市场研究方法范文

导语：如何才能写好一篇市场研究方法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

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现场收集信息

日本公司管理人员非常重视实地调查。他们认为，亲自深入现场取得第一手材料能使自己对市场有更加透彻的认识。这种认识不能从大规模的消费者调查和定量研究方法中取得，比如，为了获得准确适用的产品信息，他们会直接到批发和零售企业进行调查。20世纪70年代中期日本佳能公司的照相机在美国市面上销售受阻，公司高层领导没有组织大规模的消费者调查，而是派几位管理人员前往美国了解情况。他们用6周时间探访了美国各家照相机专业商店和其他零售商店。通过与店员、顾客交谈，观察照相机陈列及顾客购买行为，找到佳能相机销路不畅的原因。据此重新制定了销售策略，使佳能相机很快打开市场。

请顾客帮助改进产品设计

顾客既是产品的使用者，又是产品的鉴定者。他们对产品的优劣最有发言权。日本的松下电器公司为了改进洗衣机的性能，为家庭主妇开设一免费洗衣店，并派服务人员听取在操作时无意中说出的意见和建议。然后根据这些意见对洗衣机的设计和生产进行改进，收到了较好的效果。日本川崎有一家集生产和经营于一体的百货公司，为了开展和销售本公司的新产品，特意举办了“向太太们购买构想”的活动。此举吸引了5万多名妇女的踊跃参加。后来因为采纳了其有作用的构想，给这家公司带来了良好的经济效益。

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一、土地补偿范围

我国现行征地补偿的范围主要包括土地补偿费、安置补助费、青苗及附着物补偿费、新菜地开发建设基金等几项。目前的补偿范围虽然在一定程度上补偿了农村集体和农民个人的损失，但离公平、合理的要求还有一定差距。由于我国的农地还承载着农民的生存保障职能，我国对失地农民的补偿应扩大补偿范围。即，包括土地价格补偿和土地生存保障功能价值补偿。具体来说，我国征地补偿的范围应包括土地补偿费、安置补助费、青苗和附着物补偿费、各种可量化的财产损失补偿费。为了公共利益而被征地的农民应当得到公平市场价格补偿。

二、土地公平市场价格的计算方法

公平的土地市场价格应当是由土地的未来收益决定的。在此可以借鉴台湾地区关于征地补偿价格确定的方

法，也符合特别牺牲说的补偿依据，即土地的公开市场价格应当以附近的已经利用的非公共利益用地的价格作为参考，通过一定的方法计算并再加以修正之后确定该地块的补偿价格。经过上述分析，土地的公平市场价格可通过以下两种思路计算。

1、对于附近有经营性用地可供比较的被征地的土地价格的确定。可以通过利用一定的估价方法（主要是假设开发法、市场比较法、收益法和成本法）先评估出邻近相同区位经营性用地的单位地价；再将该经营性用地与被征地块进行比较修正求出被征地块的熟地单价；最后将熟地价格减去被征地由生地变成熟地的开发成本及合理开发利润，其余额就是被征地块的土地市场价格（单价）。

2、对于附近没有经营性用地可供比较的被征地的土地价格的确定。水电工程的土地补偿主要属于这一类。对这一类单独选址的公益性项目，其地域跨度特别大，所以可能存在某些地方周围没有可供比较的经营性地块，也就是说周围不存在土地交易市场，这些地块的价格还是由其收益决定的，只是其收益因受区位与地域的限制而只能以农业为基础计算（因为周围没有经营性土地市场）。依据这一原理，可以用土地估价收益还原法公式来求取土地的市场价格。土地的所有权价格应为土地无限期收益总额极限值的资本化。但实际估价经营性土地时，因为土地使用年限很长，很自然地使用无限年公式，往往忽略了其对还原利率造成的影响，为此需确定各种情况下无限年公式的投资回收补偿率，以便实际估价中使用。

无限年公式的一个综合投资回收补偿率R1的实用模型为：

A=土地最佳用途的年净收益（农业收益）；i=土地的年收益率；n=土地的收益年限；i3=风险补偿，水电站工程存在的行业经营风险；g=土地收益增长率（一般不应低于国家统计部门近几年公布的经济增长率，或者近些年的农产品年平均价格增长率农民收入的增长率）；Rf=具有高度流动性而又无风险的长期国债利率，f作为延期消费补偿和通货膨胀的补偿,国债利率体现通货膨胀的影响。

无限年公式考虑投资回收补偿，经营性土地价格还原利率实际估价中的模型为：i=（Rf+i3+R1）（1+y）。y为影响因素综合修正系数，y仅起微量调节作用，其幅度不应大于10%。

从以上公式可以发现，A补偿标准是一个绝对数。大型水利水电工程建设的特点之一是建设施工期长和土地淹没滞后，在社会经济迅速发展的当代，土地的价值和价格的变化相当迅速，淹占用地的经济成本和有关各方利益必然会在较长的建设施工期内发生增减变化。同时，我国的经济发展水平是逐年递增的，土地收益A不能一直不变，它应当也是逐年递增。因此，失地农民有权利在土地补偿的价格中享受经济增值收益。所以，实际计算中应当以年收益递增的算法来计算土地的收益价格。

最终补偿基数的制定，仍需坚持合理补偿的原则，淹没土地的补偿标准由业主、地方政府和移民群众代表三方共同讨论和研究，经过广泛征求意见而确定。

三、土地补偿具体标准

我国现行土地管理法规定按被征土地前三年平均年产值的倍数来计算土地补偿费和安置补助费，这种政策性补偿政策依据不足，严重偏离土地的市场价值和农民的经济预期，损害了农民的利益。因此，对失地移民的补偿必须坚持以市场化为原则，具体来说补偿标准可以考虑如下：

土地补偿费：以土地公平市场价格为依据实行合理的补偿。

安置补助费：以转业培训和安置所需费用为准。

青苗及附着物补偿费：对青苗或附着物应以转移费或考虑同一种物在邻近地区的交易价格为准而予以客观地补偿。

其他各种可以量化的损失补偿：则主要以可以量化的数额为准进行公平的补偿，主要包括事业损失补偿费、残余地补偿费等。比如，怎么确定残余地补偿价格。

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关键词：点优势，群优势，市场价值链

一、点优势：竞争优势研究的传统视角

自战略管理理论在上世纪60年代产生以来，其理论研究的基本框架是安德鲁斯等人提出的SWOT分析法，即通过识别企业的优势(Strength)和劣势(Weakness)、企业外部面临的机遇(opportumties)和威胁(threat)，采取相应的战略决策和措施，为在与其他企业的竞争中赢得竞争优势。在这之后具有重大影响的两大战略管理理论学派，是以迈克尔·波特为代表的定位学派和以沃纳菲尔德等一批学者为代表的资源—能力学派。前者强调选择一个有吸引力的行业并根据该行业的竞争态势采取不同的竞争战略，是企业获得竞争优势的基本途径，为此，迈克尔·波特提出了分析行业竞争结构的五种力量模型和三种基本的竞争战略：低成本战略、差异化战略和聚焦战略。后一种理论是针对定位学派片面强调市场竞争结构这一企业外部因素对企业竞争优势的影响而提出来的。资源—能力学派认为，企业本身拥有的经营性资源和能力才是企业赢得竞争优势的关键因素。因此，与迈克尔·波特比较强调企业外部因素对企业竞争优势的重要性不同，资源—能力学派强调企业内部因素对企业竞争优势的重要影响。由此，我们也可以得知，定位学位是沿着SWOT分析框架中的OT部分进行的，资源—能力学派则是沿着SW部分深入研究的。

但无论是SWOT分析法，还是定位学派和资源—能力学派，其关注的焦点都是单个企业如何在激烈的竞争中获取竞争优势，强调企业独立行动的重要性。波特强调，在选择了有吸引力的行业和运用五种力量模型对行业的竞争态势进行分析之后，决定企业拟采取的竞争战略—低成本战略、或差异化战略、或聚焦战略，然后进行战略投资，购买(或放弃)相应的资产，整合企业内部活动，参与竞争。资源—能力学派从企业拥有的资源—能力是企业竞争优势的来源这一立足点出发，强调企业应投资于积累关键性资源，培育和发展核心竞争能力。由上述可知，在SWOT分析法基础上发展起来的定位学派和资源—能力学派，都是从单一企业的角度分析竞争优势的来源和应当采取的战略措施。20世纪90年代中期，梯斯等人提出的动态能力理论，强调企业的能力必须随着激烈变化的环境不断创新，以获得新竞争优势，也基本上是单一企业的竞争优势分析。因此，分析单一企业的竞争优势，是传统战略管理研究的基本视角，我们可以称之为点优势分析，以区别于近年来兴起的群优势分析。

二、群优势：竞争优势研究的新视角

虽然战略管理研究的出发点和基本目标，是为了帮助一个个的企业采取恰当的战略措施、赢得竞争优势，但是事实上，许许多多企业的竞争优势并不是靠独自的力量就能获得的，单个企业的竞争优势，往往来自于或镶嵌于该企业所处的企业群落之中——这些企业群中的其他企业既可能是该企业的合作者，也可能是该企业的竞争对手。

企业群现象是指某个行业中的许多企业在相同或邻近的地区聚集。例如，美国的底特律是汽车设备和零配件制造的集中地，三大汽车公司通用、福特、克莱斯勒都聚于此。“硅谷”则是IT、生物技术、风险资本的集中地。类似的还有纽约的金融业和广告传媒业、好莱坞的影视娱乐业、西雅图的飞机设计和制造业、南加州的葡萄酒业等等。在欧洲，意大利的家具业集中在贝尔加莫，钢铁业集中在布鲁西亚；德国的汽车业集中在慕尼黑等南部地区，化工业集中在法兰克福；巴黎是世界时装之都；瑞士则是钟表业最发达的地区。这种相同或相关行业的企业在一定区域内聚集的现象被称为企业群现象。

