房屋托管的推广十篇

房屋托管的推广篇1

委托方（以下简称甲方）：

中介方（以下简称乙方）：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方经友好协商，就甲方委托乙方，乙方接受甲方委托从事房地产中介一事达成一致，订立本协议：

第一条 甲方委托乙方中介其出售位于建始县 镇 之房地产，《房屋所有权证书》是 字第 号，房屋建筑面积 平方米（以房屋所有权证所写面积为准），产权性质 。

第二条 此委托协议的期限自 年 月 日至 年 月 日（房屋买卖双方洽商、办理房屋产权过户的时间不计在内）；

第三条 甲方确认以人民币（大写） 元整（￥ ）的房价出售此房地产。

乙方提供中介服务，以不低于该价格为甲方寻找客户，提供订立合同的机会。

第四条 乙方为甲方中介服务的项目和甲方支付乙方服务费的标准及方式

1、乙方的中介服务项目：

1.1 通过乙方自身的信息库、媒体广告等为甲方搜寻购房客户信息；

1.2 甲方与潜在客户洽商交易、引领潜在客户看房并协助买卖双方促成交易；

1.3 甲方收取购房客户定金并为客户开据收据；

1.4 成交后，为甲方及买房人办理中介中保，并代办房屋过户手续和房屋交接手续；

1.5 妥善保管甲方提供的房屋钥匙及各种证件、资料，并为甲方保守各项信息机密。

2、乙方的中介服务收费标准为：

2.1房屋买卖信息服务费：成交价的2%；

2.2代办此房产的产权过户手续费：人民币壹仟元整/笔；

2.3 代办按揭中的房产，甲方需乙方协助办理提前还贷手续的：人民币三仟五百元整/笔（垫款额超过25万元的部分加收超出部分的2%）。

3、甲方应交付乙方的中介服务费，需在签定中介合同当天支付。

第五条 甲方确认以第*种方式委托乙方出售此房产

1、独家委托

1.1甲方确认乙方为出售上述房屋的唯一受托人，具体如下：

1.2 乙方可先行向甲方支付定金 ，乙方向甲方支付定金的，定金可最终冲抵房款，乙方可在买房人支付的购房款里扣除。

1.3甲方不得终止委托出售或将此房产自行出售或交由第三方出售，否则应赔偿乙方用于人员推广、广告等经济损失人民币伍仟元整，以及由此给乙方带的经济损失；同时，乙方支付定金的，甲方应当向乙言双倍返还定金。

1.4甲方不得与乙方提供的客户私自达成任何交易事项，否则视为乙方已完成委托工作，甲方应按本协议规定支付费用，并退还定金；

1.5乙方应当利用经纪人、自身店面，网络，展会，房源手册，媒体广告等渠道为甲方房产进行宣传推广；甲方应与乙方提供的客户签署《中介服务合同》及《建始县房屋买卖合同》。如甲方未能按期履行，视为甲方违约。

2、非独家委托

2.1甲方确认乙方为出售此房产的受托人之一，但甲方有权利委托其他渠道同时此房产的出售；

2.2 乙方在可能的情况下为甲方进行广告推广，并承担销售费用；

第六条 甲方应确认如下事项

1、甲方同意乙方带领潜在客户查看此房产；

2、甲方同意将此房产的钥匙交由乙方保管，以供查看此房产之用；

3、甲方委托乙方发出关于此房产的推广广告；

4、甲方委托乙方甲方与潜在客户对此房产签署预定协议并代收定金。

第七条 甲方应按如下规则为乙方完成居间服务提供条件

1、甲方保证对此房产拥有合法处置权；甲方委托人代办出售事宜的，应出具合法有效的受权委托书，委托书原件交付给乙方，同时还应出具甲方和人的身份证明及复印件。

2、甲方保证其向乙方提交《房屋所有权证》或复印件、产权人身份证、人身份证、物业供暖结清证明、上市申请审批表及相关证件且真实、合法、有效。

3、甲方保证此房产产权清晰，无纠纷。若发生与之有关的权属收纷及债务纠纷，概由甲方承担责任，因此给乙方及房屋买受人造成的经济损失，甲方负责赔偿。

4、甲方为已婚夫妇的，保证出示配偶同意出售的证明；出售共有房屋的要出示共有人同意出售证明；房屋正在出租的要出示承租人放弃优先购买权声明。以上材料留存在乙方，等办理房产过户手续时使用。

5、甲方应当积极协助、配合乙方工全，认真接待乙方带领潜在客户查看此房产。

6、乙方与买房人洽商达成意向后，甲方应保证及时来乙方营业场所，与房屋买受人签署《北京市房屋买卖合同》和《居间中保合同》。

7、甲方联系电话及地址以本合同所载为准，如甲方地址、电话变更、应及时通知乙方；如因甲方未及时通知乙方而给乙方和买受方造成损失，甲方承担赔偿责任。

第八条 委托期限内经甲方同意，乙方可以免费提供如下服务

1、为使潜在购房人对此房产满意，促成交易，对房屋进行保洁、消毒服务；

2、为使潜在购房人对此房产满意，促成交易，根据需要免费对此房产进行简装修；

3、根据此房产具体情况通过广告、展会、网站、媒体对此房产进行专项推广。

第九条 违约责任

1、乙方由于过错导致未能在本协议期限内找到购房客户的，乙方不得收取服务费，已交付的定金不得要求返还。甲方将房屋钥匙交给乙方保管的，乙方仅享有使用该钥匙带领客户看房的权利，乙方擅自居住甲方房屋的，按该地区住宅平均租金赔偿甲方损失。

2、甲方因终止委托、拒绝签署房屋买卖合同的或将此房产自行出售或交由第三方出售的，应承担违约责任，双倍返还定金。

3、甲方不得与乙方提供的客户私自达成交易，否则视为乙方已完成委托工作，甲方应按本协议规定支付费用，并退还定金。

第十条 合同的终止与解除

甲乙双方约定，出现下列情况下之一，本协议自动终止。甲方和乙方互不承担责任，甲方在本协议终止后的3个工作日内全额退还已收取的定金及房款，乙方在收到定金及房款后则应将甲方所提供的全部证件及资料退还。

1、本协议履行期间，发生不可抗力致使本协议无法履行的。

2、如房屋购买人须申请购房贷款，银行不予批贷的；

第十一条 其它

1、甲方和乙方在履行协议过程中发生争议，先由双方协商解决，协商不成的可向人民法院提出诉讼；

2、协议未尽事宜，双方可另行协商，达成补充协议；

3、本协议履行期间，双方因履行本协议而签署的补充协议、协议附件及其它书面文件，均为本协议不可分割的一部分，具有同等法律效力。

4、本协议一式两份，自双方签字盖章之日起生效，甲方和乙方各执一份，具有同等法律效力。

甲方

身份证号：

通信地址：

邮政编码：

电话：

乙方：

营业地址：

经办人：

房屋托管的推广篇2

一、问题与现状

（一）出租屋及流动人口基数大，工作任务重，压力大。

据20__年统计数据显示，__街拥有出租屋2.9万套，约占全区出租屋总数的1/5；流动人口16万人，约占全区流动人口总数的1/4。历年出租屋发生的治安刑事案件和流动人口作案比例高，街道面临着巨大的城市管理和社会治安压力。近年来，__街党工委、办事处历任领导都充分意识到这一问题的严重性，历届领导班子都把加强出租屋和外来人员管理作为推动__科学管理、科学发展的一项基础性工作来抓，并取得了一定的实际效果。但由于拥有如此巨大的基数，加上其他一些原因，工作任务重压力大，管理难度大，精细化管理的难度则更大。

（二）现行法律、法规，制约力度不足。

在出租屋管理上，目前实际操作上所依据的法律、法规主要是《中华人民共和国城市房地产管理法》和《__市房屋租赁管理规定》（即俗称的政府2号令）。一方面，上述法律、法规是就城市一般意义的房屋租赁方面的规范性依据，由于种种原因，城乡结合部街道所辖的出租屋一般为无办理报建手续、无法取得合法的权属证明的违章建筑，严格说是属于不具备出租条件、不得出租的房屋，但现行的法律、法规对类似的出租屋无法制约。另一方面，现行法律、法规对租赁当事人应当履行的义务分别作出了相应规定，但实际工作中个别当事人不履行应当履行的义务，如“不得向依法应当取得许可证或其他批准文件和营业执照而未取得的单位出租房屋”、“在规定期内依法申报、缴纳房屋租赁相应税款”等义务时，由于取证困难等原因，导致现行法律、法规规定的罚则难以执行、兑现。

（三）管理资源不足，管理难以到位。

鉴于目前街道的运行体制，街道所掌握的人、财、物等资源十分有限，而出租屋的管理资源就更加缺乏。如根据现行有关政策每200套出租屋配备一名出租屋管理员的规定，目前__街虽然配备了150名出租屋管理员，就20__年统计2.9万套出租屋数似乎已经满足了规定要求。但由于街道的安监、打假等部门人手不足被抽调了部分，150名出租屋管理员中实际从事出租屋管理的只有100人左右。加上2.9万套的数据是20__年的统计数，随着近年市场经济的进一步发展，__市城市中心东移步伐的加快，城中村出租屋市场日益看好，一些屋主将原来的2-3层房屋拆掉改建为6-7层的房屋，有的甚至改建为9层；原来6-7层的也加建至9层；有的为了更好适应租赁市场的需求，在原来每套2居室的基础上改建为1居室，据粗略估算，全街实有出租屋数将比20__年统计数增加30%以上，达到3.8万套。以每200套出租屋配备1名管理员的标准，应配备190-200名出租屋管理员，才符合标准要求。由于人手不足，管理难以到位

