周期波动范文10篇

周期波动范文篇1

房地产周期是指房地产经济水平起伏波动、周期循环的经济现象，表现为房地产业在经济运行过程中交替出现扩张与收缩两大阶段、循环往复、复苏一繁荣—衰退—萧条四个环节。尽管房地产波动幅度、波动频率、持续时间等方面都存在明显区别，但是就其在连续运行过程中周期性出现的扩张与收缩重复出现、波峰与波谷相继交替的本质特征而言，各具特色的房地产波动则又是相同的，表现出相似性和规律性，即在房地产业运行过程中，房地产经济水平所呈现出来的扩张与收缩两大阶段交替出现、复苏—繁荣—衰退—萧条四个环节循环往复的周期波动，因此房地产周期也可以称为房地周期波动。正是在这种意义上，房地产波动就是重复出现扩张与收缩的周期波动，而房地产周期则可以称为房地产经济从波峰到波谷的周期性波动。

首先，房地产周期是宏观经济周期在房地产领域内的表现形态。房地产周期作为宏观经济周期的重要组成部分，是经济周期在房地产领域内的表现形态。

其次，房地产周期是房地产经济运行过程中的周期波动。房地产周期首先表现房地产波动，它是房地产运行过程中的波动形态，是波动过程中出现的扩张与收缩，或者复苏—繁荣—衰退—萧条性的周期性的波动特征，只有呈现出周期循环特点的周期波动，才可以称为严格意义上的房地产周期。因此，可以说房地产周期是房地产周期波动，但房地产波动并不一定都表现为房地产周期。

总之，房地产周期或房地产周期波动应当从三个方面完整地理解:第一，长度不同，振幅不等的房地产周期，具有相似的波动模式，即都表现为扩张与收缩交替循环、衰退—萧条—复苏—繁荣往来运行的周期性波动形态，或者说房地产周期具有相同的展开过程，由此形成房地产周期的规律性。第二，具有相似波动模式的房地产周期，虽然在引发波动的具体原因和波动路径上存在各不相同的表现形式，但在本质上仍然具有相似的波动传导机制，大体上分析都可以从外部冲击与内部传导两个方面进行分析。第三，具有相似波动机制和展开过程的房地产周期，在波动的持续时间、振动频率、波动幅度等方面存在明显的差异，从而形成各具特色、千差万别的波动形态，由此构成房地产周期波动的特殊性。显然，只有从这三个方面综合起来分析，才可能称得上是完整意义上的房地产周期或房地产周期波动。

二、目前我国房地产周期波动存在的问题

我国1986-1990年第一个房地产周期，1987和1988年是扩张期，而1989年和1990年就进入收缩期；1991-1996年的第二个房地产周期中，1991,1992和1993年是扩张期而1994,1995和1996年是收缩期。1997年到2007年这段时间，随着经济体制改革的逐步深化，经济周期的扩张收缩比有提高的趋势。这是由于我国房地产经济在保持快速增长的同时，经济效益也有所提高。

纵观这几轮周期来看，虽然我国房地产周期波动的状态特征已经表现出以下趋势:房地产周期波动的频率将缩小，长度将增加；波动幅度将减少；衰退与扩张的时间比将减少，房地产周期每一阶段的变化也将呈波浪式。这表明我国房地产周期波动的整体态势已有所改善。但在对我国房地产周期波动作进一步思考后，我们就可以发现我国房地产周期波动仍然存在以下问题:

1.是消费需求缺乏型周期。由于我国住房制度长期以来是福利分房制，一个真正稳定的消费主体基础还不强。因此我国房地产经济周期一直处于消费需求缺乏基础上，而在我国福利分房制度取消后，房地产的消费需求才真正释放。这种局面有所改善，但仍需加强。

2.是明显的政策周期型波动。在经济扩张政策和经济紧缩政策的相互交替变动作用下，使得转轨时期的我国房地产经济具有明显的政策周期特征，政策因素对我国房地产周期波动发挥着重要作用。在1986-1990年的房地产周期中，就是在改革开放的指导方针和土地有偿使用、宪法允许土地批租的政策刺激下导致房地产经济迅速扩张的。在1991-1996年的房地产周期中，房地产经济是在邓小平视察南方发表重要谈话、十四大召开以及加快改革、开放、建设步伐的推动下而启动的。

3.是数量型的简单扩张或收缩。我国的房地产经济周期性波动大多为产量、产值在原有技术水平和产品结构基础上的扩张或收缩，没有明显地伴随着技术水平的升级和产品结构的高级转换。周期性出现的高涨与低潮只表现为资本数量(固定资产投资)扩张或收缩引起的产出大波动，没有出现大规模的资本存量调整与更新(如企业的重新组合、兼并、破产等)。

4.是产品倾斜性波动。把房地产产品分解为经济适用房、中档商品房、高档商品房和别墅等三部分，相比之下高档商品房的波动幅度和频率都高于中低档商品房，表现为明显的高档商品房倾斜性波动。

5.是市场机制不健全的波动。市场机制的一方面会导致经济的波动，另一方而也能在经济系统波动时起到自调和内在稳定作用。在前几个周期中，消费主体表现为单位，个人、购房比例较低，住房主要不是通过市场取得的。供给主体主要是国有建筑企业和政府本身。消费主体和供给主体的身份决定了供求机制难以发挥作用。同时，价格机制在计划经济体制下，也难以发挥房地产经济运行状况晴雨表和资源配置方向器的作用。正是市场机制不健全导致我国房地产经济一旦受到外部冲击就难以依*系统本身进行调节，因此而加剧波动幅度。从1997年到现在，市场机制在房地产经济中的作用越来越大，但作为我国市场化进程推进最慢的一个部门来说，市场机制的作用还是有很大的局限性。

三、解决我国房地产周期波动问题的几点对策

我国房地产周期波动的总特点是剧烈波动，也就是振幅大、峰位高、谷位深。而房地产业周期剧烈波动的危害是相当巨大的，减少房地产周期剧烈波动不仅对我国房地产业的持续、稳定、健康发展，而对我国整体宏观经济都有重大和深刻意义。笔者认为要减少房地产周期波动的幅度必须从以下几方面着手。

(一)加强房地产立法，为房地产业提供稳定增长的法制环境

具有强制性、规范性、稳定性等特点的法律手段，主要是通过规范房地产市场主体行为、市场竞争行为和政府管理行为等方式，在协调各方利益的基础上，从而创造房地产业的法制化环境，防止房地产业强幅波动并引导房地产业健康发展。房地产业是一个经营产权，涉及众多法律、法规制度的产业部门。在房地产业运行过程都主要是依*法律、法规和契约来完成的，而不像一般商品通过物质实体在当事人之间交付完成。因此，运用以法律手段为主的政策配置，建立法制化、规范化的房地产业运行环境，是转轨时期促进中国房地产业持续增长、实现房地产经济稳定运行的重要任务和有效途径。这是因为对于在波动中推进的房地产经济运行而言，需要政府运用法律手段来维护房地产经济的正常竞争秩序，规范房地产市场运行，从而为发挥市场机制对房地产资源配置的重要作用、防止房地产业强幅波动并促进房地产经济稳定运行与持续增长提供一个法制化的产业环境。

(二)加强和改善宏观调控

就政府干预经济的宏观调控而言，由于我国目前仍然处于市场经济向计划经济转轨的过程，政府宏观调控的目标、机制和手段与发达国家相比，不仅本质略有不同，而且其作用程度和影响力更大。在旧的计划经济体制下，政府的宏观调控往往由于服从于政治目标的追求或由于宏观调控自身体系的不完善，而支配经济机制以不符合规律的方式发展，最终导致经济动荡。这个特征在我国房地产业发展中也体现得十分突出。通过观察我国房地产业的波动历程，我们就可以发现:政府宏观调控对我国房地产周期波动有着极重要的影响，宏观调控宽松政策与紧缩政策交替变动构成中国房地产业特有“政策周期”。开始政府为了政治或经济目标总是推出一系列的刺激扩张政策，可是由于市场机制不健全和房地产行业的特殊性，房地产业迅速出现过热甚至泡沫。为抑制经济过热，国家就实施宏观调控和经济紧缩政策，但由于调控时机和调控力度不当又导致房地产投资和需求的迅速减少，造成房地产商品大量的积压，从而使房地产业跌入谷底，并且周而复始的形成恶性循环。因此不完善的宏观调控体系不仅不能改善经济运行轨迹，甚至可能起到适得其反的效果。所以加强和改善房地产业的宏调控就成为缓解房地产经济周期强幅波动的重要途径之一。

(三)调整房地产投资政策

投资的周期波动是经济周期波动的直接原因。目前我国房地产周期彼动的波形与投资增长率的波形有着高度的一致性，两者呈现出较高的正相关关系。投资引起房地产周期波动，这在许多国家都存在，但我国由投资波动引起的经济波动还存在着另外深层和特有的原因。我国以往计划经济体制的特征决定了以国家或国有企业部门为主的投资主体总是力图在尽可能大的程度上扩大再生产规模，于是很自然地形成一种“扩张欲望”，或称为“投资饥渴”，我国在存在这种高度投资扩张的同时，由于价格体系扭曲以及投资政策的一些失误，还存在着投资结构不合理的状况，结果造成产品结构不合理，严重影响了房地产需求。

因此房地产投资政策的制定和出台，要特别注意到以下经济状况:首先，密切关注房地产投资规模的变化。保持房地产投资规模与宏观经济规模相适应，不能脱离宏观经济基本面的支持；保持房地产投资占固定资产投资的合理比重，防止比重过大或过小；保持房地产投资增长率与固定投资增长率相协调，特别是防止投资增长率增速过快。其次，投资结构要合理。房地产开发投资要更趋理性化，要重视市场调研和目标市场定位，使房地产投资开发牢固的建立在市场需求的基础上，成为市场需求拉动型投资扩张。最后，完善和规范政府投资。政府还可以适当对房地产投资政策，对房地产投资方向、投资规模和投资结构进行政策性调整，通过投资政策的变动来引导房地产企业的经营活动，实现对房地产投资规模与投资结构的间接控制。

(四)采取切实措施塑造居民的消费能力

在我国1986-1990年和1991-1996年两个房地产周期波动中，房地产消费者主体表现为单位，居民的消费能力低下，住宅不是通过市场取得的。在非常狭小的房地产市场上作为商品的房地产，其消费者是极少数高收入者，而且大部分则仍是以单位购买者身份出现来购买的，其他需求则主要是投机需求。在这种需求状况下，当房地产市场处于收缩期时，投机需求迅速减少，到达低谷时又缺乏消费需求，难以使房地产业复苏，这样就更加剧了房地产经济的衰退；而市场出现高涨时，投资需求出于逐利的目的又蜂拥而至，这样往往容易迅速产生房地产泡沫。因此缺乏广泛和巨大的居民消费基础也是房地产周期产生巨幅波动的重要原因之一。那么要解决居民消费能力的问题可以采取以下几点措施：

首先，必须加快落实住房补贴，提高居民住房支付能力。对于因以前工资中没有住房部分所形成的欠账，通过完善货币化改革和发放住房补贴等措施解决，提高居民的存量购房能力。在国家机关与事业单位的改革方案中，对于有房但未达标者和无房者分别设计了两个不同的补贴计算公式。两个计算公式的不同使这两种人之间得到的是不很平等的待遇。目前，企业房改还未普遍推开，因此现在有可能采取一定的措施避免造成与国家机关或事业单位房改中同样的利益受损群体，现在推进房改，应充分考虑到这个事实，参照国家机关房改方案进行企业房改，并且应用统一的、公平的补贴计算公式。可以考虑在一定地区范围内全面测算国有企业职工应享受的住房补贴，计算所欠缺的差额，然后挑选一批国有企业质量比较低的国有资产予以出售，其所得用于发放住房补贴。其次，对于由于停止实物分房而形成的技术性障碍，则应通过金融技术创新的方式来加以解决，提高居民获取增量的购房能力。最后，加快农村市场经济发展和城市化进程，大幅度提高农民收入，从根本上拉动我国经济发展的内需包括对房地产的需求。

结语：我国房地产业的周期性发展历程表明，正视房地产业的周期波动现象，分析和研究房地产周期波动存在的问题，提出应对房地产周期波动的相关政策，将对房地产业持续、健康、稳定地发展产生重大而深远的影响。

