公允价值评估方法十篇

公允价值评估方法篇1

【关键词】 资产评估; 公允价值; 计量

我国新《企业会计准则》将公允价值正式引入计量属性,广泛应用于投资性房地产、生物资产、非货币性资产交换、债务重组、金融工具等17项具体准则中。公允价值的引入要求会计人员掌握与资产和负债相关的估值技术,资产评估的方法和技术为公允价值的计量提供了理论和技术上的支撑,使公允价值的广泛应用成为可能。

一、资产评估的内涵与方法

(一)资产评估的内涵

资产评估是专业的评估机构和人员,按照国家相关法律法规和资产评估准则,根据特定的评估目的,对被估资产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。资产评估行业作为专业服务行业,是对资产在某评估时点的公允价值进行的专业判断,评估结果仅作为价值鉴证,为资产业务当事人提供决策参考。

(二)资产评估基本方法

资产评估方法是对资产价值实现评定估算的专业技术,是分析判断资产公允价值的手段和途径。

市场法以现行市价为评估参照点,是面向现在的评估方法。这种方法认为被估对象的公允价值不能超过其相同资产或类似资产在公开市场上的成交市价。市场法的应用以公开市场为前提,以公开市场价格为参照物进行调整,以得到资产的公允价值,该方法是一种技术较成熟的估价方法,市场法评估资料源于市场,因而评估结果很容易被委托方接受。

收益法是面向未来的评估方法,该方法以预期收益原理为基础,将本求利,以资产的未来贡献度和收益值作为判断其公允价值的出发点,认为资产公允价值等于其未来所获收益的折现值之和。该方法的评估结果也较容易被接受。

成本法是面向过去的评估方法,该方法从重新开发角度,认为被估对象的价值不会超过现行市场条件下重新购置被估资产所需要的代价。成本法以成本为视角,但无论是考虑资产购置时技术水平的复原重置成本,还是考虑现行市场技术水平的更新重置成本,都是运用现行市场价格作为计算重置成本的基础,因此,成本法也是基于市场的,以成本法评估的资产价值同样具有公允性。

二、资产评估方法在公允价值计量中应用的可行性

资产评估和公允价值之间存在着密切的联系,两者都需要利用货币形式来反映资产的价值结果,公允价值强调的是价值的实现条件和达到的结果,资产评估强调的是为达到某一结果的估值过程。公允价值是资产评估的估值目标,而资产评估方法是公允价值计量必备的技术手段。

(一)公允价值计量迫切需要资产评估方法的支撑

公允价值是指在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。公允价值立足于公平的市场环境,排除了信息不对称因素的影响,强调交易的正常有序和交易双方的理性决策,因此公允价值可以动态地、及时公允地反映企业资产的价值,揭示公允价值的财务报告能使会计信息质量更具客观性、相关性与可理解性。

随着公允价值被广泛应用于各项具体交易事项的计量,公允价值的产生条件与产生过程受到了关注,人们开始关注公允价值是否公允。公允价值更多的是面向现在和未来的,是否公允的关键在于其计量方法是否科学,没有科学的计量方法,就无法获取公允的计量结果。FASB在2006年的财务会计准则报告第57号中设立了公允价值计量的三个层次,这三个层次分别体现出资产评估方法的不同应用。第一层次是根据活跃市场中报价信息确定公允价值,这种方法实际就是市场法中的直接比较法;第二层次是根据活跃市场中同类资产或负债报价确定公允价值,这种方法即市场法中的类比调整法;第三层次是前两个层次的市场条件不具备时,可以采用估值技术,即资产评估中常用到的收益法和成本法。

因此,公允价值三个层次的计量都离不开评估方法的技术支撑,需要会计人员对不同的市场环境和估值对象进行专业判断,选择并运用合适的评估方法,及时准确地计量出可靠的公允价值。

(二)资产评估方法已具备为公允价值计量提供技术支持的条件

资产评估行业经过一百多年的发展,已经成为现代市场经济中发挥资产基础作用的专业服务行业之一。资产评估方法逐渐形成体系,市场法、成本法和收益法包括若干个具体的估值方法,并且每种方法都要求不同的技术参数。资产评估以判断被估对象的公允价值为目标,考虑评估的目的、特定市场条件以及能获取的技术资料等因素,整个评估过程更科学,技术方法的应用更加专业和成熟。资产评估行业经过多年的发展,许多评估方法和参数已经有了可以借鉴的数据,具备了为公允价值计量提供技术支撑的条件。随着公允价值正式成为企业会计准则中的计量属性,资产评估方法应用的空间也越来越大,会计人员应掌握资产评估的方法与技术,以更好地确定资产的公允价值。

三、资产评估方法在公允价值计量中应用的难点

(一)资产评估方法本身的局限性

从理论上讲,在评估时点和评估目的相同的前提下,对同一资产使用不同的评估方法所得到的评估结果应该趋同。但在实际操作中,由于这三种评估方法的出发点、评估思路、前提条件和数据来源不同,所得到的评估结果会存在差异,因此,资产评估的三种基本方法本身都有一定的局限性,每种方法的使用都必须具备一定的前提条件和技术参数,使得评估结果依赖于评估方法选择的科学性。运用市场法的关键是要存在活跃公开的市场,并且市场上存在合适的参照物。成本法的计算过程相对比较复杂,除了要确定被估对象的重置成本外,还要分析被估对象的各种贬值因素。收益法的使用必须要具备对资产未来收益的合理预测,并要求计算合理的折现率,两者缺一不可,而两个必备参数的估测都具有较大的主观性。

(二)会计人员尚未掌握具体的资产评估方法

传统的会计以历史成本为主要计量属性,资产或负债的确认以实际发生的交易为基础,会计人员的主要任务是根据已有交易的原始凭据,按照事实据以入账。公允价值计量属性的引入,对会计人员提出了更高的要求。要确定公允价值,会计人员不仅要熟悉公正的市场条件是否具备,还要选择合理的参照物,并通过对调整因素的技术处理才能得到公允价值。资产评估方法为公允价值的确定提供了很好的借鉴,但是会计人员没有受过专业的培训,对具体的资产评估方法难以掌握,这也是公允价值无法广泛应用的阻碍之一。

(三)会计准则没有规定具体的公允价值计量方法

我国《企业会计准则》在投资性房地产、生物资产、非货币性资产交换、金融工具等具体准则中,都对采用公允价值模式计量做了条件限定,即当具备活跃的交易市场和同类或类似资产的市场价格及相应信息的,才能运用公允价值进行计量。在非货币性资产交换中还指出当换入资产或换出资产不存在同类或类似资产的可比市场交易时,应当采用估值技术确定其公允价值。会计准则中对于活跃市场的规定,限定了只能使用市场法计量公允价值,而市场法下公允价值的获得过度依赖于市场环境,当市场不充分、市场信息不对称的情况下,市场上的资产交易价格就很难反映资产的内在价值,就无法使用公允价值计量。尽管有的准则中规定当活跃的市场不存在时,可采用估值技术确定公允价值,但是具体的估值技术没有规定。正是由于我国公允价值在理论上和准则中都缺乏计量方法的操作说明,或者说明了却缺乏具体计算过程的指导,才导致企业在实际操作中利用公允价值大肆造假。

(四)资产评估方法缺乏在公允价值计量中应用的条件和地位

根据《企业会计准则》的规定,公允价值的计量前提主要包括两个要素:相同或类似资产的活跃市场、市场上存在类似交易,这使得公允价值计量只能采用市场法,而收益法和成本法缺乏计量公允价值的条件和法定地位,使得这两种方法在估值过程中的应用大打折扣。收益法和成本法的各项计算参数也是源于市场的,在评估条件和数据具备的前提下,评估结果同样能够代表资产的公允价值。

四、资产评估方法在公允价值计量中应用的对策

(一)进一步完善资产评估方法

资产评估方法本身的完善,是促进其推行的根本。市场法、收益法和成本法已经形成较为成熟的方法体系,但是三种方法在使用过程中仍然存在大量的评估参数需要评估主体的人为判断。例如市场法中以公平市场上的现实交易价格为参照物,然后将参照物与被估对象进行比较,确定调整因素,逐一调整最终确定被估对象的公允价值。而不同的评估主体,所选择的调整因素和修正系数不同,评估结果也不同。因此,资产评估方法要在公允价值计量中加以推广,需要进一步完善自身的方法体系以及使用条件,使评估参数的选择有严格的标准,以剔除人为因素的操纵。例如,可根据上百年的评估经验,将评估对象进行分门别类,建立起全国联网的资产报价系统,构建不同资产的价格体系查询平台,营造一个动态实时的市场估价环境,使市场法评估的应用更加有据可循。同时,将常用资产的资产收益率进行网上通报,建立资产预测收益与实际收益的后期跟踪系统,以发现收益预测的偏差,提高资产收益预测的精度,使收益法评估的应用更具有说服力。

(二)加快会计人员对资产评估方法的掌握

公允价值计量的引入要求会计人员除了具有丰富的会计理论外,还要了解评估、金融、资本市场等相关知识,提高业务能力、职业判断能力,并掌握估值技术。因此,应在加强公允价值计量宣传的同时,大力开展资产评估方法的培训,使会计人员尽快掌握资产评估方法的使用前提、技术参数以及具体的计算过程,及时掌握资产市场价值变化的动态,以更好地计量资产的公允价值。

(三)将资产评估方法纳入公允价值计量方法体系

资产评估方法为公允价值计量提供了技术支撑,因此,应将资产评估方法引入公允价值计量过程,除了市场法的应用外,明确成本法和收益法使用的前提条件,确立成本法和收益法在计量公允价值中的地位,使公允价值计量在现有的方法基础上,成为完整的方法体系。如在进行专用机器设备的减值测试中,不存在活跃的交易市场,就可以采用成本法进行设备公允价值的估值。再如投资性房地产如果不存在活跃市场,而投资性房地产的投资目的是为了获得出租收益的,就可以使用收益法进行估值。

(四)细化公允价值计量方法的操作说明

《企业会计准则》中已经明确规定公允价值的使用,随着公允价值计量技术的成熟,应进一步扩大公允价值计量的资产范围,并且列示公允价值计量的操作说明和具体估值方法,使公允价值计量方法规范化、程序化,增强公允价值计量的可操作性。例如,在投资性房地产具体准则中可增加说明,当活跃的市场存在时,建议用市场法确定公允价值,并指出运用市场法进行估值时,选择的参照物应该具备哪些数量和质量的要求;对参照物的交易价格进行调整时,应考虑哪些重点调整因素。除了要细化公允价值计量方法的操作说明外,还应该对公允价值的整个计量过程进行表外披露,将数据的获取过程和计算过程以底稿的方式留存备查。

(五)推进资产评估业与会计业的深度合作

基于成本效益原则,日常对于资产公允价值的计量由会计人员完成,但是会计人员毕竟不是资产评估的专业技术人员,因此,还应该引入独立的第三方,即资产评估机构,由专业的资产评估人员对期末财务报告中以公允价值计量的数据进行权威性认定,对公允价值估值的方法和过程进行技术性鉴定,并出具专业的公允价值鉴定报告,以更好地保证公允价值的可靠性、可信性和可验证性。

结束语

资产评估的实质就是确定资产在某特定条件下的公允价值,资产评估方法为公允价值的计量提供了很好的借鉴经验。目前,会计界和资产评估界的合作成为一种国际趋势,随着资产评估方法在公允价值计量中的推广,会引起更多会计人员对资产评估基本方法的关注,使公允价值计量属性得到真正的应用,同时也会使更多的企业意识到资产评估的重要性,促成企业主体与资产评估机构的良性互动与深度合作。

【参考文献】

[1] 全国注册资产评估师考试用书编写组编.资产评估[M].北京:中国财政经济出版社,2008.

[2] 程智.透过次贷危机认识公允价值[J].财会月刊,2009(5):20-21.

[3] 徐玉德.公允价值虽好,专业评估少不了[J].新理财,2007(3).

