公积金提前还款政策十篇

公积金提前还款政策篇1

本文旨在通过分析若干高个贷率城市的住房公积金贷款运行情况，探索制度发展的方向。以上海为代表的东部地区若干城市管理规范，资金运用率高，政策创新较多，其发展现状基本代表了房地产市场与住房公积金制度均充分发展后的状态，对政策前瞻性研究有标本价值。

一、去冬今春有多疯狂

2012年限购后的新一轮房地产市场爆发式增长导致了部分城市住房公积金资金紧张，特别是2013年3月“国五条”出台前后，市场出现井喷，导致2013年2季度，部分城市住房公积金管理中心积压了大量的贷款受理量，面临更加严重的流动性不足问题，甚至出现贷款轮候现象，目前仍消化不良。这一轮高压状态再次显现了住房公积金贷款的政策优势，同时也考验着政策的可持续性。

分析各地2012年度住房公积金公报可知，多数城市贷款发放量再创新高，且同比增幅较大，如北京同比增长106%，上海55%，重庆150%，天津10%，南京192%，福州118%。各地贷款资金再度紧张，个贷率再攀高位，如北京67.65%，上海（含补充公积金）78.69%，重庆82.47%，天津78.39%，南京87.22%，福州69%。2013年3月“国五条”落地前后，个贷率继续攀高，多数城市比2012年底升高了3～5个百分点，上海不含补充公积金的个贷率达到102.62%，接近2009年的最高水平。江苏若干城市达到95%，全省平均高达88%，紧随其后的是贵州、福建、浙江，均在75%以上。个贷率超过95%意味着住房公积金除满足提取需求外，接近无钱可贷，贷款的轮候时间长达3～5个月。

二、贷款作用是否解渴

尽管各地贷款发放量迅猛增长，但随着房价的上涨，单笔贷款额度占总房价比例在不断下降，政策贷款的支持作用受到限制，组合商业贷款的比例不断加大。北京目前支持率最高，住房公积金贷款职工平均房价为132万元，平均贷款额72万元，贷款额占房价的比重即支持率为54%，组合贷款比例为5%。上海住房公积金贷款平均单笔贷款额为38万元，参照北京的住房均价，支持率为29%，组合贷款比例更高。天津支持率为43.57%，南京为37.4%。住房公积金贷款只能作为职工购房信贷支持的一部分，多数人需要办理商业组合贷款才能完成购房，而目前各地组合贷款的便捷性不尽如人意。

三、政策收紧是否奏效

近来多地住房公积金贷款政策收紧，有贯彻调控政策的因素，也有资金紧张因素。福州最高贷款额度从80万元降为60万元，住房套数认定标准由原来的只认房改为认房又认贷，并由管委会发文实行放款轮候制度。苏州贷款额度调整为申请人账户余额的10倍，贷款连续缴存公积金的期限由6个月调整为12个月以上。常州贷款轮候时间约4个月，金华约5个月。轮候2个月的城市不在少数。收紧公积金贷款政策实际上是从提高贷款门槛、削弱贷款满足度和政策便捷性方面，压缩贷款需求，更不利于低收入群体。

从2012年各地贷款发放笔数与市场交易量比较分析看，目前北京公积金贷款占全北京市场成交量的35%， 天津、南京、重庆分别为31.4%、33%、35%，2012年北京公积金管理中心一家的贷款发放量超过了全市商业银行住房贷款总量。选用住房公积金贷款的职工比例逐年提高，一方面是由于房价上涨导致职工贷款能省则省，另一方面商业贷款有指标限制，贷满则停，更主要的是由于公积金贷款的低利率占先天政策优势，目前五年期以上贷款与商业贷款85折后的利差为1.0675%。可以预见，在政策性贷款利率优势不减弱的情况下，政策性贷款的市场份额还会提高，资金供不应求的局面还将持续。

四、全国统筹可否解困

当然，在部分省、部分城市紧张的同时，全国尚有近千亿元资金可供提取及贷款统筹调剂。2013年2月底，全国住房公积金的平均个贷率为63.21%，多数二三线城市政策相对宽松，部分城市还放宽了贷款条件。解决目前流动性紧张问题暂时可采取统筹调用的措施，先省内统筹，再全国调剂。当然调出资金应取得不低于公积金贷款利率（4.5%）的收益，不能出现地区间的“劫贫济富”。但是要考虑几个关键问题，一是由于各中心利用定期存款能获得同等水平的收益，若支配资金的自主性受到限制，各地调出资金的意愿可能不强，且无论强制调用还是自愿撮合都需要机构和人员成本。二是要考虑到目前全国尚有积累是以各地政策不一、某些城市严格限制提取使用为前提的，有的城市的苛刻提取政策某种程度上引发骗提套提。目前北京的提取政策最为宽松，可提取百万甚至几百万的房价款，提取率接近66%。其他城市均相对严格，多执行贷前账户资金“提则不贷、贷则不提”的政策，提取率均在50%左右。今后在合理保障提取需求的情况下，考虑各地住房市场化经历充分发展后，全国是否还有充足的资金可统筹使用，不容乐观。东部若干城市目前供不应求的状况应引起重视。

五、贷款发展几点思考

首先，解决当下问题的重点是要适度控制个贷率。住房公积金的资金池区别于商业银行的资金来源，具有来源单一无伸缩量而需求受市场扰动较大的特点，导致可用资金随楼市“遇热绷紧，遇冷沉淀”。而满足提取是制度合理性的首要体现，贷款政策相对平稳是制度公平性的重要方面，市场出现“过山车”现象时，政策不宜“过山车”。鉴此，应正确评价资金沉淀，强化备付理念，要适度控制个贷率，设置80%～85%的警戒线，不能等个贷率达到90%时采取轮候，牺牲政策的效率优势。并且，流动性管理要做到沉淀时增值渠道灵活，高位时预案启动及时。这就要求各中心设计好组合、贴息贷款，用较高的使用率和增值率解决资金相对贬值的问题。

其次，标本兼治的方向是明确制度定位。贷款制度要在保持普惠特征的基础上，发展特惠性，因贷款终将僧多粥少，要压缩保障范围，锁定目标人群。压缩高收入人群的贷款额度，不能只强调“多存多贷”，应实行额度上限存限贷，目标人群重点为中低收入阶层，可享受利率上低存低贷，甚至高存低贷，确保应保必保，也解决贷款“劫贫济富”的质疑。

公积金提前还款政策篇2

4月7日，北京住房公积金管理中心了住房公积金个人贷款差别化政策，对不同的贷款人实施差别化政策，并首次对高收入人群的公积金贷款月还款额提出了要求，这是全国范围内住房公积金政策的一次较大调整。

北京实施差别化贷款政策

具体来说，北京住房公积金管理中心推出的贷款差别化政策，包括强化借款申请人资格审核、调整第二套住房贷款首付款比例、合理确定借款申请人的贷款额度、限定借款申请人的月还款额、调整借款申请人的住房公积金缴存要求、加大住房公积金违规行为的惩处力度六方面内容。

根据此次调整，北京住房公积金管理中心对于“首套房”、“第二套房”的认定做出了更加严格的要求，尤其是针对“无房有贷款”的群体制定了针对性的贷款政策。一直以来，对于“首套房”、“第二套房”的认定上采用“认房”和“认贷”两种标准。其中，“认房”是指根据房地产交易系统的查询平台判定贷款人名下的房产套数，“认贷”则是根据贷款人申请商业住房贷款、公积金住房贷款、公积金的冲还使用记录状况认定贷款人的购房情况。相对来说，“认房不认贷”的标准较为宽松，而此次北京住房公积金管理中心所出台的政策中严格执行“认房又认贷”的方法，也就是说，借款申请人无住房记录、无个人住房贷款记录、无住房公积金购房提取记录的，方可认定为首套自住住房。

对于被认定的“首套房”贷款人，能够获得相对优惠的公积金贷款政策。如果首套房为政策性住房或中小户型首套自住住房（套型建筑面积不大于90平方米），首付款比例不低于20%，同时贷款额度可以在最高额度80万元的基础上，根据个人信用等级上浮――个人信用等级为AAA级，贷款最高额度上浮30%，即不超过104万元；个人信用等级为AA级，贷款最高额度上浮15%，即不超过92万元。如果购买套型建筑面积在90平方米以上非政策性住房的首套房，首付比例不得低于30%，且最高贷款额度不再上浮。

而对于改善型需求的第二套房认定标准，按照北京住房公积金管理中心今年出台的政策，以人均住房建筑面积为29.4平方米作为标准，现有人均住房建筑面积低于29.4平方米的家庭新购房，方可申请公积金贷款。在此次差别化政策中，对于改善型需求的第二套房公积金贷款，首付比例由60%提高至70%，最高贷款额度为80万元不可上浮，适用的贷款利率为同期首套个人贷款利率的1.1倍。

值得一提的是，此次北京住房公积金管理中心对于“无房有贷款”的情况进行了区别对待。“无房有贷款”是指在房产交易信息查询系统中显示无房，但是从征信系统、公积金管理系统查询有有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，贷款首付款比例不低于60%的政策，贷款额度及适用利率同第二套房贷款。

此次政策的一大突破是，对于部分贷款人的月还款额做出了限额要求。如果贷款人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍（含）以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。北京市2011年度职工月平均工资为4672元，月平均工资3倍即14016元。借款申请人为单身的，月收入在14016元（含）以上，月还款额原则上应不低于月收入的50%；借款申请人为已婚的，夫妻双方月收入之和在28032元（含）以上，月还款额原则上应不低于夫妻双方月收入之和的50%。对于贷款人的月收入，公积金中心将根据每月的公积金缴存额/公积金缴存比例来确定。

另外，贷款人月还款额在不低于贷款月最低还款额的基础上，原则上应不低于住房公积金月缴存额，即不低于单位缴存部分与个人缴存部分之和。借款申请人为已婚的，月还款额应不低于夫妻双方住房公积金的月缴存额之和。北京住房公积金管理中心指出，对于月还款额的限定，主要是为了避免高收入家庭长期占用贷款资金和住房公积金全部用于住房消费。

