住房制度改革意见

党的*****以来，广西城镇住房建设得到了很大发展，到**年止，全区城镇实有住房八千多万平方米，其中十二个城市已达四千万平方米，**年到**年间，共新建住宅三千多万平方米，相当于前三十年新建住宅总和（754万平方米）的四倍。人均居住面积由解放初期的3.65平方米提高到7平方米，广大群众的居住条件得到了很大的改善。但是，由于城镇人口增长较快，住房资金日益匮乏。现行的低租金、高补贴、近乎无偿供给的住房制度既不能从经济机制上制约不合理的住房需求，又缺乏一个有效的机制引导居民在购房建房上的资金投入，城镇住房供求之间的矛盾仍很突出，仅12个城市缺房户就有10多万户。因此，要加快解决我区的住房问题，必须进行住房制度改革，通过房改，逐步把住房的生产、交换、分配、消费纳入有计划的商品经济轨道，将现在的住房实物福利制度逐步改变为商品货币制度，由住户通过商品交换（售房或租赁），取得住房的所有权和使用权，使住房这个大商品进入消费品市场，实现住房资金投入产出的良性循环，从而走出一条既有利于加快住房建设和解决城镇居民住房问题，又能促进整个房地产业、建筑业和建材工业发展的新路子。

根据国务院国发11号文件和国发30号文件要求及有关规定，从我区实际出发，借鉴兄弟省市的经验，对我区城镇住房制度改革提出如下意见：

一、住房制度改革的基本原则

1．坚持政府、单位、个人三者共同负担的原则。通过发挥三个积极性，在保持现有建房资金渠道的前提下，逐步增加个人在住房建设投资的比重，更多地筹集建房资金，加快住宅建设步伐。

2．坚持租、售、建、管并举的原则，逐步形成提高租金、促进卖房、回收资金、促进建房、管好住房的联带序列。

3．坚持在统一政策下因地制宜、分散决策的原则。结合我区实际，分步实施房改方案。

4．坚持机制转换的原则。住房制度改革就是要转换传统体制下的运行机制，形成一种体现社会主义有计划商品经济要求的新的住房制度和运行机制。要改变现行的住房资金分配体制和计划管理体制，通过财政、税收、工资、金融、物价和房地产管理等方面的配套改革，建立住房基金，把住房消费基金纳入正常渠道，把包括住房在内的房地产开发、建设、经营、服务纳入社会主义有计划的商品经济大循环体系。

二、我区住房改革的分阶段实施目标

1．“八五”目标：以改变低租金、无偿分配为基本点，房屋租金标准力争达到实现简单再生产的三项因素（维修费、管理费、折旧费）计租水平，逐步增加家庭住房消费比重；重点解决危旧住房和人均居住面积3—4平方米以下的住房困难户和无房户的住房问题；全区人均居住面积达到7.5平方米，住房成套率达50％；各城镇全部建立起三级住房基金，保证住房建设有稳定的资金来源；发育房地产市场，通过改革初步奠定机制转换的基础。

2．十年目标：到20*年，公房租金努力达到五项因素（维修费、管理费、折旧费、投资利息、房产税）的成本租金水平；住房成套率达60－70％，城镇人均居住面积达8平方米；发展房地产市场，建立健全住房资金的融资体系，实现住房投入产出的良性循环。

3．长期目标：住房租金要达到八项因素（前五项再加上土地使用费、保险费和利润）的商品租金水平；住房成套率大大提高，每户有一套舒适的住房；健全房地产市场，完成住房商品机制转换，实现住房商品化、管理社会化。

三、我区住房制度改革的具体办法

我区住房制度改革采取分步提租发补贴、鼓励职工买公房、新房实行新制度、多种方式建住宅、逐步推进公积金等多种办法，以达到解决住房的目的。

（一）分步提租发补贴

1．分步提租办法：

凡城镇公有住房，在同一城市（县镇）实行统一租金标准。收取公有住户租金一律按住房面积计算。

改革现行低租金制度，使公有住房租金有计划有步骤地提高到包括折旧费、维修费、管理费、房产税和投资利息五项因素的成本租金水平。第一步，**年底以前，公有住房租金标准调整到包括维修费和管理费两项因素的水平；第二步，**年底以前，公有住房租金标准提高到包括维修费、管理费、折旧费三项因素的水平；第三步，20*年以前，达到五项因素的成本租金水平。

