辖区金融机构在支持“三农”方面主要以小额贷款为主，部分金融机构虽然适应农村土地流转的需求进行了信贷产品创新，但规模和影响较小。金融支持主要形式有土地承包经营权质押贷款和订单贷款两种。金融支持还存在以下几个方面的问题，有待于在实践中加以完善。
1 土地流转引起的资金需求增速高于农业贷款增速。调查发现，土地流转前，农户资金需求额度较低，通过自身积累和小额信贷基本可以满足。土地流转后，生产经营规模扩大，因购买大型农机具、引进农业科学技术等，资金需求额度增大。据对辖区2个土地流转规模较大的行政村调查，土地流转后，资金需求额度较流转前增加近2倍，资金缺口增长409％。与土地流转后农户快速增长的资金需求相比，农业贷款增长缓慢，基本与全市贷款总额增速吻合，未出现明显优势。以周口市为例：2007年、2008年，金融机构贷款增幅分别为10.95％、－13.31％，同期农业贷款增幅是12.8％和－3.62％，受此影响，农业贷款占全部贷款的比例由2007年末的21.8％上升至2008年末的24.1％。(如表1)
2 现行金融体制下抵押担保、利率优惠等政策难以满足土地流转的需求。调查发现，由于农户普遍缺少合适的抵押担保物品，贷款难现象较为突出，如调查的189名农户中，103名占比54.5％的农户认为贷款抵押担保条件过高。此外，金融机构对农业贷款利率执行过高也加重了农户的负担，农村信用社对农户贷款利率普遍为基准利率上浮1.5-1.7倍，邮政储蓄银行自2008年初开办小额贷款以来，按照较高的利率执行，几乎比同期民间借贷利率高出近3个百分点。
3 农业贷款品种满足不了土地流转需求。调查发现，当前开办的农业贷款品种主要为农户小额信用贷款、联保贷款、担保贷款等，普遍存在额度低、期限短等特点(见表2)，据对辖区196名有贷款需求农户的调查，189位占比96.4％的农户认为金融机构目前的信贷品种无法满足其土地流转需求，当问及原因时(可多选)，主要反映为贷款额度过小、贷款期限过短、贷款利率偏高，占比分别为94.7％、91％和92.06％。
与此同时，地方政府财政对农业生产投入不足，农业生产基础设施的保障功能薄弱，农业生产抵御自然灾害的能力低下，农民还得靠天吃饭。农业作为弱势产业，其自然灾害的风险和市场风险极易转嫁到农村信用社的信贷关系下来。
四、政策建议
(一)深入宣传，加强引导，形成加快农村土地流转的社会氛围
一是政府及有关部门要深入宣传土地流转的政策，充分调动农民、业主的主动性和积极性，促进土地合法、合理、有序流转。二是加强政策引导。在平等、自愿、互利原则下，通过公司加农户、业主加农户等方式，鼓励、支持、引导农民大胆尝试流转集约经营，以点带面，滚动发展，进一步加快农业产业化经营。同时，要坚决杜绝“一刀切”、“运动式”、简单化的操作处置。三是加强信息服务、科技服务，发展流转服务组织，建立健全土地评估机构和登记机构，为农民、土地承包户提供准确的市场信息和科技信息，主动做好政策、法律的咨询和指导调解工作，引导土地流转步入正轨。
(二)坚持因地制宜，规范管理，切实解决好土地流转契约不规范的问题
一方面要加强对契约的规范管理，进一步明确租赁双方的责、权、利，引导承包方和农民遵守合同协议，积极做好法律咨询和法律服务。另一方面，要切实加大《合同法》、《农业法》、《农村土地承包法》等法律法规的宣传力度，增强农民的法律意识，规范双方的履约行为，促进土地流转健康有序发展。
(三)加大财政、信贷等政策的支持，切实解决融资难问题
一是通过财政补贴、担保等措施鼓励农地使用权有效流转，对开展规模经营的农户给予一定的补贴。加强农村基础设施的保障功能，增强农业生产抵御自然灾害的能力。建立健全财政支农资金的监督考核机制，透明财政支农资金使用过程。二是加大银信部门的贷款支持力度。对利用流转土地搞规模开发、比较效益高、优势明显的项目.要在资金上给予扶持，农村信用社尤其要结合自身业务特点，积极给予贷款支持。三是成立“三农”发展基金，作为对财政资金和信贷资金的有效补充。此外，要鼓励担保机构对农地流转经营项目开展担保业务，积极创新担保方式，扩大农村有效抵押品和权利质押，促进农地经营权流转。
(四)建立各种保障机制，切实解决农民、农业及扶农企业保障的问题
一要逐步健全失地农民的社会保障机制，解决农民最基本的生活保障问题。建立健全覆盖全社会的农民医疗保障和养老制度，做到“病有所医，老有所养”，并对农地流转相关环节收取一定的费用，逐步建立农村土地基金，用于为失地农民提供相应的经济保障。二要大力发展农业保险，加快农业政策保险立法。三要建立健全农村金融风险补偿机制、巨灾风险分散机制和再保险机制。