公允价值评估方法篇2

公允价值的发展历程中一直都受到国内外会计学术界长期而深入的研究，其中包括 IASC（国际会计准则委员会） 和 FASB（美国财务会计准则委员会）等的研究。时至今日，各个机构对公允价值的定义并没有一致的标准，不同的机构形成了不同情况下的各有其特点的不同的定义。

我国所颁布的《企业会计准则——基本准则》指出交易的公平在于交易双方应当都是持续经营的企业，经营规模不会有较大程度的缩减，或者是在不利于自身的条件下仍然会坚持交易的正常进行。公允价值的定义根据机构的不同各有其特点和重点，但是都反映了几个共同的特点：一是公允价值形成于双方自愿交易基础上的公平交易；二是公允价值计量对象的全面性，体现在资产和负债的计量上；三是都有公允价值形成的有利条件。公允价值着重强调的是公开、公平的原则，面向市场，对外开放，我国对公允价值的定义是在借鉴国际的财务会计准则的基础之上充分考虑到我国的国情的情况下制定的符合我国经济发展要求的财务会计准则。

公允价值评估是价值的实现条件，强调的是为达到某一结果的过程的一种技术形式。公允价值的评估技术所采用的计量标准与资产计量的属性都有着相同的特点，即都可以采用历史成本、现行成本、可变现净值、重置成本等的现值。尤其是随着会计计量方式的转变，由过去主要依赖于历史成本逐步过渡到公允价值之后，计量标准与资产计量之间的关系也将深入到一个更高的层次，资产计量与资产评估可以统一于公允价值的评估技术来确定。公允价值的评估技术是交易双方在资产和负债的计量上全面的一种公平交易的科学合理的方式。

二、公允价值评估技术特点

（一）公允价值计量层级与获取方法之间的对应关系 对于会计核算对象来说，如投资性房地产、资产减值、债务重组、金融工具、租赁和套期保值等，使用公允价值计量相对于其他的计量方式明显具有无可比拟的优越性。公允价值评估技术也必须面向市场，从市场得到的信息分析问题，不要把企业内部的估计和假设作为分析问题的依据。

公允价值计量层级反应的是变量的优先选择次序，也就是计量时的优先等级，在条件具备的情况下，如何通过变量之间的关系来获取公允价值，这就需要获取技术的支持。公允价值的计量就需要通过与特定环境相适应的并且可以获取较为准确的信息的估价技术。从图1可以看出公允价值的计量层级和估价方法之间具有一定的对应关系。

（二）公允价值评估技术及方法 （1）市场法。市场法强调的是价值的对等性，是一项资产或负债的替代品的市场价格等值。公允价值中的市场价值是资产评估中最为典型的计量方式，通过被计量的资产或者是负债与市场上的同类的交易情况进行对比，与此同时根据市场反应的信息必要时进行适当的结构调整，以保证交易的正常进行。其运用的条件是：一是要明确价格可比的对象和目标；二是形成评估对象和目标之间联系因素，为两者之间的对比创造条件；三是调整在对比中发现的问题；四是通过分析定评估结果。市场法评估资产须选择与被计量的资产或负债之间存在一定的对等关系的交易条款或是交易条件作为参照物。在不受外来因素影响的条件下，被计量的资产或负债和参照物之间应该是完全对等的关系。但在现实的情况下是很难达到完全的对等的，须适当调整以满足市场评估的可靠性。

当在被计量的资产或负债存在较有利的活跃市场的条件下，通过市场法进行资产评估的公开标价是公允价值的最有效地证据。其中，所谓的活跃市场是指必须满足这几点条件的市场：一是从事市场交易中项目的性质具有相同的特性；二是买卖的双方无论在任何时候都具有存在的普遍性；三是价格具有公开的特性。根据市场法的新要求及固有的特点，在债务的变动中涉及到资产或负债的公允价值可以根据市场法进行评估。

（2）期望现金流量法。期望现金流量法是在计量对象现金流量的不确定的情况下，通过估算未来现金流量情况的期望值来得到现值的计算方法，期望中的现金流量是通过计量对象所反映的情况得到的数据，具有一定程度的可靠性。就其本质来说，公允价值它反映的是资产内在价值的计量属性。在资产价值评估中，“内在价值”的观念尤为重要，也就是资产在它存续期间所能产生的现金流量折现值。对于资产内在价值来说，资产是能够带来未来收益的经济资源，所以另一种表达方式就是从发展的角度未来现金流量的现值。其内在价值的职能就是它能够从一个全新的角度创造未来经济收益的能力，未来现金流量也常常用来反映未来经济收益的情况。同时，也为了使不同时点之间的现金流量形成具有对比的条件，通过数据的分析统一为现值，对公允价值评估的表达式为：

P=■■，E=∑Ri·Vi。

E为期望现金流量；r 表示折现率；n 表示收益期限；Ri表示的是第 i 种现金流量值可能出现的概率； Vi表示的是第 i 种现金流量的可能取值情况。其中∑Ri=1，且0≤Ri≤1。

期望现金流量法是一种较为广泛的公允价值方法。只要满足计量对象的未来现金流量能够得到较为准确的估算出来，并且有一个能与其现金流量相匹配的折现效率，那么，期望现金流量这一方法就适合于任何项目的公允价值的运用。

从公允价值的角度分析来期望现金流量法，对于具有未来获利能力的资产来说，进行公允价值评估都是可行的方式。

（3）期权定价法。期权通常采用公允价值来计量其属性，是一种在金融市场中诞生的一个新的名词。美国财务会计准则委员会在财务会计准则第133号文件《衍生工具和套期保值活动的会计处理》中指出：“公允价值是计量金融工具最有效的计量属性，对衍生工具来说则是惟一相关的计量属性。”我国所颁布的《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量》规定，对于金融工具初始化确认和计量及后续的计量等都应把公允价值作为其参考的标准，其本质就是要求公允价值计量模式能够在可供出售的金融资产或负债采用，为财务报告使用者的决策提供较为可靠地依据。

根据美国学者的研究成果，金融工具的公允价值采用布莱克—舒尔斯期权定价模型来实现金融工具的公允价值评估较为可行。公式为：

C=SN（d1）-Xe-rtN（d2）其中 ：

d1=ln（S/X）2+（r+0.5？滓2）t÷？滓■，d2=d1-？滓■

公式中的C 为看涨期权价格；S 为标的资产初始价格；X 为执行价格；N（d1）、N（d2）分别是 d1、d2的标准正态函数值；r 是连续复利计算无风险利率；σ代表的是资产价格波动的标准差；t 为时间，表示的是距期权到期的时间段。

金融工具的公允价值评估不仅适用于期权定价法，而且，对于新的高科技成果的应用，同时也存在部分领域的设备更新方面的问题，无形资产具有投资不易于把握，所以对于投资、高科技企业并购等方面涉及到无形资产公允价值评估，可以参考期权定价模型的方式来分析解决。

三、公允价值与评估技术的联系

（一）新准则有关公允价值的规定 我国的新会计准是根据交易双方在资产交易市场上的活跃程度来确定的，按照市场活跃程度可将公允价值的运用划分成三个层次：第一层是交易主体的活跃性，此时应当把市场中的交易价格作为公允价值来应用于市场交易；第二层就资产本身而言，不存在活跃市场，但是在类似的资产中存在较为活跃市场，这时公允价值的基础应当以类似资产的交易价格来确定；第三，对于交易主体较为稳固，不存在交易价格的资产可比的活跃市场时，应当通过估值技术来确定公允价值。

（二）评估为公允价值的计量服务 在《资产评估价值类型指导意见（征求意见稿）》文件中的第21条明确规定了资产评估师得注册需要通过财务报告做为当前的资产评估业务，应当对会计准则及会计计量的基本概念和要求有所了解，在了解的基础之上选择恰当价值的类型及定义。在会计准则计量属性规定的条件下，一般来说公允价值就等同于会计准则指导意见下的市场价值；从公允价值的评估角度分析，会计准则涉及的公允价值与处置费用之差、现值或者是对未来现金流量的资产预计现值可以理解为于此相对应的市场价值之外的其他价值类型。

从《资产评估价值类型指导意见（征求意见稿）》文件中，通过“注册资产评估师执行以财务报告为目的的资产评估业务”这句话就可以看出评估可以服务于公允价值，其影响的因素就在于公允价值在会计实践中运用计量存在较大的困难，而且难以把握。从新准则在公允价值中运用的角度分析，公允价值的计量主要是通过估计的方式，新准则则是在公允价值的计量方式中产生，所以对公允价值的评估则需要上面的三个层次，其中，第三层次中只能采用估值技术来评估公允价值在资产评估中的发展是最成熟的，因此在涉及到公允价值的计算中，可以通过会计评估领域的价值为公允价值计量服务，来实现会计计量的准确性。

四、新评估体系中公允价值应用比较

（一）长期资产计量中公允价值应用比较 除了金融工具以外的长期资产在传统的环境中是按照历史成本估算计量且考虑到资产的时期的变更性及减值的影响因素外，从近年的公允价值发展模式中也可以看出有向长期资产会计处理发展趋势。下面就公允价值在投资性房地产和生物资产会计处理应用作简要分析。

（1）投资性房地产和生物资产的公允价值应用比较。

第一，投资性房地产准则和生物资产准则。投资性房地产其目的就是为了在投资中赚取资本增值的一种手段，但是用于管理目的的房地产或是用于商品或劳务的生产以及在正常经营过程中销售的房地产并没有参与资本的赚取或是买卖活动。生物资产指的是具有生命的个体或集体，生物资产会计则在一定的程度上为公允价值创造了有利条件，给公允价值评估技术注入了新的活力。面对投资性房地产和生物资产的市场发展状况，企业会计准则分别制定了CAS3和CASS用于应对会计的处理，根据国情不同，在美国就不存在专门为投资性房地产和生物资产而设立的综合会计准则。

第二，投资性房地产和生物资产领域会计处理中公允价值的应用。一是CAS中公允价值的应用。CAS3和CASS中都要求对投资性房地产和生物资产的报告主体按照历史成本模式进行计量。对于投资性房地产和生物资产来说，采用公允价值的计量模式必须要满足以下几个方面的条件：（1）投资性房地产所在地和生物资产有较为广阔的市场，而且这方面的市场也较为活跃；（2）投资市场具有指导性企业可以根据从房地产交易市场上获得的信息应用到其他的地方，指导同类相似于房地产和生物资产的市场价格等信息，从而给投资性房地产和生物资产中的公允价值做出合理的估计。二是在IFRS中公允价值的应用。在IAS40的报告主体被初始确认之后，投资性房地产通过公允价值模式进行会计处理，这就要求在投资性房地产中公允价值的变动情况及相关的收益或是损失在会计损益表中得到确认。而对于IAS41的要求，在公允价值无法得到较为可靠计量的情况下，生物资产应该按其公允价值减去在估计中的销售时所长生的费用并在初始确认和各个资产负债表日内完成计量。

在IAS40和IAS41中赋予了公允价值一个假定，一个也许并不成立的假设，公允价值的主体将能够在持续的基础上可靠确定投资性房地产。然而，在特殊的情况下，当投资的主体首次取得投资性房地产或是在主体的用途有变更时，主体将无法对投资性房地产中的公允价值评估进行确定。但是像这样只有可比的市场交易情况是不会频繁的发生的，只有在公允价值例如折现的现金流量预测中可靠地评估无法失效的状况下才会产生。在本准则假设的条件下，能够可靠地计量生物资产的公允价值。但是这只是在假设的条件下才会产生可靠的公允价值计量，然而初始确认生物资产时，是无法取得其市场价格的，很明显，公允价值的其他的评估方式在这种情况下也不可靠，并不能为公允价值的评估提供有力的证明，所以假设的情况无法成立。

第三，公允价值应用的比较。虽然在CAS和IFRS中都对公允价值应用于投资性房地产和生物资产领域的应用没有反对的态度，但是从具体的应用角度分析还是存在着较大的分歧：首先，IFRS中对公允价值计量的要求要明显的低于CAS中的规定，在CAS中强调的是确凿证据证明对于公允价值可靠条件的必要性。但是在IFRS中，对公允价值模式的采用只是要求在没有证据表明在初始确认时公允价值无法可靠计量，而没有严格规定公允价值可靠计量必须要活跃的市场作为前提条件。所以，在其他的估价方式中也可以接受公允价值所提供的信息。其次，在公允价值运用的模式不 同也会有不同的态度应对，CAS相对来说偏向于成本模式。IFRS则倾向于公允价值模式，如果对公允价值的计量主体有较为准确的信息，那么就应该采用公允价值计量模式。

（2）固定资产和无形资产中公允价值的应用。关于固定资产和无形资产的会计准则，在IFRS中与此相对应的分别是IAS16准则和IAS38准则。在CAS4和CAS6中计量模式是按照固定资产和无形资产的成本模式而进行的后续计量，是通过初始确认金额与减值后的金额之差来计量的，所以在后续计量中对于公允价值来说并没有直接涉及到公允价值的应用情况。IAS16和IAS38中都没有要求规定对固定资产和无形资产在后续计量中的估价模式定位，这就意味着对于固定资产和无形资产在后续计量中可以采用重估价模式，重估价模式是指在公允价值与减值后的余额的差值，即是在确认为资产之后，假如固定资产和无形资产的公允价值能够得到可靠有效地计量，那么其账面金额就应该是重估金额。IASB给重估价的定义是资产在重估日的新起点计量，其目的就是为了按照公允价值在重估日对资产进行计量，已达到公允价值的评估。因此准则中对于重估应有必要保证运行的常态化，以确保其账面价值对公允价值的确定具有较为新的可靠的信息不至于该项资产的价值间距的扩大。

（二）长期负债的公允价值：以养老金为例 通过IFRS、CAS以及美国GAAP中养老金规定的相关准则，面对我国的实际国情，并没有提出关于收益计划离职后的福利负债计量的问题，只是对短期和传统的职工薪酬的会计做处理。

（1）退休后福利计划。关于退休后雇员福利计划从理论上讲可以划分为设定提存计划和设定受益计划两种类型。相对于设定收益计划来说，设定提存计划的会计处理较为简单，报告主体的义务取决于提存的金额；而设定收益计划是资产负债表上确认负债金额，是以下各项目的总计净额：一是资产负债表日设定受益义务的现值；二是未予确认的无损失的任何精算利润所得；三是尚未确认的服务多花费的成本；四是履行义务的计划资产。