周期波动范文篇2

对于房地产经济进行周期性的分析研究，既是市场经济发展的客观要求，也是推进房地产业健康、理性发展的实际需要．研究周期波动规律可以为宏观调控提供参考性依据，使政府能采取必要的干预措施，包括制定更准确完善的房地产相关政策，以促进房地产业的发展．研究房地产业经济的目的是避免遭受因周期性波动而造成的损失或衰退产业的危害．

2房地产业周期现状及其主要特征

宏观政策本身应存在着周期．由于房地产政策受整个宏观经济政策的影响，同样也会出现周期性波动．根据美国经济学家西蒙库兹涅茨的统计分析，宏观经济增长率与房地产业发展存在十分紧密的关系．我国房地产改革以来的实践也表明，房地产业与国民经济发展速度呈正相关态势，宏观经济增长率越高，房地产业发展越快．在经济发展的不同阶段和发展水平不同的地区，房地产业的发展水平也有所区别．目前我国的房地产业既处于产业恢复期，又处于宏观经济高速成长期，需求极其旺盛．除了受市场供求关系变化的影响之外，房地产业投资过快扩张的，引起宏观经济失调，使得政府采取宏观调控措施等因素，都同样对房地产周期波动有所影响．对于经济周期的释义，简明的定义为，每一次国民经济的“衰荣更迭”形成一个经济周期．“二战”以前的经济周期分为四个阶段：经济衰退和危机阶段、经济萧条阶段、经济复苏阶段、经济繁荣阶段．也就是说，国民经济发展中完整地出现以上四个阶段，才叫一个经济周期．“二战”以后，由于科学技术和生产力的迅猛发展，也由于政府的宏观调控能力和企业适应市场变化的不断提高，经济周期出现了许多变动，多数专家主张经济周期分为萧条和繁荣两个阶段．也显示出5～7年为一个周期．在每一个周期内呈现萎缩与停滞、复苏与稳定发展、高速发展五个阶段．房地产业周期的主要特征有以下几点：

2．1房地产业周期与宏观经济周期波动的趋势基本一致

一般说来，经济发展水平的周期性波动对房地产这类具有独特性质的消费品和投资品的供求关系会产生较强的影响，结果使得宏观经济周期与房地产波动呈同向变化趋势，但在波动时序上略有区别．房地产周期起点略早于宏观经济周期起点．当宏观经济处于萧条期时，一旦政府通过扩张性政策刺激经济，在这一外部因素冲击下，同时在房地产价格需求弹性和房地产收入需求弹性等房地产特有的产业扩张传导机制作用下，社会资源向带有国民经济基础性和先导性等产业特征的房地产业转移．由此导致并推动房地产业率先开始复苏，带动宏观经济步入扩张期．当宏观经济进入高涨期后，政府通过提高利率、紧缩银根等政策冲击，由投资、消费构成的房地产需求分别在宏观紧缩政策影响下出现降低．同时又由于受房地产投资被抑制、房地产泡沫因素等特有的产业收缩机制的影响，使得社会资源率先从过热的房地产领域退出，结果使得房地产市场先于宏观经济进入了收缩期．

2．2我国各地房地产业发展周期的差异性，与宏观调控政策的统一性之间具有一定的矛盾

当前我国各个地区的经济发展程度都有所不同，也有着发挥各地经济特点的侧重性，特别是东、中、西部差异很大．房地产业极其明显的区域特点和经济发展水平的不同，使得各地房地产业发展程度不一．由此不难看出，房地产业在我国的周期特征上来讲，既拥有着全国性的周期，也有着各地的发展波动周期．应当看到，当地居民基本收入水平才是以消费为主导的房地产市场的价格基础，当房地产市场的价格脱离于当居民实际收入水平，那么这个价格就不会被市场所认同．如何使国家宏观调控政策同各地实际情况结合起来实施，才能有效地缩短市场周期的萧条期、推进房地产业平稳健康发展．

2．3房地产业周期波动具有明显的波峰，易受内外部条件影响

自进入21世纪以来，从2000年到2008年这九年间，根据国家统计局的统计数据显示，我国房地产的开发投资平均增长率达到24．1％，而一阶段内的GDP平均增长率为9．6％，比之高出了足有14．5个百分点，并且在全社会的固定资产投资的比率当中，房地产开发投资一直稳定在17个百分点左右．在当前全球经济一体化的大环境下，世界经济格局对于中国的经济尤其是房地产业的发展起着很大的影响作用．美国的金融危机，不但影响到美国的经济发展，也波及到世界经济状况，并且同样对中国经济带来负面影响．这些变化都不可避免地会对中国房地产起到一定的抑制作用．特别是人民币受美国经济衰退的影响而不断升值，也会对中国房地产市场造成巨大的冲击力．尽管在短期内，人民币升值是个负面因素，但从长远来看，却利于房价整体水平的上升．另一方面，大量外来资本的涌入，也对中国房地产在价格方面形成了巨大冲击和影响．因为房地产业的独特性质，国民经济发展水平的周期性波动对房地产的供求关系将会产生较强的影响，而同样的，房地产业的周期波动也会通过对建筑的、建材、冶金等其他上下游产业的影响，从而对整个国民经济的周期波动产生作用．然而，提高利率、抑制通货等紧缩性政策却会使社会性资源迅速从房地产领域中退出，使房地产市场先于宏观经济调控作用的产生进入到行业紧缩期．

3我国房地产经济周期性剧烈波动的原因

3．1人口周期变化的影响

房地产业的周期波动首先受到人口周期变化的影响，与人口周期变化有着惊人的吻合度．如2005—2007年这轮房地产业发展的高峰就与人口的周期变化密切相关，我国从上个世纪八十年代以后人口出生率出现回升的现象，这段时间出生的人口到2005年刚好是结婚、建立家庭的时候，对房地产产生极大的需求，直接导致房地产业的繁荣．

3．2国家宏观经济环境的影响

我国宏观经济有明显的周期特征，房地产业周期波动与宏观经济波动密切相关，经济发展水平的周期波动对房地产业的周期会产生较强影响，使宏观经济周期与房地产周期呈现同向发展趋势．

3．3城市化进程的影响

改革开放以来，我国不断推进城市化进程，城市化的比重已由1978年的18．6％提升到2011年的约51％，全国的城镇人口已有6．5亿人．城市化问题涉及国计民生、社会进步和现代建设的各个方面．城市化进程必然增加房地产业的有效需求，促使房地产业快马加鞭地发展．

3．4居民的收入水平的影响

城镇居民收入水平的提高，从而会增加房地产的需求，导致房地产价格上涨．根据国家统计局公布的资料，改革开放以来，城镇居民人均可支配收入年均上涨7．2％，特别是近几年来，企业工人工资水平不断提高，行政事业单位人员收入不断增加、离退休人员待遇进一步改善，居民得到真正的实惠，这些是房地产业的这一轮飞涨有直接的关系．房地产业周期剧烈波动的危害主要表现：（1）房地产消费的持续低落会影响宏观经济整体消费，使经济增长失去动力，进一步例宏观经济增长减缓甚至衰退，但房地产过度扩张会耗尽财力、物力、人力等资源，严重破坏经济正常运行的各种均衡关系．另外房地产消费增长过快，占用了过多的消费购买力，也会造成对其他消费需求的抑制作用．（2）房地产业的过度波动会加大处于调整期的我国经济的不稳定性或不确定性，使社会生产力严重受挫．（3）房地产业是一个产业关联度极高的产业，其持续低迷状态将会加剧我国内需的不足的症状，但如果大炒房地产业，泡沫越吹越大，一旦链条断裂，将会造成连锁反应，使刚刚有所恢复的投资者和消费者信心再次受到重大冲击．（4）房地产业是一个资金密集型行业，离不开金融系统的支持．如果房地产业继续低迷，必然导致金融行业的活力和效益降低，并且房地产泡沫继续膨胀会对金融系统和经济形成冲击，这对我国原本脆弱的金融体系会造成更大的压力．

4避免我国房地产经济周期剧烈波动对策思考

4．1加强和改善对房地产市场调控政策

政府宏观调控对我国房地产经济周期波动有着极为重大的影响．宏观调控的紧缩政策与宽松政策交替变动构成中国房地产业的“特有周期”刺激经济出台，房地产业迅速升温，出现过热甚至形成泡沫．为抑制经济过热，国家又实行宏观经济紧缩的调控政策，由于调控力度不当又导致商品房因资金短缺而出现投资迅速减少，商品房大量积压，房地产业跌入低谷的恶性循环．笔者认为，国家对经济发展实行调控是必要的，但应当将宏观调控和微观调控有机结合起来．应建立一套符合房地产发展的监测预警系统．这一系统应当包括：（1）对房地产经济运行过程和增长实际进行全程监控，包括房地产信息、数据整合、土地供应、开发投资、商品房买卖与二手房交易，进行动态监测和分析研究．（2）研究房地产市场的运行状况、规律和特点，及时进行政策微调，减少波动的幅度．（3）推进城镇化发展战略要与经济社会发展总体水平相一致．土地和金融信贷政策应相对来说持续平稳，防止忽松忽紧，大起大落

．4．2加强房地产立法，建立法制化、规范化的房地产业运行环境

我国房地产业秩序混乱的状况是导致我国房地产波动和缺乏稳定重要原因．从总体上看，我国房地产立法工作还不能满足迅速发展的需要，与房地产相关的法律规章还不够了周密、完善．在司法实践中急需补充和加强有关房地产金融、市场交易、中介服务、物业管理、市场准入等相关的公共性法律和专门性法规；房地产法律仲裁和法律服务体系也尚待完善；要积极推进依法行政、进行严格的市场监管．健全房地产信用体系，建立诚实守信的市场环境和公开、平等、自主、互利的契约制度．

4．3合理选择调控手段，适时调整房地产投资政策

一般来说，对于房地产经济总量和结构问题，可以采取以行政手段和法律手段为主，辅以宏观经济系统的经济手段来进行直接调控；对于房地产经济运行过程中和房地产企业的微观经济行为，则主要以经济手段为主进行间接调控，同时加之必要的行政性管理．房地产投资政策的制定和出台，应特别注意以下情况：一是房地产投资规模与宏观经济规模相适应．房地产投资占固定资产投的比重要合理，防止比重过大或过小．二是研究投资主体结构的变化．国有企业由于产权不清、职责不明，很容易形成一种“扩张欲望”，自我约束机制相对薄弱；相比之下股份制、民营企业风险约束机制较强，决策比较理性，有助于平抑房地产周期的波动幅度．

4．4规范土地一级市场管理

中国房地产市场的于土地一级市场．数次房地产周期波动中，导致房地产开发失控的直接原因就是土地一级市场的秩序混乱和供给总量失控．不少行政划拨的土地通过隐性市场流入开发用途，扰乱了正常的市场秩序．应实行总量控制，严格审批行政划拨用地．加大中央政府对地方政府不规范行为的管控能力，使城市土地在市场机制的调控下不断得以优化配置和重组．对于土地增值效益，确定合理的分配比例，资金投向应以城市建设行改善民生为主．加大经济适用住房和危陋住房比重，提高城市低收入群体居住质量．进一步深化土地制度改革，设立专门进行土地交换的固定场所，组建和培育土地交易市场．土地交易范围应涵盖土地使用权出让、转让和租赁三个层次．土地交易方式按市场规划运作，通过招标、拍卖、挂牌三种方式公开进行土地交易，杜绝协议批租方式．适当提高进入土地市场的门槛，获取土地的开发商必须达到一定的实力．从而使土地的后期开发有一定的保证．

4．5加快房地产业结构调整

周期波动范文篇3

一、经济周期的含义

经济周期，又叫商业周期或者景气循环。经济周期是指在经济运行的过程中经济扩张和收缩互相交替、循环出现的一种周期性现象。具体到一个国家，经济周期是国家的总体收入、总体支出与总体就业状况的循环往复。经济周期通常包括四个阶段，即：扩张、顶峰、衰退、谷底。

