房屋贷款十篇

房屋贷款篇1

1、房屋抵押贷款放款不是很快，银行房屋抵押贷款，从申请到放款一般至少需要十五天。

2、如房产内没有银行贷款：则需要权利人及配偶的身份证。权利人及配偶的户口本、基金、现金存折住房抵押贷款申请资料,请提供出生证。

3、如房产内还有银行贷款：则需要房产证(房屋抵押银行贷款中房产证、土地证是必须要给银行抵押的)；如房产证权利人有未成年儿童,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单。为提高房子抵押贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,如另处房产证、股票。权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)；收入证明。这个证明对房屋抵押银行贷款的贷款成功情况以及，最高的额度有比较大的影响。

（来源：文章屋网 ）

房屋贷款篇2

盐城房屋贷款资料1、借款人的有效身份证、户口簿。2、婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证（注明离异后未再婚）。3、已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证。4、借款人的收入证明（连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地）。4、房产的产权证。5、担保人（需要提供身份证、户口本、结（未）婚证等）。

盐城房屋贷款的注意：1、必须有抵押物才能贷款，而且贷款金额和贷款期间利息总和不能超过抵押物评估价值的1/2。2、有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源。3、担保人。贷款需要支付律师见证费、抵押登记费、抵押房产的保险费、房产的评估费等。

（来源：文章屋网 ）

房屋贷款篇3

房屋抵押贷款合同模板

地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________

法定代表人：____________ 职务：____________

抵押人：________________________________________________

地 址：____________ 邮码：____________ 电话：____________

法定代表人：____________ 职务：____________

抵押物业地址：____________邮码：____________ 电话：____________

抵押权益之房产买卖合同：购房____ 字第________号

第一条 总则

抵押权人与抵押人于____ 年____ 月____日会同担保人签定本房屋抵押借款合同范本(下称合约)抵押人(即借款人)同意以其与担保人于____

年____月____日签订的房产买卖合同(即抵押权益之房产买卖合同)的全部权益抵押于抵押权人，并同意该房产买卖合同项下的房产物业(即抵押物业)，在售房单位发出入住通知书(收楼纸)后，立即办理房产抵押手续，以该物业抵押于抵押权人，赋予抵押权人以第一优先抵押权，并愿意履行本合约全部条款。抵押权人(即贷款人)同意接受抵押人以上述房产买卖合同的全部权益及房产买卖合同项下房产物业，作为本合约项下贷款的抵押物，并接受担保人承担本合约项下贷款的担保责任，抵押权人向抵押人提供一定期抵押贷款，作为抵押人购置抵押物业的部分楼款。经三方协商，特定立本合约，应予遵照履行。

第二条 释义

在此贷款合约内，除合约内另行定义外，下列名词的定义如下：

营业日：指抵押权人公开营业的日子。

欠款：抵押人欠抵押权人的一切款项，包括本金，利息及其他有关费用。

房产买卖合同之全部权益：指抵押人(即购房业主)与担保人签订的房产买卖合同内所应拥有的全部权益。

房产物业建筑期：售房单位发出入住通知书日期之前，视为房产物业建筑期。

第三条 贷款金额

一、贷款金额：人民币____ 元;

所有已归还(包括提前归还)的款项，不得再行提取。

二、抵押人在此不可撤销地授权抵押权人将上述贷款金额全数以抵押人购楼款名义，存入售房单位帐户。

第四条 贷款期限

贷款期限为____年，由抵押权人贷出款项日起计。期满时抵押人应将贷款本息全部清还，但在期限内，如抵押人发生违约行为，抵押权人可据实际情况，随时通知抵押人归还或停止支付或减少贷款金额，抵押人当即履行。

第五条 利息

一、贷款利率按____ 银行贷款最优惠利率加____ 厘(年息)计算。

二、上述之优惠利率将随市场情况浮动，利率一经公布调整后，立即生效，抵押权人仍保留随时调整贷款利率的权利。

三、本合约项下之贷款利率，按贷款日利率或根据抵押权人书面通知按市场情况而调整的利率。

四、合约有效期内，按日贷款余额累计利息，每年以365天计日。

五、贷款利率如有调整时，由抵押权人以书面通知抵押人调整后的利率。

第六条 还款

一、本房屋抵押借款合同范本项下贷款本金及其相应利息，抵押人应分____期，自款项贷出日计，按月清还借款本息，每期应缴付金额(包括因利率调整带来的应缴金额改变)，由抵押权人以书面通知抵押人，如还款日不是营业日，则该分期付款额须于还款日起延次一个营业日缴交。

二、抵押权人有权调整及更改每期应付金额或还款期数。

三、抵押人必须在____银行开立存款帐户，对与本抵押贷款有关的本息和一切费用，要照付该帐户，若因此而引致该帐户发生透支或透支增加，概由抵押人承担偿还责任。

四、所有应付予抵押权人的款项，应送____银行。

五、抵押人不能从中抵扣、反索任何款项。如果在中国现时或将来有关法律规范下，不得不抵扣或反索任何款项(包括税款)，则抵押人得即向抵押权人补偿额外款项，致使抵押权人所得，相当于在无需反索的情况所应得不折不扣的款项。

第七条 逾期利息及罚息

一、每月分期付款应缴的金额，应按照规定期数及日期摊还;尚有逾期欠交期款等情况，抵押人必须立即补付期款及逾期利息，逾期利息的利率由抵押权人决定，按月息2%至5%幅度计收。

二、抵押人如逾期还款，除缴付逾期利息外，抵押权人有权在原利率基础上，向抵押人加收20%至50%的罚息。

三、抵押人须按照上述指定利率，照付逾期未付款项的利息，直至款项结清为止，无论在裁判确定债务之前或之后，此项利息均按日累积计算。

第八条 提前还款

一、在征得抵押权人同意的条件下，抵押人可按下列规定，办理提前还款手续：

1、抵押人可在每月的分期还款日，提前部分或全部偿还实贷款额，每次提前偿还金额不少于____

万元整的倍数;所提前偿还的款额，将按例序渐次减低原贷款额。

2、抵押人必须在预定提前还款日一个月前给抵押权人一个书面通知，该通知一经发出，即不可撤销。

3、抵押人自愿提早缴付本合约规定的部分或全部款项，抵押人应予抵押权人相等于该部分或全部款项一个月利息的补偿金。

二、抵押人和担保人同意，在发生下列所述任何情况时，抵押权人有权要求抵押人立即提前清还部分或全部实际贷款额，或立即追计担保人：

1、抵押人及/或担保人违反本合约任何条款。

2、抵押人及/或担保人本身对外的借款、担保、赔偿、承诺或其他借债责任，因：

a、违约被勒令提前偿还;

b、到期而不能如期偿还。

3、抵押人及/或担保人本身发生病变(包括精神不健全)死亡、合并、收购、重组、或因法院或政府机关或任何决意通过要解散、清盘、破产、关闭或指定接管人或信托人等去处理所有或大部分其所属之财产。

4、抵押人及/或担保人被扣押令或禁止令等威胁，要对具不动产、物业或财产等有不利影响，而该等威胁又不能在发生后30天内完满解除。

5、抵押人及/或担保人不能偿还一般债权人的欠债，在清盘、倒闭时不能清偿债项或将要停止营业。

6、如抵押人及/或担保人因在中国法律规范下，变得不合法或不可能继续履行本合约所应负责任。

7、如抵押人及/或担保人因业务上经营前景或其所拥有财产出现不利变化，而严重影响其履行本合约所负责任的能力。

8、抵押人及/或担保人财产全部或任何重要关键部分被没收征用，被强制性收购(不论是否有价收购)，或遭到损毁破环。

9、抵押人没有事先得到抵押权人书面同意而擅自更改其股权结构。

10、抵押人舍弃该抵押房产。

如发觉上述任何事项或可能导致上述事项的事故已经发生，抵押人及/或担保人应立即书面通知抵押权人，除非上述事项在抵押权人得知时已获得完满解决，否则抵押权人可在该等事项发生后任何时间，以任何形式处分抵押物或根据本合同内第十三条担保人及担保人责任条款第一条第二点的担保期限内追付担保人。抵押权人于运用上述权力及权利时，而令担保人及/或抵押人受到不能控制的损失，抵押权人概不负责。

第九条 手续费及其他费用

一、抵押人应按贷款金额缴付手续费5，在贷款日一次付清，并必须绝对真实地提供本合约涉及的一切资料;若在签约后，发现抵押人所提供的资料与事实不符，抵押权人有权立即收回该笔贷款及利息，并对依约所收手续费，不予退还。

二、抵押贷款文件费，抵押人在贷款日一次过付____币____ 元整。

三、公证费用及抵押登记费用：有关本合约所涉及的公证及抵押登记等费用，全部由抵押人负责支付。

四、抵押人如不依约清付本合约内规定的一切款项，引致抵押权人催收，或因为任何原因，使抵押权人决定通过任何途径或方式追索，一切因此引起的费用(如处理押品的各种手续费、管理费、各种保险费等)概由抵押人负责偿还，并由各项费用确实支付之日起到收到之日止，同样按日累积计算逾期利息。

第十条 贷款先决条件

一、抵押人填具房产抵押贷款申请表;该申请表须经担保人确认。

二、抵押人提供购置抵押物的购房合约。

三、以抵押人名义，向抵押权人指定或认可的保险公司投保不少于重新购置抵押物金额的全险;保险单须过户____银行，并交由该行保管。

四、本合约由抵押人、抵押权人、担保人各方代表签署并加盖公章。

五、本合约须由____ 公证机关公证。

第十一条 房产抵押

一、本合约项下的房产抵押是指：

1、房产物业建筑期内抵押人的权益抵押：

(1)是指抵押人(即购房业主)与____ (即售房单位)签订并经____

市公证处公证的房产买卖合同中，由抵押人将依据该购房合约其所应拥有的权益，以优先第一地位抵押于抵押权人;如因抵押人或担保人未能履行还款责任或担保义务，抵押权人即可取得抵押人在该房产买卖合同内的全部权益，以清偿所有欠款;

(2)该抵押权益之房产买卖合同须交由抵押权人保管。

2、抵押房产物业：

(1)是指抵押人(即购房业主)与____ (即售房单位)签订的房产买卖合同中，抵押人购买的已建成(即可交付使用)的抵押房产物业(资料详见附表);

