外资融入国内房地产领域意义

国际资本流动对世界经济的发展起着巨大的作用,成为影响发展中国家经济发展的一个极其重要的因素。随着国际资本流动的不断增强和我国居民收入的增加,房地产财富在居民家庭财富中所占的比重不断上升,速度更是大幅度增长,在最近几年,房地产行业已成为外商的第二大投资行业,外资的流入对我国房地产价格的影响已成为一个不容忽视的问题。

更为重要的是,外资进入我国房地产市场的方式更加多样、涉及领域更加宽泛以及原因更加复杂,这些变化都为我国房地产市场的健康发展提出了诸多挑战。如何保证在有效利用外资的同时,避免其对我国房地产市场的负面影响,已成为国内学者普遍关注的问题。因此有必要总结近几年我国房地产市场外资结构的变化,揭示这些变化的原因及其负面影响,进而提出房地产市场外资的监管措施。

一、外资进入我国房地产市场的变化趋势

进入21世纪以来,外资进入从外资规模、形式等都呈现出远比以前更加复杂的投资格局。我国房地产行业利用外资总额逐年增长;国外金融机构投资者表现日益活跃,投资方式趋于多样化、短期化和金融化;境外非居民机构和个人投资房产比例逐步增大,热钱炒房现象日益严重。

二、我国房地产市场外资结构变化的动因

(一)扩大市场机会

中国吸引外商投资的一个重要的原因就是巨大的潜在市场需求。在房地产领域,中国的市场机会也是其他国家不可比拟的。

(二)追求高额收益

由于中国的房地产起步较晚,信息获取难度很大,而且信息的质量较差,因此缺乏有效的信息渠道确切掌握房地产的实际收益情况。

(三)分散投资风险

从目前的实际来看,先行进入我国投资房地产的外商企业大多为实力强劲、规模巨大的跨国公司。跨国企业往往通过其全球战略,选择经济发展速度较快、投资回报率较高、市场发展稳定以及政策优惠的国家和地区进行多国投资,从而从投资地理方向上分散经营投资风险,获得既高又稳定的投资回报率。

三、外资进入我国房地产市场变化趋势的影响分析

(一)外资进入我国房地产市场带来的正面效应

首先,外资的进入弥补了房地产行业资金的不足,降低国内银行信贷风险,扩大房地产市场的供给和需求,增强了房地产行业的竞争,促进了房地产行业的发展和壮大。其次,引进了先进的房地产金融运作理念。在丰富和发展我国的房地产金融体系的同时,有利于缓解金融风险的产生。

(二)外资进入我国房地产市场带来的负面效应

首先,制约了我国宏观调控政策的有效性,增大了调控难度。其次,加剧房地产市场价格波动,,助推房地产价格上涨。最后,加大了国际收支失衡和人民币升值压力,削弱了我国货币政策独立性与有效性,增加了金融体系风险。

四、针对外资流入我国房地产市场变化趋势的对策和建议

针对外资进入我国房地产业的发展趋势,进行合理引导和适度调控,将是我国制定宏观调控政策的基本导向。

(一)改革现行的外汇管理体制,建立灵活的市场汇率机制

加强进出房地产行业外资的汇兑管理要降低结汇的强制性,扩大售汇的自主性,形成相对中立的外汇管理政策框架,并采取较为灵活的浮动汇率机制,这样就可在一定程度上消除人民币升值的体制性压力,抑制境外投机性资本投机“人民币汇率”的意图。同时,加强对境外资本流入和流出房地产行业及汇兑环节的管理,区分资本流入房地产行业的性质,重点限制短期投机性资本流入。

(二)调整产业政策,限制外资的过度流入

首先,取消外资进入房地产领域享有的所得税减免、土地出让等优惠政策。其次,应该鼓励外商直接参与房产的开发、建设,限制外资的尾盘和整体收购后的销售经营或打包后进行外部融资。对于优质商业项目,应适当控制外资的收购和经营,避免陷入外资的垄断性经营。最后,适当控制外资企业的借贷规模。

(三)运用税收、信贷等手段调控外资的投资

在房地产消费环节,要结合我国近期的宏观调控政策,对于非居民购房,要以自用为基本原则;对于购买多套住宅和短期内转手交易的境外非居民,应实施严格的管制措施,加大税收征收力度;针对外资基金大量进入商业地产,应及时制定针对外资进入商业物业的调控政策,提高营业税和收入所得税的比例。加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理,提高境外投资者购买住房按揭贷款的比例,禁止境内银行为境外非居民个人和机构在境内购买商品房提供按揭购房贷款及外汇抵押人民币购房贷款。

(四)加速发展我国房地产金融体系,缓解资本紧张的压力

我国应尽快成立专业性的住房金融机构、担保机构和保险机构,支持建立住房抵押贷款二级市场,加快修改和制定有关房地产金融方面的法律法规,如允许证券交易所发行房地产投资信托基金,加速住房抵押贷款证券化的过程。