上海政策尚未跟进

截至发稿前，上海住房公积金管理中心未对政策进行跟进，仍按照原有的操作办法来执行。

据了解，在上海目前的公积金贷款政策中，对于“首套房”、“第二套房”的认定方式主要为“认房”，即通过与房地产中心的信息进行联网，了解到贷款申请人名下的房产状况。其中，首套房的认定相对明晰；而对于符合可申请公积金贷款的第二套房改善型需求，上海住房公积金管理中心的标准为：借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下在房管部门登记信息中仅持有一套住房，且人均住房建筑面积低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积33.4平方米。在改善型需求中，如果贷款人先将原有的房产出售，借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下无成套住房登记为依据，那么新的购房也可视为“首套房”，在操作的过程中，按照“首套房”的相关贷款政策来进行贷款办理。

公积金提前还款政策篇3

政策性住房金融机构是由政府或政府机构发起、出资创立、参股或保证的，不以利润最大化为经营目的，在住房领域内从事政策性融资活动，以贯彻和配合政府的社会经济政策的金融机构。

从本质上看，政策性住房金融机构的设立是为了解决居民住房问题，贯彻实施住房市场发展目标。政策性住房金融是住房保障体系的重要组成部分，当前我国住房金融市场具有转型期的阶段性特点，政策性住房金融业务和商业性住房金融业务的发展都亟待规范化，采取措施使其互为补充，相互促进。

近年来中国住房市场快速发展背景下，商业性住房金融业务规模增长迅速，以个人住房抵押贷款为例，相较于1997年末190亿元的个人购房贷款余额，截至2013年9月底，个人购房贷款余额已达9.47万亿元。商业性住房金融业务发展的同时，政策性住房金融业务需要进一步发挥其在住房体系的资金融通作用。

在大力建设住房保障供给体系的同时，通过设立政策性住房金融机构可在一定程度上解决公共住房生产建设、消费环节的资金融通问题，对促进住房市场长效调控机制建立具有重要意义。

一、美国政策性住房金融机构设置和运作

美国是目前世界上住房金融业发展最发达的旧家，政策性住房金融机构在解决居民住房问题发挥了重大作用。

与其他国家不同，美国的政策性住房金融机构的形式多样，不仅有政府自己设立的机构，还有政府本身并不投资但是提供贷款担保的机构。主要有以下三类机构组成：

（一）住房金融一级市场的政府保证机构

美国政府成立了联邦住房管理局（FHA）、退伍军人管理局（VA）等机构，对特定人群提供住房抵押贷款担保或保险。FHA为中低收入家庭提供购房贷款信用保险，VA设立面向退伍军人的住房贷款支持和担保计划，凡FHA和VA保险的抵押贷款，由担保机构承担因借款人无力偿还或房屋贬值造成损失的全部责任，保证银行不受损失。这样不仅保护了金融机构的利益，稳定了一级市场，而且为中低收入家庭和退伍军人等特定群体解决住房需求提供了有效金融支持，减小其贷款风险。

（二）联邦住房贷款银行体系

该体系是依据1932年《住房贷款银行法》建立的，这一体系由联邦住房贷款银行委员会、12个联邦住房贷款银行及其会员（储蓄贷款协会）等组成。该体系通过吸收私人资金，为住房开发建设和住房购买提供资金来源，是政府调节管理住房金融市场的主要工具之一。联邦住房贷款银行体系在稳定住房金融市场，促进住房抵押资金的流动性，提供住房开发建设资金等方面都发挥了巨大作用。

除了联邦政府层面的住房金融制度安排和机构设置外以外，美国在州和地方层面也设有专门的政策性住房金融机构，用以解决中低收入家庭住房问题。以加利福尼亚州为例，1975年成立加州住房金融局（CAHFA），业务范围主要包括：为首次购房者提供低利率按揭贷款和政策性住房抵押贷款保险，帮助加州中低收入家庭购买住房，为多户住房项目的开发建设提供低利率融资。

自1976年成立到2007年，加州住房金融局累计为州内13万首次购房的家庭发放共计121亿美元的低息贷款，截至2007年底住房按揭贷款余额为41.9亿美元。

（三）住房金融二级市场的政府保证机构

目前美国住宅金融抵押二级市场中发挥主要作用的金融机构主要有三类：

一是联邦国民抵押贷款协会（FNMA），于1938年由联邦政府组织成立，目的是从贷款者手上购买联邦住房协会贷款，增加抵押贷款的流动性，2008年9月发生次贷危机以来由美国联邦住房金融局接管。

二是政府国民抵押贷款协会（GNMA），于1968年从FNMA中分离出来，是住宅和城市发展部的附属机构，其信用完全由美国政府担保，目的是发行以抵押贷款为担保的长期债券。

三是联邦住房抵押贷款公司（FHLMC），1970年经国会批准成立，作为二级市场机构，其成立宗旨在于为提供房屋贷款的储贷机构供给稳定的资金。它从银行和其他放贷机构处购买抵押贷款，并向它们提供用于发放新贷款的资金，尽管1988年后已私营化，但是政府提供的优惠政策让其获利的同时也承担了部分政策功能。

结合美国住房金融市场发展现状，可以看到美国联邦政府将“居者有其屋”的住房政策目标通过FHA保险、联邦住房贷款体系、联邦住房抵押贷款协会和政府国民抵押贷款协会等证券化机构来达到，使美国居民能拥有自住房产。美国住房金融体系的设计中，既充分发挥了商业性金融机构的作用，也通过政府支持有效促进了政策性住房金融业务的发展。据美国人口普查局的统计，2012年美国住房自有率达到65.5%，高于欧美其他发达国家平均水平。

二、德国政策性住房金融机构设置和运作

第二次世界大战后，为解决居民住房问题，德国政策性住房金融体系发挥了重大作用。目前德国已经形成了以契约储蓄制度为核心，自愿互助性储蓄为主和政府奖励为辅的住房市场融资机制。政策性住房金融体系建立的多渠道融资系统和多样化贷款方式，不断推进德国政策性住房的建设和开发，有效促进了政策性住房目标的实现。

在德国，为居民购建房和为公共住房建设提供金融支持的住房抵押贷款机构有很多，呈现出多样化、多类型的发展趋势。德国的政策性住房金融机构主要包括以下两大类：

（一）属于联邦政府的州立银行或者是储蓄银行

作为联邦制国家，联邦政府负责制定颁布全国性的住房市场法规制度，依据联邦政府颁布的《民房建设资助法案》。德国地方的16个邦，基本上每个邦政府下都会设立政策性住房金融机构，帮助社会贫困家庭和中低收入人群获得购买住房的贷款资金，金融支持方式包括为中低收入家庭建购房和私人投资建造低租金住房发放优惠利率贷款资助。这部分抵押银行的资金有一半左右是由政府提供的，政府拥有大部分股权，为解决中低收入家庭住房问题提供资金保障，是德国重要的政策性住房金融机构。

（二）多元化的合同住房储蓄贷款融资服务体系

1972年德国颁布《住房储蓄银行法》，并于1991年进行修订，从法律层面上对住房储蓄银行的组织形式、监督管理机制、业务经营范围、从业准则、住房储蓄合同标准条款、住房储蓄资金的来源与使用方向、风险规避、贷款担保方式等各方面都做出了详细规定。

在制度设计和政策倾斜的背景下，形成了主要包括储蓄银行和建房互助储蓄信贷社的住房金融机构，为中低收入群体和普通居民解决住房问题提供金融支持。德国的储蓄银行大多是政府背景的国营银行。它在住房领域的主要业务是吸收个人存款、发放房地产贷款，为个人买房、建房筹集资金，在德国共有600多家。德国储蓄银行金融集团是德国金融市场的领导者，集团下属430家储蓄银行，10家州立建房储蓄银行。

合同储蓄模式以自愿性和契约性为主导，居民连续几年存入一定金额的定期储蓄存款作为获得购房时贷款的前提条件，贷款利率与存款利率相挂钩，资金实现先存后贷、封闭运作，政府对居民住房储蓄进行奖励和税收优惠。系统内资金封闭运作，它只向住房储蓄客户吸存，也只向自己的住房储户发放购建房贷款，存贷款利率具有一定稳定性，不受市场利率影响，资金运用的平衡性和国家配套的奖励政策也使得市场利率无论如何变化，住房储蓄贷款合同下的住房贷款利率都能保持固定及稳定，按公司化的经营管理体制来运营，形成了有效的约束与激励机制。合作储蓄模式实现了住房市场效率的整体帕累托改进。

三、新加坡政策性住房金融机构设置和运作

新加坡住房金融体系属于典型的政府主导型，主要表现为中央公积金制度下的政策性住房金融体系。1953年，新加坡颁布了《中央公积金法》，1955年成立中央公积金局，负责整个公积金的管理运行。中央公积金制度设立的初期只是单一的养老储蓄制度，随着经济发展逐步演变成综合性的、包括养老、住房、医疗的制度。

中央公积金局是由政府组建的用于管理居民所缴纳的公积金的专门性政策住房金融机构。其通过实施公积金制度吸收存款，筹集资金，在使用公积金时除应付会员提取之外，主要用于向住房发展商发放社会住房建设贷款，向购房者提供抵押贷款。中央公积金局为公共住房建设提供资金支持有两种方式，一种方式是通过购买由政府发行的长期债券的方式向建屋发展局（HDB，新加坡公共住房的建设主体）提供资金。新加坡国有投资公司帮助政府发行债券，中央公积金局购买政府发行的有价证券，这样前者就可以从中央公积金局获得巨额资金，使公积金变为可以被政府利用的流动资金，而这些资金主要运用于基础设施建设以及住房建设。另一种方式是向住房建设发展商提供贷款的方式提供住房建设资金。住房建设资金投入量大，开发商需要资金融通时，可以通过向中央公积金局借款来缓解资金的压力，使得闲置的中央公积金转为用于开发建设公共住房，从而保证公共住房建设工程的顺利进行。居民存入中央公积金局中的公积金也有两种用途。一是可以用来支付购房的首付款。目前，公积金会员一般约用3年的公积金存款即有能力缴付相当于房价20%的首付款。二是可以用来偿还购房贷款的本息。

