抵押风险范文10篇

抵押风险范文篇1

关键词：反向抵押贷款流动性风险廉租住房

反向抵押贷款是一种针对老年人的住房贷款。老年人把自有产权的房屋抵押给银行等金融机构，金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房屋未来价值等因素后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，将房屋的残值分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人；当借款人去世后，金融机构将住房进行销售、出租或者拍卖，用来补偿贷款本息。

反向抵押贷款开展过程中，银行为业务开办的主要金融机构之一。借款人把住房抵押给银行后，定期获得银行支付的贷款金额，可以看成是银行分期付款从借款人手中购入住房，其现金流向与普通的抵押贷款相反，故称为“反向”。图1显示了银行放贷过程中二者资金流向对比的全过程。前半阶段借款人申请正向抵押贷款购房，随着借款人逐渐偿还抵押贷款，住房资产从银行过渡至借款人，银行在逐步收回贷款的过程中现金资产不断上升，并在借款人还清贷款时达到最大值。后半阶段借款人通过反向抵押贷款将住房资产转换成现金资产，此时借款人住房资产逐渐过渡到银行手中，而银行的现金资产随着定期发放给借款人而逐步下降，最终贷款发放完毕，银行拥有住房所有权。

反向抵押贷款与银行流动性风险

（一）流动性风险管理是商业银行经营中的重要内容

流动性是金融机构经营状况的重要体现，是整个金融体系稳定的源泉。商业银行流动性是其在不损失价值情况下的变现能力，即为资产增加而融资及在债务到期时履约的能力。当银行不能及时以合理价格取得资金以履行偿债义务（包括储户提存）和其他承诺（如担保、贷款承诺等或有负债）时，便陷入了流动性风险。

（二）基于期限结构度量银行流动性

商业银行作为资金往来中介，其资金来源的期限结构制约着资金运用的期限结构，资产和负债之间的期限结构匹配直观地反映着银行流动性状况。理想状态下，短期负债用于短期资产，长期负债用于长期资产。当短期负债过度用于长期资产时，容易出现到期的负债不能及时偿付出现的流动性风险。因此，流动性风险管理应该尽量使资产的收入现金流的时间和数额与负债的支出现金流的时间和数额都匹配。

FrederickMacaulay最初提出久期概念用来衡量债务工具到期期限的加权平均时间：（1）

其中，Di=第i种资产和负债的有效期；CFt=t期时净流入的现金流；N=现金流入最后一期；r=现行利率水平；PVt=t期时流入的现金流现值。

假设商业银行的资产和负债期限共有n种，资产的数量分别为x1，x2，…，xn，负债的数量分别为y1，y2，…，yn，则第i种期限的差额△i=xi-yi。即△i为资产或负债的一部分，对第i种资产和负债来说，△i没有被匹配。设△i的有效期值为Di，对于组合△i来说，有效期值D为：

（2）

当D0时，没有完全匹配的资产平均到期期限小于没有完全匹配的负债的平均到期期限，银行流动性较充裕，但盈利性下降。

（三）反向抵押贷款引起的银行流动性风险分析

银行开展反向抵押贷款时面临的风险往往比普通的住房抵押贷款要高。后者是银行在前期一次性地给借款人发放贷款，借款人后续分期偿还，随着借款人逐步偿清贷款，银行流动性增强，风险也逐步降低。相比之下，反向抵押贷款逐期给付借款人资金，加上长期累积的利息支出，银行支付压力不断增大，风险也上升。直到贷款期末，银行拥有房屋所有权后将房产变现才能一次性地释放风险。

以简化的反向抵押贷款终生生存年金产品为例，说明其隐含的流动性风险。在完全竞争的市场中，假设忽略贷款发起费用及其他交易费用，在贷款期内所有年金的折现值之和应该与住房现值相等。即：

（范子文，2006）（3）

其中，Ax=年龄为x岁的申请人每年获得的等额年金；tpx和tqx=分别为x岁的申请人在贷款合同开始后第t年内存活和死亡的概率，tpx+tqx=1；H0=住房初始值；g=住房价值年均波动率；r=反向抵押贷款年利率。由上可得：（4）

反向抵押贷款的年金贷款是银行的资产类别，把式（4）代入（2）。若进一步放宽条件，假设未发放反向抵押贷款前银行的资产负债期限相匹配，且现金净流入为0。反向抵押贷款发放后，在贷款期限结束前，有效期值D为：（5）

由于在贷款期限结束前银行只有年金式现金流支出，Di<0，即D<0，银行陷入流动性风险。若期末住房未能及时变现以实现现金流入，便不能弥补资产负债期限结构的缺口。

反向抵押贷款期限长达十多年至数十年，金融机构在长期内连续支付贷款，最后获得住房产权，但其目的是要将固定的房产变现，取得流动性资金以实现资金的借贷循环。反向抵押贷款的流动性风险在贷款期间逐步积累，若后期房产变现受阻，资金流入不能及时补偿前期的贷款支出，金融机构将遭受损失乃至资金流断裂。

引入廉租住房作为变现渠道以应对反向抵押贷款流动性风险的构想

（一）构想来源—上海市公积金管理中心“以房自助养老”

2007年4月，上海市公积金管理中心在一户家庭中试点“以房自助养老”方案：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人。上海酝酿的“以房自助养老”可以看成是反向抵押贷款的变形，但反向抵押贷款是金融机构的盈利性行为，而“以房自助养老”则侧重居家养老，由政府机构主导，二者存在一定区别。引入廉租住房作为变现渠道，对于解决反向抵押贷款的流动性风险是非常有益的启示。

（二）构想的总体思路

反向抵押贷款业务与廉租住房体系相结合，指金融机构在反向抵押贷款期末获得的抵押住房作为廉租住房的房源进入廉租住房供给体系，同时政府支持廉租住房建造的财政资金可作为补偿弥补银行过去已流出的贷款。鉴于反向抵押贷款中作为抵押品的旧住房的特殊属性，能解决我国廉租住房体系面临房源不足的困难，减轻政府新建廉租住房的压力；同时，能使银行的抵押住房及时变现，使金融回笼资金，实现盈利，二者形成有效补充。

（三）构想的运作模式（见图2）

申请人向具有贷款资格的金融机构提出书面申请，受理申请的贷款金融机构进行初步审核，委托独立合法的中介机构详细审查。根据中介机构的评估报告，申请人把房屋抵押给金融机构，金融机构发放贷款，双方签订贷款合同，约定贷款支付、还款方式等具体项目。贷款期间，贷款金融机构依照合同向借款人提供贷款，并定期对抵押住房的折旧修葺情况进行核查，调整住房价值评估。贷款期限结束，借款人可以选择以货币形式偿还贷款，否则贷款金融机构将拥有住房的完全产权，将住房在二手房市场上出售拍卖或出售给廉租住房管理中心，由廉租住房管理中心支付高于金融机构贷款的数额。廉租住房管理机构取得抵押住房产权后，把住房作为廉租房出租给符合要求的低收入群体，收取租金，以及筹集来自政府财政部门和住房公积金增值收益的资金，继续购买抵押住房，从而形成完整的循环链条。

（四）引入廉租住房作为变现渠道可实现多方互补及住房过滤循环

1.房源的供给与需求形成有效互补。作为房源需求方，廉租住房房源不足。由政府构建的廉租住房由于资金投入大，以及集中或分散构建统筹等多方面原因，使政府面临较大的压力。政府廉租住房建设计划滞后，目前各地廉租住房制度以低保家庭起步，以20%的低收入家庭住房困难户为目标，今后5年内全国计划新建廉租住房仅145万套，远远不能满足需要。作为房源的供给方，金融机构拥有的抵押房产需寻求变现出路。廉租住房的巨大缺口正需要贷款金融机构所掌握的抵押住房供给来填补，二者的结合既解决了贷款机构盘活抵押住房的难题，使金融机构及时将住房变现以补偿贷款给付并减少损失，同时也为廉租住房提供了房源。

2.资金的供给与需求形成有效互补。作为资金的供给方，财政拨款在各地的廉租住房资金来源中占有较大比重。实际上，政府新建廉租住房需要投入的建设资金规模大，涉及土地使用申请、规划设计、建设施工等诸多环节，程序复杂，政府管理工作大。建成后因回收租金量少，日常维护依然需要长期的大量财政补贴。如果政府利用财政资源以及住房公积金向金融机构收购抵押的二手房，然后降低标准改造成廉租住房，这一方式与新建廉租住房相比，政府收购成本较低，并可以较快地投入使用。住房与城乡建设部的“2007年全国住房公积金缴存及使用情况”报告中表明，目前全国住房公积金账户余额扣除风险管理基金等拨备资金后，仍有2186亿元资金沉淀账户，成为“睡眠资金”，占公积金总额比例达到了22.76%。作为政府财政部门如果能主动挖掘住房公积金的使用渠道，参与到反向抵押贷款的初期引进当中，可以利用沉淀的住房公积金购买贷款人手中的抵押住房，成为贷款人抵押住房变现的资金供给，极大地降低金融机构流动性不足的风险。

3.实现住房过滤循环。所谓住房“过滤”，是指在住房市场中，最初为较高收入房客建造的住房，随着时间的推移，住房发生老化，房屋价值降低，较高收入的房客为了追求更好的住房，放弃现有住房，而较低收入的房客接着继续使用该住房的过程。实际上在反向抵押贷款业务中的抵住房，也就是住房市场上从一级市场过滤出来的房源。廉租住房所要求的质量规格不高，抵押住房属性切合廉租住房要求，正好是吸收抵押二手住房的合适途径。

综上，反向抵押贷款运行过程中的住房最终能否顺利在市场上出售出租从而套现，关系到金融机构能否从业务中实现资金回笼，开办业务能否长期运行周转。我国住房资产变现渠道市场发展的不完善，将给开办业务的金融机构带来一定的资金流动性风险。引入廉租住房作为反向抵押贷款运行过程中的变现渠道，能减低金融机构面临的流动性风险，实现反向抵押贷款运行的资金链条循环。