(2)抵押人须将上述第2项(1)点之抵押房产列在本合约的附表二内，以优先第一地位抵押予抵押权人作为所欠债务的押品;

(3)抵押人(即购房业主)现授权抵押权人在接获担保人(售房单位)发出的入住通知书后，即代其向____

市房产管理机关申领房产权证书，并办理抵押登记手续。

二、抵押房产物业的保险：

1、抵押人须在规定时间内，到抵押权人指定的保险公司并按抵押权人指定的险种投保，保险标的为上述抵押房产，投保金额不少于重新购置抵押房产金额的全险，在贷款本息还清之前，抵押人不得以任何理由中断保险，如抵押人中断保险，抵押权人有权代为投保，一切费用由抵押人负责支付;由此而引起的一切损失，抵押人须无条件全部偿还抵押权人，抵押权人有权向抵押人索偿。

2、抵押人须在规定时间内，将保险单过户于抵押权人。保险单不得附有任何有损于抵押权人权益和权力的限制条件，或任何不负责赔偿的金额。

3、保险单正本由抵押权人执管，并由抵押人向抵押权人支付保管费。

4、抵押人不可撤销地授权抵押权人为其代表人，按受保险赔偿金，并不可撤销地授权抵押权人为该赔偿金的支配人;此项授权非经抵押权人书面同意不可撤

5、若上述保险赔偿金额数，不足以赔付抵押人所欠抵押权人的欠款时，抵押权人有权向抵押人及/或担保人追偿，直至抵押人清还所欠款项。

6、倘该房产在本合约有效期内受到损坏，而保险公司认为修理损坏部分符合经济原则者，则保单项下赔偿金将用于修理损坏部分。

三、抵押房产物业登记

1、物业建筑期的购房权益抵押：向房产管理机关办理抵押备案。抵押人房产买卖合同及由售房单位出具的已缴清楼价款证明书等交由抵押权人收执和保管。

2、物业建成入住即办理房产物业抵押登记，抵押物业的《房产权证书》交由抵押权人收执和保管，登记费用由抵押人支付。

四、抵押解除

1、一旦抵押人依时清还抵押权人一切款项，并履行合约全部条款及其他所有义务后，抵押权人须在抵押人要求及承担有关费用的情况下，解除在抵押合约中对有关抵押房产的抵押权益，并退回抵押物业的《房产权证书》及《房产买卖合同》。

2、抵押人在履行上述第1点条款下，由抵押权人具函____

市房产管理机关，并将房产权证书交于抵押人向____

市房产管理机关办理抵押物的抵押登记注销手续。

五、抵押物的处分

1、抵押人如不支付本合约规定的任何款项或不遵守本合约各项明文规定的条款或发生任何违约事项时，抵押权人可以立刻进入及享用该楼宇的全部或收取租金和收益;或以抵押权人认为合适的售价或租金及年期，售出或租出该房产的全部或部分及收取租金和收益。抵押权人可雇用接管人或人处理上述事宜，而其工资或报酬则由抵押人负责。该接管人或人将被当作抵押人的人，而抵押人须完全负责此接管人或人的作为及失职之责。

2、获委任的接管人得享有以下权利：

(1)要求住客缴交租金或住用费及发出有效的租单及收据，并有权以诉讼、控告、扣押或其他方式追付欠租或住用费;此等要求，收据或追付事宜，将以抵押人或抵押权人名义而发出，而付款人将不需要问及接管人是否有权力行事;

(2)接管人可依据抵押权人的书面通知而将其所收到的款项，投保于该房产的全部或部分及其内部附着物及室内装修。

3、抵押权人依照第十一条第五项条款不需要征询抵押人或其他人士同意，有权将该房产全部或部分，按法律有关规定处分，抵押权人有权签署有关该房产买卖的文件及契约，及取销该项买卖，而一切因此而引起的损失，抵押人不须负责。

4、抵押权人可于下列情形运用其处分该房产的权力：

(1)抵押权人给予抵押人通知，要求还款(不论届期与否)而抵押人一个月内未能遵守该项通知全数偿还给抵押权人;

(2)抵押人逾期30天仍未清缴全部应付款项;

(3)抵押人违反此合约之任何条款;

(4)抵押人系个人而遭遇破产，或经法院下令监管财产;或抵押人为公司组织而被解散或清盘;

(5)抵押人的任何财产遭受或可能遭受扣押或没收;

(6)抵押人舍弃该房产。

5、当抵押权人依照上述权力而出售该房产予买主时，买主不须查询有关上述之事宜，亦不需理会抵押人是否欠抵押权人债项或该买卖是否不当。即使该买卖有任何不妥或不规则之处，对买主而言，该买卖仍然当做有效及抵押人有权将该房产售给买主。

6、抵押权人有权发出收条或租单予买主或租客，而买主及住客不须理会抵押权人收到该笔款项或租金的运用，倘由于该款项或租金的不妥善运用招致损失，概与买主及租客无关。

7、抵押权人或按第五(2)条款委派接管人或人，须将由出租或出售该房产所得的款项，按下列次序处理。

(1)用以偿付因出租或出售该房产而支出的一切费用(包括缴付接管人或人的费用及报酬);

(2)用以扣缴所欠的一切税款及抵押人根据此合约一切应付的费用及杂费(包括保险费及修补该房产的费用);

(3)用以扣还抵押人所欠贷款及应付利息，扣除上述款项后，如有余款，抵押权人须将余款交付抵押人或其他有权收取的人，出售该房产所得价款，如不够偿还抵押人所欠一切款项及利息，抵押权人有权另行追索抵押人及/或担保人。

8、抵押权人于运用其权力及权利时，而令抵押人受到不能控制的损失，抵押权人概不负责。

9、抵押权人可以书面发出还款要求或其他要求，或有关抵押房产所需的通知书，该书面通知可以邮递方式寄往抵押人最后所报的住宅或办公地址或投留在该房产内，而该要求或通知书将被认为于发信或投留之后7天生效。

第十二条 抵押人声明及保证

抵押人声明及保证如下：

一、抵押人保证按本合约规定，按时按金额依期还本付息。

二、抵押人同意在抵押权人处开立存款帐户，并不可撤销地授权抵押权人对与本抵押贷款有关的本息和一切费用可照付帐户。

三、向抵押权人提供一切资料均真实可靠，无任何伪造和隐瞒事实之处;上述抵押房产，在本合约签订前，未抵押予任何银行、公司和个人。

四、抵押房产的损毁，不论任何原因，亦不论任何人的过失，均须负责赔偿抵押权人的损失。

五、未经抵押权人同意，抵押人不得将上述抵押房产全部或部分出售、出租、转让、按揭、再抵押、抵偿债务，舍弃或以任何方式处理;如上述抵押房产的全部或部分发生毁损，不论何原因所致、亦不论何人的过失，均由抵押人负全部责任，并向抵押权人赔偿由此引起的一切损失。

六、抵押人使用该房产除自住外，托管或租与别人居住时，必须预先通知抵押权人，并征得抵押权人书面同意，方可进行;如将该房产出租，抵押人必须与承租人订立租约，租约内必须订明：抵押人背约时，由抵押权人发函日起计壹个月内，租客即须迁出。

七、准许抵押权人及其授权人，在任何合理时间内进入该房产，以便查验。

八、在更改地址时立即通知抵押权人。

九、立即清付该房产的各项修理费用，并保障该房产免受扣押或涉及其他法律诉讼;

十、抵押期间，缴交地税，有关部门对该房产所征收的任何税项、管理费、水费、电费及其他一切杂费;以及遵守居民公约内的条文，并须赔偿抵押权人因抵押人不履行上述事宜的损失。

十一、在抵押权人认为必要时，向抵押权人指定的保险公司投保买房产保险或抵押人的人寿保险，该投保单均以抵押权人为受益人。

十二、当有任何诉讼、仲裁或法院传讯，正在对抵押人有不利影响时，保证及时以书面通知抵押权人。

十三、如担保人代抵押人偿还全部欠款，抵押人同意抵押权人将抵押物业权益转给担保人，并保证对该转让无异议。

十四、若担保人按本合约有关规定，代抵押人清还所有欠款，抵押权人应将抵押人名下的抵押物业的权益转让予担保人。

十五、担保人在取得该抵押物业权益后，抵押人同意担保人可以以任何方式处分该抵押物业(包括以抵押人名义出售该物业)，以赔偿担保人因代抵押人清偿欠款而引起的损失及一切有关(包括处理抵押物业)费用;若有不足，担保人可向抵押人索偿，抵押人承诺所有不足数额负责赔偿于担保人。

十六、抵押人确认担保人取得抵押物业权益及处分抵押物业的合法地位，由于处理抵押物业而导致抵押人的一切损失，抵押人放弃对担保人追索的权利。

十七、按照抵押权人的合理请求，采取一切措施及签订一切有关文件，以确保抵押权人合法权益。

第十三条 担保人及担保人责任

一、担保人____ ，地址____ ，(营业执照)____

是本房屋抵押借款合同范本项下抵押权益的房产买卖合同的卖方(即售房单位)，也是本合约项下贷款抵押人的介绍人及担保人，承担无条件及不可撤销担保责任如下：

1、担保额度：以本合约项下贷款本息及与本合约引起有关诉讼费用的为限。

2、担保期限：以本合约生效日起至抵押人还清或担保人代还清本合约项下贷款本息及一切费用之日止。

二、担保人责任：

1、担保人自愿承担本合约项下贷款的担保责任。

2、如抵押人未能按抵押权人的规定或通知履行还款责任，或抵押人发生任何违约事项，抵押权人即以双挂号投邮方式，书面通知担保人履行担保责任，并于发函日起计30天内履行担保义务，代抵押人清偿所欠抵押权人的一切欠款。

3、担保人保证按抵押权益房产买卖合同所列售房单位责任，准时、按质完成抵押物业的建造工程，抵押权人对此不不负任何(包括可能对抵押人或其他任何人)责任。

4、担保人同意抵押人将其房产买卖合同的权益抵押予抵押权人，承认抵押权人在抵押人清偿本合约项下贷款全部借款本息之前，拥有该房产买卖合同中抵押人全部权益，并保证该权益不受任何人(包括担保人)侵犯。