二、美国经济周期性波动与金融政策的选择

美国是当今世界上最大的经济体，也是对世界经济影响最大的国家之一。从上世纪50年代开始，在工业经济不断繁荣的作用下，美国经济出现了快速的发展，但是由于自然资源以及生产规模的影响，到上世纪80年代，美国的经济出现了非常明显的供求背离，从而导致了美国经济的大幅度波动。上世纪90年代，科学技术水平的快速发展使美国的生产技术得到了很大的提高，美国的经济水平也得到了很大的提高，特别是在信息技术与通讯技术的大力推动下，美国的经济不但得到了快速发展，而且其通货膨胀率也维持低位。这段长达十年的黄金时期，知识化的投入有效抵消了自然资源稀缺等不利因素的影响，知识要素具有的边际效益不断递增，为美国经济的发展提供了强大的动力，现代化的管理手段以及柔性化的生产为经济的稳定创造了条件。这段时间，美国经济增长的内在机制相对稳定，经济整体也出现稳定上升的态势。随着美国信息技术与通讯技术的发展，金融手段不断得到创新与发展，虚拟经济快速实现了繁荣。到2007年，快速繁荣的虚拟经济终于导致了美国非常严重的金融危机，次贷危机海啸般瞬间击垮了美国的经济，引起了美国经济巨大的波动［1］。从上世纪60年代开始，美国经济一共出现了三次中周期的波动。在这三次波动过程中，美国政府分别采取不同的金融手段来应对，从而使美国经济起伏不断。

（一）第一次中周期与金融政策的选择

1．第一次中周期第一次中周期是1973—1978年。此次中周期波动一方面受到美元超发的影响，另一方面是受到外部因素的影响。1973年第4次中东战争爆发，为了打击以色列和支持以色列的国家，中东的石油输出国收回了石油的定价权，石油的价格提高了两倍多，从而引发了此次中周期波动。

2．第一次中周期的金融政策的选择为了应对这次中周期的经济波动，美国的金融政策频繁变动，时而宽松时而紧缩。当货币政策宽松时，通货膨胀率急剧攀升；当金融政策紧缩时，经济停滞不前甚至完全停滞。为了有效改善经济状况，1978年，美联储采取了一揽子的金融政策：增加1％的贴现率，对数额比较大的存款加征2％的准备金，支持外汇市场上的美元汇率。但是，这些方法并没有扭转美国经济下滑的状态，通货膨胀率依然居高不下［2］。

（二）第二次中周期与金融政策的选择

1．第二次中周期第二次中周期是1978—2007年。第二次中周期依然是由于油价暴涨引起的。1978年，伊朗局势动荡不安、两伊战争爆发等因素引发全球石油价格暴涨，从而给本来经济就存在诸多问题的美国带来了沉重打击，美国经济出现全面衰退。

2．第二次中周期的金融政策的选择为了应对愈演愈烈的经济危机，美联储于1979年下半年开始实施全新的金融政策，改变公开市场的操作方法，通过控制银行存款准备金的总量控制M1。这种金融政策的实施快速地抑制住了通货膨胀率以及快速下行的美国经济。

（三）第三次中周期与金融政策的选择

1．第三次中周期第三次中周期始于2007年的次贷危机，房价的持续下跌导致次级抵押贷款机构纷纷破产，大量投资基金接连关闭，使得美国经济快速下跌，从而引发了影响全球经济的金融危机。

2．第三次中周期的金融政策的选择第三次中周期的经济波动给全世界造成了极大的冲击，不但是美国，世界大多数国家出于本国经济的发展纷纷向市场注资，以提高市场的流动性。2007年8月11日，世界各国的央行在短短的48小时内就向市场投放了大约3262亿美元的资金，而美联储在短短的一天时间内就向银行进行了3次共380亿美元的注资，接下来一段时间内，美联储以及世界许多国家多次向市场注资。中国政府也不例外，也向市场投放了4万亿的流动性［3］。

三、我国经济周期的波动状况与金融政策的选择

与世界上大多数经济体一样，我国也存在着一定的经济周期。改革开放30多年来，我国一共出现了三次中周期规模的经济周期，在这三次中周期规模的经济周期过程中，我国采取了不同的金融政策。

（一）第一轮中周期与金融政策的选择

1．第一轮中周期第一轮中周期是1981—1991年。从1981年开始，我国经济出现逐年上升趋势，一直到1989年的上半年，这段时间是扩张阶段。1989年的上半年，我国的经济在第一轮中周期中达到了峰值，此时，我国出现了经济过热以及高达17．8％的通货膨胀率。1989年的下半年，过热的经济出现衰退，这次衰退一直持续到1991年，此时为下降期。在这一轮经济周期中，我国经济总量不断上升，首次出现了社会总需求小于社会总供给的现象。

2．第一轮中周期的金融政策的选择第一轮中周期，我国基本上采取的是带有扩张性质的宽松金融政策。在本轮周期性波动的起始时期，由于经济快速上升（GDP高达15．2％），市场上流动性严重不足，为此国家采取了宽松的金融政策。通过超发货币的政策弥补市场上流动性的不足，这样就导致了流动性泛滥，并使基础建设与信贷出现严重失控。为应对这个状况，1985年，我国调整了金融政策，收缩银根。但是，由于执行力度不够以及前期超发货币的积累效应，我国经济上出现了“软着陆但不着陆”的尴尬现象，通货膨胀率急剧上升（高达8．8％）。1989年，我国政府再次调整金融政策，以非常严厉的金融从紧政策应对这种状况。但是，由于政策力度太大，导致经济快速萎缩，1989年GDP降至7．2％，1990年降至3．8％。尽管后来连续两次放宽信贷，但是经济发展仍然乏力。

（二）第二轮中周期与金融政策的选择

1．第二轮中周期第二轮中周期是1992—1999年。从1992年开始，一直到1994年，短短三年的时间，我国经济快速上升，国民生产总值也随之快速上升，这段时期为扩张时期。1994年的上半年，经济扩张达到了顶峰，此时出现了经济过热以及高达14％的利率。1994年下半年，第二个中周期达到顶峰。1995年，我国的经济开始出现衰退，一直到1999年。在这次周期波动的过程中，国内需求显著下降，利率水平快速上升，人民币快速贬值，中国开始进军海外市场。从2000年的上半年，一直到2001年的下半年，我国经济出现了一次短周期的经济周期。期间，2000年的上半年经济逐渐上升，2001年的下半年经济又出现了下降。

2．第二轮中周期的金融政策的选择在上一轮经济周期的应对过程中，金融政策的有效性尽管效率不高，却为本轮金融政策的选择提供了参考。为应对上一轮经济周期带来的负面影响，本轮经济周期一开始金融政策就得到了强化。1993年，我国开始大力加强宏观调控，采取从紧的金融政策回收市场的流动性，并取得了良好的效果，不但抑制了通货膨胀，同时还促进了经济的发展，增加了外汇储备。1994年，金融政策从紧被改为适度从紧，并将抑制通货膨胀作为工作的重点。1996年，金融政策一方面兼顾从紧，另一方面兼顾适度宽松，确保了经济软着陆的顺利进行。1997年，亚洲金融危机爆发，我国的经济再度出现通货紧缩，金融政策随之改变，积极的金融政策替代了适度从紧的金融政策，经济状况得到了快速的改善。

（三）第三轮中周期与金融政策的选择

1．第三轮中周期第三次中周期是2002—2007年。从2002年开始，本轮经济周期进入扩张时期，时间一直持续到2008年达到顶峰。在这个时期内，我国大部分行业的总供给都远远超过总需求，除房地产和原材料等商品价格上涨外，其他大部分商品的价格普遍下降。我国的房地产业开始出现大幅度的扩张，并快速走向了繁荣。2008年下半年，美国金融危机对我国造成了严重的冲击，国内企业严重亏损，海外市场迅速萎缩，大批企业停产，企业倒闭现象司空见惯。

2．第三轮中周期的金融政策的选择从2003年开始，我国的经济快速扩张，再度出现经济过热现象，为此，我国的金融政策再度转为适当紧缩，通过上调存款准备金率、存贷款利率等措施降低市场的热度。2006年，我国经济热度继续升高，为此，央行加大公开市场业务操作力度，大规模回收市场的流动性。2007年，我国延续2006年的金融政策，持续收紧，通过连续6次提高存贷款利率和10次提高存款准备金率的方法继续回收市场的流动性。2008年下半年，为应对美国的金融危机，确保我国经济的正常增长速度，我国政府出台了4万亿的金融财政计划，向市场释放了大量的流动性资金。同时为了增加资本市场的流动性，9月—12月短短4个月时间，我国连续5次降低存贷款利率，4次下调存款准备金率。尽管我国政府采取了强有力的应对措施，但是，我国的经济还是受到了严重的影响，GDP出现了明显的下降［4］。

四、我国经济周期波动背后的金融政策分析

与西方国家的市场经济不同，我国的市场经济是在强有力的金融政策的干预下进行的，从本质上来讲，依然是计划经济体制下的市场经济，是社会主义制度之下的特殊的市场经济。改革开放30多年来，市场经济体制并没有真正地发挥市场调节作用。与市场经济体制下会出现经济周期的波动一样，依靠金融政策干预下的社会主义市场经济体制同样也会遇到相同的难题。在社会主义市场经济发展的过程中，当各经济主体之间出现比较严重、难以协调的问题时，能够进行协调的也只有政府，此时政府就会采取一定的金融政策对国民经济的整体运行进行宏观调控，确保经济能够沿着国家预期的方向发展。但是，在调控过程中，由于经济形势十分复杂，各经济主体之间矛盾重重，政府的应对措施常常会出现许多困难。从我国经济周期性波动上来看，频繁变动的金融政策对其影响相当大。金融政策宽松，市场流动性增强，经济就会繁荣；反之，金融政策紧缩，市场流动性降低，经济就会衰退。目前，由于我国正处于社会主义市场经济的初级阶段，无论是对经济的监控、分析，还是对经济前景进行预测都缺乏经验，这样常常使得金融政策的制定和实施的滞后，再加上社会主义经济体制中的各种经济体互不和谐的现象，从而导致我国经济周期波动频繁［5］。

五、当前我国金融政策选择的建议

2012年是我国“十二五”规划的起始年，也是我国经济转型的关键时期。但是整体看来，我国的经济形势仍不容乐观，一方面是确保转型期经济的正常发展，另一方面要面对居高不下的CPI，金融政策究竟是宽松还是紧缩，我国政府正处于两难境地。另外，国际经济形势变幻无常，美国经济危机的阴云尚未散去，欧债危机风云又起，这些不稳定因素的存在，严重影响着我国金融政策的取向。为此，在金融政策的制定过程中，政府要认真加强经济形势的分析，准确把握市场运行规律，努力创建政府与市场相结合的良好局面。正是因为金融政策对于经济周期的形成具有较强的干预性，因此，现阶段必须大力加强对市场经济形势的分析，选择恰当的金融政策。

（一）大力加强市场调研，合理制定金融政策

在我国社会主义市场经济发展的过程中，经济主体逐渐分化，不同的市场状况与金融政策对不同的经济主体造成的影响不同，有的甚至会严重阻碍某些经济主体的发展。为此，政府必须大力加强市场调研的力度，从细节入手，准确掌握各经济主体的发展状况，合理制定金融政策，确保金融政策对不同经济主体的保护和促进作用。

（二）大力加强金融传导机制建设

认真分析西方发达经济体，我们不难发现，他们的金融传导机制的主要途径是利率与资产价格。但是由于我国的市场经济体制尚未完善，金融政策存在着许多问题，利率与资产价格仍无法正常运用。为此，在我国必须大力加强金融传导机制建设，创造良好的金融运行环境，在经济稳定发展的前提下逐渐将信贷传导机制转变为利率与资产价格，确保金融传导机制的畅通［6］。

（三）努力转变政府职能

改革开放30多年来，我国经济的周期性波动都是在政府的干预下进行的。事实证明，这种干预阻碍了市场的正常发展，阻碍了我国经济的正常运行。为此，必须恰当处理政府与市场之间的关系，努力界定政府与市场的边界，转变政府职能，确保行政命令型政府向服务型政府转变，只有这样，才能充分解放市场，促进市场的良性发展。

周期波动范文篇4

关键词：房地产业；周期波动；发展方向

一、房地产业周期波动研究的理论基础

1．凯恩斯主义宏观经济学。在凯恩斯主义宏观经济学的框架下，经济波动通常有许多潜在的原因：如货币和财政政策的改变，对投资需求的冲击、货币需求函数的变化等等，并且还包括对总供给的各项扰动因素。经济周期的主要传导机制为经济变量的刚性或者粘性。根据这些分析，凯恩斯提出了反周期的相机抉择政策，认为政府在经济波动的过程当中，应当积极采取宏观调控的财政政策。