新加坡建屋发展局数据显示：截至2012年，新加坡83.3%的居民居住在政府建设的组屋中（80%的居民是购买的组屋，3.3%的居民是租住的组屋），政府兴建的组屋共计有98万套，占到新加坡住房总套数的76%，私房仅占全部住房套数的24%。政府主导型的住房金融业务为公共住房的建设和消费都提供了有效的金融支持。

四、从发达国家经验看我国政策性住房金融业务发展

（一）发达国家经验总结

从美、德、新三国政策性住房金融业务模式和机构设置来看：

第一，政策性住房金融体系设计与一国金融市场体系建设相配套，美国资本市场发达，因此政策性住房金融体系重点在于政府担保，提高资金流动性，政策性住房金融业务内容既有针对一级市场的，也有针对二级市场的，德国和欧洲各国侧重于以互助的合同储蓄模式解决居民住房问题，新加坡则是完全以政府为主导的住房金融模式。政策性住房金融体系设计和一国的国家结构、金融市场发展阶段和成熟程度都要配套。

第二，政策性住房金融机构设置应尽量多样化，美国和德国在政策性住房金融支持机构的设置上，都尽量地通过各种方式来促进多样化的机构发展，使得不同类型的住房金融机构业务类型各有侧重，也使得同一类型的住房金融机构之间能展开有效竞争。在此过程中政府可通过贴息、减免税等政策对住宅金融机构的发展给予支持。

第三，政策性住房金融业务类型应尽量多元化。具体到政策性金融机构所提供的业务类型，各国的政策性住房金融业务中，既有针对公共住房建设融资的业务，也有针对特定群体住房消费提供的资金融通业务，无论是支持中低收入者住房消费，还是支持公共住房建设，也都尽量促进产品类型的多元化，使得参与主体有更多选择权。

第四，完善的制度安排是政策性住房金融市场发展的重要前提。各国在设立政策性住房金融机构、发展住房金融业务的过程中，都通过立法确立了住房金融业务发展的制度基础；在设立住房金融机构后，机构的日常经营管理都按照市场公司化的管理体制来运作；再者，形成全面完善的监管体系，防范金融风险。

（二）我国政策性住房金融业务发展方向建议

我国住房市场发展以来，业界进行了住房金融领域的很多尝试。1987年山东烟台和安徽蚌埠的住房储蓄银行试点，1991年上海建立住房公积金制度并于1994年向全国推广，2004年由建设银行和德国住房储蓄银行在天津成立中德住房储蓄银行，2005年建设银行首单个人住房抵押贷款证券化业务推出。但是受制于住房市场整体发展水平和制度建设基础薄弱，很多尝试半途而废。目前我国的政策性住房金融业务主要集中在住房公积金领域，住建部数据显示：截至2012年底，全国住房公积金缴存职工达到1.33亿人，历年累计归集住房公积金5.04万亿元，住房公积金缴存余额达2.68万亿元，超过8000万家庭通过公积金贷款进行了住房消费。我国政策性住房金融体系建设滞后于住房市场发展和住房保障制度发展需要，因此需在借鉴国外经验的基础上进一步完善政策性住房金融体系。

第一，当前我国需进一步明确政策性住房金融体系的公共政策目标。

当前构建我国政策性住房金融体系的政策目标需明确，是帮助解决中低收入家庭住房问题，还是保障中低收入家庭拥有自有住房，不同的政策目标下，政策性住房金融业务类型、政府补贴方式、支持力度、监管政策和定量绩效考核目标的设定都会存在差别。明确公共政策目标，才能明确政策性住房金融机构职能，是充分发挥政策性住房金融机构在自有住房和公共住房领域金融支持作用的前提。

第二，完善我国住宅立法和政策性住房金融法律法规。

当前我国房地产法律法规建设亟待完善，从房地产市场层面上，需要有《住宅法》《住宅保障法》等作为规范市场的基础法律，通过立法明确住房市场发展规划、管理机构、市场主体和市场运行的监督机制。同时还需要对政策性住房金融单独立法，使得政策性住房金融业务获得发展的制度基础。

第三，我国政策性住房金融模式要与我国住房市场与金融市场发展现状相协调。

从当前我国住房市场与金融市场发展现状来看，短期内我国政策性住房金融市场还会实行封闭式的运作，可考虑在完善公积金制度的基础上，通过住房合同储蓄模式来对中等收入群体首次住房消费提供金融支持；在完善资金使用监管和配套制度的前提下，发挥政策性住房金融在支持保障性住房建设方面的作用。

第四，应以公积金制度的完善为突破口，构建我国的政策性住房金融体系。

当前可考虑建立以住房公积金为核心的政策性住房金融体系，从事与住房保障相关的政策性金融业务，扩大公积金账户资金的来源和运用范围，更好地发挥合作互助的功能。目前我国公积金缴存比例不规范，不同地区、不同行业、不同单位之间的差距较大，存在公平性缺失，公积金的使用效率不高，需进一步拓展其业务范围。今后需进一步扩大公积金保障范围，提高使用效率，充分发挥住房公积金的住房保障功能。

第五，建立独立专业的政策性住房金融机构。

公积金提前还款政策篇4

如果大家梳理一下过去“10年9调”时期的楼市政策，公积金从来没有像现在一样被寄予如此厚望，中央和地方出台如此多的政策。尤其在2015年两会后，公积金贷款松绑最为明显：除国管公积金、福建、济南、宁波等地已出台稳楼市政策外，山东、惠州、上海、广州等省市也正在酝酿出台政策。

公积金的“风”，能将楼市吹起来吗？

银行“弃房贷”VS公积金“睡大觉”

回顾2014年以来，国家在楼市上的态度，可以用四个字来总结：“促进消费”，特别是近期结束的“两会”上，总理强调，“要促进自住需求和改善性需求”。这也就意味着，房子告别了投资属性，回归消费品本源。既然要促消费，就必须要降低消费成本，而对住房消费来讲，降低贷款成本意义非凡。

2014年以来，银行一反常态地“不待见”住房贷款，即便央行和银监会自2014年5月就“三令五申”地喊话，要求银行要支持合理住房需求。根据融360的统计，2014年三季度末的房贷利率比上半年还上升约5%-10%。2014年四季度到2015年一季度，首套房贷利率在95折左右，二套房贷利率还在上浮。很显然，躺着赚钱的时代结束了，银行是市场化运营，没义务赔本支持低收益、政策属性的个人住房抵押贷款。

但同时，住房公积金却躺在账户里“睡大觉”。截至2014年3月，全国公积金缴存总额6.47万亿元、沉淀的余额就有3.27万亿元。这意味着，全国范围内公积金闲置的比例高达50%，而目前存量个人住房贷款也才10万亿，闲置公积金相当于存量房贷的1/3、相当于一家中等规模股份制银行的资产，或者国内最大的公募基金。

除了规模大以外，公积金还有两个特点：成本低、政府控制。目前，五年期以上商业贷款基准利率为5.9%，而同期公积金利率只有4%。也就是说，利用公积金贷款，其利率相当于商业贷款基准利率打6.8折，优惠太诱人了；公积金的管理机构――公积金中心是地方政府下辖的一个职能机构，一般是归住建口管理的处科级行政或事业单位，政策属性强，政府完全可以拿来支持老百姓买房。

面对四面八方关于“房贷”成本高的“讨伐”，2014年四季度以来，管理层将降低购房成本的筹码转向公积金。

事实上，整个2014年，可以看作是公积金政策史无前例的“松绑年”。据统计，有近40个城市通过简化程序、降低门槛、提高贷款额度，调整住房公积金政策，也成为多地政府吸引老百姓买房、消化库存的最主要的措施之一，这在刺激楼市的政策干预上还是头一遭。

2015年一季度，经济被寄予“开门红”的厚望，但1-2月份数据显示，“低通胀”的局面在恶化，楼市疲软被认为是“罪魁祸首”。

于是，“两会”给房地产定了“促进消费”的调子。住建部马不停蹄地在3月20日召开公积金工作会议，部长陈政高强调，“各地要进一步发掘住房公积金的巨大潜力，用好用足住房公积金，提高贷款额度，推进异地支取使用和贷款”。

近期，相继有北京、福建、广州和济南等几个省（市）新的公积金政策，例如首次申请公积金贷款，将首付比例降至20%。有传言说，上海将贷款最高额度从80万提升至140万。

140万贷款额度可能吗？

目前，公积金问题之一是贷款额度不足。一般来讲，房价越高的城市，刚需越集中，对于购房成本也越敏感。

由于组合贷款的程序冗长、手续繁琐、回款太慢，很多开发商不愿帮忙，一个项目可能只有少数几个指标的公积金贷款或组合贷款。同时，银行赶着发放商业性住房贷款，也不愿意做公积金贷款业务，一来收益低，没动力；二来公积金贷款发放多了，低成本对公存款少了。因此，你要申请公积金贷款，开发商告诉你等吧，商业贷款立马可放，但成本高。

而且，各地公积金贷额最高额度在近10年基本没有变化，但房价已经在大城市翻了两番，公积金贷款额度确实该上调了。以上海为例，目前上海实行的公积金贷款政策为个人最高可贷40万元、家庭最高可贷80万元，而该政策是从2007年9月1日开始实施至今。根据德佑-链家的数据，同一时期上海房价涨了1.5倍。根据《上海住房公积金运行报告（2014）》，上海2014年公积金户均贷款额仅为39万元，低于个人公积金贷款最高额度。

那为何不提高公积金贷款额度呢？原因很简单，大城市公积金池子里的钱经常不够用。

首先，越大的城市，申请公积金贷款的人越多、买房后提取公积金的人也越多；其次，尽管70%以上的缴存者不申请贷款，但公积金存款收益低，套取公积金的人也很多。再次，近年来在建设保障房、租房、大病救治、最低生活保障等方面，很多地方给提取公积金开了口子。最后，以148号文为例，将公积金贷款最低缴存期缩短为6个月，申请贷款的增加了，贡献存款也在减少，结余的公积金就更少了。

