付款方式在工程项目成本管控的作用

摘要：作者首先陈述了成本管控在当今工程项目管理中的重要作用，然后引出了本文讨论的对象———“付款方式”。通过分析付款方式对甲乙双方财务费用的影响来说明其对项目成本的重要性，进一步解析了建筑行业内常用的两种付款方式及其利弊，并探讨如何通过合理的付款方式来保证项目的最终实现，最后给出结论，选择付款方式的目的是为了工程项目能保质保量按期完成，实现甲乙双方的共同利益。

关键词：付款方式；项目管理；成本管控；财务成本

对乙方来说成本控制的范畴可能涉及承揽工程项目的人工费、材料费、机械费以及一些不可预见费，而对甲方而言成本控制的范畴就要涵盖项目全生命周期了，常规理解自拿地开始至项目完成结转，管控的费用包括土地费、前期费、基础设施费、建安费、配套费、开发费、资本化利息、管理费、不可预见费、销售费及各类税金。就目前行业发展现状及今后的趋势来看，由于房地产行业受国家政策性调控影响较大，现在的成本管控不再以追求降低成本作为唯一衡量标准，而是要求工程项目的动态成本不偏离目标成本，推行精细化管理。成本管控以甲乙双方的合同为基础，而付款方式作为合同中必不可少的条款，一定程度上决定了项目能否顺利实现。付款方式是否合理影响着项目质量、进度与组织协调，从乙方角度出发争取相对宽松的付款方式，而甲方则将其视作合同谈判时的尚方宝剑来行使业主权利，造成双方在某个细微比例上过分纠结。

首先我们有必要了解甲乙双方争执于付款方式的原因。这里引入一个概念叫财务费用，财务费用是指企业在生产经营过程中为筹集资金而发生的筹资费用，包括企业生产经营期间发生的利息支出（减利息收入）、汇兑损益、金融机构手续费，企业发生的现金折扣或收到的现金折扣等。简单说只要有筹集资金行为发生（通常以贷款最为常见），企业都将承担因此产生的财务费用。目前大部分项目的甲方都会通过向项目所在地的银行贷款来支付一部分土地款，直到项目具备开盘条件后有了回款后来达到现金流回正，而银行贷款政策随着国家对房地产行业的收紧，在审批环节都充分考虑了甲方资质及项目实际情况，所提供的贷款利率也有所差异。我们以一个上海外环区域10万m2的项目举例，开发成本按40000元/m2算为40亿，其中土地款22亿，折合楼板价20000元/m2，按土地款的50%向银行贷款，项目开发周期为两年，按照五年以上贷款利率7%计算，那财务费用（资本化利息）就要220000×7%×2=3.08亿，占到开发成本的7.7%。甲方在项目达到预售条件之前都面临较大的资金压力，为了保证有充足的现金流运作只能通过要求乙方垫资来分摊资金压力。再来分析乙方需要承担的财务费用，首先在确定施工合同后，乙方在没有预付款的情况下先行垫资用于搭临时设施，定大宗材料，组织劳动力。然后在施工过程中，还要计划安排农民工工资、材料供应商的付款等，乙方需要保证进度来达到甲方第一次拨款的节点。最后到工程竣工阶段，乙方完成了总包合同约定的所有内容，垫资额度也达到了最高，按照合同甲方通常仅支付到合同价的70%，验收后支付至合同价的85%，这包括了施工过程中发生的变更、签证等费用乙方还得自己扛着，等到竣工结算完成拿到结算价的97%还得经过几轮拉锯战，3%的质保金还得押甲方手上。乙方获得正规贷款的渠道不易，利率也远高于甲方，这也是乙方要在谈合同时对付款方式锱铢必较的原因了。

讲完了付款方式的重要性，我们来谈谈目前行业内较为常见的合同付款方式：①确立付款里程碑节点，约定合同价的百分比进行支付；②按当月实际完成的形象进度算出相应产值，以此产值的约定比例进行支付。第一种付款方式更为常用，其优点是便于操作，不易扯皮，适用于一些合同金额不大、变更不多，抑或是甲方缺少专业造价人员的项目，但其弊端在于不能较准确的反映出甲方已支付的工程款是否与现场实际施工进度相符合。比如说地下部分完成出±0.000应该支付合同金额的20%还是30%合理，主体结构封顶后付60%会不会超付，都需要甲方的造价人员在拟定付款方式前就有过一番推敲，如果只是一拍脑袋或拿其他项目的付款比例生搬硬套恐会产生资金风险。如果对项目的成本没有实时的、动态的掌握，往往会在过程中暴露问题，一旦乙方承包范围发生变化，或者出现较多变更，甲方在审核时就无法对进度款是否同进度匹配做出判断。如果采用第二种付款方式，首先对甲方的造价人员提出了要求，对施工过程中发生的变更、签证都要有所掌握，仅依靠驻场监理确认的形象进度也会与现状有所差异。其次，通过甲乙双方产值核对这一步骤也能将有些分歧、漏洞提前暴露，不留隐患。综上，采用何种付款方式的前提是保证甲乙双方的公平利益，原则是实事求是，确保甲方支付乙方的工程款符合现场进度。