2．补贴办法：

租金调整后，各地可根据提租幅度和当地的实际情况，本着多提少补的原则对租住公房的职工（包括离退休职工）给予适当补贴。以**年职工的标准工资为计算基数，第一步租金提到两项因素水平时，补贴不超过标准工资（包括民族补贴）的5％；新增租金中，职工负担部分不低于25％，以后随着房租的提高，由各市县相应调整补贴标准。

根据国务院国发11号文件的规定，居住集体宿舍和私房的职工，暂不发补贴。

3．补贴资金的来源

住房补贴资金，首先立足于原有住房资金的划转，不足部分，经财政部门核定后，企业可进入成本；全额预算行政事业单位列入预算；差额预算的事业单位按差额比例分别比照全额预算单位和企业资金开支渠道列支；自收自支单位比照企业资金开支渠道列支。

4．有条件的城镇和企事业单位要适当加大提租的幅度。

5．减免办法

民政部门确认的社会贫困户；享受离休等遇的干部职工和已故离休干部职工的配偶，按规定标准住房提租补贴后，净增支过多生活有困难的，给予适当减免。

6．超标加租。超过住房面积标准的部分加收租金，具体办法，由各市、县按国务院国发和广西桂发8号文的原则制定。

（二）鼓励职工买公房

向职工个人出售新旧公房是推行住房商品化的基本措施之一。职工按标准价购买公有住房后，仍可领取住房补贴。在试点过程中曾以优惠折价购买公房的职工，则暂不发补贴。

1．公房出售的范围

除国家有关部门和各级人民政府按规定确定不宜出售的住房外，一般住房均可出售。

2．出售对象

具有常住城镇户口，以自住为目的，且符合分房条件的职工。一户只能享受一次按标准价购买公有住房的待遇。

3．售房的价格

买卖房屋均以建筑面积计算。职工购买规定面积标准以内的住房，其售价按下列原则确定：新房按标准价（住房建筑造价和征拆迁补偿费加地段、楼层、朝向等环境因素）；旧房按重置价成新折扣和地段、楼层朝向等环境因素按质计价。在房改起步阶段，为鼓励职工买房，可暂由职工所在单位适当承担征地和拆迁补偿费。出售旧房，只限原住户购买。产权单位出售住房的价格，须经当地评估机构评估，国有资产、房地产和物价管理部门核定，各市、县的售房价格须报自治区人民政府审批，严禁以过低价格出售公有住房。

4．公房出售后的产权处理

职工按标准价购买的住房，购房者拥有部分产权（即全部占有权、使用权和有限制的收益权、处分权），可以使用、继承，五年后可以按规定出售出租，售房收入扣除有关税费后按产权比例进行分配，原产权单位有优先购买权和租用权。

5．税费减免

职工购买自住住房，个人出资部分免交房产税、土地使用税和一次性的契税。产权单位以标准价向职工个人出售住房，可免征营业税，新建公有住房，计征固定资产投资方向调节税，按零税率。

按标准价售房和有关优惠政策只适用于年人均收入五千元以下的职工家庭户。

（三）新房实行新制度

为使新建住房不再进入旧的住房体制，凡是**年元月一日后建成交付使用的住房和迁出腾空的旧公房（不含互换房）都要实行新制度：

1．先卖后租，出售给干部职工的新房按标准价。在起步阶段征地拆迁费用较高的，可暂由职工所在单位适当负担。

2．新房新租，租金原则上要按成本租金（即五项因素）计租，最少也不能低于三项因素计租。新房实转的住房券资金来源，企业可进入成本，机关、事业单位可列入财政经费预算。

3．有偿租房，为保证出租房屋的正常使用，租房收取保证金或认购住房债券，有偿租房，收取标准或认购额由各地自定。

（四）多种方式建住宅

为了尽快解决广大职工住房问题，住宅建设推行国家、集体、个人三方共同投资体制，积极组织集资建房和合作建房，具体方法如下：

1．根据国家“统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设”的方针，认真贯彻自治区〕29号文、5号令，各级人民政府要在用地、规划、计划、材料、信贷、税收等方面给予扶持，各有关方面应通力协作，加强规划和用地管理。