即便各地公积金覆盖面在扩展，但政府、国有企事业单位早就开始缴存了，新纳入归集的多数是民营企业，这些企业往往按最低5%来缴存，给“池子”水位贡献不了多少。另外，随着老龄化的到来，退休提取的比例也在上升，这是冲击公积金“水位”的一大隐患。

从全国看，贷款申请者仅占缴存者的20%左右，而提取者比例一般超过了50%。以上海为例，截至2014年底，上海累计提取住房公积金2764亿元，占累计归集额的56%，远比贷款比例要高。因此，每到房价上涨快、买房人多的时候，公积金池子中的水位随时就会“告急”。比如2013年楼市火爆时期，杭州、徐州、合肥和济南等城市的住房公积金管理中心向外界直言“余额告急”。

综上，关于上海将贷款最高额度从80万提升至140万的消息，个人认为可能性较小。即便要贯彻近期住建部的要求，也仅仅会在简化手续、降低门槛等方面出政策，贷款额度提高空间有限，这也是为何在各大城市中，上海公积金贷款额度最小的原因。更何况，提高贷款额度，可能会导致申请者增加的“鲶鱼效应”，再加上去年以来一线城市楼市持续回暖，上海80万的贷款额度有多大的提高空间呢？情况并不乐观。

异地流转，看起来很美

从全国来看，并不存在公积金“告急”的问题。前面讲了，全国范围内50%的公积金在闲置。如果能将中西部、小城市闲置的公积金在大城市用起来，上面所讲的公积金的问题就完全破解了。所以，148号文就首次提出了异地支取和贷款的政策。但是公积金中心不是商业银行，而是地方政府下辖的一个职能机构，专属本地使用是基本原则。

更重要的是，公积金是20世纪90年代房改的产物，是由单位和个人共同缴纳并形成互助互惠的住房储蓄金，并以较低的利率贷给有住房需求的缴纳者，缓冲住房市场化过渡过程中老百姓购房能力下降，目的是为从福利分房向市场化购房创造稳定的社会环境。因此，公积金初期是围绕直属机关、事业单位和国企建立的，具有很强的封闭性、内部性和利益的一致性，已经异化为第二工资和单位隐利。

尽管近年来公积金慢慢覆盖到民企和私企，但由于这些企业多数按最低5%来缴存，再加上只有买房才能贷款，买房或退休才能提取，而民企或私企就业员工很少买房，也就很少申请贷款或提取，公积金上述特性并没有改变，从其诞生起就没有为未来异地流转留出任何“空间”。

公积金“属地”支配的性质非常强，再加上低成本，逐步演化为地方政府口中的一块“肥肉”。首先，公积金增值收益一直是地方廉租房建设的重要资金；其次，普遍的现象是，在银行支持地方政府建设项目上，很多地方官员把公积金对公存款作为筹码；再者，近年来，公积金已经成为地方政府社保缺口的遮羞布，除建廉租保障房外，大病救治、充实低保、缴学费和公租房等等，都开始打公积金的主意，哪会让别的地方使用？最后，公积金盈余的地区多数在中西部、中小城市，这些地方也是劳动力外流、地方资金缺口大、建设资金紧张、社保缺口严重的地区。对于这些地区来说，公积金流入本地可以，要流出去是万万不能的。

公积金提前还款政策篇5

同志们:

市政府决定今天在这里召开市住房公积金管理委员会二届二次会议，目的是总结去年工作，研究并安排部署今年工作任务。刚才，市住房公积金管理中心报告了20**年住房公积金管理工作、20**年度住房公积金归集、使用、收益及分配执行情况、2010年度住房公积金归集、使用计划及增值收益分配方案，与会委员认真进行了讨论（审议），发表了很好的意见。

下面，我讲两点意见。

一、对20**年住房公积金管理工作的估价

20**年，我市住房公积金事业实现了新发展、新跨越。一年来，在管委会的领导下，全市住房公积金管理工作严格贯彻落实《住房公积金管理条例》和管委会二届一次全会决策，紧紧围绕市委、市政府中心工作，狠抓管理，攻坚克难，通过全市住房公积金管理战线全体干部、职工的努力，呈现出良好的发展态势，超额完成了年初确定的目标任务，为我市应对金融危机，保持经济平稳增长和改善职工住房条件做出了积极的贡献。20**年，全市共归集住房公积金7.3亿元，较20**年同期增长57.67％，累计归集额突破30个亿，归集余额24.35亿元；共提取2.25亿元，是20**年的4.5倍；发放贷款7.18亿元，较20**年增长139％，累计发放个人住房贷款达15.62亿元，贷款余额10.23亿元。住房公积金归集和使用率迅速增长，社会效益和经济效益得到显著提高，住房公积金管理工作走在了全省乃至全国的前列，受到了国家住房和城乡建设部、省住房和城乡建设厅的肯定和表扬。主要抓好了以下几方面的工作：

一是狠抓归集管理，确保了资金按时足额缴存。归集是住房公积金管理的源头。机构调整以来，我市按照《住房公积金管理条例》和相关规定，不断完善归集制度，创新管理手段，强化内部考核机制，加强住房公积金制度的宣传、联系和执法力度，采取了一系列行之有效的措施，归集管理取得了显著的成绩，到20**年基本实现了住房公积金按月足额缴存，从20**年的归集余额只有1.1亿元，发展到年归集资金7.3亿元，归集余额达到24.35亿元，是机构调整前的22倍。实现了缴存单位“要我缴存”到“我要缴存”的思维模式转变，确保了资金归集的正常化、规范化，有效降低了管理成本，提高了资金使用效率。市直和各县区坚决执行市委、市政府提高缴存比例的决策，想方设法挤出资金提高财政拨款单位职工的住房公积金缴存比例。目前，全市除盐津县执行8%，镇雄县执行9%的缴存比例外，市级和其余县区住房公积金缴存比例都达到了10%。缴存比例的调整，进一步提高了广大职工住房资金的积累，增强了住房购买力，得到了大家的积极拥护。

二是狠抓贷款规模，职工购房资金困难有效解决。20**年，在席卷全球的金融危机影响的压力下，全市住房公积金管理工作严格落实“保增长、保民生、保稳定”的要求，按照力争实现当年新增4亿元贷款余额的目标任务，结合实际，认真分析研究，不断创新工作思路，采取了深挖信贷资源、简化手续、降低门槛、拓展贷款范围、开展异地抵押贷款、引入委贷业务竞争机制、提高服务质量和工作效率等一系列行之有效的措施，仅1年时间，全市发放贷款7.18亿元，接近**发放住房公积金贷款以来5年的总和；实现新增贷款余额4.73亿元，超额完成了工作任务，充分发挥了住房公积金低息、互助作用，为我市的房地产业经济和城镇化建设提供了必要的资金支持。同时，在发放贷款过程中，高度重视信贷资产的安全问题，严格控制逾期贷款的产生，进一步加强贷款受理审批审核，强化贷款抵押担保制度，积极与委贷银行、缴存单位和财政部门的联系协作，采取多种方式及时催收逾期贷款，对信用度差、恶意拖欠户及时通过处置抵质押物和向法院等方式追收逾期贷款，净化了我市住房公积金金融环境，确保了住房公积金的保值增值，实现了当年放贷无逾期，全市住房公积金贷款逾期率降到0.001‰的历史最低点，远远低于全国和全省平均水平。

三是狠抓服务质量，管理效率和服务水平不断提高。及时出台了住房公积金提取政策配套文件和措施，确保新提取政策落到了实处。进一步强化限时办结制度，提高工作效率，贷款业务的受理、审查、审批、发放等环节时限不断缩短，每笔贷款办结时间由原来的30个工作日缩短为13个工作日。认真办理政协提案，及时与政协委员进行面商，解答政策。切实做好住房公积金网站、政务信息公开网站和96128热线“阳光政务”工作，通过网站、电话等交流平台，不断加大住房公积金政策宣传力度，加强了与缴存职工的交流沟通。通过努力，管理效率和服务质量得到了较大的提升，树立了良好的社会形象。

四是狠抓队伍管理，保证了资金运营安全。一年来，全市狠抓了住房公积金管理队伍建设，开展了“整顿管理秩序、提高管理水平，构建住房公积金管理地图”等活动，不断提高了管理人才队伍素质。进一步加强了住房公积金财务管理和会计核算工作，强化内部业务稽核工作，有效保证了财务管理规范、资金安全，有效杜绝了违规、违纪情况的发生，规范了业务管理，确保了住房公积金资金安全和管理人人身安全。同时，进一步加强网络安全管理，规范操作程序，落实信息系统管理安全责任制，提升信息网络安全防护等级，提高信息利用效率，确保住房公积金管理数据安全、及时、准确。

总的来讲，全市住房公积金管理工作取得了显著成绩。但在住房公积金制度的巩固、发展中仍存在不少困难和问题，离市委、市政府和广大职工的要求还有较大的差距。主要表现在四个方面：一是住房公积金制度发展还不平衡，住房公积金覆盖率还有待进一步提高。二是我市住房公积金的资金使用率还需进一步提高。三是政策宣传力度还应进一步加强。四是随着我市住房公积金管理业务的快速发展，管理队伍不足与管理业务量增大的矛盾更趋突出，办公软硬件设施还不能适应当前工作的需要。

以上问题必须引起我们的高度重视，以求真务实的态度，切实加以解决，推进我市住房公积金管理健康、快速发展。

二、认清形势，抓住机遇，推动住房公积金管理良性发展

加强住房公积金管理工作，是解决职工住房困难问题，提高职工福利待遇，推动经济社会发展的重要工作。2010年，针对中央继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，抢抓扩大内需保增长的机遇，加强领导、完善制度，强化管理、突出服务，推动全市住房公积金管理工作再上新台阶，仍然是一项十分重要的工作。重点要做好以下几个方面：