5、担保人保证与抵押权人紧密合作，使本合约各项条款得以顺利履行;特别是在发出入住通知书(收楼纸)后，将尽力协助办理物业抵押有关手续，以保障抵押权人的利益。

6、担保人因履行担保义务后，而取得本合约项下的抵押权益房产买卖合同或抵押物业，担保人有权以任何公平或合理的方式予以处分，以抵偿代抵押人清偿欠款本息所引起的损失，如因处理该抵押物引致任何纷争或损失，概与抵押权人无关。

7、担保人在此的担保责任是独立附加不受抵押权人从抵押人处获得楼房或其他抵押，担保权益所代替，只要抵押人违约，抵押权人无需先向抵押人追计或处置抵押物业，即可强制执行担保人在本合约项下的担保责任直至依法律程序向法院申请强制执行。

第十四条 抵押权人责任

抵押权人基于抵押人确切履行本合约全部条款及担保人愿意承担本合约项下贷款担保责任的条件下：

一、按合约有关规定，准时提供一定期质押贷款予抵押人，该贷款将以抵押人购楼款名义转入售房单位帐户。

二、抵押人向抵押权人还清本合约规定的贷款总额连利息及其他应付款项之后(包括转归该房产权予抵押人的费用)若同时已全部遵守及履行本合约各项条款者，抵押权人将该抵押权益的房主买卖合同或房产权证书转归抵押人，同时解除担保人担保责任。

三、若抵押人未能履行还款义务，而由担保人代清还所积欠一切欠款后，抵押权人即将抵押人抵押予抵押权人的抵押物业权益转让给担保人，担保人对该抵押物业的处理，与抵押权人无涉。

四、本合约由各方签署，经____市公证处公证，由抵押人签署提款通知书交于抵押权人收执并经抵押权人已收齐全部贷款文件后二天内，抵押权人须将贷款金额全数以抵押人购楼款名义存入售房单位指定帐户，否则抵押权人须偿付利息予担保人，利息计算按第五条第一项办理，由于抵押人或担保人出现各种导致抵押权人未能贷出款项的情况发生，抵押权人概不负责，且有关各项费用恕不退还。

第十五条 其他

一、对本房屋抵押借款合同范本内任何条款，各方均不得以口头形式或其他形式修改、放弃、撤销或终止。

二、在本合约履行期间，抵押权人对抵押人任何违约或延误行为施以的任何宽容，宽限或延缓履行本合约享有的权益和权力，均不能损害，影响或限制抵押权人依本合约和有关法律规定的债权人应享有一切权益和权力。

三、抵押人如不履行本合约所载任何条款时，抵押权人可不预告通知，将抵押人存在抵押权人处的其他财物自由变卖，以抵偿债务;如抵押人尚有其他款项存在抵押权人处，抵押权人亦可拨充欠数。

四、本合约规定的权利可以同时行使，也可以分别行使，亦可以累积;上述权利、利益和赔偿办法并不排除法律规定的其他赔偿办法。

五、抵押人、担保人与抵押权人，与本合约有关的通知、要求等，应以书面形式进行，电传、电报一经发出，信件在投邮7天后，及任何以人手送递的函件一经送出，即被视为已送达对方。

六、抵押权人无需征求抵押人和担保人同意，可将抵押权人在本合约项下的权益转让他人;但抵押人和担保人未征得抵押权人的书面同意，不得将其在本合约项下的任何还款及其他责任或义务转让于第三者;抵押人或担保人的继承人或接办人，仍须向抵押权人或抵押权人的承让人继续负起本合约项下的还款及其他责任。

七、本合约所提及的抵押权人，亦包括抵押权人的继承人、承让人;抵押人亦包括经抵押权人同意的抵押人继承人、接办人。

八、本合约不论因何种原因而在法律上成为无效合约，或部分条款无效，抵押人和担保人仍应履行一切还款责任。若发生上述情况，抵押权人有权终止本合约，并立即向担保人和抵押人追偿欠款本息及其他有关款项。

九、抵押权人向抵押人和担保人付还欠款时，只须提供抵押权人签发之欠款数目单(有明显错误者例外)，即作为抵押人和担保人所欠的确数证据，抵押人和担保人不得异议。

第十六条 适用法律及纠纷的解决

一、本房屋抵押借款合同范本按中华人民共和国法律订立，受中华人民共和国法律保护。

二、在争议发生时，按下述第( )项解决：(1)向____仲裁委申请仲裁;(2)向____人民法院起诉。

三、如抵押人来自海外或台湾等地区，或为该地区居民，抵押权人有权在抵押人的来处或居住地执行本合约内由抵押人给抵押权人权力，及向抵押人进行追索，包括仲裁、诉讼和执行仲裁或诉讼之裁决，如抵押权人决定在上述地区执行上述权力，进行追索、仲裁、诉讼等行动，抵押人和担保人必须承认本合约同时受该地区的法律保障，不得提出异议，如本合约内任何规定，在该地区法律上，被认为无效或被视为非法，并不影响其他规定的效力。

第十七条 附 则

一、本合约须由三方代表签字，并经____

市公证机关公证。

二、本合约经____

市公证机关公证后，以抵押权人贷出款项的日期，作为合约生效日。

三、本合约内所述附表(一)附表(二)及抵押人(即购房业主)与担保人(即售房单位)所签订的房产买卖合同(附件三)，为本合约不可分割的部分。

四、本房屋抵押借款合同范本用中文书写，壹式肆分，均具有同等效力;抵押人、抵押权人、担保人各执壹份、公证处存档壹份。

第十八条 签 章

本房屋抵押借款合同范本各方已详读及同意遵守本合约全部条款。

签 章：____________________

抵 押 人：____________________

签 署：____________________

抵押权人：____________________

代表人签署：____________________

担 保 人：____________________

代表人签署：____________________

____ 年____ 月____ 日

房屋贷款篇4

购房人通过银行按揭所购买的房屋。

二、责任范围

由下面列明的原因引起的房屋物质损失和费用，保险公司负责赔偿：

本公司对下列名项不负责赔偿：

四、保险期限

与购房贷款期限相同。

五、保险金额

为所购房屋全部的实际价值。

六、赔偿处理

被保险人及其代表应严格履行下列义务：

九、争议处理

第一条 合同构成

本保险合同（以下简称“本合同”）由保险单或其他保险凭证及所附条款、投保单、与本合同有关的投保文件、合法有效的声明、批注、附贴批单、其他书面协议构成。 第二条 投保范围一、投保人：凡年满18周岁，具有完全民事行为能力的人，可为符合投保条件本人或其配偶、直系亲属向中国太平洋保险公司（以下简称“保险人”）投保本保险；凡开办购房贷款业务的金融机构也可作为投保人，为其购房贷款者投保本保险。非本人投保时必须经被保险人书面同意。二、被保险人：凡年满在18周岁至55周岁，身体健康，能正常工作和劳动，具备购房贷款条件并向金融机构申请并获得购房贷款的个人，均可作为本保险的被保险人。第三条 保险责任

被保险人在保险有效期内，因疾病、遭受意外伤害事故所致身故或高度残疾，无法继续偿还购房贷款，保险人于事故发生后的第一个贷款归还日，按照贷款合同约定，将被保险人在此时的贷款余额（含本息）一次付清（若经核保后实际确定的保险金额小于贷款金额，则按照实际保险金额与贷款金额的百分比偿还此时的贷款余款的本息），保险责任终止。对于被保险人按购房合同的规定，在事故发生前应缴的贷款部分，无论什么原因导致的迟缴或未缴的贷款部分，保险人对这部分贷款都不负偿还责任。第四条 责任免除

因下列情形之一导致被保险人身故或高度残疾，以致无法继续偿还购房贷款，保险人不负保险金给付责任，同时终止保险合同。

一、投保人、受益人对被保险人故意杀害、伤害；

二、被保险人故意犯罪或拒捕、故意自伤；

三、被保险人服用、吸食或注射毒品；

四、被保险人在本合同成立或复效之日起2年内自杀；五、被保险人驾驶无照或法律禁止的机动交通工具及无有效驾照或酒后驾驶机动交通工具；

六、爱滋病或感染爱滋病毒期间所患疾病；

七、战争、军事行动、暴乱或其他武装叛乱；

八、核爆炸、核辐射或核污染及由此引起的疾病。

发生上述第四款情形时，保险人对投保人退还保险单的现金价值。 发生上述其他情形，本合同终止。如投保人已交足2年以上保险费的，保险人将退还保险单的现金价值。第五条 保险责任开始

保险人承担的保险责任自保险人同意承保并收取首期保险费的次日零时开始，保险人应签发保险单作为保险凭证，至贷款期满的24时或本合同约定的保险责任终止时止。第六条 保险金额和保险费

一、本保险在合同成立时的最高保险金额以购房贷款余额为限，实际初始保险金额以保险人的核保结果确定，保险金额根据贷款情况逐年递减。

二、本保险的保险费因投保时的年龄及贷款期限而异，缴费方式为趸缴，费率详见附表。

第七条 如实告知

本合同订立时，保险人可以就投保人、被保险人的有关情况提出书面询问，投保人、被保险人应当如实告知。

投保人、被保险人故意不履行如实告知义务，保险人有权解除本合同，并对于本合同解除前发生的保险事故，不负给付保险金的义务；足以影响保险人决定是否同意承保或提高保险费率的，保险人有权解除本合同，对保险事故的发生有严重影响的，保险人对于本合同解除前发生的保险事故，不负给付保险金的责任，但在扣除手续费后，退还保险费。自合同成立之日起逾两年的，退还保险单的现金价值。

第八条 受益人

本保险的受益人为发放购房贷款的金融机构或购房贷款的担保方。

房屋贷款篇5

【关键词】地震 按揭贷款 保险 救济

在2008年5月的四川汶川地震和2010年4月的青海玉树地震中，有大量房屋毁损倒塌，在这些房屋中有许多是通过银行按揭贷款方式购买的。在灾难中痛失亲人和家园的贷款人是否仍然要承担还贷义务？这给受灾贷款者和金融行业出了个难题，也给完善房贷与保险法律制度提出了新命题。

按揭贷款房屋因地震毁损的债务承担

“按揭”一词源自英语“Mortgage”，意为“抵押贷款”，包括房地产抵押及分期还款两层含义。具体来说，指购房者以所购的房屋作为抵押到银行申请贷款，购房者按照约定的归还方式和期限分期还款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款者违约或者不能还款付息，银行有权处理抵押的房屋以所得价款优先偿还贷款。那么，地震毁损的按揭贷款房屋，银行、开发商、买受人在其中分别有哪些法律责任和债务风险承担呢？