(五)多措并举，促进农业经济发展
一是在确保国家惠农政策连贯性的基础上进一步提高农业的基础地位，加强对农业的领导和扶持，引导农民从事农业生产，进一步缩小农产品“剪刀差”，提高农业的综合效益和比较效益，使农民看到种田的好处，让农民从农业生产中受益。二是做好农业产业化、种植业结构调整工作。确保农业由粗放型向集约型转变、由分散型向规模化生产转变，转变农业的增长方式和途径；搞好农产品深加工，成立涉农企业和近农企业；疏通农产品流通渠道，加强对农业的中介服务。三是加强对农资生产、供应的监管。要加强对农资质量的管理，防止“假货”流向农村。物价部门要加强价格监管，实行最高限价。对违规商户吊销其经营许可证，在有关媒体予以曝光，并给予必要的经济处罚。四是要注重提高农民的科技素质。要加强科技支持力度，强化农业科技培训，提高农民的科技素质；要注重推广农业新技术，发挥好农业科技的支撑作用；要加大农业的科技投入，引导农民走科技兴农之路；要加强对农业科技的研究应用，提高农业和农产品的科技含量。
参考文献：
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【关键词】农村土地 物权法 现实意义 公共利益
现阶段的农村土地产权不适宜我国经济的发展现状，新土地物权法条文的出台促使土地物权合同的内容和形式发生改变，表现在极力发展农村土地物权的私法保护上。这里，笔者对我国农村土地物权法的利弊进行了分析，以期为我国农村土地物权法律体系的构建提供借鉴。
农村土地的曙光：土地物权立法的尝试
农村土地物权法的立法尝试。我国在建立土地物权体系中以土地公有制为主体，以地上权为构建土地物权制度的根本。土地物权体系包括了农村土地承包经营权、土地所有权、建设用地使用权以及农村宅基地使用权和地役权等。物权特征包括支配性、绝对性及排他性。被界定为用益物权的有农村土地承包经营权和农村宅基地使用权。
用益物权就是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的排他性权利。《物权法》以规定土地的所有权为根本内容，以土地管理和土地保护为主要制度，在第一百五十四条中规定，对失去宅基地的村民重新分配权利。
在农村宅基地的征收中除了自然灾害情形下的宅基地灭失，集体经济组织还是会根据土地管理法的明文规定，在变更与注销程序中将已登记的土地所有权，予以使用权的转让和消灭的集中办理。对于农村成员中没有对宅基地使用权予以登记和注册的户口，将设置变更或注销登记程序，对此成员仍存在宅基地的使用权。
农村土地物权法的现实意义。首先，赋予了城乡二元土地的法律依据。关于我国所实行的土地公有制早在1982年颁布的《宪法》中就已明确并由此形成了城乡二元土地所有制，并与城市土地国家所有制及农村土地集体所有制共同存在，对土地的权利进行保护。当前实行的《宪法》明确指出了城市土地的相关规定。譬如在第十条中指出城市土地为国家享有，只是一些法律规定之外的农村和城市郊区的土地不为国家所有，而为集体所有。此外为集体所有的土地还包括宅基地、自留地以及自留山等土地。国家依据法律规定，对土地进行征收或者征用，并且给予补偿，最终目的还是为了满足公共利益。对于土地转让可依据法律规定进行，任何组织或者个人，不得以侵占、买卖或者其他各种形式进行非法转让。以此保证所有使用土地的组织与个人，对土地实现合理的使用。此外，土地所有权的主体在《物权法》中也得以确定和进一步的明晰，特别是在第六十条中，对集体所有土地行使所有权进行了详细规定。
其次，捍卫了土地有偿使用的土地权益。国有土地有偿使用制度是在《土地管理法》中确立明确的，该法律在1998年修订完善而成。在规定中，建设单位获得国有土地的使用权，可以借助出让等有偿使用方式。一般建设单位严格按照国务院规定中的标准与方法，将土地使用权的出让金缴纳，只用将土地有偿使用费用缴纳之后才能对土地使用。随着城市化脚步的加快，土地的利用规模也随之增大，一些涉及到征地而引发的矛盾与纠纷也日益恶化加剧。因而，在2004年的《宪法修订案》中明确指出，若是出于国家公共利益的需求，那么相关单位可以依据相关的法律规定征收或者征用土地，并给予相应的补偿。这一法律规定，在《宪法》的层面上对土地的有偿使用制度进行了确立。