（一）强化贷款管理，加大资金投入。我市的房地产业起步较晚，充分利用住房公积金贷款的低利率优势，引导住房公积金贷款消费，解决中低收入缴存职工的住房困难，尽量减轻职工的经济负担，充分发挥住房公积金在房地产经济、城镇化建设中的促进作用，是住房公积金管理工作的重点。我市自20**年启动住房公积金贷款业务来，不断降低准入门槛、减化手续，通过提高贷款额度、延长还款期限等方式，加大了对职工购建房资金的投入力度，为我市房地产经济和城镇化发展提供了重要资金保障。面对当前国家扩内需保增长和继续实行适度宽松的货币政策的形势，为进一步发挥住房公积金的作用，促进我市房地产业发展和城镇化建设速度，应着力抓好以下工作：一是继续强化“为缴存人服好务”管理宗旨，进一步拓展住房信贷市场，努力提高住房公积金的使用效率，确保全年发放住房公积金个人住房贷款5亿元，为改善职工居住条件，促进住房建设快速发展服务。二是在扩大贷款规模基础上，进一步加强逾期贷款管理，坚定不移执行保全资产措施；各县区政府要加强对住房公积金信贷工作的领导和支持，努力净化住房公积金信贷环境，管理中心要加强与财政、缴存单位的沟通协调，建立多种扣款机制，切实将风险最小化，确保信贷资产质量优良。

（二）继续搞好政策宣传，为缴存人服好务。住房公积金管理的最终落脚点在于服务缴存人，缴存人满不满意、高不高兴是衡量工作效率的标准。自提取新政策实施以来，我市积极抓好政策落实，赢得了广大缴存人的支持，产生了较好的社会反响。但是，依然存在少数缴存人对政策了解不够，认为只要在异地购房就可以提取住房公积金，甚至写信给市委、市政府主要领导，提出质疑。这些缴存人反映的情况，虽然不符合有关规定和**实际，但由此也表明，我们的宣传力度还有待进一步加强。因此，管理中心和各县区政府要进一步加大宣传力度，通过报纸、电视等媒体，广泛宣传《住房公积金管理条例》等办法规定及管委会讨论通过的各项新政策，对住房公积金政策进行准确的解释，让大家主动、自觉地参与到建立、完善住房公积金制度，推动全市住房公积金管理中来。同时，要进一步加强**住房公积金网站和电子政务信息网站管理，及时报道和宣传住房公积金相关政策法规，为住房公积金缴存职工提供网上帐户情况查询，方便广大缴存单位和缴存职工，增强管理透明度，促进各项管理更加规范、快捷、便民、高效。

（三）加大政策研究力度，为《条例》修改献计献策。《住房公积金管理条例》自1999年3月颁布后，20**年进行了修改，作为住房公积金管理的行政法规，一直沿用至今。在执行《住房公积金管理条例》的过程中，全国不少专家、学者、住房公积金管理者提出了许多意见，进行了一定的探索和尝试。去年11月召开的全国住房公积金研讨会，提出从资金的属性、资金的定位、利率机制、行政强制、中心定位、管理体制、监管机制、决策体制、增值收益分配等九个方面，对住房公积金的历史、现状和未来进行分门别类的研究，为《住房公积金管理条例》修改提供理论依据。我市的住房公积金管理工作虽然走在了全省、甚至全国的前列，但政策研究方面必须进一步加强。各位委员和管理中心要从不同的角度进行认真研究，形成调研材料积极向上反馈，为《住房公积金管理条例》修改提出意见、建议，这既是宣传**的窗口，又是对管委会工作的促进。

公积金提前还款政策篇6

从2009年三季度至今，政策层面的变动无疑是决定楼市持续下行的决定性因素。当以房价为代表的基本面一次次负隅顽抗时，政策调整一次次大力压顶。而如今，众多城市的房价进入下降通道，一些政策层面出现局部放松，尤其是在2012年宏观经济走势变得十分复杂与不确定的情况下，关于房地产行业调控政策局部修正的讨论越来越广泛。

眼下，来自调研机构和行业分析的观点是，可能出现局部松动政策包括：信贷额度增加，商业地产和工业地产类别的非住宅项目贷款，存在定向宽松的可能；限购政策存在局部放松的可能；以及公积金贷款额度存在全国性提高的可能。

公积金条例第二次修订

据悉，4月份，住房和城乡建设部(简称住建部)邀请数名房地产领域的专家就住房公积金管理的相关问题展开讨论，启动了《住房公积金管理条例》的第二次修订前期工作，研究将首套住房的阶段性优惠政策常态化的可能性。

目前，住建部已经要求地方政府加快对中低价位、中小套型普通商品房的审批，以增加普通商品房供给。与此同时，支持中低价位、中小套型普通商品房建设、供应的相关政策，也在抓紧研究当中。此外，住建部考虑协调和配合相关部门，将针对居民首套购房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。

对于上述政策趋势，业界人士普遍认为，在楼市严调之下，房地产投资明显放缓，已经拖累中国经济投资增长，中央急需刺激政策以达到以价换量，稳定投资。促房价合理回归和鼓励“刚需”均将成为政策常态。

据悉，现行的《住房公积金条例》于1999年4月颁布，2002年进行第一次修订，经过10年的发展，现有制度的效率、公平等问题已引起了政府高层的重视。二次修订后的条例，有望进一步扩大住房公积金的使用范围，修改方向是让公积金能更便利地用于包括租房、装修在内的住房消费，改善缴纳者的住房条件。同时，尽管本次修订的具体内容尚未明确，但大量公积金闲置的情况有望得到改变。其中，住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点有望进一步放开。另据悉，目前针对首套房的公积金贷款优惠政策还是由各地方政府自行制定，住建部暂时不会出台统一文件予以制度化。

中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，未来中央关于楼市政策有可能朝着两个方向推进：一是，促使房价合理回归，以满足居住需求；二是，在促进房价合理回归的同时，保持交易量的增长，即保证开发商积极性，保证房地产投资稳定，以达到不拖累中国经济之目的。他认为，中央必然是在不松绑楼市调控的大方向之下，继续抑制投资性需求，同时不断向“刚需”倾斜。

二三线城市贷款额度上限提高

针对“刚需”购房的政策倾向日益明确。近日，全国多个二三线城市开始放松公积金提取和贷款政策，住房公积金贷款额度上限悄然提高。蚌埠、南昌等国内二三线城市住房公积金贷款额度上限的上调幅度普遍在15％-25％之间。

在江西南昌市，住房公积金管理中心日前对公积金贷款最高限额进行了调整。调整后，对在市城区购房的，贷款最高限额由以前的40万元上调至50万元，对购买普通住房的双职工缴存户，最高额度也上调至60万元，此调整已从4月1日起执行。

安徽蚌埠市住房公积金管理委员会审议近日也通过了《关于提高蚌埠住房公积金最高贷款额度的意见》。从4月1日起，职工夫妻双方均连续足额缴存住房公积金，公积金贷款额度上限由30万元提高到35万元；购买二手住房及在市辖三县购买住房的，公积金贷款额度上限由25万元提高到30万元。

在内蒙古呼和浩特市，关于住房公积金的使用率及贷款额度，单身职工贷款额度由30万元提高到40万元，双职工家庭贷款额度由40万元提高到50万元，由此提高居民的购房能力。

事实上，近期上调公积金贷款额度的城市名单仍在进一步扩大。据不完全统计，近期还有辽宁沈阳、新疆克拉玛依、山东滨州、河南郑州和信阳等多座城市上调公积金贷款额度，调整额度均在15％至25％之间。其中，新疆克拉玛依个人在公积金中心的最高贷款上限由50万元增加到70万元。滨州将住房抵押贷款的最高额度及最长期限由现在的25万元／15年提高至30万元／20年，以提高职工购买、建造自住住房的能力。在郑州，公积金贷款最高额度上调5万元，购房者最多可以贷款45万元。此外，信阳住房公积金最高贷款额度由原来的个人16万元、夫妻双方28万元分别提高到26万元和38万元。

据新疆克拉玛依住房公积金管理中心主任曹建斌分析，放宽公积金提取和贷款政策主要基于两个原因。其一，住房公积金是一项惠民政策，应该将政策用好用足；其二，全市公积金账户余额充足，客观上可以满足较为宽泛的提取和贷款需求。不过，值得注意的是，近期上调公积金贷款额度的城市多属于二三线城市。在北京、上海等一线城市，住房公积金上限仍未有松动。

多城市房价呈下行态势

公积金提前还款政策篇7

关键词：公积金贷款；住房购买力；管理水平

一、住房公积金贷款政策与住房购买力现状分析

为了有效的改善居民的住房环境，稳定房地产市场，省住房城乡建设厅与省财政厅以及中国人民银行长春中心支行联合印发了《关于放宽住房公积金使用条件促进住房消费的意见》，将吉林省的住房公积金的贷款的使用要求逐步放宽，并切鼓励居民个人使用住房公积金贷款，并对吉林省各地区的住房公积金管理工作进行严格的监督与管理。这一政策的出台能进一步提高住房公积金的使用效率，还能有效的扶持房地产市场发展，改变现有的住房公积金结余资金量大的现状。

（一）政策分析

政策的出台首先居民可以通过提取住房公积金来有能力支付购房首付款，从而有效的解决因首付款不足从而不能进行住房贷款：其次是推出父母与子女互贷互还的业务，能有效的改善因当时居民由于自己住房公积金贷款额度不够的情况出现时，可与父母或子女住房公积金组合互用进行贷款，通过与父母或子女组合互用的住房公积金账户余额来对住房贷款进行偿还：第三，政策中还允许拥有一套住房还没有结清购房贷款的居民在无逾期贷款且有还款能力的居民可以再次申请住房公积金贷款来购买普通自住房：第四，吉林省对于异地贷款业务的开展进行了政策上的规定，在吉林省内的其他地区缴存住房公积金的居民，要省内的其他区县购买住房的可以向当地的住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。同时允许未结清购房贷款的居民再次申请住房公积金贷款，这项规定的出台能有效改善异地贷款难的问题。以上的新政策，能够有效的促进全省房地产市场经济的有序发展。

