税筹基础与未来小镇经营模式

一、小镇开发建设运营全周期中财务的角色定位

小镇项目的特点：时间跨度长，一个小镇项目从拿地到全部竣工交付做完清算，少则四五年，多则10年以上。清算做完之后我们的持有物业及相关配套产业还得持续运营。业态类型丰富，小镇项目的可售物业包括别墅，排屋。有些拿地比较早的小镇项目还有高层。产业配套多。小镇项目配套产业一般有教育、养老、体育健康、农业等。一个小镇项目牵涉到的税种有：土地增值税、增值税及附加、企业所得税、土地使用税、房产税、印花税、耕地占用税。简单估算一个小镇项目的税负率如下：土增税税负率10%，增值税及附加税负率5%，企业所得税税负率7.5%，其他税种税负率在1.5%。（主要是土地使用税、房产税、个税、印花税等）。综合起来看一个小镇项目的税金支出占收入的比率达到了24%。小镇项目一个组团，较好的情况下净利润率也才20%左右。从这个对比上来看，税负比率大过净利润率。从杜邦公式（权益净利润率=销售净利率*总资产周转率*权益乘数）分析。进行税务管理，合理降低企业税负，可以直接提升销售净利率，税金支出减少可以节约现金流出，进行股东分红可以提升权益乘数。最终可以提升权益净利率，权益净利率的提升就是在实现股东价值的最大化。从以上分析来看，我们有理由认为小镇的财务是一个直接创造价值的部门，他的价值体现在两个方面，首先是税务筹划节约税金可以为股东创造巨额价值，另一方面财务作为一个内控监督执行部门之一，财务要把好资金出去的最后一关，做好节流工作的最后一环。关于小镇项目的税务筹划，首先我们得有一个方法论上的思维模式。我们在思考小镇税务问题的时候，应该站在股东方的角度和立场去思考小镇的税务问题，也就是说我们应该从财务管理的终极目标出发去思考税务问题。即小镇的税务筹划应该立足于实现股东价值最大化这个出发点。换句话说我们不能为了税筹而税筹，税筹的目的同其他管理者的目标应该是一致的，即都是为了实现股东价值最大化。关于企业的税务管理，我个人认为对税务工作的考核，应该聚焦于税负率，而不是税局出结论的时间节点。考核税负率才符合股东价值最大化这个目标。比如土增税清算，我们的财务人员应该是内紧外松的原则。即对公司内部各部门，比如成本、工程这两个部门，我们必须要他们在项目组团交付后六到八个月之内完成该组团的全部成本结算工作、发票全部取得。所有成本、工程相关资料整理成册归档。明确税筹的终极目标后，我们开始搭建我们的小镇税务筹划的模型。小镇的税筹在时间维度上，应该有一个纵览全局思维，在我们的项目全景计划中有一个清晰的测算，这只是一个大方向，项目开发的每个节点要考虑的税务问题要有清晰的目标。经营决策，报批报建，合同签订，工程结算，财务核算等等工作，要将税务管理谋划融入这些工作中，将税务因素作为影响我们经营决策的一个重要参数。因此从税务管理这项目工作来看，财务应该是一个牵头主导协调其他相关部门的角色，如果有可能的话，成立一个以财务负责人为第一责任人的，其他工程、成本、营销等部门参与的税务管理专题工作组是最好不过的。这个工作组从小镇项目成立开始直至小镇项目做完最后一笔土增税清算工作，只要是跟税务相关事项的发起和决策都由这个工作来负责。奖励和考核针对税务工作组的参与部门包括财务、成本、工程一并考虑。

