县城商业发展趋势十篇

县城商业发展趋势篇1

【关键词】 边缘区 小城镇 商品房 开发特点 开发趋势

商品房是我国现阶段出现的一个特有概念，它是随着商品经济的出现而产生的。作为房地产开发的重要组成部分，商品房开发源于市场化的经济体制改革，其兴起和迅速发展是在20世纪90年代以来社会、经济发展变化的大背景下完成的，并对城市国民经济和社会发展起到了积极的推动作用。

一、 当前小城镇商品房开发中面临的问题

特大城市边缘区小城镇主要指位于特大城市行政区划边缘区的县城所在城关镇，其也是城乡交互、流通活动最为活跃的地区之一。由于处在一定的经济区域中，受到中心城区的辐射、扩散和周围农村腹地的双重影响，加之其自身的农村城市化发展过程，特大城市边缘区小城镇的建设和发展对区域城镇化进程、区域经济发展和促进城乡一体化起到了积极作用。此类城镇具有以下特点：①与现有中心城区交通、信息网络联系紧密。随着城市对外交通延伸、产业扩展、住宅扩散，出现了外延式的城市化空间过程，加速推进了边缘区小城镇的城市化速度；②因为由于区位成本的差异，这些周边城镇的土地价格相对较低，整体开发成本与特大城市内部商品房售价相比也有明显的优势；③居民构成相比一般小城镇较为复杂，城市居民和农村人口混杂。随着特大城市人口扩散、农村人口城市化趋势的加快，特大城市边缘区小城镇作为承接这两类人群的主要空间地域。通过对特大城市边缘区小城镇商品房开发特征的探讨，有利于提升城镇生活质量，有效承接特大城市辐射，发挥城镇化的综合作用。

房地产行业的蓬勃发展，购买人群多样性的变化，使得特大城市边缘区小城镇房地产开发也开始得到各级政府和实业界的重视。但是由于小城镇的房地产开发起步较晚、时间不长，对当地环境特征、人口结构、居住方式、发展条件等影响因素缺乏深入分析，管理方式以及开发行为存在较大差异，导致目前此类小城镇商品房开发中出现了重建设轻管理、重开发轻配套，重数量轻质量，在住宅户型选择上也盲目偏大，造成土地和资源的浪费等问题，直接影响了小城镇的人居环境和投资环境建设。依据城市边缘区小城镇发展特点，其商品房开发必然不能完全复制特大城市的开发模式，商品房建设发展过程中如何既符合小城镇生活特点与环境条件同时满足大城市居民需求特征，是进一步探讨的方向。下文以西安市边缘区高陵县的商品房开发作为研究对象，通过对其城镇特征、居住人群、现有楼盘建设特点等多方面分析，探讨此类小城镇商品房开发的趋势。

二、 以高陵县为例探讨小城镇房地产开发特点

高陵县位于陕西省关中平原腹地，西安市辖域北部，距西安市钟楼和咸阳国际机场20公里，西铜、西禹高速公路横穿南北。高陵县总面积294平方公里，辖5镇3街办2管委会，88个村民委员会，总人口33.35万人。2011年3月，西安市政府北迁，与西安新行政中心一河之隔仅7公里的高陵，区位优势更加凸显。高陵县内泾河工业园，是西安市渭北工业产业聚集区中的重要示范区，目前已开发面积65平方公里。基于城市新区、工业开发区的飞速发展，依托渭河治理的自然条件，同时展示西安底蕴丰厚、创新发展的城市风格，高陵县已成为名副其实的展示西安特色文化和风格的“北大门”门户区域。

1. 房地产开发活跃

西安市边缘区范围迅速扩展，截至目前，高陵的县城面积已扩展至8平方公里，城镇化率达61.4%，究其主要驱动因素是西安市社会综合实力的快速增强。从2000年至2010年，西安市年均增长GDP达10.9%，城镇居民人均可支配收入年均增长7%，2010年约为15695元，加上流动人口大量涌入，大大刺激了西安市边缘区的商品房开发，仅10年房地产开发投资年均增长近20%（见图1）。

2010年，高陵县生产总值约为150.11亿元，比上年增长25.1%，在让全省各县增长速度中排序第二。泾河工业园的飞速发展，加快了城镇化建设速度，目前县从业人员约为9.7万人，高于临潼区、阎良区、周至县、蓝田县。由于得益于边缘区相对价格低廉的土地投资以及边缘区空间环境的可塑性条件等，高陵县设施、产业都有了较大发展，相应就业人员增加，加之西安市空间扩展带来的择居人群，引致该县商品房成交较为活跃。

一些大型的市政建设，如道路交通和大型公共设施的建设，也对高陵县商品房开发产生重大影响。依据西安市地铁规划，未来地铁二号线向北延伸至泾渭工业园；315、316、318路等公交车与西安市联通；泾河火车站落户高陵县，这些公共设施的开发和建设带动了相应地区的土地升值和房地产业的升温。

根据西安市住房保障和房屋管理局网站统计，目前高陵县已开发约8个较为成熟的商品房项目，主要分布在高陵县城内和泾河工业园内，分别为三泰茗居、车城温泉花园、泾渭上城、天下荣郡、维也纳森林、大唐壹号、鹿苑5号公馆、安驰国际，除车城温泉花园项目2004年即已开始销售，其他项目均为2009年后销售项目，并以2011年开发量最大。从高陵县房地产销售情况来看，目前销售仍处于整体稳重缓慢上升的状态。对比2011年末西安商品房平均价格7281元/平方米，高陵县商品房价格多在3000-4000元/平方米价格区间内。（见表1）

2. 高陵县商品房总体开发特点

高陵县商品房的购买者在购买决策时主要考虑的是价格、交通和环境因素。其商品房价格主要集中在3000-4000元/平方米，相对于西安市中心城区的均价要低3000-4000元/平方米，如以100平米住房计算，则总价要低30-40万元左右，综合考虑西安市地处西部欠发达地区，价格成为中低收入家庭购房考虑的首要条件。而对于中高收入阶层，高陵县的住宅楼距、开发密度、安静等因素相对好于市区楼盘，也是吸引他们选择的重要因素。

从购房人群分析主要分为以下三类：第一类是有西安市北部居民。他们主要考虑的是工作、生活基本依靠城市内部设施，但可以适当增加通勤时间以减少居住成本；第二类是准备进入西安市的流动人口。由于高陵生活、居住成本较低，且城市产业扩散至周边地区，相对具有更多的工作机会。第三类是本城镇内居民。随着家庭核心化小型化趋势及可支配性收入的增加，城镇居民多选择改善居住生活条件，增加住房面积，考虑生活条件、社交人群较为熟悉，该城镇仍然是他们再次置业的第一选择。从房地产具体项目分析，为提升竞争优势，吸引由于注重内部环境品质，高陵县城商品房普遍开发强度不高，受价格、购买力及竞争优势的影响，以多层砖混结构为主；考虑不同客户群体需求，高陵县城商品房户型类型较多，从40平方米的小户型，到200平方米的户型都囊括其中。高陵县城房地产市场商品房项目正处于快速增长中，整体市场相对需求量较大，规模优势是高陵县商品房项目的主要特征，也是其优势。

3. 目前开发中存在的问题

由于西安市边缘区土地资源是县、乡（镇）、村各级政府作为事实上的拥有者，在财政、经济、环境等各种因素综合制约下，加之农村一级土地市场尚不健全，高陵县商品房开发不可避免会出现一些短视行为。首先，高陵县商品房的开发主要依托于西安市人口城镇化、工业产业空间扩展所带来的人口疏散，县城自身生活配套设施与交通设施的建设还没有完全发展成熟，加之各开发项目普遍占地较大，且主要停留在居住区层面并配置部分商业设施，而各类配套设施如学校、医院、体育、文化、公园等公益性设施还基本处于欠发展状态，与发达国家出现的卫星镇相去甚远。这种居住功能为主导，职住分离的现象是急速发展新区、廉价土地资源导向的短期行为，通常又会迫使这些居民往返中心城区，结果造成生活成本过高， 增加交通压力，缺乏可持续生活能力。其次，由于注重考虑经济利益及财政收益，政府给予开发项目较多在空间上的选择余地，造成诸多开发商多各自为政，根据自身需求对不同地段零散土地进行整合开发，只有各个小区内部的“布局合理”，而如何设施医院，如何考虑不同类型学校的配置能够在空间上得以落实成为未来发展规划的关键。

三、 特大城市边缘区商品房开发趋势

县城商业发展趋势篇2

关键词：吉林省；县域经济；城镇化。

2010年政府工作报告中提出“壮大县域经济，大力发展县城和中心镇基础设施和环境建设，引导非农产业和农村人口有序向小城镇集聚”。县域经济是国民经济的基础层次，是地区经济发展的重要因素，县域经济的发展不仅是富民兴县的关键，也是地区综合经济实力和水平的体现。县域经济的发展方向是城镇化、工业化、现代化。城镇化建设对于县域经济的发展具有决定意义。城镇化的本质是改变农民的社会关系，是人口经济活动的转移过程，[1]是区域发展问题，它所解决的是区域的增长极问题。大力推进城镇化，就是从城乡二元结构向现代经济结构转换的过程，使农村剩余劳动力较大规模地转入工业部门和城镇就业，是发展农业和农村经济的重要前提和根本出路。

2007年全国县域社会经济综合发展测评中，吉林省无一县进入全国百强县。全国县域经济强县人均地区生产总值达到30 130元，农民人均纯收入约为5 760元，分别是全国平均水平的161·44%、139·15%。吉林省县域经济的平均规模为地区生产总值65·9亿元，地方财政一般预算收入4·08亿元，人均地区生产总值14 559元，农民人均纯收入达到4 130元。全国百强县（市）人均生产总值约为吉林省“十强县”县均生产总值的2倍。吉林省与全国差距最大的是县域经济，而且这种差距有继续拉大的趋势。[2-3]

一、吉林省制约县域城镇化发展的因素。

1·城镇基础设施功能与县域经济发展水平不协调。

2007年吉林省城镇化率为53·16%,而同期全国城镇化率为44·9%,高城镇化率使吉林省小城镇数量不断增加， 2007年底，行政区划乡镇、街道890个，其中建制镇423个，街道269个，乡198个，[2-3]但城镇的经济实力不强，尤其是县、乡工业化发展比较滞后，严重制约经济的正常发展，影响城镇化的推进。存在工业化滞后于城镇化的现象，具体表现在城市设施指标低于全国水平，吉林省城镇内在的功能发展缓步不前，在文化、医疗、通讯、投资方面表现出了城镇人口的生活质量偏低的现象。原因在于城镇的发展缺乏有效的工业化水平做支撑，城镇自身缺乏吸引力。过高地估计了城镇的自我进化能力，相关的管理部门对城镇的发展潜力和处理能力没有正确的认识，没将城镇真正作为企业的生存载体，工业化与城镇化关系完全失衡。

2·产业结构转换缺乏关联激活机制，制约城镇发展的工业基础。

2007年吉林省县域gdp中三次产业结构为26·6∶38∶35·4,与全省gdp三次产业结构比例14·8∶46·9∶38·3相比，第一产业比重过高，第二、三产业比重低，产业结构不合理是由于缺乏农民转产的关联机制，而农民实现转产的县域工业载体与黑龙江、辽宁两省相比明显落后。

其原因在于县域企业的利润结构和收入结构都以农业为基础，而真正发展乡镇工业没有有效的农业关联产业作基础，如吉林省过度依靠以农业为基础的加工业的发展，使相关联产业只局限于农副业的发展，县域工业发展很少，无法激活产业结构转换，使产业结构转换出现了逆向趋势，一定程度上加剧了产业结构的不合理。同时，各级政府领导和管理部门重视城市大工业、大项目，不惜举债将规划区“做大”以获取土地开发的短期收益，忽视小城镇工业化发展和对农村产业布局的规划和引导。片面认为城镇化的推进就是将农村变成城市，忽视对农村产业结构的调整和改造，使作为城镇发展支撑的工业发展明显滞后。

3·缺乏龙头企业作先导，城镇对劳动力没有足够的吸引力。

吉林省农民收入的结构以农业为主，二三产业的收入偏少，说明工业的发展水平未达到充分的吸引劳动力就业的程度，其关键是缺乏县域主导产业的发展，尤其是龙头企业的发展。吉林省县域企业规模不大，吸引力差，提供的就业机会少，使得农民唯有从事第一产业来实现生存需要，出现了虚高的城镇化率。县域的企业关键不是做大，而是做活，做出特色。依托龙头企业发展来推进城镇化，发展二、三产业创造更多的就业机会，需要发展主导产业以增加吸引力和吸纳劳动力的能力。