参考文献：

1.金煜.中国商业银行流动性风险：计量与管理框架[D].复旦大学，2007

2.范子文.以房养老—住房反向抵押贷款的国际经验与我国的现实选择.中国金融出版社，2006

3.刘洪玉，张红.房地产业与社会经济[M].清华大学出版社，2006

抵押风险范文篇2

房地产开发贷款、个人住房贷款,以及其他贷款,通常将房地产作为抵押物。而房地产抵押价值如果过高,就容易造成信贷风险,如果过低,抵押物的担保作用就得不到充分发挥。《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》明确要求商业银行在发放房地产抵押贷款前,要确定房地产抵押价值,作为核定贷款发放额的依据。因此评估师客观、合理的确定抵押房地产的市场价值,有效的控制和规避房地产抵押评估中存在的风险尤为重要。

一、房地产抵押中存在的风险

1.税收风险。

就目前上海市地方税务局发出《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知》为例说明。《通知》明确规定:个人出售非居住用房,应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税;个人出租非居住用房,应全额征收5%的营业税、12%的房产税和个人所得税。据了解,根据1998年上海财税局出台的房产税收政策,上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按5%综合征收。而按照此次政策规定,非居住用房投资者负担的税费要远大于5%。举例来讲,银行向**公司发放流动资金贷款人民币2700万元,期限为1年,估价时点抵押物的评估值为5500元,抵押率为49%,符合银行的相关标准条例规定。如果完全以市场接受的价格来测算贷款风险,抵押物是位于市中心的商铺,足额回收贷款的风险比较小。但按照目前税收制度,个人转让非居住用房涉及到的五项税:①是按房价的0.05%缴纳印花税;②是按转让价与购进合同价的差价的5%缴纳营业税;③是按营业税额的11%缴纳城建税、教育费附加等;④是按转让房产所取得增值额征收土地增值税。增值额未超过扣除项目(指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等)金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%-100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%-200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额的200%的部分,税率为60%;⑤是个人所得税20%。以“公司的抵押物处置为例,抵押房产原始价格为1200万元,考虑到目前房价波动等因素,假设以拍卖价格为4200万元计(单价约2.1万元),应缴纳税收如下:

(1)印花税:4200×0.05%=2.1万元

(2)营业税:(4200-1200)×5%=150万元

(3)城建税、教育费附加和河道整治费:150×5%=16.5万元

(4)土地增值税:

增值金额3000万元

可扣除项目1200+2.1+150+16.5=1368.6万元

应纳税金额4200-1368.6=2831.4万元

纳税金额累进684.3×30%=205.29万元

684.3×40%=273.72万元

1368.6×50%=684.3万元

94.2×60%=56.52万元

土地增值金额205.29+273.72+684.3+56.52=1219.83万元

(5)个人所得税:[4200-(1200+168.6+1219.83)]×20%=322.314万元

拍卖“公司抵押房产应缴纳税收合计为1710.744万元,拍卖后价款为2489.256万元,再除去拍卖费用210万元(约为拍卖价格的5%),可以用以偿还贷款的金额仅为2279.256万元,远低于贷款本金(2700万元),风险显而易见。另外,在拍卖后,如不能提供抵押物购入时的原始发票,增值税将按照拍卖价格计征,这样纳税金额将进一步提高,风险增大。就上述测算看,税收占房产增值额的50%左右,增值额越大,税收越高,实际可以用以归还贷款的款项也相应减少,而60%左右的抵押率仍具有一定的风险。

2.抵押物风险。

抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。

从目前看,抵押物权利瑕疵风险主要指以下情况:①是在一些地区,由于土地管理部门与房产管理部门相互独立,完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成,但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调,许多房屋并无土地使用权证,房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下,对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性,银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性;②是对在集体土地上建设的房屋设定抵押权。这种情况在经济发达地区的乡镇出现较多,也存在于一些地区的自建房贷款中。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制,银行在处置集体土地上所建房屋时,将面临政策障碍,即便能够处置也要付出非常高昂的成本。

抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌,不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言,房屋作为耐用消费品,还具有保值、增值的作用,但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下,房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长,抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。

抵押物处置风险是指因法律或事实原因,银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前,与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。而银行发放的个人住房贷款中的90%以上是抵押贷款,只有不足10%的贷款采用保证担保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号,以下简称《规定》)直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。《规定》第六条规定:“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或抵债”;第七条规定:“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可以执行”。从法律后果看,《规定》第六条造成银行抵押权被实际悬空,第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务,加大了银行抵押权行使成本。《规定》的上述条款使银行开展个人住房抵押贷款面临众多不确定因素:①是没有明确“生活必需的居住房屋”的判断标准,执行法官的主观判断可能左右实际执行效果;②是没有明确在被执行人收入水平超过当地最低生活保障标准的情况下,是否能对抵押房屋予与执行;③是没有明确被执行人存在主观恶意时,能否对抵押房屋予与执行;④是没有明确抵押权人提供“必需的居住房屋”的时间限制。

3.变现风险。

房地产是一种比较特殊的商品,它不能移动,属于不动产。因此,投资于房地产项目中的资金流动性差,变现性也较差,不像其他商品那样,容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。

4.社会和政策性风险。

任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣,政策鼓励支持,则房地产价格看涨,相反则会看跌,我国也不例外。新的房地产政策的出台,对2005年上海房地产市场的影响显而易见,二手市场的交易量明显减少,出现了持币待购的现象。对抵押权人来说,这些因素是应该充分考虑的,若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化,很可能遭受损失。

5.经济性风险。

目前,房地产市场还是一种不充分的市场,其特征就是缺乏信息,许多房地产的交易和定价是悄悄进行的,这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。另外,房地产商品不同于一般的商品,即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑,只要建设位置不同,其价值就有很大差异。此外,如对房地产抵押过程中的诸多细节了解不详尽,也有可能造成不必要的损失。如抵押一套住宅,如果在处置这套住宅时发现房屋的上、下水管道和结构上存在问题,就会使抵押权人遭到损失。

6.或然损失风险。

抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司,然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象,因此有时也存在着风险。

二、抵押评估存在风险的房地产类型

1.变现能力差的房地产

房地产抵押估价要进行变现能力分析。在抵押估价中,房地产估价师要对抵押房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性等变现能力进行分析。在实际工作中,常遇到变现能力差的房地产如:①划拨方式取得土地使用权的房产,由于土地变更程序繁琐,所需变现时间长;②非居住用房,由于税收制度的变更,快速变现价值与抵押价值差异程度大;③大型商场,独立使用性、整体分割性差;④非工业园区内的标准厂房,配套设施、道路通达状况及产业聚集度较差。对于这些变现能力差的抵押房地产,估价师应对其进行充分的变现能力分析,进而合理、准确地确定房地产的抵押价值。

2.实际用途与证载用途不符的房地产

在实际工作中,经常遇到抵押房产的证载用途与实际用途不一致,例如以下四种情况:①证载用途为办公,实际用途为商业;②证载用途为厂房,实际用途为商业;③证载用途为住宅,实际用途为商业;④证载用途为厂房,实际用途为办公。这些情况要求评估人员对风险的控制和规避更为严格。另外还有证载用途为公建,实际用途为商业的,如把居民委员会办公楼或居民活动中心改为商业用房,把人防工程改为车库等。根据国家抵押条例规定,公建用房不能进行抵押,这种情况应引起评估师的注意和警戒,避免造成银行等金融机构的损失。

三、店铺和工业厂房抵押评估中的风险控制

在实际工作中,评估师在估价方法选用、参数选择、修正等方面都应注意抵押风险的控制与规避。笔者以店铺(商场)、工厂和仓库为例,作如下阐述。

1.店铺(商场)抵押评估

(1)在商铺的抵押评估中,常会用到收益还原法。其中涉及到的还原利率的制定,往往因估价师水平差异,而差异很大。许多银行认为收益还原法的评估结果不可靠,不予认可。因此,合理、准确地确定还原利率是控制和规避抵押房地产风险的重要因素。确定还原利率应考虑的因素有:①是否处于核心商圈。商圈有大有小,城市的商业中心是大商圈,社区商业中心是小商圈,处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。②商圈的变动因素。商圈变动就如同买股票看大势一样,成长性是一个很重要的考虑因素。如果商铺所处的商圈具有发展潜力和投资价值,投资回报率就高;反之,如果商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险,投资回报率就低。③处于百货商场、购物中心。一个大型百货商场、购物中心具有“聚客”能力,能带动周边的商业物业全面升值。④处于广场周边。广场是休闲、娱乐的场所,所以有广场的地方,就有冲天人气,就有无穷的商业机会。如人民广场每天都有几十万的人流汇集,形成了巨大的消费能力,对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以,评估一个商铺,看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。⑤立地条件。商铺所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。一个商铺的立地力,主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。道路类别是立地力的第一要素,它直接影响消费行为。⑥商铺的通用性。商铺的价值最终是要通过租赁实现的。不同的租户对商铺有不同的要求。⑦周边租金水平。周边的租金水平将直接反映还原利率。此外评估师应建立一个详细的分区域的投资回报率指数,可衡量收益还原法评估中还原利率的数值,用以指导不同地段、不同时段的商铺转让评估,从而有效地降低因还原利率取值不当所带来的风险。

(2)商铺评估中经常采用的另一种估价方法是市场比较法。对于市场比较法的风险控制,要求评估师做到:①搜集交易实例,多收集周围商铺的成交行情,其中包括买卖和租赁行情。②选取可比实例,即从搜集交易实例中,挑选出与所评估商铺具有可比性的3个案例。③进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正。毛租金和净租金,即租金中包含了一些其他东西,比如:有些业主要求租赁税收由承租方承担、业主同意每年给承租方一定期限的免租期、租金中包含物业管理费等。开价和实际成交价,估价师比较容易了解到开价(如挂牌价格),而较难了解到实际成交价,但这对于最后的准确估价有很大影响。楼层差异,商铺一楼与二楼的租金差异很大,直接导致了其售价差异,因此在确定交易情况时务必将各楼层商铺价格分清。其他因素还有交易日期、土地使用年限、门面宽深比、新旧程度等,进行必要修正对于规避和控制商铺的评估风险有不容忽视的作用。④综合评估决定估价额。二手带租约出售商铺的价值评估,对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同中所约定的——即使那是非正常交易价格。原因很简单,那就是——买卖不破租约。综上所述,市场比较法需要估价人员有丰富的专业经验,因为对市场租金的了解与修正对于最后确定商铺客观市场价值起到关键作用。