萨缪尔森于1939年最先对凯恩斯周期波动理论进行了动态化的完善和调整，引入了收入和消费变动对投资的加速作用，分析了外部扰动通过投资乘数和加速数的传导过程。在此之后的凯恩斯主义波动理论有多方面的发展，包括卡尔多的非线性动态增长周期模型、哈罗德—多马德动态增长周期模型、希克斯的非线性乘数—加速数模型，但对引起经济波动的外部冲击和对冲击进行强化的内部传导机制的认识没有显著变化。

2．新古典宏观经济学。新古典宏观经济学的发展起源于对凯恩斯主义宏观经济学进行批判的过程中，并引导了为宏观经济学寻找微观基础的潮流。理性预期和市场出清是新古典宏观经济学的起点，卢卡斯在这个基础上试图解释宏观经济波动，他的周期模型主要试图阐明两个问题：经济波动的初始根源是什么？波动的传导机制又是什么？卢卡斯认为，货币因素是波动的初始根源，货币供给的冲击引起经济波动。波动的传导机制是信息不完全，由于当事人无法获得完全信息，不能准确判断价格变化的实际情况，从而导致了产量的波动。

自20世纪80年代以来，新古典宏观经济学派的学者们转向经济中的实际因素，用实际因素去解释宏观经济波动，这就是所谓的真实经济周期理论。他们认为波动的根源是经济中的实际因素，其中特别值得注意的是技术冲击。至于传导机制并不唯一，主要包括消费者的跨期闲暇替代和卢卡斯所提出的信息不完全。

3．新凯恩斯主义宏观经济学。新凯恩斯主义经济学与凯恩斯主义经济学的共通之处在于：缓慢的名义量调整是被事先假定的，而不是推导出来的。但是它的发展在于强调了宏观经济学的微观基础，从一些名义变量不完美性的源头出发进行分析，使得分析的结论更加具有说服力。

在20世纪90年代，新凯恩斯主义经济学主要关注名义冲击的真实效应，并认为如果名义不完美性对于总量波动是重要的，那么必然是微观经济层次上的小的名义不完美性对宏观经济有大的影响。关于名义刚性的微观基础的许多研究都是围绕着这个问题展开的。

新凯恩斯主义宏观经济波动理论虽然对凯恩斯主义的理论进行了多方面的拓展，但是关于引起经济波动的外部冲击并没有多大变化，凡是引起总需求或者总供给变化的因素都有可能通过经济系统内部的传导机制进行强化。不同之处在于，传导机制从名义变量刚性细化成为更加根源的因素，主要是市场的不完全竞争。

二、房地产业周期波动研究现状

早期的房地产业周期研究与建筑周期研究融为一体，缺乏经济学基础理论的支撑。主要集中探讨房地产业周期的影响因素，实际上着重于房地产业周期波动指标的研究与应用。Mitchell（1927）认为：由于建筑活动受人口增长、房屋折旧、维修及投资利润率高低等因素的影响，建筑业的供求不但像工业那样可以无限地扩大或缩减，而且庞大的建筑投资对经济活动的影响更为明显和巨大，由此形成一定的波动。Moore（1961）指出，住宅开工量受财政条件、建造成本、社会结婚率、房屋空置率、住宅修改法等因素影响，因此如果要了解房地产建造量，就可以从财政条件（主要是抵押贷款）或建筑成本推算，而住宅需求量和投资生产量则可从社会结婚率高低、房屋空置率多少等指标来研判。Harwood（1977）提出，经济变化、人口迁移、基础设施，特别是道路建设、人口出生率、银行贷款、政府政策等因素均会引起房地产业周期波动。Grebler＆Burns（1982）以GNP循环为基准循环，探讨了建筑波动周期问题，认为建筑成本在较低水平时，公共工程与私人部门呈相同方向变动；但建筑成本在较高水平时，两者呈相反方向变化。

随着西方经济学基础理论的迅速发展，一些新的研究成果不断的被应用到房地产业周期波动的研究当中，尤其伴随着为宏观经济学寻找微观基础的研究浪潮中，为房地产周期波动寻找微观动力的研究也迅速发展。例如PeterChinloy（1996）在模型中加入了预期的因子，着重分析了预期在形成房地产业周期波动中的作用。Chatterjee（1999）利用动态经济理论分析了反周期货币政策对房地产业周期波动的影响，并得出结论认为宏观经济政策对平稳房地产业周期波动效果并不明显。

除了一般性的理论分析之外，对各国房地产业周期波动进行实证分析和研究，也成为房地产业周期波动研究的重要组成部分。Wenzlick（1980）以美国房地产市场交易量（或销售额）为依据，通过分析1795年~1973年共180年间美国房地产的周期波动循环变化，指出美国房地产的长期波动周期约为18年。Case赞成美国房地产长期周为18年的观点，进而指出长期周期主要受历史事件，如战争、经济衰退、技术创新等事件影响。同时他还提出房地产短期波动周期的概念，从美国来看短期波动周期为5年，主要受货币市场、贷款额度和政府住宅政策等因素影响”。Barrast和Ferguson（1985、1987）从实证分析和理论分析两个方面研究了英国的建筑周期波动。认为建筑周期的需求循环大约为4年~5年，主要反映经济景气波动及政府政策的变动；而建筑周期的供给循环大约为9年，主要反映生产过程的落后状况。Kaiser（1997）利用78年的数据分析了美国房地产业的长周期。Clayton（1997）利用1982年~1994年的数据分析了个不同区域住宅市场的周期波动，在更加微观的层次上检验了住宅市场的效率问题。WheatonandRossoff（1998）则利用1969年~1994年的数据分析了工业不动产的周期波动。

在中国，对房地产业周期波动的研究开始于20世纪90年代中期。张元端（1995）分析了中国的房地产业周期波动现象，他通过比较国民经济增长率和全国商品房销售额增长率，认为中国房地产业的周期与国民经济周期基本吻合。相对而言，梁桂（1996）从房地产供求的周期性波动来定义不动产经济的周期波动，并采用年商品房销售面积指标，分析了从1986年~1995年中国不动产经济的周期性波动及其特性。何国钊等（1996）利用商品房价格等8项指标，在按环比增长率得出单项指标的周期波动后，再利用景气循环法等方法，分析1981年~1994年的中国房地产业周期波动现象及其特点。在此基础上，作者们着重探讨了中国房地产业周期与宏观经济周期在不同周期阶段的相互关系，并选择投资与政策两个因素，分析了中国房地产业周期的原因。谭刚（2001）在分析中国房地产业周期波动的基础上，选择总量、投资、生产、交易、金融及价格等6类共16项指标，利用扩散指数方法分析了深圳房地产业周期波动特征。中国社会科学院财贸经济研究所“房地产业周期波动研究”课题组（2004）利用中国1979年~2002年的数据进行，对房地产行业的运行轨迹和特征进行分析，并在此基础上分析了影响中国房地产业周期波动的经济因素。

三、亟待解决的问题

现有的研究尤其是中国的房地产业周期研究无论在理论上还是在实践上都存在很多不足之处，至少需要在以下方面进行扩展：

1．结合产业与产品独特性的房地产业周期波动研究尚需加强。房地产作为一种独特的产品，具有如下特征：必需品、重要性、耐久性、空间固定性、不可分割性、复杂和多重异质性、市场的分散性、生产的非凸性、信息的非对称的重要性、交易成本的重要性、缺乏相关的保险及期货市场。这些特征很多都对房地产业周期波动有着重大影响，但现有研究基本上套用经济周期理论或做一些变形，没有体现出房地产产业和产品的独特性。这些独特的特征对周期波动的影响如何并没有得到足够的重视。如市场的分散性和空间固定性造成了房地产业区域垄断的市场结构，这种市场结构对房地产业周期有怎样的影响几乎没有理论涉及。

2．应进一步深入考察房地产业周期波动的微观影响及对策分析。房地产业周期波动对宏观经济包括相关产业的影响已经有大量理论及实证的文献，但其微观效应还没有得到充分的发展。对此应主要从房地产业周期对开发企业战略规划和投资者的投资策略的角度出发，研究在房地产业周期的不同阶段，开发企业以及投资者应该采取什么样的措施来应对，这个研究主题在国外近几年才刚刚出现的，而在中国几乎是一片空白。

3．应进一步加强对中国区域性房地产市场周期波动的研究。房地产业具有显著的区域性特征，不同城市之间的房地产业发展可能具有巨大的差异性。从总体上研究中国的房地产市场可能低估一些问题的严重性。例如总整体上分析，中国的房地产市场在大多数情况下是不可能出现严重的泡沫的，但在某些区域性市场是可能存在的。目前中国几篇具有代表性的文献大多是对中国整体房地产业的周期波动进行实证分析，其中只有谭刚（2001）研究了深圳市1987年~1998年间房地产业周期式发展历程。可以看出，中国的房地产业周期研究很少对区域市场尤其是城市的数据进行分析的，尤其对不同城市之间周期的形态、成因等进行分析及比较的文献几乎没有。

参考文献：

1．何国钊，曹振良，李晟．中国房地产业周期研究．经济研究，1996，（12）．

2．梁桂．中国不动产经济波动与周期的实证研究．经济研究，1996，（7）．

3．谭刚．房地产业周期波动——理论、实证与政策分析．北京：经济管理出版社，2001．

周期波动范文篇5

关键词：房地产经济；周期波动；影响因素

房地产行业是国民经济的支柱，对于我国经济的发展起着至关重要的作用。在房地产行业发展过程中不可避免的会出现规模扩张过度、价格上涨过快、产业运行周期波动明显等一系列情况。为了保证房地产经济健康发展，对房地产经济周期波动影响因素，不仅仅对我国房地产行业的可持续发展有着重大的意义，更为重要的是对建设社会主义和谐社会有着重要的作用。

一、房地产经济周期

房地产经济周期与普通经济周期的表现形式相同，分为复苏、繁荣、危机与萧条四个时期，每一个时期都房地产经济的状态都有所不同。第一，房地产的复苏阶段经历的时间较长，在复苏的初期供给大于需求，房价与租金价格水平较低，楼价开始逐渐回暖，但房地产投资活动停滞，投机者鲜有。复苏中期房地产需求增多，现楼购买者增多，房屋销量增多，建筑成本与楼价逐渐增加，少量投机者出现[1]。复苏阶段后期房地产经济开始逐渐复苏。金融贷款机构与房地产投资机构逐渐增加对房地产的投资，并且带动相关行业一同进入房地产行业投资。楼价、租金上涨，房地产市场交易数量稳步上升，同时带动了其上下链条的发展。第二，房地产在经历了复苏阶段后将进入繁荣阶段，这一阶段的持续时间较短，变化趋势呈现为繁荣前期宏观经济发展，经济环境改善，房地产消费需求逐渐增多，房地产经济步入繁荣时期，市场交易量增加，价格持续攀升，现楼价格逐渐超出楼花价格。在繁荣阶段中期房地产投机者大举接入，政府出台一系列政策对炒楼行为进行约束。在繁荣阶段的鼎盛时期楼价持续处于上涨阶段，部分自用购楼者推出市场，投机者资金继续撑住，房地产空置率重新回升。后期阶段政府政策效果显现，房地产投资数量减少，投资总量持续下降，房地产价格回落，房地产泡沫面临萎缩[2]。第三，房地产衰退阶段。自用购楼者被排挤在外，仅依靠投机者资金独立支撑，房地产行业即将迎来衰退。这一时期交易价格与交易量均逐渐减少，房地产空置率进一步增加。鉴于房地产投资风险大，这一时期的投资总量显著减少，新开发动工项目逐渐减少。中期，房地产价格持续下跌，投资量持续减少，已建项目甚至出现停工。后期，房地产企业利润缩水，投资项目减少，失业人数增加。第四，房地产萧条阶段。在经历了时间较短的衰退阶段后房地产将进入萧条阶段。这一阶段历经时间相对较长。在初期政府实施的政策调节将持续发挥作用，房地产价格加速下跌，个别楼价甚至跌破建造成本，市场交易量减少；萧条阶段中期在价格大幅下降与成交量萎缩的情况下房地产纠纷持续出现；后期，伴随着宏观经济的收紧，房地产整体水平加重下滑，泡沫被挤压，房地产开发成本与政策需求逐渐恢复至政策水平，房价波动取向平稳。政府开始使用减税等政策来刺激房地产经济速度。