新政还规定积极鼓励个人进行购房贷款，并调整了贷款的首付比例，对于个人借款的还款年龄的限制有所延长，直到退休后5年：政策中还鼓励住房公积金管理中心与商业银行开展组合贷款业务，满足居民的购买需求，然后进一步对住房公积金的提取条件进行放宽。制定出台的相关贷款、提取的优惠政策，让住房公积金新政深入人心，从而惠及普通百姓。

（二）现状分析

由于吉林省的楼市成交量逐年提升，住房贷款和公积金贷款呈增长态势，省内各个地区出现公积金贷款难的现状，对住房公积金的指责声也越来越多，因此对公积金制度进行完善，提高公积金贷款规模，才能有效的提高居民住房购买力，所以住房公积金贷款政策的完善成为各城市调节居民住房需求的主要方式之一。随着我国住房公积金制度和政策的完善，更多的居民意识到住房公积金贷款的重要性，并购房的时候采用住房公积金进行贷款。近年来公积金贷款的发放规模也不断扩大，所以住房公积金缴存了多少，提取多少，贷出多少，成为了居民最关注的问题，文章中对吉林省住房公积金的提取额、贷款额、资金运用率进行了详细的数据分析。

1.提取额同比增44.92%，全年住房公积金缴存额比上年增长12.29%。全年住房公积金提取额比上年增长44.92%，占全年缴存额的75 52%，比上年提高17个百分点。吉林省方面的数据显示，去年公积金缴存同比增长8.83%。全年住房公积金提取占当年缴存额的比率为66.41%，比上年同期增加10.71个百分点。截至2015年底，提取总额同比增长26.08%。从公积金缴存的规模来看，出现了同比上涨的态势，这和公积金购房宽松政策有关。从公积金使用层面看，提取额度大规模增加，主要是住房消费市场持续活跃、公积金提取效率提高。

2.贷款额同比增68.1%，从全国来看，2015全年发放个人住房贷款金额比上年增长68.10%，贷款笔数比上年增长40.44%。吉林省的情况也大致相同，公积金贷款放款额比去年增加明显。全年共发放个人住房贷款笔数与金额同比增长29.58%、52.91%。截至2015年底，累计发放个人住房贷款笔数与金额分别同比增长13.78%、24.23%，贷款余额增长了24.66%。个人住房贷款率为71.45%，比上年同期增加8.03个百分点。公积金个人住房贷款规模的上升，说明房产市场交易比较活跃。

3.资金运用率吉林省达71.87%，根据吉林省住建厅公布的《吉林省住房公积金2015年年度报告》，截至2015年底，资金运用率71.87%，比上年同期增加7 8个百分点。从全省住房公积金数据来看，缴存余额同比增长10.65%，个人住房贷款率为71.45%，说明个人住房贷款是资金运用的主要方面，资金运用比较良好。个贷率过低，表明公积金支持贷款购房的力度不够，但是过高又表明公积金余额趋紧。一般以85%作为警戒线。提取占当年缴存比例66 41%，提取业务中，主要是住房消费提取，占比69.81%，提取用途比较合理。吉林省住房公积金资金运用率为71.87%。资金运用率一般指全部资金的利用情况，除了占大部分的贷款之外，还有小部分其他业务支出，省直和长春市公积金资金运用率较高，为81.79%，说明长春市的购房贷款需求比省内其他地区更高，80%左右的运用率属于合理范围。

（三）分析研究所具备的内涵

本文作为研究住房公积金贷款来影响城镇居民住房购买力，为住房公积金贷款政策的研究建立全新的局面。其主要内涵包括以下两个方面：第一，有助于调整相关住房公积金贷款政策以提高消费者购房能力，鼓励刚性需求。第二，有助于调整民用住宅的市场结构，抑制投资性需求。

二、住房公积金贷款的发展情况对住房购买力的影响

（一）住房公积金贷款的发展状况

住房问题已成为我们居民关注的焦点，房地产市场关系到国民经济的增长，但是由于我国住房住房价格和其他因素出现的问题，使住房公积金贷款成为我们关注的热点问题，很多居民都会选择使用住房公积金贷款来进行购房，因此，在住房公积金的使用过程中，往往出现很多关于住房公积金贷款的优势与缺点。我们按照现行的住房公积金的管理体制，住房公积金管理中心通过住房公积金缴存和运用作为主要的生存和收益的根源，如果住房公积金的管理为了收益而不回避风险，那样将出现很多坏账损失，最终有可能出现清盘的状况：但如果只求安全运作那么居民与住房公积金管理中心的雇佣关系必然维持不了太久。目前，我国住房公积金管理中心主要是依托政府的信用从企事业单位和职工归集住房公积金，并向需要购房的居民提供贷款，这是因为公积金管理中心具备了一定风险管控的能力，因此，住房公积金管理行业的主要本质就是风险管理。

（二）住公积金贷款发展对住房购买力产生的影响

归集、扩面是住房公积金管理的两项核心工作，归集，是对住房公积金缴存工作进行监督管理，督促建制单位按时足额缴存，提高建制单位的缴存质量：扩面则是扩大住房公积金制度的覆盖面，让更多职工可以享受该项制度购买住房。因此，缴存余额的持续稳定增长，能有效的提高住房公积金个人贷款速度，稳定房地产市场，提高居民的购买力，有效的保证住房公积金的资金安全。住房公积金使用方向主要针对的是个人住房贷款，随着我国住房公积金贷款制度的完善，公积金贷款制度对改善居民的居住条件作出了巨大的贡献。所以住房公积金贷款已经成为我国居民购房的主要资金来源，其居民住房购买力的影响也在不断增强。

三、住房公积金贷款与住房购买力研究中需要解决的问题

公积金个贷对居民住房购买力的影响比较大，本文将吉林省作为主要的研究对象，在一定程度上为国家有效制定住房公积金制度提供一些依据，但是其中还有一些问题需要我们进一步的研究与分析。首先，本文只是从整体上提出了公积金个贷对居民住房购买力方面的影响。实际状况比文中研究的情况更加复杂，由于省份与地区不同存在的因素也比较复杂，需要各界学者今后更加细致的进行研究，其次，每个城市推出的政策不同影响效果也就不同，虽然吉林省具有一定的代表性但是也不能全面将我国各个地区的情况进行详细分析研究，文章中列出了一些数据只能对吉林省进行研究，毕竟不具备全国性的参考意义，因此对于各城市的住房购买力研究需要结合当地的数据进行有效的分析研究。

公积金提前还款政策篇8

【关键词】金融体系住房金融抵押贷款

健全良好的住房金融支持体系影响到房产业的有利发展，没有一个完善的支持体系，将会引起价格的变动和销售量的降低。在由美国次贷危机引发的全球金融危机中，我国的房产业也受到了很大影响，具体是房产价格下降和销售量减少。改革开放以来，虽然我国的住房金融体系日益健全和完善，但是在具体的操作过程中仍然存在很多问题。

一、我国住房金融体系存在的问题

目前，我国住房金融体系的特征是以银行为主，住房金融市场属于一级市场，业务主要是贷款。住房金融体系能为住房供求双方弥补资金上的缺口，为居民家庭与投资者及银行等金融机构实现资源最优配置，从而确保住房市场有序健康发展。但是在形式复杂、市场竞争激烈的当前环境下，住房金融体系仍有诸多问题存在，具体有以下几点：

(一)住房金融体系不成熟，政策性住房金融不规范

目前我国的住房金融体系主要是以商业银行为核心，虽然兼有以住房公积金为主体的政策性金融体系，但能涉及到的购房者还是少数行政单位和事业单位等具有政府性的人员。1999年4月，国务院颁发了《住房公积金条列》，使我国的住房金融体系得到了很大程度地发展。但是总体上看，住房公积金制度并没有起到应有的作用。首先，公积金制度的统筹层次低，只限于地区和行业之间，缺乏公积金的流动性共享，国家对于住房公积金的管理不规范，缺乏有力的管理机构，监管松懈，使用率低；然后，住房公积金制建立的初衷是帮助中低收入家庭能该制度中收益，然而在实际中由于真正用于中低收入家庭的贷款比重低，致使大部分的中小企事业单位不能享用住房公积金带来的效益，这就没有实现之前设立公积金的初衷；最后，由于缺乏真正独立的住房金融政策性金融机构，加上管理的落后，使公积金的利用率低。

(二)个人住房信贷受到限制

伴随着住房分配货币化和市场化的进程，个人房贷得到了一定程度发展并发挥了作用，尤其是对城镇住宅建设的推动作用。然而，个人住房贷款还有很多问题要解决。首先，房地产行业的“泡沫”发展，超出了市场的需求量，过高的房价大大限制了居民的购买需求。然后，申请个人贷款的环节繁琐复杂，申请门槛高，对申请贷款购房者的收入要求高，这些条件和程序阻碍了住房信贷规模的发展。最后，住房贷款的后期监管制度和程序落后，按揭贷款未能证券化，银行承担的风险过高，缺乏商业银行信用风险的分散和转移。

(三)融资中介体系不健全

当前我国房地产市场迅速发展，住房需求不断增加，越来越多的开发商对银行金融服务提出了更高的要求，以适应住房贷款的发展。一个健全的住房中介体系应包括政策性、经营性和保险性的金融机构体系。但是在我国当前没有这样的一个全面住房中介体系，融资中介业务都是交由商业银行房地产信贷部来承担，这就影响了商业化目标的实现。此外，正在试点的住房储蓄银行和住宅信用合作社等较单一的银行住房金融业务，因其规模小和地域性强，难以成为住房金融市场的中介。

(四)我国住房抵押贷款证券化面临诸多制约因素

虽然住房抵押贷款是一级市场，但仍比较落后，并且还存在地区之间发展不一致的情况；没有强有力的发达的其他相关市场的支撑，比如银行与保险市场、投资者（包括机构投资和个人投资）雄厚的资本市场。

二、完善我国住房金融体系的政策建议

(一)发展住房金融机构，强化住房消费信贷功能

住房金融机构分为专业性的和非专业性的住房金融机构，另外还有提供住房贷款保险或保证的金融机构，它们一起构成一个完整的住房金融机构体系。目前我国尚未形成独立的住房金融业机构，因此，应该加快发展住房金融机构，借鉴国外成功经验，可以适当引进国外金融机构，以开拓国际性住房抵押业务。在这过程中关键还要学习和吸收国外先进的管理理念、手段和方法等