（四）管理机制落后，管理缺乏有效性。

据调查，目前__街出租屋管理方式既有由屋主本人自行管理的传统管理模式，也有将相邻若干栋房屋围起来，由出租屋主联合管理的“围院式”管理模式，近年还培育推广出一种由专业物业管理公司接受屋主委托经营管理的“托管式”管理模式。目前，三种管理模式中，由屋主自行管理的传统管理模式仍占大头，约占出租屋总数的70%左右；“围院式”管理模式和“托管式”管理模式都是近年推广的新模式，分别占出租屋总数的10%和20%左右。比较三种管理模式，屋主自行管理的传统管理模式由于管理分散以及招租手段比较落后，一方面是容易失控、引发的消防安全隐患以及治安、卫生问题较突出；另一方面出租率普遍较低，屋主收益保障系数不高，因此税费收缴难度也较大。“围院式”管理模式较之传统管理模式具一定的先进性，也较好地解决了治安、卫生等问题，但总体上仍以屋主自行管理为基础，消防安全等隐患仍无法得到有效解决。“托管式”管理模式则相对较好。经试行四年多，专业经营公司根据出租规定对受托的出租屋室内外进行统一整饰、环境改造、实行连片开发、加装电子门禁、闭路电视监控、封闭式管理、安排专人24小时管理、保洁以及值班巡逻、网上招租信息等，出租率基本维持在95%以上，比屋主自行管理提高了10-20%，租金比原来提高了50-70%；出租屋整治合格率、消防整改合格率、入住人员信息资料登记率均为100%；刑事发案率连续数年始终保持“零”记录。基本实现了“政府放心、屋主舒心、租客安心、经营者开心”和社会效益与经济效益同步发展的多赢目的。“托管式”管理模式曾在全市出租屋管理工作会议上作过介绍，引起市有关领导和市出租屋管理领导小组的重视，被确定为市的出租屋管理服务示范点。遗憾的是，目前纳入托管式管理的出租屋仅有5000多套，只占全街出租屋总数的1/6左右。

二、对策与措施

（一）高度重视，切实加强出租屋及流动人员管理。

保一方平安，是党的各级组织和各级政府的政治责任，更是街道党工委、办事处加强社会公共管理、服务的重头戏。出租屋及流动人口管理是街道工作的重要组成部分，尤其是城乡结合部的街道，由于出租屋及流动人口基数大的特点，加强出租屋及流动人口管理是维护社会政治、经济稳定，搞好社会治安综合治理和城市管理，促

进全街经济社会又好又快发展的重要基础。因此，要加以高度重视，将出租屋及流动人口管理工作纳入街道工作的重要议事日程，积极探索适合城中村出租屋管理的方式、方法，采取有效工作措施切实加强出租屋及流动人口管理。

（二）精心组织开展“洗楼”行动，摸清底数，为加强出租屋及人口管理提供科学依据。

为全面掌握全街出租屋和流动人口的底数，保证信息“完整、准确”，__街将“洗楼”行动作为学习实践科学发展观活动的自选动作，从今年的2月起至6月共5个月时间，对全街范围内的出租屋展开地毯式的清查，力争实现出租屋信息录入率达到100%，流动人口信息登记录入率达到95%以上，与房屋出租人治安责任保证书签订率达到100%，彻底摸清全街出租屋和流动人口底数，为进一步加强出租屋和流动人口管理提供科学的决策依据。为确保“洗楼”行动顺利开展，街道制定了具体的工作实施计划，以社区为主体组建16个核查工作小组，明确各社区居委会主任、出租屋管理工作站站长、警务室负责人为核查第一责任人。将出租屋的消防、治安、流动人员信息逐一核查，发现错误或已变更的信息，及时在信息系统和文字档案中修改或注销；对新登记的出租屋，分别填写__市《出租屋栋（套）情况表》、《流动人员信息登记表》，并将有关数据录入信息系统。存在消防安全隐患的，当场教育承租人改进；隐患严重的开出限期整改通知书限期作出整改。根据“洗楼”获取的新数据逐户登记造册，完善分类分级管理的工作制度，进一步加强出租屋和流动人口管理服务工作水平。

（三）进一步加大“托管式”管理模式的推广力度，引导更多出租屋纳入有序管理。

“托管式”管理模式是实践证明是最适合当前城中村出租屋管理工作实际，最具推广价值的出租屋管理模式。为进一步有组织、有计划地引导“城中村”出租屋从分散性经营管理向专业化、规范化的托管式经营管理模式过渡，__街从20__年初起在全街范围内宣传推广“托管式”管理模式，并取得了一定的成效。逐步建立起“政府指导、政策扶持、市场运作、监管到位”的“城中村”出租屋经营管理的新格局。但“托管式”管理模式毕竟是近年才培育出的新型管理模式，如同任何新生事物一样，人们对它的认识需要一个过程。要采取各种有效措施进一步加大推广工作力度。如通过有关新闻媒体向社会做好广泛的宣传工作，必要时通过新闻媒体相应的广告进一步扩大社会影响；通过各村公司、社区居委会配合做好所属干部、群众的宣传发动工作，引导干部群众加深对“托管式”管理模式的经营管理方式以及实际效果的理解和认识，为顺利推进“托管式”管理模式营造良好氛围，为其正常运作奠定良好基础。

房屋托管的推广篇3

2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过了《物权法》，从2007年10月1日起施行，这就为我们房产档案管理人员受理房产档案查询提供了法律依据。《物权法》第十八条是关于不动产登记资料查询、复制的规定。“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”全国人大常委会法制工作委员会组织编写的《物权法释义》，认为物权公示本来的含义或者真正目的，不是要求全社会的人都知道特定不动产的信息。房产档案虽然是由产权人提供，属于社会的财富，但的确系特定对象的财富，涉及个人财产的保密和隐私权问题。保护公民隐私和不损害公民权益，这恰是《物权法》的本意，也是《档案法》明确规定的，因此，房产档案是不能面向社会公开查询的。按照国家建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》的规定，有关单位和个人可以公开查询，但只能是房屋的相关人（权利人、利害关系人）查询。

笔者认为查询房产档案应该是有条件和限度的，而且是有一定规范要求的允许查询，在完善管理措施的基础上，尽量为经济建设和社会发展及广大人民群众提供广泛的服务。

房屋产权人查询相关房产档案，应按照《档案法》和国家建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》的规定应持有合法证件。

一、房屋产权人查询自有房产档案。私人的需出示本人有效身份证，单位的应持有单位正式介绍信和查询人员有效身份证或工作证，提供房屋产权证。

二、委托查询自有房产档案。需提供有效委托书或公证部门公证书，受托人需出示有效身份证，提供委托人的房屋产权证，经分管领导批准。

三、涉案查询房产档案（指公、检、法、纪委）。凭单位介绍信并写明相关产权人姓名和房屋地址，查询人员需出示有效身份证或工作证，经分管领导批准。

四、律师查询房产档案

（一）律师非诉讼案件：凭单位介绍信、有效的律师证，提供房屋产权人的有效委托证明书（公证书、律师本部门的见证手续），提供房屋产权证的原件或复印件，经分管领导批准。

（二）律师诉讼案件：凭单位介绍信、有效的律师证，提供人民法院有关房屋产权人已参与诉讼活动文书的原件或复印件，经分管领导批准。

其他单位因工作需要和与产权人有利害关系的人查询房产档案，也要很好地把握，区别对待。

房屋托管的推广篇4

一、指导思想

房屋租赁专项清理整顿工作以省建设厅、省综治办、省公安厅、省人口计生委、省地税局、省财政厅《关于加强和规范出租房屋管理工作的通知》（建房〔〕133号）文件精神为指针，以有关法律法规及规章为依据，建立健全出租房屋协作管理机制，严厉打击出租房屋中的违法犯罪活动，为创造良好社会治安环境、构建和谐社会服务。

二、组织领导

成立由常务副市长任组长，市政府办副主任、市房管局局长、市地税局局长、市公安局副局长任副组长，市监察局、市人事局、市人口计生局、市国土资源局、市广电局、市财政局、各乡镇（街道）等单位分管负责人为成员的市房屋租赁专项清理整顿工作领导小组。领导小组下设办公室，办公地点设在市地税局，由市地税局局长唐胜利兼任办公室主任。各乡镇（街道）成立房屋租赁清理领导小组，负责本乡镇（街道）房屋租赁清理整顿工作。

三、工作目标

通过房屋租赁清理整顿工作，实现以下目标：

（一）摸清出租房屋底数，出租房屋备案率达95%以上；

（二）治安责任保证书、计划生育责任状，与流动人口签订流动人口管理合同的签订率达100%；

（三）出租房屋地址、出租用途和房屋出租人、承租人、被委托管理人的姓名、性别、身份证号码、常住户口所在地等基本信息登记率和录入率达100%；

（四）建立健全部门之间的情况信息通报制度和协作管理机制；

（五）提高对辖区内出租房屋的管控能力，打击利用出租房屋进行的违法犯罪活动；

（六）消除出租房屋中的安全隐患，保证出租房屋中不发生重大治安和灾害事故。

四、部门职责

（一）市监察局、市人事局负责对国家公职人员办理《房屋租赁证》及缴纳税费情况进行监督检查。

（二）市公安局负责加强对出租房屋的治安管理，建立建全流动人口管理体系，委托乡镇（街道）与出租屋主签订房屋出租治安责任状、办理暂住登记和居住证受理发放等工作。负责对偷税、抗税，妨碍执行公务等违法行为进行处罚。