4·县域城镇规模较小，极化中心不易形成。

吉林省县域城镇的吸纳和集聚

能力弱，没有真正地成为城乡边缘区的极化中心。2007年底吉林省行政区划乡镇423个，总人口1 179·1万人，占全省总人口的44·8%,市辖镇平均人口为2·3万人，县辖镇平均人口为2·7万人。而吉林省人口在4万人以下的镇多达373个，占乡镇总数的80%,其中2万人以下的镇，如果扣除农业人口，实际镇区的人口不到1万人。2007年吉林全省镇区人口平均约为8 600人，而5 000人以下的小城镇有262个，占全省小城镇总数的57·7%。[2-3]小城镇人口规模不够，经济实力弱，集聚效应难以产生，这些都从根本上制约了吉林省小城镇对周边乡村的辐射能力。

二、利用县域经济推进城镇化发展的对策建议。

依据新形势下城镇发展的要求，吉林省在新的利好政策的注入下，充分利用县域经济的优势来推进城镇化进程，以县域的外向型经济来推进城镇化、以集聚型经济升级城镇化、以城乡结合经济逐步推进人口城镇化，通过这三种形式的县域经济的发展，将县域城镇所要求的人口、资源调动起来，实现符合环境的协调可持续发展的经济发展方式，利用经济的推动力将城镇升级。

1·利用县域外向型经济发展推进城镇化在长吉图开发开放政策的机遇下，吉林省应加大对外开放的广度和深度，提升经济的外向性。

县域经济作为一种特色经济和灵活性比较大的经济体需要在更大范围、更广领域、更高层次上参与国际经济技术合作与竞争，所以各县域依据“引进来”和“走出去”的指导方针，通过以下方式来实现经济推动城镇化：[4]一是利用招商引资，改变城镇发展的被动方式，为城镇经济发展提供更广的资金来源路径。二是在国际金融危机的背景下，在出口型企业向内需型经济转型的过程中，实现产业的承接，加强国际合作，发展城镇产业基础。这使城镇化和县域发展可以更充分利用外向化的优势因素，以外向促改革、促调整、促发展。

第一，利用招商引资，改变城镇发展的被动方式。吉林省各县域在充分利用长吉图一体化发展的同时，通过鼓励和吸引外资投资吉林省原有的优势重点发展行业，将集中于大城市的产业发展到县域城镇，通过招商引资的扩展，加快各种生产要素在县域内聚集，促进外资注入县域项目，由单一拓展县域发展产业链过渡到商业利润链，提供激励机制，促进县域经济超常规、跨越式发展。招商引资是实现县域经济外向性发展的重要引擎，以外资企业未来的商业利润来换取县域经济发展的资金，增加了县域城镇融资的渠道，这也改变了城镇的发展被动的局面，增强了自身的吸引力和聚集力。具体要求：一要不断创新招商引资的方式方法，提高招商引资的效果。深入研究国内外经济发展的新趋势和资本流动、产业转移的新特点，积极创新网络招商、产业链招商等招商引资方式，精心组织参加投洽会和各类专场招商活动，扩大招商引资规模，招商主体由政府为主转向企业、中介组织为主。二要围绕产业链招商，围绕培育支柱产业、骨干企业招商，实施外向带动战略，发展内拓外联的创汇经济。[5]

第二，实现产业承接，拓展国际合作，发展城镇产业基础。吉林省必须在搞清各县域产业发展的现实格局和比较优势的基础上，按照县域自身的产业层次和发展条件的优劣，积极扩大外引内联，加强与县外的经济联合与协作，由于有潜在的利润源可以吸引东部沿海发达地区以出口带动的企业来投资办厂，县域可以进一步增加吸引力和更多的就业机会。这为产业基础处于萌芽状态的城镇注入了活力，并可以充分地吸收和利用承接产业的优势条件，在更大范围内实现土地、劳动力、资金等生产要素的优化配置，这对城镇的发展有不可估量的重要意义。具体要求：各县域城镇拥有构建与日本、韩国、欧洲的产业协作区的地域基础，可以引进一批产业关联度大、技术含量高、辐射带动力强的重大项目。为县域提升竞争力，通过产业协同区升级为主体功能区，为城镇集群式发展打下良好的基础。在引进项目中，加强与发达地区的产业合作、区域合作，承接国内外发达地区的产业转移，积极主动承接沿海地区和周边大城市的产业转移，利用产业转移契机，拓展发展空间，实现优势互补、互利共赢，促进区域产业结构调整和深化经济的市场化改革。注重引进一些技术档次高、成长性好、环保和有利于提升本地产业链的大企业和大项目。重点创新合作机制，放大合作效应。创新国际合作机制，构建国际交流合作平台，这是提升图们江国际合作机制的重要举措。要建设与国外接轨的图们江区域更加灵活开放的对话机制、交流机制等长效机制。在东北亚投资贸易博览会的基础上，继续完善各种国际性高层论坛、商务活动机制。

2·利用县域集聚经济的发展升级城镇化。

在区域一体化的要求下，集聚经济的发展成为了必然的趋势。集聚经济是一种渐进式的经济，要求在积累足够的生产要素的情况下发挥集聚的优势，集聚经济的优势是可以实现县域内生产要素的自由流动和重新组合，增加集聚

中心的吸引力，使生产要素能更好地向城镇集聚。[6]所以吉林省各县域依据自身的区位优势，通过经济的集聚来升级城镇化成为了一种有效的方式。

吉林省应调整农业产业结构，为集聚经济的实现提供足够的生产要素，以适应未来城镇的发展方向；发展关联性产业，促进县域之间的经济联系，在交通运输设施上实现共享共建，避免重复建设，实现资源的最大利用率；基于主体功能区建设来推进城镇土地的有效流转，保障城镇发展的有序进行。

第一，通过产业结构调整为集聚经济的实现提供足够的生产要素，在县域范围内通过调整农业产业结构，逐步实现以特色为基础的农业产业化、特定的工业品生产体系的构建和特定服务产品供给体系所构建的县域经济。通过县域具体的实际情况来确定未来产业的发展方向。调整农业产业结构的目标不在于产业的提高与升级，而在于使产业的转换更符合城镇发展的要求，通过产业的调整和转换利用已有的集聚要素，并伴随着城镇自身发展所要求的规模的扩大，可以使集聚经济更可能符合县域特色经济发展的要求。尤其是在实现产业的转型过程中，以农业作为基础的县域在转型中，为防止稀缺资源的浪费，更需要合理地将县域发展的有效要素进行集聚，实现集聚经济，将民生进步作为衡量产业结构调整优劣的标准，以经济的升级为起点为城镇的升级打好基础，克服盲目的城镇化。

利用集聚经济来推进城镇化需要做到以下几点：一是产业结构的调整与升级，要注重调整，因为农业的抗风险能力低，升级条件成本高，所以要在稳固原有的产业优势的基础上进行升级，克服盲目的跟风调整。二是在大规模的生产性投入上要量力而行，把握投入的最佳时机，在有条件的县域实现生产工具的升级和农业产业化发展。三是对城镇进行合理的规划，不以损害农业来发展城镇，通过规划来实现城镇发展的最佳布局。

第二，通过发展关联性主导产业来推进县域城镇集群式发展。依据已存在的县域规模和集聚优势，县域城镇要在更多的相邻城镇中实现分工合作，打破计划经济时期形成的“条块分割”和垂直分工联系，加强县域之间以及县域与中心城镇产业发展协调和经济横向联系。吉林省的中、东部具有打造城市带的先天优势，而这也是吉林省目前发展状况的要求，因为一个区域如果没有一个城市带（群）作依托，就无法在这一区域形成强有力的增长极。由于省内双核心城市长春、吉林在集聚发展的同时，扩散效应作用不明显，城镇之间的县城经济联系较弱，县域分布也表现出明显的地带性分异。所以在相邻的县域之间发展产业关联性高的主导产业，可以加强相邻县域的经济联系，通过比较优势互补的方式促进县域经济的发展，成为了一个高度整合的集群式经济发展带，经济发展的要求必然加速城镇的集群式的发展，借助集群式发展可以整合区域内的产业和市场，可推进长吉图区域内及与其相关的省内其他地区高速公路、铁路、民航、水利、能源、市政、环境等重大基础设施项目建设，实现资源的优化配置，培育地区性的主导产业，使工业对经济增长的贡献率日益提高，为农村劳动力提供就业机会，实现城镇的升级发展。

第三，以主体功能区建设来推进城镇土地的有效流转。主体功能区的建设使县域工业发展所需要的生产要素能够有效地供应，工业集聚程度高，集群式发展明显，工业部门的竞争优势会更明显，实现了规模经济使工业化极化发展的程度与具备规模的城镇相对应。同时也会克服工业发展造成的用地增多和环境污染，使得人地矛盾和人与环境的矛盾愈加明显的状况得到缓解。主体功能区的建设既是一种过渡性的城镇经济发展基础，又是工业规模开启的阶段。以县域的土地流转机制改革成为实现主体功能区建设的保障，通过主体功能区建设实现县域土地流转机制的创新。

吉林省县域在建设主体功能区上通过可以利用扩权强县政策的优势，发挥政策灵活性的优势，突出实现土地流转的交易机制来创新土地制度，实现县域城镇发展对耕地的最小占用。具体措施：

一是突出主体功能区的作用，在适宜的开发地区建设县域工业集聚和规划，调整产业布局，在主体功能区的推动下发展相关配套的基础设施来服务于农村的发展。二要运用行政手段合理规范企业的扩张，突出重点的开发区和限定工业界限，减少为扩张而强占耕地所造成的土地资源的浪费。三是土地流转中要保障农民的权益，依据合理的方式补偿占地农民的利益，依据有关法规条例及相应的监督管理组织来进行立法和执法，保证农民在权利受到侵害时有法可依，增加农民对执法的信任感。四要建立合理的土地流转组织体系，发挥政府的调控优势，对如土地转让市场、各种中介服务机构统一管理，合理定价，保证土地流转的可控性。[7]

3·依据城乡结合经济逐步推进人口城镇化。

县域经济作为一种民生经济，改善民生成为了重点。由于城乡二元经济结构的存在，使农民在政策上和制度上受到不平等的待遇，在今后相当长的一段时间内，建立城乡

、工农一体化的社会保障制度是不现实的。究其原因在于实现完全城乡一体化不现实，城乡的一体化是一种相对的一体化，而在实际中更多地表现为城镇与乡村的结合，所以在县域范围内实现城乡一体化，就是发展城镇经济与乡村经济结合为基础的特色经济的发展，根据农民的意愿与县域的实际发展状况，将特色做大、做强，以此为切入点增强县域经济的核心竞争力。引导特色产业的集约化发展，提高农业生产效率和缩短耕种农田的时间，使农村剩余的闲置劳动力能更合理地向县城去谋生，使人口城镇化能够合理推进。

第一，城乡保障相结合实现农民在城镇的生存和发展。农村向城镇过渡阶段是县域经济发展的初级阶段，依据特色资源的培育，实现经济的起步，而这种起步是与城镇化的起步相对应的。通过县域城镇的发展提供了更多的就业机会，加速农村剩余劳动力向城镇的转移，同时激活了农村劳动力市场，加速了人口流动的趋势。为应对人口的过快流动所带来的负影响，应该对城镇吸纳农村劳动力的水平进行评估，对劳动力就业市场本身进行革新，出台相关的政策为农民提供更多的就业机会，保障农民利益，稳步推进人口城镇化。

随着吉林省乡镇企业数量和规模的增长，所需的劳动力也会相应增加，而规范城乡人口的合理流动，实现充分就业，对乡镇企业的升级和县域经济发展都有重要的现实意义。通过城乡的有效保障结合来增强县域经济，实现县域城镇的发展。具体要求：一是增强城镇就业的比较优势，强调在小城镇就业为农民带来的保障感和发展潜力。二是在户籍制度没有完全取消的情况下，主要解决就业歧视问题，需要相关政府部门尽快制定利民政策，做到保障优先，消除障碍，简化繁琐入城手续，放宽农民的就业政策。三是相关人力保障部门要提供给农民平等的就业机会和劳动权益，提高农民工工资标准，改善农民工收入状况，对形成统一的劳动力市场进行有效管理和制度创新。四是实现城乡最低生活保障制度一体化，需要在相关的医疗保障、社会福利保障和贫困救济等要求的原有基础上进行保障升级，为农民在面临和处理风险时增添信心，也可为农民在城镇的未来发展潜力提供保障。五是尝试建立区别于“城保”和“农保”，与集体经济组织、土地收益制度相联系的“县保”制度，实现农民的发展。六是通过各种社会资源重新配置与结构性重组对农村剩余劳动力进行重新开发利用，农民根本的发展要求在于自身素质的提高和子女未来由村民向市民的转变，而受教育水平决定了未来的发展水平，加强教育的投入方向，提高农民对城镇的期望值。