（2）设定福利负债的计量方法。对于设定福利负债的计量方法，最理想的计划负债是同计划资产一样采用公允价值计量。但是由于活跃市场的要求较为严格，而满足条件的市场又极为有限，所以其公允价值则需要通过估价方法的验证。有预期福利法和应计福利法两种方法可设立福利负债的估价，二者之间的区别就在于对货币时间价值的处理的方式的不同。预期福利法强调的是所有应计利息平均性，要求成本在雇员服务期内平均分摊，所以在预期福利法之下无法反映负债的公允价值，产生的负债只是成本分配的结果。在应计福利法之下，在雇员服务期间按照正常方法对该折价进行摊销，在每个雇员服务期间对未折现成本产生的负债进行折现，按照这样的计量方式，随着雇员临近退休，成本折现的影响会减轻，所以雇员服务期后期成本肯定会远远高于早期的雇员服务成本。IAS19和SEAS87中所采用会计公允价值的计量方法都与应计福利法相同。

IAS19的折现率是通过资产负债表日的市场收益率来确定的，但是折现率的使用是需要一定的条件的，并不是所有的义务都可以进行，他是不允许采用短期折现率对长期义务进行折现，折现率反映的是在资产负债表日范围内的市场收益率，所以他所参照的债券预期期限和该义务的预期期限应该达到相互一致。对于SFAS87来说它所采用的是实际结算利率的折现率，其实际结算利率可能是高质量投资的收益率或者是用作实现债务中的有效清算年金合同的利率。这些收益率作为新的市场收益率的替代产品，在其适用的阶段有可能会造成现值计量的结果与公允价值计量目标的相互冲突，然而这也是正常的现象，新的事物的发展总是要经过一个较长的市场的认可阶段。

（3）养老金负债计量的评论。受益计划的计量方式对于公允价值在长期的负债中存在一定的难度。首先是长期负债体系的活跃市场的获取上存在较大的困难，所以，IAS19和SFAS87都强调应用专业精算人员服务的重要性，使市场参与者对负债评价更加全面。其次，养老金负债的公允价值在现值技术估计的理论运用上道路曲折，原因是没有体现债务人的信用状况，反映的只是报告主体应承担的义务。

（三）特殊业务：企业合并中的公允价值应用 对企业合并行为，各国各机构都制定了相关的企业合并的会计准则。CAS20将企业合并分为同一控制下的合并和非同一控制下的合并两种类型， 其依据主要是参与合并的企业在合并前后所受到的控制情况而划分的。CASZO中对于不是在同一控制下的企业合并则要求通过购买法进行会计处理，购买方在购买日按照公允价值计量对企业的合并承担相应的责任和必要的义务，把公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益范围之内。当所取得的被购买方的各项资产在有保障的前提下，并且公允价值也能够得到可靠的计量，此时应当照公允价值计量方式单独予以确定企业合并的情况。

IFRS3和SFAS141和CAS20不同，他对企业不是根据参与合并的企业在合并前后所受到的控制情况而划分的，所以就没有同一控制和非同一控制之分，只是要求按照购买法来处理。新准则的规定主要是因为我国目前产权交易市场还在一个发展阶段，公允价值条件难以满足。

（四）公允价值在非金融工具中应用比较 在长期负债和长期资产中与金融工具会计处理相比，公允价值在非金融工具中的应用存在着较大的差异：

（1）应用范围的差别。IASB极力倡导公允价值，并将公允价值领域应用覆盖到资产和负债的长期计量之中，以公允价值的模式向报告的主体提供公允价值的相关信息。我国在非金融工具的公允价值应用上坚持以历史成本为主、公允价值为辅的会计模式。而美国GAAP则不承认投资性房地产、生物资产的公允价值模式，以及对固定资产和无形资产的重估价模式也持否定的态度。

（2）应用要求的差别。非金融工具公允价值计量对于新准则体系有更为严格的要求，在投资性房地产和生物资产的则中，要采用公允价值模式就必须有活跃的市场价格，在企业合并中，购买法的运用条件必须是在非同一控制下进行的，通过公允价值计量所取得的购买才可以判断资产和负债，这种规则上的不同，并不是我国会计准则与国际上的会计准则本质上的不同。

（3）非金融工具公允价值的计量中尚有一些未解决的难点。我国在非金融工具 的公允价值运用上与国际会计准则相比还存在一定的差异。由于我国现行相关法律的不够完善，没有设定收益计划等方面的会计准则，所以新准则没有涉及到长期负债的公允价值计量，从FASB和IASB对设定受益计划方案负债的计量的情况可以看长期负债的公允价值计量问题还需要一个较长的阶段。

参考文献：

公允价值评估方法篇3

关键词：财务报告；评估；公允价值

中图分类号：F230 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）005-000-01

一、基于财务报告目的的评估的必要性

2001年之前，因为我国市场环境的不完善，许多上市公司利用公允价值疯纵利润，这使得公允价值不得不被大范围取消。

2006年我国重新将公允价值列入《企业会计准则》，这引来许多学者的关注。因为评估是确定公允价值的方法之一，那么要想既想广泛应用公允价值，又能控制企业操纵利润的行为，我国就应当规范和发展以财务报告为目的的评估。

上世纪把九十年代在美国发生了储贷危机，当时储贷机构使用历史成本计量法的财务报告掩盖了问题贷款，没能真实地反应真实的财务状况，影响了投资者对经营风险的判断，从而导致了多家金融机构破产。之后，2006年9月美国财务会计准则委员会（FASB）的157号公告《公允价值计量》统一了公允价值的定义和使用。

而只有采用了公允价值模式计价，才能产生以财务报告为目的的评估。

那么，什么是“以财务报告为目的的评估”呢？

财政部颁布的《以财务报告为目的的评估指南》中指出：以财务报告为目的的评估，是指注册资产评估师基于企业会计准则或相关会计核算、披露要求，运用评估技术，对财务报告中各类资产和负债的公允价值或特定价值进行分析、估算，并发表专业意见的行为和过程。

简单来说，是指专门为了提高财务报表信息的可靠性和相关性而进行的评估。而这种评估则是确定公允价值的有效途径之一。

另外，随着公允价值应用范围的扩大和其重要性日益增加，资产评估由于其专业性和独立性，也使财务报告目的的评估成为必然性。

虽然如此，在我国，以财务报告为目的的评估的发展却一直不温不火。这与我国以财务报告为目的的评估发展现状和问题有关。

二、基于财务报告目的的评估在我国的现状和对策

随着国际会计准则以及国际上众多国家对于公允价值的认可，基于财务报告目的的评估也同样出现了评估指南和准则。

然而，就我国来说，我国有关公允价值的应用时间过短、经验过少，这也导致了其评估体系的不完善。

1.在评估师方面

公允价值在引入之后，大范围的应用，基于财务报告目的的评估在评估业务中也占据了非常重要的位置。

然而，我国的评估师却缺乏在这方面的精英队伍，这也致使我国在这方面的推广显得不温不火。

基于这种状况，评估师需要加强学习和培训，重新研读企业会计准则，深入理解公允价值方面的评估理论和评估方法。其中，尤其要重视在实际情况下和新会计准则体系实施下的评估业务。

评估师必须提高自己专业知识和技术，结合实际，才能更好地应对会计界的革新，不至于被时代抛弃，也能更好地为我国财务报告目的的评估的推广出一份力。

2.在评估行业

我国在此的问题就比较突出。

第一，我国的评估行业因为多种评估资格共存，且分属的部门、协会不同，也使得职业规范各不相同，这就导致了评估行业的体系格外混乱，进而影响了评估的准确性和合理性。

针对这一点，我国应当形成规范性的、全面的、系统的评估法律体系。

以财务报告为目的的评估业务是一种新型的业务，其运作的模式和交易方式等与其他的评估体系必然有不同的地方。

要使得财产报告目的的评估走上规范化的道路，这就需要国家从各方面就性约束、规范。例如我国对财务报告准则的定义，企业合并、资产减值、金融工具等评估的具体操作规范。

除了法律的规范和约束，还需要有监督体系。毕竟仅靠法律只能做到预防，却无法组织体系的崩坏，这就需要监督体系来进行维系。例如建立检查部门、线上举报、媒体监督等等。

第二，针对我国的公平交易的市场环境，其并不是完善的。相对于国外的市场经济发展，我国的市场经济发展程度并不高，许多资产还没有形成活跃的交易市场。

而公允价值从2006年才刚刚起步，其市场交易平台就更是不完善了。如此不完善的交易平台，就更容易称为个别财团的牟利工具。

要想规范化以财务报告为目的的评估交易平台，就必须加快市场经济的发展，然后完善交易条例和信息公开的支持工作。

在这个方面，西方的交易环境就足够的规范化。我国在此方面应当向西方学习，借鉴相关的经验，努力完善相关的治理方法，实现交易的数据化和信息公开化，为评估平台创造良好的市场环境。

3.在行业间

发展以财务报告目的的评估出了需要会计界，还需要与其他行业间进行密切的配合。

而我国在这一方面，显然做得还不够好。针对此，需要建立会计界、审计界与评估界的联动机制。

由于会计信息需要经过审计师的审计，审计师在审计的过程中要利用评估专家的工作成果，对评估所运用的方法的合理性进行评价，因此审计界和评估界也需要参与。

单个行业的单独运行是无法有效运转的。唯有三方建立高效运转、协调有序的联动机制，才能够保证公允价值计量在会计与财务报告为目的的评估中的协调统一。

4.针对公允价值本身

首先，不论是对于公允价值的普遍做法还是我国的会计准则，都应当与国际接轨，这是大势所趋。

第二，公允价值应当灵活运用，这需要从三方面来看：防止上市公司造假、会计人员和审计人员道德的缺失和市场监管失灵。

唯有如此，才能使以财务报告为目的的评估能够更加具有可靠性。

三、结论

公允价值的计量模式在被我国《企业会计准则》纳入后，产生了以财务报告为目的的评估业务。而基于财务报告目的的评估，我国在此方面还需要进行完善和规范，唯有如此，才能更好地对公允价值进行确定，才能让企业及时发现其财务的问题。而为了使公允价值的相关信息具有可靠性，我国需要正确认识公允价值，正确运用公允价值，完善相关法律体系和交易环境，提高评估师的专业技术和道德素养，建立会计界、审计界和评估界的联动机制，才能使公允价值不落入操纵利润的工具，使基于财务报告目的的评估更家可靠。

公允价值评估方法篇4

《企业会计准则第39号――公允价值计量》阐述的公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。会计准则体系有金融工具、投资性房地产等17个具体准则中运用了公允价值，运用范围较广。公允价值审计就是注册会计师在对财务报表审计的过程中，在通过执行必要的审计程序的基础上获取充分、适当的审计证据，判断涉及公允价值的经济业务事项在确认、计量和披露方面是否符合《企业会计准则第39号――公允价值计量》规定的审计过程。会计准则对公允价值的运用有着严格的条件和范围，公允价值的运用是否按照这些条件在特定的范围内运用是审计工作需要关注的问题。同时公允价值审计不仅要关注财务数据，还要关注企业的内外部环境变化，还需要对尚未发生的但对企业的发展产生影响的信息进行确认。

二、公允价值审计的难点分析

（一）经济下行的压力环境增加了审计风险

从国际、国内经济发展形势看，仍处于国际金融危机后的调整修复期，需求疲弱的影响还将惯性延续，我国的经济运行正处于增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期三重叠加阶段，各种深层次矛盾和问题逐步显现，经济面临较大的下行压力，下行的经济形势会影响到企业的运作和财务报告，应充分关注被审计单位利用公允价值调节经营业绩，关注被审计单位管理层是否根据环境的变化及时地调整或者披露公允价值在财务报告中的列报信息，同时还应关注经济环境变化增加审计风险中的固有风险和检查风险。

（二）公允价值信息获取困难

完备的市场信息是公允价值的信息基础，若不能获取这些信息的话，就无法准确地获得双方自愿的交易价，这样的话就只能采取估值的方法进行估算，但只要是估算，就一定会与实际的价格有差距。现实情况当中，采用较多的估算方法是收益法。当市场的信息提供不足、缺乏可用以参考的交易价格时，审计人员的工作是难以进行的。比如，难以判断公允价值的确定计量是否符合相关的规定，难以判定交易的双方是否深入地了解情况，这些都是审计工作中的难题。如果审计工作中存在多种不确定因素，就需要审计人员根据自己的经验进行判断，而这种判断无疑带有很大的不确定性以及审计的风险。

（三）公允价值在运用过程中其合理性判断困难

企业以公允价值计量相关资产或负债，应当采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，使用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。在应用估值技术时，应充分考虑估值模型存在的缺陷：一是公允价值的信息是否可靠；二是在现值估值技术中，现金流和折现率这两个重要因素难以得到合理的确认；三是资产评估的操作尚不规范。

由于公允价值的确认程序中存在上述缺陷，这就必须依靠审计人员根据经验判断来进行审计工作，审计人员需要了解被审计单位会计人员进行资产确认以及计量的过程，与此同时，审计人员也要运用专业的方法对此过程进行评价。审计人员还要通过符合性测试对被审计单位的各方面的相关信息进行检验，如管理层承诺、控制程序等，从而确定较合理的审计风险水平，再确定审计的重点项目，最后拟定审计方案。在测试时，审计人员可采用抽样、函证等方法进一步对公允价值、计量过程、相关信息披露等做审计。而判定资产价格是否合理的首选标准仍然是市场价格，若缺乏这方面的信息可以选择类似业务的市场价格，最后才是估值。在不能获取商品价格的情况下，如果对每笔资产进行估计的话是需要耗费大量的人力、物力、财力的，无疑这项操作的难度是非常大的，但如果只是依靠查阅帐溥、凭证又不能进行合理的判断。