（三）市房管局负责制定和完善房屋出租登记备案制度，出台登记备案操作办法；负责与乡镇（街道）签订委托代收协议，指导、督促乡镇（街道）做好房屋租赁手续费的代收工作。市房管局、市国土资源局负责及时准确提供租赁房屋的产权及土地使用权等有关资料。

（四）乡镇（街道）负责在辖区内开展房屋租赁清查工作，摸清房屋租赁底子，做好房屋租赁费的代收工作。

（五）市财政局负责做好房屋租赁专项清理整顿工作经费的保障工作。

（六）市地税局负责房屋租赁税收检查清理工作的组织协调、税收政策宣传、户面清理、专项检查、发票管理、税款征收、规范管理、收集情况、总结推广经验等。

（七）市人口计生局负责对出租房屋中流动人口计划生育情况的检查、指导。委托乡镇（街道）、村（居）与出租屋主签订计划生育责任状、与流动人口签订流动人口管理合同。

（八）市电视台负责开辟宣传专栏，对本次活动进行及时报道，营造专项清理氛围。

五、实施步骤

房屋清理整顿专项工作从年月日开始，到月日结束，具体分为五个阶段进行。

（一）宣传发动阶段。制定房屋租赁专项清理方案；召开清理动员大会；组织专业清理队伍；采用多种方式广泛宣传。

（二）调查摸底阶段。市地税局、市房管局和各乡镇（街道）组织摸底小组，分地段、街道、市场开展房屋租赁调查摸底。

（三）自查申报阶段。房屋租赁双方当事人依法到市房管局、市公安局分别办理《房屋租赁证》、流动人口《居住证》，向市地税局申报和缴纳税款。市地税局及时公布纳税人缴纳税款情况，涉及国家公职人员欠缴税款的，由市监察局、市人事局及所在单位进行督查通报。

（四）清理整顿阶段。针对清理整顿中暴露出来的流动人口、出租屋管理及房屋租赁税费征收工作中存在的漏洞和问题，由各成员单位落实整改措施，巩固清理整顿成果。

（五）整章建制阶段。乡镇（街道）在年月日前向专项清理领导小组办公室报送工作总结，各成员单位对专项清理基本情况及税费入库情况整理归档，市政府对完成任务的乡镇（街道）兑现经费，未完成任务的按比例扣减拨款，并作为年度考核扣分依据，执法部门支持配合不力的比照执行。

六、工作要求

（一）这次专项行动是贯彻落实国家六部委和省六厅局关于加强出租房屋管理意见、推进“平安津市”建设的重要举措，全市各有关单位要高度重视，明确一名主管领导和相关人员负责房屋租赁专项清理整顿工作，确保专项行动取得实效。

（二）各成员单位要切实履责，加大协调力度，做到信息共享，形成工作合力。

（三）领导小组办公室要将这次清理整顿专项行动的意义、目的、要求及相关法律法规编制成宣传提纲和《致出租户主和承租人的一封信》，分发给房屋出租人、承租人，提高其法律意识。

（四）充分发动村（居）民委员会和治保会等基层组织和群防群治力量，摸清出租房屋底数、房屋出租人签订治安责任保证书、计划生育责任状、流动人口管理合同的情况，核实登记房屋出租人、承租人、被委托管理人的姓名、性别、身份证号码、常住户口所在地等信息。

房屋托管的推广篇5

地址：_________????????????邮政编码：_________?????

【本人】【法定代表人】姓名：_________?联系电话：_________?????

受托方：_________（以下简称【乙方】）??????????????

地址：_________?????????? ? 邮政编码：_________?????

法定代表人：_________?????????电??话：_________?

依据《中华人民共和国合同法》、《民法通则》等相关法规的规定，甲乙双方本着自愿、平等、协商的原则，就商业用房委托投资经营合作达成以下条款：

一、委托标的。

1、标的物：位于_________的_________广场（以下简称“_________”）内，所购置的房屋为_________层_________号，建筑面积_________平方米。

2、标的用途：_________广场为 商业 用房，经营范围以_________广场有限公司营业执照规定之项目为准。

二、委托方式。

甲方就其拥有的_________广场的全部投资经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营，乙方在保证甲方_________广场委托前的市场价值的基础上，全面展开专业有效的经营，提升被委托的商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值。

三、委托事项。

甲方授权乙方下述商业经营事宜：

1、全面制定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法；

2、负责甲方的品牌经营，在委托经营期内建立起着名品牌形象；

3、制定统一经营的标准并严格执行；

4、全面招商，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的国内外品牌厂商，并以_________广场的名义与最终租户订立租赁合同；

5、制订经营收入标准，收取经营收入，依法向抢欠租金和费用的租户进行追缴；

6、承担经营中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和标准；

7、组织所有厂商对_________广场进行系统的营销策划，展开积极有效的市场推广活动；

8、根据具体情况市场变化，对经营方案进行调整和整改；

9、其它与经营相关事宜。

四、委托期限。

1、委托期限：委托期限起始于《商业用房转让合同》规定的全款付清之日起，即_________年_________月_________日，止于_________年_________月_________日。

2、甲乙双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同。

五、合同的存续。

在本合同有效期限内，为维护_________广场整体经营形象，实现统一管理，甲方对所拥有的商用房屋进行产权转让时，本合同规定的全部权利和义务，随之转移给房屋产权的受让方。受让方必须遵守《商业用房委托投资经营合同》之规定。

六、租金支付。

1、租金标准：在本合同有效期内，乙方保证按每日每建筑平方米税前_________元人民币为标准向甲方支付租金，全年按365天计算。

2、支付日期：

（1）乙方按季度向甲方支付租金，每季度第一个月之25日至30日，乙方将当季租金向甲乙双方共同认定的_________银行以划拨方式向甲方一次性付清。

（2）租金自《商业用房转让合同》规定的全款付清之日起开始计算。

七、经营收入的处置。

乙方在保证甲方本合同第六条相关条款内容的前提下，将经营总收入扣除租金、物业管理费、物业管理佣金、投资经营管理成本及投资经营管理酬金等经营开支的剩余部分全部上缴给_________广场有限公司作为储备金。

八、甲方的权利和义务

1、委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金。

2、甲方对乙方的具体经营活动进行监督，保证乙方合法经营。

3、甲方可自由转让其拥有的商业用房，同时事先通知乙方，并保证房屋转让后受让人继续签署履行本合同。

4、甲方不得单方面解除本合同。

5、甲方对商业用房设定抵押担保时，须事先书面通知乙方，并保证不影响乙方正常经营管理。

6、甲方在委托乙方经营过程中，不承担该商业用房的公共维修基金、物业管理及经营管理费用。

九、乙方的权利与义务。

1、全面制定经营方案，引进先进的市场理念、模式、方法；

2、负责甲方的品牌经营，在委托经营期内建立起着名品牌形象；

3、制定统一经营的标准并严格执行；

4、全面招商，引进实力雄厚、经营能力强、市场信誉好的国内外品牌厂商，并以XX广场的名义与最终租户订立租赁合同；

5、制订租金收入或其他经营收入标准，收取各项收入，依法向拖欠租金和费用的租户进行追缴；

6、承担经营中的全部成本，并制定有效控制成本的方法和标准；

7、组织所有厂商对_________广场进行系统的营销策划，展开积极有效的市场推广活动；

8、根据具体情况市场变化，对经营方案进行调整和整改；

9、乙方须按期足额向甲方交付租金；

10、乙方在接受甲方委托经营期间，承担该商业用房的公共维修基金、物业管理及经营管理费用；

11、其它与经营相关的事宜。

十、违约责任。

1、甲方未书面通知乙方，将房产转让、出租或设立抵押、担保，造成乙方无法正常行使经营管理权时，甲方向乙方支付委托投资经营建筑面积房价款的20% 作为违约金。

2、甲方违反本合同约定，即在乙方正常支付约定租金的前提下，干涉乙方行使经营管理权，乙方有权扣除本年度租金的25%作为违约金。

3、乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.5‰向甲方支付违约金，同时，甲方有权依《担保合同》规定，从_________广场有限公司的经营收入和储备金获得保证。

4、甲乙双方必须遵守《_________广场物业管理公约》，任何一方违反规定按该公约承担责任。

十一、合同的解除。

存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：

1、因不可抗力导致本合同无法执行时；

2、本合同有效期届满；

3、经双方同意的其他情况。

十二、争议解决。

如发生纠纷，双方应协商解决。协商不成，任何一方均有权向该房产所在地的人民法院起诉。

十三、补充条款。

本合同未尽事宜，由双方协商订立补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

本补充协议一式四份，出卖人2份，买受人1份，备案机关1份。自甲乙双方签字盖章之日起生效。

甲方（签章）：_________乙方（签章）：_________

房屋托管的推广篇6

【关键字】保修期、住宅质量、房屋维修、维修管理、物业管理

1.背景

据中国消费者协会统计，2008年住宅质量问题投诉数量为16642件，2009年为12954件，2010年为11878件[1]，这些还不包括投诉无门，不了了之的投诉。如何应对大量的客户对住宅质量的投诉，是房地产开发企业需要着手解决的一项重要工作。现有住宅（文中主要指商品房）的设计、建造、验收和保修主要依据国家及地方规范和行业标准。尽管我国已经制定了相关法律法规，但在实际住宅建造过程中存在着不按规范施工，监理单位质量把控失责，住宅存在设计缺陷等原因，交付后的住宅存在一定的质量问题；同时有些问题是先天设计导致，无法在房屋维修中完全修复。对于一些小型的建设单位来说，虽然安排了施工单位对住宅保修期内的质量问题进行修理，但由于部分问题难以修理，物业公司又不承担保修期内的房屋维修工作，使得业主的利益难以得到保障，导致业主维权和投诉的报道屡屡见诸报端。