第二，人口城镇化进程中推进城镇生态环境建设。吉林省是农业大省，近半个世纪以来，由于对农业资源环境的人为干扰逐渐增强，导致吉林省部分地区的农业资源环境恶化趋势比较明显。

同时，由于早期生态环境问题没有得到足够重视，企业建设的起点低、工艺技术落后、资源消耗高，对生态环境的污染和破坏比较严重。加之后来大量的高能耗、高污染企业转移到县城，县域生态环境持续恶化，这些都严重地违背了人对环境的基本生存和发展的需求，县城对农民的吸引力下降，不利于人口城镇化的推进。

所以，吉林省在扩权强县的背景下赋予了县域更多的权利，县域可以运用这一优势来保护生态环境，一是培育农民环保低碳的思想观念，减少人为的环境破坏，加强循环农业建设，实现低碳农业发展。二要为高污染和高消耗的工业企业设置一定的“门槛”限制，减少“三废”的排放和控制资源的消耗，实现低污染、低排放、低消耗。三要以生态发展为基准来调整产业结构，对第二产业威胁生态环境的企业在数量上减少和污染规模上最大的消除，对生态环境污染较少的第三产业提供政策支持。

【参考文献】

[1]王维国，于洪平。农村城镇化的次序[z/ol]. http: // z.j gov. cn/gb/zjnew/index. htm.l[2]吉林省统计年鉴2008[m].北京：中国统计出版社， 2008.

[3]中国县（市）社会经济统计年鉴-2008[m].北京：中国统计出版社， 2008.

[4]长吉图开发开放先导区专题[z/ol]. http: // j.l gov. cn.

[5]李晓，张建平。推进长吉图开发开放先导区建设的政策建议———基于地区间产业关联研究的结论[j].东北亚论坛， 2010, （3）： 3-10.

县城商业发展趋势篇3

xx城市经过x年多的建设，日新月异，面貌大变。框架从x平方公里拉大到x平方公里，城区人口从x万扩大到x万，政府和社会性资金在柯桥城市投入达140亿元。“xx十路十二桥”、xx快速干线一期、xxx连接线一期等基础工程相继竣工，城市基础设施日益完善；xx路商业步行街、xx国际商贸城等商贸项目投入使用，城市花园、xx风情、xx景园、xx名府等景观房产竣工交房，xx河整治工程、xx河绿化工程、xx湖北岸公园、xx大道综合改造、xx路综合改造、xx路综合改造等休闲景观工程相继完工，城市品位明显提高；xx文化广场、xx湖西岸公园、xx公园、xx桥公园相继建成，城市环境逐步优化。今天的xx，正逐渐成为创业居住、旅游休闲的首选之地，可以说商机无限，机遇非凡。

今天的xx，是一个商机无限的大空间。迁址建城x年时间，xx实现了城市建设由拉框架向功能配套的转变，商贸服务业的发展将成为xx城市建设的重点。去年，我县编制完成《xx城区商业网点规划》，确定了“一个县级商业中心，两个分区商业中心，九个社区商业中心，八条特色街区”的商业网点布局。今年县委、县政府决定开展“城市xx年”活动，其中一点就是要集中培育城市商贸功能。化市为城，以商兴城，已成为全县人民的共识。可以说，现在的xx，商机诱人，前景迷人。

今天的xx，是一个房产发展的大舞台。近四年来，xx的房地产业呈现后发优势，发展势头迅猛。去年全县房地产完成投资27.8亿元，比上年增长53.5%，商品房市场交易活跃，商品房空置率呈下降趋势，商品房价格稳步走高，房地产呈现良性发展态势。同时城市是现代文明的集散中心，是现代经济的精华所在，是人人向往的人间天堂，xx作为一个增长型城市，在城市化趋势下，房地产将大有作为。

今天的xx，又是中小企业健康成长的大摇篮。去年，县委、县政府作出一个重大战略抉择——大力推进标准厂房建设。通过政府推动，镇街联动，企业唱戏，半年时间，我县已建成标准厂房建筑面积38万平方米；在建标准厂房建筑面积55万平方米；规划建筑面积125万平方米；今年将计划建成标准厂房130万平方米。现在的标准厂房，已成为中小企业集聚发展、健康成长的平台，同时也为政府加强和改进对中小企业的管理服务提供了便利。

各位来宾，今天我们xx县委、县政府举办这次商住项目招商、标准厂房出租推介会，旨在为广大有识之士和企业家搭建展示交流和创业发展的平台。本次推介会共两天时间，集中展示xx县近年来城市建设取得的丰硕成果，推介一批商住项目和标准厂房精品。这次我们向社会公开推介招商的项目主要包括商贸类、房地产类、标准厂房等三大类共57个项目，其中商贸服务业项目11个，总投资20.2亿元，总用地面积50.6万平方米，总建筑面积67.1万平方米；房地产项目16个，其中城区项目15个，滨海工业区项目1个；地块总面积达100万平方米，其中城区90万平方米，滨海10万平方米；标准厂房招租项目30个，建筑面积达240万平方米。刚才有20只项目在会上已经举行了签约仪式。我们相信，“千里之行，始于足下”，今天的签约就是明天成功的开始。

各位朋友，今天，能与大家在这里欢聚一堂，畅叙友谊、共谋发展，是我们xx寻求发展、争取发展的好机会和大喜事，我们真诚希望通过今天的推介会，能够推介出xx的真情厚谊，能够促进双方的全面合作，能够让更多的朋友了解xx、垂青xx、投资xx。在此，我们真诚地告诉各位，友谊与合作的大门永远为各位朋友敞开着！我们xx县委、县政府将以海纳百川的胸怀招商，以周到细致的服务亲商，以优质周全的管理安商，以方便激励的政策富商。

县城商业发展趋势篇4

【关键词】 统计分析 差异化评价 特色优势

北京作为全国政治、经济、文化中心，对全国经济发展起着举足轻重的作用。北京市地处华北大平原的北部，全市土地面积16410.54平方公里，拥有16个区县，其中6个城市核心区，10个远郊区县，各区县经济发展特色性强，差异性大。本文对北京市及各区县经济区域差异及变化趋势进行研究，分析区县内部差异及变化，按照合理配置资源、兼顾效益与公平原则，在充分运用各区县潜能，充分发挥各区县特长的前提下，制定完善合理的导向性政策，促进各区县经济的协调发展。

一、北京区县经济发展现状概述

1、区县经济发展水平不平衡

受经济基础、历史地理条件、政策观念等因素的影响，北京市各区县经济发展水平表现出明显差异。东城区和西城区作为我国政治、文化中心和国际交往中心功能的区域，是16个区县中经济最发达的地区，2013年人均GDP分别为17.3万元/人和21.8万元/人，高出全市平均水平0.9倍和1.3倍。经济发展水平最低的是位于北京市西北部的昌平区和延庆县，2013年人均GDP分别为3.0万元/人和2.9万元/人，低出全市平均水平2.1倍和2.2倍。从GDP增长速度看，2013年，6个城市核心区GDP平均增长速度为9%，比10个远郊区县GDP平均增长速度快4.1个百分点。

2、工业主要集中在10个远郊区县

根据《北京市区域统计年鉴》的统计数据，如表1所示，由于6个城市核心区主要发展的是第三产业，如教育、金融、科学技术研究，所以该地区工业增加值占地区生产总值比重较小，除丰台区和石景山区，其余4个区比重均未超过10%。而10个远郊区县因地域面积宽阔、自然资源丰富，比较符合工业建厂要求，除延庆县外，其余9个区县工业增加值占地区生产总值比重均超过30%，其中房山区、大兴区和怀柔区比重高达50%以上。可见，北京市的工业发展主要集中在10个远郊区县。

3、城市核心区居民生活质量高于远郊区县

从医疗水平看，6个城市核心区内座落着三十余家三甲医院，2013年，除丰台区、海淀区和朝阳区，其余3个区平均每千人拥有的医院床位数均高于全市平均水平。而10个远郊区县中，只有门头沟区高于全市水平，其余均低于全市水平。从教育水平看，2013年，6个城市核心区共拥有普通中学专任教师3.4万人，占全市普通中学专任教师人数的56.9%，教育经费支出254.3亿元，占16个区县教育经费支出的63.3%。从人均消费水平看，2013年，6个城市核心区的城镇居民人均消费性支出均接近3万元，高出全市2.63万元的平均水平，而10个远郊区县城镇居民人均消费性支出平均只有2.03万元，低于全市平均水平0.6万元。

4、远郊区县对外经济贸易发展迟缓

2013年，6个城市核心区地区进出口总值共3942.0亿美元，占16个区县地区进出口总值比重为91.7%，其中仅朝阳区和西城区进出口总值已达到3219.4亿美元，成为北京市进出口贸易最发达的地区。10个远郊区县中，大兴区凭借北京经济技术开发区，顺义区凭借汽车制造和酒饮料制造业进出口总值分别为153.8亿美元和106.9亿美元，其他8个远郊区县进出口总值共95.5亿美元，处于比较迟缓阶段。从利用外商直接投资情况看，6个城市核心区的优势依然远远大于10个远郊区县。2013年，6个城市核心区实际利用外商直接投资额共64.6亿美元，占16个区县实际利用外商直接投资额比重为75.8%，而10个远郊区县总额仅为20.7亿美元，占16个区县总额比重为24.2%。

5、远郊区县地理环境更具发展潜力

10个远郊区县中，5个区是北京发展制造业和都市型现代农业的主要载体，另外5个区县是北京的生态屏障和水源保护地，是保证北京可持续发展的关键区域。因此，它们更具有“地大物博”的优势。从公路密度看，6个城市核心区交通压力远远大于远郊区县，其中东城区公路密度最低，仅为0.03公里/平方公里，远远低于1.31公里/平方公里的全市平均水平;10个远郊区县中顺义区公路密度最高，为2.8公里/平方公里，最低的是门头沟区，公路密度为0.7公里/平方公里。从资源环境看，远郊区县人均水资源占有量也远高于城市核心区。2013年，6个城市核心区人均水资源占有量为132.3立方米/人，低于全市平均水平43.3立方米/人;10个远郊区县人均水资源占有量为238.9立方米/人，是城市核心区的0.8倍，其中顺义区人均水资源占有量最高，为318.5立方米/人。

二、区县经济差异化和竞争力比较

下面运用统计学定量分析结合定性分析的方法，通过变差系数、标准差分析2006―2013年间北京市所属各区县经济区域差异的现状和变化趋势。其中对差异现状和变化趋势的分析分为城市核心区（6个区县）和远郊区县（10个区县）两类分别比较，指出差异性变化较大的经济指标。又以北京市16个区县为总体，运用统计学主成分分析（Principal Components Analysis，PCA）的方法简化指标，选出4个评价区县差异性的主成分，对各区县的经济发展现状进行计算比较，得出各区县优势和特色结论，进而对北京市各区县发展战略提出可行性建议。4个主成分的分值从不同角度反映了各区县经济增长潜力，其综合分值反映了经济增长潜力的总体水平。

1、差异性和变化趋势分析

为研究北京市区县差异变化情况，采用标准差和变差系数计算出各经济指标数相对于平均值的离散程度。标准差由各变量与平均数的离差之平方和的算术平均数的平方根求得。区域差异系数值越大，表示此经济指标各区县的差异性越大，反之越小。

统计表明，6个城市核心区县，14个主要经济指标中，人均GDP、普通中学专任教师人数2个经济指标区域差异系数值从2006年到2013年呈现逐年增长趋势，表明城市核心区县在经济发展水平和人文发展水平两个方面差异逐渐扩大。工业增加值/GDP、第三产业比重、人均固定资产投资3个经济指标区域差异系数值从2006年到2013年呈现逐年降低趋势，表明核心区县在社会经济环境发育水平、产业结构水平、要素供应潜力这三个方面差异逐渐缩小。而10个远郊区县，14个主要经济指标中，人均耕地面积、教育经费支出、普通中学专任教师人数共3个经济指标区域差异系数值从2006年到2013年呈现逐年增长趋势，表明远郊区县在要素供应潜力、人文发展水平、技术可持续发展水平这三个方面差异逐渐扩大。万元GDP能耗降低率、城镇居民人均消费性支出2个经济指标区域差异系数值从2006年到2013年呈现逐年降低趋势，表明远郊区县在社会经济环境发育水平、人文发展水平这两个方面差异逐渐缩小。