(3)有些店铺(商场)有自身的特点,如某商铺一面临上海市着名商业街,一面临小路,一面临一主要道路,另有一特色街直插基地腹地。我们对这种地理位置特殊的店铺(商场)的评估一般会采用市场比较法和收益法。这种店铺的评估思路是:首先,选取该基地中的着名商业街的一店铺作为典型店铺,用市场比较法和收益法求取基准价格。由于基地内店铺繁多,为了谨慎起见,基准价格的求取采用层次修正法结合专家打分法,充分发挥估价师对店铺的认知。其次,在基准价格确定的基础上,再考虑基地内各店铺因临街状况的差异,存在的收益级差。通过市场调查了解各道路店铺租金水平的差异,求得级差修正系数。再次,在其它三条道路临街店铺中再选取三个典型店铺通过级差修正系数和个别因数修正求得这三个店铺的基准价格。最后,通过个别因素修正求取估价对象的最终价格。

各项因素因子的选取见下表:

2.工业厂房(仓库)抵押评估

对于工业厂房的评估,实际工作中采用市场比较法评估较少,一般以成本法、收益法评估为多。在评估过程中,为有效控制风险,要处理好以下几方面的问题:

(1)在同一基地内,相同规模的工厂由于土地容积率的差异,土地利用程度的差异,土地取得费用和开发成本是不同的,由此造成评估结果差异较大。

(2)有的工业厂房因使用需要进行过翻建或翻新,在用成本法对工业厂房进行评估时,如果单纯采用成新折旧法会使评估价值偏高,应结合直线折旧法综合确定成新率。

抵押风险范文篇3

一、房地产抵押中存在的风险

1.税收风险。

就目前上海市地方税务局发出《关于加强个人非居住用房出售、租赁行为税收征收管理工作的通知》为例说明。《通知》明确规定:个人出售非居住用房,应全额缴纳营业税、土地增值税、各种附加税和个人所得税;个人出租非居住用房,应全额征收5%的营业税、12%的房产税和个人所得税。据了解,根据1998年上海财税局出台的房产税收政策,上海市民出售房产取得的售房收入所应缴纳的各种税种统一按5%综合征收。而按照此次政策规定,非居住用房投资者负担的税费要远大于5%。举例来讲,银行向**公司发放流动资金贷款人民币2700万元,期限为1年,估价时点抵押物的评估值为5500元,抵押率为49%,符合银行的相关标准条例规定。如果完全以市场接受的价格来测算贷款风险,抵押物是位于市中心的商铺,足额回收贷款的风险比较小。但按照目前税收制度,个人转让非居住用房涉及到的五项税:①是按房价的0.05%缴纳印花税;②是按转让价与购进合同价的差价的5%缴纳营业税;③是按营业税额的11%缴纳城建税、教育费附加等;④是按转让房产所取得增值额征收土地增值税。增值额未超过扣除项目(指购进房价加可以扣除的印花税、营业税、城建税、教育费附加等)金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额的50%-100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额的100%-200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额的200%的部分,税率为60%;⑤是个人所得税20%。以“公司的抵押物处置为例,抵押房产原始价格为1200万元,考虑到目前房价波动等因素,假设以拍卖价格为4200万元计(单价约2.1万元),应缴纳税收如下:

(1)印花税:4200×0.05%=2.1万元

(2)营业税:(4200-1200)×5%=150万元

(3)城建税、教育费附加和河道整治费:150×5%=16.5万元

(4)土地增值税:

增值金额3000万元

可扣除项目1200+2.1+150+16.5=1368.6万元

应纳税金额4200-1368.6=2831.4万元

纳税金额累进684.3×30%=205.29万元

684.3×40%=273.72万元

1368.6×50%=684.3万元

94.2×60%=56.52万元

土地增值金额205.29+273.72+684.3+56.52=1219.83万元

(5)个人所得税:[4200-(1200+168.6+1219.83)]×20%=322.314万元

拍卖“公司抵押房产应缴纳税收合计为1710.744万元,拍卖后价款为2489.256万元,再除去拍卖费用210万元(约为拍卖价格的5%),可以用以偿还贷款的金额仅为2279.256万元,远低于贷款本金(2700万元),风险显而易见。另外,在拍卖后,如不能提供抵押物购入时的原始发票,增值税将按照拍卖价格计征,这样纳税金额将进一步提高,风险增大。就上述测算看,税收占房产增值额的50%左右,增值额越大,税收越高,实际可以用以归还贷款的款项也相应减少,而60%左右的抵押率仍具有一定的风险。

2.抵押物风险。

抵押物风险主要包括抵押物权利瑕疵风险、抵押物价值下跌、抵押物处置风险等。

从目前看,抵押物权利瑕疵风险主要指以下情况:①是在一些地区,由于土地管理部门与房产管理部门相互独立,完整的房地产权利证书是由土地使用证、房屋所有权证构成,但由于相关政府部门各行其是、缺乏协调,许多房屋并无土地使用权证,房产管理部门也在不问土地使用权性质、不查验土地使用权证的情况下,对房屋单独办理抵押登记。由于土地权利的不确定性,银行在行使抵押权时也存在一定的不确定性;②是对在集体土地上建设的房屋设定抵押权。这种情况在经济发达地区的乡镇出现较多,也存在于一些地区的自建房贷款中。因国家对集体土地使用权转让进行了严格限制,银行在处置集体土地上所建房屋时,将面临政策障碍,即便能够处置也要付出非常高昂的成本。

抵押物价值下跌风险主要指由于房价回落、抵押物折旧、毁损、功能落后等原因导致价值下跌,不能足额抵偿借款人所欠银行贷款本息的风险。一般而言,房屋作为耐用消费品,还具有保值、增值的作用,但在房地产炒作资金撤离、地区经济进入衰退期、房地产供大于求的状况下,房地产价格会出现整体性下跌。此外由于个人住房贷款还款周期很长,抵押物价值下跌始终将是笼罩在银行头顶的一片乌云。

抵押物处置风险是指因法律或事实原因,银行对抵押物不能处置、或处置成本很高的风险。目前,与抵押物处置最密切的主要来自于法律规定的风险。而银行发放的个人住房贷款中的90%以上是抵押贷款,只有不足10%的贷款采用保证担保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号,以下简称《规定》)直接涉及到银行个人住房抵押贷款的安全问题。《规定》第六条规定:“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或抵债”;第七条规定:“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可以执行”。从法律后果看,《规定》第六条造成银行抵押权被实际悬空,第七条则为银行行使抵押权设定了前置性义务,加大了银行抵押权行使成本。《规定》的上述条款使银行开展个人住房抵押贷款面临众多不确定因素:①是没有明确“生活必需的居住房屋”的判断标准,执行法官的主观判断可能左右实际执行效果;②是没有明确在被执行人收入水平超过当地最低生活保障标准的情况下,是否能对抵押房屋予与执行;③是没有明确被执行人存在主观恶意时,能否对抵押房屋予与执行;④是没有明确抵押权人提供“必需的居住房屋”的时间限制。

3.变现风险。

房地产是一种比较特殊的商品,它不能移动,属于不动产。因此,投资于房地产项目中的资金流动性差,变现性也较差,不像其他商品那样,容易收回资金。房地产资金变现风险主要是不能变成货币或延迟变成货币。

4.社会和政策性风险。

任何国家的房地产都会受到社会经济发展趋势和国家相关政策的影响。如果经济繁荣,政策鼓励支持,则房地产价格看涨,相反则会看跌,我国也不例外。新的房地产政策的出台,对2005年上海房地产市场的影响显而易见,二手市场的交易量明显减少,出现了持币待购的现象。对抵押权人来说,这些因素是应该充分考虑的,若银行不注意经济形势和宏观政策形势的变化,很可能遭受损失。

5.经济性风险。

目前,房地产市场还是一种不充分的市场,其特征就是缺乏信息,许多房地产的交易和定价是悄悄进行的,这种交易行为往往忽视它们涉及的法律条文、城市规划、税费等规定。另外,房地产商品不同于一般的商品,即使是外型、尺寸、年代、风格、建筑标准等都相同的建筑,只要建设位置不同,其价值就有很大差异。此外,如对房地产抵押过程中的诸多细节了解不详尽,也有可能造成不必要的损失。如抵押一套住宅,如果在处置这套住宅时发现房屋的上、下水管道和结构上存在问题,就会使抵押权人遭到损失。

6.或然损失风险。

抵押权人可以将火灾、风灾和其他自然灾害引起的抵押房地产的损失转移给保险公司,然而在保单中规定的保险公司的责任并不是包罗万象,因此有时也存在着风险。

二、抵押评估存在风险的房地产类型

1.变现能力差的房地产

房地产抵押估价要进行变现能力分析。在抵押估价中,房地产估价师要对抵押房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性等变现能力进行分析。在实际工作中,常遇到变现能力差的房地产如:①划拨方式取得土地使用权的房产,由于土地变更程序繁琐,所需变现时间长;②非居住用房,由于税收制度的变更,快速变现价值与抵押价值差异程度大;③大型商场,独立使用性、整体分割性差;④非工业园区内的标准厂房,配套设施、道路通达状况及产业聚集度较差。对于这些变现能力差的抵押房地产,估价师应对其进行充分的变现能力分析,进而合理、准确地确定房地产的抵押价值。

2.实际用途与证载用途不符的房地产

在实际工作中,经常遇到抵押房产的证载用途与实际用途不一致,例如以下四种情况:①证载用途为办公,实际用途为商业;②证载用途为厂房,实际用途为商业;③证载用途为住宅,实际用途为商业;④证载用途为厂房,实际用途为办公。这些情况要求评估人员对风险的控制和规避更为严格。另外还有证载用途为公建,实际用途为商业的,如把居民委员会办公楼或居民活动中心改为商业用房,把人防工程改为车库等。根据国家抵押条例规定,公建用房不能进行抵押,这种情况应引起评估师的注意和警戒,避免造成银行等金融机构的损失。