二、基于税筹前提下的生活服务集团模式构想

做小镇的要求已经远远超过了以往传统的房地产开发项目的内容。小镇的核心竞争力在于营造高品质的生活。生活的内容包罗万象，衣食住行吃喝玩乐学养。住就是我们提供的高品质的住宅及优美的小区环境。那除了住以外的，生活内容，吃喝玩乐学养这些服务内容就得靠咱们的商管去营造和运营了。因此，生活服务贯穿于小镇的全生命周期。关于小镇商业模式的顶层设计，有一些关于小镇商业模式的构想。首先，一个好的商业模式是小镇优质生活服务能长期持续的前提。因为造房子容易，各种业态概念我们通过设计和营造都可以在物质上实现。但是运营好这些商业业态，为咱们的小镇业主及小镇周边人群提供优质的可持续的服务，这是咱们目前碰到的最大的挑战。也是咱们形成小镇开发运营另一个新的核心竞争力的点。基于此，我构想一个新的顶层的组织架构设计。在集团层面成立一个生活服务集团，将这个生活服务集团公司注册到一个有税收优惠政策的地区，有些税收优惠地区对于现代服务业的企业所得税率是15%。将生活服务部从传统的项目公司剥离出来，生活服务集团的业务内容包括，营销策划、房产经纪，招商运营这三大核心。全集团的房源统一由生活服务公司面向全国打开销售，根据各个项目具体情况，对全国各区域销售渠道下达全年营销指标，统筹全集团各项目的房源并充分融合共享销售渠道资源。通过这个方式，我们很多文旅小镇的房源就可以利用全集团的渠道面向全国销售，而不是像现在这样要各个项目公司在全国几个重要城市另外设置销售点，造成人力资源和费用的重复配置而浪费。传统的项目公司只负责前期、设计、营造、工程成本的管控。未来生活服务集团组织架构图如下：传统的项目公司利润来源依然是卖房子。那生活服务集团的利润来源主要是：（一）向房产的项目公司出售一揽子房产营销策划解决方案。（二）向房产项目公司提供房屋经纪服务，收取渠道佣金。（三）招商并运营小镇商业，收取租金或者利润分成等。（四）以成本价收购房产项目公司的商业，持有运营，等该商业价值上升后再带租约出售该商业地产赚取利润。这样我们的商业配套建筑的建造成本可以先在土增税清算中扣除，避免形成开发公司的自持物业，造成商业的建筑成本不能加计扣除。因为开发商建造的房屋转为自用后再出售的，土增税清算时是作为旧房销售，不能享受加计扣除30%的税收政策。（五）生活服务集团作为一个独立法人单位，可以整合集团属下的全部酒店、高尔夫、学校、康养、商业综合体等等资源，形成VIP储值会员卡，对外将储值会员卡与房屋一起销售。该会员卡在体系里所有自持产业内可消费使用。比如我们的老年客户，春天在杭州，冬天到海南，夏天去云南，秋天去北京。她可以一年四季在的不同康养机构旅居。该储值会员卡是有对等的货真价实的服务作为交换的，并不是有些小房企为了突破限价通过渠道公司凭空加收的溢价款项。我们与客户之间是本着双方自愿双向选折的原则，即客户可以选折我们，我们也可以选折客户，并没有强迫客户。当然买了我们VIP储值会员卡的客户购房时可以优先选折优质房源。VIP储值会员有成为业主的优先权。关于这种VIP储值会员卡销售是否构成违法搭售行为。经过查阅相关资料，目前我国对违法搭售行为的界定能适用的法律有三部，分别是《中华人民共和国反垄断法》（以下简称反垄断法）和《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称消法）以及《合同法》。我查阅这两部法律后，将相关法律条文摘录如下：“反垄断法”相关条款摘录如下：第三章滥用市场支配地位第十七条禁止具有市场支配地位的经营者从事下列滥用市场支配地位的行为：（一）以不公平的高价销售商品或者以不公平的低价购买商品；（二）没有正当理由，以低于成本的价格销售商品；（三）没有正当理由，拒绝与交易相对人进行交易；（四）没有正当理由，限定交易相对人只能与其进行交易或者只能与其指定的经营者进行交易；（五）没有正当理由搭售商品，或者在交易时附加其他不合理的交易条件；（六）没有正当理由，对条件相同的交易相对人在交易价格等交易条件上实行差别待遇；（七）国务院反垄断执法机构认定的其他滥用市场支配地位的行为。本法所称市场支配地位，是指经营者在相关市场内具有能够控制商品价格、数量或者其他交易条件，或者能够阻碍、影响其他经营者进入相关市场能力的市场地位。第十八条认定经营者具有市场支配地位，应当依据下列因素：（一）该经营者在相关市场的市场份额，以及相关市场的竞争状况；（二）该经营者控制销售市场或者原材料采购市场的能力；（三）该经营者的财力和技术条件；（四）其他经营者对该经营者在交易上的依赖程度；（五）其他经营者进入相关市场的难易程度；（六）与认定该经营者市场支配地位有关的其他因素。第十九条有下列情形之一的，可以推定经营者具有市场支配地位：（一）一个经营者在相关市场的市场份额达到二分之一的；（二）两个经营者在相关市场的市场份额合计达到三分之二的；（三）三个经营者在相关市场的市场份额合计达到四分之三的。