管理农民建房制度

为加强我县农民建房用地管理，规范农民用地行为，合理利用土地，切实保护耕地，提高土地利用率，根据《中华人民共和国土地管理法》和国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》等有关规定，结合我县实际，确定本办法。

一、指导思想以邓小平理论和“三个代表重要思想为指导，认真贯彻十六大和十六届三中、四中全会精神，树立和落实科学发展观，以新农村建设为总抓手，坚持科学规划、因地制宜的原则，有效整合各种资源，加强农民建房管理，改善农村生产生活环境，促进城乡协调发展，加快全面建设小康社会的步伐。

二、基本原则

（一）坚持规划先行的原则。各乡镇人民政府和村民委员会必须按照新农村建设的要求，村庄规划应按照因地制宜、远近结合、有利生产、方便生活、合理布局、节约用地、配套建设、协调发展的原则进行编制，统一由乡镇人民政府报县人民政府审批后实施。

（二）坚持节约用地的原则。坚持“十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地”的基本国策，贯彻“依法用地，合理用地，节约用地，保护耕地”和“一户一宅”的方针。在村庄规划区内的建设实行统一调整和安排用地、统一进行基础设施建设、统一管理。

（三）坚持宅基地集体所有的原则。宅基地属于集体所有，农村村民只享有土地使用权，集体土地所有权和土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。

（四）坚持严格报批的原则。农村村民新建、改建、扩建的宅基地，按《土地管理法》和《江西省实施〈土地管理法〉的办法》的规定报批，未依法取得建设用地手续的宅基地，不得动工建设。

三、农民申请建房的条件

（一）申请进入规划区建房的条件。坚持一户一宅的规定，农村村民只能拥有一处宅基地。农村村民符合以下条件之一者方可申请宅基地：

1、年满十八周岁的村民因原有住房不够住确需分户建房的；

2、根据村庄详细规划需要拆迁的；

3、因国家、集体建设项目占用需要搬迁的；

4、经县级以上人民政府批准回原籍落户定居，确无住房的；

5、原有住房破旧需要改造或拆除，在原址新建且符合规划的；

6、原有住房破旧需另选址新建住房，新选地址在规划区内，本人同意将原宅基地退还集体的；

7、符合其它有关规定的。

（二）有下列情况之一的不予审批宅基地

1、不符合土地利用总体规划、村镇总体规划、控制性详细规划的；

2、拆旧建新不同意将老宅基地退还集体或在原批准的宅基地以外有违章建筑而未先行拆除的，新选地址不符合村镇规划要求的；

3、有转让、出租、赠予房屋行为的；

4、在城镇居住户籍属城镇居民的；

5、原有宅基地面积确能解决分户需要的或原有宅基地面积超过标准的；

6、国家政策规定其它不宜批准的。

四、农民建房的面积标准农村村民建房面积标准：根据申请者每户人口多少，按统一规划设计的标准民房设计图纸以户为单位进行安排，大户（五人以上，含五人）用地面积不超过200平方米，中户（三至四人）用地面积不超过180平方米，小户（一至二人）用地面积不超过120平方米。独生子女安排宅基地时可享受优惠政策，一个独生子女可按两人计算，一户只计算一次。（占用耕地的不得超过120平方米，占用荒地、荒坡和拆旧建新的不得超过180平方米。）

五、农民建房应办理的手续

（一）办理报建手续在村庄规划区范围内新建、改建、扩建建设项目，必须取得《村镇规划选址意见书》，并按下列程序办理报建手续：

1、向所在乡镇规划建设管理所提交项目建设申请。

2、乡镇规划建设管理所派员现场踏勘，提出初审意见报乡镇人民政府审查。

3、乡镇人民政府审查同意建房的，由乡镇规划建设管理所核发《村镇规划选址意见书》后到土地管理部门办理用地手续（按农村宅基地申请报批程序规定办理）。

4、建设单位或个人持《村镇规划选址意见书》、建设用地批准文件和工程设计图纸等建房资料报乡镇规划建设管理所，乡镇规划建设管理所审查后派出人员到现场放线定位。建设单位或个人所选择的施工队伍或建筑工匠须报乡镇规划建设管理所备案后方可开工建设。村民在村庄规划区新建、改建、扩建住宅，须取得村民委员会或村集体经济组织讨论同意后，再按上述程序办理。

（二）农村宅基地申请报批程序：农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本村、组提出书面申请并在本村、组张榜公布，公布期满无异议的，经村民委员会审查同意后，由乡镇土管所进行实地调查，对符合土地利用总体规划的，发放赣州市城乡个人建房用地申请表，再经乡镇人民政府审核同意后，由县国土资源局统一报县人民政府批准，核发《建设用地许可证》。经依法批准的宅基地，村、组应及时将审批结果张榜公布，房屋竣工后依法申请土地登记并颁发土地使用证。

