物价局农民建房调研报告

在对**、**两地农民申请新建、翻建自用住房审批过程中的收费情况检查中，检查组主要调查了两市的城建和国土部门及下属单位及**市龙山镇、**市胜山镇政府及乔一村、胜东村的有关情况。两市的城建、国土等部门在农民建房过程中，都能按照法律、法规规定的行政事业性收费项目、标准收费。**市政府还向建房户免除了法规规定可收取的城市基础设施配套费、集镇配套费、土地证书工本费和房屋所有权登记证书工本费。农民建房过程中涉及的经营服务性收费，也本着自愿原则，由建房农户自己选择。两市都免除了城市规划区范围内个人住宅定线放样测绘收费，农民建房负担明显减轻。

一、农民建房审批环节和费用收取情况

农民建房用地的相关法律和政策规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村宅基地属村民委员会或者村集体经济组织所有，必须实行拆旧建新，拆旧后宅基地交还村委会或集体经济组织。

农民建房分为新建、扩建、翻建。翻建因不涉及土地指标，审批程序相对简单。以**市为例：

农村村民宅基地限额为（指房屋垂直投影占地面积，包括附属用房、庭院）：使用耕地的面积标准小户（1-3人）最高不超过86平方米，大户（4人以上）最高不超过125平方米。使用其他土地的每户可增加15平方米。

农民申请宅基地的先向户口所在地的村（居）委会提出书面申请，村（居）委会根据宅基地实际情况和宅基地来源，初步确定建住宅，并予以张榜公示，公示后10天内无异议，或虽有异议但经调查符合建房条件的，如实填写《私人建住宅和用地申请审批表》，并上报镇、街道土管所。

镇、街道土管所根据土地利用总体规划、年度计划指标、建住宅条件等相关规定对《私人建住宅和用地申请审批表》进行审核，经审核后将审批表及相关材料交村镇建设办公室，双方一起现场踏勘后核定建房面积、方式、位置，核发《私人建房用地规划许可证》，经镇政府、街道办事处审核后，上报市土地行政主管部门。

市土地行政主管部门根据上报材料和审批规定，作出审核意见，报市人民政府审批。

镇、街道土管所将审批结果公示，并通知各建房农户，对占用耕地建房的农户按规定标准收取14元/平方米的耕地开垦费，并代税务部门征收4.5元/平方米的耕地占用税。

农民建房审批过程中不收取定线放样费，也不需要提供施工图纸。凭《私人建房用地规划许可证》即可施工建房。

房屋竣工后，建房农户免费向国土部门和建设部门申领土地证书和房屋所有权登记证书。

二、现行农民建房法律政策方面存在的缺陷

新农村建设是"**"规划建设中农村工作的重点,而农村宅基地的管理又是新农村建设中重要的组成部分。但从调查情况看,农民私人建房宅基地审批管理及建设中仍存在着诸多问题。

（一）政府用地挤占农民住宅用地现象比较突出。农村人口在不断增加，而土地是不可再生的资源，人多地少的矛盾原本就很突出，随着城市化推进和土地市场化运作，政府更加看重土地资源。有的政府为加快城市建设和开发重点工程，大量征用和出让土地，特别是将农村集体土地大量征用转作城建用地、商业用地和企业用地，严重挤占农民住宅用地指标，造成农民住宅用地因无指标不批或出钱买指标。许多村的农民因为土地指标和农庄规划等因素已有多年没有被批准建房，且大多数住房是危房，农民意见很大。如**市20**年没有批准一户农民建房指标。在正式审批建房无路之后，村民已无退路，致使不少地方农村非法建房遍地开花。许多市县政策规定：农民个人建房占用耕地的，主要通过土地整理折抵指标解决。土地整理折抵指标通过土地整理、从外地购买获得，当地政府为减轻负担，对农民建设用地指标费是以成本价或低于成本价向建房农户收取。