2.住宅保修期内房屋维修制度的完善

2.1 基本概念

在房屋维修工作中主要涉及以下基本概念：

（1）建设工程质量保修。建设工程质量报修是指建设工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷（或质量问题），由施工单位依照法律规定或合同约定予以修复。

（2）保修期。保修期是指建设单位在住宅交付使用后，对业主承担保修责任的期限，其期限主要由《建筑工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》等规定。

（3）保修责任。施工单位承担保修责任的前提是住宅质量问题应当发生在保修范围和保修期以内，具体质量问题是否属于保修范围由《房屋建筑工程质量保修办法》第十七条所规定。

2.2 房屋维修制度的发展

2.2.1 福利房时代的房屋维修制度

在福利房时代，房屋维修工作主要由各市房管局负责。如青岛市1994年共有四区14个房管所，其主要任务就是收房租和修房子，处理对象主要是公有住房[4]。之后各地陆续建立了房屋维修中心，从整个城市的角度来管理房屋维修工作，如1999 年上海市房屋土地资源管理局成立了上海市房屋维修监督中心，承担全市房屋维修、应急工作的管理、指导和监督职能[5]。此类模式的维修对象以公房为主，随着房改特别是公有住房出售速度的加快，房管部门的管理费、房屋修缮费严重不足，具备政企不分，效率低下，人员老化，经营规模萎缩等特点。同时并没有太多针对房屋维修的法律法规规定房屋维修的范围和内容。

2.2.2 商品房时代的房屋维修制度

（1）由建设单位负责房屋维修

自进入商品房住宅时期之后，我国陆续颁布了《商品房销售管理办法》[2]和《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》[3]，要求建设单位向业主提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担保修责任。

（2）由建设单位委托物业公司负责房屋维修

建设单位也可以委托物业公司负责房屋维修，由物业公司负责牵头施工单位进行维修，必要时委托其他单位进行保修，并由原有施工单位承担相应责任。

3.物业委托模式下的房屋维修制度

为了解决上述问题，尤其是为了维护业主的合法权益，笔者所在公司根据国家有关法律、法规，在实践中积极探索了物业委托模式下的房屋维修制度，取得了一定的成效。

受地产的书面合同委托对各小区保修期内的住宅进行房屋维修工作。笔者结合自身经验认为，房屋维修工作本质上的服务对象是住宅和业主，在这其中建设单位主要负责保修责任，实际操作可由物业公司代为处理。

为了更好地为业主服务解决房屋维修问题，笔者结合房屋质量工作的经验，参与制定了房屋维修制度流程。

笔者较赞成物业委托下的房屋维修。建设单位出资委托物业公司进行房屋维修工作，目前已有越来越多的大型房产公司采用此模式操作，而且较为奏效。当然另一个关键之处在于建设单位、物业公司与施工单位签订了三方协议。在这种情况下，若原有施工单位不进行保修或保修质量不好或出现重大抢修时，能够及时地引入第三方施工单位，为业主解决处理房屋维修问题；其次也能依据三方协议对施工单位进行经济方面的制裁，以保证今后的房屋维修；另外，从业主的角度来说，业主只需要与物业公司打交道，而不需要处理错综复杂的各参与方之间的关系，便于为业主服务。

4.现有房屋维修制度下的维修实践

本文以笔者实际操作的2个房屋维修实例为例，来分析笔者所在公司现行的房屋维修制度如何能较好地为业主解决问题

由于笔者所在公司已经建立了相对完善的房屋保修制度，因此在实际中确实为业主处理好了房屋维修问题。其中一方面按照传统模式，让施工单位为业主维修问题；另一方面在施工单位拒绝维修或联系不上的情况下，能够及时够调用第三方施工单位进行处理，保证业主的利益，物业公司也能借助三方协议对施工单位进行经济处罚。

5.结论与展望

目前，房屋维修工作还亟待发展，笔者认为主要表现为以下几点：

（一）房屋维修制度的普及推广。住宅保修期内的房屋维修工作还是一个全新的课题，虽然国内很多大型的房地产企业已经开始按照类似的模式进行操作，但一些小型的房地产公司却无法投入很多的人力、物力去顾及这些问题。

（二）房屋维修技术提升。房屋维修是一项对施工技术和经验要求较高的工作，从业人员应具备相应的专业能力、沟通技巧。今后建造房屋运用的新技术、新材料则会越来越多。

参考文献

[1]中国消费者协会. 二一年全国消协组织受理投诉情况分析 [EB/OL]. http：//.cn/web/xfts/newsShow.jsp？id=50618 [2011-08-08].

[2]中华人民共和国建设部. 商品房销售管理办法 [Z]. 2001-06-01.

[3]中华人民共和国建设部. 商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定 [Z]. 1998-05-12.

房屋托管的推广篇7

     近年来，随着房屋租赁业的迅速发展，房屋出租税税源规模的日益扩大，加之，我县教育产业发展趋势良好，各种形式的房屋出租日益增加，给地方税税收带来了新的税源。但是由于私房租赁情况复杂、分布零散、涉及面广、隐蔽性强，以往我局对房屋出租税收征管工作重视不够，使房屋出租税收几乎成了我县税收征管的盲点。2004年7月，我局新班子到位后，提出了“两重点、两带动”的房屋出租税收征管工作新思路，即：以县城所在地秀谷镇为重点，带动乡镇房屋出租税收征管；

以营业性出租房屋为重点，带动居民私房出租税收征管。2004年，金溪县地方税务局通过对房屋出租税收进行集中专项清理，共清理房屋出租户240余户，征收税款32万元，滞纳金0.8万元，罚款3万元，同比增收28万元，房屋出租税收实现了历史性的突破。现将我局加强房屋出租税收征管的主要做法介绍如下：

一、舆论宣传是导向，程序合法是根本

1、加大宣传力度，营造自主申报纳税的良好氛围。舆论宣传工作是做好各项工作的根本前提，做好此项工作，往往能达到事半功倍的效果。为此，我们在利用电视台、宣传单、宣传车、张贴通告等形式做好常规税法宣传的同时，针对拥有房产的多为公职人员和经济实力较为雄厚的特定社会人群，采取了：一是税务干部到各企事业单位进行上门宣传，将税法送到每个干职工；

二是利用电话预约和上门服务的形式对特定的社会人群进行专题宣传；

三是委托各居委会和社区干部上门上家宣传等方式。通过宣传，使出租者和承租者知晓纳税程序、涉税事宜、法律责任等相关税收知识，促使其主动纳税申报，为清缴房屋出租税收营造良好的社会氛围。

2、严格依法办事，确保执法程序合法。执法的关键在于程序合法、主体合法、内容合法。在加大宣传的同时，我们结合《江西省地方税务局房屋出租房产税征收管理暂行办法》和其他相关税收法律，对2002年至2004年的欠税户进行了重新摸底，并严格按照执法程序和期限的规定，对各欠税户下达了税务文书，分别下发了核定通知书、限期缴纳税款通知书、处理决定书、处罚告知书和处罚决定书，做到税务文书内容合法，下达文书程序合法，执行主体资格合法，一环扣一环，做到任何一个环节不出差错，保证执法程序的规范化。

二、健全制度是基础，阳光操作是关键

1、健全内部制度，强化执法责任追究。严格执行《抚州市地税系统征收、管理、稽查工作责任追究实施办法》。大力推进税收执法责任制，强化对税收执法权的监督制约。设立房屋出租税收业务岗，规范分局内部管理员的征收职责，按照欠税摸底数制定了私房出租税收收入计划，将计划任务层层分解落实到每个管理员，明确工作责任。同时，监察室将房屋出租税收征管工作列为行政效能督查工作的重点，及时通报督查情况。通过明确工作职责，加大纪律监督，极大地提高了税收管理员的责任心。

2、细化征管措施，加强房屋出租税收的基础建设。先以县政府名义下发了《房屋出租（经营）税收管理工作通知税征收管理办法》（金府字［2004］44号），切实将房屋出租税收纳入规范管理之中。后我局细化房屋出租业税收征管措施，首先，建立一套完整出租房屋税源底册。凡在税务机关办理税务登记或办理变更登记，用自有房屋经营的，必须持有房屋产权证书复印件或购房发票复印件进行申报登记；

租赁房屋的，必须持房屋租赁协议书复印件进行申报登记。其次，建立房屋出租（经营）税务登记台帐，统一编号制牌，注明房屋座落地点、房屋面积、租金收入、纳税情况，实行分片（类）管理，对转租、转营、变更等情况加强日常跟踪管理，使房屋出租情况底数清晰，源泉控管有力；

再次，建立定期清理检查制度，按区域进行房屋出租税收清理，责任到人，落实到户，逐门逐户进行清理登记并催缴税款，使房屋出租税收管理更加合理化、规范化，并逐步建立起房屋出租业税收征管的长效机制。

3、推行“阳光操作”，全面实行纳税告知服务。积极推行“阳光操作”，在专项清理过程中，全面实行“三公开”服务，即公开征收管理及处罚规定，公开计税依据，公开纳税情况。一是公开征收管理及处罚规定，自查阶段：只缴欠税和滞纳金;检查阶段：严格按照《征管法》规定，除追缴欠税和滞纳金外，还对欠缴税款进行处罚；

