征收物业税要素综述

2011年备受关注的房产税改革终于“千呼万唤始出来”，上海市、重庆市分别宣布自1月28日起正式启动对部分个人住房征收房产税改革试点工作，并公布房产税征收的暂行办法。国家财政部表示，会根据试点的经验，将房产税逐步推至全国。这一改革势必对物业税的开征带来新的契机。

一、物业税与房产税的关系

物业税在学界的称呼不统一，有的称呼为不动产税，有的称呼为房地产税，还有的称呼为房产税等等。从物业税的设计来看，不动产税及房地产税应是同一概念，但不等同于房产税，但房产税与物业税有着千丝万缕的联系。房产税又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。房产税是我国现行税收制度中的一种财产税。<房产税暂行条例》对5种情况予以免征，其中包括个人所有非营业用的房产。所以，对于老百姓而言，房产税其实是一直存在的税种，只不过是免予征收。物业税还没有开征，如果开征，将是我国税收制度的一个新税种。物业税主要是针对土地、房屋等不动产，涉及房地产开发建设、交易和保有的各个环节，也有学者称其为“房地产税”；房产税则是以房产为课税对象，是在房产持有环节所征收的税收，房产税可以说是物业税的一个内容。中国关于房地产的税制大部分集中于开发流通环节，设置非常复杂，随着中国城市化的水平不断提高，这样的税收体制很明显不适应社会尤其是房地产市场的健康发展，也不利于民生。但是由于物业税的推出目前面临很多困难，例如程序上来讲，若是征收物业税，则属开征新税，需经全国人大审议通过；房产税是此前就已有的旧税种，属于房产保有环节的税种，只需要全国人大授权国务院修改相关条款，可以对非经营性房产征税，税基可以按评估值征，程序上没那么复杂，也较容易启动。目前对于房地产税制的改革目光主要集中在已经存在的房产税。为进一步完善房产税制度，合理调节居民收入分配，正确引导住房消费，有效配置房地产资源，根据国务院第136次常务会议有关精神，国务院常务会议决定部分省市对个人住房征收房产税的改革试点。2011年1月27日，重庆和上海公布了对部分个人住房征收房产税试点暂行办法。这次试点为以后将覆盖面扩大到全国积累了经验，房产税的改革无疑对以后开征物业税提供了一个很好的基础。因此房产税的试点效果怎样也关系到物业税的开征。

二、房产税的试点对物业税征收对象上的启示

物业税开征要针对哪些范围，征收税率应该是统一还是各地自行酌定，征收的程序怎么进行，这些问题目前还不是很明确。确定物业税的征收范围涉及公平性、合理性及可操作性等问题。在开征之前，合理考虑部分免税情形，既要避免有人钻空子，规避转嫁物业税，更要准确引导，防止增加普通百姓税收负担。这些都是要面对的棘手问题，处理不好会对物业税的开征造成很大阻力。随着我国城乡一体化建设，住宅商品化和人们收入水平的提高，私人拥有的房产不断增加，相比之下我国现行体制针对不动产征税范围比较狭窄。同时改革开放以来，我国经济社会形势发生了较大变化，住房制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，居民收入水平有了较大提高，居民住房的商品化程度有了很大提高。房地产也成为个人财富的重要组成部分。有些购买房屋的行为已经不仅仅是为了满足于自己的住房需求，而是一种投资性购房，而这也是导致我国房价上涨的一个因素。目前我国房屋账面价值与房屋租金收入不成比例，房屋账面价值反映的是房屋的历史成本，租金收入反应的是市场价格，差别变化比较大，最终导致计税价格和房产市场价格严重脱离，房产税的调控效果锐减。重庆与上海作为房产税试点城市征税的对象不尽相同。上海房产税征收对象是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房，)和非本市居民家庭在本市新购的住房；重庆市房产税改革试点采取分步实施的办法，首批纳入征收对象的住房包括：个人拥有的独栋商品住宅；个人新购的高档住房，高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍(含2倍)以上的住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。开征物业税就要扩大征收范围。两个试点城市对征税对象的不同，可以从其实际效果上确定将来物业税开征的征收对象的范围扩大程度。

三、房产税试点对物业税税率确定的启示

我国幅员辽阔，各地经济发展差异较大，开征物业税既要考虑政府财政收入需要，也要考虑纳税人承受能力。税率是应纳税额与计税基数之间的数量关系或比率。它是衡量税负高低的重要指标，是极为重要的宏观调控手段。税率的设置适宜采用由中央统一设置有差别的幅度税率，由省级地方政府根据当地经济发展的实际情况，在幅度范围内确定不同区域的适用税率。这样既保证中央有一定的宏观调控权，又能体现和照顾各地不同的实际情况。物业税的开征也许可以成为下放税收管理权，深化财政管理体制改革的一次契机。如果在税率上采取统一标准，不适应市场的变化，如在美国的马萨诸塞州，1980年投票通过了“二又二分之一提案”，即法律限制了各社区的财产税税率为2．5％，超过该税率的社区应以每年降15％的幅度满足此标准，从此虽然马萨诸塞州经历了一段经济繁荣的时期，但是人们的物业没有增值，政府的税收一直在下降，社区建设也停滞不前。¨根据国外物业税的特点，物业税税率不宜过高，而应体现“宽税基、低税率”的税制改革趋势。在物业税税率设计上，是按超额累进税率课征，还是按比例税率课征也有待确定。我国现行房产税采用的是比例税率，一种是按房产原值一次减除10％～30％后的余值按照1．2％的税率计征，另一种是房产出租的租金收入按12％的税率计征。物业税对房价的影响取决于最终税率，重庆与上海两个城市现在正在进行的房产税试点可以给物业税提供实践经验。重庆市房产税暂行办法中关于税率规定是：征税的税率按3倍以下收0．5％，3～4倍收1％，4倍以上收1．2％，不管独栋商品住宅还是高档住房。计税依据目前是以房产交易价为征税基数，如果三年、五年以后可能会进入要用评估的方法。

上海部分个人住房征收房产税试点暂行办法规定：计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值，评估值按规定周期进行重估。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70％计算缴纳。适用税率暂定为0．6％。两个城市房产税的税率设置是根据城市自身的情况而具体确定的，同样对物业税的税率也不宜采用统一标准，可以根据征税对象不同而进行相应的设置。例如对购买第一套自住房者免征物业税或实行极低税率，对第二套住房及以上的所有者征收超额累进的物业税，这样可以有效抑制投资性需求，打击房地产投机活动，从而稳定房价。重庆与上海各具特色的房产税的试点为物业税的各个要素的确定提供参考意义。