(二)规范和完善住房公积金制度

第一，规范公积金的统筹层次，提高公积金的统筹层次，拓宽公积金制度的覆盖面，包括个体企业、私营企业等非公有制企业，努力将公积金普及到城镇各类就业群体，包括在城市中有固定工作的农民工。第二，公积金要专款专用，同时还要照顾中低收入家庭。第三，由于现有的住房公积金规模较大，可以考虑把公积金转化为政策性住房银行。

(三)建立和完善住房抵押贷款二级市场，推动住房抵押贷款证券化进程

要建立和完善住房抵押贷款，推动抵押贷款证券化，就必须要有专门从事住房抵押贷款证券化的专业的金融机构，通过住房抵押贷款证券化机构（SPY），以住房公积金贷款和个人住房商业性贷款为基础发行证券筹集资金。公积金管理中心和商业银行可以出售贷款所获得的资金，来实现个人住房抵押贷款，已达到资金的良性循环。这就是个人住房抵押贷款证券化的大致思路和全部过程。

(四)完善贷款担保制度

健全和完善贷款担保制度，对保障住房金融业健康发展有着重要作用。根据当前的个人贷款业务来分析，提供贷款的投资者担心借贷者无力偿还贷款，于是提高了资格审查的门槛，加强了对贷款发放程序的谨慎度，这在一定程度上限制了个人住房贷款业务的发展。因此，通过学习国际先进经验，借鉴国际管理办法，完善贷款担保制度必须依托政府和专门的金融担保机构。有了政府提供的贷款担保，极大有利于住房贷款金融业务的发展；有了专门的金融担保机构，大大增强了融资过程中抗风险的能力，提高了投资者发放贷款的积极性。

(五)建立独立的住房金融监管机构，保障住房两级市场的合法有序运行

公积金提前还款政策篇9

【关键词】住房公积金；保障性住房；房产

一、住房公积金用于支持保障性住房建设的意义

1.能够充分发挥住房公积金的效用

住房公积金是单位和个人缴存的用于住房的长期储蓄金，是用国家法律形式确定下来的住房社会保障制度，是住房分配货币化、社会化的主要形式，具有专用性、互和政策性等特点，自从住房公积金制度建立以来，缴纳的单位和个人越来越多，住房公积金缴纳比例也越来越高，其在银行的专项资金归集额度也越来越多。由于住房公积金可使用的范围比较小，致使了大量的住房公积金的沉淀、闲置，这反映出了住房公积金运行效率的低下。

2.能够满足保障性住房建设资金的需求

近年来，我国政府持续加大推动保障性住房建设的力度，但资金短缺问题成为了制约保障性住房建设的短板，虽然中央政府和地方政府有拨付了一定资金用于保障性住房的建设，也有来自社会捐助和企业自建保障性住房资金，但是昂贵的建筑成本使得保障性住房的建设依然严重缺口。

3.能够保障缴存公积金的中低层收入群体享受国家优惠政策

国家建立住房公积金制度，鼓励职工缴纳公积金的目的就在于能够保障广大职工人群的住房问题，让他们享受到国家给予的优惠政策。但是，对于大多数的中低收入职工群体，由于收入低，没有足够的经济能力买房，也就没法能够通过个人住房公积金按揭贷款享受到相关的政策性利率优惠，缴纳了公积金却没享受到优惠政策，这明显有背公积金制度设立的初衷，容易滋生出严重的社会稳定问题，影响和谐社会的构建。通过住房公积金支持保障性住房建设这一有利政策，可以有效推动保障性住房建设的落实，让缴存公积金的中低收入职工群体可以优先享受购买或租赁保障性住房，让他们切实享受到国家的优惠福利政策，进而还能增强住房公积金制度的吸引力，扩大住房公积金制度的覆盖范围，推动住房公积金制度的不断优化完善。

二、住房公积金贷款支持保障性住房建设中存在的问题

1.增加住房公积金安全性和流动性风险

将住房公积金用于支持保障性住房建设需要慎重解决的一个问题就是要保障住房公积金的流动性和安全性，这也是所有参与公积金缴存的人所关心的问题。将住房公积金投资于保障性住房的开发建设之后，房地产市场能够保持稳定发展，才能使投入的资金实现增值、保值，也就是说安全性会受到房地产市场行情的影响。另一方面，用于保障性住房建设的住房公积金成为实物房产之后，是不容易变现的，因为就目前政策规定而言，保障性住房是不可以随意出售变现的，也即是出售变现是有条件限制的，这么一来投进去的这部分住房公积金就丧失了流动性，有可能使正常的公积金提取出现短缺，甚至出现缓贷或断贷现象，或是可能出现集中“挤提”现象。

2.住房公积金支持保障性住房的法律不完善

我国现行的《住房公积金管理条例》规定了职工和所在单位为其缴存的住房公积金为职工个人所有，并且明确规定了缴存的住房公积金所能使用的范围仅限于放贷给缴存个人进行购房、建造、翻建、修葺自住住房用，任何单位或个人都不得私自挪用。因此说，住房公积金用于保障性住房建设在目前来讲还没有获得充分的法律条规的支持，按照规定解读，住房公积金是属于私人资产，住房公积金管理单位没有权利决定公积金使用去向。更何况，用住房公积金来支持保障性住房建设，并不能使所有参与缴存的单位和个人都能受益。所以说，住房公积金管理单位在没有得到授权前就将住房公积金用于建设保障性住房，其做法是不受法律保护的。

3.住房公积金管理机构专业性不强

住房公积金管理中心直属于当地的政府，接受委托负责管理公积金，但不被授予使用公积金的权利。这就使得住房公积金管理体制各地区间相互独立，不利于政府政策的统一落实，不利于地区间的资金调配和个人住房公积金账户的流转。由于我国各地区间发展水平严重不均衡，有些地区的公积金使用率很高，有些则很低，不利于资金的高效配置。另一方面，住房公积金管理单位是不以盈利为目的独立事业单位，既不属于政府机构又不属于金融机构，由于专业技术的缺乏，不能够有效处理公积金缴存、贷款发放、呆账坏账等业务。用于支持保障性住房建设的资金拨付金额一般比较大，对后续回收指标也有着较高要求，基于目前公积金管理机构专业性较弱的特点，还不能有效的处理各项环节的具体业务，这对用于支持保障性住房的那部分公积金的安全性来说是一个隐患。

4.住房公积金支持力度有限

根据试点参与住房公积金用于支持保障性住房建设的城市的统计数据来看，存在着一个明显的现象：住房公积金支持保障房建设的资金投入量不够，而且实际投入额度和计划投入额度之间存在严重不匹配情况。要想获得用于支持保障房建设的住房公积金贷款是不容易的，要经过层层标准的筛选，不但要参照商业银行的贷款标准，而且要提高利率水平以应对存在的风险，另外，政府能够拿得出的匹配要求的项目并不多，很多地方政府对申请获取住房公积金贷款用于支持保障房建设的态度并不积极，因为公积金贷款时间比较长，还本付息问题不能保证按时支付，一旦本金利息没能及时填补公积金缺口就会影响到公积金贷款的正常提取，这也是削弱地方政府支持公积金援建保障房积极性的重要原因之一。

三、住房公积金支持保障性住房建设的对策建议

1.修订完善住房公积金管理法律条规

住房公积金贷款用于支持保障性住房建设目前尚处于试点阶段，其所发挥的积极作用将会随着试点范围和规模的扩大而显示出来，为了让公积金贷款支持保障房建设具有合法性，就必须修订相关公积金管理法律条规，即使用于援建保障性住房的住房公积金贷款出现了问题也不至于损害到缴存职工的利益。比如，现在的《条例》修订就有规定了在留足用于优先保证职工和个人贷款需求资金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款用于保障房住房建设。通过这样的规定，就使得住房公积金贷款用于保障性住房建设的操作有法可依。

2.建立全国性的住房公积金管理中心

首先，建立起一个全国性的公积金管理中心负责整合管理各地分散的公积金管理中心，以专业政策性金融机构的性质来对各地公积金管理中心的闲置资金、沉淀资金进行管理，可以尝试将所集中来的资金转换为政府债券形式并委托专项投资基金进行统一性的保障性住房项目贷款，并实行独立核算管理。其次，全国性住房公积金管理中心还需要为各地管理中心建立专项账户以实时掌握各地资金的使用情况，并在确保各地满足个人住房贷款的前提下，对闲置资金进行统筹管理，安排资金的归集和使用。通过这样的运作，全国性管理中心就可以充分发挥各地市资金的使用效率，更好地发挥住房公积金贷款在保障性住房建设方面的作用，而且还可以解决住房公积金管理机构专业性差和独立性差的问题。

3.建立贷款回收制度确保公积金的安全性

首先，如果租金定价不合理将会出现两种极端，一是定价过低，不能够偿还基本的贷款利息，导致公积金中心没能及时收回贷款本息而造成损失；二是如果定价过高，就会减少出租率，影响租金收入，同样也会影响到贷款本息的支付。为了确保公积金的如期回收本息，就需要相关部门来共同制定合理的出售、出租价格，以确保公积金贷款本息的按期收回。其次，要建立健全贷款担保机制。虽然可以以建成的保障性住房作为贷款抵押物，但是在实际管理中风险大、成本高、处理手续麻烦，不一定能够确保贷款资金的安全性。

四、结束语

住房公积金长期存在闲置资金数额大且运行效率低下的问题，而且很多缴存公积金的中低收入职工群体因为没有经济能力购房而不能享受到公积金贷款利率优惠政策。将住房公积金贷款用于支持保障性住房建设既能够提高公积金的运行效率，又能让低收入职工享受到缴存公积金带来的福利，因此采取有效的策略解决住房公积金贷款支持保障性住房建设中存在的问题有着重要的意义。

参考文献：

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[3]张亦.住房公积金支持保障性住房建设探讨[J].经营管理者，2013（05）：24