通过差异性和变化趋势研究可以看到，6个城市核心区和10个远郊区县在2006―2013年间，区县差异性变化趋势的经济指标各不相同，但核心区与远郊区县特点突出，差异性变化趋势显著。为了简化经济指标，找出评价区县差异性的成分，以北京市16个区县为总体，采用2013年17个经济指标数据，运用统计学主成分分析方法进一步研究影响区县差异性的主成分，对各区县的经济发展现状进行计算比较，得出各区县优势和特色结论。各区县经济指标差异性变化趋势比较如表2所示。

2、主成分分析

运用统计分析软件对16个北京区县的上述各个经济指标数据进行主成分分析，得到旋转后主成分的特征值和贡献率。选取了特征值大于1的4个主成分，累积贡献率是87.158%，即保留了原始指标87.158%的信息，具有显著代表性。分析表明第一主成分（简称F1）在教育经费支出、普通中学专任教师人数、进出口总额、实际利用外资、城镇居民人均消费性支出、人均GDP、第三产业比重等指标上载荷较大，其方差贡献率最大，可认为F1是可持续发展水平和经济发展水平的因子。第二主成分（简称F2）在人均固定资产投资、财政收入占GDP比重、工业增加值/GDP等指标上载荷较大，其方差贡献率次之，可认为F2是经济环境发育水平的因子。第三主成分（简称F3）在城镇人口占常住人口比重、万元GDP能耗降低率、平均每千人拥有的医院床位数等指标上载荷较大，其方差贡献率第三，可认为F3代表人文发展水平的因子。第四主成分在收养性单位床位数、人均耕地面积等指标上载荷较大，其方差贡献率第四，可认为F4是基础保障水平和要素供应水平的因子。4个主成分的分值从不同的角度反映了各区县经济增长潜力，其综合分值反映了经济增长潜力的总体水平。以4个主成分对应的方差贡献率为权数计算综合分值，可得到各区县分值与排序如表3所示。

三、北京市区县差异化和竞争力结果分析

1、城市核心区人文发展水平和产业结构水平优势显著，远郊区县经济发展质量水平较高

城市核心区人文发展水平优势主要体现在医疗水平和教育水平较高。6个城市核心区内座落着三十余家三甲医院，2013年，除丰台区和海淀区，其余4个区平均每千人拥有的医院床位数均高于全市平均水平。而10个远郊区县中，只有门头沟区高于全市平均水平，其余均低于全市水平。师资方面，2013年，6个城市核心区共拥有普通中学专任教师3.4万人，占全市普通中学专任教师人数的56.9%，该比重比2008年扩大4个百分点。产业结构方面，城市核心区受地理位置、历史条件等影响，主要发展以教育、金融和科技研发为主的第三产业。2013年，6个城市核心区第三产业比重平均为88.1%，其中最高的是东城区，比重为95.8%，最低的是石景山区，比重为63.5%。而10个远郊区县第三产业比重平均为46%，其中最高的是延庆县，比重为62.6%，最低的是怀柔区，比重仅为37.4%。可见，城市核心区第三产业比重远高于郊区县，优势水平明显。通过2005―2013年北京市各区县地区生产总值数据分析得出，城市核心区地区生产总值平均增速为13.4%，低于全市13.7%的平均增速，远郊区县地区生产总值平均增速为15.8%，高出全市平均增速2.1个百分点。16个区县中，平均增速最高的是顺义区，平均增速为21.6%，而增速最低的是城市核心区的石景山区，平均增速仅为7.4%。可见，远郊区县经济发展水平高于城市核心区。

2、全市16区县人文发展水平差异性逐年扩大，社会经济环境发育水平差异性逐年缩小

从2005―2013年普通中学专任教师人数看，16个区县中人数最高的始终为海淀区，最低的是门头沟区。2005年，两区人数相差5356人，2013年，两区人数已相差8619人，两区人数差逐年增加。可见，16个区县人文发展水平差距逐年扩大。从工业化水平看，6个城市核心区工业增加值占地区生产总值比重最高的始终是石景山区，最低为东城区。2008年两个区比重相差43.3个百分点，2013年，该比重相差20.2个百分点，差异幅度逐年缩小。10个远郊区县在万元GDP能耗降低率方面，也表现出了同样的趋势。2009年，该指标最高与最低区县相差20.1个百分点，至2013年，该指标差逐步缩小到6.7个百分点。工业化水平和万元GDP能耗降低率均为反映社会经济环境发育水平的指标。可见，16个区县的社会经济环境发育水平呈逐年缩小趋势。

3、城市核心区差异化发展趋势缩小，远郊区县差异化发展趋势扩大

通过2006―2013年北京市所属各区县主要经济指标变化趋势研究看到，城市核心区差异性逐年缩小的经济指标较多，而远郊区县差异性逐年扩大的经济指标较多。具体表现在6个城市核心区在社会经济环境发育水平、产业结构水平和要素供应潜力三方面差异性逐年缩小;10个远郊区县在要素供应潜力、人文发展水平和技术可持续发展水平三方面差异性逐年扩大。城市核心区由于在要素供应水平上受到自然条件限制，出现同质化发展趋势，应依靠提高经济发展水平和人文发展水平定位各区县经济。而远郊区县特点突出，拥有较多特色资源优势，不同远郊区县可发展差异性较大的特色经济，形成北京市16区县特色经济集群，相互分工，同时又是整个北京经济的联合体。

四、发展建议

1、聚焦薄弱环节，加快重点产业发展

（1）加快推进城市核心区文化创意产业发展。首都功能核心区东、西城区以金融业、批发零售业为重要支柱，既是全国金融机构、总部企业聚集地，又是文化旅游和公共文化服务集中分布区，在进一步优化提升金融业主导地位的同时，更要关注区域内各产业要素和发展空间的优化整合，推进各类高端服务业健康发展，逐步形成多行业协调发展，共同提升的产业发展格局。特别是要进一步营造良好的文化创意产业发展环境，大力整合区域内优势文化资源，加快推动天坛―天桥核心演艺功能区，美术馆―隆福寺高端艺术品交易区，前门、大栅栏、王府井老字号品牌区等特色文化创意产业园区集聚效应，逐步形成集文化服务、增值服务、上下游产业于一体的产业综合发展模式，通过规模化、集约化发展带动提升产业发展质量效益，增强区域文化发展竞争力和软实力。

（2）加大大兴、顺义、昌平、通州新区高技术产业支持力度。新区发展定位为高技术制造业的集聚区，但从目前发展情况看，新区高技术制造业较现代制造业发展仍有一定差距。加快新区高技术产业发展，一是要进一步完善技术创新政策激励机制。通过鼓励技术创新、完善政策保障等措施，扶持企业自主研发，突破关键核心技术，提升企业核心竞争力。二是要进一步完善科技创新公共服务平台建设。通过搭建产、学、研一体化科技信息服务平台，加快企业与大学研究院所融合发展，推动新技术转化和新产品研发。三是要进一步加强知识产权保护工作。政府要切实履行好对知识产权的保护职能，加强对窃取知识产权行为的打击力度，营造良好的发明创造环境。

（3）统筹打造怀柔、门头沟、平谷、密云生态涵养区。通过农业、民俗旅游业、观光休闲业、文化创意产业一体化融合发展，提升特色农产品品质，以更小的生态投入取得更大的经济产出，实现山区经济循环、可持续发展;通过整合沟域资源，打破行政管理界限，统筹打造沟与沟相通、水与水相连的涵养区旅游绿色通道，创新发展，健全机制，提升涵养区的整体功能;积极培育和发展优势主导产业，扩大生态友好型产业规模，完善基础设施网络。

2、优化产业布局，缩小区域发展差距

逐步缩小拓展区朝阳、海淀和丰台、石景山南北发展差距。拓展区要按照区域功能定位要求，进一步提升南部地区的产业发展水平，特别是要加快推进丽泽金融商务区、新首钢高端产业综合服务区、永定河绿色生态发展带、大红门时尚创意产业集聚区等新的高端产业功能区建设，加快完善相关配套设施，加强产业培育，吸引更多的资源向南部地区转移集聚，缩小南北发展差距，增强区域发展协调性。

3、充分发挥差异化考评引导作用

促进四大功能区进一步落实功能定位要求，加快区域间协调、可持续发展，还需要不断创新政府管理体制机制。在绩效管理方面，要进一步结合各功能区发展实际，优化区县差异化考核评价相关指标体系、方法体系和责任体系，充分发挥其在促进功能区特色化发展、差异化发展，防止区域间恶性竞争等方面的积极作用。

【参考文献】

[1] 北京市统计局、国家统计局北京调查总队：北京市区域统计年鉴[M].同心出版社，2013.

[2] 黄寰：论区域差异化现代服务业的构建[J].科技进步与对策，2007（9）.

[3] 辛晓十：南阳经济增长潜力及发展趋势研究[J].科技信息，2006（9）.

[4] 朱钰、刘润芳、王佐仁：关于地区经济发展潜力指标体系的思考[J].统计与信息论坛，2007（3）.

县城商业发展趋势篇5

关键词：陇海铁路；关中；城镇；衰落

铁路交通的建立与区域城镇格局调整是近代中国经济社会变动的重要表现之一，关中亦不例外。陇海铁路通达关中后，在铁路沿线城镇快速发展的同时，距离铁路线相对较远的传统商业城镇，因在新的交通布局中处于不利地位，发展受到一定影响。以大荔、三原、泾阳为代表的传统关中区内经济中心城市，在关中城镇格局中的地位趋于下降。但需要指出的是，这些城市在区内城镇格局中地位的下降，并不意味着其步向衰落，而是表现为发展态势较之铁路沿线城镇相对迟缓。

一、大荔的衰落

在陇海铁路通达渭南之前，关中东部的政治、经济中心是大荔，其素有“东辅重镇”之誉。大荔位于关中东部黄、洛、渭三河汇流地区，古称“三秦通衢”、“三辅重镇”，是古代出入秦晋的重要关隘和交通要道，成为兵家争衡的战略重地。大荔县城距西安百余公里，周围地势平坦、土地肥沃、物产丰富。商周时期，大荔为古芮国及同国所在地。秦时改为临晋县。三国时属魏国，为冯翊郡治，开始成为关中东部的政治中心。大荔自东汉末设郡始，历代沿设郡、州、府、署。汉、唐建都长安，大荔成为辅卫京都的东府重镇。大荔之名始于晋，其后地名变更较频。清时为同州府治，统辖周围10县。清道光年间整修城池，周长9里余，高11米，上设炮台48座。民国建立后，取消同州府。1930年设第八区行政专员公署于大荔，所辖10县与清代相同。千百年来大荔或为郡治，或为州城，或州郡县同治一城，素为关中东部政治经济中心。由于经济活跃，大荔人口中，非农人口达半数之多。如光绪时大荔“业农者十之五、业商者十之二、业读者十之一、业工者十之一、业杂术技艺及无业之民十之一”。

大荔的政治经济地位很大程度上得益于其相对便利的交通区位。西周时期就有从镐京通往山西的古大道，穿越大荔、朝邑两县。民国时期，先后有大（荔）韩（城）、大（荔）华（县）等5条公路通过县城。此外，黄河、渭河、洛河流经大荔，形成航运的有利条件。三河在大荔境内流程为253.15公里，其中黄河47.65公里、渭河84公里、洛河121.5公里，对大荔土特产的输出、京广杂货的输入，沟通秦、晋、豫三省物资交流方面，发挥过重要作用。早在春秋战国时期，秦输粟济晋，即由凤翔经渭河东下，过大荔，入汾河，以达晋都（今山西襄汾）。隋时，开广通渠，置永丰仓（即原朝邑县南仓头、仓西一带），储粟转运，以济关辅。清时，山西的煤、铁、盐通过汾水进入黄河运至潼关，再入渭河趋洛河，于朝邑北阳洪、大荔太山头上岸分销。关中东部地区民众日用所需之潞盐、铸铁锅、焦炭等，皆赖此航线运输。民国时期，黄、洛、渭三河航运仍发挥重要作用，大荔设有航运管理处统理其事。1929年，大荔、朝邑发生饥荒，朝邑赈济会赴豫西购粮，从灵宝装船，自黄河逆流而上，经渭河、洛河至北阳洪卸船，转运赈粮千余石（每石280斤）。另据1930年陕西省渭、黄、洛三河航运总表记载，该年棉花、水烟、药材、牛皮、牛毛、茶、盐、煤、炭、煤油、布、铁、柿饼、食粮、杂货、京货、面粉、麦、麻等19种物品的水运统计，渭河\量为5 260吨、黄河运量为34 784吨、洛河运量为3 910吨。1925年，大荔商会集资修建大王庙码头（由太山渡移设），码头上设有“同裕生转运货栈”、“同裕炭厂”、“泾洛河工程局材料股”，一度成为大荔输出入物资的中转枢纽。北阳洪亦是货物周转的重要码头。