二是公开计税依据，按不同地段制定租金收入最低标准；

三是公开纳税情况，定期将纳税人名称、租金收入、承租人姓名、纳税情况、税票号码等进行公开，自觉接受社会各界监督。

三、部门协作是保障，规范巩固是目的

1、加强部门间的联系协作，争取多方支持与协助。各级党政、人大政协及其领导的关心支持是做好地税工作的根本保证，为此，我局领导在清理房屋税收前，亲自向县委、县政府领导进行了专题工作汇报，走访人大、政协领导，取得了他们的理解和支持。征收单位定期与工商、房管等部门建立联席会议制度，沟通情况，实现了全县房屋租赁信息共亨，与房管、居委会、社区等相关部门建立定期联系制度，密切关注出租变动情况，发挥社会力量，健全协税护税网络。同时，在执法过程中得到了公安、法院和监察等部门的大力支持，与公安、法院建立了联系反馈制度，将不缴、欠缴房屋出租税收的党政、事业单位及党政领导干部名单报监察部门，由监察部门列为重点监察对象。取得了各方面的支持和协助是我们做好房屋出租税收征管工作的最强有力保障。

2、规范行为，完善后期税收管理。在2004年私房出租税收清理基础上，规范该行业税收管理。根据《江西省地方税务局房屋出租房产税征收管理暂行办法》规定，对个人出租房屋应缴纳的房产税实行“以店管税”为主的征管方式，即个人出租房屋的房产税由房屋承租人（使用人），委托承租户（使用人），签订委托书。并要求各分局高度重视委托房屋出租税款工作，与承租户签订委托协议后，经常加强联系、密切配合，对涉税问题及时给予辅导和解释，特别注意做好税收管理员的职业道德和税收业务的培训工作。建立税收管理员巡查制度，定期检查、监督承租户行为，及时结算税款，防止税款积压现象发生。

3、实行以票控税，防止税源流失。对房屋出租的单位和个人必须按规定开具《租赁业发票》方可收取租金；

对承租单位和个人必须取得《租赁业发票》方可支付租金；

房屋托管的推广篇8

房地产销售合同范文一甲 方：_________________________________________________________________________ 地 址：______________________ 邮码：________________ 电话：_____________________ 法定代表人：____________________________ 职务：_________________________________ 乙 方：_______________________________房地产中介有限公司

地 址：______________________ 邮码：________________ 电话：_____________________ 法定代表人：____________________________ 职务：_________________________________ 甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方(独家)销售甲方开发经营或拥有的____________事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。

第一条 合作方式和范围

甲方指定乙方为在____(地区)的独家销售，销售甲方指定的，由甲方在________兴建的____________项目，该项目为(别墅、写字楼、公寓、住宅)，销售面积共计________平方米。

第二条 合作期限

1.本合同期限为 个月，自____年____月____日至____年____月____日。在本合同到期前的____天内，如甲乙双方均未提出反对意见，本合同期自动延长____ 个月。合同到期后，如甲方或乙方提出终止本合同，则按本合同中合同终止条款处理。

2.在本合同有效期内，除非甲方或乙方违约，双方不得单方面终止本合同。 3.在本合同有效期内，甲方不得在____________地区指定其他商。

第三条 费用负担

本项目的推广费用(包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等)由甲方负责支付。该费用应在费用发生前一次性到位。

具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。

第四条 销售价格

销售基价(本项目各层楼面的平均价)由甲乙双方确定为____元/平方米，乙方可视市场销售情况征得甲方认可后，有权灵活浮动。甲方所提供并确认的销售价目表为本合同的附件。

第五条 佣金及支付

1.乙方的佣金为所售的____________项目价目表成交额的____%，乙方实际销售价格超出销售基价部分，甲乙双方按五五比例分成。佣金由甲方以人民币形式支付。

2.甲方同意按下列方式支付佣金：

甲方在正式销售合同签订并获得首期房款后，乙方对该销售合同中指定房地产的代销即告完成，即可获得本合同所规定的全部佣金。甲方在收到首期房款后应不迟于3天将佣金全部支付乙方，乙方在收到甲方转来的佣金后应开具收据。

乙方代甲方收取房价款，并在扣除乙方应得佣金后，将其余款项返还甲方。

3.乙方若代甲方收取房款，属一次性付款的，在合同签订并收齐房款后，应不迟于5天将房款汇入甲方指定银行帐户;属分期付款的，每两个月一次将所收房款汇给甲方。乙方不得擅自挪用代收的房款。

4.因客户对临时买卖合约违约而没收的定金，由甲乙双方五五分成。

第六条 甲方的责任

1.甲方应向乙方提供以下文件和资料：

(1)甲方营业执照副本复印件和银行帐户;

(2)新开发建设项目，甲方应提供政府有关部门对开发建设____________________项目批准的有关证照(包括：国有土地使用权证书、建设用地批准证书和规划许可证、建设工程规划许可证和开工证)和销售________________项目的商品房销售证书、外销商品房预售许可证、外销商品房销售许可证;旧有房地产，甲方应提供房屋所有权证书、国有土地使用权证书。

(3)关于代售的项目所需的有关资料，包括：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算等;

(4)乙方销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方;

(5)甲方正式委托乙方为________________项目销售(的独家)的委托书; 以上文件和资料，甲方应于本合同签订后2天内向乙方交付齐全。

甲方保证若客户购买的____________的实际情况与其提供的材料不符合或产权不清，所发生的任何纠纷均由甲方负责。

2.甲方应积极配合乙方的销售，负责提供看房车，并保证乙方客户所订的房号不发生误订。

3.甲方应按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。

第七条 乙方的责任

1.在合同期内，乙方应做以下工作：

(1)制定推广计划书(包括市场定位、销售对象、销售计划、广告宣传等等);

(2)根据市场推广计划，制定销售计划，安排时间表;

(3)按照甲乙双方议定的条件，在委托期内，进行广告宣传、策划;

(4)派送宣传资料、售楼书;

(5)在甲方的协助下，安排客户实地考察并介绍项目、环境及情况;

(6)利用各种形式开展多渠道销售活动;

(7)在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以人身份签署房产临时买卖合约，并收取定金;

(8)乙方不得超越甲方授权向客户作出任何承诺。

2.乙方在销售过程中，应根据甲方提供的________________项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。

3.乙方应信守甲方所规定的销售价格，非经甲方的授权，不得擅自给客户任何形式的折扣。在客户同意购买时，乙方应按甲乙双方确定的付款方式向客户收款。若遇特殊情况(如客户一次性购买多个单位)，乙方应告知甲方，作个案协商处理。

4.乙方收取客户所付款项后不得挪作他用，不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动。

第八条 合同的终止和变更

1.在本合同到期时，双方若同意终止本合同，双方应通力协作作妥善处理终止合同后的有关事宜，结清与本合同有关的法律经济等事宜。本合同一但终止，双方的合同关系即告结束，甲乙双方不再互相承担任何经济及法律责任，但甲方未按本合同的规定向乙方支付应付费用的除外。

2.经双方同意可签订变更或补充合同，其条款与本合同具有同等法律效力。

第九条 其他事项

1.本合同一式两份，甲乙双方各执一份，经双方代表签字盖章后生效。

2.在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。

甲方：________________________________________

代表人：____________________________ ____年____月____日 乙方：________________________________________

代表人：____________________________ ____年____月____日

房地产销售合同范文二委托方： (以下简称甲方) 注册地址：

法定代表人：

联系电话：

受托方： (以下简称乙方) 注册地址：

法定代表人：

联系电话：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》及相关法律、法规之规定，在平等、自愿、等价有偿的原则基础上，经甲、乙双方友好协商，就甲方委托乙方对甲方所开发建设的房地产项目进行销售的相关事宜，达成如下协议，以资共同遵守。

第一条：委托项目的基本情况

1、甲方所开发的 项目位于通化市 镇 _ 号;

2、该项目为甲方开发建设的住宅、门市及车库，为 结构，共计 层，其中住宅 套，门市 套，车库 套;

3、该项目占地面积为 平方米，总建筑面积 平方米，其中住宅为 平方米，门市 平方米，车库 平方米;

4、该项目的开工日期是 年 月 日，竣工日期是 年 月 日。

第二条：合作方式

甲方委托乙方对其所开发建设的 项目进行独家销售，甲方不得再另行委托其他公司、个人或自行销售。

第三条：甲方的权利与义务

(一)为保证乙方有效地进行项目的销售工作，甲方应及时向乙方提供该项目的详细资料，并保证其真实性，具体包括：

1、甲方营业执照副本复印件及银行帐户;

2、提供政府有关部门对开发建设该项目批准的各类证照复印件，包括《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《销(预)售许可证》等;

3、提供销售项目所需的相关资料，包括项目的基础数据、外形图、平面图、地理位置图、配套设施情况、交房标准及其他可向客户承诺的资料。

以上文件和资料，甲方应于本合同签定之日起七日内向乙方交付。

(二)甲方负责销售卖场(售楼中心)的装修及水、电、暖、通讯、宽带等设施的供给;

(三)售楼处内办公耗材由乙方负责;

(四)甲方负责办理交楼的各项事宜，包括办理质检合格证书、面积测绘以及产权登记进户等;

(五)甲方在遵从销售第一的原则基础上，和乙方协商具体的价格策略，并配合乙方制定其他有利于销售的各项方案;