再次，定义了农村集体土地产权的物权特性。农民赖以生存和发展最为重要的保障，指的是农村宅基地的使用权以及农村土地承包经营权。自改革开放初期到现在，中国农村土地承包经营权发生了巨大变化。首先是由使用权和债权向物权进行转化，这主要体现在2002年颁布的《土地承包法》中，最后在2007年的《物权法》中得以确立。与此同时，在《物权法》中，还将农村宅基地的使用权从建设用地的使用权中完全独立出来，并作为一种单独存在的用益物权，这也是中国所特有的用益物权的形式。对农村土地产权的物权性质的确立和明确，不仅有利于农村土地资源的优化配置，同时也大大提高了土地的利用效率，极大地促进了农村经济的发展，并最终推动城乡经济一体化的发展。
我国农村土地物权法的践行及其制约因素
物权法的颁布与农村土地制度改革。2007年10月正式实施的《物权法》，把农村宅基地使用权和农村土地的承包经营权用益物权解释，这种做法对广大农户在自主经营时的权利提供了保护，也推动了农村经济能长期的持续的稳定的发展。但现行农村土地制度以民法通则、现行宪法、农业法、物权法和土地管理法等法律做基础，一些规定还不确切，还需要进一步的细化，而且希望能有新突破。
归属与权利的主体界定上具有含混性。农民集体所有权是集体土地所有权的转换，这是由我国的农村集体土地相应法律所规定的。但由于村农民、农民和组农民的集体所有权存在所有关系的多层次性，导致每项权利关系尚未确定。在各国立法的原则中，物权法都运用物权法来定注意的条款，在事情发生前法律用强行的方式对物权的内容、种类和它的效力等进行规定，当事人对内容方面的意思自治是不被允许的。同时，因为每个国家的所有制存在差异，以土地物权制度为代表的物权法和各国政策性的规定彼此间关系很密切。在物权效力和物权法原则问题上，各国的物权法都存在相通性，但是因为受各个国家的政策和习惯影响，各国物权的种类却存在着巨大的差异性。
“公共利益”界定不清。《物权法》规定物权保护公共权益，所以私权益不得损害公共利益。但现实法律中，我们并没有对“公共利益”进行清晰地界定。如我国宪法规定，国家为了公共利益可依法征收集体所有的土地及其他不动产。但是这种赋予性权利并没有进行具体的制度设定和条令限制，只是对公共利益这个词语进行了初步的概述。其中《土地管理法》规定国家的合法土地征收行为必须向土地所有人予以补偿，还必须通过申请程序。并且禁止任何单位和个人非法转让土地。国家只能用于公共利益的目的来征收土地。但是在现实生活过程中很多政府单位为了扩大政绩或者单位房屋建设，在进行着不以公共利益为目的的建设，这显然违背了公共利益的原则。
推进我国农村土地物权法律体系的构建之策
完善土地物权流转方式。我国的现行土地政策中，是以农村的集体单位管理农村土地，而该方式的主导因素在于创立土地制度之时，受到社会主义特有市场经济模式的影响。其主要表现特征为：一是农民耕地使用者由土地的集体所有者管理，集体所有者的使用职能位于其所有权限阶梯中的第二位；二是土地所有者拥有使用分配权，可将使用权利交予他人，并要求获得有偿回报。通常土地所有者本身并不是使用土地，多以承包外租等形式交由其他农民使用，该方式为承包经营，由于所有者本身不愿进行耕地工作，从业于农耕工作的农民对耕地有着极强的渴望，故而将土地的使用权租让，在提高土地整体使用面积的同时，也对农民工作的积极性有着很好的促进作用。就我国耕地浪费等问题，应积极采取措施进行解决，可执行多元化承包经营，将土地的使用方式丰富起来，着手建立能够提升农民工作积极性的物权流转方式，进而促进整体市场的开发。
培育农村土地流转社会需求。一是提高农民就业效率，促进转租机制有效进行。农民牢守土地在于其缺乏对自身劳动力的认知，以及本身对农村的归属感，一方面则需从农民非农业就业入手，解决农民低收入、无保障等，进而提升农村整体劳动力价值；另一方面还可结合农村本土企业，以小型乡镇企业为主要农民就业入口，在其实现经济提升后，为农村增强基本公共设施建筑。二是打造本土产业，有规模的经营土地。全方位推动农村可提升经济效益产业，扩大农村耕地集中使用需求，以产业带动农村土地集中经营。
建立土地流转市场完善土地流转机制。一要确立中介机构权限。由中介改造土地流转形式，以其自身职能解决流转过程中的问题，为市场的建立增加可能性。二要创立信息平台。由政府部门组织建设，在平台中可自由进行信息交换，进而将土地流转所要求信息加入信息平台，使平台本身成为合理、合法的交易场所。三要完善土地合同。在农民进行土地流转行为时，要求必须签署相关书面合同，并在合同中严格规定租用相关信息，以此形成法律依据。