三、店铺和工业厂房抵押评估中的风险控制

在实际工作中,评估师在估价方法选用、参数选择、修正等方面都应注意抵押风险的控制与规避。笔者以店铺(商场)、工厂和仓库为例,作如下阐述。

1.店铺(商场)抵押评估

(1)在商铺的抵押评估中,常会用到收益还原法。其中涉及到的还原利率的制定,往往因估价师水平差异,而差异很大。许多银行认为收益还原法的评估结果不可靠,不予认可。因此,合理、准确地确定还原利率是控制和规避抵押房地产风险的重要因素。确定还原利率应考虑的因素有:①是否处于核心商圈。商圈有大有小,城市的商业中心是大商圈,社区商业中心是小商圈,处于核心商圈的商铺肯定要优于其他位置的商铺。②商圈的变动因素。商圈变动就如同买股票看大势一样,成长性是一个很重要的考虑因素。如果商铺所处的商圈具有发展潜力和投资价值,投资回报率就高;反之,如果商铺所处的商圈以后面临衰败或者拆迁的危险,投资回报率就低。③处于百货商场、购物中心。一个大型百货商场、购物中心具有“聚客”能力,能带动周边的商业物业全面升值。④处于广场周边。广场是休闲、娱乐的场所,所以有广场的地方,就有冲天人气,就有无穷的商业机会。如人民广场每天都有几十万的人流汇集,形成了巨大的消费能力,对商铺来讲就是巨大的商业机会。所以,评估一个商铺,看其周围是否有广场也是一个非常重要的参考因素。⑤立地条件。商铺所处位置的立地能力也是非常重要的一个要素。立地条件决定了商业周围环境和其本身因素对商业经营的影响。一个商铺的立地力,主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度等。道路类别是立地力的第一要素,它直接影响消费行为。⑥商铺的通用性。商铺的价值最终是要通过租赁实现的。不同的租户对商铺有不同的要求。⑦周边租金水平。周边的租金水平将直接反映还原利率。此外评估师应建立一个详细的分区域的投资回报率指数,可衡量收益还原法评估中还原利率的数值,用以指导不同地段、不同时段的商铺转让评估,从而有效地降低因还原利率取值不当所带来的风险。

(2)商铺评估中经常采用的另一种估价方法是市场比较法。对于市场比较法的风险控制,要求评估师做到:①搜集交易实例,多收集周围商铺的成交行情,其中包括买卖和租赁行情。②选取可比实例,即从搜集交易实例中,挑选出与所评估商铺具有可比性的3个案例。③进行交易情况、交易日期、房地产状况的修正。毛租金和净租金,即租金中包含了一些其他东西,比如:有些业主要求租赁税收由承租方承担、业主同意每年给承租方一定期限的免租期、租金中包含物业管理费等。开价和实际成交价,估价师比较容易了解到开价(如挂牌价格),而较难了解到实际成交价,但这对于最后的准确估价有很大影响。楼层差异,商铺一楼与二楼的租金差异很大,直接导致了其售价差异,因此在确定交易情况时务必将各楼层商铺价格分清。其他因素还有交易日期、土地使用年限、门面宽深比、新旧程度等,进行必要修正对于规避和控制商铺的评估风险有不容忽视的作用。④综合评估决定估价额。二手带租约出售商铺的价值评估,对于租期内的租金收益必须严格按照租赁合同中所约定的——即使那是非正常交易价格。原因很简单,那就是——买卖不破租约。综上所述,市场比较法需要估价人员有丰富的专业经验,因为对市场租金的了解与修正对于最后确定商铺客观市场价值起到关键作用。

(3)有些店铺(商场)有自身的特点,如某商铺一面临上海市着名商业街,一面临小路,一面临一主要道路,另有一特色街直插基地腹地。我们对这种地理位置特殊的店铺(商场)的评估一般会采用市场比较法和收益法。这种店铺的评估思路是:首先,选取该基地中的着名商业街的一店铺作为典型店铺,用市场比较法和收益法求取基准价格。由于基地内店铺繁多,为了谨慎起见,基准价格的求取采用层次修正法结合专家打分法,充分发挥估价师对店铺的认知。其次,在基准价格确定的基础上,再考虑基地内各店铺因临街状况的差异,存在的收益级差。通过市场调查了解各道路店铺租金水平的差异,求得级差修正系数。再次,在其它三条道路临街店铺中再选取三个典型店铺通过级差修正系数和个别因数修正求得这三个店铺的基准价格。最后,通过个别因素修正求取估价对象的最终价格。

各项因素因子的选取见下表:

2.工业厂房(仓库)抵押评估

对于工业厂房的评估,实际工作中采用市场比较法评估较少,一般以成本法、收益法评估为多。在评估过程中,为有效控制风险,要处理好以下几方面的问题:

(1)在同一基地内,相同规模的工厂由于土地容积率的差异,土地利用程度的差异,土地取得费用和开发成本是不同的,由此造成评估结果差异较大。

(2)有的工业厂房因使用需要进行过翻建或翻新,在用成本法对工业厂房进行评估时,如果单纯采用成新折旧法会使评估价值偏高,应结合直线折旧法综合确定成新率。

抵押风险范文篇4

关键词：住宅反向抵押贷款；风险识别；风险防范

1住宅反向抵押贷款的概述

住宅反向抵押贷款是指抵押人将自有住房的产权抵押给贷款人，将房屋价值转化为现金，抵押人无需支付任何利息

和偿还本金，直到房屋所有权人死亡或者永久搬离，然后将其住房出售，所得收益用于支付贷款，归还贷款后的剩余部分再由其子女继承。

住宅反向抵押贷款的主要特征包括：

（1）对象是拥有房屋产权的老年人，对其年龄有一定规定；

（2）抵押人去世或者永久搬离，贷方就有权出售房屋；但即使贷款额度超过了房屋的市场价值，贷方也不能要求抵押人搬离或者出售；抵押人在贷款期间，可以出售或者转让房屋，但是必须偿还从贷方获得的金额，包括利息以及其他费用；

（3）反向抵押贷款是无追索权的，即贷方不能要求抵押人用其他资产来抵偿贷款。

2住宅反向抵押贷款的风险分析

2.1老年人预期寿命风险

住宅反向抵押贷款的还款期分为三种情况：自然死亡、永久搬离、房屋出售。其中，后两种情况不存在预期寿命的风险，预期寿命风险对第一种情况有较大影响。借款方寿命越长，贷款方最终出售房屋所得收入不足以弥补支付给借款人的本金及利息的可能性越大。而且老年人的寿命存在一个信息不对称的问题。例如有些老年人虽然体弱多病，但寿命却很长。反向抵押贷款申请人的实际寿命与预期寿命相差越大，贷款方面临的风险就越大。

2.2贷款利率风险

利率风险是指由于贷款利率的波动，使资产的收益和价值相对于负债的成本和价值发生非等量变化而造成贷方损失的风险。利率风险的成因与宏观经济走向、通货膨胀的压力以及贷款利率的调整息息相关。宏观经济走向的不确定性直接导致反向抵押贷款利率的不确定；通货膨胀会导致银行发放住房反向抵押贷款时面临更大的利率风险；由于在反向抵押贷款中，房屋的价值较大，抵押时间较长，因此贷款利率的调整关系到未来贷款方的收益合理性。

2.3房屋价值波动及评估风险

反向抵押贷款必须对房屋的价值进行评估。房屋价值评估涉及的范围较广，内容复杂，评估对象的异质性决定了评估存在一定的风险。反向抵押贷款的房地产评估，不仅要对房屋的现价进行估算，还要对房屋的未来收益进行预测，抵押期限越长，房屋价值波动风险越大。在反向抵押贷款评估过程中，需要考虑房屋的物理性折旧、功能性折旧以及经济性贬值等问题。房屋价值评估风险还存在评估专业风险、操作风险、道德风险以及制度风险等问题。

2.4流动性风险

流动性风险具体表现为银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需求，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。住房反向抵押贷款是一种长期性消费贷款，客观上要求银行有稳定的资金来源与其相匹配。多数反抵押贷款计划期限长，而回收却要在借款人死亡、搬迁、出售房屋之后。这个时间是不确定的，抵押贷款机构的资金周转很容易陷入困境。房产变现的容易与否也是影响流动性的很大因素。3住宅反向抵押贷款的风险防范

3.1合适的贷款一房价比（LTV）

合适的贷款一房产价值比例是降低风险的最有效手段。反抵押贷款不同于抵押贷款，房主的负债是不断累积的，而且贷款期限是不确定的。反抵押贷款机构定期为抵押人发放年金，一直到其死亡为止。对于反抵押贷款机构来讲，这时面临的风险是当房主死亡时累计的贷款额及应计利息可能超过其死亡时的房产价值。为了避免这种情况，只有控制定期发放的贷款额，使最终累计的贷款数额控制在到期时的房产价值之内。

3.2资产组合分散化

资产组合起到了分散风险的作用。就单个反抵押贷款项目来说，潜在的风险，以及风险造成的损失是很难预测的，而当数量足够多，分布足够广泛的贷款组合在一起，“大数定理”就起作用，这些风险被分散化。道德风险、寿命风险、房产价值波动风险这些非系统性风险在反抵押贷款数量足够多，分布足够广泛的情况下，风险可以被分散。

反抵押贷款要有足够数量的贷款数目，因此要尽可能地扩大反抵押贷款的市场。此外反抵押贷款也要有跨地区的分布。房地产的价格很大程度上取决于地段，因此地区的关联度比其他商品要小，这就为分散风险提供了有效的途径。通过建立跨地区的分支机构，吸引各个地区的反抵押贷款，可减少房产价格波动风险。

3.3住房反抵押贷款证券化

住房反抵押贷款证券化是以一系列住房反抵押贷款为标的资产，并以其未来所产生的现金流为担保，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的融资过程。售房养老计划中，购房机构虽然取得住房的产权，但是最后的现金流入要等到售房养老者死亡或者搬迁，期限太长，流动性不足。资产证券化有效地解决了这个问题，一方面增强了资产的流动性，另一方面分散了风险，吸引了更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。

3.4房产价值保险

房产价值还经常受一些不可抗力的因素影响而毁坏，如地震、台风。这时到期时的房产价值低于累计的贷款及利息额可能性大大增大，反抵押贷款机构面临着损失的风险。房产价值保险的目的是房屋一旦由于自然灾害或意外事故造成经济损失时，保险机构可根据保险合同，对投保人支付一定比例的赔偿金额，使投保人减少经济损失，那么反抵押贷款机构面临的风险将大大减小。

此外还可以考虑引入房产价值的期权市场，通过期权的方式，给予反抵押贷款机构一个选择权，从而规避未来的房产价值波动风险。需要考虑的是，如何形成一个房产价值的期权市场，期权的标的物是单个房屋还是一个地区的房地产市场指数。从长远来看，这是一个很有发展前景的金融创新。

参考文献

［1］林思超.反向抵押贷款给老年人多一个选择［J］.中国房地信息,2003，(1).

［2］柴效武,方明.售房养老模式中金融运营机制的探讨［J］.金融论坛,2004，(11).