在中国，企业群现象也已经出现。比较典型的有：浙江义乌的小商品、海宁周围的皮件业、乐清的低压电器业、北京中关村地区的IT企业群、上海浦东新区的金融业等等。

在这些地区聚集的企业，不仅仅表现为量上的集中，更体现出质上的变化——这些地区的企业从整体上比其他地区更有竞争力，其中的佼佼者往往也就是这个行业中的领先者。当人们提到底特律时，首先想到那是一座汽车城，通用、福特则是世界汽车产业的执牛耳者；“硅谷”已经成了高科技的代名词，位于“谷中”的惠普公司、甲骨文公司(Oracle)等等都是行业内的优秀企业，摩根斯坦利、所罗门兄弟公司等一批世界著名的金融企业则群集于纽约曼哈顿。浙江乐清的低压电器已经占领了国内绝大部分市场，隔街相望的正泰集团和德力西集团是其中的杰出代表。因此，与企业群伴生的，往往是企业群整体、进而是整个地区的竞争优势，企业群中的一些企业又往往在所处行业中拥有相当领先的竞争优势。

19世纪末，西方学者就注意到并研究了企业群现象，当时的学者称企业群现象为产业集聚或产业的地区化现象。马歇尔(Marshall，A．) 是最早对该现象进行经济分析的学者，他的观点直到今天仍被认为是真知灼见。马歇尔是从外部经济的角度分析企业群现象的。他认为，有三种原因推动了产业在特定区域内的聚集：第一，相同行业企业在某一地区内的聚集，能够形成一个拥有特殊技能的劳工市场，该劳工市场能够使企业和劳工都从中获益。第二，企业群集会带动生产中间投入品企业和辅企业(运输、工具等)的发展，这些周围企业的发展，反过来又会促进产业的地区化。第三，企业群有助于技能、信息、技术诀窍和新思路、新发明的传播扩散与应用，技术溢出效应明显。在马歇尔之后，胡佛(Hoover)、里肯伯格(Lichtenberg)、巴顿(Button)等人也对产业集聚和企业群现象进行了研究。

上述学者主要是从区域经济的角度研究企业群现象的，全面分析企业群对企业竞争优势影响的是迈克尔·波特。波特教授1990年出版了《国家竞争优势》一书，1998年在《哈佛商业评论》上又发表了论文“(企业)群和新竞争经济学”，发展了《竞争战略》和《竞争优势》两书中的理论框架，分析了企业群对竞争优势的重要作用，提出了价值系统模型和新竞争经济学。

波特认为，单个企业的价值链是镶嵌在更大范围的价值系统之中的。整个价值系统包括提供投入品的供应商、分销渠道(distribution channels)和购买者。如图1所示。

企业的竞争优势与企业协调管理整个价值系统的能力成正比例关系。企业可以通过最优化或协调与外部的联系而创造竞争优势。企业、它的供应商、它的分销渠道都能从这种联系中获益。波特认为，企业群在三个方面影响了竞争：第一，提高了企业群内企业的生产效率——高质高效的劳动力和投入品市场会围绕企业群形成，行业的市场、技术信息交流很快，配套的辅助行业会形成：公共设施的投资会增加，集中的竞争压力迫使群内企业提高生产效率。第二，加快了创新的步伐，把握创新的方向——某行业企业群聚集的地方，往往也是客户聚集之地，因此，企业群内的企业更了解客户的需求与市场的发展趋势，价值系统内各环节之间的频繁接触与联系推动了创新的发生与发展。第三，促进了新业务的形成，这又扩展和强化了企业群——这是因为，在企业群内，新的市场机会或新的业务需求容易被发现，新进入者的风险较小，资金、专业人员、技术、投入品、劳动力等要素市场比较完善，新业务一旦形成又能够使企业群成员获益，从而扩展和强化了企业群。

三、群优势的市场价值链分析

以上对企业群优势形成机制的分析，是立足于企业群聚集产生的经济“外溢”效应进行的，即分析由于企业的聚集对信息技术交流和推动创新，以及对中间产品市场、客户市场以及新行业形成的影响。但是，我们认为，这一分析思路只是研究了企业群优势形成的一个方面，我们在此运用交易成本经济学和价值链分析法可以进一步探寻企业群优势的内在形成机制。

1．分析工具：交易成本经济学和价值链分析法

(1)交易成本经济学的企业观。交易成本经济学认为，在一定的技术范围之内，企业与市场是相互替代的两种资源配置方式。由于企业与市场都是有运行成本的，市场的交易成本源于机会主义行为和信息搜寻费用。威廉姆森指出，当市场交易的资产专用性较高，不确定性较大，交易频率也很高时，市场交易就会被内部化为企业行为。但是由于企业本身的管理、经营也是需要成本的，这类成本被称为组织成本或协调成本，它们是由企业内部的问题、官僚作风等原因而引起的。因此，企业的规模扩张会受到一定的限制。企业与市场之间的界限如图2所示。一般而言，市场成本相对于单个企业来说是外生的，因而是一条水平线，企业的组织成本会随着企业规模的扩大而上升，两者的交点决定了企业规模OA。

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(2)价值链分析方法。价值链概念和方法是迈克尔·波特在《竞争优势》一书中提出来用以分析企业竞争优势的工具。价值链把一家企业的所有职能分成基本活动和辅助活动两类。如图3所示。

基本活动包括了商品或服务的直接生产销售、服务过程，辅助活动则是为了使基本活动能够正常运转所必须从事的管理活动。事实上，价值链上职能活动的分解可以更细致得多，其中的每一项活动都有自己的成本决定因素。根据研究需要的不同，我们可以将价值链活动分解到不同的层次，从而突出不同活动在成本规模、经验和范围驱动因素等方面的差异，为分析竞争优势提供更坚实的基础。例如经营销售活动可以进一步分解为营销管理、广告、推销队伍管理、推销队伍业务、技术文献、促销等活动。

在《国家竞争优势》一书中，波特又提出了价值系统的概念，即认为单个企业的价值链是镶嵌在更大范围的价值系统之中的，整个价值系统包括提供投入品的供应商、分销渠道和购买者。企业的竞争优势与企业协调管理整个价值系统的能力成正比例关系。

2．群优势的市场价值链分析

交易成本经济学对企业规模的分析侧重从经济学的角度研究这一问题，价值链的分析则偏重于企业内部管理活动，我们认为将两者有效地结合起来，能够更好地解释企业群优势的形成机制。我们称之为市场价值链分析。

根据价值链分析法我们知道，由于价值链上的各项活动的成本与效率的决定因素是不同的，因此，拥有不同资源的企业在不同的职能活动上会具有不同的优劣势。一些企业在某些环节上较之其他企业有优势，而在另外一些环节上又可能处于劣势。如果各个企业都在自己最擅长的价值链环节上经营，然后通过市场完成各环节的联结，以完成整个产品的价值链的流程，那么整个生产作业就会是最有效率的。但是由于市场交易成本的存在，使得通过市场交易完成的产品生产反而效率更低。于是，许多企业往往将一些自己做得并不好的环节也纳入了自己企业内部的价值链之中，这样其产品的生产效率当然提高了，但与在市场成本较低的环境下运用市场组织生产相比效率反而低了。所以，从最终竞争力，或者行业价值链来说，企业群中企业的生产效率要大于处于企业群落之外、独立经营的同类企业。如果大家都在同样的产品市场内展开竞争，前者无疑能够占据更高，甚至绝大部分的市场份额。

但是，要高效地运用市场机制，必须降低市场交易成本。如果由于某些原因(下文分析)，市场交易成本降低了，从而使得利用市场交易的效率要大于企业组织效率。因此，在其他条件不变的情况下，企业的规模相应地从OA减至OB。从价值链的角度来看，就会有更多的职能活动通过市场购买来进行，而企业将专注于自己最擅长的职能环节之中。如图4所示。

那么，为什么在特定的企业群内市场交易成本会降低呢?产生交易成本的原因很多，其中最主要的是信息搜寻成本和交易中机会主义行为的存在。信息的搜寻成本指的是寻找到供需双方能够匹配的交易信息，包括要素市场和产品市场的供求信息。交易中机会主义行为是指由于参与市场交易的主体都是追求利益极大化的，因此，他们就有为了实现自身利益的极大化而通过各种手段损害交易对象利益为自己谋利时动机。威廉姆森指出，当交易中一方的资产使用性较高、未来的不确定性较大、交易次数很频繁时，机会主义行为发生的可能性就较大，从而市场交易成本也就会高。

但是，在一个特定的企业群中，无论是信息成本，还是机会主义行为发生的可能性都会降低，因而市场交易成本也会下降。这是因为，企业群一般聚集于范围较小的地域空间内，各个企业人员之间的关系往往会超出仅有的雇佣关系并相互经常交流，很大一部分都是亲戚、朋友、同学、同乡，相互之间的信息交流、人员交往都十分频繁，所以，信息传播、扩散十分便捷，相应的信息成本也就较低。与此同时，由于特有的地缘、亲缘等人际关系网络的存在，使得人们之间的信任程度很高，任何采取机会主义行为的损失都会很大，这使得参与市场交易的机会主义动因就大大降低了，机会主义行为也会大大减少，于是市场交易的成本也降低了。这样，市场就会在很大程度上替代企业成为组织生产、连接价值链各职能活动的有效方式。

事实上，由于企业专注于自己擅长的职能环节，内部的管理成本反而会降低，并且在规模经济和经验效应的推动下，企业的竞争力会上升，结果是企业的规模在其更加专业化了的生产范围内又扩大了。如图5所示。

当企业的组织成本随着生产活动的专业化而降低时，企业的规模再次扩张到了A点，与原来的企业规模一致了，但是其生产效率却更高了，从而也更有竞争优势了。

这种通过市场组织的价值链生产可以用图6表示。

四、如何利用企业群优势

对企业群现象观察和研究的结果告诉我们，当有些企业在市场竞争中呈现出极强的竞争优势时，它们往往并不是单兵作战，其背后常常是一个庞大的企业群在支撑着它们。因此，积极地利用企业群力量，是提高企业竞争力的重要途径。

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关键词：中国游艇市场；现状；发展方向

前言：随着中国经济的快速发展，游艇这一行业，逐渐发展壮大，成为促进地区经济发展的重要标志。相对于西方发达国家而言，我国的游艇产业处于初级发展阶段，人居占有量呈现出逐渐增加的发展趋势。目前，随着人们生活观念的逐渐转变，相信游艇行业会呈现出迅猛的发展趋势。