（二）农民建房手续繁杂。现行的农民建房户在长久等待中等来了建房土地指标，建房时手续也相当复杂。按规定农民建房要办理两证。在办证时有一些前置条件，如办《建房许可证》前农民要委托测量部门进行定线放样、委托设计部门进行房屋式样和施工图纸设计等等。有些部门趁机搭车，如城建部门收白蚁防治费、气象部门收防雷设施评价费等等。

（三）图纸作用形同虚设。根据有关法律规定，农民建房需按照设计图纸施工。一些县村建规划设计所、村建规划测绘室委托乡镇村建站在办理农民建房审批手续时，违反自愿原则，强行签订合同，强制农民接受代办房屋设计图服务，向农民收取“房屋设计图费”，若不接受便不给审批。大部分县市的建设部门都能无偿提供通用图纸，但是这些图纸千篇一律，农民实际建房中无法套用，仅仅是为了审批程序的需要。经调查，大部分农户不按图纸施工，大多靠工匠“凭感觉”或参照其他房屋“依样画葫”建造，设计单位和管理部门也从不过问，不少农民建房存在安全隐患。

（四）集镇规划区任意扩大，超范围收取集镇配套费比较突出。《**省村镇规划建设管理条例》规定，在集镇规划区内可以向新建房的农户收取集镇配套设施建设费。一些基层政府为加快筹资，任意扩大集镇规划区范围，甚至覆盖整个农村，面向新建房的农户收取集镇配套设施建设费。结果是只收费不配套，甚至有的农村再过几十年后才可能实施集镇规划。因此，过早地加重了农民的不合理负担。

（五）受环境污染影响，农村的饮用水问题日益突出。为解决农民饮水问题，省政府实施了“千万农民饮用水工程”。但是在农村改水工程建设中，农民要承担多少费用没有明确的规定。如**市政府只承担工程20-30%的费用，其余由村委会或农户自筹，农民为此要支付较高的费用。如**市乡镇供水有限公司以村为单位，签定协议，按680元/户—1745元/户不等的标准向桥下镇、四路镇、胡库镇、古山镇农村用户收取“一户一表”供水安装费（包括水表、水表井以及表前的管道材料费、安装费）。《**省城市供水管理办法》第二十条规定：城市供水公共设施，从取水口至进户总水表（含进户总水表）由城市供水企业维护和管理；从进户总水表至用户的供水设施，由所有者或者管理者负责维护和管理。这仅明确了对安装后的维护管理的界限，自来水供水设施产权分界点一直没有一个明确的界限，农村供水管理没有相应的法律、政策。

三、建议

（一）因地置宜，解决农民住宅用地问题。农民住宅困难问题由来已久，原因也是多方面的。各地政府要从实际出发，在做好正常建房审批工作的同时，先解决住房困难户的建房审批问题。如**市制定了住房特困户政策，通过努力向省里争取用地指标，安排农民特困户建房。

（二）简化农民建房审批环节，积极推行审批、收费“一站式”服务。建议逐步委托乡镇（街道）进行农民住宅建设用地审批，以提高审批效率。对农民个人建房涉及的规划建设、国土、房管、当地乡镇政府等相关审批环节，进行流程再造。各相关部门接到建房户申请报告后，经事前联合踏勘，先行达成审核意见。然后，把国土与规划等要公示的内容合并一起联合公示，从而最大限度地缩短审批时间，避免不参加审批的单位（如县国土资源测量队、县村建规划设计所）借建房审批各个环节之机强制服务收费。

（三）按村庄规划设计图纸，加强对农民建房的指导。建议各地政府在编制村庄规划时，根据各村的实际情况，组织有资质的设计单位设计多套图纸，配备详细的施工图，制成“通用图”光盘，免费向建房农户发放，以利农民根据自身情况“自选”，满足建房农户的实际需要。并配备专业人员，全程指导，使农民真正做到按图建房。

（四）明晰产权界限，维护百姓合法权益。在农村自来水一户一表改造过程中，安装费用由谁承担政策不是很清楚。现阶段迫切需要明确自来水供水设施产权分界点及农村改水过程中农民应该承担的费用。