［3］王晓鸣.旧城社区弱势居住群体与居住质量改善研究［J］.城市规划,2003，(12).

［4］肖隽子,王晓鸣.老年住宅需求与反向抵押贷款［J］.建筑科技,2005，(12).

［5］张凌燕,赵京彦.“反向抵押贷款”在我国推行的初步探讨［J］.城市开发,2004，(1).

［6］王连勋.住房正抵押与逆抵押贷款组合应用浅议［J］.中国房地产金融,2004，(8).

抵押风险范文篇5

住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种：

1.1违约风险

违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。

1.2流动性风险

流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。

1.3经济周期风险

经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。

1.4利率风险

利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。

2住房抵押贷款风险防范

针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。

2.1违约风险的控制

针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。

2.2流动性风险的控制

住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。

2.3经济周期风险的控制

房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押

贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。

2.4利率风险的控制

针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险。

3结论

住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。

参考文献

［1］许辉．关于个人住房抵押贷款风险及防范策略的研究［J］．物流科技，2004，（6）．

［2］金宁．浅谈个人住房抵押贷款的风险与防范［J］.辽宁广播电视大学学报，2006，（1）．

［3］胡红星．我国商业银行个人住房抵押贷款风险与防范［J］．经济师，2007，（6）.

［4］邱娟华．个人住房抵押贷款的风险与防范［J］．中山大学学报论丛，2007，（10）．

［5］尚耀华，万威武．个人住房抵押贷款的风险与控制［J］．财经论坛，2006，（1）．

［6］李鹏雁，李云飞．住房抵押贷款风险分析［J］．燕山大学学报，2005，（11）．

抵押风险范文篇6

关键词：住房抵押贷款；风险；措施

1住房抵押贷款存在的风险

住房抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。住房抵押贷款的风险主要有以下几种：

1.1违约风险

违约风险包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。

1.2流动性风险

流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险，流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面，一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款，银行吸纳的储蓄存款属于短期存款，一般只有三五年，而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低，继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现，极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会，增加机会成本带来的损失。

1.3经济周期风险

经济周期风险是指在国民经济整体水平周而复始的波动过程中产生的风险，相比其他产业，房地产业对于经济周期具有更高的敏感性。经济扩张时，居民收入水平提高，市场对房地产的需求量增大，房屋的变现不成问题，银行与个人都对未来充满乐观的预期，银行发放的住房抵押贷款数量也急剧增加。经济萧条时，失业率上升，居民的收入急剧下降，大量贷款无力偿还，即使已将房屋抵押给银行，也因为房地产业的疲软无法变现。这时抵押风险转变为银行的不良债权和损失，银行则面临大量的“呆坏账”，极易导致银行的信用危机甚至破产。

1.4利率风险

利率风险是指利率水平的变动给银行资产价值带来的风险，它是由其业务短存长贷的资本结构所决定的，利率的波动无论是涨还是跌对银行都会带来损失。如果利率上涨，住房抵押贷款的利率也随着上调，就可能增加借款人的偿贷压力，借款额度越高，借款期限越长，其影响程度也就越大，从而增加了违约风险。如果利率下降，借款人又有可能从当前资本市场融资或以低利率重新借款来提前偿还贷款，给银行带来风险，主要表现在，提前贷款的发生使得住房贷款的现金流量发生不确定性，给银行的集约化资产负债带来一定的困难。

2住房抵押贷款风险防范

针对上面所述的这些风险，本文从以下几个角度出发，提出一些防范的措施，使房抵押贷款在为民众有效服务的同时所带来的风险尽量最小化。

2.1违约风险的控制

针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。审核的指标主要有：置业者的家庭总收入及储蓄证明：家庭人口、人均月收入；月供占月收入的比例。2.2流动性风险的控制

住房抵押贷款期限长，而用于贷款的资金来源主要是银行存款及住房公积金，银行存款已处于一个基本稳定的状态。但现有住房公积金制度尚存在需要完善的地方，比如：覆盖率低，来自建设部的数据显示，2007年实际缴存公积金的职工人数仅有7187.91万；公积金存在应建未建的现象，如一些民营企业还未创建住房公积金制度；归集的公积金较少，普及面不广。针对这些问题，我们应该着手完善住房公积金制度，让住房公积金切实地满足消费者实现住房融资需求，降低流动性风险。

2.3经济周期风险的控制

房地产业与经济周期密切相关，应建立个人住房抵押

贷款风险预警系统，防范市场和政策风险。一是建立风险预警的数据库，从各个方面取得数据，不断积累和完善数据的收集整理，为模型开发打下坚实的基础；二是开发合适的风险预警模型，对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数；三是建立快速反应和预控机制，对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解，最大程度地降低经济周期给住房抵押贷款带来的风险。

2.4利率风险的控制

针对利率变动带来的风险，银行可以采取以下措施：一是开发可调整利率抵押贷款，其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。二是开发固定利率抵押贷款，它是指在抵押贷款合同所规定的还贷期限内，贷款利率固定不变的抵押贷款方式。在这种模式下，银行承担了大部分的利率风险，如果银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配（如发行固定利率债券等），可以避免相应的利率错配和流动性风险。

3结论

住房抵押贷款涉及到置业者、银行以及开发商三方的利益，要使其带来的风险降低到最小化，上面所述的防范措施只是其中一部分，我们应该不断完善。总之，三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系，在贷款产品的设计中充分考虑风险因素，强化风险控制，完善个人住房抵押贷款的品种，使其适合不同的住房需求者，最大限度的确保住房抵押贷款的安全，推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。

参考文献

［1］许辉．关于个人住房抵押贷款风险及防范策略的研究［J］．物流科技，2004，（6）．

［2］金宁．浅谈个人住房抵押贷款的风险与防范［J］.辽宁广播电视大学学报，2006，（1）．

［3］胡红星．我国商业银行个人住房抵押贷款风险与防范［J］．经济师，2007，（6）.

［4］邱娟华．个人住房抵押贷款的风险与防范［J］．中山大学学报论丛，2007，（10）．

抵押风险范文篇7

关键词：住宅反向抵押贷款；风险识别；风险防范

1住宅反向抵押贷款的概述

住宅反向抵押贷款是指抵押人将自有住房的产权抵押给贷款人，将房屋价值转化为现金，抵押人无需支付任何利息

和偿还本金，直到房屋所有权人死亡或者永久搬离，然后将其住房出售，所得收益用于支付贷款，归还贷款后的剩余部分再由其子女继承。

住宅反向抵押贷款的主要特征包括：

（1）对象是拥有房屋产权的老年人，对其年龄有一定规定；

（2）抵押人去世或者永久搬离，贷方就有权出售房屋；但即使贷款额度超过了房屋的市场价值，贷方也不能要求抵押人搬离或者出售；抵押人在贷款期间，可以出售或者转让房屋，但是必须偿还从贷方获得的金额，包括利息以及其他费用；

（3）反向抵押贷款是无追索权的，即贷方不能要求抵押人用其他资产来抵偿贷款。

2住宅反向抵押贷款的风险分析

2.1老年人预期寿命风险

住宅反向抵押贷款的还款期分为三种情况：自然死亡、永久搬离、房屋出售。其中，后两种情况不存在预期寿命的风险，预期寿命风险对第一种情况有较大影响。借款方寿命越长，贷款方最终出售房屋所得收入不足以弥补支付给借款人的本金及利息的可能性越大。而且老年人的寿命存在一个信息不对称的问题。例如有些老年人虽然体弱多病，但寿命却很长。反向抵押贷款申请人的实际寿命与预期寿命相差越大，贷款方面临的风险就越大。

2.2贷款利率风险

利率风险是指由于贷款利率的波动，使资产的收益和价值相对于负债的成本和价值发生非等量变化而造成贷方损失的风险。利率风险的成因与宏观经济走向、通货膨胀的压力以及贷款利率的调整息息相关。宏观经济走向的不确定性直接导致反向抵押贷款利率的不确定；通货膨胀会导致银行发放住房反向抵押贷款时面临更大的利率风险；由于在反向抵押贷款中，房屋的价值较大，抵押时间较长，因此贷款利率的调整关系到未来贷款方的收益合理性。

2.3房屋价值波动及评估风险

反向抵押贷款必须对房屋的价值进行评估。房屋价值评估涉及的范围较广，内容复杂，评估对象的异质性决定了评估存在一定的风险。反向抵押贷款的房地产评估，不仅要对房屋的现价进行估算，还要对房屋的未来收益进行预测，抵押期限越长，房屋价值波动风险越大。在反向抵押贷款评估过程中，需要考虑房屋的物理性折旧、功能性折旧以及经济性贬值等问题。房屋价值评估风险还存在评估专业风险、操作风险、道德风险以及制度风险等问题。

2.4流动性风险

流动性风险具体表现为银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需求，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。住房反向抵押贷款是一种长期性消费贷款，客观上要求银行有稳定的资金来源与其相匹配。多数反抵押贷款计划期限长，而回收却要在借款人死亡、搬迁、出售房屋之后。这个时间是不确定的，抵押贷款机构的资金周转很容易陷入困境。房产变现的容易与否也是影响流动性的很大因素。

3住宅反向抵押贷款的风险防范

3.1合适的贷款一房价比（LTV）

合适的贷款一房产价值比例是降低风险的最有效手段。反抵押贷款不同于抵押贷款，房主的负债是不断累积的，而且贷款期限是不确定的。反抵押贷款机构定期为抵押人发放年金，一直到其死亡为止。对于反抵押贷款机构来讲，这时面临的风险是当房主死亡时累计的贷款额及应计利息可能超过其死亡时的房产价值。为了避免这种情况，只有控制定期发放的贷款额，使最终累计的贷款数额控制在到期时的房产价值之内。

3.2资产组合分散化

资产组合起到了分散风险的作用。就单个反抵押贷款项目来说，潜在的风险，以及风险造成的损失是很难预测的，而当数量足够多，分布足够广泛的贷款组合在一起，“大数定理”就起作用，这些风险被分散化。道德风险、寿命风险、房产价值波动风险这些非系统性风险在反抵押贷款数量足够多，分布足够广泛的情况下，风险可以被分散。

反抵押贷款要有足够数量的贷款数目，因此要尽可能地扩大反抵押贷款的市场。此外反抵押贷款也要有跨地区的分布。房地产的价格很大程度上取决于地段，因此地区的关联度比其他商品要小，这就为分散风险提供了有效的途径。通过建立跨地区的分支机构，吸引各个地区的反抵押贷款，可减少房产价格波动风险。

3.3住房反抵押贷款证券化

住房反抵押贷款证券化是以一系列住房反抵押贷款为标的资产，并以其未来所产生的现金流为担保，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的融资过程。售房养老计划中，购房机构虽然取得住房的产权，但是最后的现金流入要等到售房养老者死亡或者搬迁，期限太长，流动性不足。资产证券化有效地解决了这个问题，一方面增强了资产的流动性，另一方面分散了风险，吸引了更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。

3.4房产价值保险

房产价值还经常受一些不可抗力的因素影响而毁坏，如地震、台风。这时到期时的房产价值低于累计的贷款及利息额可能性大大增大，反抵押贷款机构面临着损失的风险。房产价值保险的目的是房屋一旦由于自然灾害或意外事故造成经济损失时，保险机构可根据保险合同，对投保人支付一定比例的赔偿金额，使投保人减少经济损失，那么反抵押贷款机构面临的风险将大大减小。

此外还可以考虑引入房产价值的期权市场，通过期权的方式，给予反抵押贷款机构一个选择权，从而规避未来的房产价值波动风险。需要考虑的是，如何形成一个房产价值的期权市场，期权的标的物是单个房屋还是一个地区的房地产市场指数。从长远来看，这是一个很有发展前景的金融创新。

参考文献

［1］林思超.反向抵押贷款给老年人多一个选择［J］.中国房地信息,2003，(1).