一、中国游艇市场发展现状

（一）以公用型游艇为主

近年来，旅游行业发展迅速，水上旅游更是成为旅游行业中的热点项目，如，杭州西湖、桂林漓江等，全都是依托游艇来促进旅游行业发展，游艇的类型主要包括各种小型动力、电瓶游船、画舫型游船及有机动游船等，游艇的数量随着旅游行业的发展而增加。目前，我国的家庭游艇应用较少，最早的家庭游艇是在八十年代开发的，自身的制造工艺较差，造价较低，未能打开出口销路。我国目前的游艇以公用型为主，家庭游艇想要发展起来，尚需时日。

（二）以一般档次游艇为主

目前，我国的游艇以一般档次游艇为主，装潢水准高、镜面光洁度高的游艇数量较少。我国的广东地区是游艇的重要产地，由于广东地区为沿海地区，由于港澳台相邻，有良好的地理条件，为其与外商之间的沟通和交流提供了较大的便利。游艇厂家的领导者具有开拓性的眼光，重视产品的质量及技术。但是在游艇展销会上可以看出，我国的游艇与发达国家相比，其技术和质量仍存在很大差距，我国以发展一般档次的游艇为主[1]。

（三）游艇造型缺少新意

通过对我国目前游艇的整体造型进行分析可知，我国游艇整体造型缺乏新意及时代感，与发达国家相比，造型的精准度还存在较大的差异。另外，我国游艇的造型创新度不强，还应用传统的造型方法，造型技术较为落后，没有跟上时代的发展要求，推陈出新能力不强，无法追赶上世界的发展水平。

（四）游艇制造工艺不先进

目前，大多数游艇生产企业为了能够节省制造原材料，降低生产成本，在生产原材料的使用上主要是运用传统的材料，对乙烯基酯树脂、碳纤维及芳纶纤维等高档次的原材料应用较少，并且制造工艺较为落后和守旧，工艺方法和工艺质量不高。

二、中国游艇市场发展方向

（一）加大自身品牌建设

目前，我国在游艇制造方面表现出制造技术落后，制造人才缺乏等现状，为了促进游艇行业的发展，需要加大对游艇制造产业人才的培养力度，以便能够制造出更多个性化、人性化及艺术化的游艇制造品牌。近年来，我国的游艇行业制造及销售状况都较好，游艇制造设备技术水平得到了较大程度的提升，逐渐接近于发达国家水平，真正拉开了游艇市场的发展序幕，在未来的发展过程中，游艇行业将会向着这一发展方向迈进，制造出更多符合本土化发展的产品，有助于激发普通大众对游艇制造投资的兴趣。

（二）建立游艇科研机构

目前，我国大陆没有专门从事游艇制造的科研机构，给游艇制造行业的发展造成较大的阻碍，需要加大游艇设计及研究力度，了解F阶段游艇制造及发展方向，提升游艇建设水平。通过建立游艇科研机构，有助于游艇设计人员更专注的投入到游艇设计工作中来，掌握游艇技术发展动向，对提升我国游艇的制造设计水平具有重要作用。因此，针对游艇生产需要，需要加大对原材料、游艇配用设备及生产工艺的研究力度，制造出成本低和效率高的游艇新设备，为促进游艇行业发展提供服务[2]。

（三）制定游艇产业法规政策

游艇产业作为我国的新兴行业，各项政策和发展制度都存在严重的不健全现象，管理制度较为松散，给行业发展造成较大的阻碍。为了促进游艇产业的更好更快发展，相关部门制定了游艇产业相关法规政策，加强了游艇巷道管理力度，为游艇行业的发展营造了良好的发展契机，突破了传统游艇行业发展的障碍，做好了游艇布局及规划工作，实现了对游艇行业发展的又一突破。另外，还需要充分考虑到地区之间存在的差异，加大对游艇产业相关配套设施建设的力度，促使游艇产业与其他企业之间建立紧密的联系，开展各项商业合作，将消费者与游艇产业紧密的联系起来。

（四）构建完善的游艇配套设施

环保、节能是当前社会发展中需要首先考虑的问题，社会资源和能耗的消费，都引发了严重的社会污染。游艇产业的发展需要建立在产业园区的建立上，在产业园区内构建完善的游艇产业服务链，确保各项基础设施建设的完善性，强化自身的服务性能，展现出产业化规模优势。游艇行业是建立在完善的配套设施及完善的服务基础上发展起来的，要想促进游艇产业发展，需要加大建立景观水系、港口码头及游艇俱乐部等相关基础设施建设，在产业园区内部有计划的构建具有国际化水平的配套设施，强化游艇资源利用效率，满足游艇旅游消费需求[3]。

结论：我国的游艇行业目前正处于初级发展阶段，还需要给予游艇产业更多的鼓励，定位产业发展方向，加大产业政策扶持，以便在长期的发展过程中取得长足的进步，以提高自身的产业竞争优势。目前，游艇产业在中国具有良好的发展方向，经济环境的变化对中国游艇行业的发展既是机遇也是挑战，游艇行业要认清目前的发展方向，加大对国内市场的开拓力度，以便能够在国际市场上占有一席之地。

参考文献：

[1]崔美丽. 分析中国游艇发展[J]. 旅游纵览（下半月），2015，（01）：11+13.

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关键词：房地产市场 房地产价格 宏观调控

一、引 言

房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展。

房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，并具体构成各个产业部门。房地产发展的规模、产品结构、布局是否合理、水平的高低和发展速度的快慢，都将影响着各行业的规模、结构、布局、水平和速度。房地产作为产业部门固定资产的重要组成部分，也直接参与价值生产和价值实现的经济过程，并形成商品生产和经营成本的重要内容。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。房地产业作为一个特殊的行业，它既有国民经济一般行业的共性，又有其自身的发展规律，产业内涵及活动领域十分广泛，房地产业作为国民经济中一个独立且非常重要的部门，房地产业有着自身的发展规律和活动特点。作为支柱产业的房地产业，在发达国家的发展历经几十年甚至上百年的历程，其中有着推动房地产业发展、成长的积极因素，又有影响房地产业健康发展的消极因素；每个国家根据本国国情制定相关的法律法规政策和利用经济杠杆来扶持及引导房地产业的发展；同时又有很多不确定的因素影响着房地产业。

二、房地产行业概述

（一）房地产业的概念

房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业是与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和承担发包任务；建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建筑的生产任务。

（二）房地产业的分类

房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理业。

房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。房地产投资开发需要土地、建筑材料、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。

房地产投资开发除了取得土地、建造房屋、然后预售或出售新建的房屋这种方式，还有购买房屋后出租，购买房屋后出租一段时间再转让，或者购买房地产后等待一段时间再转让；开发也不仅是建造新房屋，还有把土地(生地、毛地)变为建设熟地之后转让，有对旧房屋进行装修改造，有接手在建工程后继续开发等。

房地产业具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。

房地产咨询业是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和判定的活动。

房地产经纪是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、的经营活动。

物业管理业是指业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理。维护相关区域内的环境、卫生和秩序的活动。

（三）房地产业在国民经济中的作用

房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产业经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。它的重要作用可以归纳如下：①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；②可以改善人们的居住和生活条件；③可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；④通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；⑤可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；⑥可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；⑦有利于产业结构的合理调整；⑧有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；⑨有利于吸引外资，加速经济建设；⑩可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。

促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康的发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业(市场)持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

三、中国房地产市场发展现状及存在的问题

我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。

（一）房地产的总体规模越来越大

第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。

第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%(详见表3-2 )。

（二）地区发展不平衡

第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。

第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。

（三）房价居高不下

近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

四、中国房地产市场发展趋势分析

我国房地产业经过近20年的发展取得了巨大成就，纵观这20年的发展，其特点主要有以下几个方面：第一，房地产行业正在逐步走向市场化。①房地产业开始注重品牌，这是市场化的一个重要标志。2001年“地产品牌”在我国拉开了序幕，到2002年，各大地产商在激烈的市场竞争中，己经把品牌战略作为重头戏。虽然个别知名地产商与业主之间出现过不和谐音符，但这并没有影响国内房地产公司实施品牌战略的决心。更多的地产商开始重视品牌建设，重视产品品质，强化管理服务，这将有利于房地产市场的持续经营，提升房地产的竞争力，促进房地产市场化程度的提高。②房地产局部投资市场开始形成。根据调查显示，现在有大约406的潜在购房者购房的目的为“投资”。这一结果可以证明两个最基本的事实：即我国的房地产市场还处于起步阶段，大部分人买房为了自住；另一方面，我们也注意到，尽管目前的房地产投资额较少，但一个投资房地产的阶层却正在形成。 ③商品房对个人的销售量增加。近几年商品房对个人的销售量每年都以很高的比例增加，到2001年，个人购房占商品房销售量中已达到93. 696，说明我国的消费者对于住房成为一种商品而不是福利品这一观念己经接受，我国的房地产改革政策己经初见成效，这对于正在飞速发展的我国房地产业和我国的房地产市场起到了支持。④我国正在形成一些有规模的房地产开发商。虽然我国房地产还是幼稚产业，房地产市场也刚有雏形，但我国的房地产开发企业的迅速崛起及成熟，推动了房地产市场的形成。房地产企业的成熟，将使一批投机取巧、管理不规范、借助于政策或管理漏洞来趁机“捞一把”的企业受到制约和逐步淘汰。这样有行业责任心的企业自然就能够适应市场变化的要求。

第二，房地产与资本市场的关系更加紧密。我国房地产经过十几年的发展，在经历了营销时代与产品时代后，正在进入资本经营时代，特别是2002年的房地产市场己经初步体现出这种态势。由于房地产是资本密集型行业，作为我国国民经济发展的支柱型产业，房地产的资本化程度是衡量房地产行业成熟的主要标准。过去的十几年，由于国家在房地产金融政策上的不完备和房地产行业的特殊性使得大多数房地产开发商经常处在缺乏资金的状况下。而另一方面，众多的金融机构又难以进入房地产业，造成资本与房地产市场的脱节，而银行作为我国房地产单一的融资渠道，远远不能解决房地产业发展瓶颈的症结。当前随着房地产市场化程度的逐渐提高，国家对房地产企业上市融资、各类投资基金进入房地产以及房地产资产证券化政策的逐步实施与完备，更多的融资渠道和融资方式将为房地产企业的迅速发展提供巨的补血作用。当前这种资本市场与房地产市场的紧密接触，将会把房地产市场带入资本经营的时代。