二、房地产经济周期波动影响因素

(一)影响房地产经济周期波动的直接因素。房地产市场的供需变化是影响房地产经济周期波动最直接的原因。主要影响机制为如市场中房地产供大于求，则房地产经济紧缩；供小于求则房地产市场扩张。从房地产经济的供给主体来分析，固定资产投资与国民经济发展之间存在着密切的联系。房地产投资周期、房地产经济周期与国民经济状态之间存在着紧密的联系。因此，深入了解并准确把握房地产投资周期对消费者与房地产企业都是十分关键的[3]。从国际经验来看，发达国家房地产投资占据GDP比例的4%-6%左右。相对来说，发展中国家的变动范围更大。中国在房地产行业飞速发展的状态下房地产投资占据固定资产投资比例的20%，占据了GDP的10%左右。需求在经济学中是十分重要的，如果国家对房地产的调控可以正确把握需求的规律并且从根源上影响需求，则可以对房地产市场进行更加有效的调节，并且缓解房地产价格扭曲的情况。然而经济学者提出，房地产需求与其他一般商品需求不同，无法套用其他需求体系来进行预估。在房地产需求中可以根据消费者的目标将其分为消费需求与投机需求。调查研究数据指出，目前我国房地产消费需求的弹性相对于投资需求要更小。这就代表着政府在制定政策的时候可以根据不同类别的需求有针对性的进行调控。(二)影响房地产经济周期波动的间接因素。1.宏观经济因素。我国整体的宏观经济环境有可能会对房地产的供给与需求双方产生影响。如国家经济环境处于不景气的状态下，政府会根据市场环境出台扩张性政策，通过拉动内需来稳住房地产经济，进而拉动国民经济发展。当国家经济环境过度活跃，政府会根据市场状态出台紧缩性政策来降低需求进而抑制房地产市场发展，避免过多房地产泡沫出现。(1)国内生产总值我国国内生产总值呈现规律性周期变化，房地产经济发展与国内生产总值变动周期之间的关系紧密。整体来看，房地产经济波动周期的变化相对国内生产总值周期变化要发生的更早。导致这一现象出现原因是房地产行业位于产业链的前端，能够预示着宏观经济的发展走向。同时，房地产行业的变动也会对其他行业造成一定的影响。在这一影响过程中存在着时间差。我国国内生产总值的总和全部行业的经济总值，所以国内生产总值的变动周期会相对于房地产行业更晚。另外，国内生产总值的波动周期的整体规模相对房地产行业来说要更缓，这与国内生产总值的核算方式有关，其他行业的波动也会对GDP核算造成影响，自然会对GDP波动周期产生影响[4]。相应的，如国内生产总值持续处于上升阶段，失业率降低，群众受众资金充分，投资者的投资行为增加会拉动房地产市场扩张；如国内生产总值降低，失业率上升，消费者手头现金变少，投资者资金大幅减少，房地产市场自然收缩。(2)利率国家颁布的利率政策是干预房地产经济周期波动最为明显的手段之一。利率的调整会同时影响到房地产供需主体。政府会整体把握房地产市场的整体情况，进而颁布不同的利率政策，通过改变基准利率以及金融结构存贷款利率来改变利率结构。利率的改变会对房地产企业的建设成本以及消费者的购房成本造成影响，进而调节房地产建造行为与消费者的购买行为，从而实现调节房地产市场的目的。房地产属于资金密集型行业，在行业发展的各个环节都会涉及巨额的资金交易。如利率下跌，则融资成本下降则会对房地产市场产生刺激，进而推动房地产的繁荣发展。在我国金融市场日益完善的背景下，利率对房地产经济周期波动的影响越来越明显。(3)居民消费与存储居民消费与存储会对房地产经济周期波动产生影响，而居民的消费与储蓄则会受到居民可支配收入的影响。群众的购买力持续增加，从而加大了对房地产的需求。需求的增加又会带动房价再次上升，拉动房地产投资。另外，我国消费者的消费理念变动也促进了房地产市场的发展。以往我国购房消费者都是使用存款买房，买房者付全款的比例较高，这种形势不利于房地产市场资金的周转。而近几年来金融政策的成熟，贷款购房的引导政策大大推动了房地产市场的发展。2.人口红利。我国人口数量与房地产需求之间的关系十分紧密。消费者对首套房的需求十分强烈，即使房价出现不同程度的上升，只要消费者的积蓄可以承受或未来的收入可以负担都可以选择购买第一套房。人口的三个方面都会对房地产经济造成影响，即为人口总量、劳动年龄人口以及购房失灵人口。在上述三个层次中购房适龄人口是最值得关注的，这类人口还可以分为首次购房刚性需求人口以及多次购房改善性需求人口。在2016年我国劳动人口达到高峰，2015年购房适龄人口达到高峰。但是由于我国特殊的购房需求，当前适龄人口的刚性需求将逐渐薄弱，但家庭小型化与城镇化对住房的需求依然在支撑。3.土地政策。土地政策是政府通过对土地进行控制来对房地造成影响的一种形式，以便让房地产市场自我调节的形式。20世纪90年代以来，我国房地产市场一共进行了5轮调控。在第三轮调控过程中使用土地政策较为频繁，这是由于在第三轮调控过程中但是货币调控政策实施的目的出现了冲突。房地产经济则需要使用其他手段来进行调节，土地政策成为了政府的选择。土地政策是干预房地产经济周期变动的有力手段，能够从本质上对房地产的市场供给造成影响。伴随着土地政策的成熟，政府土地政策的出台与实施对房地产经济周期波动的影响中起到的作用越来越明显。4.固定资产投资。我国是一个典型投资导向性国家，通过投资拉动经济发展是推动我国国民经济发展的重要手段。固定资产的投资发展形势对房地产经济造成了影响，甚至影响了国民经济的发展情况。因此，在经济不景气的环境中，持续增加固定资产投资，拉动国内消费行为是劳动经济发展的常见手段。但是这一方式从长远来看却不可取，在未来的发展过程中我国政府将会对宏观经济发展规律进行更加深入的了解，将固定资产投资对房地产市场波动的影响逐渐弱化。5.财政货币政策。就全球范围来看，各个国家政府在房地产经济走上政策轨道后，通常实施的政策都是逆周期政策，即为在房地产市场过度繁荣发展的阶段，使用抑制房地产过热、过快发展的调控策略，在房地产市场萧条的阶段，采用支持、带动房地产发展政策。根据房地产经济不同发展状态实施不同政策的目的在于维持房地产的平稳，抑制房地产市场过度波动。其中，财政与货币政策就是调节房地产市场发展的重要政策手段。第一，财政政策。财政政策是对于房地产市场来说，政府为了实现某种经济目的而采用的财政手段用于干预房地产经济活动的总称。对于中国房地产经济来说，财政政策对房价的影响是不容忽视的。在IS-LM经济模型中，当政策实施扩张财政政策的阶段会使得利率上升，从而导致私人投资挤出。宽松的财政政策则会导致房价持续上升，尤其是政府在进行城市基础建设或投资时，对房价的影响更加明显。同时，开征、取消房地产相关税收政策也会对房价造成影响。通常来说，房地产开发税收会增加房地产建设成本，使得房地产开发商放缓房地产建造脚步，缩小供应，导致房价上涨；相反，政策减免房地产开发税收则会使得房地产开发商加快建造房地产脚步，扩大供应，从而导致房价下跌。第二，货币政策。货币政策对房地产市场的影响是需要传导机制实现的。所以，货币政策的实施是否可以对房地产市场造成影响需要由传导机制决定。从2008年金融危机开始，我国的货币政策呈现“松—紧—稳中趋松—稳健”的变化趋势。2009年我国货币环境十分宽松，货币供应量同比增长达到27.7%，房地产销售面积也持续高速增长，全面同比增长51%。2010年房地产限购、限贷政策实施，但货币供应量依然保持高水平，所以房地产市场增速下降，但并未出现大幅下跌趋势。2010年，货币供应量同比增长19.7%，房地产销售面积同比增长11.3%。综合来看，国家实施的货币政策可以对房地产市场进行调整，有助于房地产平稳发展，回归理性发展。

三、结语

总的来说，在国民经济发展过程中房地产行业的重要性与地位不言而喻。对房地产经济周期波动影响因素进行摸索有助于更加准确的把握房地产经济发展脉波，从而对房地产市场开展积极的干预、健康的引导，引导房地产经济能够稳定发展，营造和谐的社会环境。

参考文献：

[1]李惠强.当前中国宏观经济政策下房地产经济周期探讨[J].商场现代化,2010(27):121-122.

[2]罗辉.中国房地产的周期波动影响因素与传导机制分析[J].市场论坛,2011(5):14-16.

[3]杜金刚.中国房地产经济周期波动影响因素[J].环球市场信息导报,2015(41):18+25.

周期波动范文篇6

关键词：房地产业；周期波动；发展方向

一、房地产业周期波动研究的理论基础

1．凯恩斯主义宏观经济学。在凯恩斯主义宏观经济学的框架下，经济波动通常有许多潜在的原因：如货币和财政政策的改变，对投资需求的冲击、货币需求函数的变化等等，并且还包括对总供给的各项扰动因素。经济周期的主要传导机制为经济变量的刚性或者粘性。根据这些分析，凯恩斯提出了反周期的相机抉择政策，认为政府在经济波动的过程当中，应当积极采取宏观调控的财政政策。

萨缪尔森于1939年最先对凯恩斯周期波动理论进行了动态化的完善和调整，引入了收入和消费变动对投资的加速作用，分析了外部扰动通过投资乘数和加速数的传导过程。在此之后的凯恩斯主义波动理论有多方面的发展，包括卡尔多的非线性动态增长周期模型、哈罗德—多马德动态增长周期模型、希克斯的非线性乘数—加速数模型，但对引起经济波动的外部冲击和对冲击进行强化的内部传导机制的认识没有显著变化。

2．新古典宏观经济学。新古典宏观经济学的发展起源于对凯恩斯主义宏观经济学进行批判的过程中，并引导了为宏观经济学寻找微观基础的潮流。理性预期和市场出清是新古典宏观经济学的起点，卢卡斯在这个基础上试图解释宏观经济波动，他的周期模型主要试图阐明两个问题：经济波动的初始根源是什么？波动的传导机制又是什么？卢卡斯认为，货币因素是波动的初始根源，货币供给的冲击引起经济波动。波动的传导机制是信息不完全，由于当事人无法获得完全信息，不能准确判断价格变化的实际情况，从而导致了产量的波动。

自20世纪80年代以来，新古典宏观经济学派的学者们转向经济中的实际因素，用实际因素去解释宏观经济波动，这就是所谓的真实经济周期理论。他们认为波动的根源是经济中的实际因素，其中特别值得注意的是技术冲击。至于传导机制并不唯一，主要包括消费者的跨期闲暇替代和卢卡斯所提出的信息不完全。

3．新凯恩斯主义宏观经济学。新凯恩斯主义经济学与凯恩斯主义经济学的共通之处在于：缓慢的名义量调整是被事先假定的，而不是推导出来的。但是它的发展在于强调了宏观经济学的微观基础，从一些名义变量不完美性的源头出发进行分析，使得分析的结论更加具有说服力。

在20世纪90年代，新凯恩斯主义经济学主要关注名义冲击的真实效应，并认为如果名义不完美性对于总量波动是重要的，那么必然是微观经济层次上的小的名义不完美性对宏观经济有大的影响。关于名义刚性的微观基础的许多研究都是围绕着这个问题展开的。

新凯恩斯主义宏观经济波动理论虽然对凯恩斯主义的理论进行了多方面的拓展，但是关于引起经济波动的外部冲击并没有多大变化，凡是引起总需求或者总供给变化的因素都有可能通过经济系统内部的传导机制进行强化。不同之处在于，传导机制从名义变量刚性细化成为更加根源的因素，主要是市场的不完全竞争。

二、房地产业周期波动研究现状

早期的房地产业周期研究与建筑周期研究融为一体，缺乏经济学基础理论的支撑。主要集中探讨房地产业周期的影响因素，实际上着重于房地产业周期波动指标的研究与应用。Mitchell（1927）认为：由于建筑活动受人口增长、房屋折旧、维修及投资利润率高低等因素的影响，建筑业的供求不但像工业那样可以无限地扩大或缩减，而且庞大的建筑投资对经济活动的影响更为明显和巨大，由此形成一定的波动。Moore（1961）指出，住宅开工量受财政条件、建造成本、社会结婚率、房屋空置率、住宅修改法等因素影响，因此如果要了解房地产建造量，就可以从财政条件（主要是抵押贷款）或建筑成本推算，而住宅需求量和投资生产量则可从社会结婚率高低、房屋空置率多少等指标来研判。Harwood（1977）提出，经济变化、人口迁移、基础设施，特别是道路建设、人口出生率、银行贷款、政府政策等因素均会引起房地产业周期波动。Grebler＆Burns（1982）以GNP循环为基准循环，探讨了建筑波动周期问题，认为建筑成本在较低水平时，公共工程与私人部门呈相同方向变动；但建筑成本在较高水平时，两者呈相反方向变化。

