房屋价格组成及估算

房地产经济有其自己的特点：一是房屋价格形成的因素多；二是房屋价格中包含着土地价格；三是房屋价值实现的形式多，时间长。房屋既可以一次性出售其所有权，也可以零星出售其使用权。其价格形式也因此有买卖价格和租金两种形式。

1.房屋价格的两种表现形式

房屋是一种使用期限长、价值量大的特殊商品。房屋流通主要有两种方式：房屋买卖与房屋租赁。相应的房屋价格有两种表现形式：房屋一次出售的买卖价格和房屋按使用期限零星出售的租赁价格。房屋买卖价格即房屋所有权价格，是房屋出卖者出售房屋所有权所得、购房者购买房屋所有权所支付的货币数额。房屋价格是房屋一次性出售的价格，它既是房屋所有权一次性出售的价格，又是整个房屋使用期限一次性出售的价格，也是整个房屋使用价值在时间上一次性完全出售的价格。房屋具有价值量大、使用期限长等特点，因此它的使用价值也可以零星出售。房屋租赁就是房屋使用价值零星出售的表现形式。房屋租赁价格即房屋使用权价格，简称房租，是房屋分期出售使用权的价格。房租是房屋价格的另一种表现形式，也是房屋价格的特殊表现形式。

2.房屋买卖价格的构成

房屋买卖价格是以其价值为基础的，房屋价值由C+V+M三个部分组成。按照现行制度规定，房屋买卖价格由下列十项因素构成：

2.1土地征用及拆迁补偿费按规定付给被征用土地单位和个人的补偿费包括土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补助费、新地开发建设资金、拆迁补偿费。

2.2地质勘查与设计费用主要包括总体规划设计费、水文与地质勘查测绘费、可行性研究费等。

2.3三通一平费用和地下工程开发费用三通一平费用即通水、通电、通道路及平整土地的费用。房屋建设必须首先搞好地下工程建设，包括地下挖掘、地下管道工程安装、房体结构地下基础部分(如墙基地下部分)等。

2.4房屋建筑安装工程费房屋建筑安装工程费是房屋建筑安装中物化劳动和活劳动价值的转移，是构成房屋价格的重要组成部分，一般占房屋价格的60％以，上，由生产资料消耗、人工费用和建筑企业利税三部分组成。

2.5公共配套设施费指因房地产开发项目所需建设的公共配套设施而发生的各种配套工程费，包括建设居委会、派出所、自行车棚等非营业性公共配套设施所发生的费用。

2.6基础设施建设费指为建设道路和供水、供气、供电、排水、通讯、照明、绿化、环卫设施所发生的各项费用。

2.7管理费管理费主要指建设单位或经营房屋出售业务的企业发生的管理费。管理费按成本范围列支。

2.8利息支出指房屋开发经营企业所支付的贷款利息，主要指流动资金贷款利息。

2.9税金指房屋开发和经营企业按照税收制度，向国家财政交纳的税款，包括城市维护建设税、教育费附加、投资方向调节税等。

2.10利润指房屋开发和经营企业所获得的盈利，用于企业生产积累和职工福利开支。我国房屋价格除了商品价格之外，还存在非商品价格即住宅的成本价格和福利价格。所谓住宅的福利价格是指低于住宅建造成本的价格形式，房地产商如果以这种价格出售连投资成本都不能收回。所谓住房成本价格是介于住宅商品价格和福利价格之间的价格，以这种价格售房只能收回成本，房地产商无利可获。对这两种价格形式，必须辅之相应的财政补贴，才符合市场经济的原则。

3.房屋价格的主要评估方法

房屋估价必须按照国家法令，根据房屋建筑物的物理性能、技术指标、使用价值和市场现状等条件科学合理地确定评估旧房的价值。评估房价的方法也很多，常用的有四种：成本法、重置法、市场比较法、收益还原法。

3.1成本法房屋估价的成本法以房屋的建造原值为基础，按平均年折旧计算出房屋现存值的估价方法。按成本法评估房屋价格，是以营建房屋当年的物价与工资水平所决定的建造房屋的原值为基础，不与现实的物价联系，不受物价指数的影响，只是直接与建房时的物价挂钩。因而采用成本法评测房价的范围有限。只是在征收房屋税、核定企事业单位的固定资产、提取固定资产折旧基金、系统内部各单位有偿转让等小范围适用。

3.2重置法重置法又称重置成新折扣法。在对旧房进行价格评估时，按现时的房屋建筑技术、工艺水平、建材价格、工资水平、运输费用和其他收费标准，确定建造与旧房同类结构、式样、质量、设备、装修的新房所需要的费用，再打折扣计算出房屋价格。目前我国在旧房估价中广泛应用重置法。

3.3市场比较法市场比较法是以市场上类似的房屋买卖实例同所要评估房屋互相比较来估算房屋价格的方法。其估价基本原理与土地估价的市场比较法相同。采用这种方法评估房屋价格时要求如下：其一，房屋买卖实例的资料要科学正确，丰富多样，具有可比性。如果房屋售价过高或过低，就没有可比性。资料缺乏，也不能作为比较的实例。其二，具有时间接近性和房屋同类性。房屋买卖实例的成交时间，与待评估房屋的时间愈接近，则买卖房屋实例的价格在评估房价中愈有用。另外，两种房屋的建筑年份、建筑面积、建筑结构、设计标准、装修设备以及地段、层次、朝向等要尽量是同类型。其三，要注意时间差带来的市场价格的变动性。房屋买卖实例的成交时间总是先于房屋评估时间，二者价格有时间差，因此，估价时要考虑时间差带来的物价变动因素，并作出相应调整。

3.4收益还原法所谓收益还原法，简称收益法，是将估价房屋在所有未来各期的正常纯收益运用适当的还原利率折算到估价时点上得出一系列现值，求出各现值之和，即得到估价房屋价格的一种估价方法。使用收益还原法来估算房屋价格的基本原理是：由于房屋使用时间较长，因此当人们拥有某宗房屋时，不仅现在能取得一定的纯收益，将来也能源源不断地获取纯收益。于是房屋的价格或现值就相当于源源不断地获取的房租收入的现值。