第三，房地产进入高速发展的时期，增长迅速，热点扩散。从前面的统计数据可以看出，我国的房地产业正在进入高速发展时期，其特点是增长迅速，热点扩散。房地产业保持快速增长的原因有：①国家财力的增加，整体经济发展的增长，为房地产业，特别是为住房消费、解决群众的住房问题、改善群众的居住条件提供了根本的基础和支撑力：②住房分配货币化改革的落实，为房地产的发展起着重要的推动作用；③随着人均GDP超过800美元这一社会发展新阶段的到来，汽车消费增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出现新的吸引力和亮点；④随着城市化进程的加快和小城镇的改造，包括绿化隔离带的建设，也为房地产的发展和扩大需求提供了条件；第五，从发展房地产业和鼓励促进住房消费出发，二、三级市场的政策、土地政策适当进行了调整。为房地产的增长助力：最后，加入WTO和启动奥运以及上海申博成功，对房地产业的发展，也会起很大的促进作用，提供了发展空间。

第四，国家房地产的政策正在逐渐完善。为适应我国房地产发展的需要，促进房地产市场化，规范房地产在市场化过程中的运作行为，中央政府及各地方政府出台并完善了一些对房地产市场化起到积极作用的政策，这些政策将促进我国房地产的良性发展。比如，2001年6月起，建设部的我国第一部《商品房销售管理办法》开始实施，将重点解决商品房销售环节中存在的各种纠纷：2001年11月1日起，国家修订的城市房屋拆迁管理条例开始实施，保障房屋所有人的权益；2001年1月1日起，国家调整了住房租赁市场的税收，对政府定价出租的住房，暂免征收房产税、营业税，对个人按市场价格出租的居民住房，减征营业税(由5%降为3%)、房产税(由12%降为4%)和个人所得税(由20%降为10%)等等。一系列房地产行业相关政策、法规的出台，对房地产市场秩序的调整和规范，房地产市场的健康发育，以及政府可以合法、有效地对房地产市场进行调控都起到重要作用。

未来10年随着我国加入WTO，我国房地产市场将按国际惯例和我国在多边谈判中所做的承诺向WTO其他成员国开放，我国房地产市场在现有阶段的基础上将会得到更进一步的发展，其趋势主要有以下几个方面。

（一）房地产市场整体发展趋势

①随着城市化进程的加快，城市人口数量的增加，大量危旧房改造及房地产二级市场、租赁市场的加快发育，住房市场还存在较大的发展空间。

②以城镇人口人均增长10平方米计，就需增加住房近40亿平方米。加之城市化进程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1亿平方米左右)，今后10年，我国的住房建设有持续的发展。

③一些机构对多个城市调查结果显示，居民对现住房的满意率尚不到20%，约有48%的居民提出在两三年内愿意换购住房；己购公房户中有67%希望通过换购住房改善居住条件和环境，再加上还有不少的居民愿意投资住房，因此，住房潜在需求量还相当大。

④加入WTO后，我国的房地产市场逐渐由集团或机构消费为主，改变为个体消费者为主。个人买房的比例还会提高，住房质量会有进一步改善，销售环节会加快规范，住房消费服务领域会有更大的拓展，住房个人贷款的总量还会上升，物业管理的覆盖面还将扩大，住宅与房地产法制建设将得到加强。

转贴于 （二）市场供给趋势 在房地产过热时期，房地产业的利润率比较高，因而吸引了过多商家进入，但一些房地产公司规模较小，开发的楼盘规模偏小，配套设施不齐全。经过几年的调整后，房地产业的盈利能力已呈下降趋势，房地产开发商之间的竞争日趋激烈，在此情况下，规模优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的关键。许多综合实力较强的房地产开发商将把发展成熟品牌管理体系、实现高效与科学管理、建设高品质服务体系作为提高自身竞争力的重要手段。房地产供给将向多元化方向发展。

配合住房制度改革，中国城镇住房多渠道供应体系将逐步形成。房地产供给方面不仅有面向中高收入阶层的商品房，而且还有面向中低收入阶层的经济适用房，以及面向贫困阶层的解困房和低租金公寓等，房地产供给的多元化将大大地改善中国城市家庭的居住状况。

（三）多元化的金融渠道

在银行紧缩信贷规模的背景下，作为资金密集型产业，房地产企业不得不寻求多元的融资方向，开拓新的融资渠道，以减少对商业银行尤其是四大国有商业银行的依赖。今年相继出台的相关举措也为房地产资本市场的发展提供了政策依据。信托和住房抵押贷款证券化相关制度的日臻完善，将有利于缓解银行信贷紧缩与房地产企业大量的资金需求之间的矛盾，能有效解决当前开发商所面临的融资困境。WTO承诺的日渐实现及资本市场的逐渐放开将为房地产业提供更多的融资渠道。将来，国内外各类社保基金、保险公司、投资信托公司、投资管理公司、资产管理公司等，都有可能成为房地产市场上主要的机构投资者。

（四）房地产服务加强

作为开发商来说，一是保证新项目的开发，二是加强售后服务。从早期的买地、规划设计、市场定位到工程的建设过程、推广过程，一直到卖出房子、业主入住后的物业管理，都要求开发商进行市场化运作，贴近客户的需求。这是一个完整的、公开的过程。把服务做好了，通过业主与其他人士的交流，把品牌传播出去，这比花费大量广告宣传费用的效果要好得多。因为将来的市场竞争的是服务，如何选择更好的地段，进行更加人性化的设计，让业主居住感觉更舒服，这些不是空谈就可以实现的。

（五）合理利用资源实现可持续发展

可持续发展的核心是“资源在当代人群之间及代与代人群之间公平合理的分配”。因此，房地产业的可持续发展，就是既要满足当代人对房地产的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。房地产业可持续发展应把房屋、业主和环境三要素作为一个整体，重视对自然资源的使用和保护，争取实现向自然的索取与对自然的回报之间的平衡。 其目标包括：房地产业的发展既要与整个国民经济的整体发展相协调，也要与地方区域经济的发展相协调；房地产业的发展要与人口发展、环境发展、资源利用相协调；房地产业的发展既要满足当代社会的需求，还要考虑后人开发的余地，决不能进行掠夺性开发；房地产业的发展要使开发效益与资金效益得到较好的协调。从而实现土地资源的永续利用、住宅业的稳定协调发展、房地产市场完善与人居环境的改善等多方面目标和要求。从而，推进中国房地产业可持续发展。

五、推动我国房地产业发展的建议

（一）土地市场规范化

土地是房地产业的命根，在一定的社会经济前提下土地的供应状况将左右房产市场的平衡。我国的土地所有权是国有制，一级土地使用权资源支配能力在于政府，简单地说就是中国政府垄断土地资源，这就要求政府在土地供应上具备高度的规范性和前瞻性。

第一，政府提前一个时间段，制定时间表，详细说明未来期间内土地供应规模、土地供应范围、供应土地的规划，让房地产市场能充分理解政府的计划从而实现理性的开发。过去有过这方面负面的案例，开发商不知道未来时间内政府有多少供应土地，担心下一步没有土地可开发，于是，在就近的拍卖会上疯狂竞价，以超高价位得到土地，之后背负承重的压力进行开发，市场以这样的形式走下去是不健康的，政府也难以长久稳定地通过土地获利。

第二，坚持土地招、挂、拍形式的公正性，实现交易全过程的透明化，接受市场和舆论的监督。在土地垄断的前提下，招、挂、拍的公平操作显得更为突出和重要，市场化是中国经济的方向，市场化的前提就是一个相对公平的竞争环境，政府有必要也有能力实现和维持土地市场的公平竞争环境。

第三，政府应具备灵活、及时的土地调控、应对能力，以促进和稳定房地产业的健康持续发展。俗话说，计划没有变化快，先前制定的计划可以作为行事准绳，但是当环境出现明显转变后，就需要及时调整应对。形成一系列的应对机制，强化政府对地产市场的有序控制。

第四，按年收取土地出让金，避免提前透支土地潜力。

（二）完善房地产融资渠道

我国政府过去对土地政策进行了大胆改革，但在地产融资上表现出相对的保守。在中国城市进程化和经济高速增长的前提下，房地产业具有诱人的投资回报率，同时社会上积聚着相当规模的资金。有序地允许社会资金进入地产开发，有利于将行业提升到一个水平更高的阶段、一个良性竞争的阶段。

第一，实现地产投资证券化，允许民间建立地产基金。房地产业需要资金，社会上也有资金，投资人不必精通地产开发，只需把钱交给会做的人去做，余下的就是维持游戏规则。房地产业内也不必因为资金问题吊死在银行一棵树上而坐失机会，选择通过有明确规则的途径从民间获得资金进行开发。

第二，推进商业性银行股份改革，政府应从银行运营中抽身出来。国家控股银行在整个国家经济中占据金融主导地位不是市场化，这样的形态不是公平竞争体制。事实证明目前的国有银行也不全认同和贯彻政府对市场的理解——央行提高贷款门槛希望给房地产投资降温，而各银行在操作中却想方设法减少央行设限的影响，极力拓展市场份额。

第三，适当引入外资，达到鲶鱼效应。这也就是防止闭门造车的出现，我们应该尽可能少走弯路，让外资获得适当利润可以理解为缴纳相应的学费。

第四，避免地方保护主义或过分优惠外来资本，也就是确保公平的资本环境。

（三）引导房地产企业开展多元化产品服务

有数据显示90%的人群认为目前的楼价过高，而房地产商方面因为开发的高额投入不得不坚挺高价，这背后的问题在于：楼盘产品的同质化问题。购房者所面对的新房不外乎两类产品——普通商品房和别墅。暂时抛开市场份额小的别墅不说。现在市场上的所谓普通商品房，都有一个良好的外观、不错的绿化、合理的户型，整体品质都差不多，所有的开发商都想把自己的“普通商品房”做得质量更好价格更高。试想一下，如果市场上的轿车从奥拓到奔驰他们的外观、配置、价格都也差不多，让顾客怎么选、怎么买？成熟完整的市场，其产品就应该存在明显的分级差异。这个问题，应该不全赖开发商，最应该负责的是政府。