随着西方经济学基础理论的迅速发展，一些新的研究成果不断的被应用到房地产业周期波动的研究当中，尤其伴随着为宏观经济学寻找微观基础的研究浪潮中，为房地产周期波动寻找微观动力的研究也迅速发展。例如PeterChinloy（1996）在模型中加入了预期的因子，着重分析了预期在形成房地产业周期波动中的作用。Chatterjee（1999）利用动态经济理论分析了反周期货币政策对房地产业周期波动的影响，并得出结论认为宏观经济政策对平稳房地产业周期波动效果并不明显。

除了一般性的理论分析之外，对各国房地产业周期波动进行实证分析和研究，也成为房地产业周期波动研究的重要组成部分。Wenzlick（1980）以美国房地产市场交易量（或销售额）为依据，通过分析1795年~1973年共180年间美国房地产的周期波动循环变化，指出美国房地产的长期波动周期约为18年。Case赞成美国房地产长期周为18年的观点，进而指出长期周期主要受历史事件，如战争、经济衰退、技术创新等事件影响。同时他还提出房地产短期波动周期的概念，从美国来看短期波动周期为5年，主要受货币市场、贷款额度和政府住宅政策等因素影响”。Barrast和Ferguson（1985、1987）从实证分析和理论分析两个方面研究了英国的建筑周期波动。认为建筑周期的需求循环大约为4年~5年，主要反映经济景气波动及政府政策的变动；而建筑周期的供给循环大约为9年，主要反映生产过程的落后状况。Kaiser（1997）利用78年的数据分析了美国房地产业的长周期。Clayton（1997）利用1982年~1994年的数据分析了个不同区域住宅市场的周期波动，在更加微观的层次上检验了住宅市场的效率问题。WheatonandRossoff（1998）则利用1969年~1994年的数据分析了工业不动产的周期波动。

在中国，对房地产业周期波动的研究开始于20世纪90年代中期。张元端（1995）分析了中国的房地产业周期波动现象，他通过比较国民经济增长率和全国商品房销售额增长率，认为中国房地产业的周期与国民经济周期基本吻合。相对而言，梁桂（1996）从房地产供求的周期性波动来定义不动产经济的周期波动，并采用年商品房销售面积指标，分析了从1986年~1995年中国不动产经济的周期性波动及其特性。何国钊等（1996）利用商品房价格等8项指标，在按环比增长率得出单项指标的周期波动后，再利用景气循环法等方法，分析1981年~1994年的中国房地产业周期波动现象及其特点。在此基础上，作者们着重探讨了中国房地产业周期与宏观经济周期在不同周期阶段的相互关系，并选择投资与政策两个因素，分析了中国房地产业周期的原因。谭刚（2001）在分析中国房地产业周期波动的基础上，选择总量、投资、生产、交易、金融及价格等6类共16项指标，利用扩散指数方法分析了深圳房地产业周期波动特征。中国社会科学院财贸经济研究所“房地产业周期波动研究”课题组（2004）利用中国1979年~2002年的数据进行，对房地产行业的运行轨迹和特征进行分析，并在此基础上分析了影响中国房地产业周期波动的经济因素。

三、亟待解决的问题

现有的研究尤其是中国的房地产业周期研究无论在理论上还是在实践上都存在很多不足之处，至少需要在以下方面进行扩展：

1．结合产业与产品独特性的房地产业周期波动研究尚需加强。房地产作为一种独特的产品，具有如下特征：必需品、重要性、耐久性、空间固定性、不可分割性、复杂和多重异质性、市场的分散性、生产的非凸性、信息的非对称的重要性、交易成本的重要性、缺乏相关的保险及期货市场。这些特征很多都对房地产业周期波动有着重大影响，但现有研究基本上套用经济周期理论或做一些变形，没有体现出房地产产业和产品的独特性。这些独特的特征对周期波动的影响如何并没有得到足够的重视。如市场的分散性和空间固定性造成了房地产业区域垄断的市场结构，这种市场结构对房地产业周期有怎样的影响几乎没有理论涉及。

2．应进一步深入考察房地产业周期波动的微观影响及对策分析。房地产业周期波动对宏观经济包括相关产业的影响已经有大量理论及实证的文献，但其微观效应还没有得到充分的发展。对此应主要从房地产业周期对开发企业战略规划和投资者的投资策略的角度出发，研究在房地产业周期的不同阶段，开发企业以及投资者应该采取什么样的措施来应对，这个研究主题在国外近几年才刚刚出现的，而在中国几乎是一片空白。

3．应进一步加强对中国区域性房地产市场周期波动的研究。房地产业具有显著的区域性特征，不同城市之间的房地产业发展可能具有巨大的差异性。从总体上研究中国的房地产市场可能低估一些问题的严重性。例如总整体上分析，中国的房地产市场在大多数情况下是不可能出现严重的泡沫的，但在某些区域性市场是可能存在的。目前中国几篇具有代表性的文献大多是对中国整体房地产业的周期波动进行实证分析，其中只有谭刚（2001）研究了深圳市1987年~1998年间房地产业周期式发展历程。可以看出，中国的房地产业周期研究很少对区域市场尤其是城市的数据进行分析的，尤其对不同城市之间周期的形态、成因等进行分析及比较的文献几乎没有。

参考文献：

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2．梁桂．中国不动产经济波动与周期的实证研究．经济研究，1996，（7）．

3．谭刚．房地产业周期波动——理论、实证与政策分析．北京：经济管理出版社，2001．

周期波动范文篇7

一、中国的经济周期波动状况

经济周期是国民经济扩张与收缩、波峰与波谷不断交替的运动，具体包括复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段，用以反映国民经济在动态的增长中运行的起伏状态。它通常分为古典型周期和增长型周期两类。古典型周期是指经济总量水平的周期波动，也就是产量绝对值指标的波动；而增长型周期是指依经济增长率上升或下降而定义的经济周期波动，表现为增长态势下速度的加快与放慢。

经济周期按时间长度可分为四种类型：（1）短周期，即基钦周期，平均长度约40个月（3－5年）。（2）中周期，即朱格拉周期，平均长度8－10年。（3）中长周期，即库兹涅茨周期，平均长度15－25年。（4）长周期，即康德拉耶夫周期，平均长度50年左右。

建国以来我国的经济周期波动分为两个阶段，第一阶段是从1953年到1976年，第二阶段从1977年到2000年。下面对改革前后这两个阶段我国经济周期波动的状态进行对比分析：

第一，从波动的深度看，改革前五个周期波动以古典型为主，波谷平均值为－6.4％，总的呈现为古典型；改革后四个周期的深度平均为6.2％，波动转变为增长型。谷位的上升表明，我国经济的增长增强了抗衰退力。

第二，从波动的高度看，改革前各周期以高峰型为主，波峰平均值达16.9％，总的呈现为高峰型（波峰年份经济增长率大于或等于15％即为高峰型）；改革后波峰平均值为13.2％，总的呈现为中峰型（10％－15％）。峰位的下降表明，我国经济的增长在一定程度上减少了扩张的盲目性。

第三，从波动的幅度看，改革前各周期平均波动幅度为23.4％，为强幅型；改革后平均振幅是6.95％为中幅型。波峰的显著下降表明，我国经济增长的稳定性在增强。

第四，从波动的平均位势看，改革前波位平均为5.8％，属中位型；改革后平均波位是9.3％，属高位型。波位的上升表明我国经济在克服“大起大落”中，总体增长水平有了显著提高。

第五，从波动的扩张长度看，改革前各周期的扩张长度平均为2.2年，改革后为2.5年，表明我国经济的增长在扩张期有了更强的持续性。

根据以上定量分析与比较，可把改革前波动状态的特征概括为：谷位深、峰位高、振幅大、平均位势低、扩张长度短，即“大起大落”；而改革后则可概括为：谷位上升、峰位下降、振幅减小、平均位势提高、扩张长度延长，即在增长中逐步走向稳定。改革前后的变化可以总概为：由“大起大落”型转向“高位—平缓”型，这就充分表明，我国经济的周期波动在改革后已进入了一个新阶段。

二、中国经济周期波动的原因分析

在西方经济理论中，关于经济周期的解释多种多样，它们从不同方面对经济周期性波动的原因做出了说明。传统的经济周期理论认为经济中存在引起波动的内在力量；实际的经济周期理论认为波动不过是随机的和未预期到大冲击的结果；货币主义者和新古典经济学家把波动主要归结为错误导向的货币政策的结果；而新凯恩斯主义者把波动看作来源于经济内部和外部的各种原因，不过他们认为现代经济的内在特征扩大了一些这样的干扰，并使其作用持续存在。

应该说，经济周期的形成是各种因素共同作用的结果，单纯地强调起源动力而忽略系统影响，强调冲击因素而忽略传导机制，是无助于正确理解经济周期波动的。因此，我们必须把经济周期波动的因素区分为内生和外生两种，从内在传导机制和外在冲击两方面进行系统分析。

内在传导机制是指经济系统内部结构特性所导致的对冲击的反应。这是一种内部缓冲机制或自我调节机制，反映了经济周期的“内生性”。一般来看，经济周期波动是大工业生产与大规模投资相互推动机制和供求约束机制这两种互为因果、相互作用的过程。大工业的巨大扩张能力是形成经济周期波动的物质前提，它与大规模投资紧密相连。一方面，它既为大规模投资的进行提供了必要的物质基础，其建立与发展又反映了大规模投资的结果；另一方面，大规模投资所产生的巨大需求又是引起大工业生产急剧扩张的重要动因。因此，大工业生产和大规模投资两者的相互作用，是形成经济周期波动的首要原因。同时，经济周期波动还与大工业的扩张力所遇阻力密切相关，这种阻力是由供求平衡状况形成的，或来自市场需求约束方面，或来自资源供给约束方面。因此，供求平衡约束是形成经济周期波动的另一个物质性的原因。

外在冲击机制，是指系统外的冲击通过系统内部传导而发生的经济活动，对来源于外生变量的自发性变化，可以是随机的或是周期的。外在冲击主要包括：货币供给性冲击；以投资和消费、财政和货币需求性的实际需求冲击；由于农业重大自然灾害或石油供应等而导致的实际供给冲击；体制变动冲击；国际政治和经济冲击等。

外在冲击是经济周期波动的初始原因，内在传导则是系统内部对冲击的自我响应和调整。几乎所有的外在冲击都要通过内在机制而最终对经济过程产生影响，因此，引起经济周期的基本原因来自于经济体系内所特有的推动力和抑制力。内在传导机制决定着经济波动的周期性和持续性，决定着经济周期的基本形态，而外在冲击只是通过内在传导机制对其产生叠加影响，使基本波型发生变形。经济的周期波动是经济内在的传导机制和外在冲击共同发生作用的结果。

我国经济发展水平落后，农业成分比重大，长期实行高度集中的计划经济，因此，我国经济周期波动有其特殊原因及传导机制。

1、固定资产投资的周期波动是造成国民经济周期波动最直接的内在原因之一。从周期波动看，我国的固定资产投资波动与经济波动有显著的相关性。投资波动决定着经济波动，并大于经济波动幅度。固定资产投资对经济波动的作用主要是通过乘数——加速数机制而形成，同时又受供求机制约束。在扩张期投资的急剧扩张带动着工业生产的急剧扩张，引起需求的急剧膨胀，带动社会各种需求连锁地旺盛起来，从而进一步带动工业生产以及整个社会生产的急剧扩张。经济扩张最终会受到供求约束，从而依照扩张时的传导链条，相应导致直接需求和间接需求的萎缩，国民经济增长也就出现了波动。在传统计划经济体制下，中国经济增长基本上是粗放式的，固定资产投资成为决定投资波动的主要方面，一直是政府调控宏观经济的主要工具。而政府部门的投资直接服从于政治目标，往往会作出扩张经济和投资规模的决策。因此，政府投资的波动一直是我国经济波动的主要震源。随着政府调控政策工具的增多以及决策的科学化，波动周期明显变长，波动幅度相应减小，这就反映了我国经济增长方式正在转变。

