都市区建设发展讲话

尊敬的各位领导，各位专家，同志们，朋友们：

非常高兴参加本次都市区建设与房地产业发展—思念·果岭山水“宜居城市”高层论坛。

在中原经济区建设已正式上升为国家战略的大背景下，市委、市政府高瞻远瞩地提出了都市区建设的发展战略，提出以交通为纽带、以产业为桥梁、以建设千万人口的现代化大都市为目标，按照组团发展、产城融合、复合型和生态型的发展路径，将周边的县（市）、乡（镇）统一纳入中心城区，着力打造中原经济区核心增长极和全国区域性中心城市。今天举办这个论坛很有意义，省会各个方面的专家、房地产企业的专家、省社科院的专家，欢聚一堂共同研讨都市区发展、房地产业发展以及城市建设，这必将对推动房地产业发展和都市区建设带来积极作用。首先，针对目前房地产业的发展现状，我表达一些个人观点。

从发展成效看，总的来讲，房地产业发展势头很好、潜力很大、任务很重。所谓势头很好，近年来房地产业的发展在全国省会城市中的发展势头还是非常好的，国内一些著名房地产开发企业纷纷看好房地产业；所谓潜力很大，目前市提出了都市区建设战略，为房地产业发展带来了很大的潜力；最后说任务很重，房地产业的发展在全国省会城市，尤其与沿海发达地区的地级市相比，无论是开发品位还是品牌规模都还有很大差距，真正功能完善、环境优美、管理科学的、适宜人居的高端房地产，还是偏少。从这个意义上来讲，市房地产业发展的任务还是非常艰巨。

从发展走势看，房地产业曾经支撑了建设的半壁江山，并且我认为它仍将是今后一个时期经济社会发展的支柱产业。尤其从年，市、区两级财政收入的结构来看，由房地产贡献的税收几乎占到了市级财政收入的50％以上，二七区是51％。所以我认为房地产业未来的发展前景是光明的，在都市区建设进程中将继续扮演着不可替代的角色。作为党委政府应该大力支持房地产业的发展。

从发展空间看，都市区建设提出要打破规划界限、行政区划界限，推进合村并城、合村并镇的工作理念和思路，必将带动整个乃至周边地区进入城市建设史上少有的高速发展期，为房地产业发展带来历史性机遇、提供更为广阔的空间和平台。从目前来看，房地产业在城市的发展非常好，但在农村几乎没什么发展。如果下一步房地产业能够按照合村并城、合村并镇的思路进军农村市场，将是一个巨大的突破。

从发展结构看，现在市产业结构正由“三一二”、“二三一”向“三二一”转变。众所周知，衡量一个地区经济发展水平的高低有一个非常重要的指标，就是看三产服务业的发展水平在其整个国民经济体系当中的比重。发达地区一般是三个70％，其中三产服务业占GDP的比重要达到70％，从事服务业的人口要达到70％。而房地产业的重要特征之一就是关联性强、产业链长，它的发展可以直接或间接地影响带动50多个相关产业的发展。作为传统商贸中心区的二七区，正面临着基础设施老化、城市景观形象差、功能不完善、群众居住环境差、产业业态层次低等现状。曾经在上世纪八十年代末领跑全国商业发展的二七商圈，年的营业收入仅为57.4亿，远远落后于面积相当的重庆解放碑商圈、南京新街口商圈，急需要升级改造。在这方面，我们一直也做了很多工作。从年开始，谋划城中村改造、旧城改造和合村并城，去年拆迁面积达到580万平方米，已经进入城乡更新的关键历史时期。房地产业不仅是经济发展的结果，更是经济发展的动力，以房地产业作为产业结构调整和优化升级的突破口，是历史的、现实的选择。房地产业重任在肩。