第一，政府在做土地规划时就明确各块土地未来的建筑形式体现分级概念，出让土地时要求企业应遵循预先的规划而行，全程监督土地的使用性质。

第二，严把各级产品质量标准，产品分级不等同于优劣区分，区分等级的标准是建立在需求市场的分化上，是需求的不同导致我们产品的多元。也许我们有顾虑，认为低端产品不容易赢利。但我们看看，是不是所有赢利的牙膏企业都卖 20元一支的牙膏，是不是所有卖3元一支的牙膏企业都在亏损？市场的需求是多元的，我们没有必要追求产品的一致化。在这里特别提一点的是，现行的经济适用房办法本质上没有体现产品多元化，因为市场产品多元化的前提是市场化，现行的经济适用房不是一个市场化运作的结果，存在太多的政府干预和不透明，事实证明多数人群并不能从经济适用房推行中得到实惠。

（四）建立多元化的房地产市场体系

目前，中国的房地产市场热点主要是集中在一级市场上，二级市场、三级市场的发展较为落后，尚未建立起完善的市场分级体系。政府在宏观调控上也主要是针对一级开发市场，对二、三级市场缺乏有效地调控，因而导致二、三级市场几乎完全市场化，并且受到不良经营商的控制，同时，二、三级市场是以一级市场的残余产品和附属物的价值存在，并未使其完成市场分级体系，实现满足各个层面消费需求。因此其转化并接受一级市场的需求、降低一级市场泡沫，为一级市场建立完整的产品价值体系的功能并未实现。因而，政府应当有意识地制定政策、开展措施帮助市场建立完善的分级体系，使房地产行业能够可持续的健康发展。

（五）加强政府宏观调控

第一，加快消化积压空置商品房。政府必须控制房地产的空置量，促使空置房地产的消化。政府对长期空置的房地产要进行强有力的干预，如规定最高限价，强制拍卖。在项目审批上限制对房地产的开发速度，以免产生新的积压。对于通过市场途径不能消化的空置房地产，政府可以收购用作廉租屋。

第二，降低房地产税费。政府要采取有效措施，切实减轻企业的负担，降低房地产开发建设成本，全面清理房地产开发建设过程中的各项受费，取消不合理不合法的收费项目，合并重复多收的收费项目，降低偏高的收费标准，限制水、电行业的过分垄断，防止权力寻租和腐败行为，促进房价的下调，促进房地产业的进一步发展。

第三，完善房地产市场法规。完善房地产产权、开发、交易、中介、税费、价格和物业管理的法规，制定一套较为健全的政策法规，完善房地产市场的游戏规则，使房地产市场能有序发展，让房地产市场有一个公平竞争的机制，给投资者一个良好的市场环境，对土地的供应、闲置上地的回收、商品房的预售、房改房上市等作明确的规定。通过完善房地产市场法规，建立和完善房地产市场体制，为房地产企业创造良好的市场环境，促使我国房地产市场持续、稳定、健康发展。

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篇6

市场法的理论依据是经济学中的替代原理。

从理论上讲，效用相等的房地产经过市场的竞争，其价格最终会基本趋于一致。正是因为在房地产价格形成中有替代原理的作用，所以在进行房地产评估时，评估对象的未知价格可以通过类似房地产的己知成交价格来求取。当然，由于在现实交易中存在着交易者的心态、偏好、对市场的了解程度等情况的不同，现实生活中的某一宗具体的房地产交易的成交价格很有可能是处于偏离平均市场价格。但是，若存在较多数量的交易范例，则他们的交易价格可以作为平均市场价格的参考指数，这一点是基于“大数法则”，该法则也称大数定律，是随机现象中的基本规律。

二、市场法的适用范围及应用条件

1.适用范围

(1)适用于有广泛市场交易的房地产类型。如普通住宅、商铺、写字楼、厂房、空地等。这些房地产由于数量众多、交易频繁，可搜集到大量的交易实例，使市场法具有使用基础。此外，采用市场法进行评估的房地产必须是较为常见的类型，对一些较为特殊的房地产，如占据特殊位置或具有特殊地位的房地产(如城市标志性建筑)，或建筑结构、建筑材料、建筑形式与众不同的房地产(如古建筑)等，由于不易找到具有可比性的比较实例房地产，则难以采用市场法。

(2)适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区。在房地产市场发育不够充分的地区，较难采用这一方法。

2.应用条件

(1)具备充足的市场交易资料

市场法依赖于活跃的房地产市场所提供的市场资料和交易实例。具体来说，充足的市场交易资料是指：数据充足、资料可靠和质量保证。

(2)具备丰富的评估经验

市场法的正确运用对评估主体也有严格的要求。在运用这一方法时，需要选定比较实例与待估房地产进行分析比较，并对交易情况、交易期日、区域因素及个别因素做出修正，这些都需要多方面的知识和丰富的经验。

三、市场法评估的程序

1.搜集交易实例

运用市场法评估房地产价格，是建立在充足的案例资料基础上的。如果案例资料太少，就有可能受到个别非正常交易案例的影响，使评估出的价格失真，不够客观。因此，应尽可能地搜集较多的交易实例。

2.确定可比交易案例

选取可比实例就是从己搜集和积累的大量交易实例中，选取与评估对象房地产条件相同或相似的、成交日期与评估时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。其数量一般为3个以上。

可比实例房地产选择的合适与否，将直接影响市场法评估的最终结果，因此这一筛选过程应特别慎重。选取的交易实例具体应符合下列标准：(1)与待估房地产的用途相同；(2)与待估房地产的建筑结构相同；(3)与待估房地产交易类型相同；(4)交易实例必须为正常交易，或可修正为正常交易；(5)交易时间与待估房地产的评估时点应尽量接近；(6)处于待估房地产的同一供需圈。

3.建立价格可比基础

在选好了可比的参考实例后，首先，需要对所选择的可比参考实例的实际交易价格作换算整理，从而使这些参考实例具有一致的可比性和价格单位，为进行后续的比较修正建立共同的基础。这主要包括：(1)统一付款方式；(2)统一采用的单价；(3)统一币种和货币单位；(4)统一面积内涵。

4.修正各项因素

建立价格可比基础，主要是为进行交易情况、交易日期和区域因素、个别因素及使用年期等的修正服务的。这主要包括：(1)交易情况修正；(2)交易日期修正；(3)区域因素修正；(4)个别因素修正；(5)容积率修正；(6)土地使用年期修正。

5.确定房地产价格

当交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正和个别因素修正等相继完成后，就可综合各修正结果，求出某一可比实例的修正价格(比准价格)。通常的公式为：

可比实例修正价格=可比实例成交价×交易情况修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×容积率修正系数×土地使用年期修正系数

通过计算后，根据每个交易实例都可计算出一个修正价格，而且不会完全一致，这就需要综合计算求出待估房地产的评估值。综合的方法可采用统计学方法，如：简单算术平均数法、加权算术平均数法、众数法、中位数法、混合法。具体采用哪种方法将视具体情况而定。例如：当几个可比实例的重要性或者与待估对象的相似性基本相同时，可用简单算术平均数法求取最终价格。当各个可比实例的重要性不同时，可按照权重采用加权算术平均数法求取最终价格。

四、市场法在房地产评估方法体系中的重要地位

市场法是在评估方法体系中最简单、最直接、最常用的一种方法，这一点已得到国际评估界的公认。市场法在发达国家房地产评估中处于主导地位。市场法在房地产评估方法体系中所占据的重要地位，我们可以从以下两点加以分析：

1.公开市场价值标准与各种评估方法

“公开市场价值”的定义是：在公开市场上最可能形成或成立的价格。那么，应该怎样确定待估房地产在公开市场上最可能形成或成立的价格呢?当然，最好就是参照与待估房地产类似的房地产在公开市场上实际成交的价格，而这正是市场法的基本原理。所以说，按照公开市场价值标准的规定，采用市场法对评估对象的公开市场价值进行评估是顺理成章的事，市场法也是最直观地体现公开市场价值标准的一种评估方法。

从市场法的定义可知，市场法的出发点，是实际交易的类似房地产的已知价格，即市场实际成交的价格，而最终目的是确定出待估房地产的客观合理价格或价值，也即公开市场价值。同时，市场法又强调了类似房地产的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。所有这些都告诉我们，应用市场法评估的终极目的，就是确定评估对象的公开市场价值，可见，市场法是公开市场价值标准在评估方法中的直接体现。笔者认为这也正是《规范》中规定：“有条件选用市场法进行评估的，应以市场法为主要的评估法”的原因所在。经过分析研究发现，不仅市场法体现了公开市场价值，其它评估方法也同样是如此。这从其它评估方法的定义和评估要求上都可以看出：收益法是为取得待估房地产的价格，以还原利率将房地产在未来所能产生的正常纯收益贴现到评估时点，并以其贴现之和作为待估房地产的客观合理价格或价值的方法；成本法是求取待估房地产在评估时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，而估算待估对象的客观合理价格或价值的方法；假设开发法是将待估房地产预期开发后的价值，扣除预期各种开发及销售的费用、税金、期望利润，所得剩余额作为待估房地产的客观合理价格或价值的方法。收益法、成本法、假设开发法都要求评估的最终结论是“待估房地产的客观合理价格或价值”，这和市场法是一致的，也是公开市场价值标准的体现。同时，收益法中求取待估房地产在未来所能产生的正常收益，所依据的数据是采用“正常客观的数据”(见《规范》第5.3.2、5.2.3条)；成本法采用的建筑物重置价格或重建价格是“建筑物的正常价格”(见《规范》第2.0.14、2.0.21、2.0.22条)；假设开发法采用的待估房地产预期开发后的价值“宜采用市场比较法求取”(见《规范》第5.5.4条)，并且扣除的是“预计的正常开发成本、税费和利润等”(见《规范》第2.0.15条)，这些都说明，这些评估方法同样是以现实存在的与评估对象有关的各种公开市场价值为出发点的。可见，从这些评估方法的运用到评估结论的确定，都要受到公开市场价值标准的影响，处处体现着公开市场价值标准。而由于市场法是最直接体现公开市场价值标准的一种评估方法，所以可以认为，其他评评估方法都是市场法的变形和补充，因为它们的实质都是要确定评估对象的公开市场价值。

经过进一步分析，假设开发法是通过将一宗未完成的房地产产品在假设完成后的市场价值中减去尚需投入的开发成本以及税费、利润等，以求得该未完成的房地产的价值，如果评估对象的状态逐渐接近最终产品，这时的假设开发法也就逐步接近市场法了。