房屋毁损后借贷合同的效力。房屋按揭贷款合同是指购房者与银行之间约定分期付款的借款合同和购房者以房屋作为抵押物担保按时给银行付款的抵押合同。依据合同法的规定，主合同解除或无效则从合同解除或无效，而从合同的解除或无效不影响主合同的效力。借款合同是主合同，抵押合同是从合同。一旦作为抵押物的房屋毁损，则抵押合同的标的物灭失，抵押合同则因为抵押物的消灭而解除，但是抵押合同的解除并不影响借贷合同的效力，买房人仍然要承担按期向银行还款的合同义务。

开发商与地震房屋毁损的法律关系。开发商并不是按揭贷款合同的当事人。买房人和开发商之间存在的是房屋买卖合同关系，而没有按揭贷款合同关系。开发商只是替买房人找了特定的借款人――银行，并买房人完成了与银行间的按揭手续。根据合同法规定，除法律另有规定或者当事人另有约定的以外，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担。房屋何时算交付呢？《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。”在实践中，买受人收房就意味着风险已经由买受人自己承担了。因此，开发商对地震中买受人已办理收房手续的房屋毁损不承担法律责任。当然，如果房屋存在抗震等级及设计、质量问题，开发商应当承担违约的法律责任。

按揭贷款房屋毁损风险承担。按照法律关系，按揭贷款房屋毁损的风险应当由买受人承担，尽管买受人因为地震失去房屋还得偿还房贷。这样处理合法但有些不合情理。为此，地震发生后，很多人主张由银行直接免除因巨灾毁损房屋的按揭债务人的债务。事实上，商业银行如果放弃债权其资产就会缩水，也有损股东利益，这与商业银行追求利润和利益的目标相冲突。而在目前的制度框架下，买受人单向风险承担制度又与其生产、工作和生活的困境产生冲突。这需要从法律制度层面来审视并改善。

按揭贷款房屋地震毁损救济制度检视

国务院重建条例的制度安排。2008年6月，国务院总理签署第526号国务院令，公布并实施《汶川地震灾后恢复重建条例》。这是我国首个专门针对一个地方地震灾后恢复重建的条例。虽然该条例中对房屋按揭贷款方面没有直接涉及，但为包括地震毁损房屋在内的财产损失救济提供了制度安排，比如，国家根据地震的强度和损失的实际情况等因素建立地震灾后恢复重建基金、县级以上人民政府通过政府投入、市场运作等方式筹集恢复重建资金，等等。

银监会贷款呆帐核销规定。2008年5月，中国银监会下发紧急通知，提出对四川汶川地震灾区贷款、银行卡透支款处理原则，对借款人因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿，或以保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，要求各银行应认定为呆账并及时予以核销。2010年4月，银监会针对青海玉树地震发出通知，对因灾不能按时偿还的各类贷款，在2011年6月末之前做到不催收催缴、不罚息。这些措施在一定程度上减轻了灾区民众的负担。但是，并没有减免地震毁损房屋的贷款，也无法帮助受灾民众解除按揭贷款的债务。

房贷强制险的缺席。我国虽然规定有强制房贷险，但在实际操作中并不严格，特别是2006年7月后，房贷强制险不再作为银行方面对个人申请房贷的必要要求，也就是说不管有无房贷强制险都可以申请购房按揭贷款。保险业通行的《个人贷款抵押房屋保险条款》中的责任免除规定，就包含“地震或地震次生原因”所造成保险财产的损失，保险公司不承担赔偿责任的内容。需要额外购买的商业地震险因为出险概率很低而难以引起人们的重视去购买。据保监会2008年5月26日统计数据，在汶川地震中，受灾垮塌的房屋多达5百万间，而其中被保险房屋倒塌的有3.57万间，比重仅为1.4%。

建立按揭贷款房屋地震毁损的救济制度

按揭贷款本来是平等主体之间的正常经济活动。笔者认为，应该从市场经济法制角度出发思考解决方法，在法律制度方面建立符合我国国情的巨灾风险分散体系和科学长效机制。具体来说，可以通过以下途径建立按揭贷款房屋地震毁损的救济制度。

建立国家巨灾保险制度。长期以来，社会大众已经习惯于依赖政府动员、援助、重建以及社会公益救济体系来救灾，市场主体在这一领域并没有获得良好的激励机制。在近年来我国灾害频发的情况下，通过立法程序，以法律条文的形式规范确定巨灾保险制度及其运作，发挥政府和市场的合力于灾后重建，已成为社会各界与政府的共识。

2006年，《国务院关于保险业改革发展的若干意见》就明确指出要“建立国家财政支持的巨灾风险保险体系”。2008年，国家主席在全国抗震救灾表彰大会上指出，要健全符合中国国情的巨灾保险和再保险体系。新修订的《防震减灾法》规定，“国家发展有财政支持的地震灾害保险事业，鼓励单位和个人参加地震灾害保险”。新修订的《保险法》第104条规定：保险公司对危险单位的划分方法和巨灾风险安排方案，应当报国务院保险监督管理机构备案。在两会期间，人大代表议案、政协委员提案，还有专家学者为建立国家巨灾保险制度出谋划策。全国政协委员杨超认为，应建立专业巨灾保险基金，实行商业再保险和国家再保险结合的分保安排，发行巨灾债券，将巨灾风险转移给资本市场的投资者。当前，建立国家巨灾保险制度已经在社会上形成共识，但由于我国受自然地理条件、经济发展水平、制度机制建设等因素影响，加之巨灾保险制度是一项系统工程，涉及多个专业领域，所以国家巨灾保险制度体系还需要一个过程。

完善现有商业自然灾害保险法律制度。国家财产巨灾风险制度的建立需要一个比较长的过程，在这之前，需要完善现有的配套商业保险制度，使其在灾难中真正发挥保险作用。应该从以下几点着手：首先政府可以规定，在易受自然灾害侵袭的地区，贷款机构发放的抵押贷款必须强制附有相关的自然灾害损失保险，否则发生相关损失由贷款机构承担；其次建议由国家财政给予保险公司专项保险保费补贴或者对其实行税收优惠的方式，降低地震等自然灾害险中投保人应交纳的保险费，提高投保率。保险公司在此项目上以承担社会责任的公益目的为主，只允许微利运营；最后是做好民众的巨灾保险宣传普及工作，提高民众投保意识。

建立突发灾难事故个人破产制度。欧美以及我国港台地区存在自然人破产制度。但是，由于我国现有信用体制不够完善，构建一般个人破产制度在我国目前还缺乏相应的经济社会条件。但在突发性灾难事故的前提下引进个人破产制度，在我国却是必要而且可行的。首先，个人破产制度是消解个人债权债务的扩张与突发性灾难事故的频发两者冲突的有效法律制度；其次，允许突发性灾难事故的受害者个人破产，不太容易诱发隐匿财产逃避债务的道德危机，对金融机构不至于造成严重灾难。在建立突发灾难事故个人破产制度过程中要注意以下方面：严格限制突发性灾难事故的范围，防止滥用权利；只由债务人申请，给债务人足够选择权；制定完善的个人破产犯罪制度作为配套措施。

房屋贷款篇6

民间房屋抵押贷款合同范文一

甲方：XXXX 身份证号码：XXXXXXXXXX

住所地： XXXXXXXXXXXXXXXXX

邮编： XXXXXXXX 联系电话：XXXXXXX

乙方：XXXXXXXX

住所地： XXXXXXXXXXX

法定代表人：XXXXXX

邮编：XXXXXXX 联系电话：XXXXXXX

根据《中华人民共和国合同法》和相关法律、法规、政策，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方申请办理 房屋抵押消费贷款，乙方提供协助服务事宜，订立本合同。

第一章 服务

第一条 服务内容：本合同签定后，甲方提供 房屋抵押消费贷款 申贷资料给乙方，乙方协助甲方办理贷款申请手续。

第二条 服务完成：甲方向银行申请贷款成功(即贷款银行批准此笔贷款)，视为乙方提供的服务已经完成。

第二章 贷款

第三条 贷款申请：甲方根据自身需要，确定拟贷款额度及贷款年限，提出贷款申请并提交相关审批材料。

第四条 发放贷款：经被申请银行批准贷款后，甲方房屋实现抵押 及履行相关手续后即可发放贷款。

第五条 甲方申请贷款总额为￥XXXXXXX元人民币(大写)XXXXXXXX整。

第六条 贷款年限为XXXX年。

第三章 服务费用

第七条 服务费用：甲方支付乙方服务费：￥XXXXX元人民币(大写)XXXXXXXXX(不含评估费、抵押费、保险费、公证费等)。

第八条 定金：本合同签定之日甲方向乙方支付定金：￥ XXX 元人民币(大写) XXXXX。贷款申请成功后(即贷款银行批准此笔贷款)，此定金抵作服务费用。

第九条 本合同签定后，甲方提供全部贷款资料给乙方，乙方协助甲方办理贷款申请手续，如果甲方贷款申请未通过银行的审批，双方协商终止合同。乙方在3个工作日内将定金全部返还甲方。

第十条 若因甲方过错致使甲方贷款申请未通过银行的审批，使本合同终止，甲方无权要求返还定金。

第十一条 若甲方单方面终止本合同，或甲方单方面终止借贷申请，甲方无权要求返还定金。

第十二条 甲方应在乙方服务完成当日(即本合同第二条约定之情形)，将剩余服务费全部支付给乙方。

第十三条 由于贷款的成功与否是根据借款人自身资质、银行政策等综合因素决定的，故乙方并不对此贷款成功给予承诺。

第四章 违约责任

第二十条 本合同一经签定，双方需共同遵守，否则违约方需赔偿守约方的一切损失。

第二十一条 逾期支付定金与服务费用的违约金计算办法：按照所欠费用每日加收 XXXX 的违约金。

第二十二条 争议的解决方法

本合同签定地为XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，如借款人未能按期全额清偿到期债务，各方应协商解决，如协商不成，任何一方均可向对本合同签定地有管辖权的人民法院提起诉讼。

第五章

第二十三条 付款方式：

定金、服务费由甲方以支票或现金方式向乙方支付。

第二十四条 本合同一式 XX 份，甲、乙双方各执 XX 份。本合同自签订之日起生效。

甲方：(签字、盖章) 乙方：(盖章)