大荔旧为同州府治，皮毛业极盛。唐开元以前，“同州皮货”即广负盛名，成为地方进奉朝廷的贡品。然大荔虽“以出产羊皮著称于全国，其实本县并不产皮，乃生皮自口外来此制熟，转销各省者”。之所以西北皮货会运至大荔加工，与该地水质适宜熟皮有关。据《大荔县旧志存稿》载，生羊皮“唯同州硝水泡熟者，则较他处所制者逾格轻、软、柔、鲜。”清道光时（1821-1850年），陕西巡抚岁以珠毛羔皮800张进贡京师。运集大荔的皮张，大部来自甘肃、宁夏、青海、四川等地，其中“老羊皮产于本省西安、延安、邡州；羔子皮并狐皮产于甘肃河州、西宁；平毛皮产于西番，由西宁进口；兔皮产于四川”H。大荔皮毛业最盛时，全县有皮货作坊150多家，遍及全城和周围附近村庄；皮货成品分长袍、马褂、旗袍、女袄等，行销北平、天津、上海等国内各大城市及土耳其、英国等海外地区。皮货销售畅旺时，每年营业额达30万两左右。但民国以后，受战事及天灾影响，大荔皮毛业的发展历受波折。“自民国十六年之役，遭围城九月，城破之日，洗劫七昼夜，杀毙尤多；继以天灾与战争，频年不已。小麦最高价，每担增至四十元。经此一再涂炭，元气大伤，商业一蹶不振；皮庄由四百余家，减至二十家，钱庄四十余家，减至十家。”由于皮毛业为大荔商业支柱，因此，皮毛业的衰落带累大荔商业的整体萧条。“民十四以前，本县商业甚形发达，商店达四五百家。”此后，一则受皮毛业衰落的带累，一则“陇海铁路经过潼关，北路商人多直往潼关购货，不再以本县为转运之地”，大荔商贸趋于清淡，商店数量减少。1936年时“全县计有商店三百六七十家”，商会“有会员五百七十余人，……下属钱业、山货京货，皮业粟业、药材业印刷书业等七同业公会”，“工会有会员一百六十人。”

县城商业发展趋势篇6

关键词：永宁，银川，同城化，战略，定位，目标

1 引言

所谓同城化，一般是指两个或两个以上城市因地域相邻、经济和社会发展要素紧密联系，具有空间接近、功能关联、交通便利、认同感强的特性,通过城市间经济要素的共同配置，使城市间在产业定位、基础设施建设、土地开发和政府管理上形成高度协调和统一的机制，使市民弱化属地意识，共享城市化所带来的发展成果的现象。“同城化”的最终目标是形成辐射力、扩散力与竞争力越来越强的区域经济，从而参与激励的全球竞争并对相邻地区或更大范围产生更重要的作用和联动效应。

2008年宁夏自治区提出加快建设沿黄城市带（群），按照“六个一体化”要求，以银川为中心，推进同城化战略，奋力打造“黄金河岸”，首次明确了以银川为中心的同城化战略构想。永宁隶属于银川，地域相连，永宁最北端望远工业区距离银川中心城区3公里，县城距离银川中心城区仅20公里，是沿黄城市带核心区与中心银川最近城市，与银川产业关联度强、地理人文要素得天独厚，具有“山同脉、水同源、文同俗、城相连”的关系。加快永银同城化，是银川和永宁城市化发展的客观选择，是宁夏同城化战略和沿黄城市带（群）战略起点，也是我国西部地区区域协作方面的新探索，将对西部地区区域协作产生积极的示范效应。

2 永银 “同城化”特征分析

2.1银川城市发展阶段分析

2.1.1银川城市社会经济发展现状

银川承担着西北地区东部重要的区域中心城市和交通枢纽、自治区政治、经济、文化和信息中心以及能源化工等职能。2009年底银川市全市实现GDP578.15亿元；产业结构为5.6：49.4：45.0，其中第二产业完成增加值285.97亿元；按常住人口计算，全市人均生产总值3.45万元，城镇居民人均可支配收入1.57万元，农民人均纯收入5389元。

与全国省会城市中相比，作为西部一个狭小区域的中心城市，银川的城市人口规模和经济总量水平相对较低，受区域地形地貌的制约，银川的直接经济腹地范围目前局限于宁夏自治区内。2009年底银川城市常住人口105.8万人，同年全市总人口170.18万人，占全市人口的62.2％，全自治区总人口622.69万人，占全区人口比重为17％，区内人口和市域人口有向中心城区集中的趋势。

2.1.2银川城市发展空间轨迹

根据银川市城市总体规划（2008－2020），从银川城市空间的演变来看，从1980年代最初的三个相对独立的城镇群发展为1990年代的“一城两区”双核结构，到90年代后期变为双城三核结构，城市形态呈现“T”字形演变趋势。其中兴庆、金凤、西夏三区呈东西向展开形成东西轴，兴庆区与贺兰县城、德胜工业园以及南部的望远镇和望远工业园建设用地有连在一起的趋势，形成南北轴。2006年现状城市建设总用地99.66km2。

从功能分布来看，受经济水平及发展能力的影响，银川市并没有足够能力职称“双核”的均衡发展，近年来优先对旧城进行改造，同时选择距离旧城较近的原高新技术开发区作为新的城市增长点，实行从东到西稳步推进的发展策略。兴庆区和金凤区的公共服务、商贸、居住等职能不断加强，其中行政办公和居住职能也由旧城区向金凤区疏解。新城区（西夏区）并没有得以较好的发展，公共服务设施较为缺乏。

2.2永宁城市发展阶段分析

2.2.1永宁城市社会经济发展现状

2009年永宁县实现47.86亿元，增长17.5％，三次产业结构比例为16：61：23，其中工业增加值23.27亿元， GDP和工业增加值的增速快于银川全市水平。按户籍人口计算，永宁人均GDP达23411元，城镇居民可支配收入1.38万元，农民纯收入达到5127元，低于银川平均水平。

2009年永宁县城镇人口8.2万人，城市化水平38.7％，形成以县城为核心、望远镇为次中心、建制镇区为补充的城镇体系。县城人口3.89万人，规模较小，吸引和集聚能力较弱，职能较为单一，以行政中心职能为主，兼有文化、卫生、商业等公共服务职能，但配套水平欠佳，工业就业岗位少，难以拉动和吸引农村人口进入城镇。望远镇近年来在工业、物流业和银川居住功能外溢的带动下，城镇人口增长加快，2009年达到2.13万人。其他小城镇规模小，基本都不足3000人，发展条件有限，特色不鲜明，难以带动县域城市化的发展。

2.2.2永宁城市发展空间轨迹

根据永宁县城总体规划（1996－2010）和永宁县城总体规划（2004－2020），2003年以前永宁城镇体系特点是城镇规模普遍较小，县城人口由1994年的2.5万人增长到超过4万人，其余城镇镇区人口均不足1万人。2003年以后，望远镇发展较快，城镇建设用地总量超过县城，并沿109国道向南迅速伸长，县域城镇体系由单核心向县城为核心，望远为次核、其余城镇依然较弱的方向发展。

2.3永银区域功能与空间联系的演变

市场经济以前，银川和永宁在指令性的产业发展和城市建设背景下，资源配置缺乏流通性，功能联系十分有限；有限的城市规模和落后的交通连接，也使得永银处于空间分离的状态，总体呈现各自发展的态势。

随着西部大开发进程的加快和交通运输体系的现代化，自治区以银川为核心的全面工业化和城市化进程开始启动，银川城市空间由中心区沿“北京路”和109国道快速拓展；与此同时，随着市场化进程的不断深入，永宁经济发展的能量也进一步释放，永银两地空间联系明显加强。就业生活方面，形成互动频繁的永银生活圈，大量永宁居民到银川中心购物、消费、求学、看病，居住在银川、就业在永宁，生活在银川，旅游在永宁。随着两地功能联系日益密切，由于能够共享银川城市优越的交通条件，位于永银交汇地区的望远发展较快，已成为功能扩散和承接的主要区域，依托中心区良好的公共配套服务，望远的产业迅速发展，形成总部、办公、研发、售前售后在银川、生产在望远，生活在银川的关系，以望远工业园区为主要形式的城镇空间迅速增长。

2.3.1永银城市空间存在问题

2.3.1.1对永宁的影响

永宁和银川社会经济联系频繁的区域，主要集中在109国道沿线、南至永宁县城南端地区距离银川中心城区20公里、通勤时间半小时以内的区域内；胜利乡、农场等区域紧邻银川，但由于人口稀少，社会经济交流活动相对较少，对空间变化影响不大。

由于永宁和银川人口规模和经济水平差距较大，银川对永宁县城的影响更多地表现为负面影响，消费外流、居住人口外流、产业发展缓慢，导致县城发育缓慢，建设需求量小，造成大城市边缘小城市的“阴影”效应；另一方面，由于望远镇产业迅速发展并具备了集聚效应，导致全县发展重点向北倾斜，进一步削弱了县城的吸引力，形成“大城镇、小县城”的县域发展格局。

2.3.1.2对银川中心城区的影响

由于缺乏有效的空间统筹布局，望远工业园区的主导产业――生物发酵型工业布置在银川中心城区的上风向，降低了南部地区的生活环境质量，对银川城市功能进一步向南拓展形成了人为的障碍，同时也反过来造成市区南部望远镇和北部贺兰德胜工业区在土地成本上的差异。另外，由于产业协作不足，在物流园区建设等方面存在重复投资和浪费现象，在一定程度上形成了区域产业的不良竞争。由于城市空间是提升城市竞争力的最重要资源，如果空间功能的顺利拓展受到限制，将会对银川中心城区的区域竞争力造成一定的遏制作用。

总之，目前永银之间的同城化联系主要集中在消费、旅游、通勤等功能上，产业经济缺乏密切联系；永银之间的矛盾主要体现在交接地区的空间布局尚不协调，银川对县城造成阴影效应等，从各种特征来看永银同城化联系尚处于初期阶段。随着城市经济社会发展和空间的不断扩展，同城化将不断深入，县域空间的协调范围更广，功能定位、规模、产业为龙头的协调内容更复杂，并决定着未来交通、市政、生态等一系列具体设施的协调。因此，首先需要通过对未来发展方向的准确把握，引导合理布局，提供政策导向。

3“同城化”格局下银川城市未来发展构想

3.1大银川建设

与全国26个省会城市相比，银川无论是经济总量、全社会固定资产投资、消费品零售总额仍存在一定差距，综合功能不够突出，对周边县市小城镇的龙头带动作用不强。从国家实施主体功能区和自治区加大生态移民安置力度的角度，也需要加强银川中心城区的建设。因此，宁夏确定了银川市建设成为西陇海，经济带核心城市之一的“大银川”发展蓝图，重点发展区域中心城市，形成带动经济增长的要素集聚点和区域增长极，并加大城市建设力度。

在今后的20年中，我们国家对西部大开发的推进也进入到冲刺阶段，将引导投资更多投向中西部地区；银川的基础设施条件不断改善，与国家东西向的联系进一步加强，辐射范围进一步扩大。这些都对银川城市发展提供了巨大的机遇和广阔的前景。

3. 2银川中心城区功能变化

“大银川”建设必须加快工业化的发展，工业化是人口集中、 积累、技术发展、第三产业及高新技术产业发展的基础，高新技术开发区、良田工业园区、望远工业园区、德胜工业园区是银川工业发展的重要载体。其次，大银川建设将产生较大的消费市场，带动周边县市发展农产品加工业，形成大农业圈。同时，大银川建设将不断提升商贸金融、旅游、科教等功能，从而进一步提高银川的区域辐射力。