（四）公允价值审计的理论与实践需要完善

公允价值审计在我国发展的时间不长，而审计方面的理论知识落后于公允价值的理论研究，到目前为止，我国还未形成一套系统完整的公允价值审计理论体系。公允价值审计的实践经验比较缺乏，尤其是对运用估值技术确认的公允价值。公允价值审计主要依靠类似的审计业务或借鉴第三方结论，参照相关规定摸索前行，因此，公允价值审计的理论和实践还需要逐步完善。

三、促进公允价值审计的建议

（一）完善公允价值信息基础

公允价值以市场信息为基础，而审计工作也必须依靠有效的市场信息进行判定，可以说公允价值信息基础是做好公允价值审计工作的基础。

首先要完善我国的市场经济体系。完善市场经济可以改革产权制度为突破口，提高市场信息的透明度，促进形成完整的市场价格机制，这样有利于为公允价值的确认及计量提供信息基础，也可以为审计人员的审计工作提供依据。

1.规范公允价值的估值。如果公允价值仅依据相关人员的经验及职业判断，就会使得公允价值带有很强的主观性，如果这种主观性得不到规范的话，那么就会导致公允价值的随意性，这样的公允价值是不合理的，也会影响到公允价值的审计。

2.进一步完善公允价值的信息库。由于我国当前的市场经济体系不够完善，这种现状在短期内是难以改变的，所以，对于一些没有活跃市场的资产还是会广泛地应用到估值技术，而估值是需要很多的参考数据的，尤其是大量的经济数据，所以构建一个完备的经济数据库就非常有必要。

（二）鼓励第三方公允价值评估机构的发展

在公允价值难以依靠市场交易信息获取时，专业的估值技术就显得格外重要，而准确的估值技术也不是任何会计师都能拥有的，并且学习这项技术的成本比较高，如果可以借助专业的公允价值评价机构来担任这项任务，这不仅可以分担会计师的工作量，还可以提高估值的有效性。

在对公允价值计量相关资产或负债的估值进行审计时，应关注其使用的估值技术是全部使用一种或多种估值技术相一致的方法进行估值（估值技术主要包括市场法、收益法和成本法），还是使用多种估值技术进行估值的，还应当考虑各估值结果的合理性，同时也应关注是否选取在当前情况下最具代表性的价值作为估值。

（三）推广基于风险导向的公允价值的审计

风险导向审计以风险评估为基础，风险评估需要对公允价值的确认条件是否符合规定进行审查，以及对计量过程中估值的依据和过程进行审查，还需评估被审计单位的内外部经济环境因素，通过对企业治理、经营环境、经营模式和管理机制等方面的全方位观察来识别、评估各类风险因素，通过分析这些因素，识别、评价审计风险，并将收集到的审计风险归集在一个审计模型中进行分析、测评，以数据量化指标的形式反映，防范固有风险和检查风险，提高审计的效率和效果。因此，审计人员在实施公允价值审计量时必须认识到风险评估的重要性。

公允价值评估方法篇5

【关键词】 公允价值； 投资性房地产； 公允价值计量模式

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产在企业实务操作中早已有所涉及，但我国企业很长时间内并没有对投资性房地产进行单独核算，而是与一般的固定资产和无形资产一样进行确认、计量和披露。随着市场经济的不断发展，投资性房地产的规模越来越大，财政部于2004年5月颁布了《关于执行企业会计制度和相关会计准则有关问题解答（四）》的通知，其中对房地产开发企业出租的开发产品进行了单独的解释。之后于2005年颁布了投资性房地产会计准则的征求意见稿。该征求意见稿是我国首次将公允价值引入到非金融资产，并于2006年正式颁布《会计准则第3号――投资性房地产》。准则规定，投资性房地产的后续计量在符合条件时可以采用公允价值模式进行计量。新准则于2007年1月1日率先在上市公司中开始实施。

自新会计准则颁布并开始实施后，截止到2010年末，我国沪深两市上市公司中，有投资性房地产的公司为六百多家，这些公司绝大部分对投资性房地产采用成本模式计量，而采取公允价值模式计量的上市公司只有二十多家，所占比例非常之低。究其原因，除了考虑准则中规定的一旦采用公允价值计量模式，公允价值的变动会使企业的利润产生波动，而且不能再转为成本模式外，最重要的一点就是公允价值的确认存在一定的难度。

投资性房地产公允价值计量的核心问题是公允价值的确定。我国现在对于投资性房地产公允价值的确定方法主要有三种，一是专业评估；二是参考同类或类似房地产市场价格；三是对第三方调查报告的分析。每种确定方法有其自身的优点和不足。目前，从采用公允价值计量的上市公司披露的情况来看，大部分采用的是专业评估的方法，也有少数企业采用参考同类或类似房地产市场价格的方法或者第三方调查报告的方法。

一、投资性房地产公允价值确认方法案例分析

众所周知，公允价值计量可以更客观地反映企业的资产价值，公允价值计量的范围已经从金融资产扩展到了非金融资产，公允价值计量能为会计报告的使用者提供更客观的信息，但我国上市公司中采用公允价值模式计量投资性房地产的情况还不是很普遍，对于不多的采用公允价值模式计量投资性房地产的上市公司，本文选取有代表性的企业，来分析其投资性房地产公允价值的确认方法。

（一）专业评估方法确定公允价值

所谓专业评估方法就是指企业聘请独立的评估机构确定投资性房地产的公允价值。采取专业评估的方法要点有两个，其一，存在活跃的市场。其二，有独立成熟的评估机构。由专业房地产估价机构进行评估，可以比较客观地反映出投资性房地产的市场价值。但是也为企业进行人为操纵利润提供了机会，如企业与评估机构相互勾结虚增资产等，比较容易发生恶意地会计职业判断情况。所以采取专业评估的方法，对于资产评估师的要求很高，评估师应该做到恪守独立、客观、公正的原则，勤勉尽责，保持应有的职业谨慎，根据自身的工作经验和能力，承担相应的审计任务等等。采用专业评估方法确定公允价值的代表企业是中国银行。

中国银行始建于1912年，至今已有近百年的历史，在这漫长的发展过程中，中国银行已经成为一个中国国际化和多元化程度较高的银行。自2007年新会计准则率先在上市公司使用后，中国银行决定采取公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，公允价值的变动计入当期损益，并且中国银行采用专业评估方法确定公允价值，即由独立的评估师根据公开市场价格定期进行评估。2007年12月31日，中国银行投资性房地产的账面价值为99.86亿元，主要由中银香港控股子公司持有，所占比例达到中国银行集团所有投资性房地产的75.57%。2007年底是由第一太平戴维斯有限公司完成投资性房地产的公允价值确定。当年投资性房地产采取公允价值模式计量增加了20.7亿元的利润。截至2010年12月31日，中国银行投资性房地产的账面价值已达到138.39亿元，仍主要由第一太平戴维斯估值及专业顾问有限公司和莱坊测计师行有限公司根据公开市值计算而确定。

中国银行是最早使用公允价值模式计量的公司之一，它对于投资性房地产公允价值确定的方法为专业评估方法。中国银行采取专业评估的方法，是因为其投资性房地产主要分布在香港地区，这里相应的市场比较活跃，评估机构较为发达，采取专业评估方法比较合适。

（二）参考同类房地产市场价格的方法确定公允价值

参考同类房地产市场价格的方法是指公司董事会参照活跃市场上同类或类似房地产的市场价格、活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格以及其他相关的信息，对公司投资性房地产的公允价值作出合理判断。采用参考同类房地产市场价格的方法确定公允价值的代表企业是山东胜利股份有限公司。

山东胜利股份有限公司成立于1994年，并于1996在深圳证券交易所挂牌上市，公司涉及了生物、农化、塑胶、地产与投资等多方面领域，是山东政府重点扶持的骨干企业。新准则颁布后，山东股份有限公司对于投资性房地产采取了公允价值计量模式，2010年年报报出后，对投资性房地产进行的分析，2010年12月31日山东胜利股份有限公司拥有投资性房地产的账面价值为63 584 528.1元，由于公允价值的变动增加当期利润8 138 802.1元，并且胜利股份采用参考同类房地产市场价格的方法，进行公允价值的确定。因为山东胜利股份有限公司的投资性房地产所在地为青岛海口，有活跃的房地产交易市场，所以胜利股份是在充分考虑当地活跃房地产交易市场的市场价格下确定投资性房地产的公允价值的。

虽然参考同类房地产市场价格的方法取得的公允价值相对来说更接近实际，而且容易取得，该方法要求所在地一定要存在活跃的房地产交易市场，但同时存在着弊端，例如同类或类似的房地产的公允价值又是如何确定的？所确定的公允价值，是否就直接可以使用？

（三）采取第三方调查报告的方法确定公允价值

所谓第三方调查报告是指以独立的市场经纪公司定期向非特定对象以刊物的形式公开的各类房地产的市场调研价格或价格变动幅度作为确定公允价值的指导依据。这种方法比较客观，市场经济公司的数据不是特定面向一家公司，所以拥有投资性房地产的公司与确定公允价值的一方相互关联较少，从而提高公允价值确定的客观性。而这种确定依据的不足之处在于公允价值是完全由第三方调查得出的，使用者对于市场经纪公司是通过怎样的调查方法获取的公允价值并不清楚，所以难以确定公允价值是否准确。采取第三方调查报告的方法确定公允价值的代表企业是天津津滨发展有限公司。

天津津滨发展有限公司成立于1998年，是天津滨海地区首家以募集方式创立的股份公司，并于1999年4月在深圳证券交易所挂牌上市，目前注册资本为1 617 272.22万元。津滨公司确立了以工业房地产为基础、以商业和民用房地产为重点的战略发展方向。津滨发展集团截至2010年12月31日，拥有投资性房地产的账面价值为757 129 292元，占非流动资产的67.5%。自2007年使用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量以来，津滨发展确定公允价值的主要依据为采用第三方的调查报告。天津津滨发展有限公司所处的天津市有着活跃的房地产交易市场，并有独立成熟的市场经济公司。

因为第三方调查报告不受利益方控制，具有相对独立性，所以其提供的公允价值更客观公正。采取第三方调查报告的方法确定公允价值更符合实际。但出具调查报告方需要高素质的专业人才，有时候其独立性会受到利益方的影响。

二、投资性房地产公允价值确认方法的比较分析

从上面的案例可以看出，投资性房地产公允价值的确定方法有其优缺点及适用范围，具体如表1。

通过对比分析不难看出，三种确定方法各有优势和劣势，但是有一个共同的特点都是需要有活跃的房地产交易市场，这与我国采取公允价值所持有的谨慎态度有关，只有符合这样的条件才可以使用公允价值模式计量。所以在我国目前的情况下，企业可以依据公司所在地的优势，采取不同的确定依据。例如，公司所在地有活跃的房地产交易市场，并在此基础上有独立完善的评估机构，评估获取的公允价值比较有保证，这种情况下采取专业评估确定依据获取的公允价值更加可靠。如果公司所在地有活跃的房地产交易市场，但没有成熟的房地产评估机构或市场经济机构，则采用参考同类或类似房地产市场价格确定公允价值比较合适。

三、投资性房地产公允价值确认方法的改进建议

通过对我国投资性房地产目前主要采取的三种公允价值确定方法的分析，投资性房地产公允价值的确认方法应该做如下改进。

首先，建立完善的房地产评估机构，提高资产评估师的职业能力。通过对我国投资性房地产使用公允价值模式进行后续计量的现状分析可以看出，大部分的企业是通过聘请专业评估机构确定投资性房地产的公允价值。这样做可以便捷地得到准确的公允价值。所以建立完善的资产评估机构，提高资产评估师的能力就至关重要。我国目前还比较缺乏具有权威性的房地产评估机构和专业的评估人才。因此，有关部门应当加大力度建设房地产评估机构，加强对相关专业人员的专业知识和职业道德方面的培训，并制定相应的评估准则，使具体的评估行为有据可依，加强规范。

其次，加强市场化建设。这三种确定方法中，采取同类或类似房地产的市场价格是最公允的，也是以后要大力加强的发展方向。公允价值的获取依赖公平、成熟的市场。所以，加强市场化建设有助于获取准确的公允价值，同时可以降低企业利用公允价值操纵利润的空间，使取得的公允价值更有保证。

最后，设立专门的房地产市场信息官方机构。国家设立专门的机构，收集并定期各地的房地产交易信息，让房地产公允价值信息的获取更容易、更直接、更公允。企业获取信息相对容易，采用公允价值计量的企业会随之增加，其提供的会计信息更为相关可靠。为会计信息的使用者作出正确的决策提供可靠的依据。

总之，如果能够准确地确定投资性房地产的公允价值，投资性房地产公允价值计量模式就能客观地反映企业投资房地产的价值，企业就能为投资者提供更客观的会计信息。

【参考文献】

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［5］ 郑惠霞.关于投资性房地产公允价值计量模式若干问题的探讨［J］.新会计，2009（4）：38-40.