［2］柴效武,方明.售房养老模式中金融运营机制的探讨［J］.金融论坛,2004，(11).

［3］王晓鸣.旧城社区弱势居住群体与居住质量改善研究［J］.城市规划,2003，(12).

［4］肖隽子,王晓鸣.老年住宅需求与反向抵押贷款［J］.建筑科技,2005，(12).

［5］张凌燕,赵京彦.“反向抵押贷款”在我国推行的初步探讨［J］.城市开发,2004，(1).

［6］王连勋.住房正抵押与逆抵押贷款组合应用浅议［J］.中国房地产金融,2004，(8).

抵押风险范文篇8

关键词：住宅反向抵押贷款；风险识别；风险防范

1住宅反向抵押贷款的概述

住宅反向抵押贷款是指抵押人将自有住房的产权抵押给贷款人，将房屋价值转化为现金，抵押人无需支付任何利息

和偿还本金，直到房屋所有权人死亡或者永久搬离，然后将其住房出售，所得收益用于支付贷款，归还贷款后的剩余部分再由其子女继承。

住宅反向抵押贷款的主要特征包括：

（1）对象是拥有房屋产权的老年人，对其年龄有一定规定；

（2）抵押人去世或者永久搬离，贷方就有权出售房屋；但即使贷款额度超过了房屋的市场价值，贷方也不能要求抵押人搬离或者出售；抵押人在贷款期间，可以出售或者转让房屋，但是必须偿还从贷方获得的金额，包括利息以及其他费用；

（3）反向抵押贷款是无追索权的，即贷方不能要求抵押人用其他资产来抵偿贷款。

2住宅反向抵押贷款的风险分析

2.1老年人预期寿命风险

住宅反向抵押贷款的还款期分为三种情况：自然死亡、永久搬离、房屋出售。其中，后两种情况不存在预期寿命的风险，预期寿命风险对第一种情况有较大影响。借款方寿命越长，贷款方最终出售房屋所得收入不足以弥补支付给借款人的本金及利息的可能性越大。而且老年人的寿命存在一个信息不对称的问题。例如有些老年人虽然体弱多病，但寿命却很长。反向抵押贷款申请人的实际寿命与预期寿命相差越大，贷款方面临的风险就越大。

2.2贷款利率风险

利率风险是指由于贷款利率的波动，使资产的收益和价值相对于负债的成本和价值发生非等量变化而造成贷方损失的风险。利率风险的成因与宏观经济走向、通货膨胀的压力以及贷款利率的调整息息相关。宏观经济走向的不确定性直接导致反向抵押贷款利率的不确定；通货膨胀会导致银行发放住房反向抵押贷款时面临更大的利率风险；由于在反向抵押贷款中，房屋的价值较大，抵押时间较长，因此贷款利率的调整关系到未来贷款方的收益合理性。

2.3房屋价值波动及评估风险

反向抵押贷款必须对房屋的价值进行评估。房屋价值评估涉及的范围较广，内容复杂，评估对象的异质性决定了评估存在一定的风险。反向抵押贷款的房地产评估，不仅要对房屋的现价进行估算，还要对房屋的未来收益进行预测，抵押期限越长，房屋价值波动风险越大。在反向抵押贷款评估过程中，需要考虑房屋的物理性折旧、功能性折旧以及经济性贬值等问题。房屋价值评估风险还存在评估专业风险、操作风险、道德风险以及制度风险等问题。

2.4流动性风险

流动性风险具体表现为银行资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和国库券等不足以应付提款需求，又缺乏及时融入现金的手段和渠道。住房反向抵押贷款是一种长期性消费贷款，客观上要求银行有稳定的资金来源与其相匹配。多数反抵押贷款计划期限长，而回收却要在借款人死亡、搬迁、出售房屋之后。这个时间是不确定的，抵押贷款机构的资金周转很容易陷入困境。房产变现的容易与否也是影响流动性的很大因素。3住宅反向抵押贷款的风险防范

3.1合适的贷款一房价比（LTV）

合适的贷款一房产价值比例是降低风险的最有效手段。反抵押贷款不同于抵押贷款，房主的负债是不断累积的，而且贷款期限是不确定的。反抵押贷款机构定期为抵押人发放年金，一直到其死亡为止。对于反抵押贷款机构来讲，这时面临的风险是当房主死亡时累计的贷款额及应计利息可能超过其死亡时的房产价值。为了避免这种情况，只有控制定期发放的贷款额，使最终累计的贷款数额控制在到期时的房产价值之内。

3.2资产组合分散化

资产组合起到了分散风险的作用。就单个反抵押贷款项目来说，潜在的风险，以及风险造成的损失是很难预测的，而当数量足够多，分布足够广泛的贷款组合在一起，“大数定理”就起作用，这些风险被分散化。道德风险、寿命风险、房产价值波动风险这些非系统性风险在反抵押贷款数量足够多，分布足够广泛的情况下，风险可以被分散。

反抵押贷款要有足够数量的贷款数目，因此要尽可能地扩大反抵押贷款的市场。此外反抵押贷款也要有跨地区的分布。房地产的价格很大程度上取决于地段，因此地区的关联度比其他商品要小，这就为分散风险提供了有效的途径。通过建立跨地区的分支机构，吸引各个地区的反抵押贷款，可减少房产价格波动风险。

3.3住房反抵押贷款证券化

住房反抵押贷款证券化是以一系列住房反抵押贷款为标的资产，并以其未来所产生的现金流为担保，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的融资过程。售房养老计划中，购房机构虽然取得住房的产权，但是最后的现金流入要等到售房养老者死亡或者搬迁，期限太长，流动性不足。资产证券化有效地解决了这个问题，一方面增强了资产的流动性，另一方面分散了风险，吸引了更多投资者进入住房抵押贷款证券化市场。

3.4房产价值保险

房产价值还经常受一些不可抗力的因素影响而毁坏，如地震、台风。这时到期时的房产价值低于累计的贷款及利息额可能性大大增大，反抵押贷款机构面临着损失的风险。房产价值保险的目的是房屋一旦由于自然灾害或意外事故造成经济损失时，保险机构可根据保险合同，对投保人支付一定比例的赔偿金额，使投保人减少经济损失，那么反抵押贷款机构面临的风险将大大减小。

此外还可以考虑引入房产价值的期权市场，通过期权的方式，给予反抵押贷款机构一个选择权，从而规避未来的房产价值波动风险。需要考虑的是，如何形成一个房产价值的期权市场，期权的标的物是单个房屋还是一个地区的房地产市场指数。从长远来看，这是一个很有发展前景的金融创新。

参考文献

［1］林思超.反向抵押贷款给老年人多一个选择［J］.中国房地信息,2003，(1).

［2］柴效武,方明.售房养老模式中金融运营机制的探讨［J］.金融论坛,2004，(11).

［3］王晓鸣.旧城社区弱势居住群体与居住质量改善研究［J］.城市规划,2003，(12).

［4］肖隽子,王晓鸣.老年住宅需求与反向抵押贷款［J］.建筑科技,2005，(12).

［5］张凌燕,赵京彦.“反向抵押贷款”在我国推行的初步探讨［J］.城市开发,2004，(1).

［6］王连勋.住房正抵押与逆抵押贷款组合应用浅议［J］.中国房地产金融,2004，(8).

抵押风险范文篇9

[关键词]炼化企业；安全生产；风险责任；抵押考核

1引言

炼化企业安全管理必须坚持借鉴好办法、改进老办法、探索新办法，“落实责任，强化考核”是抓好安全生产工作的重要手段。目前很多企业没有建立相对统一规范的安全生产管理考核体系，责任落实不到位，绩效考核力度不均衡，管理人员考核相当薄弱，过多注重结果的考核，没有责任过程管控等。实施安全生产风险责任抵押考核，是运用《担保法》[1]立法思想，以炼化企业管理人员可预期的年终绩效奖为抵押，通过抓考核落实责任，以业绩导向和激励约束促进其安全责任落实，是对企业安全管理绩效考核的创新。

