营销策划论文范文10篇

时间:2023-03-14 19:53:58

营销策划论文

营销策划论文范文篇1

1.目标营销

如今,药品消费者如同其他商品消费者一样,也呈现出多元化、差异化的趋势,因此企业可以利用目标营销策略,在科学、深入的市场调查基础上,对消费者群体进行划分,发展出多个在产品策划、广告活动、包装设计、分销规划以及价格定位等方面都不同的产品,以满足不同消费群体的需求,获得他们的信赖。

2.品牌营销

积极树立良好的品牌,利用品牌效应取得竞争优势也逐步被医药企业所使用。由于有关规定处方药不允许在大众媒体上做广告,所以众多企业就积极利用非处方药的宣传广告,打造良好品牌。

3.连锁营销

目前我们可以看到很多连锁药店,其几乎遍布各大小城市的每个角落,但是这些药店的数量和质量仍旧不能满足消费者的需求,连锁药店今后依旧会成为医药行业关注的热点,其未来的发展前景还是非常乐观的。

4.知识营销

目前,知识营销在国外很流行,其主要是用于销售保健品。知识营销利用知识传播的方式,在和顾客互动的过程中,使顾客了解保健品的相关知识,这个措施同时也达到了品牌宣传和传播的目的。5.服务营销热情为每一位顾客服务,坚持顾客至上的理念,争取留住老顾客,并依靠其发展新顾客也是药品营销的一大策略。因此积极利用服务营销,使消费者产生信赖,从而提升药品营销的利润。

二提升药品营销策划的教学措施

1.强化学生对药品营销策划课程重要性的认识

在实际教学中,很多学生对药品营销策略学习存在错误的看法,认为营销就是推销,只要自己能说会道将药品销售出去就可以了,没有必要对营销策略进行系统的学习和训练。其实学生没有意识到这门课程的学习对于他们以后职业的重要性,营销学不仅是一门技术,更是一项跨专业的综合性学科,需要学生进行长期的学习与训练。

2.改革教学方法,实施以岗位能力为需求的模块化教学

药品营销需要学生具备的能力有很多,如商情研究、产品宣讲、市场调研、专业拜访、人际交流以及推销谈判等等,因此教师要改革教学方法,实施以岗位能力为需求的模块化教学。教师可以根据教学内容将课程分为三大模块,即基础知识模块、营销策略模块以及总格素质与能力三大模块。在具体的教学实践中,教师可以利用三分之一左右的时间讲解基础知识模块,以岗位需求能力为导向,并考虑学生的实际使用范围,以够用为准。然后用三分之一的课时向学生讲授目前比较实用的营销策略,最后再用三分之一的课时进行第三模块的讲解,这个模块的展开可以采用课内外实践的方法,针对学生的推销谈判能力、商务礼仪训练、拜访沟通能力等进行有计划的学习与训练,逐步锻炼学生的营销与管理能力。

3.建立切合实际、富于特色的案例库,创新案例教学

在药品营销中,采用具有特色的案例库进行教学是常用的有效方法。在实际的教学过程中,教师可以从学生的实际情况出发,采用本土案例并结合教学内容进行讲解,还可以以小组的形式安排学生到相应的市场进行调查,以及给学生布置相应的作业。要让学生感觉到案例就发生在身边,是与自己的实际生活有着紧密的联系,也能激发学生的学习兴趣。

三结束语

营销策划论文范文篇2

[关键词]房地产营销策划问题对策

近年来,我国房地产业蓬勃发展,各种营销理念和营销手法推陈出新,但随着房地产行业进入微利时代,各房地产公司逐鹿申城,楼市风云,瞬息万变。激烈的竞争,严峻的考验,使房地产开发商将营销策划视为企业经营和运作的生命线。尽管房地产营销策划经过几年的探索,开发商、营销商已开始用理性的眼光看待营销策划的价值,但许多人还未从根本上认识房地产营销策划的合理内涵,在房地产开发实践中未能最大限度地发挥房地产营销策划的作用。纵观现今楼市营销策划,许多地方仍值得深思。许多营销商、开发商对营销策划的认识仍留于肤浅,甚至有的由于理解的偏颇导致在实际运作中使营销策划走入误区。如何理性正确的认识房地产营销策划的含义,促进房地产业的健康发展是摆在中国房地产营销界面前的一个迫在眉睫的问题。

一、房地产营销策划的含义

房地产营销策划是指运用整合营销概念,从观念、设计、区位、环境、房型、价格、品牌、包装、推广上对开发建设项目进行整合,合理确定房地产目标市场的实际需求,在深入了解潜在消费者深层次及未来需求的基础上,为开发项目规划出合理的建设取向完全符合消费者的要求,并通过消费者的满意使开发商获得利益的过程。当代房地产营销策划的合理内涵包括如下几层意思:一是房地产营销策划是在房地产领域内运用科学规范策划行为的活动;二是房地产营销策划是在市场调研和市场定位的基础上进行的;三是房地产营销策划活动的灵魂是创意;四是房地产营销策划要综合运用各种策划手段;五是房地产营销策划要具有明确的目的性;六是房地产营销策划是一种运用整合效应的行为过程。

总的来讲,房地产营销策划不是简单的促销策划或推广策划,而是一个综合性、系统性的工程,需要在先进的营销理论指导下运用各种营销手段、营销工具来实现房地产价值的兑现,实质上是一个了解市场、熟知市场到推广市场的过程,其中心是对顾客需求的清醒认识和准确把握,使房地产营销策划从单一化趋向全面化,营销服务从注重表面趋向追求内涵,不仅要体现物业特征,还要体现市场特征和消费习惯及时展要求。

二、房地产营销策划存在的主要问题

随着我国房地产业的迅猛发展,房地产市场的竞争也日趋“白热化”。房地产营销策划逐渐受到房地产开发商的重视。纵观中国房地产营销理论和实践史,房地产营销策划组建转向追求内涵与规范化,但在策划中存在的一些典型问题,值得重视与深思。

1.市场调研不足

凡是策划类事务不是靠冲动和想当然进行的,而是以大量的真实准确的市场信息为依据。而掌握市场信息就必须依靠科学的市场调研,据此帮助企业进行市场定位,进一步了解同行业状况,分析竞争对手,窥探市场需求等情况。《孙子兵法》有云:“知己知彼,方能百战不殆。”正是对此最好的诠释。然而,纵观现今房地产业,许多房地产开发商缺乏广泛而有深度的市场调研,脱离实际,使得营销策划成为空中楼阁,经不起时间的推敲和市场的考验。如调查方式单一、缺乏相互印证、不论楼盘大小,取样总是一个常数;调查数据针对性不足,对项目规模、位置、特点等消费对象的关系缺乏整体把握;样本数量不足,以偏概全,导致结果与实际差距很大。

2.目标市场不明,市场定位模糊

调查显示,在大多数的房地产营销策划报告中,对消费者的描述必然充斥着这样的字眼:“中高收入的成功人士”、“注重生活品质”、“自住和投资兼有”等等千篇一律的套话。不少的房地产开发商、策划者将自己的目标消费群笼统定位高档消费者,盲目兴建高档产品。随着人民生活水平的提高,消费者对高档住宅的需求虽在逐步增长,但由于消费者群体社会地位、收入水平和文化素养的差异,其需求也会表现出多层次性的特点。许多房地产开发商并未全面充分地认识到这种市场需求的差异,不顾当地经济及实力和居民的承受能力,甚至毫不顾及企业自身的资源条件,没有明确的目标,不进行科学的市场定位,盲目兴建高档公寓、别墅、办公楼和商业住房,最终导致诸多楼盘滞销,而适应广大中低收入家庭的经济住房却十分短缺。

3.产品卖点把握不准,痴迷炒作

一个开发项目,往往卖点很多,规划、房型、景观、配套、物业等等都可以成为卖点。然而,许多的开发商和“策划大师们”通常将一系列的卖点罗列,以推销自己的产品。这种方式不但缺乏对客户细分的研究,更对产品的细分不够,因而达不到预期的目标。比如房型,仅仅粗浅地按房间数分类,不过是“自立一房”、“温馨两房”、“满巢三房”之类。实际上,不同的目标客户群要求的居住功能不同,对房屋内厨、书房、餐厅等各组件的有无和布局要求都不一样。如对卖点把握不准,很难满足消费者的要求。与此同时,当前,房地产界炒作之风盛行。开发商和“策划大师们”热衷于概念炒作,以概念制造“卖点”。从市场营销的角度来看,“概念”可以作为与竞争者相区别的符号系统,在传播中具有高度的识别性和心理冲击力。很遗憾,不少房地产开发商一味地想制造轰动效应,大肆炒作,做足了表面功夫,但忽视了消费者实际需求。在房地产市场竞争日益激烈的今天,入座房地产企业仅仅追求炒作,那么很难长远发展。

4.迷恋广告攻势

房地产商是媒体的最爱,因为开发商最爱做广告,似乎广告做得越多,声势造得越大,楼盘就越好销售。房地产企业经常强调“猛烈的广告攻势”“强大的空中优势”,偏爱采用的发行量的大众媒体进行宣传。事实上,这种“用大炮打蚊子”的做法,有效性差,成本高。最极端的案例是深圳某公司的一个项目,700万广告费只收回了3000万销售款。其实广告不一定要做那么多,如果项目能获得大家的好评,有时不做广告也能达到传播效果。

5.脱离市场需求创新

房地产是“创新制胜”的行业,一般情况下,在一个新项目推出后的3-6个月时间,就有可能被跟随者复制。如今的房地产走过“跑马圈地”的风潮之后,市场开始在内涵上深入挖掘,在创新中谋发展,从设计到销售,从用材到用人,房地产的创新,使其产品价值含量增长,即所谓“创新创造财富”。然而现在一提到“创新”,许多房地产开发商就叫苦连天:“现在的房地产市场已经很成熟了,哪有那么多的创新?”就像手机、服装的不断更新换代一样,住宅也是可以永远创新的。而如今的房地产开发商在创新方面,似乎都有一种“缺氧”的感觉,似乎每前进一步都非常困难,所谓的创新产品不过是“王婆卖瓜”罢了,而离真正的消费需求却相去甚远。

三、提升房地产营销策划的对策

上述房地产营销策划中存在的问题的症结在于我国房地产营销策划理论与实践尚处在启蒙、摸索阶段,科学有效的营销策划理论体系尚未在房地产业内形成。鉴于上述问题,提出以下解决意见与方法,以此来提高房地产营销策划的科学性,增强企业的竞争力。

1.加强房地产市场调研与预测

市场调研与获得真实信息的基础和依据是房地产营销策划必不可少的环节。在市场调研前,企业应制定严谨的市场调查流程;市场调研时,要有针对性的对项目规模、特点等于消费对象的关系从整体上把握;调查结束后,应科学全面地进行分析与预测市场前景。通常,一项正式调查的全过程一般可以分为:调查准备、调查实施以及调查数据分析与总结三个阶段。

2.明确目标市场,科学市场定位

目标市场分析与市场定位是营销策划过程中的关键环节,也是企业营销策略的核心。由于房地产行业已经进入微利时代,消费者需求层次的多样化,房产开发商更应明确其目标市场,进行科学的市场定位。可以说每一个地产项目、乃至每一套房子都是绝不同的,面积、格局、楼层、景观以及针对细分市场都存在与生俱来的差异性。因此,房产企业应当全面与充分的认识市场需求的差异,从消费者实际购买力与需求出发,企业自身特点出发。

3.实事求是,避免故意炒作

策划者应根据顾客的不同而不是产品的不同来细分产品。一个开发项目,往往卖点很多,规划、房型、景观、配套、物业等等都可以成为卖点。因而策划者及房产开发商应根据自身产品的特点选取最能打动消费者的卖点。在房地产营销策划的运作中,策划人应做到实事求是。一方面实事求是的进行策划,不讲大话、空话,另一方面要在客观实际的基础上谨慎行动,避免引起故意“炒作”之嫌。公务员之家

4.注重广告品质,重视广告创意

广告是把“双刃剑”。广告做得很好,消费者会有很高的预期,而一旦产品出了一点问题,也很容易遭到集体抗议,产生许多负面后果。广告最重要是要有针对性,广告媒介的选择不能陷入套路,更不能误以为广告是万能的。事实上,有许多传播渠道可以代替广告。对于面向低收入人群的中低端项目,价格是更好的传播方式,如果房地产商肯把楼盘的价格降低一点,客户便会蜂拥而来,口碑的传播效果决不输给广告,而成本可能会比广告低[5]。在高端产品的营销策划中,口碑同样可以作为重要的传播渠道,取得理想的传播效应。

5.加强专业培训,提高责任感

加强对策划人员专业知识的培训,可以定期组织学习的机会,为策划人员提供能够互相交流的机会,吸取众家之长,吸收优秀的经验。房地产营销策划需要不断的吸收新的思想和概念,但是吸收后还要深刻的理解,才能正确运用到营销策划的过程中,才不至于在概念包装的时候连自己都不能解释清楚到底概念的内涵是什么。这就要求策划者在策划的过程中一定要具有高度的责任感,认真负责的做好策划项目。

总的来讲,目前房地产市场的一个显着特点是:营销策划能力在企业竞争中的作用越来越重要,房地产企业越来越重视对楼盘的包装和宣传策划,言必称“营销”;而从房地产营销策划的实践看,各种营销理念粉墨登场,如品牌营销、生态住宅等,各种营销手法层出不穷,例如“形象代言人”、“集束广告投放”等,虽然种种营销战略、企划方案往往初看新颖、富有创意,在市场上也确实营造了浩大的声势,但结果是除少数热销楼盘切准市场的脉搏,一时独领风骚外,众多房产商是吃力不讨好,巨额的广告投入和迅猛的促销让利都拉不动疲软的市场需求,开发商、商策划商都只能对曾被视为“救命稻草”的营销策划感到莫名的困惑。目前情况来说,“整合营销”与“全程营销”已是我国房地产营销策划的大势所趋。有鉴于此,房地产营销策划应具备全局性的营销观念,进行“整合营销”、“全程营销”,使企业在竞争中脱颖而出,成为商战中的佼佼者。

参考文献:

[1]杨雪:房地产营销理论的发展及实践研究[D].重庆大学,2006

[2]李春:房地产营销策划研究[D].中国优秀硕士学位论文全文数据库,2007,(04)

[3]陈雪冰:我国房地产发展现状问题以及策略研究[J].科技信息(科学教研),2007,(33)

营销策划论文范文篇3

1.1研究背景

随着中国市场经济体制的逐渐完善和上世纪末中国经济的“软着陆”成功,中国已进入一轮以住房、汽车为主导消费品拉动的新的经济增长时期。2003年国务院颁布的18号文件在对房地产业的发展做出了方向性指导的同时,宣布房地产业已成为国民经济的支柱性产业,肯定了房地产业在国民经济中的地位和作用,房地产开发项目投资已成为带动地域经济发展的主要载体之一。特别是自1998年取消城镇职土福利分房制度以来,房地产业开始迅速市场化,市场竟争日益加剧,企业盈利能力同比降低。

由于开发商自身实力及营销策略不当等因素的影响,市场出现各种问题:烂尾楼、空置房、问题房、区域残局不计其数。尤其在营销策划上极不到位;一方面,一些策划人还不懂得什么是真正的策划,策划行为随意性强而科学性弱;一方面,一些所谓的营销专家正在将营销策划导入歧途。

房地产营销策划是通过对销售时机、楼盘区位、配套设施、消费对象、建筑设计、材料设备、物业管理及邻近楼盘情况等全方位的分析调查,制定与此相适应的营销策略以指导实践和取得竞争优势。营销策划的最终目的是把房屋这一商品推销给消费者,它是以创造消费者需求并满足其需求为核心,以系统的产品销售或劳务提供为手段的全方位决策的经营行为。不做营销策划或营销策划介入过晚,导致投资策略失误,开发产品不对路,以至到了中期尽管投入大量的人力宣传推销,仍然有大量商品房滞销。尽管房地产开发主管部门多次为消化空置商品房采取了不少措施,但空置商品房量仍呈上升态势。

由于营销策划过程中出现的上述问题,很多房地产企业陷入了困境,因此,如何规范地做好房地产营销策划,使房地产企业在营销策划上尽可能地少走或不走弯路,尽量降低房地产企业项目投资的盲目性,从而降低风险,使房地产企业健康发展,成为本课题研究的主题。

1.2研究的意义

随着我国房地产市场的建立,特别是中央深化住房制度改革政策的出台及住宅业作为国民经济新的增长点,房地产业在国民经济中的作用将日益显现出来。然而,目前我国的房地产市场的总体现状是:一方面各地房地产投资不断升温,增幅过大过快,在整个国民经济中占有相当大的比重,出现了所谓的房地产热。另一方面,是许多房地产企业仍然是以产定销,企业规模偏小,不注重质量和品牌,忽视市场调研,盲目投资,开发的产品与市场脱节,致使大量的商品房闲置。

目前,我国的房地产市场己由原来的卖方市场信息向买方市场转变,因此,市场竞争将更加激烈。房地产企业想要在将来的市场竞争中立于不败之地,在很大程度上取决房地产企业的市场营销战略及策划,是否能生产适销对路的,能以吸引顾客的产品,成为房地产公司把握住市场、成功营销的关键。

房地产企业必须在房地产还未动工之前就应开始着手营销战略与营销策划的思考,从投资决策地块的选择、配套、前期设计、施工、销售乃至物业管理等一系列的问题进行综合评价和全程跟踪,充分体现以销定产,最大限度地满足消费者的需要.房地产企业营销策划、方法与手段采取的是否正确,很大程度上决定着房产企业经营能否成功。现代企业的竞争是品牌的竞争,营销策划是产品定位、创造品牌的重要途径,因此,企业如何制定好营销策划将直接影响到房地产企业的生存与发展。这是论文研究的目的与意义。

二.房地产企业营销策划理论分析

2.1房地产市场概论

2.1.1房地产市场的影响因素

房地产市场与其它市场一样要受到经济环境、政治环境、人口、供应者与需求者等因素的影响。在现阶段,影响国内房地产市场的因素主要体现在以下几点:

宏观经济环境。作为微观经济的产业之一,房地产业必然要受国际、国内宏观经济环境的影响。

政府政策环境。政府通过产业政策及金融政策对房地产市场进行规范和影响。政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现。第一,政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应,从而影响到房地产业的开发状况;第二,政府通过各项税费影响房地产的价格,从而影响房地产的销售状况;第三,政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。

人口统计环境。市场是由人构成的,房地产业受城市或地区的人口规模与增长率、人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征和人口迁移等因素的影响。

产品的供应者。由于我国房地产市场起步晚,发展还很不成熟,行业利润率提高,吸引了众多的市场进入者。随着市场的日益完善,房地产开发企业要想在市场竞争中立于不败之地,就要走专业化的发展道路,提供适销对路的产品。

产品的需求者。如果需求者很少,在这种产品的交易过程中,竞争程度就会低,反之,竞争程度会很高。现阶段,随着国家鼓励购房的政策出台,,需求者和潜在需求者数量庞大,但由于价格与收入等原因,有效需求相对不足。以北京市为例,调查显示,成都居民的购房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%调查者期望值处于3000-5000元/平方米。但是,市场上的房地产开发项目在价位分布上呈现中间大、两头小的趋势。价位在3000-4000元、4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元/平方米的比例基本都在20%左右,而价位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相对较少。即市场上楼盘的供给,有一半左右的供需结构的矛盾。与商品房空置量日益增加的状况截然相反的是,经济适用房出现供不应求的局面,这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。因此,需要政府与开发商共同努力,培育和发展潜在的需求。

其它因素,包括城市建设、交通发展等。与其它商品市场相比,房地产市场的区域性问题尤为突出,不同地区的消费者对不同房产的偏好不同。在城市建设的规划上,不同地区有不同地区的特色,交通状况等也不尽相同。所对应的目标客户群也会有所差别。

2.1.2房地产市场的特性

房地产作为一种商品,有其特殊性,如不可移动性、耐用持久性、唯一性和价值高昂等特点。房地产的商品特性决定了房地产的市场特性。

1.市场供给缺乏弹性

供给弹性是指生产者对市场需求或价格变化的反应敏感程度。由于房地产产品的位置、稀缺、不可替代、建设周期长等特点,房地产生产企业通常在短时间内很难增大其市场供应量。

2.市场供给的异质性

因为房地产的位置、环境、数量的差异,市场供给的房地产一般不是同质商品,所谓不同质商品是指一类商品的内部,由于可按不同方式或标准划分,而导致商品质量上的差异。

3.市场的区域性

一方面由于房地产的不可移动性,使整个房地产市场按城市或地区被分割成许许多多自成一体,甚至彼此隔离的地方市场。这些市场的繁荣与衰退直接取决于城市的繁荣与衰退。另一方面由于房地产固定性、稀缺性、永久性等特点决定房地产产品范围较一般商品要小,房地产产品的销售对象,一般也只能是同一范围内的需求者。正是由于城市经济环境不同,各地方市场的供求和价格水平往往有很大的差别,而这种房地产价格的区域性落差,就直接反映不同区域的经济发展程度。

4.市场的周期性

房地产市场与国民经济一样表现出很强的周期性。经研究,经济周期与房地产投资周期之间的关系密切,二者的相关系数为0.86,属高度相关;二者的波动同步,只是波动幅度不同而已;二者的波动周期也大致吻合。房地产行业的发展一般滞后于经济发展,其发展进程不仅限于自身的发展冲动,而且更主要地取决于能否与其他产业协同共进。除此之外,房地产市场还具有季节性、长期性和随机变动等特点。长期性变动通常预示着整体经济发展的总趋势。

5.市场容量难以估算

由于房地产需求的广泛性、多样性、融资性、长期性等特点决定了房地产市场需求量的估算十分困难。

6.市场的政府主导性

房地产在市场经济体制下属于私人财产,其所有者应具有自由处置的权利。但是,由于房地产开发使用有着巨大的外部效应,因此若听任私人自由经营,极有可能使得土地资源在使用与分配上不能达到合理配置。因此,政府为了增进全社会福利,势必要动用“公众权力”,对土地的利用与分配做合理的规划。房地产市场整体上是一个较易受政府干预的市场,是一个政府主导型市场。由于国家性质决定,我国的土地属国家所有,受政府干预的特点更为突出。

2.2房地产营销策划理论和方法

美国哈佛企业管理丛书编篡委员会对房地产营销策划作了如下总结:

第一,房地产营销策划是在现实所提供的条件的基础上针对房地产公司所开发的项目和产品进行的谋划。

第二,房地产营销策划具有明确的目的性,即如何将房地产公司所开发的项目和产品最大程度满足市场需求,从而更好地运作项目,赚取更大利润。

第三,房地产营销策划可以比较与选择方案。

第四,房地产营销策划是按特定程序运作的系统工作。

房地产营销策划的方法主要有两种:一种是房地产开发公司所开发的房地产项目全程策划法,即从开发商获得土地使用权、市场调查、消费者行为心理分析直到物业管理全过程的策划,即谋划和决策某个项目是否该上马和该开发什么产品的过程。另一种则是具体针对某个房地产项目产品所开展的市场调查、依据市场调查做出最佳销售方案的过程。

三.成都房地产市场分析

3.1成都市房地产市场的基本势态

3.1.1成都住宅建设持续增长

近年来,成都市房地产开发投资出现了持续增长的良好势头。2006年成都市完成房地产开发投资414.21亿元,比2005年增长17.2%;2006年,全市完成房地产开发投资714.8亿元,同期增长17.1%;房地产完成的投资量和增幅在全国15个副省级城市中名列第二,房地产开发投资和住房消费拉动成都市GDP增长达4.1个百分点。商品住宅建设的投资比重逐年上升,使房地产投资结构得到了持续优化。2006年全市完成商品住房投资314亿元,占房地产开发投资的比重进一步上升到71%。经过多年的努力,全市人均居住面积己经由1978年的3.14平方米增加到2006年的18平方米,高于全国平均水平。成都人基本实现每人一间房。

3.1.2成都住宅建设与城市发展方向同步

迈入新世纪,成都市的住宅建设与城市总体布局、与向东向南的发展规划趋向逐步靠拢。市郊低廉的地价和良好的自然环境,“五路一桥”等基础设施的建设,东郊工业区结构大调整以及城市向东向南发展战略实施,促进了房地产开发合理布局。城东锦江区、成华区的房地产投资逐渐回暖,并引发了一股房地产郊区开发热潮。2006年,成都14个郊区(市)县共投资70.64亿元,施工面积增幅达39%。

3.1.3成都房地产市场持续活跃

随着城镇住房体制改革的不断深入,通过政策拉动、房改带动、金融助动、市场启动等措施的积极开展,成都市居民个人购房呈现不断上升的态势,房地产交易市场日趋活跃。在城镇居民人均生活消费结构中,居住消费所占的比重从1990年的0.8%上升到2006年的24.97%,个人购房己成为商品房销售的主体,老百姓自己已经成为成都市住房消费的主体,住房消费水平也从单纯追求房屋居住面积满足基本生活需求发展到数量、质量并重的高层次消费阶段。成都商品房销售规模稳步扩大。

另外,随着三环路、绕城高速公路通车以及对城市周边地区辐射的增强,成都近郊的房价大幅上涨,2006年成都房地产市场空前繁荣,城镇居民用于居住的支出位居西部大中城市首位,紧追沿海发达城市。同时,居民的家庭设备用品及服务支出在全国大中城市中位居第10位,并高出35个大城市平均水平元。近年来,成都房地产市场持续活跃,政府组织的房地产交易会,极大地凝聚了市场人气,掀起了商品房的销售热潮。

四.案例分析——成都市H房地产企业营销策划

根据科特勒的定义,产品是指能够提供给市场以满足需要和欲望的任何东西。房地产产品是由核心产品、形式产品和附加产品所组成的立体复合体。H房地产公司的核心产品层次是指房地产产品为消费者所提供的最基本的效用和利益,是从使用价值角度对房地产产品概念的理解。消费者购买某种房地产产品的目的并非是为了拥有该产品实体,而是为了获得满足自身某种需要的效用和利益,即为了提高自己的生活质量,更方便、更舒适的进行工作和生活,满足自己的家庭感、安全感和成就感。H房地产公司的营销管理者的任务,就是从满足消费者的需求出发,揭示消费者购买每一房地产产品的真正目的。H房地产公司的形式产品层次是核心产品层次的外在表现形式,是消费者选购房地产产品的直观依据,一般表现为房地产产品的质量、地段、用途、套型、面积、朝向、楼层、外墙装饰、品牌以及周围设施等特征。附加产品层次又称延仲产品层次,它是消费者通过房地产产品的购买和使用所得到的附加服务以及附加利益的总和,它表现为H房地产公司的商品房在销售过程中的信息咨询,产品说明,按揭保证、装修,代为租赁以及物业管理等。H产品的构成层次如图所示。[论-文-网LunWenNet]

H房地产公司住宅的营销,不仅仅销售单独的房地产有形产品,同时向顾客提供其核心需求及附加的服务,即将核心产品转变为形式产品,并在此基础附加多种利益,客户购买的是一个整体房地产产品系统。因此,H房地产公司的开发过程中从小区的规划设计到每户的户型结构,从建筑物的外观式样到房屋的建筑质量,从业务人员的销售服务到业主入住后的物业管理,都进行了充分的策划和准备,以适应市场的发展变化和消费者的需求,从而赢得顾客和占有市场,取得持续的竟争优势。

4.1成都市H房地产企业市场定位分析

市场定位是指企业根据目标市场上同类产品竟争状况,针对顾客对该类产品某些特征或属性的重视程度,为木企业产品塑造有力的、与众不同的鲜明个性,并将其形象生动地传递给顾客,以求得顾客的认同。

根据周边楼盘及市场调查,结合H房地产企业周边区域竟争对手的情况,在分析项目自身资源的基础上,充分挖掘项目的核心竟争优势,通过制定完整的舒适生活体系,充分将项目侣导的“法式尊邸,人文世家”讯速在市场上传播,使H房地产企业与其他企业的项目区分开来,让顾客明显感觉和认识到这种差别,并在顾客心目中占有特殊的位置,从而最终得到市场的认可。

国际风尚,舒适生活,代表着一种高性价比的产品,同时,又是很多人可以轻松拥有的生活享受,具有较强的市场吸引力。木项目的目标就是打造成为成都中高档楼盘的典范,成为成都市同类产品市场中的表率,以其优越的性价比,赢得消费者的一致追捧。

最后,H房地产企业的市场定位是:成都市中高档住宅市场的领导者,具有国际时尚的绿色家园。

4.2成都市H房地产企业定价策划

从房地产产品的消费行为来看,“开发商看单价,顾客看总价”。所以,H房地产企业的定价策略要结合以下策略视情况而综合运用。

1.总体定价策略

从房地产企业定价的主要目的来看,房地产企业总体的定价策略一般可分为低价策略、高价策略、中价策略三种。每种定位策略各有不同的定价依据。

(1)低价策略

采用低价策略,一般以提高市场占有率为其主要目标,而营销利润往往为次要目标。该策略适宜实力雄厚的公司进入新的市场。

(2)高价策略

采用高价策略的主要目的是在短时间内赚取暴利,而市场销量与市场占有率可能无法同时提高,现实中高价策略公司需谨慎使用。

(3)中价策略

这种策略适用于房地产市场状况较为稳定的区域内的楼盘销售,房地产企业希望在现有的市场状况下保持其市场占有率。

2.过程定价策略

房地产销售全过程是指开发的楼盘或小区从预售开始到售完为止的全过程。在实际营销中,市场营销环境可能相当复杂,房地产企业往往需要在确定总体定价策略后,根据实际情况确定其销售全过程的定价策略。营销过程定价策略一般有以下几种:

(1)低开高走定价策略

低开高走定价策略就是随施土建筑物的成形和不断接近竣土,根据销售进展情况,每到一个调价时点,按预先确定的幅度调高一次售价的策略,也就是价格有计划定期提高的定价策略。大多数开发商都采取低开高走的定价策略。

(2)高开低走定价策略

这种定价策略类似“吸脂定价策略”,正如将一锅牛奶中的油脂(精华)部分一一撇走的做法一样,其目的是开发商在新的开发楼盘上市初期,以高价开盘销售,迅速从市场上取得丰厚的营销利润,然后降价销售,力求尽快投资收回。

(3)稳定的价格策略

这种价格策略是指整个营销期间,楼盘的售价始终保持相对稳定,既不大幅提价,也不大幅降价。

根据H房地产公司以往的销售经验表明,前期低价入市,促进轰动性的销售效果,然后分批加推单位,逐步提升售价,是销售过程中实现利润最大化的稳健而又切合实际的方式。因此H房地产企业一期项目继续沿用此策略,便于在总体销售速度和销售价格之间取得最佳的平衡。

3.时点定价策略

时点和折让定价策略,即以销售价格为基准,根据不同的销售情况适当调整各出售单位价格的策略,先根据建造好的商品房定出一个基本价格,然后再以各种折扣和折让来刺激中间商或客户,以促进销售。在H房地产企业的销售过程中,可给予以下几种折扣方式。

①在双休日与法定假期给予额外99折优惠。

②在开盘和房交会期间给予额外99折优惠。

③一次性付款给予98折优惠,首期三成给予99折优惠。

4.3成都市H房地产企业广告策划

1.项目导入期广告促销

H房地产企业一期项目的导入期,即开盘前期。在此阶段广告的内容是通知性的,广告的运作应努力在短时间内将产品概念灌输到目标消费者的头脑中,让产品在消费者的心里建立正面的形象,激发其购买欲望。H房地产企业产品牌宣传H房地产企业优秀的楼盘品质、园林式社区生活方式、法兰西国际时尚生活方式等。产品、品牌、文化概念的传递都要在这一段时间达到显著的效果,以求在目标消费群体心目中建立H房地产企业国际风尚社区的园区形象,使目标受众对项目有较为全面的了解,对项目的带来的生活产生向往,以产生购买欲望,对于房地产产品,百万元的广告费用一次投入比分十次投入效果要明显得多,大幅宣传带来的规模效应对房地产销售是十分显著的。因此,对于导入期的广告投入应是全部销售过程的广告投入中最重要的部分,以求达到广告宣传量的饱和。

2.项目成长期,即项目的开盘期

在这一阶段广告的内容是劝说性的,广告促销应强化H房地产企业的市场定位与确立产品品牌个性,确定产品在目标消费者心中的心理定位,以便在高速成长阶段占据有利位置。

在这一阶段的广告,应侧重于高品质国际时尚生活与H房地产企业一期的对接。

由于第一阶段广告实施中的国际时尚生活方式的侣导在目标消费群体中已产生共鸣,他们对于这种生活方式的追求也日渐强烈,在成长期,将H房地产企业与其心目中理想生活相呼应,以求实现销售开盘的理想预期。

电视广告对于完成上述对接可达到理想的效果。以及揭示H房地产企业成为“国际自由人的家”的远景生活。从而,带了目标客户的尊崇感受和向往,并与其它竟争品牌有效差异化,形成H房地产企业的国际风尚品牌资产。值得注意的是:由于现代生活节奏加快,许多成功的商务人士可能要到晚上十点以后才有时间看电视,所以,将电视广告安排在较晚的时间段可能效果更好,那个时段的广告收费也相对便宜一些。

这种广告宣传片也可用于楼宇视频系统的播放。此外,报纸广告、电波传送等媒体的广告实施,也可对这一阶段项目的销售起到良好的促进作用。

3.项目成熟期广告促销

项目经历了开盘期后,销售进入较为平稳的成熟期。在这一阶段,广告的内容是以提醒广大消费者注意本案产品为主要目标,对产品的品质强化是广告推广的重点。就本项目而言,在这一阶段,项目的建设已近完成,已购房的消费者同持币待购的消费者对项目的进展都十分关注。将项目的建设情况及时的向消费者传递,同时让他们看到项目实施过程中对公司之前的承诺的履行,这是H房地产企业项目最好的销售卖点。

因此,在这一段的广告运作中应侧重于项目承诺与项目实施的对接。“电视购房”是这一阶段广告宣传的理想媒介。计划购房的精英人士对房地产类节目通常都会有所关注,这些栏目的节目制作要结合项目实况,则会使购房者更有信心和安全感。耳听为虚,眼见为实。将楼盘实景展现在消费者的而前,将老客户的居住生活展现在目标群体而前,对他们是最好的吸引。

4.项目衰退期广告促销

当项目进入衰退期,即尾盘期后,应对项目的销售工作做总结。此时不宜花太多的资金投放在广告上,所作的少量广告也应是围绕在企业形象和品牌上下功夫,理想的销售业绩,购房者的满意和业主的忠诚,这些都是对H房地产企业项目尾盘最好的推广,同时,这些也将成为企业品牌的有效验证,为企业下一次的开发项目奠定基础。

五.结论

房地产市场营销已从过去的“消费者请注意”的模式转变为“请注意消费者”的模式,房地产公司所做的任何调整都应有利于更好地服务消费者,向消费者提供高附加值的产品,提高消费者和市场营销的调研质量,同时要重视消费者的行为研究。任何组织都是在一定环境中从事活动的,环境的特点及其变化趋势必然会影响组织活动的方向,内容及方式的选择。而对日益激烈的竟争,开发商们必须进行经营理念的调整,对房地产营销进行深层次调整和整合策划,这是房地产企业决胜未来市场的关键因素之一。

营销策划论文范文篇4

随着中国市场经济体制的逐渐完善和上世纪末中国经济的“软着陆”成功,中国已进入一轮以住房、汽车为主导消费品拉动的新的经济增长时期。2003年国务院颁布的18号文件在对房地产业的发展做出了方向性指导的同时,宣布房地产业已成为国民经济的支柱性产业,肯定了房地产业在国民经济中的地位和作用,房地产开发项目投资已成为带动地域经济发展的主要载体之一。特别是自1998年取消城镇职土福利分房制度以来,房地产业开始迅速市场化,市场竟争日益加剧,企业盈利能力同比降低。

由于开发商自身实力及营销策略不当等因素的影响,市场出现各种问题:烂尾楼、空置房、问题房、区域残局不计其数。尤其在营销策划上极不到位;一方面,一些策划人还不懂得什么是真正的策划,策划行为随意性强而科学性弱;一方面,一些所谓的营销专家正在将营销策划导入歧途。

房地产营销策划是通过对销售时机、楼盘区位、配套设施、消费对象、建筑设计、材料设备、物业管理及邻近楼盘情况等全方位的分析调查,制定与此相适应的营销策略以指导实践和取得竞争优势。营销策划的最终目的是把房屋这一商品推销给消费者,它是以创造消费者需求并满足其需求为核心,以系统的产品销售或劳务提供为手段的全方位决策的经营行为。不做营销策划或营销策划介入过晚,导致投资策略失误,开发产品不对路,以至到了中期尽管投入大量的人力宣传推销,仍然有大量商品房滞销。尽管房地产开发主管部门多次为消化空置商品房采取了不少措施,但空置商品房量仍呈上升态势。

由于营销策划过程中出现的上述问题,很多房地产企业陷入了困境,因此,如何规范地做好房地产营销策划,使房地产企业在营销策划上尽可能地少走或不走弯路,尽量降低房地产企业项目投资的盲目性,从而降低风险,使房地产企业健康发展,成为本课题研究的主题。

1.2研究的意义

随着我国房地产市场的建立,特别是中央深化住房制度改革政策的出台及住宅业作为国民经济新的增长点,房地产业在国民经济中的作用将日益显现出来。然而,目前我国的房地产市场的总体现状是:一方面各地房地产投资不断升温,增幅过大过快,在整个国民经济中占有相当大的比重,出现了所谓的房地产热。另一方面,是许多房地产企业仍然是以产定销,企业规模偏小,不注重质量和品牌,忽视市场调研,盲目投资,开发的产品与市场脱节,致使大量的商品房闲置。

目前,我国的房地产市场己由原来的卖方市场信息向买方市场转变,因此,市场竞争将更加激烈。房地产企业想要在将来的市场竞争中立于不败之地,在很大程度上取决房地产企业的市场营销战略及策划,是否能生产适销对路的,能以吸引顾客的产品,成为房地产公司把握住市场、成功营销的关键。

房地产企业必须在房地产还未动工之前就应开始着手营销战略与营销策划的思考,从投资决策地块的选择、配套、前期设计、施工、销售乃至物业管理等一系列的问题进行综合评价和全程跟踪,充分体现以销定产,最大限度地满足消费者的需要.房地产企业营销策划、方法与手段采取的是否正确,很大程度上决定着房产企业经营能否成功。现代企业的竞争是品牌的竞争,营销策划是产品定位、创造品牌的重要途径,因此,企业如何制定好营销策划将直接影响到房地产企业的生存与发展。这是论文研究的目的与意义。

二.房地产企业营销策划理论分析

2.1房地产市场概论

2.1.1房地产市场的影响因素

房地产市场与其它市场一样要受到经济环境、政治环境、人口、供应者与需求者等因素的影响。在现阶段,影响国内房地产市场的因素主要体现在以下几点:

宏观经济环境。作为微观经济的产业之一,房地产业必然要受国际、国内宏观经济环境的影响。

政府政策环境。政府通过产业政策及金融政策对房地产市场进行规范和影响。政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现。第一,政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应,从而影响到房地产业的开发状况;第二,政府通过各项税费影响房地产的价格,从而影响房地产的销售状况;第三,政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。

人口统计环境。市场是由人构成的,房地产业受城市或地区的人口规模与增长率、人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征和人口迁移等因素的影响。

产品的供应者。由于我国房地产市场起步晚,发展还很不成熟,行业利润率提高,吸引了众多的市场进入者。随着市场的日益完善,房地产开发企业要想在市场竞争中立于不败之地,就要走专业化的发展道路,提供适销对路的产品。

产品的需求者。如果需求者很少,在这种产品的交易过程中,竞争程度就会低,反之,竞争程度会很高。现阶段,随着国家鼓励购房的政策出台,,需求者和潜在需求者数量庞大,但由于价格与收入等原因,有效需求相对不足。以北京市为例,调查显示,成都居民的购房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%调查者期望值处于3000-5000元/平方米。但是,市场上的房地产开发项目在价位分布上呈现中间大、两头小的趋势。价位在3000-4000元、4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元/平方米的比例基本都在20%左右,而价位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相对较少。即市场上楼盘的供给,有一半左右的供需结构的矛盾。与商品房空置量日益增加的状况截然相反的是,经济适用房出现供不应求的局面,这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。因此,需要政府与开发商共同努力,培育和发展潜在的需求。

其它因素,包括城市建设、交通发展等。与其它商品市场相比,房地产市场的区域性问题尤为突出,不同地区的消费者对不同房产的偏好不同。在城市建设的规划上,不同地区有不同地区的特色,交通状况等也不尽相同。所对应的目标客户群也会有所差别。

2.1.2房地产市场的特性

房地产作为一种商品,有其特殊性,如不可移动性、耐用持久性、唯一性和价值高昂等特点。房地产的商品特性决定了房地产的市场特性。

1.市场供给缺乏弹性

供给弹性是指生产者对市场需求或价格变化的反应敏感程度。由于房地产产品的位置、稀缺、不可替代、建设周期长等特点,房地产生产企业通常在短时间内很难增大其市场供应量。

2.市场供给的异质性

因为房地产的位置、环境、数量的差异,市场供给的房地产一般不是同质商品,所谓不同质商品是指一类商品的内部,由于可按不同方式或标准划分,而导致商品质量上的差异。

3.市场的区域性

一方面由于房地产的不可移动性,使整个房地产市场按城市或地区被分割成许许多多自成一体,甚至彼此隔离的地方市场。这些市场的繁荣与衰退直接取决于城市的繁荣与衰退。另一方面由于房地产固定性、稀缺性、永久性等特点决定房地产产品范围较一般商品要小,房地产产品的销售对象,一般也只能是同一范围内的需求者。正是由于城市经济环境不同,各地方市场的供求和价格水平往往有很大的差别,而这种房地产价格的区域性落差,就直接反映不同区域的经济发展程度。

4.市场的周期性

房地产市场与国民经济一样表现出很强的周期性。经研究,经济周期与房地产投资周期之间的关系密切,二者的相关系数为0.86,属高度相关;二者的波动同步,只是波动幅度不同而已;二者的波动周期也大致吻合。房地产行业的发展一般滞后于经济发展,其发展进程不仅限于自身的发展冲动,而且更主要地取决于能否与其他产业协同共进。除此之外,房地产市场还具有季节性、长期性和随机变动等特点。长期性变动通常预示着整体经济发展的总趋势。

5.市场容量难以估算

由于房地产需求的广泛性、多样性、融资性、长期性等特点决定了房地产市场需求量的估算十分困难。

6.市场的政府主导性

房地产在市场经济体制下属于私人财产,其所有者应具有自由处置的权利。但是,由于房地产开发使用有着巨大的外部效应,因此若听任私人自由经营,极有可能使得土地资源在使用与分配上不能达到合理配置。因此,政府为了增进全社会福利,势必要动用“公众权力”,对土地的利用与分配做合理的规划。房地产市场整体上是一个较易受政府干预的市场,是一个政府主导型市场。由于国家性质决定,我国的土地属国家所有,受政府干预的特点更为突出。

2.2房地产营销策划理论和方法

美国哈佛企业管理丛书编篡委员会对房地产营销策划作了如下总结:

第一,房地产营销策划是在现实所提供的条件的基础上针对房地产公司所开发的项目和产品进行的谋划。

第二,房地产营销策划具有明确的目的性,即如何将房地产公司所开发的项目和产品最大程度满足市场需求,从而更好地运作项目,赚取更大利润。

第三,房地产营销策划可以比较与选择方案。

第四,房地产营销策划是按特定程序运作的系统工作。

房地产营销策划的方法主要有两种:一种是房地产开发公司所开发的房地产项目全程策划法,即从开发商获得土地使用权、市场调查、消费者行为心理分析直到物业管理全过程的策划,即谋划和决策某个项目是否该上马和该开发什么产品的过程。另一种则是具体针对某个房地产项目产品所开展的市场调查、依据市场调查做出最佳销售方案的过程。

三.成都房地产市场分析

3.1成都市房地产市场的基本势态

3.1.1成都住宅建设持续增长

近年来,成都市房地产开发投资出现了持续增长的良好势头。2006年成都市完成房地产开发投资414.21亿元,比2005年增长17.2%;2006年,全市完成房地产开发投资714.8亿元,同期增长17.1%;房地产完成的投资量和增幅在全国15个副省级城市中名列第二,房地产开发投资和住房消费拉动成都市GDP增长达4.1个百分点。商品住宅建设的投资比重逐年上升,使房地产投资结构得到了持续优化。2006年全市完成商品住房投资314亿元,占房地产开发投资的比重进一步上升到71%。经过多年的努力,全市人均居住面积己经由1978年的3.14平方米增加到2006年的18平方米,高于全国平均水平。成都人基本实现每人一间房。

3.1.2成都住宅建设与城市发展方向同步

迈入新世纪,成都市的住宅建设与城市总体布局、与向东向南的发展规划趋向逐步靠拢。市郊低廉的地价和良好的自然环境,“五路一桥”等基础设施的建设,东郊工业区结构大调整以及城市向东向南发展战略实施,促进了房地产开发合理布局。城东锦江区、成华区的房地产投资逐渐回暖,并引发了一股房地产郊区开发热潮。2006年,成都14个郊区(市)县共投资70.64亿元,施工面积增幅达39%。

3.1.3成都房地产市场持续活跃

随着城镇住房体制改革的不断深入,通过政策拉动、房改带动、金融助动、市场启动等措施的积极开展,成都市居民个人购房呈现不断上升的态势,房地产交易市场日趋活跃。在城镇居民人均生活消费结构中,居住消费所占的比重从1990年的0.8%上升到2006年的24.97%,个人购房己成为商品房销售的主体,老百姓自己已经成为成都市住房消费的主体,住房消费水平也从单纯追求房屋居住面积满足基本生活需求发展到数量、质量并重的高层次消费阶段。成都商品房销售规模稳步扩大。

另外,随着三环路、绕城高速公路通车以及对城市周边地区辐射的增强,成都近郊的房价大幅上涨,2006年成都房地产市场空前繁荣,城镇居民用于居住的支出位居西部大中城市首位,紧追沿海发达城市。同时,居民的家庭设备用品及服务支出在全国大中城市中位居第10位,并高出35个大城市平均水平元。近年来,成都房地产市场持续活跃,政府组织的房地产交易会,极大地凝聚了市场人气,掀起了商品房的销售热潮。

四.案例分析——成都市H房地产企业营销策划

根据科特勒的定义,产品是指能够提供给市场以满足需要和欲望的任何东西。房地产产品是由核心产品、形式产品和附加产品所组成的立体复合体。H房地产公司的核心产品层次是指房地产产品为消费者所提供的最基本的效用和利益,是从使用价值角度对房地产产品概念的理解。消费者购买某种房地产产品的目的并非是为了拥有该产品实体,而是为了获得满足自身某种需要的效用和利益,即为了提高自己的生活质量,更方便、更舒适的进行工作和生活,满足自己的家庭感、安全感和成就感。H房地产公司的营销管理者的任务,就是从满足消费者的需求出发,揭示消费者购买每一房地产产品的真正目的。H房地产公司的形式产品层次是核心产品层次的外在表现形式,是消费者选购房地产产品的直观依据,一般表现为房地产产品的质量、地段、用途、套型、面积、朝向、楼层、外墙装饰、品牌以及周围设施等特征。附加产品层次又称延仲产品层次,它是消费者通过房地产产品的购买和使用所得到的附加服务以及附加利益的总和,它表现为H房地产公司的商品房在销售过程中的信息咨询,产品说明,按揭保证、装修,代为租赁以及物业管理等。H产品的构成层次如图所示。

H房地产公司住宅的营销,不仅仅销售单独的房地产有形产品,同时向顾客提供其核心需求及附加的服务,即将核心产品转变为形式产品,并在此基础附加多种利益,客户购买的是一个整体房地产产品系统。因此,H房地产公司的开发过程中从小区的规划设计到每户的户型结构,从建筑物的外观式样到房屋的建筑质量,从业务人员的销售服务到业主入住后的物业管理,都进行了充分的策划和准备,以适应市场的发展变化和消费者的需求,从而赢得顾客和占有市场,取得持续的竟争优势。

4.1成都市H房地产企业市场定位分析

市场定位是指企业根据目标市场上同类产品竟争状况,针对顾客对该类产品某些特征或属性的重视程度,为木企业产品塑造有力的、与众不同的鲜明个性,并将其形象生动地传递给顾客,以求得顾客的认同。

根据周边楼盘及市场调查,结合H房地产企业周边区域竟争对手的情况,在分析项目自身资源的基础上,充分挖掘项目的核心竟争优势,通过制定完整的舒适生活体系,充分将项目侣导的“法式尊邸,人文世家”讯速在市场上传播,使H房地产企业与其他企业的项目区分开来,让顾客明显感觉和认识到这种差别,并在顾客心目中占有特殊的位置,从而最终得到市场的认可。

国际风尚,舒适生活,代表着一种高性价比的产品,同时,又是很多人可以轻松拥有的生活享受,具有较强的市场吸引力。木项目的目标就是打造成为成都中高档楼盘的典范,成为成都市同类产品市场中的表率,以其优越的性价比,赢得消费者的一致追捧。

最后,H房地产企业的市场定位是:成都市中高档住宅市场的领导者,具有国际时尚的绿色家园。

4.2成都市H房地产企业定价策划

从房地产产品的消费行为来看,“开发商看单价,顾客看总价”。所以,H房地产企业的定价策略要结合以下策略视情况而综合运用。

1.总体定价策略

从房地产企业定价的主要目的来看,房地产企业总体的定价策略一般可分为低价策略、高价策略、中价策略三种。每种定位策略各有不同的定价依据。

(1)低价策略

采用低价策略,一般以提高市场占有率为其主要目标,而营销利润往往为次要目标。该策略适宜实力雄厚的公司进入新的市场。

(2)高价策略

采用高价策略的主要目的是在短时间内赚取暴利,而市场销量与市场占有率可能无法同时提高,现实中高价策略公司需谨慎使用。

(3)中价策略

这种策略适用于房地产市场状况较为稳定的区域内的楼盘销售,房地产企业希望在现有的市场状况下保持其市场占有率。

2.过程定价策略

房地产销售全过程是指开发的楼盘或小区从预售开始到售完为止的全过程。在实际营销中,市场营销环境可能相当复杂,房地产企业往往需要在确定总体定价策略后,根据实际情况确定其销售全过程的定价策略。营销过程定价策略一般有以下几种:

(1)低开高走定价策略

低开高走定价策略就是随施土建筑物的成形和不断接近竣土,根据销售进展情况,每到一个调价时点,按预先确定的幅度调高一次售价的策略,也就是价格有计划定期提高的定价策略。大多数开发商都采取低开高走的定价策略。

(2)高开低走定价策略

这种定价策略类似“吸脂定价策略”,正如将一锅牛奶中的油脂(精华)部分一一撇走的做法一样,其目的是开发商在新的开发楼盘上市初期,以高价开盘销售,迅速从市场上取得丰厚的营销利润,然后降价销售,力求尽快投资收回。

(3)稳定的价格策略

这种价格策略是指整个营销期间,楼盘的售价始终保持相对稳定,既不大幅提价,也不大幅降价。

根据H房地产公司以往的销售经验表明,前期低价入市,促进轰动性的销售效果,然后分批加推单位,逐步提升售价,是销售过程中实现利润最大化的稳健而又切合实际的方式。因此H房地产企业一期项目继续沿用此策略,便于在总体销售速度和销售价格之间取得最佳的平衡。

3.时点定价策略

时点和折让定价策略,即以销售价格为基准,根据不同的销售情况适当调整各出售单位价格的策略,先根据建造好的商品房定出一个基本价格,然后再以各种折扣和折让来刺激中间商或客户,以促进销售。在H房地产企业的销售过程中,可给予以下几种折扣方式。

①在双休日与法定假期给予额外99折优惠。

②在开盘和房交会期间给予额外99折优惠。

③一次性付款给予98折优惠,首期三成给予99折优惠。

4.3成都市H房地产企业广告策划

1.项目导入期广告促销

H房地产企业一期项目的导入期,即开盘前期。在此阶段广告的内容是通知性的,广告的运作应努力在短时间内将产品概念灌输到目标消费者的头脑中,让产品在消费者的心里建立正面的形象,激发其购买欲望。H房地产企业产品牌宣传H房地产企业优秀的楼盘品质、园林式社区生活方式、法兰西国际时尚生活方式等。产品、品牌、文化概念的传递都要在这一段时间达到显著的效果,以求在目标消费群体心目中建立H房地产企业国际风尚社区的园区形象,使目标受众对项目有较为全面的了解,对项目的带来的生活产生向往,以产生购买欲望,对于房地产产品,百万元的广告费用一次投入比分十次投入效果要明显得多,大幅宣传带来的规模效应对房地产销售是十分显著的。因此,对于导入期的广告投入应是全部销售过程的广告投入中最重要的部分,以求达到广告宣传量的饱和。

2.项目成长期,即项目的开盘期

在这一阶段广告的内容是劝说性的,广告促销应强化H房地产企业的市场定位与确立产品品牌个性,确定产品在目标消费者心中的心理定位,以便在高速成长阶段占据有利位置。

在这一阶段的广告,应侧重于高品质国际时尚生活与H房地产企业一期的对接。

由于第一阶段广告实施中的国际时尚生活方式的侣导在目标消费群体中已产生共鸣,他们对于这种生活方式的追求也日渐强烈,在成长期,将H房地产企业与其心目中理想生活相呼应,以求实现销售开盘的理想预期。

电视广告对于完成上述对接可达到理想的效果。以及揭示H房地产企业成为“国际自由人的家”的远景生活。从而,带了目标客户的尊崇感受和向往,并与其它竟争品牌有效差异化,形成H房地产企业的国际风尚品牌资产。值得注意的是:由于现代生活节奏加快,许多成功的商务人士可能要到晚上十点以后才有时间看电视,所以,将电视广告安排在较晚的时间段可能效果更好,那个时段的广告收费也相对便宜一些。

这种广告宣传片也可用于楼宇视频系统的播放。此外,报纸广告、电波传送等媒体的广告实施,也可对这一阶段项目的销售起到良好的促进作用。

3.项目成熟期广告促销

项目经历了开盘期后,销售进入较为平稳的成熟期。在这一阶段,广告的内容是以提醒广大消费者注意本案产品为主要目标,对产品的品质强化是广告推广的重点。就本项目而言,在这一阶段,项目的建设已近完成,已购房的消费者同持币待购的消费者对项目的进展都十分关注。将项目的建设情况及时的向消费者传递,同时让他们看到项目实施过程中对公司之前的承诺的履行,这是H房地产企业项目最好的销售卖点。

因此,在这一段的广告运作中应侧重于项目承诺与项目实施的对接。“电视购房”是这一阶段广告宣传的理想媒介。计划购房的精英人士对房地产类节目通常都会有所关注,这些栏目的节目制作要结合项目实况,则会使购房者更有信心和安全感。耳听为虚,眼见为实。将楼盘实景展现在消费者的而前,将老客户的居住生活展现在目标群体而前,对他们是最好的吸引。

4.项目衰退期广告促销

当项目进入衰退期,即尾盘期后,应对项目的销售工作做总结。此时不宜花太多的资金投放在广告上,所作的少量广告也应是围绕在企业形象和品牌上下功夫,理想的销售业绩,购房者的满意和业主的忠诚,这些都是对H房地产企业项目尾盘最好的推广,同时,这些也将成为企业品牌的有效验证,为企业下一次的开发项目奠定基础。

五.结论

房地产市场营销已从过去的“消费者请注意”的模式转变为“请注意消费者”的模式,房地产公司所做的任何调整都应有利于更好地服务消费者,向消费者提供高附加值的产品,提高消费者和市场营销的调研质量,同时要重视消费者的行为研究。任何组织都是在一定环境中从事活动的,环境的特点及其变化趋势必然会影响组织活动的方向,内容及方式的选择。而对日益激烈的竟争,开发商们必须进行经营理念的调整,对房地产营销进行深层次调整和整合策划,这是房地产企业决胜未来市场的关键因素之一。

成都H房地产公司对房地产公司项目进行营销策划,要做中国有竟争实力的公司就要以客户需求为导向,以市场为龙头,以策划工作牵头引导其他工作,实现从产品型向服务型企业转化,从资源优势企业向能力优势型企业的转型。

本文在对H房地产公司项目的市场营销策划研究的写作中,结合该公司的客观实际,确定市场定位,最后制定了产品策划、价格策划、广告策划等一系列的房地产项目营销策划。运用理论和实践相结合的方法,对H房地产公司项目的营销策划作了较深入的研究。

摘要:

我国房地产业的发展不断走向理性和规范,然而房产地营销策划仍处于初级阶段,一方面,开发商不重视营销策划,或虽重视但缺乏系统的理论方法来指导工作实践,另一方面,一些策划人不懂得什么是真正的策划,策划行为随意性强而科学性弱,一些所谓的营销专家正将营销策划导入歧途。这在一定程度上加剧了大量商品房空置,造成社会资源的极大浪费。

为此,笔者立足于当前中国房地产发展大环境,针对成都房地产营销策划的现状,结合成都某房地产企业项目营销策划实际,对房地产营销策划过程的重点内容和操作流程进行了阐述,分析了当前国内房地产市场的现状,构建了房地产营销策划的框架。在实证研究中,通过对成都H房地产公司的实际情况论述,同时对产品的定价、价格调整、广告推广进行了详实的阐述。本文试图在房地产营销策划上进行一些有益的探讨研究,希望总结出一套既科学又切实可行的房地产营销策划框架,为房地产开发企业提供有益的帮助。同时,笔者通过房地产营销策划的实际操作来佐证房地产营销策划理论,使理论与实践相互映证,期望对房地产营销策划实践起到一定的指导作用。

关键词:房地产企业,营销策划,产品定价,价格调整,广告推广

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营销策划论文范文篇5

为此,笔者立足于当前中国房地产发展大环境,针对成都房地产营销策划的现状,结合成都某房地产企业项目营销策划实际,对房地产营销策划过程的重点内容和操作流程进行了阐述,分析了当前国内房地产市场的现状,构建了房地产营销策划的框架。在实证研究中,通过对成都H房地产公司的实际情况论述,同时对产品的定价、价格调整、广告推广进行了详实的阐述。本文试图在房地产营销策划上进行一些有益的探讨研究,希望总结出一套既科学又切实可行的房地产营销策划框架,为房地产开发企业提供有益的帮助。同时,笔者通过房地产营销策划的实际操作来佐证房地产营销策划理论,使理论与实践相互映证,期望对房地产营销策划实践起到一定的指导作用。

关键词:房地产企业,营销策划,产品定价,价格调整,广告推广

ABSTRACT:

Ourcountryrealestateindustrydevelopmentmovestowardstherationalityandthestandardunceasingly,howevertherealestatemarketingplanstillwasattheinitialstage,ontheonehand,thedeveloperdidnottakethemarketingplan,butalthoughortooktolackthesystemthetheorymethodtoinstructtheworkingpractice,Ontheotherhand,somemovingspiritsdidnotunderstandbutanyisthetrueplan,theplanbehaviorcapriciousnessstrongthescientificnatureisweak,someso-calledmarketingexpertisinductingthemarketingplanthewrongroad.Thisintensifiedtoacertainextentthemassivecommodityapartmentsvacant,createsthesocialresourcestheenormouswaste.

Therefore,theauthorbasesonthecurrentChineserealestatedevelopmentmacroenvironment,inviewoftheChengdurealestatemarketingplanpresentsituation,linkstotheChengdusomerealestateenterpriseprojectmarketingplanreality,hascarriedontheelaborationtotherealestatemarketingplanprocesskeycontentandtheoperationflow,Hasanalyzedthecurrentdomesticrealestatemarketpresentsituation,hasconstructedtherealestatemarketingplanframe.Intherealdiagnosisresearch,throughtotheChengduHRealestatecompany''''sactualsituationelaboration,simultaneouslytotheproductfixedprice,thepriceadjustment,theadvertisementpromotionhascarriedonthedetailedelaboration.Thisarticleattemptsintherealestatemarketingplantoconductsomebeneficialdiscussionresearch,hopedsummarizesasetboththescienceandthepracticalandfeasiblerealestatemarketingplanframe,providesthebeneficialhelpforthepropertydevelopmententerprise.Atthesametime,the

authorthroughtherealestatemarketingplanactualoperationevidencerealestatemarketingplantheory,causesthetheoryandthepracticereflectsthecardmutually,expectedpracticescertaininstructionfunctiontotherealestatemarketingplan.

Keyword:Realestateenterprise,marketingplan,productfixedprice,priceadjustment,advertisementpromotion

一.绪论

1.1研究背景

随着中国市场经济体制的逐渐完善和上世纪末中国经济的“软着陆”成功,中国已进入一轮以住房、汽车为主导消费品拉动的新的经济增长时期。2003年国务院颁布的18号文件在对房地产业的发展做出了方向性指导的同时,宣布房地产业已成为国民经济的支柱性产业,肯定了房地产业在国民经济中的地位和作用,房地产开发项目投资已成为带动地域经济发展的主要载体之一。特别是自1998年取消城镇职土福利分房制度以来,房地产业开始迅速市场化,市场竟争日益加剧,企业盈利能力同比降低。

由于开发商自身实力及营销策略不当等因素的影响,市场出现各种问题:烂尾楼、空置房、问题房、区域残局不计其数。尤其在营销策划上极不到位;一方面,一些策划人还不懂得什么是真正的策划,策划行为随意性强而科学性弱;一方面,一些所谓的营销专家正在将营销策划导入歧途。

房地产营销策划是通过对销售时机、楼盘区位、配套设施、消费对象、建筑设计、材料设备、物业管理及邻近楼盘情况等全方位的分析调查,制定与此相适应的营销策略以指导实践和取得竞争优势。营销策划的最终目的是把房屋这一商品推销给消费者,它是以创造消费者需求并满足其需求为核心,以系统的产品销售或劳务提供为手段的全方位决策的经营行为。不做营销策划或营销策划介入过晚,导致投资策略失误,开发产品不对路,以至到了中期尽管投入大量的人力宣传推销,仍然有大量商品房滞销。尽管房地产开发主管部门多次为消化空置商品房采取了不少措施,但空置商品房量仍呈上升态势。

由于营销策划过程中出现的上述问题,很多房地产企业陷入了困境,因此,如何规范地做好房地产营销策划,使房地产企业在营销策划上尽可能地少走或不走弯路,尽量降低房地产企业项目投资的盲目性,从而降低风险,使房地产企业健康发展,成为本课题研究的主题。

1.2研究的意义

随着我国房地产市场的建立,特别是中央深化住房制度改革政策的出台及住宅业作为国民经济新的增长点,房地产业在国民经济中的作用将日益显现出来。然而,目前我国的房地产市场的总体现状是:一方面各地房地产投资不断升温,增幅过大过快,在整个国民经济中占有相当大的比重,出现了所谓的房地产热。另一方面,是许多房地产企业仍然是以产定销,企业规模偏小,不注重质量和品牌,忽视市场调研,盲目投资,开发的产品与市场脱节,致使大量的商品房闲置。

目前,我国的房地产市场己由原来的卖方市场信息向买方市场转变,因此,市场竞争将更加激烈。房地产企业想要在将来的市场竞争中立于不败之地,在很大程度上取决房地产企业的市场营销战略及策划,是否能生产适销对路的,能以吸引顾客的产品,成为房地产公司把握住市场、成功营销的关键。

房地产企业必须在房地产还未动工之前就应开始着手营销战略与营销策划的思考,从投资决策地块的选择、配套、前期设计、施工、销售乃至物业管理等一系列的问题进行综合评价和全程跟踪,充分体现以销定产,最大限度地满足消费者的需要.房地产企业营销策划、方法与手段采取的是否正确,很大程度上决定着房产企业经营能否成功。现代企业的竞争是品牌的竞争,营销策划是产品定位、创造品牌的重要途径,因此,企业如何制定好营销策划将直接影响到房地产企业的生存与发展。这是论文研究的目的与意义。

二.房地产企业营销策划理论分析

2.1房地产市场概论

2.1.1房地产市场的影响因素

房地产市场与其它市场一样要受到经济环境、政治环境、人口、供应者与需求者等因素的影响。在现阶段,影响国内房地产市场的因素主要体现在以下几点:

宏观经济环境。作为微观经济的产业之一,房地产业必然要受国际、国内宏观经济环境的影响。

政府政策环境。政府通过产业政策及金融政策对房地产市场进行规范和影响。政府政策对房地产业发展的影响主要通过以下方面来体现。第一,政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应,从而影响到房地产业的开发状况;第二,政府通过各项税费影响房地产的价格,从而影响房地产的销售状况;第三,政府通过房地产交易政策影响房地产的流通状况。

人口统计环境。市场是由人构成的,房地产业受城市或地区的人口规模与增长率、人口的年龄结构与民族构成、教育程度、家庭结构、地区的特征和人口迁移等因素的影响。

产品的供应者。由于我国房地产市场起步晚,发展还很不成熟,行业利润率提高,吸引了众多的市场进入者。随着市场的日益完善,房地产开发企业要想在市场竞争中立于不败之地,就要走专业化的发展道路,提供适销对路的产品。

产品的需求者。如果需求者很少,在这种产品的交易过程中,竞争程度就会低,反之,竞争程度会很高。现阶段,随着国家鼓励购房的政策出台,,需求者和潜在需求者数量庞大,但由于价格与收入等原因,有效需求相对不足。以北京市为例,调查显示,成都居民的购房需求主要集中在5000元/平方米以下的房子。87.3%调查者期望值处于3000-5000元/平方米。但是,市场上的房地产开发项目在价位分布上呈现中间大、两头小的趋势。价位在3000-4000元、4000-5000元、5000-6000元、6000-8000元/平方米的比例基本都在20%左右,而价位在3000元/平方米以下和高于8000元/平方米以上比例都相对较少。即市场上楼盘的供给,有一半左右的供需结构的矛盾。与商品房空置量日益增加的状况截然相反的是,经济适用房出现供不应求的局面,这充分暴露出我国房地产业存在着严重的供求错位。因此,需要政府与开发商共同努力,培育和发展潜在的需求。

其它因素,包括城市建设、交通发展等。与其它商品市场相比,房地产市场的区域性问题尤为突出,不同地区的消费者对不同房产的偏好不同。在城市建设的规划上,不同地区有不同地区的特色,交通状况等也不尽相同。所对应的目标客户群也会有所差别。

2.1.2房地产市场的特性

房地产作为一种商品,有其特殊性,如不可移动性、耐用持久性、唯一性和价值高昂等特点。房地产的商品特性决定了房地产的市场特性。

1.市场供给缺乏弹性

供给弹性是指生产者对市场需求或价格变化的反应敏感程度。由于房地产产品的位置、稀缺、不可替代、建设周期长等特点,房地产生产企业通常在短时间内很难增大其市场供应量。

2.市场供给的异质性

因为房地产的位置、环境、数量的差异,市场供给的房地产一般不是同质商品,所谓不同质商品是指一类商品的内部,由于可按不同方式或标准划分,而导致商品质量上的差异。

3.市场的区域性

一方面由于房地产的不可移动性,使整个房地产市场按城市或地区被分割成许许多多自成一体,甚至彼此隔离的地方市场。这些市场的繁荣与衰退直接取决于城市的繁荣与衰退。另一方面由于房地产固定性、稀缺性、永久性等特点决定房地产产品范围较一般商品要小,房地产产品的销售对象,一般也只能是同一范围内的需求者。正是由于城市经济环境不同,各地方市场的供求和价格水平往往有很大的差别,而这种房地产价格的区域性落差,就直接反映不同区域的经济发展程度。

4.市场的周期性

房地产市场与国民经济一样表现出很强的周期性。经研究,经济周期与房地产投资周期之间的关系密切,二者的相关系数为0.86,属高度相关;二者的波动同步,只是波动幅度不同而已;二者的波动周期也大致吻合。房地产行业的发展一般滞后于经济发展,其发展进程不仅限于自身的发展冲动,而且更主要地取决于能否与其他产业协同共进。除此之外,房地产市场还具有季节性、长期性和随机变动等特点。长期性变动通常预示着整体经济发展的总趋势。

5.市场容量难以估算

由于房地产需求的广泛性、多样性、融资性、长期性等特点决定了房地产市场需求量的估算十分困难。

6.市场的政府主导性

房地产在市场经济体制下属于私人财产,其所有者应具有自由处置的权利。但是,由于房地产开发使用有着巨大的外部效应,因此若听任私人自由经营,极有可能使得土地资源在使用与分配上不能达到合理配置。因此,政府为了增进全社会福利,势必要动用“公众权力”,对土地的利用与分配做合理的规划。房地产市场整体上是一个较易受政府干预的市场,是一个政府主导型市场。由于国家性质决定,我国的土地属国家所有,受政府干预的特点更为突出。

2.2房地产营销策划理论和方法

美国哈佛企业管理丛书编篡委员会对房地产营销策划作了如下总结:

第一,房地产营销策划是在现实所提供的条件的基础上针对房地产公司所开发的项目和产品进行的谋划。

第二,房地产营销策划具有明确的目的性,即如何将房地产公司所开发的项目和产品最大程度满足市场需求,从而更好地运作项目,赚取更大利润。

第三,房地产营销策划可以比较与选择方案。

第四,房地产营销策划是按特定程序运作的系统工作。

房地产营销策划的方法主要有两种:一种是房地产开发公司所开发的房地产项目全程策划法,即从开发商获得土地使用权、市场调查、消费者行为心理分析直到物业管理全过程的策划,即谋划和决策某个项目是否该上马和该开发什么产品的过程。另一种则是具体针对某个房地产项目产品所开展的市场调查、依据市场调查做出最佳销售方案的过程。

三.成都房地产市场分析

3.1成都市房地产市场的基本势态

3.1.1成都住宅建设持续增长

近年来,成都市房地产开发投资出现了持续增长的良好势头。2006年成都市完成房地产开发投资414.21亿元,比2005年增长17.2%;2006年,全市完成房地产开发投资714.8亿元,同期增长17.1%;房地产完成的投资量和增幅在全国15个副省级城市中名列第二,房地产开发投资和住房消费拉动成都市GDP增长达4.1个百分点。商品住宅建设的投资比重逐年上升,使房地产投资结构得到了持续优化。2006年全市完成商品住房投资314亿元,占房地产开发投资的比重进一步上升到71%。经过多年的努力,全市人均居住面积己经由1978年的3.14平方米增加到2006年的18平方米,高于全国平均水平。成都人基本实现每人一间房。

3.1.2成都住宅建设与城市发展方向同步

迈入新世纪,成都市的住宅建设与城市总体布局、与向东向南的发展规划趋向逐步靠拢。市郊低廉的地价和良好的自然环境,“五路一桥”等基础设施的建设,东郊工业区结构大调整以及城市向东向南发展战略实施,促进了房地产开发合理布局。城东锦江区、成华区的房地产投资逐渐回暖,并引发了一股房地产郊区开发热潮。2006年,成都14个郊区(市)县共投资70.64亿元,施工面积增幅达39%。

3.1.3成都房地产市场持续活跃

随着城镇住房体制改革的不断深入,通过政策拉动、房改带动、金融助动、市场启动等措施的积极开展,成都市居民个人购房呈现不断上升的态势,房地产交易市场日趋活跃。在城镇居民人均生活消费结构中,居住消费所占的比重从1990年的0.8%上升到2006年的24.97%,个人购房己成为商品房销售的主体,老百姓自己已经成为成都市住房消费的主体,住房消费水平也从单纯追求房屋居住面积满足基本生活需求发展到数量、质量并重的高层次消费阶段。成都商品房销售规模稳步扩大。

另外,随着三环路、绕城高速公路通车以及对城市周边地区辐射的增强,成都近郊的房价大幅上涨,2006年成都房地产市场空前繁荣,城镇居民用于居住的支出位居西部大中城市首位,紧追沿海发达城市。同时,居民的家庭设备用品及服务支出在全国大中城市中位居第10位,并高出35个大城市平均水平元。近年来,成都房地产市场持续活跃,政府组织的房地产交易会,极大地凝聚了市场人气,掀起了商品房的销售热潮。

四.案例分析——成都市H房地产企业营销策划

根据科特勒的定义,产品是指能够提供给市场以满足需要和欲望的任何东西。房地产产品是由核心产品、形式产品和附加产品所组成的立体复合体。H房地产公司的核心产品层次是指房地产产品为消费者所提供的最基本的效用和利益,是从使用价值角度对房地产产品概念的理解。消费者购买某种房地产产品的目的并非是为了拥有该产品实体,而是为了获得满足自身某种需要的效用和利益,即为了提高自己的生活质量,更方便、更舒适的进行工作和生活,满足自己的家庭感、安全感和成就感。H房地产公司的营销管理者的任务,就是从满足消费者的需求出发,揭示消费者购买每一房地产产品的真正目的。H房地产公司的形式产品层次是核心产品层次的外在表现形式,是消费者选购房地产产品的直观依据,一般表现为房地产产品的质量、地段、用途、套型、面积、朝向、楼层、外墙装饰、品牌以及周围设施等特征。附加产品层次又称延仲产品层次,它是消费者通过房地产产品的购买和使用所得到的附加服务以及附加利益的总和,它表现为H房地产公司的商品房在销售过程中的信息咨询,产品说明,按揭保证、装修,代为租赁以及物业管理等。H产品的构成层次如图所示。

H房地产公司住宅的营销,不仅仅销售单独的房地产有形产品,同时向顾客提供其核心需求及附加的服务,即将核心产品转变为形式产品,并在此基础附加多种利益,客户购买的是一个整体房地产产品系统。因此,H房地产公司的开发过程中从小区的规划设计到每户的户型结构,从建筑物的外观式样到房屋的建筑质量,从业务人员的销售服务到业主入住后的物业管理,都进行了充分的策划和准备,以适应市场的发展变化和消费者的需求,从而赢得顾客和占有市场,取得持续的竟争优势。

4.1成都市H房地产企业市场定位分析

市场定位是指企业根据目标市场上同类产品竟争状况,针对顾客对该类产品某些特征或属性的重视程度,为木企业产品塑造有力的、与众不同的鲜明个性,并将其形象生动地传递给顾客,以求得顾客的认同。

根据周边楼盘及市场调查,结合H房地产企业周边区域竟争对手的情况,在分析项目自身资源的基础上,充分挖掘项目的核心竟争优势,通过制定完整的舒适生活体系,充分将项目侣导的“法式尊邸,人文世家”讯速在市场上传播,使H房地产企业与其他企业的项目区分开来,让顾客明显感觉和认识到这种差别,并在顾客心目中占有特殊的位置,从而最终得到市场的认可。公务员之家

国际风尚,舒适生活,代表着一种高性价比的产品,同时,又是很多人可以轻松拥有的生活享受,具有较强的市场吸引力。木项目的目标就是打造成为成都中高档楼盘的典范,成为成都市同类产品市场中的表率,以其优越的性价比,赢得消费者的一致追捧。

最后,H房地产企业的市场定位是:成都市中高档住宅市场的领导者,具有国际时尚的绿色家园。

4.2成都市H房地产企业定价策划

从房地产产品的消费行为来看,“开发商看单价,顾客看总价”。所以,H房地产企业的定价策略要结合以下策略视情况而综合运用。

1.总体定价策略

从房地产企业定价的主要目的来看,房地产企业总体的定价策略一般可分为低价策略、高价策略、中价策略三种。每种定位策略各有不同的定价依据。

(1)低价策略

采用低价策略,一般以提高市场占有率为其主要目标,而营销利润往往为次要目标。该策略适宜实力雄厚的公司进入新的市场。

(2)高价策略

采用高价策略的主要目的是在短时间内赚取暴利,而市场销量与市场占有率可能无法同时提高,现实中高价策略公司需谨慎使用。

(3)中价策略

这种策略适用于房地产市场状况较为稳定的区域内的楼盘销售,房地产企业希望在现有的市场状况下保持其市场占有率。

2.过程定价策略

房地产销售全过程是指开发的楼盘或小区从预售开始到售完为止的全过程。在实际营销中,市场营销环境可能相当复杂,房地产企业往往需要在确定总体定价策略后,根据实际情况确定其销售全过程的定价策略。营销过程定价策略一般有以下几种:

(1)低开高走定价策略

低开高走定价策略就是随施土建筑物的成形和不断接近竣土,根据销售进展情况,每到一个调价时点,按预先确定的幅度调高一次售价的策略,也就是价格有计划定期提高的定价策略。大多数开发商都采取低开高走的定价策略。

(2)高开低走定价策略

这种定价策略类似“吸脂定价策略”,正如将一锅牛奶中的油脂(精华)部分一一撇走的做法一样,其目的是开发商在新的开发楼盘上市初期,以高价开盘销售,迅速从市场上取得丰厚的营销利润,然后降价销售,力求尽快投资收回。

(3)稳定的价格策略

这种价格策略是指整个营销期间,楼盘的售价始终保持相对稳定,既不大幅提价,也不大幅降价。

根据H房地产公司以往的销售经验表明,前期低价入市,促进轰动性的销售效果,然后分批加推单位,逐步提升售价,是销售过程中实现利润最大化的稳健而又切合实际的方式。因此H房地产企业一期项目继续沿用此策略,便于在总体销售速度和销售价格之间取得最佳的平衡。

3.时点定价策略

时点和折让定价策略,即以销售价格为基准,根据不同的销售情况适当调整各出售单位价格的策略,先根据建造好的商品房定出一个基本价格,然后再以各种折扣和折让来刺激中间商或客户,以促进销售。在H房地产企业的销售过程中,可给予以下几种折扣方式。

①在双休日与法定假期给予额外99折优惠。

②在开盘和房交会期间给予额外99折优惠。

③一次性付款给予98折优惠,首期三成给予99折优惠。

4.3成都市H房地产企业广告策划

1.项目导入期广告促销

H房地产企业一期项目的导入期,即开盘前期。在此阶段广告的内容是通知性的,广告的运作应努力在短时间内将产品概念灌输到目标消费者的头脑中,让产品在消费者的心里建立正面的形象,激发其购买欲望。H房地产企业产品牌宣传H房地产企业优秀的楼盘品质、园林式社区生活方式、法兰西国际时尚生活方式等。产品、品牌、文化概念的传递都要在这一段时间达到显著的效果,以求在目标消费群体心目中建立H房地产企业国际风尚社区的园区形象,使目标受众对项目有较为全面的了解,对项目的带来的生活产生向往,以产生购买欲望,对于房地产产品,百万元的广告费用一次投入比分十次投入效果要明显得多,大幅宣传带来的规模效应对房地产销售是十分显著的。因此,对于导入期的广告投入应是全部销售过程的广告投入中最重要的部分,以求达到广告宣传量的饱和。

2.项目成长期,即项目的开盘期

在这一阶段广告的内容是劝说性的,广告促销应强化H房地产企业的市场定位与确立产品品牌个性,确定产品在目标消费者心中的心理定位,以便在高速成长阶段占据有利位置。

在这一阶段的广告,应侧重于高品质国际时尚生活与H房地产企业一期的对接。

由于第一阶段广告实施中的国际时尚生活方式的侣导在目标消费群体中已产生共鸣,他们对于这种生活方式的追求也日渐强烈,在成长期,将H房地产企业与其心目中理想生活相呼应,以求实现销售开盘的理想预期。

电视广告对于完成上述对接可达到理想的效果。以及揭示H房地产企业成为“国际自由人的家”的远景生活。从而,带了目标客户的尊崇感受和向往,并与其它竟争品牌有效差异化,形成H房地产企业的国际风尚品牌资产。值得注意的是:由于现代生活节奏加快,许多成功的商务人士可能要到晚上十点以后才有时间看电视,所以,将电视广告安排在较晚的时间段可能效果更好,那个时段的广告收费也相对便宜一些。

这种广告宣传片也可用于楼宇视频系统的播放。此外,报纸广告、电波传送等媒体的广告实施,也可对这一阶段项目的销售起到良好的促进作用。

3.项目成熟期广告促销

项目经历了开盘期后,销售进入较为平稳的成熟期。在这一阶段,广告的内容是以提醒广大消费者注意本案产品为主要目标,对产品的品质强化是广告推广的重点。就本项目而言,在这一阶段,项目的建设已近完成,已购房的消费者同持币待购的消费者对项目的进展都十分关注。将项目的建设情况及时的向消费者传递,同时让他们看到项目实施过程中对公司之前的承诺的履行,这是H房地产企业项目最好的销售卖点。

因此,在这一段的广告运作中应侧重于项目承诺与项目实施的对接。“电视购房”是这一阶段广告宣传的理想媒介。计划购房的精英人士对房地产类节目通常都会有所关注,这些栏目的节目制作要结合项目实况,则会使购房者更有信心和安全感。耳听为虚,眼见为实。将楼盘实景展现在消费者的而前,将老客户的居住生活展现在目标群体而前,对他们是最好的吸引。

4.项目衰退期广告促销

当项目进入衰退期,即尾盘期后,应对项目的销售工作做总结。此时不宜花太多的资金投放在广告上,所作的少量广告也应是围绕在企业形象和品牌上下功夫,理想的销售业绩,购房者的满意和业主的忠诚,这些都是对H房地产企业项目尾盘最好的推广,同时,这些也将成为企业品牌的有效验证,为企业下一次的开发项目奠定基础。

五.结论

房地产市场营销已从过去的“消费者请注意”的模式转变为“请注意消费者”的模式,房地产公司所做的任何调整都应有利于更好地服务消费者,向消费者提供高附加值的产品,提高消费者和市场营销的调研质量,同时要重视消费者的行为研究。任何组织都是在一定环境中从事活动的,环境的特点及其变化趋势必然会影响组织活动的方向,内容及方式的选择。而对日益激烈的竟争,开发商们必须进行经营理念的调整,对房地产营销进行深层次调整和整合策划,这是房地产企业决胜未来市场的关键因素之一。

成都H房地产公司对房地产公司项目进行营销策划,要做中国有竟争实力的公司就要以客户需求为导向,以市场为龙头,以策划工作牵头引导其他工作,实现从产品型向服务型企业转化,从资源优势企业向能力优势型企业的转型。

本文在对H房地产公司项目的市场营销策划研究的写作中,结合该公司的客观实际,确定市场定位,最后制定了产品策划、价格策划、广告策划等一系列的房地产项目营销策划。运用理论和实践相结合的方法,对H房地产公司项目的营销策划作了较深入的研究。

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营销策划论文范文篇6

微信是移动互联网时代出现的新兴媒体,虽然其具有新潮、便捷、多元化的宣传交流功能,但对于众多中小微企业来说,虽然注册了企业的公众微信账号,但由于不甚了解微信强大的营销宣传、策划、管理等配套服务功能,无法发挥其对于企业宣传的强大能效。因此,研究企业微信平台的营销策划与管理能够为初级使用商户提供微信公众平台的产品宣传策划、产品营销策划、企业在线互动交流策划等,为其节省新媒体营销的人力、物力和时间等成本投入。尤其是对中小微型商户而言,由于企业运营资本有限,选择微信营销宣传能够有效节约运营成本,通过企业微信公众营销与管理平台的网页,及时和更新企业产品信息,能够有效提升企业粉丝群体的数量以及关注和喜爱程度等。利用微信平台的后台管理功能,还可以及时了解和掌控企业会员数量的变动情况,从而及时调整企业在微信公众管理平台上的宣传策略,吸纳更多的粉丝群体关注企业的订阅号,加入企业的微信会员,享受企业订阅号给他们生活带来的便利。粉丝群体,看似普通的客户群体,实质是隐藏在微信平台背后强大的客户群和最直接、最真实的广告宣传媒介。值得分享的内容,共享在朋友圈内,将会为企业订阅号带来更加广阔的客户群体和更加巨大的商机。微信平台策划与管理能够帮助企业广泛吸引这些潜在的客户群体,以及深入挖掘潜伏在潜在客户群体中的市场商机,从而为企业节约运营成本的同时,实现企业利润最大化的目标。

二、微信公众平台营销与管理应用的研究现状

通过可查阅的文献检索系统以及行业统计数据与年鉴,目前有关微信平台营销策划与管理应用的研究主要集中于三个层面:

第一,有关微信营销现状及发展对策的研究:王时杰(2014)、朱妍(2014)通过比较分析微信营销的基本模式,总结了微信营销具体应用过程中面临的主要问题,并据此提出了开展微信营销的有效对策;魏淑娟(2014)通过总结微信营销的特点,比较分析了微信营销创业模式案例,并据此开展了微信营销创业模式的战略分析;

第二,有关不同行业微信营销的发展现状研究:余倩倩(2014)通过分析零售业开展微信营销常见策略,归纳总结了零售业开展微信营销的的优势,并结合零售业行业特征提出了微信营销发展建议;马春阳(2014)通过归纳微信营销的主要特点优势,探索了车企微信公众平台模块的设置,并据此提出了车企微信营销应注意的问题;焦世奇(2014)通过分析扬州餐饮企业对微信营销的应用现状,总结了微信在扬州餐饮企业营销中存在的弊端,并据此提出了解决调整建议;张玉凤(2014)通过介绍微信及微信公众平台的主要功能,比较了企业微信平台与图书馆微信平台的异同,并提出了图书馆微信平台营销的合理建议等。

第三,有关微信营销的传播与运营研究:廖波等(2013)通过对中小型企业微信营销传播机制现状的分析,提出了完善微信营销传播机制的对策;毛艳琼等(2014)通过总结分析目前中小企业运营微信公众平台过程中存在的主要问题,从微信公众平台营销定位、内容、时间、互动等方面提出了完善中小企业运营微信公众平台的建议。根据以上研究现状可知,目前有关微信营销的研究仍存在以下薄弱环节:第一,第三方微信营销策划与管理的应用与经营;第二,系统化的微信营销策划管理流程设计等。

三、微信公众平台营销策划与管理的市场机遇分析

(一)微信用户数量的迅猛发展为微信营销与策划提供了载体保障随着智能手机在中国市场的迅速普及,其价格不断下降,逐渐被百姓所接受,千元以下的智能手机已经屡见不鲜,这无疑为微信的市场推广提供了必要的载体保障。2012年3月至2013年7月中国微信用户增长幅度相对显著,微信用户数的增速从2012年3月底的23万/天迅速增长到2013年7月的160万/天,增幅将近7倍。微信用户数量的迅猛增加以及微信市场运营的渐趋成熟,使微信的营销策划与推广逐渐成为商家的新宠。作为一项新兴的具有较强关联属性的虚拟社交工具,如果能够有效将不同地域、不同层面的企业用户相聚集,将会大大降低企业的营销成本,以及积聚企业的客户忠诚度。

(二)移动互联网络的迅猛发展降低了微信营销和管理的运营成本近年来中国移动互联网络发展迅速,自2.5G网络出现后,相继出现了3G网络、4G网络,使用人群数量不断翻增。尤其是在许多大中城市,许多商家为吸引客户,提供可搜索的WIFI热点覆盖区不断扩大,这无疑为微信营销策划与管理提供了良好的网络基础条件。同时随着通信行业竞争的加剧,通信运营商不断调整网络资费,网络套餐的价格日益实惠,这些做法吸引了更多的消费者加入移动互联网络的使用中,进一步拓宽了微信使用的潜力人群,拓展了微信营销策划与管理的市场前景。

(三)依托腾讯QQ的庞大市场基础平台辐射提升微信用户的数量微信平台是由腾讯公司推出的为智能手机提供及时通讯服务的免费应用程序。众所周知,腾讯公司主营的QQ软件产品具有极高的市场占有率,微信作为腾讯公司推出的同类产品,具有更加便携的沟通互动功能,包括借助手机网络的语音、图片、文字、视频等沟通交流,使手机交流的功能更加强大,更加丰富多彩。由此可推知凡是使用QQ软件产品的客户都可以成为微信的潜在用户,且微信具有的更为便捷的操作流程、节省上网流量等特点,适合多种类型企业,也为微信营销策划与管理的运营提供了良好的平台基础。

四、微信公众平台营销策划与管理的服务业务

(一)服务内容根据企业客户需求及企业项目推广需要,精选每日话题及活动资讯的单图文、多图文、文本、语音、视频等素材,并开展营销策划、编辑设计以及群发推送;同时提供公众账号社区,活跃提升公众账号粉丝参与度和互动度。

(二)服务活动根据不同企业客户的行业属性、市场需求以及企业长期积累的客户群体的特质等,结合微信自媒体营销平台和拓展渠道,开展有针对性的企业营销活动的策划、执行等,活动期间可开展粉丝管理、舆情监控以及微信图文直播等。

(三)服务反馈数字能够有效反映市场营销的推广效果,可以通过监控并统计营销策划内容的每日群发到达率、阅读率和分享率等,举办活动的互动人数、分享人数、增加的粉丝人数等基础数据,为后期企业营销运营提供指导依据。

五、微信公众平台营销策划与管理的推广渠道

(一)微信自带媒体的营销推广微信公众平台利用行业定向、地域定向、泛账号等各种渠道的微信自带媒体资源,拥有涵盖各种门类的微信用户群体。在长期的客户服务中,通过积累丰富的自媒体账号人群属性、粉丝质量判别机制,能够承诺为客户提供效果化推广结算计费方式的微信营销。从平台功能来看,目前公众平台的主要功能包括多媒体信息大规模推送、定向推送(可按性别、地区、分组等指标定向推送)、一对一互动、多样化开发和智能回复等。这些功能为公众平台的实际运营带来了媒体、营销、客服和公共服务等应用方向。

营销策划论文范文篇7

关键词:品牌营销策划

21世纪,是知识经济的时代,21世纪的竞争将是以知识、信息、文化、品牌为基础的竞争。随着经济的发展,市场的变化,企业的市场观念也相应发生了变化,从19世纪未到现在,企业市场观念的演变依次经历了生产观念阶段、产品观念阶段、销售观念阶段、市场营销观念阶段、社会营销观念阶段,现已发展到品牌营销观念阶段。

以品牌为核心而进行营销,是现代企业按照社会经济的发展所做出的必然选择。在科学技术进一步发展,产品的质量差异化越来越小的今天,企业要在竞争激烈的市场中生存,就只有从产品品牌的角度出发,通过努力地塑造和传播品牌的独特形象,让众多的消费者感受到该品牌产品与其它同类的产品相比具有着独特的特点,并使这种独特的特点符合目标消费者的个性审美情趣,从而使该品牌产品从同类的产品中脱颖而出,独树一帜,建立起忠实的顾客群,这就是品牌营销的基本原理。

由此可以看到,品牌营销的过程,其实就是企业以目标市场的需求为中心,努力地去塑造和传播品牌形象的过程。塑造和传播品牌形象,就是品牌营销的主要任务。为了能够成功地塑造并顺利地传播品牌形象,有效的开展品牌营销活动,最终实现品牌营销目的,就有必要对品牌营销活动实行科学地策划。

一,什么是品牌营销策划

策划,从传统的意义上来讲,其本质其实就是谋划,是指人们为了达到某个目的而进行的周密安排和部署。自从有了人类活动开始,就有了策划,从原始人类的聚众捕猎到现代世界的飞船升天,从风云变幻的战场到讯息万变的商场,从国家的政治外交到企业的日常经营,无时无处都有着策划的痕迹存在,策划是一种普遍的人类行为,是体现人类思维高度发展的突出实践形式,是人类创造世界和改造世界的重要方式之一。

策划,更严格的说,是现代社会里的概念,是伴随着诸如系统论、信息论、控制论、全能论、全息论等一系列现代科学理论的产生和发展而产生和发展的。从现代意义上来讲,策划指的是策划者为了实现某个活动目标,在充分掌握了与此活动有关的各种信息资料的前提下,通过科学地运用各种方法和策略,为活动的开展而进行精心地设计和计划的过程。所以,策划其实也是一门科学,是一门指导人类具体活动的行为科学。

策划作为一门行为科学,它广泛应用于社会的各个领域,为各个领域活动的开展提供科学的活动指导方案,以此达到最佳的活动效果。策划,在现代商业活动中的运用相当普及,各种商业策划的开展,为商业活动的进行带来了效率的革命。品牌营销活动也是现代商业活动的一种,将策划科学应用在品牌营销活动当中,就是所谓的品牌营销策划。

品牌营销活动的目的,是要成功地塑造和传播品牌的形象,那么为了顺利地实现这个目标而进行的品牌营销策划,就是要以品牌形象的塑造和传播为研究的重点,在掌握了大量的信息资料的前提下,遵循系统性、可行性、针对性、创造性的原则,为企业品牌的整体营销活动提供一个科学的活动规范方案的决策活动过程。品牌营销策划的目的是要为企业的品牌营销活动提供一个科学的指导方案,使品牌营销活动更具有效率,以便成功的塑造和传播品牌的形象,最终产生品牌价值。二,为什么要实行品牌营销策划

一个品牌的形成,并不是偶然的,几乎在每一个成功的品牌背后,都有着一系列精心的营销策划。在现代市场经济的条件下,对品牌营销活动实行科学的策划,是企业必然的选择:

第一,实行品牌营销策划是社会生产发展的体现。随着人类科学技术的进步,人类的生产力得到了空前的发展,在这种前提下,社会分工进一步的细化,社会合作也在进一步的加强,各学科、各工种在不断地融合、发展,品牌营销活动与策划科学相结合,以策划科学来指导品牌营销活动,是社会生产发展的必然结果。

第二,实行品牌营销策划是适应现代市场经济发展的必然要求。随着市场经济的进一步发展,现代的市场经济环境也变得越来越丰富繁芜、错综复杂,越来越多的利益关系相互交织着,大量的商机与挑战并存,无数的“陷饼”与“陷井”充斥其中。在这种经济环境里,企业所开展的每一项经营活动都必须要通过精心策划,才能够适应现代市场经济的环境,才可以做到“运筹帷幄,决胜千里”,品牌营销活动也不例外。

第三,实行品牌营销策划是信息时代营销活动的必然要求。当今时代,是信息的时代,对于企业而言,信息就是效益,信息就是生命。在当今这样一个讯息万变的时代里,企业所进行的各种经营活动所面对的是一个复杂而又在不断地变化着的市场,所以必须时候把握住市场的信息变化,才能使经营活动不会产生偏移。而策划科学最讲究的就是对信息的收集和处理,以信息为基础来充分考虑在企业经营过程中可能会遇到的每一个问题,并设计出科学合理的解决方案,使企业的经营活动在变化着的市场环境里进行时能够做到有备无患、有条不紊、处变不惊,这对于企业经营活动之一的品牌营销活动也是如此。

第四,实行品牌营销策划是企业经营与管理现代化建设的客观要求。随着社会生产力的发展,企业不仅在生产的技术水平上日益发达,在经营与管理上也在不断地向现代化迈进,各种先进的行为科学被应用到企业的经营与管理中来,而策划学就是其中很重要的一种,对企业的经营与管理实行科学策划,是企业经营与管理现代化建设中很重要的一个环节。因此,对品牌营销这一企业重要的经营活动实行科学策划,以科学策划来指导具体的品牌营销活动,这也是企业经营与管理现代化建设的客观要求。

第五,实行品牌营销策划是品牌营销活动的性质特点所决定的。品牌营销,营销的就是品牌的形象,其目的就是要在顾客心中塑造出一个理想的品牌形象来,那么围绕品牌营销的目的,在具体

的品牌营销活动中就需要去做大量的工作,包括对各种信息的收集、对目标顾客的心理期望的掌握、对品牌形象的设计、对传播方式的选择以及对品牌的形象创意等,这将是一个复杂程度比较高的综合性的系统工程,面对这样一个复杂的系统工程,如果不进行科学地策划,就很难将具体的活动开展下去。因此,要对品牌营销活动实行科学策划,这是由品牌营销活动其本身的性质特点所决定的。

在现实当中,尽管有许多企业已经知道了拥有品牌的重要性,也懂得了实行品牌营销的道理,但缺乏的就是不知道该如何去具体地运作品牌,不懂得对品牌营销活动进行科学地策划,所以往往导致品牌营销活动的失效或失败。从现实的情况看来,实行品牌营销策划,既是时代的要求,又是品牌营销活动自身的要求,这也是企业的品牌经营活动成败与否的关键所在。三,如何实行品牌营销策划

品牌营销策划是企业希望改造环境,征服顾客的一种准备付诸实践的主观意识行为。它是策划者智慧和心血的结晶,是成功的先导,是“运筹帷幄,决胜千里”的艺术。从策划科学的层面来说,策划其实是一个集收集、分析、控制、反馈、决策等多项工作于一体的综合性的系统工程,其所采用的方法也就系统分析与设计的方法。

所谓的系统分析与设计,是指对一个系统内的基本问题,用系统的观点思维推理,在确定与不确定的条件下,探索可能采取的行动方案。通过分析对比,动态修正,为达到预期目的,以可行性、合理性、效益性为原则,为系统设计出满意的外部环境与内部环境相结合、整体效益与局部效益相结合、定性分析与定量分析相结合的系统方案。

品牌营销策划作为一种特殊的具体的策划类型,也是一个特定的系统工程,因此,品牌营销策划的方法也可以采用系统分析与设计的方法。对于品牌营销策划而言,以品牌营销的目的为核心,采用系统分析与设计方法,可将品牌营销策划分解为:收集信息资料、品牌形象策划、品牌传播策划、综合创意策划等几个具体的过程和内容,具体的是:

(一),收集信息资料:企业是社会经济活动的一种组织形式,是经济活动的细胞,因此,品牌营销策划必然要与社会有密切的信息交流。信息与材料、能源被誉为现代经济发展的三大支柱,信息开发的水平,决定着策划的水平,最终决定着企业的成败。1979年,美国前总统卡特在白宫的一次会议上讲到,在美国所有的经济成就中,有2/3是通过信息活动和正确决策取得的。

企业品牌营销策划的第一个步骤就是要收集与企业的品牌营销策划有关的各种信息资料,这些信息资料将成为进行系统分析与设计的重要依据,它们包括:宏观经济形势、政策与法律环境、目标市场特性、消费者需求特点、市场需求走向、市场竞争状况和企业自身的特点等等。在这个过程当中,最重要的就是要对各种信息资料进行加工处理。要充分利用现代化的媒体手段,以科学原理为指导,大量收集信息资料,并透过现象、去粗取精、去伪存真、由表及里的对其进行分析研究,最终得到需要的资料。对这些信息资料收集完毕后,要以报告书的形式进行总结汇报,成为企业品牌营销策划活动的重要依据。

(二),品牌形象策划:塑造和传播品牌形象,是品牌营销的主要任务。那么为品牌策划目标形象,这就是品牌营销策划的重点和首要工作。形象是品牌的灵魂,塑造出一个理想的品牌目标形象将赋予品牌强大的生命力,而品牌的目标形象如果塑造得不合理,将会导致整个品牌营销计划的失败。只有正确的塑造品牌形象,品牌营销活动才显得有意义,所以首先必须对品牌目标形象进行科学地设计策划,尽可能地设计出一个理想的品牌形象来。

需要首先明确的是,这里的品牌形象中所谓的形象,并不是指狭义上人们对形象的认识,品牌形象其实是一个内涵非常的广泛概念,是一个形象系统,品牌的形象包括了:

品牌的外观形象:是指品牌名称、外观设计、商标图案、包装装璜等直观的视觉、听觉效果,如“adidas”牌运动服的中文读法是阿迪达斯、“奥迪”牌汽车的商标是串联着的四个圆圈、“南山”牌奶粉外观设计的主题背景是绿色的草原等都属于品牌的外观形象,这是品牌形象系统中最外层、最表面化的形象。

品牌的功能形象:是指被消费者所普遍认同的本品牌所具有的物理功能性的特征,也就是品牌能够让消费者产生的对产品的诸如实用性、可靠性、安全性、便利性、先进性、舒适性、环保性等各种物理功能特性的联想,如:一听到“索尼”,便让人联想到高质量,就会习惯性的认为只要是“索尼”的那么质量就是最好的;一看到“微软”,便让人联想到高科技等,那么只要是“微软”的就总是最先进的等。

品牌的情感形象:是指被消费者所普遍认同的品牌所具有的情感性的特征,也就是品牌能够让消费者产生的情感感受,如“多喜爱”让人感觉到温馨与爱意、“梦洁”让人感觉到浪漫与甜蜜。“晚安”让人感觉到呵护与关怀等。

品牌的文化形象:是指被消费者所普遍认同的品牌所具有的文化性的特征,也就是消费者从品牌身上所能够感受到的某种文化品味或生活方式,如“可口可乐”代表了自由与激情、“万宝路”代表了坚韧与豪迈、“海尔”代表了团结与真诚等。

品牌的社会形象:是指被消费者所普遍认同的品牌所具有的社会性的特征,也就是消费者从品牌身上所能够感受出来的某种社会价值,如开“宝马”车体现了地位、吃“肯德基”象征着时髦、穿“金利来”代表着品味等。

营销策划论文范文篇8

别出新裁的“创维模式”

国际市场全球化营销是把世界作为一个整体,在全球范围内寻求市场,开发和销售全球产品,来面对新的世界市场竞争。90年代以来(至1997年底),我国在境外建立了5356家企业,遍布140多个国家和地区,并有一些企业正进行全球化营销的尝试。深圳创维电子集团诞生仅10年,杀进国内彩电业才五六年时间,针对国际市场的严峻挑战和国内市场的消费低潮,创维别出新裁地提出了“创维模式”,即“开发在美国,生产在深圳,市场营销在全球”的全球化战略。“创维”一向以技术创新的优势来开辟国际市场,他们在美国硅谷建立创维实验室,进行未来视听科技的前沿性研究,同时进行技术储备,其目标是塑造中国籍的世界名牌。创维集团首创的数码100hz护眼电视第三代——创维数码双频彩电以其技术含量高,功能强大,设计超前,使用时间跨度长而风靡全球,尤其在欧美市场,深受商家和消费者的欢迎。创维的经营思想是以市场为导向,以服务顾客为中心;以国际竞争为第一目标,追求效益第一;以销定产,快速生产适销对路产品;并建立快速反应机制,从开发、生产到销售严格遵循市场法则,以适应瞬息万变的市场。创维还实行了本土化营销战略,在市场环境比较熟,人力成本相对低廉的马来西亚建立了一条中档电视机的生产线,主要面向印尼、泰国、马来西亚、越南等东南亚国家和地区;在邻近美国地价较低的墨西哥和土耳其投资建厂。截止1999年3月,创维电器已成为墨西哥最受欢迎的品牌之一,在中高档市场中占有了5%的市场份额。“创维”在墨西哥的生产基地已全面启动,开始直接向美国市场大规模出口。创维电视在瑞士被评为最佳机型,占据了当地彩电市场的20%份额。创维还与全球最大的零售组织——沃尔玛及美国著名连锁商circnit.city签下了dvb(数字卫星接收仪)、dvd、数码电视的巨额订单。“创维”电视在欧美市场上,已与世界驰名品牌“松下”“索尼”摆在同一柜台上。1999年头两个月,“创维”仅在东南亚地区的出口创汇就超出去年的80%以上。

“优势互补”出奇制胜

联想集团是国内最大的计算机产业集团,于1984年底由中科院计算机技术研究所创办。联想集团进军国际市场取得成功,主要得益于“瞎子背瘸子”式的优势互补策略。1988年北京联想集团投资30万港币在香港创办了联想电脑公司,由北京联想集团、香港导远有限公司和中国(香港)技术转让公司联合组成。联想集团刚刚步入国际市场,不太熟悉国际市场尤其是其贸易渠道,相对于香港的合作伙伴还缺少资金和技术实力,而技术转让公司却可以提供可靠的贷款,于是,一个最佳的优势互补的合作形成了。联想集团将自身科技实力的优势与港商熟悉世界市场的优势结合起来,把贸易作为积累资本的手段,解决科研生产所需资金,然后以产品打入国际市场。在产品定位上,联想集团充分注意国际市场竞争激烈的特点,利用世界知名电脑厂商把大多力量集中在电脑整机上的市场机会,出人意料、出奇制胜地将自身的资金、人力全部投入到电脑板卡的开发生产上,从而挤入国际市场。联想集团的电脑板卡1990年的月销量为5000块,到1994年底月销量则跃至50万块,并最终取得电脑板卡世界市场份额10%的地位,成为世界五大电脑板卡供应商之一。联想集团还与美国ast公司合作,在国内市场推出适合中国国情和消费者需求的联想品牌电脑,并全力抢占市场份额,开始与世界知名电脑企业竞争,以微机电脑产品打入国际市场。仅1995年,联想集团电脑板卡年销量500万块,微机年销量10.5万台,年产值达67亿元,出口创汇4.3亿美元。

引人瞩目的虚拟生产

在名牌如潮、竞争激烈的运动鞋市场,“耐克”在短短十年内,从一家默默无闻的小公司一跃成为闻名世界的美国最大鞋业公司。耐克公司走的是一条全新的“虚拟生产”的营销之路,令世人瞩目。公司总裁菲尔·耐克具有开拓进取精神,他先将公司所有人才、物力、财力等资源集中起来,然后全部投入到产品设计和市场营销这两大部门中去,而生产则采取了虚拟化策略,即向外部借力,通过整合外部资源,使其为我所用,从而拓展自身的疆域。耐克自己不投资建厂,而是全部外包给其它生产厂家加工制造。耐克公司将设计图纸交给生产厂家,让它们严格按图纸式样进行生产,保证质量,然后将耐克的品牌商标赋予这些产品,将产品交给自己公司的营销人员,通过公司的行销网络将产品销售出去。耐克公司的这一妙招,不仅使自身节约大量的生产投资,以及人工费用,而且又充分发挥了其它生产厂家的能力,为其所用。这种“虚拟生产”营销模式充分实现了优势互补的作用,是对传统市场营销模式的一次革命。

独一无二的“末日管理”

小天鹅”集团公司连续8年保持国内全自动洗衣机销量第一,且已在泰国、马来西亚、印尼、中东、南美地区陆续建立了稳固的销售基地,并在印尼、马来西亚创办了合资工厂,在美国洛杉矶、日本、德国等高新技术密集区域都建立了技术开发中心,在香港建立了贸易窗口。小天鹅的成功是由于推行了独一无二的“末日管理”经营模式。“末日管理”是指企业经营者和全体员工面对市场和竞争都要充满危机感,认识到企业有末日,产品有末日,企业鼎盛时期往往也潜伏着最大的危机。小天鹅树立“怀抱炸弹”的经营思想,形成了一套独特的放眼国际,争创一流的营销方式。

一流质量小天鹅把每一项质量指标、经营指标、生产效率指标都同世界一流公司的参数一一相比。1991年我国对洗衣机的质量标准是4000次无故障运行,前苏联是1000次,法国是2500次,日本松下是5000次。此时小天鹅已荣获全国同行业唯一的一块金牌,但仍将目标对准了洗衣机产品质量的世界高峰。经过两年努力,在引进、消化了大量的国外先进技术后,小天鹅成功地将无故障运行提高到了5000次。

一流产品小天鹅的产品向世界一流企业看齐,产品开发连赶带超,创一流产品。1997年2月,一家著名公司刚刚推出防腐防褪色洗衣机,30天后,小天鹅也开发出了同类产品;同年4月,又一家大公司推出全自动快速洗衣机,10分钟即可完成一次洗衣的全部程序,一个月后,小天鹅又跟上来了。最近,小天鹅又自行设计了面向21世纪的大循环喷瀑水流,节能型全自动洗衣机,已批量上市。这种洗衣机采用了9项世界新技术、拥有5项专利。小天鹅在美国技术中心的3位工程师仅用半年就设计出集波轮式、滚筒式洗衣机之长的搅拌式洗衣机两个新产品。

一流人才小天鹅十分注重对人才的吸收、培养和使用,在全世界范围内招聘人才。目前在小天鹅本部工作的博士就有14位,在公司出资控股的北京和无锡的研究生有数十位,正在美国、日本继续深造的有8位,小天鹅发给博士的月薪为1万元。近两年为培训员工花去1000多万元,去年又投入2000万元进行人才培训。

一流管理小天鹅实行产品零库存,不设立成品库房,如果产品三天卖不出去,宁可停产,目的就是在适销上下功夫,把好每道关,做到“零”缺陷——生产高质量的、满足市场需求的、没有缺陷的产品。正因如此,小天鹅资金回笼很快,没有死帐、坏帐、三角债。

营销策划论文范文篇9

关键词:房地产房地产营销营销策划

Abstract

Recentyears,theimpetusofrealestatedevelopmentinourcountryhasbecomemoreandmoreswiftandviolent.Thecompetitionofrealestatealsohasbecomemuchintense.Inordertomakestheownenterprisehasapositioninthemarket,makesprofitandtheenterprisewillgostepfurtherdevelopment,theproprietorsofrealestatebeginrealizingthatthetacticsofmarketingisveryimportantincompetition.Thispaperbeginsfromtheideaofrealestatemarketing,comesuptothetacticsofthemarketingimplementationcontent,furtherelaboratedmarketingoftherealestateprojectimplementationwhichexistsquestion、countermeasureanddevelopment,andmaketheunionconcreteprojectcaseapplication.

Keywords:realestatemarketingofrealestatetacticsofmarketing

引言

改革开放二十多年来,我国的住房改革一直在不断地深入,房地产市场得以逐步发展壮大起来,2006年,我国经济承接着2005年的稳健发展轨迹,继续演绎高增长态势。因此,作为国民经济支柱产业的房地产业也顺势而动,在拉动经济增长中依旧扮演着重要的角色。然而随着房地产市场的迅猛发展,房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段,也越来越受到开发商们的重视。

在现代市场经济条件下,那些能够在竞争中取胜的房地产开发商,就是因为了解市场,了解目标群体的需求后,按照市场需求开发房地产项目,从而最终获取利润或占领市场,并促进了企业的不断发展。但目前许多开发商还都缺乏以顾客为导向的理念,推向市场的住宅并不符合市场所需。市场营销策划是连接市场需要和项目开发建设的中间环节,是开发商将潜在的市场机会转化为现实市场机会,从而实现企业自我发展的有效手段。故而可以说,房地产营销策划是关系房地产开发经营成败的关键。

1房地产营销策划

1.1房地产营销策划内涵

房地产营销策划是一项系统工程,它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果,在进行环境分析的基础上,利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合,制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期,每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功,必须具备全局性的营销观念,进行所谓“整体营销”、“全程营销”[1]。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析,还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计,处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。

虽然目前房地产行业发展势头迅猛,但其中许多经营理念却跟不上行业发展的速度,显得相对滞后。一些地产开发商,盲目跟风,开发建设出来的住宅商品根本就不符合市场需要,导致大量房屋闲置。例如前些年刮起的“别墅”热潮[2]。所以一个房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中生存下去,就必须对市场进行深入地研究分析,“按需生产”,故而房地产营销策划就显得尤为重要了。

1.2房地产营销策划特点

1.2.1“以人为本”

房地产开发企业面临的首要问题是使开发的房地产商品适应顾客的需要,从而促进销售,增加利润,加快资金周转。因此,房地产开发一定是首先强调“以人为本”的营销策划。中国自古的儒家仁爱思想和西方的人本主义思潮为房地产营销的人性理念提供了坚实的文化基础。企业的一切经营活动,都必须围绕消费者的愿望、需求和价值观念来展开,这是房地产营销策划的根本所在。

1.2.2地产营销策划是各种理念的复合

理念是营销策划的灵魂,当代房地产营销策划的主导理念一般包括[3]:

生态理念。近代以来,地球环境污染加重,客观上要求房地产开发必须树立起可持续发展生态理念,这不仅仅为目前的人类提供了更加适宜的生存空间,也为我们后代的发展铺平了道路。

智能理念。人类科技水平的迅速发展使房地产开发逐渐从传统的砖瓦营造习惯转向各种新兴材料的应用,而在建筑的功能上也走向了多元化,提供给了人们更加多的服务[4]。

投资理念。投资不动产愈来愈成为更多人选择的投资保值手段。

1.2.3策略和手段是营销策划的生命

楼盘最终需要通过市场的反应去实现自身的价值,由此,营销策划中所采用的合理策略、手段则成了“检验真理”的试金石。通过各种营销策略,如产品策略、定价策略、促销策略、渠道策略等的组合,再依靠营销手段使其具体化,那么最终产生的结果也将会是令人满意的[5]。

1.3房地产营销策划作用

1.3.1准确决策

房地产营销策划可以作为房地产企业的参谋,使企业及企业家的决策更为准确,以尽量避免项目在运作中出现的偏差。

1.3.2增强竞争力

房地产策划能使房地产开发项目增强竞争能力,使其稳操胜券,立于不败之地。在当前房地产业竞争十分激烈的情况下,房地产策划更能发挥它的特长,增强项目的竞争能力,赢得主动地位。

1.3.3增强创新能力

房地产策划能探索解决企业管理问题,增强企业的管理创新能力。策划人就是遵循科学的策划程序,帮助房地产开发企业管理创新,从寻求房地产开发项目的问题入手,探索解决管理问题的有效途径。

1.3.4有效整合资源

房地产策划能有效地整合房地产项目资源,使之形成优势。房地产策划参与到概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等各种资源中去,理清它们的关系,分析他们的功能,帮助它们团结一起,围绕中心,形成共同的目标。此外,房地产策划还有预测未来市场,满足居民居住具体要求等作用[6]。

2房地产营销策划内容

2.1市场分析

2.1.1市场供给调查分析

针对某一时期该区域市场供给状况的调查主要包括:市场上已有的在售住房、同期将要建设的项目以及它们的区位、结构、面积、售价、付款方式;同等级房地产企业的数量、实力和市场占有率;同等级房地产企业广告诉求重点、营销策略、服务以及效果;同等房地产企业、同等项目销售情况和空置情况。

2.1.2市场需求调查分析

首先要调查消费需求的满足状况,即市场的实际需求状况。包括某一时期该城市现有家庭中有多少家庭住房已经得到满足。其次,这些有需求欲望的家庭结构和规模怎么样,他们需要什么结构和面积的住房。再次,他们的收入水平、受教育状况以及会购买、能够买什么样的住宅,愿意以什么价格购买。最后,这些潜在的客户集中分布状况,他们在租售、消费信贷等方面的消费心理和消费方式如何。

2.2项目自身分析

项目自身在分析外部环境的同时,必须分析其内部环境,即分析自身的能力和限制,找出所特有的优势和存在的劣势。所以应使用一些方法对项目自身情况进行分析,例如SWOT方法,它能把内、外部环境有机结合起来,使我们能调整策略,谋求更好发展,又因为是经过认真地分析得出结论,所以也能够提高决策的质量[7]。

2.3目标市场的确定

不同消费者的需求和偏好有很大差异。依据不同的区域特点,针对目标客源的特定需求,制定合理的市场定位,就能取得良好的销售业绩。选择了项目的目标市场也就确定了目标客户群,此时在对目标客户群进行深入分析是为了项目推广能够更加准确有效。这里的分析结果将决定整个项目的营销策划,包括媒体的选择、组合,宣传主题、力度,诉求方式和其它辅助手段,同时,人群定位的结果也将影响价格定位和付款方式。搞好人群定位,主要考虑如下问题:目标客源的经济背景分析和目标客源的文化背景分析。

2.4项目定位

项目定位是在目标客源建立的基础上,为最大限度的满足客户的需求而对项目的整体把握。它是围绕目标市场将项目的功能、形象作特别的有针对性的规定。例如,“海逸长洲”的目标客户是上层富裕家庭,它的项目定位是度假、休闲场所,身份地位的象征。“远洋新天地”的目标客户是白领人士,它的项目定位是文化丰富的和谐生活。

2.5项目推广

2.5.1项目推广过程

房地产的营销过程共可分为四个阶段:预热期、强销期、持销期、尾盘期,所以项目推广过程也应该相应的分为四个阶段,一个项目取得成功的前提条件就是针对各个阶段销售任务的不同来制定不同的推广计划,所谓“量体裁衣”[8]。例如:在预热期,可以以突出项目的物业主题为主,展示楼盘的基本情况。

2.5.2项目推广方式

项目的推广实施是整个推广过程中的关键,是将推广计划具体落实的过程。从目前国内的实际情况来看,房地产项目推广以广告推广为主,广告效果的好坏直接影响到整个推广过程的成败。除此之外,活动推广和品牌推广也占据着重要的地位。活动推广可以借由一些活动来吸引公众关心,来提升形象、促进销售的目的。而在房地产市场竞争日益激烈的今天,品牌的树立就越发显得尤为重要了,品牌推广越来越成为决胜的关键。

3房地产营销策划存在的误区、对策及发展方向

3.1房地产营销策划存在的误区

3.1.1房地产公司在营销策划中的误区

(1)只以销售结果作为成败关键

房地产营销策划的成败单纯以销售结果来作为评价指标,不注重真正的全程营销过程,主要以广告投入为主。就拿天津来说,天津的房地产市场这几年是很火的,房价一涨再涨,由均价3500元/平米左右一路飚升到5000多元/平米。但随着房价的不断急速攀升,市场销售开始减缓。于是,各家房地产公司都在报纸上刊登半版或者整版广告。而有些同时有两三个楼盘在售的房地产公司还在同一时间在同一份报纸的不同版面上对各个楼盘项目分别做广告。一时间,房产广告铺天盖地席卷而来,然而最终,这些费用还是得由消费者来承担。

(2)营销策划重心在营销而非策划

房地产公司只注意对楼盘项目销售的经营,而忽视了对产品的开发,就如同手机市场一样。中国的手机生产商购买到漂亮的手机设计,然后稍作变化就推向市场。其直接后果就是知名度远高于美誉度,知晓度远高于认知度,忠诚度低而且品牌联想模糊零碎。房地产广告看得多了,房地产公司任何人都能说出几个,但深入程度仅仅局限于楼盘名称。德式设计、美国小镇、江南水乡、欧式风格,一味追逐市场流行,而抛弃了真正的文化根基。

3.1.2策划人对自身工作的认识误区

(1)策划人的专业性不强

现在很多房地产公司及策划公司都在不断地招聘房地产营销策划人员,但真正满足需要的人却很少。房地产业在近几年来飞速发展,由于它在地域发展的不均衡和自身的周期性,使得现阶段鲜有专业的从业人员,很多都是看着市场前景较好而从其他行业转行过来的。由于缺少相关的专业知识,而对房地产业没有一个整体的认识,有的只是一些其他行业的营销操作经验,不能正确认识到房地产营销策划的重要性和其深层次的涵义与特殊要求。

(2)策划人过于注重甲方、乙方的概念

就现在看来,房地产营销策划更多的模式还是由房地产公司外聘策划公司来对其进行操作,因而,策划人往往把房地产公司摆在甲方的位置,把自己作为乙方,没有有效的建立起一种平等的合作关系,没有一种对于房地产营销策划的使命感与责任感。其实很多房地产公司也只是在看到这个行业的巨大利润后由其他行业转调资金而建立起来,根本不具有任何的专业性。策划公司由于是专业从事这方面的工作,因而对市场具有更多的敏感性,在很多方面认识更深刻,经验更丰富。可是却在很多时候,在很多事情上不坚持原则,并且主动性不强。

3.1.3政府认识中存在的误区

(1)政府没有意识到房地产营销策划重要意义

房地产营销策划应该是一个全民参与的过程。这关系到一个城市的现在和未来,也关系到在城市中生存的每一个人的现在和未来。这是一个要将宏观和微观结合考虑的问题,涉及到城市的整体形象、可持续发展与城市文化。

政府没有对其进行很好的指导与规范。由于认识方面的缺失,政府对房地产的整体发展没有一个很好的长期规划,过于注重短期的经济效益,不能有一个准确地定位。这将严重阻碍城市的发展,阻碍经典城市和百年住宅的形成。

(2)政府对于其专业人才的培养还没有引起足够的重视

在各高校中,房地产专业设置很少,相比其他专业来说与实际需求人才是严重失衡的,而房地产营销策划就更加只是这个专业中的一门并不专业的课程。很多房地产专业有的还只是一种笼统的营销策划课程,没有注意两者之间所存在的根本区别。以至于,当前市场上专业人才严重缺乏,很多人只是冲着收入高而来得。其严重结果可想而知。

3.2应对房地产营销策划问题的对策

3.2.1摆正思路并认清房地产营销策划的正确概念

整体的营销策划不仅仅是房地产商或策划人的工作,我们必须突破传统意义的房地产营销策划的概念。营销推广在浅层次来说是一种先进的消费理念的引导,深层次来说是企业文化与核心理念的推广,是一种强势文化的自我表达。策划应该是一种建立在整体规划之上的全面的执行,既包括准确的规划也包括严格的执行。我们必须要颠覆传统的房地产营销策划的理念,营销策划必须符合城市可持续发展的要求,从城市的整体营销入手,以铸造经典城市为目的,建造与城市文化相融合的住宅,并注重环境与公共设施。构筑城市的个性并坚持它,需要大家共同的努力。

3.2.2政府正确调控及把握正确方向

政府的政策方向决定城市经营和房地产开发的方向。政府可以利用行政垄断权的优势,通过城市规划对城市功能进行空间调整和迁移,使老市区和新开发区通过地价差,都获得更新与发展的资金保障。政府也可在开发商的开发中进行指令性的规定,如:在全部规划中规定10%——20%的规划比例是属于普通收入阶层能够消费得起的住宅,其他的方面由开发商自己掌控。这样,开发商既能放手尝试新的观念或形式,底层市民的利益也有了一定的保障。

3.2.3房地产商的先进开发理念

房产商应有一种前瞻性的眼光,房地产业即将从新洗牌,产品品质将代表一切。天津的水晶城是一个很好的正面例子。水晶城的设计思想体现在各个细节的处理上。水晶城有着丰富的植被和人文资源,原址是天津玻璃厂,几百棵大树、古老的厂房、巨大的吊装车间以及原有的调运铁轨、烟囱等遗留物,做为开发商施展“手脚”的障碍,通常都被无情的铲去。而万科对于该地块的开发则是立足于延续历史的角度,保持原有建筑的历史风貌,并使其巧妙的融入现在的建筑中,比如600棵大树形成的旧厂区林荫路和花园,在新的规划中被保留下来;吊装车间被赋予现代材料和形式,激活成为晶莹剔透的社区会所;老的铁路和水塔则渗透在景观的规划中,成为标志性的要素[9]。

3.2.4策划人的责任感

策划人,作为一个策划人的意义,需要每一个策划人不断地思考。思考的过程也是实践的过程,虽然存在着不小的阻力,但要战胜它并且坚持下去。政府导向不一定支持,房地产开发商不一定理解,公众的眼睛在广告舆论的狂轰烂炸下不一定明亮,但我们的脑子应该清醒,这是一份重要的工作。经验、技巧、手段、关系统统都不重要,重要的是责任感。有责任感就有思考,有思考就有希望。

3.3房地产营销策划发展方向

3.3.1品牌观念与效益观念转变

房地产的策划观念从产品品牌观念向企业品牌的观念转变;从追求社会效益和经济效益观念向生态效益和可持续发展的观念转变。现在,一些房地产开发项目策划已初步表现出以上观念的转变,如天津的"水晶城"项目的策划已在观念转变中大做文章。该楼盘在名称上着重体现企业品牌的声誉,在观念上着重表达"历史的庆典"的主题概念,追求生态住区可持续发展的至高境界。实现这一理念,不是策划人的刻意做作,而是人们对住区观念要求变化、创新的必然结果。

3.3.2房地产的策划组织方向转变

房地产的策划组织从"自由策划人"走向群体组织;从群体组织走向专业分工、相互协作的轨道。由于房地产策划最早是由"自由策划人"实践、探索而逐渐发展起来的,至今还有不少"自由策划人"。随着房地产策划业的深入发展,策划人必然走向规范的组织化道路。这是因为房地产业的发展,项目开发涉及到人文、经济、管理、建筑、IT业、生态与环境等多个方面,各方面需要互相协作。再有,策划人要使策划的项目成功,必须充分利用与策划有关的信息,但策划者个人无法收集、分析、整理、归纳大量的动态信息,进而作出正确的判断和决策。

3.3.3房地产的策划方法转变

房地产的策划方法从侧重项目概念转到项目概念与项目细节并重的方法上。项目策划概念是当前房地产策划方法上的主要特征,它强调某个概念的创意而使楼盘热销。随着消费者消费出发点的改变,消费者买房不只是买"概念房",还要买"精品房"。因而,楼盘的细节、细部的完美和舒适将进一步引起购买者的重视。

3.3.4房地产的策划理论转变

房地产的策划理论由单薄、零散的思想、理念逐步形成全面、科学的理论体系。几年来,房地产策划经过优秀策划人的辛勤努力,策划思想不断丰富,策划理论研究日益深入,这些实践积累起来的真知灼见是房地产策划理论不可多得的财富。经过策划人不懈地实践、积累和探索,全面、科学的房地产策划理论必然会呈现在人们面前。

3.3.5房地产的策划信息转变

房地产的策划信息从人脑搜集转移到人机结合;在信息的分析上,从定性分析转移到定性定量相结合。现代计算机业、互联网业的发展,使人们利用计算机和互联网进行房地产信息的搜集、分析、加工、整理乃至运用成为可能。从发展观点看,处理信息时定性与定量相结合,互为补充、互为促进,才能使信息处理达到科学化,才能准确地反映市场动态情况。如果这样,房地产策划水平就会产生新的提高,新的飞跃[10]。

4房地产营销策划在“海韵家园”项目中的应用

海韵家园项目位于河北区吕纬路与三马路交界,中山路商圈与北站商圈的交接地,闹中取静,是即将形成的“第三金街”的核心区域。总建筑面积为80000平方米。北起五马路,毗邻新开河;南至三马路,与中山路咫尺相望;东临调纬路,临近规划中的地铁三号线;西侧到吕纬路。在社区规划上采用板式小高层与四层半花园洋房相结合的建筑形式,35%的超强主题绿化在河北区尚属首举。豪华业主会所:一层游泳馆,二层乒乓球馆将生活品质极尽凸现出来。同时有良好的教育氛围:二中、铁一中、十四中、五十七中、外国语附属中学、育婴里小学、昆实小学等多所名校皆在左右。并且世纪联华超市、乐购超市、第四中心医院、254医院、工商银行、农业银行、建设银行,生活配套设施一应俱全,行止皆宜。

4.1市场分析

4.1.1市场供给调查分析

2005年天津市房地产市场保持了持续、快速、健康发展的势头,房地产投资、施工形势持续良好,增幅提高,与国民经济发展保持了较合理的比例关系;目前,全市的商品房市场销售活跃,各项交易记录全面创新;空置房面积开始下降,市场供求结构进一步优化。进入2006年后,市场供销两旺,依旧呈现出活跃的态势,并表现出强劲的增长势头。

笔者选取本案周边五个项目进行对比分析:

项目名称

建筑面积(M2)

均价(M2)

总价范围(万元)

春和景明

30万

4600

35-62

风和日丽

9万

4700

34-62

百合春天

22万

4600

32-60

阳光星期八

46万

5000

30-75

爱家星河国际

14万

5500

50-77

与本案进行比较的项目中,经过一定的市场运作周期,春和景明、风和日丽、百合春天、阳光星期八等项目都已经开盘;海河新天地项目价格远高于本案,与本案产品可比性较低;同时区域内暂时无新项目进入;春和景明、风和日丽、百合春天、阳光星期八处于销售旺期,但由于项目在所处位置比较来看:百合春天、阳光星期八与本案相对较远,所以开盘阶段周边市场竞争主要来自于这春和景明、风和日丽和爱家星河国际这三个项目,但在项目运作阶段、定位、产品等综合因素的影响下,本案周边区域市场存留着比较大的市场空白空间。

项目名称

面积指标(平米)

主要面积配比

两室

三室

两室

三室

春和景明

73-93

100-130

42%

40%

风和日丽

90-102

120-130

47%

33%

百合春天

90-100

120-130

47%

30%

阳光星期八

96-110

125-150

56%

30%

爱家星河国际

92-108

115-140

37%

63%

进行比较的项目户型以75-110平米两室与100-150平米三室为主,还有一部分60-70平米左右的一室,户型面积指标普遍小于全市水平,户型设计上少有创新,主要以平层为主要房型,错层、跃层形式只在部分项目中有所体现。

项目名称

环境特点

配套特征

春和景明

无显著特征

楼宇对讲

风和日丽

文化主题景观

楼宇对讲

百合春天

无显著特征

会所、社区智能化水平较高

阳光星期八

水景式设计

会所、社区智能化水平较高

爱家星河国际

中心主题景观

酒店式管理

进行比较的项目配套设施没有过于显著的特征,区别不大。客户的需求不仅在项目本身上,而且对小区的环境和配套要求都比较高。会所式的管理是未来需求的热点。开发商应该有区别于其他项目的设施,以吸引目标客户群体的目光。4.1.2市场需求调查分析

2006年房地产市场将继续保持健康稳定发展。据预测,全市商品房需求量将达到1280万平方米左右,二手房需求量接近1000万平方米,分别比2005年增长23%和17%。新婚家庭购房需求280万平方米左右;拆迁安置型需求380万平方米;随着滨海新区纳入国家发展战略,外地居民购房预计比2005年增加10%以上;居民生活水平提高拉动改善型住房需求比2005年增长15%以上。近年来天津经济增长在不断加快,经济实力显著增强,这使得房地产市场需求旺盛。并且随着宏观调控取得初步成效,房价趋稳,去年以来积累的部分购房需求将在今年释放[11]。

4.2海韵家园项目SWOT分析

4.2.1优势

本项目是由隶属于河北区人民政府,被建设部批准为房地产开发资质一级企业,年投资能力超亿元的河北区房地产开发集团开发,具有很高的品牌公信力。这是一个位于水畔、能独享静谧水岸名流生活,使业主在工作的繁忙之余依旧能够享受闲适生活的8万平方米的低密度高品质的舒适社区。小区采用智能化的物业管理,由拥有高素质专业人员的物业公司为业主提供专业的服务,保证业主的品质生活。周边配套设施完善已形成居住气候,医院、银行、超市遍布周围,使日常生活安然无忧,方便快捷。并且周边有第二中学、铁一中、第十四中学、第五十七中学、外国语附属中学、育婴里小学、昆实小学多所,有着良好的教育氛围的学校,为孩子进入理想的学校提供了保证。

4.2.2劣势

近邻的北站立交桥日车流量很大、存在着噪音污染也会给业主的出行带来不方便;北站地区规划参差不齐,片区形象较为老化,多为老式住宅,新建项目较少,缺乏有特色的地标式建筑;到目前为止已经有两年半的建设时间,相较于其他同规模的项目建设周期较长,并且处于中环的地理位置相对于内环以内的项目优势稍逊一筹。

4.2.3机会

在日益繁忙的现代社会,便利的交通条件越来越成为购房者购房是考虑的关键因素,临近规划中的地铁三号线——中山路站,为业主每日繁忙的工作学习提供了便捷的出行方式。在项目周围以文化,宗教,旅游为依托的大悲院商圈;有历史上遗留下来的意式建筑,形成具有浓郁意大利风情的意式风情区,有“纯奥味”建筑风格,用途是商务办公的奥式商务区;还有海河的改造,提供了优美的环境,能够吸引很多人的关注。河北区发挥北站的地域优势,打造北站商圈,再造中山路商业街商贸优势,并结合新开河沿岸的综合开发,使之形成商贸氛围,与在海河的综合开发中已经基本成型的海河北岸商业带相呼应。所以随着北站商圈的兴起,天津“第三金街”的规划建设能为本项目提供了人流保障,故而周边市场有很大的上升空间。

4.2.4威胁

项目周边竞争对手较多,像春和景明、风和日丽、爱家星河国际都是本案有利的竞争对手,由于有众多的本地和外来地产商开发了大量的项目,所以整体市场上的竞争是比较激烈的;周边整体形象较为陈旧,多为砖式结构的老式住宅;人文环境相对于河西、南开区稍差;在区域发展上河北区与市内其它几个区相比较,其发展速度一直处于比较缓慢的局面,有待于进一步的提升。

4.3海韵家园项目目标市场分析

主客户群:周边企业的白领阶层,区域内的本地居民,与区域内有姻亲及其他关系,在区域内工作的公务员。

次客户群:在河北区做生意的个体工商户,周边工作或居住的部分客户,购买用于投资的目标客户。

目标客户主要需求集中在面积为100—120平米的两室,100—120平米的小三室,120—150平米的大三室,150-200平米的跃层。大部分客户选择面积为120平米左右的平层,为比较单一的人口构成,属于在工作和个人方面上较为稳定。选择120平米以上面积房型的客户多为住房改善,他们有住房,并不单单要求住宅的面积还要求居住环境和居住质量,所以对价格上并不是很限制。他们在年龄上为中青年成熟的人群(30-45岁左右),在事业和家庭上有了一定的基础。年龄、事业的成熟是选择住房面积和地点的一个分差;100—120平米面积上选择120平米的客户较多;120—150平方米面积上选择130平方米的客户较多,150—200平方米面积上选择170平方米的客户较多。

4.4海韵家园项目定位

4.4.1定位依据

随着城市的快速发展,直接导致了城区土地价格的不断急速攀升,使得开发成本与市场消化能力的矛盾日益突出,另外由于中心城区内可以被开发利用的土地越来越少,为了降低开发成本更多的开发商选择了城市边缘的土地。中心城区的地价要偏高于边缘地区,虽然本项目位于中心城区,但是相较于和平、南开、河西的地价要稍低,有利于开发商的成本控制。海韵家园位于天津市的北站地区,是现今天津市市内已少有的可开发利用的区域,本项目有着同春和景明、爱家星河国际、万春美钻时代、海河新天地等项目的地位,优于海河新天地、春和景明、万春美钻时代的交通条件。作为北站地区的优势项目,其综合优势将在进入开盘销售后进一步彰显出来。

4.4.2海韵家园项目定位原则

挖掘市场空白点,力求在规划设计、建筑形式、产品设计、园林风格等方面有所突破、有所创新;严格保证项目建筑质量,打造良好品牌口碑;避免同类竞争项目之间的产品同质化,追求项目个性,以增强产品的市场竞争力;细致分析市场的需求特点,分析市场供应,确定自身产品的设计方向和消费群体。

4.4.3定位方向

项目定位:CLD北岸风情典范社区

主题定位:独享尊崇,私有首府

价格定位:板式小高层:均价5500-5600元/平米左右

四层半花园洋房:均价5800-6000元/平米左右

产品设计:主打房型为三室和跃层

园林风格:庄园式园林绿化,城中的绿色洋房

项目总建筑面积:8万平方米

为了避免同类项目的竞争,海韵家园从建筑结构、环境绿化、安全防护、社区氛围、会所等多个方面入手,在严格控制成本的前提下,丰富产品的内容,彰显自身项目特点,区别于其他项目更加具有竞争力。

4.5海韵家园项目推广过程

由于海韵家园项目目前尚没有开盘公开发售,所以本文只涉及推广过程中的前两个阶段。

4.5.1老客户转化期

本项目经过了一年左右的不确定因素,虽然淘汰了一大批客户,但是也继续积累下来部分客户。现在项目重新开盘,应该积极把一直关注本项目的客户转化成最终购买者。

时间阶段:9月10日——9月25日

主要营销手段:

(1)通知老客户即日起15日内到售楼处现场购认购卡——A卡(对持卡客户能够给予适当优惠。)

(2)确定客户意向,签订意向书,通知客户一周内可以选房。

时间阶段:9月25日——10月15日

主要营销手段:

(1)A卡的客户分批次前来现场选房。

(2)对新增客户开始进行发号——B卡,客户在购买B卡后就可以开始选房,在意向书上进行登记,从而转化为持卡客户,从而实现了足够数量的新增客户,以实现开盘当月的回款目标,强化市场关注程度并进一步积累新增客户。

4.5.2客户新增期

在转化老客户的同时,也应该吸引更多的潜在客户对本项目的兴趣,通过一些活动来进一步加强客户的信心。

时间阶段:10月15日——11月6日

主要营销手段:

(1)强化项目优势,增强客户信心,并对已购卡的客户通过产品说明会的方式进行宣传巩固。

(2)以价格的浮动促进客户转化,可以提前进行合同的签订。

4.5.3开盘强销期

项目正式开盘后,在前在客户中的知名度也急剧攀升,越来越多的客户会对项目有更多的关注和兴趣。此时是项目销售的重要时期,应把握住时机促成案子的最终成交。

时间阶段:11月6日——12月30日

主要营销手段:

(1)11月6日正式开盘,再次拉升价格,促进快速成交。

(2)通过销量控制强力推荐高层产品,积累购买高层客户,并通过拉升多层产品的价格,以体现高层的价格优势,以此来积累和转化购买的高层客户。

(3)通过各种销售政策以及适当的促销政策,来促进销售业绩。

4.6海韵家园项目推广方式

4房地产营销策划在“海韵家园”项目中的应用

海韵家园项目位于河北区吕纬路与三马路交界,中山路商圈与北站商圈的交接地,闹中取静,是即将形成的“第三金街”的核心区域。总建筑面积为80000平方米。北起五马路,毗邻新开河;南至三马路,与中山路咫尺相望;东临调纬路,临近规划中的地铁三号线;西侧到吕纬路。在社区规划上采用板式小高层与四层半花园洋房相结合的建筑形式,35%的超强主题绿化在河北区尚属首举。豪华业主会所:一层游泳馆,二层乒乓球馆将生活品质极尽凸现出来。同时有良好的教育氛围:二中、铁一中、十四中、五十七中、外国语附属中学、育婴里小学、昆实小学等多所名校皆在左右。并且世纪联华超市、乐购超市、第四中心医院、254医院、工商银行、农业银行、建设银行,生活配套设施一应俱全,行止皆宜。

4.1市场分析

4.1.1市场供给调查分析

2005年天津市房地产市场保持了持续、快速、健康发展的势头,房地产投资、施工形势持续良好,增幅提高,与国民经济发展保持了较合理的比例关系;目前,全市的商品房市场销售活跃,各项交易记录全面创新;空置房面积开始下降,市场供求结构进一步优化。进入2006年后,市场供销两旺,依旧呈现出活跃的态势,并表现出强劲的增长势头。

与本案进行比较的项目中,经过一定的市场运作周期,春和景明、风和日丽、百合春天、阳光星期八等项目都已经开盘;海河新天地项目价格远高于本案,与本案产品可比性较低;同时区域内暂时无新项目进入;春和景明、风和日丽、百合春天、阳光星期八处于销售旺期,但由于项目在所处位置比较来看:百合春天、阳光星期八与本案相对较远,所以开盘阶段周边市场竞争主要来自于这春和景明、风和日丽和爱家星河国际这三个项目,但在项目运作阶段、定位、产品等综合因素的影响下,本案周边区域市场存留着比较大的市场空白空间。

项目名称

进行比较的项目户型以75-110平米两室与100-150平米三室为主,还有一部分60-70平米左右的一室,户型面积指标普遍小于全市水平,户型设计上少有创新,主要以平层为主要房型,错层、跃层形式只在部分项目中有所体现。

进行比较的项目配套设施没有过于显著的特征,区别不大。客户的需求不仅在项目本身上,而且对小区的环境和配套要求都比较高。会所式的管理是未来需求的热点。开发商应该有区别于其他项目的设施,以吸引目标客户群体的目光。4.1.2市场需求调查分析

2006年房地产市场将继续保持健康稳定发展。据预测,全市商品房需求量将达到1280万平方米左右,二手房需求量接近1000万平方米,分别比2005年增长23%和17%。新婚家庭购房需求280万平方米左右;拆迁安置型需求380万平方米;随着滨海新区纳入国家发展战略,外地居民购房预计比2005年增加10%以上;居民生活水平提高拉动改善型住房需求比2005年增长15%以上。近年来天津经济增长在不断加快,经济实力显著增强,这使得房地产市场需求旺盛。并且随着宏观调控取得初步成效,房价趋稳,去年以来积累的部分购房需求将在今年释放[11]。

4.2海韵家园项目SWOT分析

4.2.1优势

本项目是由隶属于河北区人民政府,被建设部批准为房地产开发资质一级企业,年投资能力超亿元的河北区房地产开发集团开发,具有很高的品牌公信力。这是一个位于水畔、能独享静谧水岸名流生活,使业主在工作的繁忙之余依旧能够享受闲适生活的8万平方米的低密度高品质的舒适社区。小区采用智能化的物业管理,由拥有高素质专业人员的物业公司为业主提供专业的服务,保证业主的品质生活。周边配套设施完善已形成居住气候,医院、银行、超市遍布周围,使日常生活安然无忧,方便快捷。并且周边有第二中学、铁一中、第十四中学、第五十七中学、外国语附属中学、育婴里小学、昆实小学多所,有着良好的教育氛围的学校,为孩子进入理想的学校提供了保证。

4.2.2劣势

近邻的北站立交桥日车流量很大、存在着噪音污染也会给业主的出行带来不方便;北站地区规划参差不齐,片区形象较为老化,多为老式住宅,新建项目较少,缺乏有特色的地标式建筑;到目前为止已经有两年半的建设时间,相较于其他同规模的项目建设周期较长,并且处于中环的地理位置相对于内环以内的项目优势稍逊一筹。

4.2.3机会

在日益繁忙的现代社会,便利的交通条件越来越成为购房者购房是考虑的关键因素,临近规划中的地铁三号线——中山路站,为业主每日繁忙的工作学习提供了便捷的出行方式。在项目周围以文化,宗教,旅游为依托的大悲院商圈;有历史上遗留下来的意式建筑,形成具有浓郁意大利风情的意式风情区,有“纯奥味”建筑风格,用途是商务办公的奥式商务区;还有海河的改造,提供了优美的环境,能够吸引很多人的关注。河北区发挥北站的地域优势,打造北站商圈,再造中山路商业街商贸优势,并结合新开河沿岸的综合开发,使之形成商贸氛围,与在海河的综合开发中已经基本成型的海河北岸商业带相呼应。所以随着北站商圈的兴起,天津“第三金街”的规划建设能为本项目提供了人流保障,故而周边市场有很大的上升空间。

4.2.4威胁

项目周边竞争对手较多,像春和景明、风和日丽、爱家星河国际都是本案有利的竞争对手,由于有众多的本地和外来地产商开发了大量的项目,所以整体市场上的竞争是比较激烈的;周边整体形象较为陈旧,多为砖式结构的老式住宅;人文环境相对于河西、南开区稍差;在区域发展上河北区与市内其它几个区相比较,其发展速度一直处于比较缓慢的局面,有待于进一步的提升。

4.3海韵家园项目目标市场分析

主客户群:周边企业的白领阶层,区域内的本地居民,与区域内有姻亲及其他关系,在区域内工作的公务员。

次客户群:在河北区做生意的个体工商户,周边工作或居住的部分客户,购买用于投资的目标客户。

目标客户主要需求集中在面积为100—120平米的两室,100—120平米的小三室,120—150平米的大三室,150-200平米的跃层。大部分客户选择面积为120平米左右的平层,为比较单一的人口构成,属于在工作和个人方面上较为稳定。选择120平米以上面积房型的客户多为住房改善,他们有住房,并不单单要求住宅的面积还要求居住环境和居住质量,所以对价格上并不是很限制。他们在年龄上为中青年成熟的人群(30-45岁左右),在事业和家庭上有了一定的基础。年龄、事业的成熟是选择住房面积和地点的一个分差;100—120平米面积上选择120平米的客户较多;120—150平方米面积上选择130平方米的客户较多,150—200平方米面积上选择170平方米的客户较多。

4.4海韵家园项目定位

4.4.1定位依据

随着城市的快速发展,直接导致了城区土地价格的不断急速攀升,使得开发成本与市场消化能力的矛盾日益突出,另外由于中心城区内可以被开发利用的土地越来越少,为了降低开发成本更多的开发商选择了城市边缘的土地。中心城区的地价要偏高于边缘地区,虽然本项目位于中心城区,但是相较于和平、南开、河西的地价要稍低,有利于开发商的成本控制。海韵家园位于天津市的北站地区,是现今天津市市内已少有的可开发利用的区域,本项目有着同春和景明、爱家星河国际、万春美钻时代、海河新天地等项目的地位,优于海河新天地、春和景明、万春美钻时代的交通条件。作为北站地区的优势项目,其综合优势将在进入开盘销售后进一步彰显出来。

4.4.2海韵家园项目定位原则

挖掘市场空白点,力求在规划设计、建筑形式、产品设计、园林风格等方面有所突破、有所创新;严格保证项目建筑质量,打造良好品牌口碑;避免同类竞争项目之间的产品同质化,追求项目个性,以增强产品的市场竞争力;细致分析市场的需求特点,分析市场供应,确定自身产品的设计方向和消费群体。

4.4.3定位方向

项目定位:CLD北岸风情典范社区

主题定位:独享尊崇,私有首府

价格定位:板式小高层:均价5500-5600元/平米左右

四层半花园洋房:均价5800-6000元/平米左右

产品设计:主打房型为三室和跃层

园林风格:庄园式园林绿化,城中的绿色洋房

项目总建筑面积:8万平方米

为了避免同类项目的竞争,海韵家园从建筑结构、环境绿化、安全防护、社区氛围、会所等多个方面入手,在严格控制成本的前提下,丰富产品的内容,彰显自身项目特点,区别于其他项目更加具有竞争力。

4.5海韵家园项目推广过程

由于海韵家园项目目前尚没有开盘公开发售,所以本文只涉及推广过程中的前两个阶段。

4.5.1老客户转化期

本项目经过了一年左右的不确定因素,虽然淘汰了一大批客户,但是也继续积累下来部分客户。现在项目重新开盘,应该积极把一直关注本项目的客户转化成最终购买者。

时间阶段:9月10日——9月25日

主要营销手段:

(1)通知老客户即日起15日内到售楼处现场购认购卡——A卡(对持卡客户能够给予适当优惠。)

(2)确定客户意向,签订意向书,通知客户一周内可以选房。

时间阶段:9月25日——10月15日

主要营销手段:

(1)A卡的客户分批次前来现场选房。

(2)对新增客户开始进行发号——B卡,客户在购买B卡后就可以开始选房,在意向书上进行登记,从而转化为持卡客户,从而实现了足够数量的新增客户,以实现开盘当月的回款目标,强化市场关注程度并进一步积累新增客户。

4.5.2客户新增期

在转化老客户的同时,也应该吸引更多的潜在客户对本项目的兴趣,通过一些活动来进一步加强客户的信心。

时间阶段:10月15日——11月6日

主要营销手段:

(1)强化项目优势,增强客户信心,并对已购卡的客户通过产品说明会的方式进行宣传巩固。

(2)以价格的浮动促进客户转化,可以提前进行合同的签订。

4.5.3开盘强销期

项目正式开盘后,在前在客户中的知名度也急剧攀升,越来越多的客户会对项目有更多的关注和兴趣。此时是项目销售的重要时期,应把握住时机促成案子的最终成交。

时间阶段:11月6日——12月30日

主要营销手段:

(1)11月6日正式开盘,再次拉升价格,促进快速成交。

(2)通过销量控制强力推荐高层产品,积累购买高层客户,并通过拉升多层产品的价格,以体现高层的价格优势,以此来积累和转化购买的高层客户。

营销策划论文范文篇10

1.1产品价格分析目前蒲泉啤酒产品价格结构是1.50——6.00元之间的价格空间,属低档、中低档、中档产品,市场广阔,消费人群巨大,是啤酒消费者里人群最大、人数最多的消费产品类型,市场巨大,潜力无限。

1.2产品生产技术品质分析蒲泉啤酒产品品质结构是低档、高档并存。传统性的低档啤酒是最大众性的消费品,是零售的主流啤酒,各生产厂家的质量指标区别微乎其微;传统性的低档啤酒也是宣传、价格、推销力度影响产品销售量的产品类型;升级技术产品是与著名啤酒生产企业的高档啤酒同级的技术产品,不存在产品技术质量差别,但价格却是中档产品价格。

1.3消费者口感分析主流啤酒味道,与所有竞争对手的同类质量技术产品相似,但其价格低,所以在市场上相对于其他品牌高档啤酒具有可替代性。

2蒲泉啤酒市场分析

2.1淄博地区整体啤酒消费市场态势特点:①中低档消费市场大。这是中国普遍存在的市场现实,是任何一种消费品生产商都不容忽视的市场,基数庞大,消费惊人,也是中外各行业客商费尽心思要占领的市场。②城市农村消费能力差别少,目标消费群体分散、庞大,这是淄博不同于其他城市的区别。农村工商业发展旺盛,工业化程度高,居民收入高,农业产业依赖度低。③消费人群不高度集中(相对于其他城市),城市集中功能弱化。消费者城外居住、聚集区块状切割多,呈块状松散分布。依靠商业区、工业区脱离城市多点居住、聚集,不集中。

2.2市场销售优势:①产品高质、高端、低价。消费者消费时,低付出,高享受,节约金钱的同时,提高生活质量。②地域优势:地方啤酒品牌,先天具有地利、人和优势。③低价产品销售网络经营时间长,网络分布密集,影响深广。

2.3劣势:①蒲泉啤酒属低档产品在消费者心中已建立浓厚印象,消费者评价低,影响其他新上高档产品的销售;②处于行业内产品质量、市场地位、品牌形象消费者意识弱势地位。③中档产品销售缺少专一销售店,缺少硬性市场销售。④同类产品市场竞争中处于国内大品牌和地方名品牌双重挤压下,生存空间恶劣。

3蒲泉啤酒2008年目标机会分析

目前,在农村,蒲泉啤酒低档产品充斥农村市场,已经接近饱和,再做市场寸进要付出很大努力。但是蒲泉啤酒在农村缺乏中高档消费群体需求的产品供应,这部分市场主要被外来大牌啤酒生产商占据,解决、刺激此类消费人群的需求,是实现中档蒲泉啤酒在农村销售量和利润增长的一大市场空白空间,是完成2008年销售量的增长目标的最大突破空间。

与农村相比,在城市,蒲泉啤酒竞争态势更加恶劣。品牌消费观念、发达的交通条件、众多的啤酒销售供应商、人群地域模糊性特点等等,使得蒲泉啤酒不占有任何天时、地利、人和优势,同时由于品牌消费观念的影响程度深刻,所以低档、中低档依然是2008年的城市销售重点。在城市,维持现有的市场的基础上再做进一步的扩大市场的营销定位,依然是2008年的重要工作内容。

4实现目标战术要点分析

4.1凸现价格优势蒲泉啤酒在处于国内大品牌和地方名品牌双重挤压的生存环境下,竞争工具唯一的利器就只有价格!价格是在品牌劣势下唯一可以与大品牌竞争的工具。凸现啤酒品质与大啤酒生产商相似的同时,点明消费价格,凸现消费享受性价比,让消费者欢欢喜喜省钱,明明白白消费,便便易易享受高档啤酒是开辟市场、扩大销量的关键。

4.2强调口感比较随着人们收入的增加,消费水平的提高,消费品品质成为消费者选择的重要要素。蒲泉啤酒的中档、低档产品品质有着高档名牌啤酒类似的品质,让消费者明白低付出高享受是实现蒲泉啤酒扩大市场占有、蚕食其他啤酒市场的重要战术。

4.3发挥地域地理优势蒲泉啤酒有限公司处于淄博地区的中心位置,高效利用本土优势是打击外来竞争的最好武器,“新鲜生活”啤酒就是这种武器!加强“新鲜生活”营销是应对外来品牌在淄博市场竞争角逐的战场主力。这是蒲泉啤酒应对淄博整个市场竞争的奇兵,2008年“新鲜生活”的营销将是蒲泉啤酒进军中高档啤酒消费市场尖兵。

4.4充分利用亲情人脉网络本土企业具有外来品牌不可企及的人脉先天优势——政府政绩、地方税收、劳动就业,在政府中影响巨大,作好此项攻关是完整取得本土优势的另一个方面。加强政府消费攻关,是2008年“新鲜生活”啤酒打开中档、中高档啤酒消费市场的捷径。

4.5占领相对空白市场出于成本、费用、服务原因,低端消费是外来品牌很难有所作为的市场,但是又是一个很大的市场,在这一竞争领域,本地企业具有天时、地利、人和优势,做到绝对、稳固占有低端市场的前提之下求发展,是本地企业防守反击的最佳策略。

5营销策略——继续执行互动营销、娱乐营销的群众化营销策略

5.1农村酒店促销:①在农村酒店实施喝4瓶普通蒲泉啤酒,赠送1瓶“新鲜生活”品尝的市场刺激措施,实施期到六月结束,进入旺季前实施市场启动。②农村酒店消费满100元,8折购买一箱“新鲜生活”啤酒,酒店与蒲泉啤酒一举两得双收益,也有利于农村消费销售工作的开展。③开瓶费促销——刺激酒店老板及服务人员推荐消费。

5.2定向优惠促销、扩大影响喜事特价供酒——“新鲜生活”,让“新鲜生活”名至实归,扩大“新鲜生活”影响。①公司自己运作,设立喜事项目销售专项人员。②凭结婚喜帖,“新鲜生活”啤酒N折隆重送酒上门,贺喜行动。③可与婚纱影楼合作,借势扩大婚庆用酒特价宣传。与婚纱影楼建立战略合作关系,占领婚庆啤酒消费。

5.3加强加大人力营销力量,奇正结合开拓市场。正规销售辅以反向促销,双管齐下开发酒店客户。①增加正常营销人员力量,加大开拓市场力度。②在消费者中,招聘反向促销人员,成立“新鲜生活”消费企业组织联盟,在没有“新鲜生活”啤酒供应的酒店点名消费,促进中档啤酒市场开发。

5.4农村城市化市场开发每个乡镇政府驻地、重要工业村买断重点酒店啤酒供应权,垄断该店啤酒消费,扩大市场,引领当地的啤酒消费时尚。在城市、农村同步推进,继续实施蒲泉啤酒BC类酒店销售方案。

方案只可以在乡镇政府驻地、工商企业密集区域实施,否则事倍功半,不会有理想效果。

6传播策略:凸现优势,实现小品牌,大市场

6.1广告语:擦亮眼睛消费,不被高价高质蒙蔽双眼;用舌心消费,低价≠低质,蒲泉啤酒“新鲜生活”啤酒;低价高质享受,蒲泉啤酒——您贴心的朋友

6.2墙体广告:农村最好的消费广告载体

蒲泉啤酒、“新鲜生活”啤酒,开辟小康生活新纪元。

办喜事,找蒲泉啤酒,“新鲜生活”喜事特价酒。

6.3条幅广告:墙体广告补充在一些没有可供墙体广告宣传的关键路口,可以以条幅广告代替墙体广告补充宣传。

6.4POP广告以“新鲜生活”的内涵意思为表达,设计欢快喜庆的POP广告,悬挂、粘贴于城市、农村超市、酒店。

6.5报纸广告以口感、品质为主打内容,对“新鲜生活”以口感为主题包装宣传。

喝啤酒,首先是要喝的舒服、爽口,然后才是追求消费的档次、品味。

6.6DM广告(直接邮寄广告)与报纸广告同样主题内容,以口感、品质为主打内容,对“新鲜生活”以口感为主题包装宣传。

6.7电台广告以15秒以上的广告时间为好,太短容易被忽略,达不到广告宣传目的。

选蒲泉啤酒,喝新鲜;办喜事,找蒲泉啤酒。蒲泉啤酒、“新鲜生活”喜事特价酒,开辟小康“新鲜生活”新纪元。

7攻关策略

7.1在城市继续推进培养忠诚消费者行动,并将此方法应用于农村市场开发,并深化扩大到政府机关、事业单位、企业。

7.2与乡镇政府政要人员、书记、村长建立消费关系纽带,培养忠诚消费者与反向促销者。这些人员是农村酒店消费的主体、骨干,抓住了他们,就抓住了农村消费时尚、农村消费市场的咽喉。

8当前要务

8.1准备一款“非卖品”“新鲜生活”啤酒。

8.2组建或者雇佣一支促销锣鼓队伍。