公允价值评估方法篇6

公允价值计量与披露的审计责任

的管理部门应当对公允价值的计量和披露的真实性承担责任。为了履行这一责任，管理部门应该制定一套进行公允价值计量和披露的程序；选择适当的估价；确定所使用的假设和估计并对其假设和估计给予充分的支持；进行估价；确保对公允价值的计量和披露与会计准则保持一致。管理部门可以雇用专家进行公允价值的估价工作，但是管理部门应当对所聘用专家的专业能力进行评估，以确保所雇用的专家有进行公允价值评估的能力，并且管理部门要对专家的评估结果负责。

审计人员应当对报表中有关公允价值计量和披露部分是否符合会计准则做出评估。在进行实质性测试时，管理部门所雇用的专家的评估结果也可以作为审计证据的一部分。但是，审计人员应当对专家的专业能力做出评估，以确定其有进行公允价值估价工作的能力，并且还应该对其估价的结果进行实质性测试。审计人员可以自己雇用专家对管理部门的估价结果进行评估，但审计人员要对其所雇用专家的评估结果负责。

审计风险评价

审计人员在进行公允价值审计之前，应当对审计风险做出评价。公允价值计量错误的风险是由管理部门的计量程序的可靠性所决定的。而计量程序的可靠性反过来也受到与公允价值计量相关的不确定的。

（一）可能影响公允价值计量的因素包括：

1.预测期间的长度；

2.与计量过程相关的、重要的和复杂的假设的数量；

3.与计量中所用到的假设和所考虑的因素有关的主观性的程度；

4.作为假设基础的未来事项的不确定性的程度；

5.在运用主观判断时，客观数据的缺乏。

审计人员在进行公允价值审计时，应当仔细考虑以上这些因素。

（二）风险评估时应考虑的因素

审计人员在进行实质性测试之前，应当就公允价值审计的内部控制风险进行评价，根据评估结果来设计实质性测试的性质、时间和范围。审计人员在进行与公允价值的计量和披露有关的风险评价时，需要考虑的因素包括：

1.对公允价值计量过程的控制；

2.进行公允价值计量的人员的专业熟练程度和经验；

3.信息技术在整个过程中所扮演的角色；

4.进行公允价值计量的账户和交易的类型（如该交易是常规的、经常性交易还是偶然的、非经常性交易）；

5.如果企业雇用了中介机构协助进行公允价值的计量，那么应当评估企业对中介结构的依赖程度；

6.企业利用专家工作的程度；

7.管理部门进行公允价值计量时用到的重要的假设和估计；

8.支持管理部门假设的证据；

9.管理部门作出假设和估计的过程；

10.用来控制管理部门假设和估计的变化的措施；

11.对估价方法和相关信息系统（包括批准步骤）变化的控制和安全步骤的完整性；

12.对估价方法所用到的数据的一致性、及时性和可靠性的控制。

在风险评价结束以后，审计人员要根据风险评价的结果确定实质性测试的范围和步骤。

利用专家的工作

由于公允价值估价的复杂性，所以很多时候管理部门和审计人员不得不雇用专家进行公允价值的估价工作，但是所雇用的专家是否具备进行公允价值估价的专业素质，还需要做出相应的评估。审计人员应当从以下几个方面，对专家的专业素质做出评估：

1.该专家所拥有的职业证书和资格，以及他所拥有的各种职业组织的会员资格；

2.该专家在公允价值估价领域的声望和地位；

3.该专家对所估价的资产和负债的熟悉程度和估价经验；

4.该专家的独立性如何。当该专家受雇于被审计单位或者与其存在其他的关联关系时，该专家估价结果的公允性就值得怀疑了。

在审计人员完成了对专家专业素质的评估，确认专家具备了进行公允价值估价的专业素质之后，还需要对专家所进行的工作的性质有所了解。如果对专家所进行的工作没有足够的了解，审计人员就不能对专家的工作成果做出恰当的评价，从而无法控制审计风险。审计人员应该了解：

1.专家工作的目标和范围；

2.专家对会计准则中的公允价值的定义是怎样理解的；

3.理解专家所使用的估价方法、假设和任何的非客户的资料；

4.清楚客户向专家所提供的数据，从而确定实质性测试的范围；

5.比较所使用的方法和假设在前后各期是否有一致性；

6.专家能在多大程度上接触到关键性的人物、记录和档案；

7.专家是否理解其工作成果将被审计人员用来评估在财务报表中有关的呈报；

8.考虑估价结论的时效性问题，这有可能会影响到报告和公允价值审计的时效性；

9.判断估价结果中是否存在某些项目需要审计人员重新做出评估；

10.对于由审计人员雇用的专家，还要确保这些专家了解审计公司一贯的职业政策和习惯。

审计人员了解上述情况的方法很多，包括：阅读专家的估价报告和专业；与进行类似的审计工作的其他审计人员探讨所面临的问题；与所雇用的专家或者其他专家探讨所面临的问题；参加有关的研计会；等等。

公允价值计量与披露的实质性测试

（一）对管理部门重要假设和估计、估价方法以及基础数据的测试

1.对管理部门的重要假设和估计进行测试

假设和估计是许多估价方法的内在组成部分。例如，当采用成本法进行公允价值的估价时，所依据的假设之一就是：企业资产的价值是由其成本所决定的。按照所采用估价方法的不同，所依据的假设也会有所差别。常用的估价方法有三种：成本法、市场法、收入法。

与公允价值有关的假设和估计主要是指会对公允价值的计量产生重大的假设和估计，它应该具备以下两个特征：（1）对变化和不确定性在质和量上具备一定的敏感性。例如，有关短期利率的估计对公允价值估价的影响就不如对长期利率的估计影响大。（2）有被错误和产生偏见的可能性。

审计人员在测试管理部门确定公允价值估价所用的假设和估计时，应当考虑下列因素：（1）总体的环境，具体行业的经济环境，以及自身所处的个别经济境况；（2）现存的市场条件；（3）企业的计划，包括管理部门所期望的具体目标和战略产生了怎样的结果；（4）前期所作的假设；（5）过去的经验，或以前所经历过的情形，这些经验和情形在仍然适用；（6）与财务报表有关的其他，例如，管理部门在估计中所用到的假设（但这里的假设是指与公允价值的计量和披露无关的部分）；（7）与现金流量有关的风险，包括现金流量在数量和时间上的变动，以及对折现率的影响。

假设和估计通常可以得到来自于内部和外部的不同类型证据的支持，审计人员应当对这些证据的来源和可靠性加以测试。假设和估计还会受到会计准则的影响，在会计准则中往往会对公允价值计量的重要假设和估计做出规定，多数情况下，是对所使用的利率做出规定。

2.所使用的估价是否适当

不同的行业，不同的企业，不同的资产或负债，所使用的估价方法是有所差异的。估价方法本身无所谓好与坏、正确与错误，关键是使用得是否恰当。审计人员应当对管理部门所选用的估价方法的适当与否做出评价。

3.对基础数据的测试

审计人员应当对管理部门和专家进行公允价值估价中所用的基础数据的准确性、完整性和相关性进行测试，还应当测试这些数据的使用是否恰当。测试包括：验证数据来源，对数据重新进行以及对数据的内在一致性做出测试。

（二）对公允价值进行独立的估价

审计人员在审计中对于重要项目的公允价值应当考虑重新进行估价，而不可以轻易相信管理部门和专家的评估意见。审计人员独立进行的公允价值估价应当尽量采用与管理部门和专家不同的估价方法，依据不同的假设和估计进行。如果估价的结果与管理部门和专家的意见不一致，应当探究产生差异的原因；假如差异无法得到合理的解释，那么审计人员就要考虑在审计报告中反映这一事实。

（三）参照期后事项

资产负债表日以后，审计完成之前发生的交易和事项，往往可以为公允价值的计量和披露提供参照。应该注意的是，在资产负债表日以后，企业所处的环境可能会发生变化，对公允价值的计量中可能包含了这些变化后的因素，但是企业的财务报表中所反映的应当是在资产负债表日的公允价值信息，而不是变化后的状况。

公允价值的披露

在完成了对公允价值计量的实质性测试以后，审计人员还应该对公允价值的披露予以关注。需要关注的方面包括：

1.管理部门是否按照会计准则的要求进行了公允价值的披露；

2.当公允价值的计价中存在不确定性时，管理部门是否充分披露了这一不确定性；

3.管理部门是否在报表附注披露了其进行公允价值计量时所用的假设和估计以及计量方法等信息。

对公允价值相关信息的充分披露，有利于投资者判断投资风险，对于审计中的风险控制而言，也是重要的一环。

沟通

沟通包括两部分，一是与管理部门的沟通，这里主要是指管理部门声明；二是与公司内部审计部门的沟通。在审计过程中，及时地与管理部门和内部审计部门进行沟通，对于控制审计风险、降低审计成本是很有必要的。

（一）与管理部门的沟通

与管理部门的沟通主要是指审计人员应获得管理部门就其公允价值的计量和披露所做出的书面声明。管理部门声明因为管理部门所雇用的专家、所使用的计量方法和所依据的假设和估计的不同，而有所差异。但是无论何种情况下，声明都应当对下列事项做出说明：

1.在公允价值计量中所使用的重要假设和估计的合理性；

2.计量方法的恰当性和方法使用的一致性；

3.对公允价值的披露是否完整、充分；

4.是否参照期后事项对公允价值的计量和披露进行了调整。

需要指出的是，管理部门声明并不能代替实质性测试。

（二）与内部审计部门的沟通

公允价值评估方法篇7

新准则最大亮点

我国新会计准则体系的重大突破之一，就是参照国际财务报告准则，并充分考虑我国的现阶段国情，强化了为投资者和社会公众提供决策有用会计信息的新理念，实现了我国企业会计准则建设新的跨越和突破。

其中，最大亮点是，在坚持历史成本基础的前提下，明确地将公允价值作为会计计量属性之一,并不同程度地运用于17个具体会计准则中, 以使按照新会计准则体系编制的财务报表能够更加真实、公允地反映企业的价值。比如在企业合并、投资性房地产、生物资产、股份支付、金融工具确认和计量等准则中均引入了公允价值计量方法。

公允价值会计旨在根据当前市场状况对资产和负债的真实经济价值进行计量，以及时揭示由于市场风险变化产生的收益或损失，真正体现了资产、负债作为“未来经济利益的获得或者牺牲”的本质属性。

公允价值最明显的优势在于提供的财务信息具有高度的相关性。

会计信息要具有相关的质量特征，必须能够帮助财务信息使用者评价过去、控制现在、预测未来，或证实或纠正先前预期的情况，从而具有影响决策的能力。因此，相比历史成本等其他计量属性，公允价值计量属性能够直接反映企业有关资产所带来的未来经济利益、有关负债所牺牲的未来经济利益的信息。并且，随着时间的推移，会计人员对资产、负债所导致的未来现金流量信息有了进一步认识，可以及时调整有关资产、负债的价值，产生的损失或收益也能立即在损益表中反映出来，进而直接影响到财务报告使用者的决策。

“谨慎”的公允价值

公允价值模式符合会计发展的趋势，能够较好地反映企业的市场价值和盈利能力。在新会计准则体系中，公允价值的广泛运用,意味着我国传统意义上单一的历史成本计量模式被历史成本、公允价值等多重计量属性并存的计量模式所取代。

实际上，我国在1998年非货币易、债务重组等具体会计准则中，曾采用过公允价值计量属性，但实际应用时，却出现了许多上市公司滥用公允价值操纵利润的情况。鉴于此，新会计准则体系在应用公允价值时，作出了十分谨慎的规定，公允价值只有在满足一定条件的情况下才能使用。

如在《企业会计准则――投资性房地产》中规定，只有在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得时，才可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。换言之，并不是所有投资性房地产都可以采用公允价值。

并且，与1998年相比，我国的经济环境已经有了较大的改善。资本市场逐步成熟，上市公司治理结构明显改善，市场监管更加健全，注册会计师的审计质量大大提高。因此，公允价值合理应用的经济环境已经具备。只要企业和注册会计师严格遵循会计准则，公允价值就可以真正实现公允。

价值确定受困

国际上对公允价值的确定基础一般分为三个层次：有活跃市场的报价；同类资产或负债活跃市场的报价；采用估值技术（涉及对现金流、对折现率、对期间的判断）确定。我国新会计准则基本上沿用了这一方法。

应当说，在发达的市场经济条件下，公允价值比较容易确认；但是，在市场不充分的情况下，如何确认公允价值则是一个难题。

以金融工具的确认和计量为例，新准则规定，投资存在活跃市场的，以活跃市场中的报价作为其公允价值；不存在活跃市场的，应采用估值技术确定其公允价值。然而，对于活跃市场中的报价如何采集、确定，以及不存在活跃市场时估值技术的选择等方面，则规定得较为原则，不足以直接指导实际操作。

在这种情况下，由于使用不同的确定方法，自然会输出不同的结果。哪一种方法能使结果更“公允”，只能由会计人员的职业判断来确定。同时，在运用职业判断进行估值、判断、推理的过程中，也无疑会或多或少地掺杂入会计人员的主观臆断。所以，在实务操作中，公允价值计量很容易成为利润操纵的工具。

这一点，可以从债务重组与非货币易准则实施后，我国上市公司对公允价值的滥用中得到充分印证。于是，在如何判断公允价值的确认方法是否恰当、公允价值的确定是否合理等方面，企业与审计师都面临着较大的挑战。

专业评估作用再现

资产评估是由专门机构和人员通过对资产某一时点价值的估算，确定其价值的经济活动。资产评估所确定的价值通常能够真实地反映企业资本保全状态，能够从计量单位与计量属性两方面完善会计的配比原则，真实反映企业的价值，能够合理反映企业的资产状况，提高财务信息的相关性，可以更有效地提供会计信息。