3. 3银川中心城区空间构想

根据银川城市总体规划预测，至2010年银川城市人口达到100万人，2020年达到130万人，城市建设用地总量为152km2，集中在银川环城高速路以内的用地，城市空间按照“南进、北拓、西优、东控”的思路，拉大城市框架；强化沿黄城市带中心地位，推动沿黄城市群同城化发展，着重打造“黄河金岸“特色产业集群。从长远发展来看，随着区域一体化进程的加快，银川必然要在市域范围内特别是与沿黄城市带其他城市在空间发展、资源共享、基础设施利用等方面取得高度统一和协调，银川城市空间的战略部署将由现有的“一城两片”向特大城市的“走廊式、轴带状、组团式”结构方向调整，与之相邻的城市将纳入到都市区成为银川的城市组团，至2030年大银川的城市人口必将突破130万人的规模。

4 同城化格局下永宁功能定位、战略目标及空间构想

4.1永宁发展条件分析

4.1.1交通一体

永宁既有地理区位又有交通区位优势，109国道、京藏高速纵贯南北，将永宁县域东部纳入沿黄城市带对外联系的主要方向上，随着中银太铁路、G6高速、跨黄河大桥的建设，永宁与机场、灵武、宁东工业园以及太原经济圈的联系更加便捷，有助于更好的加强与周边地区的经济社会联系，接受东部地区的经济辐射。

4.1.2产业基础较强

永宁已经建立了相对较强的产业发展基础。借黄河灌溉和贺兰山光照之利，发展了面向国内大中城市乃至香港的设施农业、有机农业、养殖业、优质粮食，建设了国内著名品牌葡萄酒的葡萄种植基地，被誉为“中国西部四季鲜果之乡”。通过发挥农业资源和交通区位优势，发酵及生物医药、造纸、食品加工等第二产业迅速发展，已成为银川“十二五”期间除了能源化工产业以外重点强化发展的工业门类。另外，望远商贸物流近年来发展势头迅猛，带动了第三产业的发展和城镇规模的扩张，也为第二产业发展提供了较好的生产。

4.1.3生态优越

由于工业布局较为集中，永宁县生态环境质量总体上优于沿黄城市带和我国东部地区的大多数城市，也正因为此而成为部分优质农产品的生产基地。县城城市规模较小，河、湖、文化资源丰富，民族特色浓郁，鹤泉湖天然自成、风光秀丽，田园风光环绕四周，居住生活的生态环境基础相对较好，在大银川的各个城市组团中独具特色。随着污染性重工业的改造，望远镇的生态环境质量也将有质的提升。

4.2同城化格局下永宁功能定位

根据前述对现状和永银同城化背景下的永宁发展条件分析，未来的永宁，其功能定位是银川都市区南部新城、宁夏沿黄城市带的特色产业基地、银川南部商贸物流中心。

4.2.1银川都市区南部新城

随着大银川的不断建设，周边城市在接受银川辐射的同时，利用银川的人才技术资金以及对外开放的通道积极参与国内外竞争，经济实力得到了极大的增强。随着银川城市规模的扩张，永宁可以利用紧邻主城区的区位优势和充足的土地资源，积极发展现代工业、现代物流，利用银川的商业金融、信息技术、交通中心等优势，提升生物医药、机械装备、新材料和商贸物流等产业能级，鼓励永宁建设银川先进技术的产业化基地，加强与银川其他工业园的合作，形成产业集群化发展格局；随着银川中心城区向外拓展，永宁以承接产业功能为主向全面承接银川城市居住、生产、商业等功能的转移转变，加快以望远和杨和县城为核心的集聚，强化城市现代化服务功能，深化永银商贸旅游、金融保险、医疗等公共服务的合作，吸引银川现代服务业外延，促进互动发展，将促进生产生活要素市场一体化。在功能上由银川的卫星城和提供农副产品的郊县向银川都市区南部新城转变。

4.2.2宁夏沿黄城市带的特色产业基地

永宁是沿黄城市带银川至吴忠城镇发展主轴上的主要城镇，其区位优势决定了其在核心区空间中起到承上启下的作用，未来的发展应发挥永宁的产业基础优势，充分利用银川的技术、服务水平和吴忠的资源、能源优势，在永宁形成产业细分工的基地和物流基地，促进核心区城镇的联系和整体竞争力的提升。

4.2.3银川南部商贸物流中心

作为推动国民经济增长的“第三利润源泉”，商贸物流业是永宁县提升核心竞争力的需要，也是将区位优势进一步发挥和扩大的必然选择。未来应以建设银川南部商贸物流中心为目标，做优做强商贸物流业，促进城市经济协调发展。

4.3同城化格局下永宁发展战略目标

根据永银同城化现状及未来发展趋势，确定同城化战略格局下永宁近期、中期和远景的发展战略目标。

近期目标（至2015年）：以加快推进城镇化进程为抓手，大力改善民生，促进社会各项事业发展，实现永宁经济、社会、环境全面协调可持续发展。重点发展永和街以东、珍珠湖以北、鹤泉湖景区；重点完善开发区、旧城区；重点培育滨河大道沿线生态景观。

中期目标（至2020年）：初步实现同城化，形成与银川一体化发展态势，带动银川都市区和携领沿黄城市带一体化发展的能力显著增强，与全国同步实现全面小康目标。

远景目标（至X年）：全面实现同城化，率先在西北地区基本实现现代化。建设永宁成为开放融合的文化之城、多彩旅游的休闲之城、生态宜居的田园之城、文明先进的大河之城、高效运作的低碳之城。实现区域空间布局及功能分工合理，基础设施体系联网，产业联动融合发展，社会事业发达，公共服务均等，城乡环境优美，人民生活殷实，优质生活圈全面建成，完善的社会主义市场经济体制基本建立，经济社会全面融合和科学发展，科技创新能力处于世界先进水平，综合经济实力强大，跻身中西部较发达地区，成为中西部地区最具文化魅力和生态特色的大都市区，携领沿黄城市带地区建成环境优美、适宜人居的生态城市群。

4.4同城化格局下的永宁空间构想

在空间功能方面，望远和杨和将成为银川特大城市“走廊式、轴带状、组团式”结构的两个重要组成部分，纳入到银川半小时的城市生活半径内，打破以自我为中心的封闭式空间布局模式，构建与银川空间紧密呼应的开放式空间结构，居住空间延续，产业空间跳跃式，商业空间分层次，形成同城效应。永宁首先应发挥毗邻银川中心城区的区位优势，积极发展现代工业、现代物流，利用银川的商业金融、信息技术、交通中心等优势，提升生物医药、机械装备、新材料和商贸物流等产业能级，鼓励永宁建设银川先进技术的产业化基地，加强与银川其他工业园的合作，形成产业集群化发展格局；发挥永宁县域设施农业、特色农业优势，积极开拓银川消费市场，完善城乡农产品流通市场网络；深化永银商贸旅游、金融保险、医疗等公共服务的合作，吸引银川现代服务业外延，促进互动发展。

在空间特色方面，银川是既有城市现代化文明，又具有“塞上湖城、回乡风情、西夏古都”特色的区域性中心城市，同时，城市建设与自然环境融合较好。永宁应在空间布局中，提高望远的建设档次，打造成为与银川城区风貌相协调的集生活生产一体的综合性新城区；杨和县城应打造与银川中心城区有一定区别，宜商宜具有鲜明特色的小城市。同时，还应审视阳光、湖泊、沙石、沟渠、芦苇、鸟类等人工因素难以再造的宝贵资源，用人与自然融合亲近的理念指导空间布局。实现永银同城化的空间特色。

在交通建设方面，银川石中高速、109国道和城际铁路等对外交通通道以及银川主干路的延伸将使永宁县城和望远快速接入银川内部道路交通网络体系，缩短永宁县城、望远到达银川重要节点区域时间，引导人口和货流在两者之间的快速流动，支撑起永宁与银川的产业对接以及永宁对银川国内外市场的利用，也使永宁的货物通过银川机场直接进入国际国内市场。未来还应实现望远与银川城市公交的一体化建设；加强县城纳家户、回乡文化园等旅游景区、公路客运站、中太银铁路客运站和等大型交通枢纽与银川人流密集区的对接，高发车频率，提高永银城乡公交的服务水平，强化永宁与银川的同城效应。

5 小结

本文在我国西部地区城市与区域之间联系不断加强的背景下，把永宁放在永银同城化的视角下，对永宁的目标、定位和空间发展进行研究，改变了传统的就永宁论永宁的做法，为永宁城乡统筹规划的进一步展开和深化研究提供了更为开阔的思路，有利于提高永银整体竞争力，促进形成板块经济。

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县城商业发展趋势篇7

（一）县域房地产开发市场趋热，销售市场降温

我们选取了12家有地方代表性的县域房地产企业进行调查。调查显示，2008年6月计划总投资6.32亿元，同比增长38%，上半年实际完成投资1.6亿元，完成25.3%，本年新开工面积108022平方米，同比增加27222平方米，竣工面积20400平方米，同比减少21200平方米，实际销售面积53500平方米，同比减少5132平方米，空置面积47922平方米，同比增加13632平方米。房地产平均售价为1280元/平方米，同比增长30%。县域房地产开发投资大幅增长，房价上升较快，但房地产销售市场却呈现下降趋势，空置率上升。

（二）县域房地产企业规模小，企业盈利呈递减趋势

受调查的12家县域房地产企业参差不齐，资产负债比在40%-80%水平不等，按平均水平看，受调查企业资产负债比按照时间序列比较，明显呈上升趋势。08年6月资产负债比为48%，而全国房地产企业资产负债比在75%左右，低于全国上半年房地产资本负债比27个百分点。

速动比率是企业速动资产（货币资金、短期投资、应收票据、应收账款、其他应收款项等流动资产）与流动负债的比率。存货、预付账款、待摊费用等则不应计入。按照速动比率=（流动资产-存货-预付账款-待摊费用）/流动负债总额×100%计算，受调查企业速动比率在2左右，反映出企业短期偿债能力较强。

受调查企业在调查时间区域内均盈利，但盈利呈递减趋势。

（三）从资金需求方看，县域房地产企业资金来源、形式单一

调查显示，当前县域房地产开发投资的主要资金来源是自有资金和其他资金来源，其他资金来源主要在于向正规金融机构借款和民间借贷融资。

从正规金融机构借款中显示，主要是从商业银行和农村信用社获得，从调查表中看出向金融机构的借款方式是抵押、质押借款。向民间融资借款主要是向个人借款，基本没有涉及到企业、中介人、典当行等组织机构。民间融资形式主要是信用借款，借款集中于一年期民间融资。

（四）从资金供给方看，金融机构对房地产企业贷款是主要途径

12家受调查县域房地产企业2007年6月金融机构贷款额比负债总额平均为12.7%，2008年6月上升为20%（其中含无向金融机构贷款的小型房地产企业），信贷资金比率呈逐年上升趋势。而与此同时，不良贷款率呈下降趋势，由2007年6月的18.1%下降到2008年6月的11.78%。2007年6月和2008年6月向民间借贷资金占比负债总额的比重分别为12.8%和7%，呈下降趋势。一年期民间融资平均利率为18%。据估算，房地产开发商的自筹资金有10%是由个人住房贷款形成的，其他资金来源中大约有20%间接来自于银行贷款。总体测算，房地产开发投资资金约有30%来自银行贷款。加上10%的民间融资，其投资资金中房地产

企业常规外债规模在40%。

二、目前县域房地产发展中存在的问题

（一）趋紧的宏观政策与县域发展的博弈

2005年以来，国务院及有关部委陆续出台十余项调控政策措施,综合采取经济的、法律的和必要的行政手段，进一步把紧了土地和信贷两个“闸门”，以抑制开发规模的持续膨胀和房价的过快增长,纠正房地产业发展中出现的偏差。

1.宏观政策与地方政府利益的矛盾冲突。趋紧的宏观调控政策和对房地产业的清理整顿，带来了房地产开发投资中各项成本的增加，抑制了房地产投资。2007年，益阳市总体土地均价为50万元/亩，比清理整顿前的15―20万元/亩，上涨了1.8倍左右。据市房管局综合测算，六层以下（含六层）的商品房成本价为1260元/平方米。其中：土地成本500元/平方米、其他成本360元/平方米（水泥、钢筋等建材及工人工资），各项规费320元/平方米（拆迁、设计、报建、验收、交易等规费）、各项税收80元/平方米，房地产企业盈利甚少；七层以上的电梯楼成本价为1400元/平方米。其中：土地成本220元/平方米、其他成本750元/平方米、各项规费350元/平方米、各项税收80元/平方米，单位成本盈利为55%。