有前款第二项、第三项规定的情形，其中有的经营者市场份额不足十分之一的，不应当推定该经营者具有市场支配地位。被推定具有市场支配地位的经营者，有证据证明不具有市场支配地位的，不应当认定其具有市场支配地位。从反垄断法来分析，该法虽然有明确提到“没有正当理由搭售商品，或者在交易时附加其他不合理的交易条件”。但是这是有前提的，即并不是说搭售商品必然违法，而是如果该企业处于市场支配地位情况下，无合理理由强行搭售才是违法。那具体到我们是作为一个房企，实际上是处在一个竞争比较充分的自由市场。并没有证据能证明我们处于市场支配地位。客户作为一个消费者完全有充分的可选择范围和自由。《消法》相关条款摘录如下：第八条消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。第九条消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。第十条消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。从消法角度分析，该法并未明确提出对搭售行为的条款，只是从保护消费者选折权及交易相关信息知情权的角度进行约定，以保证消费者在交易过程中能作为一个平等、理性、自愿的交易对象。那我们销售的VIP储值会员卡相关的合同信息都会与客户做一个口头及书面信息沟通，给与了客户充分的选折范围和选折自由，客户有是否选折我们这家公司的自由，也有选折我们这家公司提供的一个或多个单独的产品或服务的自由。我们并未要求买我们房子的客户必须购买VIP储值会员卡，也未要求购买VIP储值会员卡的必须购买我们的房子，我们只是给VIP储值会员卡的会员在使用我们集团范围内的酒店、高尔夫、学校、医院的服务的同时一个优先选购房产品的一个权利。我们充分给予了客户知情权和选折权。完全符合消费者权益保护法，“合同法”相关法律条文摘录：第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;（三）以合法形式掩盖非法目的;（四）损害社会公共利益;（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条【合同免责条款的无效】合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的;（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。第五十四条【可撤销合同】下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的;（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。从合同法的角度分析，我们出售VIP储值会员卡的相关服务内容和合同条款充分的公开透明，会员享受的生活服务的内容条款详尽，有明确的服务内容和具体服务的定价。且企业与客户双方都是在自愿原则下达成服务协议。企业并未隐瞒与客户利益相关的重要信息，也未违背国家法律而损害第三方或者公共利益。因此也是完全符合合同法要求的。VIP储值会员卡的销售好处在于以下两点：1.部分优质房源能突破限价政策而获得巨额溢价利润。2.通过VIP储值会员卡的销售带动盘活并提升持有物业的经营收益，持有物业经营的盘活回过头来又可以提升房产品的市场形象和品质，进而可以提升房产品市场竞争力。生活服务集团的将来的重要考核点有以下几点：1.项目房产开盘的去化率，回款率；2.小镇中心商业的招商开业率；3.项目交付后，业主的入住率。4.VIP储值会员卡销售额度房产项目公司将来的主要考核点在于工程节点的完成率、工程品质以及成本节约。提出这个组织架构设想的理由在于：1.商业招商运营专业性强，需要专业人才长时间积累经验并利用社会各种资源才能慢慢做好。这是一个细水长流的事业。2.小镇并不是卖完房子就了事的，后续商业的运营，社群生活的维护都是需要持续做下去的。因此一个小镇的生活服务团队应该是长期扎根小镇的，是伴随小镇的全生命周期的，只是在小镇成长的各阶段服务的侧重点不同而已。3.小镇如果没有一只专业的长期持续的团队去精心打理，是不能维持小镇的理想状态的。4.集团层面的生活服务可以整合全国的资源，形成人力资源，商业资源的集约化利用。提升人均效能。基于以上原因，组建并培养一只专注于生活服务的团队尤其必要。我们新的生活服务的核心竞争力的强弱就在于我们这支生活服务团队有多强。未来小镇的真正主人除了业主，另外一个主人应该是小镇的生活服务公司。生活服务公司的总经理也就是小镇镇长应该是以小镇为家，从小镇的拿地建设到竣工交付再到后续小镇的运营，镇长这个职位应该是伴随小镇的终身的。

作者：李波