所以，专业评估的独特属性能够为公允价值计量的客观真实提供强有力的技术支持，主要表现在两个方面。

一方面，专业评估的专业属性为公允价值计量的客观真实奠定了基础。

资产评估是一种专业活动，从事评估业务的机构应由一定数量和不同类型的专家和专业人士组成。一方面，这些资产评估机构形成专业分工，使得评估活动专业化；另一方面，评估机构及其评估人员对资产价值的估计判断，都是建立在专业技术知识和经验的基础之上。所以，这种估计是一种专业判断，它是按照一定准则和程序所揭示的现实价值最可能的值或值域区间。

虽然市场上同一物品在同一时点、不同地点，对于不同的买者或卖者，其现实价值可能不同；同时，实践中注册评估师对同一资产的现实价值估值的差别尽管也带有主观成分，但只要在一定范围内，就属于正常现象，这也是市场均衡的客观形式。而且这种差别一般并不影响到相关经济行为的当事人依据评估结果对经济行为作出取舍安排。

资产评估作为一种专业中介活动，它对客户和社会提供的服务也是一种专家意见及专业咨询。

由于注册资产评估师在评估过程中能够比较全面地了解企业的财务状况、经营状况等，聘请提供资产评估的事务所从事相关的服务，对企业来说可以节约一定的沟通成本。就一般情况而言，评估机构和评估人员主观上并不愿意提交可能会对客户及社会造成误解、误用或误导的评估意见或咨询报告。况且资产评估为资产交易提供的估价往往也仅是当事人作为要价和出价的参考，最终成交价还取决于当事人的决策动机、谈判地位和谈判技巧等综合因素。

另一方面，专业评估的独立属性提高了评估意见的公正性。

独立性是资产评估的基本特征，也是资产评估的灵魂。独立性原则的要旨是使注册资产评估师免于利益冲突，从而奠定正直与客观的执业基础。利益冲突的发生，一般认为有两种情况：一是某人的自我利益与其作为特定角色应尽的义务冲突；二是某人身兼双重角色时相对应的两种义务发生冲突。资产评估是按照公允、法定的准则和规程进行，评估人员是专职执业。且是与资产业务没有利害关系的第三者。因此，资产评估活动服务于资产业务的需要，而不服务于资产业务当事人任何一方的需要。

业界协作的西方实践

从西方实践来看，资产评估和会计之间的关系正变得日趋密切。对这种业界合作的最大推动力，来自于目前向“公允价值”会计的逐渐转化。

安然事件之前，美国通用会计准则（GAAP）一向与评估行业无关。安然事件等财务丑闻对美国会计准则体系构成了很大压力。迫于市场压力，一向与国际会计准则委员会保持距离的FASB也进行了改革，推动美国通用会计准则体系（GAAP）与国际会计准则相融合。FASB已开始采纳并越来越多地应用公允价值概念，并在商誉和企业并购会计准则中做出了相关规定。

2003年12月，FASB在其网站上公布的关于公允价值计量问题的报告中指出，在进行公允价值计价时的一个原则是：“公允价值的估计应当建立在评估技术结果的基础上，评估技术应当尽可能地吸收来自活跃市场的市场信息，即使所计量的资产（负债）并不在活跃市场上交易……总而言之，市场信息吸收得越多，公允价值估计的可靠性就越大。”2006年9月，《公允价值计量》（157号）正式。

上述变化已对美国评估业带来重大影响，美国各大评估协会联合起来，积极与会计界、立法界和相关经济部门进行沟通，努力推动评估业与会计业的合作。

实务中，国际会计准则已经逐渐承认评估的重估值可以替代历史成本，一旦评估的结果被认可，评估的基础、评估的次数和是否有外聘的评估人员参与都应在会计报表和公开信息中予以披露。

比如，IAS 40第33条指出：初始确认后，选择公允价值模式的主体应按照公允价值计量其全部投资性房地产（但不包括第53段所描述的情形）。IAS16第32条则进一步指出：土地和建筑物的公允价值通常是由基于市场的证据所决定的，而这些证据一般是由合格的专业估价人员评估确定的；厂房和设备项目的公允价值通常是通过评估确定的市场价值。

此前，国际评估准则只是更多地着眼于不动产领域。随着评估行业在经济中作用的发挥，以及会计行业对评估结论依赖程度的加大，以财务报告为目的的评估业务正快速增长，对相应准则的需要日趋迫切。

根据计划，IVSC将对国际评估准则进行全面复核，目的之一是审查国际评估准则是否满足国际财务报告准则中对相关资产评估的要求。

目前评估业五项要务

中国会计准则的国际趋同，更进一步向评估界发出了一个清晰的信号，那就是不仅中国的会计界，而且中国的评估界也需要致力于提高透明度、工作质量并建设与完善高水准的执业准则。

中国资产评估行业应该以此为契机，从实务和理论方面，继续深入加强与会计界的协作，促进会计工作对评估结论的引用，推动会计行业与评估行业的合作，实现评估界与会计界的良性互动。

目前，从维护行业发展的角度出发，我国资产评估界应及时加强五方面工作。

首先，加强与会计、审计等行业的协调，建立运转高效、协调有序、上下级衔接的工作程序，尽可能做到“统一规划、统一协调、统一处理”，加强信息共享和工作协调，以共同提高会计准则和评估准则的质量和公信力。

其次，积极主动配合会计主管部门，明确公允价值确定方法等，或适时出台相关的操作细则，以加强对实务界的操作指导，促进审计界对公允价值评估结果的认可和采纳。

第三，借鉴国际评估行业的经验，结合我国的实际情况，深入研究社会主义市场经济中资产评估行业的发展规律，制订和完善资产评估领域的法律法规，保障资产评估有关各方的合法权益。

第四，加强我国资产评估规范的国内统一和国际协调，加快以财务会计为目的等专业评估准则的建设步伐，有效推动评估业与会计业的合作。

最后，对业已的会计准则和指导意见及时跟进研究，对行业有重大影响和行业急需解决的专业技术共性问题，及现行准则和规范实施过程中存在的专业技术问题进行研究。

公允价值评估方法篇8

一、引言

我国借鉴IFRS 13相?P处理规定，于2014年1月出台了《企业会计准则第39号――公允价值计量》（以下简称新公允价值计量准则），新公允价值计量准则对公允价值做了新的定义，使公允价值的运用变得更为实际和规范，也为投资性房地产采用公允价值后续计量提供了更具体的标准。

公允价值计量，有利于保证会计信息的相关性和可靠性，真实地反映企业的资产结构、偿债能力和财务实力，使会计信息使用者做出正确的决策；有利于增加公司的净资产和利润，美化企业财务报表，提高外部融资能力，缓解企业融资压力；有利于经济全球化背景下公允价值计量与国际接轨，帮助全球投资者更准确地理解本国企业提供的财务会计信息。

二、投资性房地产公允价值确定的现状

新公允价值计量准则规定，相关资产和负债不存在同类或类似可比交易市场，可采用估值技术确定公允价值，主要包括成本法、市场法、收益法。采用估值技术计量公允价值时，应当选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，分为第一层次输入值、第二层次输入值、第三层次输入值。

根据2016年上海证券交易所的披露信息，2015年在上交所上市并以公允价值对投资性房地产进行后续计量的公司有31家，其中没有一家公司采用第一层次输入值确定公允价值，有8家公司对其拥有的多处投资性房地产采用了不同的估值技术和不同层次的输入值，有7家公司没有具体披露公允价值确认方法。31家上市公司投资性房地产公允价值的确定情况见表1。

从表1可看出：（1）我国上市公司投资性房地产公允价值的确定呈现多样化的特点，没有统一的估值技术。（2）我国上市公司投资性房地产公允价值的输入值层次依据模糊，其中第二、三层次输入值在披露中缺少具体计算模型和过程。（3）相对成本法和收益法，有较多的公司（54.28%）选择收益法，且主要采用房地产评估中的租金收益法。

三、租金收益法的原理及评价

收益法是通过估算被评估资产对象在未来期间的预期收益，选择使用一定的折现率，将未来收益折成评估基准日的现值，用各期未来收益现值累加之和作为评估对象重估价值的一种方法。如果预期收益主要是租金收入，则可称为租金收益法。将租金收益法应用于投资性房地产，根据租金收入和处置净收益计算出其公允价值。在该方法下，投资性房地产价值主要受房地产租金价格、折现率、收益期、年度总费用等因素的影响。例如在其他因素不变的条件下，投资性房地产公允价值与房地产租金价格正相关，房地产租金价格越高，其公允价值越大。

收益法能够较真实、准确反映资产价格且其估值结果更易被交易双方接受，而传统的成本法着眼于过去，估值结果与真实价值偏差较大，市场法受限于“活跃市场”的模糊定义，主观性较大。租金收益法评估房地产价格的理论与市场基础都比较全面，在投资性房地产多为出租用途的情况下，租金收益法应该是较为恰当的评估房地产价值方法之一。但其缺少具体的计算过程，本文就其展开研究，并构建估价模型。

四、收益法下投资性房地产公允价值估价模型

据统计，大多数上市公司投资性房地产多为出租的房屋和建筑物，所以本文暂不考虑出租的土地使用权。

（一）假设

1.投资性房地产市场相对稳定。

2.在一个出租期内，出租期限（t）可确定，以开始出租时为期限起点，并能合理预测未来处置情况。

3.被评估的投资性房地产的未来预期收益可以预测并用货币计量。预期收益主要包括租期收入及处置净收入。

4.折现率为必要报酬率（i），在出租期间保持不变。

5.第一年租金价格（A）参考类似的同一用途、同一区域（同市优先、同省优先）的现有房地产租金价格确认。在出租期限内，年租金价格以固定增长率（g）增长，空置损失、税费、保险费等年度总费用，均已在每一年的租金中得到调整。

（二） 估价模型

投资性房地产公允价值=■[A（1+g）t/（1+i）t+ C（1+g）t/（1+i）t]

上述模型中，A为估值当年的期初租金收入，g为通货膨胀率，t为出租期限，C为最初投资成本，i为必要报酬率。

（三）参数确认

在正常的经济市场变化中，年租金变化主要受通货膨胀影响，所以年租金固定增长率g为估值当年的通货膨胀率。折现率i可为出租期的同期限国债利率。在出租期结束后，以最初投资成本经通货膨胀调整后的价值出售或转换用途获得报酬。由于租金收入的确认较为复杂，故下文对其进行详细说明。

在非活跃的市场中，公司无法取得开始出租时的租金收入A，应参考相似公司（其投资性房地产具有同一用途并处于同一区域）的现有房地产租金价格。

在确定相似公司时，采用因素评分法能量化因素影响程度，以相对客观的标准使评价结果易于理解、接受，增强评估对象的可比性。故本文运用因素评分法，对租金价格的主要影响因素（地理位置和环境、结构、交通、物业管理、基础设施）赋予分值，总分100分。

公司的投资性房地产主要为商铺和写字楼，具体评分内容如下：

1.地理位置和环境。商铺和写字楼商业性较强，地理位置和环境对租金收入的影响较大，所以赋予最高分值，30分。

2.结构。商铺和写字楼的结构对租金的影响程度不同。商铺的楼层比写字楼的楼层对租金收入有更大的影响，而不同用途的建筑物新旧程度对租金收入的影响相同。评分标准如下：

（1）商铺楼层。商铺楼层总得分为垂直系数分数与平面系数分数之和，其中：垂直系数得分根据商铺所属楼层确定，商铺租金价格随楼层增加而递减。具体计算公式为：[（总楼层数+1）-所属楼层数]/总楼层数×15。地下商城参照地上楼层进行确定（负一层与第二层相同，以此类推）。平面系数得分根据距离出入口的距离、人的视线可及范围、转角包口、面积大小等综合因素将平面分为5个区域。

（2）写字楼楼层。根据写字楼租赁市场情况得知，写字楼的中?g楼层的租金最高，高层次之，底层最低。由此分为三个级别，底区楼层（处在总楼层1/3及以下）、中区楼层（处在总楼层1/3以上2/3以下）、高区楼层。

3.交通。商铺和写字楼的交通便利程度对租金的影响程度不同。在影响写字楼租金的所有因素中，交通的便捷程度影响最大，赋予最高分值，30分。而交通对商铺的影响相较于地理位置和环境、结构次之，赋予20分。

4.物业管理、配套设施。物业管理、配套设施对租金的影响较小，各赋予10分。

具体评分内容见表2。

根据表2的因素评分，当公司与相似公司的评分结果相差在5分内时，以相似公司的租金收入作为本公司的估值当期的期初租金收入A。

公允价值评估方法篇9

关键词：新会计准则 公允价值 会计实务 应用

中图分类号：F234 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2013）01-168-03

财政部于2006年2月15日了包括1项基本准则和38项具体准则的新会计准则体系，并规定于2007年1月1日起首先在上市公司实施。此次新会计准则中涉及会计要素计量的有很多，其中不同程度地应用了公允价值计量模式，涉及债务重组、非货币易、投资性房地产、非同一控制下的企业合并等范围。虽然这次大范围使用公允价值是新准则的一大亮点，也是我国会计准则与国际会计准则接轨的标志。但是，由于严格的限制条件和我国市场体系的不完善，公允价值的应用效果仍不够明朗。本文通过对公允价值一些有关问题的分析，使人们对公允价值有一个全面清醒的把握，既不要对公允价值盲目地抱乐观的态度，也不要对新准则失去信心，同时对公允价值计量的缺陷提出相应的解决办法。