2.各种评估方法与“替代”原理的关系

前文已经阐明，市场法的理论依据是经济学中的替代原理；收益法的理论依据是房地产价格的预期原理；成本法的理论依据是房地产价格的生产费用价值论；而假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。经过进一步研究发现：

(1)收益法中对待估房地产未来所能产生的正常纯收益的预期，对还原利率等参数的确定都具有相当的主观性，都需要评估人员的估计，因此这就涉及评估依据的问题。对这类问题，解决的方法之一便是掌握市场数据，寻找类似房地产，通过选择类似房地产进一步计量其还原利率及正常纯收益，然后将这些类似房地产的数据有比较的运用到待估房地产上，求出待估房地产的未来收益和还原利率，最后用待估房地产的未来收益还原来“替代”待估房地产在评估时点的价格，从而确定待估房地产的价格。可见应用收益法的评估过程中处处体现着“替代”原理；

(2)成本法对待估房地产在评估时点重置价格(或重建价格)和折旧的求取，前者可采用直接法和间接法，直接法是将构成待估房地产的所有组成部分按照该房地产所在地区在评估时点的各种单价为基础，累计估算直接成本费，加上间接工程费及正常的利润和税金，以求得待估房地产重置价格的一种办法，可以看出，作为房地产价格要素的各组成部分价格的形成依据实际上也是“替代”原理；而间接法更是与市场法如出一辙，先搜集与待估房地产所在地区或同一供需范围内的类似地区中相类似的房地产的直接成本费、间接费等评估所需的数据资料，然后对这些资料进行详细分析，将不属于标准的费用项目加以适当修正，求得类似房地产的造价，然后与待估房地产相比较，最后求得待估房地产的重置价格。例如，用间接法求得某一房屋的重建价格，可以用相同材料重新建造相同用途、结构的房屋所需的标准单价，乘以该房屋的面积即可。显然，间接法的操作过程也处处体现着“替代”原理。后者，即待估房地产折旧的估算(房地产的折旧主要体现在建造在土地之上的建筑物的折旧)可采用市场资料法，其操作步骤是：①搜集在评估时点不久前发生的，其物理、功能和经济性的价值贬损程度与待估房地产相似的交易实例；②估算每个实例中建筑物的重置价格；③估算每个实例中土地的价值(尽可能用空地的市场交易实例，采用市场法)；④从交易实例的交易价中减去土地价值，得到建筑物部分的交易价；⑤用每个实例的建筑物重置价格减去建筑物的交易价，即得各实例的建筑物折旧额的市场评估值。据此折旧额可计算各实例建筑物的折旧率，进而确定委估建筑物的折旧率；⑥将其折旧率乘以待估建筑物的重置价格即可求得其折旧总额。可见，折旧的估算也是建立在“替代”原理之上的。

(3)假设开发法在操作过程中既应用了市场法，又应用了成本法，比如在预测待估房地产预期开发后的价值是要用到市场法，在估算开发费用时要用到成本法。并且假设开发法的理论依据由于收益法相同，可谓是“三法”归于一身的替代方法。

通过上述分析，这三种评估方法的整体思路虽然各不相同，但划分成具体的操作步骤，在求取各个组成部分的价格时，其理论依据又都可以归结到“替代”原理上。而最终这三种方法就可以归结到理论依据为替代原理的市场法“一”个方法之中。结合对公开市场价值标准与各种评估方法的关系的分析和研究，我们可以认为上述四种主要房地产评估方法的“龙头”应该是市场法，其他各种评估方法的“源头”也都是市场法，市场法在房地产评估方法体系中占据主导地位。

五、结束语

篇7

视唱教学教学模式音乐聆听“视唱教学的根本目的不是单纯让学生学会视唱的技能,而是要通过学习技能的过程和学会的技能去感知音乐、鉴赏音乐、理解音乐,去审美。让学生受到美的陶冶,以健康其身心,完善其人格,提高其素质。这个目的和美育乃至素质教育的目的是完全一致的。也就是‘中学音乐教学大纲’中提出的:‘突出音乐学科特点’,‘启迪智慧、陶冶情操、提高审美意识,使学生身心得到健康的发展。’”

视唱教学简而言之就是培养学生看谱即能唱,也就是排除听唱法和教唱法的那种对音调的直接模拟,独立地把乐谱转化成有声的歌唱的能力。“视唱能力是学习音乐不可或缺的一项基本技能。无论是学习声乐、器乐,还是单纯的欣赏音乐,都必须具有一定的视唱基础,否则就不能更深入地理解音乐、感悟音乐。视唱教学贯穿中小学音乐教育始终,包括近年来新开设的高中音乐欣赏课也离不开视唱,对欣赏曲目的主题、主旋律的视唱无疑会加深学生对作品的理解,完善欣赏的过程。”正因为视唱如此之重要,近年来,教师们对它予以了极大的关注,也都在想方设法改进教学,提高教学水平,应该说这些努力也取得了一定的成绩。但是,不能否认的是这些尝试和努力的成效并不显着,步伐还很缓慢,视唱教学的现状不容乐观。

那怎样才能使视唱教学收到事半功倍的效果呢?前提是要教学得法,即有赖于正确的科学的方法,具体来说,应抓住以下四个环节:

一、识谱

要做到视谱即唱,首先必须识谱。识谱能力的提高有助于学生学习音乐,它是学习音乐的必备工具。识谱教学的主要目的是使学生全面掌握乐理,能识别各种音乐符号、标记,并了解它们的确切含义。只有这样,看到一份乐谱,才能根据记谱法准确辨认出乐谱中的调与拍子、音高与时值、节奏与强弱等,也才能把无声的谱转化为有声的唱。当然了,识谱也是要讲方法技巧的,首先应从学生的生理与心理发育的特征入手,“学生的认知规律不是‘先理性后感性’,即‘先教识谱后听音乐或唱奏音乐’,不是‘先发展视觉后发展听觉’,而是‘听觉先于视觉’”。如教歌之前先将要学的歌曲录音放给学生听,进行歌曲的“整体输入”,经过几遍这样的听,虽然歌曲还没学,学生们却能轻声跟唱了,达到了“似曾相识”而还不十分“熟悉掌握”的状态。心理学家称之为“引起进一步探索的最佳状态”。乐谱只是音乐信息输入的载体,还不是音乐本身,机械地练习识谱、唱歌所学到的是死板的歌曲,很难让人感受到音乐的美,也不会激发人们内在的情感,应让学生通过听、唱、奏、拍、跳等大量的音乐实践活动,在感受、理解音乐的过程中自然地去熟悉乐谱。

二、音准

音准是一种基本的音乐素质,我们要想把一首歌曲唱好,把音高唱准是最根本,也是最基础的内容。没有这个东西作为保障,其他的什么都会逊色。音乐是一门听觉艺术,是艺术就会有天赋和悟性。由于大家对音乐的敏感程度和感受能力不一样,所以会形成大家对音高感觉和节奏韵律认知把握的差异,这是客观存在的。因此辨别音高能力和节奏能力的不足会导致演唱时候无法分辨和感受出音高节奏。在教学时我们可以试着一边开着原唱一边让学生看着谱来边听边模唱。这样即可以练到音准,也可以练到节拍,而且声音的位置跟着原唱也可以找到唱曲的感觉、声音的位置。鼓励学生多听多唱歌谱,逐渐积累就会形成一种音乐记忆,以后再看到谱子时,看谱速度就会提高,歌曲旋律也就学的越快,而且不容易走调。

三、节奏

节奏是长短相同或不同的若干音符按一定规律组织起来的总概念。人们常常把节奏比作是音乐的脉搏,也就是说,节奏是音乐的生命。德国音乐家奥尔夫曾提出“节奏第一”的口号。节奏在音乐中具有特殊的功能和作用。在教学中要培养学生对常用的单纯音符、附点音符、切分音符及休止音符的时值有准确的认识,并通过练拍或练唱,让学生体会各种时值及长短的搭配,以及由此产生的不同效果,从而增强节奏感。我们还要让学生养成数拍子,打拍子的习惯,需要的时候也可以借助一下节拍器来帮助没有数拍子习惯的学生。当然了,节拍器的使用只是借助一下外力,从根本上来说,我们自己有拍子准确的概念和感觉才是关键。有的学生在练习时并不去感觉节拍的分组、节奏的特性等,而是机械地数着拍子,我们要把这种被动变为主动,从内心去感受节奏。通过不断的练习,长期的积累,从而更好地表达音乐。

四、强弱

篇8

【关键词】亚波长；谐振腔；单负介质；双负介质

0 引言

谐振腔是微波电路中一个不可或缺的器件。现代微波集成电路的发展要求减小器件尺寸，而传统谐振腔的工作波长与腔体尺寸相当。本文从Maxwell方程和边界条件出发，理论上分析了实现亚波长谐振的条件。电磁特异性介质材料（Metamaterials简称MTMs）[1]是指人工合成的具有自然介质材料所不具备的电磁特性的新材料。其中典型的为负折射率介质（NIM）又称为双负介质（DNG）、左手征材料（LHM）或者后向波媒质（BW）。早在1967年，前苏联理论物理学家Veselage在他的经典论文Substances with Simultaneously Negative Values of ε and μ中提出了双负介质的概念[2]，但因为自然界找不到这样的材料而被搁置。直到上个世纪末英国皇家学院院士Pendry提出了分别实现负介电常数和负磁导率的人工电磁结构[3-4]，即MTMs的构造理论，并于2001年由加州大学圣迭戈分校物理系的Smith等在微波实验中首次实现[5]。从此MTMs获得了广泛的认可，相关的研究也蓬勃开展起来。根据理论分析，如将单负介质（介电常数和磁导率其中一个为负）或者双负介质（介电常数和磁导率同时为负）部分填充于谐振腔中，将出现谐振频率与谐振腔尺寸无关的谐振模式，即亚波长谐振模式[6-7]。亚波长谐振腔的实现对缩减微波集成电路尺寸，构造新型微波器件有着重要的价值。

