住房贷款范文10篇

200×年，××市分行个人住房贷款余额和市场份额持续下降。为深入分析××市分行个人住房贷款下滑原因，粤东地区业务总部组成工作组进行调研，帮助××市分行寻找对策，尽快扭转个人住房贷款营销的被动局面。

一、当地经济发展状况及房地产市场情况

200×年××市社会经济运行呈良好态势：国内生产总值达到541亿元，较去年同期增长7.2%；全市金融机构储蓄存款余额达到369.9亿元，比年初增长20.1%；城镇居民人均可支配收入8737元，比增9.7%；城镇居民人均消费7267元，比增12.1%。

200×年全市商品房成交面积为39.05万平方米、交易额为73359万元，分别比去年同期增长10.2和11个百分点，商品房成交价格均出现不同程度的回升。全市城镇人均住宅建筑面积为21.43平方米；城镇户均住宅约75平方米（3.5人/户），住宅平均售价是1314元／平方米，价值是98550元，是同期城镇户均可支配收入3．22倍。××市房价仍在合理区位，居民购房仍有一定潜力。

有关专家认为，城镇居民在达到人均住房面积35平方米之前，将保持对住房的旺盛需求。××建市至今已有13年，建市之初大量居民居住在原有的房改房普遍质量比较低，功能不全，设计陈旧，环境不佳，与新开发的住宅区相形见绌，通过二次置业来改善居住条件是居民的必然要求。可见，××市房地产业具有比较大的市场潜力，为商业银行有效营销个人住房贷款业务提供广泛的市场基础。

二、个人住房贷款的基本情况

摘要：住房制度改革的不断深化使得发展住房金融成为真正启动消费信贷的关键问题，而个人住房贷款作为住房金融重点支柱部分也已成为社会各界关注的热点话题。本文从对个人住房贷款的风险特征及隐患的分析入手，结合人行最近出台的政策和商业银行在业务流程中的重点环节阐述了风险防范对策。

关键词：个人住房贷款；风险特征；风险隐患；防范对策

一、个人住房贷款的特点及风险特征

个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，与传统的企业贷款相比，具有以下特点：

1．贷款对象特殊。根据人民银行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。

2．贷款用途专一。个人住房贷款设立是为了配合我国住房制度改革，支持城镇居民购买自用普通房，因此贷款只能用于支付所购买住房的房款。

摘要:在经济新常态背景下，商业银行应不断适应经济环境的变化，积极应对新常态带来的挑战，加强个人住房贷款风险管理。本文首先阐述了个人住房贷款的定义和特点，然后从银行、借款人和市场三个角度分析了个人住房贷款所蕴含的风险，最后，针对个人住房贷款风险提出相应的防范措施。

关键词:商业银行;个人住房贷款;风险;防范

1.引言

现阶段，中国经济呈现出经济增速放缓、经济结构深度调整和经济发展方式转变的新常态，对商业银行信贷风险管理提出新的挑战。特别是中央经济工作会议将去库存作为经济结构调整的重要任务以来，商品房价格持续走高，催生房地产市场泡沫，给整个金融体系特别是商业银行带来不稳定因素。而今年一季度末全国各个城市为应对房地产市场过热相继出台的限购政策使得房价跌落的同时，也加剧了商业银行个人住房贷款的风险。我国商业银行应不断适应经济环境的变化，积极应对经济新常态带来的挑战，加强个人住房贷款风险管理，降低个人住房贷款风险，在经济新常态下稳健发展。

2.个人住房贷款的含义与特点

2.1商业银行个人住房贷款的含义。中国人民银行将个人住房贷款定义为:借款人由于购买自用普通住房的需要而向贷款人申请的贷款。同时贷款人在发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。中国农业银行个人住房贷款是指农业银行向自然人发放的用于购买国有土地上的住房，并以购房设定抵押的贷款。2.2商业银行个人住房贷款的特点。与其他个人贷款不同，商业银行个人住房贷款主要有以下特点:第一，贷款额度较高。随着房屋价格的走高，以房产作为抵押物的个人住房贷款的额度一般在几十万到几百万不等，明显高于其他个人贷款额度。第二，贷款期限长，还款周期短。个人住房贷款期限根据借款人年龄及意愿一般为5至20年，最高可达30年。其还款形式为按月还款的偿还方式。第三，贷款对象、贷款用途与抵押物单一。个人住房贷款的贷款对象是自然人，贷款只可用于购买自用住房，其抵押物是所购买的住房本身。第四，贷款信息分散庞杂。住房贷款属于个人消费贷款，申请人数量较多，涉及申请人基本信息和信用信息、贷款数量和年限信息、还款信息等，对商业银行信息处理能力提出较高要求。