法定代表人或委托人：(签字)

XXXX年XXXX月XXXX 日

民间房屋抵押贷款合同范文二

抵押人(以下简称甲方)：

抵押(以下简称甲方)

抵押权人(以下简称乙方

甲方因急需协商一致同意，甲方将甲方名下的 的股份作为借款抵押给乙方， 所有股东作证并签字： 。

第一条：乙方向甲方出借金额为人民币 元整(￥ 元)。

第二条：借款期限：自月 日止，期限届满之日清偿，乙方如需用钱，甲方应将及时清还。

第三条：借款利率按照中国人民银行同期贷款利率 倍执行。

1、还款方式的选择：利息按月结清，每月月利息，本金在借款到期之日一次性结清。

2、甲方在清偿借款之后乙方应归还甲方先前所出具的借据。

第四条：甲方保证在合同规定的期限内按期还本付息，否则乙方有权处置抵押物。

第五条：抵押期限从本合同生效之日起至甲方履行完毕合同止。

第六条：本协议期限届满前后，若甲方还清借款时，乙方应协同甲方办理抵押权注销登记，若甲方届满不清偿，则视为甲方自愿，放弃该抵押物的所有权、使用权、管理权及处分权(即该抵押物的所有权归乙方所拥有)。

第七条：签订合同后，甲方未经乙方同意不得抵押物出售、转让、再抵押或以其他不利于乙方的方式处分该抵押物、抵押期间，抵押物不受甲方资产分割、转让影响，如乙方发现甲方有违反本条款的情节，则有权处置抵押物，甲方无权干涉。

第八条：乙方如因本身责任不按合同规定支付借款，给甲方造成经济上损失，乙方应负责违约责任。

第九条：甲方如未按合同的约定归还借款，则甲方承诺自愿放弃该抵押的所有权、使用权、处分权，而且甲方还必须配合乙方办理该抵押物的过户登记。

第十条：如甲方不配合乙方办理过户登记义务，乙方可根据《民事诉讼法》的相关规定，直接向赫章县人民法院起诉。

第十一条：本合同一式二份，甲方持一份，乙方持一份。

甲方夫妻(签字)：

乙方夫妻(签字)：

2012年12月20日

民间房屋抵押贷款合同范文三

抵押人： (以下简称甲方)

地址： 电话： 抵押权人： (以下简称乙方)

地址：电话：甲、乙双方为向房屋登记机构申请抵押权设立登记或抵押权预告登记，经过友好协商一致，订立本合同。

第一条 贷款详情

第二条 抵押详情

第三条 特别约定

1、 双方共同确认：本合同仅为办理抵押权设立登记或抵押权预告登记之用的主债权及抵押合同。除双方另有约定外，不作他用。

2、 甲方全权委托乙方代为申请最高额抵押权设立登记、房屋最高额抵押权预告登记，以及上述登记中抵押权的预告登记变更为抵押权设立登记。乙方权限：提出登记申请、办理相关登记手续、接受询问、领取房屋权属证书。

3、 双方共同承诺：本合同第一条、第二条填写的内容真实、准确。如有虚假或不准确，双方自行解决争议并愿意承担申报不实的法律责任。

4、 争议解决方式：在履行本合同过程中发生争议时，双方可通过协商解决，也可直接向房屋所在地人民法院提起诉讼。

第四条 其他

1、 本合同与抵押当事人签订的相关合同具有同等法律效力。

2、 本合同经甲、乙双方签字(盖章)后生效。

3、 本合同一式份，乙方机构存档一份。

甲方(签字)： 乙方(公章)：

房屋贷款篇7

银行房屋按揭贷款合同范本

贷款人（甲方）__________________银行股份有限公司

住所地：______________________________

邮编：____________________

法定代表人/负责人：_________________

职务：：______________________

电话：________________________

传真： ____________________________

借款人（乙方）

姓 名：

身份证号码：

开户银行：_______________________________________

结算户（还款帐户） 帐号 ：

结算户/储蓄户（1） 帐号 ：

（2） 帐号 ：

（3） 帐号 ：

合同签订地：

特别提示

乙方在签订本合同之前，请务必仔细阅读本合同各条款，尤其是“特别提示”和黑体字部分，如有不明之处请及时咨询，甲方一定积极解答。乙方有权同意本合同或选择其他合同，但在签署本合同后即视为同意本合同全部条款。

乙方因购买第一条所述房产（下称“抵押物”），愿意按本合同约定的条件向甲方申请借款，并自愿将该房产作为向甲方借款的抵押担保。甲方经审查，同意接受乙方将该房屋作为本合同项下借款的抵押物，并同意按本合同约定向乙方提供房屋按揭贷款，作为乙方购置该房屋的部分资金。为明确各方权责，甲、乙双方经充分协商，根据有关法律、法规，在平等、自愿、公平和诚实信用原则下签订本合同，以资共同遵守。

第一条 房产情况

房产地址： __________市 区 的商品房/商铺；建筑面积：_____ 平方米；购房总价款：_______元；土地使用年限： ____年；商品房预售合同号（或房地产证号）__________________________ .

第二条 贷款与用款

一、甲方向乙方提供的贷款专项用于购买本合同所列上述之房产；贷款金额：（大写）人民币____________________________ 元整（小写：_________________ ）；

乙方在此不可撤销地授权甲方将该贷款以支付购房款的名义全额转入售房者的帐户。

二、贷款期限共 ____个月，从贷款发放之日起算，贷款发放日以“借款借据”记载的银行出款日期为准。

三、乙方满足以下条件，甲方将向乙方发放贷款：

1、乙方已向甲方提供《商品房预售合同》或《房产证》原件；

2、乙方已支付了不低于购房款总价__ %的首期款项；

3、乙方与本合同相关的费用已经付清；

4、已办妥抵押物的投保手续，并将甲方列为保险利益的第一优先权人；

5、本合同已经生效，乙方已填写了借款借据；

6、已办妥抵押物的登记备案或抵押登记手续；

7、乙方已在甲方处开立还款帐户；

8、甲方要求的其他条件。

第三条 利率及计息方式

一、本合同项下人民币利率按贷款发放日国家公布的个人住房贷款利率执行，当前贷款利率为月 ___‰（年___ %），贷款利息从贷款发放日起按月分期计收。

二、根据国家利率管理规定，贷款期限在一年以内（包含一年）的，遇法定利率调整，本合同项下人民币利率不作调整；贷款期限在一年以上的，遇到法定利率调整，本合同项下的贷款利率将从次年的1月1日起，按国家公布的个人住房贷款相应期限档次利率执行，并以此确定甲方新的月还款额。

三、在本合同履行期内，如遇国家调整贷款利率或计息管理办法并应适用于本合同项下借款时，甲方有权按调整后的利率和方式计算利息，并在调整当月通知乙方。甲方执行本条规定不视为对本合同的修改或变更。

第四条 还 款

一、乙方应于本合同生效日前在甲方开立还款帐户，并于每月还款日前在该帐户内存入足以偿还当期还款额的存款，专项用于偿还贷款本、息。乙方并特此不可撤销地授权甲方在本合同规定的每月还款日从该帐户划收当期还款及/或欠款。

二、乙方应从贷款发放日起，按月分期（每月为一期）偿还贷款本、息，还款日为每月 ___号，乙方还款总期数为 ____期。

三、乙方选定按第___ 种方式按月分期偿还贷款本、息：

1、第一种方式：等额本、息偿还法

合同本金X月利率X（1+月利率）贷款期数

月还款额 = _____________________________

（1+月利率）贷款期数- 1

2、第二种方式：等额本金偿还法

合同本金

月还款额 = __________________+当期未偿还本金X月利率

贷款期数

3、第三种方式：其他还款方式：___________________________________ .

第五条 乙方未按还款计划还款，且又未就展期事宜与甲方达成协议，即构成贷款逾期。甲方有权就逾期贷款部分按国家规定的逾期利率计收逾期罚息。

贷款逾期后，乙方必须尽快补足，通知并同时向甲方支付逾期罚息，否则甲方有权持续计收罚息并计收复利。

第六条 提前还款

一、贷款发放后，乙方可提前偿还部分或全部贷款本、息，但须至少提前30日并不可撤销地书面通知甲方，并征得甲方同意；

二、提前偿还部分贷款金额不得少于人民币一万元并为其整数倍，且应先偿还当期还款，再偿还部分贷款。

三、乙方按提前还款金额和提前还款时的贷款利率支付一个月的利息作为对甲方的补偿。

第七条 抵 押

一、在本合同签订后，应及时办理合同公证、抵押物的抵押备案手续或抵押登记手续，办妥后，房屋所有权有效证件、抵押备案证明或他项权证必须交由甲方保存，直至本合同项下贷款本、息及本合同约定的费用清偿完毕为止。

二、乙方按期或提前还清全部借款本、息及本合同约定的费用后，抵押关系终止，甲方应在 日内将抵押物的所有权有效证件及有关文件交还乙方，并出具书面证明交乙方向房地产管理部门办理注销登记手续。

三、抵押期间由于乙方的过错或其他原因造成抵押物的价值减少的，乙方应在30日内向甲方提供与减少的价值相当的担保。否则，甲方有权要求乙方提前清偿相当于抵押物价值减少部分的本、息。

如果乙方既不提供价值相当的担保又不提前清偿等值的贷款本、息，甲方有权宣布贷款提前到期，要求乙方提前清偿全部贷款本、息。

第八条 保 险

一、乙方应向双方认可的保险公司为抵押物购买财产险，并将甲方列为保险利益的第一优先权人，投保金额应不低于贷款本金额的105%，保险期限应不短于贷款期限。保险单正本交由甲方保存。

二、抵押物如发生损毁等保险范围内的损失，乙方应及时通知甲方，并积极向保险公司索赔。保险公司支付的赔偿金优先用于偿还甲方的贷款本、息及本合同约定的费用，在乙方还清贷款本、息之前，乙方不可撤销地授权甲方为接受赔偿金的代表人和支配人，如保险赔偿金不足以赔付甲方的贷款本、息及本合同约定的费用，甲方有权继续向乙方追偿。