一、我国现阶段应用公允价值的必要性和局限性

（一）我国现阶段应用公允价值的必要性

1.公允价值符合决策有用观的财务报告目标。我国企业财务报告的目标，是向报告使用者提供与企业财务状况、经营成果和现金流量等有关的会计信息，反映企业管理层受托责任履行情况，以帮助财务报告使用者作出经济决策。在决策有用观下，会计信息更多地强调相关性，会计计量在坚持历史成本外，会较多地采用除历史成本之外的其他计量属性。在这种情况下，公允价值的应用就显得十分必要了，特别是随着资本市场的快速发展及其在资源配置中主导地位的确立，社会对财务信息决策有用性的要求也越来越高，也就促使公允价值的应用获得了更大的发展空间。

2.公允价值符合会计的配比原则。企业收益的计算是通过收入与相应的成本、费用配比计算出来的。一方面，按照原来的会计准则，收入与成本、费用在计量的属性方面不配比，收人是按现行市价计量，成本、费用却是按历史成本计价。而在现行的公允价值计量下，收益是现时收人与按公允价值计算的成本、费用配比的结果，因而更能体现配比原则。另一方面，公允价值计量在计量资产负债表中的资产和负债项目价值的同时，也反映出公允价值变动所造成的利得和损失，体现了企业的真实收益。因而，公允价值更符合会计的配比原则。

3.公允价值满足会计信息质量要求。会计信息要于决策有用，必须具备两种主要的质量，即相关性和可靠性。相对于历史成本，公允价值更多地反映了市场对企业资产或整体价值的评价，更具有相关性。企业在涉及到金融工具等新产品时，公允价值能反映市场对直接或间接地隐含在金融工具中的未来现金流量净现值的估计，有助于会计信息的使用者对未来做出合理的预测，并有利于验证其以前所作预测的合理性，更具有可靠性。公允价值的本质是真实与公允并存，是市场的无偏定价，同一会计主体各个会计期间以及不同会计主体之间，计量技术往往是一致的，这使得会计信息的可比性、一致性、及时性也大大增强。

4.公允价值有利于资本保全。实物资本维护理论认为，资本是企业的实物生产能力或经营能力或取得这些能力所需的资金或来源。企业为了维持简单再生产，满足扩大再生产的需要，必须使生产过程中耗费的能力能够得到补偿。若企业耗费的能力采用历史成本计量，其补偿只是一个名义货币购买力，一旦物价上涨，相同的金额将购不回原来相应规模的生产能力，企业的实际生产能力将会萎缩。若企业耗费的生产能力采用公允价值计量，按现行市价或未来现金流量现值计量， 则代表的是实际货币购买力，即使是在物价上涨的经济环境下，相同的金额也能购回与原来规模相应的的生产能力，企业的资本得到保全，企业的生产将在正常的状态下持续下去。采用公允价值作为计量属性，符合实物资本维护的理论。在以公允价值进行初始计量与后续计量的情况下，各要素的价值表现能够不断地反映现实中变化了的资产价值，更好地保全资本。

（二）我国现阶段应用公允价值的局限性

1.公允价值很难准确计量。公允价值的认定有3种方法：（1）资产或负债等存在活跃市场的，活跃市场中的报价即为其公允价值；（2）不存在活跃市场的，参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格或参照实质上相同或相似的其他资产或负债等的市场价格确定其公允价值；（3）不存在活跃市场，且不满足以上两个条件的应当采用估值技术等确定公允价值。

通过活跃市场交易价格的方法取得公允价值的难度最小， 但在特殊情况下也会出现有失公允的现象：如关联企业之间的交易价格，势必影响公允价值的可靠取得。使用同类项目的市价作为公允价值，同类项目的确定带有较强的主观性。应用估价技术确定公允价值，由于在不同的市场环境中，市场信息的真实性难以辨认，而且不同投资者与管理当局对投资的期望报酬率、未来现金流量的估计不完全相同。这些都导致在具体的技术操作上难度较大，从而增加公允价值计量的难度。

2.利润操作问题。由于资产、负债项目的公允价值变动计入当期损益，直接影响企业的全面收益，随着公允价值计量属性的进一步应用，加之公允价值一定程度上存在的估计、假设和判断，一些企业就会利用公允价值计量模式人为操控利润。例如在非货币性资产交换中，甲公司和乙公司存在业务往来，现甲乙两公司经协商，甲公司把其账面价值10万元的资产以15万元的价格交换乙公司账面价值也是10万元但公允价值被高估为15万元的无形资产。通过资产置换及人为高估公允价值，双方都达到了调高账面利润的目的。

3.信息成本较高。运用公允价值进行会计计量，要求企业会计人员在每个期末分析各方面因素，对资产和负债的公允价值做出认定，该过程将会增加企业的信息成本。目前，我国在实务中对公允价值的确定，除了在活跃市场中有报价的资产或负债之外，其他不存在活跃市场的资产或负债在使用公允价值时，则需根据会计师事务所的评估等技术手段来确定，这样一来，使用公允价值的信息成本就变高了，取得其资料、数据的难度较大，而且还增加了报表的准备成本。

4.非有效市场下出现的问题。由美国次贷危机引发的金融危机加剧以来，市场所固有的许多规则和模式被打破了。一些财务报表编制者围绕着会计中的公允价值问题不断向国际会计准则理事会和美国财务会计准则委员会提出责问和修改要求。一些学者认为公允价值的使用在报表使用者和编制者之间加剧了信息不对称，违反了稳健性原则。公允价值在本次金融危机中遭到的批评相应集中在公允价值会计和公允价值计量两个不同方面。在公允价值会计方面，一些金融机构认为在螺旋式下跌的市场上，以公允价值计量某些金融工具会使市场持续失去信心，陷入恶性循环。因此他们呼吁通过金融资产重分类的方法，使一部分金融工具摆脱公允价值计量的束缚。在公允价值计量方面，大量报表编制者、审计师和使用者都认为目前国际财务报告准则中为公允价值计量提供的指南严重不足，尤其对目前市场不再有效的情况没有适用的专门指南。

二、我国公允价值在实务中的具体应用

2007年1月1日起，新会计准则在我国上市公司率先实施。两年来，公允价值在上市公司的应用效果如何，公允价值这一新鲜“血液”的加入又给上市公司带来些什么呢？下面参考2007年和2008年两年的年报中的有关数据做一分析。

（一）我国公允价值在上市公司应用后的情况

截至2008年4月30日，沪市共有853家公司披露了2007年年报。通过对年报进行分析，2007年共有199家上市公司发生了公允价值变动损益，占上市公司家数的23.4%，其中145家上市公司产生公允价值变动收益，总额为177.95亿元，占全部沪市上市公司全年利润3819.04亿元的4.66%，54家上市公司发生公允价值变动损失，总额为38.72亿元，占沪市上市公司全年利润的1.01%，两者合计为收益，金额为139.23亿元，占沪市上市公司全年利润的3.646%。

截至2009年4月30日，沪市共有861家公司披露了2008年年报。通过年报进行分析，2008年共有230家上市公司发生了公允价值变动损益，占上市公司家数的26.7%，其中194家上市公司产生公允价值变动收益，总额为185.6亿元，占全部沪市上市公司全年利润4656.87亿元的3.99%，36家上市公司发生公允价值变动损失，总额为370.2亿元，占沪市上市公司全年利润的7.95%，两者合计为损失，金额为184.6亿元，占沪市上市公司全年利润的3.964%。

通过对以上数据的总体分析，可得出如下结论：首先，从发生公允价值变动损益的上市公司数量上看，2008年比上年同期增加了31家，公允价值影响的范围进一步扩大。同时，发生公允价值变动收益的上市公司数量有所上升，比上年同期增加了49家。其次，从发生公允价值变动损益的上市公司金额上看，公允价值变动损益对利润的影响不大，但占净利润的比重已有上升趋势，说明公允价值对企业的影响已经开始显现。2007年上市公司发生公允价值损益为净收益139.23亿元，而2008年发生公允价值损益为净损失184.6亿元，主要原因是受资本市场影响，上市公司所持有的金融资产大幅缩水，造成公允价值变动损益出现了“扭盈为亏”的现象。另外，通过对比2007年与2008年发生公允价值变动损益的上市公司数目和金额来看，二者形成巨大反差，即发生公允价值变动收益的上市公司数目在增加，但收益金额占净利润的比重在下降。与此同时，发生公允价值损失的上市公司数目在减少，但公允价值变动损失金额占净利润的比重增长很快， 说明2008年在国际金融危机的大背景下对于大多数上市公司来说是异常严峻的一年，特别是对一些持有金融资产比较多的企业造成了重大影响。

（二）我国公允价值在上市公司应用情况的分析

采用公允价值计量模式后，总体上看，公允价值的应用提高了上市公司的经营业绩， 尤其是新会计准则实施的第一年，有相当数量的上市公司利用公允价值达到了扭亏为盈的目的。但另一方面，公允价值对于上市公司是一把双刃剑，由于外部金融环境、行业政策、突发性事件等因素的变化，公允价值的波动性又使上市公司利润产生了较大的波动，一些较大程度上使用公允价值的上市公司在第一年大幅盈利的同时，第二年在金融危机的影响下却深受公允价值下降带来的利润受损之苦。可见慎用公允价值是十分必要的一项原则。从投资者角度来看，也要正确看待和理性分析年报中有关损益指标。新会计准则实施后以往的会计处理方法发生了一些变化，过去一些不能计入利润的收益现在可以计入，这些变化在一定程度上为部分公司“粉饰”报表带来了便利，因此，上市公司的估值方法体系也随之发生较大变化。而且，整个市场的环境也在发生着瞬息万变的变化，如2008年爆发的金融危机就是我们所始料未及的，所以投资者在阅读年报和评估上市公司投资价值时，不能简单地考虑业绩增加了多少，而是应该深人分析公司的基本面及其成长性，从深层次把握上市公司的业绩状况。要着力关注债务重组、非货币性资产交换、金融工具以及投资性房地产等引入公允价值后对上市公司利润的影响，除了要看主营业务收入、利润总额、净利润、每股收益、净资产收益率等指标外，还要注意现金流量、扣除非经营性损益后基本每股收益等指标，以识别一些上市公司利用新会计准则有目的地调控业绩的情况。总的来说，公允价值的介入更加关注上市公司的成长性和可持续性发展。

三、我国应用公允价值的建议及创新

（一）我国应用公允价值的原则及具体措施

1.建立成熟有效的市场环境。公允价值是市场经济的产物，公允价值的“公允”要求一个活跃、流动、健全的市场提供公平交易价格， 如果缺乏这样的市场， 就需要通过评估或判断未来现金流量的折现等方式来获取公允价值。在我国应用公允价值，首先，要积极培养各级市场，获得客观市价，虽然公允价值并不等于市场价格，但市场价格毕竟是客观的，可靠程度最高，也是最简便的公允价值来源。其次，要加快各种金融价格市场化进程，为金融衍生品公允价值计量的实施提供条件。

2.提高会计人员专业水平和职业道德素质。会计人员素质的提高是使用公允价值模式的保证。这里的素质不仅包括专业水平，也包括职业道德，应尽快出台准则的相关指南，并大范围开展专业培训，努力提高专业人员素质。此外，在加强诚信道德建设的同时，加大对专业人员违规行为的处罚力度。

3.防范操纵利润。新会计准则的实施，使会计政策的选择权加大、专业判断的事项增多，也导致会计人员滥用会计准则的机会增大。如何限制和防止操纵利润，是十分重要和迫切的问题。笔者认为监管部门应尽快制定一个具体的实施指南，给公允价值的定性和定量制定一个明确标准，使公允价值计量标准不会出现太大差异。可以从总体上规定公允价值计量范围，但在具体的会计业务上，可以有针对性地使用，这是国际上通行的作法。同时要注意会计准则与审计准则的一致性，中注协已了《注册会计师审计准则第1322号—公允价值计量和披露审计》指南，所以也应考虑制定公允价值计量和披露方面的会计准则。另外，还要建立有效的公允价值信息披露机制，以有效遏制利润操纵等不法行为。

4.选择性地允许使用公允价值。公允价值计量使用范围不断扩大，已成为一项基本的计价理念。但是在本次制定完成后的我国会计准则体系中，公允价值的运用仍然是比较有限的，只有在准则中明确规定可以使用公允价值计价的项目才可使用公允价值进行计量。因此，有关部门和单位应进行协调，明确新会计准则的相关事宜，以利于新会计准则的正常运用。

（二）我国应用公允价值的创新构想——建立第三方评估团体

就资产评估而言，既能够解决市场不充分情况下，如何确认公允价值的难题，也能够为公允价值计量的客观真实提供强有力的技术支持。资产评估和会计之间的关系正变得日趋密切，而这种业界合作的最大推动力，来自于目前向“公允价值”会计的逐渐转化。在我国新会计准则体系适当引入公允价值计量之后，资产评估业也必将加强与会计合作方面的工作。在我国目前的环境下，行之有效的一种创新方案就是建立第三方评估团体。所谓第三方评估团体，就是指由一定数量和不同类型的专家和专业人士组成的从事资产评估活动的机构，其资产评估活动服务于资产业务的需要，而不服务于资产业务当事人任何一方的需要。

