农村土地范文10篇

农村土地范文篇1

［关键词］土地流转；农村经济发展；作用；对策

最近几年，我国新农村建设已经进入了攻坚阶段，大量新农村培育出特色农产品，农村经济结构发生了显著变化，加快了土地流转速度。土地流转对农村经济发展具有较强的推动作用，但土地流转中还存在着一些实际问题，不利于土地使用权经营权的顺利转移，稍有不慎，则会侵害广大农民的利益。

1土地流转的界定

土地流转过程中，其所有权没有发生变化，只是改变了土地经营权。拥有土地使用权的农民在某些情况下可以将土地转让给他人耕种。农民土地流转可以采用相互交换、出租、入股、签合同等多种形式进行。有利于实现土地的集约化、规模化经营。

2土地流转对农村经济发展的作用

2.1提高土地利用率。当前我国城市化进程不断加快，城市化水平不断提高，导致农村青壮年大量进入城市，造成农村劳动力不断减少。但进城务工人员的土地不进行流转，就只能荒废，不但影响新农村建设的顺利进行，也会影响我国农村粮食产量。随着我国城市化进程的不断加快，有的农民已经脱离了农村，不可能再回到农村耕种原来的土地。而利用土地流转可以解决上述各种问题，由于各种原因不再耕种土地的农民可以转让土地耕种权，从而有效提高了土地利用率。2.2增加农民收入。农民进行土地流转，需要收取一定的租金，利用土地流转可以帮助不再耕种土地的农民增加经济收入。在过去较长时期内，大多农民实行个人独自生产，不可能购置大量生产设施与引进先进生产技术，农业生产效率较低，不但影响了农民收入，而且也阻碍了农业发展。利用土地流转使土地进入农业大户或农业生产组织手中，不但可以为农业种植大户带来可观收益，也可以使转让土地经营权的农民得到一定数量的租金，在农村发展过程中，随着土地流转与土地承包现象的不断出现，大量荒田重新开垦为良田。2.3土地资源合理配置。利用土地流转，农村土地集中在农业生产大户手中，可以统一策划农业生产，全面整合土地资源，实现土地资源合理配置，结合当地实际情况与市场需求，可以自主决定当年种植粮食还是种植瓜果等。可以将土地集中在一起发展高效农业，为自己带来可观的经济收益。由此表明，农村土地流转可以优化配置土地资源，如安徽某县利用土地流转形式，集中了当地农民的大量土地，建立了具有当地特色的农场，提高了本村农民的经济收入。

3土地流转发展对策

3.1提高土地流转管理水平。在农村土地流转中出现了许多问题，只有加强农村土地流转管理，建立完善的土地流转管理机构，才能保证农村土地的合理流转，第一，各县乡村要上报当地土地流转信息，建立信息服务部门，切实指导当地农民顺利开展土地流转工作。第二，建立土地流转经营评估部门，为参与土地流转的农民提供价值评估服务，可以增加农民的土地知识，保证农民的切身利益。第三，签订土地流转合同，帮助农民签订合理的土地流转合同，详细注明双方应该承担的责任与履行的义务。提高农民的思想认识，高度重视土地流转合同的签订工作。3.2保证农民的利益不受损失。进行土地流转有可能出现租金纠纷，人们对不同的土地价值评估也有区别，因此可能出现不同等级的租金，所以确定土地流转补偿标准具有非常重要的作用。要做到农民土地补偿的均衡发展，统一补偿标准，切实保护广大农民的经济利益。有关农业部门应该对此负有不可推卸的责任，建立完善的土地补偿制度，准确评估土地价值，并通知土地流转参与者。3.3土地流转要以自愿为前提。农村土地流转要建立在自愿的基础上，依据我国有关法律规定合理进行土地流转。一旦发现强制农民进行土地流转的部门或机构，要严格追究相关责任人的责任。如果土地流转与我国法律规定出现冲突，就会侵害当地农民的合法权益，不利于新农村建设。对非法土地流转要给予严厉打击，可以依据不同的结果上报我国民政、民事、刑事等部门严肃处理。国家针对不同行政部门要建立完善的管理制度，保证农村土地流转的规范化发展，切实做到土地流转的自愿化。

4结语

总之，我国农村土地流转的快速发展，有效提高了土地资源利用率，推动了农业生产的顺利进行，为广大农民带来了可观的经济收入，有利于农村经济的顺利发展。为了解决土地流转过程中出现的问题，笔者自流转部门、经济补偿、追究责任等几个方面进行了研究，提出了规范化管理策略，实现了土地流转的严格管理，保证农民的切身利益不受损害，为农村经济发展奠定了基础。

[参考文献]

[1]曹新富,李美存.我国农村土地流转失约风险及防范研究——以四川邛崃市为例[J].山西农业科学,2017(01).

农村土地范文篇2

目前我区农村在土地承包经营权流转过程中，存在土地流转概念模糊，流转经营意识淡薄，没有充分发挥土地流转的经济功能，同时在土地流转过程中，违背中央规定的“三不得”原则的情况时有发生，导致农民因土地使用等产生矛盾、引发纠纷和集体上访，而且在土地流转过程中，承包费、租赁费的收取因村委的换届引发新的矛盾，影响和谐社会的建设。

二、情况分析

出现上述情况，一是当前农村居民对土地流转存在法律意识淡薄，认为土地承包后自己说了算，想怎么干就怎么干，违法用地。二是对土地流转的监督、管理和指导不够，村委会和乡镇土地管理部门的职能发挥不够。三是对村委会在收取土地承包费、租赁费的管理、指导不够，导致村委会收费时一收几十年，支出时当年就全部支出，而且往往压低收费，影响集体收入，引发村民矛盾。

三、具体建议

1、尽快制订我区农村土地流转的指导性意见，规范土地流转过程中订立的合同文本，指导农民订立土地流转合同。

2、加强对土地流转过程中土地使用、用途，是否损害农民利益的情况进行监督，及时调处因土地使用引发的纠纷。

3、加强对农村村民委员会在土地流转工作中的领导和监督，制定和规范村集体收入、支出的程序，尤其是涉及土地流转村保体收入的规范性指导文件，引导村委会一般收取土地承包费、租赁费的年限不超过本届任期，防止本届村委会滥收土地收益，导致集体资源枯竭。

农村土地范文篇3

1.1土地产权不清，无法进行质押贷款。由于农户的产权不清，不能使用土地进行质押贷款，农村土地产权的归属问题至今仍没有明确的法律法规、规章制度规定，也没有明确的文件精神指示。在法律中，明确规定贷款者不能使用国土资源作为质押物进行质押贷款，这就使一些拥有土地资源的农民无法使用土地进行质押，或得到银行贷款，这严重制约了农村土地的流转。1.2社保相关管理制度不健全我国现行的社会保障制度，包括居民的社会保险、居民的社会福利、居民的社会求助及对居民的优抚安置、居民个人储蓄保障等相关内容。目前，黑龙江省农村居民进城务工仍受。到很多方面因素的限制，如:能够从事的职业有一定的局限性，工作经验、学历、薪资待遇等一系列问题都严重制约了人们的发展，一部分人宁可在农村种田过着清贫的生活，也不愿意放弃自己的“衣食父母”———土地，因为土地资源是农民最基本的生产、生活保障，如果农民轻易放弃耕田种地，大部分人就会认为是放弃了自己的饭碗。1.3农民对土地流转相关法律法规不了解。在很多村屯中，村委会、村干部对于土地流转的相关法律法规宣传力度不够，农民的总体文化水平也不高，对土地流转管理的宣传政策也不了解。对于相关法规的认识也不到位，这在一定程度上阻碍了土地流转工作的顺利开展，制约了资金向农村流动，束缚了金融事业在农村地区的推广和普及。1.4农村资金外流，信用社金融支持力度不足。黑龙江省农村土地资源流转经营需要大量的资金投入和金融业信贷的大力支持，在省内现有的金融机构中，唯有农村信用合作社能够为农村土地的流转经营提供信贷业务，而其他金融单位仅是吸收存款，这导致农村资金大量外流。近几年，农村信用社不断加大对相关支农业务的支持力度，不断提升支农服务质量和效果，但仍无法满足农村土地流转资金需求。1.5金融部门业务创新能力低，服务质量不高。各大金融机构缺乏有效的竞争意识，严重缺乏与农村信用合作社的合作意识，且服务手段比较单一。农村信用社主要的服务项目是传统的存贷款业务，该行的主要收入来源仅依靠贷款业务取得的利息，对金融服务品牌的建设和服务方式方法的创新远不能满足农民的需求，无法提供农村土地流转等相关金融服务项目。1.6农村信用社不良资产比率在增高。目前，很多信用社存在着管理机制不健全、企业内部管理制度执行效果不佳、企业经营决策失误、各类债务废弃无法收回等问题，这对信用社的资产管理质量产生了严重影响，使得信用社在金融业务办理方面力不从心。同时，因为农业有周期性、高风险性特点，一些金融单位在日常经营中，向商业化靠拢，金融业务资金主要流向了收益较高的城乡和经济比较繁荣的城镇或非农业部门、单位。此外，包括农村信用社在内的一些金融机构，每年都会通过缴纳存款准备金、购买国债、金融信贷等业务操作，使大量资金流出了农村，极大削弱了对农村土地流转的支农作用性。

2黑龙江省农村土地流转金融支持情况

2.1金融支持不足黑龙江省的金融类行业总体发展水平比较落后，在国内金融行业中竞争力有限，尤其是金融行业的创新能力相对比较落后，虽然近几年黑龙江省经济呈稳定发展、年增长率持续上升，但金融行业的服务水平仍远远不能满足本省的社会经济发展要求，这在一定程度上削弱了对农村土地流转的资金支持力度。本省金融组织机构数量有限，仅有哈尔滨银行、龙江银行、阳光农业保险与农村土地流转有金融业务往来。除省内金融机构数量不足外，还存在金融机构规模不大、影响力太弱的实际问题。2.2金融业务往来中存在的问题黑龙江省农村土地流转金融业务往来发展过程中主要存在以下几个问题:第一，在业务往来中，不良信贷客户量逐渐增多，致使放贷金额逐渐增大，但很难全额收回。因为农业耕种受到自然环境条件的制约，很多因自然环境因素造成的破坏是人为无法控制的，这就导致农业信贷风险增大。部分金融单位信贷工作人员的风险判断意识差，风险的防范意识弱，控制能力不强，造成农信的信用额度低、综合素质不高、收入不稳定等问题，还造成信贷业务还款不及时、违约率不断增长。久而久之，金融机构就会逐渐减少农业信贷的业务操作量。第二，金融机构对农村土地流转的资金支持逐渐减弱，资金大量转向城镇，很多金融机构考虑到放贷给农村地区的信贷风险太大，资金回收率低，不敢放贷给农民。还有一些收入相对较高的农民将自己耕种的收入存到银行，资金通过银行快速流向了城市，农业生产劳作的流转资金也随之减少，不利于农村土地流转的顺利进行。

3加强金融支持力度的基本策略

3.1创新支农土地流转金融业务

为更好地满足黑龙江省农村土地流转的高效、顺利进行，政府部门应加强金融机构对农村土地流转工作的支持力度，各金融机构要加强服务政策项目的开发和建设，可借助先进的科学技术手段，高效、快捷、低投入地推广农村土地流转金融服务。根据农村金融经济发展的群体对象、农村区域特征、农民需求差异，对客户进行详细的类别划分。金融组织机构要积极主动研发满足农村经济现状和农民消费的金融产品。各金融组织机构还应对农户需求进行考察、调研，要针对用户的实际需求，主动拓宽小额度信用贷款的服务范畴，要按照农村金融客户的经济发展特性，创新土地流转金融支持的结算方式，要研发符合农民实际需求的结算工具，从而进一步提升农户的结算效率，降低农户的支出。

3.2强化金融支持保障政策

强化农村土地流转过程中的金融支持保障政策，降低金融行业的操作风险，提升金融组织机构的回馈效率，同时有效控制金融机构对农村信贷业务的款项资金。各级政府要高度重视并关注农村经济金融的生态建设，要尽最大努力创造高效、快速、公正、廉洁的政务办公环境及服务环境。金融组织机构要创新农村土地流转的金融项目考核评价体制，制定金融信贷业务的守信获益体制和失信惩罚制度，通过多元化的途径强化农民的信用文化。要建立农村金融合作组织管理制度，促进现代农村金融服务行业与现代农业的建设发展，提供重要的金融支持保障。

4结语

黑龙江省作为农业大省，其农村金融的主题是合作性。新形势下，各大金融组织机构要大力支持农村的土地流转金融服务，做强、做大，助力社会经济发展。

作者:张涛 单位:哈尔滨金融学院

参考文献:

［1］祁丽，迟艳琴.黑龙江农村土地流转及其金融支持研究［J］．中外企业家，2015，(09):118－119.

［2］王敏霞，李停停，代赫萍.关于黑龙江省农村土地流转的金融支持探讨［J］．现代营销(学苑版)，2016，(05):60－61.

农村土地范文篇4

关键词：农村；土地流转；管理体系；服务体系；土地制度

近年来农村土地流转现象日益增多，这对农村经济的发展起到了积极的促进作用，同时土地流转也是现代化农业发展的必然之路。基于这样的大背景下，需要进一步对农村土地流转工作进行规范，为耳畔是否反反复复地流转工作的有序开展保驾护航，更好的推动农村经济的健康、有序发展。

一、农村土地流转的现实意义

当前农村土地流转工作从单一的农户间的流转开始向农户与农业产业化龙头企业等主体间的流转进行过渡，农村土地流转主体不断壮大，呈现出主体多元化的发展趋势。而且随着农村产业结构的不断调整，一些农户将自己承包的土地流转出来，这样土地到了有能力及有经营方法的农业经营主体手中，能够有效的改善农户分散经营的状况，有利于进一步推动土地的规模经营，全面提高农业产业化发展水平。在土地流转过程中，土地集中于种田大户手中，这些经营主体在经营土地过程中，在保证农产品质量提升的基础上，还能够实现成本的降低及效益的扩大。其在种植过程中，能够充分的运用先进的农业科学技术，为农业科技推广应用起到有效的促进作用。土地流转后通过适度规模的经营，也进一步为农业科技应用的进步奠定了良好的基础。另外，农户将手中的土地转出去获得到了出让土地的收益，并有充足的时间外出务工。经营者实现了土地的规模化生产和集约化经营，有效的降低了生产经营的成本，为综合效益的提升奠定了良好的基础。

二、推动农村土地流转的具体策略

（一）加大宣传力度，创造良好的土地流转环境

为了能够进一步推动农村土地流转工作，需要创造一个良好的土地流转环境，这对土地流转工作的有序开展具有至关重要的意义。因此当前各基层政府要加大宣传的力度，提高农民对土地流转工作的认知。同时还要加大法律法规的宣传力度，明确土地流转程度，使农民充分的认识到土地流转的优越性，并将农村土地流转纳入到制度化和法制化的轨道中来。通过构建与实际情况相符并具有较强操作性的社会保障制度，有效的保证农民的利益，降低农民对土地的依赖程度，为农村土地流转的进程起到重要的推动作用。

（二）保障好农民的合法权益

土地流转实质上就是对土地经营权和使用权的流转，在具体流转行为发生过程中，要以不损害到农民的切身利益作为重要的前提条件。而且在土地流转过程中，要遵循土地所有权的性质和农民土地承包权不改变的原则，这不仅是土地流转的根本，同时也是农村土地流转的重要保障。因此要求当地政府及相关部门要做好土地流转过程中合同文本的规范工作，租金采用可浮动方式，以此来有效的保证农民的收益。

（三）确保土地流转的可持续性

土地作为当前农民的重要的生产资料，其不仅能够有效的保障农民的生活，同时也是保证农民利益的重要因素。这就需要在当前土地流转过程中，要依托于生产力发展规律，充分的尊重农民的意愿，针对具体实际来推动土地流转工作有序开展。政府要充分的发挥职能作用，强化对流转土地的用途的管制，流转后的土地地审批后对其用途不得更改或是变更。另外，在土地流转过程中，还要对土地与外界协调发展的规律进行综合考虑，充分的实现土地的有效利用，全面提高土地的利用效率，为土地资源的优化配置起到积极的促进作用，更好的推动土地的可持续性发展。

（四）建立健全社会保障机制，完善管理体系

建立健全社会保障机制，保障被流转土地农民“学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居”。要建立土地流转服务中心，大力培育土地流转的中介组织。充分发挥政府在土地流转中的职能作用。同时在土地流转的方式、土地流转的过程、土地流转发挥的效益、土地流转合同执行期间有无违约违规行为等，都要有完整的记录记载。按照《农村土地承包法》的规定进一步完善，做到土地承包面积、地块、承包合同、经营权证书“四到户”。

（五）建立健全农村土地流转服务体系

在当前农村土地流过程中，要建立健全信息交流机制，通过建立三级土地流转市场体系，即由村级土地流转服务站、县乡镇的土地流转服务中心共同的组建完善的土地流转市场体系。同时还要建立土地流转咨询机制，实现政策咨询制度化，构建以政策主系统为核心，以信息、咨询和监督子系统为支撑的土地流转政策咨询体系，并做好相关政策和制度的配套建设。进一步完善价格评估机制，并构建科学合理的农地等级体系，建立健全土地流转评估价格信息收集、处理和公开制度。

（六）全面完善并创新土地制度

在当前农村土地流转过程中，需要全面创新农村集体用地管理制度，全面统筹城乡土地市场，加快推进集体建设用地进入到土地市场中来。实现集体土地地使用权与国有土地使用权的同场交易和待遇的平等，进一步对市场模式进行创新。另外，在集体建设用地使用权流转的过程中，还应当遵循基本原则要求，对国家、集体与农民之间的利益关系进行合理地处理。

三、结束语

当前农村土地实现经营承包权的有序流转，可以更好的完善家庭承包经营制度，实现对土地制度进行有效的创新。而且通过农村土地的有效流转，还能够进一步对农村土地资源进行优化配置，全面提升土地的产出率，为新农村建设起到了重要的推动作用。

作者:张朋 单位:黑龙江省齐齐哈尔市甘南县甘南镇农村经济服务中心经管站

参考文献：

[1]陈荣柱，刘方国，赵忠志等.推进农村土地流转加快现代农业发展[J].农村实用科技信息，2012（9）.

农村土地范文篇5

关键词：土地信托；土地流转；土地使用权；农村金融体制

Abstract：Foreignresearchesaboutrurallandtrustmainlyrefertoitsbaseofpropertyright,purposeandfunctionoflandtrust,publicandprivaterelationoflandtrust,patternoforganizationandoperation.Theseresearchesthosearemainlybasedonprivateownershiphavechangedtheirfocalpointfromownershiptorightsofuseandcontrol.Atthesametime,mostoftheachievementsfocusonrurallandreformandtheconservationoflandresources.ThereforesummaryandreviewoftheseresultscanprovidethereferenceeffectfortheresearchonthisfieldofChina.

Keywords：LandTrust;LandTransfer;RightofLandUse;RuralFinancialSyste

在加快我国农村金融体制改革研究的整体框架中，对土地流转及其方式的研究处于相当重要的地位。因为农村土地流转制度是制约农村经济发展的重要因素。完善的土地流转机制和发达的农村土地市场有利于拓宽农村的投融资渠道从而促进资源的有效配置，而土地信托正是一种新的、有效的土地流转方式，在土地流转过程中发挥着越来越重要的作用。对此，国外学者已经从不同的角度展开了研究。下面拟对国外已有的研究成果加以概括以作为我们的借鉴。

国外关于农村土地信托问题的研究体现在以下几个方面。

一、关于土地信托的实现基础

信托形式的运用需要以明晰的产权界定和权利的可转让性为基础，土地信托也不例外。国外在研究土地信托问题时也离不开这样的基础。

首先，在土地产权界定方面，一开始，西方经济学的研究以私有制为前提，认为只有完全的私有产权，才能促使生产要素在市场机制下的合理流转；只有土地私有制才能实现土地信托。在土地私有条件下，土地市场的建立受其他要素和商品市场变化的影响，农村非农劳动力市场的产生使得农业人力资本要素处于边际生产状态的农民放弃土地。当金融市场认可土地的担保功能时，利用土地信托将成为农业资金要素的重要来源。

但是，西方的土地产权理论演变，经历了一个从重“所有”到重“利用”的转变。这种趋势具体表现为：在经济关系上，土地所有权表现为“单纯的土地所有权”；在立法上，改变了以往把土地归属放在首位的做法，开始注重资源的有效利用和土地的开发；土地所有权开始逐步证券化[1]。同时，土地利用要符合宏观效率的思想逐步兴起。一些学者积极倡导社会和团体主义的土地所有权理论，以取代土地所有权绝对性理论。如德国耶林在《法律的目的论》中指出：所有权行使的目的，不应当仅仅为“个人利益”，应同时为“社会利益”。法国学者迪吉则主张“社会连带说”，认为“土地所有权并非为土地所有人之利益而存在，仅为增进人类之共同需要而赋予保有土地者之社会机能而己”。随着所谓的“现代土地问题”的产生，“个人和社会协调”的所有权思想开始出现，澳大利亚的麦克尔森(Miehaelson)指出:“所有权只是独占性的权利，而不是一个不受干涉的个人权利”。也有的学者把所有权概括为“一种排他的权利而不作为一种绝对的权利”。

西方学者还认为：土地产权制度的基本作用就是通过激励机制诱导农业经济活动主体的行为决策，并进一步影响农业经济活动的绩效。或者说，有什么样的土地产权制度，理性人就会做出什么样的行为反映。诺斯指出：“制度构造了人们在政治、社会或经济方面发生交换的激励结构”，“对于不稳定的产权，实施很差的法律，进入壁垒以及垄断性限制，利润最大化企业倾向于具有较短时间中较少的固定资本，并将倾向于较小的规模。最为有利可图的业务可能是在贸易再分配活动或黑市上。这一组合很难导向生产性的效率”[2]。

可见，西方关于土地信托的研究是建立在土地私有的前提下的，这与中国土地所有权归国家、农户只有使用权的国情不同，但仍然有一定的借鉴意义。因为土地使用权是土地产权的一部分，明确农户对土地的使用权仍然可以建立所谓的“有保障的产权制度”，从而作为土地流转的基础应用于土地信托。

其次，在土地的可转让性方面，国外的研究主要是一些对转型国家的调研。因为这些国家的土地产权不够明晰，使用权的转让受到诸多限制，土地无法在市场机制下合理流转，从而给完全市场机制下的土地信托形成障碍。这些研究对指导中国的农地制度改革很有启发意义。美国的罗伊·普罗斯特曼(1996)[3]通过实地调查，对中国的农村土地使用制度做了认真研究，认为土地使用权权属不充分，权能不明确。土地使用权属不充分，使土地使用权流转无法在更大范围内进行。而土地使用权和所有权的转移会使资源配置更有效，并刺激对土地资源开发利用的深度投资，减少农户的风险规避行为。同时还提出:“一些地方采取行政手段推财经理论与实践(双月刊)2007年第2期2007年第2期(总第146期)岳意定，刘志仁等：国外农村土地信托：研究现状及借鉴行规模经营，除了认识上的原因外，还有一个重要的原因，就是地方政府和集体组织为了便于控制农村土地，便于转为非农业用地。”

而俄罗斯的农业用地立法研究(1998)[4]更具体地讨论了农业用地可转让性的几个方面的问题和分歧：对潜在土地所有者的技术要求，对非居民土地所有权的限制，在信贷违约的情况下向抵押权人转让土地的限制，个人土地所有权的上限，土地股份及其转让的方式。该研究提出应在俄罗斯实行这样的转变：土地股份可通过购买或租赁的方式转让，而后者更为适用。一份土地股份就是一种选择权，可以被出售、购买、继承等。股份的所有者对分配土地有绝对权利。这种机制使得法人实体希望获得大面积的农业用地以累积所需数目的股份然后用于分配。研究还指出，租赁是农村地区的一种特别补充机制，所有者更偏好于租赁土地股份而非实物土地。

世界银行在发展中国家的农村土地管理改革方面也做出了很多努力，提出了“市场导向的耕地改革”（MLAR）计划以及自愿土地流转机制，并要求实行土地书名与登记制度，明确土地的所有权。但国外的一些学者的实证研究表明这些措施虽有一定作用，但并不一定能保证农村土地流转的顺利进行：首先，这种土地书名与登记制度虽然大量减少了无主土地并促进了带有可转让财产权的土地的供给，但这无法保证土地产权市场的发展。因为对于追求利润的贷款者来说，所有权证明并非获得贷款的充分条件，稳定的土地收入水平才是更重要的决定因素。更有甚者，农户可能不愿意用其土地所有权作为抵押品。从而得出结论，土地所有权并不是获得使用权保障的唯一方法，应参照不同的背景和地方偏好，建立更加灵活的体系（DwnizBaharaglu,2002）[5]。此外最近还有学者（SaturninoM.BorrasJR，2005）[6]以菲律宾为例，用实证方法检验了与市场导向的耕地改革以及自愿土地流转机制有关的变量，得出一个预测结果：MLAR模型用于菲律宾不仅无法促进分配改革，而且会破坏潜在的国家主导的政策。这也映证了DwnizBaharaglu的结论。

从国外的这些研究可以看出，要实现真正意义上的土地信托，实现土地的有效流转，土地使用权必须实现可转让，当然，在中国的特殊背景下，这种转让性的实现形式还需要进一步探索。

二、关于土地信托的目的和作用

由于西方国家土地的私有制和自由流转性，为了追求更高的经济利益，农村土地的使用方式正在发生转变，不断从农业用地转变成非农用地。为了保护土地资源，国外很多学者对于农村土地用途的控制进行了研究，如DonaldM.Mcleod等(1999)[7]就根据美国西部农村的实际提出了土地使用控制的三种方式：分区制、购买发展权、集群式发展，并建立了土地使用控制方式的选择模型。土地信托方式就是出于保护土地资源和公众利益的目的用于实践的。

在美国和英国，无论是局部性的、地域性的还是全国性的土地信托都是一种很有影响的非盈利组织，它和私有土地主们一同来保护他们的土地以达到保护和利用土地或者其他公众利益的目的。它们保护土地的工作对于他们所从事或者协助土地交易的社区和地域非常重要。这些交易包括土地的获取、保护、管理协定，或者其他的能够从土地上获取的实际资产的一些利益。

此后，西方学者们就对这种土地流转形式进行了实证研究，并且建立了各种决策模型：其中PhilipJ.Bacon等（2002）[8]基于信息经济学的贝叶斯网络理论建立了一个BN模型，该模型主要是为了保证农村土地使用的可持续性。这个模型主要由四个部分组成：人员的观点、土地类型、土地使用的选择、成本和利益的标准。这个BN模型不是最优化模型，而是帮助专家分析有关土地的数据。该模型的使用包括两个阶段：第一个阶段是关于土地类型的标准和土地使用的选择，这个阶段是为了评估对现在的土地使用的满意度；第二个阶段是关于改变土地使用的成本，改变成本需要考虑风险和银行利息、管理、财产的让渡等因素，这可用一个模型来评价土地管理者改变土地使用后的满意度，即：

在成本支付期内改变的满意度=长期预期的满意度－总的改变成本/成本支付期

而JulieAnnGustanski(1999)[9]基于伦理经济学建立了一个土地信托保护决策支持模型（ILCOS），他认为土地的使用方式是深层次的政治、经济和文化结构的反映。尽管土地信托有一个共同的目的保护土地资源，但是每一个土地信托机构都有自己的设置和地域。所以，他对伦理经济学政策模式在土地信托保护方面的整个过程给出了一个总体的概念，从而总结出土地信托的决策支持的环境模型。这个模型由5个大块组成：土地的使用和环境、社会经济、计划与获取的评估、决策制定的方法、积极的决策制定。该模型主要提出和检验了美国和英国的土地信托与保护私有土地因果关系上的模式，以开发一种可行的决策支持工具。此外，RogerCoupal和AnySeidl（2003）[10]还研究了在税收基础上的土地使用选择的影响，分析了发展农业用地和农村居住用地的相关成本及其对财政结构的影响。

可见，国外关于土地信托的研究主要是为了探讨其在促进土地资源和公众利益保护中的作用和具体操作，真正将其纳入农村金融体制研究范围的并不多，只有对转型国家的一些研究中提到了要鼓励信托的发展来提高农村土地商业化水平。其中ZviLerman(2004)[11]就通过大量的调查证明：农民收入的提高、农田的增大需要土地市场起作用。农村金融应该强调利益性、节省性，鼓励各种不同种类的信托，而不是设计大量的项目来完全进行改头换面或全面发展农村贷款系统。三、关于土地信托中的公私关系

基于西方土地产权理论从重“所有”到重“利用”的转变以及“个人和社会协调”的所有权思想的出现，很多研究成果揭示了私人土地信托与政府的土地保护行为之间的关系。根据实证研究结论，存在三种观点：一种可称为“替代论”，即作为土地使用权和土地保护行为的两种类型的供给者，私人土地信托与政府土地政策之间是相互挤出的关系，一方的行为会挤出另一方的供给。DominicP.Parker和WalterN.Thurman（2004）[12]的研究就体现这一观点，他分析了美国联邦土地计划对土地信托行为的影响，以土地信托需求建模，指出政府的土地计划会减少私人土地信托对相同设施的提供，即：

其中，DLT为土地信托需求，S*为土地保护效应，G代表政府保护政策。但在某种程度上，私人土地信托会比政府行为更有效，并以各郡县的数据检验了模型。而MahendraReddy和PadmaLal（2002）[13]研究了斐济的国家土地流转，认为其政府将土地转让给信托机构NLTB会造成政府信誉维持危机，也不利于提高公民生活水平。第二种可称为“互补论”，即私人土地信托与政府政策之间是相互补充的关系，主要是认为土地信托可以弥补传统的政府模式的不足。如JulieAnnGustanski(1999)[14]指出传统的模式结构是执行政府的政策、规划和发展控制、农业政策和税收结构，极大地对土地的使用方式负责保护或者其他管理。由于许多的原因，传统的政府方式是试图迫使人们保护土地，但得到的结果却与政府的计划目标相去甚远。而土地信托作为一种市场机制可以通过建立决策模型考虑到各种经济因素，从而有效地在促进土地流转的同时保护土地资源。第三种可称为“两重论”，即私人土地信托与政府政策之间既有替代关系又有互补关系。在这一方面，美国的HeidiJ.Albers和AmyW.Ando(2001)[15]就构造了一个实证模型以识别土地信托运作中最佳人的数量，也即对土地信托机构的需求。在模型中，信托组织的最优数量表现为土地保护的最优数量及其基本产出的最优数量。该模型说明了最佳受托人的数量是由两方面的竞争力量决定的，这两方面竞争力量就体现了私人土地信托与政府政策之间的双重关系：一方面政府保护利益的外部性使得受托人越少效率越高；另一方面，由于政府高昂的组织成本以及信托机构集资专门化的优势，使得受托人越多效率越高。

可见，西方国家关于土地信托中的私人与政府的关系分析也多是基于土地资源保护和社区建设需要的，较少有以农村金融体制为研究方向的需求分析。但是其实证方法值得我们借鉴。

四、关于土地信托的组织形式和运作模式

综观国外对土地信托的研究，其组织形式和运作模式大致有以下几种分类方法：

1．按照土地信托组织设置的目的，可以分为两种类型：（1）以保护生态资源为目的的土地信托组织，其焦点是土地；（2）社区信托组织（CLTs），需要土地和对土地的改善来建设住房或公共资源，其焦点是使用土地的人。两者如果能在信任和长期稳固关系的基础上很好地合作则有以下优点：（1）可以将各自拥有的不同的金融工具和技术资源互补；（2）在不同的土地购买和所有权机制上可以互补；（3）合作的最终产品要优于各自单独创造的最终产品。土地信托联盟就是一个促进两者合作的组织（Campbell,MarciaCaton，Salus，DanielleA，2002）[16]。

2．按照安全程度和信托权利的不同，可分为三种形式：社区土地信托(Communitylandtrust)、给予被分配人在闲置的公共土地上暂时开发权的临时性执照（Temporaryoccupationlicences）、土地购买公司（Land-buyingcompanies）。其中信托权利包括改善权、开发权、耕种权、转租权等。其中CLTs安全程度最高，其次是LBCs，最后是TOLs。从所拥有的权利来看，CLTs对低收入者来说是一种创新的形式以确保他们的使用权，并在很大程度上为其成员提供了一系列权利，但各种权利的拥有仍有一些限制条件；另外，虽然一些权利对于作为联合持有人的已婚妇女有某些限制，但总的来说，对于男性和女性来说还是平等的。在LBCs下的各种权利对于男性、女性及联合持有人都是一致的，但一些权利如开发和改善权是临时的。在TOLs下各种权利的实现会受到其有限的组织能力的限制，参与者不得不履行与这些权利相关的责任和义务（WendyE.Taylor，2003）[17]。并有学者指出CLTs是最经济且最有价值的模型（UniversityofSalford,2005）[18]。但该模型虽然在英国等发达国家能有效运用，却并不一定适用于发展中国家，如Bassett和EllenM（2005）[19]。就以使用社区信托模式（CLTs）的肯尼亚为例，评价了6年来肯尼亚的实践表现，认为该模式在肯尼亚表现不佳的原因有：法律的复杂性，缺乏政府对该模型持续的支持，在解决剩余土地的分配问题上有不同的观点。因此，CLT并不是此时适合肯尼亚国情的模式。政策制定者需要从非正式的或者传统的机构方面考虑如何增强使用权的安全性和更好地管理农业土地。

3．对于土地信托的具体执行机构，可以有两种类型：一类是利用已有的实体组织，如住房协会、遗产信托机构、发展信托机构、教区组织等，设立永久性的基金以支持社区发展（UniversityofSalford,2005）[18]，这种类型主要是英美国家采用；另一类是建立土地信托银行或允许银行选择或参与土地信托业务，采用这种类型的主要是以日本为代表的东亚国家。对于第二种类型，还有学者指出应通过建立一个信托银行的附属公司来参与更为广泛的信托业务。信托银行子公司的活动范围包括土地信托和贷款信托，但是不包括基金信托（Smithson,Simon，1991）[20]。

国外对于土地信托的组织形式和运作模式的研究都是针对具体的国家和地区进行的个案研究，而各国以及不同的地区具有不同的农村经济环境，因此没有公认的所谓固定模式。

五、结束语

综上所述，国外关于农村土地信托模式中土地产权的研究主要以土地所有权私有化为前提，但其关于土地产权从重“所有”到重“利用”的转变逐步模糊了所有制的界限，将土地信托的基础——土地产权研究的重点从所有权转移到使用权和控制权，对我国的研究具有借鉴意义，为信托标的物问题的解决开辟了道路。另一方面，国外关于土地信托的研究往往把重点集中在和土地资源保护方面，而没有将其列入农村金融体制的建立和完善的范畴，他们研究的利用土地信托促进农业发展的机制多是通过这样的途径，即通过对土地使用的控制和对农民将其用于生产性用途的激励以促进农业的发展以保障农民利益；而对通过将土地使用权作为信托资产来保证农村土地流转和土地交易市场的建立的途径来达到解决“三农”问题目的的研究不多。这与西方国家的土地与其他商品一样可以自由流转的现状有关。所以，国外尚没有关于农村土地信托风险及控制、定价机制、利益再分配机制等方面的系统研究。因此，国内的研究除了结合我国国情借鉴国外的理论和方法外，还应致力于填补这些方面的空白。

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农村土地范文篇6

1.1如果流转土地仍是经营粮油等传统农作物，农户要求取得全部流转净收益的，应予支持；1.2如果流转土地已进行农业结构调整的，流转费标准应由农户与村委会平等协商、自愿约定，协商不成的，根据实际情况及有关政策予以确定；1.3如果农户只是要求村委会提高转包金的，因涉及转包合同关系，根据合同相对性原则，不予支持。当然，如果村委会确实从未向农户支付流转费，农户要求确认该协议无效的，应予支持。由于农产品生产周期长，季节性强，基于保护农业生产稳定发展的考虑，农户应取代村委会作为转包合同的发包人，承继转包合同的权利义务。笔者建议，采取此种流转方式的村委会应当就流转费标准与农户尽快进行协商，达成书面的补偿协议，逐步实现向有偿流转的过渡。

2促进土地流转与规模经营

农村土地承包经营农户和土地流转受让方是农村土地承包经营权流转市场的交易主体，特别是近几年发展起来的种养殖专业大户、农民专业合作社、农业产业化龙头企业，已成为农村土地承包经营权流转市场的重要力量，主导着土地流转的发展规模和速度。所以，近两年以来，我市把大力培育发展种田大户、家庭农场、农民专业合作社、农业产业化龙头企业作为加快农村土地流转和适度规模经营的有效载体放在农业工作的重要位置来抓。

3采取积极的土地流转政策

各级政府尤其是乡镇一级政府，必须确立支持土地流转就是支持现代农业、推进乡域经济发展的观念，制定各种优惠政策，鼓励农民进行土地流转，并对流出、流入方采取扶持鼓励政策，对流入方按流入面积、种植作物给予相应的政策性补贴资金；对规模经营大户，在信贷、保险、用电等方面给予优惠政策、大力扶持，以巩固土地流转成果。

4加强政府引导，着力政策推进

土地流转处于起步阶段，政府引导尤为重要。第一，以政策服务为中心，营造流转氛围。出台专门文件，召开专门会议，全面宣传贯彻党中央土地政策，解除部分基层领导和群众思想疑虑。第二，综合规划，选好发展项目。按照区域化、特色化、产业化思路，进行规模经营、集约经营规划，着力招商引资。第三，强化组织协调，明确部门分工，专门机构管理，一条龙服务。

5做到“三个结合”

“三个结合”：一是土地流转要和土地规模相结合。我们以增加农民收入，提高粮食产量为目标按照政府引导、试点示范、稳步推进的总体思路，充分发挥农民主体地位，合理组织有效引导，以流转促规模，以规模带流转，走出了土地良性流转的路子，使农民真正流得出，流转出土地的农民收入真正得到提高，减少土地纠纷的发生。二是土地流转和农业产业化相结合。三是土地流转要和农业现代化相结合。土地流转必须立足于大农业、大农机、大科技，才能使流转出土地的农民收入增加。使农民土地土地流得出不发生土地纠纷。

6土地流转要依法开展，要充分尊重农民的愿意

政府部门要积极宣传、动员、引导和扶持，县上要成立领导小组，组建办事机构，赋于职能，并从资金、技术、人才、政策等方面大力支持，乡村两级要大力宣传动员，积极引导，先行开展示范试点，争取得到农民认可，自愿进行流转，不要全面铺开，不能强行推进，更不能搞一刀切。

7要进一步建立与土地流转相对应的保障机制

要加大对有一定文化基础的青壮年劳动力的就业技术培训，促使其向二、三产业转移；通过短期、单项的实用技能培训，帮助年龄较大、文化基础较差的农户成为有一技之长的农业技术能手；特别要完善以养老保险、医疗保险和最低生活保障为主要内容的新型农村社会保障制度，从根本上解决农户流转土地的后顾之忧。

8建立土地交易市场，实现土地流转

农村土地范文篇7

一、指导思想

以科学发展观为纲领，深入贯彻落实市第十次党代会及市第十四届人民代表大会第一次会议精神，按照鄱阳湖经济生态区发展战略部署，积极实施整体推进农村土地整治示范建设，通过开展“田、水、林、村”综合整治，增加有效耕地面积，提高耕地质量，完善农村基础建设，推动农业产业结构调整，改善农民生产生活条件，确保农民增产增收，实现城乡统筹协调发展，为我县进位赶超、特色崛起作出新的贡献。

二、基本原则

（一）政府主导原则。农村土地整治工作由县人民政府主导，各有关乡镇作为工程施工的具体承担主体，以土地开发整理政策和资金为平台，整合各涉农部门的项目和资源，充分发挥综合效益，全力推动农村土地整治工作。

（二）合理规划原则。根据我县自然条件、土地利用、水利基础设施情况，因地制宜、突出重点。在项目选点上，注重与土地利用总体规划、村镇建设、农业农村发展、交通建设、生态建设、县级农田水利建设等有关规划相衔接，统筹生产生活、建设发展和生态用地，科学布局，协调推进。

（三）协调推进原则。按照“统筹规划、全盘设计、整体推进”的思路，统筹协调同区域内各类投资项目，实事求是、量力而行，不急功近利，不盲目攀比，切实改善农民的生产生活条件和生态环境，提高资金使用效益。

（四）尊重民意原则。坚持以人为本，尊重农民意愿，从农民的实际利益出发，以农民是否欢迎和受益为标准，着力解决农民最关心、最直接、最现实的问题，切实保障农民权益。

三、目标任务

根据省农村土地整治领导小组下达给我县的任务，从年到年，我县农村土地整治规模33万亩，年土地整治项目规模15万亩，具体项目落三里乡共11个乡镇，17个子项目。其中三里乡子项目为年配套土地开发项目。

我县为土地利用总体规划确定的土地整治重点区域，以灌区水利工程为依托，具备水、土、环境等基础前提条件，集中连片实施，以增加耕地数量、提高新增耕地产能、提高耕地质量，完善和优化农田基础设施建设，改善农村生产条件为主要任务，实现粮食主产区的农业集约化和产业化水平。

四、工作步骤

（一）宣传准备阶段（年3月1日-年9月30日）

充分利用电视、网络、标语、墙报等媒体，加强对农村土地整治工作的意义、重要性、目标任务和建设内容的宣传，各有关乡镇要组建宣传分队，深入土地整治项目区，召开各种座谈会、群众会，广泛宣传，消除农民的思想顾虑，提高农民对农村土地整治的信心，增强农民参与的自觉性。

（二）组织实施阶段（年10月1日-年3月30日）

1、招投标

工程项目施工必须依法依规实施公开招投标，并由县监察、发改、国土等部门全程参与和监督，招投标结果必须向社会公告。公告无异议后，确定施工单位。

2、组织施工

施工过程中，不得变更规划设计，不得擅自变更建设位置，调正建设的规模，变更设计内容，但确因规划设计与施工要求严重不符的，应按照规定程序进行变更。

3、竣工验收

项目竣工后，由项目承担单位收集整理好内业资料，按国家有关规定标准组织自验。对工程未达到设计标准和要求的必须限期整改。自验合格后，由乡镇人民政府向县农村土地整治领导小组行文要求验收，

（三）工程验收阶段（年4月1日-年6月30日）

工程竣工验收后，由县农村土地整治领导小组按程序逐级上报。

五、保障措施

（一）加强领导，落实责任。成立农村土地整治工作领导小组（见附件），由县政府主要领导任组长，分管领导为副组长，成员由县监察、审计、财政、发改、国土、农业、水利、交通、环保、住建、林业、农发办、行政服务中心等相关部门主要负责人组成。各有关乡镇政府为工程项目实施的业主单位和推进主体，具体负责本区域项目建设的施工管理、竣工自验和申请上级验收，负责项目区内土地权属调查和调整以及项目资金的管理。乡镇政府主要负责人为本区域项目建设的第一责任人，项目部法人为项目工程的终身责任人。

农村土地范文篇8

同志们：

今天的全区农村土地流转现场会是区委、区政府经过研究后决定召开的一次重要的会议。会前，区府办、农业局、莲花镇对现场和会议的组织作了认真准备和安排。应该说组织得不错，内容丰富，现场有示范，经验可学习。莲花镇、横路乡两个发言材料都很有特点，请大家相互借鉴、相互学习。蔡区长作了十分重要的讲话，阐述了农村土地流转工作重要意义，明确了下一步工作的任务和要求。蔡区长的讲话立意高，政策性、操作性强，具有很强的针对性和指导性，请各位一定要认真学习，因地制宜、扎扎实实地贯彻落实。

近年来，我区土地流转工作虽然取得了一定的成效，但还处于刚刚起步、破题阶段,与湖州、绍兴、义乌等地相比还有一定的差距。为认真贯彻蔡区长的讲话精神，全面推进我区土地流转工作，我再强调几点。

1、加强组织领导、广泛宣传引导。

区里成立土地流转工作领导小组，各乡镇（街道）也要抓紧成立组织。要抽调农业、土地、司法等部门的人员，成立一个法律政策指导组，为开展土地流转的乡村提供具体指导。乡镇（街道）要依据有关法律、法规和政策，借鉴莲花、横路试点乡镇经验，结合本地实际，提出农村土地承包经营权流转规范管理工作实施方案，方案要求在1月15日前报区政府办公室。同时各级要相关召开会议，介绍经验，给群众算账、讲道理、讲法律、讲政策、讲好处，充分征求群众意见，做好群众思想工作。

2、把握流转原则、规范流转手续。

土地流转，政策性强、涉及面广，在推进过程中必须注意把握好原则。要以法律政策为依据，这是最根本的原则。一定要认真学习法律、研究政策，鼓励有条件的乡村在法律、政策的框架下，在体制机制方面大胆探索；要以群众自愿为基础。群众是土地流转的主体，做好群众工作是推进土地流转的基础，不能搞一刀切、搞强迫命令。要让群众明白，土地流转，仅仅是土地使用权的流转。从我们现在了解的情况看，个别农户之间小规模流转的也不少，这说明群众有这个意向，但是这种流转没有规范手续，容易引发矛盾和纠纷，而且土地的效益也没有明显增加，要在群众自愿基础上，重点推进土地向种植大户、向有实力的农业企业、专业合作社流转。要以增产增效为目的。土地流转不是简单的换人种地，一定要与新农村建设、与发展现代农业、与加强农村基础设施建设、与全民创业紧密结合起来。首先是土地流转后，土地怎么办？重点要向农业企业、专业合作社，向种养大户集中，才能最大程度实现增产增效。二是土地流转后，人怎么办？要流向城镇，流向非农产业，实现全民创业，多渠道就业。这两个问题解决了，土地流转就是成功的。

在土地流转中，我们还有很多需要规范完善的地方。要规范流转的主体，要把专业合作社、农业企业、种养大户等受让方，作为重点进行规范。还要规范流转的合同，要在双方自愿的前提下，使用全区统一规范的合同样本，签定合同，明确流转形式、数量、年限、条件和双方的权利责任。并在区、乡、村三级登记备案。

3、建立五项机制、强化三大服务。

一是建立服务机制。在完善莲花、横路两试点乡镇的土地流转服务中心建设同时，要建立区、乡、村三级服务体系。在农业部门和乡镇（街道）分别建立土地流转服务中心，村建立服务站，为土地经营权流转双方搭建起信息沟通的桥梁。二是建立监管机制。及时掌握农村土地流转动态，加强流转过程中的合同签订、鉴证、备案以及土地用途的管理，确保土地流转规范有序健康进行。三是建立纠纷调处机制。要完善我区农村土地承包纠纷仲裁机构建设，积极探索开展土地承包经营权纠纷仲裁工作，妥善解决农村土地承包经营权流转纠纷。各乡镇（街道）、村也要建立相应的农村土地承包纠纷调处组织，及时解决土地流转过程中产生的矛盾纠纷，为土地流转工作创造良好的外部环境。四是探索建立储备机制。要探索通过合作、入股、经营权置换等方式，将部分农户的土地实行集中储备，定期收集信息，建立农村土地供求信息数据库，以便及时对接。五是探索建立评估机制。对农村土地开展分等定级，建立价值评价标准，健全评估体系。要加强土地流转价格和流转款支付方式的引导与指导，提倡以每年支付一次租金的方式加以规范，最大限度降低流转双方的责任风险。

同时要强化三大服务。加强市场信息服务，要指导经营者把握市场动向，生产适销对路的产品，帮助开拓市场，解决销售过程中存在的困难和问题。加强生产技术服务，要研究和推广规模经营条件下省工省时、节本增收的种养模式，加强技术指导和服务，推广应用新技术、新品种、新模式，提高生产效率和效益。加强设施装备服务，要优先在规模经营区域大力开展农田水利、田间道路、土地整理等基础设施建设，加大农业机械设备、设施的研发和推广力度，建立健全农业机械服务体系。

4、全面开展调查、统一流转文本。

各乡镇（街道）要在明年2月中旬前完成意向摸底调查，逐一造册登记，建立农村土地流转登记制度。重点建立《农村土地流出意向登记簿》、《农村土地流入意向登记簿》、《农村土地流转台账簿》“三簿”台账，及时掌握已流转情况和下一步流出、流入意向等详细信息，为建立信息库和信息打基础。农业部门要根据有关规定，结合我区实际，制订一套土地流转示范文本，包括出租、转包、互换、转让、入股形式流转的合同，流转委托书，流转意向信息簿、流转情况登记簿等。各地要以范本为基础，结合实际情况，指导订立正式书面合同。对已经签订书面合同，但不完善的，要引导流转双方当事人参照示范文本进行完善。对没有签订土地流转合同的，要引导流转双方当事人参照示范文本进行补签。

5、认真落实措施、严格考核督查。

加大农业龙头企业、农民专业合作社、种养大户的扶持力度，培育更多的参与主体。拓宽招商网络渠道，建立招商机制，制定招商办法，实施招商奖励。建立项目库，整合一批、包装一批、储备一批，使进优势产业开发。农业部门要进一步做好调研，根据我区土地流转规范化管理实施意见，提出土地流转工作考核办法，要把健全服务机构、明确服务职责、依法规范操作、调处化解纠纷，特别流转实绩等内容列入考核内容,建立管理服务工作考核评价体系和流转实绩考核评价体系，将专项考核与综合考核结合起来，专项考核结果与年度目标责任制考核挂钩,区财政每年要安排一定的专项资金，用于土地流转的补助。同时要加强对全区土地流转工作进行专项督查，确保土地流转工作有序、规范、健康开展。

农村土地范文篇9

中国农村土地承包制度的演变

中国农村土地承包政策是逐渐形成的，了解整个过程，有助于理解土地承包中各种问题的来龙去脉。

中华人民共和国前，中国农村土地实行私有制，土地占有极不平均。中华人民共和国成立后，我国农村土地制度的变迁大致经历了三个阶段，即到农业合作化运动，体制到现在的家庭联产承包责任制。1950年进行了，做到了耕者有其田，相对平均了地权。后开始了合作运动，到1956年全面实现了农业合作化，土地等生产资料由农民私有改变为集体所有。1958年，农业生产合作社改组为。彻底消灭了农村土地的私有制，实行了“三级所有，队为基础”的土地所有制。中共十一届三中全会后，农村政策开始发生重大变化。尤其是在1983年中共中央在《关于印发农村经济政策的基于问题的通知》后，全国农村由此普遍推行了包干到户。到1983年底，98%左右的基本核算单位都实行了包干到户，家庭承包经营的土地面积占耕地总面积的97%左右，实现了土地所有权与使用权的分离。为稳定农村的土地政策，1984年土地承包期一般应在15年以上。1993年又规定在原定的耕地承包期到期的，再延长30年不变[2]。

最近特别是2001年起，全国出现了农村土地流转即土地使用权转让的势头。截止到2001年底，全国农用地发生流转和集中的在5-6%左右。而在20世纪90年代初中期，这一比例只有1%。这次流转势头迅猛，形式多样，为农业的发展带来了活力，也产生了一些负面影响。

二十多年来，中国农村土地承包政策虽几经变迁，但政策目标始终在于维持集体所有，均地承包、家庭经营和允许在农民自愿的前提下进行土地流转的大格局。后期的政策的制定以纠正前期政策执行中出现的偏差为起因，是这一时期政策的最大特点。政策的重点，在于延长土地承包期，稳定土地承包格局，限制发包方随意调整土地承包关系。

2002年8月29日，第九届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议通过了《中华人民共和国农村土地承包法》，并决定于2003年3月1日起施行。正如该法第一条所指出的其主要目的是：“为稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，赋予农民长期而有保障的土地使用权，维护农村土地承包当事人的合法权益，促进农业、农村经济发展和农村社会稳定，根据宪法，制定本法。”这部法律把家庭承包经营制度中比较成熟的做法固定下来，为以后农户能够以法律维护自身的土地权益提供了武器，将对促进中国农村的经济发展和社会稳定起到非常积极的作用，温铁军指出，法律是稳定的制度形态，政策是不断调整的过程，关于农民的土地承包权益的几个方面内容都写进了《农村土地承包法》，土地承包权成为目前为止农民享有的最广泛的权益。这标志着中国的农村土地承包政策将进入一个相对稳定期。这部法律强化了现行的农村土地承包政策，保证了政策的连续性、稳定性和严肃性，但对现存的一些棘手的问题并没有提出新的解决办法。今后土地承包关系稳定的程度，将取决于现有政策执行的有效性。下面笔者将结合该法，着重谈一谈影响土地承包制度稳定的几个主要因素。在进一步展开论述之前，有必要澄清几个问题，以有利于接下来的分析。

家庭承包经营和农业现代化

我国实践表明，农村家庭承包责任制的确是一种有激励、有效率的制度。国家赋予农民从事家庭经营的土地权利，建立以家庭为单位的农业经营体制，把农民的努力程度与所获报酬联系起来，把农民的生产投入与经济收益联系起来，使农民在获得土地使用权后，有一定的生产自主权和剩余索取权，因而提高了对农业生产的投入和投资。并且在一定程度上克服了农业集体经营的低激励机制和高管理成本，克服了集体共同使用土地产生的外部性，降低了监督成本。那么，农业家庭经营制作为现代农业典型的组织形式，是否会成为农业的规模化经营和实现农业现代化的障碍呢？从世界范围看，无论是发达国家还是发展中国家，无论是土地资源丰富的国家还是土地资源稀缺的国家，家庭经营制已成为各国农业普遍采用的一种方式，经营主体都是以家庭为单位，只是在规模上有所差异。小规模经营的日本农业和大规模经营的美国农业，都已经完成了农业现代化的过程。因此，认为农户经营制度妨碍农业现代化发展是没有充分证据的。比较正确的说法是，农户经营的土地规模太小对农业现代化发展存在着不利影响，但两者之间也不是一个有前提必有其结论的直接因果关系；土地规模小是影响农业现代化发展的多种不利因素之一，但是这个不利影响是能够被其他因素代替的，如果资本供给充足的话，土地规模小的不利因素就能被替代，日本就是一例。小农经营同样能够接收很多现代农业技术，走以提高土地生产率技术为主的现代农业的道路。因此，发展我国的现代农业应当走节省资本和土地，而多用劳力的技术路线。我国的小农经营在采用提高土地的产出率的技术，比如说良种和多熟制，有充分的主动性。因此，家庭经营制对于农业生产这一类特殊而复杂的生产活动，是一种有激励、有效率的制度，各国的实践表明，对于农业生产经营，解决激励问题比实现规模经济更为重要。

其实农地规模经营的效益并不明显，所以指望通过“”来集中土地从而实现“规模经济”的“理想”恐难实现。我国学者万广华、程恩江的分析则说明。我国的谷物生产几平没有规模效益，他们根据抽样调查数据得出的结论是，农业的规模效益是有限的，至少它不如工业的规模效益那样明显。而且有关规模经营的研究证明，在我国目前能达到的小型机械装备水平和以家庭成员为主要劳动力的家庭适度经营规模（都以产粮为主），南方水田地区的适度规模是20-30亩，北方旱作区为60-70亩，大约为现在的家庭经营规模的4-5倍，如要搞规模经营，这4-5倍的数据也较好地表明了土地的集中度，而要使得规模化的土地能保持稳产高产，基础设施的投资平均每亩需800-1000元，这就是实现农业现代化的基础条件。能够有上述条件的地方，在我国农村只是一部分地区，即东部沿海省市区中的部分经济发达地区和大城市的郊区。一项对江、浙、鲁3省5县(市、区)83户农业经营大户的调查资料显示,我国东部地区的规模经营仍然是以家庭农场为主。罗必良经过深入研究后得出结论：“即使大农比小农有较高的劳动生产率，但可以肯定大农的边际劳动生产率要比小农低”，而且，“大农”倾向于吸纳资本、排斥劳动，而“小农”倾向于吸纳劳动、排斥资本；劳动力过剩而资本不足正是我国农村的主要矛盾之一，所以，“大农”和“小农”这种资源配置行为上的差异，使得家庭经营的存在在我国具有特别重要的宏观经济意义[3]。就对全国大部分地区来说，是创造条件发展第二、第三产业转移农村劳动力的问题。对中国而言，这种转移必然是一个长期的、渐进的发展过程，农地集中经营的另一个必不可少的条件是要为农地对农民的社会保障功能寻找一个替代物，很显然，这个问题也不是短期内能够解决的。通过上面的分析我们可以看到，如果单纯是为实现农业“规模经济”是没有意义的。

家庭承包经营与农村社会保障

长期稳定农村土地的承包关系，是由土地在中国现阶段的功能所决定的。土地是农业最重要的生产资料。与其他生产要素相比，土地具有不可移动的。要想提高土地的产出率，只能设法改善土地的生产条件，对土地进行投资。这种投资，不仅数量大而且回收期长。如果土地的承包期短了，农民就缺乏意愿对土地进行长期投资，农业生产条件就不可能得到改善。中国人多地少的基本国情是不可能改变的，只有不断改善农业的生产条件，合理使用土地，才能逐步提高土地产出率，以满足人口增加、经济发展和人民生活水平提高的需要。土地还是农民的基本生活保障。目前，在广大的中国农村，几乎还没有一个有效的社会保障制度。要想在短期内建立起一种以个人付费为基础的社会保障制度是不现实的。绝大多数地区的农民除了土地之外还没有其他稳定的生活保障手段。因此，保证农民有一份稳定的承包地，对于保障农民的基本生活、保持农村社会的稳定就具有极为重要的现实意义。尽管有大量的农民离开家乡在外就业，但他们的就业还是不稳定的，真正能够在城镇定居下来、不再回乡的还是少数。多数在外流动就业的农民在城乡之间双向流动，外面找不到其他就业机会，农民有可能成为新的雇农或沦为无业游民，危及整个社会稳定。因此，在可以替代土地作为农民生活保障的手段产生之前，农户的承包地就必须长期保持稳定。

影响农村土地承包关系中的几个主要要素

国家一直强调农村土地承包政策的稳定，为什么这个政策却总在变动？现在国家通过了法律，试图减少政策的自由度，并通过司法的强制力量把政策稳定下来，这个目的能不能达到？要回答这些问题，必须找到影响农村土地承包政策稳定的因素，通过对这些因素的分析，才能找到答案。土地承包格局变化的最终结果，是土地收益分配格局的变化，主要是农民之间、农民与集体之间利益分配格局的变化，某些情况下，国家（政府）也会通过重点农村土地的方式，加入到对农村土地使用权的竞争队伍中来，由此导致了农村土地承包制度的频繁变化，而现行的制度又为这此变化提供了空间，正面将就此作一些分析。

农村人口变化与土地承包政策稳定的关系

中国实行农村土地的集体所有制。《中华人民共和国宪法》规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”既然土地属于集体所有，又未规定集体所有的方式，就可以理解为集体经济组织的成员应该人人有份，而且应该是均等的。实际上，《农村土地承包法》规定的土地承包原则就包括“按照规定统一组织承包时，本集体经济组织成员依法平等地行使承包土地的权利”。

人口与土地是一对矛盾。集体经济组织成员，即农村集体经济组织内的家庭数或人口数是变动的。变动的人口对应基本不变的土地资源总量，其分配格局变化是自然的。当人口增减到一定程度时，农民必然提出调整承包地的要求，以保证平等地占有集体所有的土地。法律原则上禁止调整承包关系，但毕竟还是可以进行“小调整”。在实践中，有些地方的做法是新增人口按照先后次序排队候地，到调整期时“以生顶死”，在个别农户之间进行抽补，将死亡或者户口迁出的农民的土地调整给新增人口，调整期一般为5-10年。但小调整与稳定家庭承包制度仍然是有矛盾的。因为承包期内家庭部分成员死亡或迁移的，由于农户还存在，集体经济组织不应以此为由调整承包地。

从另一方面讲，农民提出这样的要求是有其经济上的理由和合理性的。对中国绝大多数农民来说，经营土地是他们主要甚至是惟一的来源。而且在大多数情况下，土地承包费并不是土地的全部租金，而是比正常租金少。更多的土地承包权意味着更多的地租差额、更充分的就业和更多的投资机会。这对于非农就业机会不多、人均耕地很少且投资能力较低的农民来说，是有很大的经济意义的。

“中国目前以均分土地为特征的平均主义农地制度在为农村人口提供社会保障方面，不失为对现金型社会保障的一种有效替代”[4]。在一定程度上，它意味着生产效率的损失，因为平均主义原则要求间歇性地调整农户间的土地分配，引起土地占有的不稳定性，从而降低农户对土地进行长期投资的动力。但是，这种平均主义的农地制度具有一种内在的社会保障机制。土地分配上的平均主义也有利于促进农村劳动力的转移。平均分配土地确保每个农民工都有一块属于自己的土地，一旦丢掉了城市里的工作，他仍可以选择返乡务农。与没有土地的农民相比，这种选择的存在可能会提高有地农民工的索取工资，原因在于他们有更高的保留收入。但是，拥有土地降低了有地农民工对社会保险的要求。利弊相较，拥有土地可能降低雇佣农民工的成本。因为外来民工流动性大，企业不愿为这些人付出高昂的长期成本。

且实行平均主义的土地分配不一定要搞行政性土地调整。许多村子预留了机动地，以在必要的时候分给那些人口增加的家庭。目前，留出的土地占村子全部土地面积的比例在10%左右。这样的安排本身使村子可以在若干年内无须在农户之间调整土地。另外，人口减少的家庭交回的土地可以补充到机动地之中去。如果流入的土地量比分出的土地多，这个“蓄水池”便可以维持下去。而且，机动地可以通过公开招标的方式出租给农户耕种，不会荒弃。执行“严格控制预留机动地”的政策，不失为解决人地矛盾的一种可行办法，可以抑制土地调整。但在延长承包期的过程中，一些地方为了增加乡、村集体收入，随意扩大“机动地”的比例，损害了农民群众的利益，使政策的正面功效大打折扣。

农村集体经济组织与土地承包政策稳定的关系

这里说的农村集体经济组织，包括经济合作和村民委员会。二者可以分立，也可以一套班子两块牌子。据《中华人民共和国村民委员会组织法》，村民委员会依照法律规定，管理本村属于村民集体所有的土地。此外它还担负着其它众多的职能。这些职能必须以一定的经济基础作保障，村干部的补贴或报酬一般也由本集体经济组织发放。在现行制度下乡镇一般只是向村组布置任务。而很少有对村组的转移支付。因此，不论是是为了完成乡镇布置的工作或者发放干部的工资，集体经济组织都有尽可能多地获取经济收的动机，更不用说少数干部可以借机谋取自己的私利了。

按照《农村土地承包法》的规定，农村集体经济组织是农村土地承包中发包方。从所有主体来看，村委会作为当地村民的社区性自治组织，来充当集体土地财产的所有者代表，乡村集体不仅是农地所有者，也是乡村公共事务的管理者，拥有经济和组织资源，在与农户家庭利益博弈中，乡村集体拥有明显的优势，农户处于不利地位，时有可能发生乡村集体侵占农户利益事件。在村民现有民主法制知识积累有限和文化素质不高的情况下，土地集体所有往往成为实际上的村长和村委会少数人所有。村提留、乡统筹之中是对农民收费项目的合称，其收入由乡镇和村级共享。由于土地承包费是纳入到村提留、乡统筹之中的，限额的存在决定了乡村不可能把土地承包费定得过高。但实践中对招标承包的土地承包费管理并不是非常严格。这就为集体通过调整承包地，获取尽可能多的土地承包费开了方便之门。如此一来，不仅可以向家庭承包的农民索要更高的承包费，还可以通过招标逃避政策对承包费限额的限制，并得到与正常租金接近的土地承包费。

组织土地流转是增加集体收益的另一个途径。根据政策如今“两田制”已不再允许，“机动地”的比例也有严格的限制，其余的土地大多已经分到农户手中，只剩下“土地流转”以增加集体收入这一合法的政策口子了。而且由于农业结构调整，以及将农业用地转为非农建设用地等原因，土地收益明显提高，土地流转的市场需求远高于市场供给，地租也随之上涨。用地方有相当多是企业，他们一般都有要求有一定的土地规模。由于涉及众多的农户，他们一般不愿意直接与农户单独协商，而是希望当地的集体经济组织或乡镇政府出面组织。而集体经济组织和乡镇政府也乐于出面。因为这种做法一方面促进了农业结构调整，增加了政绩；而且通过发挥土地流转中间人的作用，可以赚取用地方支付的地租与付给农民的地租之间的减价，增加了可供自己支配的集体收入。

尽管《农村土地承包法》单列了“土地承包经营权的流转”一节，重点对集体经济组织的权力作了限制，但不论制度如何制定，只要没有足够的力量保证制度得到严格的执行，就难以保证不发生集体经济组织以农户承包土地谋取利益的现象，特别是在乡村集体财政压力较大的情况下。未来乡村集体经济组织能否随意调整农村土地承包关系以谋取自身的利益，不仅在于法律的规定，更在于国家执行法律的决心和能力，以及对农村面临的财务问题的解决程度。如果基层组织仍执行众多的职能，面临很多的任务，却缺乏相应的合法经费来源，加上财政体制与监督机制不完善，为确保任务的完成，上级政府就可能对基层组织侵犯农户土地承包权益的行为睁一只眼闭一只眼。就可预见的将来看，形势不容乐观。在当前各级地方财政日趋紧张的情况下，这部分收入基本上成为弥补工资缺口的重要来源，和农民已经基本没有太大的关系。“据农业部1998年的统计，全国乡、村两级债务共计3259亿，平均每个乡镇298万元，每个村20万元”[5]。既然模糊的农村土地权利界定和农村土地“流转”能够给各级行政机构和人员带来巨额的收入，那么维护当前这种模糊的农地权利和农地“流转”体制的“利益集团”便具有充足的的动力。

利用土地流转侵占农民的利益已到了相当严重的程度。新华社记者在苏、皖、豫等省调查中发现，一些农户承包地流转的自主权受到了侵害，尽管中央三令五申农村土地流转必须依法、自愿、有偿进行，但在利益驱使下，许多地方基层组织仍越俎代庖，操控土地流转，少数地方甚至动用了警力，逼着农民就范。“有的地方在乡村集体组织的流转中，忽视农户土地流转收益主体地位，截留、挪用农村土地流转收益；有的地方土地流转收益缺乏监督管理”，“有的地方乡镇政府和村级组织随意变更甚至撤销农户的承包合同、集体土地搞对外招商、强迫承包农户集中流转；有的地方不顾客观实际、把政策引导变为行政干预、人为地推行农村土地流转”[6]。

政府用地与土地承包政策稳定

目前政府垄断了建设用地的供给。1998年修订的《中华人民共和国土地管理法》规定：任何单位和个人进行建设、需要使用土地的、必须依法申请使用国有土地（但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡、村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外）。这里所说的依法申请使用的国有土地，包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。土地收益与占地补偿是有区别的。土地收益是指国家把征用、占用的集体土地出让后所带来的收入，而占地补偿是国家因重用或占用农村集体土地付给土地所有者的代价。前者与后者之间的差额，是国家人为土地转让的中间人的收益。

国家从土地转让中得到的收益是很大的。由于《土地管理法》规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，因而目前国家基本上垄断了农村土地转让的一级市场。在农用地转为非农用地的过程中，比较规范的程序是先征为国有，再由政府将使用权出让给非农用地单位。国家征地时，往往将征地价格压得很低，而国家的土地出让价格通常很高。在此过程中，政府一转手即可获得高额收益；而作为土地所有者的集体的拥有土地承包权的农民，却所得甚少。这种制度不仅导致农民权益缺乏保障，而且导致政府公信力受到影响和土地资源配置效率低下。目前，在各地的土地征用过程中，由于现行土地征用制度和相关土地制度的滞后和不足，广泛存在着征而不用、多征少用的现象。有关数据显示，我国城市由于盲目外延发展，近10﹪的土地处于闲置状态。

政府占用农村土地也是影响土地承包关系稳定的一个重要因素。所谓政府占用土地，是指政府以各种手段或理由改变农村土地的使用性质，但是并不办理这些土地的征用手续，因而支付给农民少量的补贴或补助。占地往往面积较大，期限较长，有时甚至是永久性的。于是承包方依法享有的承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，以及自主组织生产和处置产品的权利，被无形中剥夺了。征占地补偿费是由农村集体经济经济为主安排使用的。《农村土地承包法》规定承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿，但没有规定补偿费的分配使用办法。《土地管理法》规定被征地的农村集体经济组织应当将征用土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督，实际上是承认集体经济组织是安排土地补偿费用收支的主体。

《宪法》和《土地管理法》均明确规定“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用”，但法律并没有对什么是“公共利益”作具体的限定，因而集体土地转为国有基本上都称为征地，政府进行的各种土地经营活动都是以公共利益名义进行的。其中存在的问题有：首先征用补偿不尽合理。在公共利益界定不清的前提下，实际上排除了被征地农民参与增值收益分配的机会；同条规定，征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费，该补偿构成是否与土地原用途价格相当是存在问题的。其次，补偿标准偏低。我国现行的征地补偿标准主要根据该土地被征用前三年的平均年产值来加以确定，对各地的经济发展水平和种植结构、农业耕作水平的差异缺乏体现，无法反映被征土地的区位价值。同时现有的补偿标准难以保证农民原有生活水平的保持或改善。第三，补偿费用分配问题。现在我国的征地补偿中土地补偿占大头，由集体统一支配；其它补偿及劳动力安置费用占小头，归农民个人。但由于集体土地所有权的主体范围和客体范围都不明确、缺乏可操作性对土地补偿费的使用也缺乏规范，结果乡（镇）、村、组层层截流，不当的使用又往往给农民造成更大的损失。尽管国家支付的征占地补偿公占土地价值的一小部分，但“总和超过土地被征用前辈年平均年产值的30倍”的土地补偿费和安置补助费也是一笔不小的数目。由于缺乏足够的监督，也由于缺乏相应的投资能力，在多数情况下，这笔钱或被用于集体的各种开支、福利，可兴办不能赢利的企业，或化公为么，数年后就于无形中消失了。现行征地制度下，非公益性质的征地剥夺了集体土地所有者的土地发展权，用地单位和政府则分享了这部分土地增值收益。据估算，“1953-1978年计划经济确立后通过‘剪刀差’使农民受到的损失大概是3000亿元左右，而改革开放之后通过征地从农民手中剥夺的利益有上万亿元”[7]。

现行的制度环境下，应当创造积极的进入机制，将农民纳入到土地征用谈判中来，给其以平等的主体地位，才是推进土地征用制度改进的关键所在。农民直接参与谈判，减少了集体人对原属于农民土地财产权利的攫取，有助于对集体人的行为形成有效的监督。另一方面，推进集体建设用地的市场化流转，消除产权歧视带来的财富外溢，增加农民的资产化收入；完善征用的法律建设，重构征用程序，区分公益性和非公益性用地的转用渠道，充分利用市场机制进行调节，在政策的执行上实现农民的主体性地位。

另外，改革征占地补偿方式也是必要的。可以将农户土地使用年期财产权和目前国有企业划拨的土地与社会保障挂钩。由于考虑到绝大部分地区的农民没有建立社会保障。无论是国家购买赎回农民的土地年期使用权，还是农民与企业和其他个人之间进行耕地、“四荒”和宅地交易，其中一部分收入要强制地建立个人帐户，纳入养老、失业、医疗等保险基金。“最近，上海青浦区在建设境内50公里沪青平高速公路时，由区政府牵头，将所需2000多亩土地涉及的镇、村集体经济组织，以土地使用权作为资产纽带组成土地公司，市政投资方与土地公司联合成立股份合作的项目公司，合作期限为25年。其间项目公司按每年1100元/亩的标准支付土地合作回报。”[8]此举改变了过去一次补偿的做法，使被征地农民的生产生活有了长期稳定的保障。按这样的思路，为今后征用农村集体土地有望不再实行一次性补偿，避免损害农民利益的方式选择，提供了有益的借鉴。

农村土地政策的未来走向

首先，实施《农村土地承包法》将是2003年乃至今后一段时期土地承包政策方面的主要工作。由于在二轮延包结束时的土地承包格局，并不完全符合当时的土地承包政策。而《农村土地承包法》对土地承包格局作为强制握的规定，法律实施后的一段时间内，应该对照法律的规定，纠正各地土地承包中与法律不一致的做法。这样部分未将土地承包权确立到户的地方可能“返工”，承包期不足30年的地方可能处长到30年，农民将得到一定的好处。

其次从法律上进一步明确农地承包经营权的内涵。包括承包、占有、经营、收益、转让、入股、抵押、继承等各种权利的法律涵义，以及如何在集体与农户之间具体划分。确立土地承包经营权的物权属性和流转合同的债权属性。

再次，要建立集体土地价格评估体系和土地流转中介市场。地租、地价是调节土地流转的经济杠杆，其评估体系的建设，直接关系到土地使用权流转制度的建设。在土地使用权流转过程中，由于地租、地价形式的确立，直接解决了实际操作中价值尺度的难题，使土地流转可以在不同的所有者和使用者以及不同的社区之间通行，从而使土地转让报酬规范化、制度化，成为流转活动中利益补偿的准则，推进土地流转进程。为促进土地使用权流转，地租在区分土地资产收益和合理经营收益上总的原则应该是绝对地租归国家，级差地租I归集体，级差地租II归经营投资者。由于各地情况不同，或者是级差地租I，或者级差地租II，或者是两者兼而有之。有的地方还可能出现“地租负值”现象，土地转让，非但得不到收益，还要“倒贴”。确定地价的方法很多，较易操作的是土地收益还原法和市场比较评价法，在实践中，这两种方法是结合运用的。以地力评价为依据，确定土地的理论价格，在土地使用权流转中起到调节作用是十分必要的。土地流转时，根据地力的增减给予补偿和处罚，由此建立起培肥地力的机制，解决土地流转过程中地力下降这一难题。这样，才能从根本上保证地租实现其土地资产保值、增值的职能[9]。另外，还要建立农村土地流转的中介市场。当前农村土地流转中存在着双边垄断的现象，即土地的转让方找不到土地的受让方，土地的受让方找不到土地的转让方，农村土地转让信息的取得主要依靠邻居、亲戚、朋友及农村干部的信息交流，因此获取信息的难度大，成本高。这种信息不对称问题的存在，主要是由于缺乏信息中介。因此，有必要建立相应的信息中介与组织，建立农村土地流转交易信息网络，及时登记汇集可流转土地的数量、区位、价格等信息，接受咨询，勾通供需双方的相互联系；妥善处理土地经营过程中发生的矛盾和问题；同时承担提供信贷、技术、物质服务，从而推进农村土地流转。实践中切要严格遵循“有条件、自愿、有偿、公平、合法”的农村土地流转原则。土地流转必须具备一定条件，即经济发达地区，人均土地资源很少，农村剩余劳动力大部分已经转移。二、三产业发达或者本地产生了经济实力较强的龙头企业，有充分的资金、人才、市场等条件支撑，农民又自觉要求进行土地流转的地方。

又次，积极促进各种形式的农民合作组织和农民自我保护组织的发展，提高农民的谈判能力。土地制度的建设和社会保障制度的完善，都是一个制度变迁过程。制度变迁的方向，不仅取决于效率原则的指向，还取决于与此相关的不同利益集团之间相对谈判能力的强弱。在城镇化及与此相关的土地农转非过程中，在农业结构调整中，要规范政府行为，有效地维护农民利益（包括土地承包经营权或社会保障权），必须有相当发达的农民组织作支撑。农民要制约土地负担的迅速增长，要在与农产品经营有关的诸多“谈判”中，节约交易成本，减少信息不对称性，改变其被动接受的地位，必须依靠其组织化程度的提高。在市场经济条件下，发展各种形式的农民合作组织，既是提高农民生产能力的重要形式，也是增强农民自我保护能力的重要形式。

农村土地范文篇10

一、指导思想

以科学发展观为指导，以促进市社会经济全面协调可持续发展为目标，以《第二次全国土地调查技术规程》为依据，按照省国土厅要求，结合市经济社会实际状况，开展农村土地变更调查试点工作。

二、主要任务

采用新技术、新方法，加快调查进度，提高调查质量，保持第二次土地调查利用数据和图件的现势性，为建立健全农村土地变更调查制度、满足经济社会发展及国土资源管理需要提供基础数据。着力解决土地变更调查体制、机制、以及保障措施等方面的问题，加快国土资源的信息化管理进程，实现土地调查信息互联互通、同步更新和成果共享，提高土地调查信息社会化服务水平，为全省开展土地变更调查工作提供经验和借鉴。

（一）研究农村土地变更调查管理体制，初步建立切实可行的农村土地变更调查共同责任机制。

1.通过对各相关部门发放征求意见函的方式开展土地调查成果应用需求调研，利用各部门的调查资料拓宽土地调查信息来源渠道。

2.通过召开联席会议的方式建立以市政府主导，国土资源部门为主，相关部门联动的共同责任制，明确各部门职责，协调各相关部门达成共识，初步形成国土资源部门与相关部门之间的协作机制。

3.在国土部门内部建立以地籍管理科为主，利用、耕保、规划、矿产、土地整理中心、土地监察和各乡镇国土资源分局参加的农村土地变更调查常设机构，明确国土资源部门内部各科室的职责和分工。

（二）研究农村土地变更调查机制，建立农村土地变更调查各项制度。

1.建立以国土资源部门为主、有关部门联动的共同责任制:

(1)建立市农村土地变更调查各部门联席会议制度：组织各相关部门参加每半年一次的农村土地变更调查部门联席会议，通报涉及农村土地变更调查的各项情况，协调解决各类相关问题。

（2）建立市农村土地变更调查信息通报制度：在各部门设立农村土地变更调查信息员，明确信息员联系方式，及时通报相关信息，以便及时共享各相关部门的资料。

2.在国土资源部门内部建立农村土地变更调查各项制度：

（1）建立农村土地变更调查信息通报制度：各相关科室按月报的方式向地籍科提供各类农村土地变更调查信息，由地籍科对信息确认并及时进行变更。

（2）建立农村土地变更调查实时动态监测制度：与各乡镇分局做好沟通联系，及时掌握各处的变化情况，有变化的在条件允许的情况下，保证本周内变更并登记，月末结清本月变更情况，达到时时在监测，时时在变更的目标。

（3）健全农村土地变更调查年度汇总统计分析制度：利用年度变更统计台帐，将年度变更情况与上一年度土地变更调查数据互相对比、核实并形成分析报告，做到实地、图纸、数据库、台帐的一致，在土地变更中做到不重、不漏。

（4）建立严格的土地变更调查监督、检查制度：将土地变更调查监督、检查制度纳入到年度各项目标责任制当中，对虚报、瞒报情况予以严肃处理。

（5）建立严格的土地调查成果检查验收制度：由调查人员整理乡镇上报资料，外业调查人员与测量人员共同对有变化地块进行实地测量，绘制草图，建立台帐，并由双方人员共同自检，保证调查数据的真实准确。将自检结果上报地籍科。

（6）建立严格的农村土地变更调查资料保密和统一管理制度：严格执行档案材料统一管理的原则，凡在工作活动中形成的具有保存价值的文件材料，都应交档案室归档保存。在调查部门内部由专人管理档案，实行严格的保密防范措施，严禁发生泄密事件，杜绝非法使用行为。

（三）研究切实可行的农村土地变更调查技术标准，在调查中规范农村土地变更调查技术程序。

1.建立从收集信息、外业调查、内业汇总、数据库变更、审核验收、网络上报的农村土地变更调查程序，测算土地变更调查工作量。

2.在《第二次全国土地调查技术规程》规范基础上，研究应用新技术，利用连续运行的CORS系统，结合双频RTK、GPS，灵活采用多种方法实现实时高精度数据采集，提高野外调查的工作效率和调查精度。

3.抓好农村土地变更调查电子数据的管理，严格数据录入程序，保证数据录入质量；设定数据访问权限，实行分级访问及访问审批制度；定期对电子数据进行安全检查，保存系统日志，进行数据备份。

4.利用省厅统一软件，初步建立以农村土地调查数据库为基础的县级数据中心，并在应用中对软件开发提出用户需求；利用数据库对比分析本次农村土地变更调查数据与市第二次土地调查数据之间的差异，研究数据衔接办法,促进成果应用。

三、技术路线

按照《第二次全国土地调查技术规程》，围绕农村土地变更调查的总体目标和主要任务，在市第二次土地调查成果的基础上，在有关部门和国土资源部门内部，全面开展土地调查成果应用需求调研，明确职能分工和工作流程，拓宽信息来源渠道，探索并建立农村土地变更调查各项制度。综合运用测绘、地理信息系统、计算机、网络通讯等技术手段，采取内外业相结合的调查方法，形成集信息采集、处理、存储、传输、分析和应用服务为一体的农村土地变更调查技术流程，对农村土地调查成果实行逐地块跟踪监测，时时调查农村土地地类、面积、权属和利用状况的变化，及时更新农村土地调查和基本农田调查数据库，始终保持土地调查成果图件、数据与实地一致。建立县级数据中心，利用省政府专网网络平台完成与省国土厅广域网连接，应用土地调查数据库管理软件及数据交换系统，实现原始数据和变更数据网络上报、信息共享，形成“省、市（州）、县”三级网络互联互通。

四、农村土地变更调查的主要内容

在市第二次土地调查成果的基础上，查清2008年8月至2011年4月期间全市农村土地利用类型、面积、分布等变化状况，更新土地利用基础图件，做到图件、数据、实地相一致。

（一）查清实际新增建设用地情况。重点查清实际新增建设用地情况，由利用科、耕保科、规划科、土地监察大队等相关科室将以前批准本年建设、本年批准本年建设、本年批准本年未建设、本年度未批先建（包括本年度“以租”）的用地批件及成果图件移交一份至地籍科。地籍科按照变更程序进行变更。

（二）查清非建设用地变化情况。通过实地调查，查清本年度建设用地以外的其它地类的变化情况，重点查清新增耕地的来源情况。

1.对开发、复垦、整理土地的调查。土地变更调查中，通过土地开发、复垦、整理将未利用地或其它土地变为耕地的，应由土地整理中心将验收后的文件及图件资料提交给地籍科，由地籍科实地复核后录入农村土地调查数据库。对于农民自主开发或整理出的耕地，应由乡镇分局工作人员调查后上报地籍科，按照变更调查的程序进行变更统计。

2.农业结构调整用地的调查。土地变更调查中，因种植效益原因由耕地改为园地、林地、牧草地、畜禽饲养地、设施农业用地、养殖水面的，为农业结构调整范畴，反之也属农业结构调整。此项调查应先由农业、牧业、水利、林业等相关部门将农业结构调整土地的变更信息提供给地籍科，并应提供相关批件，地籍科按照实际土地现状依据变更调查的程序进行变更调查，该项用地的调查属可调整地类的调查，应按可调整地类调查、汇总。

3.生态退耕用地的调查。土地变更调查中因生态环境建设需要，国家有计划、有步骤地退耕还林、还草、还湖的耕地。应由农业、牧业、水利等相关部门将态退耕土地的变更信息提供给地籍科，并应提供相关批件，地籍科按照实际土地现状依据变更调查的程序进行变更调查，该项用地的调查属可调整地类的调查，应按可调整地类调查、汇总。

4.关于灾毁耕地调查。对于水冲、沙压、山崩、泥石流、沟蚀、地震等自然灾害破坏，三年内不能恢复耕种的耕地，应由乡镇国土分局了解实际情况后上报地籍科，地籍科按照变更程序调查、汇总，并在《分析报告》中进行说明。

5.可视为补充耕地的园地调查。对于闲置的建设用地、未利用地开发整理成园地，经过土地部门组织验收认定后，作为补充耕地的园地，由整理部门将资料上报地籍科，地籍科按照变更程序调查、汇总。该项用地的调查属可调整地类的调查，应按可调整地类调查、汇总。

6.对农用地变更为未利用地的调查。除因突发性灾毁外，原则上不允许将农用地变更为未利用地。由于长期气候等因素，土地利用现状属实，且较大面积确需变更的，须在变更调查工作开展前，由相关部门向国土主管部门提出专项申请并上报相关材料，包括标准分幅土地利用现状图、拟变更地类统计表、相关部门论证意见及有关情况说明等，经州国土部门审查通过后，纳入到年度土地变更调查中。

7.“七项单独标注”用地的调查。根据《省第二次土地调查农村土地调查补充规定》第四章的要求，对《规定》中“七项单独标注”的用地进行单独标注统计。

五、工作步骤与进度安排

(一)2010年6月，准备阶段：制定本次试点工作的实施方案并报送省厅审核，成立试点工作领导小组，进行人员培训。

1.制定方案。根据省厅要求，结合我市具体情况，制定《市农村土地变更调查试点实施方案》并报省厅审核。

2.成立试点领导小组。根据省国土厅要求，成立市农村土地变更调查试点工作领导小组，具体负责协调落实工作经费等各项保障措施；领导小组下设市农村土地变更调查试点工作办公室，具体负责组织实施本次农村土地变更调查试点工作。（办公室由外业调查组，数据测量组，内业数据组组成）

3.收集资料。根据联席会议或信息通报制度收集各相关部门和国土部门内部的资料，包括：土地利用现状调查及土地变更调查资料，土地变更调查工作底图、数据及外业调查记录手簿等相关资料；有关退耕还林的图件（设计图、验收图等）、数据（计划数、完成数、验收数）、验收报告等相关资料；新增建设用地审批文件及实际用途，土地开发复垦整理成果验收等资料（图件、数据、报告等）以及农业结构调整、灾毁耕地等相关资料；最新的行政权属界线资料、各类重点项目及基础设施用地批准文件等。

（二）2010年7月，调研阶段：向各相关部门发放征求意见函，明确本部门内设机构的职责和分工，形成工作机制。

1.对各有关部门及局内部相关科室发放征求意见函，全面开展土地调查成果应用需求调研；

2.建立国土资源部门与各相关部门之间的联席会议制度。（及时召开各相关部门之间的协调会议）

3.明确国土资源局为主，林业、农业、水利、畜牧、民政、交通、统计等各部门协助的共同责任制。

4.明确本部门内的职责和分工，乡镇一级建立以各乡镇国土分局为主，各村村民委员会等为辅助的联动责任制。

5.建立村级土地利用现状挂图、台帐统计制度，实行土地变化的动态监测。

6.建立内部日常工作制度。乡镇分局每七天巡查一次及时测量，整理资料上报变化情况，达到周清，月结，季度上报。

7.土地变更调查办公室根据上报资料汇总分析变更调查数据。

（三）2010年8月—2011年4月，实施阶段：全面开展市的农村土地变更调查试点工作，建立县级数据中心，完成与省厅广域网连接。

1.外业准备工作。制定外业调查方案，准备外业调查相关工具；研究不同情况下测绘技术问题；制作外业调绘工作底图；选择一个乡（镇）开展试点，结合试点工作对参与调查人员进行技术培训，使作业人员熟悉调查技术规程、掌握调查工作方法。

2.地类核实、调查。根据上报资料，对新增审批项目导致地类变化的情况进行实地核实；对有变化的地块进行实地测量并采集数据，对图斑变化情况，采用不同方法进行测量，对测量结果进行对比分析，探讨各类方法的可行性。

3.填写外业调查记录表。按外业调查记录内容要求，将外业调查内容记入调查记录表，填写字迹必须清晰。

4.内业整理。

（1）利用外业调查数据，按照土地利用数据库要求，更新县级土地利用数据库；

（2）更新土地利用现状图；

（3）利用管理软件完成面积量算、汇总各类土地面积、建立相关台帐。

（四）2011年5月—6月，总结阶段：对本次调查的成果进行自检，待自检后由省技术指导小组对本次调查的成果进行验收，同时建立省、州、市（县）互联互通的土地调查信息同步更新和成果共享机制。

六、文字报告编写

编写完成《市有关部门需求调研报告》；《市国土资源管理需求调研报告》；《市农村土地变更调查试点工作报告》；《市农村土地变更调查试点技术报告》；《市农村土地变更调查制度研究报告》；《市农村土地变更调查试点分析报告》。

七、提交农村土地变更调查成果

（一）图件成果。

1.由土地利用数据库系统输出1：1万标准分幅土地利用现状图；

2.县、乡（镇）、村土地利用现状图。

（二）数据库成果。

1.县、乡（镇）、村各类土地面积统计数据；

2.土地权属面积统计数据；

3.外业调查原始数据，外业调查手簿。

（三）文字成果（含电子版）。

1.《市农村土地变更调查试点工作实施方案》；

2.《市农村土地变更调查试点技术方案》

3.《市有关部门需求调研报告》；

4.《市国土资源管理需求调研报告》；

5.《市农村土地变更调查试点工作报告》；

6.《市农村土地变更调查试点技术报告》；

7.《市农村土地变更调查制度研究报告》；

8.《市农村土地变更调查试点分析报告》。

八、保障措施

（一）组织与宣传。

1.农村土地变更调查工作是一项技术难度大，涉及面广，政策性强，任务繁重的基础调查工作，应有强有力的领导支持和技术保证。为此成立市土地利用农村土地变更调查领导小组，全面负责此项工作的开展，协调各方面关系，落实农村土地变更调查经费。领导小组下设市农村土地变更调查办公室，办公室设在国土资源局，具体负责农村土地变更调查工作的实施。

2.制定土地变更调查宣传工作方案，在报刊、广播、电视和局网站等新闻媒体，开展多种形式的土地变更调查工作宣传报道。

（二）经费保障。本次农村土地变更调查试点所需资金总数达50万元。在省拨付试点经费10万元的基础上,不足部分由市财政解决,争取以充足的资金保证农村土地变更调查试点工作顺利进行。

（三）质量保障。

1.农村土地变更调查检查验收分两步：一是农村土地变更调查外业工作检查验收，二是农村土地变更调查内业即数据库更新检查验收。农村土地变更调查外业工作需检查验收合格后，方可转入内业数据库建设工作。