(六)甲方负责办理银行、税务、工商、城管及各媒体等部门和单位的关系，为乙方创造宽松的经营环境;

(七)为促进该项目在通化地区的销售，应进行必要的广告宣传和促销活动，由乙方制定、设计相应的实施方案，报与甲方审核后执行，费用由甲方承担;

(八)甲方应及时按本合同中的规定向乙方支付销售佣金;

(九)甲方须保守乙方的商业机密，不得泄露;

(十)甲方应保证委托乙方销售的房源产权明晰,销售合法。

第四条：乙方的权利与义务

(一)乙方负责制定该项目的市场销售单价，制定后的单价必须保证合同均价;

(二)乙方应根据甲方提供的资料向客户推荐或承诺;

(三)乙方负责对该项目进行整体包装及制定各种销售策略;

(四)乙方有权根据市场情况或其他因素调整推广策略;

(五)凡关于该项目的设计与说明、方案均归乙方所有，在双方合作期间，甲方有权使用;

(六)乙方在本合同有效期间或双方合作终止后，不得泄漏甲方的商业机密，不得将该机密超越合同范围使用;

(七)乙方负责销售人员的招聘、任职、解聘、工资、奖金等。

第五条：销售均价

(一)住宅： 元/㎡;

(二)门市： 元/㎡;

(三)车库： 元/㎡。

第六条：销售佣金的支付

(一)佣金标准：

甲方委托乙方销售为有偿服务，即向乙方支付销售佣金，佣金为每套住宅(门市、车库)销售总价的3%;

(二)佣金的支付：

销售佣金实行“每星期结算一次”的原则。购房客户交齐规定的款项并签定购房合同后，视为该房屋已由乙方销售完毕，即可结算销售佣金。每个星期一为佣金结算日，由乙方计算此前乙方所得之销售佣金，报与甲方后于当日全额支付给乙方(佣金的结算标准详见本合同第六条第一款);

(三)若遇特殊情况，甲方为购房客户打折，则乙方按实际销售总价的3%提取销售佣金;

(四)如发展团购客户，则乙方按团购的实际总价的3%提取销售佣金;

(五)如甲方将该项目的部分房屋顶帐，则乙方按顶帐实际总价的3%提取销售佣金;

(六)如由于工程质量、延期交工等甲方原因造成客户退房，则乙方佣金照常提取;如因乙方原因导致客户退房，乙方不提取销售佣金，若此套佣金已经提取，则应退还甲方;

第七条：关于溢价及溢价部份的分配

(一)销售单价超过均价以上为溢价部份;

(二)溢价部份由甲乙双方共同分配，甲方享有60%，乙方享有其余的40%。

第八条：其他约定事宜

(一)甲方应在本合同签定三十日内，将销售卖场(售楼中心)、样板房装修、布置完毕，由乙方按设计标准验收合格，以便乙方能够顺利开展销售工作。

(二)甲方向乙方提供的各类证照、项目资料应真实可靠，如因此产生任何纠纷，责任均由甲方承担。

(三)在双方合作期间，如甲方另行委托其他公司、个人或自行销售，则视为甲方违约，乙方有权选择即时停止销售工作，并由甲方向乙方支付违约金30万元人民币。

(四)甲、乙双方均有义务做好本合同的保密工作，防止因此给销售工作带来不利的影响。

(五)甲方应按本合同之规定及时向乙方支付佣金，若不能按时支付，每迟付一天，甲方向乙方支付日5%的滞纳金，同时乙方有权选择停止销售工作，并通过法律程序追讨佣金。

(六)乙方不得虚假宣传欺骗客户，只能在甲方认可的材料范围内进行宣传和承诺，若因此产生的任何纠纷，责任由乙方承担。

(七)甲方有权对乙方的销售工作予以监督，但不得影响乙方的正常工作。

第九条：本合同的合作期限及终止

(一)甲方委托乙方进行销售工作的期限自 年 月 日至 年 月 日，逾期合同终止，如需继续合作，则另行签定销售合同;

(二)合作期间，甲、乙双方中的任何一方不得无故单方面终止合同，否则视为提起终止合同一方违约，违约方须向另一方支付违约金30万元人民币。如确有重大原因导致本合同不能履行的，应提前15天以书面形式通知对方并得到同意后方可解除本合同。

(三)对本合同的修改和变动，必须经甲、乙双方协商并签定有效的书面补充协议后方可生效。

第十条：凡发生因履行本合同或与本合同有关的一切争议，双方应尽量通过友好协商的方式加以解决，通过协商不能解决的，应提交所在地人民法院进行有关的诉讼程序，败诉方应根据法律文书履行义务。

第十一条：本合同壹式两份，甲、乙双方各执壹份，具备同等法律效力。其他未尽事宜，双方友好协商加以解决。

甲 方：

法定代表人：

代 理 人：

年 月乙 方：法定代表人：代 理 人：年 月

日 日

房地产销售合同范文三甲方:_________________房地产开发有限公司

乙方:河北红狐房地产营销策划有限公司

甲乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，就甲方委托乙方独家销售甲方开发经营的位于衡水市枣强县和平路东侧(人民路南侧)的住宅楼“学府苑”(暂定名)项目事宜，在互惠互利的基础上达成以下协议，并承诺共同遵守。

第一条 合作方式和范围

甲方指定乙方为本项目在枣强地区的独家销售服务商，销售面积以最终房管局核定面积为准。

第二条 甲方的责任

1.甲方正式委托乙方为该项目独家销售。

2、甲方负责提供已装修销售场地(门头、围档等)。

3、 所有对外市场推广方案、销售计划、宣传资料的最终决定权以甲方的最终意见为准。对乙方提出的方案和资料甲方应在24小时内提出修改意见或审核批准本项目的市场推广方案，并在三个工作日内提出修改意见或审核批准乙方提交的月度销售计划。

4、甲方应向乙方提供以下文件和资料：

(1)项目销售所需的有关批准文件;

(2)关于代售该项目所需的有关资料：

立面图、平面图、规划图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格、其他费用的估算及标准等;

本项目整体工程进度表，包括不限于结构工程、道路工程、景观工程、物业进场及各项工作到位时间、交房时间、电话、煤气、正式用电开通时间等;

本项目的水、电、煤气、供暖、物业管理的提供方式及收费标准。

(3)乙方销售该项目所需销售合同、交房两书由甲方免费提供，以实际使用的数量为准，余数全部退给甲方。

(4)以上文件和资料，甲方应于正式开盘销售前向乙方交付齐全。

(5)如因甲方原因引发客户纠纷、工程进度无法完成等足以造成销售限制，责任由甲方承担，乙方免责。

5、甲方指定工作人员负责销售现场收取房屋定金、房款。

6、甲方按时按本合同的规定向乙方支付有关费用。

第三条 乙方的责任

1、 在合同期内，乙方应做以下工作;

(1) 提出销售方案，设计销售推广资料，制定销售计划;

(2) 在甲方与客户正式签署售楼合同之前，乙方以甲方的身份签署房屋认购书和签约意向书。

(3) 负责期间配合的项目营销推广及广告费用(大型广告及围挡等由甲方负责)、销售人员的工资福利和提成、销售管理费用及销售现场所发生的日常费用。

(4) 负责办理业主确权手续并办理房产证，由此产生的一切费用除业主自理费用以外由甲方负责。

2、 乙方在销售过程中，应根据甲方提供该项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。

3、 乙方应信守甲方所规定的销售底价，项目销售价格不低于销售底价。

4、 乙方不得超越甲方授权向客户提出任何承诺，否则应承担相应的民事责任。

5、 乙方不得以甲方的名义从事本合同规定的代售房地产以外的任何其他活动。

第四条 合作期限及销售目标

乙方承诺销售期限自甲方工程达到正负零时开始，准备期1个月，销售期限为___个月，收尾期___个月，完成全部房屋95%的房屋销售。乙方提供月度销售计划，双方认可后执行。

第五条 销售价格和销售确认

销售底价为该项目按建筑面积计价的每平米的平均价格(以下称为销售底价)。

1、地上部分建筑面积(住宅部分)为,销售底价为：/平方米(详见附表1);商业销售双方另行约定。

2、 乙方在销售房屋时销售价格不低于双方约定的房屋销售底价时，可视市场销售情况报经甲方认可后，灵活浮动销售价格。

3、 由于甲方建设内容变更造成销售价格低于销售底价时，双方另行商定销售底价。

4、 房屋销售的确认以该套房屋签订《房屋买卖合同》并缴足应缴购房款为准(贷款为不低于30%的首付款，一次性付款为全款到帐)。

5、 房屋售出后，如因甲方原因造成客户退房，则该房屋的销售服务费应正常提取，该房屋再次销售时仍继续提取销售服务费;如因非甲方原因造成客户退房，则该房屋的销售服务费应予扣除。

第六条 服务费及支付

1、乙方的服务费由以下两部分组成：

(1)服务费一：销售底价部分按 1.5 %计算。

(2)服务费二：销售价格超出销售底价部分(以下简称超价部分)，双方同意超价部分按甲方享有70%，乙方享有30%的比例分成。

2、甲方同意按下列方式支付服务费：

(1) 支付方式

乙方在已售房屋签订《房屋买卖合同》并缴纳房款(贷款为不低于20%的首付款，一次性付款为全款到帐)后即可提取相应的服务费，甲方应按套即时结算乙方的服务费。

(2) 支付时间

甲方应即时结算乙方的服务费，约定于每月的1日作为结算日向乙方结算上个月应计提的服务费。乙方收到甲方支付的服务费后应开具收据。

第七条 合同的终止

1、在本合同有效期内，甲、乙双方任何一方要求解除本合同时而无正当理由，则应赔偿对方因此所造成之经济损失。

2、乙方按期完成销售任务，甲方足额给付乙方费用并按约定全额退还保证金后，合同终止。

3、 按照乙方的销售计划，月末累计销售任务完成情况不足原计划的50%时，甲方有权解除合同，另行组织销售;在本合同有效期内，甲方擅自委托他人销售或自身原因项目停建超过一年，乙方可单方面解除本合同。