第一章总则

第一条：为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》，制订本办法。

第二条：个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

第三条：本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行。

第二章贷款对象和条件

第四条：贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。

自大连市分行第一家按揭中心20****年10月在友好广场支行成立起，×××就一直担任该按揭中心经理。在他的带领下，按揭中心以严格的内部管理、优质的客户服务和全方位多角度的营销手段迅速占领并不断扩大市场，为友好支行的发展乃至整个大连分行个人住房贷款业务的不断壮大作出了重要贡献。他先后被评为市分行金融先进功者，支行优秀共产党员、金融先进工作者。

增强素质展示党员形象

作为一名共产党员，×××对自己严格要求，长期坚持通过理论学习提高自身的政治修养和觉悟。在20****年开展的保持共产党员先进性教育活动中，他积极参加理论学习，认真进行自我剖析，虚心接受各方面评议意见，组织本部室党员开展主题实践活动，使自身的政治思想素质得到了进一步提高。他不仅注重在理论上提高完善自己，在实际行动中也充分体现了共产党员的模范作用。在本职工作岗位上尽职尽责，发挥带头作用。他还连续四年参加支行组织的资助庄河夹皮沟小学贫困儿童的助学活动，累计捐款捐物近千元。

爱岗敬业员工心目中的旗帜

喊破嗓子，不如做出样子。作为一名基层支行的中层干部，×××在岗位上尽职尽责，正确认识作为部室经理的权利、责任和义务，既能够以严肃的工作纪律和奖惩激励制度不断提高本部室的整体工作效率，又以人性化的领导艺术和人格魅力带动每一名员工的工作热情，激发员工的创造性潜能。在全支行举行的揽存竞赛中，他个人揽入存款近3000万元，个贷中心也以近亿元的存款贡献量成为全行揽存贡献最突出的部室，五个揽存状元中有三个出自这里。在不良资产压降工作中，他带头抓重点、攻难点，与清收人员深入小区进行摸底和催收。在支行个贷中心，无论是同事间的细小摩擦，还是工作中的分歧与误解，甚至家庭中的磕磕碰碰，员工们都会自然得想到善于解决矛盾的朱翔。在员工的心目中，他是一面最醒目的旗帜，是离员工最近又最可信任的人。在他带领下，友好支行个贷中心在三年多的时间内迅速成长壮大。在连续四年荣获大连市分行系统内16家支行行长目标责任制考核排名第一的友好广场支行，作为该支行建立时间最短的部室，个贷中心各项考核指标始终名列前茅。

勇立潮头逆境中取得骄人业绩

揭阳市分行个人住房贷款余额和市场份额持续下降。为深入分析揭阳市分行个人住房贷款下滑原因，粤东地区业务总部组成工作组进行调研，帮助揭阳市分行寻找对策，尽快扭转个人住房贷款营销的被动局面。

一、当地经济发展状况及房地产市场情况

2004年揭阳市社会经济运行呈良好态势：国内生产总值达到541亿元，较去年同期增长7.2%；全市金融机构储蓄存款余额达到369.9亿元，比年初增长20.1%；城镇居民人均可支配收入8737元，比增9.7%；城镇居民人均消费7267元，比增12.1%。

2004年全市商品房成交面积为39.05万平方米、交易额为73359万元，分别比去年同期增长10.2和11个百分点，商品房成交价格均出现不同程度的回升。全市城镇人均住宅建筑面积为21.43平方米；城镇户均住宅约75平方米（3.5人/户），住宅平均售价是1314元／平方米，价值是98550元，是同期城镇户均可支配收入3．22倍。揭阳市房价仍在合理区位，居民购房仍有一定潜力。