2、农业波动是经济周期波动的基础。这是由我国农业经济占很大比重和二元经济结构的现状决定的，农业对经济波动虽不构成最直接和最显著的影响，但却对经济增长具有最根本性的影响。工业波动是最易觉察也最易被认可的波动，但它仅是一种表层的波动。既然国民经济各部门是有机联系的，经济发展由农业而至工业是其一般规律，那么，农业就不可能独立于经济循环之外，它离工业波动愈远，对经济波动的影响就愈深刻，从而也就愈难以纠正。我国农业生产，尤其是粮食产量增长率的波动，往往导致随后的经济增长波动。它的波动幅度虽然没有社会总产值波动大，但它往往是后者波动的先导，有着明显的“超前性”和“扩张性”，比后者先行1—3年。农业波动对国民经济周期波动作用的传导机制是：农业波动影响投资波动，投资波动影响工业波动进而对国民经济波动构成影响。农业波动对投资及工业的影响是通过粮食、原材料、劳动力、市场这四条渠道进行传递的：粮食可储存性较强，对投资的当期影响较小，滞后期一般为1—2年；原材料对投资的影响，虽不象粮食那样直接，但对以农产品为原材料的轻工业部门构成威胁；当农业景气时，农民会自动将资金和劳动力转移至工业或其他非农产业部门，从而促进经济繁荣，反之，作用则相反；农业波动将直接影响占人口绝大多数的农业人口的收入水平，从而影响到消费品市场，特别是工业品市场的购买力。

3、产业结构的变化是经济周期波动的重要因素。第一、二、三次产业增长率的波动，构成整个经济增长率的波动。一定时期内各次产业在整个经济中的比重变化，决定着该时期经济周期波动的基本状态特征。一般来说，第一产业波动幅度较小，但易受自然条件影响，很不稳定；第二产业波动幅度较大，经济的周期波动本来就源于现代机器大工业；第三产业波动幅度较小，又不易受自然条件影响，较为稳定。我国产业结构的独特性表现为：农业基础脆弱，后劲不足；工业结构向加工工业倾斜，生产能力大量闲置，而基础工业发展缓慢；第三产业严重滞后。产业结构的不合理加大了供求约束的作用，结果造成经济波动的扩张期不能持久，很快就因“瓶颈”部门制约而进入收缩阶段。

4、外贸依存度的变化。外贸对宏观经济的影响往往是与大规模投资和生产的扩张相互发生作用。由于中国的经济扩张主要不是受需求约束，而是受供给约束，因此，当投资需求大大提高，生产迅速扩张导致社会总供给不足时，短期内最有效缓解“瓶颈”产品短缺的办法就是进口，从而相应延长了经济波动的扩张期。改革开放以来，我国进出口规模显著扩大，外贸依存度显著上升，使我国调节经济波动的能力有所增强，从而使经济波动有所减缓。可以预见，随着加入WTO后我国外贸依存度的进一步上升，世界经济周期波动将更直接影响我国的进出口变动，从而进一步影响到我国的经济波动。

5、人为因素对经济波动的影响。这里主要指经济政策、经济体制等因素。与市场经济国家相比，中国经济周期性波动受政府方面影响更大，因而，与其说是一种经济周期，不如说是一种政治周期。改革前，我国宏观调控的指导思想是，不断地追求和推动经济的粗放型、外延型的超高速扩张，势必人为地造成“大起大落”；改革后宏观调控指导思想发生了转变，加强了“逆周期”调节，从而使经济波动趋于平缓。

三、中国经济周期波动的宏观调控

周期波动范文篇8

【关键词】外国直接投资周期波动HP滤波

一、有关经济周期波动理论的相关研究概述

1、经济周期的相关理论研究

经济周期是指经济活动中出现的循环往复性的扩张和收缩，它是超越经济体制和经济发展阶段而普遍存在于世界范围内的一种经济现象。对于经济周期的核心问题，即经济周期的诱因和传导机制问题，不同的经济周期理论有着不同的理解和回答。例如，货币主义的经济周期理论认为主要是货币的扰动形成了经济的周期波动，实际经济周期(RealBusinessCycle)理论认为经济的周期波动源于生产率的冲击，而现代经济周期理论的新发展则认为经济的周期波动并不只是由单一某种因素来决定，他们往往在同一周期模型中同时考虑多种因素的影响。

2、周期波动的测量

无论是哪种经济周期理论，都离不开对经济变量周期波动形态的具体测量。这是因为经济周期无法被直接观测，其信息只能从可观测到的宏观经济变量的数据图中粗略地看出。由于经济活动的复杂性以及影响因素的多样性，如何测量经济变量的周期性波动是一项非常复杂的工作。

目前，基本上存在两种测量经济周期的方法。第一种是由美国经济研究所提出的经济周期指标法，或者称为景气分析法。这种方法是按照一定的标准选择一组能够反映和标志周期波动的代表性指标并加以适当分类，然后再按一定的方法将各类指标合成为若干综合指数来描述和分析经济周期。由于本文只分析FDI这一个指标，所以这种方法不适用。第二种是经典统计时间序列方法。这种方法每一个经济指标变量视为一个时间序列，按照计量经济学中的时间序列方法加以分析。

一般来说，经济变量的时间序列主要包含长期趋势（T）和周期波动（C）的成分，即Yt=YTt+YCt。其中Yt表示某个经济变量。时间序列分析方法测量周期波动的主要任务就是把经济变量中的确定性趋势YTt从变量中分离出来，从而得到真正的周期性波动因素YCt。

二、北京市外国直接投资呈现周期波动的特征

从1987年至2005年，外国直接投资（FDI）作为北京市吸引外资的主要形式大量涌入。外国直接投资为促进北京市经济的快速增长以及北京地区的技术进步起到了非常重要的作用。因此，研究外国直接投资数量增长的特点对于北京制定和实施吸引外资的政策有重大的参考价值。

外国直接投资涌入北京的这个增长过程呈现出周期波动的特征。从图1中可以大致看出，北京市外国直接投资大致呈现出三个周期。第一个周期，从1990年至1994年，北京地区FDI平均每年增长高达59.6%，是中国正式向市场经济体制转变，建立现代企业制度之前的高速增长期；第二个阶段，从1995年到2000年，北京地区FDI平均每年增长率仅为4.3%，是FDI在中国加入WTO之前的犹豫徘徊期；第三个阶段，从2001年到2005年，北京地区FDI平均每年增长19.8%，是中国加入WTO之后的稳定增长期。然而，这种周期的阶段划分是非常粗略的，更为科学的周期波动研究需要我们运用更为严谨计量经济学方法来加以测量。

三、北京市外国直接投资周期波动的特点分析

1、周期波动的HP滤波结果

HodrickandPrescott(1980)首次使用H-P滤波法分析战后美国经济的周期波动情况。这种方法的主要原理就是使下式最小化（见高铁梅的《计量经济分析方法与建模--EViews应用及实例》）：

本文利用HP滤波方法，求出北京市外国直接投资的长期趋势和周期波动项结果分别如下图所示：

北京市外国直接投资经过HP滤波进行趋势分解以后的数据表如下：

2、北京市外国直接投资周期波动的特点分析

结合图2和表1的内容，可以清楚的看出，在1987－2005年的19年间，北京市外国直接投资经历了三个半的周期波动过程，每个周期持续时间为5－7年。

第一个周期，从1987年至1993年持续7年时间。其中波峰在1988年，达到34403万美元；波谷在1992年，低至-38427.9万美元。这一轮周期从波峰到波谷的时期是一个相对缓慢下降的过程。

第二个周期，从1994年至1998年持续5年时间。其中波峰在1994年，达到36235.5万美元；波谷在1997年，低至-1643.4万美元。这个周期的特征是波动幅度不大，波幅很窄。

第三个周期，从1999年至2003年持续5年时间。其中波峰在2000年，达到35771.2万美元；波谷在2002年，低至-64525.4万美元。

第四个周期只出现了一半，从2004年开始至今，可以预测其波峰将出现在2005年或者是2006年。

北京市外国直接投资规模的周期波动与北京乃至全国当时的宏观经济波动形势有一定的关系。从1993年开始，中国经济增长进入了一个较快的加速期。这是导致在1994年北京外国直接投资快速达到波峰的重要原因，而直接原因是1992年以后中国提出了社会主义市场经济理论，确立了社会主义市场经济体制的改革目标。

由于经济的过快增长以及比较严重的通货膨胀，中国政府实施了以治理通货膨胀为首要任务的宏观调控，即所谓的“软着陆”。经过近两年的努力，宏观调控的措施开始发挥作用，经济“过热”的局面得到控制，经济增长率逐渐回落，通货膨胀得到有效控制，到1995年9月中国经济出现衰退迹象。由于此次宏观调控没有采取以往“急刹车”式的大动作，而是采取适度从紧的财政货币政策，以保证经济平稳回落到适度增长区间，因此本轮周期的收缩相对温和，经济增长速度没有出现前几轮周期衰退阶段那样的急剧下降，即大起后的大落，而是平稳回落。这是导致1994年到1997年间外国直接投资逐步下滑但是下滑幅度不大的主要原因。

1997年7月首先爆发于泰国的金融危机迅速在东亚各国之间传播，各国经济普遍出现衰退，一些国家的经济甚至到了崩溃的边缘，中国经济也受到了不利影响。面对经济增长下滑的严峻形势，中央决定采取积极的财政政策，并在11月中央经济工作会议上以“适当的货币政策”代替了“适度从紧的货币政策”，1999年初又改为“稳健的货币政策”。到2000年，中国经济逐步开始回升，这是影响2000年北京市外国直接投资达到波峰的主要原因。

2001年12月11日，中国正式加入世界贸易组织（WTO）。由于很多跨国公司在中国入世之初并不看好中国的发展前景，造成了2002年外国直接投资的低迷。随着对中国市场信心的不断增强，外国直接投资又开始逐步升温。

【参考文献】

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[4]包群、赖明勇.中国外商直接投资与技术进步的实证研究[J].经济评论，2002（6）

周期波动范文篇9

关键词：房地产周期；宏观经济；投资；消费；政策

一、房地产周期的定义

房地产周期波动，是指房地产业的实际发展与其趋势之间的偏差，围绕长期趋势发生的波动。房地产经济的增长和国民经济的增长一样，不是平稳发展，而是波浪式地前进。从长期来看，随着国民经济的发展，房地产经济的发展有一个向上的总体趋势，而从中短期来看，由于自身结构的失衡或外部因素的冲击，房地产的实际增长曲线总会与趋势增长曲线发生偏离，围绕长期趋势上下波动。

从经济周期不同阶段的展开过程分析：第一，当宏观经济开始复苏时，政府一般通过扩张性政策从外部刺激经济，同时在房地产价格需求弹性和收入需求弹性等房地产特有的产业扩张传导机制作用下，社会生产资源向带有国民经济基础性和先导性等产业特征的房地产业转移，由此导致并推动房地产业的复苏。第二，在房地产经济开始复苏以后，在宏观经济持续增长的带动下，房地产需求不断上升，同时由于房地产供给的短期刚性及保值增值心理的影响，房地产价格全面上扬；与此同时，随着房地产价格上升，房地产开发商资产快速膨胀，在银行提供大量按揭的情况下，经过投资乘数等作用，房地产经济周期比宏观经济周期更快进入繁荣阶段。第三，当宏观经济步入高涨期后，在政府提高利率、紧缩通货等紧缩性政策冲击下，投资、消费需求开始降低，同时受到房地产投机被抑制、房地产泡沫破灭等房地产业特有的内部收缩机制的影响，使得社会资源率先从过热的房地产领域退出，房地产市场先于宏观经济进入收缩期。第四，当宏观经济进入衰退后，房地产经济出现更为猛烈的下降过程，房地产价格大幅下降，房地产交易量大大降低，商品房空置率明显提高。第五，经过明显的产业紧缩之后，房地产经济进入相对持续时间较长的萧条阶段，直到宏观经济开始缓慢复苏之后才慢慢走出萧条期，重新进入新一轮的经济周期。

二、我国房地产周期波动特征

我国房地产业发展速度呈现高低交替的周期性波动，我国房地产业发展较快，房地产业的各个指标绝对值均呈上升状态，但指标的增长率呈现出上升、下降相互交替的波动形态，因此，我国的房地产表现为增长率循环。

我国住房制度改革是从1998年开始的，而此前的房地产业市场化程度较低，房地产业也不成熟，因此，虽然1998年以后的市场是在1998年以前的基础上发展起来的，但二者的区别较大，整个市场机制也发生了变化，将1998年以前与以后的房地产业放在一起比较其销售变动情况就有些牵强。因此，我们并不打算从较长的时间考察房地产业的周期波动情况。但从长期考虑，1998年取消了福利分房以后，我国积存的住房存量一下子释放出来，再加之人们住房观念的改变，导致近几年住房需求呈井喷增长，房地产业发展较快；在房地产业最初的需求得到满足后，房地产业发展的脚步肯定要放缓，需求走向稳定。因此，高速增长以后，肯定伴随的是房地产业发展的速度走向平稳，这就表现为房地产业发展速度高低交替的周期性波动。

三、我国房地产业周期波动影响因素分析

房地产的不动产性质决定了这个行业的竞争是不完全竞争，通常表现为环形竞争和区位竞争；其连带性决定了市场发育依赖于土地资源，土地供应从基础上决定了整个房地产市场的规模；房地产供给相对缺乏弹性；房地产的高资本价值性决定了房地产经济的增长主要是房地产投资、商品房价格等价值型的增长；房地产投资与消费的双重性决定了房地产的需求变动较大，当人们对房地产商品投资的保值增值预期较强时，房地产市场容易出现投机行为；另外，由于房地产开发投资与销售之间的时差、房地产适应物价变动的滞后性，都使得短期内房地产需求和房地产供给之间的矛盾较为明显。通过对上述房地产属性和市场特征的分析，我们可从宏观经济环境的投资因素、货币供给因素、消费因素、政策因素方面分析房地产的特殊性对房地产周期波动的影响：

1．影响我国房地产经济周期的宏观因素的实证分析

影响我国房地产价格波动的宏观经济因素主要包括：国内生产总值、国民收入水平、货币发行状况、土地价格、房地产投资状况和房地产消费状况等。因此，我们选取自变量指标为：国内生产总值、城镇居民家庭人均可支配收入、货币供应量、全国土地交易价格、全国房地产开发投资额和商品房销售额。采用2000年至2006年的季度数据为样本，进行时间序列分析。建立全国房屋销售价格指数y与国内生产值x1、城镇居民家庭人均可支配收入x2、货币供应量x3、全国土地交易价格指数x4、全国房地产开发投资额x5和商品房销售额x6的线性回归方程，根据数据显示结果来进行判断。

六个变量有共同的上升趋势，说明他们之间有高度相关性导致共线性。一般地，如果模型的R值很大，F检验通过，但有些系数不能通过检验，就存在着多重共线性。对多重共线性进行处理，常见的方法有差分法和剔除法，因为差分时会丢掉一些信息，所以我们用剔除法：未通过系数显著性检验的变量进行剔除。通过EVIEWS5．0计算，可得出x1，x2，x6在10％的置信区间未通过显著性检验。Testdrop检验用于方程剔除变量时，检验剔除是否有利于模型的优化。

最后建立全国房屋销售价格指数Y与货币供给量x3，全国土地交易价格指数x4、全国房地产开发投资额x5作为自变量进行线性回归方程，有EVLEWS输出的回归结果多元线性回归方程为：

Y＝5．131625482e－06＊X3＋0．5654879996＊X4＋0．003186095165＊X5＋42．30247466

所以可以认为在宏观经济因素中，投资水平、货币供给量，全国土地交易价格指数的影响因素最大。

2．对影响我国房地产周期波动的因素的分析

（1）投资因素：我国经济增长具有资源约束型特征，特别是对以投资为主导的中国宏观经济周期波动来说，投资波动对房地产经济波动的影响就更为明显。投资波动对本轮房地产周期的影响主要有以下三个特征：

①房地产业投资扩张过快。引起房地产投资扩张过快的主要原因如下：首先，从需求方面来看，随着城市化进程的加快，城镇人口快速增长，城镇居民收入水平显著增长，生活水平不断提高，必然导致对住房的消费需求迅速增加。另外，少数地方政府在所谓经营城市的理念指导下，盲目大拆大建，带来了大量的被动性住房需求。其次，银行信贷极度扩张。银行对房地产投资资金有着无限供给的倾向，为投资者和投机者提供了条件，从而形成了一种多元化的房地产投资冲动。再次，投机需求的推动。近几年来，由于对人民币升值的预期，大量外资进入房地产市场炒作；实际利率水平很低以及房价还将继续上涨的心理预期形成大量投资需求和投机需求，使大量社会资金涌入房地产市场。

②房地产有效需求严重不足。反映有效需求的指标是租售比，国际警戒线是1:200，2006年我国部分城市二手房均出现大幅上涨，而房屋租赁市场的价格相对平稳，北京、上海等城市租售比已达到1:270～1:400之间。房地产有效需求不足的原因是多方面的，首先，房价收入比不合理。据世界银行测算，一个地区的房价与收入比在3～6倍之间时，房屋需求者才能在不降低正常生活质量的前提下购买住房。而我国一些城市的房价比高达10～20倍以上，广大居民无能力购买住房。其次，房地产市场投资结构不合理。当前，部分地区房价上涨过快，中低价位的商品住宅供应不足，尤其是经济适用房的投资出现了负增长，而高价房的商品住宅、商业用房供给过剩，空置率不断升高。

③房地产投资在时间上的集中性和投资产品的同质性。房地产使用功能类别相同，配套环境也在同一水平上。同时，对房屋的质量和配套设施重视不够，这种“齐步走”的投资行为加大了房地产周期波动的幅度。

（2）货币供给因素：我国金融市场不发达，市场机制不成熟，间接融资比例很高，房地产投资在相当大的程度上需要银行信贷资金支持。因而货币供应量将从供给方面影响房地产投资信贷规模，从需求方面影响购买水平。同时，自国家鼓励发展个人住房消费信贷的政策放宽后，个人住房信贷消费逐渐发展成为住房消费最主要的形式。1997年全国个人住房消费贷款余额仅为190亿元，到2006年已接近2万亿元。近年来货币供应量的增加，刺激了房地产的投资和消费的购买能力，推动房地产价格的上涨。

（3）消费因素：消费因素主要影响需求，消费波动对房地产周期的影响同投资一样，也是同向的。就我国的情况而言，由于1998年取消福利分房后，房地产需求不断释放，加上我国经济发展的过程伴随着城市化水平的不断提高，导致房地产业需求一直较为旺盛。随着我国居民改善居住条件意愿的加强以及房地产产品的不断丰富，从短期看，我国房地产需求还有较大的上升空间，因此，此后几年因消费不足对房地产业造成不利影响的可能性较小。

（4）政策因素：我国房地产业市场化程度不高，土地国有，再加上我国利率没有市场化，而土地政策、利率等因素对房地产业的影响较大，所以国家政策在房地产业的发展中一直起着十分重要的导向作用，因而房地产市场最明显的一个特征就是具有“政策周期”。

政策对房地产发展有较大的影响，当经济周期波动可能出现大起大落的异常波动时，可通过制定有效的经济政策，采用反周期对策，抑制周期波动的负效应出现，从而保持经济的持续稳定增长。在宏观政策方面，政府确定宏观经济政策的是货币政策和财政政策。货币政策可以通过利率途径、信贷途径和资产组合效应途径影响房地产价格；假定货币政策不变，如果政府增加财政支出，这种扩张性财政政策不仅直接刺激了总需求的增长，而且也相应推动了社会总供给规模的扩张。微观政策方面，主要指对房地产开发资源的控制政策，如对土地资源的控制、规划限制条件、税费条件和融资条件等。由于房地产市场的区域性和土地资源的垄断性，微观政策往往可以取得更直接和及时的效果。

四、结束语

我国经济增长具有资源约束型特征，投资结构失衡、有效需求不足等问题依然是房地产周期调整的主要方向；房地产市场属于政府主导性行业，政策因素对房地产经济周期波动影响较大。经过2004年的高位运行，2005年至2006年在政府政策的引导下，全国房地产开发投资增速平稳回落，土地购置和土地开发规模得到有效控制，房价增幅有所回落，预计当前房地产的周期处于高涨－减速的发展阶段，说明我国房地产周期进入了调整期。

参考文献：

周期波动范文篇10

要想深入了解我国的房地产经济运行，必须要立足于房地产经济系统这个整体，牢牢把握其与宏观经济周期的关系。从此研究中，不难发现，房地产经济周期已经体现出其先导产业的特征，是宏观经济周期的“晴雨表”。从本质上来看，影响房地产经纪周期波动的因素，主要涉及到土地、资金、市场三方面。具体来讲，土地一级市场对房地经济周期波动有着重要影响，特别是土地政策的变动，极大地影响了土地的供给量，从而制约了房地产需求；房地产投资能够极大地带动房地产经济，刺激人们住房需求不断增加。虽然我国不断进行住房改革，但是住房需求已经发展成为人们的大额刚性需求，这就造成了消费者的需求变化并不能给房地产经纪带来显著影响。同时，要想搞房地产开发，必须要有大量资金投入，因而向银行融资成了广大房地产企业解决资金问题的重要途径。一定程度上，金融政策的变化对房地产经纪周期波动有着重要影响；房地产价格在房地产经济波动中起着关键作用，其主要涉及土地、建安、税费、利润等。总起来说，中国房地产经济运行的主要特征，离不开土地政策的变化、金融政策的调整、住房制度改革等，这些因素都在影响着房地产投资、需求，并且在房地产价格的形成中发挥着至关重要的作用。

二、影响我国房地产经济周期波动的因素

1.土地因素

在影响我国房地产经济周期波动的诸多因素中，土地是最为关键的一环。在土地一级市场中，不论是土地的使用权使用，还是土地的使用权出让，政府都扮演着重要角色。在现实中，鉴于预算约束和追求政绩的双重压力，不少地方政府对土地开发收益的依赖度越来越高，以此来满足政府不断增长的各项开支需求。这就造成了新区的盲目设立、房地产的过热、大量耕地被占等问题日渐突出，使得我国的金融风险更加凸显。总起来说，政府通过对土地一级市场的直接影响，打破了房地产市场的供需状况，这也是催生房地产泡沫的关键原因。同时，当前我国正处于社会转型和经济转轨的“双轨期”，政府在房地产经济发展中扮演着引导者和调控者的角色，因而，政府制定政策的走向，直接影响着房地产经济的波动。特别是土地政策的变动，决定了土地的投入量多少，对房地产供给数量、结构产生影响，从而影响着房地产需求。

2.资金因素

资金因素，是制约房地产经济周期波动的重要因素之一，主要涉及房地产开发投资、资金来源。一方面，相关数据显示，房地产增加值、投资规模的相关系数达到0.974，这足以说明投资在房地产中占据着重要地位，其变动对房地产经济有着明显影响。也就是说，我国的房地产，在一定意义上取决于投资。这种投资具备以下特点，如投资具有盲目性和冲动性；投资具有时间上的集中性；房地产竞争日渐同质化，有效需求得不到真正满足。另一方面，据统计，房地产企业资金来源，将近40%都是来源于银行贷款。此外，自筹资金是指售房收益，但是购房者大约70%的购房款来自银行贷款，因而，从本质上看，这部分资金的主要来源也是银行贷款。可以说，一直以来，银行贷款业务的快速发展，支撑了房地产经济的高速发展。但是，由于房地产资金来源对银行的依赖程度愈来愈高，银行为了竞争而降低房贷条件，造成了银行信贷风险日渐凸显，从而加剧了房地产经济周期波动。

3.市场因素

市场因素在影响房地产经济周期波动的诸多因素中占据着重要位置，主要涉及商品房空置率、价格。一方面，通过对商品房空置率、投资波动的分析，可以得出：投资波动会影响商品房空置率，空置率同样也会刺激新的房地产投资。但是鉴于我国目前的多种复杂因素，这种效果没有很好地体现出来；在面对商品房空置率的情形下，投资扩张的反应要远远低于投资收缩的反应。另一方面，房地产价格是房地产周期波动的最显著指标，两者表现出同向性、同步性、同幅性。具体来讲，一是与土地因素的关系。现实中，一级市场的影响力要远远大于二级市场，政府的土地调控政策极大地影响着房地产市场，近年来的土地政策变动，如土地有偿出让、住房福利分配制度的叫停、土地出让“招拍挂”制度的建立等，恰好说明了这一点；二是与房地产市场需要的关系。在价格杠杆的作用下，房地产市场需求高低，极大地影响着房地产价格变动。其中，商品房价格、销售面积的变化，有着一致性。

三、结语