第八条 违约责任

1、 如甲方未能按照双方约定向乙方支付服务费，由甲方承担乙方相关的经济损失。

2、 按照乙方的销售计划，月末累计销售任务完成情况不足原计划的50%时，甲方有权解除合同，另行组织销售。

3、在本合同有效期内，甲方擅自委托他人销售或自身原因项目停建超过一年，乙方可单方面解除本合同。

4、由于乙方市场调查失误，造成销售价格低于销售底价时，乙方补偿甲方低于销售底价部分的损失。

第九条 其他事项

1、 鉴于甲方在本案中所对应的物业的产权手续正在办理之中，甲方保证产权登记的任何变更都不会影响本合同的有效性。

2、 由于不可抗力因素，致使合同履约受限或不能履行合同时，甲、乙双方免责。

3、 未尽事宜，由甲、乙双方协商解决，并另订补充协议，补充协议作为本合同之一部分，与本合同具有同等法律效力。

4、 合同在履行过程中发生的任何争议，均应由双方友好协商解决。协商解决不成的，任何一方均有权向项目所在地的人民法院提出诉讼，寻求司法解决。

5、 本合同一式四份，甲方双方各执两份，经双方法定代表人签字并加盖公章后生效。

甲方： 房地产开发有限公司

法定代表人：

年 月 日

乙方：河北红狐房地产营销策划有限公司

房屋托管的推广篇9

开展房屋租赁登记备案工作是实现管人与管房相结合、人与房信息采集录入相结合的重要手段，是落实以房管人，加强流动人口管理服务工作的有效途径。《办法》明确规定流管站受房管和公安部门委托，开展房屋租赁登记备案综合管理服务工作，根据《办法》规定和《意见》的要求，结合我区房屋租赁管理实际，进一步完善房屋租赁管理制度，将房屋租赁管理与社会综合管理工作紧密结合，形成综合管理和服务机制，促进我区房屋租赁市场的健康发展，维护社会和谐稳定。

二、工作目标

根据市流管办、市房管局和市公安局联合签发的《关于在流动人口和出租屋管理服务站开展房屋租赁登记备案工作的通知》（流管办〔〕3号，以下简称《通知》）的要求，在区综治办的统一部署下，配合公安、街道等部门切实将社区流管站建设起来，充分发挥法律、法规赋予流管站的工作职能，满足房屋租赁登记备案工作需要，推进租赁备案工作顺利开展。

三、组织领导

成立《开展房屋租赁管理再推进工作》领导小组。局长任组长，调研员王运全、副局长任副组长。办公室、房管站、物业科、鉴定站等部门负责人为小组成员。日常工作专班设在房管站，具体负责推进工作的组织协调和落实。各科室要积极配合，统一行动，圆满完成该项工作。

四、职责分工

在市、区领导小组的统一部署下，各职能科室要切实落实协作工作机制，明确职责，加强沟通。

（一）房管站依法开展房屋租赁管理。

根据新的《办法》，进一步加强非住宅类房屋租赁管理，推广网上备案，逐步向新的工作方式转向。

根据《办法》的规定和《通知》的要求，在区综治办的统一部署下，配合公安、街道等部门切实将社区流管站建设起来，充分发挥法律、法规赋予流管站的工作职能，满足房屋租赁登记备案工作需要。加强房屋租赁工作组织管理，与社区流管站签订委托书，组织业务培训。印发相关资料，推进租赁备案工作顺利开展。

（二）物业科加强对物业服务行业管理。负责督促辖区物业服务企业配合社区流管站开展小区内的房屋租赁登记备案工作，及时向公安机关和流管站提供出租房屋、出租人以及承租人员信息。

（三）鉴定站加强对出租房屋安全的监控。经鉴定为危险的房屋不得出租，并督促房屋所有人及时对危险房屋采取排险措施；拒不采取排险措施的，要采取强制排险措施。

（四）办公室负责专班工作经费、车辆、硬件、宣传等后勤保障。

五、工作要求

（一）提高认识，加强领导。各专班成员要把流管站建设作为加强和创新社会管理的重要内容，充分认识其重要性和必要性，将建设工作纳入到日常工作的总体规划和部署中。切实加强领导，及时研究解决工作中的问题，主要领导要亲自抓、分管领导要具体抓，确保工作落实。

（二）落实责任目标。把流管站建设工作纳入到年度考核制度中，各职能科室要履行法定责任，大力支持、积极参与流管站建设工作。

（三）落实经费保障。争取区政府支持，落实流管站建设经费，把人力、财力、物力更多地投向基层，加强工作的衔接、配合，形成合力，确保流管站房屋租赁登记备案工作顺利开展。

房屋托管的推广篇10

一、现代信托制度的发展

（一）现代信托制度的确立

早期在英国出现的“信托”，称为“用益设计”，当时的目的是为了规避封建法律制度对财产（尤其是土地）转移所加的限制和税负。当时的英国人民非常虔诚于，因而有死后将土地捐赠给教会等宗教团体的习惯，但教会土地可以永久免税以致影响到封建诸侯的租税利益，再者封建诸侯丧失了取得无人继承土地的机会，封建诸侯不得不出台禁止将土地捐赠给教会的规定。于是，人们采取了先将土地让与他人，再由受让人管理土地并将土地收益交给教会，达到与直接损赠给教会时相同的目的，从而规避了禁止捐赠土地给教会的规定。人们还采取同样的方法规避了土地长子继承制。另外，在由国王、领主和佃户组成的英国封建土地制度下，每当土地的“占有”或“所有权”发生转移时，受让人需要交纳大笔税金，因而人们采取了转移土地“占有”而保留土地“用益权”的方式，使得这种负担得以规避。由于英国的普通法并不承认这种用益设计制度，因而受让人（实际上是受托人）是否遵守与委托人之间的协定不受法律的约束，而仅仅是依照良心和道德来管理财产，如果受让人不讲信用，委托人和受益人都无可奈何。在15世纪形成与普通法院分庭抗礼的衡平法院的大法官，以尊重法但不应该忽视道德为理由，承认并赋予了用益设计制度的合法性。用益设计制度的合法化招致了封建诸侯的不满，1535年亨利八世颁布了《用益法》，将受益人的受益权确认为法律上的所有权，目的是为了使受益人承受所有权人地位而无法规避税负。1925年英国以《财产法》废除了《用益法》，现代信托制度得以确立。

（二）消极信托向积极信托的转化

由于早期信托中的受托人仅仅承受信托财产的“名义”所有权，对信托财产不负任何积极管理的义务，信托财产的实际管理权和受益权由受益人拥有，也就是说受托人只是“人头”设计。通过利用受托人的“人头”设计，可以达到成功规避对财产转移的限制和不合理税负，因而这种信托被认为是消极信托。

随着历史的发展，封建制度崩溃，政治上民主化，经济上市场化，凌驾于财产转移上的种种限制和税负也纷纷取消或合理化，人们由确保土地财产世代相传的观念转变为以赚取利润为目标，农业经济时代向工商经济时代的转化，也使得财富来源的形式由单一的土地转向多元化。经济的发展和社会的进步，使得受托人从满足消极的“人头”设计需求，转变为能够满足受益人对提供积极、专业的财产管理方面的需求。信托和投资的结合日益紧密，营业信托事业日益兴旺发达，积极信托主导了现代信托的发展。

（三）现代信托制度的传播和创新

英国虽然是信托事业的发源地，但长期停留在不以盈利为目的的民事信托阶段。19世纪60年代，因产业革命的成功而资金充裕的英国民众，急于投资于利润丰厚的欧美地区，但缺乏国际投资经验，于是中小投资者集中资金交由可信赖的投资经验丰富的受托人代为运作，双方约定受托人只收取一定的报酬，并将投资收益返还给投资者。以后，受托人发展为专业化公司，并通过发行等值的基金单位而募集成立了信托基金，由此产生了“单位信托”。20世纪20年代，这种单位信托制度传入美国，并发展成为“投资信托”，以后又从美国传入日本、韩国等东南亚地区。二者的区别在于单位信托是以契约方式运作的“开放式基金”，而投资信托是以股份公司形式运作的“封闭式基金”。目前，英国和美国都有民事信托和商事信托，但限于习惯和民事信托旷日持久的发达，民事信托仍然是英国信托业务的主体，而美国的民事信托和商事信托同样发达。日本信托与英美不同的是几乎都属于商事信托，特别是在二战后特殊的经济环境中独创了“贷款信托”，为日本的经济发展作出了重大贡献。