六、农村建房用地收费标准

（一）经批准占用耕地建住宅的，按耕地开垦费20元/m2，新增建设用地有偿使用费8元/m2，防洪保安资金0.75元/m2,耕地占用税按2.5元/m2的标准交纳相关费用。

（二）经批准拆旧建新，占用原建设用地（包括原住房、厨房、厕所、畜禽圈舍、庭院、房前屋后空闲地等）建住宅的免收土地规费。老宅基地的确定依据原状实际进行确定，不要求一律提供土地证等证件。

（三）经批准占用山坡地建住宅的，按7元/m2的标准收取土地有偿使用费，其它费用免收。

（四）宅基地登记发证时，每证收取工本费10元。

（五）新农村建设规划区内土地使用权流转补助标准由村民理事会召集村民代表或村民会议讨论决定。

七、农民建房的优惠政策凡在新农村建设规划区内建房的农户享受以下优惠政策：

（一）规费减免。规划部门为村庄编制规划时，所需费用暂由县乡镇垫付，暂不再向农村建房户分摊、收取。鼓励采用市推介图集的建设设计图纸新建住房，住房建设设计图纸由县政府免费提供。对用于新农村建设的自产自用竹木，林业部门免征一切费用。

（二）设施配套。凡对在规划区内兴建的住宅楼，其供电设施、电信设施均由供电、广电、电信部门统一总线到点，安装到户。分户安装入户材料费按现行价格收取，免收安装工资；初装费按规定标准的50%收取。原有供电、电信、广电等户头需搬迁过户的，只收取材料费，免收过户安装工资。

（三）集体土地使用权流转补助指导标准。老宅基地在规划区内需拆除的，原则上按占地面积每平方米10元的标准进行流转，各乡镇可结合实际上下浮动30%，同时可根据房屋的建筑年代、建筑材料及结构进行一定的补偿，具体补偿标准由理事会集体讨论确定。

八、禁止的行为

（一）禁止任何单位和个人在规划点外建房。

（二）禁止属城镇户籍人口占农村集体土地建房。

（三）禁止任何单位和个人以新村规划为名炒卖集体土地。

（四）禁止占用基本农田和公益生态林山场搞新村规划。

（五）禁止不按规划擅自批准用地和旧房改建。

（六）禁止用集体土地使用权抵押建设新村公共设施。

（七）禁止违背农民意愿进行强行规划建设。

（八）禁止利用农民建房进行乱收费乱罚款。

九、法律责任违反本办法的单位和个人，按下列规定处理：

（一）未按规划审批程序核发建设用地批准文件的，建设用地批准文件无效，占用的土地由批准用地机关依法责令退回；对违反规定审批土地的直接责任人，依法给予行政处分；造成损失的，由审批单位依法赔偿。

（二）未按规定要求核发规划批准文件的，规划批准文件无效，责令收回规划批准文件；对违反规定核发规划批准文件的直接责任人，依法给予行政处分；造成损失的，由审批单位依法赔偿。

（三）在村庄规划区内，建设单位或个人未取得规划批准文件或违反批准文件内容而进行建设，严重影响村庄规划的，由建设行政主管部门责令停止建设，限期拆除，拒不拆除的，依法申请人民法院强制拆除；影响村庄规划尚可采取改正措施的责令停止建设，限其改正，并处土建工程造价的3%至5%的罚款。

（四）违反国土资源管理规定行为的，由国土资源行政主管部门依法处罚。

（五）镇、村干部以及乡镇规划建设管理工作人员、土地管理人员有玩忽职守、索取受贿、徇私枉法行为的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；造成损失的，依法承担赔偿责任，情节严重触犯刑律的，移交司法机关依法追究刑事责任。

（六）经批准后连续两年未使用宅基地的，应交还集体经济组织另行安排利用。

十、附则在本县行政区域内进行的村庄规划、建设、用地和管理等活动必须遵守本办法，但国家建设征用集体土地进行建设的除外。本办法所称村庄是指农村村民居住和从事各种生产的聚居点（不包括城镇规划区内村庄）。本办法所称村庄规划区是指村庄建成区和因村庄建设及发展需要实行规划控制的区域。本办法所称农村宅基地是指农村村民个人经依法批准，用于建造住宅或附属用房（包括住房、厨房、厕所、畜禽圈舍和庭院等）的用地。本县行政区域内的集体农、林、牧、渔场场部及其居民点的规划、建设管理，参照本办法执行。本办法自颁布之日起施行。