1 介质填充谐振腔的谐振本征方程

设一z向柱状谐振腔，xy平面内形状可以任意而不影响结论，为讨论方便，本文采用矩形。腔内沿z向分别填充两部分介质，如图1。对应I、II区域填充介质1和介质2，厚度分别为d1、d2，电磁参数为？着1、？滋1；？着2、？滋2。在假设腔内介质无耗、绝缘的情况下，根据Maxwell方程组可以得到一组时谐Helholtz方程：

用分离变量法，先求出TE模和TM模的纵向分量，横向分量根据Maxwell旋度方程可以用纵向分量求出[8]。代入边界条件后得到TE和TM波对应的本征方程：

2 本征方程亚波长谐振模式解的讨论

为方便讨论式（11）的解，令矩形波导a=b=d1+d2=1（cm），后面章节讨论时也采用这种尺寸的谐振腔，如无另外说明，所有长度单位均为厘米，且只讨论主模TM11s模：k112≈19.74×10-4。

图2所示为对应不同？着r1的？姿11S与d1关系曲线。图中由下至上？着r1=1，1.2，…，2。

注意：为直观起见，横坐标使用的是谐振频率对应下的真空波长，单位为厘米。

此时只有一个TE模本征方程有解：

讨论主模TE10s模：k102≈9.87×10-4，取？着r1=2，通过数值模拟得到对应不同？滋r1的？姿10S与d1关系曲线，如图3。

注意：为直观起见，横坐标使用的是谐振频率对应下的真空波长，单位为厘米。

c）小结和推论

由a）和b）中的公式和数值模拟结果可知，使用单负媒质填充普通谐振腔可以实现亚波长谐振。填充的是磁负还是电负媒质，决定谐振模式是TE模还是TM模。改变填充比例可以得到不同的谐振波长。可以推论，如果在I区和II区分别填充电负和磁负媒质，也可以实现亚波长谐振，TE模和TM模均有解，且谐振波长主要与介质参数和填充比例相关。图4以II区真空I区填充电负介质为例给出了TM11S模在x=a/2平面内的场型图。计算时取？着1=-1.2？着0，？滋1=？滋0，a=1m，d1=0.68m，d2=0.32m。

此时，TE模和TM模本征方程均可能有解。

本征方程变为：

图5为？姿10S与d1关系曲线，图6为？姿11S与d1关系曲线。可见，利用双负介质和传统介质同样可以实现亚波长谐振。

注意：为直观起见，横坐标使用的是谐振频率对应下的真空波长，单位为厘米。

3 亚波长谐振腔谐振波长的近似公式

假设谐振腔是立方体，a=b=d。我们以主模TE10s为例。

4 结束语

本文研究了亚波长谐振器的构造方法。研究表明，利用新型人工电磁介质进行部分填充，可以实现亚波长谐振腔，谐振波长主要与腔体内的填充介质和填充比例有关。本文的研究对于亚波长谐振腔的实现，缩减微波集成电路尺寸，构造新型微波器件十分有意义。

【参考文献】

[1]Rokhesh S. Kshetrimayum， A brief intro to metamaterials[J]. IEEE Potentials， Dec.2004/Jan.2005：44-46.

[2]V.G.Veselago，The electrodynamics of substances with simultaneously negative values of and ， Soviet Physics Uspekhi[J]. Vol.10， No.4：509-514， January-February 1968.

[3]Pendry J B， Holden A J， Stewart W J， et al. Extremely low frequency plasmons in metallic mesostructures，[J]. Phys. Rev. Lett， 1996，（76），4 773-4776.

[4]Pendry J B， Holden A J， Robbins D J， et al. Magnetism from conductors and enhanced nonlinear phenomena， [J]. IEEE Trans. Micr. Theory and Techniques， 1999，（47）：2075～2084.

[5]Shelby R A， Smith D R， Schultz S. Experimental verification of a negative index of refraction， [J]. Science， 2001，（292）：77-79.

[6]Silvio Hrabar， Juraj Bartolic， Zvonimir Sipus， Waveguide miniaturization using uniaxial negative permeability metamaterial[J]. IEEE TRANSACTIONS ON ANTENNAS AND PROPAGATION， VOL. 53， NO. 1， JANUARY 2005：110-119

篇9

关键词：房地产市场  房地产价格  宏观调控 

   一、引  言

   房地产业是国民经济的基本承载体，是在工业化、城市化和现代化过程中兴起、发展所形成的独立产业，同时又推动了工业化、城市化和现代化的进展，己经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成都分。房地产业的产业链长，关联度大，其自身特性决定了这一产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。在我国，住宅投资的增加，被带动的直接相关或间接相关较大的产业有60多个，有力地促进整个国民经济的可持续发展。 

   房地产业为国家经济发展提供基本的物质保证，是社会一切产业部门不可缺少的物质空间条件，并具体构成各个产业部门。房地产发展的规模、产品结构、布局是否合理、水平的高低和发展速度的快慢，都将影响着各行业的规模、结构、布局、水平和速度。房地产作为产业部门固定资产的重要组成部分，也直接参与价值生产和价值实现的经济过程，并形成商品生产和经营成本的重要内容。因此，房地产是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。房地产业作为一个特殊的行业，它既有国民经济一般行业的共性，又有其自身的发展规律，产业内涵及活动领域十分广泛，房地产业作为国民经济中一个独立且非常重要的部门，房地产业有着自身的发展规律和活动特点。作为支柱产业的房地产业，在发达国家的发展历经几十年甚至上百年的历程，其中有着推动房地产业发展、成长的积极因素，又有影响房地产业健康发展的消极因素；每个国家根据本国国情制定相关的法律法规政策和利用经济杠杆来扶持及引导房地产业的发展；同时又有很多不确定的因素影响着房地产业。

   

   二、房地产行业概述

   （一）房地产业的概念

   房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业是与建筑业既有区别又有联系。它们之间的主要区别是：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；房地产业兼有生产(开发)、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。这两个产业又有着非常密切的关系，因为它们的业务对象都是房地产。在房地产开发活动中，房地产业与建筑业往往是甲方与乙方的合作关系，房地产业是房地产开发和建设的甲方，建筑业是乙方；房地产业是策划者、组织者和承担发包任务；建筑业则是承包单位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地开发和房屋建筑的生产任务。 

   （二）房地产业的分类

   房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪归为房地产中介服务业。所以，房地产业的细分行业包括房地产投资开发业、房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪和物业管理业。

   房地产投资开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上投资进行基础设施、房屋建设的行为。房地产投资开发需要土地、建筑材料、城市基础设施、公共配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面。

   房地产投资开发除了取得土地、建造房屋、然后预售或出售新建的房屋这种方式，还有购买房屋后出租，购买房屋后出租一段时间再转让，或者购买房地产后等待一段时间再转让；开发也不仅是建造新房屋，还有把土地(生地、毛地)变为建设熟地之后转让，有对旧房屋进行装修改造，有接手在建工程后继续开发等。

   房地产业具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。 

   房地产咨询业是指为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。

   房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或者价值进行估算和判定的活动。 

   房地产经纪是指向进行房地产投资开发、转让、抵押、租赁的当事人提供房地产居间介绍、的经营活动。

   物业管理业是指业主通过选聘物业管理企业由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理。维护相关区域内的环境、卫生和秩序的活动。

   （三）房地产业在国民经济中的作用

   房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，任何行业的发展都离不开房地产业。反过来说，任何行业都拥有一定的房地产，都是房地产业经济活动的参与者。因此说，房地产业是发展国民经济和改善人民生

活的基础产业之一。由于房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。它的重要作用可以归纳如下：①可以为国民经济的发展提供重要的物质条件；②可以改善人们的居住和生活条件；③可以改善投资环境，加快改革开放的步伐；④通过综合开发，避免分散建设的弊端，有利于城市规划的实施；⑤可以为城市建设开辟重要的积累资金渠道；⑥可以带动相关产业，如建筑、建材、化工、轻工、电器等工业的发展；⑦有利于产业结构的合理调整；⑧有利于深化住房制度的改革，调整消费结构；⑨有利于吸引外资，加速经济建设；⑩可以扩大就业面。以上这些重要作用，目前已初步显示出来，随着国民经济和房地产业的进一步发展，房地产业在国民经济中必将发挥更广泛、更重要的作用。 

   促进房地产业健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物资文化生活需要的基本需求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康的发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有利途径。实现房地产业(市场)持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。

篇10

一、基本情况

__食品药品监督管理局于20__年11月成立，目前全系统共有工作人员43名。全市共有涉药单位1279家，药品生产企业1家，医疗机构961家，药械经营企业317家；其中__市局管辖的利通区、红寺堡开发区、太阳山开发区，三个区有涉药单位504家，医疗机构363家，药械经营企业141家。

二、近年来我市农村药品市场监管的主要做法和成效

近年来，__食品药品监管局切实加强农村药品市场监管，依托政府农村药品“三统一”政策以及“两网”建设、规范化药房建设等措施，大力整顿和规范农村药品市场秩序，使农村药品市场秩序基本好转，农村药品规范化供应网络已基本形成，农民安全用药权益得到有效保障，农村药品市场呈现出健康有序的发展趋势。

（一）依托政府药品“三统一”政策，规范医疗机构药事行为。

20__年，为了切实解决广大人民群众“看病难、看病贵”的问题，全区各级各类公立医疗机构药品实行“统一招标、统一价格、统一配送”的“三统一”制度。“三统一”的实施，降低了药价，减轻了人民群众的负担，为人民群众带来了实惠。主要表现为：1、进货渠道进一步规范；2、药品价格下降，医疗机构利润减少，农民得到实惠；3、农村医疗机构药品种类下降，药品使用更加趋于合理。

（二）因地制宜、不断创新，推动两网建设工作深入开展。

1、创新管理模式，探索发挥监管网络作用的新机制。为了探索发挥监管网络作用的新机制，本着少而精的原则，在利通区实行“三个首次”的管理模式（即首次将食品药品监管网络两网合一，共同监管；首次对监管网络成员实行任务考核制；首次给予网络成员工作补助）。规定了网络成员六项职责和四项权力，实行动态管理。各网络监管成员每届聘期1年，年终考核在60分以下者，当年解聘。通过“三个首次”的管理模式，对网络成员定期考核，将激励机制引入监督网管理中，实行奖励与惩戒，增强了网络成员的责任意识和工作积极性。

