工业不动产价格的影响因素透析

关键词：工业不动产价格价格影响因素特征价格

内容摘要：国外工业不动产价格研究着重于运用实证分析方法研究工业不动产价格的影响因素，这些因素包括工业不动产物理特征、区位、总体市场因素和其他因素等。本文对上述国外研究成果进行归纳与总结，并进行相应评论。

工业不动产研究最早开始于1909年德国经济学家阿尔弗雷德•韦伯（WeberA.）的《工业区位论》，他在书中系统阐述了工业区位和企业选址问题。而工业不动产的价格研究则始于从20世纪80年代末，学者们采用实证分析方法，着重于从价值评估视角探讨工业不动产价格的影响因素（或决定因素）。本文将这些研究成果进行梳理，以期对我国工业不动产价格的理论研究和管理实践有所帮助。

研究方法与数据选择研究

国外研究工业不动产价格所用的方法大多沿用特征价格模型（HedonicPriceTheory）理论，将工业不动产价格作为因变量，影响工业不动产价格的可能因素作为自变量，建立相应的价格特征模型，应用多元回归方法配合最小平方法（OLS）或加权最小平方法（WLS）等方法对各变量参数进行检验（Kowalski和Paraskevopoulos，1990；Ambrose，1990；Asabere和Huffman.，1991；Fehribach等，1993），以分析出影响工业不动产价格的因素；1996年Lock和Rutherford（1996）提出，为减少回归分析中变量含误差（多元回归假定观测变量不存在测量误差）等问题，其选用多元因素分析型线性结构关系模式（LISREL）作为研究模型，通过联立方程式来研究工业不动产价格与及其假设决定变量的关系；此外，William与Ronald（1993）采用的多元格兰杰因果方法和Akaike最终预测准则，P.Aragones-Beltran等（2008）引入的基于MCDA的网络层次分析法（ANP）在工业用地不动产价格研究上有所应用。

在数据选用方面，主要选用实际交易数据和询问数据，由于工业不动产价格交易数据缺乏（交易价格很难获得或本身就很少有交易），Ambrose研究采用询问价格代替实际交易价格，他指出这种替代在以前的研究中有先例，且用一定样本数据运用回归方法证明了询问价格与实际交易价格相关性很强。

工业不动产价格的影响因素研究

（一）工业不动产物理特征与价格的关系

Ambrose(1990)研究结果显示75%的工业不动产询问价格是由工业不动产物理特征所决定的，包括工业不动产的面积、可供办公用面积、坞高入口数、铁路。Fehribach等（1993）延续Ambrose（1990）研究，对影响工业不动产价格的假设变量扩展后，仍确定了工业不动产本身特征与工业用地价格显著相关性，这些特征包括不动产面积、办公面积、坞高入口数、铁路、天花板高度、房龄。由于选用的数据和研究区域的差异，Ambrose（1990）与Fehribach等（1993）的研究结果在铁路、天花板高度和房龄这三个物理特征上相异。Lockwood和Rutherford（1996）的研究结果也显示工业不动产本身特性（不动产面积、办公面积、土地总面积）与工业不动产价格显著相关。

（二）工业不动产区位与价格的关系

Kowalski和Paraskevopoulos（1990）考察区位特性对美国底特律工业区地价的影响，研究结果显示临街深度、地区交通路网的便捷程度、与地方市场的邻近程度对土地价格产生显著正影响，在这些影响因素中地方市场的邻近程度较距离市中心对地价的影响力更为显著，而地区交通路网的便捷程度甚至可影响地价差异至50%以上；Fehribach等（1993）研究确立区位变量（离达拉斯/沃斯堡机场距离、是否位于郡内）与工业不动产价格显著相关；Lockwood和Rutherford（1996）的研究同样显示区位变量（离CBD距离、离达拉斯/沃斯堡机场的距离、离主要干道的距离、离铁路的距离）与工业不动产价格显著相关；Saz-Salazar（2005）应用西班牙巴伦西亚自治区343工业用地实际交易价格数据，分析结果显示区位因素（包括距高速公路的距离、离城市商业中心的距离、距政务中心的距离）是工业土地价值的重要影响因素。

（三）宏观市场因素与工业不动产价格的关系

Fehribach等(1993)、Asabere和Huffman（1991）的研究表明销售日期与工业不动产价格显著相关；Lockwood和Rutherford（1996）研究认为地区市场因素（得克萨斯州就业率、州所得、州生产额）与工业用地价格显著相关；William和Rutherford（1993）分析结果显示部分经济和财政变量（货币基数、工业建设量）与当前工业物业价值是存在相关关系的，且过去价格与当前价格也存在显著相关性。

（四）政府干预政策与工业不动产价格关系

政府干预政策主要是土地用途分区管制政策，这里笔者把工业用地所有者类型也纳入其中。Asabere和Huffman（1991）探讨土地用途分区政策对工业用地价格的影响。实证结果证明工业用地价格有58%的折损，指出美国费城土地分区管制政策使工业用地供给过剩进而导致土地价格的下跌。Saz-Salazar和Garcia-Menedez（2005）等将研究视角集中于工业用地不同的来源主体（即私人提供还是政府提供）对工业用地价格的影响，研究显示公私部门在出售同等面积土地情况下，区位因素（尤其是离高速公路的距离）对私部门的工业用地价格的影响比对公共部门提供工业用地价格影响大。此外，尤其在亚洲，政府主导建立的工业园区以及工业集聚对工业不动产价格也有相当的影响。

（五）环境污染与工业不动产价格的关系

近些年来，随着人们对可持续发展中环境问题的关注，有国外学者特别讨论了环境污染与工业不动产价格的影响，如Guntermann（1995）、Bell（1998）和Jackson（2002）等。其中Bell指出受土壤污染的影响，工业不动产和商业不动产价格下降10%至50%；Jackson（2002）利用1995—1999年美国南加州工业不动产数据研究发现，受不可逆转型环境污染的工业不动产的价格较其他未受污染地区或已从污染中恢复的地区相比，其工业不动产价格至少低30%。

为便于对比分析，本文按作者、研究对象、选用变量和研究结果四项将国外工业不动产价格主要研究成果总结为表1。

结论

从前述分析看，国外工业不动产价格影响因素研究主要集中在美国，且有如下特点：

首先，研究方法不断发展。从多元回归到线性结构关系模型，再到网络层次分析法，这些方法的应用无疑有助于我们进一步把握工业不动产价格的价值内涵和变化特征。其次，研究变量选择得到不断拓展。从最初仅选用物理特征和区位变量，扩展到选用反映宏观经济特征变量，再到选用反映政府政策管制以及环境污染等因素的变量等，这些假设变量的扩展在实证分析中得到了验证，进一步细化和充实了研究结果。最后，研究内容具有较强传承性。