1.建立第三方评估团体的必要性。在公允价值确认的三种情况中，除“资产或负债等存在活跃市场的，活跃市场中的报价即为其公允价值”这种情况外，其他的不存在活跃市场的资产或负债要通过估值技术等手段获得公允价值。因而，建立第三方评估团体就十分必要。资产评估是由专门机构和人员通过对资产某一时点价值的估算，确定其价值的经济活动。专业评估的独特属性能够为公允价值计量的客观真实提供强有力的技术支持，主要表现在以下两个方面：一方面，专业评估的专业属性为公允价值计量的客观真实奠定了基础。首先，这些资产评估机构形成专业分工，使得评估活动专业化；其次，评估机构及其评估人员对资产价值的估计判断，都是建立在专业技术知识和经验的基础之上。所以，这种估计是一种专业判断，是按照一定准则和程序所揭示的现实价值最可能的值或值域区间。虽然市场上同一物品在同一时点、不同地点，对于不同的买家或卖家，其现实价值可能不同；实践中注册评估师对同一资产的现实价值估值也带有主观成分从而造成差别，但只要在一定范围内，就属于正常现象，这也是市场均衡的客观形式。而且这种差别一般并不影响到相关经济行为的当事人依据评估结果对经济行为作出取舍安排。另一方面，专业评估的独立属性提高了评估意见的公正性。独立性是资产评估的基本特征，也是资产评估的灵魂。独立性原则的要旨是使注册资产评估师免于利益冲突，从而奠定正直与客观的执业基础。资产评估是按照公允、法定的准则和规程进行，评估人员是专职执业，且是与资产业务没有利害关系的第三者。因此，资产评估活动服务于资产业务的需要，而不服务于资产业务当事人任何一方的需要。

2.建立第三方评估团体的可行性。目前我国资产评估行业经过十多年的发展，资产评估行业得到了快速发展，队伍不断壮大，素质不断提高，执业准则和管理制度不断完善，业务领域和服务对象不断扩大，社会监督作用日益增强，国际交流与合作进一步加强，已经进入到全面提高行业理论和实践水平的新阶段。中国会计准则的国际趋同，更进一步向评估界发出了一个清晰的信号，此次新会计准则中公允价值的大量应用就为我国资产评估行业提供了一个契机，无论从实务还是理论方面，继续深入加强与会计界的协作，促进会计工作对评估结论的引用，推动会计行业与评估行业的合作，实现评估界与会计界的良性互动都是十分重要和迫切的。现时，随着业务领域和服务对象的不断扩大，在公允价值将被广泛应用的今天，公允价值评估业务被纳入资产评估范围是十分可行的。

综上所述，面对现实，公允价值计量模式全面推广与应用还受诸多内外部环境的影响，其本身还有一些缺陷与难题需要解决。但是，公允价值体现了我国会计准则国际趋同的大趋势，因此要适度、稳健、有限和慎重应用。我们相信，随着我国市场经济的不断成熟，计量技术的日臻完善，公允价值计量的理念会逐渐深入人心，公允价值在实务中的应用也必将逐步走向成熟。

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公允价值评估方法篇10

关键词：公允价值；会计计量；对策

中图分类号：F23文献标识码：A

一、公允价值计量在应用中的问题

（一）缺乏完整成熟有效的市场环境。公允价值是在公平交易中，双方自愿进行的资产交换或者账务清偿的金额。公允价值计量基于市场的计量，充分活跃的市场，信息畅通，才可能保证公允价值中所谓的“公平交易”。公允价值的获取应该是在一个活跃的、完全竞争的市场下进行。首先，虽然我国的市场经济体系基本确立，资本市场和金融市场有较大的发展，但活跃市场远未形成，市场不活跃，信息获取不对称，很多小企业在获取信息方面远不如大机构，因此在市场交易过程中，“公平交易”前提自然无法满足，公允价值自然无法体现。其次，我国市场经济的转型并没有完成，非市场化的因素依然存在，企业之间的非货币交易不规范，证券交易市场、产权交易市场、生产资料市场等都不成熟，价格难以真正反映价值，绝大多数资产的公允价值难以获得。因此，造成公允价值计量方式在实践中运用比较困难。

（二）缺乏完善的公允价值体系。第一，没有单独的公允价值计量准则。新会计准则中虽然大量运用了公允价值，但没有一个单独的关于公允价值方面的主体准则。从我国目前会计准则中关于公允价值计量的规定可以看出，我国新会计准则对于哪些经济事项适用于公允价值进行计量已经作了明确规定，他们分散在各个准则中，但对于其他公允价值却没有给予充分说明；第二，公允价值的披露方法不完善。虽然在新的会计具体准则38项中，涉及公允价值计量的准则有17项，但对公允价值计量如何披露的规定只在金融工具列报标准中作了比较详细的规定，其他涉及披露的条款很少；第三，公允价值计量的理论基础还没有定论，计算方法还不规范，对公允价值计量的运用都是体现在别的准则中，使公允价值计量缺乏相应而有效的解释与指引，这不利于公允价值计量的推广和应用。

（三）税收影响更具不确定性。采用公允价值计量模式带来了税收上如何衔接的问题。公允价值计量模式会大大增加纳税调整的工作量，收益的税收问题又是公允价值会计中一个很实际而且很重要的问题，这些都会影响到企业的现金流。如企业在首次采用公允价值计量投资性房地产后，调增的留存收益在税法上是否需要征税以及未实现收益是否征税等，如果要为尚未实现的收益付税，企业可能面临不得不出售某些资产来缴税的问题。另外，现行准则在资产和负债的计价基础方面大量引入公允价值，导致财务会计与纳税申报的“游戏规则”渐行渐远。例如，现行准则要求将符合条件的交易性金融资产、交易性金融负债、投资性房地产、生物资产的公允价值变动计入当期损益。企业将这些资产和负债出售或结算之前，这类损益实质上属于未实现损益。这种性质的未实现损益是否交纳所得税仍然悬而未决。会计改革的超前与税收规定的滞后，导致企业活动的税收影响更具不确定性，纳税筹划将变得更加重要。

（四）经营业绩的波动性明显加剧。对汇率、利率和交易价格变动比较敏感的交易性金融资产和金融负债，由于采用公允价值计量，并将公允价值变动计入损益，将导致拥有大量金融资产和金融负债的企业和金融机构在不同会计期间的经营业绩出现大幅度波动。此外，发生债务重组和非货币换的企业，如果所涉及的公允价值与账面价值差异较大，将不得不在特定会计期间确认巨额的损益。从财务角度看，企业经营业绩的波动越大，通常也意味着企业风险加大。因此，如何通过风险管理减少经营业绩的大起大落，将成为拥有大量金融资产和金融负债的企业不得不面对的问题。

（五）会计从业人员素质偏低。会计人员素质高低是影响公允价值确定的重要因素之一。我国会计人员的知识结构、学历结构和业务水平参差不齐，整体水平偏低，部分会计人员缺乏应有的职业道德和专业素质。

首先，缺乏高素质的会计人才。由于公允价值的难获取和获取方法的难量化性，对会计人员的专业能力和职业判断能力提出了更高的要求。公允价值的实际操作中，会计人员虽然知道哪些具体业务需要进行公允价值计量，但如何计量，从哪里找到参照物，却显得无所适从，结果会计人员更多的是运用主观随意性计量有关资产、负债的公允价值，由此得到的财务数据既不相关也不公允，更不可靠，极大地影响了财务信息的真实可靠性。会计人员整体素质偏低，综合会计能力较差，便成为合理应用公允价值的又一难题。

其次，面临企业高管人员和会计人员道德风险的挑战。公允价值本质是个估值的金额，需会计人员的主观判断，既然有主观判断，也就不同程度地受到企业管理当局和会计人员主观意志的影响。而目前我国公司治理结构还存在许多缺陷，一些高管人员和会计人员由于道德观和诚信意识的缺失，容易出现利用公允价值操控利润、粉饰财务报表的现象。在目前这样一个道德缺失的背景下推行公允价值，我们必然面临企业高管人员和会计人员道德风险的挑战。

二、公允价值计量在我国会计运用中的建议

尽管我国在公允价值的应用过程中，面临着很多困难，但笔者认为，只要我们从以下几个方面入手，就能够提高公允价值的可靠性，促进公允价值计量属性的完善与发展。

（一）完善公允价值应用的市场条件。虽然，公允价值并不就等于市场价格，但是市场价格毕竟是最为客观的、可靠程度最高，也是最简便的公允价值的来源。所以，当前应该努力培育各级市场，特别是生产资料市场和二手交易市场，从而使公允价值的取得更为客观、直接，最大限度地保证公允价值的可靠性。

为促进生产资料市场持续、稳定地发展，在市场运行过程中要做好四项工作：一是进一步加强生产资料市场监测与调控工作，不断提高监测、调控水平，适时市场监测信息，保证公允价值获取途径的通畅；二是积极培育农村生产资料市场，促进社会主义新农村建设；三是大力创新流通业，推动生产资料市场增长方式的转变；四是加快批发市场的改造和提升。与此同时，对于二手交易市场，引导品牌企业进入，建立适当的市场准入制度，严把资质审查关，将有助于我国二手市场的完善与发展。在发展二手市场的基础上，政府应当鼓励和支持中介服务机构，从而使交易双方能够获得相对公允的市价信息。

（二）加强公允价值理论研究，建立公允价值计量准则。加强公允价值的理论研究，建立公允价值计量准则，使公允价值计量真正做到与国际接轨。公允价值计量属性在我国现阶段还是一个正待深入研究的领域，我国理论界对公允价值计量属性的研究仍然十分有限，无法建立完善的公允价值计量准则，对公允价值确认、计量的要求及方法散落于各个具体准则之中，准则之间的差异导致了不一致，这些不一致性又增加了公认会计原则的复杂性。理论研究的缺失，特别是对公允价值概念及其外延研究的缺失，将极大地阻碍公允价值的应用与发展。在目前的准则体系下，公允价值计量很难真正做到与国际的接轨，加强公允价值的理论研究，如何尽量以合理的渠道和方式取得公允价值信息，以保证相关会计信息的可靠性，避免主观因素对企业财务信息产生影响。建立公允价值计量准则已成为当务之急。

（三）加强审计的配套建设。会计与审计密不可分，会计执行好坏，还有赖于审计的完善与发展，在公允价值会计下，会计信息具有很大主观性，因而为了防范会计人员随意操纵会计数据，提供虚假信息，加强审计工作力度是必不可少的。2006年2月15日，中国注册会计师协会《中国注册会计师审计准则第1322号―公允价值计量和披露的审计》，初步规范了我国公允价值的审计方法和过程，在一定程度上确保了会计报告的真实性。但是，由于我国公允价值确认、计量的相关理论并不完善，这给公允价值审计准则的执行带来一定难度。当注册会计师按照第1322号审计准则第十条的规定评价被审计单位财务报表中公允价值计量和披露是否符合适用的会计准则和相关会计制度的规定时，评价标准本身就不明确、不统一，从而影响注册会计师评价的正确性；当注册会计师按照该准则第四十一条和第四十二条的规定，对公允价值进行独立估值时，更需要明晰统一的参考指导。显然，我国相关会计审计准则的完善之路任重而道远。

（四）规范资产评估流程，加强资产评估队伍建设。资产评估是公允价值确认的重要途径之一，公允价值的完善离不开资产评估的发展。但是，从上文的论述中我们不难发现，在我国目前的市场环境中，资产评估的流程尚不规范，资产评估队伍建设有待加强。

首先，应强化对资产评估机构的监管。一方面我们应当提高检查监管部门的监管水平，提高监管人员的业务素质和职业道德水平。从技术上防范资产评估机构违规操作，并提高对资产评估机构违规操作的识别能力；另一方面应当发挥社会监督的作用，积极提倡、鼓励社会公众参与监督。此外，成立专门负责对注册资产评估师监督和处罚的机构，财政上要保证其资金的充足到位，不能因为对资产评估部门实施监管的成本过高而放弃对其监管，要确保资金的充分合理利用。

其次，应加强继续教育，不断提高注册资产评估师素质。加快建立资产评估师继续教育相关规范，在法规方面保证资产评估师的继续教育质量；加强资产评估师的职业道德教育，从思想上保证资产评估的公允性。

最后，应减少守信成本，增大失信损失，改善评估执业环境。充分发挥资产评估协会的作用，促使政府完善立法，改革评估执业环境，使得失信者遭受的损失大于守信的成本，形成“一处失信，处处受限”的执业环境，将诚信建设在评估行业持续地开展下去。

（五）加强职业道德教育，提高财务人员职业素质。交易是人的活动，公允价值是人们计量经济业务的手段，没有高素质的会计人员，公允价值不可能得到合理地估计和运用。公允价值应用过程中需要大量的职业判断，在新旧准则交替之际，加大教育投入，转变会计人员的计量观念，培养具有公允价值观念，懂得理论与实务的会计人员，是公允价值得以全面使用的必备条件，也是降低公允价值计量成本，应用公允价值的需要；另一方面公允价值应用中大量不确定因素的使用，为企业利润操纵提供了方便，这就要求我们加强会计人员的守法意识和道德教育。从主观上消除利润操纵的动机，是杜绝利用公允价值操纵利润的根本措施。

（作者单位：株洲职业技术学院）

主要参考文献：

[1]徐丽.新会计准则下公允价值计量的探析[J].商业会计，2009.9.