地方政府清楚房产市场的投资增长对于拉高地方GDP有着重要作用。同时，房地产市场的信贷风险是地方政府向中央政府谋取自身利益的一种表现方式。开发商向银行贷款，地方政府通过批租土地获取收入，贷款越多，地方政府收益越大，土地价格越高，地方政府的收益就越快。而随之增加的银行风险属于中央政府。正是由于这种特殊的机制，各级地方政府都希望本地房地产市场火爆，越是火爆地方政府收益越大。

2.趋紧的政策信号与县域房地产开发市场的“寻租”等不当行为。收紧的信贷政策，趋紧的调控措施，而同时不完善的法规,会导致房地产企业通过法规“漏洞”寻求私利。例如县域房地产企业会通过个人等相关关系，寻求政治上的“保护伞”，这很容易滋生腐败。无证开发，个人私自开发现象也会出现。

（二）资金需求方与资金供给方的博弈

目前益阳市经济正进入持续稳步增长的时期，城市化也随之进入快速发展轨道，小城镇的建设以及流动人口对商品房及租赁房屋产生巨大的需求。快速增长的住房需求拉动对房地产开发投资资金需求的迅速扩张。据调查了解，受调查的12家县域房地产企业100%的企业都有通过外部举债的资金需求。而资金来源渠道窄，形式单一，利率高又是目前县域房地产企业获得资金的主要障碍。目前房地产开发企业获取银行信贷资金的方式，一是通过正常渠道，取得开发流动资金贷款、住房开发贷款、商业用房开发贷款和其他地产开发贷款；二是通过非正常渠道将银行信贷资金转换为房地产开发资金。非正常渠道中的主要方式是虚假按揭，开发商以本单位职工及其他关系作为购房人，借购房之名套取金融机构贷款的行为。

房地产开发商一方面面对的是缺乏开发资金和有效融资途径的制约，另一方面又面对日益增加的住房市场需求。在这种特定的格局下，开发商为了寻求自我生存和发展，只能通过各种手段从银行获取资金，这是不以任何政策意志为转移的必然结果。即使通过政策限制银行的房地产贷款，开发商也会通过其他渠道，想办法套取银行资金，那样风险就会更大。

而银行一方面在宏观经济政策的指引下，另一方面又在自身稳健经营的要求下，收紧了对房地产这个易形成不良贷款的“高危”产业的贷款。在目前信息不对称的情况下，对于房地产企业的贷款需求，银行审核条件比以往更加严格、苛刻。

（三）房屋供给方与房屋需求方的博弈问题

县域房价增长快于居民收入增长。2007度，益阳市县域居民人均可支配收入9875元，同比增长17.9％。目前，县域房地产平均价格为1280元/平方米，增长30%，高于县域居民人均收入12个百分点。考虑收入分配差距，大部分居民收入增速低于房价增速。与此同时，居民的购房心理价位为700-800元/平方米，心理和实际的巨大落差，使得县域居民难有实力购买商品房。在房产新政不断出台，调控力度不断加大的宏观形势下，住宅开发供过于求。同时，房地产开发结构比例不合理，适合城区中、低档消费层次需求的中小套型普通商品房、经济适用房和廉租房建设较少。

三、县域房地产发展的相关措施与建议

（一）要进一步规范房地产开发市场秩序

一是严格开发企业资质管理，严把市场准入关，不具备开发条件的一律不准进入房地产开发市场。二是严格按程序核发房地产开发经营许可证，严把项目关。从源头上堵住违规开发行为。三是加大执法力度。各有关职能部门要密切协作，从清理整顿、规范开发市场秩序入手，加大监察力度，严厉查处“小开发”“黑开发”的违规开发行为，净化房地产开发环境，对无资质擅自开发项目，不予办理商品房预售许可，不予确权发证。

（二）加强市场监测分析，完善信息披露

要按照建设部等七部委《稳定房价意见》的要求，加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况动态监测与分析。加大对房地产企业的信息披露，完善把房地产企业征信管理，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测与分析，由政府牵头，组织统计、计划、建设、房管、国土、开发办等部门，及时采集并适时披露土地供应、市场供求、房价变动等动态信息，加强舆论引导，稳定市场预期，增强居民购房决策的科学性。

（三）加强贷款的风险管理，做好个人房地产信贷风险防范工作

强化对借款人还款能力的审查，严格审查开发商的资信状况和按揭项目，加强对抵押物的评估工作，认真办理抵押物的抵押登记和公证，确保每一笔个人住房贷款业务的真实性和合法性，及时发现借款人在借款周期内的各种不利于银行风险防范的因素。

（四）加强银企合作，转变开发商的经营行为

切实转变开发商的经营行为，努力使开发商自觉地转移到中小户型住房建设上来，这是实现商业银行落实住房新政的重要环节。要积极加强与开发商的交流，通过与开发商召开业务座谈会、联系会等措施，对住房新政的政策意图进行研究、探讨和学习，以增加开发商开发中小户型住房开发贷款的产品创新，通过为开发商提供优惠利率贷款、延长贷款期限、扩大贷款规模等，加大对中小户型住房的信贷支持，切实贯彻落实国家70%的指令性指标。要积极改善对开发商的住房贷款服务，在坚持控制风险的基础上，通过优化审批程序，减少审批环节，开设为中小户型住房项目审批服务的绿色通道等，为开发商从事小户型住房建设提供有利的条件。要加快建立对开发商企业的内部评级体系，通过内部评级体系，筛选出优质的开发商客户，并与之进行重点合作等。

（五）加快建立多元化的房地产融资体系

房地产业是周期长、风险高、资金密集型、管理集约型的投资行业。从国外房地产金融发展历程看，房地产融资体系可以包括债券融资、股权融资、投资基金、信托、证券等多种形式，也可以发展专业化的住房金融机构。在多元化的情况下，投资者可以直接购买相关金融产品，而不仅仅通过购买房屋满足投资组合管理的需要。

（六）加强内控管理，提高房地产风险防范的能力

要进一步落实信贷内控制度。严格落实贷款“三查”，明确贷前调查、贷前评审、贷款审查、贷款决策、贷后管理五个层面的责任，对每一笔房地产开发企业贷款要做好认真细致地调查和分析，坚决纠正审慎经营原则从属目标利润的作法。与此同时，对失职渎职而造成重大经济损失的直接责任人要从严追究。要加强对重要信贷客户的监控，通过加强对借款企业的抵押物、开发实力、经营管理、资金安排的严密监控，建立一套有效的风险监控体系。要切实提高风险预警能力，将重心放在对项目的效益和还贷能力评估方面，加强对抵押资产和担保资产的评估，从而有效规避经营风险。

(七)推进经济适用房和廉租房的建没

县城商业发展趋势篇8

关键词：城镇化现状问题城镇建设多元化用地需求

1固始县城镇化的现状及存在问题

20世纪90年代，随着城乡经济的快速发展，城镇化水平亦不断提高。但是，由于城乡二元经济结构，人口户籍政策导致的农村剩余劳动力离土不离乡，造成固始县农村城镇化进程明显滞压于经济发展水平。

1.1城镇化水平较低

由于固始县特殊的自然条件、经济基础、区位和观念等诸多方面的原因，特别是作为一个灾害频繁的贫困县，造成城镇化水平低，城镇发展比较缓慢。城镇化发展仍处于初级集聚阶段。到2000年底，只有8个建制镇，城镇化水平为16.8%，比全省平均水平低，6.4个百分点，非农业人口比重为10.9%，比全省平均水平低7.4个百分点。

1.2城镇的量少，人口规模小

全县33乡镇中，仅有8个建制镇，其中城关镇、黎集镇、蒋集镇、郭陆滩镇、往流镇、陈淋子镇等六个镇为老城镇，由于大多数乡的经济实力较差，乡改镇的步伐较慢。城镇分密度2.7个/千平方公里，远低于全省4.1个/千平方公里的平均水平。城镇不但数量小，而且规模小。县城作为全县的政治、经济、文化中心，工业和第三产业滞后，尚不能很好地直到带动县域经济发展的作用，经济功能薄弱，总体规模偏小，建成区面积只有19.6个/千平方公里，人口只有17.73人，占全县总人口11.63%。与160多万人口大县地位很不相称。多数乡镇基本以单一的行政中心为主，并有传统农产品加工的乡镇企业和小规模的集市贸易，集聚能力和服务功能薄弱，职能单一，处于低层次发展阶段。城镇规模小影响了城镇职能作用的发挥，难以承担带动全县发展的重任。

1.3城镇基础设施建设滞后

一是道路狭窄，建设标准低，交通拥挤；二是自来水普及率低；三是排水设施不完善，下水道普及率低，很多建制镇未铺设排水管道，污水排放及处理问题严重；四是环卫、通讯、环保设施、广播、电视、教育、园林绿化设施、消防、防震等综合防灾设施及停车场地等配套设施不完善，难以吸引企业和农民向小城镇集中。

1.4沿公路布局的不合理性。

许多小城镇主要是依托过境公路发展后，形成了“要想富，占公路”的观念，使得许多小城镇的建设沿路拓展，公路不仅有小城镇内部道路和过境交通的双重功能，而且沿路形成商业市场，难以形成小城镇的完整形态和合理布局。

1.5农村城镇化的表面性。

一是小城镇职能仍处于发展的初级水平，产业结构以农业为主，其主要职能仍停留在为周围农村地区提供商品交换、物资集散、行政及文教服务的初级阶段，经济的主体仍然是农业，小城镇集聚要求的第二、三产业还处在资要地位。二是土地松散，固始县小城镇人均建设用地普遍偏高，居住用地占城市建设用的比例较大，“一户一楼，一家一院”的传统农村型居住方式仍是目前小城镇居民普遍采用的居住形式，从而导致土地松散，人口松散。三是规模偏小，集聚功能偏弱。80%的小城镇人口规模在5000人以下，起点低、规模小，难以形成集聚效应，制约了二、三产业集中区的形成，农村富余劳动力在小城镇的就业机会不多。

2固始县城镇发展趋势

2.1固始县城镇发展步入快车道，城市建设成为带动县域经济快速发展的支柱产业。

党的十六大确定的全面建设小康社会的奋斗目标之一为：城镇人口的比重较大幅度提高。工农差别、城乡差别和地区差别扩大的趋势农步扭转。城镇化发展速度加快已成必然趋势，是经济高速发展的结果，城市化已提升到经济发展战略的核心位置。

当前县域经呈出一主两副四重点的城镇体系分布格局，即形成以县城为中心，段集、三河尖为二翼，以黎集、蒋集、胡族、往流为支撑，以一般乡镇为节点的职能结构完善，组合有序，功能互补，层次分明的城镇体系网络，县域经济的发展正处于起飞阶段，城镇的发展处于极化过程，县域内各种经济资源要素都在向县城集聚，城市处于快速膨胀过程。

2.2城镇建设投资呈现多元化

建设小城镇的关键是解决好基础设施建设资金问题，但基础设施的投资较大，资金从何处来？在市场经济条件下，固始县已走出一条成功道路：即充分利用市场机制，实施经营城市战略来推动小城镇发展，走以地建城、以城养城的市场化路子。对经营性土地一律实行公开拍卖制度，几年来通过拍卖土地，积累资金上亿元，有力的支撑城市基础设施建设。同时通过盘活存量资产，运用市场机制最大限度地发挥建设设施的使用效益，以存量资产吸引增量资金，大胆引进外资。通过有偿转让道路、公厕等城市公共设施经营权，对城市道路、路灯的广告进行招标，出让公益设施冠名权，获得城市维护资金。县城建设已形成企业，民间投资，政府等多元投资机制。

2.3城镇规划成为指导城乡建设良性发展的有力支撑

规划是城镇建设的龙头，全县33个乡镇都已委托具有规划资质的单位完成新一轮的整体规划（2000—2020年），城镇规划编制的完成，避免了小城镇低水平重复建设，明确了小城镇的功能定位，突出了自然及人文特色，充分发挥各地的种种优势，为小城镇健康有序发展指明了方向。

3用地需求预测

2000年底固始县城镇化率只有16.8%，城镇人口25.62万人，按照规划到2020年如果城镇化水平达到45%，全县人口180万人，城镇人口70万人，那么全县将有55万人由农村迁居城镇，按照人均占地100平方米算，还要新建、扩建城镇建设用地55KM2，其中县城人口由17.7万人增加到35万人，建设用地将增加到24KM2；乡镇镇区居住人口将由8万人增加到38万人，建设用地将增加到69KM2。扩建城镇建设用地55KM2盯当于又要占用土地8.25万亩土地，这的确是个很庞大的数字。城镇化、工业化需要占用地，一方面靠城市内部挖掘与改造老城区，提高建筑高度，充分利用“三维”空间。另一方面要通过科学规划，尽量利用山坡地、填谷造地来解决重大工业项目、基础设施、占用耕地问题，特别是盘活农村老宅基地。

参考文献：

[1]张秋琴，周宝同，孙婷，犍为县城镇化发展趋势及其用地需求分析者[J].建筑大学学报，2006.7.