有关专家认为，城镇居民在达到人均住房面积35平方米之前，将保持对住房的旺盛需求。揭阳建市至今已有13年，建市之初大量居民居住在原有的房改房普遍质量比较低，功能不全，设计陈旧，环境不佳，与新开发的住宅区相形见绌，通过二次置业来改善居住条件是居民的必然要求。可见，揭阳市房地产业具有比较大的市场潜力，为商业银行有效营销个人住房贷款业务提供广泛的市场基础。一、个人住房贷款的基本情况

（一）贷款余额和占比情况。截至2004年12月30日，全市四大国有商业银行个人住房贷款余额共92612万元。其中工行31900万元，占比34.4％，排名第一；农行21400万元，占比23.1％，排名第二；中行20385万元，占比22％，排名第三；XX银行18927万元，占比20.4％，排名第四。

摘要:随着我国银行信贷体系的不断完善，个人住房贷款成为商业银行个人信贷业务中的主体。在了解个人住房贷款特点及概念的基础上，分析出商业银行个人住房贷款业务中存在的风险主要有宏观、银行内部以及外部不可控因素，并依据其影响程度划分准则层，来分析不同影响因素的不同权重。最后，根据个人住房贷款中存在的风险，针对减小个人住房贷款风险提出建议。

关键词:商业银行;住房贷款;风险控制;主成分分析法

一、个人住房贷款

(一)个人住房贷款的概念。个人住房贷款，顾名思义，就是商业银行向需要购买住房的居民所提供的一项个人信贷业务。为了确保客户能够按时还款，商业银行通常需要客户在办理业务时提供可以作为抵押的担保物或资信度较高的担保人。如果发生违约情况，银行直接收回担保物或向担保人寻求赔偿。(二)个人住房贷款特点。1．贷款金额大。个人住房贷款的目的是为了支付高昂的购房款项，因此其金额与房价的变化是息息相关的。随着近年来通货膨胀的压力和土地价格的上涨，房价也在逐步攀升。以北京市为例，十年内房价上涨了181个百分点，导致市民对住房贷款金额的需求也随之上升。2．利率水平高。相比较其他贷款，个人住房贷款的利率固定，但是利率水平偏高。以20年的偿还期限为例，2017年我国个人商业住房贷款年利率已经达到了5．15%，比人民币贷款基准利率多了0．25个百分点。3．定期还款。个人住房贷款的还款来源主要是个人工资和奖金，都是一些固定性收入。因此，个人住房贷款每月还款金额固定，还款时间固定。(三)个人住房相关政策。2017年起，我国开始执行住房公积金首套放贷新政。该政策规定，凡是在2017年6月8日前通过公积金贷款购买的住房，利息的缴纳降低。并且，2017年个人住房公积金贷款利率经历了两次下调，年利率变为4%，五年以上的贷款，年利率也下降到了4．5%。虽然对首套个人住房的利率有所下降，但是对于二套房贷的利率却进行了上调，规定二房房贷利率上浮10个百分点，该措施在一定程度上遏制了炒房现象。

二、个人住房贷款存在的风险

(一)宏观风险。宏观风险主要从市场和政策两个方面产生风险。从市场角度而言，当市场形势良好，社会经济处于繁荣发展时期时，人们更倾向于安居乐业，对个人住房贷款需求大;当经济萎靡不振、市场情形不乐观时，人们大多处于观望状态，对个人住房贷款需求小。从政策角度而言，如果国家采取降低个人贷款利率，实行宽松的房地产政策时，个人或家庭对房产的需求会增加;反之，如果个人贷款利率过高，对二房条件政策趋紧时，房地产的需求往往呈现下降的态势。(二)信用风险。信用风险又称违约风险，是指由于还款人无法履行合同中预先规定的还款义务，而造成银行承受经济损失的行为。还款人不及时偿还贷款主要分为两个层次，一是由于国民素质水平不高，还款人信用意识淡薄而导致的违约;二是因还款人没有还款能力，恶意骗取贷款。(三)银行内部风险。近几年以来，随着房地产市场的不断扩容，个人房贷业务也逐渐增多。而高素质银行从业人员的补充存在滞后性，银行员工存在操作不规范、违规操作的现象。不仅如此，为了占据更多的市场份额，对贷款的批准条件放开，对贷前、贷中、贷后缺乏跟踪监管，也都给商业银行带来了巨大的风险。(四)抵押物风险。个人申请住房贷款需要提供易变现的抵押物，住房贷款的担保物主要包括贷款人的房屋和银行认可的个人财产。既然是可变现财产，那么就存在风险性。首先，有些开发商为了骗取贷款，利用质量不高的楼盘骗取贷款后出逃。其次，一些信誉不高的开发商为了周转资金，变相利用个人信贷筹资。一旦资金链断裂，银行的贷款追回的可能性极小。