那么如何在合理范围内确定付款比例呢？作者基于自己的工作经验总结以下几点：（1）明确合同价的定义。合同价通常是指乙方单位的中标价格，有些甲方为了进一步确保资金安全会要求在合同价的基础上再打个八折，作为进度款支付时的基准价，同时在合同中明确变更及签证在进度款中不予支付。当然，如果承包范围确实发生较大的变化，如新增了单体或者有金额较大的设计变更造成乙方额外有大的投入，建议双方及时洽商来拟定补充协议。（2）甲方可以通过造价平米指标来确定付款比例。举例说明，一个12万m2的住宅项目，其中地下车库面积2万m2，合同价2亿，地上10万m2按1500元/m2造价为15000万，地下2万m2按2500元/m2造价为5000万，合同约定结构出±0.000甲方支付第一笔进度款。我们来分析结构出±0.000这一里程碑节点的付款比例，可以确定乙方已经完成了地下部分的桩基、基坑围护及降水、土方开挖、地下室结构（包括底板、柱、梁、顶板、外墙），没完成的内容为土方回填、地下室建筑（包括外墙防水、保温、地面、墙面、顶板作法及配套水电等），地库平米指标为2500元/m2，预估乙方已完成的产值应不低于2000元/m2，即实际完成应有4000万。通过测算我们可以得出结论，如果甲方按合同价的20%向乙方支付第一笔进度款，同乙方现场实际完成量是对等的，如果付款比例约定30%那甲方就无形中减轻了乙方的资金压力，乙方自然是笑纳了。（3）甲方应让乙方随时处于“适度紧张”的垫资状态。这话怎么理解？作者也是从施工单位摸破滚打来的，了解乙方的诸多不易，况且巧妇也难为无米之炊啊。但是，现实情况是甲方在订合同之前占据上风，一旦乙方进场后可就换位了，进度款则成了甲乙双方博弈的工具。还拿上面的例子来说，乙方完成了4000万产值，甲方如果付了6000万，乙方就没有了资金压力，怎么节省成本怎么来，因为付款方式没有起到约束作用，甲方不但不拖欠工程款，还把乙方需要垫资的钱提前给了，乙方原本一鼓作气的干劲可能反而松懈了，影响项目的总工期。但假设甲方只支付4000万，甚至3000万呢？乙方为了尽快获得下一个节点的进度款肯定将继续全力以赴，时时刻刻都绷紧了弦，这样项目建设就处于一个良性的节奏。当然这个“适度紧张”需要把握恰当，付款条件太苛刻了同样会让乙方产生负面情绪。（4）付款方式还是要结合项目的自身情况，因人而异。比如物业类型不同，合同范围不同，有无地下室，工期长短，是否有预付款等，都是决定付款比例时需考虑的因素。比如此前有地下室的住宅项目来说，地下部分出±0.000时支付20%是对等的，但如果是无地下室的住宅项目，这个比例则需要根据楼栋层数进行设定。同样面对结构封顶的节点，有的甲方选择在适当提高支付比例，有的则是在主体结构封顶前另外安排一个落脚手架的付款节点，这都是甲方可以根据项目实际情况做不同选择的。又比如钢结构厂房项目，甲方宜给乙方考虑钢结构的备料款，另外如果项目有创优创杯要求，可适当提高付款比例，因为乙方肯定要采购大量周转材料，现场文明工地的投入也会比一般项目多。

上面浅谈了约定付款方式的考量点，多为经验之谈，目的是为了甲乙双方在同一个项目的成本管控中达到一个相对平衡点，减少影响项目成本偏差的可能性，最终实现工程项目保质保量如期完成这一终极目标。

作者:徐俊 单位:光明房地产集团股份有限公司