公积金提前还款政策篇10

关键词：保障房；融资；金融创新

中图分类号：F832．45 文献标识码：B 文章编号：1007-4392（2011）09-0053-03

一、当前天津市以金融创新助推保障性住房建设的基本情况

近年来，天津市通过创新融资模式、拓展筹资渠道，大力引导社会资金投入保障房建设领域，金融支持保障性住房工作取得巨大成绩。截至2010年末，天津市各金融机构参与保障性住房建设项目80多个，贷款余额130多亿元，为“十一五”期间天津市保障性住房建设目标的顺利实现发挥了重要作用。而2011年以来，天津市金融支持保障性住房建设工作在政府、银行、企业的多方合作及共同努力下，通过创新机制、大胆突破、加大扶持、因地制宜保持快速发展。截至2011年6月末，天津市保障性住房开发贷款余额达210．25亿元，较去年同期增长近4倍，比年初新增149．36亿元；参与保障性住房建设金融机构累计达14家，当年支持各类保障房建设项目累计约达30个。

（一）创新融资模式、拓宽筹资渠道，引导各方资金进入保障性住房建设领域

近年来，天津市针对当前保障房建设过程中除财政投入、土地出让收益提取、减免税费以及银行贷款等方式外缺乏其他融资渠道的问题，积极创新投融资模式、多渠道满足开发建设资金需求。一是通过搭建政府主导、社会参与的投融资平台，疏通直接融资渠道，引导社会资金参与保障房建设。2009年，天津市通过率先成立由天房集团、天津市国土房管局、天津信托公司等单位共同组建的全国首支保障性住房投资基金，为3个限价房项目募集社会资金16亿元，提供住房约6000套；二是积极推动公积金和社保基金支持天津公共租赁房建设项目。2010年以来，天津市一方面积极开展公积金支持保障性住房建设试点工作。在建设银行天津分行的协助下，通过项目准备、产品研发、资金投放及管理，以公积金委托贷款方式发放19．75亿元建设3个公租房项目；另一方面通过加强与全国社会保障基金的洽谈合作，顺利与其签署了30亿元的信托贷款项目，专项用于支持天津14个公共租赁房项目，总建筑面积530万平米。

（二）搭建融资平台、借力银团贷款，缓解危陋房屋拆迁和安置房建设融资难题

2009年，天津市面对危陋房屋拆迁和安置房建设过程中区级政府融资及风险控制能力有限，难以获取银行信贷资金支持的问题，通过市政府和相关区共同出资的方式组建了全国首家保障性住房建设投资有限公司，以此来满足银行放贷要求，为天津城中村改造建设获取信贷资金支持。截至2011年6月末，天津市保障性住房建设投资有限公司通过以拆迁地块土地使用权为抵押、出让金为还款来源的方法，按照“不以盈利为目的，专项投资、封闭管理、安全还款”的模式与以建设银行天津分行为牵头行的15家银行签订了200亿元的贷款合同，先后启动5个危陋房屋拆迁项目和2个城中村改造项目，投入银行资金60多亿元。

（三）加大支持力度、完善配套政策，为银行、企业参与保障房建设营造良好的外部环境

目前，天津市在保障房建设中，为提高企业、银行参与保障性住房建设的积极性，除减免税费外，在土地规划、销售许可、资金监管等方面通过简化流程、放宽审批条件给予很大的便利，从而提高了资金流转速度、降低了银行信贷风险，为房地产开发商及银行在当前形势下参与保障性住房建设创造了良好的条件。一是目前天津市房管局不将保障房预售资金纳入资金监管账户，从而提高了开发企业建设资金的使用效率；二是保障房销售许可证获取条件较宽、时间较早，从而极大地提高了银行信贷资金的安全性和流动性。根据渤海银行测算，一般商品房贷款项目还款周期为3－4年，而限价商品最多2年便可收回全部贷款。

（四）创新授信方法、调整建设模式，确保保障性住房建设贷款资金的顺利发放

当前，在金融支持保障性住房工作中，各金融机构切实结合自身实际、积极践行社会责任。一是中德住房储蓄银行紧密围绕自身市场定位，以服务保障房建设和消费为重点，创新推出“惠民贷”保障性住房营销服务模式和租赁型经济适用房开发贷款、小城镇安居建设贷款业务。2011年，新增保障性住房个人贷款达2亿多，投放额占天津市全部商业银行市场份额的45％左右，保障性住房开发贷款44．73亿元，占其全部信贷资产的48．95％；二是国家开发银行天津市分行充分创新实践开发性金融理论，在支持城中村改造项目上，针对区位较偏、安置点分散、动迁量大等情况，通过量体裁衣，设计包括改造项目统一实施、动态担保、土地逐步出让、项目资本金自身平衡等符合其自身特点的方案使100亿贷款授信项目最终获得总行审批通过；在公共租赁住房建设中，为实现412亿元项目承诺贷款的顺利审批。针对项目投资总额偏高、政府资源有限、收益率偏低的问题，一方面通过将配套公建纳入公租房建设范畴，以建成后统一招商租金收入来提高项目单位的还贷能力；另一方面，根据城市未来发展和居民收入消费水平逐步提高的情况，提高住宅建设标准、配备地方车库，从而在改善居住者生活品质的同时，便于后期出售，增强还贷保证。

二、目前金融支持保障性住房建设过程中所面临的问题

综上可见，天津市保障性住房建设的金融服务工作在政府、监管部门以及金融机构等的大力支持下，通过融资渠道、监管政策、产品模式等领域的大胆创新、勇于突破取得了显著成绩，走出了一条独特的发展之路。但在这一过程中，我们也发现当前保障性住房金融服务工作的开展面临诸多困难，亟待解决：

（一）保障性住房范畴的差异性对地方分支金融机构利用总行信贷政策支持保障房建设产生了一定影响

目前，住建部将保障性住房划分为廉租房、经济适用住房、经济租赁房、限价商品房四大类。但在实际工作中，各地根据自身情况对保障性住房的具体范围进行了一些调整，从而导致全国性商业银行在数据统计、扶持政策上制定全面、统一的操作规范存在一定困难，影响了部分金融机构有关工作的开展。

（二）部分保障性住房建设项目的公益性属性和特点，使其难以与银行现有金融产品和监管要求相对接

目前，保障性住房建设项目由于其带有较明显的社会公益或准公益性质，在承贷主体、利润水平、借款期限等方面与普通房地产开发贷款项目存在较大差异，难以满足现行贷款审批发放和银行监管的要求，进而制约了金融机构参与保障性住房建设。如就租赁型保障房项目而言，由于其一般还款来源为项目的租金收入，收益较低且现金回流周期较长，因此按照现行的房地产贷款期限一般不超过15年的监管要求，势必面临较大的还款压力，难以获得审批。此外，还可能存在开发承贷主体和未来经营承贷主体不一致的问题。

（三）保障性住房建设贷款抵押物的变现抵偿存在一定的风险

当前，各金融机构的保障性住房贷款尚未涉及对抵押物的处置，但是就以划拨土地为开发贷款抵押物而言，由于根据有关规定，划拨国有土地使用权取得人只能以现状地价款减去政府应收地价款部分的余额进行抵押，由此导致项目贷款初期抵押物价值不足以覆盖信贷风险，从而影响了贷款的审批发放；就购买经济适用房居民的个人住房抵押贷款而言，由于目前规定购买经济适用房的居民规定取得房地产后不得在5年内进行转让，不够年限确需转让的，由政府原价购回。因此，个人贷款出现风险后的抵押物即时变现抵偿存在一定的操作障碍。

（四）缺乏专门的、差别化的保障性住房信贷管理政策

当前，保障性住房在中央及地方政府的大力推动下，已成为各金融机构特别是政策及国有大型商业银行维护市场稳定、履行社会责任的一项必须面对的重要工作。但在我国现行的保障性住房信贷制度中，除经济适用房、廉租房制定有专门的贷款管理办法外，限价商品房、棚户区改造，尤其是公共租赁房尚无相应的专门信贷管理办法进行明确规范，同时在各项监管指标和管理上也未能基于保障性住房在土地、销售、管理等方面的特性给予倾斜和考量。从而不仅不利于商业银行介入保障性住房、特别是租赁型保障房的建设，更不利于建立支持保障房建设的长期政策导向机制。

三、关于推动金融支持保障性住房建设的政策建议

（一）发挥政策杠杆作用，激励金融机构积极参与保障性住房建设领域

当前，政府有关部门应着力通过财政补贴、税收减免、专项奖励等措施提高金融机构在保障性住房建设项目上的投资收益和积极性，满足商业银行作为现代股份制企业的利益与诉求，从而建立商业性与政策性有机结合保障性住房建设长效机制。

（二）实施差别化的保障性住房信贷管理政策，促进金融支持保障性住房建设工作的顺利推进

一是应尽快出台涉及限价商品房、城中村改造，尤其是公共租赁房等各类保障性住房的专门房地产开发贷款管理细则，为金融机构进入保障性住房建设领域铺平道路；二是应在商业银行监管指标以及有关举措上给予其区别于普通商品房更为宽松的条件，如采取将贷款最长期限从15年放宽至30年、允许在资金封闭管理的情况下保障性住房开发投资公司利用银行贷款进行土地整理和拆迁等举措；三是在宏观调控和房地产信贷政策导向中，从信贷规模、首付款比率、贷款利率等方面给予倾斜，引导商业银行将更多地资金投入到保障性住房建设领域。

（三）完善住房金融服务体系，更好地发挥政策性金融在对保障性住房建设的支持作用

一方面应组建专门的非营利性保障性住房投资建设公司或政策性机构，通过对投资回收期较长、资本回报率偏低的保障性住房采用政策化运作模式来化解当前各金融机构时常由于利润最大化经营目标性与保障房建设项目公益性不一致所导致的问题和矛盾；另一方面应大力发展住房储蓄业务及机构，在降低中、低收入家庭申请贷款的门槛，增强其实际购房能力的同时，通过将成本较低、期限较长的购房储蓄存款与贷款回报低、偿还期长的保障性建设贷款将匹配，提高金融机构参与保障性住房建设的能力。