一、商业银行在个人住房贷款中的主要风险

在个人住房贷款的贷款银行、开发商、借款人中的任何一个环节，发生违约情况，都可能导致银行风险，危及银行信贷资产安全，损害银行合法权益。因此，在个人住房贷款中银行风险无时不在，并且其来源多元化，表现形式多样化。概括起来银行在个人住房贷款中主要存在以下风险：

1.来源于开发商的风险

（1）开发商的欺诈行为。开发商在取得银行给予购房人的贷款后，用于其它用途或携款而逃，此种情况在期房交易中产生的概率较大。

（2）开发商由于经营不善，导致楼盘烂尾，无法按期交楼致使购房协议无法履行，必然导致贷款协议无法正常履行，银行信贷资产受到损害。

（3）由于开发商所建楼房存在质量缺陷，不符合合同要求等原因，购房人以开发商违约为由要求解除购房协议不再履行贷款协议。

摘要:住房抵押贷款证券化是一项结构复杂的金融创新,涉及诸多法律问题。本文结合我国住房抵押贷款证券化的金融生态环境,探讨了投资者面临的假按揭风险、抵押物处置风险和房贷险等法律问题,提出了完善相关法律金融制度的建议。

关键词:住房抵押贷款;法律风险;MBS

最近,从中国银行的“森豪公寓”骗贷案到浦发银行的“姚康达事件”,我国商业银行假按揭案件不断浮出水面。由于假按揭行为具有隐蔽性,一旦商业银行将这些住房抵押贷款证券化(MBS),购买这些证券的投资者将面临巨大损失,而我国又没有专门的法律条款来防止证券化过程中的假按揭行为。由于住房抵押贷款证券化的中间环节繁多,涉及的法律问题复杂,因此,完善相关的法律金融制度,保护投资者利益,是我国顺利实现资产证券化,进一步发展住房抵押贷款证券化市场的迫切需要。本文试图从投资者的角度出发,探讨住房抵押贷款证券化的法律风险,从而为完善相关法律金融制度提供参考依据。

一、我国住房抵押贷款证券化的法律金融制度框架

住房抵押贷款证券化是指发起人将满足一定标准的多笔住房抵押贷款汇集重组为住房抵押贷款资产池,并将资产池的现金流转让给特殊目的中介(SpecialPurposeVehicle,SPV),SPV再以此作为支撑,通过一定的结构安排,对风险与收益要素进行分离与重组,在市场上发行可流通的证券。住房抵押贷款证券化包括支撑资产的破产隔离、重新捆绑和信用增级、证券发行三个环节。SPV从发起人受让被转让债权的形式主要有两种:一是信托方式;二是转让方式。信托方式是指发起人以支撑资产设立信托,让与SPV以换取受益权证,然后再销售给投资者。转让方式是指发起人将支撑资产真实出售给专门从事证券化运作的SPV,由其发行资产支持证券。

近年来,我国相继推出了一系列关于住房抵押贷款证券化的法律法规(见表1),从而形成了现行的住房抵押贷款证券化法律金融制度框架。

第一章总则

第一条为支持经济适用住房建设，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国中国人民银行法》《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》《经济适用住房管理办法》等有关法律法规和《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于印发〈经济适用住房开发贷款管理办法〉的通知》《河北省农村信用社贷款操作规程（试行）》《河北省农村信用社担保业务管理办法（试行）等有关规定，制定本办法。

第二条本办法所称经济适用住房开发贷款是指农村信用社向借款人发放的专项用于经济适用住房项目开发建设的贷款。

第三条本办法所称借款人是指具有法人资格，并取得房地产开发资质的房地产开发企业。

第四条本办法适用于河北省辖内农村信用社经济适用住房开发贷款。

第二章贷款条件、期限、利率及相关规定