2安全生产风险责任抵押考核的理论基础与评价体系构建

2.1安全生产风险责任抵押考核的理论基础。抵押的法律概念是指债务人和债权人以书面形式订立约定，不转移抵押财产的占有，将该财产作为债权的担保；当债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。安全生产风险责任抵押是以企业为安全管理绩效的“债权人”，以承担安全管理主体责任的管理人员为安全绩效的“债务人”(即义务人)；“债务人”以年终绩效奖作为履行岗位安全责任(义务)的担保，企业每年底依据制度规定对管理人员进行安全管理绩效和履责情况评价，实行履责奖励、未履责抵押金扣罚的管理方法。2.2安全生产风险责任抵押考核的评价体系构建。2.2.1安全生产风险责任抵押考核目标及范围。为落实安全生产责任制，通过坚持齐抓共管、共同推进，兼顾专业对口、突出重点，杜绝安全、环保、质量事故和不发生有责任的非计划停工。对企业不同层级管理人员实行年度安全、环保、质量、有责任的非计划停工风险责任(以下简称安全生产风险责任)抵押考核，落实对口单位包保责任(法律意义上的抵押担保责任，通常称之为“包保”责任)。2.2.2安全生产风险责任抵押考核职责分工。绩效管理部门负责制定考核办法和兑现考核结果，检查、监督各管理部门及时履行风险抵押(包保)责任，督促专业部门及时按程序组织对事故的调查、定性和考核提报；安全环保管理部门负责确定安全生产风险责任包保对应关系，安全环保事故的认定和责任划分；生产管理部门负责非计划停工事件、质量事故的认定和责任划分；其它管理部门按各自部门职责开展工作。2.2.3确定包保关系规则。根据基层单位安全生产风险责任高低和管理部门与现场安全生产管理密切程度将其分为若干个组，在组内抽签决定管理部门与基层单位安全生产风险责任包保关系，并与基层单位签订《年度HSSE责任书》，将年度HSSE指标分解到各单位。2.2.4落实安全生产风险责任检查。管理部门发挥专业管理优势，定期安排管理人员到对口包保基层单位进行安全督查，重点指导、帮助基层单位安全平稳生产，并认真做好检查记录。记录内容主要包括：参加基层安全会议或活动情况，每月一次的HSSE观察情况，监督安全生产制度落实，检查生产隐患和问题，督促隐患整改和帮助解决问题等。绩效管理部门定期向基层单位发放《包保管理部门履责情况评价表》和抽查职能部门包保检查记录质量，基层单位对管理部门包保履责情况进行测评和反馈，以此促进包保责任的过程管控。2.2.5考核兑现。根据工作性质和岗位级别设定不同安全风险抵押金和安全风险责任系数，如全年未发生相关责任事故，参与安全生产风险责任抵押考核人员兑现金额为抵押金和奖励金的100%；如全年发生相关责任事故，根据“谁主管、谁负责”的原则和安全生产风险责任抵押考核制度，对基层单位、包保管理部门有关人员安全生产风险责任抵押金或奖励金进行扣减。企业机构调整时，基层单位、管理部门的包保对应关系同步调整，分段计算、据实考核。管理部门对本单位安全、环保、质量和非计划停工等风险因素实行自保，发生相关责任事故与被包保基层单位无关。事故同时存在安全、环保、质量和非计划停工等因素叠加时，由企业相关专业委员会负责确定执行考核的关键因素和专业责任。

3安全生产风险责任抵押考核在炼化企业管理中应用：以W石化公司为例

3.1W石化公司创新安全管理考核背景。W石化公司前些年一段时期内企业安全生产形势不容乐观，暴露了企业安全管理工作的短板和弱项。企业决策层积极应对，明确提出了“五零”安全环保工作目标，即全员重伤率、全员死亡率、重大火灾事故、环境污染事故、重大责任事故均为零，在企业的生产经营、工程建设中，树立安全即是效益，安全即是发展，安全定成败的理念。如何确保安全责任的有效落实，是企业明确重点推动的管理创新课题。企业要做好安全生产管理工作必须牢牢抓住“落实责任”和“强化考核”这两大关键要素。一方面是落实责任，踏踏实实做好每一个环节，把好每一道安全关口；另一方面是必须强化考核，正负激励，调动干部职工安全工作的积极性。工作路线确定之后，管理人员就是决定的因素，企业里责任能否落实，措施是否到位、突出问题能否得到解决，管理人员就是关键少数，中、基层管理人员作为高层决策的执行者和基层工作的组织管理者，履职尽责非常重要。企业开始探索推行安全生产风险责任抵押考核机制，就是紧紧抓住中、基层管理人员安全责任的有效履行。3.2W石化公司安全生产风险责任抵押考核实施。3.2.1确定分组包保关系和责任。安全环保部组织举行安全新年“新起点”仪式，制定工作方案，将管理部门和基层单位划分为重点组、甲组、乙组三个集合。每年底组织下一年度的安全生产风险责任包保关系抽签工作，在各集合内由企业所属管理部门负责人抽签决定与基层单位对口包保关系，同时企业领导人员与基层单位签订《年度HSSE责任书》，将HSSE指标分解到各单位。包保分组规则，重点组为存在高风险的联合生产装置基层单位及负责现场安全生产管理部门。甲组为存在较高风险的基层单位、上年度发生报企业轻微以上事故的基层单位、安全生产风险相对较大的维保公司和与安全生产直线联系密切的管理部门。乙组为存在一般风险的基层单位，以及安全生产风险相对较小的维保公司和安全生产直线联系相对较少，以管理、服务为主的其他管理部门。3.2.2确定抵押额度与安全风险责任系数。确定抵押额度。抵押金额度按管理岗位级别分为三档，中层正职，抵押金为0.8万元；中层副职(含基层单位正职)，抵押金为0.6万元；基层正(副)职，抵押金为0.4万元。确定安全风险责任系数。重点组单位，基层单位人员系数为正职1.8、副职1.7；对口包保管理部门人员系数为中层正职2.1、中层副职1.9、基层正职1.8、基层副职为1.7；甲组单位，基层单位人员系数为正职1.8、副职1.7；对口包保管理部门人员系数为中层正职1.8、中层副职1.7、基层正职1.6、基层副职1.5；乙组单位，基层单位人员系数为正职1.5、副职1.4；对口包保管理部门人员系数为中层正职1.5、中层副职1.4、基层正职1.3、基层副职1.2；维保公司包保履责范围，指在厂区内履行服务协议内的相关业务，不对维保公司提供奖金额度，仅用于抽签包保管理部门的安全风险责任系数认定。3.2.3按照管理职责开展检查和督查。管理部门中层管理人员每月至少一次到包保的基层单位开展HSSE观察，每季度至少一次参加班组安全学习、应急演练、现场检查和调研，监督安全生产制度落实，并在《领导下基层安全督查情况记录本》上做好记录。管理部门基层管理人员每周至少一次到包保基层单位进行安全生产责任专项检查，受理基层单位反映生产中存在的问题和隐患，帮助解决问题和整改隐患，并认真记载由双向签字确认。管理部门其他专业管理人员对各基层单位开展专业“周检查”，实行专业管理全覆盖，对本专业查出的问题100%完成督办整改。企业管理部每季度至少一次到基层单位对包保管理部门进行履职尽责情况的测评，每半年至少一次抽查安全督查、安全包保检查记录质量，将测评结果和抽查记录质量作为年底兑现的“凭证”，通过企业网“周检查”信息栏目进行周监督和月通报，督促问题考核和整改，保证包保责任的落实。3.2.4绩效兑现办法。[2]未发生相关事故的考核兑现。所在基层单位和对口包保管理部门全体参加风险抵押人员满额兑现抵押金和奖励金，得奖额等于抵押金乘以风险责任系数。发生相关事故的考核兑现。发生报上级单位事故，扣除所有参加风险抵押人员的100%抵押金和100%奖励金。发生企业级事故，第一起扣除事故责任单位、对口包保管理部门所有参加风险抵押人员100%奖励金；第二起扣事故责任单位、对口包保管理部门所有参加风险抵押人员抵押金50%；同一责任单位年内累计发生三起(含三起)以上报企业事故，扣除事故责任单位、对口包保管理部门所有参加风险抵押人员的100%抵押金和100%奖励金，扣完为止。发生运行部级事故，每起扣除事故责任单位所有参加风险抵押人员20%奖励金，每起扣除对口包保管理部门所有参加风险抵押人员10%奖励金，扣完即止。发生装置非计划停工的考核兑现。装置非计划停工按照性质、装置停工时间长短划分为一、二、三级，分级统计、挂钩和兑现。发生一级非计划停工视同报上级单位事故考核，发生二级非计划停工视同报企业级事故考核，发生三级非计划停工视同运行部级事故考核。考核兑现测算表见表1。3.2.5实施效果。促进管理人员安全包保履责。安全生产风险责任抵押考核制度实施以来，充分调动了各级管理人员深入基层单位开展工作积极性，增强了基层单位安全生产意识，提升了安全生产水平、解决了安全生产难题。某基层单位上一年发生安全事故被列入企业重点帮扶对象，通过企业层面部署、各管理部门有力指导和自身努力，当年即摘掉安全生产“困难户”的帽子。企业管理部发挥严管理、细检查、硬兑现的作用，通过发放包保管理部门履责情况测评表，抽查相关安全活动记录本，及时将检查情况通报和问题考核，促进管理部门认真履责，同时对发生事故的单位及其包保人员严考核、硬兑现,维护制度的刚性约束力。制度引领基层单位生产管理创新。通过安全生产风险责任抵押考核管理的顶层设计，引领基层单位将其做法向下一级延伸。企业安全生产风险责任抵押考核制度出台前，少数基层单位安全生产形势严峻，对安全生产管控措施不到位，导致安全事件时有发生，当制度出台后，这些单位积极做好承接，制订单位内部岗位包保办法，将安全环保、生产波动、非计划停工、关键机组运行等几方面工作进行岗位履责包保，从单位月度奖金中提取一定额度做为抵押金，按季度严考核、硬兑现，通过包保达到明责、履职、问责的目的，经过几年探索和实践，其安全生产形势彻底扭转，现已成为公司创新创效的优胜基层单位。企业安全生产管理面貌得到改善。安全环保形势保持了总体稳定，为全面完成上级生产经营任务提供了保证。企业已多年实现连续安全生产，四项主要环保指标COD、氨氮、二氧化硫、氮氧化物排放总量优于各级管理部门要求。严控入厂原料、出厂产品质量，产品质量抽检合格率和产品出厂合格率均100%，质量投诉为零；强化贸易计量的交接管理，原料和产品损失率名列全系统内前茅。企业经营效益得到提升。“安稳长满优”的生产带来的是经营效益提升。企业连续多年在效益完成、效益贡献、效益进步、单位完全费用、人工成本利润率等关键绩效指标的考核完成情况均达到系统内上游水平。

4结语

本文主要介绍安全生产风险责任抵押考核管理的理论基础、体系构建和实践应用，通过制度制定、实施、评价的闭环管理机制，促进安全生产管理方法的持续完善。以此增强管理人员的责任担当意识与按规履责意识，将安全、环保、质量、长周期生产的责任和压力层层传递，强化了安全生产的底线和红线意识，巩固了安全生产的管理基础。实践证明安全生产风险责任抵押考核管理体系的应用，充分发挥安全管理考核导向作用，开创了安全生产工作齐抓共管、安全生产风险责任共担的新局面，有力的夯实了企业改革发展和提质增效的根基。

参考文献

[1]中国法制出版社．中华人民共和国担保法．实用版[M]．北京：中国法制出版社，2018．

抵押风险范文篇10

一,个人住房抵押贷款存在的主要风险

个人住房抵押贷款,是个人购房者支付一定比例的首期付款,再用所购买的住房作为抵押,向银行申请长期贷款,然后以分期付款的形式按月偿还本息的一种金融活动.当借款人到期不能偿还贷款本息或违反借款合同的某些规定,贷款人有权依法处理抵押物并有优先受偿权.处分抵押物后的价款不足以偿还贷款本息的,贷款人有权向债务人追偿;其价款超过应偿还部分,贷款人应退还抵押人.

目前,我国的个人住房抵押贷款存在的风险主要有:

(一)抵押物不真实或不合法风险

此问题为个人住房抵押贷款中存在较严重的问题,其中包括以下几种情况:第一,抵押人以同一房地产重复抵押,即抵押人以同一房地产产权证在不同商业银行设立抵押,或以同一房产在不同主管部门取得两个房产证,分别进行抵押.第二,抵押人以他人房地产做抵押,包括借用,冒用或盗用他人房地产权证书进行抵押;用他人委托自己保管的产权证书做抵押;承租人以租用的房地产做抵押等.第三,抵押人以非法房地产做抵押,如《城市房地产管理法》中严禁抵押的房地产,包括依法没收,查封的房地产;用于公共福利事业的房地产和全书有争议的房地产等.

(二)抵押物处理风险

尽管《城市房地产抵押管理办法》(建设部令第56号,1997年5月9日),《中国人民银行个人住房贷款管理办法》(银发[1998]190号,1998年5月9日),《中华人民共和国担保法》(国家主席令第50号,1995年)等法律法规规定,当债务人不履行债务时,债权人有权对抵押房屋进行处置,折价或拍卖,变卖,并优先受偿.但在实践中仍然难以完全执行.在我国特定的制度环境下,居民无法偿还贷款时,银行处置抵押的住房将受到行政,司法,公安等方面的制约.首先是难收回.当借款人违约,不履行还贷义务时,银行如果行使抵押权收回其住房,则有可能引起借款人无家可归,由此可能引发社会动荡.其次是拍卖难.由于我国住房二级市场不发达,抵押住房的处置极为困难.按《商业银行法》规定,商业银行因行使抵押权而得到的不动产应自取得之日起一年内予以处分,在中介服务不发达的情况下,银行对拍卖住房要进行评估,维护,要聘请律师,委托拍卖,不但旷日弥久,而且成本极高,这也是银行不愿意接受的.银行对抵押权的处置往往成了"赢了官司输了钱"的赔本买卖.

(三)现行担保手续带来的风险

现行抵押贷款担保有的是由购房者所在单位提供担保,然而职工有稳定收入的机关单位,社会团体不具有《担保法》规定的保证人资格,国有企业大部分自身难保,民营企业,三资企业又多拒绝担保.若有开发商作为担保人,目前大多数开发企业规模小,自有资金少,实际上并不具备担保能力,而且不少开发商管理混乱,信用观念淡薄,有他们担保不一定可靠.地方置业担保公司又存在先天不足,主要表现在:地方置业担保公司由各城市分设,市场分散,不易形成规模;政府参与程度低;注册资金相对较少,担保额相对较高,不能从根本上分散银行的风险,如建设部2000年颁布的《住房置业执行担保管理试行办法》规定,设立地方置业担保公司注册资金为人民币1000万元,但担保额可达实有资本的30倍.这种情况下,担保手续很难完善落实,有时形同虚设,给银行带来很大风险.

(四)利率政策带来的风险

个人住房贷款资金主要来源于储蓄存款,住房抵押贷款一般期限较长,这种长期信贷会引起银行用短期负债支持长期资产不匹配的问题.当短期利率上升时,银行必须支持较高的短期利率,而个人住房贷款利率已经事先确定,实际上只要存货之间的利差过小就可使银行亏损,因为银行的成本除了利息支出外,还有营业费用,营业税金等等.按照目前利率政策规定:个人住房贷款期限在一年以上,如遇法定利率调整,于次年初开始,按相应利率档次执行新的利率规定;而储蓄存款按存入日利率确定利率,在存款期内利率不变.假如利率下调,贷款利率"一年一定",存款利率"一定到底",无形使存贷利差大打折扣.现行利率政策,利率结构带来资金结构的不匹配,就可能出现存贷利率持平甚至倒挂现象,使银行遭受损失.

二,化解风险个人住房抵押贷款的对策

(一)建立个人资信和风险评估体系

借款人的资信直接关系到消费信贷的质量,因此必须加强对借款人资信的调查和审查.借款人的资信状况进行评估的方法主要有两种,一种是经验判断法,一种是信用评分的数量分析法.前者主要是受信人员按照银行贷款准则,凭经验对借款人资信进行分析判断;后者通过一个信用评分模型对贷款申请划分等级.目前消费信贷管理机构正进行以建立和健全借款人资信评估体系为核心内容的标准化工作,重点是建立一套切实可行的个人信用等级评分标准,以控制风险,提高工作效率,合理配置人力资源,优化服务质量.

(二)加快个人住房抵押贷款的经济立法

我国已经陆续出台如《银行法》,《担保法》,《抵押法》,《保险法》等有关经济法规,市场运作趋于规范.但是在发生抵押不良债务时,我国相关的法律,如《民法通则》,《担保法》等有关规定,都倾向于保护借款人.债权人市场出现抵押物难收回,难处置,难变现的"三难"情况,对不能遵守交易秩序的行为没有采取非常手段.立法者固然有其考虑,但若坐视违规行为蔓延,损害债权人利益,必然使债权人在市场交易中更加谨慎.因此,政府应该建立和完善有关住房抵押贷款政策法规,保护债权人的根本利益.在活跃房地产一级市场的同时,开放房地产二级市场,使房地产这种特殊商品,像其他商品一样流动起来.还可以在限制借款人房屋产权权能的同时,大力发展廉租房.在借款人不能按时偿还银行贷款本息时,可以暂且安排借款人住进廉租房,银行给予一定的宽限期.到期仍然不能收回贷款,则可以通过二级市场变现债权.

(三)采取多种利率及还款方式

我国目前个人住房抵押贷款采用固定利率,即在整个贷款期限内利率保持不变,还款方式基本采用按月等额支付贷款本息的方式.由于现行个人住房抵押贷款的年期较长,最长达30年,而且利率固定,还款方式单一,为此还应该增加贷款的灵活性,借鉴国外经验,开发新的适应我国国情的新贷种,以规避风险.目前国外主要有固定利率抵押贷款,浮动利率抵押贷款和价格水平调整抵押贷款.其中在固定利率抵押贷款方式下又可以采用分期偿还固定本金式,分期偿还固定金额式和累进还款式.浮动利率抵押贷款即指贷款合同利率可以在贷款中按照贷款合同签订时,特别约定的条款条件发生变动的贷款种类.贷款采用浮动利率可以规避贷款利率风险,相应降低了在固定利率中提高的贷款利率,所以贷款机构也可以相应降低贷款利率,从而提高了还款能力,解决了过高利率面临的严重的贷款偿付问题.价格水平调整抵押贷款是在估算出预期实际利率,风险溢价后,以价格指数来上下调整贷款余额,付款额基于经过通货膨胀调整后的新贷款余额得出,这使得通货膨胀所带来的市场利率变动风险转移给了借款人,并且免除了贷款人在起始贷款时所面临预测未来利率变化的难题.

(四)完善担保制度,转移贷款风险

我国目前还没有科学合理的住房贷款担保体系,因此应在完善《担保法》的同时,发展住房置业担保机构,尤其是政府担保机构.从国外情况看,政府担保机构对个人住房贷款的发展起了很大作用,例如作为政府机构的联邦住房管理局(FHA)和退伍军人管理局(VA)发挥了重要作用.

在我国,国家更适宜,也更应该建立统一的担保机构.我国居民对政府一直是高度信任的,国家担保公司凭借国家信用,一定可以得到银行和普通居民的信任和拥护.国家个人住房抵押贷款担保机构的设立可以通过以下两种方式:一是联合或收购分散在各地的住房置业担保公司.二是设立担保总公司,然后在各地设立分支机构.

国家个人住房抵押贷款担保机构的资本金应该由财政部发放,性质是政策性国有独资公司,专营个人住房抵押贷款担保业务,而不应是多项经营.国家担保机构的设立,必将使中国住房金融和住宅业的面貌焕然一新.

(五)实行个人住房抵押贷款证券化

所谓的房地产证券化就是把对房地产的投资用证券化的形式予以表现,从而使得投资者与投资对象之间直接的物权关系转化为债权性质的有价证券形式.国外实践经验证明,房地产证券化不仅能够拓宽从事房地产抵押贷款业务金融机构的资金来源,而且能够极大地增强金融机构发放的房地产抵押贷款的流动性.另外,从投资者的角度看,投资于房地产证券可减少投资者对个案进行调查分析的成本,有利于各方面投资者介入.

推进住房抵押贷款证券化,我认为具体应从以下几方面着手:

一是稳健的财政货币政策,避免中央宏观调控政策的大幅度波动,降低通货膨胀率,减少对利率的行政干预,使利率逐步由市场机制决定,为房地产抵押贷款市场的发展创造宽松的宏观政策环境.

二是制定房地产证券化所必备的法律,法规.除基础性法规外,还需要制订一些专业性法规予以保障,如《房地产证券交易法》,《信托法》等.只有通过法律手段,才能保证房地产证券化和与之相关的房地产金融活动的规范进行.

三是采取有效措施,促进中介市场的发展.住房抵押贷款证券化是高度专业化的市场,需要大量的机构从事中介服务,包括:信托,保险,资产评估,信用评级,投资,法律咨询等.只有各中介机构与抵押贷款市场协调发展,才有可能建立高效的证券化市场.

四是不断推进资本市场的发展,进一步完善社会保障体系,逐步将养老保险,失业保险,住房公积金及寿险基金培育为资本市场上成熟的机构投资者,为住房抵押贷款证券化市场提供资金供给支持,这既有利于充分发挥银行在风险鉴别方面的优势,也符合住房抵押贷款长期信用与资本市场长期资金供给相配比的规律.