县城商业发展趋势篇9

一、总体形势

（一）限上企业领动主导，着力支撑市场繁荣。

限额以上商贸企业发展迅速，为县消费品市场的繁荣和发展起着重大的支撑作用。至今年4月，全县纳入一套表网上直报的限上商贸企业达到125家，同比增加22家，增长21.4%，总量和增长速度均创新高。2016年1-4月，全县限额以上商贸企业实现消费品零售额8.6亿元，同比增长26.9%，占社会消费品零售总额的58.9%，高于限下企业和个体户占比17.8个百分点，有力的改变了去年年初限上商贸企业新进乏力，占额比小的状况。

（二）乡村市场情势喜人，对比数字彰显辉煌。

随着2016年招商引资工作推进会的召开，县委领导以“2015年全市招商引资工作先进单位”为底盘，深入分析当前形势，科学安排部署工作任务；各乡镇积极传达贯彻全县招商引资工作会议精神，鼓励个体私营企业做大做强，乡村市场呈现出繁荣活跃景象。今年第一季度乡村限上企业同比增速达到41.2%，比城镇同期增速（28.8%）高出12.4个百分点。1-4月县乡村限上消费品零售额实现0.34亿，同比增长38.2%，相较城镇（26.5%）多出11.7个百分点。一扫以往乡村增速拖拉，萎靡不振的阴霾，呈现出农村市场增速快于城市市场的新格局。

（三）批零企业稳中趋升，住餐市场行情回暖。

从批发、零售、住宿、餐饮四大行业分类来看，前两者呈现平稳增长态势，其中第一季度限额以上批发业销售额增长34.1%，零售业销售额与零售额同比增长均达到28.2%以上。1-4月限额以上批零企业实现6.96亿元，同比增长25.1%，在限上消费品零售总额中占比81.2%，批零企业持续增长带动全县社会消费品市场态势运作良好。对于住宿和餐饮行业，整体呈回暖趋势，主要源于县“1234”战略体系中“全域旅游富民”战略重点的锁定，各大乡镇大力加强旅游造势与景区宣传，特别是“美丽，村村诗画”的持续实施，带动效应显现。今年1-4月住宿和餐饮业累积增速同比实现28.1%与29.5%。

二、存在问题

（一）领增类值单一化，耐用消费品涨势回降。

综观零售类值一览表，1-4月消费品零售额增速贡献率排名前三类分别为书报杂志类：111.5%；电子出版物及音像制品类：86.4%；文化办公用品类：39.9%，排名中文体娱乐独占鳌头，其他类值虽呈现各异，但各自增速均为超过39%，领增类值结构单一化呈现。类值中以往强势带动增速的汽车、家具、电器类等耐用消费品在4月微显乏力状态，其中家具类、汽车类、家用电器和音像器材类环比分别下降10.6、3.6、2.2个百分点。一方面源于耐用消费品市场逐渐趋于饱和；另一方面源于消费淡季的来临。

（二）企业实力羸弱化，持续增长力令人堪忧。

县批零企业普遍存在问题是规模偏小，经营方式单一，至今无一家商贸企业进入亿元级别。另外许多企业主反映，在目前的经营中，由于金融资金紧张加剧，企业融资困难，加上货款回收比较慢，导致企业流动资金短缺，影响到企业购销经营。另一方面今年第一季度实现开门红的主要动力在于年初酬宾活动以及县几场大型节日的拉动效应，比如油菜花节、国际马拉松越野、嫘祖文化节等，而许多企业在无促销契机的环境下，经营绩效堪忧，特别是在经营战略、管理手段方面落后的企业发展增速降温已现。

（三）消费分流多样化，市场购买力有待提升。

县商贸企业消费分流主要表现在三方面：一是网上分流。随着网上购物普及率的提升，实体商业冲击率极大，特别是服装类、化妆品类、电子通讯器材类等传统消费热点；二是县外区域分流。本县居民出县购物频率越来越高，主要分流区域为当阳和，主要涉及的类别有服装类、汽车类、电子产品类；三是服务性消费分流，主要是从内容上由“实物消费”转向“服务消费”，例如汗蒸馆、减肥中心、SPA馆等，因为本土居民一定时期购买力有限，以上分流均在一定程度上影响了全县消费品零售额增长。

三、对策建议

（一）围绕结构单一，高点谋划。

改变消费品零售额领增类值结构单一化问题的关键出路在于积极培育新的消费增长点，政府及企业均应遵循产业发展规律，抓住新常态建设契机，优化单一结构，发挥各自最大光热能量。对于政府，应该根据县城发展规划和产业发展谋篇布局，着力推进资源在空间的集聚。不断将消费市场有计划的向居民居住小区、城乡结合部、工业园区、物流园区、旅游景区等地方集聚，开辟新的消费集聚区，方能促进零售业态多样化；对于企业，在坚持促进便利实惠传统消费热点的同时，应着力扩大养老与健康、新兴与智能电子产品、节能与环保汽车类等热点消费。竭力加强对这些产品的研究和调研，积极引进这类商品投放市场，以满足广大消费者的前卫需求。

（二）围绕实力堪忧，高度融资。

市场主体规模大小、数量多少、结构优劣，这是推动社会消费品零售额持续增长的指标参数，更是衡量一个地方经济发展水平的重要标志。针对本县商贸企业各种短板问题，一方面政府应该进一步制定和落实扶持政策，特别是在投融资、税费、财政等方面加大对商贸企业的帮扶力度，比如对大型批发企业九盛商贸和广通商贸的税收优惠、对实现家电下乡或是“智慧村村通”的合作企业采取政府担保融资，帮助企业做大做强；另一方面对于企业自身应该高度关注社会融资结构的变化，跟随其多元化发展寻求融资契机，根据市场情况结合企业自身特点，准确定位，进行经营战略分析，找到适合企业自身发展的营销模式与融资渠道。

县城商业发展趋势篇10

关键词：城镇化现状问题城镇建设多元化用地需求

1城镇化的现状及存在问题

20世纪90年代，随着城乡经济的快速发展，城镇化水平亦不断提高。但是，由于城乡二元经济结构，人口户籍政策导致的农村剩余劳动力离土不离乡，造成农村城镇化进程明显滞压于经济发展水平。

1.1城镇化水平较低

由于特殊的自然条件、经济基础、区位和观念等诸多方面的原因，特别是作为一个灾害频繁的贫困县，造成城镇化水平低，城镇发展比较缓慢。城镇化发展仍处于初级集聚阶段。到2000年底，只有8个建制镇，城镇化水平为16.8%，比全省平均水平低，6.4个百分点，非农业人口比重为10.9%，比全省平均水平低7.4个百分点。

1.2城镇的量少，人口规模小

全县33乡镇中，仅有8个建制镇，其中城关镇、黎集镇、蒋集镇、郭陆滩镇、往流镇、陈淋子镇等六个镇为老城镇，由于大多数乡的经济实力较差，乡改镇的步伐较慢。城镇分密度2.7个/千平方公里，远低于全省4.1个/千平方公里的平均水平。城镇不但数量小，而且规模小。县城作为全县的政治、经济、文化中心，工业和第三产业滞后，尚不能很好地直到带动县域经济发展的作用，经济功能薄弱，总体规模偏小，建成区面积只有19.6个/千平方公里，人口只有17.73人，占全县总人口11.63%。与160多万人口大县地位很不相称。多数乡镇基本以单一的行政中心为主，并有传统农产品加工的乡镇企业和小规模的集市贸易，集聚能力和服务功能薄弱，职能单一，处于低层次发展阶段。城镇规模小影响了城镇职能作用的发挥，难以承担带动全县发展的重任。

1.3城镇基础设施建设滞后

一是道路狭窄，建设标准低，交通拥挤；二是自来水普及率低；三是排水设施不完善，下水道普及率低，很多建制镇未铺设排水管道，污水排放及处理问题严重；四是环卫、通讯、环保设施、广播、电视、教育、园林绿化设施、消防、防震等综合防灾设施及停车场地等配套设施不完善，难以吸引企业和农民向小城镇集中。

1.4沿公路布局的不合理性。

许多小城镇主要是依托过境公路发展后，形成了“要想富，占公路”的观念，使得许多小城镇的建设沿路拓展，公路不仅有小城镇内部道路和过境交通的双重功能，而且沿路形成商业市场，难以形成小城镇的完整形态和合理布局。

1.5农村城镇化的表面性。

一是小城镇职能仍处于发展的初级水平，产业结构以农业为主，其主要职能仍停留在为周围农村地区提供商品交换、物资集散、行政及文教服务的初级阶段，经济的主体仍然是农业，小城镇集聚要求的第二、三产业还处在资要地位。二是土地松散，小城镇人均建设用地普遍偏高，居住用地占城市建设用的比例较大，“一户一楼，一家一院”的传统农村型居住方式仍是目前小城镇居民普遍采用的居住形式，从而导致土地松散，人口松散。三是规模偏小，集聚功能偏弱。80%的小城镇人口规模在5000人以下，起点低、规模小，难以形成集聚效应，制约了二、三产业集中区的形成，农村富余劳动力在小城镇的就业机会不多。

2城镇发展趋势

2.1城镇发展步入快车道，城市建设成为带动县域经济快速发展的支柱产业。

党的十六大确定的全面建设小康社会的奋斗目标之一为：城镇人口的比重较大幅度提高。工农差别、城乡差别和地区差别扩大的趋势农步扭转。城镇化发展速度加快已成必然趋势，是经济高速发展的结果，城市化已提升到经济发展战略的核心位置。

当前县域经呈出一主两副四重点的城镇体系分布格局，即形成以县城为中心，段集、三河尖为二翼，以黎集、蒋集、胡族、往流为支撑，以一般乡镇为节点的职能结构完善，组合有序，功能互补，层次分明的城镇体系网络，县域经济的发展正处于起飞阶段，城镇的发展处于极化过程，县域内各种经济资源要素都在向县城集聚，城市处于快速膨胀过程。

2.2城镇建设投资呈现多元化

建设小城镇的关键是解决好基础设施建设资金问题，但基础设施的投资较大，资金从何处来？在市场经济条件下，已走出一条成功道路：即充分利用市场机制，实施经营城市战略来推动小城镇发展，走以地建城、以城养城的市场化路子。对经营性土地一律实行公开拍卖制度，几年来通过拍卖土地，积累资金上亿元，有力的支撑城市基础设施建设。同时通过盘活存量资产，运用市场机制最大限度地发挥建设设施的使用效益，以存量资产吸引增量资金，大胆引进外资。通过有偿转让道路、公厕等城市公共设施经营权，对城市道路、路灯的广告进行招标，出让公益设施冠名权，获得城市维护资金。县城建设已形成企业，民间投资，政府等多元投资机制。:

;2.3城镇规划成为指导城乡建设良性发展的有力支撑

规划是城镇建设的龙头，全县33个乡镇都已委托具有规划资质的单位完成新一轮的整体规划（2000—2020年），城镇规划编制的完成，避免了小城镇低水平重复建设，明确了小城镇的功能定位，突出了自然及人文特色，充分发挥各地的种种优势，为小城镇健康有序发展指明了方向。

3用地需求预测

2000年底城镇化率只有16.8%，城镇人口25.62万人，按照规划到2020年如果城镇化水平达到45%，全县人口180万人，城镇人口70万人，那么全县将有55万人由农村迁居城镇，按照人均占地100平方米算，还要新建、扩建城镇建设用地55KM2，其中县城人口由17.7万人增加到35万人，建设用地将增加到24KM2；乡镇镇区居住人口将由8万人增加到38万人，建设用地将增加到69KM2。扩建城镇建设用地55KM2盯当于又要占用土地8.25万亩土地，这的确是个很庞大的数字。城镇化、工业化需要占用地，一方面靠城市内部挖掘与改造老城区，提高建筑高度，充分利用“三维”空间。另一方面要通过科学规划，尽量利用山坡地、填谷造地来解决重大工业项目、基础设施、占用耕地问题，特别是盘活农村老宅基地。

参考文献：

[1]张秋琴，周宝同，孙婷，犍为县城镇化发展趋势及其用地需求分析者[J].建筑大学学报，2006.7.