三、在抵押期间，乙方不得以任何理由中断保险。如乙方中断保险，甲方有权代为投保，一切费用及由此产生的利息均由乙方承担，甲方有权向乙方追偿。

第九条 甲方的权利和义务

一、甲方有权要求乙方按期归还贷款本、息、并支付本合同约定的费用；

二、有权要求乙方提供与贷款有关的文件资料，乙方不得向甲方提供虚假的或隐瞒重要事实的材料；

三、有权随时了解、查阅和索取乙方各种经营活动、财产状况及乙方涉及的重大法律纠纷的文件资料等（包括但不限于乙方所有开户银行、帐号及存、借款余额情况、银行进帐单）甲方承诺对上述资料予以保密；

四、有权监督乙方按本合同约定用途使用授信款项；

五、有权依法律规定或本合同约定从乙方在甲方开立的银行帐户中划收乙方应偿付的贷款本金、利息、复利、罚息及所有其他应付费用；

六、对乙方逃避甲方监督、拖欠贷款本息、提供虚假资料、虚构借款用途、违约或违法使用授信的，有权实施信贷制裁，有权通过新闻媒介实行公告催收；

七、当发生下列情形之一者，甲方有权随时提前收回未到期的部分或全部贷款金额及应付利息：

（一）乙方未能履行本合同第十条第三、四、五、六、七、八款约定的义务，或故意阻碍甲方行使、实现本合同约定的权利，或违反本合同第十条第九、十款约定的义务持续10个工作日以上的；

（二）乙方涉入或将要涉入重大诉讼或仲裁及其他重大法律纠纷将影响本合同履行的；

（三）乙方逃匿、死亡、被依法追究刑事责任或涉及重大民事纠纷而危及甲方债权的实现的；

（四）乙方发生重大变故，致使其缺乏偿债诚意、偿债能力受到严重损害的或丧失的；

（五）乙方有丧失或可能丧失履行债务能力将影响本合同履行的。

第十条 乙方的权利和义务

一、 乙方有权按合同约定取得贷款；

二、 抵押期间，有权继续占有、使用抵押物；

三、 抵押期间，转让抵押物的，应当通知甲方并告知受让人转让物已抵押的情况；出租抵押物 的，应当通知甲方并且出租期限不得长于授信期限，出租期限长于授信期限的，应当征得甲方书面同意；抵押物拆迁的，应当通知甲方；赠与抵押物的，应当征得甲方的书面同意；对抵押物处置的其他约定 .

四、乙方应向甲方提供详实的一切与贷款有关的文件及资料，并保证有关文件及资料无任何伪造和隐瞒之处；

五、乙方不得隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封和已设定抵押等情况的；

六、乙方应主动（并非必须接到甲方通知时）按本合同约定按期足额偿还贷款本、息；

七、乙方应办理该房屋有关权证及抵押登记手续、购买财产保险等；

八、积极配合甲方对其资金使用、消费和经济收入等方面进行监督；

九、变更住所、通讯地址、联系电话、经济收入、资产转让等重要事项的，应在有关事项变更后5个工作日内书面通知甲方；

十、如发生对其正常经济收入构成威胁或对其履行本合同项下还款义务产生重大不利影响的任何事件，包括但不限于涉及重大诉讼事项、强制执行、财产状况的恶化等，应立即书面通知甲方。

第十一条 本合同项下费用的承担

甲方承担的费用有以下几项：________________________________________________ ，

乙方承担的费用有以下几项： ________________________________________________.

第十二条 违约责任

一、本合同生效后甲、乙双方当事人均应履行本合同约定的义务，任何一方不履行或不完全履行本合同所约定的义务，应当承担违约责任。

二、合同生效后，甲方无故不发放贷款，造成乙方损失的，应当赔偿损失。

三、乙方未能按时还款即构成违约，甲方有权要求其限期纠正，逾期不纠正的，甲方有权采取下列但不限于下列措施：

1、发放的贷款均视为到期债权，并提前收回部分或全部的贷款债权；

2、按本合同载明的贷款利率水平加收 计收罚息，并对未支付的利息，按罚息利率计收复利；

3、有权依法处分乙方提供的抵押物，不足部分仍有权向乙方追偿；

4、甲方有权从乙方在甲方开立的银行帐户中划收全部债权本、息和费用。若该帐户的币种与债权币种不一致，甲方按以下方式处理：

按当日汇率折算成债权币种以实现债权；

其他 .

5、由于乙方的过错导致甲方其他任何损失，乙方应承担赔偿责任。

第十三条 合同的生效、变更、解除和终止

一、本合同经甲、乙双方签章，并办理抵押登记备案或抵押登记后生效，至本合同项下本金、利息、复利、罚息及所有其他从属费用结清之日终止。

二、乙方如要求展期，应于到期日前20日向甲方提出书面申请，经甲方审查同意展期，并由双方签订相关的展期协议，乙方继续承担抵押担保责任，本合同项下贷款才相应展期；否则作逾期处理。在签订展期协议前，本贷款合同继续执行。

三、本合同生效后，除合同已有约定外，任何一方都不得擅自变更或提前解除本合同，如确需变更或解除本合同，应经甲、乙双方协商一致，并达成书面协议。书面协议达成之前，本合同继续有效。本合同有特别约定的，按约定办理。

第十四条 公 证

甲、乙双方同意并确认：

本合同若经公证机关公证为具有强制执行效力的债权文书的，债务人未能按期清偿所欠甲方的债务本、息和其他从属费用或乙方有本合同约定的其他违约情形时，甲方有权根

据本合同直接向有管辖权的人民法院申请强制执行。

本合同虽经公证机关公证，但甲方不能直接向人民法院申请强制执行。

第十五条 法律适用和争议解决

一、本合同适用中华人民共和国法律。

二、甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，首先应协商解决；协商不成的，可通过以下第 种方式解决：

1、 在甲方所在地法院通过诉讼方式；

2、 在 所在地法院通过诉讼方式；

3、仲裁方式，提交 仲裁委员会按照金融争议仲裁规则进行仲裁；

4、其他：___________________________ .

三、各方确认：_____________银行总行有权直接或授权任何机构取代甲方处理因执行本合同所产生的纠纷。

第十六条 乙方的特别陈述

一、乙方承诺并保证签订本合同已得到其配偶或者其他共有人的同意；

二、在本合同有效期内，如该房产发生继承、遗赠等法律行为，本合同对乙方所设定的义务对继承人或受遗赠人依然有效。

第十七条 附 则

一、本合同项下借款借据、担保合同、展期协议、催还款通知书或其他债权债务凭证、附件

等为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。

二、本合同项下甲方经办人为：______________ ，联系电话： __________________

三、本合同正本一式 份，具有相同的法律效力。当事人及有关机关 各执___份。

第十八条 符号的意思表示

在里打√表示选择该选项，在里打X表示不选择该选项。

第十九条 其他约定（空栏不足可另附页）

合同各方签名盖章：

甲方（盖章） 乙方（签名或盖章）

房屋贷款篇8

自然人A因购买上海某房地产开发有限公司（以下简称“房产公司”）开发的商品房期房，向某银行松江支行（以下简称“松江支行”）申请借款。2007年2月12日，松江支行与自然人A、自然人B、自然人C（自然人A、B为夫妻关系，自然人C为二人子女）、房产公司签订《个人房屋抵押借款合同》一份，约定借款金额260000元，借款期限自2007年2月15日起至2022年2月15日止，借款利率按月利率4.845‰执行。借款采用抵押担保的形式，由被告自然人A、自然人B、自然人C将购置的位于上海市松江区的房屋和相关的全部权利为借款设定抵押担保。

合同签订并办妥房地产预告抵押登记手续后，松江支行于2007年2月15日向自然人A履行了放款260000元的义务，自然人A于2007年3月15日开始偿还贷款本息。自2010年5月15日起，自然人A逾期还款，至时已逾期12期。截至2011年6月28日，欠松江支行借款本金212684.48元，欠息37208.30元、本金罚息2256.04元、利息罚息4627.47元。故松江支行至法院。请求判令：第一，解除松江支行与自然人A、自然人B、自然人C、房产公司签订的《个人房屋抵押借款合同》；第二，自然人A、自然人B偿还原告借款本金212684.48元，欠息37208.30元，本金罚息2256.04元，利息罚息4627.47元（截至日）；第三，自然人A、自然人B偿付原告自2011年6月29日起至实际清偿日止的逾期利息、罚息（按借款合同约定的利率计算）；第四，自然人A、自然人B赔偿原告律师费损失5264元；第五，自然人A、自然人B如不履行上述债务时，原告有权对自然人A、自然人B、自然人C所有的坐落于上海市松江区的房产折价或拍卖、变卖以后的价款优先受偿；第六，房产公司对上述债务承担连带清偿责任。

法庭经审理认为，原告与四被告所签订的《个人房屋抵押借款合同》合法有效。原告如约发放了贷款，借款人应按合同约定按时归还借款并支付利息；未按约偿还借款本息的，还应承担相应的违约责任。被告自然人A连续三个月拖欠应还借款本息，原告按约主张合同提前到期，提前收回借款本金和相应利息并无不当。故原告要求解除合同，并要求被告自然人A偿还借款本金、偿还欠息、逾期利息、罚息、复息、赔偿律师费损失的诉讼请求，均于法有据，本院均予以支持。被告自然人A、自然人B系夫妻关系，被告自然人A向原告借款的行为发生在与被告自然人B婚姻关系存续期间，故被告自然人B对自然人A的上述债务应承担共同清偿责任。被告房产公司承诺为被告自然人A的借款提供连带责任保证，应当对债务承担连带清偿责任。借款当时，被告自然人A、自然人B、自然人C以坐落于上海市松江区的房产作为上述借款的抵押担保，并办理了预告登记。然而自能够进行不动产登记之日起超过三个月，上述产权所有人未申请登记，故预告登记失效，原告主张的抵押优先权，本院难以支持。

据此，法院判决如下：第一，解除松江支行与四被告2007年2月12日签订的《个人房屋抵押借款合同》；第二，被告自然人A、自然人B于本判决生效之日起十日内偿还松江支行借款本金212684.48元，欠息37208.30元，本金罚息2256.04元，利息罚息4627.47元（上述款项计算至2011年6月28日）；第三，被告自然人A、自然人B于本判决生效之日内支付松江支行自2011年6月29日起至实际清偿日止的逾期利息、罚息（按借款合同约定的利率计算）；第四，被告自然人A、自然人B于本判决生效之日起十日内支付原告松江支行律师费5264元；第五，被告房产公司对上述二至四项债务承担连带清偿责任。被告房产公司在承担担保责任后，有权向被告自然人A和自然人B追偿；第六，驳回松江支行的其余诉讼请求。