以土地制度改革为契机，推进城乡土地集约高效利用。一是促进规模化建设。对土地进行使用权承包经营，使土地法定使用者数量减少，进而提升土地整体化经营，有效的满足生产效率的提高。二是推进农村聚落建设。在促进耕地流转时，应加快农村建设，使农民在失去土地后能从业与家乡，减少对城市的人口冲击，并提高农村收入。农民获得保障生活的收益，能够促进土地流转的加速进行。三是强化保障耕地面积。在建设过程中应首要保障土地的耕地使用面积不缩减，在此基础上为农民提供公共服务设施及收入性建筑建设的土地。四是构建城乡一体化发展空间格局。一方面要促进城乡一体化步伐，另一方面要减少城市化土地使用成本。
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一、农村城镇化的基本概念
城镇化是指一个国家从传统的农业国步入现代工业国所必然出现的城镇发展过程，是人类社会经济发展和文明进步的必然趋势，其主要内涵是农村人口转变为城镇人口的过程。城镇是城镇化的载体，城镇的数量和规模决定着城镇人口的容量，也就决定了城镇化水平的高低。我国农村城镇化的兴起，是在中国特定的城乡分割制度限制农村人口进入城市的特殊国情条件下推动的。一方面，现有的大、中、小城市在户籍、就业、土地、社会保障等方面阻碍着农村人口的进城；另一方面，农村经济发展客观上存在着对城镇化迫切要求，这样，农村地域内的广大小城镇就成为了农村人口实现城镇化的主要选择。农村城镇化是中国农民创造出的一条具有中国特色的城镇化道路，也是符合中国国情特点的城镇化进程。
二、农村城镇化的基本特点 推进我国农村城镇化的重大意义
目前在我国城镇的8000万流动人口中70--80%的是进城打工的农民，这些进城打工农民基本上是从事第二产业，只要当地条件成熟，他们中的绝大部分会回到本地从事非农生产。乡镇企业的快速发展为农村城镇化提供了产业基础和资本积累。改革20年来，我国乡镇企业得到了快速发展，农业科技进步和农业劳动生产率提高所提供的农业剩余，为农村城镇化创造了前提。小城镇建设已具备了现实基础。根据国家体改委等11个国务院有关部委对全国18个省市1035个建制镇（包括县城关镇）的随机抽样调查结果，平均每个小城镇（建成区）经营总收入达6.5亿元，拥有固定资产原值3亿多元，固定资产净值2亿多元。农村城镇化是我国整体城镇化中必不可少的重要组成部分。提高我国城镇化整体水平，是我国经济发展和社会进步的客观要求。根据国际城镇化发展惯例，当城镇化率达到30%以后，城镇化将进入加速发展的时期。我国1999年的城镇化率已达到30.9%（2000年在第五次人口普查中，由于调整了城镇人口的统计口径，城镇化水平提高到36%）。因此，进入21世纪后，我国就应步入了城镇化水平快速提高的时期。在我国“国民经济和社会发展第十个五年计划纲要”中，明确提出了实施城镇化战略，并把发展小城镇作为推进我国城镇化的重要途径。
三、中国农村城镇化进程中土地配置存在的主要问题
为了深入了解小城镇土地配置现状，于2001年上半年，对全国部分综合改革试点镇的土地利用现状进行了调查，调查分三部分进行，一是结合国务院体改办对小城镇发展考核内容进行实地调研，在陕西省的小城镇综合改革试点中，分别抽取四个小城镇进行分析，主要是研究2000年至2003年的城镇用地规模扩大和人口增加的关系，从中分析人均用地的变化趋势。二是对2000年小城镇用地结构进行了信函调查，对30个小城镇进行了调查，收回有效调查表格15份。三是对邻近山西、河南近几年小城镇发展较快的小城镇土地利用进行实地调查，通过走访小城镇当地政府，市、县、镇各级土地管理部门和小城镇居民，采取实地考察、问卷调查、座谈会等形式，对小城镇用地管理现状、居民权属概念、土地隐性市场等内容进行了调查。回收了46户小城镇居民的有效问卷，问卷调查设计。
调查结果表明，单一的征用土地配置机制，极大地激发了地方政府“以地生财”的积极性，而忽视了对存量土地的管理，导致了诸多小城镇用地不合理现象。突出表现在以下几个方面：
（1）用地粗放，土地利用效率低；（2）大量耕地被占；（3）重平面扩张，轻内部挖潜；（4）用地结构不合理，建筑布局凌乱。
四、建设多元化的小城镇土地市场