二、国外房地产信托经营模式

（一）美国的房地产投资信托

美国的房地产投资信托（realestateinvestmenttrusts，REITS）是以公司拥有资产的形式，将股东的资金吸引到房地产投资中，股东既可以获得类似于直接投资房地产的一些好处，又避免了承担无限责任及资产流动性差的风险。美国的房地产投资信托业自20世纪60年代，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，目前的市场价值已经超过400亿美元。

l、美国房地产投资信托的类型

美国的房地产投资信托包括股权信托、抵押信托、混合信托三种形式。股权信托的投资业务主要是房地产的所有权（收购现存房地产或即将开发的房地产），其投资人取得的是房地产的股份所有权；抵押信托的主要投资业务是房地产抵押放款，投资人取得的是抵押贷款债权；混合信托则兼有股权信托和抵押信托双重性质和特点。股权信托的投资魁力在于：（l）通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会；（2）专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险；（3）投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。抵押信托的投资魁力在于：（1）为中小投资者提供了介入房地产抵押贷款市场、获得较高借贷利差的机会；（2）专业化的管理人员将募集的资金用于多个房地产项目的抵押贷款，分散了房地产借贷风险；（3）投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。

2、房地产投资信托与房地产股份公司的不同

虽然房地产投资信托与房地产股份公司都是将所募集资金用于房地产投资，但二者具有显著的区别，主要表现为：（1）房地产投资信托的功能在于“受人之托，代人理财”，是财产管理与金融功能的统一，虽然它通常以股份公司的形式出现，但同时要受到公司法和信托法规范；而房地产股份公司主要受到公司法的制约。（2）法律对房地产投资信托的资产结构、收入结构、收益分配作了原则性的规定，比如关于资产价值的75％以上必须由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成的规定，关于于租金、抵押贷款利息和房地产销售的毛收入不低于总毛收入75％的规定，关于分配给股东的金额不低于应纳税收入95％的规定等等，从而对其业务性质作出了强制性约定；而房地产股份公司的业务性质则不受法律的约束，其资产结构、收入结构、收益分配最终体现为股东的意愿。（3）房地产投资信托的经营管理活动带有消极性，即经理和雇员不直接进行房地产的管理和运作，只是对房地产管理业务的开展予以决策，具体的信托资产管理工作则聘请独立的房地产投资顾问或承包商来完成；而房地产股份公司的经营管理活动是积极的。

（二）德国的房地产投资信托

德国的房地产投资信托是投资信

，

托公司通过其选定的保管银行发行投资信托证券，并将所收受的资金投资于房地产或其他特别财产，保管银行根据投资公司的指示负责现金及有价证券等特别财产的保管、信托收益分配、信托基金资产评价，以及房地产业务的监管工作。（图1）为保护投资人的利益，投资公司法作了设置监督委员会、选定保管银行、固有财产与信托财产分别管理、投资范围限制等强制性规定。可以投资的房地产限于租赁居住及商业用房地产，以及符合该条件的在建工程（不超过信托财产价值的10％）和土地。德国房地产投资信托的特点，在于基金资产的运用业务与保管业务的分离

（三）日本的土地信托

日本的土地信托是土地所有者将土地信托给受托人（信托银行），并从受托人管理和使用该土地的收益中获取信托红利。（图2）土地信托包括租赁型和处理型。租赁型是指土地所有者在信托期结束后，收回土地所有权；处理型是指土地所有者在信托期结束后，领取土地出售所得价款。土地信托基本上是在土地所有者具有开发积极性，而自己没有能力的时候发挥功效，土地所有者能够在保持土地所有权的同时，获得稳定的项目收益，因而对土地所有者来说极具投资魅力。

三、我国房地产信托经营管理模式的选择

我国现代信托发端于20世纪初，并持续发展到1949年新中国的成立前夕。新中国成立后，随着社会主义改造的完成，信托业务逐渐消失。1979年新中国第一家信托机构——中国国际信托投资公司成立。经过20年的发展，全国已经有近400家信托投资公司，总资产约占全部金融资产的10％左右。许多有能力的信托投资公司都参与了房地产投资经营活动，它们以吸收信托存款、委托存款、发行房地产企业债券等形式为房地产开发企业筹集资金，或者办理各种形式的房地产信贷业务，或者直接投资于房地产的开发经营，虽然拓展了房地产业融资渠道，促进了房地产经济的发展，但因存在着违规经营、管理混乱、业务范围不明确等问题，严重影响了信托业乃至房地产业的市场秩序，许多信托投资公司因房地产经营不善而濒临破产的边缘。为了规范信托业的健康发展，中国人民银行于2001年1月9日颁布了《信托投资公司管理办法》，九届全国人民代表大会常务委员会于2001年4月28日通过并公布了《中华人民共和国信托法》，这就使得我国信托事业的发展和繁荣，建立在较为完善的法律规范基础上。而发展什么样的房地产信托经营事业，则是我们需要进一步探讨和解决的问题。笔者主要借鉴国外的运作模式，从以下三个方面阐述自己的简略构想。

（一）建立房地产投资信托基金

建立房地产投资信托基金，一方面为迅速增长的个人金融资产提供新的投资渠道，另一方面通过信托基金汇集闲散资金，满足房地产业发展对资金的巨额需求。我国房地产投资信托基金的业务范围，目前应当以房地产的开发、购置、出租管理等权益型投资作为主要经营业务，至于资产结构、收入结构、收益分配等方面也需要监管部门和机构作出明确的规定。在房地产投资信托基金运作的模式上，既可以借鉴美国的模式，由金融机构组织发起，具体的资产管理活动由专业的投资顾问操作，也可以借鉴德国的模式，由投资信托公司负责具体的资产运营，另选保管银行负责受益凭证的发行、收益分配、部分信托财产的保管和运营监督。但考虑到我国由中国人民银行负责信托基金业管理的实际情况，以致专业房地产公司不可能作为投资信托基金的组织发起人而得到批准，以及现有信托投资公司在房地产权益经营管理运作方面的不足，美国的运作模式可能更具有借鉴价值。由信托投资公司组织房地产投资信托基金的发起，并委托证券公司或银行向社会公开发行受益凭证，将所募集资金交由专业房地产公司进行独立运作。（图3）

（二）建立国有土地信托经营管理运作机制

我国城市国有土地所有权是通过出让、出租等经济形式及行政划拨方式实现的，而在日本，国有土地信托也是实现国家土地所有权的一种重要的经济形式。日本的国有土地信托，是吸取民间土地信托制度能够有效利用土地的特点，为促进国有土地的有效利用及处置而建立的，使得国有土地的管理及处置手段更加多样化了。日本国有土地信托制度的好处是：在长期持续获得土地收益的同时，保留了将来行政需要的国有土地所有；将土地及地上建筑物共同进行信托时，土地价值的体现较为隐蔽，可以减少对邻近土地价格的影响；可以利用土地信托制度对再开发中的土地所有权进行调整。考虑到我国的土地制度现状，虽然利用土地信托制度不可能产生像日本那样明显的好处，但至少可以考虑将其作为实现国有土地所有权的一种经济形式。当然，要保证土地信托给国家带来的经济利益不低于土地出让或出租所带来的利益。

（三）“房屋银行”的信托化规范经营

“房屋银行”模式是由贵州房屋置换中心与中国工商银行贵州省分行联手率先推出的。由于这种经营模式既降低了租赁双方的交易成本，又使双方的利益能够得到保障，因而深受广大群众的欢迎，并在上海、北京、深圳等全国各大城市得到推广。因中国人民银行规定“银行”名称不得任意使用，一些地方如上海已经将其更名为“存房中心”。贵州的运作方式是，房屋所有权人将待出租的房屋“存入”房屋置换中心，房屋置换中心根据房屋所处的地段、环境、设施等因素，测算出房屋的出租价格，经房主认可后通过网络系统对外招租。房屋置换中心从首次招租成功之日起支付租金，并于每月存入工商银行为房主开立的帐户中。房主每年预留40天时间作为房屋置换中心的租赁工作日，该期间房屋置换中心不向房主支付房租。贵州房屋置换中心的该种业务仅运作四个多月，就接受了5900多套房屋，并租出5700多套，出租率达到97％。虽然各地都基本参照贵州的方式运作，但还是有许多差异。比如，北京房地产交易中心将此类“房屋银行”业务称为“租赁吞吐”业务，该业务规定每年预留两个月作为不向房主支付房租的租赁工作日，自房屋“存入”之日起开始按照事先约定的数额计算房租，不过所约定的房租额与向承租人收取的实际租金并不相等，房地产交易中心赚取了其中的差价。

在此类“房屋银行”业务中，房主、承租人及“房屋银行”相互之间是一种什么法律关系？他们之间签定的法律合同属于什么性质的法律合同？租金的收取与支付宜采用什么方式？对这些问题需要加以分析，以便在出现纠纷时能够依照现行法律及时予以解决。

在“房屋银行”业务运作中，房主和“房屋银行”之间一般是委托人

与受托人的关系，因而像北京房地产交易中心那样从中赚取差价的行为，有点类似于房屋的转租获利，这是不符合委托及中介业务的有关规定的。承租人和“房屋银行”之间是名义上的租赁关系，此时，是“房屋银行”以房屋所有权人的身份与承租人签定租赁合同，承租人也并不关心谁是房屋的真正所有者。由此可以看出，“房屋银行”业务的运作更符合信托法律关系。房主是信托法律关系中的委托人，“房屋银行”是具体从事房屋经营管理活动的受托人，受益人既可以是作为委托人的房主，也可以是房主指定的其他人。这样一来，我们将“房屋银行”称为“房屋信托”，并用信托法加以规范可能就较为妥当了。虽然我国民法理论及实践中，将信托行为等同于行纪行为，但严格地说，它们毕竟是两种不同的制度，信托法的出台也更加证实和明确了这一点，因而不宜将其认定为“房屋行纪”。本文出自: