新时期物业管理企业发展方向分析

摘要：我国物业管理企业历经30余年地发展，物业管理企业的数量、规模、从业人数等都得以迅速提升。在新时代，无论是宏观经济环境、政策和法律环境、技术环境、社会文化和自然环境，还是从物业管理企业内部发展的角度来看，物业管理公司正面临着一系列的变化。面对阻碍物业管理公司取得进一步发展的各种因素，物业管理公司如何在新的发展时期寻找到适合自身发展的路径值得企业思考。

关键词：物业管理企业;环境发展;策略

在新时期，房地产业的发展也带动了物业管理服务企业的繁荣。物业管理企业发展的水平影响到居民基本生活需求的满足程度，影响到和谐社区的建设，甚至会影响到国民经济发展的进程。

一、物业管理概述

物业管理自上世纪80年代引入我国，作为一种新型的管理服务，由于其所涉及的物业形态多样性以及管理要求的复杂性，目前没有统一的物业管理的定义。一般认为，物业管理是业主与物业管理方签订相关合同委托其对自有产权物进行地一系列管理和维护活动，包括物业所有人的各种不动产及配套设施地日常维修、养护，日常管理范围内地秩序维护等。物业管理自引入中国以来经历了三个阶段：1981-1993年是中国物业管理的新兴阶段。此阶段物业管理尚未与房地产业完全分离，物业管理公司仍不清楚其定位，业主对物业管理服务消费的认识尚未完全形成。1994-1999年，这是物业管理行业的快速发展阶段。《城市新建住宅小区管理办法》明确规定了物业管理的内涵，由此催生了对物业管理服务的需求。发展较快的城市随之出台了系列物业管理条例或制度，物业管理模式逐步走向社会化、市场化和专业化。但在当时物业管理的有关法律法规还不完善，对于物业所有人及物业管理方的责任权利划分还不明晰。1999年后，房地产行业进入了黄金发展时期，也带来了物业管理行业的企业进入了新的发展阶段，国家出台了一系列物业管理相关的法律法规，物业管理的内容得到了很大的规范，物业管理行业的市场化进程得到了促进。在物业管理发展的进程中可以发现，物业所有人及管理方的权责越来越明晰，业主自治程度越来越高，资金管理的透明程度也越来越高，经历了由最开始的开发商自管到由物业公司管理，再到合作管理，最后演变为业主自管的模式。

二、物业管理企业发展内外部环境

在新时代，物业管理公司的内部和外部环境发生了巨大的变化。从宏观经济环境来看，房地产业的快速发展推动了物业管理市场的不断扩大。人民生活水平的不断提高导致了物业管理服务需求的数量和质量的提高。人们开始关注个性化、优质的物业服务。除了小区住宅物业外，随着政府改革的深入，政府机关部门、企事业单位以及学校、医院等非住宅物业，也开始成为物业管理企业服务的对象。资本市场也开始关注物业管理公司。从政策和法律环境来看，自1994年颁布《城市新住宅小区管理办法》以来，《物业管理条例》以及出台的《中华人民共和国物权法》等一系列法律法规使得物业管理行业法律环境逐步完善，物业管理企业资质标准也不断完善，规范了物业管理费定价标准，推动了物业管理企业上市进程。而且物业管理师从业资格制度被取消，企业注册的难度降低，使得越来越多的人才被吸引到物业管理服务行业中。从技术环境的角度来看，随着互联网的广泛使用，出现了大数据物联网等新技术，推动物业管理企业深度挖掘企业价值，提升物业管理企业效率。移动终端、智能设备在物业管理企业中得以普及和推广，这些促进了物业管理公司的专业化发展。从社会文化和自然环境的角度来看，目前大多数物业管理企业都位于经济相对发达的中国东部地区，相比之下，中西部地区物业管理公司的发展规模和速度相对较慢。对于物业管理公司自身而言，外部环境的不断优化推动了物业管理公司的快速发展。一些物业管理公司在管理规模、员工人数、企业收入和利润方面都有所增加。但是物业管理企业的发展也面临着一些问题，作为物业管理企业的上游，房地产开发商在房地产开发的过程中存在着一些短视的倾向，只注重短期的效益，不注重产品的质量和后期的管理问题，增加了物业管理企业后期管理的难度。而对于物业管理的下游，大多数业主目前还没有培养出物业管理服务的消费意识，即使缴纳了少量的物业管理费，也希望获得超值的物业服务，缺乏对一些公共空间的管理意识，并质疑物业管理公司的服务内容和收费标准，使得物业管理公司很难收取物业管理费，而且产生了很多物业纠纷问题。对于企业本身来说，很多物业管理公司并没有对自身形成一个良好的定位，与相关专业部门如市政、供暖、房管、环卫等没有形成良好的社会关系，一些物业管理公司提供的物业管理服务种类单一，提供的服务质量较差。由于缺乏相关的物业管理专业人员，很难将物业管理公司的经营管理升级到很高的水平。

三、新时期物业管理企业发展策略

任何企业都存在于一定的宏、微观经济社会环境中，企业想要获得可持续性的发展必须要熟悉自己所处的环境。物业管理企业作为一个与市场距离较近、终端黏性较强的企业，更应该对自己所处的各种环境有清晰的认知。只有在分析了内外部环境对自身的影响之后，才能帮助企业确定发展方向，找到适合自己的发展路径，实现长远发展。针对物业管理企业所处的环境以及面临的一些问题，对于新时期物业管理企业的发展，本文提出了以下几点建议：（一）明确市场定位。作为一种新型的服务模式，物业管理涵盖了多种形式的服务内容。物业管理企业想要涵盖所有形式的物业管理，在没有合适的外部环境和足够的自身能力的基础上是不可能达成的。提供尽可能多的物业管理服务可能是物业管理公司自身实力或规模的体现，但是这需要企业投入相当多的人力、物力成本，在企业实力还不允许的情况下，全面覆盖业务类型只会使得企业各类服务的质量都不高。因此，物业管理公司准确的市场定位可以帮助物业管理公司集中资源，发挥自身优势。而对于提供相同或相似服务的物业管理企业来说，如何使企业在竞争激烈的市场环境中脱颖而出，需要企业找准市场定位，在某一个方面或多个方面具备其他企业所不具备的差异性优势，才能快速的被市场识别，帮助消费者进行选择。（二）规范经营管理。物业管理公司在开发过程中遇到的大多数问题，例如服务质量低、与业主关系不佳、收费难等，都是因为物业管理企业不具备科学的经营管理体系，物业管理企业想在新的时期取得进展，必须要走规范经营管理之路。物业管理企业需要结合自身的特点以及行业内外环境建立一套完善的企业管理制度，将企业内部的所有经营管理活动都纳入进来，都需要按照制度进行。对于物业管理公司与业主之间产生的纠纷问题，也可以通过完善物业管理公司的经营管理得以改善。健全的经营管理体系阐明了物业管理公司与业主之间的权利和责任，尤其是收费问题，按照规范化的管理流程以及与业主签订的业务合同，将物业管理公司的经营风险降到最低。同时，规范化经营使得物业管理公司可以在提升管理规模的同时帮助企业降低成本，提高服务质量，提升经营效益，帮助企业构建品牌价值，成为更多客户选择的对象，提升市场竞争能力。（三）加强新技术应用。随着互联网的推广，科学技术成为引领产业发展的动力之一，物业管理企业也需要跟上时展的潮流，加速新技术在物业管理服务中的应用。物业管理企业可以引入“互联网+思维”，通过互联网平台可以将各种服务链接起来，打造物业管理企业的新业态，构建互联网+房地产生态系统，拓宽物业管理公司的服务范围。现有物业管理企业中大多数员工为基层的清洁工和秩序维护员，对于这类员工不需要很高的知识水平和技术能力，物业管理公司可以引入机器人来取代这部分人力资源，降低人力资源管理的成本。物业管理企业还可以运用大数据、物联网、云计算等多种技术进行智能化管理，为业主提供安全舒适、智慧化的生活环境。此外，物业管理企业还需要建立信息化管理系统，运用计算机技术将企业的各种信息进行及时的更新和管理、交互，方便企业人员沟通和使用信息，提高物业管理公司的管理效率。（四）吸引、培养优秀人才。任何企业的发展都离不开人的作用，体现了优秀人才对企业的重要性。想要在市场竞争中实现可持续发展的物业管理公司必须拥有高素质的人力资源。一方面在人才引进中，物业管理公司要舍得投入，对于优秀的人才一定要把握住机会吸纳进公司。另一方面，在物业管理公司的现有员工中，有必要增加员工的培训投入。在日常经营管理中注重对企业员工必要技能和素质的培养，可以聘请专家对员工进行培训，定期对员工培训的情况进行考核。除了对员工专业方面的技能进行培养外，还需要注重对员工全方位能力和素质的提升。根据物业管理公司自身的实际情况，尽可能制定科学的绩效考评方式和有竞争力的薪酬管理体系，对优秀的人才可以给予部分股权奖励，增加员工对企业归属感和忠诚度，造就一批高素质的物业管理团队，提高物业管理服务的客户满意度，从而提高企业的竞争力。

物业管理公司历经30年的发展，从一个房地产企业的部门成为一个发展前景广阔的行业，它在提高人民生活质量、促进城市经济发展方面发挥了重要作用。面对物业管理企业发展的黄金时代，物业管理公司所处的宏观和微观环境都发生了巨大的变化。企业在发展的过程中也出现了各种问题，但是相信企业凭借自身的不懈努力，在明确自身市场定位、规范经营管理、加快新技术应用、积极吸引培养优秀人才后，一定可以把握住时展的机遇，推动物业管理行业实现质的飞跃，更好地满足人们对于美好生活的追求。

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作者:牛志伟 单位:山西能投基础设施投资开发有限公司