2、多策引导、以促为主，探索符合本地实际的供应网建设之路。我市基本是一个以农村人口、山区人口和少数民族人口为主的地区。近年来，在农村药品“两网”建设过程中，我市着力加强农村药品供应网络建设，不断发展壮大农村药店的规模数量，农民普遍感觉现在村上也有了药店，药多了，价格也便宜，买药非常方便。20__年，全市农村药品零售网点乡镇以下几乎是空白。为缩小城乡居民用药差距，方便农民购药，在农村零售药店的办理过程中，只要申请人符合开办条件，从资料的准备到人员的培训，以至现场指导筹建，都开辟了快速办理通道。截至目前，全市农村零售药店已达162家，降低了药价，方便了群众购药，让农民真正从“两网”建设中得到了实惠。

（三）以规范化药房建设为着力点，提高医疗机构药房管理水平。

针对农村医疗机构无专业药品管理人员、制度不健全、药品质量安全存在隐患的实际，我局联合卫生局共同制订了《开展创建规范化药房活动实施方案》，指导全市农村医疗机构开展规范化药房创建活动。在活动中，一方面，举办药品法律法规培训班，对相关药品质量负责人进行培训，增强农村药品从业人员的药品管理意识，提高他们的药品管理水平，为加快规范化药房创建进度、提高规范化药房创建质量奠定基础；另一方面，根据实际制订科学合理的规范化药房创建标准，从各类岗位的职责制度、从业人员管理、基本设施设备的配置到药品的采购、验收、贮存、保管及出库使用等各个环节，都做了明确的规定。并以此为依据，制定具体的考核验收细则，使农村医疗机构的药品管理有了规范要求。截至目前，全市70％的农村医疗机构已通过规范化药房验收。目前，通过规范化药房创建，药房人员素质得到提高，药房管理水平提高。农村医疗机构药品仓库干净整洁，药品陈列摆放整齐，台账资料记录仔细，以前 “脏、乱、差”的状况得以根本改变，

三、目前农村药品市场存在的主要问题

从目前对我市农村药品市场存在的问题及相关的农村药品市场情况进行的调查看，农村涉药单位药品管理情况虽有好转，但购药渠道不规范、管理差、储存条件差、人员素质差、缺乏药学专业技术人员等突出问题尚未得到根本解决，农村药品市场存在不少不容忽视的问题。

（一）医疗机构药房设施简陋，药品存储环境较差。药品不按规定进行分类陈列和储存；拆零药柜无防尘、防潮措施、不集中存放、未保留原包装、或未标明规格、有效期等现象；未配置温湿度调节及检测设备，冷藏、防尘、防潮、防虫、防鼠等设施不健全。

（二）涉药单位进货渠道多而杂，药品质量存在隐患。 从非正规渠道购进廉价药品和医疗器械，难以保证药品质量。有的不能提供合法票据，有的从个体非法药贩手中购进药品，还有一些乡镇卫生院不能提供合法的医疗器械相关资质证件。药械购进验收记录执行不好，部分农村涉药单位不能真实完整地记录药械购进验收情况。

（三）药学专业人员匮乏。农村涉药单位药品从业人员素质偏低，“以医代药”或“以护代药”现象普遍存在。有的村卫生室是家族经营，往往由缺乏药学专业知识的家庭成员承担药事工作，药品使用过程中存在一定安全隐患，动辄输液，滥用抗生素、随意加大用药剂量等不合理用药现象较常见。

（四）“两网”建设认识不到位、发展不平衡。存在过分追求数量、追求数据而忽视质量、忽视实际效果的问题，导致产生了“建得快、效果差”的现象，背离了“两网”建设的初衷。监督网点虽已初步建立，但由于缺乏必要的经费支持，其培训经费、补助或报酬等问题尚未得到有效解决，受聘的监督员、协管员、信息员的工作积极性受到不同程度影响，导致不能正常、有效的运转。

（五）药品市场监管力量薄弱。如__药监系统药品监管人员只有43名，而涉药单位数接近1300家。由于农村地域广阔，交通不便，要监管众多乡镇及行政村的涉药单位，在客观上存在很大难度。

四、进一步推进农村药品市场科学监管的建议和对策

（一）必须以科学监管理念统领农村药品市场监管工作。科学监管理念要求我们要把保障人民群众用药安全作为根本。农村医疗机构、药品经营企业属于最基层的涉药单位，用药服务直接面向农民群众，做好农村地区药械监管十分重要

。因此，必须以科学监管理念统领农村药品市场监管工作，要始终把保障农民群众用药安全放在第一位，要始终围绕这个中心开展工作，把它作为一切工作的出发点和落脚点。要带着责任、带着感情，认真履行职责，积极探索、不断创新科学的监管手段和方法，切实加强农村药品科学监管。同时，将队伍建设摆在重要位置，不断加强干部政治素质的教育，打造一支政治过硬、纪律严明的队伍；加强执法人员能力的培养，打造一支业务精良、爱岗敬业的队伍；加强队伍的廉政建设，打造一支清正廉洁、公平正义的队伍。（二）深入推进农村药品“两网”建设，健全完善监管网络和供应网络体系。

农村地区药品“两网”建设目前已经取得了重要成绩，监管网络和供应网路建设的覆盖面在逐步扩大，但在深入的推进过程中遇到了一些困难。如何克服这些困难，进一步推进农村药品“两网”建设，应该从健全完善供应网络和监管网络的体系上入手。

1、因地制宜、注重实效。《国家食品药品安全“十一五”规划》，明确提出了到“十一五”末期“农村药品监督网覆盖率达到100%，农村药品供应网覆盖率保持在80%以上”的农村药品“两网”建设目标。这个目标是国家推进“两网”建设的总目标。在具体工作中，要结合__实际，遵循“政府引导、市场调控、企业参与、群众满意”的原则，因地制宜。例如，在农村，要维持一个药店的日常运转，其日营业额应达到200元—300元之间。而实际上，在一个人均年收入在4000元—5000元之间，人口1000人左右，300户左右人家的村庄，药店的日营业额通常只能在100元左右，药店的生存十分艰难。有的地方提出“村村有药店或药柜”的供应网建设目标，由于受到规模、效益、质量等因素的制约，即使能达到这样的目标，实际效果也会大打折扣。所以，在这点上，应遵循“政府引导、市场推进”的原则。 另外，针对这种情况，药品供应网建设应充分利用农村现有的医疗资源—村级卫生室。具体做法是：将农村卫生室的药房按照规范化药房的标准进行改造，实行规范化管理，并对农村卫生室的药品供应实施统一配送。这样一来，既不需要另外投资开办新药店，也能方便农民用药，而且还达到了降低药品价格的目的，为农民提供了良好的购药环境和诊疗空间。

2、加强制度建设，规范农村药品监督网络的运行和管理。探索和建立农村药品监督网络管理制度，保证其实效性和可操作性，是开展农村药品监督网络工作的核心内容之一。一是根据《药品管理法》等法律法规的有关规定，结合实际情况，切实加强农村药品监督网络的制度建设。如建立健全药品协管员、信息员聘用、考核、奖惩、督查等制度。二是加强“两员”的实践锻炼，发挥好“两员”的作用。有计划、有目的地适时组织“两员”参加一些日常和各种专项监督检查工作，逐步在实践中提高“两员”工作的能力和水平，增强识别假劣药品和违法违规经营行为的能力，为监管农村药品市场发挥作用。三是在监督网建设上，既按照有关政策要求，紧密结合本地、本单位的实际情况，同时要十分注重工作的质量和实际效果。

3、政府牵头、部门联动。在“两网”建设推进的过程中，食品药品监管部门要主动地与党委、政府联系协调，争取理解与支持，就加强农村药品监管、推进“两网”建设达成共识，积极争取当地政府成立农村药品“两网”建设组织机构，具体负责“两网”建设工作，将“两网”建设纳入责任单位综合目标考核，推动“两网”深入开展。农村药品“两网”建设是一项系统工程，涉及卫生、物价、工商、财政等多个部门，单靠食品药品监管一个部门的力量难以顺利推进。因此，在“两网”建设推进的过程中，必须紧紧依靠政府对食品药品监管、卫生、财政、物价、监察等相关部门的具体职责予以明确规定。另外，借鉴食品安全综合监管工作经验，借助已经在乡镇开展的食品安全工作平台，在乡镇一级成立食品药品协管办公室，利用乡镇现有的人力资源，确定专职或兼职人员，明确职能职责或工作范围，形成一个覆盖所有乡镇和行政村的健全的、职能职责更加明确的食品药品监督网络。

（三）加强对农村地区药品市场的日常监管，营造良好的市场秩序。

1、加强对医疗机构的药房的管理，从使用环节上保证药品质量。医疗机构药房的管理是一个难点，按照药品经营企业gsp的规定进行管理，标准显得过高，不切合实际。如果标准过于宽松，药品质量又难以得到保证。为此，必须规范医疗机构药房的管理，加强对医疗机构药房的建设，强化对使用环节药品质量的有效监督，以确保使用环节药品质量得到保证。同时，加强对医疗机构药房的日常监管，进一步巩固规范化药房创建成果，使医疗机构药械使用行为与经营企业的药械经营行为在监管上保持一致，营造公平、合理、平等的竞争环境。

2、大力开展农村药品市场集中整治活动，坚持打击违法违规经营使用药械的行为。药监部门作为药品市场监管的主力军，必须发挥好主力军的作用，进一步创新监管的方式和方法，坚决打击违法违规经营行为，有效遏制假劣药品流向市场，净化农村用药环境，营造打击违法违规经营使用药械行为的高压态势，维护良好的市场经营秩序。

3、在提高药械从业人员的素质上下功夫。由于支持药品经营企业向下延伸配送网点，我们在企业的准入上提供了一个比较宽松的环境，降低了企业的准入门槛。但由此也带来了一些监管上的困难。药械从业人员的素质的高低，直接影响着企业服务水平的好坏，制约着企业能否健康发展，为此，我们必须在提高药械从业人员的素质上下功夫。一要全面实施药械从业人员持证上岗制度，坚持先培训后上岗的原则。二是根据药品监管形式的发展和需要，定期举办药械从业人员继续教育培训班，将药品监管方面的文件精神和相关的法规、规章和规定及时传达到位。同时要求企业建立健全从业人员继续教育培训制度，加强对从业人员的培训。