案件争议焦点及分析

本案争议的焦点是银行对预告抵押登记的房屋是否享有优先受偿权。一种观点认为银行享有优先受偿权；另一种观点认为银行不享有优先受偿权。为便于银行具体操作，本文将预告登记、预告抵押登记与不动产抵押登记分列，并非在法律上否认预告抵押登记属于不动产抵押登记的一种，而仅为与银行实际操作更贴近。

预告登记是在当事人的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，为保护取得未来物权之请求权而将此权利进行一种登记，登记的客体是请求权，不动产的物权并没有发生转移。预告登记赋予预告登记申请人取得一种将来在条件成就或期限届满时请求房产预售人向其转移物权的权利，其目的在于保护以物权变动为内容之请求权，免受预售人处分行为之妨害。本质上是预告登记权利人请求预售人转移房屋请求权的物权化的一种表现，是具有一定物权效力的、对以物权变动为内容的请求权担保。担保的效力体现在原不动产所有人仍有权进行处分，但该处分行为与预告登记权利人行使请求权发生冲突时，处分行为对预告登记权利人不生效，担保预告登记权利人在登记条件具备、或者所附条件成就及所附期限到来时能够取得预告登记不动产的所有权。

我国对预告登记也有相应规定。物权法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他关于不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”城市房地产抵押管理办法第27条规定：“以预售商品房抵押贷款，须提交生效的预购房屋合同。”第34条第二款规定：“以预售商品房抵押的登记机关应当在抵押合同上作记载；另外，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。”

根据上述可以看出，预告登记与不动产登记具有如下区别：其一，预告登记是不动产登记行为的预行为，预告登记的效力完全依赖于日后的本登记是否可以做成，不动产登记是预告登记的目的行为；其二，预告登记是为保全将来发生的不动产物权而登记，使申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利，不动产登记是指不动产物权在已经完成的同时为对现实拥有的权利进行公示所进行的登记；其三，预告登记出后，并不导致不动产物权的设立或变动，只是将来条件成就或期限届满时，使登记申请人取得一种请求房屋预售人向登记申请人办理物权变动的权利，所有权仍属于开发商，不动产登记公示了物权在不同主体间的设立或变更；其四，预告登记而产生的请求权，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分，具有排他效力，但有三个月的时间限制，超过规定的时间，当事人不再享有该项权利，而不动产登记在新的物权登记变更前，权利人一直享有不动产物权；其五，预告登记依存于其所源于的债权，如债权无效或债权消灭，则预告登记与其紧密相连。不动产登记在登记后一定情况下独立于其源于的债权。

基于预告登记与不动产登记的区别，预告抵押登记与不动产抵押登记的区别如下：其一，抵押标的物不同。现房抵押的抵押物是抵押人已取得的不动产，已被房地产交易中心登记公示；而房屋预告登记的抵押标的不是商品房本身，而是预购人可能取得商品房所有权的一项期待权。其二，抵押人不同。现房抵押登记的抵押人是房屋的所有权人，抵押人享有的是对抵押标的现实的所有权。预购商品房抵押的抵押人在登记时并不是预先房屋的现实所权人，预先登记的房屋所有权仍是开发商，预购人仅对预购商品房过户的请求权。其三，抵押登记后产生的抵押权赋予债权人除债权请求权外，还有一项为实现抵押权而必备的变价请求权和优先受偿权；而预告抵押登记在预告登记后，未办理现房抵押登记之前，预告登记权人享有的是当抵押登记条件或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排除他人同性质物权变动请求权，使该请求权实现其物权变动之内容。其四，时间限制。预告登记而产生的请求权，对后来发生一该项请求权内容相同的不动产物权的处分，具有排他效力，但有三个月的时间限制。超过规定的时间，当事人不再享有该项权利。不动产抵押登记在新的物权登记变更前，公众一直相信其享有不动产物权。其五，预告登记依存于其所源于的债权，如债权无效或消灭，则预告登记与其紧密相连经过一定时间自动消灭。不动产抵押登记在登记后一定情况下独立于其源于的债权，除非有新的物权行为对其进行变更。

基于预告登记与不动产登记、预告抵押登记与不动产抵押登记的区别，法院支持了银行除优先受偿权之外的诉讼请求，而驳回了银行要求保护其行使优先受偿权的诉讼请求。

对银行的启示

及时跟踪实施商品房从预告抵押登记到不动产抵押登记。在大部分未结清的预售商品房抵押贷款业务中，在贷款结清前且现房抵押登记条件成就或期限届满时，银行均未要求预购人配合其办理现房登记，如依该判决存在优先受偿权不能实现的可能，银行则可能产生大量的不良贷款，重要的是客户在已办理过户登记且已入住的情况下已无配合银行将预告抵押登记转变为不动产抵押登记的动力，在银行要求时甚至会拖延甚至拒绝，银行对此要引起充分重视。同时，银行要及时转变观念。一方面加强对客户经理的培训，要求客户经理建立预售抵押贷款商品房的建设进度表，定期实地查看预售商品房建设进度，并与开发商联系，掌握预售商品房的工程实际进度；另一方面在预售商品房竣工时，及时通知相应开发商提供相应的产权过户手续，并要求预购人会同开发商和贷款银行在自能够进行不动产登记之日起及时到房地产交易中心申请办理过户登记和现房抵押登记。

银行应在合同中进一步明确详细条款。首先，银行在合同中应明确借款人在所购商品房能进行本登记的详细条件，及借款人未进行本登记应履行的具体义务。明确违约责任，使借款人能预见不履行的法律后果。对于存量预告抵押合同，应及时加强与预购人的沟通争取其配合银行办理现房抵押登记，在当事人不配合进行本登记时，应第一时间办理查封手续，取得首封权，取得处置上的主动。在没有其他抵押权的情况下，银行的利益有望得到保障。其次，在与客户办理贷款时，在合同中多留几个联系电话号码，并明确相互通信地址，且约定按双方约定地址向对方发送信件即产生银行通知义务完成的约定，如果任何一方的地址发生变更，应及时通知对方变更。另外，贷款银行在现房抵押登记条件成就或期限届满时，应及时通知预告登记人办理现房抵押登记。最后，银行今后在预售商品房抵押贷款业务中，应在贷款抵押合同中约定，以客户同意委托贷款银行办理房屋抵押登记手续为条件，并办理公证。公证后，客户应将办理房屋抵押登记中客户应出具的资料提交给银行，银行向客户出具收据。客户资料由银行保管。并同房地产交易中心协商，对客户出具资料后，办理登记的资料或表格变更的，对客户原出具的资料表格仍可以办理现房抵押登记，不因抵押登记资料的变更而无法进行登记。

房屋贷款篇9

据悉，这则新规将于明年1月1日起执行，整个规定中最引人注目的是条款六与条款十七。其中，第十七条规定：如果业主在不知情的情况下购买了开发商已进行抵押的房屋，只要业主已支付全部房款而且实际入住，即使没有办理过户登记手续，人民法院也不得查封、扣押、冻结该套房产。律师界人士表示，这无疑为业主购房再上了一道“保险”。

对此，黄武双表示，在该《规定》公布之前，如果购房人购买了被抵押房屋，只能退房以及要求开发商双倍返还购房款。但实际上，很多业主并不想退房，该《规定》的出台对这部分想继续拥有房产的业主无疑是个好消息。

此外，该《规定》还对业主个人抵押自己所有房屋的情况做出了规定。依据《规定》第六条，业主抵押自己所有的房屋，如果该套房产是属于业主的惟一可以居住房产，而且有充分证据可证明这一点的时候，那么即使抵押权人向业主追讨欠款，法院也不能拍卖、变卖或者抵债，业主可以继续居住。

黄双武告诉记者，这一司法解释其实是将潜规则加以明文化，更加强调了对作为贷款人生活必需品的住房不得加以处置。其实，法院在执行贷款人无法还贷的纠纷中，一直尽量遵循保护债务人基本生存权益的潜规则。

但是，对于银行而言，《规定》第六条却造成了他们在贷款催收与追讨时的一个难题。“被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”这就意味着，如果贷款人用惟一的一套住房向银行申请抵押贷款，以后万一没法还债，法院、银行对这套住房将没有处置权，既不能进行拍卖，也不能强行把住户赶走。

工行及建行上海分行等多数银行表示，以住房为抵押的消费类贷款，在去年甚至更早的时间就已经向贷款人提出，除非能提供良好的资信证明或其他保证，否则要提供两套住房作为抵押，贷款人将容易获得贷款。

一些股份制商业银行，如民生银行及深圳发展银行相关人士表示，在等待总行就这一司法解释的相应政策，“住房抵押贷款政策有可能会微调”。他们表示，“两套抵押一定会优先考虑，但对如教师、公务员等收入稳定，还款能力强的优质客户，可能要求会稍微宽松一些。”

房屋贷款篇10

在理论上,保证保险还有很大的空间可以扩展其承保范围,但扩展的结果却会使保险人的风险负担过重。范围越大,风险越大,保费也就越高。当保费高昂到普通债务人无法承受时,他只能选择放弃融资,这是任何一方都不愿看到的结果。[1]正因为如此,债权人才更加注重物的担保的效力,不仅要求债务人以所购房屋设定抵押,还要求债务人为抵押房屋投保火灾保险,以避免因为房屋的毁损灭失而导致抵押权落空。在抵押房屋火灾保险合同中,投保人和被保险人都是债务人,即房屋的所有人。债务人基于所有权人保险利益为房屋投保,承担缴纳保费的义务,并于保险事故发生时,享有对保险人的保险金给付请求权。由此而生的问题是:抵押权人的抵押权在保单中如何获得保障?要回答这个问题,首先要明确抵押权的物上代位物是否包括所有权人(债务人)基于房屋火灾保险单,于保险事故发生时所获得的保险金。若包括,则抵押权的效力就及于保险金,抵押权人也因而享有对所有权人所获保险金的请求权,抵押权将因该请求权的实现而重新获得保障。若不包括,则抵押权人对此保险金仅具有债权请求权,并不能阻止其他债权人对该笔保险金请求分配,抵押权将无法获得保障。

抵押权的物上代位物是否及于保险金,在理论上素来存在争议,有肯定说与否定说两种不同的见解。我国民法采肯定说,于《担保法》第58条规定:“抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金,应当作为抵押财产。”最高人民法院《关于担保法若干问题的解释》第80条第1款又作了更为明确的解释:“在抵押物灭失、毁损或被征用的情况下,抵押权人可以就抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金受偿。”按照我国《担保法》和通行的抵押房屋火灾保险合同的规定,在逻辑上可以推导出这样的结论:当抵押房屋因保险事故的发生而毁损灭失时,保险人将根据保险合同的约定给付抵押人(房屋所有人)保险金;而抵押权人可以就抵押物的保险金优先受偿,抵押权便重新获得了保障,不会因抵押房屋的毁损灭失而受损。

但现实中往往会有许多不如意的情况发生,使原本美好的理想化为泡影。抵押房屋火灾保险是房屋所有人基于所有权人保险利益而与保险人订立的保险合同。抵押人(房屋所有人)作为被保险人,既是保险利益的享有者,又是保险事故发生后保险金给付请求权的行使者;而抵押权人不是保险合同的当事人,在保险合同中没有任何权利。《担保法》赋予抵押权人就抵押物保险金优先受偿的权利,只能由抵押权人向抵押人行使,而不能由抵押权人向保险人直接请求,因为这种优先受偿权是抵押权人与抵押人之间在保险合同之外的法律关系,基于民法上的抵押权而产生,与保险合同无涉。然而,此优先受偿权的实现却直接取决于保险合同履行的结果:

保险人得以对抗被保险人(抵押人)的任何事由都能导致被保险人保险金给付请求权的丧失。例如,投保人(抵押人)迟延或拒绝交付保费,投保人或其家庭成员故意制造保险事故等,都是保险合同规定的保险人拒绝给付保险金的抗辩事由。这些抗辩事由的产生虽然与抵押权人无半点关系,其结果却会间接导致抵押权人的利益受损。因为抗辩事由成立,被保险人便无法获得保险金的给付,而建立在保险金代位基础上的抵押权人的优先受偿权便无法实现,抵押权人意图以保险保障抵押权的愿望也化为乌有。

即便没有上述情况的发生,被保险人顺利地获得了保险人给付的保险金,抵押权人的抵押权也不一定能得以实现。最有可能发生的情况是,该抵押房屋上还存在着其他顺位在先的抵押权。所有抵押权的效力都及于抵押物的保险金,而顺位在后的抵押权就无法完满的得到实现。

现行的抵押房屋火灾保险属于典型的火灾保险,以承保火灾及爆炸引起的火灾所致损失为原则,仅例外的扩及于雷击、洪水等所致损失,范围十分狭窄。若抵押房屋因承保以外的事故发生而毁损,抵押人(被保险人)便不能获得保险人保险金的给付,进而使抵押权人的抵押权失去保障。运用如此复杂的担保及保险方法,对债权和抵押权的保障却仍不理想。银行(债权人)为了将这种信贷风险转嫁给债务人,便会变相的提高贷款利率;而保险公司为了把银行转嫁来的风险再转嫁出去,就会相应的提高保费。在链条的末端,承受这一切的只有一个———债务人。他不仅要承受高额的利率,还要负担双重的保费(房屋火险与保证保险),可以说是步履维艰。怎样才能解决债务人经济负担过重,而抵押权人无权利保障的双重困境呢?依笔者之拙见,关键是要摆脱以所有权人保险利益为核心的理论限制,明确抵押权人保险利益的独立地位,确立多元利益保护的保险思维模式。

保障抵押权人保险利益的多种设计

抵押人保险单的转让。这是指抵押人经保险公司同意,将其所持有的所有权人保险利益保单转让给抵押权人。这种作法有很大的缺陷,因为保险人给付保险金的原始义务是对抵押人而言的,并非针对抵押权人,而保险人对抵押人的一切抗辩都及于抵押权人。当抵押人因违反合同义务而导致合同无效时,抵押权人也就无法获得任何权利的让与。此外,抵押权人不是保险合同的当事人,即使他能获得保单权利的转让,也无权参与估价、协商等直接关涉其权益的事宜,地位十分被动。

损失给付条款。此类合同中最常见的形式是加注“损失给付条款”,基本内容是:因保险事故发生而受有损失时,保险人应将保险金给付给指定的抵押权人或者是有利益存在的抵押权人。这一条款不会使抵押权人成为被保险人,但却赋予了他保单上的保险金给付请求权。因此,保险人在没有经过抵押权人同意的情况下,不得将保险金给付给抵押人或者用于重建,否则,就要承担双重给付的责任。而另一方面,也正因为抵押权人不是保单的被保险人,保险人得以对抗抵押人的任何事由都可以对抗抵押权人,抵押权人的保险金给付请求权就可能因抵押人的违约行为而落空。

为了避免这一情况的发生,损失给付条款通常会补充规定:“保险合同不会因为抵押人或所有人的任何行为或过失而无效,也不会因为抵押物所有人改变,或者是因抵押物的占有、使用而故意使危险增加的情形而使保险合同无效。”但问题是,这一条款的性质该如何认定?假如合同当事人明确表示,抵押权人的保险利益也被承保,则被保险人的故意毁损标的物等行为并不会影响抵押权人对保险金的请求权,因为抵押权人在此保单上有原始的而非衍生的利益。那么,该条款中“保险合同不会因为抵押人或所有人的任何行为或过失而无效”是否意味着抵押权人的保险利益也被承保在内呢?笔者以为不能如此推论。所以,此条款还不能完全排除抵押权人的保险金给付请求权会受抵押人行为影响的可能。

海上保险协会船舶抵押权人利益条款。此条款仅适用于海上保险,用来保护无辜的抵押权人。保单以抵押权人为被保险人,当因为船东的某些作为或不作为而使船舶所有人不能由自己的保单获得补偿时,不影响抵押权人的保险金给付请求权。但条件是,作为被保险人的抵押权人并未参与导致船舶所有人丧失请求权的作为或不作为。另一方面,保险人为了减小自身承担的风险,要求抵押权人在投保时,必须保证抵押船舶由船舶所有人保持足额的保险。该保险的给付仅限于填补被保险人(抵押权人)无法从船舶所有人保单获得的补偿。

抵押权人保险利益保险。在这种方法下,抵押权人为自己的利益,以自己的名义与保险人订立保险合同,投保人和被保险人都是抵押权人自己,抵押人在此合同中无任何权利。保险事故发生后,保险人向抵押权人给付保险金,填补抵押权遭受的损失;同时,为避免抵押权人的不当得利,由保险人代位取得抵押权人对抵押人的相应债权。应该说,此种保单给予了抵押权人充分的权利保障,能否获得保险金的给付完全取决于抵押权人自己的行为,而不会受抵押人的影响。而且,抵押权人可以自主选择欲投保的保险公司,在抵押人不投保的情况下,也可以此保险作为补救。但不利之处在于,抵押权人要自己承担投保、续保、缴纳保费等责任,同后述的“抵押权人条款”相比也少了很多的权利与特权。

抵押权人条款。抵押权人条款是目前应用最广,且效果最好的保护抵押权人的方法。它通常被附贴在各种适用于房屋的保单中。根据美国法院的解释,抵押权人条款构成了一个独立的保险合同,以抵押权人保险利益为保险标的,抵押权人为被保险人。抵押人的任何行为都不会影响抵押权人获得补偿的权利,因为他有独立的承保抵押权人保险利益的保单,其权利是原始的,而非衍生。[2]

我国抵押权人保险利益保险的模式选择

我国抵押贷款实践中的抵押房屋火灾保险,是单纯的所有权人保险利益保险,抵押权人的权利不在承保范围之内。这种保险对抵押权人利益保障的不完备,笔者在文章的开端已经列出,在此不过多重复。

选择。那么,如何设计我国保障抵押权人保险利益的保单呢?笔者以为,在美国通行的“抵押权人条款”是一个适当的选择。抵押权人条款的优点可以从其性质中得到体现:抵押权人条款是一个独立的保险合同。这就是说,抵押人的保单和抵押权人条款实际上构成了两个保单,一个承保抵押人的所有权人保险利益,另一个承保抵押权人的抵押权人保险利益。抵押权人条款只会因抵押权人的违反而无效,抵押人违反保单的行为不能构成保险人对抗抵押权人的事由。因为两个保单的条款是各自独立存在,互不影响的。抵押权人有保险利益是抵押权人条款的生效要件。既然抵押权人条款是一个独立的保险合同,那它就应该符合保险合同的生效要件,即被保险人有保险利益。若抵押的债权已经清偿或者抵押权消失,抵押权人条款都不生效力。可见,这是一个以保护抵押权人保险利益为核心的保单。抵押权人的权利不因抵押人的行为而无效。抵押人的任何违约行为都不影响抵押权人在抵押权人条款中的权利,甚至还包括抵押人故意导致保险事故发生的行为。可见,抵押权人条款给予抵押权人的保护是多么的彻底和坚决。保险合同的解除须通知抵押权人方能生效。不论是保险人要求解约,还是抵押权人自己要求解约,保险人都要发给抵押权人解约的通知,否则解约行为不生效力。通知的方式必须是书面,口头通知不足以发生解约的效力。抵押权人适用危险增加的规定。若抵押物的危险增加,不仅抵押人有通知保险人的义务,抵押权人在知情的情况下也负有通知义务,否则,保单无效,抵押权人也不能获得补偿。抵押权人交付保费是获得保险金的条件,而不是合同义务。在抵押权人条款中,抵押权人有权利被通知抵押人未交保费的事实和保险人在此情况下解约的权利。如果保险人没有解约,在尚未发生保险事故的情况下,保险人不得向抵押权人请求保费的交付;保险事故发生,保险人仍应向抵押权人给付保险金,但可从保险金中扣除未交的保费。保险人取得代位权的条件。根据抵押权人条款,保险人取得代位权的条件有二:一是保险人已向抵押权人给付保险金;二是保险人无须向抵押人给付保险金(如在抵押人或其家庭成员故意制造保险事故的情况下)。因为,若保险人一方面要向抵押人给付保险金,另一方面又享有代位取得的对抵押人的债权,这一来一往,只能是徒劳无功,没有意义。