从发展过程看，省委书记卢展工同志来到河南以后提出了新型城镇化带动“三化”的发展战略。加速推进城乡一体化给房地产市场带来的巨大需求，决定了今后很长一个时期内——我个人判断至少二十年——房地产业仍将是拉动经济发展的重要动力之一。我个人认为，当前应该支持、鼓励发展房地产业，建议由政府主导大力建设保障性住房，包括公租房、廉租房等，以满足中低收入群体的需求，使居者有其屋。另外一个层面，政府要大力支持以市场为主导的房地产业发展。首先，要发展以人为本的高品位、高端居住经济。其次，要发展商业地产，包括办公写字楼、商业城市综合体。商业地产是支撑一个地区、一个城市经济发展的重要基础。现在市的商业地产发展严重滞后，老城区的经济承载力较低，没有一个真正的城市综合体，没有一个真正的5A级写字楼，五星级酒店数量也屈指可数。针对二七区没有一家五星级酒店，经过前期我们的策划、规划，现在希尔顿酒店已经开工建设，还有5个正在谋划的五星级酒店。第三，要发展休闲旅游地产。二七区西南部位于上风上水的区域，有10万亩生态涵养林、6000亩水面、30里樱桃沟、1万多亩葡萄园，沟壑纵横，非常适合发展休闲旅游地产。目前总规已经制定完毕，准备进入操作阶段。第四，要发展工业地产。工业地产利润率相对较低，必须依靠政府给予优惠政策，否则很多企业可能都不愿意参与。那么怎么样做好市房地产业的发展？

第一、做好策划。策划很重要。都市区的发展战略提出后，市作为中部省会城市和中原经济区的核心增长区，我们到底该怎么样定位、策划、发展？第二、做好规划。在策划的基础上，要做好规划。现在我们城市周边休闲地产、工业地产、合村并城发展缓慢的一个重要瓶颈就是规划滞后，没有实现规划全覆盖。根据《城乡规划法》的规定，必须要依据城市规划和小城镇规划，但是小城镇规划面积有限，如何突破规划瓶颈，是需要我们研究的问题。市委连书记对此非常重视，已经做出了指示，制作西南小城镇南水北调区域的总体规划。第三、解决好土地问题。如何在集体土地上搞开发建设？如何利用合村并镇提高土地的使用效率？如何使集体土地尽快转化为国有建设用地？这些问题如果解决不好，开发建设也会受影响。国家对土地的管理非常严格，新的土地管理法正在酝酿阶段，下一步很可能集体土地也会像国有土地一样流转、拍卖。如果实现这一步，我们的开发建设就能破解土地瓶颈。但是目前来说，在农村集体土地上搞建设开发，条件还不成熟。第四、提高标准。现在市房地产业建设的标准不高、品位不高、定位不高，没有把房地产业作为一项事业来做，仅仅定位于赚钱。如果这句话冒犯了哪位领导，希望提出批评意见。

作为党委政府一定要全力支持发展房地产业发展，这必将是拉动经济发展的重要动力，尤其是在带动城乡一体化发展、拉动农村房地产市场方面。再往深处说，目前我们国家地方财政收入的重要支撑就是服务业、房地产业。今年实施的房地产调控政策对城区经济发展是一个重创。我们区就已经初步显现，房地产的成交量大幅下滑。我同意韩恺先生的观点，单纯依靠降价并不能完全解决问题。怎么样真正解决中低收入群体的住房问题？我们可以借鉴新加坡的经验，在新加坡70%的人口都住在政府提供的现代化公共租屋中。因此由政府主导建设保障性住房，这是最重要的。

作为市中心城区、传统商贸区和都市区建设的重要组成部分，二七区也高度重视并依托房地产业发展，按照都市区建设的战略部署，紧扣“财富二七、商贸旺地”的发展定位，坚持“组团发展”的理念，打造“上风上水上二七、宜商宜居宜兴业”的城区品牌。为什么说“上风上水”？市地形是西高东低、南高北低，西南部是市的最高点，西南部海拔比东部平均要高出100多米。有人曾经做出测算，南四环与二七塔顶的高度是一样的；另外，市的几条主要河流金水河、熊儿河都发源于西南部。根据辖区发展现状和资源禀赋，我区提出了四大经济板块组团发展的模式。

第一板块是中心城区。面积约35平方公里，主要通过旧城改造和城中村改造，引进国内外品位高的开发商建设。去年我区城中村拆迁面积达到400多万平方米，三环以内城中村已基本上全部拆迁完毕。快速推进恒隆广场、华润万象城等重大品牌项目，以此提升城市形象、改善居住环境、建立产业体系、提升产业业态、优化产业结构、增加居民就业、造福二七群众。第二板块是二七新区。南水北调经过二七区的长度是6.72公里，围绕两侧，我们规划了28平方公里的区域，这是目前离市城区最近的尚未开发的地块，生态、自然资源非常好。正式的名称已上报市委市政府修订、批准之中，可能会改为“滨水新城”或“滨河新城”。新区的规划设计采取面向国际招标、征集总规设计方案，共有国内外四家专业规划设计机构参与竞标，经过专家评审最后上海同济规划院中选。主要以“总部经济产业园区”、“商业商务办公区”、“现代物流产业区”、“生态休闲产业区”等四大功能片区为支撑，通过土地一级整理和二级开发，加快推进新区道路、水电气暖、绿化等基础设施建设，以总部经济产业园等品牌项目带动新区发展，进而打造成引领都市区建设的现代服务业集聚区、智慧宜居新城区和低碳生态示范区。第三板块是马寨食品工业园区。规划面积11.8平方公里，已建成6.1平方公里。主要是发展食品工业和装备机械制造，已引进企业268家，其中规模企业69家，年完成产值90个亿，总收入达到3亿。大家现在喝的康师傅品牌的矿泉水和饮料都是产自于马寨工业园区，我们建设高铁、高速公路需要的重工机械也都是来自于马寨工业园区的新大方重工科技有限公司。下一步我们将加大招商引资力度，招大商加快发展，第四板块是龙西湖休闲产业集聚区。龙西湖也就是原来说的尖岗水库，水面面积6000亩。围绕龙西湖的开发建设，我们邀请了香港泛亚国际规划设计了龙西湖休闲产业集聚区。规划区面积约26平方公里，有八万亩生态涵养林、6000亩水面，以及一个已建成的4400亩市树木园，适合中原地区生长的700多种植物中，这里就有600多种。上周一在全市重大项目例会上，连书记决定，将龙西湖休闲产业集聚区正式更名为市龙西湖文博森林公园。按照组团开发的原则，保护中开发、开发中保护，打造休闲旅游地产，未来将是市区群众周末休闲度假的好去处。

同时，我区高度重视策划、规划工作，聘请了著名经济学家钟朋荣教授编制完成了《二七区产业发展规划》，聘请“中国策划之父”——领衔编制完成了《二七区发展战略策划》。《二七区土地利用总体规划》、《合村并城规划》、中心城区五大商圈的规划、《新区概念性总体规划》、《新区控制性详细规划》、《新区总部经济产业园区概念性总体规划》等已经完成并通过专家评审。从年到年，我区已相继完成了四大板块的所有规划。

当前，二七区正按照省委省政府、市委市政府提出中原经济区、都市区的发展战略，全力以赴抓选商引资和项目建设，由“大拆迁”向“大建设”转变、一次招商向二次招商和产业升级转变、低层业态向品牌经营转变、零散布局向产业集群转变，逐步塑造“上风上水上二七、宜商宜居宜兴业”的城区品牌，全力推进财富二七、兴业二七、宜居二七建设。当然，这些规划实施和蓝图的实现，还是要依靠我们房地产企业的参与和支持，更需要各级领导、各位专家的支持。我们也真诚欢迎有实力、有品位、有社会责任感的房地产企业到二七投资发展，我们将树立“企业至上、企业家至上”的理念，真正把企业、企业家的事情当作自己的家事来办，并通过“低成本二七”，营造“行政运转成本低、群众生产生活成本低、项目建设成本低、企业经营成本低、推动发展成本低”的良好发展环境，努力让企业获得最理想的经济效益、社会效益、人才效益，为都市区的建设做出我们应有的贡献。

最后，预祝本次论坛取得圆满成功！祝各位领导、各位专家、朋友们身体健康、工作顺利！谢谢大家。