2．集资建房。集资形式可以是全集资也可部分集资，全集资即建房资金全部由个人出，单位代建，房屋建成后产权归个人所有；部分集资即单位出一部分，个人出一部分，所建住房实行先售后租。职工购房，其集资款可计抵购房款；职工租房，其集资款可计抵租赁保证金。

3．有组织地个人建房，如住房困难的中低收入家庭户可参加住房合作社，个人入股投资建房。住房合作社可以从建设、分配到管理一起抓起来。国家对于合作建房，在税费方面按国家规定给予适当减免。

（五）逐步推行公积金

公积金是一项义务性的长期储金，按职工月工资的一定比例，由单位和职工个人逐月缴存。单位和职工缴存的公积金全部归职工个人所有，享有低息，通过长期的积累，提高职工家庭解决住房的能力，扩大住房建设资金的融通。自治区辖五市和有条件的县城经过自治区政府批准后可以先试行。

1．对象和范围

凡具有城镇常住户口的党政机关、群众团体、事业单位和各种所有制企业的固定职工、合同制职工，计划内临时工，均实行公积金办法。

离退休职工，计划外临时工以及三资企业中的外籍人员，不实行公积金办法。

2．公积金缴存额与利率

公积金缴存额，等于职工月工资乘以公积金缴存率。职工个人和所在单位的公积金缴存率，在起步阶段可分别定为5％，以后随着经济发展和职工收入的变化，分别进行调整，每一年公布一次。

存储的公积金，比照银行活期存款利率结算。

3．公积金的来源

在公积金中，个人承担的部分由个人缴存；单位提供的部分原则上从单位原有住房资金和自有资金中解决，根据国家规定对于需在成本中列支和预算中安排的部分，由各级财政部门核定和安排。

4．公积金的使用和管理

职工可使用本户成员及其直系亲属积累的公积金，定向用于购房、建房和住房的翻修等费用，不足部分，可向住房资金管理部门申请贷款，由职工个人定期偿还。

公积金可以继承，职工离退休或出国定居时，所结余的公积金连本息还给个人，职工调外单位或外地工作，应将结余的公积金转至新工作单位该职工名下。

各单位可以有偿使用本单位职工结余的公积金用于住房建设。

公积金由各市、县房改部门的资金管理机构负责筹集、管理使用，并委托有关金融机构存贷业务。

四、建立和管好住房基金

要把围绕住房生产、经营、消费中发生的资金集中起来，通过建立公积金，逐步提高公房租金，发行住房债券或收取租赁保证金等形式，增大个人筹资在住房资金中的比重。各级政府要切实做好住房资金的理顺和转化，在各级人民政府住房制度改革领导小组下，由财政部门会同有关部门核定和划转住房资金，变无序为有序，建立起城镇、企事业单位、个人三级住房基金，用于住房建设、维修和发放住房补贴，不得挪作他用。

住房资金来源：

1．城市住房基金：从市财政原来用于住房建设、维修和房租补贴的资金，基本建设投资中用于住宅投资的部分，当地提取的固定资产投资方向调节税、房产税，出售直管公房回收的资金以及住宅资金的经营收益和利息收入等筹集。

2．单位住房基金：行政、事业单位原来用于住房建设、维修、房租补贴，预算外收入的10％左右，提租和出售公有住房回收的资金，经财政核定列入经费预算的部分及其他可以用于房改的资金。企业按规定提取垢住房折旧费、大修理基金、后备基金、福利基金、结余的奖励基金中分离出来的资金、企业税后留利中10％的资金，以及按规定可进入成本的资金，作为单位的住房基金，单立帐户，专户存储。

3．职工个人购建房基金，从公积金和其他消费支出节余部分中筹集。

建立和管好、用好住房基金，是住房制度改革的关键环节，各市、县要建立住房改革资金管理中心，负责此项资金的筹集、调度、使用管理，中心由当地房改领导小组领导，与房改办合署办公。房改金融业务目前委托专业银行。

五、加快解决特困户和无房户的住房问题

要解决好缺房户，目前重点要解决好住房特困户。到**年止，我区城市还有缺房户11.9万多户，其中人均2平方米以下或无房户1.08万户。要通过住房制度改革和多渠道建房，有计划地逐步解决这些缺房户，首先是要在近二年内解决人均2平方米以下人均收入又较低的（如当地贫困线以下具体标准由各地规定）特别困难户和无房户。各地应尽快制订出解困分年度实施计划。解决的办法是：

1．多方筹集资金。一是各地财政每年出一点；二是各单位自筹；三是个人集资；四是由银行发放专项解困低息贷款；五是房改中卖房回收的资金；六是私人积储的资金。

2．解决好建设计划。凡用于解困的住宅建设计划，由当地建委（房产局）、计委和房改办审查安排，报自治区计委、建委和房改办备案。

3．凡属解困住宅建设需用的土地，自治区土地局优先安排审批。

4．解困住宅建设税费优惠。解困住宅免交市政建设配套费、建筑规划费、招标费、占路费、土地管理费。

下列费用减少50％：

质检费、电源建设费、供电贴费、用水保证金、水电增容费、菜地占用基金（土地开发费）。

5．解困住宅建设由各级建委、房地产局牵头，要有专门机构和人员抓这项工作，各级政府应加强对解困工作的领导，严格核定解困范围，接受群众监督。把解困作为为群众办好事实事列入重要日程。计划、金融、财政、税收、城建、规划、土地等有关部门都要积极配合、支持。

六、加强房地产市场管理

随着房改的不断深入，房地产市场将愈来愈活跃。各地政府要加强对房地暗市场的领导，房地产主管部门要设立房地产市场管理机构。各类房地产的交易活动，都要置于房地产市场管理和监督之下。一切房地产的出租、转让、抵押，房屋的买卖、交换、典当、继承等活动都要按规定办理有关手续，并按规定交清有关税费（房屋产权证颁发的收费，包括测绘、资料、手续费，房屋的买卖、交换、典当、继承、估价、监定费，房地产出让、转让、出租、抵押时的手续费按有关规定执行）。房屋出租实行租赁许可证和合同制。严禁乘房改之机，以房牟利，投机倒把或损公肥私，贱价卖房或其他非法活动。

七、今明年住房改革部署

住房改革贵在起步。根据全国住房改革的总体部署，我区要求**年南宁、柳州、桂林、梧州、北海五市房改全面配套改革起步，每个地区有1—2个县（市）进行全面配套改革试点，其他有条件的县城也可进行全面或单项改革试点；**年各县城进行全面配套改革。*年五市和各县的房改方案（包括配套方案）由自治区房改领导小组批准；全面铺开后，各县城全面配套改革方案分别由地、市房改领导小组批准，报区房改领导小组备案。所有单位，不论隶属关系，都应服从各地人民政府的统一部署，执行当地的房改方案。柳铁房改工作按国务院住房制度改革领导小组房改字6号文执行。

八、加强对房改工作的领导

住房制度改革涉及面广，政策性强，是一项长期的艰苦细致的工作，各级人民政府要高度重视和加强对这项工作的领导，要有主要领导同志亲自抓，精心组织，周密安排、做好宣传。建立常设的办事机构，按编制配备专职人员，房改业务经费分别在各级财政中统筹解决。自治区房改领导小组办公室，要会同体改、建设、财政、计划、金融、劳动、人事、工商、税务、物价、土地和国有资产管理等部门，抓紧制定配套政策、措施和办法。

各地可根据上述原则，结合当地的实际情况，尽快制订出切实可行的住房制度改革方案，在群众中广泛征求意见，力求方案全面完善，并经过必要的立法手续贯彻实施。